Tagaytay Realty : Obligations de construction
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ScribdTranslationsTAGAYTAY REALTY CO., INC. c. ARTURO G. GACUTAN, G.R. No.
160033
FAITS :
Cette affaire est un appel par requête en révision par certificats de la décision rendue le 29 mai,
2003, où la Cour d'Appel (CA) a confirmé le jugement en faveur de l'acheteur à tempérament
(répondant) émis le 6 décembre 2001 par le Bureau du Président (BP). Par un tel arrêt, le BP
a confirmé la décision rendue le 14 juillet 1997 par le Conseil de régulation du logement et de l'utilisation des terres (HLURB)
Conseil des commissaires adoptant la décision de l'arbitre HLURB en date du 22 mars 1995. Les antécédents
sont les suivants :
Le 6 septembre 1976, le répondant, Arturo Gacutan, a conclu un contrat de vente avec le
demandeur, Tagaytay Realty Co., Inc., pour l'achat à tempérament d'un terrain résidentiel d'une superficie de
308 mètres carrés situés dans le lotissement Foggy Heights actuellement en cours de développement par le requérant.
Le 30 juin 1976, le requérant a exécuté un engagement exprès en faveur de
répondant qu'ils s'engagent à achever les développements ainsi que toutes les commodités à être
introduit dans le LOTISSEMENT DE FOGGY HEIGHTS dans une période de deux (2) ans à partir du 15 juillet 1976 sur le
comprenant que leur échec à compléter un tel développement dans le délai imparti
donnera au VENDEUR la possibilité de suspendre le paiement de l'amortissement mensuel sur le lot/les lots qu'il/elle
achetés jusqu'à l'achèvement de ce développement sans encourir d'intérêts de pénalité. Cependant, le
le développement ne peut être poursuivi par le requérant en raison de tout acte de Dieu, tout acte ou événement
constituant un cas de force majeure ou un événement fortuit, ou toute restriction, réglementation ou interdiction par le
le gouvernement ou l'un de ses ministères ou organismes, et le déroulement de cette période de 2 ans sera
suspendu et reprendra dès que la cause de l'arrêt ou de la suspension cessera.
Dans sa lettre datée du 12 novembre 1979, le répondant a informé le demandeur qu'il était
suspendant ses amortissements car les commodités n'avaient pas été construites conformément au
engagement. Cependant, le demandeur n'a pas répondu malgré la réception d'autres communications par le
le répondant demande des mises à jour sur l'avancement de la construction des aménagements afin qu'il puisse
résume son amortissement. Au lieu de cela, le 10 juin 1985, le requérant lui a envoyé un relevé de compte
réclamant le solde du prix, plus les intérêts et la pénalité. Il a refusé de payer les intérêts et
pénalité.
Le 4 octobre 1990, le demandeur a poursuivi le défendeur en exécution spécifique dans le
HLURB, priant que le pétitionnaire soit ordonné d'accepter son paiement du solde du contrat
sans intérêts ni pénalités, et de lui remettre le titre de propriété. Dans sa réponse, le pétitionnaire
a cherché à être exempté de l'exécution de ses obligations en vertu du contrat, invoquant l'article 1267 de
le Code civil comme base. Il a soutenu que la dépréciation du peso philippin depuis le temps de
l'exécution du contrat, l'augmentation du coût de la main-d'œuvre et des matériaux de construction, et le
l'augmentation de la valeur du lot en question était des justifications valables pour sa libération de l'obligation de
construire les commodités. De plus, dans son document de position, le pétitionnaire a déclaré qu'il avait délibérément
suspendu la construction des commodités qui se seront de toute façon détériorées à cause de son terrain
les acheteurs n'avaient pas construit leurs maisons dans le lotissement.
Problème/s :
1. Que le requérant soit ou non libéré de son obligation de construire les équipements dans le
Subdivision de Foggy Heights.
2. Que le CA ait ou non erré en confirmant les conclusions incorrectes de l'OP et en déclarant que
le répondant n'était pas coupable de déchéance.
Décision :
L'appel est en partie fondé.
1. Le requérant n'était pas dégagé de ses obligations légales et contractuelles d'achever le
commodités.
Les arguments du requérant pour être libéré de son obligation de construire les équipements.
manque de persuasion. Pour commencer, la loi n'est pas du côté du requérant. En vertu de l'article 20 de
Décret présidentiel n° 957, tous les développeurs, y compris le requérant, sont tenus de compléter leur
projets de subdivision, y compris les commodités, dans un délai d'un an à compter de l'émission de leurs licences.
Conformément à l'article 30 du décret présidentiel n° 957, les équipements, une fois construits, doivent être
maintenu par le développeur comme le pétitionnaire jusqu'à ce qu'une association de propriétaires ait été organisée pour
manage the amenities. It is clear in this case that the petitioner did not comply with its legal obligation
compléter la construction du projet de lotissement.
