Etude sur la planification territoriale stratégique et le patrimoine foncier

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Le présent document constitue le rapport de 2ère phase de l’étude sur « La planification territoriale
stratégique et le patrimoine foncier ». Cette étude a été initiée et est coordonnée par la Direction
Générale de l’Aménagement du Territoire (DGAT), représentée par :
- MM. Besma Ksontini, Directrice Générale de l’Aménagement du Territoire
- M. Mohamed Ben Ghaffar, chef de projet
Ont participé à cette étude :
- M. Mourad Ben Jelloul : Géographe-Chef de projet
- MM Hend Bacha Ben Othman: Urbaniste
- M. Makram Montacer : Economiste
- M. Habib Ben Abdesselem : Juriste
- M. Mohamed Hédi Maknine : Juriste
Sommaire
INTRODUCTION GENERALE .................................................................................................. 5
Rappel du contexte de cette étude ............................................................................................. 5
Problématique de l’étude............................................................................................................ 5
Méthodologie de l’étude ............................................................................................................. 6
Les leviers d’actions..................................................................................................................... 7
Les objectifs globaux de la stratégie ........................................................................................... 7
Structuration de l’etude ............................................................................................................... 7
CHAPITRE 1. LES ELEMENTS DE LA STRATEGIE FONCIERE ..................................... 8
1 Objectif global 1 : Une planification basée sur une vision prospective et multisectorielle9
1.1 Objectif spécifique 1.1 : Renforcer le cadre institutionnel pour garantir une planification
basée sur une vision prospective et multisectorielle ................................................................ 10
1.2 Objectif spécifique 1.2 : Réviser le cadre juridique et réglementaire afin de garantir une
planification multisectorielle ..................................................................................................... 13
2 Objectif global 2 : Garantir une meilleure mobilisation et maîtrise du foncier disponible
15
2.1 Objectif spécifique 2.1 : Faciliter la mobilisation du foncier pour les différentes filières16
2.2 Objectif spécifique 2.2 : optimiser la maîtrise foncière pour les différents intervenants18
3 Objectif global 3 : Accroître la production foncière formelle et redistribuer les rôles entre les
différentes filières ........................................................................................................................ 20
3.1 Objectif spécifique 3.1 : Augmenter l’offre en lotissements formels ........................... 21
3.2 Objectif spécifique 3.2 : Orienter l’offre publique prioritairement vers les lotissements
sociaux ....................................................................................................................................... 23
3.3 Objectif spécifique 3.3 : Renforcer la filière professionnelle privée et sa participation à la
production de lotissements....................................................................................................... 25
4 Objectif global 4 : Un système foncier efficace au service d’un développement socio-
économique équitable et durable ............................................................................................... 26
4.1 Objectif spécifique 4.1 : Amélioration du système juridique relatif au foncier et
consolidation des garanties réelles ........................................................................................... 27
4.2 Objectif spécifique 4.2 : Une gouvernance foncière qui repose sur des institutions efficaces
30
5 Objectif global 5 : Mise en place d’une politique foncière qui favorise un développement
socio-économique durable .......................................................................................................... 34
5.1 Objectif spécifique 5.1 : mettre en œuvre les nouvelles dispositions juridiques facilitant la
mobilisation du foncier au profit des projets économiques et des projets publics .................. 36
5.2 Objectif spécifique 5.2 : Améliorer les dispositifs de la fiscalité foncière ..................... 40
5.3 Objectif spécifique 5.3 : Améliorer la taxation foncière ............................................... 42
5.4 Objectif spécifique 5.4 : Accélérer le processus de régularisation et de sécurisation du
foncier résidentiel établi sur le domaine de l’Etat .................................................................... 45
CHAPITRE 2. MESURES D’ACCOMPAGNEMENT DE LA NOUVELLE STRATEGIE
FONCIERE ET PROPOSITION D’UNE STRUCTURE DE SUIVI ET D’EVALUATION47
1. Les risques liés à la mise en œuvre de la stratégie foncière ............................................. 47
1.1 Les risques liés à la mise en œuvre de la stratégie pour la réforme des statuts de la
propriété foncière et à l’assainissement du domaine de l’Etat ................................................ 47
1.2 Les risques liés au nouveau cadre institutionnel et législatif ........................................ 47
1.3 Les risques liés à la généralisation de la dérogation dans la mobilisation du foncier... 48
2. Les mesures d’accompagnements de la nouvelle stratégie foncière ................................ 48
2.1 Mobilisation des acteurs institutionnels et non institutionnels dans la mise en œuvre de la
stratégie foncière dans un cadre de la démocratie participative ............................................. 48
 2.2 Renforcement des capacités des collectivités locales et des structures régionales de
l’administration territoriale déconcentrée en matière foncière .................................................. 49
2.3 Amélioration des conditions de travail et renforcement des moyens humains, financiers et
logistiques du Tribunal Immobilier et de l’agence foncière agricole ........................................ 49
2.4 Révision des compétences des organes de contentieux ............................................... 50
3. Proposition d’une nouvelle structure de suivi et d’évaluation ........................................ 50
CHAPITRE 3 : PLAN D’ACTION POUR LA MISE EN ŒUVRE DE LA NOUVELLE
STRATEGIE................................................................................................................................ 51
Plan d’action .............................................................................................................................. 52
Annexes ..................................................................................................................................... 56

Liste des figures

Figure 1: Les objectifs globaux de la stratégie ........................................................................................ 8
Figure 2 : Les objectifs spécifiques de l'objectif global 1 ....................................................................... 9
Figure 3: Actions préconisées pour atteindre l'objectif Spécifique 1.1 ................................................. 10
Figure 4: Actions relevant de l'Objectif Spécifique 1.2 ........................................................................ 13
Figure 5: Objectifs spécifiques de l'objectif global 2 ............................................................................ 15
Figure 6 : Actions préconisées pour l’atteinte de l’Objectif Spécifique 2.1 .......................................... 16
Figure 7 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 2.2 .......................................... 18
Figure 8: Objectifs spécifiques de l'Objectif Global 3 .......................................................................... 21
Figure 9: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 3.1 ........................................... 22
Figure 10: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 3.2 ......................................... 23
Figure 11 : Actions préconisées pour l’atteinte de l’Objectif Spécifique 3.3 ........................................ 25
Figure 12: Objectifs Spécifiques de l'Objectif Global 4 ........................................................................ 27
Figure 13 : Actions préconisées pour atteindre l’Objectif Spécifique 4.1 ............................................. 27
Figure 14 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 4.2 ........................................ 31
Figure 15: Objectifs Spécifiques de l'Objectif Global 5 ........................................................................ 35
Figure 16: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.1 ......................................... 37
Figure 17: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.2 ......................................... 40
Figure 18 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.3 ........................................ 42
Figure 19: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.4 ......................................... 44
Figure 20 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.5 ........................................ 46
Liste des acronymes

AFH : Agence Foncière d’Habitation

AFT : Agence Foncière Touristique
API : Approche Participatif Intégrée
ARRU : Agence de Réhabilitation et de Rénovation Urbaine
AUGT : Agence Urbaine du Grand Tunis
CATU : Code de l'Aménagement du Territoire et de l'Urbanisme
CCB : Code de la comptabilité publique
CCL : Code des collectivités locales
CDR : Code des Droits Réels
CF : Code forestier
CG : Conseil de gestion
COC : Code des Obligations et Contrats
CPCC : Code de Procédure Civile et Commerciale
CRR : Commission de reconnaissance et de réconciliation
DF : Domaine Forestier
DFE : Domaine forestier de l’Etat
DFP : Domaine forestier privé
DGAT : Direction Générale de l'Aménagement du Territoire
DpE : Domaine privé de l’Etat
DPH : Domaine Public Hydraulique
DPE : Domaine Public de l’Etat
DPM : Domaine Public Maritime
EPNA : Etablissement public à caractère non administratif
FSDPF : Fonds de Soutien de la Délimitation du Patrimoine Foncier
GT : Grand Tunis
Ha : Hectare
INS : Institut national de la statistique
JORT : Journal officiel de la république tunisienne
LT : Long terme
MARHP : Ministère de l’Agriculture, des Ressources hydrauliques et de la Pèche
MDEAF : Ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires Foncières
MF : Ministère des finances
MIEM : Ministère d’industrie, de l’Energie et des Mines
MJ : Ministère de la justice
MT : Moyen terme
ODT : Observatoire des dynamiques territoriales
OIF : Observatoire de l’immobilier et du foncier
ONPF : Office national de la propriété foncière
OTC : Office de la topographie et du cadastre
PAD : Plan d’Aménagement de Détail
PARI : Plan d’action régional intégré
PAU : Plan d’Aménagement Urbain
PDU : Programme de développement urbain
PG : Présidence du gouvernement
PPP : Partenariats public-privé
PRIQH : Programme de Réhabilitation des Quartiers d’Habitation
PIF : Périmètre d’Intervention Foncière
PRF : Périmètre de Réserve Foncière
RSARRETD : régularisation des situations des anciens regroupements résidentiels érigés sur des
terrains domaniaux
RGPH : Recensement général de la population et de l’emploi
RL : Route Locale
RN : Route Nationale
RR : Route Régionale
REDD+ : Réduction des Emissions dues à la Déforestation et à la Dégradation des forêts
SCOT : Schéma de cohérence territoriale
SDA : Schéma directeur d’aménagement
SEPTS : Société d’Etudes et de Promotion de Tunis Sud
SMVDA : Sociétés de mise en valeur et de développement agricole
SNIT Nord : Société Nationale Immobilière de Tunisie Nord
SONEDE : Société Nationale d’Exploitation et de Distribution de l’eau
SPROLS : Société de Promotion des Logements Sociaux
STEG : Société nationale d’Electricité et de GAZ
TF : Titre foncier
TI : Tribunal immobilier
UCP : Unités coopératives de production
UGO : Unité de Gestion par Objectif
ZSLEN : Zone sensible du Littoral de l’Extrême Nord
ZI : Zone Industrielle
 INTRODUCTION GENERALE

Le présent rapport concerne la deuxième phase de l’étude sur « La planification territoriale stratégique
et le patrimoine foncier ». Cette phase se consacre à la proposition de la nouvelle stratégie foncière qui
vient en appui aux orientations de la planification territoriale, permettant ainsi une meilleure
organisation du foncier en cohérence avec les orientations nationales en matière d’aménagement du
territoire et en tenant compte du contexte national et international. Son objectif est d’asseoir une vraie
stratégie d’approvisionnement en réserves foncières et de mettre en cohérence et d’orienter efficacement
les politiques publiques et les actions à mettre en œuvre.

RAPPEL DU CONTEXTE DE CETTE ETUDE

En Tunisie, le secteur foncier a toujours représenté un défi majeur pour les autorités publiques qui
aspirent à assurer un aménagement rationnel du territoire et un développement durable et solidaire de
l’espace. Cependant, et en l’absence d’une stratégie foncière nationale, les actions sectorielles des
acteurs chargés de la gestion et de la mobilisation du foncier se sont trouvées en discordance avec les
politiques nationales d’aménagement du territoire. En effet, on relève l’absence d’un cadre stratégique
commun pour mettre en cohérence les politiques publiques en lien avec le foncier. C’est cette situation
qui a conduit la Direction Générale de l’Aménagement du Territoire, relevant du Ministère de
l’Equipement et de l’Habitat, à lancer une étude sur « la planification territoriale stratégique et le
patrimoine foncier ». Son but est de procéder à la révision en profondeur des différents mécanismes de
gestion foncière et d’asseoir une politique multisectorielle de prospection et de maîtrise foncière, qui est
la condition sine qua non d’un aménagement durable du territoire et d'une gestion rationnelle des
potentialités foncières encore disponibles.
Cette étude prospective sur le patrimoine foncier et la planification stratégique précède le lancement de
la révision du Schéma national d’aménagement du territoire qui constitue un évènement majeur pour la
planification territoriale stratégique. Elle servira comme étude préalable pour la réalisation du nouveau
schéma.
L’échelle spatio-temporelle de cette étude touche pour le volet spatial le territoire national et les
territoires régionaux (gouvernorats) alors que le volet temporel est le long terme, et en conséquence,
l’horizon 2040 est visé.

PROBLEMATIQUE DE L’ETUDE
La problématique de cette étude tourne autour d’une question principale : comment faire du foncier un
levier fort de la dynamique de développement économique et social du pays dans le cadre d’une
planification territoriale stratégique ?
Dans un premier temps, la première phase a permis d’établir un diagnostic du cadre institutionnel et
juridique de la gestion foncière, des textes et leur application réelle, leurs failles et les procédures de
sécurisation foncière. Elle a également permis l’identification des situations de blocage tels que vécus
et perçus par les différents acteurs publics (Ministère des Domaines de l’Etat et des Affaires Foncières,
Ministère chargé de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, Ministère de l’Environnement,
agences foncières (AFH, AFI et AFT), ARRU et collectivités territoriales et privés (promoteurs,
propriétaires fonciers, lotisseurs…).
Dans un deuxième temps, le bilan-diagnostique des politiques foncières menées depuis l’indépendance
a permis de comprendre le fonctionnement du système foncier en Tunisie et d’identifier l’ensemble des
acteurs du foncier et leurs rôles respectifs, de décrire précisément les procédures de la gestion du foncier
en général et la création des réserves foncières en particulier.
Dans un dernier temps, l’analyse du système et des filières de production foncière ainsi que la stratégie
des principaux acteurs de cette production ont permis l’identification des blocages et des contraintes qui
entravent le développement du secteur de production foncière règlementaire et qui favorisent la
prolifération des différents modes de production foncière informelle.

METHODOLOGIE DE L’ETUDE
Lors de la première phase, et afin de répondre aux objectifs de l’étude, la méthodologie a reposé sur un
travail réflexif profond autour de la planification territoriale stratégique et le foncier, impliquant
l’intervention d’universitaires spécialistes du foncier et de professionnels hauts cadres de
l’administration publique, qui ont exercé dans les principales structures en charge du foncier (tribunal
immobilier, conservation foncière, OTC…). La revue de la littérature scientifique ainsi que la littérature
grise qui touche à ces deux thématiques a permis de mobiliser plusieurs sources de données, ce qui a pu
enrichir les apports du travail de terrain.
Les sources statistiques ont reposé sur les Recensements généraux de la population et de l’emploi
(RGPH) 2004 et 2014, INS ; l’Enquête Nationale sur le Budget, la Consommation et le Niveau de vie
des ménages, 2005, 2010 et 2015, INS ; l’Indice des prix de l'immobilier par type de bien et grande
région, INS ; les projections de la population 2014‐2044, INS, 2015. D’autres bases de données ont été
utilisées, notamment celles des agences foncières. L’objectif de l’ensemble des analyses statistiques
précédentes combinées avec les analyses institutionnelles des questions foncières était de pouvoir
dégager des comportements fonciers similaires par catégories de villes ou par catégories de régions.
Le travail de terrain a touché les principaux acteurs institutionnels et non institutionnels, publics et
privés, formels et informels au niveau national et dans plusieurs régions de la Tunisie, dans le but
d’aborder une large partie des problématiques du foncier et de la planification territoriale stratégique.
Au niveau national, des entretiens directifs et semi-directifs ont été menés avec plusieurs hauts
responsables, notamment des anciens ministres des domaines de l’Etat et des affaires foncières, un
ancien ministre de la Justice, des directeurs généraux au MDEAF… Au niveau régional, deux équipes
ont été constituées, l’une a couvert le Nord et le centre-est, la deuxième le centre ouest et le sud. Le but
était d’identifier les principaux problèmes qui entravent le fonctionnement du secteur foncier. Des
entretiens ont eu lieu avec des directeurs régionaux du MDEAF et des chefs d’arrondissements des
affaires foncières dans plusieurs gouvernorats.
Cette présente phase a été précédée d’un Bilan diagnostic qui a été effectué en 2021, discuté avec les
acteurs en juin 2022 et validé début 2023. Entre temps, le contexte a connu des transformations majeures
qui vont avoir des incidences sur les orientations stratégiques formulées et validées lors de la phase 1 à
savoir :
✓ La non-promulgation du CATU et la reprise du processus avec une évaluation du code de 1994 et
une remise en question des instruments de planification proposés et sur lesquels nous nous sommes
basés pour les recommandations ;
✓ La promulgation du décret-loi 2022-68 édictant des dispositions spéciales pour l’amélioration de
l’efficacité de la réalisation des projets publics et privés et qui donne la possibilité (dans les chapitre
IV et V) de procéder à des lotissements en dehors des zones couvertes par un PAU avec un
assouplissement des mesures relatives au changement de vocation des terres agricoles, ce qui est en
contradiction avec certaines de nos recommandations ;
✓ La remise en question du processus de décentralisation par la dissolution des conseils élus, la
promulgation de la nouvelle loi électorale pour les élections des communes et une réorganisation
des compétences des conseils et du président de la commune entre les gouverneurs et les secrétaires
généraux, ce qui nous contraint à revoir les pistes proposées ;

✓ La parution d’une nouvelle constitution et d’une nouvelle loi électorale pour les élections locales et
régionales avec la création des conseils locaux, régionaux et de district et le conseil national des
régions et district avec toutes les implications qui en découlent au niveau de la planification
territoriale stratégique.
Certaines recommandations formulées et validées vont donc être reformulées ou mises en suspens en
attendant que le cadre législatif soit clarifié et le contexte stabilisé.
Nous allons dans ce qui suit rappeler les objectifs globaux présentés lors de la phase I de la présente
étude et qui ont été validés et les décliner en objectifs spécifiques et en actions à entreprendre pour
l’atteinte de ces objectifs.

LES LEVIERS D’ACTIONS

Les leviers d’action proposés sont d’ordre institutionnel, réglementaire, juridique, financier et fiscal. Ils
ont pour but de :
➢ Améliorer la gouvernance foncière par la révision du cadre institutionnel et la redéfinition des
prérogatives de certains organismes. Il s’agira aussi de repenser l’aménagement foncier public en
clarifiant les rôles, les objectifs de chacun des acteurs et en repensant les prérogatives des
structures et représentations régionales et locales. L’étude veillera à différencier les missions
d’opérateurs fonciers (création d’agences de maîtrise et de gestions foncières au niveau régional)
de celle d’aménageurs.
➢ Proposer des changements à introduire sur le plan réglementaire et juridique (PIF, PRF, lois…),
qui facilitent la maîtrise et la gestion foncière ainsi que la constitution de réserves foncières,
➢ Envisager des solutions pour la révision de la fiscalité relative aux détentions, mutations, plus-
values… afin d’atténuer la spéculation foncière urbaine et permettre aux couches les plus larges
d’accéder à l’acquisition des terrains viabilisés,
➢ Proposer des montages financiers pour faciliter le financement de l'acquisition des réserves,
➢ Faire des recommandations sur la gestion foncière afin de la rendre plus efficace et lui permettre
d’être un catalyseur et un moteur pour l’aménagement du territoire.

