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FILE - RAMADAN ISSA KOROMA, MEMOIRE DE [Link]
UNIVERSITÉ DE NDJAMENA

***********

SECRÉTARIAT GÉNÉRAL

***********

FACULTÉ DES SCIENCES HUMAINES ET SOCIALES

***********

VICE DOYEN CHARGÉ DES ENSEIGNEMENTS

‫ﺟﻤﻬﺠﺎﻣﻌﺔﺃﻧﺠﻤﻴﻨﺎ‬

*********

‫ﺍﻷﻣﺎﻧـــــﺓ ﺍﻟﻌﺎﻣـــــــﺓ‬

*********

‫ﻛﻠﻴﺔ ﺍﻟﻌﻠﻮﻡ ﺍﻹﻧﺴﺎﻧﻴﺔ ﻭﺍﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻴﺔ‬

***********

‫ﻧﺎﺋﺐ ﺍﻟﻌﻤﻴﺪ ﺍﻟﻤﻜﻠﻒ ﺑﺸﺆﻭﻥ ﺍﻟﺪﺭﺍﺳﺔ‬

DÉpartement de gÉographie/ français

‫ﻗﺴﻢ ﺍﻟﺠﻐﺮﺍﻓﻴﺎ ﺍﻟﻔﺮﻧﺴﻲ‬

Mémoire présenté et soutenu, en vue de l’obtention du diplôme de Master en géographie

Option : Gestion Foncière

Par :

RAMADAN ISSA KOROMA

Matricule : 0196012107603

Titulaire de : Licence en Géographie

Université de Yaoundé I

Sous l’encadrement de

Dr Dagou Paboung

Et la supervision du

Pr Baohoutou Laohoté

Année Académique 2021-2022

Dédicace

A mon feu père, Issa Koroma Choukou, qui a assuré ma scolarité depuis l’école primaire

jusqu’au niveau universitaire.

A ma mère, Amné Adoum Abdoulaye.

A mes frères, sœurs, amis ainsi à ma grande famille Koroma.

44 Remerciements

La réalisation de ce travail a été possible grâce au concours de plusieurs personnes à qui

je voudrais témoigner toute ma gratitude. Je tiens tout d’abord à exprimer ma profonde

gratitude à mes encadreurs, le docteur Dagou Paboung et Professeur Baohoutou Laohoté

pour l’encadrement, la patience, la confiance 37 tout au long de ce travail de recherche.

6 Leurs précieux conseils, leurs expertises et leurs soutiens inébranlables ont été d’une

aide inestimable et ont grandement contribué à l’aboutissement de ce travail.

Je tiens à adresser mes remerciements à mon grand frèreau docteur Idriss Moussa

Gaddoum, responsable du service SIG et télédétection du centre national des recherches

et du développement qui m’a soutenu, orienté, encouragé au cours de cette étude travail.
34 Mes remerciements vont également à l’ensemble des professeurs du département de

Géographie de l’université de N’Djaména, pour leur enseignement de qualité et les

connaissances qu’ils m’ont transmises durant mes années d’études. Leur passion et leur

dévouement pour la recherche m’ont inspiré et motivé à poursuivre mes propres

questionnements scientifiques.

Nous exprimons également notre gratitude aux personnes suivantes : le Professeur TOB-

RO N’dilbe, responsable chargé des recherches à l’université Adam Barka d’Abéché et

chargé des cours au département de Géographie de l’université de N’Djaména, au

responsable DJIDDI Clamond au service de l’aménagement du territoire du Ministère des

affaires foncières de l’Urbanisme, du développement de l’Habitat, à Mahamat Tom

ingénieur en Génie Civil, chef de divisiontechnicien au service de l’urbanisme du même

Ministère, à Dorsouma chef de service de l’aménagement urbain du 7ème

arrondissement.

Nous remercions également les parents et amis : Mahamat Younouss Choukou, Mahamat

Adoum Abdoulaye, Abdoulaye Adoum Abdoulaye, Mahamat Koroma Choukou, Koroma

Issa Koroma, Adoum Issa Koroma, Fatimé Issa Koroma, Moustapha Saleh Koroma, Ali

Adoum Oumar, Charfadine Oumar Cherif, Mahamat Tahir Mallah, Mahamat Tahir Oumar,

Souleymane Daoud, Vaîsine Tawaraî, Arafa Mahamat Tahir, Daoud Tamour Khalil et

Hassan Ibrahim Mahamat.

Je dois beaucoup à Idriss Moussa Gaddoum pour son aide concernant ce travail.

88 Je tiens à remercier ma femme Fatimé Djibrine Limane pour son soutien et

encouragement indéfectible pour la réalisation de ce travail.

41 Je tiens à remercier également le boula, le délégué, chefs des carrés du quartier Digo

pour l’accueil et l’accompagnement de ce travail.

Enfin, je tiens à remercier toutes les personnes qui, de près ou de loin, ont contribué à la

réalisation de ce mémoire. 47 Que ce soit à travers des discussions enrichissantes, des

conseils ou simplement par leur présence, leur contribution a été précieuse.

51 Ce mémoire est le fruit d’un travail collectif autant que personnel, et je suis
profondément reconnaissant envers tous ceux qui m’ont accompagné.

Résumé

La présente étude qui soulève les conflits d’appropriation des terrains entre acquéreurs

traditionnels et attributaires des terrains par les pouvoirs publics à la périphérie Est de

N’Djaména, cas du quartier Digo dans le 7ème arrondissement. Le quartier Digo fut un

village périphérique, ce village est animé par une forte production des parcelles par le

boulama de manière informelle avant la production des terrains par ldes pouvoirs publics

sur le même espace. D’où la naissance des conflits d’appropriation des terrains entre les

acquéreurs traditionnels et ceux de l’Etat, après l’opération de lotissement dans cette

zone.

6 La réalisation de cette recherche est basée sur la méthode hypothético-déductive

basée sur un échantillon de 134 concessions enquêtées au quartier Digo.

Au terme de ce travail, il résulte que les modes d’accès à la terre se basent sur le régime

coutumier et formel. Avec 56 % des concessions enquêtées sont issues par le biais

d’attribution, 28 % par le boulama, 4 % par les agents du cadastre et 15 % par les

démarcheurs. La production des terrains par les deux acteurs notamment traditionnel et

public crée des conflits d’appropriation des terrains dans ladite zone et cela est valable

pour les restes de la périphérie de N’Djaména.

Mots clés : Conflit, acquéreur traditionnel, attributaire de l’Etat, périphérie

Summary

The present study which raises the conflicts of appropriation of land between traditional

buyers and recipients of land by public authorities on the periphery East of N'Djamena,

case of the Digo district in the 7th arrondissement. The Digo district was a peripheral

village, this village is driven by a strong production of plots by the Boulama informally

before the production of land by the public authorities on the same space. Hence the birth

of conflicts over land appropriation between the traditional buyers and 16 those of the

State, after the subdivision operation in this area.

The realization of this research is based on the hypothetico-deductive method based on a

sample of 134 concessions surveyed in the Digo district.

At the end of this work, it results that the modes of access to land are based on the

customary and formal regime. With 56% of the surveyed concessions are issued through

allocation, 28% by the boulama, 4% by the land registry agents and 15% by

canvassers. The production of land by the two actors, notably traditional and public,

creates conflicts of appropriation of land in the said area and this is valid for the remains of

the periphery of N'Djamena.

Keywords Conflict, traditional purchaser, State beneficiary, periphery

‫ﻣﻠﺨﺺ‬

‫ﺗﺘﻨﺎﻭﻝ ﺍﻟﺪﺭﺍﺳﺔ ﺍﻟﺤﺎﻟﻴﺔ ﺍﻟﻨﺰﺍﻋﺎﺕ ﺍﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ ﺑﺘﺨﺼﻴﺺ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻤﺸﺘﺮﻳﻦ ﺍﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﻴﻦ ﻭﻣﺘﻠﻘﻲ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﻟﺴﻠﻄﺎﺕ ﺍﻟﻌﺎﻣﺔ‬

‫ﻓﻲ ﻣﺤﻴﻂ ﺷﺮﻕ ﻧﺠﺎﻣﻴﻨﺎ‪ ،‬ﻭﻫﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣﻨﻄﻘﺔ ﺩﻳﺠﻮ ﻓﻲ ﺍﻟﺪﺍﺋﺮﺓ ﺍﻟﺴﺎﺑﻌﺔ‪ .‬ﻛﺎﻧﺖ ﻣﻨﻄﻘﺔ ﺩﻳﺠﻮ ﻗﺮﻳﺔ ﻫﺎﻣﺸﻴﺔ‪ ،‬ﻭﻗﺪ ﻧﺸﺄ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺤﻲ ﺑﺴﺒﺐ‬

‫ﺍﻹﻧﺘﺎﺝ ﺍﻟﻘﻮﻱ ﻟﻸﺭﺍﺿﻲ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﻟﺒﻮﻻﻣﺎ ﺑﺸﻜﻞ ﻏﻴﺮ ﺭﺳﻤﻲ ﻗﺒﻞ ﺇﻧﺘﺎﺝ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﻟﺴﻠﻄﺎﺕ ﺍﻟﻌﺎﻣﺔ ﻓﻲ ﻧﻔﺲ ﺍﻟﻤﺴﺎﺣﺔ‪ .‬ﻭﻣﻦ‬

‫‪.‬ﻫﻨﺎ ﻧﺸﺄ ﺍﻟﺼﺮﺍﻉ ﺣﻮﻝ ﺗﺨﺼﻴﺺ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﻤﺸﺘﺮﻳﻦ ﺍﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﻴﻦ ﻭﻣﺸﺘﺮﻱ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ‪ ،‬ﺑﻌﺪ ﻋﻤﻠﻴﺔ ﺍﻟﺘﻘﺴﻴﻢ ﻓﻲ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻤﻨﻄﻘﺔ‬

‫‪.‬ﺍﻣﺘﻴﺎﺯًﺍ ﺗﻢ ﻣﺴﺤﻬﺎ ﻓﻲ ﻣﻨﻄﻘﺔ ﺩﻳﺠﻮ ‪134‬ﻳﻌﺘﻤﺪ ﺗﺤﻘﻴﻖ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻄﺮﻳﻘﺔ ﺍﻻﺳﺘﻨﺘﺎﺟﻴﺔ ﺍﻻﻓﺘﺮﺍﺿﻴﺔ ﺍﻟﻘﺎﺋﻤﺔ ﻋﻠﻰ ﻋﻴﻨﺔ ﻣﻦ‬

‫ﻣﻦ ‪56%‬ﻓﻲ ﻧﻬﺎﻳﺔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻤﻞ‪ ،‬ﻧﺴﺘﻨﺘﺞ ﺃﻥ ﻃﺮﻕ ﺍﻟﻮﺻﻮﻝ ﺇﻟﻰ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺗﻌﺘﻤﺪ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻨﻈﺎﻡ ﺍﻟﻌﺮﻓﻲ ﻭﺍﻟﺮﺳﻤﻲ‪ .‬ﻣﻊ ﺇﺻﺪﺍﺭ‬

‫ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ‪15%‬ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﻭﻛﻼﺀ ﺍﻟﺴﺠﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﻭ ‪4%‬ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﻟﺒﻮﻻﻣﺎ‪28% ،‬ﺍﻻﻣﺘﻴﺎﺯﺍﺕ ﺍﻟﺘﻲ ﺗﻢ ﻣﺴﺤﻬﺎ ﻋﻦ ﻃﺮﻳﻖ ﺍﻟﺘﺨﺼﻴﺺ‪،‬‬

‫ﺍﻟﻤﺴﻮﻗﻴﻦ‪ .‬ﺇﻥ ﺇﻧﺘﺎﺝ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﻟﻔﺎﻋﻠﻴﻦ‪ ،‬ﻭﻻ ﺳﻴﻤﺎ ﺍﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻳﻴﻦ ﻭﺍﻟﻌﺎﻣﺔ‪ ،‬ﻳﺨﻠﻖ ﺻﺮﺍﻋﺎﺕ ﺣﻮﻝ ﺍﻻﺳﺘﻴﻼﺀ ﻋﻠﻰ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﻓﻲ‬

‫‪.‬ﺍﻟﻤﻨﻄﻘﺔ ﺍﻟﻤﺬﻛﻮﺭﺓ ﻭﻫﺬﺍ ﻳﻨﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﺗﺒﻘﻰ ﻣﻦ ﻣﺤﻴﻂ ﻧﺠﺎﻣﻴﻨﺎ‬

‫ﺍﻟﻜﻠﻤﺎﺕ ﺍﻟﻤﻔﺘﺎﺣﻴﺔ ﺍﻟﺼﺮﺍﻉ‪ ،‬ﺍﻟﻤﺸﺘﺮﻱ ﺍﻟﺘﻘﻠﻴﺪﻱ‪ ،‬ﺍﻟﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ‪ ،‬ﺍﻟﻤﺤﻴﻂ‬

Abstract

Sigles et Abréviations

AUF : Agence Universitaire Française

BU : Bibliothèque Universitaire

CATZU : Commission d’Attribution des Terrains en Zone Urbaine

CNU : Commission Nationale d’Urbanisme

CEFOD : Centre d’étude pour la Formation et le Développement

CNRD : Centre National de Recherche et le Développement

CRU : Commission Restreinte d’Urbanisme

CUVN : Commission d’Urbanisme pour la Ville de N’Djaména

DC : Direction du Cadastre

DT : Direction de la Topographie

DGUH : Direction Générale d’Urbanisme et de l’Habitat

MATUH : Ministère de l’Aménagement du Territoire de l’Urbanisme et de l’Habitat

OFT : Observatoire du Foncier au Tchad

ONG : Organisation Non Gouvernementale

PND : Programme National du Développement

PUR : Plan Urbain de Référence

SDAU : Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme

SOPROFIM : Société de la Promotion Foncière et Immobilière

SUADF : Service d’Urbanisme des Affaires Domaniales et Foncières

SVGM : Service de la Voirie et du Génie Municipal

Glossaires

Boulama : chef coutumier notamment appelé boulama 2 dans le contexte de N’Djaména.

Koudou : noyau du village appelé communément zone Koudou ou zone de restructuration

implantée à la demande des autorités locales et gérées exclusivement par eux.

Terrain Achouayi : 6 terrain acheté auprès des chefs coutumiers notamment appelé

boulama dans le contexte de N’Djaména.

Liste de photographie Liste des figures

Liste des tableaux

Sommaire

Dédicace 2

Remerciements 3

Résumé 4

Abstract 5

Sigles et Abréviations 6

Glossaires 7

Liste de photographie Liste des figures 8

Liste des tableaux 10

Introduction générale 13

Présentation De la Zone d’étude 14

CONTEXTE DE L’ETUDE 15

Choix du sujet 18

Problématique 18

QUESTIONS DE RECHERCHE : 20

LES OBJECTIFS DE LA RECHERCHE : 20

LES HYPOTHESES : 20

ETAT DE LA QUESTION : 21

Concepts et Théories 26

Cadre conceptuel 26

Cadre théorique 29

MÉTHODOLOGIE DE RECHERCHE 32

Chapitre 1 : la production des terrains en zone périurbaine de N’Djamena, cas du quartier

Digo dans le 7eme Arrondissement 38

Introduction 38

Conclusion 64

Chapitre 2 : les cadres normatifs et problématique foncière face 2 à l’extension de la ville

vers la périphérie du 7eme arrondissement 65

introduction 65

conclusion 82

Chapitre 3 : Conflits d’appropriation des terrains au quartier Digo périphérique du 7ème

Arrondissement. 83

Introduction 83

Conclusion 96

Chapitre 4 : Propositions de solutions pour une production durable des terrains à bâtir 97

Introduction 97

Conclusion 108

Conclusion générale 109

Bibliographie 111

Annexe 117
Introduction générale

Les conflits fonciers à la périphérie de N’Djaména sont souvent liés à l’urbanisation

croissante,1 à l’extension de la ville et à la concurrence pour les ressources entre les

communautés locales, l’Etat et les autorités locales. Ces conflits peuvent être exacerbés

par des pratiques de gestion foncière informelles et des politiques urbaines inadéquates.

En effet, l’accès à la terre est depuis les temps immémoriaux une question vitale pour

toute société. 42 Les groupes sociaux ont élaboré des règles écrites ou non pour préciser

l’usage, le partage et la transmission de ce bien précieux entre tous (Houdeingar (2009,

p.2). Les enjeux liés à l’accès à la terre sont souvent sensibles notamment avec les

pratiques informelles qui gouvernent le marché et la production des terrains tout autour de

la ville de N’Djaména. Ainsi, on observe une extension urbaine rapide, qui se construit

sans planification et sans infrastructure, favorisée par la « démission » de l’État de ses

missions régaliennes de construction et d’aménagement du territoire., Ensuite,et par la

montée et l’affirmation 4 d’une élite foncière constituée par les populations dites

autochtones érigées en maîtres des terres, comme c’est le cas à Yaoundé (Tchekoté et

Ngouanet, 2015 cité par REBAÏ N. al. Introduction, 2021)

La question périurbaine est aujourd’hui une préoccupation contemporaine. Elle l’est

davantage dans les pays du sud, ou où on note très souvent l’absence des politiques

publiques dans la planification et l’occupation du territoire (N. REBAÏ, al, 2021). Le

périurbain se caractérise par des pratiques sociales singulières qui tranche tranchent

nettement avec la vie en cité. 8 Dans certains cas, il s’agit des catégories sociales

précaires, déçues ou exclues du système urbain (Yemmefoua 2013, cité par N. REBAÏ, al,

2021). Ainsi, 4 si le périurbain est considéré comme réserve foncière pour l’extension des

villes et sa mise en valeur découlant des projets territoriaux planifiés dans la plupart des
pays développés, sa dynamique et sa gestion dans les pays du sud soulèvent de

nombreux questionnements (H. TCHEKOTE et C. NGOUANET, 2021).

Cet état des faits décrit largement les réalités de la pratique foncière qu’animent la

périphérie de la ville de N’Djaména. Cela se traduit par des occupations spontanées des

espaces périurbains souvent sans aménagement préalable et fort défavorable à toute

implantation humaine, entrainant des multiples conflits d’appropriation des terrains à bâtir.

Présentation De la Zone d’étude

Le cadre spatial de cette étude se focalise 4 à la périphérie Est de N’Djaména.

N’Djamena est la capitale de la république du Tchad, elle compte dix (10)

arrondissements.

Cette étude se focalise à la périphérie Est de N’Djaména, plus précisément au quartier

Digo situé dans la commune du 7ème arrondissement. Le 7ème arrondissement comprend

12 quartiers restructurés et 03 quartiers dits spontanés et de nombreux villages

limitrophes. En dehors du 1 quartier Gassi qui est produit suite à une opération de

lotissement, les autres quartiers se sont misent en place de façon spontanée, par

production-vente de terre à bâtir par les Boulama. C’est domaine largement dominé par

des occupations spontanées comme les restes de la périphérie de la capitale.

Digo fut un village phagocyté par la ville et ensuite devenu un quartier du 7ème

arrondissement. Ce quartier est situé entre 12 5’ de la latitude Nord et entre et 15 13’

de longitude Est. Il est limité au Nord par Kartota, à l’Est par Kourmanadji, à l’Ouest par

Adinew et au sud par le Chari-baguirmi (CF Figure1). Cette zone, est l’œuvre des

boulama, qui y vendent des terrains juxtaposés les uns aux autres sans les normes

urbanistiques. Ces terrains produits par les autorités traditionnels plongent par la suite les

acquéreurs traditionnels dans des multiples contestations des terrains.

57 Figure 1 : localisation de la zone d’étude

Figure 1 : localisation de la zone d’étude

CONTEXTE DE L’ETUDE

D'après les estimations des Nations unies, 57 % de la population mondiale vit aujourd'hui

en ville. 9 Et ce chiffre pourrait grimper à 68 % à l'horizon 2050, porté par la poursuite de

l'urbanisation en Asie et en Afrique. Cependant, dans ces régions du monde, la croissance

urbaine se fait bien souvent à marche forcée et sans véritable planification, avec des

infrastructures inadaptées ou défaillantes. En conséquence, une grande partie de

l'expansion urbaine se fait dans des bidonvilles, ces quartiers d'habitats autoconstruits et

insalubres où sévit une grande pauvreté avec des tensions foncières notamment en

Afrique subsaharienne (Tristan Gaudiaut, 2023).2 Selon la même source, Au cours des

vingt dernières années, les Nations unies estiment que le nombre de personnes vivant

dans des bidonvilles est passé de 895 millions à 1,06 milliard. Les régions où les citadins

sont les plus exposés à ces conditions de vie délétères sont l'Afrique subsaharienne et

l'Asie du Sud, où il est estimé qu'environ 50 % de la population urbaine vit dans des

bidonvilles (contre 24 % à l'échelle mondiale). Comme le montre la figure 2 : (des citadins

vivants plus dans des bidonvilles dans le monde), ce taux grimpe même à plus de deux

citadins sur trois dans des pays comme le Tchad (82 % en 2020), la RD Congo (78 %), le

Soudan (74 %), l'Afghanistan (73 %), le Bénin (68 %) et Madagascar (67 %). Cette

croissance démographique urbaine et périurbaine dans le monde engendre des multiples

problèmes de gestion et de l’insécurité foncière pour les pays en développement. Ainsi, le

concept de l’insécurité foncière est une notion abstraite pour beaucoup des pays dans le

monde, par contre, 38 pour la majorité des populations pauvres du monde constitue une

réalité très concréte : les droits fonciers sont un luxe, quand on sait que 30 % 75
seulement des habitants dans le monde détiennent un titre de propriété officiel. 3

Carte 1 : où le plus des citadins dans des bidonvilles dans le monde

38 Dans les pays en développement en général et en Afrique particulièrement, les enjeux

liés à la sécurisation foncière reste de tailles avec l’urbanisation des villes Africaines et la

prolifération d’occupation anarchique autour des villes. De ce fait, Mokhtar Diop (2024)

souligne dans l’avant-propos de «l’amélioration de la gouvernance foncière en Afrique pour

encourager 38 le partage de la prospérité » que :,

« Een Afrique, 10 % des terres rurales seulement sont enregistrées. Les 90 % restantes

55 ne correspondent à aucun titre et sont administrés de manière informelle, ce qui ouvre

la porte aux abus- d’accaparements, d’expropriations sans compensation équitable et

corruption. ».

Il est adéquat de souligner que, 8 la question périurbaine est aujourd’hui une

préoccupation contemporaine avec une urbanisation accéléré de notre planète. 6 Surtout

elle est beaucoup plus dans les pays du Sud, qui est source de plusieurs conflits, et

maitrisée dans les pays développés en raison de leur préparation et planification urbaine.

Le 45 Tchad, un des pays les moins urbanisés du monde, fait pourtant face à une

urbanisation forte et anarchique ces dernières années. Le rythme d’urbanisation avance à

grand pas. 6 A l’échelle nationale, la population urbaine en 1960 est estimée à moins de

10% de la population totale. Cependant, en 2010, ce taux a atteint à 30%, puis 32%

aujourd’hui.4. En outre, la population Tchadienne 95 est estimée à 17 414 717 Habitants

en 2022 avec 1 771 862 pour la ville de N’djaména. Selon les mêmes sources, les taux

d’urbanisation au Tchad est d’environ 25,4 %, avec une densité 2 de la population de 8,6

Habitants au Km2 (RGPH-2009) et 13,6 Habitants au Km2 en 2022. 4 C’est ce qui

explique l’accroissement de surface urbaine.5

En 2022, la ville de N’Djaména compte désormais 1 771 862 habitants, qui est presque à

deux millions d’habitants avec un taux de croissance démographique estimée à 3,6

habitants ; tandisqu’ en 2009, cette ville comptait environ 951 418 de la population urbaine.

6 Le processus d’urbanisation de cette ville et notamment avec la prolifération

d’occupation spontanée de la périphérie de cette cité pose les problèmes de gestion et de

planification urbaine pour les autorités en charge.

À travers le théme intitulé : « conflits entre acquéreurs traditionnels et attributaires de

terrains à la périphérie Est 1 de N’Djaména : cas du quartier Digo dans le 7eme

arrondissement », nous cherchons à comprendre comment les attributions des terrains à

bâtir accentuent la manifestation des conflits fonciers à Digo. L’étude de cette situation

permet de mieux saisir l’ampleur des conflits d’appropriation des terrains, les enjeux

fonciers et les problèmes d’une gestion durable du foncier 8 à la périphérie de

N’Djaména.

Choix du sujet

Le choix de ce sujet résulte avant tout de la connaissance du milieu et de notre expérience

vécue dans la quête des terrains à bâtir en accompagnant nos parents et amis dans les

périphéries et les villages environnants de la ville de N’Djaména, particulièrement au

village Digo. Dans ce village, le principal mode d’acquisition des terrains reste le système

coutumier, c’est-à-dire animé par les marchés fonciers informels et valable, pour le reste

de la périphérie de la ville. Ainsi, face à l’extension urbaine 3 de la ville et l’augmentation

des besoins de nouveaux terrains à bâtir, l’Etat procède par les opérations de lotissement

pour produire des terrains à bâtir aux candidats retenus. Du coup, on assiste à un conflit

d’appropriation entre les acquéreurs traditionnels et les nouveaux attributaires légaux

dans ce village phagocyté par 2 la ville dans le périmètre des nouveaux terrains lotis.

De ce fait, nous cherchons à comprendre les sources des conflits liés à l’appropriation des

terrains entre acquéreurs coutumiers et attributaires de l’Etat à Digo, leurs conséquences

et proposer des pistes de solutions.

6 Problématique

La terre comme ressource de tout le temps, constitue un enjeu majeur et potentiellement

source des conflits entre les hommes. Les villes 8 des pays en voie de développement
en général, et celles du Tchad en particulier notamment avec la croissance

démographique, entrainent une forte demande des terrains à bâtir.

6 Au Tchad, nous avons trois textes fondamentaux qui régissent le foncier. Il s’agit de la

loi Nº 1 23 du 22 juillet 1967 portant statut des biens domaniaux, la loi Nº24 du 22 juillet

1967 sur le régime de la propriété foncière et des droits coutumiers et la loi Nº25 du 22

juillet 1967 sur les limites des droits coutumiers. Ces textes de lois datent de la période

post indépendance et sont d’inspiration coloniale. Aujourd’hui, à plus de 60 ans

d’indépendance, les réalités ne sont plus forcément les mêmes et les mentalités ont

également évolué. 6 Les statistiques au Tchad sont sans appels, selon les informations

récentes fournies par le Procureur Général, 70 % des problèmes traités à la justice relève

du foncier.

Les textes de loi de 1967, consacrent que les terres coutumières doivent faire l’objet d’une

purge avant d’être intégrées dans l’urbanisation, ce qui n’est souvent pas le cas 4 dans

les espaces périurbains. Les différents cas de déguerpissement ou de l’expropriation

qu’on observe à N’Djamena, les comités de crises qui voient le jour lorsqu’on met en

œuvre les opérations de lotissement ou de restructuration témoignent la non 2 prise en

compte des réalités 6 préalables de terrains par les techniciens du cadastre lors de levé

des points pour le lotissement. Les acquéreurs coutumiers ne sont ni informés, ni

associés, ni purgés lors du processus de production 3 de terrain à bâtir sur leurs

parcelles achetées auprès du boulama qui date de très longtemps avant l’intégration de

ce village au tissu urbain. Les acquéreurs traditionnels ou coutumiers, empêchent aux

attributaires d’entrer en possession de leur parcelle avec l’enlèvement des bornes de

lotissement en guise de contestation ; d’où certains attributaires sont obligés

« d’indemniser » l’acquéreur traditionnel de leur parcelle avant d’entrer en possession de

leur terrain. De plus, certains attributaires de terrains par l’Etat, ont abandonné 37 de

mettre en valeur ou de construire sur leur propriété à cause des menaces et agressions

par les acquéreurs coutumiers. Ainsi, les conflits liés à l’appropriation de terrains entre les

acquéreurs traditionnels et attributaires de terrains par l’Etat s’accentuent dans toute la

périphérie de N’Djaména, tout comme dans notre zone d’étude, le quartier Digo qui n’est

pas épargné par ces conflits. Il parait opportun de souligner que dans une telle situation, il

est primordial pour les cadres du pouvoir public 2 en charge de la gestion urbaine d’agir

au respect du cadre normatif en vigueur concernant la production des terrains à bâtir. De

plus, les procès judiciaires qui mettent aux prises les tenants du droit coutumier et ceux de

la législation moderne sont interminables. Les résultats issus de cette étude pourront être

utilisés par les décideurs politiques et les ONG œuvrant dans ce domaine. De ce fait, il est

nécessaire de souligner que, le défi reste de taille pour les gestionnaires 2 de la ville de

N’Djaména par rapport à la situation de production de terrains à bâtir à la lisière de la

capitale tchadienne. Pour rendre explicite les conflits liés à l’appropriation des terrains

entre acquéreurs traditionnels et attributaires 1 des terrains au quartier Digo, quelques

questions méritent d’être posées à ce sujet avant de proposer des pistes des solutions

pour une gestion durable du foncier.

