Modul 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek
(Project Delivery Systems/PDS)
MA, IF, RZT, PF
SI-3051 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
ISI MODUL 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek
Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek
Swakelola (owner-provided delivery)
Tradisional (design-bid-build/DBB)
Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
Rancang Bangun (design-build/DB)
Variasi DB
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 2
Apa itu PDS?
Setiapproyek melalui suatu daur hidup proyek. Sistem
pelaksanaan seluruh tahapan yang terkait dengan
pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan
disebut project delivery system (PDS) atau sistem
pelaksanaan proyek.
Yang memilih dan menetapkan PDS adalah owner
dengan pertimbangan:
◦ Pengalaman, kebiasaan
◦ Saran konsultan
◦ Sumber dan kendala pembiayaan
◦ Penggunaan sumber daya yang dimiliki
◦ Keinginan stakeholder dari proyek
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 3
Daur Hidup Proyek (review)
Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?
Apa owner sanggup melakukannya?
Project Engineering Use
Planning Construction Disposal
Need formulation and design process
management
process process
process process process
User Project Project Project Facility Facility
Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion
Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment
of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 4
Pihak-pihak yang Terlibat dalam Proyek
Konstruksi (review)
Pemilik
Peran mana yang bisa
dilakuakn oleh owner?
Perancan
g Pelaksana
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 5
Berbagai PDS
Ada beberapa pilihan PDS untuk owner:
◦ Swakelola (owner-provided delivery)
◦ Tradisional (design-bid-build/DBB)
◦ Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
◦ Rancang Bangun (design-build/DB)
◦ Variasi DB
Sistem tradisional merupakan sistem yang
banyak dipakai baik owner pemerintah
maupun swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 6
Swakelola (owner-provided)
Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan
keahlian, pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh
owner.
Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun
pelaksanaan.
Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian
perancangan, mis. Penambahan seorang ahli perancangan.
Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang
mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan.
Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek dan juga
sertifikat yang memadai.
Contoh: Dinas Bina Marga melakukan swakelola untuk
pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 7
Tradisional (DBB) 1
Merupakan PDS yang ditetapkan oleh perundangan
untuk pelaksanaan proyek pemerintah. Namun owner
swasta pun banyak pula yang menggunakannya.
PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik
perancang maupun pelaksana konstruksi.
PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
◦ Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada
◦ Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam
pengeluaran dana milik publik
◦ Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi
perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda
kompetisi untuk pemilihan kontraktor
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 8
Tradisional (DBB) 2
Owner melihat bahwa tahapan pada PDS
tradisional yang bertahap sebagai manfaat untuk
pemastian kualitas.
Owner harus memastikan dana tersedia, tujuan
proyek, menetukan standard dan bentuk kontrak.
Dalam hal ini owner akan melakukan tahapan
planning dan conceptual design, terkadang
dibantu pula oleh professional.
Perancang melakukan design dan juga
mempersiapkan dokumen pengadaan untuk
konstruksi.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 9
Tradisional (DBB) 3
Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor
berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun
harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga
terendah yang telah memenuhi semua persyaratan yang
ada. Namun, terkadang dapat pula dilakukan pemilihan
berdasarkan sistem nilai, dimana harga penawaran
adalah hanya salah satu kriteria yang dilihat.
Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor
dengan metoda perbandingan dan negosiasi.
Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan
konstruksi (build). Dalam tahap ini owner akan
memiliki perwakilan (representatives) baik dari sumber
daya yang dimiliki maupun dari profesional yang
dikontrak oleh owner untuk mengawasi pelaksanaan
pekerjaan (pengawas).
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 10
Manajemen Konstruksi (CM)
Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen
pengadaan dan mengawasi pelaksanaan
konstruksi. Namun demikian, saat ini
lingkup CM dalam membantu owner bisa
melebar mulai dari awal daur hidup proyek.
