5

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Penelitian Terdahulu

Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu

N Peneliti Judul Hasil

o

1 Febrian nur aziza, Studi kelayakan proyek Diperoleh rata-rata nlai

suselo utoyo, Pembangunan perumahan kesesuaian aspek teknis
Sumardi 2020 singhamerta kabupaten sebesar 4,667 atau dibulatkan
malang menjadi 5 yang artinya sangat
sesuai dengan parameter
kelayakan teknis yang berlaku
dikabupaten malang dan
jumlah rumah yang terbangun
sebanyak 176 unit dengan
uraian tipe 36/84 sebanyak 50,
tipe 38/88 sebanyak 68, tipe
48/98 sebanyak 58 dan
keuntungan yang diperoleh
sebesar Rp [Link]
2 Salasabila, Sumardi, Kajian Ulang studi Hasil analisis finansial yang
suhariyanto 2013 kelayakan teknis dan ditinjau dari beberapa
finansial perumahan parameter kelayakan finansial
Hanami kabupaten menunjukan bahwa payback
sidoarjo period (PP)<umur investasi,
NPV>0, BCR>1, IRR>MARR
(8,61%). Sehingga dari hasil
tersebut dapat dikatakan
bahwa perumahan Hanami
layak secara finansial.
3 Wahyu tri prambudi, Studi kelayakan teknis Hasil analisi kelayakan Teknis
fadjar purnomi, diah dan finansial (proyek yang berdasarkan pada
lydianingtias 2021 Pembangunan perumahan peraturan daerah diperoleh
caliber residence dengan rincian KDH 40%-
kalikapas lamongan) 80%, KLB 0.4-1.6, KDH
minimum 10% dan hasil
kelayakan finansial
berdasarkan parameter
finansial metode NVP,IRR,
BCR dan PP dinyatakan layak
4 Keyda Yusuf alamin, Studi kelayakan Teknis Dapat disimpulkan bahwa
suselo utoyo, dan finansial berdasarkan perhitungan
sugiharti 2021 Pembangunan5 perumahan otomatis menggunakan
 6

pondok Mutiara residen aplikasi LINDO 6.1 jumlah

kabupaten sidoarjo runag yang dapat terbngun
sebnyak 149 unit dengan
uraian tipe 36/90 sebanyak 25
unit, 36/72 sebanyak 35 unit,
tipe 30/72 sebanyak 45 unit,
tipe 30/60 sebanyak 44 unit
serta meraih keuntungan yang
diperoleh sebesar Rp
[Link],
5 Muhammad Studi kelayakan teknis Berdasarkan hasil dari
fachrudin abdul Latif, dan finansial parameter kelayakan teknis
susapto, armin Pembangunan perumahan dinyatakan layak dengan
naibaho 2020 prambin asri kabupaten ketentuan besar KDH
sidoarjo maksimum 70%, KLB
maksimum 1.4, dan KDH
minimal 10% dasi luas persil.
Dan hasil dari analisis
finansial menunjukan bahwa
PP<umur investasi, NVP>0,
BCR>1, dan IRR>MARR
sehingga dapat dinyatakan
layak secara finansial.
Sumber:Penelitian terdahulu

2.2 Studi Kelayakan

Studi kelayakan merupakan studi yang dilakukan untuk menentukan

apakah bisnis yang dioperasikan akan membawa manfaat yang lebih besar dari

pada biaya yang terkait. (Kasmir, 2012). Sedangkan studi kelayakan bisnis adalah

mengkaji secara rinci dan mendalam suatu proyek tertentu dalam rangka menilai

suatu proyek investasi apakah layak atau tidak untuk didanai.

Hal yang harus diketahui sebelum melaksanakan studi kelayakan adalah

mengetahui ruang lingkup dan cara kegiatan suatu proyek, karena pada saat studi

kelayakan maka harus dilakukan evaluasi menyeluruh yang mencakup aspek pasar

dan pemasaran. Dengan evaluasi secara menyeluruh terhadap aspek tersebut,

 7

diharapkan hasil dari studi kelayakan dapat dipertanggungjawabkan dan dapat

dijadikan acuan.

