Université Salah BOUBNIDER Constantine 3

Institut de Gestion Technique Urbaine

Département Gestion des villes et d’urbanisme

THESE
Présentée pour l’Obtention du Diplôme de :

Doctorat

Option : Gestion des villes et développement durable

Par : AMOURI Radja

Soutenue le 14 décembre 2023

 Université Salah BOUBNIDER Constantine 3
Institut de Gestion Technique Urbaine
Département de Gestion des villes et d’urbanisme

Numéro de série:.
Numéro d’ordre:.

Thèse

Présentée pour l’’Obtention du Diplôme de :

Doctorat

Option : Gestion des villes et développement durable

Par : AMOURI Radja

Devant le Jury composé de :

AMIRECHE Hamza Président Pr. IGTU Constantine 3

ALKAMA Djamel Rapporteur Pr. Université Guelma
REDJEM Ali Examinateur Pr. IGTU UMB Msila
BENBOUAZIZ Akila Examinatrice MCA. UHL, Batna 1
BOUZAHZAH Fouad Examinateur MCA. IGTU Constantine 3
Benmachiche Meriem Examinatrice MCA. IGTU Constantine 3

Soutenue le 14 Décembre 2023

 DEDICACE

« Soyons reconnaissants aux personnes qui nous donnent du bonheur ; elles sont les
charmants jardiniers par qui nos âmes sont fleuries ». (Marcel Proust)

Ceux qui m’ont creusé la science, la persévérance depuis ma

naissance….
A la mémoire de Mon Père, et à toi Chère Maman

A mon Mari et mon adorable Fils

A toute ma Famille
 REMERCIEMENTS

Mon travail de recherche a bénéficié du soutien, de l'aide des gens aimables, sans
lesquels il aurait été impossible de l'accomplir.

*Tout d’abord, je voudrais adresser mes sincères remerciements à mon directeur de thèse le
professeur Alkama Djamel, sa compétence et sa rigueur m’ont beaucoup appris, je lui
témoigne d’une profonde gratitude pour la confiance qu’il m’a accordé et je suis très honorée
de le voir juger mon travail.

*Je souhaite particulièrement remercie Mme Boukhil Nezzal Salima, MCA à l’université
Salah Boubnider qui m’a suivie durant mes premières années de doctorat.

*Ma reconnaissance va également à Mme Benbouaziz Akila, MCA, UHL Batna 1, pour le
temps qu’elle m’a accordé.

* J’exprime ma gratitude à Monsieur Houari hacene, Professeur émérite, Département de

Génie Civil Université Constantine 1, qui a tout fait pour m’aider en phase finale de la thèse,
et qui m’a soutenu et surtout supporté dans tout ce que j’ai entrepris.

*J’exprime ma gratitude aux membres de jury d’avoir bien voulu accepter d’y participer, de
contribuer à débattre et à améliorer cette réflexion.

*J’adresse mes remerciements à toutes les personnes rencontrées sur le terrain qui ont fourni
des informations précieuses en répondant aimablement à mes interrogations.

*À toutes les personnes qui m’ont permis d’en arriver là, à toutes
celles qui m’ont écoutée, soutenue et remonté le moral.
RESUME

Les tentatives pour résoudre la crise du logement se sont succédées avec

l’indépendance, la participation de construction des logements contient des acteurs privés et
publics dans les différents types d’habitat ainsi l’état a mis à contribution des auto-
constructeurs individuels, des promoteurs immobiliers privés ainsi que des organismes
publics de promotion immobilière.

En Algérie l’armature urbaine a connu, au cours des dix dernières années, une
expansion sans précédent à la faveur de l’importance des programmes de logements et
d’équipements publics qui ont été réalisés. Après le défi de la quantité, une nouvelle étape
est aujourd’hui amorcée, celle de la qualité. L’enjeu est évident ; il s’agit de garantir aux
citoyens une meilleure vie dans une meilleure ville.

La qualité d’habitat est devenu un sujet de préoccupation, il est tendance et plus

complexe et s'est élargie à tous les éléments d'habitat. Plusieurs enjeux majeurs de
l'amélioration de l'habitat, tant sur le plan social que sur les plans économique et
environnemental.

Une analyse basée sur des critères traditionnels, cahier des charges, et aux différentes
directives techniques afin de réaliser une grille d’analyse précise et bien défini.

Cette recherche vise l’évaluation objective de la conformité (qualité) de logement des

différentes formules aux règles de l’art. Elle a pour objectif de répondre aux questions de
recherche et se manifeste sur une certaine base épistémologique et un choix méthodologique,
et pour le cas de notre étude, nous sommes basés sur une approche expérimentale et autre
phénoménale ainsi l’observation et l’analyse sur terrain (questionnaire et enquête).

Les résultats de la recherche ont abouti que chaque type de logements polarise une
certaine catégorie des gens, qui ont des points de similarité et de différenciations et qu’il y a
des abus (dépassements, défauts et désordres) lors de la construction des logements.

Mots clés : Qualité du logement, Logement social participatif, Logement promotionnel aidé,
Logement public locatif, Conformité, Evaluation de la qualité.
ABSTRACT

Attempts to solve the housing crisis followed one another after the [Link]
participation of housing construction contains private and public actors in the different types
of habitat ; therefore, the state has involved individual self-builders, private property
developers as well as public property development organizations.

the last ten years , the urban framework in Algeria has experienced an unprecedented
expansion due to the importance of the housing and public equipment programs that have
been carried out. After the challenge of quantity, a new stage has now begun, that of quality.
The challenge is concerned with providing citizens a guarantee for a better life in a better
city.

The quality of habitat has become a subject of concern; it is trendy, more complex, and
has extended to all habitat elements. Several major challenges of habitat improvement were
faced; socially, economically, and environmentally.

An analysis based on traditional criteria, specifications, and previous work took place
in order to achieve a precise and well-defined analysis grid.

This research aims at providing the objective évaluation of the quality of housing of the
different formulas through the satisfaction of the inhabitants in the municipality of El
khroub. In addition, it aims to answer the research questions through an epistemological
basis and a methodological choice, this research is based on an experimental and other
phenomenal approaches, an observation and analysis on the field in addition to an
investigation.

The results of the research led that each type of housing polarizes a certain category of
people, who have points of similarity and differentiations and that there are abuses during
the construction of housing.

Keywords: quality of housing, participatory social housing, subsidized promotional

housing, public rental housing, analysis and evaluation of quality.
 ‫ملخص‬

‫شهد اإلطار العمراني في الجزائر وعلى مدى السنوات العشر الماضية‪ ،‬توسعا غير مسبوق بفضل‬
‫أهمية برامج اإلسكان والتجهيزات العامة التي تم تنفيذها‪ .‬بعد تحدي الكمية ‪ ،‬بدأت مرحلة جديدة ‪ ،‬وهي‬
‫الجودة‪ .‬التحدي واضح وهو ضمان حياة أفضل للمواطنين في مدينة أفضل‪.‬‬

‫بعد االستقالل‪ ،‬تعاقبت عديد المحاوالت لحل أزمة اإلسكان في الجزائر‪ ،‬فعملية البناء تتضمن‬
‫جهات فاعلة خاصة وعامة في عدة مجاالت‪ ،‬لذلك قامت الدولة بإشراك الفاعلين الفرديين والمرقي‬
‫العقاري الخاص وكذلك مؤسسات الترقية العقارية العامة‪.‬‬

‫أصبح موضوع جودة السكن موضع اهتمام‪ ،‬فهو موضوع عصري وأكثر تعقيدًا‪ .‬هنالك العديد‬
‫من الرهانات لتحسين نوعية السكن‪ ،‬على الصعيد االجتماعي واالقتصادي والبيئي‪.‬‬
‫التحليل يعتمد أساسا على المعايير والمواصفات التقليدية للسكن باإلضافة إلى البحوث العلمية‬
‫السابقة من أجل تحقيق شبكة تحليل دقيقة ومحددة جيدًا‪.‬‬

‫يهدف هذا البحث إلى التقييم الموضوعي لجودة السكن بالصيغ المختلفة‪ .‬كما يهدف إلى اإلجابة‬
‫على أسئلة البحث بالقواعد المعرفية واختيار منهجي‪ ،‬وبالنسبة لحالة الدراسة‪ ،‬فقد اعتمدنا على نهج‬
‫تجريبي وظاهري باإلضافة إلى المراقبة والتحليل في الميدان والتحقيق‪.‬‬

‫في األخير‪ ،‬أدت نتائج البحث إلى أن كل نوع من أنواع المساكن يستقطب فئة معينة من السكان‪،‬‬
‫الذين لديهم نقاط تشابه وتمايز وأن هناك تجاوزات أثناء بناء المساكن‪.‬‬

‫الكلمات المفتاحية‪ :‬جودة السكن‪ ،‬السكن االجتماعي التساهمي‪ ،‬السكن التساهمي المدعم‪ ،‬السكن العمومي‬
‫االيجاري‪ ،‬تحليل وتقييم الجودة‪.‬‬
 LISTE DES FIGURES
2.1 La pyramide de Maslow 18
3.1 Livraison de logements de 2004 jusqu'à 2022 41
4.1 Le rocher de Constantine. Vu de l’Est 54
4.2 Les limites administratives de la wilaya de Constantine 55
4.3 Cirta à l’époque romaine 59
4.4 La ville de Constantine en 1857 63
4.5 L’extension de la ville de Constantine en 1868 64
4.6 Plan de Constantine en 1895 65
4.7 Plan de Constantine en 1913 65
4.8 Le plan de Constantine en 1920 67
4.9 L’extension de la ville de Constantine, de la Médina a la ville nouvelle Ali Mendjeli 69
4.10 Affectation du logement du programme quinquennal 2010/2014. Regroupement de 75
Constantine
4.11 Les differents tpe d’habitat a Constantine 78
4.12 L’evolution spatiale de la ville d’El Khroub 84
5.1 Carte des POS, ACL el khroub 2016 92
5.2 Pos Massinissa 96
5.3 Plan d’aménagement général d’Ain Nahass 98
5.4 Plan de masse de LPL El Khroub 99
5.5 Les échelles de l’étude Analytique descriptive 101
5.6 La répartition spatiale d’un logement LPA 103
5.7 La répartition spatiale des pièces dans le LPL 104
6.1 Nombre de ménage dans le logement LSP Q4 120
6.2 La vue extérieurs de votre logement Q29 121
6.3 Analyse croisée entre degré de satisfaction et le confort 145 LSP (Q18*Q25) 123
6.4 La relation entre les transformations et les corps d’état 124
6.5 Analyse multi-varié Q15*Q20*Q22 125
6.6 Carte d’analyse factorielle de correspondance Q15-Q34 126
6.7 La qualification du quartier par les habitants Q35 127
6.8 Résidence antérieure des habitants de LPA 129
6.9 L’activité exercée par le chef de ménage Q5 130
6.10 Analyse bi-varié du confort et surface des pièces 100 LPA (Q22*Q23) 132
6.11 Analyse bi-varié de la formule et la valeur des LPA (Q10*Q11) 133
6.12 Analyse bi-variée de la sécurité et moyen de transport 134
6.13 Analyse bi-varié des transformations et l’état des corps d’état Q24*Q27 135
6.14 Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22 136
6.15 Analyse Factorielle de correspondance multiple AFC 137
6.16 Carte factorielle de correspondance multiple 138
6.17 Plan de masse de 156 logements promotionnels [Link] Khroub 138
6.18 La résidence antérieure des habitants du 156 LPL 140
6.19 La vue extérieur des LPL Q29 141
6.20 Analyse bi-varié du confort et surface des pièces LPL (Q22*Q23) 142
6.21 Analyse bi-varié de la valeur et la formule d’acquisition du LPL 143
6.22 Analyse bi-varié des transformations et la qualité du corps d’état 144
6.23 Analyse multi-varié du confort, satisfaction des habitants et la surface des pièces à 145
156 LPL El-Khroub
6.24 Analyse multi-varié du LPL 147
6.25 Carte d’analyse factorielle de correspondance multiple AFC 147