LES OBJECTIFS GLOBAUX DE LA STRATEGIE

Cette étude proposera d’une part, une stratégie globale permettant une meilleure organisation du foncier
en cohérence avec les orientations nationales en matière d’aménagement du territoire en tenant compte
du contexte national et international actuel et futur, et d’asseoir d’autre part, une vraie stratégie
d’approvisionnement de réserves foncières.
Une nouvelle stratégie foncière est proposée aux différents acteurs. Cinq objectifs globaux sont visés :
- Une planification basée sur une vision prospective et multisectorielle
- Garantir une meilleure mobilisation et maitrise du foncier disponible
- Accroitre la production foncière formelle et redistribuer les rôles entre les différentes filières
- Un système foncier efficace au service d’un développement socio-économique équitable et durable
- Mise en place d’une politique foncière qui favorise un développement socio-économique durable

STRUCTURATION DE L’ETUDE
L’étude est structurée en trois chapitres. Dans le premier, on présentera les éléments de la stratégie
foncière en précisant ses objectifs globaux et spécifiques ainsi que les actions à entreprendre afin de la
mettre en œuvre.
Dans le deuxième chapitre, on présentera les mesures d’accompagnement de la nouvelle stratégie
foncière et qui consiste à présenter les risques liés à la mise en œuvre de la stratégie foncière, les mesures
d’accompagnements garantissant sa reussite ainsi que la proposition d’une structure de suivi et
d’évaluation afin de garantir sa pérennité.
Dans le dernier chapitre, un plan d’action sera proposé pour la mise en œuvre de la nouvelle stratégie
en précisant l’échelle temporelle (court, moyen ou long terme) et l’acteur de portage de chaque action.
 CHAPITRE 1. LES ELEMENTS DE LA STRATEGIE FONCIERE

Le secteur foncier est soumis à de multiples pressions, qui induisent de profondes transformations du
paysage naturel et urbain. Le défi consiste à sauvegarder ce foncier, capital non renouvelable, tout en
assurant les besoins des diverses activités socio-économiques.
L’objet de l’étude a subordonné le besoin à l’exigence, le besoin qui est la planification territoriale
stratégique, l’exigence c’est le patrimoine foncier, or dans le contexte actuel le patrimoine foncier
Tunisien n’est pas habilité à répondre aux exigences de la planification stratégique, c’est la raison qui
justifie l’élaboration d’une stratégie foncière.
Les objectifs de la stratégie que nous proposons consiste à faire du foncier un levier fort de la
dynamique de développement économique et social du pays dans le cadre d’une planification
territoriale stratégique, tout en conciliant entre deux objectifs qui peuvent paraitre contradictoires à
savoir : répondre aux enjeux de développement et aux besoins des villes en foncier urbain tout en
assurant la protection des espaces agricoles, naturels et des écosystèmes et en limitant l’étalement
urbain.
Sur la base des constats du diagnostic réalisé lors de la première phase de l’étude, les quatre orientations
stratégiques englobant chacune une série de mesures, ont permis de guider le choix des principaux
éléments de la nouvelle stratégie foncière avec comme objectif global la modernisation du dispositif
régissant le foncier tout en maintenant les équilibres qui le fondent, faire du foncier un levier du
développement socio-économique durable ; l’amélioration du cadre institutionnel et juridique afin de
permettre une planification territoriale basée sur une vision prospective et multisectorielle et enfin,
assurer une gestion foncière saine et efficace.

Figure 1: Les objectifs globaux de la stratégie

1 OBJECTIF GLOBAL 1 : UNE PLANIFICATION BASEE SUR UNE VISION PROSPECTIVE
ET MULTISECTORIELLE

Cet objectif est au cœur de la problématique de la présente étude : comment faire du foncier un levier
fort de la dynamique de développement économique et social du pays dans le cadre d’une planification
territoriale stratégique ?
En effet, le diagnostic mené lors de la phase I de la présente étude a permis d’analyser les différents
instruments d’urbanisme, d’en cibler les atouts et de mettre en lumière leurs faiblesses et limites, et le
constat est sans appel : sans une planification basée sur une vision prospective et multisectorielle, la
fuite en avant de l’extension périurbaine informelle persistera et grignotera ce qui reste des rares réserves
foncières disponibles et des terres agricoles largement entamées et en état de friches pour certaines.
Bien que cette vision soit formulée dans les différents schémas directeurs produits, le problème de leur
non-approbation ne permet pas leur opérationnalisation et leur déclinaison en actions portées par
l’ensemble des acteurs et qui les engagent.
Jusque-là, l’urbanisation a été régie au coup par coup, selon les demandes des différents opérateurs ou
les exigences socio-économiques, avec des politiques de rattrapages beaucoup plus que d’anticipation.
Ceci est dû principalement à l’absence d’un acteur transversal qui porte une vision territoriale,
coordonne l’action des différents acteurs, veille à l’application des documents stratégiques, à l’instar du
District pour le Grand Tunis dans les années 1970 et 1980.

Figure 2 : Les objectifs spécifiques de l'objectif global 1

Par ailleurs, l’absence d’une veille stratégique du marché foncier et des dynamiques territoriales qui
soient en coordination avec les différents intervenants, ne permet pas d’identifier les opportunités
foncières et de suivre les prix et les besoins, ni de cibler les zones prioritaires et celles où l’action de
l’Etat devrait être prioritaire.
Afin de pallier ces difficultés et assurer une planification basée sur une vision multisectorielle, les
objectifs sont de renforcer le cadre institutionnel et de réviser le cadre juridique et réglementaire.

1.1 OBJECTIF SPECIFIQUE 1.1 : RENFORCER LE CADRE INSTITUTIONNEL POUR GARANTIR

UNE PLANIFICATION BASEE SUR UNE VISION PROSPECTIVE ET MULTISECTORIELLE

Le bilan-diagnostic mené dans le cadre de la Phase 1 de la présente étude a permis de confirmer les
constats menés dans les études ultérieures, à savoir l’absence d’un cadre stratégique commun permettant
de mettre en cohérence les politiques publiques en lien avec le foncier, le manque de cohérence des
différents instruments de planification préconisés et les difficultés rencontrées par les opérateurs publics
et privés dans leur mise en œuvre effective ainsi que l’absence d’une veille territoriale stratégique.
La mise en place d’un organe de planification, de coordination et de suivi à l’échelle régionale et
l’adoption de documents opérationnels permettant une cohérence entre les interventions des acteurs et
une optimisation de l’utilisation du foncier pourraient constituer un des piliers pour l’atteinte de cet
objectif global.

Figure 3: Actions préconisées pour atteindre l'objectif Spécifique 1.1

1.1.1 Mettre en place un organisme permettant la coordination des interventions

des différents acteurs à l’échelle régionale (Action 1.1.1)
Missions : Afin d’assurer un développement urbain cohérent basé sur une vision multisectorielle qui
permet de coordonner les actions d’aménagement, d’anticiper le développement des villes et de
constituer des réserves foncières, il devient indispensable de mettre en place ou de renforcer, s’il existe,
des organismes qui :

✓ Assurent le développement de visions territoriales stratégiques et multisectorielle qui soient

portées et concertées avec les différents acteurs et intervenants et qui intègrent les différentes
dimensions d’un projet de territoire dont l’aménagement, l’équipement et le développement
économique et social,
✓ Veillent à la territorialisation des politiques publiques sectorielles et leur traduction dans des
schémas d’aménagement et des plans d’urbanisme pouvant être opérationnalisés et engageant
les différents acteurs,
✓ Assurent la mise en cohérence des actions des différents intervenants (publics
centraux/déconcentrés/décentralisés et privés),
✓ Offrent une assistance technique aux communes et régions pour leur développement territorial
et dans la mise en place de leurs documents de planification.
Ces fonctions pourront être assurées par les Agences urbaines telles que définies dans l’étude finalisée
et approuvée en 2020, moyennant une révision qui permette d’adapter cette proposition au contexte
actuel. Cette étude avait proposé la mise en place de deux catégories d’agences :
Option 1. Création de trois Agences métropolitaines d’aménagement et d’urbanisme (AMAU) qui
couvrent les aires métropolitaines de Nord Est et du Centre Est avec :
▪ L’aire métropolitaine du Grand Tunis regroupant les régions de Bizerte, l’Ariana, Tunis,
Nabeul, Zaghouan, Ben Arous et La Manouba
▪ L’aire métropolitaine du Grand Sahel regroupant les régions de Sousse, Monastir et Mahdia.
▪ L’aire métropolitaine du Grand Sfax couvrant la région de Sfax.
Option 2. Création de Cinq Agences régionales d’aménagement et de développement (ARAD) qui
englobent les territoires des districts nouvellement créés par le Décret n° 2023-589 du 21 septembre
2023, relatif à la détermination du territoire des districts de la Tunisie et les gouvernorats qui relèvent
de chaque district. Nous proposons les cinq agences :
▪ L’agence n°1 qui regroupe les gouvernorats de Béja, Bizerte, Kef et Jendouba
▪ L’agence n°2 qui regroupe les gouvernorats du Grand Tunis, Zaghouan et Nabeul
▪ L’agence n°3 qui regroupe les gouvernorats de Siliana, Kairouan, Kasserine, Sousse, Monastir
et Mahdia
▪ L’agence n°4 qui regroupe les gouvernorats de Tozeur, Gafsa, Sidi Bouzid et Sfax
▪ L’agence n°5 qui regroupe les gouvernorats de Gabès, Kebili, Médenine et Tataouine.
Contraintes juridiques et institutionnelles : Ces agences étaient déjà prévues par le CCL (article 283) qui
stipule que « deux ou plusieurs communes peuvent, en accord avec une ou plusieurs régions, créer une
agence d’aménagement urbain au niveau d’une ou de plusieurs régions pour garantir la synchronisation
des plans, opérations et espaces urbains couvrant leur périmètre territorial et le suivi de la réalisation
des travaux ». Elles ont été également préconisées par le projet du CADTU (article 9 de la version
d’Avril 2022). Cela étant, cette proposition ne pourra être développée plus en profondeur qu’une fois le
CADTU adopté, les suites du processus de décentralisation clarifiées, car ces deux éléments majeurs
sont déterminants en termes de gouvernance territoriale, d’échelle d’intervention, de compétences et
d’instruments à mettre en œuvre.
En attendant ces réformes, une étude vient d’être lancée par l’Agence urbaine du Grand Tunis qui vise
le repositionnement de l’Agence en vue d’assurer un développement cohérent et maîtrisé du Grand
Tunis, une meilleure coordination entre les différents acteurs et une meilleure maîtrise du foncier. Ce
repositionnement pourra être opéré en synergie avec les objectifs de la présente étude, avec comme
objectif final, outre la maîtrise du développement urbain, la constitution de réserves foncières et une
veille stratégique du marché foncier.
Option 3. Repositionnement de l’Agence urbaine du Grand Tunis en vue d’assurer un développement
cohérent et maîtrisé du Grand Tunis, une meilleure coordination entre les différents acteurs et une
meilleure maîtrise du foncier
Portage : L’élément majeur reste toutefois la nécessité de son portage à un haut niveau, à savoir la
présidence du gouvernement, afin de lui assurer une marge de manœuvre suffisante, un pouvoir
décisionnel et une transversalité dans les actions.
Temporalité :
A Court terme : Repositionnement de l’AUGT afin de répondre à ces objectifs
A moyen terme : Création des agences métropolitaines et des agences territoriales.

1.1.2 Mettre en place une entité assurant la veille stratégique du marché foncier
(Action 1.1.2)
La veille stratégique du marché foncier est une condition sine qua non pour le développement de tout
programme de réserves foncières. Bien que l’observatoire du foncier et de l’immobilier existe au sein
de la direction de l’habitat, il demeure loin des objectifs qui lui ont été assignés. De plus, le fait qu’il
soit rattaché à une direction « sectorielle » empêche la transversalité de son approche. Une étude de
l’évaluation, la mise à niveau et de et la relance de l’observatoire de l’immobilier et du foncier (OIF) a
été lancée et menée mais n’a pas été validée en fin de compte. Cette étude devra être relancée afin
d’affiner les missions de l’observatoire, ses partenaires, sa forme juridique et sa tutelle.
Missions : L’acteur chargé de cette mission assurera la veille du marché foncier tous secteurs confondus,
afin d’analyser les transformations en cours, collecter les données relatives aux prix fonciers urbains et
agricoles, répertorier les projets des différents opérateurs, évaluer la consommation des réserves
foncières prévues dans les PAU et cartographier les données ainsi recueillies.
Acteur : Plusieurs options pourraient être envisagées et devront faire l’objet d’une étude dédiée. Mais
il est fortement recommandé de ne pas limiter l’OIF à la tutelle de la Direction de l’habitat.
Option 1 : Créer une direction sous la tutelle du ministère de l’Equipement, ce qui facilitera la collecte
des données au niveau régional. Cette option pourra s’intégrer dans le cadre de la proposition du
CADTU de Avril 2022 qui préconise la création d’un observatoire national des dynamiques territoriales
et urbaines (article 10).
Option 2 : Charger les agences urbaines lors de leur repositionnement/création de cette mission, en tant
qu’acteur portant une vision prospective à l’échelle régionale et qui est sensé coordonner les actions des
différents opérateurs et secteurs.
Actions préalables : Relancer l’étude en vue de la mise à niveau de l’observatoire du foncier.
Portage : Ministère de l’équipement et de l’Habitat.
Temporalité : Court et moyen terme.

1.1.3 Accélérer la mise en place de l’observatoire des dynamiques territoriales

(Action 1.1.3)
Une étude menée par la DGAT en 2019 en vue de la mise en place d’un Observatoire des dynamiques
territoriale a permis d’aboutir à la proposition de création d’un établissement public. La mise en place
de l’ODT s'inscrit dans une démarche globale de veille territoriale et d’anticipation sur les dynamiques
territoriales et des besoins des territoires qui en découlent. Il a pour finalité de :
➢ Accompagner la dynamique des territoires ;
➢ Anticiper sur les enjeux et les évolutions futures de ces territoires ;
➢ Assurer une liaison fonctionnelle et opérationnelle avec tous les partenaires (travail en réseau) ;
➢ Fournir un outil de mutualisation des travaux de différents observatoires thématiques1.
L’organisation et l’organigramme de l’ODT ont été défini, ainsi que les partenaires et les indicateurs qui
sont regroupés en 5 pôles : i) Population et démographie ; ii) Environnement et changement climatique ;
iii) Habitat, infrastructures de développement et équipements sociaux ; iv) Secteurs productifs, v)
Gouvernance territoriale et développement régional.
Plusieurs scenarii ont été examinés et soumis aux acteurs concernés. L’option retenue a été la création
d’un EPNA autre qu’entreprise publique. Il faudra peut-être dans les conditions actuelles de manque de
ressources de l’Etat et de crise économique repenser cette solution et envisager sa faisabilité.
Il est donc fortement recommandé de procéder à la création par décret de l’ODT en mettant en œuvre
les recommandations de l’étude approuvée.
Portage : Ministère de l’équipement et de l’Habitat.
Temporalité : Court et moyen terme.
1.2 OBJECTIF SPECIFIQUE 1.2 : REVISER LE CADRE JURIDIQUE ET REGLEMENTAIRE AFIN
DE GARANTIR UNE PLANIFICATION MULTISECTORIELLE

Figure 4: Actions relevant de l'Objectif Spécifique 1.2

1.2.1 Adopter des documents de planification à l’échelle intercommunale/

régionale constituant des cadres de référence opérationnels à l’action des
différents acteurs pour l’acquisition de réserves foncières (Action 1.2.1)
Le diagnostic mené lors de la phase 1 de la présente étude et les réunions consultatives menées par la
direction de l’urbanisme en novembre 2022 ont permis de mettre en évidence le manque d’articulation
entre développement économique et développement territorial dans la conception des instruments de
planification à l’échelle régionale, la faiblesse du portage politique des orientations et objectifs des
schémas directeurs et l’absence d’évaluation de l’avancement des projets et programmes contenus dans
ces schémas. Ce qui a induit des schémas directeurs non approuvés, non opérationnels et qui
n’engagement pas les acteurs concernés.
Cet état de fait a engendré des actions sectorielles des différents opérateurs, des acquisitions foncières
au coup par coup sur la base de disponibilités et de dérogations en l’absence d’une stratégie de réserves
foncières qui permettrait d’optimiser l’utilisation des rares opportunités foncières disponibles, anticiper
l’action des lotisseurs informels et la spéculation par les propriétaires.
Par ailleurs le CADTU (version provisoire d’Avril 2022) a préconisé un nouvel instrument, à savoir le
schéma de cohérence intercommunal, qui peut être mis en place par plusieurs communes (article 54) et
qui permettraient entre autres de garantir la cohérence entre les documents d’urbanisme et les
programmes urbains des communes et l’équilibre entre les territoires urbains et agricoles en
rationnalisant les extensions urbaines.
Il s’avère nécessaire de faire des documents de planification urbaine à l’échelle
intercommunale/régionale existants ou prévus par le nouveau CADTU2, des cadres de référence de
l’action des communes, des différents opérateurs (AFH, AFT, AFI) et des concessionnaires ce qui
garantira un développement urbain intégré.
Deux options peuvent dans ce cas être envisagées, selon les orientations finales du prochain CADTU
qui est en cours de révision actuellement.
Option 1. Faire du SDA un cadre de référence et de coordination multisectorielle à dimension
opérationnelle pour l’acquisition de réserves foncières
Les Schémas directeurs d’aménagement, en tant que documents prospectifs, devront désormais être des
documents intégrant une dimension « opérationnelle », qui permet d’engager les secteurs et acteurs
chargés de mettre en œuvre ses orientations stratégiques et de mieux les territorialiser.
La principale problématique que posent les SDA actuellement c’est qu’ils ne sont pas approuvés et ne
constituent pas une force d’obligation pour les différents secteurs. Bien qu’un plan d’action assez
détaillé soit proposé comme déclinaison opérationnelle du SDA qui permet à partir des orientations
stratégiques transversales d’identifier les secteurs/acteurs impliqués, de les traduire en actions concrètes

2 Le diagnostic établi lors de la phase 1 s’est basé sur la version provisoire du CADTU. Les entretiens récents avec
la Direction de l’urbanisme ont permis de conclure que cette version est remise en question et qu’un possible
réaménagement des outils de planification proposés est à prévoir.
et de territorialiser ces dernières en identifiant également les temporalités (CT/MT/LT), ce dernier n’est
pas mis en œuvre ni respecté par les différents intervenants lors de la programmation de leurs projets.
Afin de conférer plus d’efficience aux SDA il est recommandé de:
• Identifier les projets prioritaires et qui peuvent être mis en place à Court terme (5 ans) pourront
faire l’objet d’un contrat entre l’Etat et la Région3 qui identifie pour chaque projet sa
localisation, son rayonnement, les opérateurs concernés, le montage institutionnel préconisé, les
coûts et les schémas de financement identifiés, éventuellement les études et actions préalables.
Ce Plan d’action régional servirait de base aux acteurs engagés ou pour l’organisme chargé de
le faire, pour la constitution de réserves foncières de manière coordonnée et optimale.
• Faire approuver le SDA par le Comité interministériel d’aménagement du territoire (CIAT), s’il
est retenu par le nouveau CADTU, ou par le Conseil National de l’aménagement du territoire et
de l’urbanisme proposé à l’article 7 du CADTU de Avril 2022 et qui est sous la tutelle de la
présidence du gouvernement ce qui permet une transversalité de ses visions (Acteurs : La
Direction d’urbanisme à travers le nouveau projet de CADTU pour la révision de l’instrument
et la mise en place d’une commission interministérielle, La Direction générale d’aménagement
du territoire pour la mise en œuvre de plans d’actions détaillés et de contrats programme entre
l’Etat et la Région).
Option 2 : Faire des Schémas de cohérence des outils de planification intercommunaux
Cet instrument, qui a été proposée par le CADTU dans sa version d’avril 2022 pourrait être développé
selon le modèle français4. Ces documents de programmation prospective et multisectorielle, qui doivent
respecter les orientations des SDA, constitueront un outil de programmation opérationnel (plans
programmes) qui servira à prévoir les acquisitions foncières, à budgétiser les coûts d’équipement,
notamment les infrastructures en extramuros et les équipements socio-collectifs et doit également être
intégré dans les plans des concessionnaires.
Cette option sera développée dans le cas où elle est retenue par le nouveau CATU.
Portage : Ministère de l’équipement et de l’Habitat
Temporalité : Court et moyen terme

1.2.2 Revoir les dispositions exceptionnelles promulguées permettant

l’implantation de projets en dehors des zones urbaines et émettre les textes
de lois y afférant (Action 1.2.2)
Le bilan diagnostic effectué lors de la phase 1 de la présente étude a permis de montrer que les pratiques
dérogatoires sont courantes par le biais de lois, décrets et décrets-lois permettant un changement aisé de
vocation des terres agricoles ou la cession de terrains domaniaux au dinar symbolique à des opérateurs
et investisseurs en vue d’encourager les investissements et favoriser le développement économique et
social dans les régions.
Le dernier en date, le décret 2022-68 accorde à l’AFH la possibilité de procéder à des lotissements sans
passer par la procédure de PAD et ce en dehors des zones couvertes par un plan d’aménagement et pour
des surfaces n’excédant pas les 50 hectares, tout en donnant la possibilité de procéder à des PAD pour
les surfaces qui sont supérieures à cette limite moyennant une facilitation de la procédure d’approbation
par une commission technique dénommée « commission des agréments » et présidée par le ministre
chargé de l’urbanisme, après changement de leur vocation, avec une approbation.
L’article 31 autorise l’Agence foncière d’habitation à créer et aménager des zones urbaines intégrées
équipées de toutes les installations nécessaires, et céder aux promoteurs immobiliers publics et privés
des terrains avant l’achèvement de l’aménagement moyennant le paiement d’une avance sur le prix final
afin de leur permettre d’entamer la construction dans le cadre d’un programme d’habitat intégré visant
à répondre aux besoins de toutes les catégories sociales et en particulier des catégories à faible revenu.