Menurut Sibi (2017) aspek-aspek yang perlu diperhatikan dalam studi

kelayakan antara lain: aspek sosial ekonomi, aspek hukum, budaya, pasar,

pemasaran, teknologi dan keuangan. Sedangkan untuk proyek investasi yang

berorientasi sosial maka studi kelayakan diperlukan untuk menilai apakah

kegiatan tersebut layak atau tidak untuk dikerjakan tanpa mempertimbangkan

keuntungan ekonomis.

2.3 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Proyek

Aspek – aspek penunjang ini terdiri dari beberapa aspek yang diperlukan

dalam menganalisa studi evaluasi kelayakan. Aspek ini bertujuan untuk

mempelajari usulan tersebut dari segala segi secara professional agar setelah

diterima dan dilaksanakan betul – betul dapat mencapai hasil sesuai dengan yang

direncanakan, jangan sampai terjadi setelah proyek selesai dilaksanakan ternyata

hasil yang diperoleh tidak sesuai dengan yang diharapkan (Iman Soeharto, 1999),

aspek - aspek penunjang ini antara lain :

2.3.1. Aspek Pasar

Pengkajian aspek pasar dalam studi kelayakan berfungsi menghubungkan

manajemen suatu organisasi dengan pasar yang bersangkutan melalui informasi.

Pengkajian aspek pasar ini digunakan untuk mengidentifikasi kesempatan dan

permasalahan yang berkaitan dengan pasar dan pemasaran yang diperlukan dalam
 8

kualitas keputusan keputusan yang akan diambil. Pengkajian aspek pasar

memberikan sistematika yang berturut-turut antara lain (Iman Soeharto, 1999):

1. Menilai Situasi

Aspek ini didasari dengan penertian dan pemahaman atas situasi dan

perkembangan dunia usaha pada umumnya,khususnya seperti :

a. Memahami lingkungan pasar

b. Identifikasi kesempatan

c. Identifikasi hambatan

2. Menyusun Program Pengkajian

Pengkajian ini didahului dengan identifikasi masalah masalah yang

merangkum tugas yang spesifik dan memusatkan pada pengembangan suatu

produk untuk mendukung suatu strategi perusahan, meliputi :

a. Menentukan lingkup usaha

b. Merencanakan pangsa pasar

c. Posisi menghadapi persaingan

3. Mengumpulkan data dan impormasi

Mengumpulkan data dan impormasi diperoleh dari pengelolaan data yang

berasal dari berbagai sumber,antara lain:

[Link] primer
 9

b. Data sekunder

[Link] data internal

d. Survey pasar

2.3.2. Aspek Teknis

Pengkajian aspek ini dimaksudkan memberikan batasan garis besar

parameter - parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek.

Pengkajian aspek ini sangat erat hubungannya dengan aspek aspek lain, terutama

seperti ekonomi, finansial dan pasar. Hubungan ini saling memberikan masukan,

dalam hal itu keputusan mengenai aspek yang satu tergantung bagai mana

dampaknya terhadap aspek yang lain dan sebaliknya. Aspek teknis besar

pengaruhnya terhadap perkiraan biaya dan jadwal karna akan memberikan batasan

lingkup proyek secara kuantitatif. Pada studi ini, aspek ini masih dalam bentuk

konsep. Nantinya akan dilanjutkan dan dikembangkan menjadi design dan

engineering yang terinci dan menjadi cetak biru yang akan dibagun.

Maksud pengkajian aspek teknis, antara lain (Iman Soeharto, 1999):

1. Pada tahap awal bertujuan merumuskan gagasan yang timbul kedalam batasan

yang konkret dari segi teknis

2. Selanjutnya hasil pengkajian aspek teknis (yang mungkin mendalam) dipakai

sebagai masukan pengkajian aspek-aspek lain seperti Analisa dampak lingkungan

(AMDAL),perkiraan biaya dan jadwal.

 10

3. Akhir lingkup aspek teknis sampai kepada kegiatan desain engineering

terinci,menghasilkan cetak biru proyek yang akan dibangun.

Butir 1 dan 2 dikerjakan pada studi kelayakan sedangkan butir 3 di tahap-

tahap PP/definisi dan implementasi proyek.