iv
6.26 L’insatisfaction des habitants selon le type d’habitat 149
6.27 Carte factorielle de correspondance 149

v
 LISTE DES TABLEAUX
2.1 Historique de logement de 1949/1977 21
3.1 Livraison de logements de 2004 jusqu'à 2022 41
3.2 Dimensions minimums à respecter pour les circulations communes 44
3.3 Répartition des surfaces du logement 46
4.1 Découpage administratif de la wilaya de Constantine 54
4.2 Evolution de la population en Algérie de 1998/2022 55
4.3 Nombre de Population selon le sexe et le taux d’accroissement annuel moyen (1998- 57
2008) à Constantine
4.4 Estimation de la population faite par l’ONS pour la wilaya de Constantine période 57
2000/ 2030
4.5 Programme quinquennal 2015/2019 en Algérie 75
4.6 Bilan de lancement de 145.110 logements 76
4.7 Bilan de livraison de 177.577 logements 76
4.8 Attribution de 201.508 logements 77
4.9 Les différents lotissements dénommés à El Khroub 82
5.1 La grille d’analyse des logements 100
5.2 L’organisation spatiale, logement social participatif 102
5.3 La surface des pièces du logement promotionnel aidé 103
5.4 La surface habitable totale LPL 104
6.1 La classification des questions de formulaire 117
6.2 La résidence antérieure des habitants du 145 LSP (Q6) 119
6.3 Nombre de ménage dans le logement Q4 120
6.4 La vue extérieur des logements 145 LSP Q29 121
6.5 Tableau croisée entre degré( interaction) entre degré de satisfaction et le confort 145 122
LSP (Q16*Q22)
6.6 La relation entre les transformations et les corps d’état 124
6.7 Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22 125
6.8 Analyse factorielle pour correspondance multiple 126
6.9 La qualification du quartier par les habitants Q35 127
6.10 La résidence antérieure des habitants de LPA 128
6.11 L’activité exercée par le chef de ménage Q5 129
6.12 La vue extérieur des LPA Q29 130
6.13 Analyse bi-varié du confort et surface des pièces 100 LPA (Q22*Q23) 131
6.14 Analyse bi-varié de la formule et la valeur des LPA (Q10*Q11) 132
6.15 Analyse bi-variée sécurité et moyen de transport 133
6.16 Analyse bi-variée des transformations et l’état des corps d’état Q24*Q27 134
6.17 Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22 135
6.18 Analyse factorielle de correspondances multiples Q15*Q34 137
6.19 La résidence antérieur des habitants du 156 LPL (Q6) 139
6.20 La vue extérieurs des LPL Q29 140
6.21 Analyse bi-variée du confort et la surfaces des pièces (Q22*Q23) 141
6.22 Analyse bi-varié de la valeur et la formule d’acquisition du LPL 142
6.23 Analyse bi-varié des transformations et la qualité du corps d’état 144
6.24 Analyse multi-varié du confort, satisfaction des habitants et la surface des pièces à 145
156 LPL El-Khroub
6.25 Analyse factorielle de correspondance multiple AFC 146
6.26 L’insatisfaction des habitants selon le type d’habitat 148
6.27 La comparaison entre les différentes formules de logements 149

vi
 LISTE DES PHOTOS

5.1 Une Chambre de LPA 105

5.2 Le salon de LPA 105
5.3 Cuisine LPA avec modification de la faïence 106
5.4 Salle de Bain de LPA 107
5.5 Les portes d’entrée de l’immeuble LSP 108
5.6 Les portes d’entrée de l’immeuble LSP 108
5.7 La porte d’entrée de l’immeuble LPA 109
5.8 La façade du LSP 110
6.1 La vue extérieurs des logements LPA 131
6.2 La vue extérieurs des logements LPA 131

vii
 LISTE DES ABRIVIATIONS

PDAU Plan directeur d’aménagement t d’urbanisme

POS Plan d’occupation des sols
ZHUN Zone d’habitat urbain nouvelle
EPLF Entreprise de Promotion du Logement Familial
OPGI Office et promotion de gestion immobilière
CNEP IMMO Caisse nationale d’épargne immobilière
P. C.C.E Programme de Constantine de la croissance économique
P.C.D Plan communal de développement
P.S.D Plan Sectoriel de Développement
P.U.D Plan d’urbanisme directeur
P.M.U Plan de mesures d'urgence
CNL Caisse nationale du logement
SNMG Salaire national minimum garanti
FLN Front de libération nationale
SCU Schéma de cohérence urbaine
FAS Fonds d'Action sociale
ACL Agglomération Chef-Lieu
APC Assemblée populaire de commune
LPL Logement promotionnel libre
CTC Contrôle technique de la construction
ONS Office nationale des statistiques
OMS Organisation mondiale de la santé

viii
 TABLE DES MATIERES

RESUMES i

LISTE DES FIGURES iv

LISTE DES TABLEAUX v

LISTE DES PHOTOS vi

LISTE DES ABREVIATIONS vii

TABLE DES MATIERES viii

CHAPITRE I : INTRODUCTIF
1.1. Introduction générale 02
1.2. L’intérêt de recherche 04
1.3. Questions de la problématique 05
1.4. Hypothèses 05
1.5. Objectifs de la recherche 05
1.6. Choix du site 06
1.7. Méthodologie d’approche 06
1.8. Structure de la thèse 07
1.9. Conclusion 09

CHAPITRE II : GENERALITES
2.1. Introduction 11

2.2. Concepts et définitions 11

2.2.1. L’habitation 11

2.2.2. L’habitat 12

2.2.3. Logement 12
2.2.4. Le Logement Collectif 13
2.2.5. La qualité d’habitat 14

2.2.6. Le confort 15

2.2.7. Le bien-être 17

2.2.8. La pyramide des besoins de Maslow 17

2.3. Les Cités Ouvrières Au XIXe Siècle 18

2.4. Les Habitations à Bon Marché HBM 19

ix
 2.4.1. 30 novembre 1894 - la loi Seigfried 19

2.4.2. 12 avril 1906 - Loi Strauss 19

2.4.3. 24 Août 1908 - Loi Ribot 19

2.4.4. 23 décembre 1912 - Loi Bonnevay 19

2.4.5. Le 5 décembre 1922 - Loi Strauss 20

2.4.6. Le 10 avril 1925 - Modifications de la loi Strauss 20

2.4.7. Le 13 juillet 1928- Loi Loucheur 20

2.4.8. Le 28 juin 1930 - Loi Bonnevay 20

2.5. Les Grands Ensembles 21

2.6. Travaux antérieurs, Congrès International des Architectes Modernes CIAM 22

2.7. Les Débats Autour De La Notion D’habitat Collectif 25

2.8. Conclusion 30

CHAPITRE III : LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

3.1. Introduction 33

3.2. La genèse de l’Habitat Collectif en Algérie 33

3.2.1. L’époque pré coloniale 33

3.2.2. L’époque coloniale 34

3.2.3. Plan de Constantine (1954/1962) 35

3.3. La politique du parc du logement en Algérie 36

3.3.1. Le parc immobilier entre 1962-1967 36

3.3.2. La loi des réserves foncières Les ZHUN 36

3.3.3. Après l’indépendance (Les plans nationaux de développements) 37

3.4. Les différents modes de production vers une nouvelle loi d’urbanisme 42

3.4.1. Logement social 43

3.4.2. Logement aide ou participatif 47

3.4.3. Logement en Location-vente 49

3.4.4. Logement promotionnel locatif 50

3.5. Conclusion 51

x
 CHAPITRE IV : LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.1. Introduction 53

