TUGAS MKP REAL ESTATE

RUMAH KANTOR – RUMAH TOKO

SEMESTER GANJIL 2019/2020

DOSEN PENGAMPU : Ir. Afriyanto Sofyan St B,MT
NIDN:0616046301 NPP/NIP:058 1 1992 123

NAMA PENYUSUN :
Maria Erica Geralda 16.A1.0016

Arini Prameswary 16.A1.0079

Ferdian Ade Kusuma 17.A1.0082

Katon Wahyu Nusantara A 17.A1.0141

Oklya Budi Setiawan 17.A1.0145

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS ARSITEKTUR DAN DESAIN
UNIVERSITAS KATOLIK SOEGIJAPRANATA
SEMARANG
RUKO

Menurut kutipan J.D Benyamin "Rumah toko adalah bangunan yang di gunakan untuk
berusaha (berdagang) barang dan jasa, dan juga sebagai tempat tinggal pemilik toko
tersebut," Kutipan dari J.D Benyamin (1996).

"Rumah Toko atau lebih sering disebut sebagai ruko adalah sebutan bagi bangunan-
bangunan di Indonesia yang umumnya dibuat bertingkat antara dua hingga lima lantai,
dimana fungsi hunian dan komersial. Lantai bawahnya digunakan sebagai tempat usaha
atau kantor, sedangkan lantai atasnya di gunakan sebagai tempat tinggal" Andi
[Link] 2007 hal 6

Jenis – jenisnya antara lain :

 Tempat jual – beli barang

Berbagai jenis usaha bisa dilakukan, mulai dari barang perlengkapan sehari – hari
hingga barang – barang yang cukup spesifik, bahkan barang elektronik.

 Tempat penyediaan jasa

Penyediaan jasa terutama yang berhubungan dengan teknologi dan internet sedang
sangat popular, baik di Indonesia atau seluruh dunia. Penyedia jasa konvensional
seperti jasa pengiriman dan sebagainya bisa dimanfaatkan ruko untuk usaha

 Tempat makan
Bisnis makanan merupakan salah satu jenis bisnis yang akan berkembang pesat di
tahun – tahun mendatang. Ada banyak keuntungan yang diperoleh antara lain, lantai
pertama bisa dimanfaatkan tempat penerimaan pesanan dan juga dapur, juga bisa
dimanfaatkan sebagai tempat makan tentunya, yang kedua lantai kedua bisa
digunakan sebagai gudang dan tempat penyimpanan stock barang

 Co – working space
Walau masih jarang di Indonesia, tapi co – working space merupakan salh satu jenis
usaha yang akan berkembang ke depannya karena biasanya co working space
dimanfaatkan orang – orang yang sedang berlibur untuk tetap bekerja secara
professional.

 Disewakan kembali
Ruko dibeli/disewa lalu bisa disewakan kembali pada pihak lain untuk mendapatkan
keuntungan. Rumah toko dijadikan investasi baik membuka usaha sendiri maupun
untuk dijual – belikan.
 Data permintaan property dan ketersedian property tahun 2017 di Semarang

Menurut data yang ada, permintaan rumah mencapai 44,27%, kost 43,5%, tanah 7,03%,
ruko 2,15%, apartemen 1,32%, komersial 0,93%, dan vila 0%. Cukup tinggi bukan? Coba
bandingkan dengan persediannya! Persediaan properti di Semarang terdiri dari
rumah 64,3%, kost 1,64%, tanah 15,83%, ruko 5,86%, apartemen 8,62%, komersial 2,21%,
dan vila 0,07%. Dengan area yang paling banyak dicari yakni Tembalang sebanyak 56,67%.

