Avertissement

Ce rapport de stage a été rédigé dans le cadre d’un stage académique et présente une analyse des
compétences de l’administration foncière camerounaise en matière d’immatriculation foncière. Il
s’agit d’un travail d’étudiant et non d’un document officiel de l’administration. Les observations,
critiques et propositions contenues dans ce rapport n’engagent que l’auteur et ne sauraient en aucun
cas refléter la position de l’organisme d’accueil, ni celle de l’établissement de formation. Toute
utilisation de ce document a des fins autres que pédagogiques est strictement déconseillée sans
autorisation préalable.

1
 DEDICACE

A
TOUT
MA
FAMILLE

REMERCIEMENTS
2
Il nous est offert ici par quelques lignes la possibilité de remercier les personnes qui ont contribués
à faire notre mois de stage passé au sein du cabinet JURIDIX CONSULTING CJC ; un bon stage.
Nous tenions à remercier MAITRE WAPPI NZOFANG HERMANN pour la confiance qu’il m’a
accordée au cours du temps passé dans son cabinet l’amour du métier et la passion du travail
sérieux qu’il m’a transmis.

Nous remercions tout particulièrement ma demoiselle NGUEKO MERVEILLE responsable du

département de contentieux foncier et de l’immobilier de nous avoir permis une bonne intégration
des rouages du métier et une bonne compréhension des éléments phares de notre stage.

Nous remercions également les professionnels et intervenants extérieurs qui sont venus au
cours de notre séjour apporté un plus à la formation avec leurs différents points de vue sur le
monde professionnel ; leurs conseils et les différentes remarques apporter lors de leurs prises
de parole.

L’occasion m’est donnée ici de remercier aussi mes professeurs et camarades de promotion
universitaire et plus particulièrement mon encadreur académique DOCTEUR TCHANBA MICHAEL,
pour leurs esprits de compréhension et de partage qui ont contribués à rendre belle et
enrichissante ce parcours académique.

Enfin un grand merci au directeur de L’INSTITUT UNIVERSITAIRE DES LEADERS pour le bon
encadrèrent et du matériel mis à ma disposition pour enrichir mes connaissances au cours de ma
formation.

LISTE DES ABREVIATIONS

MINDAF : Ministre Des Domaines, Du Cadastre Et Des Affaires Foncière

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TF : Titre Foncier

DDF : Délégation Départementale Du Foncier

SDCAF : Service Départemental Du Cadastre Et Des Affaires Foncières

DAAF : Direction Des Affaires Administratives Et Foncières

CDF : Chef De District Foncier

SCD : Service Du Cadastre

RDC : Registre Des Droits Cadastraux

RF : Régime Foncier

RESUME

L’immatriculation foncière constitue l’étape fondamentale du processus de sécurisation du

foncier au Cameroun. Elle permet de transformer des droits fonciers coutumier soudes

4
occupations de fait en droits réels reconnus par l’État, matérialisés par un titre foncier. Dans ce
contexte, l'administration foncière joue un rôle capital à la fois technique, administratif et
juridictionnel. La présente étude s'intéresse à la compétence de cette administration dans la
gestion du processus d’immatriculation, en analysant ses fondements juridiques, ses limites
pratiques et les implications de son action dans la gouvernance foncière.
L'administration foncière, à travers les services du ministère chargé du domaine national
et du cadastre, détient un pouvoir central dans la réception, l’instruction et la validation des
demandes d’immatriculation. Elle agit en étroite collaboration avec les commissions
consultatives d’immatriculation, les services cadastraux et les autorités traditionnelles.
Toutefois, malgré ce rôle stratégique, l'efficacité de cette compétence est confrontée à
plusieurs défis: lenteurs administratives, corruption, chevauchements de compétences,
conflits d'intérêts, et méconnaissance des procédures par les populations.
L’étude met en évidence l’ambiguïté des textes réglementaires, l’insuffisance de
coordination entre les différents acteurs, ainsi que l’impact de la réforme foncière en cours
sur la redéfinition du rôle de l’administration dans l’immatriculation. Elle recommande une
clarification des compétences, une meilleure transparence dans les procédures, ainsi qu’un
renforcement des capacités techniques et humaines de l’administration foncière afin de
garantir une gestion plus équitable, efficace et durable du foncier au Cameroun.

 Immatriculation foncière
 Administration foncière
 Domaine national
 Compétence administrative
 Réforme foncière

ABSTRACT

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 Land registration is a cornerstone in the land security process in Cameroon. It transforms customary
land rights or informal land occupations into officially recognized property rights through the issuance of land
titles. In this context, the land administration holds a central role, combining technical, administrative, and
quasi-judicial functions. This paper explores the scope of competence held by land administration authorities
in the management of land registration processes, analyzing its legal foundations, practical limitations, and
the broader implications for land governance in Cameroon.
Through the Ministry in charge of State Property and Land Tenure, the land administration
oversees the reception, evaluation, and approval of land registration applications. It works in
conjunction with land registration consultative commissions, cadastral services, and traditional
authorities. Despite this pivotal role, the effective exercise of its competence is hindered by several
obstacles: bureaucratic inefficiencies, corruption, overlapping institutional mandates, conflicts of
interest, and limited public awareness of procedures.
This study highlights the regulatory ambiguities, the lack of coordination among stakeholders,
and the impact of ongoing land reform on the evolving function of land administration. It advocates
for clearer legal frameworks, greater transparency in procedures, and strengthened institutional
capacities. Enhancing the efficiency and fairness of land registration is essential to promoting
sustainable land management and reducing land-related conflicts in Cameroon

 Land registration
 Land administration
 National land
 Administrative competence
 Land reform

SYNTHESE DE RAPPORT

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 Dans le cadre de l’obtention de ma licence professionnel en droit des affaires j’ai effectué un
stage académique au sein de du cabinet JURIDIX CONSULTING CJC situe au quartier de
BONAMOUSSADI du 19 février au 19 mars 2025. Ce stage s’inscrit dans une logique de mise en
pratique des connaissances théoriques acquises au cours de ma formation et de découverte du
fonctionnement réel de l’administration foncière au Cameroun. Le thème retenu pour ce stage est:
« La compétence de l’administration foncière en matière d’immatriculation au Cameroun ». Ce
choix se justifie par l’importance que revêt l’immatriculation dans la sécurisation foncière, mais
aussi par les enjeux économiques, sociaux et juridiques qu’elle soulève, notamment dans un
contexte où les litiges fonciers sont de plus en plus fréquents. Au cours de ce stage, j’ai pu
observer et participer aux différentes étapes du processus d’immatriculation foncière, allant de la
réception des dossiers à la délivrance du titre foncier, en passant par l’instruction technique, la
publication et la descente de terrain. J’ai également été associé à certaines activités de gestion
domaniale et cadastrale. Ces expériences m’ont permis de mieux comprendre les attributions et les
limites de l’administration foncière, ainsi que les difficultés rencontrées dans la mise en œuvre des
procédures d’immatriculation (lenteurs administratives, conflits d’intérêts, insuffisance de moyens
techniques, etc. .). Ce rapport rend compte des connaissances acquises, des tâches réalisées, des
observations faites, ainsi que des suggestions formulées pour améliorer l’efficacité du système
d’immatriculation au Cameroun.

INTRODUCTION GENERALE

La terre, au Cameroun comme dans la majorité des Etats africains, est une ressource
stratégique au cœur des enjeux de développement, d’identité et de stabilité sociale .Sa gestion
relève d’une importance capitale tant sur le plan juridique qu’administratif, ce qui justifie la mise

7
en place de procédures strictes de reconnaissance des droits de propriété. L’une des principales de
ces procédures est l’immatriculation foncière.
L’immatriculation foncière est un mécanisme de droit public qui permet à une personne
physique ou morale d’obtenir un Titre Foncier, seul document officiel et définitif prouvant la
propriété d’un terrain. Ce titre est opposable à tous, inattaquable, et confère une sécurité juridique
incontestable au titulaire. Le législateur camerounais en a fait le pilier du système foncier moderne à
travers l’ordonnance n74 -1 du 6 juillet 1974 et ses textes d’application. Au centre de cette
procédure se trouve L’administration Foncière, bras opérationnel et l’état dans la gestion du
domaine foncier. Elle regroupe l’ensemble des services administratifs placés sous la tutelle du
Ministre des Domaines, du Cadastre, et des Affaires Foncières, notamment les délégations
départementales, les conservations foncières et les services du cadastre.

Cette administration exerce une compétence exclusive en matière d’instruction des demandes
d’immatriculation. elle intervient à toutes les étapes du processus : de la réception du dossier à la
supervision des enquêtes foncières en passant par la présidence des commissions consultatives et
l’établissement des réquisitoires destinés au conservateur foncier. Cette prérogative s’inscrit dans le
monopole de puissance publique que détient l’état sur la régulation des droits fonciers.

Néanmoins, la mise en œuvre de cette compétence soulève des interrogations tant sur son
efficacité que sur sa légitimité sociale. Si l’objectif affiché est la sécurité foncière, le processus est
souvent entaché de lenteur, de pratiques corruptrices et de conflits liés à l’ignorance ou au non-
respect des droits coutumiers. Ces dysfonctionnements foncière et sapent la confiance des usagers.
En outre, la forte centralisation de la procédure, combinée à une faible implication des
collectivités territoriales et des communautés locales pose le problème de l’accessibilité et de
l’adaptation du droit foncier aux réalités socioculturelles .D’où l’émergence de réflexions sur la
nécessité de réformes profondes visant une meilleure gouvernance foncière, intégrant et la
transparence administrative.

Il revient donc, au cours de notre travaille de présenter les fondements, les modalités et les
limites de la compétence de l’administration foncière en matière d’immatriculation au Cameroun,
afin d’en apprécier la portée et les enjeux pour la sécurisation des droits fonciers et la modernisation
du régime foncier national.