4.2. Présentation de l’agglomération de Constantine 53

4.2.1. Situation géographique 53

4.2.2. Aspect administratif 54

4.2.3. Evolution démographique de la wilaya de Constantine 55

4.3. Evolution historique de l’agglomération de Constantine 58

4.3.1. Epoque précoloniale 58

4.3.2. Epoque coloniale 62

4.3.2. Epoque postcoloniale & contemporaine 68

4.3.4. Vers une urbanisation planifiée de l’près l’indépendance 70

4.4. Les différents types d’habitat à Constantine 77

4.5. Les différentes caractéristiques d’habitat à Constantine 78

4.5.1. Habitat traditionnel 78

4.5.2. Habitat traditionnel européanisé 78

4.5.3. Habitat européen individuel 79

4.5.4. Grands ensembles européens 79

4.5.5. Habitat de recasement 79

4.5.6. L’habitat collectif récent 79

4.5.7. Habitat de transit 79

4.5.8. Habitat individuel (lotissement communaux & privé) 80

4.5.9. Habitat populaire auto-construit de la première et de la deuxième génération 80

4.6. Evolution du cadre bâti à El Khroub 80

4.6.1. Période 1962 à 1970 81

4.6.2. Période 1970 à 1983 81

4.6.3. Période 1983 à 1999 81

4.6.4. Période1999 à 2009 81

4.6.5. Période après 2000 jusqu'à nos jours 84

xi
4.7. Conclusion 84

CHAPITRE V : ANALYSE DES LOGEMENTS COLLECTIFS A EL KHROUB

5.1. Introduction 87

5.2. Présentation de la ville d’ El-Khroub 87

5.3. Evolution démographique 89

5.4. Etude milieu physique d’El Khroub 90

5.4.1. La topographie du site 90

5.4.2. La géologie du terrain 81

5.4.3. L’hydrographie 91

5.5. L’acquisition du marché par les producteurs 93

5.5.1. Mode de passation 93

5.5.2. Lieu de dépôt des offres 93

5.5.3. L’ouverture des plis et l’évaluation des offres 93

5.5.4. Pénalités de retard 94

5.5.5. Délai de garantie 94

5.5.6. Ordre de service 94

5.5.7. Contrôle technique 95

5.6. L’analyse descriptive des logements 95

5.6.1. Logement social participatif LSP 95

5.6.2. Logement participatif aidé et Logement public locatifs 97

5.6.3. LPL ACL El-Khroub 99

5.7. Présentation de la grille d’analyse 99

5.8. Analyse descriptive 101

5.8.1. Au niveau de l’appartement 202

5.8.2. Au niveau de l’immeuble 108

5.8.3. Au niveau du quartier 111

5.8.4. Environnement 112

5.8.5. Partenariat public/privé (PPP) ainsi la participation citoyenne 113

xii
5.9. Conclusion 114

CHAPITRE VI : L’ANALYSE ET L’INTERPRETATION DES RESULTATS

6.1. Introduction 116

6.2. La méthode d’analyse dressée aux habitants 116

6.3. Echantillon d’analyse 117

6.4. La conception du questionnaire 117

6.5. L’entretien 118

6.6. Analyse des résultats du questionnaire LSP 118

6.6.1. L’analyse des LSP en uni-variée 119

6.6.2. Analyse des LSP en bi-variées 121

6.6.3. Analyse des LSP en multi-variées 124

6.6.4. Analyse factorielle pour correspondances multiples AFC (LSP) 126

6.6.5. La qualification du quartier par les habitants 127

6.7. Analyse des résultats du questionnaire LPA 128

6.7.1. Analyse des LPA en uni-variée 128

6.7.2. Analyse des LPA en bi-variées 131

6.7.3. Analyse des LPA en multi-variées 135

6.7.4. Analyse factorielle pour correspondances multiples AFC (LPA) 136

6.8. Analyse des résultats du questionnaire LPL 138

6.8.1. Analyse des LPL en uni-variée 138

6.8.2. Analyse des LPL en bi-variées 141

6.8.3. Analyse des LPL en multi-variées 144

6.8.4. Analyse factorielle pour correspondances multiples AFC (LPL) 146

6.9. La comparaison entre les trois types de logement 149

6.10. L’interprétation des résultats du questionnaire 153

6.11. Conclusion 154

155
CONCLSION GENERALE
158
Propositions et recommandations

xiii
 160
Perspective de la recherche

REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

ANNEXES
Annexe A Le questionnaire

Annexe B Cahier de charge type

xiv
CHAPITRE I
INTRODUCTIF
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

1.1 INTRODUCTION GENERALE

Un peu partout dans le monde, la concentration des populations dans les villes
s’accélère. Face à ce phénomène, les enjeux sont immenses ; ils ont pour noms d’une part,
l'accès à un logement décent, la lutte contre la pauvreté, l’éradication de l’habitat précaire,
la prévention des catastrophes naturelles et, d’autre part, la lutte contre les fléaux sociaux, le
maintien de la sécurité publique car cette exposition universelle est une opportunité
intéressante.

En Algérie l’armature urbaine a connu, au cours des dix dernières années, une
expansion sans précédent à la faveur de l’importance des programmes de logements et
d’équipements publics qui ont été réalisés. Après le défi de la quantité qui parait être gagner,
une nouvelle étape est aujourd’hui amorcée, celle de la qualité. L’enjeu est évident, il s’agit
de garantir aux citoyens une meilleure vie dans une meilleure ville.

A ce titre, la détermination des pouvoirs publics à améliorer la qualité de l'urbanisme

et des constructions impose l’ouverture de plusieurs chantiers de réformes, ciblant aussi bien
les aspects législatifs, organisationnels que techniques (Heraou, 2012, p.66).

Une expansion urbaine cohérente et maîtrisée impose la poursuite et l'accélération du

processus de révision des instruments d'urbanisme ; le Plan directeur d'aménagement et
d'urbanisme (PDAU) et le Plan d'occupation des sols (POS) doivent, outre la prise en charge
des aléas naturels, tels que les glissements de terrain, la sismicité, et les inondations, intégrer
les références liées aux dimensions esthétiques, culturelles et environnementales (Chater,
2015, p.74).

La maturation de la phase étude constitue, il faut le souligner ici, une étape décisive
pour parvenir à l’objectif de qualité. Le législateur en fait désormais une condition préalable
à l’engagement de la dépense publique. Le décret exécutif n°09-148 du 02 mai 2009, relatif
aux dépenses d’équipements de l’Etat, précise à cet égard que “ne peuvent être proposés
pour l’inscription en réalisation, au titre du budget d’équipement de l’Etat que les
programmes et projets d'équipements centralisés ayant atteint une maturation suffisante,
permettant de connaître un début de réalisation dans l’année” (Messoud, 2011).

2
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

Les tentatives pour résoudre la crise du logement se sont succédées avec

l’indépendance, la participation de construction des logements contient des acteurs privés et
public dans les différents types d’habitat ainsi l’état a mis à contribution des auto-
constructeurs individuels, des promoteurs immobiliers privés ainsi que des organismes de
promotion immobilière publics.

Au même titre que les autres villes algériennes, Constantine dispose d’un parc
logement important tout type confondu et d’une typologie très variée. En 2008, elle disposait
de 77 296 logements habités (ONS 2008). Cependant durant les décennies passées
l’accroissement de sa population par le fait de la croissance naturelle et l’exode rural ont
engendré une forte demande en logements et en équipements alors que l’offre est restée très
limitée. Ceci a produit une crise de logement accentuée par la précarité de l’habitat
(bidonvilles, vieux bâtis au centre-ville…). Le déficit demeure important malgré les
programmes de rattrapage initiés par l’Etat. Pour pallier cette situation des acteurs de
production du logement sont intervenus à l’exemple de l’EPLF, l’AADL, l’OPGI, CNEP
IMMO et des promoteurs privés.

Après la bataille du nombre qui semble être gagnée, se pose le problème de la qualité
qui a toujours occupé une place secondaire dans les différentes politiques. La qualité
architecturale d’un logement est tributaire de son mode de production qui doit s’inscrire dans
le cadre d’une politique volontariste soucieuse de la qualité du cadre bâti dans lequel vivra
le citoyen.

La notion de qualité des logements est évaluée selon un grand nombre de critères et
normes définis par des études scientifiques qui permettent sa quantification et son
appréciation. Ainsi, parler de qualité n’est pas une fin en soit, elle est primordiale dans ce
qu’elle a de conséquence sur le bien-être de l’individu dans son contexte environnemental,
économique et social.

Désormais, élément moteur dans la stratégie du secteur, le critère de la qualité a été

également consacré au plan législatif par l’article 12 de la loi du 20 juillet 2008 fixant les
règles de mise en conformité des constructions et leur achèvement qui stipule explicitement
que “l'esthétique du cadre bâti est d’intérêt public. A ce titre, il est fait obligation de la

3
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

préserver et de la promouvoir” (Enasr, 2013). Le double concept de qualité et d’intérêt public

devra désormais guider l’action de tous les acteurs intervenant dans l’acte de bâti.

L’exécution de ces programmes sur le terrain nous a permis de constater que tous les
logements construits sous les différentes formules, présentent le même aspect urbain et
architectural et qu’il est difficile d’en faire une distinction.

A chaque mode de production doit correspondre une qualité architecture spécifique

définie à posteriori par les qualités du programme, des espaces, du processus de production,
des matériaux et des critères esthétiques et environnementaux.

1.2 L’INTERET DE LA RECHERCHE

Les besoins en logement apparaissent complexes à identifier tant quantitativement

que qualitativement. Il s’agit en effet d’appréhender tant les évolutions dermographiques que
les évolutions sociétales qui impactent fortement la demande en logement. Il convient donc
de prendre en compte non seulement l’augmentation quantitative des besoins en logement
mais aussi l’évolution de la nature des besoins eux-mêmes (Roudil, 2017).

Le logement prend une nouvelle dimension avec les impératifs du développement

durable. Construire mieux pour économiser les énergies traditionnelles, Les modèles de
qualité de l’habitat sont parfois critiqués mais ils sont souvent utilisés pour prendre des
décisions de gestion.

Le sujet de notre étude est un sujet d’actualité, des séminaires semestriels, des
Works shop annuelle autour de la qualité d’habitat, l’enjeu de la qualité de logement
déclenché en 2019 par la crise sanitaire du COVID 19, c’est pourquoi nous avons choisi le
sujet de la conformité aux directives techniques de réalisation des logements (qualité) pour
les adapter aux enjeux de demain.

A base de ce raisonnement problématique que nous avons procédé à la formulation

des hypothèses. Pour cela et dans le cadre de notre étude, nous aborderons le problème de la
conformité (qualité urbaine et architecturale) des logements réalisés sous les différents
modes de production à travers des relations entre maîtrise d’œuvre et maîtrise d’ouvrage qui

4
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

sont les garants d’une bonne qualité d’habitat prenant la commune d’El Khroub un site
d’échantillon et d’analyse de la région (Wilaya) de Constantine.

1.3 QUESTIONS DE LA PROBLEMATIQUE

Ceci nous amène à poser le questionnement suivant :

• Est-ce que la production des logements en Algérie est conforme aux normes
fixées au préalable ?
• Quels sont les normes du logement pour définir la satisfaction des
habitants ?
• Est-ce que les critères de qualité sont standard pour les différentes
catégories des gens ?

1.4 HYPOTHESES

Pour rendre la question de recherche observable, nous procèderons à

l'opérationnalisation du problème, c'est-à-dire transformer la question de recherche en
hypothèse. Pour notre question de recherche nous énonçons quatre hypothèses :
* La réalisation des logements ne respecte pas les normes définies par l’état
Algérien.
*Les habitants ont une pensée traditionnelle de la qualité du logement confinée
dans l’espace et la surface des pièces.
*Les critères de qualité, différent d’une catégorie à une autre.

1.5 OBJECTIFS DE LA RECHERCHE

La problématique délimite notre champ d’étude qui a pour objectif premier l’analyse
de la conformité et la comparaison entre les nouveaux et différents processus de production
du logement et leur incidence sur la qualité urbaine et architecturale du cadre de vie du
citoyen.

A cet effet notre travail consiste à :

5
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

• Cette recherche vise une évaluation objective de la qualité des différents types
d’habitat collectifs dans la wilaya de Constantine, et en particulier dans la commune d’El
khroub.
• L’amélioration continue de la qualité, l’essai de quantification de la qualité.
• La quantification sur le plan évaluatif. La programmation, la conception, la
réalisation, l’usage et l’entretien.
• La qualité de logement peut être appréhendée en fonction du degré de l’intervention
des acteurs et leur faculté de la gérer.
• Connaitre et définir une grille d’analyse et un ensemble de critères influant sur la
qualité urbaine et architecturale pour pouvoir les vérifier sur les nouveaux modes de
production.

1.6 CHOIX DU SITE

Pour que notre étude prenne corps, nous avons souhaité trouver un site dans toute la
wilaya de Constantine comme échantillon représentatif où le problème se pose réellement
aujourd'hui, simultanément à des projets en cours.
L’échantillon retenu s’est porté sur trois sites de la Wilaya de Constantine, communes
d’El Khroub et de Constantine.
1-ACL, agglomération chef-lieu El-Khroub.
2-Massinissa, un site d’extension destiné à accueillir de nouveaux programmes feront
l’objet d’aménagement et viabilisation à court et moyen terme.
3-Ain Nahass, pôle urbain en cours de construction dont la majorité des logements
étant des logements collectifs.

1.7 METHODOLOGIE D’APPROCHE

Pour aborder le sujet de notre étude, il est nécessaire de définir une méthodologie
d’approche qui nous guide tout au long de l’expertise au risque de nous éloigner de nos
préoccupations de base et de nos objectifs fondamentaux.

