1.

Reconnaissance du chiffre d’affaires

Avant :
• Le chiffre d’affaires pouvait être comptabilisé dès la signature du contrat de réservation ou à la
remise des clés.
• Cette méthode permettait une reconnaissance anticipée, parfois sans sécurité juridique.
Après :
• Le NPCSI impose de reconnaître le chiffre d’affaires uniquement à la signature de l’acte de
vente définitif, constaté devant un professionnel (notaire, adoul…).
Exemple :
• Réservation en janvier avec avance de 20 %, acte notarié signé en juillet.
• Avant : chiffre d’affaires reconnu en janvier.
• Après : chiffre d’affaires reconnu en juillet.

2. Reconnaissance des bénéfices : méthode à l’avancement

Avant :
• Les bénéfices étaient généralement comptabilisés à la fin du projet, après l’achèvement total.
• Ce traitement ne reflétait pas toujours la réalité économique quand les travaux étaient étalés
sur plusieurs exercices.
Après :
• Le NPCSI autorise une reconnaissance progressive des bénéfices via la méthode à
l’avancement, en fonction de l’état d’achèvement technique du projet.
Exemple :
• Projet de 10 M MAD sur 2 ans.
• En fin d’année 1, 60 % des travaux sont réalisés.
• Reconnaissance de 60 % du bénéfice estimé.
Impact CAC :
• Vérification de la méthode d’avancement utilisée (technique, physique, ou autre).
• Exiger des documents justificatifs (PV, photos, rapports techniques).

3. Stocks spécifiques : définition des produits intermédiaires

Avant :
• Les produits intermédiaires n’étaient pas bien définis.
• Les terrains acquis ou en cours d’aménagement étaient comptabilisés de manière hétérogène,
parfois confondus avec les produits finis ou les immobilisations.
Après :
 • Le NPCSI introduit la notion de produits intermédiaires spécifiques :
o Terrains viabilisés,
o Projets validés avec autorisation,
o Permis de construire obtenu dans un délai de 5 ans.
Exemple :
• Une entreprise détient un terrain brut acheté en 2022.
• En 2024, elle obtient le permis de construire.
• Le terrain devient un produit intermédiaire dans les stocks à partir de cette date.
Impact CAC :
• Contrôle du respect des critères pour passer en produit intermédiaire.
• Vérification de la validité des autorisations et du délai de 5 ans.

4. Ventilation obligatoire des stocks par nature de coût

Avant :
• Les stocks étaient enregistrés globalement, sans ventilation détaillée.
• Aucune codification obligatoire n’était imposée.
Après :
• Le NPCSI exige une ventilation précise des coûts par nature, avec codification standardisée :
o ...01 : terrains,
o ...02 : études,
o ...03 : travaux,
o ...04 : frais financiers, etc.
Exemple :
• Projet dont le stock est ventilé :
o 3 M MAD terrains (01),
o 500 k études (02),
o 6 M travaux (03).
5. Tableau C7 de l’ETIC : ventilation des charges financières
Avant :
• Le tableau C7 mentionnait essentiellement les avances attributaires, sans distinguer
clairement la part des charges financières par projet.
• Ce manque de précision limitait la lisibilité financière des projets.
Après :
 • Le NPCSI impose une répartition détaillée des charges financières dans le tableau C7 de
l’État des Travaux d’Inventaire Complémentaire (ETIC), par projet.
Exemple :
• Un promoteur gère 3 projets.
• Avant : les intérêts globaux de 900 k MAD sont affichés en bloc.
• Après : ils sont ventilés comme suit :
o Projet A : 300 k MAD
o Projet B : 400 k MAD
o Projet C : 200 k MAD
Frais liés aux terrains : traitement différencié
Avant :
• Les frais engagés pour des terrains (études, viabilisation, etc.) n’étaient pas toujours
distingués du coût d’acquisition du terrain ou bien passés directement en charges.
• Pas de ligne claire entre ce qui est à capitaliser ou à comptabiliser en charge.
Après :
• Le NPCSI distingue clairement deux situations :
1. Terrain acquis définitivement → Les frais liés sont capitalisés (inclus dans le coût du
terrain).
2. Terrain non encore acquis (ex. option, promesse de vente) → Les frais sont
comptabilisés en charges, sauf si un droit certain est établi.
Exemple :
• Une entreprise engage 200 000 DH d’études pour un terrain :
o Si le terrain est acquis définitivement → les 200 000 DH sont capitalisés.
o Si le terrain est juste sous promesse → les 200 000 DH sont passés en charges, sauf
justification solide.
Méthode d’inventaire : généralisation du mode permanent
Avant :
• Les entreprises utilisaient soit la méthode d’inventaire intermittent, soit le mode permanent
selon leurs capacités internes.
• L’inventaire intermittent ne permettait pas un suivi précis des coûts en temps réel.
• Aucune obligation spécifique dans le secteur immobilier.
Après :
• Le NPCSI impose l’inventaire permanent renforcé, avec les caractéristiques suivantes :
o Suivi en continu des quantités et des valeurs.
o Calcul du coût cumulé par projet.
 o Utilisation de comptes analytiques dédiés par projet (ex. par résidence ou
lotissement).