PARTIE 1 : PRESENTATION DU LIEU DE STAGE

Introduction

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 Dans le cadre de notre stage académique effectué en vue de l’obtention de la licence
professionnelle en droit des affaires, nous avons été accueillis au sein du cabinet JURIDIX
CONSULTING CJC une structure qui s’occupe des affaires du domaine foncier et de
l’immatriculation des terres au Cameroun.
Cette première partie de notre travail se propose de présenter le lieu du stage, qui est parmi le
rare cabinet qui s’occupe de ce domaine à douala. En effet, la structure choisie nous a permis
d’observer de manière concrète les procédures administratifs liés à la gestion des terres, puis la
réception des dossiers jusqu’à l’émission des titres officiels, en passant par l’examen technique et
juridique des demandes.
A travers ce stage, nous avons pu comprendre les missions, l’organisation interne, ainsi que les
services rendus par le cabinet dans le cadre du domaine foncier, du domaine pénal, civil et
éducatif. Ce contexte de stage nous a fourni un cadre idéal pour analyser la compétence de
l’administration foncière en matière d’immatriculation, tout en confrontant les textes juridiques à
la réalité du terrain.
Nous allons ainsi présenter dans un premier temps l’identification générale du cabinet, avant
débordes son organisation, sa particularité, ses différents départements, et enfin, ses domaines
d’expertises

CHAPITRE 1 : LE CABINET JURIDIX CONSULTING CJC

Le présent chapitre a pour objectif de situer le cadre dans lequel s’est déroulé mon stage, en
présentant de manière détaillé l’organisme d’accueil. Cette présentation permettra de mieux

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comprendre l’environnement dans lequel j’ai été amené à évoluer. Pour ce faire, la première section
sera consacrée à l’historicité de la structure, a ses spécificités ainsi qu’aux délimitations de son
champ d’action, éléments indispensables pour appréhender son fonctionnement global.

SECTION 1 : HISTORICITE, PARTICULARITE ET DELIMITATIONS

Afin de mieux comprendre l’identité et le fonctionnement de la structure d’accueil, il est

essentiel de s’intéresser à son origine, à son évolution ainsi qu’aux éléments qui la distinguent. Ce
premier paragraphe portera ainsi sur l’historicité de l’organisme, en retraçant les grandes étapes de
sa création et de son développement, avant de mettre en lumière les particularités qui en font un
acteur singulier dans son domaine d’intervention.

PARAGRAPHE 1 : HISTORICITE ET PARTICULARITE

L’analyse de l’historique et des spécificités du lieu de stage constitue une étape préalable
indispensable pour en saisir pleinement la mission, les valeurs et les modes d’action. Comprendre
comment cette structure a vu le jour, dans quel contexte elle s’est développée, et quelles
particularités la distinguent aujourd4hui permet de mieux appréhender son positionnement dans son
secteur d’activité ainsi que les dynamiques qui la traversent.

A - SON HISTORICITE ET PRESENTATION

Le cabinet JURIDIX CONSULTING CJC est un cabinet qui a vu le jour il y a environ 5 ans
et qui a sa tête maitre WAPPI NZOFANG HERMANN juriste consultant et promoteur
d’ISMED-G et de AIMED. Le cabinet est une société immobilière spécialisée dans plusieurs
domaines tels que la gestion du patrimoine foncier, les transactions foncières, expertise
immobilière, immatriculation des espaces titrés, lotissements, transaction immobilière, conseils
foncier.

B- PARTICULARITE

En 2021, le CJC ouvre une école de formation au nom de ISMED-G est une institution
supérieur des métiers du droit et de gestion. Rattacher au cabinet, cette intuition offre des formations
en alternance avec des stages en cabinet et en entreprise et AIMED qui est une académie des métiers
du droit.

PARAGRAPHE 2 - LES DELIMITATIONS

Situé dans l’arrondissement douala 5eme, au lieudit Bonamoussadi entre le carrefour maison
blanche et l’hôtel saint James, il est limite par :

A- A GAUCHE ET A DROITE

A droite par l’hôtel le PENINSULA, l’institut universitaire de gestion et technologie

1
0
(IUGET) et un garage automobile. A gauche par une route et des maisons d’habitation en chantier
pour la plupart.

B-DEVANT ET DERRIERE

Par devant par l’école maternelle et primaire KATHY une route et par derrière par des
maisons d’habitation et l’arrière-plan d’IUGET

SECTION 2 : L’ORGANIGRAMME

Apres avoir présenté l’historicité et les spécificités de la structure, il convient désormais de

s’intéresser à son organisation interne. Cette section est consacrée à l’étude de l’organigramme,
outil essentiel pour comprendre la répartition des fonctions, la hiérarchie et les relations de travail
au sein du cabinet. Le premier paragraphe s’attachera plus particulièrement à décrire les différents
services qui composent les structures, en mettant en évidence leur rôle et leur articulation dans le
fonctionnement global du cabinet.

PARAGRAPHE 1 : LES DIFFERENTS SERVICES

Tout cabinet pour un bon fonctionnement une bonne harmonie il se doit d’être divisé en
plusieurs structures (A) et se doit d’être performent dans différents domaines (B).

A- LA STRUCTURE PROFESSIONNELLE

Elle est représentée par différents départements gères par les chefs services et collaborateurs.
Parmi ces départements nous avons :
 Le Département Sinistre Et Indemnisation : qui gère les litiges issues d’un accident d’une
personne physique soit de circulation ou soit de travaille entrainant par la suite son
incapacité physique ou mentale totale ou partielle temporaire ou pérennante ou même la
mort.
 Le Département Des Contentieux Foncier et De L’immobilier : ici sont gérés les litiges liés à
des procédures d’immatriculation, de vente immobilière, de concession, de lotissement et
autre qui ont un rapport aves le domaine foncier.
 Le Département Droit Des Affaires : compètent dans les litiges entre les grandes moyennes
et petites entreprises entre elles et avec les particuliers.
 Le Département Pénales Et Affaires : comme son nom l’indique il est compétent dans les
affaires liées à des actions pénales.
 Le Département Du Sport : compétent lors des affaires liées au monde du sport.

B-LES DOMAINES D’EXPERTISES

Le CJC est spécialisé dans les domaines tels que :

 Expertise immobilière

1
1
  Gestion du patrimoine
 immatriculation des espaces non titrés
 Lotissements
 Droit de la réparation du dommage corporel
 Droit du sport
 Recouvrements des créances
 Procédures judiciaire
 Droit des affaires

PARAGRAPHE 2 : L’ORGANISATION HIERACHIQUE A- LES

PRINCIPAUX AGENTS
A la tête de ce cabinet nous avons :
 Un directeur général (CEO) qui est représenté par MAITRE WAPPI NZOFANG
HERMANN qui dirige aussi le département du droit du sport.
 Un directeur administratif représente par MAITRE WADJO K. JULIO responsable des
procédures pénales et affaires.
 NGUEKO MERVEILLE responsable de l’accueil de l’orientation et du service des
contentieux foncier et de l’immobilier.
 Maitre MBAMI TENGA responsable du département sinistre et indemnité.  Maitre
WETTE LILIANNE responsable du droit des affaires.

B- LES DIFFERENTS COLLABORATEURS

 Pour les départements sinistres et indemnité nous avons MAITRE HEUMOU DAVY et
ABDIAS.
 Pour le département des affaires nous avons Mme NKWEPET SANDRA, MAITRE
CHUINUI ADELINE et MS DANG GEORGES (par occasion).comme consultants interne
DR AKO’O et DR MASSOUKA JEAN.
 Pour les procédures pénales et affaires nous avons MAITRE WANDO OMER et
MAITRE HEUMOU DAVY.
 Pour le droit sport nous avons MAITRE NANA DOMINIQUE et maitre WANGANG
STEPANE pour le département du contentieux foncier et l’immobilier nous avons MS
NTHONE SE

PARAGRAPHE 1 -LES RELATIONS AVEC LES CLIENTS ET LES PROFESSIONNELS

Dans le cadre du fonctionnement d’un cabinet d’avocats, les relations humaines occupent une
place centrale, qu’il s’agisse de l’accompagnement des clients ou de la collaboration avec les
différents acteurs du monde juridique. Ce paragraphe vise à présenter ces deux dimensions
essentielles : d’une part, les relations établies avec les clients (A), marquées par l’écoute, la

1
2
confiance et la rigueur professionnelle ; d’autre part, les interactions avec les professionnelles du
droit (B), qui rythment le quotidien du cabinet et conditionnent le bon déroulement des dossiers.

A – AVEC LES CLIENTS

Au cours du stage j’ai pu apprécier les comportements à adopter face aux clients qui sont
très différents .Le cabinet dispose d’une clientèle variée, composée aussi bien de particuliers
que de professionnels. Pour les clients privés : il ressort des rendez-vous clients que chaque
personne a vécus une situation qui l’a profondément affectée, il faut donc savoir s’adapter en
fonction de l’état du client. J’ai remarqué qu’il arrive presque dans tous les cas, que le fait pour
le client de raconter une nouvelle fois ce qu’il lui est arrivé lui fait ressortir beaucoup
d’émotion entrainant parfois des larmes ou alors de la colère. C’est pourquoi, j’ai pu
comprendre que sur le terrain il y également la dimension émotionnelle qu’il faut être capable
de gérer. Les rendez-vous client sont d’autant plus importants qu’ils permettent de mieux
connaître le caractère du client, ce qui peut expliquer sa réaction, le litige et la démarche à
suivre dans le déroulement de la procédure. J’ai constaté plusieurs éléments concernant les
relations avec les clients. La plupart d’entre eux sont très angoissés par la procédure. De ce fait,
ils deviennent impatients et passent-leur temps à penser à leur situation. Certains d’entre eux
appelaient même plusieurs fois par semaine pour donner une information pour eux qui étaient
très importante, mais qui en fait n’était pas utile à la procédure. Je me suis rendue compte que
pour certains clients, la procédure était « leur vie » et ne pensaient qu’à elle.

B – AVEC LES PROFESSIONNELS

Au cours de mon stage au sein du cabinet d’avocats, j’ai pu observer l’importance des
relations entretenues avec les différents professionnels des domaines juridiques. Les avocats
collaborent régulièrement avec des magistrats, notamment dans le cadre des audiences ou lors du
suivi des procédures. J’ai également assist2 a des échanges entre confrères, parfois dans un esprit de
coopération lorsqu’il s’agissait de parvenir à un accord, d’autres fois dans un cadre plus conflictuel,
lors de contentieux. En parallèle, le cabinet fait appel à des huissiers de justices pour signifier des
actes, à des notaires pour certaines procédures civiles, ou encore à des experts pour appuyer certains
dossiers techniques. Ces interactions m’ont permis de comprendre à quel point le travail
professionnelles influent sur le bon déroulement des affaires traitées par le cabinet.