Dans un premier temps, nous avons abordé la conception de l’habitat collectif choisie
afin de déduire le positif et le négatif de la conception. Dans un deuxième temps, Nous avons
réalisé une grille d’analyse et la superposer sur notre échantillon d’étude. Dans un troisième

6
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

temps, nous analysons la conformité des différents types du logement collectifs et l’analyse
du questionnaire.
Notre étude d’analyse constitue une étape essentielle dans le processus de la
conception urbaine et architecturale. Elle permet de décomposer l’espace urbain et de définir
clairement la relation entre le logement avec l’environnement passant par plusieurs échelles,
c’est une sorte de diagnostic nécessaire pour la détermination des critères de la qualité du
logement.

De ce fait, notre recherche fondée sur trois types d’analyses :

*L’analyse de la conception à travers les cahiers de charge et les DTU.
*L’analyse descriptive à travers une expertise insitu sur site.
*L’analyse du questionnaire auprès des usagers ainsi que l’entretien effectué auprès
des concepteurs.

1.8 STRUCTURE DE LA THESE

Pour ce faire notre travail sera structuré de la manière suivante :

Chapitre I

Un Chapitre Introductif, intégrant l’introduction générale.

Chapitre II

Notre deuxième chapitre : Généralités, exposera les références conceptuelles de la

recherche, les travaux antérieurs dans le domaine :
* Une recherche documentaire approfondie a permis de mettre en exergue un ensemble des
travaux ayant pour objectifs la question de la conformité, la qualité et son évaluation dans le
champ de l’architecture sous différents angles. Certains d’entre eux, de par leurs méthodes
d’approche et leurs visées, s’intéressent à plus d’un titre au souci de la quantification de la
qualité de l’habitat.

* Une recherche sur les différentes approches concernant la qualité urbaine et

architecturale de Le logement constitue un facteur d’équilibre pour la cellule familiale, de
sécurité et de stabilité ; c’est un moyen d’insertion, d’intégration à la société ; c’est aussi un
indicateur de son niveau socioculturel, ce n’est en aucun cas « une simple construction à
abriter ».

7
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

Un logement signifie aussi l’espace où les gens doivent pouvoir se sentir chez eux ;
ils y expriment leur personnalité ; les gens peuvent y identifier de manière optimale ».

Un logement et le droit au logement sont la base pour la lutte contre la précarité.

La vie sociale commence quand nous pouvons avoir un logement.

Parlé d’un logement, c’est procure la sécurité, la dignité et l’intégration au reste de

la société. L’habitat dans le monde pour élaborer une grille d’analyse regroupant les critères
et normes permettant une bonne qualité urbaine et architecturale de l’habitat.

Chapitre III

* Ce chapitre dresse une rétrospective sur les différentes politiques de l’habitat en Algérie
et l’analyse détaillée des différents modes de production et leur impact sur la qualité urbaine,
architecturale et environnementale du cadre bâti.
* Etude et présentation des moyens et outils prévus par la réglementation Algérienne pour
assurer une bonne qualité urbaine et architecturale du cadre bâti avec son environnement.
* L’étude fera ressortir la part de logements réalisés sous les différentes formules et surtout
leur qualité urbaine et architecturale, dans leurs environnements.

Chapitre IV

* Une étude approfondie sur la production de l’habitat collectif dans la wilaya de Constantine
plus exactement à El Khroub et ses extensions.

Chapitre V

* L’analyse descriptive ainsi la réalisation d’une grille d’analyse des logements collectifs.
* Superposition la grille d’analyse sur notre échantillon d’étude.

Chapitre VI

* Méthodologie d’enquête
* L’analyse uni-varié, bi-varié, multivarié du questionnaire ainsi les cartes factorielles de
correspondance. Les interprétations et les propositions.
* Traitement des résultats d’enquêtes
* Interprétation des résultats

8
CHAPITRE I………………………………………………………………………………………………………………… INTRODUCTIF

* Présentation des conclusions et les recommandations qui découlent de l’étude.

1.9 CONCLUSION

Cette recherche propose une approche scientifique pour l’évaluation de la conformité

des logements réalisés (qualité architecturale et urbaine d’habitat dans leurs
environnements). Elle adhère à la vision relativiste de l’observation et de l’appréciation
(degré de satisfaction) par les points de vue des acteurs, des habitants.

9
CHAPITRE II - GENERALITES
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

2.1-Introduction

Les besoins en logement apparaissent complexes à identifier tant quantitativement

que qualitativement. Il s’agit en effet d’appréhender tant les évolutions dermographiques que
les évolutions sociétales qui impactent fortement la demande en logement. Il convient donc
de prendre en compte non seulement l’augmentation quantitative des besoins en logement
mais aussi l’évolution de la nature des besoins eux-mêmes.

Une recherche documentaire approfondie est nécessaire pour mettre en exergue un

ensemble des travaux ayant pour objectifs la question de la conformité et la qualité et son
évaluation dans le champ de l’architecture sous différents angles.

Notre premier chapitre Généralités, est la base de toute recherche, il exposera les
références conceptuelles de la recherche, ainsi une synthèse des travaux antérieurs.

2.2- Concepts et Définitions

Habitation, habitat, logement, ainsi que les différents verbes correspondant : (se)
loger, résider, habiter ...Autant de termes décrivant, grosso modo, une même réalité, sans
pour autant être tout à fait synonymes. Ils forment ainsi, de manière plus ou moins
rigoureuse, un gradient de sens allant du plus objectif au plus subjectif, du plus matériel au
plus immatériel, du plus concret au plus évasif. Un premier enjeu, pour nous, consistera donc
à démêler cette pelote conceptuelle, et à tenter de déterminer le contenu spécifique, s'il existe,
à chacun de ses termes.

2.2.1- L’habitation

L’habitation peut être définie, selon Mauss (1947), comme une « industrie de la
protection et du confort ». Elle met l’homme, en premier lieu, à l’abri de diverses agressions
vis à vis desquelles il éprouve le besoin de se protéger et dans une histoire des sociétés qui
a rendu (inégalement) les établissements humains plus sûrs, l’exigence élémentaire de l’abri
est compénétrée par celle du confort et du bien-être (Pinson, 2003, p.86).

L'habitation est l'espace des rencontres et des échanges des connaissances et

émotions, c’est-à-dire que l'habitation est plus que d'avoir un espace bâti ou quelques mètres

11
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

carrés, c’est la réalisation de soi dans son petit monde. L'habitation est une notion vague qui
comprend plusieurs concepts où, à l’instar du domicile, l'habitation est une machine pour
habiter et qui doit, de ce fait, offrir toutes les fonctionnalités nécessaires pour le confort de
l’habitant.

2.2.2- L’habitat

Larousse définit l’habitat comme « un ensemble de faits géographiques relatifs à la

résidence de l'homme (forme, emplacement, groupement des maisons) ».

En Ecologie : un espace qui offre des conditions qui conviennent à la vie et au

développement d'une espèce végétale ou animale (Mehallaine, 2015, p.02).

En Géographie : l’habitat signifie l’occupation de l'espace par l'homme pour des

fonctions de logement. Dans le même sens que Max Dervau a défini l'habitat comme
« l'agencement des espaces habités qui sont occupés par les maisons et leurs dépendances »
(Samen, 2006).

Il désigne encore l'endroit dans lequel un l’homme peut survivre, l'endroit qui lui
fournit ses besoins, Dans ce sens, il signifie aussi biotope, c'est-à-dire un milieu stable
caractérisé par l'association de sa faune et de sa flore à un moment déterminé.

L’habitat est « l’aire dans laquelle vit une population ». Il se compose de plusieurs
espaces de vie, logements, quartier, ville ou commune, reliés entre eux ainsi que d’un
ensemble de services qui permettent à chacune, selon son âge et son statut social, de vivre
au quotidien (Allaume-bobe, 2017).

2.2.3- Logement
Le logement que l’on construise ou que l’on loue, n’est pas de la pierre, du marbre
ou du tapis, c’est là où on se sent bien , plus qu’un cadre physique dans lequel l’homme peut
s’épanouir harmonieusement à la fois sur le plan humain, social, économique et culturel, le
logement est aussi tout ce qui entoure le bâtiment, à savoir : le voisinage, le quartier, les rues,
les trottoirs, les services et les équipement collectifs qui contribuer à assurer un cadre de vie
souhaitable pour l’individu et pour la famille (Benjamin, 2012).

12
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

La conception du logement concerne alors l’activité réfléchie de l’acteur qui crée

l’artefact mettant à disposition de l’homme le lieu de sa protection et de son confort.

Le logement est une unité fonctionnelle où l’organisation de l’espace répond aux

normes culturelles de la société et de l’époque. Mais la dimension, la forme, l’organisation
interne, le niveau d’équipement du logement sont également liés à la structure et au niveau
économique et social (Merlin et Choay , 2000, p.304).

Il est bien plus qu'un toit. Il est le socle fondamental de nos vies. Quelle que soit sa
forme, il nous accompagne des années durant, participe à notre épanouissement social et
personnel, détermine une grande partie de notre quotidien. Par son emplacement déjà, duquel
dépend l'affectation à une école ou à une université, le temps et le mode de transport jusqu'au
lieu de travail.
Selon Robert Leroux, 1963, « le logement constitue un besoin important et une
nécessité pour l’homme ; il répond à trois fonctions : la protection de l’individu contre les
phénomènes naturels, la pluie, la neige, le plein soleil, la protection contre les agresseurs et
la protection de l’intimité » (Leroux, 1963, p.151).

Le logement constitue un facteur d’équilibre pour la cellule familiale, de sécurité et

de stabilité ; c’est un moyen d’insertion, d’intégration à la société ; c’est aussi un indicateur
de son niveau socioculturel, ce n’est en aucun cas « une simple construction à abriter ».

*Un logement signifie aussi l’espace où les gens doivent pouvoir se sentir chez eux
; ils y expriment leur personnalité ; les gens peuvent y identifier de manière optimale ».
*Un logement et le droit au logement sont la base pour la lutte contre la précarité.
*La vie sociale commence quand nous pouvons avoir un logement.
*Parlé d’un logement, c’est procure la sécurité, la dignité et l’intégration au reste de
la société.

2.2.4- Le Logement Collectif

L’habitat collectif est sous forme de tours ou des barres, souvent, c’est des immeubles
en petite taille.

13
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

D’une manière quantitative, l’habitat collectif est la meilleure solution pour

consommer l’espace, il permet une meilleure desserte des infrastructures et des équipements
à un coût moins élevé.

C’est une construction dont la hauteur est supérieure à trois niveaux, dont les accès
sont collectifs, et qui plutôt que des terrasses proposant parfois des balcons, parfois aucun
espace extérieur privé (Eleb-Vidal et Al , 1990, p.23).

2.2.5- La qualité d’habitat

Comme il a été souligné au début de ce chapitre que l’habitat est « l’aire dans laquelle
vit une population ». Il se compose de plusieurs espaces de vie : logements (immeubles ou
maisons), quartier, ville ou commune rurale reliés entre eux, ainsi que d’un ensemble de
services publics et au public qui permettent à chacun (e), selon son âge et son statut social,
de vivre au quotidien.
La qualité de l’habitat, condition environnementale du bien-être et du mieux vivre ensemble.
Elle a un impact avéré sur la qualité de vie et le bien-être de la population concernée,
le contenant (bâtiments…) et le contenu (personne, famille, groupes humains…) sont
indissociables

Le concept de qualité de l'habitat est en constante évolution. Les exigences et les

perceptions concernant les conditions de logement évoluent nécessairement avec les
évolutions technologiques, économiques et sociales ; elles s'accompagnent de l'évolution
concomitante des types d'habitats, des modes de vie et des perceptions socioculturelles qui
leur sont associées. D'une part, le logement doit être séparé du cadre de vie dans lequel il se
situe ; d'autre part, les normes traditionnelles de qualité du logement reposent presque
entièrement sur des indicateurs pratiques mais unilatéraux, tels que les indicateurs de
réparation des logements, et sont de plus en plus marginalisées. (OTCHIA SAMEN,2006).

