SOMMAIRE

LES RÉSIDENCES DE SERVICES 3

LE CONCEPT 3
LES AVANTAGES 3
TYPOLOGIES ET AVANTAGES 5
ETUDIANTS 5
TOURISME 7
AFFAIRES 9
EPHAD 11
SÉNIORS 12

LES SOLUTIONS POUR INVESTIR EN RÉSIDENCES DE SERVICES 15

INTRODUCTION

Ce guide est dédié à l’investissement dans les résidences avec services, également appelées
résidences gérées (résidence étudiante, résidence de tourisme, résidence d’affaires, EHPAD,
résidence séniors).

Ce type d’investissement permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé (LMNP, LMP et

Bouvard-Censi) et de profiter des avantages fiscaux qui en découlent (réduction d’impôts,
récupération de la TVA, création de revenus défiscalisés…).

Investir dans une résidence de services, c’est l’assurance pour tout investisseur de s’engager sur
un marché porteur et bénéficier de loyers garantis, grâce à la signature d’un bail commercial.

Ce guide vous livre toutes les informations utiles pour initier votre projet d’investissement
immobilier : quelle fiscalité adopter, pour quels avantages ? Quels critères prendre en compte
pour choisir la typologie de résidence qui correspond à vos objectifs : EHPAD ou résidence
étudiante ? Quelles précautions prendre ?

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert pour affiner votre projet
personnel. En tant que professionnels des métiers du patrimoine, nos conseillers sont à votre
disposition pour répondre à vos questions et vous proposer, gratuitement et sans engagement,
une étude personnalisée de votre situation pour un investissement gagnant et serein.

2
 LA RÉSIDENCE DE SERVICES
LE CONCEPT
Séniors, étudiants et jeunes actifs, touristes, hommes d’affaires, personnes handicapées ou âgées ont un
besoin de logements spécifiques.
Les résidences de services répondent à leurs attentes.
Le marché des résidences gérées est d’autant plus porteur que les investisseurs et propriétaires misant sur
ce type d’hébergement bénéficient d’avantages fiscaux.

Les résidences de services, aussi appelées résidences gérées, se présentent sous plusieurs formes :
 résidences étudiantes
 résidences tourisme (résidences à la mer, à la montagne ou à la campagne)
 résidences affaires
 EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)
 résidences seniors

La construction de ce type de résidences tient compte de changements sociétaux tels que le vieillissement
de la population, la mobilité des travailleurs (etc…) et se doit d’être en phase avec chaque besoin et chaque
décision d’investissement, mais également répondre aux besoins de populations définies.

Accueillis dans des cadres privilégiés, urbains ou touristiques, les résidents y trouvent l’ambiance ad hoc pour
se détendre ou travailler, avec des équipements et des prestations utiles à leurs activités. Il s’agit notamment
d’internet Wifi, d’espaces de travail, de piscines, de salle de fitness, d’hammam/sauna, de restaurants, etc...

Ces constructions sont implantées de façon stratégique afin d’être harmonieusement intégrées dans le
paysage urbain, alliant charme et équilibre. De conception soignée, ces résidences participent pleinement
à la vie des sites concernés : campus, centre-ville, stations touristiques et quartiers.

Nous pouvons estimer la qualité du produit, au panel des services proposés. Le bien-être n’est pas
une notion abstraite dans ce concept des résidences gérées. Bien au contraire, confort et qualité de vie
sont au centre des priorités des promoteurs et gestionnaires. Le gage d’une satisfaction pérenne repose
sur des critères drastiques de construction et de services (confort acoustique et thermique, espace et
lumière, équipements et organisation intérieure, sécurité et pérennité, services appropriés aux clients… )
promettant aux propriétaires un investissement plus serein et aux locataires une qualité de vie appréciée.

LES AVANTAGES
En investissant dans une résidence de services, séniors, EHPAD, étudiante, de tourisme ou d’affaires, vous
disposez de nombreux avantages, pratiques comme fiscaux :

DES MARCHÉS PORTEURS

Personnes âgées, étudiants, hommes d’affaires et touristes… Leur point commun ? Une population locative
pérenne.
3
En effet, dans neuf ans (durée minimale du bail commercial) ou vingt ans (délais pour profiter de l’exonération
totale de la TVA), ces populations nécessiteront toujours d’être logées.

UNE FISCALITÉ ATTRAYANTE, DES REVENUS DÉFISCALISÉS

La résidence de Services vous permet de bénéficier de réductions d’impôts en fonction du prix de
votre acquisition, dans une limite de 300.000 euros du prix d’achat : la réduction s’élève à 11%.
En plus, vous êtes exonéré de TVA lors de l’achat du bien, soit une diminution du coût d’investissement
initial de 20% sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans.
Si vous deviez le revendre avant, vous seriez dans l’obligation de la rembourser au prorata temporis.

Avec les statuts LMP ou LMNP (Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel), vous pouvez déduire
l’ensemble des charges que vous supportez de vos revenus locatifs ainsi que les amortissements de votre
investissement initial.

UNE GESTION DU BIEN DÉLÉGUÉE

La charge de recherche de locataires ou la gestion de la résidence au quotidien est assumée par l’exploitant.
Vous devez signer un bail commercial de neuf ans minimum et l’exploitant gère et fournit les services offerts
aux locataires. Faites confiance à des exploitants de renom dont la valeur se distingue aux volumes de
lots et résidences gérées, autant d’années d’expertise.