QUESTIONS DE RECHERCHE :

 Question principale :

 Comment les attributions 3 des terrains à bâtir contribuent-elles à l’éclosion des

conflits fonciers à Digo ?

De cette question principale découle les questions spécifiques suivantes :

 Questions spécifiques :

 Comment 2 la mise en œuvre du cadre législatif relatif au foncier est-elle à l’origine

des problèmes fonciers dans cette localité ?

 Quels sont les conflits qui naissent à la suite des attributions 3 des terrains à bâtir dans

la zone ?

 Quelles sont les solutions d’une gestion durable du foncier à Digo ?

LES OBJECTIFS DE LA RECHERCHE :

 Objectif principal :

 Analyser la contribution 1 des attributions de terrains à bâtir à l’éclatement des conflits

fonciers à Digo.

Cet objectif principal se décline en trois objectifs spécifiques.

 Objectifs spécifiques :

 Etudier 78 la mise en œuvre des lois régissant le foncier comme la source des

problèmes fonciers dans cette localité ;

 Identifier les conflits qui naissent après les attributions des terrains à bâtir dans cette

zone ;

 Proposer des pistes de solutions pour une gestion durable du foncier à Digo.

LES HYPOTHESES :

 Hypothèse principale :

 Les attributions 3 des terrains à bâtir participent à l’apparition des conflits fonciers à

Digo.

6 Cette hypothèse principale se décline en trois hypothèses spécifiques.

 Hypothèses spécifiques :

 Le non- respect du cadre normatif relatif au foncier accélère beaucoup plus les

problèmes fonciers dans cette localité ;

 Plusieurs conflits naissent à la suite des attributions 3 des terrains à bâtir dans la

zone ;

La 6 conception des stratégies de solution pour une gestion durable du foncier.

ETAT DE LA QUESTION :

Etienne LE ROY (1991), identifie que les problèmes fonciers contemporains en Afrique

noire tirent leurs fondements de « deux modalités de passage d’une conception de de

l’appropriation-affectation à celle de l’appropriation-attribution ». Alors, ce passage l’auteur

nous fait comprendre la superposition de deux pratiques foncières contradictoires

liées aux deux régimes fonciers d’une part traditionnel et d’autre part moderne

Haeringer (1975), analyse les stratégies « privées » d’occupation de l’espace 2 en milieu

urbain et périurbain en particulier Abidjan, démontre une lutte de vitesse permanente,

structurelle, entre une urbanisation officielle et une occupation spontanée incontrôlée et

hors la loi. Pour lui, c’est l’opposition du droit écrit 1 et du droit coutumier qui se

manifeste sur le terrain. Il ajoute aussi l’impuissance du pouvoir d’État de contrôler les

terres, qui constitue la source de l’occupation spontanée dans les villes d’Afriques.

DO Felly (1986), alarmé par les pratiques foncières à Lomé, décrit la mutation de la terre

agricole au profit des terrains à bâtir qui accentue des conflits fonciers de toutes sortes et

entraine l’expansion anarchique de la ville de Lomé dans les 15 années 1970 et 1980.

L’auteur souligne que la connaissance de ces problèmes peut nous assurer à élaborer une

tactique pour chercher à recadrer la situation et créer un nouveau cadre réglementaire

pour l’application des plans d’urbanisme.

Parmi les problèmes auxquels se trouvent confrontés les aménageurs urbains, lorsqu’ils

doivent agrandir le périmètre urbain, viabiliser des nouveaux espaces, l’un des plus

délicats à résoudre, est sans conteste, la « barrière » foncière constituée par les terrains

détenus coutumièrement. Le fait est que nulle part en Afrique noire, la domanialisassion, la

nationalisation, ou l’immatriculation ne sont parvenues à faire disparaitre les modes de

tenure foncière coutumière. Leur vitalité est telle que les ignorer 1 au nom de la stricte

légalité, c’est bien souvent se condamner à l’échec ou allumer les révoltes populaires. K.

Pierre-claver (1985, p.28).

Charles Ntampaka (2008), analyse la gouvernance foncière en Afrique centrale que le

foncier n’échappe pas au problème du conflit entre le droit moderne et les droits

coutumiers oraux, entre la pratique locale et la volonté du pouvoir public. L’auteur souligne

que la multiplicité des coutumes et l’intervention de plusieurs acteurs rend l’unification des

règles de gouvernance assez épineuse. 6 L’auteur ajoute que, le foncier est devenu une

source de revenu dans certaines régions ; d’où il souligne les luttes entre les occupants et
les pouvoirs publics, la corruption, dans la distribution des terres sans tenir compte des

réalités locales.

Dans la zone sahélienne Tchadienne, le droit foncier se régit en grande partie à la

jurisprudence islamique qui confère la propriété 16 de la terre à l’exploitant ou au premier

exploitant. Donc la propriété privée s’acquiert par l’exploitation. 6 Dans certains cas,

(coutumes) la propriété privée et communautaire, c’est-à-dire la terre appartient à toute la

communauté villageoise. Aucun membre de la communauté ne peut l’utiliser sans l’accord

d’un représentant de la communauté à qui cette dernière a confié la charge de sa gestion.

L’Etat fait abstraction des droits coutumiers et religieux et tente d’imposer le droit moderne,

mais si l’on se réfère à la façon dont le foncier est géré dans cette zone. Il reste encore un

long chemin à ce droit moderne pour être adopté par la population. 6 Cette pluralité des

droits fonciers crée des situations conflictuelles dans l’ensemble des pratiques

réglementant l’accès, l’utilisation de la terre ainsi que l’organisation générale de l’espace.

ALI M., (2008, P. 41-42).

Au Tchad selon la loi, la gestion du patrimoine foncier urbain (et national) est du ressort

exclusif du service des domaines. Mais depuis les événements de 1979, une grande

anarchie s’est installée du fait de l’intervention des boulamas devenus principaux acteurs

de vente de terrains 8 à la périphérie de la ville. Les boulamas, autochtones des zones

périurbaines ou occupants anciens de ces terrains qui y pratiquaient alors l’agriculture, en

sont devenus les principaux vendeurs depuis que le front d’urbanisation les a rejoints.

Téméraires et parfois sans scrupules, ils agissent 96 au vu et au su de tous avec la

complicité des services chargés de la gestion urbaine (Mairie, Cadastre, Urbanisme et

Domaine). Ils morcellent sans état d’âme d’immenses espaces qu’ils attribuent aux citadins

en quête de terrains à bâtir. Dobingar. A (1994, P 6).

La loi dispose que « les terres vacantes et sans maître » sont de plein droit 1 du domaine

privé de l’Etat (art. 7, loi n° 23 5 du 22 juillet 1967). Le législateur décide expressément

qu’est considérée comme vacante et sans maitre toute terre non immatriculée. Cependant,

ces textes entrent en contradiction avec les « droits coutumiers » autochtones plus anciens
et mieux compris par le monde rural.. Le système foncier traditionnel évolue 2 dans le

respect des valeurs historiques reconnues dans le monde rural. Abba, D. (2004, P

133-134).

Ablaye Roasngar (2008) relève de façon générale, au Tchad, une dualité dans la pratique

16 d’accès à la terre. 6 Cette dualité se traduit par la juxtaposition de deux systèmes

avec d’un côté le droit coutumier qui fait de la résistance et de l’autre côté le droit moderne

mal connu des citoyens. Selon l’auteur, cette dualité est la source des problèmes que

rencontre cette cité. L’auteur estime qu’il y a une démission 4 des pouvoirs publics pour

l’organisation et l’aménagement des espaces urbains qui a permis l’occupation des

espaces périurbains par les citoyens en quête de logement. Cela, gagne de l’ampleur

grâce aux achats de parcelles auprès de chefs coutumiers.

Charles NTAMPAKA (2008) « 32 au Tchad, l’application des textes de lois est handicapée

par leur éloignement des pratiques locales et par la multiplicité des intervenants dans la

gestion de la terre qui favorise la corruption ». Il s’agit pour cet auteur de dénoncer l’échec

de l’application des textes de lois tchadiens. Selon lui, les textes fonciers tchadiens qui

sont élaborés ne répondent pas aux aspirations des populations. Ces textes 15 qui ne sont

pas adaptés aux pratiques foncières locales se heurtent aux principes fonciers des

communautés, créant ainsi une incertitude certaine sur la sûreté des actions des différents

acteurs qui interviennent dans ce domaine. La multiplicité de ces acteurs 1 dans la

gestion foncière elle-même constitue un problème sérieux. Cela crée une perturbation

grave dans l’organisation de la gestion de terres qui a pour conséquence la corruption,

l’escroquerie et donc un flou total autour de l’accès à la terre.

Djikoloum (2004), en faisant une « analyse critique du droit foncier tchadien » relate que

les textes de 1967 adoptés au moment où les conflits fonciers étaient quasi-inexistants, ne

permettent plus aujourd’hui de répondre efficacement aux multiples problèmes fonciers du

Tchad qui menacent dangereusement sa cohésion nationale. L’auteur envisage qu’il est

important que le Tchad puisse se doter d’un code foncier, un document unique regroupant

l’ensemble des textes fonciers et ayant le souci du détail.

Parlant du « 1 foncier urbain et périurbain au Tchad », Dobingar (2004) précise que c’est

depuis 1991 que la question foncière a commencé à se poser réellement avec acuité à

N’Djaména. L’auteur a dissocié les problèmes du milieu urbain et le milieu périurbain, car

pour lui les problèmes ne se posent pas 10 de la même manière sur ces espaces. Pour

lui, en milieu périurbain le problème est encore plus grave qu’en milieu urbain car il porte

sur l’ensemble des superficies à urbaniser. Il a classifié les problèmes 8 de la manière

suivante : occupation anarchique de toute la périphérie urbaine sur des dizaines, voire des

centaines de kilomètres, vente par les boulama de terrains sur lesquelles ils n’ont aucun

droit, achat par des personnes nanties de dizaines, voire des centaines de lots en vue de

spéculer, multiples attributions de lots à plusieurs individus, 2 mise en place d’une maffia

composée de démarcheurs, d’agent de services techniques, de boulama6, avec la

complicité de certains chefs d’arrondissement… L’auteur nous a éclairé sur les problèmes

auxquels la périphérie tout comme la partie urbaine de la ville de N’Djaména est

confrontée et il a proposé quelques pistes des solutions. 6 Cependant, il n’a pas touché

les conflits entre les attributaires de terrains par l’État et les acquéreurs des lots

traditionnels dans la périphérie de la ville et les conséquences qui en découlent.

(Djangrang et Tob’ro 2016), analysent les conflits fonciers 8 à la périphérie de la ville de

Moundou (Tchad). Ils montrent que dans cette ville, une rareté de la ressource foncière et

une croissance démographique induisent une compétition foncière 10 qui se traduit par

des tensions, sources des conflits préjudiciables à la cohésion sociale. Ils soulignent que le

droit coutumier, toujours en vigueur n’a pas été purgé 2 dans la mise en œuvre du

processus d’urbanisation. En riposte, les autorités coutumières et les paysans spoliés se

livrent à la vente des terres. Ils ajoutent qu’en absence d’encadrement de ce marché

foncier coutumier, émergent des conflits gigantesques opposant les acquéreurs

traditionnels de terrains et ceux des services publics. Pour eux, pour résoudre cette

situation déplorable, ils demandent aux pouvoirs publics de reconnaitre et assurer la purge

des droits coutumiers, encadrer le marché foncier coutumier 12 et lutter contre la

corruption et l’inefficacité de l’administration.

KIRBE Labary (2020), étudiant la sécurisation foncière par le bas au Tchad, notamment

dans les zones périurbaines, cas du 7eme arrondissement de N’Djaména relate que : la

ville de N’Djaména est le fruit d’une urbanisation spontanée, régulièrement restructurée.

L’auteur souligne que ces opérations de restructuration dépossèdent les citadins d’une

partie importante de leur domaine. L’auteur précise que les phénomènes d’accaparement

de terrains très récurrents obligent les acquéreurs de terrains à adopter une stratégie de

sécurisation de leurs terrains à travers les différentes manières pour protéger leur

domaine. 6 Il conclut qu’au Tchad les politiques en matière de sécurisation foncière

demeurent embryonnaires et se limitent à la production des terrains informels. 56 Pour

cela, il est nécessaire pour l’auteur de créer un cadre formel pour l’intervention des acteurs

traditionnels dans la production officielle de terrains à bâtir dans les zones périurbaines

sous leur responsabilité.

Ngaressem (2016), fait un constat sur la situation 2 de la gestion des réserves foncières

publiques à N’Djaména. L’auteur nous fait comprendre que les réserves foncières ont été

occupées, soit de manière spontanée par les citadins, soit à l’initiative de certains agents

véreux 1 du service du cadastre après morcellement et attribution aux hauts cadres

administratifs, officiers supérieurs, commerçants, etc… pour la construction des

habitations. Il souligne 1 que dans les zones périurbaines, les réserves foncières

projetées et implantées au cours des opérations de lotissement et de restructuration font

l’objet de batailles (souvent perdues) entre les initiatives privés et les services chargés de

la gestion foncière. Il précise que la procédure légale d’acquisition de la propriété foncière

est longue et coûteuse et surtout dans le flou ; c’est pourquoi la plupart de la population se

tourne vers le marché foncier coutumier à la périphérie de N’Djaména, vu que l’offre de

terrains à bâtir lotis par le service du cadastre est de loin inférieure à la demande. Il

souligne enfin qu’environ 25 % seulement des demandes enregistrées étaient honorées

chaque année à N’Djaména.

Tob-Ro (2015), étudie 2 la gouvernance urbaine et l’aménagement au Tchad, en mettant

l’accent sur la production et l’attribution des terrains à bâtir à N’Djaména. L’auteur attire
l’attention des autorités sur le mécanisme 3 de la production, de l’attribution et de

l’immatriculation des terrains à bâtir à N’Djaména en vue de remédier à la situation

déplorable observée. Il souligne une multitude d’acteurs qui interviennent 1 dans la

production des terrains à bâtir en utilisant des instruments et des stratégies variées, et que

les pouvoirs publics tchadiens qui sont en charge de cette gestion, ne semblent pas

maitriser 6 ce secteur du foncier, créant ainsi les occupations anarchiques dans les

zones reculées de la ville. Il conclut que les pouvoirs publics tchadiens à qui incombent la

responsabilité de produire suffisamment et en qualité les terrains à bâtir, afin de permettre

le développement harmonieux 2 de la ville de N’Djaména, n’assurent pas efficacement

leurs tâches. La ville s’étale ainsi en grande partie par la production-vente 3 des terrains

à bâtir, sans normes urbanistiques, par les acteurs « néo- traditionnels » sur des espaces

pour la plupart non-aedificandi7.

(Iya Moussa et Tob-ro (2006), étudient 82 la production des sols urbains au Tchad en

particulier dans la ville de N’Djaména, identifient une forte demande de terrains

engendrée par la pression démographique. 6 Ils relatent que cette production se base

sur des textes en vigueurs et qu’elle fait intervenir une multitude d’acteurs. Ils soulignent

que ces textes sont à peine respectés et demandent leur relecture pour éviter l’occupation

spontanée et non planifiée de la ville.

Gaddoum (2021), étudiant l’étalement urbain, les mutations foncières et la problématique

de l’aménagement 8 dans le périurbain de N’Djaména, démontre que, N’Djaména connait

un étalement rapide et non contrôlé. Pour l’auteur, cet étalement en dépit de l’existence du

cadre normatif et réglementaire s’est opéré sans le contrôle des pouvoirs publics 2 et la

mise en place d’un marché foncier informel. Il ajoute que cet étalement urbain accéléré sur

des vastes superficies périurbaines regorge d’enjeux spatiaux impliquant plusieurs acteurs

aux intérêts divergents avec diverses stratégies et mécanismes d’accès à ces terres. Il

relève également que ce manque de contrôle de la production foncière 4 dans les

espaces périurbains par les pouvoirs publics a favorisé dans ces espaces périphériques un

foisonnement d’acteurs fonciers et la mise en place d’un marché foncier informel.

Concepts et Théories

Il s’agit des principaux concepts et théorise qui orienteront ce travail.

Cadre conceptuel

Les principaux concepts qui orientent ce travail sont : acquéreur traditionnel, attributaire

terrain. À cela s’ajoute conflit et la périphérie.

Acquéreur traditionnel

Pour mieux appréhender le concept de l’acquéreur traditionnel, il convient de donner un

éclaircissement du terrain coutumier, propriétaire illégal et par la suite l’acquéreur

traditionnel.

Terrain coutumier, Selon le dictionnaire du foncier, parlant du terrain coutumier renvoie 24

dans les pays où s’applique un droit foncier néocolonial, seule une petite partie des

terrains produits ou restructurés par le pouvoir public bénéficie d’un 6 titre de propriété

délivré. Les autres terrains ne font l’objet que de possessions coutumières et sont

théoriquement incessibles. En pratique 4 avec le développement des échanges

monétaires et de l’individualisme, ces terrains font l’objet d’un marché actif, surtout dans

les zones d’influence des grandes villes et d’une quasi-propriété individuelle à laquelle ne

manque que la protection de la loi. Il s’agit en quelque sorte de « propriétaires sans

papier ».8

Selon, Pierre G et Fernand V (2009), s’agissant du terrain coutumier, il renvoie 1 à un

lopin de parcelle accordé par le « grand propriétaire » 9ne repose pas sur un titre de

propriété inscrit au cadastre, mais sur un usage précaire.

Propriétaire illégal; Tob’ro et Michel (2013), soulignent que parmi les acteurs les plus actifs

1 de la production des terrains à bâtir dans les villes du Tchad, figurent les chefs

coutumiers appelés Boulama dans le contexte N’Djaménois. Avec un recours exponentiel

des citadins aux parcelles informelles produites par ces chefs traditionnels10.

Pour Kobo (1985), considère que les occupants des sols sans titre légal (propriétaires

illégaux), qui sont des groupes sociaux et individus qui, 4 en milieu urbain ou périurbain

ont acquis leur terrain par achat ou location du marché coutumier, occupants spontanés.

À partir de ces notions sur le terrain coutumier et propriétaire illégal, on peut ressortir une

définition du concept relatif à l’acquéreur traditionnel dans notre contexte d’étude.

Acquéreur traditionnel : c’est tout individu ayant acheté 30 une parcelle de terrain de

bonne ou de mauvaise foi auprès d’un chef de terre coutumier notamment dans notre

contexte ici appelé Boulama. Les boulama sont des véritables promoteurs du marché

foncier informel 8 à la périphérie de la ville de N’Djaména.

Attributaire terrain

Pour donner une définition globale au concept de l’attributaire de terrain, 37 il est essentiel

de définir d’abord la notion de terrain à bâtir.

Terrain à bâtir :

La notion de « terrain à bâtir » est relativement récente. Là où il n’existe guère de

réglementation de l’urbanisme ou, plus généralement, de contrôle social 3 de l’usage des

sols, cette notion dépend seulement aux caractéristiques physiques du terrain 11 pour

déterminer s’il peut recevoir des constructions (Merlin et Choay, 2010). En revanche, dans

les pays où l’urbanisation a entrainé la mise en place d’un contrôle juridique de l’usage des

sols, il existe deux ensembles de conditions pour qu’un terrain puisse être qualifié de

terrain à bâtir. D’une part, 58 le terrain doit être « techniquement constructible », c’est-à-

dire que, outre ses caractéristiques physiques12, d’autre part, il doit être « juridiquement »

constructible, c’est-à-dire satisfaire à l’ensemble des conditions posées par les lois et

règlement pour que l’on puisse y édifier une construction, sanctionnées in fine par un

permis de construire. Ainsi, le terrain à bâtir apparait subséquemment comme celui dont

les capacités juridiques et physiques et les équipements dont il dispose lui permettent de

recevoir immédiatement une construction (Philippe et Châteaureynaud, 1999).

31 En droit français, un terrain se définit comme étant à bâtir lorsqu’il est prêt à accueillir

une construction neuve. Il doit, pour cela, remplir différents critères physiques et juridiques

lui permettant d’être édifié. Pour qu’un bien soit « terrain à bâtir », des travaux de

viabilisations sont nécessaires : bénéficier d’une voie d’accès publique (ou privée, si celle-

ci relie la voie publique), avoir accès à l’eau potable, par raccordement au réseau de la

commune ou par des moyens privés de type puits. Dans ce cas, il faut assurer la potabilité

de l’eau et sa protection contre les risques de pollution. Assurer le raccordement aux

réseaux électrique et téléphonique. Si les règles relatives à l’urbanisme et à la santé

publique l’exigent, il doit être relié au réseau d’assainissement public13.

On parle de terrain à bâtir pour qualifier tout terrain immédiatement constructible. Celui-ci

aura été préalablement viabilisé, aménagé et borné. Cependant, la plupart des terrains à

bâtir ne disposent encore des branchements de raccordement14.

Attributaires terrains par opposition aux acquéreurs ou détenteurs traditionnels des

terrains, pour Annie (1983), attributaires des parcelles, définis comme des « occupants

de bonne foi », c’est-à-dire des détenteurs de lettre d’attribution, de permis d’habiter ou de

tout autre document rendant à justifier sa présence sur le lieu. Au sens général, un

attributaire d’un terrain, c’est le bénéficiaire d’une attribution ; celui auquel est conférée

une mission ou attribué un bien dans un partage (attributaire d’un lot), Cornu (2018) 15.

Alors attributaire d’un terrain dans notre contexte, c’est toute personne bénéficiaire d’un

terrain attribué par le public et qui remplit les conditions formelles de l’État.

Conflit : Au sens le plus global, un conflit est une opposition entre deux ou plusieurs

acteurs. Il éclate lorsqu’un acteur, individu, ou collectif a un comportement qui porte

atteinte à l’intérêt d’autres acteurs. Il implique donc un antagonisme qui peut prendre

diveres formes : un rapport entre les forces opposées, une rivalité, une guerre, etc.

Périphérie : Les usages courants définissent la périphérie comme étant ce qui se trouve au

périurbain des villes, à leur lisière. En d’autres termes, c’est l’espace qui entoure la ville et

sur lequel elle tend à s’y développer l’urbanisation (Dobingar, 2004).

Cadre théorique

Aborder la question des conflits d’appropriation des terrains entre les acquéreurs

traditionnels et attributaires de terrains par l’État à la périphérie de N’Djaména précisément

à Digo dans le 7ème arrondissement, renvoie à la contradiction entre les droits coutumiers

locaux et le droit moderne régissant le foncier d’inspiration coloniale. Ainsi, pour

comprendre les différents enjeux fonciers liés au conflit d’appropriation des terrains dans

notre zone d’étude, l’approche théorique évolutionniste nous enseigne mieux les réalités

du terrain de notre zone.

Les arguments de La théorie évolutionniste du foncier

Cette théorie fait l’objet de deux positions pour mieux assurer la sécurisation foncière. Les

acteurs qui portent la première position comme Plateau et LAVIGNE DELVILLE ph.,

s’appuient sur la théorie évolutionniste des droits de propriété qui met en avant les liens de

sécurité foncière, des droits de propriété privée et investissement. La formalisation de

droits de propriété est censée favoriser l’investissement et l’efficacité économique16. Les

48 seconds insistent sur l’exclusion juridique des populations dans les politiques foncières

d’émanation coloniale et, sur les conséquences néfastes du dualisme juridique qui

organise cette exclusion à travers une conception de la propriété foncière réduite à la

propriété individuelle. Plus encore, des dispositions d’accès au droit qui sont complexes,

coûteuses, et en pratique sont inaccessibles au plus grand nombre. 6 Ils insistent sur la

diversité des droits sur la terre et les ressources naturelles dans les zones rurales, la

diversité des normes qui le sous-tende, et leur légitimité aux yeux des populations.

Pour les tenants de ces deux positions, 65 la sécurité foncière est un objectif en soi, et la

formalisation des droits fonciers est une condition pour y parvenir. Mais la conception de la

sécurité foncière n’est pas la même. Les effets attendus de cette sécurité foncière non

plus : pour les premiers, ils sont avant tout d’ordre économique ; pour les seconds, ils

renvoient davantage à la gouvernance, à la réduction des conflits, et à l’intégration sociale.

Le raisonnement standard : un schéma séduisant

Personne de sérieux ne peut soutenir aujourd’hui que les droits locaux sont par essence

des freins à la productivité et doivent être remplacés par « le haut » par un système de

propriété privé. Ce que les autres appellent le paradigme de substitution. La grande

majorité des acteurs raisonne dans un sens d’adaptation », qui reconnait le caractère

dynamique des droits locaux.

Le raisonnement standard appelé par J. Ph Platteau, (1996), théorie évolutionniste des

droits de propriété, dans sa variante de l’innovation institutionnelle induite repose sur la

théorie standard des droits de propriété, qui peut être schématisé. Selon cette conception,

les droits fonciers locaux, qui assurent une sécurité foncière suffisante lorsque les enjeux

sont faibles, posent problèmes lorsque la pression démographique et l’insertion dans les

marchés s’accroissent. On observe alors des processus partiels d’individualisation, et de

développement des transactions marchandes. Cela aboutit à un flou sur les droits et à des

conflits. Il y a alors une demande pour une intervention publique qui vise à formaliser les

droits et à délivrer des titres de propriétés individuels. A noter que, dans le langage des

économistes, 1 le titre de propriété qui renvoie à tout document juridique, mais pas

nécessairement au Titre foncier issu de l’immatriculation, qui en est une forme bien

spécifique. Le fait de disposer de titres de propriétés privées est alors censé sécuriser les

acteurs, leur donner accès au crédit, en utilisant le titre comme garantie, le tout induisant

donc des investissements, des gains de productivité et un accroissement de la richesse

nationale (partie inférieure du schéma).

Figure 2 :1a 21 théorie évolutionniste des droits de propriété (d’après Platteau, 1996)

Figure 2 :1a théorie évolutionniste des droits de propriété (d’après Platteau, 1996)

Ce schéma est séduisant, et un tel cercle vertueux sécurisation/investissement est sans

nul doute à favoriser. Le problème, comme très nombreux travaux l’ont montré, est que,

dans la pratique, chaque étape du raisonnablement est discutable et qu’en particulier :

- 1. Il repose sur une conception discutable de la sécurité foncière ; et

- 2. Les déterminants de l’investissement sont plus complexes que cela. De ce fait, le lien

entre formalisation des droits et investissement ne marche que dans des contextes précis.

Aborder la question des conflits d’appropriation des terrains entre les acquéreurs

traditionnels et ceux du publics à la périphérie de N’Djaména et en particulier au quartier

Digo dans le 7ème arrondissement parait embarrassant, cependant, cette étude a été peu

réalisée par les chercheurs. À cet effet, plusieurs travaux ont été réalisés sur la ville de

N’Djaména 56 dans le domaine du foncier, notamment par N’garessem (1998), Dobingar

(2001), Bedaou (2004), Zoukalné (2011), Ablaye Roasngar (2008), Adoum Idriss (2009),

Tob-Ro (2015), Kirbé (2020) et Gaddoum (2021). Ces travaux ont porté pour l’essentiel sur

la croissance urbaine et problèmes de l’Habitat dans la ville de N’Djaména,

l’assainissement de cette ville, le cadre général de la gouvernance foncière, de la

production et de l’accès aux terrains à bâtir, des préoccupations sur l’étalement urbain, les

mutations foncières liées aux problématiques de l’aménagement 4 dans le périurbain de

la cité capitale. De ce fait, 1 la production des terrains par les chefs coutumiers à la

périphérie de N’Djaména face aux attributaires légaux des terrains attribués par l’État sur

le même espace, nous conduit directement aux conflits d’appropriation.

MÉTHODOLOGIE DE RECHERCHE

La démarche adoptée 15 dans le cadre de cette étude est l’approche hypothético-

déductive. Plusieurs stratégies de vérification ont été mobilisées pour collecter les données

en vue de répondre à nos questions de recherches et atteindre nos objectifs. Elle

comprend plusieurs phases : Les recherches documentaires, l’observation de terrain, les

entretiens avec les personnes ressources et enfin 4 la collecte des données auprès des

ménages et leur traitement.

Les recherches documentaires

Nos recherches documentaires ont été menées dans plusieurs centres de documentation

dont : le Centre d’Etude pour la Formation et le Développement (CEFOD), la Bibliothèque

Universitaire (BU), l’Agence Universitaire de la Francophonie (AUF) et le Centre National

de Recherche pour Développement (CNRD). À cela, s’ajoute 1 l’Observatoire du

Foncier au Tchad (OFT). La recherche documentaire a permis l’analyse des documents,

notamment les documents administratifs, les rapports, les textes et lois. Elles ont

également porté sur la consultation des documents numériques sur internet liés au foncier.

Constitution et 69 détermination de la taille de l’échantillon

Nous avons retenu « la concession 17» comme unité d’analyse. La base d’échantillonnage

est constituée des terrains attribués repartis dans le quartier Digo périphérique 1 de la

commune du 7emearrondissement. Le projet du drainage du quartier Nord-Est de

N’Djaména fait état de 1 339 parcelles transférées pour les impactés du bassin au quartier

Adinew.18 Sur cet effectif total, nous avons prélevé un échantillon de 134 propriétaires de

terrains à bâtir dans le quartier Digo dans le but de mieux appréhender la dynamique de

conflits entre les acquéreurs traditionnels et attributaires de terrains par l’État par rapport

aux mécanismes d’accès et d’appropriation 1 des terrains dans cette zone.

