Université Cadi Ayyad
Faculté des sciences juridiques, économiques et sociales.
Master Droit Civil et Foncier
Dissertation Sous le Thème :
Les sources du droit foncier au
Maroc Et l’originE dE
l'immatriculation Foncière
Présenté par :
CHANANE Merouane
Encadré par :
AOURID SALMA Docteur en droit
Professeur à la faculté des sciences
juridiques économiques et sociales de
Marrakech - Université Cadi Ayyad
Année universitaire : 2025 – 2024
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Depuis les sociétés primitives, la terre a toujours occupé une place centrale
dans l’histoire de l’humanité. Elle représentait non seulement un moyen de survie,
mais aussi un symbole de richesse, de pouvoir et de prestige. Cette importance s’est
traduite au fil du temps par de nombreux conflits, les rivalités foncières étant à
l’origine de nombreuses guerres et tensions sociales. L’adage ancien affirmant qu’« il
n’y a de richesse que de biens immobiliers » traduit bien cette réalité historique.
Le régime foncier, en tant qu’institution, est constitué de l’ensemble des règles établies
par une société pour organiser l’accès, l’usage, la gestion et le transfert de la terre. Il
détermine qui peut posséder et exploiter une ressource foncière, dans quelles
conditions et pour quelle durée. Dans ce cadre, l’immatriculation foncière joue un rôle
crucial. Il s’agit d’une procédure administrative qui vise à inscrire un bien immobilier
sur un registre officiel, appelé livre foncier, en lui attribuant un titre unique et définitif.
Ce processus confère une reconnaissance légale de la propriété, sécurise les droits du
titulaire et élimine les revendications antérieures non déclarées.
Ainsi, pour bien comprendre le fonctionnement du régime foncier marocain et les
enjeux actuels liés à la propriété, il est essentiel de se pencher sur l’origine et les
fondements de l’immatriculation foncière.
👉 Problématique : Quelles sont les origines et les sources du système foncier et
d’immatriculation foncière au Maroc, et comment ont-elles contribué à la sécurisation
du droit de propriété ?
Afin de répondre à cette problématique nous allons diviser notre analyse en
deux parties, la première portera sur, l’origines historiques et les sources du
droit foncier au Maroc (Partie I), tandis que la deuxième partie sur,
L’origine et les fondements de l’immatriculation foncière au Maroc : entre
droit comparé et spécificité nationale (Partie II)
Partie I : Les origines historiques et les sources du droit foncier au
Maroc
Le système foncier marocain s’est progressivement constitué à travers une
série d’étapes historiques et juridiques. Loin d’être figé, il reflète une synthèse entre
pratiques traditionnelles, droit musulman et innovations introduites sous le protectorat
français. Ce croisement de sources a permis l’émergence d’un système hybride où la
coutume coexiste avec des réformes juridiques modernisatrices.
Sous-partie 1 : L’historique et l’origine du système foncier marocain
À l’origine, le foncier marocain reposait sur une organisation tribale où la
terre appartenait collectivement à la tribu. Ce régime communautaire reposait sur des
règles coutumières transmises oralement et une possession paisible reconnue par les
notables. La terre était perçue comme un bien politique et identitaire. Le droit de
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propriété s’établissait par la possession effective (al-qabd), souvent appuyée par la
vivification (al-hiyaza). La propriété privée existait mais se limitait à certaines zones
comme les oasis et les vallées.
Progressivement, le Maroc a connu une mutation vers une conception
moderne de la propriété, notamment avec l’essor de l’économie marchande, de
l’urbanisation et de l’intégration à l’économie mondiale. L’État a alors ressenti la
nécessité de sécuriser les droits fonciers pour encourager l’investissement et instaurer
la confiance dans les transactions. Cette transformation fut le prélude à l’introduction
d’un système d’immatriculation foncière moderne.
Sous-partie 2 : L’influence du droit musulman et l’impact du
protectorat français
Le droit musulman a posé les premiers jalons d’un droit foncier structuré,
avec la reconnaissance du droit de propriété privée (milk) pour tous, à condition d’être
acquis de manière licite et paisible. La charia a également introduit les règles de
transmission successorale, limitant l’accumulation excessive et assurant une répartition
équitable. Par ailleurs, elle reconnaissait la force probante de la possession prolongée.