Terdapat 2 jenis CM
◦ Agency Construction Management (ACM)
◦ Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 11
Agency Construction Manager
Seorang CM berlaku sebagai agen dari
owner untuk melakukan tugasnya sebagai
owner dalam suatu proyek. CM dapat
bertugas hanya dengan panggilan (on-
call) atau selama proyek berlangsung. CM
berlaku sebagai bagian dari internal
organisasi owner.
Layanan CM ini dapat mencakup
berbagai jenis PDS.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 12
Construction Manager-at-Risk
CM@Risk melakukan kontrak dengan owner
dalam dua tahap:
◦ Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk perancangan.
Dengan demikian, CM akan memberikan masukan
kepada perancangan mengenai jadwal, biaya dan
juga constructability.
◦ Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai
general contractor.
Dapatditerapkan strategi fast track.
Banyak dipakai oleh owner swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 13
Fast Tracking
Normal
Perancangan
Konstruksi
Fast Track
Perancangan
Konstruksi
Penghematan
Waktu
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 14
Rancang-Bangun (DB) 1
DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang memiliki
hanya satu entitas yang bertanggung jawab untuk
perancangan dan pelaksanaan konstruksi sekaligus.
Pemilihan design-builder oleh owner dapat
dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi.
Dengan DB maka owner hanya akan berhubungan
dengan satu entitas untuk dua tahapan proyek dan
menghindari ketidaksepahaman antara perancang
dan pelaksana.
Dengan sistem ini, maka fast track dapat dilakukan.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 15
Rancang-Bangun (DB) 2
Biasanya pemilihan design-builder dilakukan dengan
pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk mendapatkan
daftar calon yang memenuhi kualifikasi tertentu,
seperti pengalaman, reputasi, sumber dana, upaya
lain yang terkait kesuksesan DB.
Untuk bangunan industri seperti pabrik dan power
plant dikenal istilah yang mirip dengan DB, yaitu
Engineering, Procurement, Construction (EPC).
Dalam EPC satu entitas bertugas untuk melakukan
kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan
dan alat, serta melakukan pelaksanaan konstruksi.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 16
Variasi DB
Terdapat beragam arrangement untuk
kontrak DB yang menyediakan berbagai
fungsi lain untuk melaksanakan proyek,
seperti fungsi pendanaan, penyewaan,
operasi dan pemeliharaan.
Beberapa ragam tersebut:
◦ Turnkey
◦ Variasi Turnkey
◦ Variasi Pendanaan
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 17
Turnkey
Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan
tanggung jawab operasi dan pemeliharaan proyek kepada design-
builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns over the
keys”
Beberapa jenis Turnkey:
◦ Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).
◦ Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey,
waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
◦ Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan
lebih lama operasi dan pemeliharaannya. Biasanya untuk
infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula
dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau
developer.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 18
Variasi Pendanaan
Kapital dari swasta dan partisipasi developer menawarkan
berbagai variasi kepada owner swasta dalam menjalankan DB.
Seperti:
◦ Lease-develop-operate: owner memberikan operator swasta untuk
menyewa dalam jangka panjang, mengoperasikan, dan
mengembangkan fasilitas yang ada. Operator swasta mendapatkan
dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan
owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar
hutangnya. Operator yang akan melakukan planning dan conceptual
design. Kemudian operator memilih design-builder untuk
mengembangkan fasilitas.
◦ Public-private partnership (PPP): Owner adalah pemerintah yang
mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan
infrastruktur untuk publik.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 19
Infrastructure Financing Schemes
Governmen
t
Financial Infrastructure
Institution Facilities
Private
PUBLIC
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 20
Variasi Turnkey
Terkadang skema pendanaan
diperkenalkan dalam turnkey, sehingga
terdapat beberapa ragam lain:
◦ Finance, Design, Build, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Operate, Transfer
◦ Finance, Design, Build, Own, Operate,
Transfer
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 21
Alternatif PDS
Project Stages
Delivery
Methods Preliminary Project Design Construction Operation Transfer
Studies Implement.