69 Détermination de la taille de l’échantillon

La population mère est de 1339 propriétaires de terrains attribués à bâtir. Pour bien mener

les travaux, nous avons décidé d’enquêté sur 10 % du nombre total des terrains attribués.

Sur cette base, nous avons obtenu un échantillon de 133,9 que nous avons arrondi à 134

ménages, répartis dans ce quartier en fonction de quatre (4) grandes zones

géographiques qui regroupent pour chacun 3 un certain nombre de carrés. Le tableau 1

indique cette répartition des questionnaires en fonction de zones.

Tableau 1 : Répartition des questionnaires en fonction des grandes zones géographiques

du quartier Digo.

Quartier Digo

Effectif de l’échantillon

Pourcentage

La zone A (9 carrés)

50

37

La zone B (4 carrés)

20

15

La zone C (7 carrés)
35

26

La zone D (5 carrés)

29

22

Total

134

100%

Source : enquête de terrain, septembre 2023.

Figure 3 : Répartition des questionnaires en fonction des grandes zones géographiques du

quartier Digo

Méthode d’échantillonnage

Pour recueillir les informations auprès des ménages au moyen d’un questionnaire, nous

avons choisi la méthode d’échantillonnage aléatoire simple. Notre échantillonnage a pour

unité d’analyse le terrain attribué. La base de stratification est constituée de 4 grandes

zones du quartier Digo à la périphérie du 7eme.

Observations de terrain

Nos observations sur le terrain pendant les enquêtes sont parsemées des difficultés.

Certaines personnes que 1 nous avons eu à rencontrer refusent de se prononcer,

quelques-uns qui ont reçu nos questionnaires ont refusé de nous les retourner, et trouvent

comme prétexte qu’ils n’ont pas le moindre temps pour remplir. Malgré les autorisations

délivrées par l’université et le Maire de la commune du 7ème arrondissement, d’autres

nous ont donné des informations avec prudence tout en soulignant qu’il y a beaucoup

d’agents de renseignements dans ce pays, et à cause des renseignements qu’ils ont peur
de perdre leur terrain, tout en nous livrant des informations confidentielles sur leur

concession. . En fin, tout ceux qui connaissent l’importance des recherches nous ont

accueillis dument, et nous ont remerciés d’avoir choisi leur ménage pour les enquêtes.

Ceux-ci nous ont donné toutes les informations possibles.

1 ENTRETIENS AVEC DES PERSONNES RESSOURCES

Entretient avec le Boulama19 et autres responsables du quartier Digo

Ces personnes ressources concernent les responsables coutumiers en charge de la

gestion foncière. Il s’agit du délégué, du Boulama, et des chefs des quartiers. Ces

enquêtes nous ont permis de connaitre les prérogatives assignées à ces derniers 1 dans

la production des terrains à bâtir dans la ville de N'Djaména, mais aussi les difficultés

auxquelles font face ces acteurs. Le délégué que nous avons rencontré dans le

quartier de Digo, nous a éclairé sur 2 la manière dont les terrains sont vendus dans sa

circonscription. Nous nous sommes entretenus sur la manière d'acquérir des terrains par

les citoyens auprès d'eux. Ceux-ci nous ont fait savoir qu'ils étaient originaire de ce village

phagocyté par 3 la ville, qui est par la suite devenu un quartier du 7ème Arrondissement

et que c'est son père qui lui a légué ce titre. Pour cela, il exerce en tant qu’autorité

coutumière pour faire régner de l'ordre dans le village. Vue l'étalement 4 de la ville vers

les villages et les périphéries, les besoins financiers se font sentir partout, et ils sont dans

l'impératif de vendre leur parcelles au risque de perdre leur terre au profit de l’État.

Entretien avec le Directeur adjoint de la législation foncière et du Contentieux

Il nous a fait d’abord la présentation de son service, ensuite d’après les questionnaires

élaborés pour mieux appréhender la situation des conflits de terrains attribués 8 à la

périphérie de N’Djaména et en particulier du quartier Digo. Lors de notre entretien, le

Directeur nous a fait comprendre que les textes en vigueur ne sont pas en adéquation 10

avec les réalités du terrain et que ces textes sont les conséquences directes de

contestation de terrain entre L’État et la population locale, et aussi entre les attributaires et

les acquéreurs traditionnels 1 de terrain en zone périurbaine de la ville de N’Djaména. Le

directeur précisait que ces conflits sont identiques et partagés partout à la périphérie de

N’Djaména.

Entretien avec l’adjointe du service de Bornage 2 de la Direction de la Topographie

L’entretien s’est déroulé sur la procédure de bornage de terrain en milieu urbain, périurbain

et en milieu rural, ainsi que les tâches qui sont confiées au service du bornage.

Entretien avec quelques techniciens du Ministère et le responsable de l’aménagement

urbain du 7ème Arrondissement

L’entretient s’est déroulé sur la dynamique des conflits des terrains 8 à la périphérie de

N’Djaména de manière générale afin de mieux appréhender 10 les réalités du terrain et

les tâches assignées suivi des risques du terrain que connaissent les techniciens. Ensuite,

1 les techniciens qui ont répondu à nos préoccupations sur l’enjeu des conflits

d’appropriation des terrains sont tous issus du Service de l’Urbanisme. Lors de l’entretient

les questions principales sont 2 liées à la planification urbaine face à l’étalement urbain

de N’Djaména vers sa périphérie et spécifiquement les impactés du bassin transféré à

Adinew par le projet du drainage du quartier Nord-Est de N’Djaména.

À la Mairie du 7ème Arrondissement, l’entretient a été effectué avec le responsable de

l’aménagement urbain pour mieux décrypter l’enjeu des conflits de terrain qui secouent

cette zone surtout sa périphérie.

2 La collecte et le traitement de données

La collecte des informations auprès des ménages est faite à l’aide d’un questionnaire. Les

coordonnées géographiques sont relevées avec un GPS et un téléphone Android a servi à

prendre des photos. Certaines données sont recueillies dans les documents que nous

avons consultés. Plusieurs logiciels nous ont servi à traiter les données. Il s’agit de : Word,

Epidata, SPSS et Excel. Le logiciel Word 10 nous a permis de faire la saisie des textes, le

logiciel Epidata nous a permis de saisir les données recueillies sur le terrain, le SPSS a été

utilisé pour faire les analyses statistiques. Ensuite, Microsoft Excel a servi à la réalisation

des graphiques. Ces processus ne sont pas entachés des difficultés majeures. Pour la

conception des cartes nous avons utilisé le logiciel Qgis. Les données ayant servi 37 à la

réalisation de nos cartes sont celles obtenues à l’INSEED. Cependant, les coordonnées

GPS utilisées sont celles que nous avons prises quand nous étions sur le terrain.

L’analyse des données traitées

L’analyse des données a été effectuée en vue de comparer les dispositions textuelles sur

la sécurisation foncière, 30 en lien avec la réalité pratique des acteurs qui développent des

multiples stratégies de sécurisation pour contourner les procédures légales mises en place

par la filière officielle.

Les types de données collectées

Des données primaires, les enquêtes et observations de terrains 16 nous ont permis de

collecter des données primaires. Ces dernières ont été obtenues par administration de

questionnaires lors des enquêtes auprès des chefs de ménages et 1 des entretiens avec

des personnes ressources ; par des observations directes ; des prises de vu obliques

(photographie), par des interviews effectuées auprès 16 des chefs de ménages

propriétaires des terrains à bâtir. Les informations obtenues sont à la fois qualitatives et

quantitatives.

Des données secondaires

L’analyse documentaire 1 nous a permis de mobiliser des données secondaires. Ces

données sont essentiellement qualitatives. Des données statistiques du fichier des

différentes Projections à partir du RGPH-2 (Projection de la population de la ville de

N’Djaména de 2009 – 2022 par Commune), les données du projet de drainage du quartier

Nord-Est de N’Djaména ont été compilées dans ce registre.

Analyse cartographique

Les données cartographiques qui ont servi à l’illustration, ont été extraites des bases des

données Système d’Information Géographique (SIG) de la commune de N’Djaména et

celle 2 de la Direction de l’Urbanisme. Elles ont été complétées par les observations de

terrain.

Organisation du mémoire

Ce travail est structuré en quatre (4) chapitres dont le premier aborde 1 la production des

terrains en zone périurbaine de N’Djamena, cas du quartier Digo 7eme arrondissement,

, le deuxième analyse les cadres normatifs et problématique foncière face 2 à l’extension

de la ville vers la périphérie du 7eme Arrondissement, le troisième décrit les conflits

d’appropriation des terrains à la périphérie du 7ème Arrondissement et le dernier chapitre

porte sur les propositions de solutions pour une production durable 3 des terrains à

bâtir.
Chapitre 1 : la production des terrains en zone périurbaine de N’Djamena, cas du quartier

Digo dans le 7eme Arrondissement

Etudier 2 la mise en œuvre des lois régissant le foncier comme la source des problèmes

fonciers dans cette localité.

Introduction
La satisfaction 5 de la demande en terrain à bâtir induite par la croissance

démographique s’opère dans les zones périphériques des villes où des terrains vierges

sont disponibles. Ces espaces périphériques constituent le théâtre de différents marchés

fonciers. Ainsi, 2 l’extension de la ville nécessite de l’espace nécessaire pour son

aménagement, l’installation des équipements publics afin qu’elle puisse s’étendre

en fonction de la croissance démographique ; car il est de l’intérêt général que les

agglomérations urbaines connaissent un développement harmonieux. Mais l’extension de

la ville passe, hélas par l’annexion des terres coutumières, ce qui est durement ressenti

par les titulaires de ces droits (Djikoloum (2004). Alors, la zone périurbaine 60 de la ville

de N’Djaména en général marquée par un pluralisme des droits fonciers, qui constitue une

zone des tensions foncières suite à l’avalement des villages périphériques par la ville.

Ainsi, les lois régissant le foncier aussi bien rural qu’urbain au Tchad, reconnaissent 5

les droits coutumiers et précisent les conditions de leur appropriation par l’Etat.

Cependant, sur les terrains, la réglementation n’est pratiquement pas respectée par le

pouvoir public. Ainsi, pour mieux appréhender la procédure 1 de la production des

terrains à bâtir ; il est évident d’identifier d’abord les acteurs intervenant au dans le

processus de la production des terrains à bâtir et comment se fait la procédure

d’acquisition de terrain en milieu urbain et rural. ; En suiteensuite, de relever 5 les

pratiques foncières coutumières et les réalités des lotissements officiels sur le terrain.

I- 16 Le cadre légal et institutionnel de la production des terrains à bâtir

La production foncière 20 est assurée par plusieurs acteurs avec des procédures diverses.
 3 À la périphérie de N’Djaména en général , et dans le quartier Digo en particulier, on

identifie deux filières de production des terrains à bâtir : nous avons la production des

terrains à bâtir par la filière voie officielle, qui est l’État et la production informelle animée

par les autorités coutumières (Boulama, démarcheurs, revendeurs occasionnels etc.).

I.1-Institutions formelles de la production foncière

L’État assure la production foncière et la planification urbaine et rurale au Tchad 16 à

travers ses acteurs services institutionnels. Ces acteurs services institutionnels

appartiennent à plusieurs directions ou départements techniques ministériels intervenant

1 dans la gestion foncière.

I.1.1-Le Ministère des Affaires Foncières du développementde l’Aménagement du

Territoire, de l’Habitat et de l’Urbanisme : Un un acteur service majeur de la production

foncière

Ce Ministère en charge de la gestion foncière assure la conception, la coordination, 11 la

mise en œuvre et le suivi de la politique du gouvernement en matière d’aménagement du

territoire, de l’urbanisme et de l’habitat. Il intervient à travers ses trois principaux acteurs

services qui sont : la Direction Générale 1 de l’Urbanisme et de l’Habitat (DGUH), la

Direction du Cadastre (DC) et la Direction de la Topographie (DT), pour assumer les

tâches qui lui sont confiées. La Les directions du Cadastre et de la Topographie

sont logées à la Direction Générale de la législation et des affaires foncières. En outre, on

note l’intervention des structures interministérielles notamment de 1 la commission

nationale d’urbanisme et de la commission d’attribution de terrains en zone urbaine

(CATZU). Ajoutons aussi l’intervention des organismes aménageurs pour la production des

terrains à bâtir 37 en prenant en compte la SOPROFIM.

I.1.1.1-De la Direction Générale 2 de l’Urbanisme et de l’Habitat

La direction Direction générale Générale de l’urbanisme et de l’Habitat a pour principales

attributions : la mise en œuvre de la politiques nationale de développement urbain, la

définition des stratégies du secteur de l’urbanisme l’Urbanisme et de l’Habitat en

cohérence avec les actions de développement urbain du gouvernement et de ses

partenaires, notamment le Plan National de Développement (PND), les Objectifs du

Développement Durable (ODD), la vision 2030, ainsi que l’Agenda 2063 de l’Union

Africaine. Elle assure l’élaboration et le suivi des documents d’aménagement urbain, 4

l’aménagement de l’espace urbain et rural, l’exécution des levées de terrain pour la

conception des projets d’aménagement urbain, la conception des plans d’aménagement

urbain, 83 le suivi et l’évaluation des plans d’aménagement urbain implantés, l’élaboration

et le suivi des systèmes d’informations géographiques, l’étude des dossiers des terrains

ruraux et urbains à caractère industriel. IL Il est également important de souligner que, la

direction Direction générale Générale de l’urbanisme l’Urbanisme et de l’Habitat 21 11

assure le suivi des structures étatiques et paraétatiques de mise en œuvre de la politique

en matière d’urbanisme, d’Habitat d’habitat et d’assainissement pluvial et soumet des

propositions pour leur amélioration, elle assure aussi le suivi et le contrôle des

équipements collectifs en milieu urbain, la maîtrise d’ouvrage délégué des études et

travaux d’assainissement et d’équipements urbains, l’étude des dossiers d’agrément de

profession d’urbaniste et aménageur, la surveillance de toutes les réserves foncières.22

Au regard de ces differentes attributions, cette direction devrait jouer un rôle important en

matière de production 3 des terrains à bâtir tout en respectant la planification urbaine des

villes du Tchad et en particulier N’Djaména. Malheureusement sur le terrain, nous

constatons un étalement urbain non contrôlé de la cité et l’intervention d’autres acteurs de

production des terrains à bâtir. 23

I.1.1.2-De La Direction du Cadastre

Elle assure l’élaboration et le suivi 4 de la mise en œuvre des normes techniques en

matière du cadastre, conçoit et met à jour la banque de données foncières pour toutes les

villes du Tchad en collaboration avec les directions concernées. Ainsi, préparer de concert

avec le 5 guichet unique des affaires foncières, le dossier à soumettre à la commission

d’attribution des terrains en zone urbaine conformément aux textes en vigueur. Elle établit

aussi et met À à jour, tout en conservant les documents et plans cadastraux 11 en

collaboration avec les autres directions concernées. Elle Veuille veuille à la régularité et à

la fiabilité des recouvrements des recettes foncières et participe à l’identification, au

recensement, à la classification, à l’évaluation des propriétés bâties en vue de la définition

des droits grevant la propriété (servitude, baux et hypothèques) en collaboration avec les

directions techniques concernées. Et en enfin, elle met 1 à la disposition des utilisateurs

une information cadastrale fiable, tout en appuyant les collectivités locales en matière de

travaux cadastraux.24

I.1.1.3-De La Direction de la Topographie

Elle est placée sous l’autorité d’un directeur et assistée d’un adjoint. La direction Direction

de la topographie est chargée : D’élaborerd’élaborer, de suivre 11 la mise en œuvre des

normes techniques en matière de topographie. Dans ses attributions, cette direction est

chargée de conduire les études topographiques préalables aux travaux d’aménagement et

d’assainissement. Elle étudie aussi et exécute les travaux de topographie et de topométrie

nécessaires aux opérations cadastrales en collaboration avec les directions techniques

concernées. La direction Direction de la topographie assure l’exécution des plans de

lotissements et de restructurations 11 en collaboration avec les directions concernées par

l’opération. Effectue le bornage des terrains urbains et ruraux et participer à la préparation

des dossiers à soumettre à la Commission d’Attribution des 5 Terrains en Zones

Urbaines (CATZU) conformément aux textes en vigueur. Ainsi, elle a la charge

de l’établissement et de mise à jour de tous les documents topographiques et leurs

conservation, contrôle et coordonne la réalisation des travaux de topographies et de la

topométrie entrepris 1 par les services publics et établissements privés. En finEnfin, il est

important de souligner que, cette direction appuie les collectivités locales en matière des

travaux topographiques.

A L’égard l’égard de ces attributions, cette direction constitue la base de toutes les
opérations cadastrales. Sur le terrain, les techniciens 10 ne respectent pas les directives

soulignées par les chefs hiérarchiques et ignorent les réalités du terrain tout en semant le

désordre foncier. Prenons l’exemple du projet de lotissement des transférés impactés par

le bassin du des quartiers N’Djari, NGabo, Amtoukoui au quartier Adinew sur le plan,

finalement, ce projet a été implanté au quartier Digo d’où la confusion de ce deux

quartiers voisin par les usagers.

I.1.2-Les Structures interministérielles de la production foncière

Il s’agit de 1 la Commission Nationale d’Urbanisme et de la Commission d’Attribution de

Terrains en Zone Urbaine.

I.1.2.1-La Commission Nationale d’Urbanisme

La Commission Nationale d’Urbanisme (CNU) est régie par le décret Décret

nN°1346/PR/PM/2011 du 17 novembre 2011. Elle a pour mission principale de proposer

au gouvernement 11 les grandes orientations et les priorités en matière d’Urbanisme et de

l’Habitat, de définir la stratégie nationale d’urbanisme et de l’habitat, d’examiner et

d’approuver tout projet de législation et de réglementation relatif à l’urbanisme, d’examiner

et d’approuver les projets de révision des plans d’urbanisme et de l’habitat, d’examiner et

d’approuver 2 les Schémas Directeurs d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU), les

Plans Urbains de Référence (PUR), les Plans Directeurs d’Urbanisme (PDU), les plans

d’aménagement partiels ou de détail, d’examiner d’approuver les projets de lotissements,

de restructurations des villes et de rénovation urbaine…

La CNU est présidée par le Ministre de l’Aménagement 1 du Territoire, de l’Urbanisme et

de l’Habitat et comprend les Ministres en charges des affaires foncières et du Domaine, de

l’administration du territoire, de la sécurité publique, du plan et de l’économie, des

infrastructures et Equipements, de l’environnement et de ressources Halieutiques, de la

Géologie, de l’Energie et du pétrole, des Finances et du Budget, de l’Enseignement

supérieur, de l’action Sociale, du Tourisme, du Ministre Secrétaire Général du

Gouvernement, et les conseillers à 2 l’aménagement du Territoire de la présidence

Présidence et de la primaturePrimature.

Ici nous soulevons l’aspect de la faible concertation des autres ministères aux opérations

cadastrales. Cela se traduit par la destruction de la 3 ceinture verte autour de la ville de

N’Djaména au profit de production des terrains à bâtir et l’implantation de certains

lotissements sur des zones marécageuses.

I.1.2.2-La 61 Commission d’Urbanisme pour la Ville de N’Djaména

Instituée par le Décret 1313/PR/PM/MATHU/2008 portant sa création, attributions et

fonctionnement, la Commission d’Urbanisme pour la Ville de N’Djaména (CUVN) a pour

principales missions d’assurer le suivi 4 de la mise en œuvre du Schéma

d’Aménagement Urbain (SDAU), du Plan Directeur d’Urbanisme (PDU), du Plan Urbain de

Référence (PUR), des plans d’aménagements partiels ou de détail ou tout autre plan

concernant la ville de N’Djaména, élaboré par l’administration et approuvé par la

Commission Nationale d’Urbanisme (CNU). Dans l’exercice de ses fonctions régaliennes,

la CUNV propose la révision des plans urbains en fonction du développement de la ville, à

la commission nationale d’urbanisme (CNU), elle suggère à la CNU les projets de

règlementation relative à toutes questions d’urbanisme, y compris les projets d’extension

du périmètre urbain. Elle examine et décide du déguerpissement des espaces urbains

occupés anarchiquement, conformément au document d’urbanisme adopté par la CNU 11

et assure le suivi de la gestion des domaines publics et privés communaux concédés par

la Commission Nationale d’Urbanisme (CNU). Cette commission d’urbanisme 2 pour la

ville de N’Djaména est composée des Directeurs ayant en charge les domaines de

l’urbanisme et de l’habitat. Elle est présidée par le Maire de la ville de N’Djaména, secondé

par le Directeur de l’urbanisme. Le secrétariat de cette commission est assuré par le

secrétaire Secrétaire général Général de la mairie Mairie de N’Djaména. Elle peut faire

appel par voix voie consultative à toute personne physique ou morale dont le concours est

jugé nécessaire à l’exercice de ses attributions. La CUVN 70 se réunit au moins deux fois

par an et chaque fois que cela est nécessaire, sur convocation de son président. La
validité de ses délibérations est soumise au critère de quorum de deux tiers (⅔) de ses

membres. 90 L’ordre du jour est soumis huit jours d’avance à ses membres. La CUVN est

assistée d’un comité technique chargé de l’examen technique des dossiers relatifs à

l’urbanisme et à l’habitat à soumettre à la commission d’urbanisme. La composition et le

fonctionnement du comité technique sont définis par arrêté du maire de ville de

N’Djaména. Il faut noter que les décisions de la CUVN sont exécutoires sous réserve de

leur conformité avec les décisions de la CNU.

I.1.2.3-Commission Restreinte d’Urbanisme (CRU)

La Commission Restreinte d’Urbanisme regroupe divers techniciens. Il s’agit des

techniciens 1 du cadastre et de l’Urbanisme, des Domaines et de la Commune de

N’Djaména. Sa mission consiste à assister la CUVN dans l’examen technique de tous les

dossiers qui devaient lui être transmis, veiller à l’exécution des décisions de la CUVN, lui

proposer des points à inscrire 90 à l’ordre du jour et donner son avis sur les demandes de

terrains pour équipement après étude. Cette commission a la lourde responsabilité dans

les opérations 1 de la production des terrains à bâtir. En effet, elle étudie couramment les

demandes de terrains pour équipement socio-collectifs et les différentes requêtes des

citoyens concernant les régularisations et les restructurations des occupations spontanées.

Ces dernières caractérisent particulièrement et en grande partie la zone périurbaine de

N’Djaména. Pour raison d’efficacité, toutes les décisions concernant 1 les attributions de

terrain sont précédées d’une descente sur les terrains. L’identification des sites sollicités

est capitale avant toute prise de décision.

I.1.2.4-Commission de Délimitation des Centres Urbains

Instituer Instituée par le décret Décret n° 188 23 du 1er août 1967 portant application de la

propriété relative au statut des biens domaniaux, cette commission a pour mission de

définir le périmètre urbain permettant ainsi de distinguer les terrains urbains des terrains

ruraux. En réalité, cette délimitation du périmètre des centres urbains est fixée par arrêté
ministériel après avis d’une commission consultative présidée par le préfet. En effet, les

tâches de cette commission sont souvent émaillées des problèmes surtout le conflit de

compétence entre la Mairie et les Départements limitrophes de N’Djaména. Gestionnaires

des terres rurales sur lesquelles la ville devait naturellement s’étendre, les préfets de ces

départements refusent le plus souvent de convoquer de séance de travail relative à cette

commission.

Après le premier succès de la délimitation du périmètre 2 de la ville en 1969, les autres

tentatives d’élargissement du périmètre de la ville se sont heurtées à la réticence de la

Mairie d’augmenter le périmètre de la ville qu’elle a du mal à équiper, faute de moyens

financiers d’une part, et le refus des préfets qui contrôlent les terres rurales et périurbaines

de la ville d’autre part. Pour résoudre le problème lié au conflit de compétence entre la

Mairie et les départements, un comité interministériel se réunit à chaque fois, s’il y a

urgence à délimiter de nouveau le périmètre de la ville.

I.1.3-La Commune de N’Djaména

La commune de N’Djaména a la responsabilité de gérer le périmètre 2 urbain de la ville.

Elle assure la délivrance des permis de construire, la délivrance des autorisations

d’occupation du domaine public, application de la réglementation en vigueur pour les

installations produisant des nuisances. Elle intervient aussi dans les travaux

d’aménagement et d’urbanisme à travers deux services de sa direction technique. Il s’agit

du service de la Voirie et du Génie Municipal (SVGM) et du service d’urbanisme des

Affaires Domaniales et Foncières (SUADF).

I.1.3.1-Service de la Voirie et du Génie Municipal

Il intervient dans l’exécution des documents d’urbanisme, des travaux d’embellissement de

la Cité en particulier limité à l’intérieur de la partie urbaine. Le SVGM est le service le plus

actif de la commune. 11 Il est chargé de l’entretient intermittent de la voirie, ainsi que le

curage des caniveaux à l’approche de la saison pluvieuse, collecte des ordures des

ménages dans la ville, assure le remblayage des rues et leur nivellement en cas de

dégradation.
I.1.4-Service d’Urbanisme 79 des Affaires Domaniales et Foncières

Le service Service d’Urbanisme des Affaires Domaniales et Foncières (SUADF) a la

compétence d’intervenir pour donner son avis sur le schéma directeur d’aménagement

urbain à l’occasion de leur établissement ou de leur révision. Ainsi, ce service se limite au

processus 84 d’attribution des terrains en zone urbaines et à la délivrance du permis de

construire ; pendant que le Ministère en charge des affaires des Affaires Foncières

monopolise la production des terrains à bâtir 25 à travers ses services techniques

centraux.

I.1.5-La 23 Commission d’Attribution de Terrains en Zone Urbaine (CATZU)

Mise en place par le décret Décret n°1347/PR/PM/2011 du 17 novembre 2011, la CATZU

a pour mission de centraliser, d’analyser, de traiter toutes les demandes de terrains en

zone urbaines à usage d’habitation et industrielindustrielle. La commission arrête 1 la

liste des attributaires et la transmet à la direction du cadastre pour procéder à la

vérification du paiement de prix de terrain par les attributaires tout en disposant les pièces

justificatives.

Elle comprend les représentants du Ministères de l’aménagement du territoire, de

l’urbanisme et de l’habitat, du Ministère des affaires foncières et du domaine et de la

Mairie. A N’Djaména, la commission est présidée par le secrétaire Secrétaire général

Général du Ministère de l’aménagement l’Aménagement du territoireTerritoire, de

l’urbanisme l’Urbanisme et de l’habitat l’Habitat et dans les provinces par le délégué

Délégué régional Régional du ministère de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et

de l’[Link].

I.1.6-Les organismes aménageurs

Le seul organisme aménageur connu est la Société de Promotion Foncière et Immobilière

(SOPROFIM). Elle est une société anonyme avec conseil d’administration dont les actions

sont partagées entre l’État tchadien et la Société Tchadienne d’Assurance et de

Réassurance (STAR). Cette société a pour mission 1 de produire des parcelles

viabilisées et des logements à caractère économique en vue de satisfaire la demande du

plus grand nombre de ménages, d’entreprendre et de mener toute initiative concourant à la

promotion de l’habitat sur toute l’étendue du territoire national. Ses principales activités

jusque-là connues est le site de la « Patte d’Oie » ou où elle a eu à entreprendre 2 des

travaux de viabilisation et à gérer la vente de logement aux enseignants du supérieur au

quartier Goudji.

(Planchée 1) Site de la patte d’Oie

Cliché : Ramadan, I, k, Novembre 2023

I.1.7-Les outils de la planification et leur application

« La planification urbaine 15 a pour objectif de fixer aux sols urbains leur vocation

première. 27 Elle s’exprime à travers les documents d’urbanisme qui servent de référence

pour les actions opérationnelles ». 25

Les documents de planification urbaine, prévus 2 par la loi n° 006/PR/PM/2010 portant

principes Principes Généraux en matière d’urbanisme, sont le Schéma Directeur

d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU), le Plan Urbain de Reference (PUR) qui est une

planification de premier degré et le plan d’urbanisme de détails (PUD). À ces documents, il

faut ajouter 97 le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT), le Schéma

Régional d’Aménagement du Territoire (SRAT), d’une part, et le Plan de développement

Communal (PDC), qui sont des canaux par lesquels doivent s’inscrire toutes les actions de
planification 16 dans les grandes villes, voire les petites villes et les gros villages, d’autre

part.

Ces différents outils de planification assurent l’essentiel de 1 l’urbanisme opérationnel au

Tchad en matière de la production foncière. La production foncière au Tchad est assurée

par les opérations de lotissements et la restructuration. Ainsi, l’urbanisation 2 de la ville

de N’Djaména qui reste la mieux outillée en matière d’uranisme, celle-ci se développe à

travers la prolifération des quartiers spontanés dû à la croissance urbaine de la population

et la démission du pouvoir public qui a la charge de contrôler le développement urbain ;

donc le développement de la ville ne suit pas la planification d’où la situation d’insécurité

foncière se généralise partout à la lisière de la capitale Tchadienne et valable pour les

restes de villes.

