KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Dalam rangka mewujudkan penyelenggaraan bangunan gedung yang tertib, baik
secara administrasi maupun secara teknis, setiap daerah kini mengharuskan adanya surat
Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk setiap pembangunan bangunan gedung. Dasar
Hukumnya merupakan kelanjutan dari PP No 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung.
Bangunan gedung sebagai tempat manusia dalam melakukan kegiatannya,
mempunyai peran yang sangat penting dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas,
serta jatidiri. Selain itu juga bangunan gedung berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, keagamaan, usaha, sosial budaya maupun
kegiatan khusus. Sebagai dengan ketentuan dan peraturan tersebut maka Toko Mulya Plastik
akan melakukan kegiatan pengawasan dan peninjauan ulang kelayakan bangunan Kantor 2
Lantai yang berlokasi di Jl. Raya Wendit Timur No 5, Kel. Mangliawan, Kecamatan Pakis,
Kabupaten Malang mulai dari arsitektural, struktur, hingga mechanical elektrikal untuk
memenuhi syarat penerbitan sertifikat laik fungsi (SLF).
1.2 Lokasi Kajian
Kajian teknis ini dilakukan terhadap bangunan kantor yang berletak di Jl. Raya Wendit
Timur No 5, Kel. Mangliawan, Kecamatan Pakis, Kabupaten Malang, Provinsi Jawa Timur.
1.3 Dasar Hukum
Untuk dapat melakukan pemeriksaan dokumen maka Tim Kerja harus mempunyai
landasan hukum sebagai dasar untuk melakukan pekerjaan. Landasan yang dipakai untuk
melakukan pemeriksaan dokumen Administratif dan dokumen teknis atas Bangunan Ruko 3
Lantai adalah:
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 1
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
1.3.1 Dasar Hukum Aspek Umum
a) PP No 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No 28 Tahun
2002 Tentang Bangunan Gedung.
b) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 27/PRT/M/2018 Tanggal 28 Desember
2018 Tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung.
c) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 3/PRT/M/2020 Tanggal 31 Januari 2020
Tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 27/PRT/M/2018 Tentang Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung.
1.3.2 Dasar Hukum Aspek Arsitektur
a) Tata Cara Perancangan Sistem Ventilasi dan Pengkondisian Udara pada Bangunan
Gedung (SNI 6572-2001.
b) Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No. 02 tahun 2023.
c) Tata Cara Perancangan Sistem Pencahayaan Alami pada BG (SNI 2396-2001).
d) Spesifikasi Matra ruang untuk Rumah dan Gedung dan SPM Terkait dengan
Kenyamanan Gerak dan Hubungan Antar ruang (SNI 1979-1990).
e) Tata cara perancangan pencahayaan darurat, tanda arah dan sistem peringatan bahaya
pada Bangunan Gedung (SNI 6574-2001).
f) Tata Cara perancangan sistem transportasi vertikal dalam gedung (lift) (SNI 6573 -
2001).
1.3.3 Dasar Hukum Aspek Struktur
a) Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung (SNI 1726 : 2012).
b) Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SNI 1727 : 2013).
c) Tata Cara Perhitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung (SNI 2847 : 2013).
d) Tata Cara Perencanaan Struktur Baja Untuk Bangunan Gedung (SNI 1729 : 2015).
e) Spesifikasi beton struktural (SNI 6880:2016).
1.3.4 Dasar Hukum Aspek Utilitas
a) Permenkes 48 Tahun 2016 tentang Standar Keselamatan dan Kesehatan Kerja
Perkantoran.
b) Permenkes Nomor 2 Tahun 2023 tentang Kesehatan Lingkungan.
c) Peraturan Umum Instalasi Penangkal Petir.
d) Tata Cara Perencanaan Sistem Proteksi Pasif Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada
Bangunan Rumah dan Gedung (SNI 1736 : 2000)
e) Pengendalian Asap Kebakaran Pada Bangunan Gedung (SNI 6571 : 2001)
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 2
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
1.4 Maksud dan Tujuan
Berdasarkan latar belakang yang dikemukakan diatas, maka tujuan kajian teknis kegiatan
adalah sebagai berikut:
1.4.1. Maksud
Maksud kegiatan Pemeriksaan/Audit Kelaikan Bangunan Gedung (SLF) Bangunan
Ruko3 Lantai milik Toko Mulya Plastik untuk melakukan pemeriksaan awal terhadap
persyaratan administrasi maupun teknis kelaikan bangunan gedung, untuk selanjutnya dapat
ditindak lanjuti oleh Pemerintah Kabupaten Malang dalam melakukan Pemeriksaan/Audit
kelaikan bangunan gedung yang lebih lengkap.