Pengkajian aspek teknis mencakup hal-hal sebagai berikut :

a. Menentukan letak geografis lokasi

b. Mencari dan memilih teknologi proses produksi

c. Menentukan kapasitas produksi

d. Denah atau tata letak instalasi

e. Bangunan instalasi

keputusan yang dimbil dari pengkajian diatas merupakan keputusan

penting menyangkut keberhasilan suatu proyek. Setidaknya terdapat 3 alasan

mengapa keputusan tersebut penting bagi kelanjutan proyek, yaitu:

a. Merupakan komitmen jangka panjang, yang bila tidak tepet sulit diperbaiki

b. Mempunyai dampak permanen terhadap biaya operasi / produksi

c. Berpengaruh besar biaya pembangunan proyek.

 11

2.3.3. Aspek Finansial

Aspek ini menerangkan tentang bagaimana menghitung kebutuhan dana,

baik untuk dana aktiva tetap atau dana untuk modal kerja atau dana yang

diperlukan untuk investasi. Selain itu juga sumber dana yang bisa dipergunakan

untuk memenuhi kebutuhan akan dana tersebut.

Sistematika aspek finansial harus dipahami oleh pimpinan perusahan yang

digunakan untuk mengalokasikan dana dengan mengiginkan suatu metodologi

atau prosedur yang dipakai untuk membuat keputusan investasi. Analisa aspek

finansial mengikuti urutan sebagai berikut. (Iman Soeharto, 1999):

a. Menentukan parameter dasar sebagai landasan membuat perkiraan biaya

investasi

b. Memperkirakan biaya investasi (biaya pertama, modal kerja, dan modal

produksi)

c. Proyeksi pendapatan unit usaha hasil proyek, perkiraan dana yang masuk

sebagai hasil produksi dari unit usaha yang bersangkutan.

d. Membuat aliran kas selama umur proyek sebagi model untuk dinilai

e. Menyusun kriteria penilain. sebagai alat bantu untuk membandingkan dan

memiliki alternatif investasi yang tersedia.

 12

f. Melakukan penilaian dan rangking alternative. penilaian akan memberikan

usulan mana yang memiliki proyek baik dan tidak baik, untuk selanjutnya akan

ditolak atau diterima.

g. Analisa resiko, setiap proyek yang akan dilaksanakan pasti memiliki faktor

resiko yang berbeda atau meleset dari kenyataan yang jauh diluar batas, maka

hasil – hasil rangking alternatif ini pun akan berbeda.

2.4 Biaya Produksi

Biaya produksi adalah seluruh biaya yang harus dikeluarkan perusahaan

atau bisnis untuk menghasilkan produk dan jasa. Biaya ini mencakup semua hal

yang dikeluarkan dari awal sampai barang siap dijual ke konsumen atau pasar.

Biaya produksi adalah akumulasi pengeluaran yang diperlukan dalam kegiatan

produksi perusahaan untuk menyediakan pelayanan dan memproses bahan baku

sampai menjadi suatu produk yang siap dipasarkan atau akan diolah kembali.

Biaya produksi meliputi semua biaya yang terkait dengan produksi, termasuk

biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja, biaya overhead, biaya pemasaran, dan

biaya lainnya. Salah satu tujuan biaya produksi adalah mengendalikan biaya yang

harus dikeluarkan untuk memproduksi sebuah barang. Perhitungan biaya produksi

dilakukan untuk menilai dan melihat kembali seberapa banyak persediaan bahan

baku untuk produksi berikutnya. Biaya produksi diperlukan guna membantu

perusahaan melakukan analisa dan evaluasi laba rugi, supaya laporan keuangan

perusahaan lebih terstruktur. Dengan menghemat biaya produksi, dengan yang

sebelumnya direncanakan untuk biaya produksi dapat dilakukan untuk berbagai

 13

kebutuhan lain. Selain itu menghemat dana produksi dapat berpengaruh besar

untuk mengembangkan dan memperluas usaha atau perusahaan.

2.5 Konsep Dasar Perumahan

Berdasarkan Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan

Permukiman bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat

tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, perumahan adalah kelompok

rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Permukiman adalah

bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa Kawasan

perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perkehidupan dan

penghidupan.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan

dan Pemukiman. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana

dan prasarana lingkungan. Perumahan dan permukiman adalah tempat atau daerah

dimana penduduk bertempat tinggal atau hidup bersama dimana mereka

membangun sekelompok rumah atau tempat kediaman yang layak huni dan

dilengkapi dengan prasarana lingkunga. Perumahan dapat diartikan sebagai suatu

cerminan dari diri pribadi manusia, baik secara perorangan maupun dalam suatu

kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya dan dapat juga

mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia

 14

penghuninya, masyarakat ataupun suatu bangsa. Permukiman adalah bagian dari

lingkungan hidup diluar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan

maupun pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal/lingkungan

hunian dan tempat kegiatan mendukung perkehidupan dan penghidupan.