UNE SOURCE DE REVENUS CONTINUE ET SÉCURISÉE

Que le bien soit occupé ou non, les revenus locatifs sont garantis par le bail commercial que vous signerez
avec l’exploitant. Le choix de l’exploitant est primordial. Vous disposerez ainsi d’une source de revenus
continue sur plusieurs années.

4
D E S E F F E C T I F S É T U D I A N TLA
S SOLUTION IN
N C O N S TA N T E H A U S S E
n 1960 -1961, on ne comptait que 270 000 étudiants en France, en 2010 - 2011, ils étaient 2 348 000
oit près de 9 fois plus. Le nombre d’étudiants a quasiment doublé dans les années 1980,
s’est ensuite stabilisé. La baisse démographique des étudiants français a été compensée depuis le
ilieu des années 90 par la hausse continue et accélérée du nombre d’étudiants étrangers
2 % des inscrits en 2009 contre 7 % en 1998).
ar ailleurs, la démocratisation de l’accès à l’enseignement
périeur se poursuit ces dernières années :
3 % des jeunes de 20 à 24 ans ont accès au
LES
périeur, contreTYPOLOGIES DE RÉSIDENCES
34,5 % en 1991. Les effectifs ont :
rtement progressé de 2008 « QUELS AVANTAGES POUR
à 2009 (3,7 %) BIEN CHOISIR »
les projections prévoient une augmentation
LA RESIDENCE
u nombre ETUDIANTS
d’étudiants en supérieur
e + 6,8 % d’ici à 2019.
DEFINITION Le parc de logements étudiants
LA RÉPONSE À UNE
rce : MESR-DGESIP-DGRI-SIES 2009 et 2010
pères et Références Statistiques 2009, Ministère de l’Education
Généralement situées à proximité d’universités
F O RT E P É N U R I E
ou en centre-ville et proches des transports
Résidences privées
100 000
29 %
enMalgré
commun, lesEffectifs étudiantsétudiantes avec
les résidences
efforts gouvernementaux
services
pour sont desetensembles
deconstruire
l’enseignement réhabiliter d’appartements
supérieur
de nouveaux
3 000 000
meublés équipés d’une kitchenette,
logements depuis le constat du Rapport d’une salle Résidences CROUS
de bain, adaptés par leur
2 500 000 Anciaux, le nombre de
2 316
surface,
2 426 500 2 leur
103 logements
472 800 loyer, et 161 500
2 208 421 2 253 832 47 %
lesétudiants
services dispensés,
spécifiques aux besoins
reste insuffi des jeunes
sant Rés. gérées
2 000 000personnes en cours d’études . par les
pour satisfaire les quelques 1,4 million
1 717 060
grandes écoles
1 500 000 d’étudiants amenés à rechercher un
20 000
Pour les particuliers, les résidences étudiantes 6% Internats
logement chaque année. 20 000
1000 000constituent une opportunité d’investissement
Logement Social hors CROUS
Les résidences privées s’avèrent 6% 40 000
intéressante, la gestion étant à la charge d’un 12 %
500 000 donc une solution indispensable.
professionnel et la typologie de logements très Source : Conférence nationale sur le logement étudiant - avril 2011

demandée.
0
1990 2002 2006 2009 Prév. Prév.
2014 2019
LE MARCHÉ
Sources : MESR DGESIP/DGRI SIES 2009
Repères et références statistiques - édition 2009 UNE SOLUTION SOUTENUE
PA REn effet,
L E leGmarché
O UduVlogement
E R N Eétudiant
MEN T se
français
Répartition des étudiants Lors decaractérise par une
la présentation du pénurie
budget ded’offres et une 2011,
l’Education forte demande
Valérie :
hors domicile parental PécresseEna1960-1961,
souligné leson ne comptait
efforts que 270 000
du gouvernement pourétudiants
ce en
1 400 000
France.
secteur : en 2011, ce sont près de 4,7 Mds d’euros de moyens
1 200 000 En 2010 - 2011,
supplémentaires ilsété
qui ont étaient 2 348
alloués 000 soit près deSupérieur
à l’Enseignement 9 fois plus.
Les effectifs en enseignement supérieurs
et la Recherche. Parmi eux, un effort immobilier sans ont fortement
1 000 000
progressé
précédent de 2008
à travers à 2009 (3,7
les partenariats %) privés
publics et les en
projections
faveur
800 000 1 000 000
Résidences Privées
prévoient une augmentation du nombre
de l’immobilier universitaire : 238 M d’euros en 2011. d’étudiants de +
6,8 % d’ici à 2019.
600 000 Par ailleurs, l’insuffisance quantitative et qualitative amène les
400 000
pouvoirs Enpublics
2003, leà Rapport
renouveler les différents dispositifs
Gouvernemental Anciaux 1 fipermettait
scaux
pour encourager
d’identifierlaun
construction privée.
besoin sur 10 ans de :
200 000 300 000
Résidences Collectives  7 000 réhabilitations par an
0  5 000 constructions nouvelles par an
Sources : Rapport Jean-Paul Anciaux - Février 2008
Ministère de l’Enseignement et de la Recherche

Sur cette jeune population, près de 6 étudiants sur 10 vivent hors du foyer fiscal et disposent de moyens
limités.

5
En avril 2011, lors de la Conférence nationale sur le logement étudiant, Valérie Pécresse a fait état d’un bilan
insuffisant dont les chiffres illustrent une demande en pleine croissance mais une offre en déclin : 44000
chambres livrées depuis 2007 pour un objectif de 680 000 pour 2020.