Persediaan properti yang paling banyak di Semarang ada pada kisaran harga Rp425,49 -
815,98 juta dan kemudian disusul oleh kisaran harga Rp230,24 – 425,49 juta. Sayangnya,
Anda nampaknya harus bergerak cepat karena permintaan tertinggi ada di kisaran harga
Rp230,24 – 425,49 juta dapat dilihat digambar bawah ini.
Beberapa keuntungan dan kerugian dalam menginvestasikan rumah toko sebagai berikut :

Keuntungan Atau Kelebihan Berinvestasi Ruko

Kontrak sewa umumnya lebih panjang dari sewa rumah, yakni antara 2-3 tahun. Pasalnya,
penyewa ruko harus mempertimbangkan atau memperhitungkan keuntungan yang
didapatnya dengan menyewa dengan jangka waktu lebih lama (yang tentunya semakin lama
jangka sewa, akan semakin murah biaya sewa), terlebih apabila penyewa memang sudah
merasa cocok dengan di lokasi ruko tersebut. Adakalanya, penyewa ruko baru mendapatkan
titik impas atau break even point pada tahun kedua. Dengan perhitungan menyewa ruko
tersebut selama 3 tahun, maka pada tahun ke tiga, mereka akan dapat menikmati laba
bisnisnya di lokasi ruko itu.

Capital rate ruko berkisar antara 6% – 9 %. Tingkat pengembalian pada investasi ruko
akanlebih besar jika dibandingkan dengan bisnis rumah sewa. Ini dikarenakan luas
bangunan ruko yang lebih besar jika dibandingkan dengan luas tanahnya. Selain itu pula
pada umumnya ruko berada di daerah yang bisnis yang ramai dan memiliki prospektif
secara ekonomis, semisal di dekat pasar ataupun pinggiran jalan raya, dekat dengan pusat
perbelanjaan, serta pusat hiburan sebuah kota.

Permintaan akan ruko tergolong tinggi, terutama pada kawasan industri, perdagangan,
bisnis, dan hiburan. Di wilayahan-wilayah seperti ini, ruko dapat menjadi pendukung
ekonomi dan bahkan bisa dijadikan motor utama penggerak roda ekonomi pada sebuah
daerah.

Kekurangan Dan Kerugian Berinvestasi Ruko

Prospek bisnis ruko amat bergantung pada lokasi dimana ruko tersebut akan dibangun.
Sebuah ruko hendaklah dibangun di lokasi-lokasi yang ramai, pinggir jalan raya, dekat
kawasan industri, ataupun dekat dengan pusat perbelanjaan, hingga kemungkinan besar
ruko tersebut akan banyak peminat. Sebab, ruko ialah produk properti yg amat tergantung
pada kondisi seperti disebutkan di atas: ramai, memiliki traffic lalu lintas jalanan tinggi,
prospek bagus dan lain-lain.

Ruko amat peka dengan kondisi pereekonomian sebuah wilayah terlebih sebuah negara, ini
karena ruko dipergunakan sebagai tempat berbisnis. Dan bila kondisi sebuah negara
ataupun wilayah memburuk perekonomiannya, maka besar kemungkinan para penyewa
akan berhenti untuk menyewanya atau mencari lokasi bisnis yang lebih murah seperti
menyewa rumah tinggal untuk dijadikan tempat berbisnis/berdagang jika memungkinkan.
Tentunya hal seperti ini berbeda sekali dengan bisnis sewa rumah yang bagaimanapun
kondisi perekenomian sebuah negara/wilayah, maka penyewa tetap harus terus
menyewanya untuk tempat tinggal dengan kata lain bahwa rumah sewaan merupakan
kebuhan primer bagi penyewanya.

Tips Investasi Ruko

1. Usahakan untuk selalu memilih ruko yang terletak di daerah strategis. Misalnya, ruko di
dekat pusat kegiatan ekonomi, dekat jalan raya, atau di daerah kota.
2. Usahakan untuk membeli ruko dengan harga sewajarnya. Jangan malu untuk meminta
diskon.
3. Anda bisa menggunakan cerdik dengan berinvestasi pada ruko dengan modal dari
orang lain. Misalnya, Anda bisa memakai dana KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) untuk
membeli ruko yang Anda incar. Jangan sungkan untuk meminta diskon dan beberapa
kemudahan saat bertransaksi.
4. Selalu bandingkan harga sewa ruko satu dengan yang lain. Selain itu, Anda juga bisa
mencari tahu harga ruko yang Anda incar. Bisa jadi di waktu depan Anda menyewakan
ruko yang Anda beli.
5. Hitunglah return of investment (ROI) dan break even point (BEP) saat hendak membeli
ruko. Hal ini bisa berguna agar Anda membandingkan harga sewa ruko dengan cicilan
yang wajib Anda bayar setiap bulan.
Tips Desain Ruko