PARAGRAPHE 2 : PRESENTATION DES DOCUMENTS ETUDIERS

Dans le cadre de mon stage, l’étude et la manipulation de divers documents juridiques ont constitué une
part importante de mes missions. Ces supports m’ont permis de mieux comprendre les procédures le langage
juridique, ainsi que les différentes étapes du traitement d’un dossier. Ce paragraphe sera donc consacré a la
présentation des documents traités (A) et la présentation des documents présentes (B) au cours du stage.

A – DOCUMENTS TRAITES
Tout au long de notre stage, on nous permis de découvrir des documents importants et de les traitées.
Parmi ces documents nous avons :

1
3
 LES DEMANDES DE MORCELLEMENT DE MUTATION TOTALE ET
AUTRES : ces demandes doivent être adressées à la conservation foncière compétente. Ces
démarches concernent les titres fonciers et suivent des procédures bien précises, encadrées
par la législation foncière en vigueur (notamment l’ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974).
DEMANDE D’IMMATRICULATION SPECIALE : aussi appelée immatriculation
spéciale ou immatriculation personnalisée, elle est constituées de plusieurs éléments
constitutifs typiques selon les procédures en vigueur à la Délégation Générale à La Sureté
Nationale (DGSN) ou au ministère des transports.
UNE REQUETE : qui est un acte juridique par lequel une personne(le requérant) saisit une
autorité judiciaire ou administrative pour demander qu’une décision soit rendue en sa faveur.
Elle est souvent utilisée devant certaines juridictions, notamment administratives, civiles ou
pour des procédures gracieuses.

B – DOCUMENT PRESENTE

LE PROCES-VERBAL : c’est un document officiel rédige par une autorité habilitée

(police, gendarmerie huissier, greffier, etc..) pour constater un fait, une infraction, ou rendre
compte d’une action. Sa structure varie selon le contexte (judiciaire, administratif, routier,
etc.)
RECOURS GRACIEUX : c’est une demande adressée à une autorité administrative pour
qu’elle renvoie ou annule une de ses propres décisions, sans passer par la justice
PETITION : c’est un document écrit et signe par une ou plusieurs personnes pour exprimer
une opinion, une revendication ou une demande adressée a une autorité compétente
ASSIGNATION : c’est un acte de procédure par lequel une personne (appelée le
demandeur) fait convoquer une autre personne (le défendeur) devant un tribunal ; pour
répondre a une plainte ou un litige.

SECTION 2-LES DIFFICULTES ET LES SOLUTIONS

Au cours du stage, comme dans toute expérience professionnelle, certaines difficultés sont
apparues, qu’elles soient liées à l’adaptation à un nouvel environnement, à la complexité des taches
ou aux exigences du domaine juridique. Cette section vise a revenir sur ces obstacles ; tout en
mettant en lumière leurs solutions mises en œuvre pour y faire face. Le premier paragraphe sera
ainsi consacré à principales difficultés rencontrées, qu’elles soient d’ordre technique, relationnel ou
organisationnel.

PARAGRAPHE 1-DIFFICULTES

Certaines difficultés ont émergés, principalement liées à la nature des missions qui m’ont été
confiées ainsi qu’à la compréhension du langage juridique, souvent technique et spécifique. Ces
deux aspects ont représenté des défis notables, surtout en début de stage, ou l’adaptation était encore

1
4
en cours. Ce paragraphe mettra donc en lumière, dans un premier temps, les difficultés rencontrées
dans la réalisation des missions, puis, dans un second temps, celles liées à la maitrise du lexique
juridique, indispensable pour comprendre les documents et les échanges professionnels.

A-SUR LES MISSIONS

Difficultés rencontrées pendant le stage

 Compréhension du langage juridique : nous avons prouvé des difficultés à comprendre

certains termes juridiques techniques utilisés dans les actes, consultations ou procédures.
 Inadaptation aux missions pratiques : Les missions confiées (rédaction d’actes, assistance
aux audiences, classement des dossiers).
 Manque de maîtrise des procédures locales: Les procédures civiles, pénales ou foncières
peuvent différer entre la théorie universitaire et la pratique réelle (délais, pratiques
informelles).
 Accès limité aux dossiers sensibles : Les avocats ont limité l’accès du stagiaire à certains
dossiers pour des raisons de confidentialité.
 Adaptation au rythme du cabinet : Les délais judiciaires et la pression professionnelle ont
rendu le rythme intense.

B -LE LEXIQUE

 Méconnaissance des termes juridiques spécialisés : nous n’avions pas à comprendre

des termes comme astreinte, forclusion, déchéance, subrogation, etc. ce qui a entrainé
une mauvaise interprétation des documents juridiques et faire des erreurs dans la
rédaction de notes et de courriers.
 Confusion entre des termes proches : Confondre des notions proches comme nullité
relative et nullité absolue, ou contrat et convention. Cette confusion nous a induis en
erreurs dans la compréhension d’un dossier et dans l’argumentation juridique.
 Usage inapproprié du langage juridique dans les écrits : Employer un langage trop
familier ou, à l’inverse, trop pompeux sans maîtriser les tournures propres au style
juridique.
 Difficulté à comprendre les abréviations et acronymes juridiques : Ignorer la
signification d’abréviations courantes comme CA (Cour d’appel), CASS (Cour de
cassation), Civ (chambre civile), L. (loi), R. (règlement), etc.
 Difficulté à adapter le vocabulaire à l’interlocuteur : Utiliser un jargon juridique face à
un client non-initié, ou au contraire, un vocabulaire trop simplifié dans un rapport
destiné à un avocat.
 Traduction maladroite des termes juridiques en anglais (ou autre langue étrangère) :
Traduire acte sous seing privé par private signed act au lieu de private deed.

1
5
  Incapacité à utiliser les bons termes dans la rédaction d'actes : Utiliser plainte au lieu de
requête ou assignation, selon le contexte.

PARAGRAPHE 2-LES SOLUTIONS

Face aux difficultés, plusieurs solutions ont été progressivement mises en place pour faciliter
mon adaptation et renforcer mes compétences. Celle-ci ont principalement reposé, d’une part, sur
la pratique régulière des tâches confiées, qui m’a permis de gagner en autonomie et en assurance,
et d’autre part, sur le travail personnel et encadré au tour de la compréhension du vocabulaire
juridique. Ce paragraphe présentera donc, dans un premier temps, l’apport de l’expérience
pratique dans le dépassement des difficultés, puis, dans un second temps, les moyens employés
pour assimiler le lexique spécifique au domaine juridique.

A-POUR LA PRATIQUE

• Tenir un glossaire personnel, demander des explications aux encadreurs, consulter des ouvrages de
droit ou des dictionnaires juridiques spécialisés.
• Observer attentivement les professionnels, poser des questions, pratiquer la rédaction d’actes
simples (ex: assignation, contrat), demander des modèles.
• Prendre des notes lors des audiences ou entretiens, analyser des dossiers traités antérieurement, se
référer au Code de procédure civile ou pénale.
• Gagner la confiance du maître de stage, démontrer du sérieux, et demander des tâches secondaires
liées à ces dossiers (recherche, relecture).
• Développer son sens de l’organisation, noter les tâches et prioriser les urgences.

B-POUR LE LEXIQUE

Définitions des termes

• ASSIGNATION : Acte par lequel une personne est appelée à comparaître devant un tribunal.
• ACTE SOUS SEING PRIVE : Acte rédigé et signé par les parties, sans l’intervention d’un
officier public.
• REQUETE : Demande écrite adressée à un juge pour obtenir une décision.
• TITRE FONCIER : Document officiel prouvant la propriété d’un bien immobilier.
• GREFFE : Service administratif d’un tribunal où sont enregistrées les affaires.
• PLAIDOIRIE : Exposé oral de l’avocat devant le juge pour défendre son client.
• MINUTES : Version originale d’un jugement ou d’un acte notarié.
• PROCURATION : Acte par lequel une personne donne pouvoir à une autre de la représenter.
• ASTREINTE : somme d’argent qu’une personne est condamnée à payer par jour de retard si elle
ne respecte pas une décision de justice dans un délai donne.

1
6
• FORCLUSION : c’est la perte du droit d’agir en justice ou d’exercer un recours parce que le
délai prévu par la loi est expiré.
• DECHEANCE : c’est la perte d’un droit (ou d’un avantage) en raison du non-respect d’une
condition ou d’une formalité.
• SUBROGATION : c’est le fait de remplacer une personne par une autre dans l’exercice d’un
droit ou d’une créance, souvent après un remboursement.

1
7
 CONCLUSION

A l’issus de cette première partie, il ressort que le lieu de stage, à savoir le cabinet JURIDIX
CONSULTING CJC traite non seulement des dossiers du domaine foncier mais aussi d’autres
domaines. Grace à ses différentes affaires, ce cabinet contribue activement à la mise en œuvre des
politiques publiques en matière de sécurité du patrimoine foncier national, notamment par le biais
de l’immatriculation des terres mais aussi de la sécurité des citoyens à travers le département des
dommages liées à des sinistres.
L’analyse de son fonctionnement interne, de ses services et de son organisation nous a permis
de mieux comprendre le cadre institutionnel dans lequel s’inscrit la procédure d’immatriculation
foncière. Cette compréhension nous sera précieuse pour la suite de notre travail, qui portera plus
spécifiquement sur l’évolution des compétences techniques, administratives et juridiques
mobilisées par l’administration foncière dans le cadre de l’immatriculation foncière au Cameroun.
Ainsi, cette immersion dans le lieu de stage à constituer une base concrète d’observation,
d’analyse et de réflexion sur les réalités pratiques de la gestion foncière dans notre pays, entre
exigences juridiques et défis institutionnels.

INTRODUCTION
Apres avoir présenté le lieu du stage, il nous semble pertinent d’orienter désormais notre travail
vers l’analyse de notre sujet : la compétence de l’administration foncière en matière
d’immatriculation au Cameroun.