Pour satisfaire les quelques 1,4 million d’étudiants amenés à rechercher un logement chaque année, les
résidences privées s’avèrent donc une solution indispensable.
Une alternative soutenue par l’Etat qui alloue des moyens supplémentaires (238 M d’euros en 2011) à
travers les partenariats publics privés en faveur de l’immobilier universitaire.

LES ATOUTS
Cet investissement est par ailleurs particulièrement accessible : les logements étant de
petite taille, vous pouvez investir avec une épargne mensuelle réduite.

LES PRECAUTIONS

Gardons tout de même à l’esprit que les résidents sont des étudiants
et que ceux-ci ont des besoins précis. Certaines précautions restent à
prendre avant d’investir :

L’emplacement : Privilégiez les résidences proches des campus ou du

cœur des villes universitaires

En 2006, 12 millions de jeunes entre 15 et 29 ans vivaient en France

métropolitaine. Entre 18 et 24 ans, les jeunes faisant des études
supérieures ou en début de vie active se concentrent dans les grandes
villes. Trente d’entre elles regroupent les trois quarts des étudiants de
métropole.

6
LA SURFACE Choisissez un lot de petite surface, fonctionnel et équipé (espace de travail, kitchenette
et salle de bain). Si vous optiez pour une grande surface, faites-le dans un esprit de colocation.

LES SERVICES Pensez que le résident est étudiant, les services qui l’attirent ou le fidélisent doivent être
fonctionnels (accueil, laverie, ménage, connexion Internet, salle de sports, salle de réceptions).

LA RENTABILITÉ LOCATIVE Attendez une rentabilité locative moyenne de l’ordre de 4% avec un

taux d’occupation de la résidence de 75% environ pour être assuré de percevoir des revenus locatifs dans
la durée.

LE BAIL COMMERCIAL L’investisseur que vous êtes, s’engage par bail commercial à louer son bien
meublé en confiant la gestion à l’exploitant. Pensez dans le bail à prendre connaissance de la répartition
des charges pour les gros travaux, les travaux d’entretien et le remplacement du mobilier.

LA RESIDENCE DE TOURISME
DEFINITION

La résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une
exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou
d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, proposé à la location pour une
occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.
Les résidences de tourisme sont classées de 1 étoile à 4 étoiles. La décision finale de classement est prise
par arrêté du préfet, après avis de la Commission départementale de l’action touristique.

COMMENT DIFFÉRENCIER « HÔTEL » ET « RÉSIDENCE DE TOURISME » ?

Les services rendus par les hôtels sont plus étendus que ceux des résidences de tourisme notamment les
petits déjeuners quotidiens et entretien des chambres quotidien, fourniture de linge de toilette. Les unités
d’habitation des résidences doivent être équipées d’une cuisine ou d’un coin cuisine et d’un sanitaire privé.
L’homogénéité des unités d’habitation exigée des résidences ne l’est pas pour les hôtels.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur le tourisme de juillet 2009, un tel établissement doit présenter une
capacité d’accueil minimale de 100 lits (sauf dérogation).
Pour être classé, il faut également que le bail commercial de l’exploitant concerne au moins 70% des
logements. Pour être éligibles au dispositif de défiscalisation Bouvard, les résidences de tourisme (chalets
de montagne, studios de bord de mer, etc.) doivent être classées au plus tard dans les douze mois de leur
mise en exploitation.
7
La clientèle des résidences est majoritairement française (75 % en moyenne, selon les périodes
LElaMARCHÉ
et localisation). La complémentarité des différents pays d’origine de la clientèle permet
de lisser le taux d’occupation sur toute l’année :
Le marché des résidences de Tourisme est fleurissant. En effet, la France se révèle être l’une des
en saison, cela
destinations,
„ permet
sinon de renforcertouristique
la destination le taux d’occupation
N°1 dansen le complément
monde. de la clientèle française
Unhors
„ rangsaison,
qui attire une forte
la diversité fréquentation
des calendriers de touristes
de vacances chaque
scolaires année,
permet faisant croitre
d’accueillir ainsi le besoin
des touristes
d’accueil
sur desetpériodes
de logements dédiés : 76,8
correspondant aux millions
« ailes dedesaisons
touristes étrangers en 2010 ont choisi la France comme
» françaises
destination principale (devant les Etats Unis 59,9
100 % n clientèle millions et l’Espagne 52,2 millions).
française De plus, un léger allongement des voyages a permis
n clientèle une croissance notable du nombre de nuitées par
80 % étrangère
rapport à 2009.
60 %
90 % 65 % 80 % 85 % En tant qu’investisseur, tout propriétaire d’un logement
dans une résidence de tourisme doit le donner en location
40 %
pour une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de la
résidence. Celui-ci se charge de trouver des locataires,
20 %
de recouvrer les loyers et d’entretenir la résidence. Le
propriétaire est ainsi totalement déchargé de la gestion
source :
0% 10 % 35 % 20 % 15 % de son bien et perçoit les revenus locatifs. À l’échéance du
snRT - KPMG,
ÉTÉ HIVER ÉTÉ HIVER L’industrie hôtelière
MONTAGNE LITTORAL française (2010)
bail initial (9 ans), le propriétaire peut renouveler ce bail ou
revendre son bien ou en récupérer la jouissance.
(Source DGIS - Bilan du tourisme en 2010 - Juillet 2011)

TYPOLOGie de LA cLienTèLe Typologie de la clientèle en résidence

de Tourisme Vacances
Le type de logements proposé par les résidences de tourisme
LES ATOUTS
est particulièrement adapté aux familles de par leurs superficies, seniors
Vous pouvez également profiter vous-même
leurs équipements (kitchenette) et leurs politiques tarifaires à de votre bien comme 10d’une
% résidence
clientèle
secondaire
la semaine. et passer
cette typologie quelques
de clientèle peutjours
mêmedereprésenter
vacances en bord de Affaires
mer ou en montagne. Cette
20 %
90 % de possibilité
l’occupation d’occupation personnelle
en période de vacances pour
scolaires sur vous ou vos proches, dont la durée oscille
certainesgénéralement
zones fortemententre 3 à 5 semaines par an, doit faire l’objet d’une condition spécifique
touristiques.
dans le bail commercial.
Autres
20 % Famille
50 %

source : snRT
dossier de presse juin 2011
LES PRECAUTIONS

Ne négligez cependant pas de miser sur des valeurs sûres et de prendre quelques précautions au préalable.

