Pengertian High Rise Building

Gedung high rise building, seperti namanya tentu memiliki karakteristik khusus.
Karakteristik tersebut dapat dijadikan pedoman dan bahan dalam merencanakan
pelaksanaan pada bangunan tersebut. Perencanaan dapat meliputi perencanaan pekerjaan
struktur dan finishing kulit luar maupun finishing dalam.
Sejauh mata memandang, Kota Jakarta telah sesak oleh gedung pencakar langit (high rise
building). Terlihat seolah gedung tersebut begitu gampang berdiri di tengah kota. Namun,
tahukan Anda bahwa ternyata cukup sulit untuk merencanakan dan melaksanakan gedung
high rise building? Yah, singkat kata memang tidak gampang.

Gambar Gedung High Rise Building di Jakarta

Gedung high rise building akhirnya dapat dikategorikan sebagai proyek dengan
kompleksitas yang tinggi. Disini akan dirangkum beberapa karakteristik struktur gedung
high rise building yang dapat berguna dalam perencanaan maupun pelaksanaan.

1. Tinggi Bangunan. Seperti julukannya, tentu saja gedung ini tinggi dan menjulang.
Kita dapat mengkategorikan ketinggian gedung berdasarkan jumlah lantainya. Walaupun
tidak sepenuhnya benar karena bisa saja jumlah lantai banyak tapi tinggi floor to floor
rendah. Jika dianggap tinggi floor to floor adalah 3.75 m (standart), maka suatu gedung
dapat dikategorikan high rise building apabila memiliki jumlah lantai di atas 20 lantai.
Berdasarkan pengamatan, umumnya gedung di Jakarta berada pada ketinggian 20 35
lantai. Di atas 35 lantai masih sedikit.

Gedung Al-Burj Dubai yang menjulang tinggi

2. Luas per lantai. Tujuan gedung high rise building adalah menambah ruang dengan
keterbatasan lahan. Sehingga bangunan ini cenderung memiliki luas tapak bangunan yang
kecil. Umumnya memiliki luas per lantai berkisar pada 750 m2 1500 m2.
3. Type struktur. Type struktur ada tiga yaitu open frame, flat-slab, dan bearing wall
system. Dari ketiga jenis struktur tersebut, system open frame yang paling banyak dipakai,
diikuti oleh system flat-slab.
4. Typical. Struktur pada gedung high rise building umumnya typical kecuali pada
elemen vertikal yang mengecil pada kenaikan lantai tertentu. Hal ini karena kondisi beban
di tiap lantai relatif sama. Gaya geser akibat gempa saja yang berbeda namun gaya tersebut
ditopang oleh elemen struktur shearwall. Kondisi yang typical akan memudahkan dalam
perencanaan dan pelaksanaan.

Gambar gedung high rise building yang typical

5. Keterbatasan lahan. Gedung high rise building umumnya menghadapi masalah
keterbatasan lahan baik dalam rangka perencanaan parking area dan landscape maupun
pelaksanaan sebagai tempat site installation.
6. Pengaruh angin dan gempa yang tinggi. Gedung ini, karena bentuk fisiknya yang
langsing dan tinggi, secara alamiah sangat terpengaruh oleh aspek angin dan goyangan
gempa.

Gambar pemodelan pengaruh angin terhadap gedung

7. Risiko tinggi. Pada pelaksanaan proyek ini, risiko yang mmungkin terjadi cukup
banyak dengan probability yang tinggi. Perlu antisipasi sejak awal pelaksanaan.
8. Kompleksitas tinggi. Proyek gedung memiliki item pekerjaan yang banyak,
melibatkan banyak pihak, durasi pelaksanaan yang seharusnya lebih panjang, risiko yang
tinggi, ketidakpastian tinggi, serta melibatkan disiplin ilmu yang banyak. Gedung high rise
building bisa jadi salah satu bangunan yang memiliki kompleksitas yang tertinggi.