Exemple :
• Projet A :
o Avant : total des coûts ajusté en fin d’exercice (approximatif).
o Après : chaque facture (terrain, étude, travaux) est affectée directement et en continu
au projet A.
Subventions publiques : traitement et suppression du compte 442
Avant :
• Les subventions étaient comptabilisées dans :
o Le compte 442 "État - Subventions d’investissement", ou
o Le compte 4458 "État - Subventions affectées aux produits".
• Il n’y avait pas de distinction claire selon leur nature (avance ou subvention définitive).
• Parfois, ces subventions étaient directement intégrées au chiffre d’affaires ou déduites des
charges, ce qui pouvait fausser les résultats.
Après :
• Le NPCSI supprime le compte 442. Seul le compte 4458 est maintenu.
• Les subventions doivent désormais être comptabilisées comme des avances à solder,
jusqu’à ce que les conditions d’utilisation soient remplies.
• Elles sont neutralisées comptablement jusqu’à justification complète de leur emploi.
Exemple :
• Subvention de 2 M MAD reçue pour viabilisation d’un terrain.
o Avant : parfois intégrée immédiatement au produit.
o Après : enregistrée dans le compte 4458 comme avance à solder, et ne sera
transférée que sur preuve d’affectation conforme (ex. PV des travaux, validation des
dépenses éligibles).
Frais liés aux terrains : distinction entre charges et immobilisations
Avant :
• Les frais engagés pour les terrains (études, viabilisation, frais juridiques, etc.) n’étaient pas
toujours bien distingués.
• Certaines entreprises les capitalisaient automatiquement, d'autres les passaient en
charges.
• Il y avait une hétérogénéité dans le traitement comptable, ce qui rendait les comparaisons
difficiles.
Après :
 • Le NPCSI clarifie :
o Si le terrain est acquis : les frais engagés pour sa mise en état sont capitalisés (inclus
dans le coût du terrain).
o Si le terrain n’est pas acquis (ex. en cours de négociation ou de régularisation), les frais
doivent être passés en charges.
Exemple :
• Une société engage 200 000 MAD en frais de topographie et notaire pour un terrain :
o Si elle détient le terrain, ces frais sont ajoutés au coût du stock.
o Si elle ne l’a pas encore acquis, ils sont comptabilisés comme charges
d’exploitation.
Impact CAC :
• Le commissaire aux comptes doit :
o S’assurer de la propriété réelle du terrain avant toute capitalisation.
o Demander les titres de propriété ou compromis de vente.
o Vérifier le lien direct entre les frais et le projet concerné.

Méthode d'inventaire : distinction entre inventaire permanent et inventaire intermittent