L’environnement, notamment, est primordial ; il sera le gage d’un bon taux de remplissage. Pour une
station de sports d’hiver, choisissez un emplacement au pied des pistes, à proximité des commerces,
services et infrastructures de qualité. L’enneigement n’étant jamais garanti, évitez les basses altitudes.
Si vous préférez la mer, l’emplacement de la résidence doit permettre d’accéder facilement et rapidement
aux plages et au littoral, à pied ou par transports.

Par ailleurs, le classement est d’une grande importance. Il s’agit d’un Label délivré par le ministère
du Tourisme, valable cinq ans. Le bail commercial conditionne aussi l’avenir de votre investissement.
Prenez acte de la répartition des taxes et charges (travaux, entretien, remplacement du mobilier, remise
en état de locaux ou encore les parties communes).
N’oubliez pas qu’un bail commercial ne peut se rompre sans payer d’indemnités à l’exploitant.
Concernant sa rentabilité locative, ce type de logement n’étant pas occupé en permanence vous ne
pouvez en attendre la même rentabilité locative qu’un logement dont le taux d’occupation serait plein. Vos
exigences de rentabilité doivent se situer entre 3 et 4%.

8
LES RESIDENCES D’AFFAIRES
DEFINITIONS :

Les résidences d’affaires sont des logements « prêts-à-vivre » :

Dans un contexte économique propice à l’événement et aux déplacements professionnels, les résidences
d’affaires, gérées par un exploitant, apparaissent comme une alternative à l’hôtellerie classique et
traditionnelle.
Afin de répondre aux besoins des hommes d’affaires, elles sont situées en centre-ville ou dans les quartiers
d’affaires et se composent d’appartements de différentes tailles.
Il s’agit de logements « prêts-à-vivre » avec salle de bain et cuisine équipées pour recevoir une clientèle
exigeante qui apprécie le confort. Pour obtenir le statut de résidences avec services, elles doivent proposer
au moins 3 des 4 services suivant :
 Accueil et réception,
 Petit-déjeuner,
 Fourniture de linge,
 Ménage des logements.

Ces résidences sont desservies par les transports en commun. Elles proposent aussi un panel assez complet
de services adaptés aux demandes de sa clientèle notamment internet en Wifi, espaces de travail, salles de
réunion ou de séminaire, services de réservation de taxi, de restaurant, de spectacles, de billets d’avion ou
de train, du personnel bilingue, etc.

Grâce à une clientèle fidèle, composée notamment d’entreprises qui prennent des engagements annuels
sur une ou plusieurs résidences, les taux d’occupation sont élevés. Ce taux est même parfois amélioré
lorsque les gestionnaires de ces résidences choisissent de combiner clientèle d’affaires et touristes
classiques, séjournant en ville.

LE MARCHÉ

Le tourisme d’affaires est une composante importante du tourisme en France. Sur les 15 millions de clients
de résidences de tourisme, les businessmen représentent une part de 20%. Par conséquent, le marché
des résidences d’affaires se veut dynamique et s’avère une opportunité intéressante pour les investisseurs.

La clientèle « affaires » occupe une place non négligeable dans la clientèle totale des résidences de tourisme,
toutes destinations confondues.
Le tourisme d’affaires représente 30 % du nombre de nuitées totales en résidences de tourisme.
Cette clientèle est attirée par des services adaptés : réception 24h/24, salles de séminaires, téléphone, fax,
accès internet, réservation de spectacles…

9
Chiffres-clés du tourisme d’affaires en France
 3,1 millions de voyageurs d’affaires
 53 millions de nuitées
 3,7 nuitées en moyenne pour un séjour
 8,46 milliards d’euros dépensés sur le marché « affaires »
 80 parcs d’expositions (1 800 000 m2 de surface d’exposition)
 120 centres de congrès représentant une capacité totale de 147 000 places.
 1500 hôtels spécialisés équipés de salles pour conventions, expositions

A noter également que la France occupe la 1ère place en Europe pour ses équipements de congrès et pour
le nombre de congrès accueillis.

LES PRECAUTIONS

Le marché du voyage d’affaires est un élément important du tourisme urbain. De ce fait, les résidences
d’affaires avec services se développent comme alternative à l’hôtellerie classique dans le centre-ville
et dans les pôles économiques. Investir dans ce type de logement peut présenter de réels avantages, à
condition de préparer son projet en amont.

La rentabilité des résidences d’affaires repose sur un bon emplacement géographique. Le taux de
rendement proposé par les différents programmes d’investissement oscille entre 3% et 4,5%.