3 Selon le modèle Marocain des SDAU qui intègrent des PARI, plan d’action régional intégré.
4 Voir analyse du benchmarking sur les SCOT en France, Phase1, p 142.
Cette mesure donne la possibilité à l’AFH de commercialiser ses lotissements avant la fin des travaux
d’aménagement et permettre aux promoteurs d’entamer leurs projets immobiliers.
Le même article autorise l’Agence foncière d’habitation en coordination avec l’Office national de
l’assainissement à prendre en charge la réalisation des infrastructures extramuros et des stations
d’épuration dans ses périmètres d’intervention dans les zones couvertes par des plans d’aménagement
urbain, et ce, moyennant un financement de l’État et conformément à un programme établi en commun
accord entre les deux parties. En dépit des avantages en termes de facilitation des opérations publiques
d’intérêt général, ces dérogations posent un problème en termes de dilapidation non planifiée et non
coordonnée d’un patrimoine foncier rare et précieux, qui pourrait être mobilisé pour la constitution de
réserves foncières et des projets urbains intégrés. Il est fortement recommandé de conditionner les cas
qui se poseraient par une proximité immédiate aux PAU et par une vocation de terrains autres que terres
agricoles d’interdiction ou de sauvegarde. Ceci permettrait de maîtriser a minima l’étalement urbain non
maîtrisé que pourrait provoquer l’implantation de ces projets en dehors des zones urbaines, étant donné
qu’ils représenteront des points « d’appel » à l’urbanisation non réglementaire.
A cet effet, un arrêté devrait être émis afin de préciser les conditions relatives à ces projets.
Portage : Ministère de l’équipement et de l’Habitat.
Temporalité : Court et moyen terme.

2 OBJECTIF GLOBAL 2 : GARANTIR UNE MEILLEURE MOBILISATION ET MAITRISE DU

FONCIER DISPONIBLE

Figure 5: Objectifs spécifiques de l'objectif global 2

Une des plus grandes contraintes à laquelle doivent faire face les opérateurs publics reste la maîtrise
foncière en raison de la libéralisation du marché foncier dans les années 1990 et la concurrence des
opérateurs privés et des propriétaires/lotisseurs, la non-mobilisation des terrains domaniaux de manière
plus systématique et à des prix en dessous des prix du marché et la plateforme foncière morcelée, avec
des terrains non encore immatriculés ou dans l’indivision. Ces spécificités du marché foncier mobilisent
du temps et des moyens financiers importants pour la maîtrise du foncier et sa gestion. Les objectifs
spécifiques sont de faciliter la mobilisation du foncier pour les différentes filières et d’accroître la
production foncière formelle afin de devancer les lotisseurs clandestins et les spéculateurs.

2.1 OBJECTIF SPECIFIQUE 2.1 : FACILITER LA MOBILISATION DU FONCIER POUR LES

DIFFERENTES FILIERES

Le but de ces recommandations est de fluidifier le marché foncier « formel » en facilitant la constitution
de réserves foncières et l’acquisition des terrains dans les PIF et en encourageant l’initiative privée
(promoteurs immobiliers) à prendre part à la production de lotissements. L’aide de l’Etat aux opérateurs
publics devra être foncière (mobilisation des domaines de l'Etat), financière (prise en charge des frais
du raccordement extérieur des concessionnaires), fiscale et réglementaire.
En effet, Les opérateurs publics chargés de la production de lots destinés aussi bien à l’habitat social et
aux équipements qu’aux activités industrielles et tertiaires qui contribuent au développement social et
économique des territoires doivent bénéficier de terrains domaniaux à prix préférentiels et dans des
délais comprimés. C’est une condition sine qua none sans laquelle ces opérateurs ne pourront plus
assurer leurs missions.
Les terrains en question devront être identifiés par les opérateurs dans le cadre des zones à urbaniser
prévus par le SDA, et leurs prix devront être symboliques pour les opérations d’habitat social ou de
développement intégré. Ils pourront être aménagés à condition d’être intégrés dans les zones urbaines et
ce après leur cession.
Par ailleurs, des terrains domaniaux devront être mobilisés par l’Etat au profit des communes pour la
mise en place de leurs projets de développement, la construction d’équipements socio-collectifs et la
réalisation des espaces verts et de projets d’infrastructure, et ce en conformité avec l’article 120 du CCL.

Figure 6 : Actions préconisées pour l’atteinte de l’Objectif Spécifique 2.1

2.1.1 Charger une entité de la constitution des réserves foncières et de la maîtrise

foncière (Action 2.1.1)
La proposition d’une entité chargée de la constitution de réserves foncières et de la maîtrise foncière
avait déjà fait l’objet d’une proposition dans le cadre de la stratégie de l’habitat de 2015 avec un début
de consensus. La logique sous-jacente est d’externaliser la fonction de réserves et de maîtrise foncière
dans les grandes villes (GT, Sousse, Sfax) par la création d’une « entité » chargée de la prospection
multisectorielle et de l’assainissement de l’assiette foncière
Rôle : La constitution de réserves foncières en vue de la mise à disposition des terrains assainis aux
différents opérateurs publics et privés
Missions : La prospection et la constitution de réserves foncières en dehors des PAU dans le cadre des
schémas directeurs d’aménagement ou des schémas de cohérence intercommunaux5 et la maîtrise
foncière (acquisition /partenariats) à l’intérieur des PAU, ce qui assurera un cadre de cohérence pour
des acquisitions jusque-là sectorielles et permettra d’approvisionner les opérateurs, les collectivités
locales et les aménageurs professionnels s’engageant à produire des lotissements sociaux.

5 Cette option reste tributaire de la révision du CATU

Elle sera dotée des prérogatives d’utilité publique et pourra recourir au droit de priorité à l’achat et à
l’expropriation, ce qui garantira une maîtrise foncière aisée et anticipée, la protection des espaces
périurbains de l’habitat spontané et de limiter la spéculation foncière.
Acteurs : cette proposition doit faire l’objet d’un consensus et d’une large concertation pour retenir le
montage institutionnel le plus adéquat. Différentes options se présentent pour la stratégie à entreprendre
et le choix de la structure chargée de la mobilisation de ces réserves:
Option 1 : Renforcement du MDEAF et de ses directions régionales qui seront chargées de l’acquisition
des terrains et de la mobilisation des réserves foncières.
Atouts : Les directions d’acquisition et de délimitation existent.
Contraintes : Les moyens de ces structures sont très limités, la procédure de cession est longue, et ne
permet pas un traitement souple des différents cas.
Conditions préalables : Renforcement des moyens humains et matériels du MDEAF et garantie de la
cession des terrains aux opérateurs publics et privés.
Option 2 : Unification de la fonction de réserves et de maîtrise foncière pour les 3 agences foncières.
Atouts : Garantie d’un développement intégré et d’une programmation cohérente des zones d’habitat et
des bassins potentiels d’emploi.
Contraintes : Exclusion des communes et des promoteurs immobiliers qui s’engagent à produire des
lotissements sociaux et qui constituent une alternative intéressante dans un contexte marqué par la
faiblesse des moyens financiers de l’Etat et la nécessité de se décharger en faveur des privés moyennant
des péréquations et des garanties en termes de production de lots sociaux, d’équipements et d’espaces
publics..
Option 3 : Création de directions dans les régions à forte pression urbaine (Grand Tunis, Sousse, Sfax
et Cap Bon) qui pourront être intégrées dans les agences urbaines ou travailleront en collaboration avec
quand elles existent. Ces structures seront dotées des prérogatives d’utilité publique (droit de priorité à
l’achat et expropriation) et devront assurer la maîtrise foncière (acquisition ou PPP avec les
propriétaires). Dans les autres régions, un renforcement des directions d’acquisition et de délimitation
du MDEAF peut répondre à ces exigences.
Atouts : Les Agences urbaines garantissent une approche multisectorielle et prospective à l’échelle de
la région/district. Elles sont en lien direct avec les différents acteurs et intervenants et centralisent les
différentes informations liées au territoires (instruments, plans, statistiques, cartographies, veille du
marché foncier…).
Contraintes : La mise en place effective des agences urbaines
Temporalité : Les 3 scenarii pourront être mis en place de manière expérimentale à Court terme dans le
Grand Tunis (au niveau des directions régionales du MDEAF pour le scenario 1, au niveau des
Directions opérationnelles du Grand Tunis pour le scenario 2 et l’AUGT pour le scenario 3). Mais il
s’agira de renforcer les moyens humains et matériels de ces organismes, de les doter des prérogatives
nécessaires à la conduite de leur mission et des moyens financiers adéquats.
Portage : MDEAF.
Temporalité : Moyen et long terme.

2.1.2 Accélérer l’émission de l’arrêté annoncé à l’article 30 du décret 2022-68

(Action 2.1.2)
Ce décret stipule que l’AFH peut acquérir des terrains appartenant au domaine privé de l’État ou des
collectivités locales à un prix préférentiel, en contrepartie de la mise à disposition de zones urbaines
aménagées et de l’attribution d’une partie des lots au profit des catégories à faible revenu.
Cet arrêté conjoint des ministres de l’équipement et des domaines de l’Etat pourrait stipuler que les prix
des terrains domaines de l’Etat cédés à l’AFH devront être 50 à 70% moins chers que ceux du marché
dans la zone concernée et après expertise. En échange, l’AFH s’engagera à consacrer 30% de ses lots à
l’habitat social.
Sans cela, l’interdiction de procéder aux lotissements en dehors des zones urbaines reste utopiste. Des
opérateurs tels que l’AFH sont à ce jour incapables de procéder à des acquisitions foncières à l’intérieur
des PAU en raison du surenchérissement des prix et de la rétention des terrains par les propriétaires
fonciers.
Portage : MDEAF
Temporalité : Moyen et long terme

2.1.3 Revoir la durée et les conditions de mise en place des Périmètres de réserves
foncières (Action 2.1.3)
La durée des PRF devra être revue à la hausse (10+5 ans) tel que proposé par le CADTU dans sa version
de Avril 2022, avec une prénotation des titres au profit du bénéficiaire pour une durée de dix ans.
Les limites de ces PRF devraient être déterminées dans le cadre des schémas directeurs ou les schémas
de cohérence intercommunaux si ces derniers sont maintenus, en coordination avec les communes et les
services déconcentrés de l’Etat.
Le financement : les opérateurs bénéficiaires doivent bénéficier d’un transfert de moyens financiers pour
l’acquisition de ces réserves. Ce financement pourra être alimenté par l’institution d’une taxe de
l’urbanisation.
Cette proposition devra être développée en conformité avec le nouveau projet de CADTU.
Portage : Ministère de l’équipement et de l’Habitat
Temporalité : Court et moyen terme

2.2 OBJECTIF SPECIFIQUE 2.2 : OPTIMISER LA MAITRISE FONCIERE POUR LES DIFFERENTS
INTERVENANTS

Figure 7 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 2.2

L’atteinte de cet objectif passe par la révision des outils de gestion foncière et des prérogatives de
puissance publique octroyés à l’Etat, aux collectivités locales et aux opérateurs publics. La non-
promulgation du CADTU pose un problème dans la formulation des propositions, étant donné qu’il
s’agit de s’appuyer sur un document non encore diffusé (pour ce qui est de la version actuelle en révision
d’avril 2023). Cela étant, à ce stade, certaines actions sont recommandées et peuvent être formulées en
attendant.

2.2.1 Revoir les conditions et la durée des PIF dans le nouveau CADTU (Action
2.2.1)
Le diagnostic effectué lors de la première phase, corroboré par les différentes études et recherches
antérieures, a permis de mettre en évidence les difficultés de mise en œuvre des PIF par les opérateurs
publics, qui sont liées principalement à :
- une indemnisation financière très en dessous des prix du marché et qui ne permet pas de lutter
contre la rétention des terrains par les propriétaires et la concurrence des promoteurs privés,
 - des délais insuffisants et qui ne permettent pas aux bénéficiaires, surtout l’AFH, de procéder
aux négociations en raison d’une plateforme foncière non assainie,
- la difficulté de contrôler les transactions qui s’opèrent dans le PIF en l’absence d’un
enregistrement de la vente par les acquéreurs/propriétaires en attendant l’extinction des délais
du PIF.
Afin de pallier ces difficultés, il est donc fortement recommandé de :
• Revoir à la hausse les prix d’indemnisation des propriétaires fonciers et favoriser les
partenariats, les participations et l’indemnisation par des lots,
• Prolonger la durée de priorité d’achat pour le bénéficiaire à 5 ans prorogeables une fois de 5
ans, ce qui permettrait de lutter contre la rétention des terrains et octroie plus de temps pour les
négociations avec les propriétaires une maîtrise foncière plus efficace par les bénéficiaires.
• Procéder à la prénotation des titres pour les terrains immatriculés pour la même durée que le
PIF soit 5ans prorogeables de 5ans.

Acteur : Ministères de l’équipement et des domaines de l’Etat.

Temporalité : Court terme.

2.2.2 Recourir à l’expropriation systématique selon conditions pour les immeubles

se situant dans l’emprise des voies (Action 2.2.2)
Lors de la phase de diagnostic, la mesure de l’expropriation pour cause d’utilité publique a été analysée
dans le détail en s’intéressant aux différentes évolutions de la loi depuis 1976 jusqu’en 2016. La
principale recommandation avait été de rétablir la commission de reconnaissance et de réconciliation
(CRR) au niveau du gouvernorat, étant données les difficultés et blocages rencontrés suite à sa
suppression.
Entre temps, un décret-loi a été émis en octobre 2022 et a introduit des nouveautés dont nous citerons
principalement :
➢ La possibilité d’une indemnisation en nature de l’exproprié dans la limite des réserves dont dispose
l’expropriant et conformément à la législation et la réglementation en vigueur.
➢ La détermination des indemnisations selon la nature de l’immeuble, l’usage effectif auquel il était
destiné en comparant au prix courant à la date d’expropriation pour les immeubles similaires situés
à la même zone.
➢ Le rétablissement de la commission administrative permanente dans chaque gouvernorat dénommée
" la commission de reconnaissance et de conciliation", chargée de procéder à la reconnaissance de
la situation légale et matérielle des immeubles à exproprier.
➢ L’Office de la topographie et du cadastre ou les géomètres sont chargés immédiatement d’établir
les plans de morcellement définitifs des immeubles dont l’expropriation partielle est envisagée et
les plans définitifs concernant les immeubles non immatriculés.
➢ La révision des délais d’opposition à 60 jours avec la possibilité pour l’exproprié de recourir à une
ordonnance judiciaire pour la désignation d’un expert dans un délai de 15 jours à compter de la date
de son opposition au montant de l’indemnité provisionnelle,
➢ La possibilité pour l’exproprié, à défaut d’accord amiable sur la valeur de l’indemnité et dans
l’attente d’une décision judiciaire définitive, de demander en vertu d’une ordonnance sur requête le
retrait du montant consigné en sa faveur, et ce, dans la limite de l’offre de l’expropriant et à condition
de mettre en possession l’administration de l’immeuble exproprié et de satisfaire l’inscription dans
le registre foncier ou la publicité mentionnées aux articles 36 et 38 de la loi en question.
De ce fait, la nouvelle loi a couvert une partie des recommandations formulées et permet de protéger les
droits des propriétaires tout en donnant la possibilité à l’acteur public bénéficiaire de proposer des
alternatives à l’indemnisation financière, et de faciliter la mise en possession.
Toutefois, pour les cas des immeubles qui sont situés sur l’emprise de voies principales, il est
recommandé de procéder à l’expropriation systématique de ces immeubles et le transfert de leur
propriété à l’expropriant. En contrepartie, ce dernier consigne le montant proposé que le propriétaire
peut retirer immédiatement à titre d’avance tout en continuant la procédure d’expertise et de négociation
pour la révision à la hausse dudit montant, d’une indemnisation en nature ou pour la mise en place de
modalités de partenariat ou de participation.
Acteur : Ministères de la Justice et de l’Equipement
Temporalité : Court terme

2.2.3 Elaborer un cahier des charges détaillant les formules de partenariat avec les
propriétaires et leurs conditions (Action 2.2.3)
La mise en place de différentes formes de partenariat avec les propriétaires fonciers a permis dans
plusieurs cas de pallier les difficultés de maitrise foncière. Mais cet outil reste faiblement mobilisé en
raison des délais de demandes de PPP limités à 6 mois même si en pratique l’AFH continue à accepter
les demandes tout le long du projet, des contributions foncières et financières jugées trop lourdes par les
propriétaires et des affectations de PAD contraignantes avec un retour sur investissement différé à cause
de la durée longue du processus de lotissement.
Les entretiens effectués avec l’AFH ont permis de montrer que les cas de partenariat étaient gérés au
cas par cas, avec une souplesse introduite dans les délais et qu’il y avait une méconnaissance de la part
des propriétaires des possibilités offertes et qui sont des alternatives intéressantes à l’expropriation en
cas de non accord sur une acquisition à l’amiable.
Il est donc recommandé d’élaborer un cahier des charges qui clarifie davantage les conditions de
partenariat avec les propriétaires fonciers, en simplifie les procédures et qui détaille les conditions en
distinguant les différentes options offertes aux partenaires/propriétaires fonciers à savoir la participation,
le partenariat et l’échange. Les nouvelles conditions de partenariat veilleront également à rallonger les
délais d’adhésion des propriétaires à ces conventions et à garantira une répartition équilibrée des
vocations.
Les conditions de participation foncière et financière des acteurs privés devront être modulées selon les
cas (taille des parcelles, conditions de cession des terrains…). Pour les cas de partenariat sur une parcelle
de taille importante (5/10 ha et plus), les cahiers des charges devront prévoir les normes de viabilisation
à respecter et des paliers de prix à ne pas dépasser, modulables par zones, selon la catégorie sociale
cible, moyennant des mécanismes de péréquation visant à garantir la mise en place de projets de
développement (économique, social…) et le financement d’une partie des équipements, en prévoyant
une offre conséquente en logements sociaux et en équipements à fournir par les promoteurs moyennant
des mécanismes de péréquation avec les lots destinés à leurs projets.
Acteur : Ministère de l’équipement
Temporalité : Court terme.

3 OBJECTIF GLOBAL 3 : ACCROITRE LA PRODUCTION FONCIERE FORMELLE ET

REDISTRIBUER LES ROLES ENTRE LES DIFFERENTES FILIERES

Les récentes études thématiques, recherches et le diagnostic établi ont permis de montrer que l’offre
foncière formelle, qu’il s’agisse des filières publiques ou des filières privées, ne correspond pas aux
besoins des différentes catégories sociales et quand elle existe, cette offre est insuffisante, ce qui a
orienté une bonne partie des exclus à s’orienter vers le marché informel. Cette offre couvre désormais
40% des besoins, avec un net recul de l’offre des opérateurs publics et des promoteurs immobiliers et
une offre importante des lotisseurs occasionnels non professionnels dont la qualité des lotissements n’est
pas toujours satisfaisante en l’absence d’un cadre juridique qui réglemente cette profession. Les
lotissements informels ne sont plus le fait des catégories populaires mais les classes moyennes
s’orientent de plus en plus vers cette alternative en raison de leur paupérisation et de l’incompatibilité
de leurs ressources avec les exigences du marché.
Seule une offre foncière formelle suffisante et à des prix compensés permettra de juguler l’avancée de
l’habitat non réglementaire et en conséquence de protéger les terrains qui pourront faire l’objet de
périmètres de réserves foncières. Les objectifs sont donc d’augmenter l’offre formelle en lotissements
toutes filières confondues en assouplissant les procédures d’approbation des PAD et des lotissements et
en fixant des typologies de lotissements selon les besoins, catégories sociales et régions, en orientant la
production des opérateurs publics, qui bénéficieront de terrains domaniaux à prix compensés,
prioritairement vers la production de lotissements sociaux, tout en assurant une implication plus
importante des promoteurs privés et en réglementant le métier de lotisseur professionnel.