Avec le protectorat français en 1912, une nouvelle ère s’ouvre. Le système
juridique français introduit la formalisation des actes fonciers, la centralisation des
registres et surtout l’adoption du Dahir du 12 août 1913. Inspiré du modèle australien
de l’acte Torrens, ce texte révolutionne le droit foncier marocain : il introduit
l’immatriculation foncière, établit des titres définitifs et inattaquables, et impose la
publicité des droits fonciers.
L’administration coloniale crée des services de conservation foncière et des
tribunaux spécialisés pour gérer cette transformation, marquant la centralisation de
l’État dans la régulation du foncier. Toutefois, cette modernisation a parfois été
confrontée aux résistances des populations rurales attachées à leurs pratiques
coutumières.
Partie II : L’origine et les fondements de l’immatriculation foncière au
Maroc
L’immatriculation foncière, telle qu’instaurée par le Dahir du 12 août 1913,
représente une rupture décisive avec les pratiques anciennes. Elle repose sur un
enregistrement centralisé, une garantie de l’État et une publicité opposable à tous. Ce
système s’est inspiré du modèle Torrens australien, tout en étant adapté aux réalités
marocaines.
Sous-partie 1 : L’inspiration du système Torrens et les références du
droit comparé
Le système Torrens repose sur trois piliers : l’enregistrement des titres
comme preuve unique de propriété, la garantie étatique sur les titres inscrits, et la
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publicité foncière ouverte au public. En supprimant la nécessité de prouver la chaîne
des titres, ce modèle rend les transactions plus rapides, moins coûteuses, et offre une
protection forte contre les revendications ultérieures.
Adopté dans plusieurs pays (Australie, Canada, Irlande...), ce système est
reconnu pour son efficacité. Le Maroc s’en est inspiré en adaptant ses principes :
l’effet de purge élimine les droits non enregistrés ; la publicité rend les droits visibles
et vérifiables ; et la garantie de l’État assure une sécurité juridique durable. Ce choix
reflète une volonté de s’inscrire dans un modèle universel de modernisation juridique.
Sous-partie 2 : Les origines du système d’immatriculation foncière au
Maroc et son impact
Le Dahir du 12 août 1913 constitue la pierre angulaire du système foncier
moderne. Il impose une enquête préalable, une publicité légale et une immatriculation
formelle. Le titre foncier obtenu devient définitif, opposable à tous et purgé de tout
droit antérieur non déclaré. Cette sécurité juridique a transformé le paysage
économique marocain.
L’immatriculation facilite l’accès au crédit : les banques acceptent les titres
immatriculés comme garanties hypothécaires, stimulant ainsi l’investissement
immobilier, agricole et industriel. Le marché foncier gagne en transparence, les litiges
diminuent, et la confiance des investisseurs augmente.
Cependant, cette réforme reste incomplète : une grande partie du territoire
national, notamment les terres collectives (soulaliyates) ou coutumières, échappe
encore à l’immatriculation. Ce déficit de couverture ralentit le développement dans
certaines régions et révèle les limites du modèle adopté, en particulier face aux
résistances sociales et aux lourdeurs administratives.
Conclusion
L’histoire du droit foncier au Maroc révèle une construction juridique
complexe, fruit d’une articulation entre tradition et modernité. L’héritage musulman et
coutumier a servi de socle, tandis que l’influence du protectorat français et du système
Torrens a permis une transformation profonde vers un régime d’immatriculation
sécurisé et centralisé.
Si le Dahir de 1913 a jeté les bases d’un système solide, garantissant la
sécurité des transactions et favorisant l’accès au crédit, il n’en reste pas moins que la
couverture partielle du territoire reste un frein à une sécurité foncière universelle. Pour
répondre aux défis du développement durable et à l’exigence d’une gouvernance
foncière équitable, il devient nécessaire d’élargir l’immatriculation, de moderniser les
procédures et d’intégrer les spécificités sociales et culturelles locales