Les hommes d’affaires et cadres d’entreprise qui séjournent dans des résidences d’affaires plutôt que dans
des hôtels recherchent à la fois confort, autonomie et cadre de vie agréable.
Si vous décidez d’investir dans ce type de logement, vous devrez vous assurer que le bien immobilier
répond à ces exigences.
Aussi, épluchez la liste des services. Il est important que les services proposés permettent à la clientèle
d’hommes d’affaires de se sentir comme chez elle. Service d’accueil avec des horaires étendus, conciergerie,
service de réservation (taxi, restaurant, billets, etc.), personnel bilingue, connexion Wifi sont autant
d’éléments qui doivent vous aider à faire votre choix. Sans oublier les salles de réunion et les places de
parking en nombre suffisant pour leur permettre d’organiser leurs rendez-vous professionnels.

Côté logements, visez des appartements spacieux, au-dessus des 25m² pour que les hommes d’affaires
s’y sentent à leur aise. Qu’il s’agisse de la télévision, de la décoration, de la literie, des équipements de la
salle de bain et de la cuisine, misez sur la qualité, l’esthétisme et fuyez les premiers prix. La climatisation est
souvent appréciée. Les appartements proposés doivent être de taille différente pour répondre aux besoins
des clients.

Préférez un exploitant de renom, vérifiez son taux de remplissage ou son volume de résidences gérées.
L’expérience et la fiabilité de celui-ci seront un gage de fiabilité.

10
LES RESIDENCES EHPAD
(ETABLISSEMENTS D’HÉBERGEMENT POUR PERSONNES AGÉES (DÉPENDANTES))

DEFINITION

L’article L312-1 du Code de l’Action Sociale et des Familles en pose une définition règlementaire : les EHPA/
EHPAD sont « des établissements avec services qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à
domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion
sociale ». Ces lieux de vie médicalisés répondent donc à une réglementation très précise du secteur
médico-social.
Les maisons de retraite médicalisées disposent d’un personnel paramédical disponible en permanence
pour les résidents. De plus, des professionnels médicaux sont présents de manière plus ou moins
permanente, notamment pour assurer les gestes les plus fondamentaux et soigner les personnes qui le
nécessitent. Selon les établissements, médecins, infirmières et aides-soignantes viennent régulièrement de
l’extérieur ou travaillent en interne au sein de la maison. Un suivi est donc assuré pour tous les pensionnaires.

Par ailleurs, les maisons de retraite médicalisées, à l’image de leurs homologues non médicalisées, offrent
à leurs pensionnaires un hébergement en pension complète, mettant à leur disposition des soins, une
assistance paramédicale, les repas et les chambres individuelles ainsi que des loisirs au quotidien visant
à aider les personnes âgées à conserver leur autonomie le plus longtemps possible. Animations en tous
genres - gymnastique douce, ateliers mémoire ou artistiques - sont autant d’activités qui viennent ponctuer
la vie des pensionnaires qu’ils soient valides, semi-valides, invalides à 100% et même désorientés.

Pour finir, les maisons de retraite médicalisées proposent différents types de prestations dites de confort,
c’est à dire non essentielles à la vie et à la survie des personnes mais essentielles au bien-être : de la
blanchisserie au salon de coiffure, les prestations ainsi que leur tarifs varient d’une maison de retraite
médicalisée à l’autre.
Les maisons de retraite médicalisées ne sont finalement pas bien différentes des autres types de maisons de
retraite, la seule prestation supplémentaire résidant dans les soins médicaux qui peuvent y être prodigués.

Dans le cadre de la loi de financement de la sécurité sociale de 2012, la réforme de la tarification des EHPAD
est maintenue. Cette tarification est fixée par une convention tripartite signée entre l’établissement
d’accueil, le Conseil Général et le préfet ou la DDASS (la Direction Départementale des Affaires
Sanitaires et Sociales).
Un certain nombre de points concernant le fonctionnement de l’établissement sont soumis à des
conditions établies par la convention tripartite. En effet, cette dernière définit les modes de financement
de l’EHPAD sur le plan budgétaire, la qualité de prise en charge des personnes âgées dépendantes, les
objectifs d’évolution de l’établissement ainsi que ses modalités d’évaluation.

11
LE MARCHÉ

LES EHPAD : UN MARCHÉ EN PLEINE CROISSANCE

Le 5 avril 2012, le groupe de travail sur les perspectives démographiques et financières de la dépendance,
mis en place par Roselyne Bachelot pour préparer la réforme sur le sujet présageait que le nombre
de personnes dépendantes pourrait doubler d’ici 2060 (sont considérées comme dépendantes les
personnes bénéficiaires de l’allocation APA). Concrètement, si la France comptait en 2010 1,15 million
de personnes dépendantes, elle devrait en dénombrer 2,3 millions en 2060.

Autant de personnes qu’il faut et faudra héberger dans des structures adaptées, qui déjà aujourd’hui,sont
en nombre très insuffisant pour répondre à la demande. Les EHPAD représentent donc un marché plein
d’avenir.

Le développement des EHPAD répond

à un besoin démographique constant,
marqué par une durée de vie qui
s’allonge et une population qui tend à
vieillir. 50% de personnes dépendantes
en plus sont attendues en 2040. A
l’horizon 2020, ce sera un besoin de
200.000 places supplémentaires en
EHPAD qu’il faudra combler.

Concernant la rentabilité de
votre investissement, visez une
rentabilité locative comprise entre 4
et 5% : la rentabilité de votre projet
d’investissement s’évalue en fonction
du taux d’occupation et du prix de la
journée.

LES ATOUTS
Etudiez bien sur, les conditions de prise en charge des personnes âgées et portez un
intérêt tout particulier au projet social de l’exploitant, sa pertinence, sa sincérité. Une
unité spécifique pour les seniors souffrant de la maladie d’Alzheimer peut constituer
un atout pour votre projet d’investissement en EHPAD.