1
8
 PARTIE 2 : LA COMPETENCE DE L’ADMINISTRATION FONCIERE EN
MATIERE D’IMMATRICULATION AU CAMEROUN

La question de la compétence, dans un sens juridique et fonctionnel, renvoie à l’aptitude légale

et technique d’une autorité ou d’un service a accompli une mission spécifique. Dans ce cas
présent, il s’agit de déterminer dans quelle mesure l’administration foncière dispose des moyens,
des ressources et de l’organisation nécessaire pour mener efficacement les procédures
d’immatriculation, qui constituent le code de la sécurisation foncière dans notre pays.
L’immatriculation foncière, qui est l’acte par lequel une propriété immobilière est enregistrée
dans un registre public, permet d’établir un titre foncier définitif. Ce TF est non seulement une
preuve de propriété, mais aussi un instrument juridique qui favorise l’investissement, la résolution
des litiges, et la planification du développement territorial. Il s’agit donc d’un enjeu majeur, ainsi
bien pour l’état que pour les citoyens.
Dans cette pratique, plusieurs structures de l’administration foncière interviennent dans la
procédure d’immatriculation : les Délégations Départementales du MINDAF, les services
cadastraux, les commissions consultatives de constat des droits, ainsi que les services centraux
chargés de l’approbation finale. Chacun de ces entités détient une compétence spécifique qui,
idéalement, devrait s’articuler de manière cohérente dans l’internet de l’efficacité administrative.
Cependant, de nombreuses difficultés persistent : lenteur des procédures, surcharge des
services, manque de formation des agents, obstacles techniques et logistiques, parfois même en
cas de corruption ou de blocages institutionnels. Ces réalités questionnent directement la capacité
de l’administration à remplir pleinement ses missions foncières.
Dans cette deuxième partie, nous chercherons donc à évaluer objectivement les compétences
exercées par l’administration foncière en matière d’immatriculation, en mettant en évidence les
forces du système, ses faiblesses, et les perspectives d’amélioration à travers les réformes en cours
ou envisagées.
Notre analyse s’appuiera à la fois sur les observations faites sur le terrain, les textes
règlementaires en vigueur, et les réalités du Cameroun, afin de proposer une lecture équilibrée et
critique du fonctionnement de ce secteur stratégique pour le développement du pays.

CHAPITRE 1 : LA COMPETENCE DANS LE CADRE JURIDIQUE ET

PROCEDURALE DE L’IMMATRICULATION

1
9
 La question de l’immatriculation foncière au Cameroun constitue un enjeu majeur dans la
gestion et la sécurisation des droits de propriété. Ce processus juridique, essentiel à la
reconnaissance formelle des droits réels sur les terres, repose en grande partie sur l’intervention de
l’administration foncière, à qui la législation confère des compétences spécifiques. Comprendre
l’étendue de ces attributions nécessite d’abord une clarification des notions fondamentales liées à
l’immatriculation les principaux modes d’accès au foncier ainsi que fondement juridique et
institutionnel de la compétence administrative et autres sources. C’est pourquoi la première
section de ce chapitre sera consacrée à la définition des concepts clés et va la présentation des
modes d’accès au foncière.

SECTION 1 : DEFINITIONS ET LES PRICIPAUX MODES D’ACCES

Dans l’intérêt d’une bonne analyse, il essentiel, avant toute chose de clarifier certains
concepts fondamentaux liés à l’immatriculation foncière au Cameroun. Cette première section vise,
d’une part, a définir les mots clés tels que « administration foncière » « immatriculation foncière »
ou encore « titre foncier » et autres notions, afin de mieux cerner le cadre terminologique 1 et
juridique dans lequel s’inscrit cette compétence. D’autre part, elle présentera les principaux modes
d’accès à la procédure d’immatriculation, en exposant les différentes voies par lesquelles un usager
peut solliciter et obtenir un titre foncier. Ces deux axes permettront de poser les bases nécessaires à
la compréhension du rôle et de l’intervention de l’administration foncière dans la procédure
d’immatriculation au Cameroun.

A – DEFINITIONS DES CONCEPTS CLES LIES A L’IMMATRICULATION FONCIERE

• L’administration foncière : désigne l’ensemble des institutions, services publics et structures

techniques charges de la gestion, de l’organisation et du contrôle du domaine foncier
national.
• L’immatriculation foncière : est la procédure administrative et juridique par laquelle un
terrain ou une parcelle est inscrit pour la première fois dans le livre foncier, donnant ainsi
lieu à l’établissement d’un titre foncier.
• Livre foncier : est un registre officiel tenu par les services de la conservation foncière dans
lequel sont inscrits tous les actes relatifs aux titres fonciers.
• Conservation foncière : est un service public charge de l’enregistrement, de la tenue a jour
et de le sécurisation des droits réels immobiliers sur les terrains immatriculés.
• Foncier : désigne tout ce qui a un rapport avec un fonds de terre bâti ou non bâti.
• La propriété foncière : définie comme étant le fait d’acquérir en propre ou en commun un
fonds de terrer bâti ou non bâti.
• Le titre foncier : nommé aussi titre bleu, est un acte certifiant la propriété ou le partage d’un
bien.

1 Terminologie foncier : regroupe l’ensemble des termes techniques, juridiques et administratifs utilisés dans le domaine
de la gestion foncière.

2
0
 • Immatriculation : procédure d’inscription des droits d’une personne physique ou morale sur
un immeuble par l’inscription des dits droit dans le livre foncier pour les rendre opposables
aux tiers.
• Immatriculation directe : procédure de reconnaissance des droits fonciers d’une personne
physique ou morale de nationalité camerounaise sur un immeuble mis en valeur avant le 5
aout 1974.
• Régime foncier : ensemble des lois et règlements régissant la gestion des immeubles privés,
l’immatriculation des terrains du domaine national de première catégorie.
• Affaires foncières : c’est toutes les procédures concernant la gestion des terrains privés
(immatriculation, vente, morcellement, et toutes autres transactions).
• Conservateur foncier : responsable de l’administration chargé de constaté les droits
fonciers réels sur un immeuble, de les inscrire dans le livre foncier 2et de délivrer en
conséquence un titre foncier.
• Erreur matérielle : erreur constatée dans un des documents servant à l’établissement du
titre foncier.
• Certificat de propriété : est un document par lequel le conservateur foncier reconnait
qu’une personne est effectivement détentrice de droits fonciers sur un immeuble et décrivant
l’état des lieux sur les transactions concernant le dit immeuble.

B – LES PRINCIPAUX MODE D’ACCES A L’IMMATRICULATION FONCIER E

AU CAMEROUN

L’obtention d’un titre foncier au Cameroun peut se faire à traverses plusieurs procédures, selon
le statut d’occupation du terrain, la nature du droit revendiqué et la situation juridique du sol
concerné. On distingue comme principaux voies d’accès :
• La succession: il s’agit de la reprise ou de la poursuite d’une exploitation
par les ayants droit du défunt. De leur nombre et de leur maturité va
considérablement dépendre la sécurité des terres acquises.

• « L’achat »: mode idéal par défaut. Il garantit une relative sécurité du

moment où la vente est validée par l’autorité traditionnelle et « reconnue
» par l’autorité administrative. Le prix est fonction des usages, de la
fertilité du sol, de la superficie… et même de la tête du client (allochtone,
autochtone).

• Le travail: beaucoup plus répandu dans les zones forestières, c’est « la
force du bras ».

• La location: pratiquée pour l’essentiel dans les bassins de production (riz

par exemple); est souvent liée à la campagne agricole (juin – décembre),
liberté de culture encadrée.

2 Livre foncier : Registre officiel sur lequel sont portés tous les droits réels immobiliers

2
1
 • La donation: très peu courante de nos jours à cause de l’augmentation
de la pression foncière.
NB: tous ces modes fonctionnent sous le régime de la coutume tant que les
parcelles concernées n’ont pas fait l’objet d’une immatriculation en bonne
et due forme. Or il s’agit d’un ensemble complexe de droits allant des plus
faibles (droits d’accès, d’utilisation/retrait et de gestion) aux plus forts
(droits d’exclusion des tiers et d’aliénation/cession).
Situation de précarité permanente, de « no man’s land 3 » favorable aux
autorités traditionnelles et administratives locales qui conservent ainsi une
autorité sur la gestion de ces terres.

PARAGRAPHE 2 : FONDEMENT JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL DE LA

COMPETENCE ADMINISTRATIVE ET AUTRES SOURCES

Apres avoir défini les concepts clés et présente les principaux modes d’accès
au foncier, il convient désormais d’analyser les fondements juridiques et
institutionnels qui encadrent la compétence de l’administration foncière en la
matière. Cette compétence ne s’exerce pas de manière arbitraire, mais repose
sur un cadre normatif précis, ainsi que sur une organisation institutionnelle bien
définie. La présente section se propose, d’examiner les textes juridiques qui
confèrent a l’administration son pouvoir en matière d’immatriculation (lois,
ordonnances, décrets), Cette lecture permettra de mieux cerner la légitimité, et
les limites l’administration dans la gestion foncière au Cameroun.

A – FONDEMENT JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL DE LA COMPETENCE

ADMINISTRATIVE

L’ordonnance n 74-1 du 6 juillet 1974 4fixant le régime foncier

constitue le texte fondamental régissant la propriété foncière au Cameroun.
Elle établit que l’état est le garant de toutes les terres et confère aux
personnes physiques ou morales le droit d’en jouir et d’en disposer
librement, sous réserve des impératifs d’intérêt public. L’article 2 de cette
ordonnance définit les terres faisant l’objet du droit de propriété privée,
notamment les terres immatriculées, les FREEHOLD LANDS, les terres
acquiesce sous le régime de la
transcription, les concessions dominicales définitives et les terres consignées au
‘’
GRUNDBUCH’’.
3 No man’s land : terrain neutre
4 L’ordonnance n 74-1 du 6 juillet 1974 : texte portant régime foncier au Cameroun et
fixant les règles relatifs à la propriété des terres notamment la distinction entre le domaine
national, public et prive de l’état

2
2
 L’administration foncière, placée sous l’autorité du ministère chargé
des domaines, est compétente pour la gestion et la délivrance des titres
fonciers. Elle assure la publicité foncière, la conservation des droits réels
immobiliers et le contrôle de la régularité des opérations foncières. Cette
compétence est renforcée par le décret n 76/165 du 27 avril
1976 fixant les conditions d’obtention du titre foncier, qui précise les
modalités d’immatriculation et les conditions de validité des titres fonciers.