9. Volume pekerjaan yang besar. Gedung high rise building memiliki jumlah lantai
di atas 20 pada umumnya. Hal ini menyebabkan volume pekerjaan yang harus dilakukan
dalam jumlah yang besar.
10. Schedule pelaksanaan ketat. Pada pelaksanaan proyek gedung high rise building,
schedule pelaksanaan sangat ketat. Cukup banyak proyek gedung mengalami
keterlambatan karena sebenarnya waktu yang dibutuhkan tidaklah memadai. Hal ini
disebabkan oleh masih cukup tingginya risiko dan ketidakpastian dalam pelaksanaannya
serta ketergantungan terhadap cuaca.
11. Target biaya yang ketat. Target biaya hampir selalu ketat. Hal ini dapat
disebabkan oleh tingkat kompetisi yang tinggi oleh pengembang maupun kontraktor.
12. Target mutu yang tinggi. Gedung high rise building adalah icon dan lambang
prestise bagi pemiliknya. Sehingga dituntut memiliki kualitas yang tinggi baik dari sisi
spesifikasi maupun pelaksanaannya.

Gambar Tuntutan Kualitas Design Exterior

13. Tuntutan safety yang tinggi. Gedung high rise building memiliki risiko bahaya
ketinggian. Semakin tinggi akan semakin bahaya. Sehingga tuntutan safety akan makin
tinggi jika ketinggian gedung bertambah.
14. Ketergantungan alat TC dan PH. Diperlukan alat angkat dan transportasi yang
memadai pada gedung high rise building. Tanpanya maka pelaksanaan akan sangat sulit.

Gambar Tower Crane Saat Pelaksanaan Gedung

15. Bentuk arsitektural. Hal ini disebabkan bahwa gedung high rise building menjadi
icon lambang prestise sehingga diperlukan design arsitektur yang cantik.

Gambar Gedung High Rise Building dengan Design Arsitektur yang Menawan
16. Nilai kontrak yang besar. Tingginya volume pekerjaan dan banyaknya item
pekerjaan membuat nilai kontrak pekerjaan gedung high rise building cukup besar.

Pengertian Mix Use

Dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah
mixed-use building adalah suatu bangunan yang mengakomodasi
beberapa fungsi sekaligus, umumnya fasilitas komersial yang meliputi mall,
perkantoran. perbankan, perhotelan, kondominium, apartemen, rekreasi,
auditorium, cineplex, studio radio/TV, ruang observasi dan restoran, parkir.
Kesemua fungsi tadi disusun secara vertical dalam wujud suatu bangunan
tinggi untuk memenuhi kebutuhan hidup manusia, menciptakan citra dan
identitas spesifik serta integrasi maksimal semua elemen sistem dalam
bangunan.
Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi
sebagai sinergi antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang
sebagai sumber pendapatan harus saling mendukung dan melengkapi dengan
menghindari kompetisi antar fasilitas sehingga secara kolaboratif dapat
memberikan kontribusi pendapatan yang baik.

Penerapan bangunan tinggi ini diutamakan pada area strategis yang hanya
menempati lahan yang relatif kecil, umumnya di pusat kota atau di CBD/kota2
mandiri yang banyak bermunculan. Pada beberapa kota, implementasi konsep
mixed-use dapat merupakan strategi yang tepat untuk menggerakkan
momentum revitalisasi kota, terutama pada beberapa bagian kota yang
cenderung tertinggal

Konsep Mixed Use

Konsep mixed use yaitu :
- Efisiensi dan ekonomis dalam pengadaan infrastruktur dan utilitasnya.
- Perbaikan sistem transportasi
- Memberikan kerangka yang fleksibel untuk perancangan bangunan dan
lingkungannya.
- Mengeliminasi ruang-ruang mati, sehingga penggunaan lahan lebih
efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan lebih
nyaman dihuni.
Contoh:
P10 Mixed-Use Building

Gambar 2.8. P10 Mixed-Use Building

Sumber
: [Link]
Arsitek
: Studio Up / Lea Pelivan & Toma Plejic : Split, Croatia
Lokasi
: Split, Croatia
Luas Area
: 21,600 m2
P10 adalah bangunan multi fungsi apartemen dan kantor yang dilengkapi dengan fasilitas
galeri komersial, parkir umum, dan museum arkeologi kecil yang di persembahkan untuk
Diocletian Aqueduct. Bangunan ini menggabungkan empat menara yang berfungsi sebagai
apartmen dan

Pengertian Apartemen
Di Indonesia, apartemen masih memiliki persamaan pengertian dengan rumah susun,
berikut definisi menurut berbagai sumber:
-Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia tahun 2008 didefinisikan
sebagai tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar
mandi, dapur, dsb). yg berada pd satu lantai bangunan bertingkat.