1.4.2. Tujuan
a) Terlaksananya pemeriksaan kelaikan bangunan gedung, pengamatan visual, ditinjau dari
persyaratan administrasi teknis. Memastikan struktur yang ada di lokasi sesuai dengan
standart keamanan sesuai dengan hasil analisa struktur.
b) Terindikasikannya tingkat kelaikan dan rekomendasi upaya perbaikan dalam rangka
penerbitan Sertifikat Laik Fungsi.
c) Terciptanya bangunan gedung yang layak sesuai yang diamanatkan dalam UU No. 28
Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan sesuai dengan peraturan pelaksanaannya PP
PP No 16 Tahun 2021.
1.5 Batasan Kajian
Dalam kajian teknis ini, batasan kajian teknis dilakukan terhadap aspek arsitektur,
struktur, dan utilitas pada bangunan. Adapun penjabaran dalam kajian teknis ini antara lain
sebagai berikut ini :
(1) Pemeriksaaan diutamakan pada :
• Bangunan Gedung Negara/ Kantor Pemerintahan
• Bangunan Komersil (Pabrik dan Ruko)
• Bangunan Gedung pelayanan Umum
(2) Pemeriksaannya dilakukan dengan Cara pengamatan visual terhadap komponen
Arsitekitur, Struktur, dan Utilitas.
(3) Untuk pemeriksaan struktur beton, pemeriksaan dilakukan dengan menggunakan
hammer test.
(4) Pemeriksaan kelayakan bangunan dilakukan pada komponen :
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 3
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
• Arsitektur
Pemeriksaan, arsitektur dilaksanakan pada finishing bangunan baik yang berada
pada bagian dalam bangunan gedung, maupun yang berada pada bagian luar bangunan
gedung, mencakup :
− Fungsi bangunan gedung terhadap kesesuaian peruntukan lahan.
− Interior, antara lain: finishing Lantai/selubung bangunan, dinding, pintu,
plafond, jendela, kaca dan mebeul terpasang.
− Eksterior, antara lain: finishing Binding, lantai, pagar, dan lingkungan
pendukung.
• Struktur
Evaluasi dilakukan terhadap sistem struktur, pondasi, kolom, balok, dinding, core,
shear-wall, plafond dan atap.
• Utilitas
Evaluasi dilakukan terhadap sistem transportasi vertikal (STV), sistem transportasi
vertical eskatator, sistem utilitas plambing (air bersih, air kotor dan limbah, dan air
hujan), sistem utilitas listrik sistem utilitas tata udara, sistem utilitas penangkal petir,
sistem utilitas komunikasi dan tata suara, sistem pembuangan sampah, dan sistem BAS
(Building Automatic System)
− Persyaratan Pencegahan dan Penanggulangan Kebakaran, Evaluasi
dilakukan pada sistem proteksi pasif dan aktif yang terdapat pada obyek
bangunan gedung, termasuk pemeriksaan terhadap peralatan pemadam
kebakaran, material insulator kebakaran.
− Aksesibilitas penyandang cacat, Evaluasi dilakukan terhadap elemen
aksesiblitas yang terdapat pada bangunan gedung, sesuai dengan ketentuan
pada PP No 16 Tahun 2021 tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan
Aksesiblitas Pada Bangunan Gedung dan Lingkungan.
1.6 Kegiatan Pelaksanaan
Mempelajari dan menggunakan Model Teknis Pemeriksaan Kelaikan Bangunan Gedung,
dan melakukan penyesuaian terhadap aspek teknis seperti yang diamanatkan dalam PP No 16
Tahun 2021.
a) Data Umum
• Nama Bangunan
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 4
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
• Lokasi
• Fungsi Bangunan
• Jumlah/ Luas Lantai
• Pemilik
b) Data Penunjang
• Tahun Pembangunan
• Sejarah kepemilikan dan fungsi
• Perencana
• Kontraktor
• Pengawas
• Gambar Bangunan
• Nomor IMB/ PBG
• Data Arsitektur
c) Data Struktur
• SNI 2847:2019 (Persyaratan Beton Struktural Untuk Bangunan Gedung)
• SNI 1729:2020 (Spesifikasi Bangunan Gedung Baja Struktural)
• SNI 2052:2017 (Baja Tulangan Beton)
• SNI 1727:2020 (Beban Desain Minimum dan Kriteria Terkait untuk Bangunan
Bedung dan Struktur Lain)
• SNI 1727:2020 (Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Struktur
Bangunan Gedung dan Nongedung)
d) Data Utilitas
• Permenkes 48 Tahun 2016 (Perkantoran)
• Permenkes 70 Tahun 2016 (Industri)
Secara umum pemeriksaan kelaikan bangunan gedung dilakukan dengan cara
pengamatan visual kondisi fisik bangunan terhadap komponen Arsitektur, Struktur, Utilitas
dan pemenuhan fasilitas Aksesibilitas bagi penyandang cacat. Untuk pemeriksaan struktur
beton pemeriksaan dilakukan dengan menggunakan hammer test.
