Pour faire des affaires, il est devenu indispensable de se regrouper afin d’avoir non
seulement les capitaux nécessaires, mais également la confiance des prêteurs. La
meilleure voie pour y parvenir demeure la création des sociétés qui, en fonction de
leur nature ou objet social, peuvent être qualifiées de société commerciales (SARL,
SA...) ou de société civile (SCI). Si les sociétés commerciales sont plus ou moins
connu du plus grand nombre, les SCI le sont moins, d’où la justification de la présente
étude.
La SCI est avant tout une société, mais étant à priori une société civile et non
commerciale, elle n’est pas directement régi et définit par l’Acte uniforme OHADA.
La doctrine1 s’accorde tout de même à la définir comme une structure juridique
constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé 2, et qui
permet d’effectuer des opérations de construction, de gestion, de location ou de
commercialisation d’un ou plusieurs biens immobiliers 3. On distinguera donc, quatre
types de SCI qui, en fonction de leur objet, seront soit soumises au régime fiscal de
l’impôt sur le Revenu ou alors à celui de l’impôt sur les sociétés.
Ainsi, ayant une nature hybride, la SCI va être non seulement régit, par des
dispositions de l’Acte Uniforme OHADA sur les sociétés commercial et par ses
statuts mais aussi par les règles du code civil ancien, le code général des impôts et par
d’autres dispositions réglementaires y relatives, pour le cas du Gabon.
Le choix porté sur la SCI par les investisseurs n’est pas anodin. Elle peut être
motivée par des raisons telles que la gestion patrimoniale, la facilitation de la
transmission, la souplesse dans la gestion, la protection du patrimoine, des avantages
fiscaux, la possibilité d’avoir plusieurs associés et la simplification de la gestion
locative.
En effet, la SCI peut d’abord faciliter la gestion patrimoniale en regroupant des biens
immobiliers au sein d’une entité distincte. Simplifiant ainsi la gestion, la transmission,
et la protection du patrimoine familial. Elle a également une certaine souplesse dans la
1
Note n°01479/MBPE/DGI-DLCD du 4 mai 2022 définit le terme «société civile immobilière (SCI)»
2
Mehdi Ouchallal, «Pourquoi créer une SCI ?» «Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque
associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.» Dernière mise à jour le 02/01/2024
3
SOULEMANE SANGARE «Maîtriser le régime fiscal des SCI »
gestion, puisque les associés peuvent définir librement les règles de fonctionnement
de la SCI dans les statuts (prise de décision et la répartition des responsabilités). Elle
permet une meilleure protection du patrimoine personnel, car les biens détenus par la
SCI sont distincts du patrimoine personnel des associés. Offrant ainsi une protection
du patrimoine personnel en cas de difficultés financières liées à d’autres activités. Elle
fait profiter d’une Fiscalité avantageuse, notamment en matière de transmission et de
gestion des revenus fonciers. Cependant, les avantages fiscaux varient en fonction de
la situation et des choix de gestion. Elle peut regrouper un nombre variable
d’associés. Ce qui peut être avantageux lorsque plusieurs personnes souhaitent
investir ou détenir un bien immobilier en commun.
Ensuite, la création d’une SCI peut simplifier la gestion locative. En particulier
lorsque plusieurs propriétaires sont impliqués. Elle offre un cadre juridique pour
organiser la gestion des loyers, des charges et des décisions importantes liées à la
propriété, mais aussi une structure transparente avec des règles claires définies dans
les statuts. Elle peut assurer une continuité plus stable en cas de changements
d’associés, faciliter les investissements immobiliers en permettant à plusieurs
personnes de contribuer financièrement et également de partager les avantages et les
risques.
Enfin elle permet une protection des droits de succession. En ce sens où, la
transmission des parts sociales peut être utilisée comme un moyen de planification
successorale afin de réduire les droits de succession
Ces avantages ayant été déclinés il convient dès lors de se demander quels sont
les obligations fiscales des Sociétés Civiles Immobilières au Gabon?
Pour y répondre, après avoir présenté les différents régimes fiscaux applicables aux
SCI au Gabon (I), nous déclinerons les différentes obligations fiscales qui pèsent sur
ces dernières ainsi que leurs éventuelles conséquences en cas de non respect de celle-
ci (II)