12
 DE PLUS EN PLUS ÂGÉE
L E S PA P Y- B O O M E R S
À LA RETRAITE
LES RESIDENCES SENIORS
La pyramide des âges de la population française laisse
apparaître un vieillissement de la population,
DEFINITION
comme dans tous les pays occidentaux.
AvantLa toute chose, ilpartie
plus importante la populationles résidences pour seniors des EHPAD (Etablissement
fautdedistinguer
active est constituée
d’hébergement de baby-boomers
pour personnes âgées dépendantes). Les premières sont constituées de logements
d’après guerre
indépendants (1946-1973)
privés classiquesquinon médicalisés et s’adressent à des personnes âgées qui n’ont pas
arrivent
à l’âge de la retraite aujourd’hui.
de gros problèmes de mobilité ni de santé. Il s’agit pour eux d’une nouvelle résidence principale. Les
seconds sont des maisons de retraite médicalisées avec un personnel de santé, encadrées par des
schémas gérontologiques départementaux.

Le concept de résidences services est encore novateur en France. En avançant dans l’âge, certaines
personnes choisissent de vivre dans une résidence pour seniors. Un choix qui n’est pas dicté par la perte
L A P O P U L AT I O N
d’autonomie ou par de gros problèmes de santé mais par le désir de vivre dans un environnement plus
DES SÉNIORS
adapté à leurs besoins.
EN FRANCE
Généralement composés en villages, ces appartements et maisons sont conçus pour y accueillir des
personnes pouvant avoir des difficultés à marcher ou se déplaçant en fauteuil-roulant.
Tous cesLes séniors ensont
logements France représentent
donc spécifiquement équipés afin de faciliter la mobilité et garantir une sécurité
actuellement 20% de la population
optimale du cadre de vie (espaces fermés, française,
avec gardien ou concierge.)
soit 12.5 millions de personnes.
En 2035, la population
Le regroupement des séniorspermet au-delà du
de ces habitations
sentiment de sécurité, de créer
représentera 32.8% de la population convivialité,
totale.
une certaine Pyramide des âges en 2005 et 2030
une atmosphère propice à l’échange, un cadre de vie Âge
agréable, alliant confort et bien-être. Hommes
2005
100 Femmes
2005
2030 90 2030

Elles sont
35.00principalement
% situées dans des lieux privilégiés, 80
bénéficiant de la proximité des services et commerces 70
s 30.00 %
locaux. Elles répondent ainsi à une forte demande en
60
proposant
25.00 % un concept innovant, pratique et sécurisant

pour les20.00 %
personnes âgées, véritable remède contre 50

l’isolement des personnes. Un grand nombre d’entre elles 40

se retrouvent
15.00 %
seules (50% des femmes de plus de 70 ans). 30
10.00 %
20
De plus, la majorité des services disponibles sont
optionnels
5.00 %
(ménage, demi-pension, pension complète, 10

balnéothérapie…),
0.00 % permettant ainsi à chaque résident 500 400 300 200 100
0
0 0 100 200 300 400 500
2000 2015 2035
d’accéder à ce type
20.6d’hébergement,
% 25.3 % quelles que
32.8soient
% ses Population en milliers
ressources.
Source : INSEE

13
LE MARCHÉ

Avec l’évolution des mœurs (éclatement des familles, augmentation des distances parents-enfants…), de
plus en plus de personnes âgées, souvent célibataires ou veufs (ves), souffrent de solitude ou d’éloignement
La pyramide des âges de la population française laisse apparaître un vieillissement de la population,
comme dans tous les pays occidentaux.

Aussi, le marché des résidences de services pour seniors offre une visibilité à long terme :
Actuellement 17% des Français ont plus de 65 ans.
En 2030, cette même catégorie d’âge représentera 20% la population selon l’Insee.

A cela s’ajoute une pénurie d’hébergements adaptés face à une demande croissante. Après le déséquilibre
démographique et l’allongement de la durée de vie, c’est le troisième facteur, véritable tendance de fond,
qui participe à la croissance de la demande de résidences adaptées.

Les résidences séniors (ou RPA : Résidence pour Personnes Âgées) s’adressent tout particulièrement aux
personnes agées de 60 à 80 ans à la recherche d’un espace de vie avec services mais sans besoins médicaux.

En privilégiant un emplacement stratégique, répondant à un besoin local, la rentabilité de l’opération

sera assurée (4 – 4.5%), et notamment dans la durée : comme précédemment exprimé, les résidences
médicalisées ne répondent pas aux besoins de cette population encore mobile et en recherche d’un
confort.

LES ATOUTS
En plus de vous constituer un patrimoine immobilier pérenne, ce bien génère des
revenus locatifs sur toute la durée du bail. Au terme de celui-ci, vous pouvez renouveler
le bail et bénéficier d’un complément de revenus pour votre retraite ou envisager
d’habiter le bien acquis.

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 LES SOLUTIONS POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE SERVICE
INVESTIR EN LOUEUR MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP)
LE STATUT LMP, MODE D’EMPLOI

Vous avez sans doute déjà entendu parler de LMP sans savoir de quoi il retournait. Derrière ce sigle se
cache le «Loueur en Meublé Professionnel». Il s’agit d’un statut fiscal avantageux pour les particuliers qui
ont investi dans des biens immobiliers neufs ou anciens destinés à une location en meublé, comme une
résidence de tourisme, d’affaires, étudiante ou même un établissement d’hébergement pour personnes
âgées dépendantes (EHPAD).
Ce statut ne dépend pas du régime foncier habituel mais de la catégorie des bénéfices industriels et
commerciaux (BIC).