Figure 8: Objectifs spécifiques de l'Objectif Global 3

3.1 OBJECTIF SPECIFIQUE 3.1 : AUGMENTER L’OFFRE EN LOTISSEMENTS FORMELS

Outre les difficultés rencontrées par les acteurs formels pour la maîtrise d’un foncier assaini dans le
cadre de leurs projets, le diagnostic a montré qu’il y avait également des problèmes liés aux délais
d’approbation des PAD, au taux de chute (surfaces non vendables) important lié à la standardisation des
cahiers des charges des lotissements et à l’importance des surfaces dédiées aux voies. Les standards
d’aménagement devront être revus selon une approche régionalisée pour comprimer les coûts de
viabilisation et différentes recommandations d’ordre réglementaire, peuvent être formulées afin
d’assurer l’atteinte de cet objectif.
 Figure 9: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 3.1

3.1.1 Emettre les arrêtés mentionnés dans le décret-loi 2022-68 et relatifs à

l’assouplissement des procédures d’approbation des PAD et des lotissements
(Action 3.1.1)
La recommandation de révision des procédures d’approbation des PAD et des lotissements par la
création d’une commission ad-hoc pour les approbations afin de réduire les délais, a été en partie adoptée
par le décret-loi 2022-68 qui exempte l’AFH de la préparation des plans d’aménagement détaillé, pour
les projets dont la superficie est inférieure ou égale à 50 hectares. Pour ces cas, les plans de lotissement
sont approuvés conformément à la législation en vigueur par les commissions techniques compétentes
selon des règlements d’urbanismes spécifiques fixés par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.
Par ailleurs, pour les terrains de superficie supérieure à 50 hectares, les lotissements sont établis, après
changement de leur vocation et approbation des projets de plan d’aménagement détaillé y afférente par
une commission technique dénommée commission des agréments et présidée par le ministre chargé de
l’urbanisme
Il est recommandé de :
• Accélérer la promulgation de l’arrêté qui fixe la composition, les missions et le fonctionnement
de la commission d’agréments.
• Accélérer la promulgation des arrêtés qui fixent les règlements d’urbanisme spécifiques.

Acteur : Ministère de l’Equipement

Temporalité : Court terme
3.1.2 Elaborer un cahier des charges ou un guide détaillé des lotissements qui fixe
leurs typologies et réglementations spécifiques (action 3.1.2)
Afin d’éviter un taux de chute important et une standardisation des normes des cahiers des charges ne
tenant pas compte des spécificités sociales et territoriales, il est recommandé d’élaborer des cahiers des
charges spécifiques pour chaque opération et qui :
✓ Définit une typologie des lotissements (sociaux, économiques, promotionnels…) et en précise les
surfaces minimales et maximales des lots, la largeur des voiries, le niveau de viabilisation et
d’équipement requis,
✓ Intègre les spécificités locales et répond aux besoins réels et locaux en termes de densification, de
lotissements (surtout en termes d’équipement) afin de réduire les taux de chute et comprimer les
délais et les coûts des travaux.
✓ Ces cahiers des charges devront veiller à l’intégration de ces recommandations :
- Favoriser la densification et veiller à ce que l’offre foncière soit axée à 90% sur des lots destinés
à l’habitat collectif, en tenant compte de la mixité sociale et de la disponibilité des lots destinés
aux équipements et aux services de proximité.
- Envisager la réutilisation des friches urbaines comme alternative à l’extension urbaine,
- Prévoir des lotissements à viabilisation progressive ou à minima, et ce dans les localités rurales,
et selon le niveau de la demande à satisfaire, ce qui permettra de comprimer sensiblement les coûts
de viabilisation qui restent les plus importants dans les opérations de lotissement.
Acteur : Ministère de l’Equipement.
Temporalité : Court terme.
3.2 OBJECTIF SPECIFIQUE 3.2 : ORIENTER L’OFFRE PUBLIQUE PRIORITAIREMENT VERS
LES LOTISSEMENTS SOCIAUX

La régulation du marché foncier passe par une offre conséquente et ciblée de la part des acteurs publics
en lotissements sociaux qui permettra de satisfaire la demande des catégories précaires et une frange des
classes moyennes. Les principaux acteurs pourront être l’AFH et dans une mesure moindre l’ARRU et
ce à proximité des opérations de réhabilitation, afin de prévenir une extension éventuelle de l’habitat
informel dans ces zones valorisées.

Figure 10: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 3.2

3.2.1 Territorialiser l’action de l’AFH selon les régions (Action 3.2.1)

Il s’agira de territorialiser le rôle de l’AFH selon les régions et la demande. Le rôle de l’AFH devra être
davantage territorialisé : une activité d’aménageur de grandes parcelles dans les grandes
agglomérations/zones littorales et de lotisseur dans les régions à moindre pression foncière.
Dans les régions connaissant une forte pression urbaine, (GT, régions littorales. L’AFH jouera le rôle
de régulateur et agira en tant qu’aménageur/grossiste, produisant des pôles urbains intégrés à
commercialiser sous forme d’îlots de grandes surfaces (entre 5 et 10 ha), aux promoteurs fonciers
professionnels, en les dotant des infrastructures en extramuros, selon un cahier des charges souple et
équitable permettant les péréquations internes, tout en exigeant un pourcentage de lots sociaux et
d’équipements.
Dans les autres régions ne connaissant pas les mêmes contraintes, orienter l’action de l’AFH vers la
production de lotissements sociaux et économiques, avec des cahiers des charges des lotissements moins
standardisés et une approche plus territorialisée des projets en revoyant la taille des lots proposés, le
niveau de viabilisation et les conditions d’octroi des lots afin de les rendre accessibles à la population
ciblée.
Acteur : AFH
Temporalité : Court terme

3.2.2 Encourager l’ARRU à produire des lotissements sociaux dans les zones
limitrophes aux opérations de réhabilitation (Action 3.2.2)
A l’instar de l’innovation introduite dans le cadre du programme PRIQH 2, qui donne la possibilité à
l’ARRU de procéder à des lotissements à prix abordables dans les zones jouxtant les opérations de
réhabilitation, cette possibilité pourrait être généralisée aux différentes opérations de l’ARRU. Ce
programme a en effet prévu une composante lotissements à prix abordable, qui sont des lotissements «
préventifs » dans les communes bénéficiaires, localisés à proximité des quartiers réhabilités, en
valorisant les infrastructures réalisées ou réhabilitées par le programme. L’objectif était de prévenir la
reprise de l’extension informelle autour des quartiers à réhabiliter et expérimenter différentes approches
et montages pour la mise en place de lotissements à coûts maîtrisés et abordables : surface des lots,
dimensions et qualité des espaces publics, nombre et taille des équipements, plan masse et conception
de l’espace public, caractéristiques des parcelles, affectation des parcelles, recouvrement des coûts,
origine du foncier (domanial, communal, privé) …
L’origine du foncier pourrait être des réserves foncières déjà constituées relevant du domaine privé de
l’Etat ou des Communes cédées à l’ARRU ou l’acquisition auprès d’un privé.
La contrainte principale a été pour le PRIQH 2, foncière car les terrains devaient se situer dans le PAU
ou dans le périmètre de révision du PAU avec un avis de principe favorable et une affectation adaptée,
et le prix d’acquisition auprès des privés reste élevé quand il s’agit de terrains urbanisables.
Etant donné les possibilités données à l’AFH et l’AFI par le décret-loi 2022-68, pour procéder à des
lotissements de moins de 50 ha dans les zones hors PAU, il s’agira de donner cette opportunité à
l’ARRU.
• Permettre à l’ARRU de bénéficier des avantages du décret-loi 2022-68, pour procéder à des
lotissements de moins de 50ha dans les zones hors PAU.
• Permettre à l’ARRU de produire des lotissements sociaux dans les zones à proximité immédiate
de leurs opérations moyennant une mobilisation de terrains domaniaux ou communaux quand
ils existent avec les conditions suivantes :
- Terrains nus non occupés et facilement accessibles depuis une voie existante (route revêtue ou en
terre, à l’exclusion des chemins ruraux), non inondables, à proximité des quartiers réhabilités,
- Parcelles d’une taille minimale de 1 Ha, immatriculées, de pente inférieure à 10% et soumises
aux servitudes à moins de 20% de sa surface,
- Possibilité de desserte en eau potable, électricité et de raccordement au réseau d’assainissement.
Acteurs : Ministères de l’Equipement, des Domaines de l’Etat et des affaires foncières.
Temporalité : court et moyen terme.
3.2.3 Faciliter l’accès des communes au foncier étatique (Action 3.2.3)
La stratégie foncière à mettre en place doit s’inspirer des orientations futures de l’organisation de l’Etat
et des compétences que le pouvoir central aura tendance à partager et à transférer aux profits des CL
afin de soutenir le développement territorial durable préconisé par le CCL de 2018 et les nouvelles
orientations de la constitution de 2022.
La constitution de 2022 a renforcé la décentralisation et le pouvoir local. Ainsi, le chapitre sept a
maintenu les trois niveaux des collectivités locales consacrées par la constitution de 2014 à savoir les
communes, les conseils des régions et des districts et en a ajouté les conseils locaux. Le code des
collectivités locales a été maintenu sauf pour les dispositions qui se trouvent en contradiction avec la
nouvelle constitution et la nouvelle loi électorale de 2023.
Le CCL dans son article 120 stipule que L’Etat doit veiller « à consolider la réserve foncière des
collectivités locales pour les aider à réaliser les programmes d’aménagement du territoire et
d’urbanisme, de nature à garantir le développement durable ». Par le biais de cet article, l’Etat met
l’accent sur l’importance de la politique foncière en matière de développement durable à travers les
politiques d’aménagement du territoire et les plans d’urbanisme. La commune, en tant qu’échelon de la
décentralisation, se présente comme un acteur primordial au niveau de la production, de la gestion et de
la consommation foncière.
Pour toutes les communes, la consommation foncière se matérialise essentiellement dans la planification
spatiale à travers la préparation des plans d’urbanisme ; la réalisation d’équipements socio-collectifs à
caractère social, sportif, culturel, environnemental, touristique, aux circuits de distribution, à
l'environnement, à la culture, au sport, à la jeunesse, aux affaires sociales à l'emploi at aux personnes
âgées pour l’ensemble des collectivités.
L’un des objectifs majeurs de la stratégie foncière doit permettre la constitution de réserves foncières,
qu’elles soient considérées comme des biens publics locaux ou privés, au profit des CL notamment les
communes, à travers les articles 69, 70 et 72 du CCL (Voir Annexe A). Par ailleurs, pour réussir la
réforme de la politique foncière du pays, Il importe de :
- Faciliter la constitution de réserves foncières au profit des collectivités locales en mettant à la
disposition des collectivités locales des terrains étatiques à des prix préférentiels pour les besoins des
projets à caractère sociaux inscrits dans leurs plans de développement.
Portage : Ministère des domaines de l’Etat et des affaires foncières.
Temporalité : Court terme.
3.3 OBJECTIF SPECIFIQUE 3.3 : RENFORCER LA FILIERE PROFESSIONNELLE PRIVEE ET SA
PARTICIPATION A LA PRODUCTION DE LOTISSEMENTS

Etant donné que l’offre des opérateurs publics sera orientée vers les lotissements sociaux, et devant
l’incapacité de ces derniers à assurer un volume de production qui peut couvrir les besoins du marché,
il est recommandé d’encourager la production de lotissements par les promoteurs immobiliers privés
d’une part, et de créer le métier de lotisseur privé afin de pouvoir contrôler une production qui est assurée
à plus de 50% par les lotisseurs occasionnels.

Figure 11 : Actions préconisées pour l’atteinte de l’Objectif Spécifique 3.3

3.3.1 Mettre en place des conventions programmatiques avec les promoteurs

immobiliers en tant que lotisseurs (Action 3.3.1)
Le diagnostic a permis de mettre en évidence l’apport des promoteurs immobiliers dans le marché
foncier. C’est en effet une filière dotée de méthodes managériales et d’un savoir-faire technique mais
qui fait face à des contraintes foncières, réglementaires et financières qui hypothèquent son essor, parmi
lesquelles les standards d’aménagement, les délais d’approbation des lotissements, les conditions de
partenariat…
Les promoteurs immobiliers agréés pourraient jouer le rôle de lotisseurs que ce soit sur des terrains qui
leur appartiennent, ou sur des parcelles produites par l’AFH (5/10ha) ou mises à disposition par l’Etat/les
communes, moyennant des conventions programmatiques indiquant la situation et nature exacte de
l’offre attendue.
Ces conventions stipuleront un seuil minimal de production de lots/ logements sociaux et d’équipements,
avec un délai pour la mise en œuvre des projets, en échange d’incitations fiscales et d’avantages dans le
CUF et le COS.
- Faire bénéficier les promoteurs immobiliers agréés d’incitations fiscales et d’avantages dans le CUF
et le COS dans les lotissements où ils s’engagent à produire des lots ou des logements sociaux et des
équipements.
Acteur : Ministère de l’Equipement
Temporalité : Court terme

3.3.2 Promulguer une loi relative à la création de la profession de lotisseur

professionnel (Action 3.3.2)
La filière privée occasionnelle assure actuellement entre 60 et 72% de la production totale des terrains
à bâtir en Tunisie. Elle bénéficie de plusieurs atouts, dont l’accès préalable aux terrains, la modulation
de l’offre selon les besoins de la clientèle cible, mais manque de technicité et de savoir-faire, avec des
lotissements en deçà des normes de viabilisation requis. La multiplicité de petits lotissements sous-
équipés représente un gaspillage d’un potentiel foncier qui pourrait être mobilisé pour des opérations
plus importantes, intégrant des équipements et une offre mieux ciblée en lots sociaux, que ce soit par
des opérateurs publics ou par des lotisseurs professionnels.
Il est nécessaire de promulguer une loi qui réglemente la profession de lotisseur foncier privé, à l’instar
de la loi réglementant la profession de promoteur immobilier.
Cette loi devra préciser :
- Les dispositions générales réglementant la profession,
- Les conditions d’agrément,
- Les obligations du lotisseur et de l’acquéreur,
- Les avantages fonciers, financiers et fiscaux pouvant être accordés selon les typologies de leur
production.
Acteur : Ministère de l’Equipement.
Temporalité : Court terme.

4 OBJECTIF GLOBAL 4 : UN SYSTEME FONCIER EFFICACE AU SERVICE D’UN

DEVELOPPEMENT SOCIO-ECONOMIQUE EQUITABLE ET DURABLE

Globalement, les réformes qui ont touché le système foncier tunisien et les choix législatifs en la matière
depuis l’indépendance du pays, ont assuré une certaine stabilité à ce système et garanti plusieurs acquis
qui doivent être sauvegardés. Cependant, l’analyse du cadre juridique et institutionnel du système
foncier a relevé certaines imperfections qui entravent son bon fonctionnement. Ceci est dû
essentiellement à la complexité de l’arsenal juridique, malgré l’engagement de plusieurs réformes dès
les années 1990, et au manque de moyens humain et matériel enregistré lors de la dernière décennie
pour les principales institutions en charge du secteur foncier et notamment le tribunal immobilier et
l’OTC, ce qui a compliqué leur travail et impacté négativement le rythme et le rendement de ces
institutions.
Ces imperfections peuvent être dépassées grâce à une volonté politique et si les pouvoirs publics
consacrent les moyens nécessaires (humain et matériel) pour l’amélioration de ce système et le
renforcement et la modernisation de ses institutions (TI, OTC, OPF). Les propositions formulées
permettront de le faire évoluer tout en maintenant les équilibres qui le fondent.
Avant de commencer la présentation des lignes de révision proposées nous devons rappeler les deux
identifiants et structurants de domaine foncier Tunisien, à savoir :
- L’élément juridique formé par l’arsenal juridique concerné et qui est caractérisé par une certaine
diversité et régis par des textes non entièrement encadrés. Cet élément juridique concerne deux
domaines en rapport avec le foncier : la propriété foncière et les garanties réelles, c'est-à-dire
l’élément pétitoire et l’élément sureté.
- L’élément institutionnel, chargé de gérer le domaine foncier où l’encadrement du patrimoine
foncier constitue le point dominant, cet élément institutionnel manque beaucoup au niveau de
sa structuration, il est multiple, diversifié et mal gouverné.
Ces deux lignes seront les deux parties de cette réflexion, le schéma ci-dessous illustre cette idée. Ainsi,
nos deux objectifs spécifiques porteront sur :
- L’amélioration du système juridique du domaine foncier et la Consolidation des garanties réels.
- Une Gouvernance foncière qui repose sur des institutions efficaces.
 Figure 12: Objectifs Spécifiques de l'Objectif Global 4

4.1 OBJECTIF SPECIFIQUE 4.1 : AMELIORATION DU SYSTEME JURIDIQUE RELATIF AU

FONCIER ET CONSOLIDATION DES GARANTIES REELLES

Six actions sont proposées afin d’améliorer le système juridique du domaine foncier et de consolider
les garanties foncières :

Figure 13 : Actions préconisées pour atteindre l’Objectif Spécifique 4.1

4.1.1 Réviser le système de liquidation des habous privés (Action 4.1.1)

Les terres considérés HABOUS sont devenues une propriété privé, individuelle ou domaniales, la
proposition à enseigner à ce niveau concerne les deux catégories, elle se porte ainsi :
Les terres HABOUS tombées dans la propriété privée nécessitent une modification radicale du système
de leur liquidation qui doit reposer sur les principes suivants :
• Couper avec le système administratif de liquidation ;
• Procéder par la technique judicaire de liquidation régie par les règles de droit commun
essentiellement le COC et le CDR
 • Assurer un transfert des dossiers en cours très transparent entre l’administration et les services
de la justice
Pour les terres Habous tombées dans le domaine de l’Etat procéder à une enquête statistique pour limiter
le nombre (en technique de cadastre) et investiguer au niveau de leur gestion enfin prévoir un travail
d’évaluation de réserves foncières y revenant.
Acteur : MDEAF-Ministères de la Justice
Temporalité : Court-terme

4.1.2 Réintégrer le régime des terres collectives (Action 4.1.2)

La réintégration des régimes de propriétés les plus anciens et leurs innovations peuvent donner beaucoup
d’avantages à l’investissement. On s’intéresse dans cette phase au régimes des terres collectives. Par
suite de l’expiration du délai de cinq ans prévu par la loi n° 2016-69 du 10 août 2016, et du fait de la
non publication des décrets gouvernementaux de fixation de ces terres, le TI n’a pu prendre en charge
ce dossier. En conséquence, une révision globale de la politique de l’Etat vis-à-vis de ce statut s’impose
aujourd’hui afin de débloquer la situation de ces terres et de l’adapter au nouveau contexte socio-
politique. Contrairement à un partage quasi-unanime de l’idée qui soutient que les terres collectives
représentent un obstacle pour l’investissement et que la solution unique est dans la privatisation, nous
soutenons que cette idée est non justifiée.
Les objectifs de la réforme consistent à :
➢ Maintenir ce statut tout en cherchant de nouveaux mécanismes qui puissent participer de façon
active dans le processus de développement socio-économique au niveau local et régional.
➢ Réviser les modes de fonctionnement et d’administration de ces terres en dotant les conseils de
gestion des ressources humaines nécessaires et qualifiés tout en modernisant ses modes de gestion.
➢ Renforcer la gouvernance de ces terres dans le sens de plus de participation et de démocratie dans
les prises de décision et assurer une représentation des femmes dans les conseils de gestion.
➢ Introduire de nouvelles réformes dans le sens de plus d’équité et d’égalité des droits
hommes/femmes en termes de possession des terres.
➢ Faciliter l’immatriculation des terres collectives au nom de la collectivité des ayants droits étant
donné que cette collectivité est considérée comme une personne morale, à l’image des terres
habous qui peuvent être immatriculées au nom de la fondation habous.
➢ Alléger les formes de contrôle préalable du conseil de tutelle régional sur les conseils de gestion
en leurs accordant plus d’autonomie dans la gestion de leurs affaires.
La privatisation des terres collectives n’est pas la solution unique et la destination de ces terres revient
aux choix libre des collectivités, avec une possibilité qu’elles soient couvertes par le régime des sociétés
citoyennes.
La réforme à mener doit reposer sur les recommandations suivantes :
• Mettre en place un programme national pour fixer les terres classées « collectives » et établir un
calendrier d’exécution tout en consacrant les moyens matériels et humains nécessaires pour la
réalisation de cette mission,
• Supprimer l’approbation par le conseil de tutelle des décisions des conseils de gestion relatives
à la gestion des terres collectives et son approbation à l’attribution à titre privé tel que
mentionnée dans l’article 7 (nouveau) de la loi de 69-2016.
• Les conseils de gestion sont tenus d’informer le gouverneur et le conseil de tutelle régionale
de toute décision prise,
• Confier à la section du tribunal immobilier territorialement compétente l’arbitrage des litiges
fonciers relatifs aux terres collectives et des oppositions contre les décisions arbitrales rendues
par les conseils de gestion,
• Ces terres doivent par ailleurs bénéficier d’une caisse spécifique et des projets de l’Etat pour
l’investissement.
Portage : MDEAF
Temporalité : Court et moyen terme
4.1.3 Renforcer la sécurisation de la propriété foncière privée (Action 4.1.3)
La propriété foncière privée immatriculée est en effet sécurisée par la législation en vigueur,
contrairement à la propriété privée non immatriculée. La recommandation à ce niveau vise à renforcer
la propriété foncière privée, et ce selon les recommandations suivantes :
• Le renforcement de l’écrit de transfert de propriété en instaurant un régime unique des
rédacteurs et un modèle uniforme pour les transferts des régimes rapprochés ou similaires,
• La sécurisation du transfert de la propriété par :
- Un système d’enquête préalable sur l’Etat de l’objet de transfert.
- Un système de publicité approprié.
- Correction légestique des transferts par succession et legs.
• Prévoir une précision juridique sur les lotissements et sur le transfert de la propriété en étages

Portage : MDEAF
Temporalité : Court et moyen terme

4.1.4 Minimiser les conflits et le contentieux foncier par une révision du Code des
droits réels (Action 4.1.4)
Le contentieux foncier est dû suite à quelques anomalies de natures différentes, nous nous limitons à la
faiblesse juridique. Ainsi, les conflits sur la propriété ou pour la propriété sont dus à une législation
inefficace, celle-ci est dégagée par les situations suivantes :

1. Absence d’un classement des titres de propriété tels que citées par les dispositions de l’article 22
CDR, une solution est nécessaire en cas de concurrence des titres de propriétés.
Recommandation : Modification de l’article 22 CDR dans ce sens.
2. Absence d’une législation spécifique relative à l’action pétitoire, et ce contrairement à l’action
possessoire.
Recommandation : Créer un Protocole procédural pour cette action.
3. Ambiguïté concernant quelques institution qui nuit à la stabilité de la propriété foncière
essentiellement la préemption et le droit de retrait.
Recommandations : Modifier les articles concernés surtout l’article 115 CDR, voire même éliminer
toute l’institution.