II-Dynamique des marchés fonciers à N’Djaména

II.1Dynamique foncière dans le noyau de N’Djaména

Le noyau central de la ville de est partagé entre les quartiers qui se situent dans une partie

du 1er arrondissementArrondissement, dans les 2ème, 3ème, 4ème, 5ème, et 6ème

arrondissements.. Ces quartiers centraux emballent la zone résidentielle de la cité.

Néanmoins, les grands marchés, les camps militaires, hôpital général de référence

nationale, les industries de transformations 4 ainsi que la plupart des bâtiments

administratifs sont logés dans ces quartiers. Les quartiers tels que : Klemat, Béguinage,

Bololo, une partie de Farcha, Diguel et N’djari regroupent des habitations des hauts

standings de la capitale tchadienne.

II.1.1-Dynamique foncière en zone périurbaine

Les quartiers périphériques se situent entre autres 3 dans les communes du 7ème,

8ème, 9ème, 10ème arrondissements et une partie du 1er arrondissement. Ces quartiers

se sont développés à travers l’occupation spontanée des terrains sans 2 un plan de

lotissement prédéfini. Ainsi, les quartiers établis spontanément sont régulièrement

restructurés et les restes des espaces lotis et attribués aux candidats aux terrains à bâtir.

En outre, Kirbé (2020, p.122), souligne que c’est à partir de 1990 que le pouvoir public a
entrepris 2 des travaux de viabilisation ayant causé la destruction massive des

habitations construites de manière anarchique. La plupart des maisons construites dans

ces quartiers sont en briques cuites, en banco avec toiture en tôle. On constate que ces

dernières années, avec les multiples lotissements effectués 8 à la périphérie de la ville,

ces lotissements sont loin d’honorer la demande des candidats aux terrains à bâtir, suivie

d’une occupation spontanée qui devance toujours les opérations de lotissements.

De ce fait, l’extension de N’Djaména ne respecte pas la planification urbaine ; d’où les

multiples contestations sur des terrains lotis à la périphérie qui font d’abord l’objet

d’acquisition coutumière avant les opérations de lotissements. Les quartiers dernièrement

lotis et qui font l’objet des contestations des terrains sont : Harrangadji, Digo, Adinew,

Gaoui, Machaga etc…

II.1.2-Les Boulama : acteurs privés 1 de la production des terrains à bâtir à la périphérie

du 7ème arrondissementArrondissement

La reconnaissance du système foncier coutumier par le législateur Tchadien de 1967 tant

en milieu urbain, périurbain et en milieuque rural, crée une dualité dans l’accession 24 à la

terre et surtout la prolifération des nouveaux quartiers spontanés 3 à la périphérie de

N’Djaména en général. Les boulama sont reconnus comme les véritables promoteurs des

terrains à bâtir en zone périurbaine et auxiliaires du pouvoir central. Donc, ils détiennent un

pouvoir crucial 1 dans la gestion foncière tant au plan traditionnel qu’administratif.

Dans le système foncier traditionnel du village Digo, celui qui veut un terrain se présente

chez le boulama et lui exprime son désir. Si la demande est agrée, le chef lui montre

l’emplacement du terrain. Le postulant au lot peut également obtenir l’information

concernant 1 un lopin de terre en vente de « bouche à oreille » auprès des parents ou

amis déjà installés ou qui ont acquis une parcelle dans la zone concernée. La délimitation

du lopin de terre traditionnelle se fait au pas. La vente est rapide et se fait par un accord

immédiat sur le prix entre le propriétaire coutumier et l’acquéreur. Le versement de l’argent

se fait généralement en présence des témoins sur la base du des liens qui lie entre le
propriétaire et l’acquéreur. Les prix sont modestes, mais ne sont pas établis selon un

barème précis d’où la différence de prix (figure 43) pour les terrains de mêmes

dimensions.

Figure 3 : variation des prix de terrains à Digo

Figure 4 3 : variation des prix de terrains à Digo

Source : enquête de terrain, septembre 2023.

80 Cette figure nous montre que 61 % des terrains enquêtés ont été fait l’objet d’achat et

29 % ont été fait l’objet d’attribution, de Don/Leg, d’héritage. Sur les 61 % des terrains

achetés avec des prix variables, 43 % de ces terrains ont été achetés au prix allant de 300

à 600 milles, suivi de 18 % au prix de plus d’un (1) million. Avec seulement 11 %

d’acheteurs ayant acquis leur parcelle autour de 600 milles à un (1) million. Ainsi, 28 %

des acheteurs se trouvent dans la case du plus bas prix oscillant entre 150 à 300 milles.

Ce derniers acheteurs du au plus bas prix, témoins témoingnenttémoignent que l’achat de

leur parcelle aux s’est fait auprès près du boulama, dont on appelle communément terrain

« achouayi »26 8 dans le périurbain de N’Djaména.

1 La production des terrains par les propriétaires fonciers coutumiers s’est traduite par la

création de plusieurs nouveaux quartiers à la périphérie de N’Djaména. Certains de ces

quartiers spontanés ont été par la suite restructurés par la direction de l’urbanisme et du

cadastre. Ngaressem Goltob (2016, p.69) ajoute que le marché foncier traditionnel est un

lieu d’escroquerie et de malversations de toutes sortes. Certains boulama cupides se

permettent de vendre un même terrain à deux ou quatre acheteurs à la fois. Dans bien de

cas, lorsqu’ils trouvent un nouvel acquéreur à payer un prix plus élevé que celui de la

précédente vente, ils n’hésitent pas à transférer les droits du premier acquéreur au

nouveau et en remboursant 10 au plus tard le premier acquéreur.27

Ainsi, Gaddoum (2021, p. 188) souligne que : les Boulama entretiennent des rapports

étroits avec les différents démembrements de l’administration 2 en charge de la question

foncière. Tirant partie de ce rapport étroit avec l’administration, ils font régulièrement appel
 1 au service du Cadastre pour leur esquisser des plans parcellisés d’une portion des

terres communautaires en échange de quelques lots des terrains et des dividendes des

futures ventes des parcelles. Une fois les plans conçus, les démarcheurs et les

intermédiaires s’engagent dans la publicité des terres parcellisées en sillonnant 2 la ville

à la recherche d’éventuels acquérantsacquérant. Afin d’éviter tout déboire des plans

parcellisés des terres, et en fins connaisseurs du secteur foncier, les agents des différents

services de gestion foncière utilisent des ruses pour contourner les lois foncières en

vigueur au pays28 en impliquant les maires, les sous-préfets des zones limitrophes de

N’Djaména, des dignitaires du régime et autres personnalités politiques influentes pour

anticiper sur l’attribution des terres périurbaines parcellisées à leur profit, 4 au détriment

de la population et de l’État. Une fois acquis des grandes superficies des terres à la

périphérie 2 immédiate de la capitale, pour préserver ces acquis, ce réseau très puissant

incite l’État à faire intégrer la zone parcellisée dans le giron de la capitale (Gaddoum 2021,

p.188).

II.1.3-Agences foncières formelles : un service inexistant dans le quartier Digo

La plupart des villes du Tchad disposent très peu ou parfois pas des agences foncières

immobilières. Les quelques rares agences qui existent interviennent beaucoup plus en

zone urbaine qu’à la périurbaine (Gaddoum, 2021). Ces agences ont pour fonction de

mettre 59 en relation les vendeurs et les acheteurs ou les bailleurs et les locataires et

prélèvent leur commission lorsque la vente est effectiveeffectuée. Cependant, elles sont

complètement absentes dans le circuit de production des terrains dans le quartier Digo.

Pour s’adapter à la réalité du terrain, la plupart de ces agences œuvrent dans l’informel et

jouent le même rôle que les démarcheurs dans les quartiers périphériques de la ville. Elles

se limitent à servir d’entremetteur entre 59 les vendeurs et les acheteurs des terrains, mais

à la seule différence des démarcheurs, les acheteurs ont une idée sur les caractéristiques

(localisation du terrain, dimension, superficie etc.)

Cependant, nous soulevons L’absence l’absence des agences foncières dans le quartier

de la zone d’étude, cela s’explique par les faits que les candidats aux terrains à bâtir n’ont
pas la culture d’acheter leur terrain dans des structures formelles d’une part et que la

rémunération de l’agent immobilier prélevé sur la somme versée par l’acheteur est mal vue

par le vendeur d’autre part. Comme on peut le constater, aucune agence foncière n’a

vendu un terrain au quartier Digo à travers la (figure 1 5?) suivante.

Figure 5 : Achat de terrain par rapport aux acteurs au quartier Digo

Figure 55 : Achat de terrain par rapport aux acteurs au quartier Digo

Source : enquête du terrain, septembre 2023.

Les données du terrain révèlent que 89 % des concessions enquêtés sont acquises par le

biais des relations personnelles repartis réparties en amont par les particuliers avec un

pourcentage de 37 % suivis d’attribution avec un pourcentage de 28 %, puis 19 % des

concessions ayant fait l’objet d’acquisition par le boulama et en aval 5 % acquis auprès

1 des agents du cadastre. Ainsi, le terrain montre qu’aucune concession n’a fait l’objet

d’acquisition auprès d’une agence foncière, par contre les démarcheurs ont réussi à faire

la vente de quelques concessions dans ce quartier.

En effet, certaines concessions enquêtées ont été acquises à travers les démarcheurs

avec un pourcentage de 11 % départagé 8 % au boulama suivi de 3 % pour le particulier.

II.1.4-Les notaires : acteurs 1 de la sécurisation foncière

La place des notaires dans le processus d’immatriculation des terrains se place au niveau

de la conclusion des ventes de terrains, de mutation ou permutation de terrains. Les

terrains qui font l’objet de vente sont issus 3 à la fois des lotissements des quartiers

restructurés ou des quartiers spontanés.

Ainsi, la loi oblige aux parties au contrat de vente d’immeuble, d’utiliser les services d’un

notaire. En effet, Le le décret Décret n°630/MJ/PR/1996, qui est par la suite régi par la loi

n°0022/PR/2019, adoptée par l’Assemblée Nationale le 08 Avril 2019 et promulguée par le

président Président de la République du Tchad oblige aux parties au contrat de vente

d’immeuble, d’utiliser les services d’un notaire.

III-Accès à la terre au Tchad et pratiques foncières coutumières nuisibles

L’accès 24 à la terre est depuis les temps immémoriaux une question vitale pour toute

société. Ainsi, 19 les groupes sociaux ont élaboré des règles écrites ou non pour préciser

l’usage, le partage et la transmission de ce bien précieux entre tous. Car ce bien « sacré »

est en même temps l’objet de toutes les contestations et conflits (Houdeingar, 2009). De

ce fait, l’accès à la terra au Tchad obéit à une procédure tout en respectant la catégorie du

terrain urbain et la procédure d’acquisition en milieu rural. Les responsables coutumiers

interviennent activement à 1 la production des terrains en milieu urbain et beaucoup plus

à la périphérie de la ville de N’Djaména, d’où la prolifération de la production des terrains

informels par les boulama.

III.1-Accès à la terre au Tchad

Au Tchad, le foncier revêt une complexité double. On observe, d’une part le foncier urbain

et de l’autre le foncier rural, D. Abba (2004, p.123). La gestion des terres au Tchad est

encadrée par un certain nombre de règles. Il s’agit des textes de lois fonciers qui

définissent les procédures d’acquisition et précisent les limites des droits fonciers que les

individus exercent sur leurs parcelles. Cependant, 15 il y a donc lieu de souligner que les

modes de gestion de terres dans ce pays varient d’une zone à une autre. Il s’agit des

terres en zone urbaine et terres en zone rurale.

III.1.1-Accès 24 à la terre en milieu urbain

L’acquisition des terres en milieu urbain est marquée par deux procédures : la procédure

d’acquisition de terrains de catégorie A et celle d’acquisition de terrains de catégorie B.

III.1.1.1-La procédure d’acquisition de 85 terrains de catégorie A

Les terrains de catégorie A sont attribués selon la procédure dite d’adjudication et font

l’objet à titre onéreux. La procédure d’adjudication consiste à mettre en concurrence 3 un

certain nombre de candidats et à ne retenir que celui qui présente les propositions les plus

avantageuses. 11 La mise en valeur de la concession doit être conforme au cahier des

charges établi à cet effet ; celui-ci indique le montant des réalisations et fixe le délai

nécessaire à la mise en œuvre. Le respect du cahier des charges peut conduire à

l’immatriculation de la propriété. L’adjudication est interdite aux personnes physiques ou

morales de nationalités étrangères à l’exception de celles issues des pays avec lesquels le

Tchad a des accords de réciprocité en matière d’acquisition de terrain, Roasngar. A ;

(2008, p.24).

III.1.1.2-La procédure d’acquisition des terrains de catégorie B

La procédure conduisant 30 à l’acquisition de terrains urbains de catégorie B reste la plus

utilisée au Tchad. 4 Pour acquérir un terrain urbain de catégorie B, les demandeurs sont

tenus de déposer leurs dossiers au service du Cadastre. 1 La liste des attributaires ainsi

que les formulaires de leurs demandes d’acquisition sont envoyés à la Commission

chargée d’Attribution de terrain en Zone Urbaine (CATZU). La liste des personnes à qui,

est attribuée la ou les parcelles est affichée au service du Cadastre ainsi que dans les

arrondissements. Les attributaires de terrains sont tenus de payer la taxe de bornage, les

frais de journal officiel, le prix du terrain, le tirage du plan. En principe, le paiement est

global et en une seule fois. Le dossier constitué est envoyé au service en charge du

domaine qui, à son tour, l’envoie à la mairie pour publicité pendant un mois. En l’absence

d’opposition, la mairie renvoie le dossier au service du Domaine. Un projet 1 de cession

de gré à gré est établi et envoyé au Ministère en charge du Domaine qui décide par arrêté

la cession.

Il précise dans l’acte de cession que le bénéficiaire devra se doter d’une autorisation de

construire avant tous travaux. Par ailleurs, dans un délai de trois ans, il doit justifier d’une

mise en valeur du terrain même si celle-ci est en matériaux traditionnels, condition

nécessaire pour l’octroi d’un titre définitif.

Figure 66: Processus d’acquisition des terrains en zone urbaine

Source : Recueil de texte sur le droit foncier au Tchad, 2017, Cité par Gaddoum 2021,

p.177.

La figure 2 décrit le circuit d’acquisition de terrain en zone urbaine surtout concernant le

lotissement. L’intéressé dépose une demande auprès du secrétariat de la commission 2

en charge de la question qui, après analyse de la demande en commission fait l’aboutir à

la signature des fiches d’attributions provisoires. Une fois les fiches signées, le candidat

est soumis au paiement et montage des dossiers 1 de cession de gré à gré. Après étude

et contrôle, la demande est validée et saisie dans la base des données. Enfin, elle est

validée et transmise aux demandeurs qui s’en chargeront du reste.

En somme, le mode d’acquisition de terrain en zone urbaine à un coût financier tout

comme c’est le cas en zone rurale. Le coût financier de l’acquisition est constitué de son

prix de cession des tarifs d’enregistrement, de la taxe de bornage, du tirage du plan

cadastral, d’autres taxes et de celui de la publicité. Le prix de cession des terrains sont

fonction de la loi portant budget général de l’État et peut varier au gré du législateur. À

N’Djaména, ces prix se présentent comme suit (Tableau 2)

Tableau 2 : Prix des terrains au m² à N’Djaména et ses environs

Prix / m2 (FCFA)

Quartiers

185 000

Quartier commercial, Résidentiel N’Djaména, Administratif, Aérogare, Corniche

90 000

Cuvette Saint Martin, Lotissement Félix Eboué, Ardep-Djoumal Administratif, Station de

Service (la superficie pour cette catégorie de terrain est strictement liée à 1500m²)

75 000

Rogué Résidentiel, Farcha Milezi, Alphabétique Bololo, Djambal-Bahr, N’Djari Administratif

55 000

Champ de Course, Mardjan Daffac, Repos, Ancien Combattant, Hillé Rogué Traditionnel,

Am-Riguébé, Sénégalais, Ardep-Djoumal Traditionnel, Kabalaye, Hilé Leclerc, Ridina

35 000

Farcha ancien, Farcha Résidentiel, Moursal, Paris Congo, Diguel Est, Diguel Tanneur,

Chagoua Ouest, NDjari Traditionnel, Darassalam 1, 2,3, Ngueli administratif, Darassalam 4

et 5, Karkandjié et les nouveaux quartiers résidentiels viabilisés

15 000

, Amtoukoui 1, 2, Amkoundjara, Farcha Melezi, Traditionnel, Chaagoua Est, Diguel Nord,

Abena, Sokolo résidentiel, Toukra résidentiel, Toukra mousgoum résidentiels, Boutalwali

residentiel et les nouveaux quartiers Traditionnels viabilisés

10 000

Atrone, Gassi, Farcha industriel, Amsinéné, Goudjicharaffa, Hilé Houdjaz, Goudji

Hamaralgoz, Gozator, NDjarikawass, Diguel Koudou, Amtoukouin 3,4,5 et 6, Walia

Adjaraye

5000

NGabo, Boutalbagara, Digangali, Ngueli,, Toukra, Ambata, Dabazéne, Abourdja, Walia

Ngoumma Ourallah, Adda Sakine Gaoui, Harangadji, Macahaga, Zaraf, Boutalwali

traditionnel, Djigoulié, Sokolo Traditionnel, Tandjilé, Almour, , Karkandjeri, Ngueli

Traditionnel, Ndigangali, 1 Toukra Massa Toukra Mousgoum

2000

Tandjilé, Almour, Adinew, Digo, Kabé et autres quartiers traditionnels périphériques non

énumérés et nouveaux

Source : loi n°016/PT/2022 de finances pour l’exercice 2023, pages 78, Confection

Ramadan.

Figure 7. Localisation des quartiers de N’Djaména et environs en fonction des prix des

terrains au mètre carré

Source : loi n°016/PT/2022 de finances pour l’exercice 2023, pages 78, Confection

RamadanConfection Ramadan.

D’après le tableau 2 récapitulant 1 les prix des terrains au mètre carré dans la ville de

N’Djaména et ses quartiers périphériques, on remarque que le prix le plus bas du foncier

concerne beaucoup plus les quartiers périurbains que les quartiers centraux et

péricentraux (figure 7). Au regard du tableau 2, les prix des terrains (prix/m²) vont de 185
000 à 2 000 FCFA. En effet, 2 en procédant à la répartition spatiale de prix des

terrains par quartier, on constate que c’est dans les quartiers centraux que les prix des

terrains (au m2) sont plus élevés par rapport aux autres quartiers de la ville. En observant

la figure 7, 1 les prix des terrains (prix/m²) vont de 185 000 à 75 000 FCFA pour les

quartiers centraux, 55 000 à 35 000 FCFA pour les quartiers situés entre les quartiers

centraux et péricentraux, pour les quartiers péricentraux vont de 15 000 FCFA 68 à 10

000 FCFA, et enfin les prix des terrains au mètre carré pour les quartiers

périurbains oscillent entre 5000 FCFA à 2000 FCFA.

Etant donné que Digo est un quartier périphérique du 7ème arrondissement, ce quartier

s’aligne au prix de 2000 FCFA le m2 décrit par la figure7 susmentionnée.

III.1.2-Accès 1 à la terre en milieu rural

Toute personne qui sollicite un terrain rural, adresse sa demande à l’administration en

charge de la gestion foncière. La décision de l’administration d’attribuer un terrain rural est

toujours assortie par des conditions à respecter. La demande doit comporter les mêmes

informations que pour les terrains terrain urbains de catégorie B ; donc indiquer le Site,

donner l’identité et l’adresse du demandeur, et un engagement à payer la redevance et à

respecter la réglementation domaniale. La terre rurale susceptible d’une demande

d’attribution par la procédure administrative doit être hors des périmètres urbains et hors

des zones d’aménagement. La terre agricole et villageoise ne pourra faire l’objet d’une

attribution, ; car la communauté aa un droit d'usage.

1 Selon les textes en vigueur, les terrains ruraux sont susceptibles de faire l’objet d’une

concession à titre onéreux et, exceptionnellement à titre gratuit. La procédure d’octroi de

concession à titre onéreux : les demandes de terrain sont examinées selon la procédure

de gré à gré. Les pièces à fournir ne diffèrent pas de celles exigées des terrains urbains.

Doivent être précisés dans le dossier le genre d’activité à réaliser 58 sur le terrain. Les

oppositions sont reçues et traitées par une commission. L’autorité qui accorde la

concession, l’assortit d’un cahier des charges. 14 Les concessions rurales provisoires sont

accordées par un arrêté préfectoral jusqu’à 5 hectares inclus, par arrêté ministériel jusqu’à
dix à 50 hectares inclus (il s’agit d’un arrêté du Ministre des finances après avis des

Ministres de l’Agriculture, de l’Elevage, de Eaux et Forêts et de l’Urbanisme), et par décret

au-dessus de 50 hectares, Djikoloum (2018, p.13).

Ainsi, Le taux de redevance pour des locations des concessions rurales est fixé de façon

suivante :

Concessions rurales à caractère commercial et industriel : 200 FCFA/m² avec un minimum

de 1 000 000 FCFA par an et par concession ; 100 FCFA/m² avec un minium de150 000

FCFA par an par concession.

Pour ce qui est taxe de bornage des terrains ruraux le prix est fixé conformément au

tableau ci-après :

Tableau 3 : Prix de Taxe de bornage

Surface (m2)

Prix en FCFA

Moins de 1000

50 000

De 1000 à 1 999

75 000

De 2000 à 3 999

100 000

De 4000 à 6 999

150 000

De 7000 à 19 999

175 000

De 10 000 à 29 999

200 000

De 30 000 à 49 999

250 000
 De 50 000 m2 et plus

300 000

Source : Roasngar, 2008.

Bien que 1 la taxe de bornage puisse varier au gré du législateur et qu’il importe de

vérifier chaque année la loi de finance pour se rendre compte de modification, le milieu

rural demeure le seul endroit où on peut acquérir autant de surfaces de terrain à moindre

coût comme l’illustre le tableau susmentionné.

Toutefois, pour obtenir un acte d’attribution définitive, le terrain 58 doit faire l’objet d’une

mise en valeur constatées par procès-verbal.

Figure 7. Étapes d’acquisition des terrains ruraux.

Figure 8. Étapes d’acquisition des terrains ruraux.

Source : Recueil de texte 1 sur le droit foncier au Tchad 2017, cité par Gaddoum p. 166.

III.1.3-Pratiques foncières coutumières nuisibles

L’État reconnait officiellement l’existence du droit foncier coutumier. Néanmoins, ce

système demeure le principal moyen d’acquisition de terrain en milieu rural et urbain. Les

chefs coutumiers se présentent comme les héritiers de leurs parents, et continuent de

jouer le rôle fondamental dans 30 la gestion du foncier. Ainsi, Les boulama sont devenus

les principaux vendeurs des terriens 1 terres à la périphérie de N’Djaména depuis que le

front d’urbanisation les a rejoints. Ils agissent 98 au vu et au su de tous avec la complicité

des services chargées de la gestion urbaine, Dobingar (1994, p. 6). Au regard des faits,

ceux-ci vendent des terrains sans une autorisation quelconque. Les actes sous seing

privés délivrés par ces derniers font foi tant 15 qu’ils ne sont pas contestés par les tiers, et

sont considérés à cet effet comme un élément de preuve de la première d’étape de la

sécurisation de la parcelle acquise. Par ailleurs, ces actes sous seing privés peuvent 10

être remis en cause par les autorités juridiques, par ce que les contrats écrits sont parfois

imprécis et/ou incomplets.

La vente des terrains dans les zones périurbaines 2 de la ville de N’Djaména est sous

l’influence de plusieurs acteurs coutumiers tels que les Boulama, les chefs de quartiers, les

particuliers. Ce qui crée très souvent de l’instabilité dans ce marché et l’assimilé l’assimile

à un lieu d’escroquerie de toutes sortes ; D’où d’où l’installation des contestations des

terrains par excellence comme l'illustre la (figure 98).

Figure 8 : Problèmes majeurs du quartier Digo

Figure 98 : Problèmes majeurs du quartier Digo

Source : enquête du terrain, septembre 2023.

Cette figure montre que le quartier est plongé dans un climat d’insécurité foncière avec un

pourcentage de 49 % des répondants enquêtés. Cette contestation des terrains est due à

la prolifération des 1 terrains vendus par les boulama de façon informelle dans cette

zone, suivi suivie d’un lotissement réalisé sur des terres achetés par les acquéreurs

traditionnels. L’inondation occupe la deuxième place avec un taux de pourcentage de de

43 %, suivi suivie d’absence d’équipements avec un pourcentage de 8 % pourcent.

III.1.4-Mode courant d’acquisition des terrains 1 à la périphérie de N’Djamena : de

l’occupation spontanée à la restructuration comme mode officiel d’accès à la terre

Au Tchad, un élément majeur concourt pour déterminer la notion exacte d’occupation des

terres. C’est le fait de marquer sa présence à travers 3 un certain nombre de réalisations

à savoir : s’installer sur une terre, la délimiter et la mettre en valeur. Par ces différentes
formes d’occupation des terres souvent sans réelle mise en valeur, les occupants des

terrains en zone périurbaine de N’Djaména tentent de prouver leur présence afin de

distrairedissuader d’autres candidats aux terrains (Gaddoum, 2021, p.179). Car, à travers

cette pratique, ces occupants apportent la preuve 4 de la mise en valeur de leur

occupation qui, par la suite fera l’objet d’une constatation officielle.

Dans la pratique, 3 la mise en valeur des terres porte sur une vaste superficie des terres

à urbaniser. Cette pratique se traduit par des occupations s’étalant sur plusieurs

kilomètres. Pour légitimer leur occupation et assainir leur environnement, les populations

périurbaines s’organisent en comité de quartier et sollicitent auprès des autorités

communales la restructuration de 15 leur cadre de vie. Par ailleurs, L’opération l’opération

de restructuration de ces zones intervient lorsque 2 le cadre de vie résultant des

occupations anarchiques et spontanées se densifie et que les conditions de vie dans ces

tiers espaces deviennent de plus en plus difficiles à cause du manque des servitudes et

des équipements de proximité. De ce fait, la restructuration apparait comme une troisième

voie dans l’acquisition des terres en zone périurbaine à côté de deux circuits officiels (rural

et urbain) comme l’illustre la figure 1009.

Figure 09. Restructuration comme voie d’acquisition des terres en zone

Périurbaine de N’Djamena

Figure 10. Restructuration comme voie d’acquisition des terres en zone

Périurbaine de N’Djamena

Source : Recueil de texte 1 sur le droit foncier au Tchad 2017, cité par Gaddoum 2021,

P.180

La figure 09 illustre le mode d’acquisition le plus répandu des terrains 8 dans le

périurbain de N’Djaména. Les ménages achètent leur terrain avec les possesseurs

fonciers coutumiers ou d’autres acteurs comme les revendeurs occasionnels. Une fois le

terrain acquis, ils procèdent à une mise en valeur suivie d’une initiative locale de

régularisation des terrains acquis. À l’issue de cette initiative quelques personnes sont

déléguées auprès de la CNU pour plaider la volonté des ménages de voir leurs terrains

régulariser. Dès l’accord, la CNU fait part de la situation à la DU qui procédera 1 à la

confection des plans dont l’implantation revient par la suite à la DGCT et la Mairie. Il

convient de souligner 4 que la plupart de temps, l’implantation de ces plans est traduit sur

le terrain sous forme de restructuration des occupations spontanées déjà existantes.

III.1.5-Le lotissement officiel, un véritable vecteur de désordre dans la production foncière

dans le quartier Digo

Le lotissement : c’est la « subdivision d’un terrain vierge d’un seul tenant en parcelles avec

des aménagements appropriés d’infrastructures 27 et équipements collectifs pour

accueillir les constructions à réaliser par les occupants futurs ». 29

À N’Djaména tout comme à sa périphérie, 1 la production des terrains à bâtir à travers

les opérations de lotissement par le service du cadastre est un simple découpage

géométrique des parcelles, desservies par des voies de communication. Les règles ou

principes et les travaux préalables (c’est-à-dire l’étude de la faisabilité) ne sont pas

respectés par les techniciens lors des levés topographiques. La pratique en matière

d’urbanisation montre, qu’il n’y a pratiquement pas ou peu d’approches négociées pour la

cession des terres coutumières aux pouvoirs publics, Tob-ro Ro (2015, p.192).

Ainsi, l’attribution des lots par la commission en charge d’attribution des terrains est

anormale et discriminatoire. 11 Le cadre législatif et réglementaire fixent à trois (03) au

maximum, le nombre de terrains dont peut bénéficier une personne du même nom. Par

contre, les attributaires des terrains sont bien souvent des individus disposant déjà de trois

à cinq parcelles de terrains lotis. Avec une majorité d’entre eux des hommes politiques, de

hauts cadres, des dignitaires du régime et des commerçants. C’est une violation flagrante

des textes régissant le foncier.

De plus, la législation foncière de la 1 loi n° 23 du 22 juillet 1967, permet « à tout citoyen

Tchadien le droit à l’obtention gratuite d’une parcelle rurale de 5 hectares, à condition que

celle-ci se trouve à plus de deux kilomètres de la limite du périmètre urbain. Une telle

disposition favorise 2 l’extension de la ville.