Pour obtenir cette qualité, il faut remplir quatre conditions :

 Être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
 Générer chaque année plus de 23 000 euros de recettes (TTC),
 Avoir des recettes qui excèdent 50% des revenus du foyer fiscal (y compris les pensions de retraite).
 Tenir une comptabilité sincère, complète et régulière permettant de justifier les résultats déclarés
ainsi que se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les
entreprises. La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur la 2031 dont le résultat est reporté
sur la 2042C au régime BIC professionnel réel normal ou réel simplifié.

LES AVANTAGES DU STATUT LMP

Le statut LMP offre en outre plusieurs avantages :

 Bénéficier d’une couverture sociale.
 La récupération de la TVA (20%) : l’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence
de services si le bien est neuf (VEFA - taux T.V.A. à 20%) ou déjà en exploitation (Régime de la
TVA sur marge). Il faudra conserver le bien au moins 20 ans et que la résidence propose trois des
quatre services suivants pour être éligible à la récupération de la TVA : réception de la clientèle,
fourniture de linge de maison, entretien régulier des parties communes et privatives et/ou le
petit-déjeuner. Vous devez par ailleurs reverser la TVA acquise sur l’encaissement des loyers (à
7%).
 La défiscalisation des loyers perçus selon le montage,
 L’exonération d’impôts sur les plus-values de cessions d’actifs, si cette activité est exercée
depuis au moins cinq ans et si les recettes ne dépassent pas 90 000 euros (TTC).
 A cela s’ajoutent l’exonération d’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) s’il s’agit de l’activité
principale, la cotisation de trimestres de retraite complémentaires ou encore des allègements de
droits de succession, si les recettes sont supérieures à 23 000 euros et si le montant des revenus
nets provenant de l’activités sont supérieurs à 50% des revenus d’activité du foyer fiscal et s’il est
l’activité principale d’un des membres du foyer.
Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine, avec un bon rendement, faiblement imposable,
réduire votre ISF, préparer votre retraite ou faciliter la transmission de votre patrimoine, le
LMP est donc peut-être fait pour vous.
15
LES AVANTAGES FISCAUX

Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte :

 Les recettes (loyers perçus).
  L’ensemble des charges engagées pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation,
charges de copropriété, taxes foncières et professionnelles, frais de comptabilité, les charges
sociales).
  Les intérêts d’emprunt (honoraires, frais de dossier, droits d’enregistrement, commissions,
expert-comptable).
  Les amortissements de l’immobilier (4% de l’investissement sur 25 ans) et du mobilier (20%
de l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à condition de ne pas engendrer un
déficit imputable sur le revenu global et de ne pas excéder le montant des loyers diminué des
autres charges afférentes aux bien loués. Les amortissements non déduits sont reportables
sans limitation de durée et s’imputeront des bénéfices futurs. Ils permettront alors de générer
des revenus non fiscalisés. Attention le terrain n’est jamais amortissable.

LE STATUT LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le régime du «Loueur en MeubléNon Professionnel» (LMNP) concerne les contribuables pour qui la
location de logements meublés n’est pas une véritable activité professionnelle, contrairement aux loueurs
en meublé professionnels (LMP).

Pour obtenir ce statut, certaines conditions doivent être remplies:

 Le revenu locatif annuel tiré de la location en meublé se place sous le seuil de 23.000 euros par an.
 L’activité représente moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
 Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant
que loueur en meublé professionnel.
A noter : les revenus du patrimoine (dividendes, coupons par ex.) et revenus fonciers (location
nue, SCPI par ex.) ne sont pas considérés comme des revenus d’activité.
 Tenir une comptabilité sincère, complète et régulière permettant de justifier les résultats déclarés
ainsi que se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les
entreprises, est primordial. La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur la 2031 dont le résultat
est reporté sur la 2042C au régime BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.
16
LES AVANTAGES FISCAUX

Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte :

 Les recettes (loyers perçus)
 L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (Entretien et réparation,
charges de copropriété, taxes foncières et professionnelles, frais de comptabilité, frais d’actes,
frais de dossiers, de garantie, les charges sociales).
 Les intérêts d’emprunt
 Les amortissements de l’immobilier (4% de l’investissement sur 25 ans) et du mobilier (20% de
l’investissement pendant 5 ans) peuvent être déduits à condition de ne pas engendrer un déficit
imputable sur le revenu global et de ne pas excéder le montant des loyers diminué des autres
charges afférentes aux biens loués
 Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée et s’imputeront des
bénéfices futurs. Ils permettront alors de générer des revenus non fiscalisés. Attention le terrain
n’est jamais amortissable.
 Sous réserve de conserver son bien au moins 20 années, l’investisseur récupérera la TVA dans le
cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) si le bien est neuf (VEFA) ou
déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge).

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-
values immobilières et non pas au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en
meublé professionnel. Les immeubles acquis sont donc totalement exonérés de plus-values immobilières
au bout de 30 ans depuis le 1er février 2012.
Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF (Impôt de
Solidarité sur laFortune).