Perumahan dan permukiman adalah dua hal yang tidak dapat kita pisahkan

dan berkaitan erat dengan aktifitas ekonomi, industrialisasi dan pembangunan

daerah. Permukiman adalah perumahan dengan segala isi dan kegiatan yang ada

di dalamnya. Berarti permukiman memiliki arti lebih luas dari pada perumahan

yang hanya merupakan wadah fisiknya saja, sedangkan permukiman merupakan

perpaduan antara wadah (alam, lindungan, dan jaringan) dan isinya (manusia yang

hidup bermasyarakat dan berbudaya di dalamnya). Pembangunan perumahan dan

kawasan permukiman merupakan kegiatan yang bersifat multi sektor dan

berkaitan erat dengan kesejahteraan masyarakat. Perumahan merujuk pada sebuah

lingkungan dimana terdapat rumah-rumah. Sedangkan, permukiman menjadi

bagian dari lingkungan hidup yang berfungsi sebagai lingkungan hunian. Sebelum

mengetahui lebih lanjut tentang perbedaan keduanya, maka harus mengetahui

terlebih dahulu pengertian perumahan. Pemanfaatan rumah tinggal dalam jangka

panjang adalah ciri umum dari bangunan perumahan. Pada umumnya penghuni

rumah melakukan modifikasi bentuk, interior, eksterior, dan ruangan bangunan

perumahan dari bentuk aslinya. Dari sisi pasar perumahan, di lokasi yang lain. Di

lain pihak, modifikasi hunian yang banyak dilakukan oleh individu-individu di

suatu lingkungan perumahan tertentu akan mempengaruhi kondisi pasar

perumahan di lingkungan tersebut.

 15

2.6 Investasi Proyek

Investasi adalah upaya memasukkan modal untuk menanamkan faktor-

faktor produksi yang terbatas pada suatu proyek tertentu, pada suatu lokasi

tertentu, pada suatu periode waktu tertentu, baik jangka sedang maupun jangka

panjang. Secara etimologis, investasi adalah menanamkan sejumlah dana atau

modal pada suatu usaha atau proyek dengan maksud untuk memperoleh

keuntungan. Investasi atau belanja modal merupakan sebuah bentuk persetujuan

untuk menggunakan sejumlah uang dalam jumlah tertentu pada masa sekarang,

agar perusahaan mendapatkan manfaat di kemudian hari, baik setahun, dan tahun

berikutnya.

Menurut Dadang (2018) investasi adalah menanamkan uang atau

menanamkan biaya untuk pembuatan jalan melakukan pembelian bangunan,

perangkat, bahan dasar, pengorganisasian uang tunai, dan pengembangannya.

Sebuah proyek diperlukan suatu perencanaan investasi agar bisa mengetahui

kelayakan apakah proyek itu akan menghasilkan keuntungan atau tidak. Studi

kelayakan investasi tetap diperlukan sekalipun proyek yang direncanakan sudah

sering atau pernah dibangun. Pembangunan suatu proyek pasti memerlukan suatu

dana yang cukup besar, dikarenakan alasan tersebut kita tidak boleh mengambil

keputusan yang beresiko hanya dari kira kira semata. Pada umumnya investasi

merupakan pengeluaran biaya saat ini untuk mengambil keuntungan dimasa yang

akan datang. Apabila jarak diantara masa penerapan permodalan dan masa

pembaruan permodalan semakin jauh, maka semakin banyak juga konsekuensi.

Investasi proyek adalah upaya menanamkan faktor produksi langka pada proyek
 16

tertentu (baru atau perluasan) pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu menengah

atau panjang. Faktor produksi langka itu dapat berbentuk: dana, kekayaan alam,

tenaga ahli dan tenaga terampil, dan teknologi tingkat madya atau tingkat tinggi.

Investasi proyek adalah upaya menanamkan factor produksi langka pada proyek

tertentu, baru atau perluasan pada lokasi tertentu, dalam jangka waktu tertentu

menengah atau panjang. Faktor produksi langka ini dapat berbentuk: dana,

kelayakan alam (natural resources), tenaga ahli dan tenaga terampil, teknologi

tingkat madya atau tingkat tinggi.