Design-bid-
award
Design-build
Turn-key
Build-operate
Build-
operate-
transfer
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 22
Peran Swasta
Public
Public Funds and Operator
Funded Turnkey
Joint Venture
Privatization
Public Build Transfer Operate
Private
Partnership
Build Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own Operate
Private Build Own Sell
Sumber: Menheere & Pollalis 1996
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 23
PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR
1. Tidak semata-mata menunggu investasi
pemerintah; kemampuan pemerintah terbatas;
menunggu, terlalu lama; kapasitas masyarakat
(dana, teknologi, manajemen, sistem) perlu
didayagunakan;
2. Terutama untuk infrastruktur yang mempunyai
pengembalian langsung (jalan tol, air bersih,
PLN, Telkom, dll.);
3. Teknologi informasi dan sistem perekonomian
global (modern) memungkinkan hal ini;
4. Prinsip:
a. Bagaimana mengumpulkan dana masyarakat;
b. Bagaimana menyebar resiko.
24
SKEMA SEDERHANA
Tiga sumber dana investor:
a. Pinjaman bank:
- jangka menengah;
- bunga tinggi;
- perlu jaminan.
b. Penerbitan surat utang:
- kredibilitas;
- perlu jaminan;
c. Pasar modal:
- ada prosedur;
- ada delay waktu;
25
Gambar : Skema lebih kompleks
Project Financing (Jalan Tol)
Keberadaan sponsor/
penjamin optional
Kreditor
Sponsor/
Pembayaran Operator Penjamin
bunga dan Arus kas
cicilan utang
Obligasi
Pemegang Jasa
Konversi Pengguna
Konsesi SPV Proyek
jalan
Pembayaran
Kontrak
Material, jasa,
pembangunan
& keahlian
proyek
Kontraktor
Investor
Minoritas
26
Pihak yang terlibat:
1. Pemegang konsensi (investor);
2. Kreditor;
3. Penjamin (sponsor); lembaga asuransi;
4. Kontraktor; supervisi;
5. Operator;
6. Masyarakat (pengguna).
27
KONSEP DASAR KERJASAMA PENDANAAN
INVESTOR - KREDITOR
1. DEBT FINANCING: kreditor hanya
meminjamkan dana, tidak ikut campur
dalam urusan investasi;
2. OBLIGASI KONVERSI: pada saat proyek
selesai, kreditor akan dilunasi, atau diberi
opsi ikut mempunyai saham;
3. EQUITY FINANCING: kepemilikan investasi
ditentukan semenjak awal.
28
Biaya investasi:
1. Biaya investasi (termasuk pembebasan
lahan, perencanaan, supervisi);
2. Biaya bunga (kreditor);
3. Fee untuk penjamin; dan premi asuransi.
29
Ketentuan dan variabel tender:
1. Ketentuan yang ditetapkan pemerintah:
a. spesifikasi jalan tol;
b. lama konsesi (30 tahun);
c. ketentuan kenaikan tarif tol;
d. ketentuan fee penjamin & premi
asuransi.
2. Penawaran investor: tarif awal tol.
30
Siap-siap
QUIZ 1: 15’
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 31
QUIZ
Mulai: 11:11:11 AM
Apa itu Proyek?
Apa itu Manajemen?
Apa itu Manajemen Proyek?
Apa itu Konstruksi?
Apa itu Manajemen Konstruksi?
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 32
WAKTU HABIS
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 33
Jawaban Quiz 1
Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk mencapai
suatu tujuan dengan batasan waktu tertentu.
Manajemen adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi,
mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang
dimiliki untuk mencapai tujuan.
Manajemen Proyek adalah kegiatan merencanakan, mengorganisasi,
mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan sumber daya yang
dimiliki untuk melaksanakan suatu rangkaian kegiatan dalam
mencapai tujuan dengan batas waktu tertentu.
Konstruksi adalah proses membangun suatu fasilitas fisik.
Manajemen Konstruksi adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan mengendalikan
sumber daya yang dimiliki berupa (manpower, machine, materials,
money, dan methods) untuk untuk menciptakan suatu fasilitas fisik
dengan batas waktu tertentu.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3051 Manajemen Konstruksi 34