Un investissement qui privilégie le long terme :

La particularité du Loueur est que l’on génère des dotations aux amortissements, qui sont utilisées chaque
année pour réduire les bénéfices à zéro, et ainsi éviter de payer de l’impôt sur ces bénéfices durant environ
30 ans, le temps que ces dotations soient entièrement épuisées.
La LMNP s’appuie donc sur une philosophie différente du Scellier ou de la LMNP option Scellier (Censi
Bouvard) : ne cédez pas forcément aux gains fiscaux rapides des premières années et posez-vous la
question suivante : sur une période globale de 30 ans, vaut-il mieux gagner sur son impôt durant les neuf
premières années (à hauteur de 10 000 euros), ou bien ne pas en payer durant les 30 années entières sur
les revenus locatifs correspondants ?

17
INVESTIR EN CENSI-BOUVARD
La loi Bouvard (ou Censi-Bouvard), regroupe les avantages de la location LMNP avec l’avantage fiscal du
Scellier. Le dispositif Bouvard vous permet ainsi d’investir dans une résidence de services pour en retirer
des avantages fiscaux non négligeables : en particulier l’éligibilité à une réduction d’impôt de 11% du prix
d’acquisition du bien immobilier (hors taxes).

Les logements concernés

Les logements éligibles au dispositif Bouvard sont des résidences de services.
Par résidence service, on entend :
 Résidence étudiants
 Résidence de tourisme classée
 Résidence avec services pour les personnes âgées ou handicapées
 Résidence médicalisée
Depuis le 1er janvier 2012, la réduction d’impôt pour les logements acquis (à compter du jour de la
signature de l’acte authentique chez le notaire) est de 11% du prix de revient du bien. Le prix de revient
du logement correspond au prix d’acquisition hors taxes, majoré des frais afférents à l’acquisition tels que
les honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et autres.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans équitablement. Si votre impôt est inférieur à la réduction
d’impôt Bouvard, le solde peut en être reporté sur l’impôt des six années suivantes.
La réduction d’impôt est toutefois plafonnée : le prix de revient du logement ne peut dépasser 300 000 euros.
De même, les avantages de la loi Bouvard sont soumis au plafonnement des niches fiscales, à 10 000 euros.

Pour obtenir ce statut, certaines conditions doivent être remplies:

 Tenir une comptabilité sincère, complète et régulière permettant de justifier les résultats déclarés
ainsi que se soumettre à l’ensemble des obligations et comptables des entreprises.
 La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur une 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C
au régime des BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.
 La location du bien immobilier ne peut pas constituer votre activité professionnelle. En d’autres
termes, vous exercez l’activité dans le cadre non professionnel, selon le statut LMNP (Loueur en
meublé non professionnel) et non LMP (Loueur en meublé professionnel).
 Pour bénéficier des avantages de cette loi, le logement en location doit être obligatoirement meublé.
Il doit être loué à l’exploitant de la résidence de service pour une durée minimale de neuf ans.
 La location doit être effective dans les douze mois après l’achèvement de la résidence.
 Enfin, le logement ne peut pas être démembré

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AVANTAGES FISCAUX

 Le résultat fiscal est déterminé en prenant en compte :

 Les recettes H.T. (loyers perçus)
 L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et
réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de garantie sur prêt,
frais de dossiers ...).
 Les intérêts d’emprunt déductibles en totalité.
 Les amortissements de l’immobilier (4% de l’investissement H.T. sur 25 ans) et du mobilier (20%
de l’investissement H.T. sur une durée de 5 ans) pour la partie du prix de revient supérieure à
300 000€ HT/Hors meubles peuvent être déduits dans la limite d’un plafond égal à la différence
entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.
 Le montant de cet amortissement est imputable lorsque l’activité est bénéficiaire. Pendant la
période de déficit, ils sont réputés différés. Ils viendront s’imputer des bénéfices, lorsque l’activité
sera bénéficiaire, et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés (sur la partie du prix
de revient supérieure à 300 000 €).
Attention la valeur du terrain n’est jamais amortissable.

Réduction d’impôt
 11 % sur le prix de l’immobilier hors taxes pour les acquisitions au sein de résidences de services
présentant une utilité économique ou sociale : résidence étudiante, EHPAD, résidence sénior
bénéficiant de l’agrément « qualité », résidence de tourisme classée sur une durée de 9 ans à
raison de 1/9ème par an pour les opérations réalisées en 2011 et 2012 .
 Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt
à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logement pour une assiette fiscale retenue à hauteur
de 300 000 € HT/ Hors meubles.
 Lorsque la réduction est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, l’excédent peut être imputé
sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.
 L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de la déclaration d’achèvement des travaux ou
l’année d’acquisition si elle est postérieure.
 Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales
(durée minimum de location : 9 années).

Récupération de la TVA
L’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services si le bien est neuf (VEFA - taux
T.V.A. à 20%) ou déjà en exploitation (Régime de la TVA sur marge).
Il faudra que la résidence propose trois des quatre services suivants pour être éligible à la récupération de
la TVA : réception de la clientèle, fourniture de linge de maison, entretien régulier des parties communes et
privatives et/ou le petit-déjeuner et que vous conserviez votre bien au moins 20 ans.
Vous devez par ailleurs reverser la TVA acquise sur l’encaissement des loyers (à 7%).

19
 PARLONS DE VOUS !
QUELLES SONT VOS ATTENTES, VOS PROJETS, VOS AMBITIONS, VOS PRIORITÉS ?

Vous souhaitez réduire votre imposition ?

Vivre une retraite plus sereine mais en la préparant dés maintenant ?
Vous constituer un patrimoine à transmettre ?

NOUS RÉPONDONS À VOS QUESTIONS ET

VOUS ACCOMPAGNONS DANS VOTRE RÉFLEXION ET DÉMARCHE !

LES BONNES QUESTIONS À SE POSER

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