2.7 Investasi

Kegiatan investasi adalah kegiatan penting yang memerlukan biaya besar

dan berdampak pada jangka waktu terhadap kelanjutan usaha. Oleh karena itu,

analisis yang sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan

direalisasikan. Berinvestasi dalam bentuk properti memiliki tujuan yang berbeda-

beda pada setiap orang yang melakukannya. Tujuan yang pertama adalah investasi

dilakukan dalam jangka waktu pendek atau investasi dijual kembali kepada pihak

lain. Tujuan yang kedua adalah investasi dilakukan dalam jangka waktu panjang

yang bertujuan untuk dimiliki kemudian disewakan. Selain investasi tersebut,

perlu pula disadari bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang

secara periodik perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya

operasional (operational cost), biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-

biaya lainnya yang tidak dapat dihindarkan. Disamping pengeluaran, investasi

akan menghasilkan sejumlah keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-

penjualan produk benda, jasa atau penyewaan fasilitas.

 17

Tujuan utama investasi adalah mendapatkan berbagai manfaat yang cukup

layak di kemudian hari. Manfaat tersebut dapat berupa imbalan keuangan dan

nonkeuangan atau kombinasi dari keduanya. Manfaat keuangan misalnya laba

atau keuntungan dari hasil penjualanpenjualan produk maupun penyewaan

fasilitas. Manfaat non-keuangan atau kombinasi dari keduanya, misalnya

penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, subsidi impor, ataupun

pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah. Dalam melakukan

investasi modal pada suatu proyek, diperlukan analisis yang bertujuan:

mengetahui tingkat keuntungan yang akan diperoleh dari investasi, menghindari

pemborosan, melakukan penilaian terhadap peluang investasi yang ada, sehingga

kita dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan, dan

menentukan prioritas investasi. Bahwa untuk menyusun berbagai peluang

investasi, telah dikembangkan suatu metode yang dapat digunakan dalam

menganalisis suatu proyek, yaitu metode criteria investasi (investment criteria).

Suatu proyek dikatakan investasi minimum yang secara ekonomis dan teknis

layak dilaksanakan.

2.8 Analisis Aspek Teknis

Dalam menentukan analisis teknis tersebut diantaranya sebagai berikut :

1. Pemilihan Lokasi Perumahan

Pemilihan kawasan pemukiman harus direncanakan pada kawasan yang

diperuntukkan bagi pengembangan pemukiman dalam pengertian tata ruang

 18

wilayah. Beberapa pertimbangan yang perlu diperhatikan dalam memilih tempat

tinggal adalah:

1) Kondisi geologi dan topografi

2) Sumber air bersih

3) Jalan menuju lokasi

4) Fasilitas pendukung

5) pencapaian pusat kegiatan sumber daya

Pertimbangan diatas berdasarkan alasan-alasan teknis dalam

memperlancar pembangunan proyek, namun terdapat dua faktor lain yang ikut

menentukan pemilihan lokasi proyek yaitu tanggapan masyarakat disekitar proyek

terhadap rencanan pembangunan proyek dan terkenal tidaknya lokasi proyek

diwilayah tersebut minimal dalam lingkup daerah pemasaran.

2. Perencanaan Tata Letak (Site Plan)

Property pengembangan ditunjukkan dalam rencana pengembangan

sebagai lahan perumahan untuk sarana dan prasarana, dan lahan untuk fasilitas

sosisal dan fasilitas umum. Luas kavling untuk kelayakan hunian menurut Marlina

dan Suparno (2005) maksimum 60% dengan tujuan untuk menjaga keseimbangan

dan kelestarian lingkungan, hal ini terkait dengan pasokan air bersih dan daerah

serapan air hujan. Lahan untuk kavling mempertahankan alasan pemasaran yaitu
 19

tipe mana saja yang akan menjadi andalan dan alasan teknis yaitu kondisi

topografi dan geologi lokasi proyek.