C’est ainsi que l’on réfléchit de plus en plus à de nouveaux problèmes de santé,
notamment à la forte dégradation de la qualité de l’air intérieur de certaines habitations due
à la combinaison d’une étanchéité accrue à l’air et de la toxicité de certains matériaux. De
plus, les problèmes de bruit pouvant atteindre le niveau d’une menace pour la santé sont pris
en compte.

14
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

La notion de qualité de l’habitat est donc globale. Il rassemble tous les attributs d'un
logement situé dans son environnement sans être limité par des exigences minimales. Parler
de qualité de l’habitat nécessite d’analyser les facteurs suivants :
*Salubrité
La salubrité comprend la protection contre l'humidité, la pénétration, les radiations, la
contamination ou les substances et organismes dangereux, ainsi que l'existence et le bon
fonctionnement des équipements sanitaires : approvisionnement en eau et évacuation de
manière sûre et hygiénique, élimination sanitaire des déchets.
*Stabilité
La stabilité d'un habitat résulte du bon état de ses éléments structurels tels que les matériaux
des murs, des toitures et du pavage.
*Sécurité
La sécurité de l’habitat implique de prévenir les accidents du quotidien ainsi que de se
protéger contre les intrusions et les catastrophes.
*Le confort
Repose sur la tranquillité (isolation phonique intérieure et extérieure), la luminosité
(ensoleillement et éclairage), une ambiance « climatique » adaptée, la présence et le bon
fonctionnement des équipements électromécaniques et la présence d'espaces extérieurs.
*Durabilité et flexibilité
Ils conservent leur valeur d'usage dans le temps, économisent de l'énergie et permettent à
la maison de s'adapter aux changements de la vie.
*Bonne apparence
Il s’agit de l’attractivité, de la qualité du design et de la personnalisation d’une maison.
Comme le montre ce qui précède, la qualité du logement est déterminée par de multiples
facteurs impliquant des acteurs de nombreux secteurs d’activité, parmi lesquels les
dépenses dans le secteur du logement ainsi qu’une grande partie des dépenses en
infrastructures.

2.2.6- Le confort

Une question se pose : le confort de la maison est-il une nécessité ou un luxe ? Il peut
paraître étrange d’associer le confort d’un immeuble aux nécessités ou aux « droits de tous
». Dans le langage et l’usage courants, le confort fait généralement référence à une

15
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

situation de faveur et de privilège. Ne parlons-nous pas de revenus, de statut ou d’une

retraite confortable ? Cela porte presque le concept de luxe.
Parler du confort d’un logement peut signifier que seuls quelques privilégiés peuvent
atteindre cet état parce que leurs moyens le permettent. Cependant, le confort des bâtiments
ne doit pas être un luxe mais une nécessité puisque la plupart d’entre nous passons près de
90 % de notre temps dans des bâtiments. Mais avouons-le, on constate que la construction
rapide de bâtiments pour accompagner la croissance démographique depuis 1980 aboutit
encore parfois à des logements inadaptés, énergivores et inconfortables.

Le confort est « toutes les commodités matérielles qui assurent le bonheur ». Lier le
confort à la santé et à l’équipement suffit-il à le définir ? La notion de confort varie d'une
personne à l'autre, en fonction des besoins, mais aussi des différents niveaux de tolérance
à l'inconfort. On peut en effet mieux définir une situation inconfortable, et en fait, le
confort est un état dans lequel nous ne sommes ni gênés ni affectés négativement.

Pour aller plus loin nous pourrions dire qu’il faut distinguer deux notions :
Premièrement, un confort lié au bâtiment et remplissant ses fonctions fondamentales d’abri
pour l’occupant et de protection durable et efficace contre des éléments extérieurs.
Deuxièmement, un confort relevant d’une perception sensorielle liée à des critères
d’ambiance et d’environnement de l’habitat (luminosité, humidité, température, qualité de
l’air, acoustique…) (Site internet du Fonds de Dotation Cercle Promodul / INEF4).

Enfin, nous ne définissons pas le confort de la même manière en fonction de notre

climat, de notre région ou de notre culture. Il est également « personnalisable » car les
réactions psychologiques et physiques de chaque personne face à des situations
inconfortables peuvent différer. Par contre la difficulté de quantifier le confort ne doit pas
être un frein à son intégration dans les projets de construction et de rénovation.

Le confort doit être considéré de moins en moins comme un avantage ou un luxe,

mais comme une aspiration standard ou de référence qui contribue au bien-être et à la
santé. En liant les normes de santé et de bien-être au confort, on comprend mieux l’intérêt
et la portée d’y voir une attente normale des occupants et, en quelque sorte, une sorte de
légitimité d’accès.

16
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

En associant au confort les critères de santé et bien-être on comprend mieux l’intérêt

et la portée de le considérer comme une attente normale des occupants et d’une certaine
manière comme une certaine légitimité d’accès.
En effet, il y'a cinq types de confort notamment le confort thermique. Le confort olphactil.
Le confort visuel. Le confort acoustique. Le confort aerolique.

2.2.7- Le Bien-être

La définition la plus large du confort, c’est une notion multidimensionnelle qui fait
l’objet de nombreux débats et de tensions quant à sa définition. La difficulté de le mesurer
tient également au fait que les approches sont multiples, qu’il s’agisse du bien-être individuel
ou collectif, du bien-être objectif ou subjectif, ou encore du bien-être en lien avec la justice
sociale (Zoé et Al, 2019).

Le bien-être est si les individus ressentent une certaine justice sociale, qu’elle soit d’un
niveau macro ou micro, et si les aspirations et les attentes des individus sont respectées, alors
ceux-ci ont tendance à être plus heureux. En revanche, une sensation d’injustice sociale,
mais aussi un sentiment de privation, conduit à des niveaux de bien-être beaucoup moins
élevés, d’où l’importance de ne pas se concentrer uniquement sur les aspects dits «
objectifs » du bien-être (Ibid).

2.2.8- La pyramide des besoins de Maslow

La pyramide des besoins schématise une théorie élaborée à partir des observations
réalisées dans les années1940 par le psychologue Abraham Maslow sur la motivation.
L'article où Maslow expose sa théorie de la motivation, A Theory of Human Motivation, est
paru en 1943. Il ne représente pas cette hiérarchie sous la forme d'une pyramide, mais cette
représentation s'est imposée dans le domaine de la psychologie du travail, pour sa
commodité. Maslow parle, quant à lui, de hiérarchie, et il en a une vision dynamique
(marketing stratégie.2011/2015).
La pyramide est composée de cinq niveaux principaux. Nous essayons d'abord de
satisfaire tous les besoins à un niveau donné avant de penser à ceux qui se trouvent au niveau
immédiatement supérieur de la pyramide selon Maslow. Par exemple, il est inoubliable que
l'on essaie de satisfaire les besoins physiologiques avant les besoins de sécurité : De plus,

17
 CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

prendre des risques dans des situations en dont notre survie sera en jeu Nous sommes prêts.
(Voir Figure N° 2.1).
Créativité,
Spontanieté,
Besoin d’accomplissement Resolution des
problémes,
Absence des préjuger,
Acceptation des frais
estime de soi,
Besoin d’estime Confience, Reussite,
Respect des autres

Besoin d’appartenance Amitié, Famille

Securité du Corps, de l'emploi, des

Besoin de securité ressources, de la moralité, de la famille, de la
santé, de la propriéte

Respiration, nourriture, eau, sommeil,

Besoin physiologique

Figure N° 2.1 : La pyramide de Maslow

Source : Site web Marketing stratégie

La principale critique du modèle de Maslow repose sur la croyance douteuse selon

laquelle une fois que seuls les besoins de niveau inférieur sont satisfaits, les individus
passeraient d'un niveau à un autre, mais ce n'est pas nécessairement une façon pour chaque
être humain de prioriser ses besoins, même dans sa vie personnelle et professionnelle. A tout
moment, ces besoins peuvent être simultanés, voire contradictoires
([Link]).

2.3- Les Cités Ouvrières Au XIXe Siècle

Au XIXe siècle, Le grand souci des responsables demeure la manière d'utiliser au

mieux l'outil indispensable, à savoir, la main-d’œuvre. Il faut l’attirer et la fixer et qui est
d'origine rurale pour ne plus retourne au village au moment des travaux des champs. Donc,
une cité ouvrière est la meilleure solution pour lutter contre l'absentéisme saisonnier.

18
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

La meilleure solution est de créer des "casernes" qui sont des bâtiments collectifs à
inspiration militaire.

En 1825, au grand Hornu, c’est l’apparition de la première cité ouvrière sur le

continent, avec 175 maisons à un étage et à six chambres sont construites.

« Le cottage s’impose comme habitat ouvrier type dès 1770. Il s'agit d'une maison
unifamiliale, jumelée ou en mini bandes avec jardin » (Studer, 2010)

2.4- Les Habitations à Bon Marché HBM

2.4.1- 30 novembre 1894 - la loi Seigfried

Cette première loi ne marque pas l'intervention directe de l'état, elle autorise la Caisse
des dépôts et consignations de consentir des prêts à des organismes privés, créés en vue de
construire des habitations à bon marché (Effosse, 2003).

2.4.2- 12 avril 1906 - Loi Strauss

Résoudre le problème qualitatif du logement en même temps que le problème
quantitatif. Dorénavant, l'H.B.M. doit satisfaire à une nouvelle condition : la salubrité
(Chevendier et Al, 1912).

2.4.3- 24 Août 1908 - Loi Ribot

Deux ans plus tard, en 1908, nouvel élargissement de la législation, avec la loi Ribot
instituant les sociétés de crédit immobilier sous forme anonyme.

2.4.4- 23 décembre 1912 - Loi Bonnevay

Autorise la commune à facilitér la réalisation d’habitations collectives à bon marché
HBM sous forme locative.

1. Réajustement des maximas de loyers.

2. Une typologie officielle : du 3 pièces + cuisine + WC à la chambre seule.
3. Toute pièce habitable doit avoir une surface supérieure à 9 m².
4. Création des Offices publics d'habitations à bon marché HBM, chargés de la
construction des bâtiments et de l’aménagement des logements sociaux.
5. L’auto construction des logements par les villes même.

19
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

2.4.5- Le 5 décembre 1922 - Loi Strauss

La loi n'introduit aucune mesure nouvelle, elle a une seule fonction est d'unifier tous
les textes antérieurs.

2.4.6- Le 10 avril 1925 - Modifications de la loi Strauss

Modifications mineures de la loi de 1922.

1. Mesures de répression pour abus dans l'emploi de la dénomination "H.B.M."

dans le titre de sociétés ordinaires.
2. Elévation de 4 à 6% des dividendes que les sociétés de crédit immobilier sont
autorisées à verser.
3. Extension du contrôle sur les établissements bénéficiaires de prêts (Marie-
Jeanne Dumont, 1991).