-Menurut Undang-undang nomor 20 tahun 2011 pasal 1 ayat 1 didefinisikan sebagai

bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Fungsi
Apartemen memiliki fungsi-fungsi sebagai berikut3:
a. Fungsi utama, sebagai permukiman vertikal dengan kegiatan yang relatif
sama dengan permukiman pada umumnya. Penekanannya adalah pada aktivitas rutin
seperti tidur, makan, menerima tamu, interaksi sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lainlain.
b. Fungsi sekunder, adalah fungsi yang menambah kenyamanan penghuni seperti:
-Layanan olah raga: fitness center, aerobik, kolam renang, dan lain-lain
-Layanan kesehatan: poliklinik, apotek, dan lain-lain.
-Layanan komersial: minimarket, restoran, salon, dan lain-lain.
-Layanan anak: tempat penitipan anak, area bermain, dan lain-lain
c. Fungsi tersier, adalah fungsi pelengkap terkait kegiatan pengelolaan seperti
administrasi, pemasaran, pemeliharaan kebersihan, pemeliharaan bangunan, dan
keamanan.
Contoh:
Ismael 312 Apart Hotel

Lokasi
Arsitek

: Santiago, Regin Metropolitana, Chile

: Estudio Larrain

PengertianRentalOffice
Kantor sewa adalah suatu bangunan yang didalamnya terjadi bisnis dengan pelayanan secara
professional, didalamnya terdiri dari ruang- ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor
dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang diperlukanya.
Dari pengertian tersebut dapat ditarik kesirnpulan bahwa kantor sewa adalah suatu wadah atau
tempat untuk menampung kegiatan manusia secara berkelompok yang bersifat administrative serta
melembaga dalam suatu bentuk usaha komersial dengan cara menyewakan lantai (ruangan) kepada
pihak- pihak yang memeriukan demi kelancaran kerjanya dalam usaha mencapai.
Contoh:

BuildingName
:MarinaPlaza
BUA
:4308sqft
Location
:Dubai

PengertianMall
Pengertian tentang mall diantaranya sebagai berikut :
1
Mall adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa
bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan jalan
yang teratur sehingga berada diantara antar toko-toko kecil yang saling
berhadapan.
2
Mall Adalah kompleks pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat
dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial
masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi
pengunjung
3
Mall merupakan bentuk usaha perdagangan individual yang dilakukan
secara bersama melalui penyatuan modal dengan tujuan efektivitas komersial
(Beddington, Design For Shopping Centre).
4
Mall merupakan suatu tempat kegiatan pertukaran dan distribusi barang/jasa
yang bercirikan komersial, melibatkan perencanaan dan perancangan yang matang
karena karena bertujuan memperoleh keuntungan (profit) sebanyak-banyaknya
(Gruen, Centers for Urban Environment : Survival of the Cities).
5
Mall merupakan kompleks perbelanjaan terencana, dengan pengelolaan
yang bersifat terpusat, dengan sistem menyewakan unit-unit kepada pedagang
individu, sedangkan pengawasannya dilakukan oleh pengelola yang bertanggung
jawab secara menyeluruh (Beddington, Design for Shopping Centre).
6
Mall merupakan sekelompok kesatuan pusat perdagangan yang dibangun
dan didirikan pada sebuah lokasi yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan
diatur menjadi sebuah kesatuan operasi (operation unit), berhubungan dengan
lokasi, ukuran tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut (Urban Land
Institute, Shopping Centre Development Handbook).
7
Mall merupakan suatu wadah dalam masyarakat yang menghidupkan kota
atau lingkungan setempat. Selain berfungsi sebagai tempat untuk kegiatan
berbelanja atau transaksi jual beli, juga berfungsi sebagai tempat untuk berkumpul
atau berekreasi (Beddington, Design for Shopping Centre).
8
Mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat
bisnis kota (central city business area) yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki.
Berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional
(Rubenstein, 1978).
9
Mall Adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa
departement store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan
dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau
pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah pusat perbelanjaan (mall),
dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya
interaksi antar pengunjung dan pedagang (Maitland, 1987).
Berdasarkan beberapa definisi tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa mall secara
arsitektural merupakan suatu ruang rekreasi dan pusat perbelanjaan yang terdiri dari

kompleks pertokoan dimana terjadi kegiatan jual beli maupun pertukaran barang dan jasa
serta sebagai tempat berkumpul dan berekreasi.

Contoh:
\

IonOrchard
Singapore