Terdapat dua metode dalam menghitung jumlah dan luas kavling yaitu:

a. Metode Rasio Efektif

Luas tapak adalah rasio efektif yang ditentukan oleh pemerintah daerah

dikalikan dengan luas tapak bangunan.

b. Metode Luas Terbangun

Suatu metodologi yang mempertimbangkan luas daratan yang tidak dapat

menyerap air hujan. Luas bangunan tidak boleh lebih dari luas tanah (walaupun

hanya sedikit) yang dialokasikan pemerintah daerah setempat.

Perencanaan tata letak sangat mempengaruhi proses pemasaran dan

anggaran biaya proyek diperlukan bentuk yang efektif dan efesien sehingga

perencanaan pemasaran yang maksimal dan anggaran biaya seminimal mungkin.

Pola-pola hunian dalam permukiman yaitu:

a. Rumah Tangga, bangunan tidak saling berdekatan;

b. Rumah Gedung 2 / Kopel, salah satu sisi bangunan berdekatan dengan

bangunan lainnya

c. Rumah dengan banyak Gedung, bangunan saling berdekatan.

3. Perencanaan Prasarana dan Infrastruktur Lingkungan

 20

Muhyidin (2004) mengungkapkan bahwa prasarana dan rencana

insfrastruktur lingkungan merupakan rencana rekayasa selain konstruksi

perumahan dan termasuk rencana granding, akses jalan, jalan lingkungan, sistem

drainase, distribusi air bersih, jaringan listrik, taman, dan pemakaman.

Granding merupakan tahap awal pada perencanaan teknis dalam

pembangunan proyek pembangunan perumahan, perencanaan tersebut adalah

pembersihan lahan, galian, timbunan, pemadatan dan pengkavlingan.

Pengkavlingan dilakukan apabila lokasi pada satu blok memiliki kemiringan yang

besar, prinsip pengerjaannya sama dengan galian dan timbunan. Dua faktor

penting dalam perencanaan granding yaitu dalam pembentukan kavling muka

tanah diusahakan sesuai dengan kontur tanah asli agar volume galian dan

timbunan dapat ditekan sedikit mungkin serta volume galian dan timbunan

diusahakan memiliki perbandingan yang sama sehingga tidak perlu mendatangkan

atau memindahkan tanah akibat pekerjaan galian dan timbunan.

Perencanaan jaringan jalan dilakukan bersamaan dengan pembangunan

tipe rumah yang akan dibangun. Akses jalan adalah jalan yang menghubungkan

lahan pemukiman dengan jalan umum sedangkan jalan lingkungan adalah jalan

yang menghubungkan pintu masuk setiap rumah di pemukiman.

4. Perencanaan Rumah

Rumah merupakan produk akhir dalam sebuah pembangunan proyek

perumahan yang nantinya akan dipasarkan kepada calon pembeli sehingga dalam

pemasarannya rumah yang akan ditawarkan harus memiliki keunggulan

 21

dibandingkan dengan pasaing lain. Perencanaan rumah secara teknis yang dapat

ditawarkan kepada calon pembeli adalah keunggulan spesifikasi teknis dan

spesifikasi bahan bangunan yang digunakan dengan harga yang bersaing dengan

memperhatikan persyaratan keamanan, kenyamanan, keindahan dan kesehatan.

Bardasarkan aktivitas keseharian yang dilalukan oleh penghuninya.

Menurut Merlina dan Suparno (2005) ruangan-ruangan dalam rumah

dibagi menjadi 3 yaitu: 1) Living Area, yaitu terdiri dari ruang tamu, makan,

keluarga, belajar, dan bekerja; 2) Sleeping Area, yaitu terdiri dari tempat tidur dan

kamar mandi; 3) Service Area, terdiri dari dapur gudang, dan garasi pembagian

ruangan dalam satu rumah yang dijelaskan diatas adalah bentuk ideal untuk

menunjang akitivitas keseharian penghuninya. Namun hal itu tidak berarti harus

dipenuhi tergantung pada keadaan ekonomi pemilik rumah.