2.4.7- Le 13 juillet 1928- Loi Loucheur

Pour faire face à la crise du logement, cette loi établit, pour la première fois, un
programme de construction et les mesures propres à sa réalisation

1. 260 000 logements sont à construire en France, de 1928 à 1933, date à laquelle
la loi deviendra caduque.
2. Les 260 000 logements se répartissent en 200 000 H.B.M. et 60 000 H.L.M.
(immeubles à loyers moyens), sur le modèle de ceux qui avaient déjà été prévus par la Ville
de Paris.
3. L'Etat consent des avances et des prêts à taux réduits aux sociétés d'H.B.M.
et de crédit immobilier : 2% pour les H.B.M., 4% pour les H.L.M.
4. Mais le premier objectif de la loi est l'encouragement à l'accession à la petite
propriété et l'encouragement à la rénovation, l'assainissement et la construction de l'habitat
rural.
2.4.8- Le 28 juin 1930 - Loi Bonnevay
La création d'un dernier type de logement : l'H.B.M. "amélioré", destiné aux petites
classes moyennes et dont les critères de surfaces et de confort en font un intermédiaire
entre l'H.B.M. normal et l'H.L.M. : sa surface est supérieure de 12 m² à celle des H.B.M.

20
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

ordinaires, et elle comporte obligatoirement une douche, des conduites d'eau, de gaz,
d'électricité.

Tableau 2.1 Historique de logement de 1949/1977

L’année L’événement
Loi sur les HLM fixant de nouvelles normes pour les logements sociaux et reconnaît ainsi un
1949 droit au logement décent
L’appellation d’Habitation à Bon Marché (HBM) officiellement remplacée par celle
1950 d’Habitation à Loyer Modéré (HLM)
Plan du ministre Pierre Courant avec pour objectif annuel la construction de 240 000
1953 logements
1954 Le 1er février, l’abbé Pierre lance son célèbre appel sur Radio Luxembourg
1977 Création de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et le Prêt Locatif Aidé (PLA)
Source : Crédit foncier, Juillet-Aout 2017

2.5- Les Grands Ensembles

Après la deuxième guerre mondiale La crise de logement, le problème de l’insalubrité

des logements existants, l’immigration des ouvriers pour les chantiers, le « Baby-boom » et
l’exode des campagnes ont débouché une urbanisation très rapide et économique.

L’apparition des grands ensembles remonte à 1935, ils sont apparu sous la plume de
l’urbaniste Maurice Rotival, il vise à « développer et moderniser la banlieue » et à lutter
contre la « lèpre pavillonnaire.

La notion du grand ensemble est appliquée aux réalisations des milliers de logements
et qui se veulent des unités résidentielles équilibrées et complètes.

Un mouvement moderne en architecture lançait l’idée d’une ville « en relief »,

Comme constaté dans le recensement de 1948, seuls 8% des logements français possédaient
baignoires et WC, eau chaude, quelques fenêtres, une surface minimale alors que les
appartements des grands ensembles étaient spacieux traverse, bien éclairés et équipés de
sanitaires et aussi des quartiers plus grands avec les bâtiments plus hauts.

La banlieue s’étend, rejetant la population de plus en plus loin du centre [Link] les
barres et les tours dominent l’architecture de ces nouveaux quartiers, on note toutefois
certaines formes originales comme « la cité de l’Abreuvoir » à Bobigny.

21
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

En France, dix grands ensembles de plus de mille logements ont été construits en
région parisienne entre 1956 et 1962.

2.6- Travaux antérieurs : Congrès International des Architectes Modernes CIAM

C.I.A.M.I est une organisation fondée en juin 1928 à la Sarraz (Suisse) par 25
architectes européens de premier plan dans le but de promouvoir l'architecture moderne. Les
deux congrès suivants, tenus à Francfort-sur-le-Main, Allemagne (C.I.A.M. II, 1929) et
Bruxelles, Belgique (C.I.A.M. III, 1930), ont examiné des questions d'intérêt commun liées
au logement municipal. C.I.A.M. IV s'est tourné vers la plus grande échelle ; élargissant une
orientation philosophique approuvée à La Sarraz, selon laquelle la forme urbaine reposait
sur quatre fonctions essentielles : le travail, la résidence, les loisirs et les transports
(travailler, habiter, se recréer, circuler). Les groupes membres nationaux ont été invités à
fournir des analyses écrites et cartographiques des principales villes de leur pays d'origine
sur une base normalisée permettant des comparaisons internationales. Ils fourniraient
notamment trois cartes à grande échelle pouvant être affichées, représentant : des zones de
travail, de résidence et de loisirs ; le système de transport ; et les relations de la ville avec sa
région.

C.I.A.M. IV était prévu à Moscou en 1932, de sorte que ses conclusions pourraient
aider à orienter la conception des nouvelles villes industrielles de l'URSS. Cependant, après
des demandes répétées de report et la reconnaissance de l’antagonisme croissant de l’Union
soviétique envers l'architecture, il a été décidé de chercher un autre emplacement. Le
Congrès s’est donc tenu à la place sur un navire de croisière, le S.S. ‘Patris II’, effectuant un
voyage aller-retour entre Marseille et Athènes, Grèce (29 juillet-14 août 1933).
Par rapport aux congrès précédents, la spécificité du Ve congrès (Paris, France) qui
est un congrès d’esthétique, réside dans son ouverture aux artistes, conviés à témoigner de
leur pratique et de leur conception de la création. Ce parti-pris, revendiqué par l’association
pour l’étude des arts et les recherches relatives à la science des arts depuis sa fondation en
1931, s’était concrétisé par l’invitation de divers artistes, dont l’architecte Auguste Perret, à
délivrer des conférences à l’institut d’art et d’archéologie. Dans son discours d’introduction
au congrès de 1937, [Link] réaffirme toute l’attention portée à la parole des créateurs:
« que l’esthétique, devait appartenir, non seulement aux théoriciens, mais plutôt aux
créateurs de l’art, et cette technique ne pouvant être jugée que par des techniciens ». La table

22
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

des matières des actes révèle la présence des architectes, liée au contexte de la présentation
et l’exposition internationale des arts et techniques dans la vie moderne qui accueille le
congrès du 8au 11août, tout en fournissant un vaste corpus de réalisations. Il n’est pourtant
pas certain que la curiosité des philosophes pour ces pratiques contemporaines ait comme
symétrique un intérêt des architectes pour les problématiques de la science de l’art. En
France, les quelques tentatives menées dans les années 1920 pour développer une esthétique
scientifique de l’architecture en référence aux réflexions de Victor Basch sont en effet restées
relativement ponctuelles.

Le VIe Congrès est le congrès de Bridgwater au Royaume-Uni, Corbusier (1948),

du aux résultats positifs obtenus, ainsi la confiance que lui témoigne la jeune génération.
Il a pour but de satisfaire aux besoins spirituels et matériels des gens par la réalisation d'un
espace conforme aux différents concepts sociaux-esthétiques et scientifiques de l’urbanisme
et de l’architecture. Aussi, tendre au développement de l’individu intégré dans la vie
collective.

Le VIe congrès des C.I.A.M a réaffirmé aussi les buts suivants :

a) bien définir les nouveaux problèmes architecturaux.

b) Exemplifier l'idée architecturale moderne.
c) faire entrer les idées des CIAM dans les cercles socio-économique.
d) faire veiller à la construction du problème de l'architecture.

La déclaration de la Sarraz 1928 a bien définie le problème de l'époque et ouvert la voie à

des nouveaux types architecturaux qui satisfaites les nouveaux besoins par des nouveaux
moyens.
Les bases d'un nouveau type urbanisme (La Charte d'Athènes 1933).

Les CIAM ont recommandé des idées qui sont aujourd’hui le plus reconnu :
a) les principes de l'urbanisme et la mobilisation du sol, qui sont déjà introduites dans les
législations et mises en application dans certains pays.
b) Une avance rapide de la technique des constructions dû à l’application de la recherche
scientifique dans le domaine bâti.

23
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

c) L’apparition et la compréhension des nouvelles formes d’expression grâce à L'unité des

arts, architecture, sculpture, peinture.

les C.I.A.M. sont basé sur une doctrine cohérente et maitrisé de l'occupation du sol,
du bâti et ses extensions, fondé sur les besoins socio-économique et l’évolution techniques.

MOYENS D'ACTION:
Pour mettre en pratique leurs pensées et leurs doctrines à la réalisation, les C.I.A.M. ont
compté faire.
a) Percher les résultats de leurs recherches par des livres, la presse, par les expositions,
ainsi les médias, adressant tous les niveaux sociaux dans tous les pays.
b) Bien identifier les problèmes liés à l’architecture et l’urbanisme ainsi recommander les
réformes nécessaires.
c) Encourager les C.I.A.M. dans leur effort quotidien par les autorités publics, et l’adoption
des mesures législatives et administratives propres pour accomplir leur programme.
d) Surveiller la réaction du public aux applications des principes des C.I.A.M. afin de
profiter et rendre leur activité plus efficace aux services des intérêts publics de la société.

VIIe congrès à Bergame, Italie en 1949.

VIIIe Hoddesdon, Royaume Uni en 1951.

Le IXe C.I.A.M 1953 (Aix en Provence, France) avait avant tout consacré le triomphe
de Le Corbusier, son objectif déclaré était la formulation d’une Charte de l’Habitat, de façon
à compléter la charte de la ville qu’était la charte d’Athénes de 1933 (transcrite en 1942 par
Le Corbusier).

A la veille du Xe congrès (Dubrovnik, Yougoslavie), en 1955, on convient que le

CIAM 9 a été un échec : aucune charte n’a été rédigée, mais il en ressort une grande
confusion, qui, à l’analyse, fait apparaitre deux orientations, l’une plus anthropologique,
l’autre plus technique.

24
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

2.7- Les Débats Autour De La Notion d’Habitat Collectif

Malgré que « les modèles de qualité de l’habitat sont souvent critiqués » (Crête,
2003), mais ils sont tout de même souvent la base à être utiliser pour prendre les décisions
de gestion. La stratégie d’aménagement durable des forêts (SADF), qui devrait été adoptée,
elle propose l’utilisation des modèles de qualité de l’habitat pour le suivi des espaces
sensibles à l’aménagement (Cheveau et Dussault , 2013, p.22).

Depuis la période de la Reconstruction le secteur du logement a beaucoup progressé,

le parc s’est agrandi et modernisé, les attentes de la population restent encore importantes.
Les formes d’urbanisation adoptées pour répondre dans l’urgence à la pénurie de logements,
se sont révélées inadaptées aux évolutions démographiques et aux nouveaux modes de vie.
La crise économique et le ralentissement de la mobilité résidentielle ont contribué à
la dégradation de la qualité de vie pour une partie non négligeable de la population. Dans le
même temps, l’équipement des ménages s’est considérablement renforcé, alors que la
dimension des logements, notamment celle des cuisines et des chambres, n’a pas été
modifiée.
Les modes de vie sont aussi en pleine mutation s’agissant aussi bien de la
décohabitation plus ou moins précoce des enfants, de l’instabilité des couples, de
l’allongement de la durée de la vie et de l’accueil de familles étrangères généralement plus
nombreuses et peu habituées à l’habitat collectif en étage.