4.1.5 Faciliter et simplifier l’accès à la propriété (Action 4.1.5)

Il apparait erronément que l’accès à la propriété se confonde avec le transfert de propriété or rien n’est
juste de cette considération. L’instrument de transfert ne garantit en rien l’accès à la propriété, l’accès
ne se fait pas par acte de transmission. Il est réalisé plutôt par la possession.
En effet, avoir un titre ne signifie pas l’accès systématique à la possession, par ailleurs, les obstacles
d’accès sont multiples, pour l’Etat les difficultés sont du même ordre soit la possession. Pour les privés
les obstacles débordent le cadre de « la main mise » aux situations de mains non permises.
1. L’accès de l’Etat : Spécifiquement, l’Etat est l’organe unique qui bénéficie des moyens contraignants
de s’approprier, les collectivités publiques et les établissements de l’Etat aussi, il s’agit de
l’expropriation. Cependant cette mesure administrative de propriété qui parait simple et facile ne garantit
que le transfert de propriété, la possession n’est possible qu’après le paiement de l’indemnité ou sa
consignation or les mesures d’exercice de cette procédure ne sont pas toujours simples. Plusieurs
complications peuvent naitre soit au niveau des propriétaires et leur situations juridiques, soit au niveau
de l’Etat du titre foncier. Plusieurs modifications survenues pour améliorer le rendement juridique de
l’expropriation sont restés sans effets convaincants d’ailleurs une réflexion déjà est en cours pour
chercher des améliorations.
- Améliorer le rendement juridique de l’expropriation par l’engagement de réflexion sur cette question
2. L’accès des privés : les handicaps d’accès sont de triple nature : Le sexe, la nationalité et les charges
immobiliers.
Il existe une inégalité d’accès prise par la différence de sexe, en effet la femme vis-à-vis du régime
successoral, aura la part moitié de celle de l’homme, or si on prend en considération l’aspect fonctionnel
de la propriété les femmes auront moins de chance d’investissement. La situation est plus accentuée au
sein des régions rurales où la majorité des terres sont dominées par la fonction agriculture, mais régies
en grande majorité par le rituel, l’usage et la coutume. Dans ces régions la femme qui demande sa part
dans la succession ou s’approprie d’une terre sera réputée de malhonnête. Une proposition de correction
pour cette situation sera incertaine de succès vue le caractère religieux de la question.
Quant à la nationalité, nous devons remarquer à ce niveau que le droit Tunisien est très strict. Il interdit
carrément aux étrangers la propriété des terres agricoles, il permet cependant la propriété des étrangers
sur les autres fonds mais avec autorisation. En outre, il existe plusieurs exceptions, certains pris par des
conventions d’autres par texte de lois, essentiellement la loi d’investissement. Tout de même la situation
reste très confuse à la suite de la multiplication des textes de lois y revenant.
Concernant les obstacles d’accès rattachés aux étrangers immobilier, il faut rappeler à ce niveau les
conditions contractuelles de résolutions, on cible à ce niveau, l’accès aux terres de l’Etat en application
de la loi de 1995.
Toute révision à entreprendre devra veiller à l’application des recommandation suivantes :
• L'accès des femmes : revoir le régime successoral à travers l’établissement d’un système
juridique de propriété spécifique à la nature de la vocation des terres.
• Refonte de la loi de 1995 afin de faciliter l’accès aux terres de l’Etat
• Lever les confusions introduites par la multiplication des textes juridiques relatifs à la
propriété foncière des étrangers et alléger la rigueur du système d'interdiction
Portage : MDEAF
Temporalité : Court et moyen terme

4.1.6 Consolider les garanties foncières (hypothèque) (Action 4.1.6)

Le lien entre l’investissement, le caractère fonctionnel de la propriété foncière et le caractère de sureté
par la propriété foncière est clair et indiscutable. En conséquence, toutes les œuvres de réforme foncière
tendant à la stabilité, l’accès et la transparence auront un effet positif sur la crédibilité des suretés réelles.
Il est recommandé de :
• Perfectionner les écrits bancaires, en vue de dépasser les erreurs totales et confuses.
• Normaliser les contrats d’hypothèques, avec une précision quant aux éléments déterminants tels
que : la valeur, la durée, le rang, les mentions de la propriété hypothéquée.
• Retrouver une mesure d’équilibre entre les différentes garanties quant aux conditions de
préférences.
Portage : Ministère des finances
Temporalité : Court terme.

4.2 OBJECTIF SPECIFIQUE 4.2 : UNE GOUVERNANCE FONCIERE QUI REPOSE SUR DES
INSTITUTIONS EFFICACES

La question foncière tunisienne ne concerne pas uniquement les régimes de l’élément substantiel, mais
aussi le régime institutionnel. Les institutions qui administrent le secteur foncier sont au nombre de trois:
1. l’administration de gouvernance
2. l’administration de conservation
3. l’organe des contentieux

Les actions proposées sont au nombre de neuf :

 Figure 14 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 4.2

4.2.1 Innover l’organe de conservation et améliorer son fonctionnement (Action

4.2.1)
Bien qu’il s’agît de l’organe le plus ancien dans l’organisation administrative tunisienne, et bien qu’il
soit à l’origine de la conservation et de la sécurité foncière, l’administration foncière nécessite une
révision, celle-ci est motivée par les échecs suivants :
✓ Le non-aboutissement à l’unification du système juridique foncier ;
✓ Le non-aboutissement à une publicité foncière transparente, conforme et complète ;
✓ La limite de l’effet conservatoire.
Pour remédier à ceci il est proposé de procéder à :
• L’élargissement des éléments identifiants des immeubles immatriculés et changer la
signification des titres foncier de propriété en titre de propriété vocative.
• Le lancement d’une étude d’évaluation des mesures appliquées pour le dégel des titres

Portage : ONPF
Temporalité : Court et Moyen Termes

4.2.2 Restructurer et renforcer le Fonds de soutien de la délimitation du patrimoine

foncier (Action 4.2.2)
Le Fonds de Soutien de la Délimitation du Patrimoine Foncier institué par la Loi n° 97-88 du 29
décembre 1997 (portant loi de finances pour la gestion 1998) est destiné à financer le coût des opérations
d'immatriculations foncières obligatoires et facultatives mises à la charge de l'Etat. Il est alimenté
principalement par un prélèvement de 30% sur le droit6 institué par l'alinéa 1er de l'article 26 de la loi
n° 80-88 du 31 Décembre 1980 portant loi de Finances pour la gestion 1981 (article 21) au profit de la
conservation de la propriété foncière.
Les ressources de ce fond ont été augmentées à la suite de la publication de la Loi 99-101 du 31 décembre
1999 portant loi de finance pour l’année 20007 (article 40). En effet, l’Article 15 (nouveau) a ajouté aux

6 Le droit proportionnel perçu à l’occasion de toute inscription sur le livre foncier relatif à la constitution ou à la
mutation de tout droit réel immobilier ou à la radiation de toute hypothèque et privilège est fixé à 1% de la valeur
du droit réel. 30% de cette taxe profite au fonds de Soutien de la Délimitation du Patrimoine Foncier ; 30% revient
à la caisse de l’Etat (article 6 du décret-loi 56-2011 du 25 juin 2011 ; les 40% restante revient à la ONPF).
7 Cette loi a modifié l’article 15 du décret-loi n° 64-3 du 20 février 1964 relatif à l’immatriculation foncière
obligatoire tel que ratifié par la loi 64-3 du 21 avril 1964 et tel que modifié par l’article 82 de la loi 81-100 du 31
décembre 1981 portant loi de finance pour l’année 1982.
ressources de ce fond une contribution des propriétaires bénéficiaires aux frais des opérations de
l’immatriculation foncière obligatoire à concurrence de 20 millimes par m² pour les terrains situés dans
les PAU et les PIF à l’exception des zones vertes ; et 10 dinars par hectares pour les autres terrains. La
contribution à ces frais est payée à la CPF par les propriétaires bénéficiaires de ladite immatriculation
sur la base de bulletin de liquidation établis par l’OTC (en fonction de la superficie)8.
Quelques solutions sont proposées pour augmenter les ressources de ce fond et permettre ainsi de
soutenir l’activité du tribunal immobilier :
• Augmenter le taux de prélèvement9 provenant du droit proportionnel dû et recouvré à chaque
enregistrement au registre foncier et créé par le premier paragraphe de l'article 26 de la loi n°
80-88 du 31 décembre 1980 portant loi de finances pour l'année 1981. Cette augmentation doit
se faire au dépend de la part qui revient au budget de l’Etat et qui peut passer de 30 à 15%. La
part qui revient au Fonds de Soutien de la Délimitation du Patrimoine Foncier passera de 30 à
45%.
• Augmenter les montants des frais relatifs à la contribution des propriétaires bénéficiaires aux
opérations de l’immatriculation foncière obligatoire. Le montant de l’augmentation doit être
déterminé à la suite d’une étude approfondie afin de ne pas alourdir la fiscalité foncière et
entrainer des effets négatifs sur le processus d’immatriculation obligatoire.
• Augmenter les ressources du fond de soutien de la délimitation du patrimoine foncier permettra
de prendre en charge les frais de l’immatriculation obligatoire engendrés par l’intervention du
tribunal immobilier ce qui pourra avoir un impact positif par l’augmentation du rythme des
opérations d’immatriculation.

Portage : Ministère des Finances

Temporalité : Court et Moyen Termes

4.2.3 Créer un cadastre national (Action 4.2.3)

Afin d’identifier et de déterminer les propriétés foncières non soumises au système d’immatriculation
foncière, il est proposé de créer un cadastre national foncier plurifonctionnel parallèle pris pour
vocations et nature juridique qu’on peut appeler cadastre investissement qui permettra de publier les
droits réels immobiliers sur ces propriétés et de déterminer la vocation des terres. Il s’agit d’un système
simple qui constitue une administration qui sert d’état civil du foncier et de tiers de confiance, dans les
procédures des transactions immobilières. Les documents établis pour le cadastre national foncier
donnent un état représentatif, descriptif et évaluatif de la propriété bâtie et non bâtie sans prétendre
constituer des titres de propriété.
Ce cadastre peut être matérialisé par un registre national de la propriété foncière qui est constitué par le
répertoire des parcelles de terrain ayant fait l’objet d’une délimitation sur l’ensemble du territoire
national. Il est établi et détenu par les services de l’office de la conservation de la propriété foncière et
a une valeur juridique. Il est soumis aux opérations de bornage par des géomètres assermentés afin de
fixer ses limites. Il formera essentiellement une base à la constitution de l’assiette fiscale foncière et à
l’enregistrement des droits réels immobiliers, aux besoins de l’administration du territoire. Les notaires
sont les seules habilités à rédiger les actes relatifs au cadastre national.
Mesures d'accompagnement : Cette proposition nécessite une mise à jour des réglementations
juridiques des fonds à vocation d’investissement, tel que les forêts, les terres agricoles…
Portage : MDEAF
Temporalité : Long Terme

8 Décret 2000-2446 du 24 octobre 2000, relatif à la fixation des conditions et des modalités de recouvrement de
la contribution aux frais des opérations d’immatriculation foncière obligatoire.
9 Ce taux a été institué par le Décret-loi n° 2011-56 du 25 juin 2011, portant loi de finances complémentaire
pour l'année 2011
4.2.4 Opter pour une déconcentration des services encore plus poussée (Action
4.2.4)
Pour le TI, l’OTC, l’ONPF et les recettes des finances (RF) des efforts louables concernant la création
de « services extérieurs » ont été consentis notamment depuis les années 1980. La création de tels
services gagnerait à être plus développée et mieux coordonnée. Si dans une première étape l’objectif
était d’implanter ces « services extérieurs » au niveau de chaque gouvernorat, ce qui est quasiment
réalisé, il conviendrait d’aller plus avant pour rapprocher ces services aux citoyens par la généralisation
des sections régionales du Tribunal immobilier et de l’OTC dans tous les gouvernorats. De plus, et afin
d’établir plus d’équité dans la répartition des services publics et dans le but de rapprocher ces services
aux citoyens dans certains territoires spécifiques, il est proposé de créer des sièges auxiliaires du TI dans
ces territoires comme l’Ile de Djerba (180 000 habitants) où l’Etat a décidé déjà de créer un tribunal de
première instance et un arrondissement de l’OTC étant donné la spécificité de ce territoire, et dans tout
territoire qui répond à un minimum de critères objectifs.
La mise en œuvre d’un tel projet ne doit pas dépendre seulement du nombre de titres créés par
circonscription, il doit s’inscrire dans une logique de discrimination positive et d’équité socio-spatiale.
Nous proposons à cet effet la création de deux nouveaux sièges auxiliaires pour le TI à Zaghouan et
Tozeur et d’un siège auxiliaire dans certains territoires spécifiques comme l’Ile de Djerba et de deux
arrondissements pour l’OTC à Zaghouan et Tozeur.
Portage : TI - OTC – ONPF
Temporalité : Court et Moyen Termes

4.2.5 Mettre en réseau les trois institutions, le TI, l’OTC et l’ONPF afin de faciliter
l’échange des données (Action 4.2.5)
Au sein d’un même organisme, les moyens informatiques devraient être utilisés pour rendre de meilleurs
services aux usagers. Actuellement, il est possible d’obtenir un certificat de propriété ou une simple
copie d’un titre auprès de n’importe quelle direction régionale de la CPF et ce, indépendamment de la
situation de l’immeuble concerné. Il serait souhaitable qu’il en soit de même pour les copies des titres
fonciers certifiées conformes à l’original et pour les documents déposés auprès des différentes directions
régionales de l’ONPF.
Le recours aux moyens informatiques par les trois organismes intervenant dans le domaine de
l’immatriculation foncière (le TI, l’OTC et l’ONPF) devrait être développé en étroite coordination afin
de permettre à chacun de ces organismes de bénéficier réciproquement de la banque de données des
deux autres. Cette proposition est valable aussi bien pour les services centraux que pour les « services
extérieurs ».
Il est donc recommandé de
- Centraliser la gestion de l’information sur le secteur foncier et renforcer la coordination de
l’action foncière à travers une institution publique.
- Charger l’OTC pour la gestion de l’information foncière
- Créer une base de données en ligne qui met en relation toutes les institutions en charge du foncier
et comportant un système cartographique national sur lequel les informations cadastrales
seraient reportées avec des droits d’accès à ces informations que ce soit pour le public (en ce
qui concerne par exemple le numéro de titre foncier, la superficie, …) et qui soit disponible pour
tous.
Portage : OTC
Temporalité : Court et Moyen Termes

4.2.6 Une tarification moins lourde pour les services rendus par l’OTC et l’ONPF
(Action 4.2.6)
En ce qui concerne la tarification des services rendus par l’OTC et l’ONPF, il y a lieu de souligner qu’il
serait à craindre que les tarifs prohibitifs dissuadent une grande partie des usagers parmi la classe
moyenne à mettre à jour leurs titres fonciers. Ces tarifs élevés risquent de saper les efforts fournis
jusqu’ici pour lutter efficacement contre le gel des titres.
- Il est donc recommandé de geler les tarifs des services rendus par l’OTC et l’ONPF durant les cinq
prochaines années.
Portage : OTC et ONPF
Temporalité : Court termes

5 OBJECTIF GLOBAL 5 : MISE EN PLACE D’UNE POLITIQUE FONCIERE QUI FAVORISE

UN DEVELOPPEMENT SOCIO-ECONOMIQUE DURABLE

La politique foncière a un impact direct sur l’ensemble des secteurs économiques et sociaux, et touche
directement les territoires locaux, régionaux ainsi que le territoire national. Cette politique a un effet
direct sur la conception et le déploiement des stratégies de développement économique, social et
environnemental du pays. En conséquence, ses effets sont visibles sur l’aménagement et le
développement territorial.
Afin de garantir la réussite des stratégies de développement et instaurer les conditions de succès de la
planification territoriale stratégique, il est primordial de mettre en place une politique foncière publique
qui s’appuie sur les fondements et les orientations de l’Etat et notamment sa constitution et ses lois
fondamentales en matière de gouvernance et d’aménagement territorial. Cette politique foncière doit
être en parfaite harmonie avec les orientations générales de développement du pays en termes
économique, social et environnemental. Le foncier doit être considéré comme un élément fondamental
dans l’œuvre évolutif, promotionnel et innovateur de l’économie ce qui lui permettra de jouer un rôle
important dans la stratégie économique de l’Etat, en le considérant à travers une dualité dimensionnelle :
▪ Être une plateforme réelle servant à recevoir la création des projets quel que soit leur nature,
agricole, urbaine, touristique et même artistique …
▪ Être une base légale garantissant le recouvrement des crédits d’investissement, le foncier est une
garantie réelle très usuelle.
Par ailleurs, le retour aux éléments basiques de la politique législative du domaine foncier aura à
apercevoir la compatibilité entre l’objet fonctionnel du foncier et les normes juridiques étiquetés, non
seulement au niveau de la loi typiquement parlant (articles 20 et 21 CDR) mais aussi au niveau de la
constitution (Art. 29). Tous ces articles ont équilibré entre deux impositions, la garantie d’une propriété
de libre et la nécessité de l’intérêt général.
Cependant, toute cette orientation positivement conçue n’aura des chances de réussite qu’avec une seule
et unique condition, à savoir la disponibilité d’une réserve foncière suffisamment nécessaire, pour
pouvoir concrétiser cette politique, et à ne pas négliger également, que cette disponibilité foncière, doit
être conçu par un sens double, elle doit être prise à la fois par son sens qualitatif et qualitatif.
Cette constatation peut être justifiée par trois raisons :
1. L’absence d’une politique de réserves foncière (absence d’un recensement cadastral et
cartographique et absence d’une institution de gestion).
2. L’augmentation perpétuelle des conflits fonciers (administrativement ou judiciairement).
3. L’échec relatif à faciliter l’accès à la propriété foncière.
Dans cette partie, trois grands objectifs sont poursuivis :
1. Le premier est relatif à la création d’un environnement institutionnel, juridique et fiscal qui favorise
la mobilisation du foncier pour le secteur économique et les grands équipements publics
Dans cet axe, nous traitons en premier lieu, les différentes dispositions règlementaires mises en place
afin de favoriser la mobilisation du foncier pour le secteur privé en mettant à la disposition des
investisseurs privés les terrains nécessaires pour la réalisation de leurs projets économiques à des prix
raisonnables et même au dinar symbolique pour les grands projets.
En deuxième lieu, faciliter la mobilisation du foncier pour les projets publics à l’occasion de réalisation
des projets inscrits dans les plans quinquennaux de développement social et économique.
2. Ces mesures dérogatoires posent un problème quant à la protection et à la sauvegarde des terres
agricoles autour des villes et nécessitent en conséquence de prendre des mesures afin de garantir un
développement durable et des villes inclusives.
C’est l’objet du deuxième axe qui touche aux dispositions et mesures nécessaires pour garantir la
protection des écosystèmes et des terres agricoles et qui veillera à mettre en place des mécanismes
limitant le recours à la dérogation, à l’occasion des changements de vocation et au déclassement des
domaines publics de l’Etat.
Le troisième axe concerne le processus de régularisation et de sécurisation du foncier résidentiel établis
sur le domaine de l’état. La généralisation en 2018 de la politique de régularisation de la situation des
occupants de manière légale des terrains domaniaux et dont le but est d’éliminer l’insécurité foncière
connait des difficultés dans sa mise en œuvre. Plusieurs propositions sont présentées afin de surmonter
les blocages.