Untuk pemeriksaan utilitas bangunan pemeriksaan dilakukan dengan menggunakan
infrared thermographic thermal imaging radiometers. Setiap komponen pemeriksaan wajib
disiapkan gambar rencana atau as built drawings untuk kebutuhan pemeriksaan dilapangan.
Bila gambar yang dimaksud tidak tersedia, Konsultan wajib membuat gambar sesuai dengan
kebutuhan.
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 5
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
A. Arsitektur
• Menyiapkan gambar arsitektur yang diperlukan
• Menyiapkan formular isian data lapangan.
• Periksa dan kondisi fisik arsitektur sesuai formular.
B. Struktur
• Menyiapkan gambar struktur yang diperlukan.
• Menyiapkan formular isian data lapangan.
▪ Periksa dan kondisi fisik struktur
C. Utilitas
• Menyiapkan gambar-gambar utilitas gedung, seperti : utilitas plumbing, sistem
penghawaan buatan, penerangan buatan, transportasi verlikal (lif, eskalator),
jaringan listrik, jaringan komunikasi, sanitasi, dan peralatan lain yang menunjang
fungsi bangunan gedung.
• Menyiapkan formulir isian data lapangan.
• Periksa dan catat komponen utilitas yang ada baik di dalam maupun di luar.
• Menyiapkan (gambar-gambar prasarana dan sarana kebakaran pada bangunan
gedung seperti: hidran, sprinkler, tangga darurat, d1l, sesuai dengan PP No 16
Tahun 2021 tentang Persyaratan Teknis Sistem Prototipe Kebakaran Pada
Bangunan Gedung dan Lingkungan
• Menyiapkan formulir Isian data Lapangan.
1.7 Ruang Lingkup
Lingkup tugas yang harus dilaksanakan oleh Konsultan Perencana berpedoman pada
ketentuan yang berlaku, khususnya mengacu pada Pedoman Teknis Bangunan Gedung
Negara, menurut PP No 16 Tahun 2021. Ruang lingkup Peraturan Menteri ini meliputi tugas
dan fungsi, tata kelola, tatacara penugasan, dan pelaksanaan tugas, serta ketentuan umum
seperti:
a. Bangunan Gedung
b. Izin Mendirikan Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat IMB atau sekarang
disebut dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
c. Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat SLF.
d. Pengkaji Teknis
e. Pengubahsuaian (retrofitting)
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 6
KAJIAN TEKNIS KELIKAN FUNGSI BANGUNAN BAB I
f. Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung yang selanjutnya disingkat SIMBG.
g. Perizinan Berusaha
h. Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik atau Online Single Submission yang
selanjutnya disebut OSS.
i. Tim Ahli Bangunan Gedung.
j. Pemerintah Pusat
k. Pemerintah Daerah
l. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
bangunan gedung.
1.8 Indikator Keluaran
a) Pemilihan bangunan gedung diprioritaskan kepada bangunan gedung yang sudah
memiliki IMB dan memiliki kelengkapan gambar rencana atau As Built Drawings
(gambar dapat diperoleh dari pemilik bangunan gedung maupun instant pemerintah
terkait).
b) Meningkatnya kinerja pembinaan teknis bangunan gedung di daerah; Meningkatkan
kelaikan bangunan gedung dan perlengkapannya dalam menunjang fungsi bangunan
gedung dan tercapainya unsur-unsur keselamatan, kenyamanan, kesehatan, komunikasi
dan mobilisasi di dalam bangunan gedung tersebut.
c) Mengurangi kegagalan struktur yang diikuti oleh runtuhnya sebagian atau seluruh
gedung dan mengurangi dampak yang di timbulkan akibat bencana alam seperti angin
kencang, gempa, tanah longsor, perubahan fungsi dan sebagainya.
1.9 Sistematika Pembahasan
Sistematika penyusunan kajian pemeriksaan terhadap kelaikan bangunan ruko 3 lantai
yang berletak di Jl. Raya Wendit Timur No 5, Kel. Mangliawan, Kec. Pakis, Kab. Malang,
Provinsi Jawa Timur ini disusun menjadi 6 bab yang berisikan sebgai berikut:
a) BAB I PENDAHULUAN
b) BAB II TINJAUAN LITERATUR
c) BAB III METODE PENGUJIAN
d) BAB IV HASIL KAJIAN
e) BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Ruko 3 Lantai Mulya Plastik – Kab. Malang 7