Le logement prend une nouvelle dimension avec les impératifs du développement

durable. Construire mieux pour économiser les énergies traditionnelles, utiliser les énergies
renouvelables c’est aussi favoriser les modes de construction et les technologies faisant appel
à des matériaux s’inscrivant dans cette logique.

C’est de la prise en compte de l’ensemble de ces paramètres que dépendra la qualité

de vie de demain. Mais, au-delà de ces données sociodémographiques qui s’imposent à la
plupart des pays qui nous entourent, force est de constater, en particulier en France, que les
résistances au changement sont nombreuses et ses causes diversifiées (Felzines , 2006).

Avril 2023, une évaluation de haut niveau de la qualité de vie globale au Canada
fondé sur les statistiques tirées de l'enquête canadienne sur le logement (ECL) et du

25
 CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

recensement de la population précise que le logement acceptable indique si un logement est

conforme aux trois normes d'accessibilité établies par la société canadienne d'hypothèques
et de logement, c'est-à-dire qu'il est de qualité et taille abordable.

Les seuils de conformité pour ces normes sont définis comme suit :
• La qualité du logement est mesurée par l’occupant, un logement de qualité c’est
celui qui ne nécessite pas une modifications et réparation.
• Un logement abordable, l’usager dépense moins de 30 % de son revenu avant impôt
aux frais de logement.
• Un logement de qualité qui contient un nombre suffisant des chambres pour toute la
famille et qui répond aux besoins des usagers, d'après les exigences de la Norme
nationale d'occupation (NNO), conçue par la Société canadienne d'hypothèques et
de logement et des représentants provinciaux et territoriaux.

En France, le logement est depuis toujours, une affaire d’État. Les différentes
politiques du logement se sont assignées comme objectif une réduction des coûts de
construction dans le but de réduire la charge publique et le montant des loyers. Le caractère
social du logement étant indissociable de son caractère économique.

Chacun a sa propre définition des éléments de confort, Selon l’architecte et

l’urbaniste François Leclercq, ils sont comme suite :
1. La mutabilité, accorder l’espace intérieur aux besoins des usagers, « la surface est un
critère essentiel et clé »
2. La luminosité, liée à la hauteur sous plafond et l’orientation.

3. La sensation d’un grand espace, par la hauteur des sous plafonds ainsi la surface
habitable totale.
4. Les espaces pratiques, c’est la surface et l’agencement des espaces de rangement, des
déchets.
5. Un espace extérieur, représenté par des balcons, loggias, espace vert.
6. Un modèle économique, mesuré par la gestion du logement et la maitrise du foncier
([Link] et Al, 2021).

26
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

En effet, les français ont basé sur une méthode d’évaluation du croisement de
précédents. Tout d’abord, celui de l’échelle du living-room proposée par Chapin dans son
analyse du positionnement d’un individu dans la société, qu’il évalue aux travers de quatre
items « Les standards dominants des biens culturels, des revenus effectifs, des biens
matériels et de la participation aux activités du groupe ».

Ils ont constaté que si la qualité technique des logements s’est améliorée, sous
l’impact notamment des règlementations thermiques, les qualités de confort se sont souvent
dégradées. La crise sanitaire et les confinements ont mis en évidence un certain nombre de
défauts.
Le rapport donne plusieurs préconisations pour améliorer la qualité d’usage des
habitations :
• Augmenter la surface minimale des pièces (chambres, cuisine, salon) du logement
• Appliquer une hauteur sous plafond de 2,70 mètres, au moins pour les pièces de vie
• Opter pour une double orientation afin d’optimiser la ventilation naturelle
• Mieux aménager les rangements, très demandés par les locataires de logements.

Le logement est une composante importante qui affecte la santé physique et mentale
des individus. Plusieurs facteurs influencent la qualité du logement : conception,
emplacement, choix des matériaux, entretien, comportements des occupants, etc
([Link] et Al, 2020).

Un logement bien conçu et entretenu peut offrir aux occupants un milieu de vie sain
et sécuritaire. Toutefois, divers contaminants et certaines problématiques associées au
logement peuvent causer des problèmes de santé allant de la nuisance au développement de
maladies.
Il importe donc de s’assurer que les logements soient :
• Sains (absence ou réduction des contaminants à l’intérieur).
• Confortables sur le plan thermique, olfactif, auditif.
• Résilients aux aléas climatiques (résistance aux inondations et aux précipitations
accrues, adaptation aux vagues de chaleur).
• Sécuritaires (réduction des risques d’incendie, de chutes et de blessures, etc).
• Adaptés aux différentes étapes de la vie et aux limitations physiques ou cognitives.

27
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

Le problème de qualité se traduit par l'inadaptation du logement social en Algérie

aux besoins des utilisateurs vue les transformations socio spatiales qui apparaissant à
l'intérieur du logement et bien évidemment, une mutation de celui-ci, n'allait pas se faire sans
entraîner des conséquences sur l'aspect extérieur. Ce dernier qui dépend, d'une part de son
environnement proche et d'autre part de l'organisation intérieure du logement (Mazrag, 2015,
p.227).

Le logement qui ne correspond pas aux modes d’habiter de ses usagers (leurs
habitudes, leurs pratiques socio spatiales, leurs fonctions familiales et leurs valeurs culturels)
a créé une inadaptation entre l'usager et son logement.

La qualité du cadre de vie, c’est bien celle du logement, sa dimension, ses

équipements, son évolution et son adaptabilité, mais c’est aussi son environnement social et
urbain et ses services de proximité. Des logements plus spacieux et plus flexibles pour une
meilleure qualité de vie.

En effet, un logement est considéré comme confortable s’il dispose des équipements
sanitaires de base et si, selon le ménage occupant, il ne comporte aucun défaut. Le logement
est de confort moyen s’il compte un ou deux défauts et de confort insuffisant s’il liste trois
défauts ou plus. Les défauts retenus sont l’absence d’eau chaude courante, l’absence de
toilettes intérieures, l’absence de baignoire ou douche, l’incapacité à maintenir une
température adéquate, la présence de problèmes d’infiltrations ou d’humidité, la clarté
insuffisante du logement. Ces informations sont obtenues à partir des enquêtes statistiques
sur les ressources et conditions de vie (dispositif SRCV) disponibles depuis 2005
(Commissariat général au développement durable , 2012).
La Démarche Qualité est une démarche de tentative d'imposition d'une logique dominante
dans la construction (Biau et Lautier, 2004, p.106).

Les méthodes les plus formalisées sont celles qui relèvent de démarches-qualité
mises en œuvre soit par les maîtres d'ouvrage, soit par les maîtres d'œuvre, qu'ils soient ou
non certifiés ISO 9001. En effet, les démarches-qualité sont entrées dans les réflexions du
secteur de la construction dans les années 80 (1982 : loi Spinetta portant de nouvelles
dispositions sur l'assurance-construction et création de l'Agence Qualité Construction), tard
par rapport à beaucoup d'autres secteurs de production.

28
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

Jacques Pillemont stipule que « Les termes de qualité renvoie généralement à l’idée
du bien faire des produits et démarche qualité est une démarche stratégique, méthodologique
de construire » (Pillemont , 2002, p.20).
Cette démarche pouvant conduire aussi à la recherche d’une certification. D'autres
thèmes se rapportent à la nécessaire croyance collective dans la DQ ou encore à la question
de la preuve de son efficacité.

L’habitation peut être définie, selon Marcel Mauss, comme une industrie de la
protection et du confort. Elle met l’homme, en premier lieu, à l’abri de diverses agressions
vis-à-vis desquelles il éprouve le besoin de se protéger, mais une fois que ce besoin essentiel
de la protection se trouve assuré, l’exigence suivante est celle de disposer du confort et du
bien-être.

Ainsi d’après Daniel Pinson, la conception du logement devra apporter, pour

satisfaire le confort des usagers :
- dans le champ social : une organisation, une importance des volumes intérieurs de
l’appartement et une articulation de l’immeuble à l’espace public répondant aux pratiques et
aux représentations individuelles et collectives du ménage.
- dans le champ technique : une enveloppe matérielle et des équipements techniques
facilitant l’accomplissement corporel des pratiques domestiques, satisfaisant les attentes de
protection et de sécurité des individus.

- dans le champ esthétique : un ensemble de qualités en termes de volumes, d’apport de

lumière, de matériaux, d’équipements, de « finitions », de potentiel d’appropriation,
transposant le confort en « bien-être », en plaisir d’habiter.
Certes, cette notion de confort s’applique plus à l’intérieur du logement qu’à sa
relation au reste du territoire.
En effet, l’architecte trouve que l’usager achète un logement pour des qualités
d’usage et de durabilité. Sa valeur d’art est un plus seulement, elle fait très rarement partie
de la commande.

Le rapport souligne qu’au-delà des aspects quantitatifs, le logement devait être aussi
appréhendé à travers ses évolutions qualitatives : confort, espace, environnement urbain ou
rural, qualités environnementales… ou encore son rôle dans l’accès à l’emploi et à la

29
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

mobilité professionnelle. Des besoins en logements et des localisations sont ainsi diversifies
selon le type de ménages : familles, jeunes, personnes âgées.

Les enjeux de qualité sont d’abord des enjeux d’évolution du stock et de

requalification du parc existant. L’engagement pour la qualité des constructions neuves n’est
donc pas une condition suffisante pour garantir, au plus grand nombre, l’accès à un parc de
logements adaptés aux normes de confort, d’accessibilité, de respect de l’environnement
(Barbarino, 2010, p.38).

Le logement peut être flexible et suivre l’évolution de la cellule familiale qui

l’occupe, Pour cela, il semble important de prévoir des espaces de transition pouvant être
annexés et affectés à des usages différents au gré des besoins. Ces espaces « tompon »
peuvent prendre la forme de pièces à vivre ou d’espace de stockage mais représentent des
surfaces modulables et transformables en fonction de l’évolution du ménage, des activités
professionnelles ou de loisirs. Cette flexibilité spatiale permet de répondre à la demande des
habitants et d’adapter le logement aux aléas de la vie sans automatiquement contraindre au
déménagement.

2.8-Conclusion
Ce chapitre constitue une base importante d’informations documentaires utiles sur
laquelle doit s’appuyer notre étude en exposant les références conceptuelles de la définition
très complexe du logement :
Le logement constitue un facteur d’équilibre pour la cellule familiale, de sécurité et
de stabilité ; c’est un moyen d’insertion, d’intégration à la société ; c’est aussi un indicateur
de son niveau socioculturel, ce n’est en aucun cas « une simple construction à abriter ».
Un logement signifie aussi l’espace où les gens doivent pouvoir se sentir chez eux ;
ils y expriment leur personnalité ; les gens peuvent y identifier de manière optimale ».
*Un logement et le droit au logement sont la base pour la lutte contre la précarité.
*La vie sociale commence quand nous pouvons avoir un logement.
*Parlé d’un logement, c’est procure la sécurité, la dignité et l’intégration au reste de la
société.
Les débats d’idées montrent à quel point les exigences en matière de production de
logement tendent vers plus de qualité. Elus, techniciens, aménageurs, promoteurs,

30
CHAPITRE II…………………………………………………………………………………………………………………GENERALITES

constructeurs, architectes, paysagistes, tous conjuguent leurs efforts en faveur de logements

neufs adaptés, économes, respectueux de l’environnement comme des occupants. Le
logement constitue un facteur d’équilibre pour la cellule familiale, de sécurité et de stabilité
; c’est un moyen d’insertion, d’intégration à la société ; c’est aussi un indicateur de son
niveau socioculturel, ce n’est en aucun cas « une simple construction à abriter ».
Une fois que le problème de logement est bien défini, nous abordant dans le chapitre
III suivant une rétrospective sur les différentes politiques de l’habitat en Algérie et l’analyse
détaillée des différents modes de production et leur impact sur la qualité urbaine,
architecturale et environnementale du cadre bâti.