Figure 15: Objectifs Spécifiques de l'Objectif Global 5

Afin de pouvoir répondre à cette demande en foncier, le cadre juridique et institutionnel régissant
l’investissement a connu une forte impulsion à la suite de la promulgation en 2016 de la loi sur
l’investissement et en 2019 de la loi d’amélioration du climat d’investissement. Cependant, l’application
de ces deux lois a relevé des insuffisances, ce qui a contraint les pouvoirs publics à promulguer le Décret-
loi n° 2022-68 du 19 octobre 2022, édictant des dispositions spéciales pour l’amélioration de l’efficacité
de la réalisation des projets publics et privés et combler le vide laissé par les deux lois de
l’investissement.
Des structures de suivi sont instituées pour accompagner les investisseurs privés et les organismes
publics10 dans leurs démarches pour changer la vocation des terres de leurs projets. Ainsi, en plus de la
commission d’autorisation et d’agréments relevant de l’Instance tunisienne de l’investissement qui
accompagne les investisseurs privés, une seconde commission est créée par le Décret-loi n° 2022-68
pour accompagner les organismes publics : « La commission supérieure pour l’accélération de la
réalisation des projets publics ». Cette commission qui est présidée par le Chef du Gouvernement est
chargée de trouver les solutions appropriées pour accélérer la réalisation des projets publics et décider
des mesures permettant de surmonter les problématiques rencontrées y compris les questions relatives
aux changements de la vocation des terres agricoles.
Pour le volet fiscal, la nouveauté réside dans la loi de finance de 202311 qui a institué dans son article
trois un impôt sur la fortune immobilière.

5.1 OBJECTIF SPECIFIQUE 5.1 : METTRE EN ŒUVRE LES NOUVELLES DISPOSITIONS

JURIDIQUES FACILITANT LA MOBILISATION DU FONCIER AU PROFIT DES PROJETS
ECONOMIQUES ET DES PROJETS PUBLICS

La mobilisation du foncier pour les secteurs d’activités économiques (notamment industrielle) a été
largement facilitée grâce à la nouvelle loi de l’investissement de 2016, la loi d’amélioration du climat
d’investissement de 2019 et tout récemment par le Décret-loi n°2022-68 du 19 octobre 2022, édictant
des dispositions spéciales pour l’amélioration de l’efficacité de la réalisation des projets publics et
privés.
A travers ce nouveau dispositif juridique, l’Etat affiche clairement sa volonté de mettre à la disposition
des projets d’investissement d’envergure nationale et des projets des organismes publics12, des terrains
étatiques appartenant à son domaine privé à titre gratuit, et de faciliter et d’accélérer les procédures de
changement de vocation des terres agricoles et de déclassement des terres appartenant à son domaine
public par le recours à des procédures spécifiques et ce, dans le but de soutenir l’investissement et
dynamiser la vie économique.
La pratique dérogatoire en ce qui concerne la cession des terres étatiques dans le cadre des projets
d’investissement a été modifiée et remplacée par un nouveau dispositif législatif qui permet de transférer
à titre gracieux ou de gré à gré des terres étatiques non agricoles sous certaines conditions afin de
permettre la relance de l’investissement privé et la dynamisation de la vie économique. Le but étant de
promouvoir l’investissement et d’encourager la création d’entreprise et de leurs développements selon
les priorités de l’économie nationale (article 1 du code de l’investissement). Dans le cadre de ce nouveau
dispositif, l’Etat a pris plusieurs mesures d’incitations en faveur des projets d’intérêt national et des
projets publics.

10 Projets publics : Les projets réalisés par des organismes publics ou à leur profit ou par leur financement ou à
travers le budget de l’Etat ou moyennant des prêts ou des dons extérieurs ou dans le cadre du partenariat entre le
secteur public et privé (Art. 2 Décret-loi n° 2022-68 du 19 octobre 2022).
11 décret-loi n° 79-2022 du 22 décembre 2022 relatif à la loi de finances pour l’année 2023
12 Organismes publics : toute structure créée pour servir l’intérêt général. Elle doit être financée majoritairement
par l’Etat, les collectivités locales ou par d’autres organismes publics, être soumise au contrôle de l'Etat, des
collectivités locales ou d'autres structures publiques, avoir des dirigeants dont la majorité sont désignés par l’Etat,
les collectivités locales ou d’autres organismes publics (article 3 de la loi n° 2019-47 du 29 mai 2019, relative à
l’amélioration du climat de l’investissement
 Figure 16: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.1

5.1.1 Accélérer la publication de l’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme fixant

les attributions, la composition et les modalités de fonctionnement de la «
commission des accords » (Action 5.1.1)
Afin de favoriser la mobilisation du foncier privé et étatique pour la réalisation des projets
d’investissement direct, il est indispensable de procéder à la mobilisation du foncier privé et étatique en
facilitant le changement de vocation des terres agricoles nécessaires à la réalisation des projets
d’investissement direct. L’article 9 de la loi portant amélioration du climat d’investissement a modifié
l’article 8 de la loi n°87 de l’année 1983 relative à la protection des terres agricoles en ajoutant une
clause qui limite les délais de réponse aux investisseurs à trois mois à partir de la date du dépôt de la
demande de changement de vocation. En cas de refus, la commission doit justifier le motif et informer
par écrit le demandeur dans un délai de 10 jours de la date de décision.
De plus, l’article 15 bis a créé au sein de l’instance tunisienne de l’investissement une commission des
autorisations et des accords qui statue entre autres sur les demandes de changement de vocation des
terres agricoles pour les projets économiques d’envergure nationale, sans tenir compte des dispositions
de la loi n°87-1983 relative à la protection des terres agricoles. Toutes les demandes de changement de
vocation relatives aux projets soumis à l’instance tunisienne de l’investissement doivent être présentés
obligatoirement à la commission des autorisations et des accords. Toutes ces mesures ont pour objectif
de surmonter les contraintes de la longueur des procédures habituelles de changement de vocation des
terres agricoles et d’accélérer la mobilisation du foncier afin de faciliter l’implantation des projets
économiques d’envergure nationale.
L’article 19 de la même loi a modifié l’article 20 de la loi de l’investissement. En effet, deux importantes
décisions touchent le volet foncier en relation avec l’investissement.
L’article 20 de la loi de l’investissement a été modifié en ajoutant deux éléments importants : en premier
lieu, de nouvelles dispositions permettront de mettre à la disposition des investisseurs des terres étatiques
pour la réalisation de leurs projets sous deux formes : la location de terres étatiques non agricoles sur le
long terme et la cession au dinar symbolique avec récupération du terrain en cas d’arrêt du projet.
En deuxième lieu, le même article a annulé les dispositions de l’article 2 de la loi n°91-37 relative à la
création de l’AFI et l’a remplacé par l’article 2 (nouveau) : « Pour la réalisation de ses objectifs
déterminés dans l’article 2 de cette loi, l’AFI peut bénéficier de la mutation ou de la cession au dinar
symbolique de propriété foncière appartenant au domaine privé de l’Etat ou au domaine privé des
collectivités locales ».
Cette importante mesure entraînera des conséquences positives sur la constitution de réserves foncières
pour l’industrie et le développement régional en général.
Portage : Ministère de l’Equipement et de l’Habitat
Temporalité : Court terme

5.1.2 Promulguer le décret d’application fixant les conditions et procédures de la

vente au dinar symbolique au profit de l'AFI (Action 5.1.2)

Le Décret-loi n° 2022-65 a porté aussi plusieurs modifications sur la loi n° 91-37 du 8 juin 1991, portant
création de l'Agence foncière industrielle. Ainsi, l'AFI peut réaliser et aménager des zones industrielles
intégrées, dotées de tous les services nécessaires pour l’instauration de projets et la construction de
bâtiments industriels destinés à la vente ou à la location et les mettre à la disposition des promoteurs de
projets relevant des secteurs autorisés dans les zones industrielles, et ce, en partenariat avec les agences
foncières intéressées ou promoteurs immobiliers privés intéressés, chacun dans son domaine de
compétence (Article 2 terdecies).
Avant l’achèvement de l’aménagement de la zone industrielle, l'AFI peut céder des lots faisant partie du
plan de lotissement aux promoteurs de projets prévus au troisième alinéa de l'article 2 (nouveau) de la
loi n° 91-37 du 8 juin 1991 portant création de l'AFI désirant s’implanter moyennant le paiement d’une
avance sur le prix final. Il est donné autorisation pour bâtir avant l’achèvement des travaux
d’aménagement pour les promoteurs de projets prévus au premier alinéa du présent article (Article 2
quaterdecies).
Parmi les nouveautés de ce décret-loi, la possibilité pour l’AFI d’aménager des zones industrielles en
dehors des villes et des zones couvertes par des PAU. De plus, les terrains destinés à l’aménagement
des zones industrielles d’une superficie inférieure ou égale à 100 hectares sont exemptés de
l’établissement d’un plan d’aménagement détaillé et doté seulement d’un plan de lotissement.
L’approbation des lotissements à lieu conformément à la législation en vigueur par les commissions
techniques compétentes, selon les règlements d’urbanisme spécifiques prises par arrêté du ministre
chargé de l’urbanisme.
La création des lotissements industriels dont la superficie est supérieure à 100 hectares, considérés
comme réserves foncières industrielles, s’effectue après l’approbation des projets de plans
d’aménagement détaillés relatif à ces lotissements par une commission technique dénommée «
commission des accords » présidée par le ministre chargé de l’urbanisme ou celui qui le supplée, dont
les attributions, la composition et les modalités de fonctionnement sont fixées par arrêté du ministre
chargé de l’urbanisme.
Les règlements d’urbanisme exceptionnels applicables aux lotissements industriels réalisés en dehors
des PAU demeurent en vigueur jusqu’à leur couverture, selon le cas, par des plans d’aménagement
urbain ou des plans d’aménagement détaillés (Article 2 octodecies).
L’article 2 de la loi n° 91-37 du 8 juin 1991 relative à la création de l’Agence foncière industrielle a été
modifié par le Décret-loi n° 2022-65 comme suit : Article 2 premièrement (nouveau) : Afin de réaliser
ses objectifs mentionnés dans l’article 2 de la présente loi, l’Agence foncière industrielle peut bénéficier
de la vente au dinar symbolique du domaine privé immobilier de l’Etat ou des collectivités locales.
Enfin, le décret-loi n° 2022-65 a résolu le problème relatif aux entrepreneurs qui ont acquis des lots
industriels de l’AFI avant 2020 dans le cadre des mesures dérogatoires de la loi n°48-2017 du 15 juin
2017 ayant pris fin le 31 décembre 2020 et qui n’ont pas pu achever leurs projets avant cette date.
Cette mesure profite aux entrepreneurs ayant atteint une phase avancée dans la réalisation de leurs
projets sans entrée effective en production dans les délais légaux, et ce, dans un délai n’excédant pas
une année à compter de la date de publication du décret-loi n° 2022-65 (Art. 26).
Portage : Ministère de l’Equipement et de l’Habitat
Temporalité : Court terme

5.1.3 Promulguer le décret d’application fixant les conditions et procédures de

cession au dinar symbolique au profit des entreprises des pôles
technologiques publiques ou privées et des sociétés de gestion des
complexes technologiques et industriels situées dans les zones de
développement régional. (Action 5.1.3)
Le décret-loi n° 2022-68 a donné de nouveaux avantages aux entreprises des pôles technologiques
soumis à la loi n° 2001-50 du 3 mai 2001 relative aux entreprises des pôles technologiques.
Ainsi, les entreprises des pôles technologiques publiques et privées et les sociétés de gestion des
complexes technologiques et industriels peuvent bénéficier des ventes de gré à gré, des réserves
foncières industrielles après changement de leur vocation, et ce, selon un prix fixé par un expert relevant
du ministère chargé des domaines de l’Etat sur demande du ministère chargé de l’industrie.
Le bénéfice de la cession au dinar symbolique des terrains relevant du domaine privé de l’Etat ou des
biens des collectivités locales est possible pour les entreprises des pôles technologiques publiques ou
privées et les sociétés de gestion des complexes industriels et technologiques qui sont implantées dans
les zones de développement régional. Sont fixées par décret les conditions et procédures de cession au
dinar symbolique au profit des entreprises des pôles technologiques publiques ou privées et des sociétés
de gestion des complexes technologiques et industriels situées dans les zones de développement
régional.
Le changement de vocation des terres agricoles sur lesquelles sont implantés des projets industriels avant
la publication du présent décret-loi, a lieu par arrêté conjoint du ministre chargé de l’agriculture et du
ministre chargé de l’urbanisme, à charge de respecter des conditions et critères qui reposent sur
l’importance de l’investissement, la capacité d’emploi, la régularisation de la situation fiscale de la
société titulaire du projet, la préservation de l’environnement, qui sont fixées par arrêté conjoint du
ministre chargé de l’agriculture, du ministre chargé de l’industrie et du ministre chargé de l’urbanisme.
L’Instance tunisienne de l'investissement fixe la liste des projets concernés par cette disposition, laquelle
est approuvée par le Conseil supérieur de l'investissement.
Afin d’optimiser l’utilisation du foncier, les entreprises publiques ou privées des pôles technologiques
peuvent céder dans la limite de 50% de la superficie de la zone de production située à l'intérieur de
l’espace du pôle, à condition que le produit de la vente soit utilisé pour la construction des bâtiments
industriels et projets d'investissement en recherche et innovation dans la partie restante.
Enfin, ces entreprises peuvent bénéficier également des incitations financières et fiscales accordées aux
projets d’intérêt national et prévues par la loi n° 2016-71 du 30 septembre 2016 portant loi de
l’investissement s’ils n’ont pas bénéficié précédemment des avantages du code d’incitation aux
investissements.
D’autres mesures doivent être prises afin de faciliter l’investissement :
- Accélérer la publication de l’arrêté conjoint du ministre chargé de l’agriculture et du ministre chargé
de l’urbanisme qui définit les conditions permettant le changement de vocation des terres agricoles sur
lesquelles sont implantés des projets industriels avant la publication du décret-loi n° 2022-68
- Accélérer la publication par l’Instance tunisienne de l'investissement de la liste des projets cités dans
la proposition 41, et qui doit être approuvée par le Conseil supérieur de l'investissement.
Portage : Présidence du gouvernement et Conseil supérieur de l'investissement.
Temporalité : Court terme
5.1.4 Mettre en place une nouvelle stratégie qui favorise l’accès au foncier étatique
agricole aux sociétés citoyennes et toutes autres structures émanant de
l’économie sociale et solidaire (Action 5.1.4)
Il est nécessaire aujourd’hui de réviser la stratégie et les modalités de mobilisation du foncier agricole
étatique. Cette opération doit être précédée d’une étude d’évaluation de l’expérience des sociétés de
mise en valeur agricoles et de l’expérience de mise à la disposition des techniciens et des jeunes agricoles
des lots agricoles. L’intérêt de ces études d’évaluation est de dégager les points forts afin de les
consolider et les faiblesses afin de les dépasser. Il est impératif de déterminer à travers cette étude le rôle
des sociétés de mise en valeur agricole dans la réalisation de la sécurité et l’autosuffisance alimentaire.
Outre le fait de réaliser une étude d’évaluation des sociétés de mise en valeur agricole, il s’agira de :
- mettre en place une nouvelle stratégie qui favorise l’accès au foncier étatique agricole aux sociétés
citoyennes et toutes autres structures émanant de l’économie sociale et solidaire afin de créer une
nouvelle dynamique de développement dans les territoires locaux et régionaux.
Portage : MDEAF-MARHP
Temporalité : Court termes

5.2 OBJECTIF SPECIFIQUE 5.2 : AMELIORER LES DISPOSITIFS DE LA FISCALITE FONCIERE

La fiscalité est avant tout un ensemble d’instruments utilisés par les pouvoirs publics pour percevoir des
recettes publiques. D’un point de vue économique, elle agit également sur les comportements
individuels que ce soit par le prélèvement en lui-même ou par les incitations qui en découlent.
Les prélèvements fiscaux qui reposent sur les ressources foncières, à l’échelle nationale et locale, se
répercutent sur le marché foncier à travers le comportement de rétention, de spéculation ou mêmes les
pratiques informelles.

Figure 17: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.2

De manière générale, l’impôt foncier est une source de financement importante pour les municipalités.
Il correspond à une forme de fiscalité juste et efficace : juste car il repose sur une valeur que les
investissements publics ont eux-mêmes contribué (cercle vertueux d’investissement public) à accroître,
et efficace car il s’assimile à un prélèvement qui induit les effets les moins nuisibles sur les
investissements et la croissance, l’offre de terrains étant fixe dans une ville13..Pour une ville en

13 Collier, P., Glaeser, E., Venables, A., Manwaring, P., et Blake, M. (2018), Land and property taxes: exploiting
untapped municipal revenues. IGC Cities that Work Policy Brief.
développement il constitue la source la plus importante de revenus inexploités et permet de mobiliser
des ressources pour financer les investissements publics nécessaires pour éviter les schémas d’expansion
tentaculaire et désordonnée. Cette manne financière est d’autant plus importante que le prix du foncier
est en hausse.