1. Lebih dari satu

Saat ini ruko telah menjadi salah satu alternatif untuk membuka pusat atau kompleks
perniagaan selain pasar atau pertokoan biasa. Kenapa bisa disebut kompleks? karena ruko
tidak hanya terdiri dari satu bangunan saja, melainkan beberapa bangunan sekaligus.

GEM City – 3 in 1 Warehouse karya TB Design Studio (Sumber:

[Link])
2. Desainnya seragam

Ciri lainnnya, jika ruko berada pada satu kompleks perumahan maka konsep desain yang
dibuat biasanya mempunyai gaya arsitektur yang sama dengan bangunan rumah lainnya.
Contohnya, jika menggunakan gaya klasik atau minimalis, pasti ruko tersebut juga punya
gaya yang tidak jauh berbeda. Namun, beberapa developer justru membuat konsep desain
yang kontras dengan tujuan untuk memberikan tampilan yang lebih menonjol.

GEM City – 3 in 1 Warehouse karya TB Design Studio (Sumber:

[Link])
3. Biaya yang ekonomis

Pembuatan ruko juga harus memperhitungkan biaya yang dikeluarkan dengan cermat agar
lebih ekonomis. Sebelum membuat desain, sebaiknya dilakukan analisa tapak terlebih
dahulu. Fungsinya untuk menentukan nilai atau harga jual ruko tersebut agar nilai dari
beberapa bangunan yang ada bisa dibandingkan.

GEM City – 3 in 1 Warehouse karya TB Design Studio (Sumber:

[Link])
4. Façade ruko

Bagian yang harus mendapat perhatian ekstra adalah fasad ruko. Elemen inilah yang akan
menjadi daya tarik utama bangunan ruko. Orang sering menandai sebuah komplek ruko
dengan gaya atau tampilan pada bagian depan atau fasad.

Water Park Square Shop House at Denpasar karya VInda Nurfitri (Sumber:
[Link])
5. Bentuk ruko

Bangunan ruko biasanya terdiri dari dua atau tiga lantai. Bentuk dasarnya adalah balok yang
diberi coak atau rongga di bagian tertentu. Selain itu, masing-masing ruko selalu ditandai
dengan garis vertikal pada kolom. Jadi, batas antar ruko tidak berupa dinding atau pagar
melainkan garis vertikal itu sendiri.

Bhayangkara Residence – Blora karya Arsatama Architect (Sumber:

[Link])
6. Lokasi

Lokasi merupakan hal terpenting untuk pemilihan tempat ruko yang strategis. Dalam memilih
lokasi, diperlukan analisis tapak terlebih dahulu, yaitu semacam riset kecil untuk
menentukan apakah sebuah lokasi layak untuk dijadikan sebagai tempat usaha atau tidak.

7. Ukuran ruko

Pada umumnya, tidak ada aturan mengenai standar resmi ukuran sebuah ruko. Akan tetapi,
ukuran standar yang dipakai sebagai pedoman adalah lebar depan sebuah mobil
(kendaraan roda empat), yaitu 3,5 meter.

Biasanya masih ditambah juga dengan sirkulasi pejalan kaki (estimasi dua orang berjalan
bersebelahan), yaitu 1,5 meter. Jadi, ukuran standar yang dapat diambil untuk lebar depan
sebuah ruko adalah 5 meter.
8. Tempat parkir yang luas

Ruko harus bisa menyediakan lahan tempat parkir yang luas sehingga pengunjung yang
ingin datang tidak harus kerepotan mencari tempat untuk memarkir kendaran mereka
Preseden 1