Avant :
Les entreprises appliquaient des méthodes d’inventaire diverses sans toujours bien les ne
documenter ni les justifier. Certaines utilisaient l’inventaire permanent (mise à jour continue des
stocks), d’autres l’inventaire intermittent (comptage physique annuel), parfois sans cohérence avec
leur activité.
Cette disparité engendrait une variabilité importante dans la valorisation des stocks, limitant la
comparabilité des comptes d’une entreprise à l’autre.
Après :
Le NPCSI précise clairement :
• L’inventaire permanent doit être privilégié pour les stocks liés à l’activité immobilière afin
d’assurer un suivi précis des flux et une valorisation à jour.
• L’inventaire intermittent reste possible, mais doit être justifié et accompagné de procédures
rigoureuses de contrôle entre deux comptages physiques.
Exemple :
Une entreprise de promotion immobilière réalise un inventaire physique de ses matériaux une fois par
an (inventaire intermittent), mais tient un registre informatisé des entrées et sorties (inventaire
permanent).
Avec le NPCSI, elle doit privilégier l’inventaire permanent ou, si elle maintient l’inventaire intermittent,
justifier la méthode et s’assurer de contrôles internes stricts pour garantir la fiabilité des données
entre deux inventaires physiques.
Impact CAC :
Le commissaire aux comptes doit :
• Vérifier la méthode d’inventaire appliquée et sa cohérence avec la nature de l’activité.
• Contrôler la mise en place des procédures internes (relevés, suivi des flux, rapprochements).
• S’assurer que les stocks sont valorisés conformément à la méthode retenue, avec des
justificatifs fiables.
Méthode d’inventaire – PCSI
• On garde 2 méthodes d’inventaire :
o Inventaire permanent :
▪ Charges directes → directement dans les stocks pendant l’année
▪ Charges indirectes → ajoutées en fin d’exercice
o Inventaire intermittent :
▪ Toutes les dépenses passent d’abord en charges
▪ Stocks constatés seulement en fin d’exercice
• Codification :
o Chaque compte de stock a un compte spécial avec un « 9 » en 4ᵉ position
o Ce compte spécial sert à enregistrer les sorties de stocks
o Permet de garder le coût cumulé dans le compte principal
• Exemple simple :
o Charges directes = 1 000 000 MAD → ajoutées aux stocks
o Charges indirectes = 200 000 MAD → ajoutées en fin d’année
o À la vente, sorties enregistrées dans le compte spécial (avec « 9 »)
• Avantage :
o Gestion claire et fiable des stocks
o Suivi précis pour les commissaires aux comptes

Méthodologie de recherche
Pour étudier l’impact du Nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier, j’ai adopté une approche
mixte, combinant à la fois des méthodes qualitatives et quantitatives.
• Côté qualitatif, j’ai mené une analyse documentaire approfondie, en m’appuyant
notamment sur :
o Les avis n°20 et 21 du Conseil National de la Comptabilité,
o Le Code Général de Normalisation Comptable (CGNC),
o Et surtout le document officiel de l’Ordre des Experts-Comptables consacré au
PCSI.
Cette analyse m’a permis de comprendre les changements clés introduits par la
nouvelle réglementation.
 • Côté quantitatif, j’ai réalisé une enquête terrain sous forme de questionnaire, que j’ai adressé
à 50 professionnels du secteur : commissaires aux comptes, experts-comptables, et
auditeurs.
L’objectif était d’évaluer l’impact réel du PCSI sur leurs pratiques d’audit, en termes de
méthodes, d’outils, et d’organisation.
• Pour l’analyse des résultats, j’ai utilisé plusieurs méthodes statistiques :
o ANOVA, pour comparer les perceptions selon les profils des répondants,
o Une Analyse Factorielle Exploratoire (AFE), afin d’identifier les dimensions sous-
jacentes aux réponses,
o Et une Analyse des Correspondances (AFC), pour visualiser les liens entre les
variables.
Cette approche croisée m’a permis de combiner la lecture théorique des textes avec une vision
pratique, issue du terrain, pour mieux comprendre les véritables effets du PCSI sur le travail des
auditeurs.

Résultats – Analyse ANOVA

Pour commencer l’analyse quantitative, j’ai appliqué une ANOVA afin de voir s’il existe des
différences significatives dans la perception de l’impact du PCSI selon les profils des répondants.
• Voici ce que montre le tableau :
o La p-value est de 0,047, donc inférieure à 0,05, ce qui indique une différence
statistiquement significative entre les groupes.
o En d’autres termes, le profil des professionnels influence réellement leur
perception du PCSI.
o Par exemple, il est probable que les commissaires aux comptes, les experts-
comptables et les auditeurs juniors n’aient pas tous la même lecture du niveau
d’impact ou de complexité introduit par les nouvelles règles.
Cela confirme que l’impact du PCSI n’est pas perçu de manière uniforme dans la profession, ce
qui peut poser des enjeux en matière d’harmonisation des pratiques d’audit.