B – AUTRES SOURCES

Hors mis les textes citées ci-dessus, cette pratique est encadrée un
ensemble de textes rassemblés dans le régime foncier:
Ordonnance N° 74-1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier ;

Ordonnance N° 74-2 du 06 juillet 1974 fixant le régime domanial ;

Décret N° 76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions d’obtention du titre

foncier, modifié et complété par le Décret N° 2005/481 du 16 décembre
2005 ;

Décret N° 76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du

domaine national

Décret N° 79-017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions

immobilières privées ; Une classification des terres en plusieurs masses:
domaine public, domaine privé de l’Etat, domaine privé des particuliers et
domaine national (masse résiduelle mais la plus importante).

SECTION 2- LES ETAPES DE LA PROCEDURE, LES PRIX, LES ACTEURS

ADMINISTRATIFS ET LEURS ROLES

Apres avoir examiné les fondements juridiques et institutionnels de la compétence

administrative en matière d’immatriculation foncière, il importe à présent d’analyser concrètement
le déroulement de la procédure d’immatriculation, telle qu’elle est appliquée sur le terrain. Cette
section se propose ainsi de présenter, d’une part les différents étapes de la procédure, depuis
l’introduction de la demande jusqu’à la délivrance du titre foncier, en mettant en lumière les
documents requis, les délais, ainsi que les couts liés à chaque phase. Elle s’attardera aussi sur les
principaux auteurs impliques dans le processus tant au niveau administratif qu’au niveau local et
précisera le rôle spécifique que chacun joue à chaque étape de la procédure. Ces deux volets
permettront de mieux comprendre le fonctionnement opérationnel du système foncier camerounais,
ainsi que les éventuels défis rencontrés par les usagers dans l’accès sécurisé à la propriété. D’autre
part, on parlera des différents acteurs et leurs rôles respectifs pour permettre une meilleure
compréhension de la structure administrative de ce domaine.

2
3
 PARAGRAPHE 1 LES ETAPES, LES COUTS ET LES EXIGENCES DE LA
PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE AU CAMEROUN
L’immatriculation foncière constitue une procédure administrative et technique rigoureuse, à
travers laquelle l’état reconnait officiellement le droit de propriété d’un individu ou d’une entité sur
une parcelle de terrain. Ce processus obéit à un ensemble d’étapes structurées impliquant la
production de documents, des opérations de terrain et plusieurs validations administratives. Par
ailleurs, cette procédure n’est pas gratuite ; elle génère des couts à différents niveaux, en lien
notamment avec les opérations cadastrales, les frais de traitement de dossier et les droits fiscaux.
Afin de mieux comprendre le cheminement d’un dossier d’immatriculation, ce paragraphe de
décompose en deux temps : la première partie la présentera les différentes étapes de la procédure
d’immatriculation, tandis que la second exposera les exigences documentaires et financières
nécessaires à l’acquisition du titre foncier.

A – LES ETAPES CLES DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE AU

CAMEROUN

La procédure d’immatriculation foncière au Cameroun suit un

processus rigoureux, visant à assurer la sécurité juridique des droits fonciers.
Elle comprend plusieurs étapes :
 Le dépôt de la demande : Art. 3 du décret n 76-165 du 27 avril 1976 fixant
les conditions d’obtention du titre foncier, modifiée et complété par le décret n
2005 /481 du 16 décembre 2005 stipule que : La demande de transformation
en titre foncier :
- des actes d’acquisition de terrains inscrits au « Grund-buch 5» ;
- des actes acquisition de terrain selon les règles de la transcription ;
- des arrêtés d’attribution définitive d’une concession domaniale ;
- des livrets fonciers, ou des certificats of occupancy ;
- des jugements définitifs ou translatifs de droits réels ;
- des conventions entre Africains passées sous le régime du décret du 29 septembre
1920, abrogé par la loi du 27 juin 1961 relative aux actes notariés,
- des actes d’acquisition des « Freehold lands 5», est adressé au chef de service
provincial des domaines du lieu de situation de l’immeuble. Elle doit être timbrée et
contenir les indications suivantes :
- nom, prénoms, date et lieu de naissance, filiation, profession, domicile, situation de
famille ;
- tous renseignements permettant d’identifier l’immeuble ;
- les transferts, transactions, baux, hypothèques et autres charges qui grèvent
l’immeuble. Le propriétaire ou le demandeur dépose cette demande auprès des
services compétents des domaines.
 Enquête de terrain : une enquête est menée pour vérifier l’occupation effective
du terrain sa délimitation et l’absence de [Link] y a aussi une vérification
des documents nécessaires tels que le titre de propriété, les contrats de bail ou
tout autre documents légales

5 Grundbuch : mot allemand pour désigner le cadastre, livre ou registre foncier 5

Freehold lands : pleine propriété foncière, propriété foncière libre de toute charge.

2
4
  Obtention d’un certificat de non opposition : il s’obtient au service des
domaines6 ou à la mairie. Ce document prouve qu’il n’existe pas d’opposition à
l’attribution du terrain.
 Bornage : si nécessaire, un bornage est effectué pour matérialiser les limites du
terrain.
 Evaluation du terrain : si nécessaire le terrain est évaluer par un experte agrée
pour déterminer sa valeur marchande.

6 Service des domaines : branche de l’administration publique, rattachée au MINDAF, chargé de la gestion des biens
fonciers de l’état, de l’immatriculation des terres, de la délivrance des titres fonciers et du suivi des procédures
domaniales.

2
5
 

Publication de l’avis de demande : un avis est publié dans le bulletin des avis
dominicaux et fonciers pour informer le public et permettre d’éventuelles
contestations.
 INSTRUCTION DU DOSSIER : le dossier est examiné par les autorités
compétentes pour vérifier sa conformité aux dispositions légales et
règlementaires.
 Décision d’immatriculation : en absence de contestation étapes validation,
un titre foncier est délivre, conférant ainsi la pleine propriété du bien.
 Paiement des frais : le demander devra s’acquitter des frais liés à
l’immatriculation, qui peuvent inclure des taxes et des honoraires
administratifs.
 Enregistrement du titre foncier : une fois le titre foncier obtenu, il doit être
enregistre auprès des autorités compétentes pour être opposable aux tiers.

B – LES COUTS ET LES EXIGENCES DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

FONCIERE AU CAMEROUN

L’obtention d’un titre foncier au Cameroun exige du demandeur non seulement de

suivre la procédure bien définie, mais aussi de satisfaire à un ensemble d’exigences
administratives et financières. Sur le plan administratif, plusieurs documents doivent être
fournis tout au long de du processus. Il s’agit notamment :
 D’une copie de la carte nationale d’identité
 D’une demande timbrée adressé au chef du service départemental du
cadastre

2
6
 

 D’un plan de localisation du terrain (souvent dressé par un géomètre agréé)

 D’un certificat d’occupation ou d’un justificatif de mise en valeur  Des actes
de possession ou d’héritage selon le cas.
Ces pièces permettent d’établir la légitimité de la demande et de situer précisément la
parcelle concernée.
Sur le plan financier, la procédure d’immatriculation implique plusieurs couts
obligatoires. Parmi eux nous avons :
Frais de dossier administratif :
• Frais de timbre 2 000f
• Frais de dossier au service du cadastre 15 000f à 25 000f (selon
la région)  Frais du géomètre (levé topographique bornage) • Varie
selon la superficie et l’accessibilité du terrain :
• En moyenne 100 000 à 300 000 (plus si le terrain est grand ou
en zone difficile)
 Frais de publication de l’avis d’immatriculation (au journal officiel) : environ 25
000 à 50 000f
 Droits d’enregistrement (auprès des impôts) : en générale 2% à 15 % de la
valeur vénale du terrain (le taux exact dépend du type de transaction achat,
donation, succession…)
 Frais d’établissement du titre foncier :
• Frais de conservation foncière : 25 000f à 100 000f (selon la
superficie)
• Main levée ou actes notariés (si applicable) frais notariaux à
prévoir.  Frais de notaire (si terrain acheté ou hérité) :
Barème officiel environ 1% à 5% à la valeur du terrain. il inclure les frais
d’acte de vente, certificat d’authentification, enregistrement de la
transaction.
En résume (ordre de grandeur total)
Terrain urbain (petite parcelle) 200 000f à 500 000f
Terrain plus vaste / complexe jusqu’à 100 000f ou plus.

PARAGRAPHE 2 : LES ACTEURS IMPLIQUES ET LEURS

ROLES RESPECTIFS

La procédure d’immatriculation foncière fait intervenir plusieurs acteurs, chacun

jouant un rôle précis à différents niveaux du processus. Leur collaboration est essentielle
pour garantir la régularité, la transparence et la sécurité juridique des opérations foncières.
En situation normale, ces acteurs interviennent de manière complémentaire dans le
traitement du dossier, depuis la réception de la demande jusqu’à la délivrance du titres
foncier. Toutefois, en cas de litige foncier, certains de ces acteurs voient leur rôle renforcé
ou modifié, et d’autres institutions notamment judiciaires peuvent être saisies. Afin de mieux

2
7
 

comprendre la dynamique institutionnelle qui encadre l’immatriculation, cette sous partie se

décompose en deux temps : la première s’intéressera aux rôles des principaux acteurs en
situation normale, tandis que la seconde analysera leur implication en cas de conflit foncier
ou de contentieux a la procédure d’immatriculation.

A – LE ROLE DES ACTEURS DANS LE DEROULEMENT NORMAL DE LA

PROCEDURE D’IMMATRICULATION

Au Cameroun, la procédure d’immatriculation d’un terrain est encadrée par

l’ordonnance n 74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, et implique plusieurs
acteurs administratifs clés. Voici les principaux :

Le demandeur : toute personne physique ou morale (citoyen, entreprise,

collectivité) qui sollicite l’immatriculation d’un terrain.
 Le chef de village ou chef traditionnel : il est crucial pour les terrains en zone
rurale. Il atteste des droits coutumiers sur le terrain. Sa déclaration est
souvent exige comme pièce justificative.
 Le service départemental des affaires foncières : organe technique sous
l’autorité du ministère des domaines, du cadastre et des affaires foncières
(MINDCAF). il instruit la demande ? vérifie la disponibilité foncière ? et
coordonne la suite de la procédure.
 La commission consultative d’attribution des terres : précédée par :
• Le sous-préfet
• Un représentant du service des domaines
• Le chef traditionnel concerné
• Un représentant du cadastre
• Le maire ou son représentant • Des représentants de l’administration
locale.
Elle organise la visite de terrain, évalue les dimensions et dresse un procès-verbal
 Service du cadastre ; effectue les relevés topographiques du terrain, élabore
le plan cadastral, nécessaires pour la suite de la procédure.
 Le conservateur foncier ; c’est lui qui enregistre l’immatriculation au livre
foncier. Il délivre le titre foncier, seul document prouvant la propriété en droit
moderne.