De plus, la suspension du développement n'a pas été motivée par une situation extrêmement difficile.
situation mais par son désir de bénéficier des économies de coûts et cette stratégie de la part du requérant a dissuadé le
des acheteurs de lots de la construction de leurs maisons et de leur résidence dans le lotissement. Le pétitionnaire a invoqué
L'article 1267 du Code civil stipule que "lorsque le service est devenu si difficile qu'il soit..."
manifestement au-delà de la contemplation des parties, l'obligé peut également en être libéré
en tout ou en partie". Cependant, pour que l'article 1267 s'applique, les conditions suivantes doivent concorder, à savoir :
(a) l'événement ou le changement de circonstances n'aurait pas pu être prévu au moment de l'exécution de
le contrat ; (b) il rend l'exécution du contrat extrêmement difficile mais pas impossible ; (c) il
ne doit pas être dû à l'acte de l'une des parties ; et (d) le contrat est pour une prestation future. Dans ce
Dans ce cas, les exigences ne concourdent pas en raison de la difficulté d'exécution en vertu de l'article 1267 du Code civil.
Le code devrait être tel qu'une partie se retrouve désavantagée par l'événement imprévu. Simplement
l'inconvénient, ou les obstacles inattendus, ou les dépenses accrues ne suffisaient pas à soulager le débiteur
d'un mauvais marché.
D'autre part, la suspension unilatérale de la construction avait précédé la détérioration
des conditions économiques en 1983 et le pétitionnaire avait l'obligation légale de compléter les équipements
dans un délai d'un an à compter de la délivrance de la licence (en vertu de l'article 20 du décret présidentiel n° 957), ou
dans les deux ans suivant le 15 juillet 1976 (sous l'engagement explicite du requérant). Par conséquent, cela devrait
aura respecté son obligation au plus tard le 15 juillet 1978, bien avant l'aggravation de la
économie en 1983.
2. Le répondant en tant qu'acheteur à tempérament doit payer les intérêts annuels mais pas la pénalité.
La Cour déclare que le défendeur était responsable des intérêts annuels stipulés de 12 % mais
pas la pénalité. Il convient de noter que l'intérêt annuel de 12 % a été stipulé dans le contrat de vente.
L'intérêt annuel a été conçu pour compenser le requérant d'avoir attendu sept ans avant de recevoir
le montant principal total. Le tribunal ne peut ignorer le fait que le requérant a attendu pendant très longtemps.
longue période de temps avant de pouvoir utiliser les produits de la vente du lot vendu au répondant.
Le vendeur et l'acheteur sont légalement libres de stipuler le paiement de soit le
prix de vente d'un lot de subdivision ou son prix d'entraînement. Si l'acheteur choisit d'acheter un
sous-division de lot via le système de paiement échelonné, il paie en effet des intérêts sur le cash
prix, que le fait et le taux de ce paiement d'intérêts soient divulgués dans le contrat ou non.
La pénalité mensuelle de 1 % que l'on cherche à appliquer sur les arriérés pour défaut de paiement de la
Les amortissements à temps jusqu'à ce que les arriérés soient pleinement réglés étaient également stipulés dans le contrat de vente.
Mais une telle stipulation ne pouvait pas être appliquée contre le répondant car le pétitionnaire y a renoncé.
une pénalité si le développement de la subdivision n'est pas terminé avant le 15 juillet 1978.
L'acheteur a la possibilité de demander le remboursement des montants totaux payés.
ou d'attendre le développement ultérieur de la subdivision ; lorsque l'acheteur opte pour cette dernière
alternativement, il peut suspendre le paiement de ses mensualités jusqu'au moment où le promoteur
a rempli son obligation envers lui ; si le développeur persiste à refuser de terminer le
installations, l'Autorité nationale du logement peut prendre en charge ou provoquer le développement et
achèvement de la subdivision aux frais du promoteur (Tamayo c. Huang).
Dans ce cas, le répondant a d'abord choisi de suspendre le paiement de ses amortissements, mais
puis a proposé de finaliser le paiement en réalisant que le demandeur n'avait plus l'intention de
Construire les commodités. Ses paiements du 6 octobre 1976 au 6 octobre 1979 correspondaient à 36
amortissements mensuels totalisant 14 974,20 P, laissant 48 versements impayés totalisant 19 965,60 P.
La réclamation du demandeur n'était pas frappée de péremption.
Lachesis l'échec ou la négligence d'une durée déraisonnable et inexpliquée à faire
ce qui, en exerçant une diligence raisonnable, aurait pu ou dû être fait plus tôt, ou pour affirmer un droit dans
un délai raisonnable. Cela justifie la présomption que la partie y ayant droit l'a soit abandonné
ou a refusé de l'affirmer. Dans ce cas, la CA a correctement déclaré que la négligence ne s'était pas installée pour faire obstacle à la
revendication du défendeur car il avait fait des demandes écrites périodiques au demandeur que
indiquait qu'il n'avait pas abandonné ni refusé d'affirmer la demande.
Par conséquent, la Cour confirme la décision de la CA promulguée le 29 mai 2003, sous réserve de
les modifications suivantes : (1) le répondant devra payer au pétitionnaire le montant de 19 965,60 P;
(2) le demandeur doit exécuter l'acte de vente absolue concernant la propriété, et doit remettre le
propriété au répondant avec le certificat de titre pertinent conformément aux termes
de leur contrat ; et (3) le requérant devra payer les frais de justice.
REMARQUE :
Dans ce cas, la Cour réaffirme le droit de l'acheteur à tempérament d'un terrain en lotissement à
retenir le paiement de ses amortissements pendant la durée où le promoteur de la subdivision n'a pas respecté
avec son engagement contractuel de construire les équipements promis dans le lotissement.