III.1.6-Dévastation de la Ceinture verte au profit 3 des terrains à bâtir

La destruction de la Ceinture verte à la périphérie de la ville de N’Djaména au profit de la

production des terrains à bâtir, notamment par les filières officielles et informelles se

propage dans cette zone. Vu 12 les effets du changement climatique dans le Sahel avec la

déforestation outrancière dans le monde rural par les hommes, . Cependant, le quartier

Digo n’est pas épargné par ce phénomène. La ceinture verte a été implantée dans cette

zone périphérique de la ville dans le but de lutter contre la désertification.

Photo 1 : terrain à bâtir et concessions dans la Ceinture Verte

Cliché Ramadan I K, novembre 2023.

Conclusion

Conclusion

1 La production des terrains à bâtir en zone périurbaine des villes du Tchad est animée

par deux acteurs ; notamment les chefs de terre appelés boulama dans le contexte

N’djaména N’Djaména et les pouvoirs publics. Alors, cette production des parcelles par les

deux acteurs antagonistes créent une tension foncière aux alentours de N’Djaména. Sur

les textes, l’Etat assure le monopole du foncier, mais sur l’espace périphérique, on

aperçoit la démission de l’Etat de sa mission de contrôle. D’où l’intérêt d’analyser les

textes de loi et règlement régissant 1 le foncier au Tchad lié aux réalités locales.

Chapitre 2 : les cadres normatifs et problématique foncière face 2 à l’extension de la ville

vers la périphérie du 7eme arrondissement

introductionIntroduction

Introduction

La gouvernance foncière en Afrique regorge de nombreuses imperfections qui

compromettent 12 la gestion durable des terres. 29 Les législateurs africains ont,

notamment dans le domaine de l'urbanisme, une inclinaison affirmée à puiser leur

inspiration dans des modèles étrangers, ; en l'occurrence dans l'arsenal juridique des

anciennes métropoles (Prouzet M, 1982, P326). À l’évidence, 99 la législation foncière

héritée de la colonisation au Tchad semble génératrice des nombreux troubles que l’on

peut apprécier comme source des conflits fonciers de nos jours. 5 En effet, les textes

datant de 1967 sur le foncier sont toujours en vigueur et sont censés produire tous leurs
effets juridiques. Cependant, leur application n’est pas toujours aisée ; l’administration 2

en charge de la gestion ne maitrise pas totalement la procédure d’attribution des terrains

surtout en zone périurbaine. Ce sont trop souvent les autorités traditionnelles appelées

« boulamas » qui font ce travail au mépris des textes en vigueur. Ainsi, à la périphérie du

7ème Arrondissement tout comme à N’Djaména Centre, Gaddoum (2021) relève que la

production urbaine 2 repose sur des principes et soumise à un certain nombre de règles

et des procédures dont l’exécution relève des institutions et acteurs dotés 12 des outils et

des techniques nécessaires en la matière. Pour mieux décrypter les enjeux fonciers autour

de la production foncière à la périphérie du 7ème arrondissementArrondissement, il

convient d’analyser les textes relatifs à la gouvernance foncière et de confronter la

législation régissant le foncier aux réalités de la zone.

I-Analyse du cadre législatif et règlementaire de la production foncière au Tchad et à la

périphérie du 7ème arrondissement.

Le Tchad accédait à l’indépendance le 11 Août 1960, une année qui marque

l’indépendance de plusieurs États africains. Ce pays a reconduit le cadre juridique de la

métropole française avec une grande partie de la législation coloniale. Ainsi, la gestion

foncière au Tchad est assurée par les trois textes qui datent de 1967 d’inspiration coloniale

plaqués par le législateur tchadien sans toutefois tenir compte des réalités locales de la

population. De cette situation, que nous disent alors le contenu de ces textes régissant le

foncier 2 par rapport à la gouvernance foncière en zone périurbaine ?

Tableau 4 : Récapitulatif des lois et décrets d’applications relatifs à 1 la gestion foncière

au Tchad en 1967.

Références

Esprit des lois

Décret d’application

35 N°23 du 22 Juillet 1967

Statut des Biens Domaniaux

188/PR du 1 er Août 1967

N°24 du 22 Juillet 1967

Régime de la propriété foncière et des droits coutumiers

187/PR du 1 er Août 1967

N°25 du 22 Juillet

23 Limitation des Droits Fonciers

186/PR du 1er Août 1967

Tableau 4 : Récapitulatif des lois et décrets d’applications relatifs à la gestion foncière au

Tchad en 1967.

Source : [Link], consulté 22 décembre 2023.

I.1-La loi n°23 17 du 22 juillet 1967 portant statut des biens domaniaux

Cette loi dispose dans son article 1er : « l’ensemble des biens appartenant à l’État prend le

nom du domaine national ». Le domaine 14 national se compose d’un domaine public et

d’un domaine privé. Les personnes morales de droit public subordonnées à l’État et

possédant l’autonomie financière, peuvent également posséder d’un domaine public et un

domaine privé.. Avec son décret d’application n°186 du 1er Aout 43 Août 1967. Cette loi et

son décret d’application (Avec son décret d’application n°186 du 1er Août 1967) précisent

la consistance et la formation du domaine public et du domaine privé. On peut souligner

qu’à partir du 1er article, l’Etat est le grand maitre du sol Tchadien.

1. I.1.1-Domaine public

Le domaine public se compose d’une part du 5 domaine public naturel et d’autre part du

domaine public artificiel. Les biens naturels sont constitués des cours d’eau permanents ou

non, les lacs, les étangs et sources, 86 dans la limite des plus hautes eaux avant

débordement, ainsi qu’une bande de 25 mètres au-delà de cette limite, les ilesîles, les

ilotsîlots, les 17 bancs de sable et atterrissement se formant dans les fleuves, les nappes

d’eau souterraines, les gites gîtes minéraux et miniers, les forêts classées30. Pour ce qui

est du domaine public artificiel, ils sont constitués 5 des canaux de navigation, les
conduites d’eau de toute nature, les dispositifs d’évacuation et assainissement d’eaux

usées, les voies de communication de toute nature, les aérodromes, les moyens de

transmissions de toutes nature, les matériels et immatériels, les ouvrages de production et

de transport d’énergie, à condition que ces ouvrages ou moyens aient été réalisés ou

acquis dans un but d’utilité publique, les dispositifs de production 17 et fonctionnement de

ces ouvrages, les signaux, bornes et repère géodésiques et topographiques, les ouvrages

de défense nationale de toute nature, également les monuments. Par De surcroit, 1 il est

important de souligner que le législateur mentionne les biens de toutes sortes que les

codes et lois de l’État déclarent insusceptibles de propreté privée31. La loi reconnait 12

que, les personnes et les collectivités qui avant l’adoption de la présente loi, bénéficiaient

de droits coutumiers sur le domaine public, continuent à en jouir. La puissance publique se

réserve toutefois, le droit de les en priver moyennant l’indemnité.32

2. I.1.2-Domaine privé

5 Tous les biens de l’Etat ou des personnes morales de droit public subordonnées, qui ne

font pas partie du domaine public font partie du domaine privé. 14 Tout bien qui a cessé

d’appartenir au domaine public tombe dans le domaine privé.33 Font partie du domaine

privé, les biens dont le propriétaire ne peut pas être retrouvé, ainsi que ceux délaissés par

leur légitime propriétaire, après dans les deux cas, procédure régulière de recherche. Font

partie également 17 du domaine privé les terres inutilisables ou inaccessibles qui sont

devenues susceptibles d’utilisation par suite d’un travail public, et notamment les terres

gagnées sur les eaux et les périmètres d’irrigation. 34

I.2-La 1 loi n° 24 du 22 juillet sur le régime de la propriétaire foncière et droits coutumiers

Cette loi définit les modalités d’immatriculation donnant un titre foncier permettant de

constater la propriété des personnes physiques et morales d’une manière définitive et

inattaquable. Il est dit que 5 toute terre non immatriculée est réputée vacante et sans

maître, à moins que ne soit rapporter la preuve du contraire35. Cette preuve du contraire

doit nécessairement résulter de la constations officielle d’une mise en valeur dont les

caractères peuvent varier suivant 2 les régions et les modes d’exploitation du sol36.
L’État a le privilège d’immatriculer 22 à son nom les terres vacantes et sans maîtres. Au

cas où il 7 existe sur ces terres des droits coutumiers n’entrainant pas mise en valeur,

l’État peut soit les supprimer en tant que droits réels frappant son titre, soit les supprimer

en indemnisant les titulaires, soit en fin proposer aux titulaires des droits équivalents après

avoir effectué le constat.37 La notion de mise en valeur est traduite au minimum par une

5 emprise permanente et visible sur le sol. Pour les terres mises en valeur collectivement

par une communauté, nécessite des dispositions spéciales qui prévoient le maintien du

statu quo, soit l’immatriculation 1 au nom de la collectivité, lorsque celle-ci a acquis la

personnalité juridique. Autrement dit, l’État peut 100 immatriculer ces terres en son nom et

le remettre gratuitement la jouissance à la collectivité.

I.1.3-La 1 loi n° 25 du 22 juillet 1967 portant sur la limitation aux droits fonciers

Cette loi précise les moyens juridiques à la disposition de l’Etat sur les limitations des

droits fonciers dont dispose les propriétaires sur leurs terrains. A partir de cette loi, l’État

peut récupérer toutes les terres occupées 2 par les populations et prévoit l’indemnisation

aux occupants de bonne foi ou couvert par une coutume reconnue à travers des

procédures fixées par la loi, c’est le déguerpissement. Elle précise dans son article

premier : « nul ne peut être privé de la propriété des immeubles ou de l’usage du sol, sans

que l’intérêt public l’exige, qu’il ait indemnisation et que les dispositions légales soit

appliquées ».

Quant à L’expropriation l’expropriation c’est la procédure par laquelle, la puissance

publique contraint un particulier à céder la propriété d’un immeuble dans un but d’utilité

publique et moyennant paiement d’une indemnité38. Toute expropriation doit se procéder

par une enquête. C’est au vu des résultats de l’enquêté, qu’un décret sortira en conseil des

ministres déclarant l’expropriation des parcelles concernées au profit d’utilité publique sur

proposition du ministre concerné.39 Ainsi, L’indemnité l’indemnité d’expropriation peut

être fixée par accord amiable40.

I.1.4-La loi n°006/PR/2010 : relative à l’urbanisme au Tchad

Cette loi donne l’apanage à l’Etat sur 11 la conception de la politique, de la réglementation

et des mesures en matière d’urbanisme du territoire national. Elle accorde la compétence

à chaque collectivité territoriale décentralisée de l’application des mesures d’urbanisation

de son territoire tout en leur transférant les compétences leur permettant de gérer 2 dans

le respect des lois et règlements en vigueur. Elle précise que le schéma d’aménagement

du territoire constitue le cadre spatial de l’aménagement urbain et définit les réseaux de

transport, de télécommunication et de communication 16 sur l’ensemble du territoire

national. Elle définit également la hiérarchie des villes et le cadre de développement

physique et économique des différents pôles urbains. Cette loi précise que : « 11 la

conception et la mise en œuvre du schéma d’aménagement du territoire au niveau national

relèvent des pouvoirs publics »41

En matière de la planification urbaine et la vocation des espaces urbaines, cette loi précise

que : « l’occupation des sols urbains n’est possible 2 que dans les zones ouvertes à

l’urbanisation par un document de planification urbaine régulièrement approuvée et doit

être procédée précédée d’opération de lotissement ». 42Sur le terrain, cette situation n’est

pas respectée et l’occupation des sols précède partout le lotissement d’où la naissance

des conflits entre les acquéreurs traditionnels et ceux des pouvoirs publics 8 à la

périphérie de la Cité Tchadienne. Cette loi souligne aussi que les documents permettant

de planifier 2 le développement des villes en République du Tchad sont le Schéma

Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (SDAU), le Plan Directeur d’Aménagement et

d’Urbanisme (PDAU), le Plan Urbain de Référence (PUR) qui est une planification de

premier degré et le plan d’Urbanisme de Détails (PUD) qui est une planification de second

degré. Actuellement toutes ces dispositions demeurent théoriques, car aucune ville

Tchadienne ne dispose de l’un de ces documents et le PUR adopté 1 pour la ville de

N’Djamena adopté en 1997 est plus qu’obsolète compte tenu du fait qu’il n’a pas tenu

compte des réalités de terrain (Tob-roRo, 2015, p.196).

Ce texte définit aussi le cadre d’exécution de l’urbanisme opérationnel. Ce dernier y est

défini comme la phase qui consiste à réaliser sur le terrain la prévision des documents
d’urbanisme. Sa mission est l’aménagement nouveau d’un espace urbain. Il a pour

destination 2 de mettre à la disposition des populations des espaces aménagés, ou

améliorer les conditions initiales d’occupation d’un espace déjà habité. Les opérations

d’urbanisme au Tchad 27 sont : le lotissement, la division parcellaire ou morcellement,

l’opération concertée d’extension urbaine, la réhabilitation urbaine, la restructuration

urbaine, la restauration urbaine et la rénovation urbaine.

Cette loi dans son article 20 précise que le lotissement doit posséder des aménagements

appropriés d’infrastructures et équipements collectifs pour accueillir les constructions. Tob-

ro Ro explique dans sa thèse en 2015, p.212 que de « façon pratique, les differentes

opérations de lotissement réalisées 2 dans la ville de N’djaména N’Djaména se sont

limitées en l’implantation des bornes afin d’isoler les differentes composantes du plan de

lotissement. Il souligne aussi qu’aucune viabilisation préalable de l’espace n’est effectuée.

Ce sont ainsi des terrains nus qui sont proposés aux attributaires. 2 Dans le cadre de la

division parcellaire, aucune mention n’est faite sur les normes à appliquer, ni sur les

services techniques qui devraient l’exécuter et ou/ l’avaliser ». Elle présente l’opération de

la subdivision parcellaire ou morcellement comme celle qui : « La division parcellaire ou

morcellement est la subdivision d’une parcelle d’un tenant pour usage d’héritage ou pour

donation officielle 43». Quant à la L’opération l’opération concertée d’extension urbaine,

elle est définie comme « 76 la construction de bâtiments clef en main destinés à des

logements, des bureaux, des industries, des commerces, de l’artisanat dans une zone

d’habitat ou dans une zone réservée spécifiquement à des activités correspondantes. 39

Elle peut être réalisée sur un terrain initialement vierge, sur un espace de réinstallation des

déplacés d’une opération de réhabilitation, de restructuration ou de restauration

urbaine 44».

Cette loi précise aussi que « La restructuration urbaine consiste à donner à un espace,

une zone, un espace urbain déjà occupé par 10 des populations, mais de structure

irrégulière sur les plans juridiques et/ou physiques, une nouvelle structure parcellaire sans

apport d’équipement et/ou d’infrastructures de service 45».

Cette loi précise que « la réhabilitation urbaine consiste à donner à un espace, une zone,

un espace urbain dégradé, insalubre et/ou d’occupation irrégulière sur les plans juridiques

et/ou physiques, une nouvelle structure en améliorant le cadre de vie » 46

II. Le cadre législatif, une équation accélératrice des tensions foncières en zone

périurbaine du 7eme arrondissementArrondissement

Toutes les périphéries urbaines au Tchad 15 et en particulier la périphérie du 7ème

arrondissement Arrondissement 4 de la ville de N’Djaména deviennent des zones «

d’agression foncière 47» lié liée à l’occupation anarchique par la population avant

l’extension des villes par les pouvoirs publics. Avec une croissance démographique

importante et la demande exponentielle des terrains à bâtir, on s’aperçoit à l’annexion des

terres coutumières due 2 à l’extension de la ville. Gaddoum (2021) souligne que La la

production urbaine au Tchad est encadrée par des textes de lois domaniales et organiques

(décrets et arrêtés). Ces textes sont inspirés de la législation française datant de 1960. Il

s’agit des lois n°23, 5 24 et 25 et leurs décrets d’application n° 186, 1987 et 188 de

l’année 1967. Dans ces textes portant régimes fonciers tchadien, il n’est nullement fait

mention d’un espace périurbain adjacent aux villes, 2 du fait que le législateur n’avait

prévu cette situation. La situation est telle que la législation foncière actuelle se prête mal

compte tenu du caractère instable de ces espaces. Dans ces conditions, quel est le sort

dédié aux détenteurs de droits coutumiers par le législateur ? Quelles sont les réalités qui

découlent de ces textes sur les terrains de nos jours ?

III-Les textes domaniaux et la problématique foncière en zone périurbaine du 7ème

arrondissementArrondissement

Les textes législatifs de 1967 qui régissent 1 le foncier au Tchad, constituent un enjeu

majeurs au territoire périurbain de la ville de N’Djaména 15 et en particulier aux occupants

spontanés. Il n’est aucunement fait mention d’un quelconque espace périurbain au Tchad

adjacent aux villes, et pourtant cet espace existant existe à côté des espaces ruraux et

urbains. Tel est le constat fait par Gaddoum (2021) 3 à propos de la zone ou

espace périphérique lié au processus d’urbanisation de la ville. Face à l’extension 15 de

la ville et le phagocytement des villages périphériques, quel est la place de ces textes

législatifs datant de 1967 qui continuent à être en vigueur à l’image coloniale à faire face

aux réalités locales ?

III.1-La loi n° 23 5 du 22 Juillet 1967 met aux prises les réalités locales

Cette loi portant statut des biens domaniaux met en exergue dans son article 6 que, « tout

bien qui a cessé d’appartenir au domaine public tombe dans le domaine privé ». Alors, le

domaine privé de l’Etat est constitué de toutes les terres non immatriculées appartenant

aux personnes physiques ou morales privées ou n’appartenant pas au domaine public

foncier. À ce sujet, le législateur de 1967 a consacré l’omniprésence de l’État, maître 1

de la gestion foncière et propriétaire de tous les terrains non immatriculés ou non reconnus

légalement par un écrit. Cette loi précise aussi les procédures spéciales tout en fixant les

conditions nécessaires pour des terrains urbains et ruraux. Pour ce qui est des terrains

urbains, cette loi précise que : « les terrains urbains sont situés dans les préfectures et

sous-préfectures ». Les limites des centres urbains sont fixées 71 par un arrêté

interministériel, après avis d’une commission consultative présidée par le préfet48.

Ensuite, cette loi dans son article 25 spécifie l’emplacement et la composition de ces

terrains urbains et il ressort que : « les terrains urbains sont, dans chaque centre urbain,

divisés en deux catégories. Les terrains de catégorie A ne peuvent être construits qu’en

matériaux durables. Alors, que les terrains de catégorie B peuvent être construits en

matériaux traditionnels ». Quant aux espaces ruraux, ils 78 sont soumis à des concessions

à titre onéreux assorties d’un cahier de charge indiquant les conditions d’utilisation et ces

conditions varient en fonction de l’activité que le concessionnaire compte exercer sur sa

concession49.

À partir de cette situation et en tirant une analyse sommaire de cette loi, la périphérie en

générale est oubliée par le législateur Tchadien de 1967 et l’État devient un accapareur de

toute les terres à travers sa formule du domaine privé.

III.2-La 1 loi n° 24 du 22 Juillet 1967 portant sur la propriété foncière et les droits

coutumiers ignoreen ignorant les droits coutumiers à travers son contenu

Cette loi définit d’une part, la constatation de la propriété foncière et d’autre part, l’analyse

des droits coutumiers. Dans son article premier, cette loi relate 10 : « la propriété foncière

se constate par la procédure de l’immatriculation. 62 Cette procédure consiste dans

l’établissement et l’enregistrement d’un titre de propriété appelé titre foncier ». Dans son

article 13, il est mentionné que 5 toute terre non immatriculée est cependant réputée

vacante et sans maitre à moins que ne soit rapportée la preuve du contraire. Cette preuve

du contraire doit nécessairement résulter par l’existence 2 de la mise en valeur de la

terre, avec des caractères variables suivant les régions et les modes d’exploitation du

sol50. La notion de 22 mise en valeur doit se traduire au minimum par une emprise

permanente et visible sur le sol51. 5 Les terres mises en valeur peuvent être grevées de

droits coutumiers, dans ce cas le bénéficiaire pourra les maintenir à titre de droits réels

grevant son titre ou en supprimant par l’État moyennant indemnité.

III.3-La 43 loi n° 25 du 22 juillet 1967 portant sur la limitation aux droits coutumiers et sa

réalité sur le terrain

Selon le législateur Tchadien, « le déguerpissement est l’opération par laquelle il est fait

obligation, pour des motifs d’utilité 18 publique, à des occupants présumés de bonne foi,

encore que non couvert par une coutume reconnue, d’une terre appartenant à la

puissance publique, de l’évacuer même s’ils y ont cultivé ou construit…»52. Cette

disposition posée par le législateur de 1967 s’oppose à toute situation de non droit.

En effet, il ressort de cet article que toute opération de déguerpissement doit être justifiée

par les motifs d’utilité publique c’est-à-dire d’intérêt général. Chose qui, dans la pratique

est loin d’être évidente pour des nombreux cas de déguerpissement à N’Djaména : les

espaces libérés sont occupés par des personnes fortunés et des entrepreneurs ou

abandonnés comme dépotoir public. Aussi et contrairement à la compréhension populaire,

l’esprit de cette disposition ne vise pas directement les terres coutumières bien établies et

reconnus reconnues de tous. C’est-à-dire que les parcelles qui ont été acquises sous le

règne des pratiques foncières reconnues et avérées ne sont pas concernées directement.

L’Etat a garanti 1 le droit foncier coutumier même s’il est conditionné par la mise en
valeur.

I. IV-Perception de la gouvernance foncière par la population

La règlementation moderne datant de 1967 est mal connue, peu diffusésdiffusée, même

peu compréhensibles, voire contradictoire aux réalités 5 de la population tchadienne

(figure 108). Ainsi, Djikoloum (2004) fait un constat que le dispositif mis en place pour faire

de l’État le seul habilité à distribuer les biens du Domaine privée semblent méconnus de la

population, beaucoup n’hésitent pas à privilégier leurs pratiques foncières. À la chaine de

la perception des textes législatifs, FrédéricF.. R Reonoudji (2004), souligne aussi qu’au

Tchad, les textes sont peu connus et accessibles seulement à quelques personnes

avisées du moment où on sait que le Tchad détient l’un des taux d’alphabétisation le plus

bas au monde surtout en milieu rural53.

Figure 10 : perception du texte législatif en matière foncière par la population

Figure 110 : perception du texte législatif en matière foncière par la population

Source enquête du terrain : septembre 2023.

80 Cette figure nous montre que 71 % des enquêtés du quartier Digo n’ont pas une

connaissance des textes fonciers et seulement 29 % qui affirment avoir une connaissance

de ces textes.

Figure 11 : cadre normatif par rapport aux réalités de la zone

Figure 121 : cadre normatif par rapport aux réalités de la zone

Source: enquête du terrain : septembre 2023

Sur 134 personnes enquêtées, 95 d’entre elles n’ont pas la connaissance des textes
régissant le foncier ; ce qui donne un pourcentage de 70 %. Sur le 29 % des enquêtés qui

16 ont une connaissance du cadre normatif, 77 % nous ont affirmé que ces textes ne

répondent pas aux réalités locales, suivi de 23 % qui ont attesté que, ces textes sont

d’aspiration du peuple.

IV.1- Du dualisme à l’insécurité foncière

Les contradictions entre normes locales et légales entraînent fréquemment une insécurité

foncière potentielle : les droits des ruraux ne sont pas reconnus légalement (Lavigne

Delville, 2002, p.17). Ce constat est valable pour la périphérie 2 de la ville de N’Djaména

avec son étalement incontrôlé qui entraine des conflits des terrains ainsi que les grandes

villes du Tchad à l’exemple de Moundou, Abéché et sarh.

La loi 5 n°24 du 22 juillet 1967 sur le régime de la propriété foncière et des droits

coutumiers dispose dans ses différents articles que:

Article 13 : « Toute terre non immatriculée est réputée vacante et sans maître, à moins que

ne soit rapportée 20 la preuve du contraire ».

Article 14: « Cette preuve peut résulter de la constatation officielle d’une mise en valeur,

dont les caractères peuvent varier suivant les régions et les modes d’exploitation du sol ».

Article 15 :« 22 L’État peut immatriculer à son nom les terres vacantes et sans maître.

7 Lorsqu’il existe sur ces terres des droits coutumiers n’entraînant pas mise en valeur,

l’État peut après les avoir fait constater :

Soit les supprimer en tant que droits réels frappant son titre ;

Soit les supprimer en indemnisant les titulaires ;

Soit proposer aux titulaires d’autres droits équivalents.

La constatation et l’évaluation des droits sont faites par une commission dont la

composition est fixée par décret.

Seule, la deuxième solution est possible dans les centres urbains ».

Mais la pratique en est toute autre. 72 La terre appartient aux premiers occupants, c'est-à-

dire qu’elle appartient aux autochtones même si ceux-ci ne l’ont pas immatriculée, c’est le
noyau du village appelée communément zone « Koudou » ou zone de restructuration,

implantée à la demande des autorités locales (boulama) et gérée exclusivement par eux.

La zone « Koudou» s’est étendue en dehors du noyau du village jusqu’à impacter 5 les

terres appartenant à l’État, et l’interprétation extensive donnée à cette zone fait que les

Boulamas se substituent parfois à la Sous-direction des Affaires Juridiques 1 pour la

gestion des certains litiges fonciers. Le caractère évasive des lois foncières fait que celles-

ci sont soient mal interprétées, soit simplement ignorées

Accéder à la terre, c’est en avoir une portion à sa disposition pour l’utiliser. Dans la

commune du 7ème Arrondissement, et en particulier aux quartiers périphériques,

notamment à Digo, deux règles gouvernent l’accès à la terre. D’une part, les règles

coutumières, observées par les communautés coutumières ou traditionnelles ; 10 et

d’autre part, les textes réglementaires qui fondent le droit moderne. L’obtention de la terre

se fait par achat, par lègue ou encore par héritage dans la communauté. Mais cette

pratique coutumière se passe dans l’illégalité. En effet, les Boulama vendent illégalement

les terrains du domaine public aux particuliers. Cette pratique crée davantage de

l’insécurité foncière.

1 Selon le droit moderne, la propriété foncière est définie comme étant essentiellement

individuelle. Elle s’acquiert par la procédure de l’immatriculation conduisant au titre foncier.

Mais cette procédure est jonchée d’obstacles, notamment le temps d’obtention de tous les

papiers très long et les taxes fiscales qui y sont attachées excessives. Tout ceci décourage

les usagers et ces derniers préfèrent le circuit informel (Tob-Ro, 2015 ; p. 235) où la

transaction s’effectue sans difficulté.

On a tendance à dire 10 que la terre appartient aux premiers occupants. Cette affirmation

est légitimée par les cadres normatifs régissant le foncier, à condition qu’il y soit une 5

emprise permanente et visible sur le sol par une occupation donnée. La loi tchadienne a

institutionnalisé la présomption de vacance 1 de la propriété foncière. Toute propriété

dont l’occupant ne dispose d’aucun titre est présumée appartenir au domaine national. Les

occupants coutumiers principalement en ville ne peuvent faire valoir leurs 10 droits sur le
sol. Ils sont simplement déplacés avec une simple compensation en parcelle. L’État peut

sans indemnisation et sans devoir prouver l’expropriation 4 pour cause d’utilité publique

déplacer les occupants du sol. Djikoloum (2004) relève que les droits coutumiers fonciers

peuvent être remis en cause à tout moment par la puissance publique et aussi souvent

négligés 2 en milieu urbain et périurbain dès lors qu’une compensation en parcelles loties

est octroyée aux prétendus titulaires de ces droits.

La loi tchadienne 19 portant Statut des biens Domaniaux, dans son article premier dit :

« l’ensemble des biens appartenant à l’Etat prend le nom de Domaine National, ce qui

permet à l’État de gérer le foncier en grand maitre. Ainsi, il est souligné que 40 toute terre

non immatriculée est réputée vacante et sans maitre à moins que ne soit rapportée la

preuve du contraire54. Cette preuve du contraire exige l’existence d’une mise en valeur.

13 Il est important de relever que les textes régissant le foncier au Tchad consacrent à

plusieurs reprises la reconnaissance du droit coutumier sur le sol. Les dispositions de ces

lois, sont dans leur ensemble pertinentes, bien que datant de 1967. Leur application aurait

certainement permis d’éviter beaucoup de problèmes. Elles sont malheureusement

ignorées par les agents de l’État en charge de la gestion lors des opérations de

lotissements.