Aspek teknis merupakan aspek yang melihat kualitas proyek yang sedang

atau sudah dikerjakan dan sudah memenuhi standar kualitas tertentu. Aspek teknis

merupakan kelanjutan dari aspek pemasaran. Untuk masa depan bisnis, suatu

produk dapat dikatakan layak secara teknis jika dapat diterima dan dapat dengan

mudah diproduksi secara massal. Kelayakan teknis penilaian berfokus pada

kelayakan teknis dan teknologi yang digunakan, artinya penilaian memeriksa

apakah teknologi yang digunakan dapat bekerja sesuai dengan desain dan

penggunaannya. Dalam penyusunan laporan studi kelayakan komersial perlu

diperhatikan dan diperhitungkan menggunakan baik dan benar aspek teknis

lantaran kesalahan pada memilih aspek tadi pula akan mengakibatkan perusahaan

gagal banyak. Banyaknya perusahaan yang beroperasi tetapi aspek ini masih
 22

sebagai kasus yang perlu dipecahkan lantaran perhitungan dalam aspek teknis

yang benar waktu memulai usaha misalnya lokasi perusahaan tidak akurat

terbatasnya bahan baku besarnya ongkos angkut tidak cocoknya teknologi yang

dipakai mahalnya biaya tenaga kerja dan lainnya sebagainya. Dalam suatu proyek

konstruksi, agar mendapat kelayakan harus mengikuti standar yang ada. Seperti

pada pembangunan rumah pada perumahan mengikuti standar dari Standar

Nasional Indonesia yaitu SNI 8140:2016 tentang Persyaratan Beton Struktural

Untuk Rumah Tinggal bahwa penggunaan pondasi tapak pada bangunan rumah

tinggal 1 lantai, dan pada bagian pembesian kolom harus menggunakan

[Link]:

Tabel 2.2 Informasi Tulangan

Ukuran Diameter Luas Masa 30 db (mm)

Batang Nominal Nominal Nominal
Tulangan (mm) (mm) (Kg/m)
10 9,6 71 0,56 290
13 13 130 0,994 390
16 16 200 1,552 480
19 19 285 2,235 570

Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk

memberikan garis besar parameter teknis yang berkaitan perwujudan fisik proyek

terdapat dalam Peraturan Menteri No. 11/PERMEN/M/2008 tentang Pedoman

Keserasian Kawasan Perumahan dan Pemukiman.

 23

2.8.1 Koefisien Dasar Bangunan

Koefisien Dasar Bangunan atau KDB adalah angka persentase

perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas

lahan/tanah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan rencana tata

bangunan dan lingkungan. (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan

Rakyat Republik Indonesia Nomor 05 /PRT/M/2016).

luaslantai dasar bangunan

KDB= x 100%
luas tanah kavling

2.8.2 Koefisien Lantai Bangunan

Koefisien Lantai Bangunan yang selanjutnya di-singkat KLB adalah angka

persentase perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas

tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan

rencana tata bangu-nan dan lingkungan. (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan

Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 05 /PRT/M/2016).

luastotal lantai bangunan

KLB=
luas tanah kavling

Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 25

tahun 2011 Pasal 29 ayat 2, indeks KLB rumah tidak susun harus kurang dari 1

(satu).

2.8.3 Koefisien Daerah Hijau

 24

Koefisien Daerah Hijau atau KDH adalah angka persentase perbandingan

antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan

bagi pertamanan/penghijauan perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata

ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. (Peraturan Menteri Pe-kerjaan

Umum Dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 05/PRT/M/2016).

luasruang terbuka
KDH = x100%
luas tanah kavling

2.9 Aspek Finansial

Investasi menghasilkan berbagai keuntungan dan pendapatan berupa

penjualan barang dan jasa atau fasilitas leasing. Menurut Giatman (2006) secara

umum ada beberapa metode untuk menilai suatu investasi dapat dikatakan layak

atau tidak, antara lain:

2.9.1 NPV (Net PresentValue)

Net present value adalah suatu teknis capital budgeting, yang dalam

mengukur profitibilitas rencana investasi provek mempergunakan faktor nilai

waktu uang. Kriteria nilai bersih sekarang (NPV) didasarkan atas dasar konsep

diskonto semua arus kas masuk dan keluar selama umur proyek (investasi) keilal

sekarang, kemudian dihitung angka bersihnya akan diketahui selisih dengan

memakai dasar yang sama yaitu harga pasar saat ini. Ada dua hal yang harus

diperhatikan yaitu nilai waktu dari uang dan selisih besar arus kas masuk dan

keluar.
 25

Pada investasi proyek apakah proyek tersebut layak atau tidak layak,

dinyatakan oleh nilai net present value (NPV). Untuk NPV yang memberikan nilai

positif atau lebih besar nol berarti proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.

apabila NPV memberikan nilai negative atau lebih kecil nol berarti proyek

tersebut mengembalikan persis sebesar opportunity cost faktor produksi modal.