5.2.1 Mettre en place un système d’information géographique et une base de

données permettant le recensement intégral des propriétés non bâties
(Action 5.2.1)
Il s’agira de mettre en place un système d’information géographique et une base de données qui permet
le recensement intégral des propriétés non bâties à travers des missions de contrôles et de recensement
afin d’arrêter toute matière imposable au niveau des immeubles non bâtis.
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme

5.2.2 Instaurer une plateforme électronique de paiement des taxes et impôts

locaux (Action 5.2.2)
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme

5.2.3 Augmenter la taxation foncière pour les terrains nues autours des zones
urbaines où se pratiquent la spéculation foncière(Action 5.2.3)
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme

5.2.4 Unifier et réviser à la baisse les droits d’enregistrements. (Action 5.2.4)

L’enregistrement14 a pour avantage de donner « date certaine » aux actes sous seing privé à l’égard des
tiers et offre « un commencement de preuve » par écrit aux parties contractantes. La vente de biens
immeubles, des droits immobiliers, ou autres biens susceptibles d’hypothèques ou de nantissement, n’est
opposable aux tiers que si elle est enregistrée.
Cependant, l’étude relative à l’accès au foncier15 souligne que le droit exigible sur les ventes de biens
immeubles de 6% imposé par le régime général (5% pour la recette des finances et 1% revenant à la
CPF pour l’inscription au livre foncier) était déjà élevé et dissuadait l’enregistrement et l’inscription
dans le registre foncier. Le droit d’enregistrement complémentaire instauré par l’article 29 de la Loi de
Finance 2017 a accru cet effet dissuasif et contribue à freiner d’avantage la dynamique du marché
foncier.
Mais le manque de transparence du marché permet la sous déclaration des prix de vente (encouragés par
des droits d’enregistrement élevés) lors de la rédaction des actes et agit dans le sens d’une dérégulation
du marché foncier. L’incitation à enregistrer les contrats de vente est rétablie pour les terrains destinés
à la construction d’immeubles à usage d’habitation grâce au taux progressif qui favorise les acquéreurs
de petites parcelles.
Ainsi, pour obliger les gens à enregistrer les mutations et pour lutter contre les sous déclarations il est
préconisé d’unifier et de réviser à la baisse les droits d’enregistrement
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Termes

14 Fayçal Derbel et Ines Ghedamsi (2009), « Avantages fiscaux et droits d'enregistrement », La Revue Comptable
et Financière N° 84.
15 Hend Ben Othman Bacha (2014), Pour une nouvelle stratégie de l’habitat : Diagnostics et recommandations,
MEATDD de la République Tunisienne.
5.2.5 Introduire de éléments de prix du foncier et de l’immobilier dans le SIG et la
base de données permettant le recensement intégral des propriétés
bâties(Action 5.2.5)
Le SIG et la BD sont relatifs à des espaces communaux, toutefois, les informations sur les prix du foncier
et de l’immobilier doivent avoir une dimension spatiale plus fine (échelle de quartier : plus fine que le
secteur). Le Recensement Général de la Population et de l’Emploi prévu en 2024 peut être à l’origine la
constitution de cette BD.
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme

5.3 OBJECTIF SPECIFIQUE 5.3 : AMELIORER LA TAXATION FONCIERE

La transparence de l’information foncière est le seul moyen pour garantir l’équité au sein du marché
foncier et combattre certains comportements illégaux qui permettent à des personnes de s’enrichir de
façon illicite à travers deux mécanismes à savoir : les transactions occultes et les « délits d’initiés ».
- Les transactions occultes : Malgré toutes les dispositions prise dans le cadre de la réglementation
fiscale, les montants des ventes ne sont pas déclarés en totalité lors de certaines transactions foncières
et ce afin réduire le coût fiscal de l’opération. Lorsque l’administration fiscale procède à la révision des
contrats de vente et s’aperçoit que les parties contractantes n’ont pas déclaré la totalité du prix de cession
(dans le cadre d’une vente immobilière par exemple) elle demande à l’acheteur de payer un reliquat pour
compenser le manque du montant déclaré de la vente.
- Les « délits d’initiés » : Le délit d’initié est une infraction commise par une personne, ayant acheté ou
vendu, elle-même, ou par l’intermédiaire d’un tiers, des valeurs mobilières, en bénéficiant
d’informations auxquelles les autres investisseurs ne peuvent avoir accès, celle-ci utilisant sa position
privilégiée pour effectuer des transactions foncières leur procurant des gains illicites, compte tenu du
moyen par lequel elle les a obtenus.
Et afin d’améliorer la perception des impôts fonciers et d’agir de façon efficace contre certains
comportements illégaux, plusieurs actions sont proposées.

Figure 18 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.3

5.3.1 Annuler le caractère dégressif de de la taxe sur les plus-values immobilières

(Action 5.3.1)
L’imposition de la plus-value immobilière a été mise en place par la loi de finances du 31 décembre
1976 dans l’objectif notamment de lutter contre la spéculation foncière. Néanmoins, elle est confrontée
à deux principales limites :
• La rétention des terrains qu’elle incite du fait de son caractère dégressif,
• Le manque de transparence du marché foncier qui empêche de réaliser un prélèvement
optimal de la taxe.
Ainsi, il est préconisé d’annuler le caractère dégressif de cette taxe afin de limiter la rétention des terrains
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme
5.3.2 Créer un impôt sur le changement de vocation des terres agricoles à
l’occasion de la révision des PAU ou des cartes agricoles. (Action 5.3.2)
Les changements de vocation qui offrent des opportunités foncières se fait au profit des acteurs publics
au nom de l’utilité publique avec une garantie que l’opération bénéficiera aux populations les plus
précaires ou à des projets économiques d’envergure nationale. Les acteurs privés quant à eux, ne peuvent
pas obtenir un changement de vocation de terrains agricoles à leur profit, sauf dans le cadre d’une
révision d’un plan d’aménagement urbain.
L’inexistence d’une fiscalité dans le cas des changements de vocation des terres bénéficie aux
propriétaires fonciers et fait perdre à la collectivité des ressources importantes qui peuvent être
réutilisées pour constituer ou reconstituer leurs réserves foncières. En conséquence l’institution d’une
nouvelle taxation sur les opérations de changement de vocation au profit des collectivités locales peut
être une des alternatives pour aider les aider à améliorer leurs fiances. Il est proposé de :
- créer un impôt sur le changement de vocation des terres agricoles à l’occasion de la révision des PAU
ou des cartes agricoles.
Il ne s’agira pas d’appliquer cet impôt lorsque le changement de vocation se fait dans le cadre d’un grand
projet économique générateur de gros investissements ou de projets de lotissement urbain destinée aux
logements sociaux des promoteurs privés et de l’AFH.
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Termes

5.3.3 Créer un impôt qui porte sur le patrimoine foncier non générateur de richesse
(Action 5.3.3)
La persistance de la spéculation foncière, la rétention des terres par les propriétaires fonciers et les
pratiques illégales sur le marché foncier par les lotisseurs clandestins sont encouragées par le manque
d’instruments fiscaux adaptés à chaque situation.
La spéculation foncière constitue un des problèmes les plus épineux du marché foncier partout dans le
monde. Afin de combattre les comportements spéculatifs, la mise en place d’une fiscalité adaptée et
évolutive peut constituer un moyen efficace.
Cet impôt pénalise le comportement spéculatif et rentier des propriétaires foncier et spéculateurs qui
seront obligé d’introduire leurs terres sur le marché foncier sous peine de payer une taxe annuelle
Portage : Ministère des Finances
Temporalité : Moyen Terme

5.3.4 Créer un impôt sur la fortune immobilière (Action 5.3.4)

Cette mesure a été adoptée dans la loi de finance de 202316 qui a institué dans son article trois
un impôt sur la fortune immobilière de 0,5% dû au 1er janvier de chaque année sur les immeubles,
bâtis ou non bâtis, détenus par toute personne physique dont la valeur globale est supérieure ou égale à
3 millions de dinars, y compris les immeubles propriétés des enfants mineurs qui sont à sa charge.
Cet impôt sur la fortune immobilière est applicable sur les immeubles situés en Tunisie quelques soit le
lieu de résidence du contribuable et les immeubles situés en Tunisie ou à l’étranger, dans le cas où le
contribuable est résident en Tunisie (sous réserve des dispositions des conventions de non double
imposition). L’habitation principale du contribuable ainsi que les immeubles réservés à l’exploitation
professionnelle, à l’exception des immeubles loués au profit des tiers sont exceptées de cet impôt.
La valeur de 3 millions de dinars est fixée sur la base de la valeur réelle de tous les immeubles concernés
par l’impôt y compris les droits sociaux dans les sociétés civiles immobilières, et ce après déduction des
dettes grevant lesdits immeubles, prévues dans le code des droits réels.
Afin d’encourager les propriétaires fonciers à conclure des partenariats avec les collectivités locales et
les agences foncières pour la réalisation de lotissement urbain, Il est proposé d’exempter de cet impôt

16 Décret-loi n° 79-2022 du 22 décembre 2022 relatif à la loi de finances pour l’année 2023
les immeubles objets de convention avec un promoteur foncier ou immobilier (public ou privé) ou une
collectivité locale dès la signature de la convention entre les parties concernées.
Cette tâche n’est pas facile sans le concours de l’ensemble des intervenants et la mise à la disposition
de l’administration fiscale des moyens logistiques et humains nécessaires.
Portage : Ministère des Finances.
Temporalité : Moyen terme.

5.3.5 Objectif spécifique 5.4 : Une stratégie foncière au service d’un

développement territorial durable
Afin de limiter les dégâts engendrés par le système des dérogations que les pouvoirs publics adoptent
afin de mobiliser le foncier nécessaire à la réalisation des gros projets économiques, plusieurs
propositions peuvent participer à atténuer les risques d’atteinte à l’environnement, aux zones naturelles
et agricoles.

Figure 19: Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.4

5.3.6 Réviser la loi relative à la protection des terres agricoles (Action 5.3.6)
Il est recommandé de réviser la loi relative à la protection des terres agricoles en optant pour plus de
souplesse dans le changement de vocation des terres classés « autre zone agricole » afin de satisfaire les
besoins vitaux des villes en foncier urbain et ne pas orienter l’urbanisation vers les zones de sauvegarde
et d’interdiction.
Portage : MARHP.
Temporalité : Court terme.

5.3.7 Prévoir des restrictions pour le changement de vocation pour les terres
classés « zone de sauvegarde » (Action 5.3.7)
L’expérience a montré que le recours à la dérogation par la promulgation de décrets gouvernementaux
a été parfois utilisé de façon non rationnelle pour des projets économiques dont l’intérêt n’est pas
toujours évident pour la collectivité.

En ce qui concerne les territoires fragiles et naturels et notamment ceux situés à l’intérieur de zones
classées sensibles et qui nécessitent l’élaboration d’un schéma directeur d’aménagement, des
dispositions spéciales doivent être prise pour protéger ces espaces lors de l’instruction des dossiers
relatifs au changement de vocation, même lorsqu’il s’agit de terrains classés « autre zone agricole ».
Il est nécessaire de prévoir des restrictions pour le changement de vocation pour les terres classés « zone
de sauvegarde » en adoptant les mêmes mécanismes prévus pour les terres classées « zones
d’interdiction ».
Portage : MARHP.
Temporalité : Court terme.
5.3.8 Imposer la réalisation d’études d’impacts sur l’environnement pour tout
projet programmé dans une zone sensible (Action 5.3.8)
La création de lotissements industriels en dehors des zones urbaines et en plein zones agricoles ou
naturelles peut constituer une menace sérieuse pour l’environnement et la durabilité du développement.
En conséquence, des mesures doivent être prises afin de ne pas causer des dégâts irréparables. Afin
d’éviter tout risque et de garantir la réussite des projets économiques, nous proposons d’imposer la
réalisation d’études d’impacts sur l’environnement pour tout projet programmé dans une zone sensible
(y compris les projets des énergies renouvelables), les lotissements industriels localisés en dehors des
PAU, les grands projets publics et privés nécessitant un changement de la vocation agricole.
Conditionner par décret les dérogations à accorder pour les projets urbains.
Portage : Ministère de l’Industrie.
Temporalité : Court termes.

5.4 OBJECTIF SPECIFIQUE 5.4 : ACCELERER LE PROCESSUS DE REGULARISATION ET DE

SECURISATION DU FONCIER RESIDENTIEL ETABLI SUR LE DOMAINE DE L’ETAT

La politique de régularisation foncière des constructions sur les domaines de l’Etat a démarré
effectivement avec un retard de deux ans par la conclusion le 29 juin 2020, d’un accord entre le ministre
des Domaines de l’Etat et des affaires foncières, le ministre de l’Equipement, de l’Habitat et de
l’Aménagement du territoire et le président directeur général de l’Office de la topographie et du Cadastre
pour la réalisation des travaux techniques relatifs à ce programme. Le démarrage du processus n’a pu se
faire que par suite de la publication au JORT du manuel de procédure relatif à la régularisation foncière
au mois de juin 2020, soit deux ans après la parution du décret 504 du 7 juin 2018.
En effet, le calendrier tracé n’a pas tenu compte de la complexité et la délicatesse de la question foncière
en Tunisie, surtout qu’il s’agit d’une opération d’apurement et de sécurisation foncière qui peut durer
des années étant donné qu’elle traite de situations qui ne sont pas parfois en conformité avec la loi.
La première contrainte réglementaire est relative à la vocation agricole d’un grand nombre de
regroupement. Ainsi, les logements construits sur des terres agricoles ne peuvent être cédés qu’après le
changement de leur vocation et leur couverture par des plans d’aménagement urbain.
Pour résoudre ce problème d’ordre réglementaire, l’article 2 du décret gouvernemental n° 2018-505 du
7 juin 2018, relatif à la création d'une unité de gestion par objectifs pour la réalisation de ce projet, a
chargé l’UGO de se coordonner avec le ministère chargé de l'urbanisme en vue d'activer le processus
visant la couverture des regroupements résidentiels ayant une vocation agricole et objet de régularisation
par des plans d'aménagement urbain.
La deuxième contrainte concerne les regroupements d’habitations où l’Etat est propriétaire dans
l’indivision dans un titre foncier avec des privés. Dans ce cas, et avant d’entamer les procédures de
régularisation foncière, le ministère doit procéder au partage de la propriété afin de sortir de l’indivision
et par la suite procéder au lotissement de la propriété.
En plus de ces contraintes, le programme fonctionnel et le calendrier d’exécution n’ont pas pris en
considération la capacité des institutions qui doivent intervenir dans ce processus et notamment l’OTC
et les directions régionales du MDEAF d’un côté et les capacités financières de l’Etat de l’autre. La
convention avec l’OTC prévoit une dotation de 100 millions de dinars sur les trois ans, alors que le
ministère des Finances n’y a programmé que 3 millions de dinars en 2021.
Enfin, les trois ans prévus par le décret se sont écoulées et le programme est encore en phase de
démarrage à la suite des contraintes techniques, juridiques et organisationnels en plus de la démotivation
des occupants, due entre autres aux problèmes de ressources financières étant donné qu’ils appartiennent
en bonne partie à des classes sociales pauvre ou moyenne.
Les pouvoirs locaux et régionaux n’ont pas fourni un effort suffisant pour la sensibilisation des
occupants de l’importance de cette opération de régularisation qui leurs permettra de sécuriser, valoriser
et capitaliser leurs biens.
Afin de débloquer la situation plusieurs actions sont proposées :

Figure 20 : Actions préconisées pour l’atteinte de l'Objectif Spécifique 5.5

5.4.1 Elargir la régularisation foncière aux quartiers de squatters bâtis sur le

domaine de l’Etat (Action 5.4.1)
A l’image de l’expérience de régularisation foncière de la situation des occupants des terrains étatiques
de la ville de Sidi Bouzid réalisée au début des années 2000 et qui a connu un grand succès, il est proposé
de généraliser cette expérience pour la régularisation de la situation des habitants des quartiers de
squatters.
En ce qui concerne les quartiers de squatters bâtis sur le domaine privé de l'Etat, cession au dinars
symbolique des terrains aux conseils régionaux.
Portage : MDEAF
Temporalité : Court terme.

5.4.2 Arrêter un programme de soutien par le ministère de l’Equipement et de

l’Habitat aux communes concernées par l’établissement de PAU pour les
regroupements concernés par la régularisation foncière (Action 5.4.2)
La réalisation des PAU pour les regroupements situés sur des terres agricoles et qui sont concernés par
la régularisation foncière est une tâche difficile pour la majorité des communes et notamment celles
récemment créées. Cette situation s’explique par la faiblesse de leurs ressources financières et de
l’absence de services techniques pour la réalisation de ces plans.
- En conséquence, il est recommandé de mettre en place un programme national pour la réalisation de
ces PAU avec le soutien financier du ministère de l’équipement et de l’habitat.
Portage : Ministère de l’Equipement et de l’Habitat.
Temporalité : Court et Moyen Terme.
Enfin, et dans le but de garantir la reussite de la nouvelle stratégie foncière et sa péérennité, il est
nécessaire d’attirer l’attention sur les risques liés à sa mise en œuvre, de proposer des mesures
d’accompagnements et la mise en place d’une structure de suivi et d’évaluation de cette stratégie, ce qui
fera l’objet du deuxième chapitre de cette étude.
 Etude sur la planification territoriale stratégique et le patrimoine foncier

CHAPITRE 2. MESURES D’ACCOMPAGNEMENT DE LA

NOUVELLE STRATEGIE FONCIERE ET PROPOSITION D’UNE
STRUCTURE DE SUIVI ET D’EVALUATION
Afin de garantir la reussite de la nouvelle stratégie foncière, des mesures d’accompagnements
s’imposent afin de dépasser les contraintes et les obstacles qui peuvent apparaitre lors de sa mise en
œuvre.

1. LES RISQUES LIES A LA MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE FONCIERE

Dans chaque réforme il y a toujours des risques qui peuvent entraver la mise en œuvre de la stratégie.
En conséquence, et afin d’anticiper sur ces risques, des précautions sont à prendre afin de garantir la
réussite de la stratégie.

1.1 LES RISQUES LIES A LA MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE POUR LA REFORME DES
STATUTS DE LA PROPRIETE FONCIERE ET A L’ASSAINISSEMENT DU DOMAINE DE
L’ETAT

Pour les terres collectives, plusieurs problèmes sont toujours d’actualité comme les conflits sur les
limites entre les terres des collectivités limitrophes (cas du conflit qui oppose la collectivité des hawaya
de Beni Khdech (gouvernorat de Médenine) à la collectivité des Mrazig (gouvernorat de Kebili) ; les
conflits autours des ayants droits sur certains domaines comme celui du domaine de Choucha à Ras
Jedir qui oppose les deux collectivités des Akkara (Zarzis) et des Touazin (Ben Guerdane) qui a contraint
l’Etat a désigner un séquestre sur ces terres. Ces problèmes constituent des obstacles qui entravent les
opérations de privatisation de ces terres et de leur intégration dans le circuit économique.
La mise en œuvre des propositions présentées dans la stratégie pour les terres collectives doit tenir
compte de ces contraintes afin d’éviter tout risque d’éclatement de conflit entre les communautés locales
qui peut dégénérer et constituer une menace pour la paix sociale dans ces territoires.
Pour les terres étatiques, la mise en œuvre des propositions qui touchent le domaine agricole doit prendre
en considération la nécessité de sauvegarder le patrimoine agricole de l’Etat et d’éviter le morcellement
excessif qui pourrait naître s’il est décidé d’opter pour une politique de redistribution des terres
récupérées des sociétés de mise en valeur.

1.2 LES RISQUES LIES AU NOUVEAU CADRE INSTITUTIONNEL ET LEGISLATIF

À la suite de l’adoption d’une nouvelle constitution en 2022, l’ensemble du dispositif juridique et
institutionnel qui a vu le jour après la promulgation de la constitution de 2014 est remis en question. Le
code des collectivités local de 2018 n’est plus en vigueur pour plusieurs de ses dispositions qui sont en
contradiction avec la constitution de 2022 et la nouvelle loi électorale ; la dernière version du projet du
code de l’urbanisme de 2022 est remise en question et la direction de l’urbanisme envisage un retour au
CATU de 1994 en révisant ses dispositions pour qu’il soit en conformité avec le nouveau cadre juridique.
En conséquence, la stratégie foncière qui doit tenir compte de toutes ces considérations doit être très
prudente afin de ne pas se trouver en décalage avec les nouvelles orientations de l’Etat.
Le plan d’action proposé doit rester général sans entrer dans les détails des actions en attendant la
promulgation du nouveau code des collectivités locales et du code de l’urbanisme.
De plus, la réussite de la stratégie foncière dépendra de la volonté des différents acteurs publics
gestionnaires du foncier et les différentes administrations pour coopérer et de leur engagement afin

47
d’établir un partenariat institutionnel. L’absence d’une telle coopération adossée à une lenteur dans la
publication des textes d’application des différentes lois régissant le foncier mettra en péril cette stratégie.
Enfin, tout retard dans la mise en place du système d’information et de la base de données liant les trois
principaux organismes gestionnaires du foncier aura probablement un impact négatif sur la réussite de
la stratégie.

1.3 LES RISQUES LIES A LA GENERALISATION DE LA DEROGATION DANS LA

MOBILISATION DU FONCIER

Les textes d’applications et les arrêtés relatifs à la mise en œuvre du décret-loi 68-2022 doivent prendre
les dispositions nécessaires pour garantir la durabilité du développement économique. De grands risques
peuvent naitre de l’application des dérogations relatives aux changements de vocation des terres
notamment pour certains territoires sensibles ce qui nécessite d’imposer la réalisation d’études d’impacts
sur l’environnement.
En ce qui concerne les autorisations accordées à l’AFI et à l’AFH de réaliser des lotissements en dehors
des PAU, et afin d’anticiper sur tout risque de prolifération de l’habitat informel sur les terres agricoles
limitrophes de ces lotissements, des dispositions doivent être prises pour contrôler de façon rigoureuse
tout dépassement.