En effet, les insuffisances constatées dans les services publics chargés du domaine

national laissent à la population assez d’espace libre et non contrôlé pour continuer les

pratiques 1 de vente et d’achat. Ces insuffisances ne permettent pas 64 l’organisation

des espaces urbains. On constate également que les chefs traditionnels s’arrogent le droit

de distribuer 3 des terrains à bâtir partout dans les zones périurbaines sans que les

autorités puissent intervenir. La loi prédit que 7 le titre foncier est définitif et inattaquable,

il forme le cas échéant, devant toutes les juridictions, le point de départ unique de tous les

droits existants sur l’immeuble au moment de l’immatriculation (art. 7, 1 loi n° 24 du 22

juillet 1967). Une telle disposition sans réserve peut prêter à confusion notamment dans

les cas où le titre est annulable ou établi en fraude à la loi (Charles, 2008 ; p. 45, cité par

Kirbé ; p. 99).
L’applicabilité des textes en vigueur demeure jusqu’à présent précaire dans le contexte où

la corruption foncière est vécue de jour en jour à N’Djaména. Les problèmes résident 10 le

plus souvent au sommet. Le Manque de vulgarisation des textes par le législateur entraine

une méconnaissance à la base.

V-Pratiques foncières dans l’espace périurbain de N’Djaména

Les conquêtes spontanées progressives des parcelles 8 à la périphérie de N’Djaména

auprès des autorités coutumières sous l’effet de la pression démographique et la faible

satisfaction des candidats aux terrains à bâtir par le pouvoir public créent une tension

foncière. Ainsi, cette situation compromet toutes les opérations de la production foncière et

l’exécution de la planification urbaine sur le terrain en vue de contrôler l’extension urbaine

par le ministère en charge, met en mal aussi les missions régaliennes de l’État. De ce

fait, la gestion de ce territoire périurbain échappe au pouvoir public et laissée laisse 3

entre les mains des autorités traditionnelles cette gestion.

La ville de N’Djaména, sous l’effet d’une urbanisation croissante gagne du terrain 4 sur

les espaces périphériques. Le phénomène va en s’accentuant suite à un exode rural

massif. 55Aussi, les villages qui constituaient jadis la première ceinture 2 de la ville sont

engloutis progressivement : c’est le cas de Goudji, Hamral-Goz, Am-Sinéné, Am-

Koundjara et le mouvement se poursuit inexorablement. C’est pourquoi, les insuffisances

constatées dans les services publics chargés du Domaine national laissent à la population

assez d’espace libre pour continuer les pratiques de vente et achat des terrains. Ces

insuffisances ne permettent pas 64 l’organisation des espaces urbains et périurbains. On

assiste alors à une spéculation effrénée et une véritable ''pagaille foncière''56. Les chefs

de village, 12 par le biais du droit coutumier font prévaloir leur autorité et prennent le

devant en morcelant leur terroir pour le revendre en petites parcelles. Ces opérations

s’effectuent en dehors de tout projet de lotissement. Lorsque les services de cadastres

établissent un schéma de lotissement et procèdent au partage des parcelles, des conflits

fonciers éclatent. Ils sont interminables ; les procès mettent aux prises les partisans du

droit coutumier à ceux de la législation moderne. On assiste à des dérapages qui sont
parfois soldés par les morts de plusieurs personnes.

Le périurbain de N’Djaména, et en particulier le long 5 des fleuves Logone et Chari, est

également un espace actif de production agricole et pastoral. C’est là que sont installés les

producteurs de cultures maraichères maraîchères qui ravitaillent la capitale. Ils gèrent les

exploitations ne dépassant pas généralement un hectare et dont 3 la mise en valeur n’est

pas durable puisqu’ils font l’objet d’une grande convoitise de la part des habitants de la

ville.

10 Il faut dire que la loi autorise tout tchadien à disposer d’une parcelle de 5 hectares en

milieu rural. Cette opportunité est assortie de certaines conditions notamment 16 la mise

en valeur qui doit se traduire par l’existence des cultures pérennes ou l’établissement de

constructions durables. La procédure d’immatriculation et l’inscription au livre foncier

moyennant certaines taxes donnent au propriétaire de la parcelle un droit définitif de

propriété. Cependant, ces dispositions de la loi ne sont pas connues de tous. Les citadins

mieux informés de ces mécanismes d’acquisition de la propriété sont plus nombreux à

demander des concessions rurales. La plupart de ces concessions supportent des vergers

dont la rentabilité est dérisoire ; ce sont bien souvent plus des propriétés de prestige et de

loisir appartenant à des personnes aisées, que des véritables espaces de production.

VI-Du dualisme à l’insécurité foncière

Les contradictions entre normes locales et légales entraînent fréquemment une insécurité

foncière potentielle : les droits des ruraux ne sont pas reconnus légalement (Lavigne

Delville, 2002, p.17). Ce constat est valable pour la périphérie 2 de la ville de N’Djaména

avec son étalement incontrôlé qui entraine des conflits des terrains ainsi que les grandes

villes du Tchad à l’exemple de Moundou, Abéché et sarh.

La loi 5 n°24 du 22 juillet 1967 sur le régime de la propriété foncière et des droits

coutumiers dispose dans ses différents articles que:

Article 13 : « Toute terre non immatriculée est réputée vacante et sans maître, à moins que

ne soit rapportée 20 la preuve du contraire ».

Article 14: « Cette preuve peut résulter de la constatation officielle d’une mise en valeur,
dont les caractères peuvent varier suivant les régions et les modes d’exploitation du sol ».

Article 15 :« 22 L’État peut immatriculer à son nom les terres vacantes et sans maître.

7 Lorsqu’il existe sur ces terres des droits coutumiers n’entraînant pas mise en valeur,

l’État peut après les avoir fait constater :

Soit les supprimer en tant que droits réels frappant son titre ;

Soit les supprimer en indemnisant les titulaires ;

Soit proposer aux titulaires d’autres droits équivalents.

La constatation et l’évaluation des droits sont faites par une commission dont la

composition est fixée par décret.

Seule, la deuxième solution est possible dans les centres urbains ».

Mais la pratique en est toute autre. 72 La terre appartient aux premiers occupants, c'est-à-

dire qu’elle appartient aux autochtones même si ceux-ci ne l’ont pas immatriculée, c’est le

noyau du village appelée communément zone « Koudou » ou zone de restructuration,

implantée à la demande des autorités locales (boulama) et gérée exclusivement par eux.

La zone « Koudou» s’est étendue en dehors du noyau du village jusqu’à impacter 5 les

terres appartenant à l’État, et l’interprétation extensive donnée à cette zone fait que les

Boulamas se substituent parfois à la Sous-direction des Affaires Juridiques 1 pour la

gestion des certains litiges fonciers. Le caractère évasive des lois foncières fait que celles-

ci sont soient mal interprétées, soit simplement ignorées

Accéder à la terre, c’est en avoir une portion à sa disposition pour l’utiliser. Dans la

commune du 7ème arrondissementArrondissement, et en particulier aux quartiers

périphériques, notamment à Digo, deux règles gouvernent l’accès à la terre. D’une part,

les règles coutumières, observées par les communautés coutumières ou traditionnelles ;

10 et d’autre part, les textes réglementaires qui fondent le droit moderne. L’obtention de la

terre se fait par achat, par lègue ou encore par héritage dans la communauté. Mais cette

pratique coutumière se passe dans l’illégalité. En effet, les Boulama vendent illégalement

les terrains du domaine public aux particuliers. Cette pratique crée davantage de
l’insécurité foncière.

1 Selon le droit moderne, la propriété foncière est définie comme étant essentiellement

individuelle. Elle s’acquiert par la procédure de l’immatriculation conduisant au titre foncier.

Mais cette procédure est jonchée d’obstacles, notamment le temps d’obtention de tous les

papiers très longs et les taxes fiscales qui y sont attachées excessives. Tout ceci

décourage les usagers et ces derniers préfèrent le circuit informel (Tob-Ro, 2015 ; p. 235)

où la transaction s’effectue sans difficultés.

On a tendance à dire 10 que la terre appartient aux premiers occupants. Cette affirmation

est légitimée par les cadres normatifs régissant le foncier, à condition qu’il y soit une 5

emprise permanente et visible sur le sol par une occupation donnée. La loi tchadienne a

institutionnalisé la présomption de vacance 1 de la propriété foncière. Toute propriété

dont l’occupant ne dispose d’aucun titre est présumée appartenir au domaine national. Les

occupants coutumiers principalement en ville ne peuvent faire valoir leurs 10 droits sur le

sol. Ils sont simplement déplacés avec une simple compensation en parcelle. L’État peut

sans indemnisation et sans devoir prouver l’expropriation 4 pour cause d’utilité publique

déplacer les occupants du sol. Djikoloum (2004) relève que les droits coutumiers fonciers

peuvent être remis en cause à tout moment par la puissance publique et aussi souvent

négligés 2 en milieu urbain et périurbain dès lors qu’une compensation en parcelles loties

est octroyée aux prétendus titulaires de ces droits.

La loi tchadienne 19 portant Statut des biens Domaniaux, dans son article premier dit : «

l’ensemble des biens appartenant à l’Etat prend le nom de Domaine National, ce qui

permet à l’État de gérer le foncier en grand maitre. Ainsi, il est souligné que 40 toute terre

non immatriculée est réputée vacante et sans maitre à moins que ne soit rapportée la

preuve du contraire57. Cette preuve du contraire exige l’existence d’une mise en valeur.

13 Il est important de relever que les textes régissant le foncier au Tchad consacrent à

plusieurs reprises la reconnaissance du droit coutumier sur le sol. Les dispositions de ces

lois, sont dans leur ensemble pertinentes, bien que datant de 1967. Leur application aurait

certainement permis d’éviter beaucoup de problèmes. Elles sont malheureusement

ignorées par les agents de l’État en charge de la gestion lors des opérations de

lotissements.

En effet, les insuffisances constatées dans les services publics chargés du domaine

national laissent à la population assez d’espace libre et non contrôlé pour continuer les

pratiques 1 de vente et d’achat. Ces insuffisances ne permettent pas 64 l’organisation

des espaces urbains. On constate également que les chefs traditionnels s’arrogent le droit

de distribuer 3 des terrains à bâtir partout dans les zones périurbaines sans que les

autorités puissent intervenir. La loi prédit que 7 le titre foncier est définitif et inattaquable,

il forme le cas échéant, devant toutes les juridictions, le point de départ unique de tous les

droits existants sur l’immeuble au moment de l’immatriculation (art. 7, 1 loi n° 24 du 22

juillet 1967). Une telle disposition sans réserve peut prêter à confusion notamment dans

les cas où le titre est annulable ou établi en fraude à la loi (Charles, 2008 ; p. 45, cité par

Kirbé ; p. 99).

L’applicabilité des textes en vigueur demeure jusqu’à présent précaire dans le contexte où

la corruption foncière est vécue de jour en jour à N’Djaména. Les problèmes résident 10 le

plus souvent au sommet. Le Manque de vulgarisation des textes par le législateur entraine

une méconnaissance à la base.

Technique de sécurisation foncière développée à Digo

Pour signifier l’appropriation de la parcelle acquise, les bénéficiaires plantent les plus

souvent, quatre piquets et/ou plaques aux angles du domaine pour délimiter l’emprise du

terrain. Sur cette plaque figure 30 le nom du propriétaire de terrain et son adresse (numéro

téléphone) pour faire face à des personnes mal intentionnées qui s’accaparent des terres

des autres. C’est une forme 21 de sécurisation des terres que nous avons trouvé sur place

dans notre zone d’étude (planche 2 ci-dessous)

Planche 2 : aménagement partiel d’identification des terrains

B
 C

Clichés : Ramadan, I. k, septembre 2023.

Photo2 : plaques d’identification 3 des terrains à bâtir

Photo2 : plaques d’identification des terrains à bâtir

Cliché : Ramadan I k enquêtes terrain Novembre 2023

La vente conclue, pour marquer l’appropriation de la parcelle achetée, on y plante une

plaque qui affirme la possession du sol et porte l’adresse du propriétaire ou encore pour le

cas d’attribution d’un terrain, les attributaires utilisent aussi la même technique que ceux

qui achètent le terrain dans cette zone d’étude (photo 2). D’autres marquaient leur

présence par la plantation d’un arbre, en le protégeant contre les animaux grâce à un

enclos de briques cuites, mais le plus souvent ce sont les plaques qui sont utilisés (photo

3)

Photo3 : enclos des briques

Photo3 : enclos des briques

Cliché : 3 Ramadan I k enquêtes terrain Novembre 2023

conclusionConclusion

Conclusion

En bref, les textes de loi et règlement régissant 1 le foncier au Tchad révèle une

interaction complexe entre le droit coutumier, le droit moderne et les pratiques locales
influencées par des facteurs historiques, politiques et sociaux. Ainsi, les textes

d’émanation coloniale datant de 1967 sont toujours 5 en vigueur et ne répondent pas aux

exigences actuelles de la population. D’où la prévalence exponentielle des conflits fonciers

due à l’inadéquation des textes en vigueur.

Chapitre 3 : Conflits d’appropriation 1 des terrains au quartier Digo périphérique du 7ème

arrondissementArrondissement.
Introduction

Introduction

Le problème foncier est particulièrement pointu 4 dans le périmètre urbain de N’Djaména

et surtout en zone périphérique avec un exode rural qui fait croitre la population sans que

les structures d’accueils le suivent (Charles Ntampaka, 2008, p.44). Ainsi, l’appropriation

de 24 la terre est depuis toujours une question vitale pour toute société. Cependant,

devenir propriétaire d’un terrain 4 en milieu urbain ou rural et surtout dans les quartiers

périphériques nouvellement phagocytés par la ville de N’Djaména, devient des zones des

conflits liés à l’appropriation des terrains. 10 De ce fait, le quartier Digo n’est pas à l’abri

de cette situation. 1 Cette situation entraine des tensions récurrentes dont la

conséquence est l'augmentation du nombre des conflits fonciers préjudiciables entre les

deux parties notamment les acquéreurs traditionnels et attributaires des terrains par l’État.

Dans la présente réflexion, nous allons découvrir les conflits qui colonisent le quartier et

les acteurs de résolutions de ces conflits.

I-Biaisement de la Réalité de terrain par 1 les techniciens du Cadastre lors de l’opération

de lotissement à Digo

Les boulamas et autres acquéreurs des terrains coutumiers nous font savoir que : « lors

des opérations de lotissement du quartier Digo, ils ont été impliqués au départ de

l’opération et les techniciens doivent respecter les consignes des préalables soulevés par

15 les responsables de la gestion foncière 58et tenir compte des réalités des terrains lors

du lancement des opérations de lotissement dans cette localité. Cependant, un certain

nombre des points ont été pris en compte avant la descente sur le terrain par 1 les

techniciens du Cadastre. Ces points sont entre autres : si vous constaté une maison

construite, il 56 fallait prendre en compte la superficie de la parcelle en question, si vous

voyez un arbre planté ou un puits ou encore un dépôt de sable prenez en compte ; car sa

cela justifie la non vacance de cette terre. Donc un travail a été fait. Mais

malheureusement sur le terrain, les techniciens n’ont pas respecté ces points pris par leurs

supérieurs hiérarchiques, tout en ignorant l’implication des autorités locales sur le terrain
lors 3 des opérations de lotissement ». c’estC’est pourquoi Dobingar (2004, p.199)

souligne que :

« en matière d’urbanisation, il n’y a pratiquement pas eu d’approches négociées pour la

cession des terres coutumières 1 aux services du cadastre qui avait la haute main sur le

développement urbain réduit aux seuls lotissements et restructurations jusqu’en 1991. La

démarche consiste, lorsque le front d’urbanisation englobe un village, à circonscrire un

périmètre autour du village reconnu comme appartenant aux villageois. Le reste de

l’espace est loti et attribué aux candidats 3 de terrain à bâtir. Ces terres de cultures sont

arrachés sans contrepartie financière alors que la loi autorise l’indemnisation59 ».

Selon les deux chefs de carré respectivement le carré 22 et 23 (planche 1) du quartier

Digo, monsieur Thomas et Djarangar affirment que 1 les techniciens du cadastre font ce

qu’ils veulent sur le terrain et ne tiennent pas compte des consignes qui ont été mis en

place par les hauts responsables60 de la gestion foncière tout en privilégiant leur intérêt

personnel du fait qu’il manque de suivi de travail de faisabilité.

Planche 2 : plaque justificative de deux chefs carrés.

Cliché: Ramadan, enquête terrain, septembre 2023.

I.1-Conflits entre le pouvoir public et les occupants traditionnels

Au Tchad, la gestion foncière reste rigoureusement une affaire de l’État. Ainsi, les textes

prévoient une main forte du pouvoir public sur la production 3 des terrains à bâtir.

Cependant, les opérations de lotissements doivent se faire dans un espace « vide » ou à

défaut de tenir compte des réalités de terrain et effectuer les opérations de lotissement en

vue de la production de terrain à bâtir. Or, les terrains de la périphérie 60 de la ville de

N’Djaména en générale et en particulier le quartier Digo était largement occupé par les

acquéreurs traditionnels. Ses occupations anarchiques via l’achat massif des terres auprès

des acteurs coutumiers conduisent à une insécurité . foncière. Ces acteurs coutumiers qui

sont les boulama s’estiment être dans leur droit de vendre leurs terres à qui ils veulent. Il

est facile d’entendre lors des entretiens avec les boulama à propos de leur terrain « ces

terres sont nos biens, hérités de nos ancêtres et que personne ne pourra nous dire ce

qu’on peut faire de ça, pas même l’État et d’ailleurs nos ancêtres étaient sur cette terre

bien avant l’arrivée des blancs et avant la ville de N’Djaména ». Gaddoum (2021, p.202),

souligne à titre d’exemple, la suspension des travaux de construction des logements

sociaux par SOPROFIM par l’arrêt de justice en date 08/04/2014 et le gel d’attribution 3

des terrains à bâtir à Harangadji dans le 10ème arrondissementArrondissement.

Mécontente d’être dépossédé dépossédée de son terrain acquis depuis des décennies de

façon coutumière, la population a porté plainte pour occupation des terrains d’autrui devant

la justice contre SOPROFIM et a obtenu la suspension des travaux par un arrêt de justice.

Ajoutons aussi le cas du Monsieur Abakar Ali et 373 autres contre l'État tchadien, pour

réclamation immobilière, d’où la Cour d'Appel de N'Djaména a confirmé le jugement N°

010/2016 du 04/01/16 en les déclarant légitimes propriétaires des parcelles sises au

quartier TOUKRA MOUSGOUM section 2 composée de 45 ilots ; il s'agit des attributions

faites par 1 la Commission d’Attribution de Terrains en Zone Urbaine, mais contestées

par 1es occupants traditionnels. Alors faut-il le rappeler que l'affaire a été suivie par le

SGG sans implication du MATUH. Or il y a un 10 arrêt de la Cour Suprême qui a déclaré

1es enseignants chercheurs légitimes propriétaires sur ce site, il est à signaler que cette

décision de la Cour d’Appel a acquis l’autorité de la chose jugée donc elle est exécutoire ;
Les autochtones plus précisément les occupants coutumiers dénoncent la procédure

irrégulière de déguerpissement pour occupation anarchique ou pour motif d’utilité publique

(les cas de GOUDJI HAMARALGOZ et le Village LAMADJI) sont illustratifs61

En effet, ces conflits fonciers décrits ci-haut nous révèle explicitement 15 les

conséquences de la coexistence de plusieurs régimes fonciers par rapport à la terre. La

figure (121) ci-dessous permet de comprendre que la superposition de plusieurs droits

fonciers en ma matière de 1 la gestion de la terre crée un flou et évidement est source

des plusieurs conflits.

Figure 132 : complexité et conflits résultants 58 des différents types de régimes fonciers

Source : FAO, 2003 ; Cité par Jean-Claude, 2020, P. 63.

L’analyse de cette figure révèle que 10 l’occupation de la terre dépend fortement de

l’emprise de chaque communauté ; c’est-à-dire le rapport défini par la loi ou la coutume

pour les individus ou groupes relativement à la gestion de la terre. Alors, l’occupation

coutumière est considérée illégale à travers le droit foncier en vigueur d’émanation

coloniale. Ainsi, les terres qui font l’objet d’occupation coutumière ou située dans la limite

d’un village tout en ayant les droits de premiers occupants sont finalement loties et

attribués aux candidats. Ces terres sont entre autres des champs ou des jachères, voire

de terre vendue aux particuliers au regard de 2 l’extension de la ville.

I.2-Conflits d’appropriation des terrains entre les autochtones et les allogènes à

N’Djaména
Il y’a lieu de préciser ici que, entre ces deux types de personnes, 10 le conflit foncier est

lié à l’attribution ou au transfert que la mairie ou l’État effectue. Les anciens occupants et

les acheteurs coutumiers refusent de céder les parcelles qu’ils occupent aux attributaires

ou aux transférés. 1 C’est le cas des occupants d’AMSINENE qui ont fait bloc pour

annuler le transfert sur la zone qu’il occupe bien avant.

En rappel, le quartier AMSINENE et précisément la section 3 a fait l’objet d’une attribution

par la Commission d’Attribution de terrain en Zone Urbaine (CATZU) en date du 16

Octobre 2012 à plus de 1000 personnes.

Mais lors de l’exécution de ces attributions, l’État aussi bien que les bénéficiaires de ces

attributions, ont eu une controverse avec les occupants traditionnels appelés « Koudou »

qui s’était malheureusement soldée par des morts d’hommes.

Pour ne pas transformer ce site en un champ de bataille, sur instruction 86 du Président

de la République, un comité a été mis sur pied afin de recenser tous les attributions

attributaires qui ont payer payé les frais afférents à leurs attributions pour les transformer

transferer sur un autre site ( Abourdja) prévu à cet effet. C’est ainsi que 642 personnes

ont été recensées et transférées sur le site d’Abourdja pour résoudre le problème. Mais il

faut rappeler que ces transférés ont encore malheureusement été empêchés par la

population d’Abourdja parce que le transfert n’a 10 pas pris en compte le périmètre défini

pour le village Abourdja.

I.1.3-Conflits liés aux attributions de terrains à bâtir au quartier Digo

Le village Digo a fait l’objet d’attribution 3 des terrains à bâtir en 2017. ParconséquentPar

conséquent, Digo fait partie des anciens quartiers du 7ème

arrondissementArrondissement. Cependant, il était animé par les occupations spontanées

comme la plupart des quartiers périphériques de N’Djaména.

Au moment 3 des opérations de lotissement, les détenteurs coutumiers n’ont ni été

informés ni assimilés, ils n’ont été purgés en plus de leurs droits coutumiers préexistants.

10 De ce fait, le village, par la suite devenu quartier se retrouve dans les situations de

contestation de terrains par excellence entre les acquéreurs traditionnels et les

attributaires de terrains de l’État (le Tableau 5 ci-dessous).

Tableau 5 : Conflits d’appropriation des terrains à Digo.

Nature des conflits

Fréquence

Pourcentage

Conflits acquéreurs et attributaires

72

54

Conflits attributaires et attributaires

20

15

Propriété sans contestation

42

31

Totale

134

100%

Source : enquête de terrain, septembre 2023.

Tableau 5 : Conflits d’appropriation des terrains à Digo.

Source : enquête de terrain, septembre 2023

Ce tableau 5 nous décrit de manière synoptique les conflits liés à l’attribution 3 des

terrains à bâtir. Ces conflits sont animés entre autres avec 54 % de contestation entre

acquéreurs coutumiers des terrains et attributaires de l’État. Ainsi, ces conflits sont suivis

par une croissance légère de 15 % entre attributaire de terrain par l’État contre attributaire
59 par rapport au premier.

Ainsi, l’enquête de terrain montre que, 1 pour les terrains attribués et qui n’ont pas fait

l’objet d’une contestation quelconque, ont un taux de 31 %.

II-N’djaména N’DjaménaII-N ’Djaména : une situation déplorable de la gestion foncière

La ville de N’Djaména connait une expansion rapide en raison de l’urbanisation et de

l’accroissement démographique. Cette expansion entraine une pression croissante sur les

terrains 3 situés à la périphérie, autrefois utilisés pour l’agriculture ou laissés à l’Etat l’état

naturel. La demande pour les terrains en périphérie augmente, rendant ces zones

particulièrement vulnérables aux conflits d’appropriation. Tob-ro Ro (2015, p.212) souligne

que L’ampleur l’ampleur de ces conflits est si importante qu’il est impossible de faire des

travaux d’urbanisme sans être confronté à de sérieux problèmes. Cette situation s’explique

par plusieurs raisons, notamment : l’implication des Boulama dans la vente des terrains

urbains et périurbains, la présence des spéculateurs fonciers, la pauvreté 5 et la pression

démographique. Dobingar (2004) souligne à cet effet que les problèmes suscités par le

foncier ne se manifestent pas de la même façon suivant que l’on se trouve 2 en milieu

urbain et périurbain. En milieu urbain, les problèmes récurrents dans le cas de N’Djaména

sont :

1. Les occupations des réserves publiques par les citadins sans autorisation des services

de l’Etat ou de la commune ;

2. Les morcellements des réserves publiques par les services qui ont la charge de les

conserver ;

3. Les détournements des terrains d’autrui par l’usage de faux documents ;

4. Les doubles, voir triples ou même quadruples attributions de terrains aux demandeurs ;

5. Les falsifications des documents cadastraux aussi bien 5 par les agents des services
techniques que des faussaires bien introduits dans la maison.

En milieu périurbain, le problème est encore plus grave, car il porte sur l’ensemble des

superficies à urbaniser. Ces problèmes sont 12 les suivants :

1. L’occupation de toute la périphérie urbaine sur des dizaines, voire des centaines de

Kilomètres ;

2. La production-vente illicite de terrains par les Boulama ;

3. Les multiples attributions de lots par les Boulama ;

4. L’achat par des personnes nanties de dizaines, voire des centaines de lots en vue de

spéculer ;

5. 2 La mise en place d’une « mafia » composé de démarcheurs62, d’agents des

services techniques, des Boulama, avec la complicité de certains chefs d’arrondissement,

etc.

III-Consommation de l’espace Digo par le quartier AdineoAdinew : une source des conflits

de terrain

Digo fait partie des anciens quartiers périphériques du 7ème

arrondissementArrondissement. Le projet du drainage du quartier Nord-Est de N’Djaména

fait un état de 1339 parcelles à transférer du quartier Darasalam, N’djari, Amtoukoui,

N’gabo, au nouveau quartier AdineoAdinew. Or, sur le plan, c’est précisé pour le quartier

AdineoAdinew ; néanmoins, sur le terrain, le transfert a été fait sur le territoire Digo.

Cependant, on peut dire que l’étude de faisabilité a été ignorée ou mal faite par les

techniciens 1 du Ministère en charge des opérations.

De plus, parmi les 1339 parcelles à transférer, il n’y a que 752 attributaires transférés qui

ont eu à avoir leurs procès-verbaux et leur certificat d’occupation. Les restes se retrouvent

2 dans une situation de contestation de parcelles par les anciens occupants traditionnels

(la Figure 1432). 10 De ce fait, Le projet du drainage des quartiers Nord-Est de N’Djaména

pour les transférés impactés par le bassin aurait été planifié pour le quartier Adinew, mais

malheureusement ce projet a été implanté sur l’espace du village Digo. Or en principe

d’après les propos du Boulama du Digo disait que : « par la passé, le quartier Adinew fait
partie du gros village Digo ». C’est pourquoi 15 il est difficile de séparer ces deux

quartiers.

Figure 13 : situation des transférés du quartier Adineo

Figure 143 : situation des transférés du quartier Adinew

Source : transfert des impactés du projet du drainage des quartiers Nord-Est de

N’Djaména projet du drainage des quartiers Nord-Est du N’Djaména, confection Ramadan

2023.

Cette figure fait comprendre que parmi les 1339 impactés et transférés impactés par le

bassin, 56% détiennent leurs procès-verbaux et leur certificat d’occupation, c’est-à-dire

qu’ils sont à l’abri des contestations de leur terrains par les occupants illégaux ou

acquéreurs traditionnels. Par contre, 44% des transférés 25 se trouvent dans une situation

de contestation des terrains par les acquéreurs traditionnels. Ce dernier conteste

catégoriquement les attributaires légaux d’entrer en possession de leurs parcelles.

Ainsi, il est évident de soulever la situation des personnes affectées par le transfert des

impactés du projet du drainage des quartiers Nord-Est de N’Djaména au quartier Adinew.

La figure (154) suivante décrit mieux la situation.

Figure 154 : 12 état des lieux des personnes affectées par le transfert des impactés du

bassin des quartiers Nord-Est de N’Djaména.

Source : transfert des impactés du projet du drainage des quartiers Nord-Est de

N’Djaména, confection Ramadan 2023

Cette figure fait comprendre que 80 % des personnes affectées par le projet détiennent

des pièces conformes de leur terrain impacté par le projet, donc ces personnes doivent

bénéficier du transfert de leur terrain et seulement 20 % de personnes affectées par le

projet triée non conforment dû au manquement des pièces justificatives.

IV-Les acteurs 11 de prise en charge des conflits fonciers à la périphérie du 7ème

arrondissementArrondissement

Font partie des acteurs : les juges de paix, les commissariats de police, la justice, la

Direction des affaires juridiques et du contentieux

IV.1-Les Boulamas

Dans le fait, Une une fois qu’un village est «phagocyté» par la ville, le Boulama originaire

du terroir est promu au poste de délégué du quartier et devient ainsi un auxiliaire de

l’administration publique. Les anciens chefs de famille ou certains anciens occupants

deviennent les chefs de carré. Le Boulama promu délégué de quartiers est habilité à

établir des attestations de vente de tous les terrains vendus et/ou achetés sur son

domaine63. Ces attestations de vente constituent le premier document du processus de

régularisation des terrains issu des domaines sous leur administration. Elles sont exigées

des autorités communales pour amorcer le processus de régularisation des terrains issu

1 de cette zone. Le Boulama perçoit une prime pour toute transaction foncière dans son

domaine. Ainsi, en cas des conflits fonciers opposant surtout les acquéreurs de terrains

coutumiers, le boulama Boulama est chargé de gérer le litige entre eux.