B – L’INTERVENVENTION DES ACTEURS ADMINISTRATIFS EN CAS DE LITIGE

FONCIER DANS LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

Les procédures d’immatriculations foncière, bien qu’encadrées par un cadre juridique clair,
donnent souvent lieu à des litiges entre individus, familles, communautés ou parfois même
entre administrations. Ces conflits peuvent porter sur la délimitation des parcelles, la légitimité
de l’occupation, l’antériorité des droits ou encore des contestations liées à l’authenticité des
documents produits. Dans de telles situations, les acteurs administratifs impliqués dans la

2
8
 

procédure jouent un rôle crucial dans la gestion, la régulation ou le transfert du contentieux vers
les autorités compétentes. Ces différents acteurs administratifs sont :
 Les commissions consultatives d’immatriculations : sont souvent confrontées aux conflits dès
la phase d’enquête ou de bornage. Lorsque des oppositions sont soulevées, elles peuvent
formuler un avis réservé7, demandent un approfondissement du dossier ou le gel de la
procédure jusqu’à résolution du différend.
 Les chefs traditionnels : qui interviennent dans la validation de l’occupation coutumière des
terres, peuvent être sollicités pour abriter des litiges entre communautés voisines. Leur rôle
alors à la fois technique (délimitation) est social (médiation).
 Le sous-préfet : en tant que président de la commission, peut également décider de
suspendre la procédure dans l’attente d’un règlement amiable ou d’une décision formelle.
Lorsque le conflit dépasse les compétences locales ou qu’aucun consensus ne pet être
trouvé, le dossier est généralement transmis à la hiérarchie administrative, notamment au
niveau du MINDCAF régional ou central, pour arbitrage ou instruction complémentaire
Enfin, lorsque les voies administratives sont épuisés ou qu’une partie conteste formellement
la régularité de la procédure ou de la légitimité d’un droit revendiqué, le contentieux est
porté devant les juridictions compétentes( tribunal de premier instance, tribunal
administratif). Dans ce cas, les services du cadastre et de la conservation foncière sont tenus
de geler la procédure d’immatriculation jusqu’à ce qu’un jugement définitif soit rendu. La
décision judiciaire, une fois obtenue, est alors transmise aux services concernés pour mise
en œuvre.
Ainsi, en cas de litige, les acteurs administratifs passent d’un rôle purement technique à un rôle
d’arbitre, de médiateur ou d’exécutant d’une décision judiciaire. Leur capacité à gérer ces situations
avec impartialité et rigueur est essentielle pour préserver la paix sociale e la sécurité foncière dans
un contexte souvent sensible.

En somme, l’immatriculation foncière au Cameroun repose sur un cadre juridique

structuré, une procédure bien définie et l’intervention coordonnée de plusieurs acteurs
administratifs. L’administration foncière joue un rôle central dans la reconnaissance et la
sécurisation des droits de propriété, en veillant au respect des règles, à la transparence
des démarches et à la légalité des titres délivrés. Toutefois, malgré ce dispositif
institutionnel clair, de nombreuse difficultés persistent dans la mise en œuvre effective de
la procédure, tant sur le plan administratif que technique et social. Le chapitre suivant se
penchera sur les principales limites rencontrées dans l’exercice de cette compétence,
avant d’exposer des pistes de réforme et des perspectives d’amélioration visant à rendre
le système foncier camerounais plus accessible, équitable et efficace.

7 Avis réservé : est une observation formulée par la commission consultative d’immatriculation lorsqu’elle constate des
éléments litigieux, ambigus ou non conformes dans un dossier de demande d’immatriculation

2
9


3
0
CHAPITRE 2 : LES LIMITES DE LA COMPETENCE ADMINISTRATIVE EN MATIERE
D’IMMATRICULATION FONCIERE ET PERSPECTIVES D’AMELIORATION

Malgré l’existence d’un cadre juridique bien établi et d’une organisation

institutionnelle dédiée, l’exercice de la compétence de l’administration foncière n matière
d’immatriculation au Cameroun demeure confronté à de nombreuses difficultés. En
pratique, les procédures s’avèrent souvent lentes, couteuses, complexes et peu
accessibles, notamment pour les populations rurales ou défavorisées. Ces limites
compromettent la sécurisation foncière, freinent l’investissement et alimentent les conflits
liés à la terre.
Face à ces constats, des efforts doivent être envisagés pour rendre le système plus
efficace, transparent et équitable. Ce chapitre se propose ainsi, dans un premier temps,
d’identifier les principaux obstacles qui entravent l’exercice optimal de la compétence
administrative en matière d’immatriculation, avant d’examiner, dans un second temps, les
perspectives de réforme et d’amélioration susceptibles d’être mises en œuvre pour
renforcer la gouvernance foncière au Cameroun.

SECTION 1 LES PRINCIPALES LIMITES RENCONTREES DANS LA MISE EN

ŒUVRE DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION

La procédure d’immatriculation au Cameroun, bien que régie par un cadre

réglementaire formel, demeure confrontée à de nombreuses limites qui en entravent
l’efficacité et la transparence. Ces difficultés, qui persistent malgré les reformes
entreprises, se traduisent par des insuffisances structurelles, des dysfonctionnements
opérationnels, ainsi que des conséquences notables sur les usagers et sur l’administration
elle-même. Cette section se propose d’examiner dans un premier temps les principales
insuffisances du système, avant d’analyser les divers dysfonctionnements observés dans
sa mise en œuvre, pour enfin en évoluer les répercussions pratiques et institutionnelles.

PARAGRAPHE 1 : LES INSUFFISANCES ET LES CONSEQUENCES

L’analyse des limites de la procédure d’immatriculation au Cameroun révèle

d’importantes insuffisances qui compromettent son bon fonctionnement. Ces carences,
tant sur le plan juridique qu’administratif, affectent l’efficacité du système et freinent sa
modernisation. Il convient d’examiner d’une part la nature et l’ampleur de ces
insuffisances, puis d’autre part les conséquences concrètes qu’elles entrainent, aussi
bien pour les usagers que pour l’administration publique.

A – LES INSUFFISANCES DE L’ADMINISTRATION FONCIERE AU

CAMEROUN
 Corruption et pratiques frauduleuses : l’administration foncière camerounaise
est confrontée à une corruption systémique qui mine sa crédibilité. Des
fonctionnaires manipulent les dossiers fonciers en faveur de ceux qui peuvent

3
1
 payer des pots-de-vin, au détriment des propriétaires légitimes. Cette situation
crée un climat de méfiance généralisée et fragilise la propriété foncière.
 Absence de cadastre fiable : le Cameroun ne dispose pas encore d’un
cadastre numérique efficace, ce qui rend difficile la gestion des terres et l’accès
à des informations fiables sur la propriété foncière. Cette absence de cadastre
8
fiable complique considérablement l’identification des parcelles et la résolution
des litiges.
 Expropriations arbitraires et absence de dédommagement : l’état procède
parfois à des expropriations forcées et arbitraires sous prétexte de projets
d’utilité publique, sans respecter les procédures légales ou sans indemnisation
équitable. Ces expropriations, souvent réalisées dans des conditions douteuses,
engendrent des conflits violents entre les communautés villageoises et les
autorités.
 Décentralisation inachevée : bien que des efforts aient été faits pour
rapprocher l’administration foncière des usagers, la décentralisation est restée
inachevée. Des anomalies persistent, notamment l’extension insuffisante de
l’administration foncière l’absence de véritables stratégies de mise en œuvre
des législations foncières

B – LES CONSEQUENCES

 Multiplication des litiges fonciers : les insuffisances de l’administration foncière

ont conduit à une multiplication des litiges fonciers. En 2023, 465 affaires foncières
et domaniales ont été enregistrées dans les tribunaux de la région de l’ouest, dont
370 dossiers au tribunal administratif. Ces affaires sont le résultat du non-respect
des mesures règlementaires et vde l’implication de géomètres exerçant en privé.
 Accaparement des terres et conflits communautaires :
L’accaparement des terres par des entreprises agro-industrielles, souvent
facilité par des pratiques administratives douteuses, a entrainé des conflits
avec les communautés locaux exemple, dans le village d’APOUH à NGOG,
les habitants sont en conflit avec la société camerounaise de palmeraies
(SOCAPALM), filiale de la société financière des caoutchoucs (SOCFIN),
concernant l’appropriation de leurs terres.
 Affaiblissement de la sécurité juridique : la prolifération de faux titres fonciers et
l’annulation abusive de titres fonciers légitimes ébranlent les fondements mêmes du
système foncier camerounais. Le titre foncier, censé apporter une sécurité juridique
absolue, devient de plus en plus souvent source d’insécurité et de conflits.
 Impact économique négatif : l’instabilité du système foncier freine les
investissements, tant nationaux qu’étrangers, dans le secteur immobilier et le
développement infrastructurel. Cette instabilité peut également décourager les
initiatives locales de développement agricole et d’exploitation durable des
ressources naturelles.

8 Cadastre : ensemble des documents qui décrivent la situation juridique, géographique et fiscale des biens fonciers

3
2
 PARAGRAPHE 2 -LES DYSFONCTIONNEMENTS

Au-delà des insuffisances structurelles, la mise en œuvre de la procédure d’immatriculation au

Cameroun est également entachée de nombreux dysfonctionnements qui compromettent son bon
déroulement. Ces dysfonctionnements se manifestent tant dans la pratique quotidienne des
services chargés de l’immatriculation que dans les textes juridiques encadrant la procédure. Il
importe donc d’analyser, dans un premier temps, les dérives et irrégularités observées dans la
pratique, avant de s’intéresser, dans un second temps, aux lacunes et ambiguïtés présentes dans la
législation et la règlementation en vigueur.