Résultats – Analyse Factorielle Exploratoire (AFE)

J’ai ensuite réalisé une Analyse Factorielle Exploratoire, pour identifier les grandes dimensions
cachées derrière les réponses des professionnels.
• Le tableau montre que deux facteurs principaux se dégagent :
o Le facteur 1 a une valeur propre de 2,85 et explique à lui seul 45,6 % de la variance.
o Le facteur 2 explique 22,4 % de la variance supplémentaire.
o À eux deux, ces facteurs expliquent environ 68 % de la variance totale, ce qui est très
satisfaisant pour ce type d’analyse.

Interprétation :
• Le premier facteur pourrait refléter la compréhension et l’adhésion au PCSI : c’est-à-dire
dans quelle mesure les professionnels trouvent les nouvelles règles claires, logiques et utiles.
 • Le deuxième facteur, quant à lui, semble lié à la mise en œuvre pratique : donc aux
difficultés rencontrées dans l’application quotidienne des nouvelles normes, que ce soit en
termes de formation, d’outils ou d’organisation.
Cette analyse montre que la perception du PCSI est structurée autour de deux grands axes :
d’une part, la clarification des règles,
et d’autre part, leur opérationnalisation sur le terrain.

Résultats – Analyse des Correspondances (AFC)

Enfin, pour compléter l’analyse, j’ai réalisé une Analyse des Correspondances (AFC) afin d’examiner
le lien entre deux éléments :
la perception de changement introduit par le NPCI,
et l’effet perçu sur la qualité des pratiques d’audit.
• Le tableau montre une association intéressante :
o Parmi ceux qui estiment que le NPCI a modifié les pratiques, la majorité trouve que la
qualité s’est améliorée (15 réponses).
o À l’inverse, ceux qui pensent que le NPCI n’a rien changé sont plutôt ceux qui trouvent
que les pratiques se sont dégradées (12 réponses).

Interprétation :
• On peut dire que les professionnels qui ont intégré les nouveautés du NPCI dans leurs
pratiques constatent un effet positif, en termes de structuration, de clarté, et de rigueur.
• Tandis que ceux qui n’ont pas réellement modifié leurs méthodes perçoivent plutôt un
alourdissement ou une perte d’efficacité, ce qui traduit une forme de résistance ou de
difficulté d’adaptation.

Cette lecture confirme que l’appropriation du PCSI est un facteur clé de succès pour améliorer
la qualité de l’audit.

Limites de l’étude
Avant de conclure, je souhaite évoquer brièvement les limites de ce travail.
• D’abord, l’échantillon est limité à 50 professionnels, ce qui ne permet pas de généraliser les
résultats à tout le secteur.
• Ensuite, certaines réponses peuvent être biaisées, notamment à cause de la nouveauté du
PCSI et du manque de recul des professionnels.
• Enfin, l’étude repose sur une auto-déclaration, ce qui peut affecter l’objectivité des réponses.

Malgré ces limites, les tendances dégagées restent cohérentes et pertinentes pour comprendre
les premiers effets du NPCI.

Conclusion
En résumé :
• Le Nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier (NPCI) marque une évolution majeure
du cadre normatif.
• Il vise à renforcer la transparence, la comparabilité et la rigueur comptable dans un secteur
historiquement hétérogène.
 • Mon étude a montré que ce changement est perçu positivement par une majorité de
professionnels, à condition que les nouveautés soient bien comprises et intégrées dans les
pratiques d’audit.
Le rôle du commissaire aux comptes reste central pour accompagner cette transition, en ajustant
ses méthodes de contrôle et en renforçant son analyse critique.

Recommandations
Pour conclure, je formule trois recommandations principales :

1. Renforcer la formation des auditeurs sur les spécificités du NPCI, notamment en matière
de stocks, d’avancement des projets et d’évaluation des actifs.

2. Élaborer des guides pratiques ou des fiches d’audit adaptées au secteur immobilier, en
lien avec les nouvelles normes.

3. Encourager la digitalisation et la traçabilité comptable pour mieux suivre l’historique des

opérations immobilières et sécuriser les données.
Ces recommandations visent à faciliter l’adoption du NPCI tout en améliorant la qualité de l’audit
dans le secteur immobilier.