CHAPITRE II : LES EFFETS DE L’HYPOTHEQUE
CONVENTIONNELLE
Comme toute convention régulièrement formée, la convention d’hypothèque
engendre différents juridiques. Ces effets se manifestent dans trois séries de de
rapports :
- rapports entre le créancier hypothécaire et le constituant ;
- rapports entre le créancier hypothécaire et les autres créanciers ;
- rapports entre le créancier hypothécaire et le tiers détenteur de l’immeuble
hypothéqué.
SECTION I : EFFETS DANS LES RAPPORTS ENTRE LE CREANCIER
HYPOTHECAIRE ET LE CONSTITUANT
Lorsqu’à l’échéance, le constituant n’exécute pas son obligation, sa défaillance
déclenche la procédure de mise en œuvre de l’hypothèque à son égard. Et cette
procédure est constituée de deux périodes distinctes: avant et lors de la
réalisation de l’hypothèque.
PARAGRAPHE I : AVANT LA REALISATION DE L’HYPOTHEQUE.
L’hypothèque est une garantie qui ne dépossède pas le constituant. Celui-ci
conserve presque tous ses droits sur l’immeuble hypothéqué. Ainsi, Il peut en
disposer juridiquement en toute liberté, sans préjudicier au droit du créancier
hypothécaire.
En revanche, il lui est interdit de disposer matériellement de l’immeuble donné
en garantie (exemple, le détruire) sous peine de sanction. La sanction, c’est la
déchéance du terme.
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PARAGRAPHE II : LORS DE LA REALISATION DE L’HYPOTHEQUE.
Lorsqu’à la date convenue pour paiement de la dette garantie le constituant se
montre défaillant, son comportement déclenche le processus de réalisation de
l’hypothèque. Ce processus peut aboutir à deux choses : soit à une vente de
l’immeuble hypothéqué, soit à une attribution de celui-ci en guise de paiement.
A / LA VENTE DE L’IMMEUBLE HYPOTHEQUE : LA SAISIE
IMMOBILIERE.
Le créancier qui n’obtient pas le paiement de sa créance à l’échéance dispose,
en vertu de la loi, du droit de poursuivre la vente de l’immeuble hypothéqué.
Mais pour cela, il doit respecter les formes de la saisie immobilière prévues par
la loi (voir : article 198 AUS).
La saisie débouche, soit sur une vente amiable autorisée par le juge, soit sur une
vente aux enchères. Mais, quelle que soit la forme de vente employée, le prix
payé est distribué aux créanciers conformément à l’ordre de leur droit de
préférence.
B/ L’ATTRIBUTION DE L’IMMEUBLE EN PAIEMENT.
La seconde possibilité offerte au créancier impayé en dehors de la vente de
l’immeuble hypothéqué, c’est l‘attribution de celui-ci à titre de paiement. Et
cette attribution est susceptible de se réaliser conventionnellement ou
judiciairement.
1° L’ATTRIBUTION CONVENTIONNELLE.
L’attribution conventionnelle, ou « pacte commissoire », résulte d’une clause
insérée dans la convention d’hypothèque (voir : art. 199 AUS). Sur son
fondement, le créancier impayé peut devenir propriétaire de l’immeuble
hypothéqué.
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Toutefois, la loi subordonne l’efficacité de cette convention d’hypothèque au
respect de deux conditions cumulatives. Premièrement, le constituant doit être
une personne morale ou une personne physique immatriculée au RCCM.
Deuxièmement, l’immeuble hypothéqué ne doit pas être à usage d’habitation.
2° L’ATTRIBUTION JUDICIAIRE.
Lorsque l’attribution conventionnelle s’avère impossible (les conditions prévues
ne sont pas réunies), le créancier impayé dispose d’un autre moyen d’obtenir
satisfaction : solliciter une attribution judiciaire (voir : art. 198 AUS).
Toutefois, la recevabilité de cette forme d’attribution est elle aussi soumise à
condition : l’immeuble hypothéqué ne doit pas être la résidence principale du
constituant (article 198, al. 2 AUS).
Mais, que l’attribution soit conventionnelle ou judiciaire, une condition est
posée par la loi : l’immeuble hypothéqué doit être estimé par un expert désigné
à l’amiable ou judiciairement (article 200 AUS).
SECTION II : EFFETS DANS LES RAPPORTS ENTRE LE
CREANCIER HYPOTHECAIRE ET LES AUTRES CREANCIERS : LE
DROIT DE PREFERENCE.
Le droit de préférence est l’une des prérogatives que la loi attache à
l’hypothèque au profit du créancier hypothécaire. Il permet à celui-ci d’être
payé le premier sur le prix de vente de l’immeuble hypothéqué.
Toutefois, le créancier hypothécaire ne peut se prévaloir de cette prérogative
sous réserve d’inscrire son hypothèque au RCCM (voir, art. 206 AUS).
Cela étant précisé, il y’a lieu de noter que le droit de préférence soulève deux
problèmes : celui de son assiette et celui de son rang.
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PARAGRAPHE I : L’ASSIETTE DU DROIT DE PREFERENCE.
L’assiette du droit de préférence est représentée par la valeur de l’immeuble
hypothéqué. C’est pourquoi ce droit s’exerce en principe sur le prix dégagé à la
suite de la procédure de saisie immobilière ou de la procédure de liquidation des
biens prononcée contre le constituant.
Mais, ce droit s’exerce également par subrogation, sur l’indemnité d’assurance
de l’immeuble sinistré (article 197 AUS).
PARAGRAPHE II : LE RANG DU DROIT DE PREFERENCE.
Le rang du droit de préférence se pose surtout, lorsque plusieurs créanciers
hypothécaires sont en concours. Dans cette hypothèse en effet, l’on peut se poser
la question de savoir quel créancier est payé en premier.
A cette question, l’article 197, alinéa 2 AUS répond. Il prévoit que « Le droit
de préférence s’exerce selon les dispositions de l’article 225 du présent acte
uniforme pour garantir le principal, les frais et trois ans d’intérêts au même
rang… ».
Quant à l’article 225 AUS auquel il est renvoyé ici, il organise la répartition des
deniers provenant de la réalisation des immeubles du débiteur entre les
créanciers de celui-ci. Et relativement aux créanciers hypothécaires, ce texte
prévoit que « les deniers provenant de la réalisation des immeubles sont
distribués aux créanciers hypothécaires chacun selon son rang d’inscription au
registre de la publicité foncière ».
De la combinaison des articles 197 et 225 précités, il ressort que lorsque
plusieurs créanciers hypothécaires sont en concours, l’ordre de paiement
s’établit en fonction de la date des inscriptions. Ainsi, le créancier hypothécaire
qui a inscrit le premier son hypothèque reçoit le premier le paiement de sa
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créance, par application de la règle selon laquelle, « celui qui est le premier dans
le temps, en droit l’emporte ».
SECTION III : EFFETS DANS LES RAPPORTS ENTRE LE
CREANCIER HYPOTHECAIRE ET LE TIERS DETENTEUR DE
L’IMMEUBLE HYPOTHEQUE : LE DROIT DE SUITE.
Le droit de suite représente la seconde prérogative que la loi attache à la
publicité de l’hypothèque. Il est prévu par l’article 223 alinéa 1 de l’AUS, qui
énonce que : « Le droit de suite s’exerce contre tout tiers détenteur de
l’immeuble dont le titre est publié postérieurement à l’hypothèque ».
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