A – SUR LA PRATIQUE

Malgré le cadre juridique, plusieurs défaillances sont constatées :

 Lenteur et complexité de la procédure : les démarches d’immatriculation sont
bureaucratique, longues (plusieurs années parfois). Multiplication des étapes (avis
du chef traditionnel, publication, enquête, etc.) alourdit le processus. L’inefficacité
des services cadastraux ralentit la délivrance du titre foncier.
 Corruption et pratique frauduleuses : versement de pots-de-vin pour accélère ou
obtenir un traitement favorable, détournements de procédures : des titres fonciers
sont parfois délivres à des tiers au détriment des occupants réels (squatters ou
élites locales), faux documents, déclarations mensongères, manipulation des plans
cadastraux9.
 Conflits entre droit coutumier et droit moderne : les terres relevant du domaine
national sont souvent occupées selon des règles coutumières ; l’absence
d’harmonisation provoque des litiges fonciers fréquents, notamment lors des
tentatives d’immatriculation individuelle.
 Manque de sensibilisation des populations : la méconnaissance des procédures
juridiques par les citoyens, notamment en milieu rural, limite l’accès effectif au titre
foncier. Résultat très faible taux de formalisation foncière.
 Inégalité d’accès au foncier : favoritisme en faveur de personnes influentes,
notamment les élites politico-administratives. Marginalisation des femmes et des
groupes autochtones dans l’accès à la propriété.

B – SUR LES TEXTES

Le principal dysfonctionnement de l’administration foncière en matière

d’immatriculation au Cameroun sur les textes réside dans l’inadéquation, l’obsolescence10
et l’ambigüité de certaines dispositions légales par rapport aux réalités actuelles. Voici les
principaux points :

9 Plans cadastraux : documents cartographique montrant la position et les limites d’une parcelle sur un territoire.
10
Obsolescence : désigne ici l’inadéquation progressive de certains textes ou outils fonciers par rapport aux réalités
actuelles d’un terrain.

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3
 • L’obsolescence des textes : les textes de base (ordonnances de 197410, décret de
197611) ont été conçus dans un contexte socio-économique diffèrent. Ils ne tiennent
pas suffisamment compte de l’évolution démographique, de l’urbanisation rapide, ni
de la pression foncière croissante. Et ils ignorent la complexité des droits
coutumiers, pourtant encore très présents dans les zones rurales.
• Centralisation excessive prévue par la loi : le cadre légal donne à l’état un
monopole absolu sr la reconnaissance de la propriété foncière à travers le titre
foncier. Cela limite les possibilités d’initiative locale ou communautaire, même là ou
l’administration centrale est absente ou inefficace. La décentralisation n’est pas
clairement intégrée dans les textes fonciers existants.
• Procédures rigides et lourdes : les textes imposent les étapes multiples et
complexes (avis, publication, commission consultative15, etc. …) sans toujours
prévoir de délais clairs. Cette complexité crée une insécurité juridique et ouvre la
porte aux abus notamment à la corruption ou à l’appropriation illégale de terres.
• Silence sur certaines situations pratiques : les textes ne prévoient pas de
procédure spéciale pour les terres occupées de manière coutumière depuis
longtemps, ce qui les rend vulnérables à la spoliation. L’absence de prise en
compte des femmes, des autochtones et des groupes vulnérables dans les textes
crée une inégalité de fait.
• Absence de cadre clair pour la gestion foncière décentralisée : malgré la
décentralisation12, les textes fonciers n’ont pas été harmonises avec le code général
des collectivités territoriales décentralisées. Cela crée un flou juridique sur les rôles
respectifs des communes et de l’état central en matière foncière.

Le dysfonctionnement sur les textes est donc structurel : des lois mal adaptées,
trop centralisées, peu sensibles aux réalités coutumières et aux inégalités sociales. Ces
lacunes juridique aliment les pratiques arbitraires et entravent la sécurisation foncière
au Cameroun.

SECTION 2 LES REFORMES ET LES MECANISMES PROPOSER POUR

AMELIORER L’EFFICACITE DE L’ADMINISTRATION

Face aux nombreuse limites et dysfonctionnements relevés dans la mise en œuvre

de la procédure d’immatriculation au Cameroun, il devient impératif d’envisager des
reformes structurelles et fonctionnelles en vue d’optimiser l’efficacité de l’administration.
Ces réformes visent non seulement à corriger les insuffisances identifiées, mais aussi à
instaurer des mécanismes durables de modernisation, de transparence et de célérité dans
le traitement des dossiers. Cette section examinera ainsi, d’une part, les pistes de
réformes envisageables sur les plans institutionnel, juridique et technologique, d’autre
part, les mécanismes concrets à mettre en place pour garantir une meilleure performance
administrative.

10 Ordonnance de 1974 : définit les règles d’accès à la propriété foncière et place l’état au cœur de la gestion
des terrains au Cameroun.
11 Le décret de 1976 : organise concrètement la procédure d’immatriculation prévue par l’ordonnance 74-1 15
Commission consultative : organe local charge de donner un avis sur les demandes d’immatriculation de terrains
relevant du domaine national.
12 Décentralisation : elle vise à rapprocher l’administration des citoyens et à améliorer la gouvernance locale.

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PARAGRAPHE 1 LES REFORMES INSTITUTIONNELLES ET LEGISLATIVES
POUR UNE MEILLEURE GOUVERNANCE FONCIERE

L’amélioration de la procédure d’immatriculation passe nécessairement par des

reformes intentionnelles et législatives en profondeur, capables de rétablir la confiance des
citoyens dans le système foncier. Ces réformes doivent favoriser une gouvernance plus
équitable et transparente du foncier, en tenant compte de la diversité des droits existants
et des dynamiques socioéconomiques du pays. Dans cette perspective, il parait essentiel,
d’une part, de concevoir une politique foncière nationale inclusive, fondée sur la
reconnaissance et la sécurisation des droits collectifs, et, d’autre part, de revoir en
profondeur le régime des expropriations afin de garantir des compensations justes et
équitables aux populations concernées.

A – ELABORATION D’UNE POLITIQUE FONCIERE NATIONALE

INCLUSIVE RECONNAISSANCE ET SECURISATION DES DROITS FONCIERS
COLLECTIFS

Le Cameroun a lancé un processus participatif pour élaborer une politique foncière

nationale. Cette initiative vise à intégrer les directives volontaires pour une gouvernance
responsable des régimes foncières(VGGT) et le cadre africain des politiques foncières.
Elle prévoit la mise en place d’une plateforme multi-acteurs pour orienter l’élaboration
de cette politique et renfoncer les capacités des acteurs nationaux.
La société civile propose de reconnaitre les droits fonciers collectifs des communautés,
en particulier des villages, et de les rendre incessibles. Ces terres doivent être gérées de
manière participative et protégées contre les cessions consensuelles, notamment dans le
cadre d’investissement agricole ou industriel.

B – REFORME DU REGIMBE DES EXPROPRIATIONS ET DES

COMPENSATIONS

La réforme du régime des expropriations constitue un volet essentiel pour garantir une
procédure d’immatriculation plus juste et respectueuse des droits des populations. En
l’état actuel, le cadre juridique encadrant l’expropriation pour cause d’utilité publique reste
flou sur plusieurs aspects, notamment en ce qui concerne la définition de l’utilité, les
procédures de consultation au préalable, ainsi que les modalités d ‘évaluation et de
versement des compensations. Ces lacunes juridiques favorisent des pratiques arbitraires
et des conflits récurrents entre l’administration et les populations expropriées, souvent
privées de leurs terres sans une indemnisation adéquate. Une reforme efficace devrait
reposer sur une clarification des textes en matière d’expropriation, une participation accrue
des communautés concernées a toutes les étapes du processus, ainsi qu’une
transparence totale dans l’évaluation des biens et des compensations. Il conviendrait
également de mettre en place des organes indépendants de contrôle et de recours, afin
d’éviter les abus de pouvoir et de garantir un traitement équitable pour toutes les parties
prenantes. Une telle réforme permettrait non seulement de renforcer la légitimité des
opérations foncières, mais aussi de prévenir les tensions sociales liées à la dépossession
des terres.

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5
PARAGRAPHE 2 –LES MECANISMES OPERATIONNELS ET
TECHNOLOGIQUES POUR RENFORCER L’EFFICACITE ADMINISTRATIVE

. En complément des réformes institutionnelles et législatives, l’amélioration de

l’efficacité de l’administration dans la procédure d’immatriculation au Cameroun passe
également par la mise en place de mécanismes opérationnels et technologiques adaptés
aux exigences de modernisation. L’objectif est de rendre des services plus accessibles,
plus transparents et plus performants, en tirant parti des innovations techniques et des bonnes
pratiques administratives. Cette partie propose ainsi d’examiner, d’une part, les mesures
opérationnelles à mettre en œuvre pour optimiser le fonctionnement des services compétents, et
d’autre part, l’apportes outils technologiques dans la digitalisation et la sécurisation du processus
d’immatriculation.

A –MISE EN PLACE D’UN CADASTRE UNIQUE ET NUMERIQUE ET

DECENTRALISATION ET IMPLICATIONS DES COLLECTIVITES LOCALES

 La création d’un cadastre unique, accessible et numérisé est essentielle pour

éviter la superposition et le chevauchement 13(souvent en raison d’erreurs de
délimitation, de morcellements mal encadres ou d’un manque de mise à jour
des plans cadastraux) de droits fonciers. Ce cadastre permettra une gestion
cohérente des terres et une meilleure transparence dans les transactions
foncière
 La décentralisation de la gestion foncière est un processus en cours visant à
rapprocher l’administration foncière des citoyens et à améliorer la transparence,
l’efficacité et l’équité dans l’accès à la terre.

B –FORMATION ET RENFORCEMENT DES CAPACITES DES ACTEURS

FONCIERS
 Des programmes de formation sont nécessaires pour améliorer les
compétences des acteurs fonciers, y compris les agents de l’administration, les
notaires et les médiateurs fonciers14. Le réseau d’excellence sur la
gouvernance foncière en Afrique (NELGA), avec l’université de Yaoundé 1
comme nœud régional, joue un rôle clé dans ce processus.
 Les reformes et mécanismes proposes visent à moderniser l’administration
foncière au Cameroun en renforçant la gouvernance, la transparence et
l’efficacité. Cependant, leur succès dépendra de la volonté politique, de la
mobilisation des ressources et de l’engagement des communautés locales.
Une mise en œuvre effective de ces propositions pourrait contribuer à une
gestion foncière plus équitable et durable au Cameroun.
13 Chevauchement : situation dans laquelle deux ou plusieurs parcelles de terrain revendiquent partiellement
ou totalement la même superficie.
14 Médiateurs fonciers : ils peuvent être des chefs traditionnels, des autorités administratives locales, des
membres des commissions consultatives ou agents des services domaniaux agissant à titre conciliateur.