Au regard susmentionné des attributions aperçues 10 du chef de village, c’est un homme

qui a d’importantes responsabilités. Il intervient activement dans le marché foncier qu’il

entretient en vendant les terres vacantes. Il a par exemple été noté qu’il perçoit 10 % sur

toutes les transactions foncières sur son territoire, il reçoit des commissions (de 2 000 à 10

000 francs CFA) sur tous les mariages effectués dans son village ainsi que les divorces.

Tout règlement de différend est conclu par une amende dont le Boulama encaisse 50 à 60

% du montant (Adoum Idriss, 2009, cité par Tob-ro, 2023, p.84).

IV.2- Les juges de paix

Ils sont chargés de mettre de l’ordre et tranchés trancher les litiges entre la population, et

les différents acteurs intervenant dans le domaine du foncier.

IV.3-Les commissariats de police

Les commissariats de police sont chargés de résoudre 12 les conflits entre les habitants

de sa circonscription. Pour ce faire, le commissariat de la police de sécurité publique

numéro 15, situé à Boutalbagar dans le 7ème arrondissement Arrondissement a enregistré

au cours de l’année 2022 plus de 40 plaintes liées au foncier dans ladite commune.

IV.4-La justice

Cette institution règle d’innombrables conflits que génère le foncier 1 par rapport à son

accès, son usage et son transfert. Kirbé (2021, p.53) souligne que, dans le processus

d’acquisition des terrains à bâtir 21 au sens juridique du terme, ce ministère est impliqué

par le biais de ses agents assermentés comme les procureurs qui ordonnent

l’immatriculation de ces terrains à bâtir qui se matérialise par 5 la délivrance des titres

fonciers par le conservateur national aux personnes ayant les statuts des propriétaires.

IV.5-La 33 Direction des affaires juridiques et du contentieux

La direction Direction des affaires juridiques et du contentieux intervient pour statuer les

litiges fonciers afin de trouver des solutions administratives, extrajudiciaires et légales,

basées sur le compromis et sur la conciliation aux conflits fonciers.

Cependant, La la Sous-Direction des Affaires Juridiques a réceptionné sous forme de

requêtes les dossiers des terrains qui comprennent un nombre de 475 des années

2018-2019 et 2020. Cependant, 210 dossiers sont traités sous forme des décisions

comme nous la montre la figure suivante. 64

Figure 1654 : contestation des terrains en zone 60 urbaine et périurbaine de N’Djaména.

Source : Bilan de la Sous-Direction des Affaires Juridiques 2020.

Cette figure montre que 44 % des dossiers reçus liés aux contestations des terrains au
cours des années 2018 à 2020 ont été traités sous forme des décisions ; par contre 66 10

% de la totalité des litiges n'ont pas aboutis à une conclusion sous forme de compromis et

décision entre les parties.

Tableau 6 : Etat de lieu des problèmes traités à la direction Direction Générale 1 des

Affaires Foncières et de la Législation De de juin à Novembre 2022 :

N

Nature des problèmes

Vingt (20) avis juridiques adressée à la Directions Générale des Affaires Foncières 21 et

de la Législation par rapport aux litiges jaillissants des doubles paiements, de numérisation

des documents dans la base des données sans une bonne base d’acquisition, etc… ;

Quarante-cinq (45) convocations émises à l’endroit des parties mises en cause ;

Huit (8) correspondances, aux commissariats de police, aux postes de la Gendarmerie, à

la Légion n°10, DNRJ, PSIG ;

Cent vingt-huit (128) communiqués radiodiffusés 12 dans le but de retrouver les parties

mises en cause pour des éventuelles confrontations afin des trouver une solution à

l’amiable ;

Six (6) demandes de retour des dossiers litigieux de la Direction du Domaine et de la

Conservation Foncière et la Direction du Guichet Unique des Affaires Foncières ;

Quatorze (14) Procès-verbaux de règlement de litige qui consiste à départager les parties

dans les cas où les parties acceptent les propositions faites par la Direction des Affaires

Juridiques ;

Total

221

I- Source : Direction Générale des Affaires Foncières 21 et de la Législation sur La nature

des litiges fonciers par Service (2022), page 7.

Au total 221 dossiers traités liés aux conflits de terrains durant cinq (5) mois seulement.

Cette Direction nous montre l’ampleur de ce phénomène des contestations des

terrains que rencontrent les usagers 2 par rapport à la nature diverse de leur différend.

De ce fait, on peut dire que la ville de N’Djaména ainsi que sa périphérie sont plongées

dans une situation de contestation des terrains en permanence.

V-Procédures de traitement de litiges à la Direction des Affaires Juridiques et du

Contentieux

Les démarches de résolution des conflits de terrains à N’Djaména tout comme à sa

périphérie sont orientés par rapport aux différents cas de contestation des terrains.

V.1-Les modes de règlement de litige à l’amiable et le mode de règlement unilatéral

On parle de mode de règlement de litige à l’amiable, quand les deux (2) parties en litige

s’entendent ou s’accordent sur la solution proposée par la Direction des Affaires

Juridiques.

Cela 30 peut se traduire par :

V.1.1-Un procès-verbal de renonciation

Ici, deux parties qui réclament une même parcelle s’accordent à un règlement consistant à

une des parties de céder en toute lucidité, de manière irrévocable et sans contestation

ultérieure de ladite parcelle à l’autre partie. À cet effet, la Direction des Affaires Juridiques
établie l’acte dit de renonciation après vérification des pièces d’identité et les documents

relatifs à la parcelle de terrain.

V.1.2-Un procès-verbal de règlement de litige

C’est un autre mode de règlement qui consiste à auditionner les deux (2) parties et

consigner leur entente dans un procès-verbal. Les avis des deux parties consignés dans le

procès-verbal tiennent lieu de décision.

V.1.3-Un procès-verbal de rectification de référence

En cas de constatation d’une erreur d’identification sur un terrain litigieux, un procès-verbal

rectificatif sera élaboré. Pour ce faire, un technicien sera envoyé sur le terrain afin d’établir

un procès-verbal d’identification et de constat. Conformément au procès-verbal

d’identification du technicien, il apporte simplement de correction et les deux parties seront

recommander recommandées à régulariser chacune d’elle sa parcelle.

V.1.4-Clauses non compromissoires (transmission du dossier à la justice)

89 Il s’agit ici de dresser un procès-verbal de non conciliation et de renvoyer les parties à

un conflit foncier vers les cours et tribunaux de la place lorsque celles-ci refusent

d’accepter les solutions proposées par 81 la Sous-direction des Affaires Juridiques.

V.2-Effets de règlement des litiges

Les actes juridiques posés par la Sous-Direction des Affaires Juridiques produisent des

effets à l’égard des parties en conflit. Ces effets peuvent soit annuler les paiements,

rectifier les références, confirmer les références ou aboutir aux transferts pour l’une des

parties.

V.2.1-Annulation de paiement

Elle consiste à anéantir dans la base des données foncières, y compris au Domaine, un

paiement effectué de manière irrégulière sur une parcelle attribuée, recensée ou

transférée 4 par une personne qui n’est pas le vrai acquéreur de ladite parcelle. Ce mode

de règlement de litige est exceptionnel et intervient généralement quand la source des

parcelles n’est pas fiable ou quand 2 il s’agit d’une zone d’attribution régulièrement

attribuée à des personnes identifiées avec toutes les informations nécessaires.

L’annulation d’un paiement peut intervenir aussi lorsque les responsables en charges

constatent qu’une personne et de manière frauduleuse, sinon 2 sur la base de faux

documents avérés, essaye de régulariser l’acquisition d’une parcelle, le tout en violation

flagrante des textes régissant le foncier. Cette constations entraine ipso-facto l’annulation

desdits documents obtenus.

V.2.2-Transfert en compensation

4 C’est le cas de règlement de litiges le plus courant. Il s’agit du cas ou deux attributaires

réguliers ont payé tous deux des frais cadastraux et domaniaux de manière régulière et les

valeurs versées au trésor public. Devant ce cas, en application du principe d’antériorité de

paiement dont ils font usage, alors le premier sera accepté de poursuivre la régularisation

administrative.

Le second payeur, du fait que l’Etat ne peut lui retourner son argent, est enregistré et

classé sur la liste de transfert.

Conclusion

Conclusion

La cCoexistence du droit coutumier et du droit moderne 1 dans la gestion foncière est

une source majeure de conflits. Les terrains périphériques sont souvent gérés selon les

règles coutumières, mais l’urbanisation rapide et incontrôlée 12 de la part des pouvoirs

publics, créant crée des conflits entre les acquéreurs traditionnels et les nouveaux

arrivants.
Chapitre 4 : propositions Propositions de solutions pour une production durable 3 des

terrains à bâtir *

Introduction

Introduction

La production des terrains à bâtir à travers les opérations de lotissement induite par une

demande exponentielle d’attribution des terrains crée une tension foncière précisément 5

en zone urbaine et accentuée davantage en zone périurbaine. 1 À la périphérie de

N’Djaména, le problème est grave, car elle fait l’objet d’occupation spontanée engendrée

par la vente des terrains par les autorités coutumières d’une part, et d’autre part la

production des terrains à bâtir de par l’État sur des terrains achetés auprès des autorités

coutumières 12 pour répondre aux besoins des candidats aux terrains à bâtir. Face à ces

problèmes déplorables de production des terrains à bâtir observés de production des

terrains à bâtir avec la non 2 prise en compte des réalités de terrain par les autorités en

charge de la gestion des terres, il est primordial de faire quelques propositions de

résolution pour une production participative, rationnelle de production 3 des terrains à

bâtir. Par ce chapitre, nous proposons d’apporter quelques pistes de solutions pour une

production durable des terrains à bâtir, qui pourraient servir non seulement Digo, mais

toutes les périphéries de N’Djaména.

Ainsi, Ede Ijjasz, 26 Directeur principal du pôle développement social, urbain et rural de la

Banque Mondiale souligne que :

pour bâtir des sociétés durables, il faut résoudre les problèmes fonciers : les pays, les

régions, les villes et les villages ont besoin de droits de propriétés bien établis, de

frontières claires et de services fonciers accessibles pour pouvoir accroître

économiquement.65

I-Pour une production des terrains sur une base rationnelle il faut :
I.1-Prôner une gouvernance adaptée

La vulgarisation d’une gouvernance foncière intégrée implique la coordination des

politiques et les actions liées à 1 la gestion des terres de manière holistique, tout en

prenant en compte les aspects nécessaires pour une meilleure gestion des terres. Cela

vise 12 à assurer une utilisation durable des ressources foncières tout en respectant les

droits des communautés locales. Cela se traduit par :

[Link] mise à jour des textes de loi et règlements en vigueur

On Comme 8 on le voit, la question périurbaine est aujourd’hui une préoccupation

contemporaine. Elle l’est davantage dans les pays du Sud, où on note très souvent

l’absence des politiques publiques dans la planification et l’occupation du territoire. Il y a là

une légitimité de la mise en débat de ces questions afin de contribuer à la mise en place

d’un aménagement durable des territoires66. Cette situation est comparable aux réalités

périurbaines de N’Djaména, car les acteurs qui interviennent dans ces espaces ont des

intérêts divergents et leurs actions sont orientés orientées en fonctions de leurs intérêts. Si

la réforme foncière était une priorité très tôt pour 4 la plupart des pays africains, le Tchad

pour sa part, a attendu jusqu’en 1967 pour se doter d’une législation foncière. Il tient 1 de

rappeler que les textes régissant le foncier dans ce pays adoptés en 1967 sont : la loi n°

23, 24 et 25 respectivement portant statut des biens domaniaux, régime de la propriété

foncière et droit coutumier et des limitations des droits fonciers.

En effet, Gaddoum (2021, p. 294) soulève que la législation foncière tchadienne ne

reconnait pas l’existence d’un espace tierce adjacent aux villes, 2 du fait que le

législateur n’avait prévu une évolution graduelle et décrétée de la ville et du milieu rural. Le

mimétisme juridique qui a consisté à reproduire les textes en vigueur dans l’ancienne

puissance coloniale sans le moindre souci de la prise en compte des réalités locales,

légifère, après l’espace urbain viennent immédiatement les espaces ruraux et les

propriétés immatriculées. Par ailleurs, l’écart entre les normes et les réalités de terrain est

énorme, en conséquence, il y a une urgence de retourner revoir le système foncier actuel

afin de résoudre le problème de la désuétude d’une procédure foncière et un vocabulaire

de type colonial dans un pays indépendant.

Cependant, il est urgent d’actualiser les textes régissant 1 le foncier au Tchad par

rapport aux réalités locales du fait des conflits fonciers qui colonisent de jour en jour les

tribunaux, le ministère en charge de la gestion foncière, les commissariats de police, les

Gendarmeries, etc dus aux textes d’émanation coloniale.

I.3-Prendre en compte la propriété coutumière : droit de propriétés foncières au bénéfice

des communautés

4 La prise en compte de la propriété coutumière passe par la reconnaissance des

techniques coutumières d’acquisition de la terre et des ressources comme modalités

d’accès à la propriété foncière., dèsDès lors où ils ne sont pas susceptibles de déboucher

sur des solutions contraires à l’ordre public, ou violent les droits acquis antérieurement par

des personnes privées (Tajouo, 2019, cité par Gaddoum, 2021, p. 295). En s’inscrivant

dans cette dynamique identifiée par Tajouo, on se démarque du système foncier colonial

inadapté aux réalités et coutumes locales et on place les réalités africaines au centre des

politiques locales foncières. Ainsi, il convient 87 de légiférer à partir des fonctionnements

sociaux locaux basés sur les réels réalités que des concepts idéologiques désincarnés et

peu enclins à nos us et coutumes. Dans ce cas, le droit foncier voulu devrait correspondre

aux réalités sociales. Une telle approche rendra un grand service aux espaces périurbains

du Tchad surtout, ceux 2 de la ville de N’Djaména (Gaddoum 2021, p. 295).

I.4-Impliquer les agents du 101 service des affaires juridiques et du contentieux pour une

meilleure production des parcelles à la périphérie de N’djaménaN’Djaména

Au moment des opérations de production de terrains à bâtir confier confiée aux techniciens

2 de la Direction de la Topographie et du Cadastre sur le terrain en exécutant le plan

élaboré par la Direction de l’Urbanisme, ces techniciens font défaut concernant la réalité

du terrain et l’application des textes liés aux occupations spontanés

10 De ce fait, le caractère évasif des lois foncières fait que celles-ci sont soientsoit mal

interprétéesinterprété, soit simplement ignorées. C’est pourquoi, il faut associer la

Direction des Affaires Juridiques dans toute nouvelle implantation de terres, c’est-à-dire les
opérations de lotissements, et toute nouvelle restructuration afin 2 de prendre en compte

les dispositions de la loi et ainsi éviter les litiges fonciers qui peuvent naître dans le futur.

I.5-Impliquer la population 12 pour une gestion durable du foncier à Digo et par ricochet

pour le reste de la périphérie de N’Djaména

L’inclusion participative pour une bonne gestion foncière en zone périurbaine de

N’Djaména doit se faire au préalable avant toute intervention du pouvoir public pour les

opérations de production 3 de terrain à bâtir. Elle consiste à mobiliser les citoyens autour

de la thématique 15 de lutte contre la corruption et ses dangers en mettant sur pied des

structures de recueil d’informations venant de la base et les sensibiliser sur l’intérêt de lutte

contre ce fléau (corruption). Cette stratégie est une réponse à la corruption presque

généralisée 56 dans le domaine du foncier périurbain, mais aussi un moyen pour inciter

les citoyens des quartiers périurbains à participer à la gestion foncière et obtenir leur

adhésion. En mettant les citoyens au cœur des enjeux fonciers périurbains, le pouvoir

public sera en mesure de recueillir des informations précieuses sur la corruption et

l’inefficacité de l’administration dans ce secteur. Pour ce faire, divers moyens sont à utiliser

: des émissions radiotélévisées, des caravanes de sensibilisations ou à travers le relai 1

de la société civile etc (Gaddoum, 2021, p. 303).

Dans une logique d’éradiquer ce fléau, le pouvoir public devrait songer à mettre un

numéro vert spécial 2 à la disposition des citoyens pour dénoncer les faits de corruption

constatés dans leur secteur. En plus de cela, il faudrait renseigner les citoyens sur le

fonctionnement des organes en charge de la question foncière en publiant des manuels de

procédure décrivant les différentes étapes du processus d’obtention des documents

opposables au tiers. Cette façon de faire, permettra aux citoyens longtemps marginalisés

dans 12 la prise de décision dans le domaine du foncier en général et le foncier périurbain

en particulier.

I.6-Anticiper les lotissements : une solution durable pour éviter les occupations spontanées

à la périphérie

Le développement croissant de l’occupation anarchique sur toute la périphérie 2 de la

ville de N’Djaména, avec son corollaire la pression démographique et l’insuffisance de

production 3 de terrain à bâtir par le pouvoir public, invite les citoyens à se tourner vers le

marché foncier coutumier pour acquérir une parcelle.

Cependant, Le le pouvoir public devrait plutôt lotir en avance pour éviter les occupations

anarchiques qui constituent un blocage suivant la planification 2 de la ville et par

conséquent ses occupations anarchiques constituent généralement la base des conflits

fonciers. Ainsi, il est urgent à l’État d’exécuter tous les plans de lotissements et

restructurations sur les terrains avant les occupations spontanées qui colonisent surtout

les espaces dédiés aux future futurs lotissements. Comme le souligne Dobingar

(2004) : « Aujourd’hui, entre l’adoption d’un 4 projet de lotissement et son exécution sur

le terrain, il s’écoule généralement trois à sept ans ». Alors entre ce temps, les terrains

destinés pour le lotissement sont colonisés par les acquéreurs dits traditionnels auprès de

boulamaBoulama. Plusieurs plans de lotissements sont implantés en restructuration et

d’autres adoptés sans être implantés.

I.7-Indemniser les propriétaires coutumiers et compenser les acquéreurs traditionnels 10

pour éviter les conflits d’appropriation

Lorsque l’État, envisage de transformer un terrain rural en terrain urbain, il devrait au

préalable négocier avec l’autorité villageoise pour la 5 purge des droits coutumiers, sous

forme d’indemnisation ou de compensation, même si le droit moderne décrit le contraire en

disant que les terrains non immatriculés sont la propriété de l’État tchadien. Cette

compensation est opérée au Tchad en nature comme la souligne Dobingar (2004) par la

délimitation d’un périmètre de 100 mètres de distance 2 à partir de la dernière case du

village, loti et attribué au nom du boulamaBoulama. Les restes du terrain sont lotis

et attribués aux attributaires sans aucune compensation aux anciens détenteurs67.

Au moment 3 de la mise en œuvre des opérations de lotissement, la plupart des

acquéreurs traditionnels de terrains à bâtir de la zone périphérique de N’Djaména se

retrouvent dans une situation de chaos total, car pour eux, l’État n’arrive pas à satisfaire la

demande d’attribution des terrains à bâtir, ; c’est pourquoi, ils retournent auprès du chef

coutumier d’un village périphérique 2 de la capitale pour avoir une parcelle. Du coup,

l’État arrive plus tard pour affirmer son autorité. Alors, quand un citoyen se manifeste pour

remplir toutes les conditions d’attribution d’un terrain, l’État ne répond pas à sa demande.

De ce fait, l’État devrait créer un comité spécial de gestion des acquéreurs traditionnels

tout en recensant d’abord tous les acquéreurs traditionnels munis de leur attestation de

vente, et s’engager avec la procédure de régularisation auprès de la commune.

désormaisDésormais la communequi 11 assure la tutelle de cette localité, en introduisant

au périmètre urbain pour la restructuration leurs terrains mises en valeur et les restes

seront ajoutés au nombre des nouveaux attributaires dans un espace vide pour les

lotissements. Telle est la solution que nous proposons pour tenir compte des réalités de

terrain pour éviter les conflits des terrains 3 à la périphérie de toutes les villes du Tchad,

absorbées par les acquéreurs traditionnels dû à la croissance démographique urbaine.

I.8-Prévenir 12 et lutter contre la corruption : un moyen efficace pour assainir le foncier

périurbain

La lutte contre la corruption est l’une des composantes clés pour aboutir à une gestion

rationnelle et saine du foncier dans les espaces urbains et périurbains. 3 En raison de la

difficulté à repérer la corruption68, cette lutte doit passer par des reformes importantes en

s’attaquant au système et aux politiques favorisant la corruption dans le secteur de

l’aménagement et de la gestion foncière. Une situation qui nécessite de sacrifice tout tant

du côté 2 de la puissance publique que des citoyens.

En fait, face à un problème aussi profond et difficile à prévenir comme la corruption, 3 il

est nécessaire de disposer de stratégies qui s’inscrivent dans le temps. Au-delà des

sanctions relatives à des malversations foncières des agents et certaines catégories

d’acteurs, une lutte efficace contre la corruption devrait se faire par une intervention

concertée. Cette stratégie doit placer les citoyens au centre de ses actions pour parvenir à

une gestion acceptable de la manne foncière dans les périurbains.

I.9-S’inspirer de quelques pistes d’intervention concertée en matière de production 3 des

terrains à bâtir dans deux villes d’Afrique de l’Ouest

Réunir et s’assoir autour d'une table pour dégager quelques compromis au préalable à

l’égard des détenteurs fonciers coutumiers (c’est-à-dire les premiers occupants) avec les

autorités 2 en charge de la gestion foncière avant d’engager une opération de production

des terrains à bâtir.

L’État tchadien peut s’inspirer des expériences vécues dans d’autres villes africaines, tout

37 en prenant en compte les différents enjeux afin d’améliorer sa gestion foncière.

À Ouagadougou au Burkina Faso, d’après Jean Marie-Traoré (1986), le pouvoir public a

voulu mettre en exergue 1 les opérations de lotissement dans une zone d’occupation

spontanée, tout en sensibilisant à l’utilité de l’opération envisagé et en compensant 91 par

rétrocession de quelques parcelles à l’issue de cette opération. Cependant, certains

propriétaires de terrains coutumiers s’opposent à cette opération. De ce fait, malgré les

quelques difficultés rencontrés 12 dans le processus de déroulement, deux types de

solutions dégagés (purge des droits coutumiers, expropriation contre compensation en

parcelles) ont permis d’adoucir la rigueur et la brutalité à la libération des terrains

coutumiers au profit de l’État. Ainsi, cette situation ressemble beaucoup plus à la réalité de

2 l’extension de la ville de N’Djaména qui phagocyte les villages périphériques aux

alentours. Il est évident d’utiliser cette solution et aussi d’établir la procédure de

recensement 10 en vue de leur compensation en parcelle. et tenirTenir compte aussi des

investissements réalisés de ceux qui ont achetés leurs terrains auprès des détenteurs

coutumiers qui occupaient les zones susceptibles de lotissement à son intégration au

périmètre urbain pour éviter les conflits des terrains69.

À Abidjan en Côte d’Ivoire par exemple, Pierre Kobo et Michel Prouzet (1985) révèlent que

pour libérer des terrains nécessaires à l’urbanisation, le pouvoir public a mené des

négociations avec les propriétaires fonciers coutumiers. Les deux parties ont trouvé le

compromis suivants : « contrepartie d’un hectare de terrain cédé, le propriétaire coutumier

requis de remettre à l’État son bien, 30 est en droit de recevoir de celui-ci un

dédommagement pour les cultures, 200 000 FCFA en espèces et un lot urbain viabilisé de

600 m2 », Goltob N, M., (1998, p. 359).

Cependant, les terrains acquis au marché foncier informel et par la suite densément

occupés, ces occupations doivent faire l’objet de restructuration. Pour les terrains

éparpillés, achetés 4 auprès des détenteurs coutumiers et qui font l’objet d’occupation

(c’est-à-dire l’existence d’une emprise permanente sur le terrain), ces terrains doivent être

recensés en vue de récompenser l’acquéreur traditionnel en un autre lot viabilisé ou

d’engager la procédure d’expropriation pour récompenser l’acquéreur traditionnel.

I.10-Encadrer les chefs coutumiers pour la régularisation et la sécurisation foncière

Il incombe aux chefs coutumiers de 12 veiller à ce que le mode traditionnel d'acquisition et

de sécurisation de terrain soit précédé des enquêtes minutieuses au cours desquelles

l'acheteur doit se rassurer parfaitement que le vendeur est réellement le propriétaire de

terrain (Kirbé, 2021, p.135). Les chefs traditionnels de leurs côtés, doivent collaborer avec

les autorités communales 1 pour la délivrance des attestations de reconnaissance au

nouveau propriétaire. Cette attestation doit servir sans crainte le propriétaire et faire

preuve d'une garantie devant le pouvoir public. Par ailleurs, les chefs coutumiers doivent

éviter tout esprit de cupidité pouvant conduire aux conflits fonciers, mais adopté la

meilleure manière de vendre le terrain à l'unique personne. Ce qui réduirait à chaque fois

le nombre de conflits, et conduirait à un système de gestion foncière légale.

I.11-Vulgariser les textes législatifs régissant le foncier à l’échelle nationale

La vulgarisation des textes de lois normatifs et réglementaires 1 sur toute l’étendue du

territoire en matière foncière est une urgence qui s’impose. Face à une croissance

démographique avec un nombre élevé des demandes 3 de terrain à bâtir dans les

différentes villes et en particulier N’Djaména, il est urgent de sensibiliser et de vulgariser

ces textes au profit des citoyens tchadiens, pour un accès aux terrains à bâtir sûre, simple,

rapide et bien sécurisé.

II-Disposition à prendre au niveau des autorités administratives

Concernant les doubles attributions

L’attribution est la procédure régulière d’acquisition de terrains à N’Djaména et dans le

reste des villes du Tchad, elle est faite par une Commission 23 d’Attribution de Terrains

en Zone Urbaine (CATZU), seul organe habilité pour cette tâche. Mais du fait des

défaillances administratives et humaines, des parcelles portant une même référence

peuvent comporter plusieurs noms ou bénéficiaires, parfois, en sus des attributions

officielles, faites sur un procès-verbal d’attribution, il y a aussi des attributions faites à base

de fiches individuelles, en dehors de la CATZU. Ce type d’attribution, souvent faites de

manières discrétionnaire 1 par les services du cadastre et parfois par la haute hiérarchie,

sont source de beaucoup de litiges. D’abord, parce qu’elles ne figurent dans aucun procès-

verbal d’attribution, ce qui ne permet pas de vérifier les sources d’acquisition de terrains,

ensuite parce qu’elles sont faites aussi 10 en dehors de la CATZU, donc ne respectant

respecte pas les règles normales d’attribution.

II.1-Au sujet des doubles paiements

En plus des doubles attributions qui sont récurrentes dans les litiges fonciers rencontrés

par la Direction des Affaires Juridiques, 15 il y a aussi les doubles paiements ou doublons.

Concrètement, c’est lorsque sur une même parcelle, deux ou plusieurs personnes

effectuent des paiements pour la régularisation se rendent compte. Ces cas de double

paiements sont les cas les plus nombreux auxquels la Sous-direction fait face, il s’agit

d’abord de vérifier la zone dans laquelle se sont effectués les différents paiements, les

différentes sources d’acquisition, et aussi déterminer l’antériorité des paiements pour

pouvoir départager les parties en litige.

II.2-Par rapport aux restructurations

Une restructuration est l’opération qui consiste à ouvrir les rues ou délimiter les sections,

les ilots et enfin dégager les réserves de l’État, lorsqu’il est constaté 15 qu’il y a une forte

concentration d’habitation coutumière. 16 Il est à noter que la restructuration se fait dans la

zone coutumière et aucune attribution de l’État ne peut s’effectuer dans ladite zone. Et les

litiges fonciers naissent souvent au moment de laquand-t-il y a une délimitation des rues
d’une zone « koudou ». 8 C’est le cas notamment des parcelles restructurées qui ne

gardent pas toujours les mêmes superficies, les mêmes alignements, a à l’issue de cette

opération, il y a toujours des ilots, de parcelles qui se chevauchent. De ce fait, pour éviter

les conflits, aAu moment des opérations de restructurations, le pouvoir public doit

explicitement recenser toutes les victimes de déguerpissement en vue de les indemniser

conformément 12 à la valeur de leur propriété, au profit du passage des ruelles ou voie de

passage, des réserves de l’État…etc. Il faut que l’État prenne en compte tous les

investissements réalisés 1 sur le terrain. Il faut souligner que la restructuration diffère du

lotissement.