Net present value proyek dapat dihitung dengan menggunakan rumus persamaan

matematis berikut (Manopo, 2013):

NPV=Co+(C1/(1+r)

Co adalah jumlah uang yang diinvestasikan (karena ini adalah

pengeluaran, maka menggunakan bilangan negatif).

r adalah suku bunga

2.9.2 IRR (Internal Rate of Return)

IRR adalah informasi yang diberikan oleh tingkat kemampuan arus kas

untuk memberikan pengembalian investasi, yang dinyatakan dalam persentase

dari jangka waktu tertentu. Penentuan layak atau tidaknya suatu investasi yaitu:

a. Jika IRR >return yang diinginkan, investasi layak.

b. Jika IRR <return yang diinginkan, investasi tidak layak.

Metode IRR didefinisikan sebagai tingkat yang menyamakan total present

value dari aliran kas yang diharapkan dengan total presentvalue dari belanja

modal (Riyanto, 2005). Dalam analisis investasi, IRR sudah menjadi metode yang
 26

umum digunakan, tetapi relatif sulit untuk ditentukan karena melibatkan coba-

coba dalam menentukan nilai yang akan dihitung sampai akhirnya menentukan

tingkat bunga di mana NPV akan menjadi [Link] arti lain, IRR adalah tingkat di

mana NPV menjadi nol. Ini karena nilai sekarang dari aliran kas masuk pada

tingkat itu sama dengan investasi awal. Jika IRR melebihi biaya modal, proposal

proyek investasi disetujui. Dan jika IRR di bawah biaya modal, proyek investasi

akan ditolak. Halim (2003) memberikan tahapan dalam menghitung IRR yaitu:

a) Menghitung present value dari hasil aliran kas proyek investasi yang

diusulkan dengan memilih tingkat suku bunga secara acak.

b) Bandingkan hasil perhitungan tersebut dengan nilai awal investasi.

-Jika hasilnya negatif, coba tingkat bunga yang lebih kecil

-Jika hasilnya positif, coba tingkat bunga yang lebih besar

c) Lanjutkan langkah di atas hingga presentasi berada pada atau mendekati

nol.

d) Perhitungan tingkat diskonto dan usulan proyek investasi dengan

menggunakan metode interpolasi.

Nilai MARR pada umumnya ditetapkan melalui pertimbangan hal-hal

berikut ini yaitu:

a. Suku bunga (i)

 27

b. Biaya lain yang dikeluarkan untuk investasi (Cc)

c. Faktor risiko investasi (a)

NPV 1
IRR =i1+ X (i2−i1)
NPV 1−NPV 2

Dimana :

NPV1: nilai sekarang dari in (Rp)

NPV2: nilai sekarang dari in (Rp)

i1: suku bunga 1(%)

i2: suku bunga 2(%)

2.9.3 BCR (Benefit Cost Ratio)

Ini merupakan salah satu alat yang paling sering dipakai selama tahap awal

evaluasi rencana investasi atau sebagai analisis tambahan untuk memvalidasi hasil

evaluasi yang dilakukan dengan menggunakan metode lain. Adapun prosedur

analisis BCR adalah:

nilai sekarangbenefit ( PV ) B
BCR = =
nilai sekarang biaya ( PV ) C

Keterangan:

BCR: Perbandingan manfaat terhadap biaya

(PV) B: nilai sekarang benefit

 28

(PV) C: nilai sekarang biaya

Indikasi kreteria BCR yaitu :

a. Jika nilai BCR>1, investasi layak

b. Jika nilai BCR <1, investasi tidak layak

2.9.4 (PP) Payback Period

Metode Payback Period merupakan teknis penilaian terhadap jangka

waktu (periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha (Affandi 2010),

yang dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut:

cf −∑ A
PP = ( n−1 ) +
A

Keterangan:

CF: biaya bertama

An: aliran kas pada tahun n

N : tahun pengembalian ditambah 1

Untuk mengetahui layak atau tidak sebuah unvestasi dari aspek finansial,

siperlukan syarat dalam menentukan pp, yaitu:

a. Pp < waktu maksimum, maka usulan proposal proyek diterima

b. Pp> waktu maksimum, maka usaha usulan proposal proyek ditolak