LA PRESSE
ÉCONOMIE
Di!cile de rentabiliser
l’achat d’un plex
PHOTO CHARLES WILLIAM PELLETIER, COLLABORATION
SPÉCIALE
Les investisseurs qui ont acheté un immeuble à revenus pendant
la pandémie se voient obligés de se vider les poches en 2023
pour garder leur actif.
La hausse vertigineuse des prix et la
remontée des taux d’intérêt ont rendu
les plex déficitaires
Publié à 1h45 | Mis à jour à 5h00
ANDRÉ DUBUC
LA PRESSE
La partie de Monopoly est sur le point
de se terminer, et ça ne sera pas joli
pour les perdants, s’il faut en croire
Patrice Gascon, planificateur financier
de Saint-Jérôme qui s’est récemment
penché sur la rentabilité des plex, à la
demande de sa clientèle.
Une facture d’intérêts monumentale, des
loyers trop bas, des taxes foncières toujours
plus élevées : les investisseurs qui ont acheté
un immeuble à revenus pendant la pandémie
se voient obligés de se vider les poches en 2023
pour garder leur actif, constate-t-il.
Une histoire triste dont le dénouement risque
fort d’être une « vente de feu » ou encore des
avis d’augmentation vertigineuse de loyer
envoyés aux locataires qui, eux, n’ont rien
demandé.
« On s’est posé comme question : quelle est la
réalité d’un propriétaire moyen de plex
en 2023 ? », explique M. Gascon, associé chez
Gestion de patrimoine Gascon, S.A. La Presse
l’a rencontré à son cabinet des Laurentides.
Un plex est un petit immeuble à revenus de
deux à cinq logements.
L’analyse de M. Gascon porte sur le plex
comme produit d’investissement. Ses
conclusions ne s’appliquent pas au
propriétaire-occupant d’un triplex, par
exemple, qui habite au rez-de-chaussée et qui
loue les deux autres logements pour diminuer
ses coûts d’occupation. Dans ce cas, le prix du
triplex est fonction du prix d’une maison
unifamiliale du même quartier.
Dans la majorité des plex que
M. Gascon a analysés à des fins
d’investissement, ses clients perdent de
l’argent en 2023. Les dépenses
(incluant les intérêts) excèdent les
revenus, malgré l’absence d’une réserve
pour entretien.
Ça n’a pas toujours été le cas. Jusqu’au début
de 2022, il était facile de faire de l’argent avec
l’immobilier. Avec la glissade des taux d’intérêt,
les proprios s’enrichissaient grâce à
l’appréciation de valeur de l’actif. La plus-value
s’ajoutait aux fonds de trésorerie tirés de
l’exploitation de l’immeuble.
« On ne remet pas en question
l’enrichissement dans les 20 à 25 dernières
années grâce à la baisse des taux d’intérêt. Ç’a
été économiquement une belle façon de créer
une épargne forcée », reconnaît M. Gascon.
Mais aujourd’hui, on vit le phénomène inverse
avec la flambée du loyer de l’argent.
Pour mieux illustrer la dégradation de la
rentabilité qu’a connue ce type d’actif
dernièrement, M. Gascon est parti d’un vrai
triplex des Basses-Laurentides et il a posé
comme hypothèse que l’acheteur le gardait un
an avant de le revendre au début de l’année
suivante.
L’évolution du prix, le taux d’intérêt, la
variation du niveau des loyers et celle des
dépenses ont tous été ajustés en fonction de ce
qu’on a vécu ces dernières années.
Revirement de situation
Un propriétaire d’un triplex payé 550 000 $
en 2019 et financé à 2,79 % empochait
pratiquement 4000 $ à la fin de l’année, sans
tenir compte d’une réserve pour l’entretien.
Bref, l’immeuble se payait tout seul, tout en
profitant d’une plus-value appréciable.
Les calculs reposent sur un prêt-valeur de 75 %
amorti pendant 25 ans.
En 2023, revirement complet de situation à la
suite des hausses de prix et de taux d’intérêt.
« Il faut que cette personne trouve 22 000 $
dans ses poches par année pour faire vivre son
bloc et, on s’entend, il ne faut pas qu’il y ait de
pépins en chemin », dit Émilie Robillard,
planificatrice financière de 25 ans d’expérience
qui fait équipe avec M. Gascon.
Que se passe-t-il, alors ?
Dans le cas d’un triplex, pour combler le déficit
annuel de 21 624 $ en haussant les loyers, il
faut que le propriétaire augmente ceux-ci de
600 $ par mois.
Les hausses de loyer autorisées par le Tribunal
administratif du logement ne permettent
évidemment pas de combler pareil déficit. Le
règlement sur la fixation des loyers exclut les
dépenses d’intérêts du calcul d’ajustement
annuel des loyers.
PHOTO FOURNIE PAR PATRICE GASCON
Patrice Gascon, planificateur financier chez Gestion de
patrimoine Gascon S.A.
« Si les loyers sont en bas du marché,
le propriétaire désespéré se mettra à
penser à faire de la rénoviction et de
la reprise de logements pour grimper
ses loyers à 1500 $ par mois. Il va se
dire : ‟il faut que je sois capable de le
rentabiliser, ce bloc-là”. »
— Patrice Gascon, planificateur financier
chez Gestion de patrimoine Gascon S.A.
Autre avenue, la vente précipitée… à perte, car
l’acheteur va l’attendre dans le détour.
« Les taux d’intérêt ont tellement monté
rapidement que le marché est cassé. C’est zéro
rentable d’acheter un triplex de 800 000 $ avec
les taux d’intérêt actuels », avance M. Gascon.
Considérant un taux d’intérêt à 7,45 %,
l’acheteur qui consentirait à payer 527 000 $
pour le triplex – ce qui représente un escompte
de 34 % sur la valeur de 797 000 $ du début
de 2023 – devra quand même subir des
liquidités négatives de 3746 $ par an.
« Si l’acheteur est dans une expectative de
baisse de taux d’intérêt de 1 point de
pourcentage dans un horizon de court terme, il
peut se permettre de payer 527 000 $, puisque
si la baisse de taux se réalise, il arrivera au
point mort », explique M. Gascon.
Mais quel vendeur est prêt à absorber une
perte de 270 000 $ ? « Comme planificateur
financier, je vois la fumée, répond M. Gascon,
mais on ne voit pas le feu encore. La réalité n’a
pas encore frappé. » Ça ne saurait tarder, croit-
il.
PLACE AUX ENTREPRENEURS
Qui dit marché di!cile, dit occasion pour les
intrépides ayant une grande tolérance au risque.
En 2023, l’investissement immobilier peut
néanmoins sourire aux audacieux, envers et contre
tous. Payer un prix d’achat avantageux, profiter de
logements vacants pour les remettre au prix
courant, rénover ses loyers en mal d’amour et avoir
la chance de pouvoir verser un acompte important
pour minimiser le prêt hypothécaire en attendant la
baisse des taux d’intérêt ; tous ces facteurs sont
susceptibles de transformer votre achat en un bon
coup, surtout si la baisse des taux ne tarde pas trop.
Les taux hypothécaires mis à part, les données
fondamentales du marché locatif restent solides :
taux d’inoccupation au plancher, demande locative
résiliente et loyers en forte croissance.
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