II.3-Quant aux lotissements

Contrairement à la restructuration, le lotissement consiste à délimiter les réserves de l’Etat,

à tracer les rues, à dégager les sections, les ilots et les lots sur les terrains non circonscrits

dans la zone de restructuration. Ainsi, ce travail s’effectue dans la zone de l’Etat (sauf à

l’exception des arrêtés ruraux ou titres de propriétés). Très souvent, lorsqu’il y a

lotissement, les services chargés des attributions ne prennent pas 3 en compte la

situation des anciens occupants, les propriétaires traditionnels des terrains occupés. Et

généralement, d’autres personnes bénéficient des terrains lors des lotissements au

détriment des propriétaires traditionnels, ce qui crée une contestation de production des

parcelles et constitue aussi une source de litiges. Donc il faudrait prendre en compte et

procédée procéder systématiquement à identifier les propriétaires des terrains coutumiers

munis de leurs pièces justificatives.

III-Pour éviter tous ces problèmes ci-dessus énumérés, il faut S’inscrire s’inscrire dans les

directives du Focus sur Une action internationale

III.1-Promouvoir la participation citoyenne pour une urbanisation inclusive et durable

L’un des messages clés de l’Agenda 2030 est le rôle des gouvernements locaux 21 dans
la conception et la mise en œuvre des politiques publiques contribuant à la réalisation des

ODD. 63 Dans le même temps, il reconnaît, en particulier dans le cadre de l’ODD 11, que

cette conception doit également s’accompagner de la participation d’acteurs sociaux et

économiques présents dans la ville lors de l’adoption et de la mise en œuvre de plans et

de politiques pouvant affecter ou intéresser les citoyens ou la population d’un territoire.

C’est pourquoi, 12 dans le cadre du partenariat entre le PNUD et la ville de Madrid, et

tirant parti de l’outil numérique de participation citoyenne digitalisée développée par cette

dernière, une plate-forme de participation a été développée (Consul) sur les objectifs de

développement durable. Dans ce contexte, la ville de Praia au Cap Vert a décidé d’adopter

cette plateforme afin que ses citoyens puissent participer à la conception et à 2 la mise

en œuvre de l’agenda mondial sur leur territoire par le biais de la préparation de

propositions, participer à des débats et commenter des actions municipales. À travers ce

processus participatif, la ville veut donner à tous les citoyens de La Paz la possibilité de

pouvoir décider comment rendre la ville inclusive, sûre, résiliente et durable70.

III.2-Traduire 2 dans les faits les recommandations de la conférence « Habitat durable au

Sahel, des solutions pour la ville de demain »71

Au Gouvernement de la République du Tchad, soutenir l’idée de création des réseaux

nationaux de patrimoine pour la sauvegarde et la valorisation de l’habitat traditionnel au

Sahel

 Plaider pour la réalisation des projets pilotes de développement durable de l’habitat

traditionnel tout le long de la Grande muraille verte sahélienne ;

 Adhérer à l’Alliance Mondiale pour le Bâtiment et la Construction ;

 Adopter les décrets d‘application des lois sur la construction, l’urbanisme et le

financement de l’habitat ;

 Adopter le décret mettant en place les fonds de promotion de l’habitat social ;

 Mettre en place un service interministériel 11 en charge de la planification urbaine, de la

ville et de la promotion des matériaux locaux ;

 Prendre un acte pour réviser la composition des services membres de la commission

d’urbanisme et d’attribution des terrains à l’échelle régionale et départementale ;

 Élaborer et faire adopter la loi sur l’architecture ;

 Valoriser les compétences des architectes tchadiens et les soutenir afin qu’ils

promeuvent l’habitat durable 2 en tenant compte des contraintes climatiques, de

l’environnement socioculturel et économique national ;

 Encourager et accorder des facilités au secteur privé afin qu’il accompagne le

Gouvernement dans sa politique de l’Habitat ;

 Exonérer des taxes fiscales et douanières, les matériaux de construction ;

 Élaborer et faire adopter des textes régissant les métiers du secteur 2 de l’habitat et de

l’urbanisme notamment de géomètres-topographes, ingénieurs et urbanistes ;

 Arrimer les programmes et projets nationaux aux Objectifs de Développement Durable

et aux priorités du nouvel agenda pour les villes, au Ministère de l’Aménagent du Territoire,

du développement Développement de l’Habitat;

Au Ministère de l’Aménagent du Territoire, du développement Développement de l’Habitat

et de l’Urbanisme

 Élaborer et faire adopter un code foncier, un code de l’urbanisme et un code de

construction ;

 2 Mettre en place un service de normalisation en matière de construction ;

 Créer un centre de promotion des matériaux locaux de construction ;

 Promouvoir le principe de subsidiarité en matière d’urbanisme 4 et de construction de

l’habitat social ;

 Assurer l’éducation et la sensibilisation du public sur les atouts de l’habitat écologique ;

 Mettre à jour et rééditer la brochure présentant l’habitat traditionnel au Tchad qui date de

1988 ;

 Promouvoir un habitat durable adapté aux zones climatiques et aux revenus 2 des

différentes couches de populations tchadiennes avec des concepts innovants en utilisant

des matériaux locaux et écologiques ;

 Organiser un atelier afin de faire une analyse critique des recommandations contenues
dans le document 11 de la Stratégie Nationale de Logement ;

 Mettre en place une structure de suivi de la mise en œuvre des recommandations issues

de cette conférence regroupant les acteurs étatiques et non étatiques nationaux ainsi que

les partenaires.

Aux partenaires techniques et financiers du Tchad

 Soutenir la nouvelle vision de l’Etat visant la promotion de l’habitat durable ;

 Appuyer 1 la mise en place du fonds de promotion de l’habitat social.

Aux Experts en urbanisme, architecture, construction, énergie et aux géomètres

topographes

 Garantir le respect de la règlementation dans la production de l’habitat durable ;

 Sensibiliser les promoteurs privés sur l’importance de l’habitat durable écologique ;

 Établir un cadre de concertation entre architectes, urbanistes, géographes, géomètres

topographes et énergéticiens.

Conclusion

Conclusion

Ces mesures nécessitent une volonté politique forte pour assurer une production

rationnelle 12 des terres en zones urbaine, périurbaine et rurale, ainsi qu’une coopération

entre les différentes parties prenantes pour être mises en œuvre de manière

éfficaceefficace.
Conclusion générale
L’urbanisation accéléréerapide dans certaines régions du Tchad exerce une pression

supplétiveupplémentaire sur les terres disponibles tant 1 dans les zones urbaines que

rurales. Cela mène à des disputes concernant l’expansion des villes, souvent au détriment

des terres agricoles. En plus, avec l’augmentation de la valeur des terres à la périphérie de

la ville de N’Djaména, la spéculation foncière devient un problème majeur. Des individus

ou des groupes, parfois avec la complicité des fonctionnaires corrompus, s’approprient

illégalement des terrains en anticipant une hausse de leur valeur. Cela conduit à

l’exclusionpulsion des populations locales et à des contestations légales prolongées.

De ce fait, ce présent mémoire qui a pour thème « conflits entre acquéreurs traditionnels et

attributaires des terrains 4 à la périphérie Est de N’Djaména : cas du quartier Digo dans

le 7ème arrondissement Arrondissement », permet d’analyser l’enjeu des conflits

d’appropriation des terrains entre les acquéreurs traditionnels et ceux du pouvoir public

afin de mieux cerner les causes et en tirer des solutions 12 pour une gestion durable et

participative de la terre. 4 Les résultats de cette étude ont montré que 71 % des

enquêtées du quartier Digo n’ont pas une connaissance des textes fonciers et seulement

29 % qui affirment avoir une connaissance de ces textes, ce qui témoin témoigne la non

vulgarisation des textes fonciers. Ainsi, parlant des conflits au quarter Digo, l’enquête du

terrain révèle que 69 % des concessions enquêtées se retrouvent dans une situation des

contestations et seulement 31 % de concessions sans contestation.

La production foncière à la périphérie du 7ème arrondissement Arrondissement se fait par

vente, achat, attribution, don, héritage etc…. Il convient de souligner que le mode achat

reste dominant lors de l’enquête du terrain 12 au détriment des autres modes

d’appropriation.

Au Tchad, il existe un chevauchement entre les pratiques foncières traditionnelles et les

lois modernes. Les droits coutumiers sur la terre sont souvent en conflit avec les cadres

normatifs textes fonciers d’émanation coloniale, créant des réticencesincertitudes et des

contestations des parcelles, surtout en zones périurbaine de N’Djaména. Ainsi, avec

l’absence d’un cadre juridique efficace et la faiblesse des institutions chargées 1 de la

gestion foncière, cette situation accentue aggravent les conflits et

l’accroissementextension incontrôlée de la ville de N’Djaména. La corruption, le manque

de clartetransparence et l’inefficacité des mécanismes 10 de résolution des conflits

contribuent à l’intensification des disputes foncières.

Les conflits opposent souvent entre les acquéreurs traditionnels et les attributaires légaux

1 des terrains au quartier Digo. Ces conflits sont souvent les conséquences directes de

l’inadéquation des textes en vigueur d’aspiration coloniale et la non maitrise de l’expansion

urbaine par les autorités qui ont la charge de maitriser l’étalement de la ville. 77 Cette

situation est exacerbée par la faiblesse des institutions chargées de la gestion foncière, ce

qui rend difficile l’application de la législation foncière et la résolution des conflits.

Le cadre légal concernant l’appropriation 5 des terres au Tchad est souvent perplexeflou

ou inadapté aux réalités locales. Même lorsque des lois existent, leur application est

souvent inégale et les autorités locales peuvent être influencées par les intérêts privés des

personnels 2 en charge de la gestion foncière, augmentant le risque de conflits.

Bibliographie

Ouvrages

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Articles

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< 3 > n° 1, octobre 2021 ISSN : 2709-4359 (Online) ISSN : 2709-4340 (Print)

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KIRBE Labary, 2020, sécurisation foncière par le bas en zones périurbaines 1 au Tchad :

cas du 7éme arrondissement de la ville de N’djaména, mémoire de Master en géographie,

option gestion foncière, université de N’Djaména 186p.

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attribution 3 des terrains à bâtir à N’Djaména, Thèse de Doctorat/Ph.D. Spécialité :

géographie urbaine/Aménagement, Université de N’Gaoundéré 461 pages.

Rapports

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Rapport du 3ème partie du guide comité 21 de l’ODD 11, comment mettre en œuvre les

ODD ? 50 Objectif 11 Faire en sorte que les villes et les établissements humains soient

ouverts à tous, sûrs, résilients et durables, p.10, 2021.

Lois

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Loi 016/PT/2022 de finance pour l’exercice 2023. 88 pages.

1 Loi n° 23 du 22 juillet 1967 portant statut des biens domaniaux.

Loi n° 24 du 22 juillet 1967 portant sur le régime de la propriété foncière et des droits

coutumiers.

Loi n° 25 du 22 juillet 1967 portant sur la limitation des droits fonciers.

Webographies

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[Link] -entre-terrain-a-bâtir-et-terrain-

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Http : [Link] mondiale. Org/fr/nems/feature/2017/03/2024/why-secure-land-rights-

matter, visité 30/05/2024.

Observations d’ordre general:

- Les titres des graphiques /figures sont à places au bas des figures

- Il manque des numéros aux sous-tires de votre documment

- Il ya parfois deux titres libellés de la même matière, par exemple, les lois, 23,24,et 25

Ce qui reste à faire :

- Le résumé en Français, Anglais et Arabe

- La liste des sigles et abréviations

- La lis des illustrations ‘Figure, tableaux, photos)

- La Dédicace

- Les remerciements

- La Table de matières

- Les Annexes éventuellement

Table des matières

Dédicace 2

Remerciements 3

Résumé 4

Abstract 5
Sigles et Abréviations 6

Glossaires 7

Liste de photographie Liste des figures 8

Liste des tableaux 10

Introduction générale 13

Présentation De la Zone d’étude 14

CONTEXTE DE L’ETUDE 15

Choix du sujet 18

Problématique 18

89 QUESTIONS DE RECHERCHE : 20

LES OBJECTIFS DE LA RECHERCHE : 20

LES HYPOTHESES : 20

ETAT DE LA QUESTION : 21

Concepts et Théories 26

Cadre conceptuel 26

Cadre théorique 29

MÉTHODOLOGIE DE RECHERCHE 32

Chapitre 1 : la production des terrains en zone périurbaine de N’Djamena, cas du quartier

Digo dans le 7eme Arrondissement 38

Introduction 38

I- 16 Le cadre légal et institutionnel de la production des terrains à bâtir 38

I.1-Institutions formelles de la production foncière 39

I.1.1-Le 1 Ministère de l’Aménagement du Territoire, de l’Habitat et de l’Urbanisme : un

service majeur de la production foncière 39

I.1.1.1-De la Direction Générale de l’Urbanisme et de l’Habitat 39

I.1.1.2-De La Direction du Cadastre 40

I.1.1.3-De La Direction de la Topographie 41

I.1.2-Les Structures interministérielles de la production foncière 41

I.1.2.1-La Commission Nationale d’Urbanisme 41

I.1.2.2-La Commission d’Urbanisme 2 pour la Ville de N’Djaména 42

I.1.2.3-Commission Restreinte d’Urbanisme (CRU) 43

I.1.2.4-Commission de Délimitation des Centres Urbains 43

I.1.3-La Commune de N’Djaména 44

I.1.3.1-Service de la Voirie et du Génie Municipal 44

I.1.4-Service d’Urbanisme des Affaires Domaniales et Foncières 44

I.1.5-La 23 Commission d’Attribution de Terrains en Zone Urbaine (CATZU) 45

I.1.6-Les organismes aménageurs 45

I.1.7-Les outils de la planification et leur application 46

II-Dynamique des marchés fonciers à N’Djaména 47

II.1Dynamique foncière dans le noyau de N’Djaména 47

II.1.1-Dynamique foncière en zone périurbaine 47

II.1.2-Les Boulama : acteurs privés 1 de la production des terrains à bâtir à la périphérie

du 7ème Arrondissement 48

II.1.3-Agences foncières formelles : un service inexistant dans le quartier Digo 50

II.1.4-Les notaires : acteurs de la sécurisation foncière 51

III-Accès 5 à la terre au Tchad et pratiques foncières coutumières nuisibles 52

III.1-Accès à la terre au Tchad 52

III.1.1-Accès à la terre en milieu urbain 52

III.1.1.1-La procédure d’acquisition de terrains de catégorie A 52

III.1.1.2-La procédure d’acquisition des terrains de catégorie B 53

III.1.2-Accès 24 à la terre en milieu rural 57

III.1.3-Pratiques foncières coutumières nuisibles 59

III.1.4-Mode courant d’acquisition des terrains 1 à la périphérie de N’Djamena : de

l’occupation spontanée à la restructuration comme mode officiel d’accès à la terre 61

III.1.5-Le lotissement officiel, un véritable vecteur de désordre dans la production foncière

dans le quartier Digo 63

III.1.6-Dévastation de la Ceinture verte au profit des terrains à bâtir 63

Conclusion 64

Chapitre 2 : les cadres normatifs et problématique foncière face à l’extension de la ville

vers la périphérie du 7eme arrondissement 65

introduction 65

I-Analyse du cadre législatif et règlementaire de la production foncière au Tchad et à la

périphérie du 7ème arrondissement. 65

I.1-La loi n°23 1 du 22 juillet 1967 portant statut des biens domaniaux 66

I.1.1-Domaine public 66

I.1.2-Domaine privé 67

I.2-La loi n° 24 du 22 juillet sur le régime de la propriétaire foncière et droits coutumiers 67

I.1.3-La loi n° 25 du 22 juillet 1967 portant sur la limitation aux droits fonciers 68

I.1.4-La loi n°006/PR/2010 : relative à l’urbanisme au Tchad 69

III-Les textes domaniaux et la problématique foncière en zone périurbaine du 7ème

Arrondissement 71

III.1-La loi n° 23 du 22 Juillet 1967 met aux prises les réalités locales 72

III.2-La loi n° 24 du 22 Juillet 1967 portant sur la propriété foncière et les droits coutumiers

ignore les droits coutumiers à travers son contenu 72

III.3-La loi n° 25 du 22 juillet 1967 portant sur la limitation aux droits coutumiers et sa

réalité sur le terrain 73

IV-Perception 21 de la gouvernance foncière par la population 74

IV.1- Du dualisme à l’insécurité foncière 75

V-Pratiques foncières dans l’espace périurbain de N’Djaména 78

VI- 80

Technique de sécurisation foncière développée à Digo 80

conclusion 82

Chapitre 3 : Conflits d’appropriation 1 des terrains au quartier Digo périphérique du 7ème

Arrondissement. 83
Introduction 83

I-Biaisement de la Réalité de terrain par les techniciens du Cadastre lors de l’opération de

lotissement à Digo 83

I.1-Conflits entre le pouvoir public et les occupants traditionnels 85

I.2-Conflits d’appropriation des terrains entre les autochtones et les allogènes à N’Djaména

87

I.1.3-Conflits liés aux attributions de terrains à bâtir au quartier Digo 88

II-N’Djaména : une situation déplorable de la gestion foncière 89

III-Consommation de l’espace Digo par le quartier Adinew : une source des conflits de

terrain 90

IV-Les acteurs 11 de prise en charge des conflits fonciers à la périphérie du 7ème

Arrondissement 91

IV.1-Les Boulamas 91

IV.2- Les juges de paix 92

IV.3-Les commissariats de police 92

IV.4-La justice 92

IV.5-La 33 Direction des affaires juridiques et du contentieux 93

V-Procédures de traitement de litiges à la Direction des Affaires Juridiques et du

Contentieux 95

V.1-Les modes de règlement de litige à l’amiable et le mode de règlement unilatéral 95

V.1.1-Un procès-verbal de renonciation 95

V.1.2-Un procès-verbal de règlement de litige 95

V.1.3-Un procès-verbal de rectification de référence 95

V.1.4-Clauses non compromissoires (transmission du dossier à la justice) 95

V.2-Effets de règlement des litiges 96

V.2.1-Annulation de paiement 96

V.2.2-Transfert en compensation 96

Conclusion 96
Chapitre 4 : Propositions de solutions pour une production durable 3 des terrains à bâtir

97

Introduction 97

I-Pour une production des terrains sur une base rationnelle il faut : 97

I.1-Prôner une gouvernance adaptée 97

[Link] 12 mise à jour des textes de loi et règlements en vigueur 97

I.3-Prendre en compte la propriété coutumière : droit de propriétés foncières au bénéfice

des communautés 98

I.4-Impliquer les agents du service des affaires juridiques et du contentieux pour une

meilleure production des parcelles 8 à la périphérie de N’Djaména 99

I.5-Impliquer la population pour une gestion durable du foncier à Digo et par ricochet pour

le reste de la périphérie de N’Djaména 99

I.6-Anticiper les lotissements : une solution durable pour éviter les occupations spontanées

à la périphérie 100

I.7-Indemniser les propriétaires coutumiers et compenser les acquéreurs traditionnels 10

pour éviter les conflits d’appropriation 100

I.8-Prévenir et lutter contre la corruption : un moyen efficace pour assainir le foncier

périurbain 101

I.9-S’inspirer de quelques pistes d’intervention concertée en matière de production 3 des

terrains à bâtir dans deux villes d’Afrique de l’Ouest 102

I.10-Encadrer les chefs coutumiers pour la régularisation et la sécurisation foncière 103

I.11-Vulgariser les textes législatifs régissant le foncier à l’échelle nationale 103

II-Disposition à prendre au niveau des autorités administratives 104

II.1-Au sujet des doubles paiements 104

II.2-Par rapport aux restructurations 104

II.3-Quant aux lotissements 105

III-Pour éviter tous ces problèmes ci-dessus énumérés, il faut s’inscrire dans les directives

du Focus sur Une action internationale 105

III.1-Promouvoir la participation citoyenne pour une urbanisation inclusive et durable 105

III.2-Traduire 2 dans les faits les recommandations de la conférence « Habitat durable au

Sahel, des solutions pour la ville de demain » 106

Conclusion 108

Conclusion générale 109

Bibliographie 111

Annexe 123

Annexe

Annexe 1. Requête contre x

Annexe 2 : transfert des impactés du projet de drainage des quartiers Nord-Est Annexe 1.

Requête contre x
94 RÉPUBLIQUE DU TCHAD Unité - Travail-

Progrès ‫ﺟﻤﻬﻮﺭﻳﺔ ﺗﺸﺎﺩ‬

PRÉSIDENCE DE LA RÉPUBLIQUE ‫ﺗﻘـﺩﻡ –ﻋﻤـﻝ –ﻭﺣـﺩﺓ ﺭﺋﺎﺳﺔ ﺍﻟﺠﻤﻬﻮﺭﻳﺔ‬

MINISTÈRE DE L’AMÉNAGEMENT DU

TERRITOIRE, ‫ﻭﺍﻟﺴﻜﻦ ﻭﺯﺍﺭﺓ ﺍﻟﺘﻤﺪﻥ‬

DU DÉVELOPPEMENT DE L’HABITAT ETDE

L’URBANISME

DIRECTION GENERALE DU MINISTERE

‫ﺇﺩﺍﺭﺓ ﺍﻟﺸﺆﻭﻥ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ‬

SOUS-DIRECTION DES AFFAIRES JURIDIQUES ‫ ﺍﻟﺸﺆﻭﻥ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﺳﻤﻖ‬DIVISION DES

AFFAIRES JURIDIQUES

N°___________/PR/MATDHU/DG/SDAJ/DAJ/2020 N’Djamena le,

La description des typologies de conflits fonciers au Tchad

L’objet de la présente note est de faire la description des typologies de conflits fonciers qui

ont été transmis à la Sous-Direction des Affaires Juridiques pour traitement. Il s’agit des

dossiers divers et variés qui ont abouti plus ou moins à des compromis, des conciliations,

des décisions et les plus importants et acceptés ce sont les transferts en date des années

écoulées de 2018-2019 et 2020 qui comprennent un nombre total de 1174/1490

personnes à transférer, soit un nombre total de 1224 lots.

La Sous-Direction des Affaires Juridiques a réceptionné sous forme de requêtes dossiers

des terrains qui comprennent un nombre total de 475 des années 2018-2019 et 2020 et
210 dossiers traités sous forme des décisions.

Cependant, il serait important de décrire avant tout les différents types de

conflits fonciers au Tchad ( I) et ensuite faire l’état de lieu de solutions qui ont connu un

aboutissement et donner de résultats (II) ;

I- L’origine des conflits fonciers tchadiens: Le changement d’accession et d’appropriation à

la terre

Le Tchad 2 à l’instar des autres pays africains à plusieurs facteurs qui sont à l’origine des

conflits fonciers. Ils sont entre la croissance démographique, la substitution des législations

foncières au détriment des accords locaux coutumiers quand il s’agit de droits 16 d’accès

à la terre, le caractère mutationnel des lois d’accès à la terre locale. Tous ces éléments

énumérés sont mutatis mutandis à l’origine des conflits. Il s’agit d’abord de l’Etat et les

occupants traditionnels, ensuite entre les autochtones eux-mêmes et enfin entre les

autochtones et les allogènes. - L’Etat et les Autochtones

La personnalité morale dotée de la prérogative de puissances publiques 1 pour la plus

part des cas en conflit avec les personnes physiques notamment les autochtones et les

citoyens qui ont acquis de terre entre les mains de ces autochtones (boulama), l’Etat 2

sur la base de la source normative vient mettre un

1 En 1991, la superficie en hectares pour la ville de N’Djaména est de 4 315, elle se

retrouve avec 7 120 en 1999, en suite, en 2009, c’est 9 925 et en 2019 se retrouvant à

41 551.

2 Http : //[Link]/infographie/amp/30885/part-de-la-population-urbaine-vivant-dans-

des-bidonvilles-pays-les-plus-touches, du 21 septembre 2023, visité 25/03/2024.

3 Http: [Link] mondiale. Org/fr/nems/feature/20/03/2024/why-secure-land-rights-

matter, visité 30/05/2024.

4[Link] [Link]/Tchad-la difficile-urbanisation/ visité le 26/10/2023

5 Projection de 4 la population de la ville de N’Djaména de 2009 – 2022 par Commune

6 Dans la région de N’Djaména, les chefs traditionnels ou coutumiers sont appelés

boulama.

7 Il s’agit de zones de terrain ou la construction est interdite ou les compétences

n’incombe pas aux acteurs traditionnels mais plutôt de l’Etat dans notre contexte.

8 http/[Link], dictionnaire foncier, visité le 27/10/2023.

9 C’est-à-dire un terrain délivré par les chefs coutumiers.

10 1 Revue Africaine des sciences économiques et de gestion p127-128.

11 Pente, nature du sous-sol, risques d’avalanche ou d’inondation. 820-821

12 Pente, nature du sous-sol, voirie, eau potable, réseau électrique, assainissement…

13 [Link]

constructible/visité le 26/05/2023.

14 http//[Link] visité le 26/05/2023

15 Vocabulaire juridique, association Henri capitant.

16 [Link] -

droits-sur-la-terre-un-cadre-conceptuel-elargi/ consulté le 22 Mai 2023.

18 Les concessions sont 3 des terrains à bâtir mises en valeur et occupées.

19 Annexe 2 : transfert des impactés du projet de drainage des quartiers Nord-Estprojet du

drainage des quartiers impactés par le bassin, voire page 132

20 Chef traditionnel qui assure 1 la gestion de la terre et les affaires familiales au sein de

sa circonscription dans le contexte N’Djaménois.

21 Il s’agit de la production des terrains à bâtir.

22 Cette direction comprend : une direction Direction de la planification urbaine, une

direction Direction 11 de la planification et de l’Habitat l’habitat et en fin une direction

Direction de l’assainissement pluvial.

23 Décret n° 1024/PCMT/PMT/MAFDHU/2021 portant Organigramme 5 du Ministère des

Affaires Foncières, du développement Développement de l’Habitat et de l’Urbanisme

24 Les boulama, les démarcheurs etc…

25 Décret n° 1024/PCMT/PMT/MAFDHU/2021 portant Organigramme du Ministère des

Affaires Foncières, du Développement de l’Habitat et de l’Urbanisme.

26 Article 11 de la loi 006/2021 portant urbanisme au Tchad.

27 Terrain acheté auprès des chefs coutumiers notamment appelé boulama dans le

contexte de N’Djamena.

28 Résorption de l’urbanisation anarchique à N’Djaména : entre déguerpissement et

tolérance administrative, NGARESSEM Goltob Mbaye/ syllabus n°1, volume VII, 2016, P.

61-82.

29 Il s’agit des lois 23,24 et 25 régissant 1 la gestion foncière au Tchad.

30 Article 25 20 de la loi n° 006/PR/2010 relatif à l’urbanisme au Tchad.

31 Article 2 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

32 Article 3 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

33 Article 4 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

34 Article 6 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

36 Article 8 et 9 respectivement de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

37 Article 13 de la loi n° 24 sur 1 la propriété foncière et droits coutumiers.

38 Article 14 de la loi n° 24 sur la propriété foncière et droits coutumiers.

39 Article 15 de la loi n° 24 sur la propriété foncière et droits coutumiers.

40 Article 2 de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation aux droits fonciers.

41 Article 3 et 4 respectivement de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation aux droits

fonciers.

42 Article 5 de la loi n° 25 du 22 juillet 1967 sur la limitation aux droits fonciers.

44 Article 6 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme

45 Article 10 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme

46 Article 21 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme au Tchad.

47 Article 22 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme au Tchad.

48 Article 24 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme au Tchad

49 Article 23 de la loi n°006/PR/2010 relative à l’urbanisme au Tchad.

50 Menace ou attaque par les occupants illégaux à l’égard des attributaires des terrains

par l’Etat ou entre deux attributaires.

51 Article 24 25 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

52 Article 67 33 de la loi n° 23 portants statuts des biens domaniaux.

54 Article 14 de la loi n° 24 portants la propriété foncière et droits coutumiers.

56 Article 17 de la loi n° 24 portants la propriété foncière et droits coutumiers.

57 Article 16 de la loi n° 25 portant à la limitation aux droits fonciers.

58 Frédéric Reounodji, situation foncière pastorale et perspectives de sécurisation des

systèmes pastoraux au Tchad, Acte du colloque sur 1 la question foncière au Tchad,

2004, p. 39-104.

66 Article 14 de la loi n° 24 DU 22 juillet 1967 portant la propriété foncière et droits

coutumiers.

67 En 2009, N’Djaména compte 951 418 habitants, en 2015 se retrouve à 1 269 269 et en

2022, elle compte environ : 1 771 862. Résultats obtenus d’après la projection de 2009 à

2022 pour la ville de N’Djamena, INSEED, 2023.

68 C’est un désordre animé par la population en matière des ventes et achat des terrains
créant ainsi des tensions foncières entre les acquéreurs.

69 Article 14 de la loi n° 24 DU 22 juillet 1967 portant la propriété foncière et droits

coutumiers.

70 Le Maire du 7ème arrondissement, les représentants de la CATZU, le chef de service

de l’aménagement urbain du service technique 2 de la Voirie, le responsable de

l’aménagement urbain du 7ème arrondissement, le Secrétaire général du Ministère de

l’aménagement du territoire…. etc

71 Dobingar, A., 2004, 1 le foncier urbain et périurbain au Tchad, Actes du Colloque sur

la question foncière au Tchad à N’Djaména, p. 195-206.

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