2. LES MESURES D’ACCOMPAGNEMENTS DE LA NOUVELLE STRATEGIE

FONCIERE

Afin de garantir la réussite de la stratégie foncière et dans le but de jeter des bases solides pour une
nouvelle politique foncière qui sera un vecteur pour le développement économique et sociale plusieurs
mesures doivent être prises par le gouvernement en signe d’accompagnement de cette stratégie.

2.1 MOBILISATION DES ACTEURS INSTITUTIONNELS ET NON INSTITUTIONNELS

DANS LA MISE EN ŒUVRE DE LA STRATEGIE FONCIERE DANS UN CADRE DE LA
DEMOCRATIE PARTICIPATIVE

La réussite de toute stratégie réaliste et réalisable nécessite une large implication des acteurs concernés
dans sa mise en œuvre que ce soit au niveau national, régional ou local. Les nouvelles structures
décentralisées ainsi que le conseil national des régions et districts peuvent constituer logiquement un
espace de concertation et de débat autour des stratégies et politiques foncières, ce qui donnera une
légitimité et de la profondeur à ce dialogue sur le foncier. Cependant, et en attendant
l’opérationnalisation du nouveau processus de décentralisation, le ministère de tutelle est tenu à mettre
en place des groupes de travail thématiques aux niveau des régions et au niveau national.
Dans ce dialogue national, il est vivement recommandé d’impliquer et de faire participer de façon active
et non formelle les principaux acteurs concernés, à toutes les étapes du processus de mise en œuvre.
Cette démarche est la seul garant de l’adoption de cette stratégie par les parties prenantes et son
engagement à adopter ses composantes.
La mobilisation de la société civile et des organisations professionnelles (les associations de protection
de l’environnement, de défense des consommateurs, les syndicats des agriculteurs, du patronat …) est
la seule garantie pour faire contrepoids vis-à-vis des lobbies et spéculateurs qui pèsent lourdement sur
les marchés fonciers.
 2.2 RENFORCEMENT DES CAPACITES DES COLLECTIVITES LOCALES ET DES
STRUCTURES REGIONALES DE L’ADMINISTRATION TERRITORIALE
DECONCENTREE EN MATIERE FONCIERE
- Mettre en place au niveau du MDEAF une cellule de réflexion et de coordination qui participerait à
toutes les activités législatives, de mise en œuvre, d’évaluation et de coordination de la stratégie foncière.
-En ce qui concerne l’administration territoriale déconcentrée, il est suggéré de mettre en place un
programme de renforcement des capacités et des compétences des responsables des services fonciers au
niveau des gouvernorats pour qu’ils puissent participer efficacement dans la mise en œuvre de la
nouvelle politique foncière.
- Renforcer les services fonciers des communes et les doter de compétences en droit foncier. Ces mesures
sont nécessaires si on veut faire des collectivités locales des acteurs du développement local.
-Renforcer les moyens humains et matériels du MDEAF afin qu’il puisse intensifier les opérations
d’identification et de délimitation des terrains domaniaux et l’extraction de ses parts dans les titres
fonciers dans l’indivision, ce qui permettrait de faciliter la mobilisation de ces terrains dans les actions
prioritaires et pour les besoins des opérateurs et des communes
-Mettre à disposition du MDEAF plus de moyens humains et matériels afin de permettre l’accélération
du processus de régularisation de la situation des occupants de manière légale des terrains domaniaux.
Et ce par la programmation d’un budget annuel conséquent dans le cadre du budget de l’Etat (pour la
période 2024-2026), ce qui permettra d’accélérer la mise en application de l’accord-cadre signé entre le
MDEAF et l’OTC, pour la réalisation des travaux de délimitation et de lotissement des anciennes
agglomérations. Ceci permettra d’octroyer à la population des anciens regroupements des titres de
propriété.
-Faciliter la procédure de cession des terres domaniales en limitant les directions intervenant dans le
processus de cession et en veillant à la décentralisation des décisions au niveau régional.
-Planifier des programmes annuels de formation continue des agents de recouvrement.

2.3 AMELIORATION DES CONDITIONS DE TRAVAIL ET RENFORCEMENT DES MOYENS

HUMAINS, FINANCIERS ET LOGISTIQUES DU TRIBUNAL IMMOBILIER ET DE
L’AGENCE FONCIERE AGRICOLE

Les divers entretiens réalisés auprès de certains responsables du Tribunal immobilier et les échanges
réalisés à l’occasion de la présentation de la première phase de cette étude ont confirmé que les retards
enregistrés dans la mise à jour des titres fonciers et la faiblesse du rythme du traitement des dossiers
d’immatriculation foncière sont dus essentiellement à la faiblesse des moyens humains et matériels mis
à la disposition du Tribunal immobilier et de l’agence foncière agricole.
Et afin de revenir au rythme habituel des opérations d’immatriculation foncière facultative et obligatoire
des années 2000, et afin de garantir une bonne mise en œuvre de la stratégie préconisée, plusieurs
mesures d’accompagnement s’imposent :
- Mettre à la disposition du Tribunal Immobilier et ses sièges auxiliaires des locaux aptes à offrir
des conditions de travail favorable à l’accomplissement de leurs missions.
- Doter le tribunal immobilier et de l’agence foncière agricole des moyens humains nécessaire
pour l’accomplissement de leurs missions que ce soit pour les juges, le personnel administratif
et ouvrier et détachement de techniciens de l’OTC en nombre suffisant qui lui seront directement
rattachés.
- Equiper le tribunal immobilier des moyens logistiques nécessaire à l’accomplissement de sa
mission, et la mise à sa disposition d’un parc de voitures de service suffisant.
 2.4 REVISION DES COMPETENCES DES ORGANES DE CONTENTIEUX
Un des éléments régulateurs de la justice c’est la règle de compétence, qui signifie que chaque tribunal
est seul compétant pour juger des affaires bien déterminées. Cependant, cette règle devient parfois un
élément de perturbation judiciaire, ce phénomène apparait surtout entre les tribunaux de droit commun
et le tribunal immobilier, à un point ou un jugement rendu et devenu opérationnel peut être contredit par
un autre ordre juridictionnel. Il faudrait veiller à :
- Rationaliser davantage le rapport compétence et spécificité juridictionnelle
- Alléger la lourdeur procédurale quant aux affaires foncières.
- Orienter la compétence vers la spécialisation et la diminution des compositions collégiale.

3. PROPOSITION D’UNE NOUVELLE STRUCTURE DE SUIVI ET D’EVALUATION

La gouvernance est la phase suprême de toute la charge de gestion, l’organe chargé doit être doté aussi
de la même suprématie. Un département ministériel sectoriel ne peut pas gérer toutes les affaires
foncières, celles-ci sont devisées par plusieurs départements, tels que les domaines de l’Etat et des
affaires foncières, la justice, l’agriculture, l’intérieur et l’équipement ; tous ces départements ne peuvent
être harmonisés que sous le contrôle d’un super département placé sous la direction suprême, une
instance par exemple ; il faudrait donc une gouvernance horizontale et non pas, une gouvernance divisée.
La gouvernance du processus, le suivi de la mise en œuvre et de l’évaluation de la stratégie foncière se
fera à travers la structure nationale que nous avons proposé à savoir « la Haute Instance de la
Planification Territoriale Stratégique » qui pourra être rattachée à la présidence du gouvernement.
La structure proposée qui peut prendre le statut d’une instance nationale ou d’un office peut constituer
un cadre stratégique commun dont l’objectif est de mettre en cohérence les politiques publiques, en lien
avec le secteur du foncier à l’échelle des territoires et des secteurs économiques. La mise en place de
cette institution est justifiée par la multiplicité des organismes fonciers et des intervenants dans ce
secteur et à l’absence de structure et mécanismes de coordination décentralisée en la matière.
Elle doit être investie de larges pouvoirs de coordination des politiques et des actions foncières des
différents organismes publics concernés par le foncier et des collectivités locales dans le cadre de la
planification territoriale et notamment à l’occasion de la préparation des plans de développement socio-
économiques et du budget annuel de l’Etat.
Cette instance doit avoir les compétences, le positionnement et le mode de gouvernance qui convient à
cette mission de coordination ;
Au niveau régional, les agences urbaines (avec des prérogatives à renforcer) peuvent être les relais de
cette instance et assureront les mêmes missions au niveau des gouvernorats. Les collectivités territoriales
sont également appelées à occuper une place centrale dans ce processus de mise en œuvre de la stratégie,
sous réserve de renforcer leur rôle et leurs capacités.
Portage : Présidence du Gouvernement
Temporalité : Moyen et long terme
Enfin, cette structure de suivi et d’évaluation aura pour mission principale de veiller à la mise en œuvre
de la stratégie foncière selon le plan d’action que nous proposons dans le dernier chapitre et qui sera
discuté puis validé lors de l’atelier de présentation de la nouvelle stratégie.
 Etude sur la planification territoriale stratégique et le patrimoine foncier

CHAPITRE 3 : PLAN D’ACTION POUR LA MISE EN ŒUVRE DE

LA NOUVELLE STRATEGIE

Le plan d’action permet d’établir un calendrier d’exécution et de mise en œuvre de la stratégie foncière
selon l’urgence des actions à entreprendre et les priorités des décideurs en conformité avec les
orientations stratégiques pour le développement socioéconomique du pays. Ce plan tient compte aussi
de la situation économique actuelle du pays et de l’état des finances publiques.
Ainsi, pour le volet temporel, les actions à retenir pour le Court terme consistent à donner la priorité aux
réformes d’ordre législatif et institutionnel et au volet gouvernance foncière ainsi qu’à toutes les
questions relatives au politiques publiques qui ne demandent pas de gros moyens financiers mais dont
l’impact est important. Les actions nécessitant des moyens financiers importants seront programmées
sur le moyen et long terme.
L’élaboration de la stratégie et de son plan d’action peuvent s’avérer insuffisants si un dialogue ne sera
pas engagé par la suite entre les différentes parties prenantes afin de développer des réflexions sur les
concepts et les axes de cette réforme. La mise en œuvre de la stratégie nécessite un travail
complémentaire qui consiste en l’élaboration de fiches d’actions par thème. Ces fiches permettront de
définir clairement le contenu et les modalités pratiques pour chaque action.
Le tableau relatif au plan d’action pour la mise en œuvre de la nouvelle stratégie présente les horizons
temporels de faisabilité de l’ensemble des mesures recommandées, pour une nouvelle impulsion à
donner à la stratégie foncière nationale.

51
 PLAN D’ACTION

Objectifs Temporalité Acteur de

Objectifs Spécifiques Actions portage
Globaux Court terme Moyen Terme Long Terme
Objectif spécifique 1.1 : Action1.1.1 : Mettre en place un organisme permettant la
Renforcer le cadre coordination des interventions des différents acteurs à PG
institutionnel pour l’échelle régionale
garantir une planification Action 1.1.2 :Mettre en place une entité assurant la veille
Objectif basée sur une vision stratégique du marché foncier MEH
global I : prospective et
multisectorielle Action 1.1.3 :Accélérer la mise en place de l’observatoire des
une dynamiques territoriales MEH
planificatio
n basee sur OS1.2 : Réviser le cadre Action 1.2.1 : Adopter des documents de planification à
juridique et réglementaire l’échelle intercommunale/ régionale constituant des cadres de MEH
une vision référence opérationnels à l’action des différents acteurs pour
afin de garantir une
prospective l’acquisition de réserves foncières
planification
et multisectorielle
multisectori Action 1.2.2 : Revoir les dispositions exceptionnelles
elle promulguées permettant l’implantation de projets en dehors MEH
des zones urbaines et émettre les textes de lois y afférant

Action 2.1.1 : Charger une entité pour la constitution des

réserves foncières et de la maîtrise foncière MDEAF
OS2.1 : Faciliter la
mobilisation du foncier
Objectif Action 2.1.2 : Accélérer l’émission de l’arrêté annoncé à
pour les différentes
global 2 : l’article 30 du décret 2022-68 MDEAF
filières
garantir Action 2.1.3 : Revoir la durée et les conditions de mise en
une place des périmètres de réserves foncières MEH
meilleure Action 2.2.1 : Revoir les conditions et la durée des PIF dans
mobilisatio le nouveau CATU MEH
n et OS2.2 : Optimiser la Action 2.2.2 : Recourir à l’expropriation systématique selon MEH/MJ
maitrise du maîtrise foncière pour les conditions pour les immeubles se situant dans l’emprise des
foncier différents intervenants voies
disponible Action 2.2.3 : Élaborer un cahier des charges détaillant les
formules de partenariat avec les propriétaires et leurs MEH
conditions
Objectifs Temporalité Acteur de
Objectifs Spécifiques Actions portage
Globaux Court terme Moyen Terme Long Terme
Action 3.1.1 : Émettre les arrêtés mentionnés dans le décret-
loi 2022-68 et relatifs à l’assouplissement des procédures MEH
OS3.1 : Augmenter
d’approbation des PAD et des lotissements
Objectif l’offre en lotissements
Action 3.1.2 : Élaborer un cahier des charges ou un guide
global 3 : formels
détaillé des lotissements qui fixe leurs typologies et MEH
accroitre la réglementations spécifiques
production Action 3.2.1 : Territorialiser l’action de l’AFH selon les AFH
fonciere régions
formelle et
OS3.2 : Orienter l’offre Action 3.2.2 : Encourager l’ARRU à produire des lotissements
redistribuer publique prioritairement sociaux dans les zones limitrophes aux opérations de MEH
les roles vers les lotissements réhabilitation MDEAF
entre les sociaux Action 3.2.3 Faciliter l’accès des communes au foncier
differentes étatique MDEAF
filieres
OS3.3 : Renforcer la Action 3.3.1 : Mettre en place des conventions
filière professionnelle programmatiques avec les promoteurs immobiliers en tant que MEH
privée et sa participation lotisseurs
à la production de Action 3.3.2 : [Link] Promulguer une loi relative à la
lotissements création de la profession de lotisseur professionnel MEH
Objectif Action 4.1.1 : Réviser le système de liquidation des habous MDEAF
global 4 : privés MJ
un systeme Action 4.1.2 : Réintégrer le régime de terres collectives
foncier MDEAF
OS4.1 : Amélioration du Action 4.1.3 : Renforcer la sécurisation de la propriété
efficace au système juridique du foncière privée MDEAF
service d’un Domain relatif au foncier Action 4.1.4 : Minimiser les conflits et le contentieux foncier
developpem et consolidation des par une révision du Code des droits réels MDEAF
ent socio- garanties réelles
economique Action 4.1.5 : Faciliter et simplifier l’accès à la propriété
equitable MDEAF
Action 4.1.6 : Consolider les garanties foncières (hypothèque)
et durable
MF
OS 4.2 : Une Action 4.2.1 : Innover l’organe de conservation et améliorer
gouvernance foncière qui son fonctionnement ONPF
repose sur des institutions Action 4.2.2: Restructurer et renforcer le Fonds de soutien
efficaces de la délimitation du patrimoine foncier MF
Objectifs Temporalité Acteur de
Objectifs Spécifiques Actions portage
Globaux Court terme Moyen Terme Long Terme
Action 4.2.3 Créer un cadastre national MDEAF
Action 4.2.4 Opter pour une déconcentration des services
encore plus poussée TI - OTC
– ONPF
Action 4.2.5 : Mettre en réseau les trois institutions, le TI,
l’OTC et l’ONPF afin de faciliter l’échange des données OTC
Action 4.2.6 :Une tarification moins lourde pour les services OTC
rendus par l’OTC et l’ONPF ONPF
Action 5.1.1 : Accélérer la publication de l’arrêté du ministre
chargé de l’urbanisme fixant les attributions, la composition et MEH
les modalités de fonctionnement de la Commission des
Accords
Action 5.1.2 : Promulguer le décret d’application fixant les
OS5.1 : mettre en œuvre
Objectif conditions et procédures de la vente au dinar symbolique au
les nouvelles dispositions
global 5 : profit de l'AFI MEH
juridiques facilitant la
mise en Action 5.1.3 :Promulguer le décret d’application fixant les PG-CSI
mobilisation du foncier
place d’une conditions et procédures de cession au dinar symbolique au
au profit des projets
politique profit des entreprises des pôles technologiques publiques ou
économiques et des
privées et des sociétés de gestion des complexes
fonciere qui projets publics
technologiques et industriels situées dans les zones de
favorise un développement régional
developpem Action 5.1.4 : Accélérer la publication de l’arrêté conjoint du
ent socio- ministre chargé de l’agriculture et du ministre chargé de
economique l’urbanisme qui définit les conditions permettant le MDEAF
durable changement de vocation des terres agricoles sur lesquelles MARHP
sont implantés des projets industriels avant la publication du
décret-loi n° 2022-68
Action 5.2.1 : Mettre en place un système d’information MF
géographique et une base de données permettant le
recensement intégral des propriétés non bâties
OS5.2. Améliorer les
Action 5.2.2 : Instaurer une plateforme électronique de MF
dispositifs de la fiscalité
paiement des taxes et impôts locaux
foncière
Action 5.2.3 : Augmenter la taxation foncière pour les terrains MF
nues autours des zones urbaines où se pratiquent la
spéculation foncière
Objectifs Temporalité Acteur de
Objectifs Spécifiques Actions portage
Globaux Court terme Moyen Terme Long Terme
Action 5.2.4 : Unifier et réviser à la baisse les droits MF
d’enregistrements
Action 5.2.5 : Introduire de éléments de prix du foncier et de MF
l’immobilier dans le SIG et la base de données permettant le
recensement intégral des propriétés bâties
Action 5.3.1 : Annuler le caractère dégressif de Améliorer la MF
taxation foncière : au niveau de la taxe sur les plus-values
immobilières
OS5.3 Améliorer la Action 5.3.2 Créer un impôt sur le changement de vocation MF
taxation foncière des terres agricoles à l’occasion de la révision des PAU ou des
. cartes agricoles.
Action 5.3.3 : Créer un impôt qui porte sur le patrimoine MF
foncier non générateur de richesse
Action 5.3.4 :Créer un impôt sur la fortune immobilière MF
Action 5.4.1 : Réviser la loi relative à la protection des terres MARHP
agricoles
Action 5.4.2 Prévoir des restrictions pour le changement MARHP
OS5.4 Une stratégie de vocation pour les terres classés « zone de sauvegarde »
foncière au service d’un Action 5.4.3 :Imposer la réalisation d’études d’impacts sur MIEM
développement territorial l’environnement pour tout projet programmé dans une zone
durable sensible
Action 5.4.4 Conditionner par décret les dérogations à
accorder pour les projets urbains
OS5.5 Accélérer le Action 5.5.1 : Elargir la régularisation foncière aux quartiers MDEAF
processus de de squatters bâtis sur le domaine de l’Etat
régularisation et de
sécurisation du foncier Action 5.5.2 Arrêter un programme de soutien par le ministère
résidentiel établis sur le de l’Equipement et de l’Habitat aux communes concernées par MEH
domaine de l’état l’établissement de PAU pour les regroupements concernés par
la régularisation foncière
 Etude sur la planification territoriale stratégique et le patrimoine foncier

ANNEXES
Annexe A

Opérations permettant la constitution de réserves foncières Référence CCL Nature du bien foncier

« Les biens transférés par l’Etat à la collectivité en vue de les affecter à la gestion d’un service
Art. 69 Bien Public Local
public. »
« Les biens expropriés et transférés aux collectivités locales pour la construction d’ouvrages
Art. 70 Bien Public Local
d’utilité publique »
« Les biens ayant été acquis par la collectivité locale pour la construction d’ouvrages d’utilité
Art. 70 Bien Public Local
publique »
« Les propriétés provenant des lotissements » Art. 70 Bien Public Local
« Les domaines publics transférés par l’Etat à la collectivité locale » Art. 70 Bien Public Local
« Les terrains non bâtis et non affectés à un ouvrage public ou à un service public et qui peuvent
Art. 72 Bien Privé
être transférés par l’Etat aux collectivités locales »
« Les terrains dont la propriété est transférée aux collectivités locales au titre d’achat ou
d’échange ou en contrepartie de recouvrement des créances ou de transfert provenant de l’Etat Art. 72 Bien Privé
ou d’autres personnes »

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