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6
 En définitive, les solutions envisagées pour pallier les insuffisances de l’administration
foncière en matière d’immatriculation au Cameroun témoignent d’une volonté progressive
de réforme et de modernisation. Qu’il s’agisse de l’amélioration du cadre juridique, de la
digitalisation des procédures, du renforcement des capacités humaines et techniques ou
encore de la clarification des compétences entre des différents acteurs institutionnels, ces
propositions visent à rendre le système plus efficace, plus transparent et plus accessible.
Toutefois, leur mise en œuvre demeure confrontée à des défis persistants, notamment
d’ordre institutionnel, technique et financier. Il apparait donc nécessaire d’adopter une
approche intégrée et inclusive, impliquant a la fois l’état, les collectivités locales, les
professionnels du foncier et les populations, afin d’assurer une immatriculation foncière
fiable, durable et équitable.

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 CONCLUSION

Au terme de cette deuxième partie, nous pouvons affirmer que l’administration foncière
camerounaise jour un rôle fondement dans la procédure d’immatriculation foncière, qui
reste le principal mécanisme de sécurisation juridique des droits de propriété dans notre
pays. Cette compétence, à la fois administrative, technique et juridique, est exercée par
plusieurs services à différents niveaux de la hiérarchie territoriale, selon un processus
défini par les textes en vigueur.
Nous avons pu constater, à travers nos recherche, que la procédure d’immatriculation
est encadrée par des étapes précises, allant de la réception du dossier jusqu’à la
délivrance du titre foncier. Toutefois, cette chaine administrative, bien que clairement
structurée, reste confrontée à de nombreuses difficultés dans sa mise en œuvre.
Parmi les obstacles relevés, figurent notamment la lenteur des traitements, le manque de
coordination entre les services, l’insuffisance des moyens humains et techniques, ainsi
que la faible maitrise des procédures par certains usagers et agents. A cela s’ajoute la
complexité de certains textes juridiques et l’absence d’une vulgarisation adéquate du droit
foncier auprès du public.
Malgré ces limites, nous avons également observé des avancées encourageantes,
notamment la volonté de modernisation des services fonciers à travers la numérisation
des procédures, la mise à jour du cadastre, et les efforts entrepris pour simplifier les
démarches administratives.
La compétence de l’administration foncière reste donc réelle, mais elle mérite d’être
renforcée. Pour cela, une meilleure formation des agents, une plus grande transparence,
une simplification des textes et un investissement conséquent dans les outils numériques
sont essentiels pour garantir une immatriculation plus efficace, équitable et accessible à
tous.
Ainsi, cette analyse met en lumières non seulement les responsabilités exercées par
l’administration foncière, mais aussi les défis auxquels elle est confrontée pour remplir
convenablement sa mission. Elle ouvre la voie à une réflexion plus large sur la
gouvernance foncière et sur les réformes à mener pour améliorer l’accès a la propriété et
sécurité foncière au Cameroun.

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 CAS PRATIQUE

Monsieur NGONO, agriculteur à MBANKOMO, occupe une parcelle de terre

depuis plus de 20 ans, qu’il a héritée de son père. Cette terre n’a jamais été
immatriculée, bien qu’elle soit exploitée de manière continue et paisible. Soucieux de
sécuriser ses droits, monsieur NGONO engage une procédure d’immatriculation. Il
dépose une demande auprès de service départemental des domaines du MFOUNDI,
accompagnée d’un plan de localisation, d’un certificat d’hérédité et d’un témoignage du
chef traditionnel.
Apres plusieurs mois sans suite, il apprend qu’un autre individu, monsieur
MBALLA, a engagé une procédure parallèle sur le même terrain, avec la complicité
d’un agent des domaines. L’avis d’ouverture de l’enquête n’a jamais été porte à sa
connaissance, et le terrain est sur le point d’être attribue à MBALLA. NGONO décide de
saisir la justice.

QUESTIONS :
1. Quelle est la nature juridique de la situation de Monsieur NGONO avant tout
immatriculation
?
2. L’administration a-t-elle respecte la procédure d’immatriculation ?
3. Quels sont les recours possibles pour Monsieur NGONG ?
4. Quelles responsabilités peuvent être engagées ?

ELEMENTS DE REPONSE :

1. Le problème juridique ici est la nature de la situation de M. NGONO.

En règle de droit, selon l’article 7 de l’ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974, les
terrains du domaine national occupés paisiblement et de manière continue peuvent faire
l’objet d’une immatriculation à titre de propriété privée.
En cas d’espèce M. NGONO occupe le terrain depuis plus de 20 ans dans le calme.
En conclusion, [Link] est donc un occupant coutumier légitime, mais il ne détient pas
encore de droit réel reconnu juridiquement (pas de titre foncier).

2. Le problème ici est le respect de la procédure.

En règle de droit, le décret n° 76 /165 du 27 avril 1976 exige une publiciste par voie
d’affichage et dans le bulletin des Avis Domaniaux et Fonciers. L’absence de
publication régulière ou de notification aux près des intéressées viole la procédure

3
9
 En cas d’espèce, aucune publicité n’a été faite. En conclusion,
l’administration n’a pas respectée la procédure d’immatriculation.

3. le problème est de savoir les différents recours que monsieur NGONO peut engager.
En droit camerounais, lors d’un tel litige on peut :
• Introduire un recours gracieux ou hiérarchique auprès du délègue régional du
ministère des domaines.
• Saisir le tribunal administratif compétent pour annulation de la procédure entachée
d’irrégularité.
• Demande l’annulation du titre foncier délivré frauduleusement, conformément à
l’article 11 du décret n°76 /165.
En cas d’espèce, M. NGONO veut connaitre les recours qu’il peut engager.
En guise de conclusion M. NGONO peut décider d’introduire un recours gracieux

4. Le problème ici est de savoir les différentes responsabilités qui peuvent entre
engamées.
En droit camerounais, il peut être engagé :
• La responsabilité disciplinaire et pénale de l’agent fautif (pour fraude ou complicité
de spoliation foncière)
• La responsabilité de l’état peut être engagée si une faute administrative est
prouvée en tant que garant du service public foncier.
En cas d’espèce, monsieur MBALLA a agi en complicité avec un agent des domaines.
En conclusion, seule les responsabilités disciplinaire et pénale de l’agent fautif seront
engagées.

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0
 CONCLUSION GENERALE

Au terme de ce stage, il parait clairement que l’administration foncière joue un rôle central dans
la sécurisation des droits de propriété à travers le processus d’immatriculation foncière. Cette
mission essentielle vise à garantir la stabilité des transactions foncières et à prévenir les conflits
liés à la terre.
Le cadre juridique camerounais, bien qu’assez fourni, pose les fondements de
l’immatriculation à travers des textes tels que l’ordonnance de 1974 et ses textes d’application.
Ces lois confèrent à l’état la compétence exclusive d’attribuer des titres fonciers, conférant ainsi
un monopole administratif sur la reconnaissance officielle de la propriété.
Toutefois, l’observation de la pratique révèle une série de dysfonctionnements qui affectent
l’efficacité de cette compétence. La lenteur des procédures, le manque de coordination entre les
services, la surcharge administrative, ainsi que les cas de corruption entravant la bonne
exécution des missions de l’administration foncière.
Par ailleurs, la faiblesse des moyens techniques et humains constitue un frein majeur. De
nombreuses structures sont sous-équipées, les agents mal formes, et les systèmes d’archivage
souvent dépasses ou non numérises, rendant le traitement des dossiers d’immatriculation lent
et parfois inefficace.
Le stage a également permis de constater l’écart important entre le droit écrit et les pratiques
coutumières. Ce décalage crée des incompréhensions et génère des conflits entre population
locales et administration, surtout dans les zones rurales ou les droits fonciers sont transmis selon
les traditions ancestrales
Face à ces limites, plusieurs efforts sont en cours pour améliorer les compétences de
l’administration foncière. On note la volonté de renfoncer la décentralisation, la mise en place
de projets de numérisation et des initiatives de formation continue du personnel administratif.

4
1
 Il est cependant indispensable d’aller plus loin, notamment en clarifiant les compétences
respectives entre les collectivités territoriales et les services centraux, en améliorant la transparence,
et en instaurant un dialogue permanent entre l’état, les populations, et les autorités traditionnelles.
En somme, si l’administration foncière camerounaise dispose légalement de la compétence
d’immatriculation, sa capacité réelle à l’exercer de manière efficace, équitable et transparente
reste perfectible. Ce stage a ainsi été une expérience enrichissante, révélant à la fois les enjeux
techniques, humains et politiques de la gestion au Cameroun.

BIBLIOGRAPHIE

 Textes juridiques et réglementaires

République du Cameroun, Ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974 fixant le régime
foncier.
République du Cameroun, Ordonnancen°74-2 du 6 juillet 1974 fixant le régime
domanial.
République du Cameroun, Décretn°76/165 du 27 avril 1976 fixant les conditions
d’obtention du titre foncier.
République du Cameroun, Code civil camerounais (parties pertinentes relatives au
droit de propriété).
République du Cameroun, Loin°2011/008 du 6 mai 2011 portant orientation de
l’aménagement et du développement du territoire.
 Ouvrages et manuels
MVONDO SAMUEL, Gestion foncière et développement durable en Afrique centrale,
L’Harmattan, Paris, 2012.
ESSOMBA J.-P., Droit domanial et foncier camerounais, Éditions CLE, 2018.
 Articles et mémoires
NDONGO NGUEMA C., «L’accès à la propriété foncière au Cameroun : enjeux et
perspectives», Revue Camerounaise de Droit, n°15,2020.
TCHATCHOUA F., La procédure d’immatriculation foncière au Cameroun: entre légalité
et pratiques administratives, Mémoire de Master, Université de Dschang, 2021.
 Sources administratives et documents internes
MINDCAF, Guide pratique de l’usager du foncier, Yaoundé, 2023.
Notes de service et rapports internes du MINDCAF relatifs à
l’immatriculation foncière.

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 Ressources en ligne
Site officiel du MINDCAF : [Link]
Portail de la réforme foncière au Cameroun: [Link]
[Link]

ANNEXES

 Annexe 1: photo d’une demande d’une autorisation spéciale pour l’immatriculation

 Annexe 2: photo d’une demande de mutation totale
 Annexe 3: photo d’un procès-verbal de bornage

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