31
 CHAPITRE III

LA PRODCUTION DU LOGEMENT
EN ALGERIE
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

3.1-Introduction
En Algérie, Le secteur du logement est une des grandes priorités de la politique
économique et sociale, caractérisée par une forte intégration des stratégies de développement
économique en vue de l'adoption de programmes résidentiels et de créer ainsi les conditions
du développement économique et social (Zerrouki ,2015).
La production du logement est parmi des préoccupations principales des pouvoir
publics. Une politique adéquate vise à améliorer les conditions de vie des usagers et d’assurer
la paix sociale et environnementale a été mise en place surtout dans le secteur du bâtiment.
Ce chapitre tentera d’analyser et d’étudier l’implication de l’état dans le domaine du
bâtiment et définir les limites de cette politique d’habitat et son apport au développement du
pays (Taleb, Aknine ,2017).

3.2- La Genèse de l’Habitat Collectif en Algérie

Le logement, besoin social fondamental, représente un des principaux indicateurs

du niveau de vie d’une population. « Deux types de soucis d’une population, se nourrir et
se loger » écrit S.P. Thiery. Ces soucis sont à l’origine des préoccupations des peuples de
tous les temps. Mais ni l’un ni l’autre n’est convenablement assuré dans un pays sous-
développé, car les tâches à réaliser sont multiples et les moyens très limités (Bouhaba ,
2002, p.51).

3.2.1- L’époque pré colonial

Bernard et Doutté distinguent l’habitation mobile, la tente, de l’habitation fixe à
savoir, le gourbi, la maison à terrasse et à la maison à toit en tuile.
La tente est l’habitation du nomade et sa présence est quasi naturelle dans le Sahara
et dans les steppes où la vie sédentaire et l’agriculture ne sont possibles qu’autour des points
d’eau. Toutefois la tente peut aussi bien se trouver au bord de la mer, elle gagne le nord là
où il n’y a pas d’obstacles montagneux importants et où les pluies sont relativement faibles.
Le gourbi est l’habitation du paysan sédentaire de l’Algérie de même que la tente est
l’habitation du pasteur nomade. Si la tente ne connait pas beaucoup de variantes, il y a
plusieurs sortes de gourbis selon les matériaux utilisés et leur mode de groupement.
Le gourbi est également l’habitat du semi-nomade ou du semi sédentaire et souvent ses
occupants oscillent entre gourbi et tente. Cela explique son caractère d’abri provisoire et

33
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

sommaire et le peu d’attachement que ses habitants lui manifestent dans le sens où ils
peuvent le quitter sans difficulté et sans regret.
En Algérie les gourbis couvrent tout le Nord sur une profondeur plus ou moins grande sauf
quelques régions (une partie du Dahra et des Trara, le Djurdjura) où on trouve plutôt des
maisons.

Tout comme la tente est la maison du nomade et le gourbi celle du cultivateur de

céréales que son genre de vie ne permet pas une sédentarisation totale, la maison à terrasse
ou à tuile (plus rare en Algérie que la première) est celle du jardinier ou du cultivateur
d’arbres à fruits que ses vergers obligent à se fixer d’une manière permanente et à avoir un
magasin de stockage.

Les maisons occupent toute l’Afrique du Nord (aussi bien l’Algérie, le Maroc que la
Tunisie). Contrairement à la dispersion des tentes et des gourbis, les maisons sont
agglomérées en gros villages et parfois en véritables petites villes comme Mazouna, Kalaa,
El-Bordj et Nedroma etc, elles forment une transition vers l’agglomération urbaine dont elles
sont dans certains cas difficiles à distinguer, c’est aussi dans les massifs montagneux (Aurès,
Djurdjura, Atlas de Blida, Dahra, Ouarsenis, massif de Tlemcen et Trara) que l’on retrouve
les maisons car elles sont plus confortables et plus aptes à protéger du froid et de la neige.

3.2.2- L’époque coloniale

L’occupation française a laissé des empreintes et des traces non seulement culturelles
et sociales, mais aussi urbaines puisque les Français ont décidé de donner une nouvelle
conception aux villes algériennes, les nouveaux quartiers créés ont enclavé la ville intra-
muros en créant une dualité entre le noyau historique et ces quartiers.

-L’habitat collectif (R+3, R+4).

-Les logements comprenaient des appartements de type F2, F3, F4.
-Il n’y avait qu’un seul mode de construction type pour ces logements collectifs en système
traditionnel poteau, poutres, avec des dalles en corps creux, avec l’utilisation du béton armé.
-L’emploi des étages courants, avec des balcons collectifs d’un mètre de largeur et toutes les
entrées des appartements sont apparentes de l’extérieur.

34
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

3.2.3- Plan de Constantine (1954/1962)

Un Plan a une demi-réussite économique et un échec politique

En 1954, l’Algérie était déjà à son second plan de modernisation et d’équipement.

Le premier plan (1949-1952) avait été théoriquement axé sur l’infrastructure, tandis que le
second devait développer les secteurs productifs et l’équipement social. Puis ce furent les
perspectives décennales de développement économique de l’Algérie qui décrétaient, sous
Robert Lacoste, le développement et l’amélioration de l’emploi et du niveau de vie pour la
société algérienne est la mise en valeur des ressources naturelles du pays au profit de la zone
franque.

Après cette période et lors d’un discours à Constantine que le Général de Gaulle
officialise le lancement du plan de développement économique et social pour l’Algérie dit
« Plan de Constantine » et c’est précisément le 3 octobre 1958.

Le plan de Constantine, était ambitieux, il touchait à des domaines divers et variés,

rien que sur le domaine de la construction, le Plan prévoyait la réalisation de 320 000
logements dont 110 000 maisons rurales et cela en l’espace de 5 ans seulement. Avec une
telle ambition le patrimoine immobilier algérien n’a pu qu’être enrichi par ses productions,
dont nous sommes curieux de voir l’état actuel et leur insertion dans l’environnement urbain
de l’Algérie indépendante.

L’inspecteur Paul Delouvrier qui a fait la mission de mettre le plan de Constantine

en œuvre.

Les principaux objectifs fixés par ce plan sont :

• 200.000 logements ont été réalisés pour héberger 1 million de personnes.

• 250.000 hectares de terres agricoles ont été répartis.
• Développer l’aspersion.
• La réalisation de 400.000 emplois à l’industrie.
• En 1966, tous les enfants doivent être scolarisés.
• L'emploi de 10% des musulmans d’Algérie dans des fonctions.
• La révision des salaires de la métropole.
35
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Le programme d'industrialisation basé sur les aides aux entreprises privées

investissant dans le territoire de l’Algérie et l'aménagement des zones industrielles et la mise
en valeur des ressources d’hydrocarbures découvertes dans le Sahara Algérienne.
Les conditions du pays à l’époque ne permettront qu’une construction limitée du plan
initial.
Des grands ensembles ont été construits dans des villes métropoles tels qu’à Alger
destinés à une population indigène.
Ce plan ambitieux, c’est la création du Fonds d'Action sociale pour les travailleurs
musulmans d'Algérie en métropole ainsi leurs familles (FAS).

La stratégie du plan de Constantine se révéla payante, il a été mal orienté, le rythme

des mises en chantier de logements fut multiplié par trois en trois ans (1957-1960). Le plan
était financé essentiellement des Fonds de dotation de l'habitat et des crédits de l'habitat rural.

3.3- LA POLITIQUE DU PARC DU LOGEMENT EN ALGERIE (LES PLANS

NATIONAUX DE DEVELOPPEMENTS)

3.3.1- Le parc immobilier entre 1962-1967

Dans cette période, les conditions étaient 2 personnes par pièces avec une estimation
du parc immobilier de 1.980.000, mais faut-il préciser que :
*Plus de 25% des logements sont aux des bidonvilles
*¾ du parc immobilier disposent des commodités indispensables seulement.
*L’ancienneté des logements, certain d’eux ont plus de 25 ans.

3.3.2- La loi des réserves foncières - Les ZHUN-

En plein crise et d’urgence et dans le but d’absorber une demande croissante en
logement dans les villes algériennes, les ZHUN ou zones d’habitat urbain nouvel sont des
quartiers créés après l’indépendance. Ce sont des cités d’habitat avec beaucoup de problèmes
de bien-être, écologiques et de confort, ces quartiers se retrouvent en position centrale sans
pour autant répondre aux impératifs de la centralité et dont ils ont été à l’origine
périphériques.
Ils ont connu plusieurs problèmes de confort, de bien-être et aussi de viabilité qui
touchent plusieurs aspects de l’habitat.

36
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Les Z.H.U.N sont adoptées pour trois principaux avantages : modernité, caractère
socialiste (habitat collectif) et rapidité de mise en œuvre, ils ont été jusqu'à présent la forme
dominante de l’Etat en milieu urbain.
Ce nouveau type de production de logement se caractérise par une rupture avec
l’ancienne urbanisation et une architecture répétitive monotone et l'existence de deux formes
urbaines qui coexistent non complémentaires, des anciens tissus et des Z.H.U.N.
Plus de 100 agglomérations étaient concernées par l'implantation de plus de 250
ZHUN qui ont une superficie totale de 23 000 hectares avec une capacité d’accueil de plus
de 650 000 logements. Pour une capacité de 2600 logements, chaque ZHUN couvre en
moyenne 90 hectares, soit une densité moyenne d'environ 30 logements à l'hectare.

3.3.3- Après l’indépendance (Les plans nationaux de développements) :

Après l’indépendance, l’Algérie a rencontré une mauvaise situation socio-
économique, plusieurs plans de développement ont été mis en œuvre afin d’assurer la paix
sociale et l’emploi, des grandes projets ont été entamés notamment en matière d’habitat,
aussi des dépenses énormes pour résoudre le problème de logement en Algérie et répondre
aux besoins de loger des Algériens (Taleb, Aknine , 2017).
Les plans de développement de l’Algérie ont pour but de mettre en place les bases
matérielles en vue du décollage et l’austérité économique par les pouvoirs publics.
Le progrès socio-économique va être stagné si la croissance démographique n’est pas
gérée ainsi de ne pas pouvoir répondre à la bonne condition de vie des habitants.

Dû au rééquilibrage dans le domaine d’habitat, les pouvoirs publics ont passé à un

autre stade de construction c’est celui de la réalisation des programmes des logements type
social.
Un plan de développement réussi, veut dire un bon recensement des données et la
collecte des informations et le suivi d’une stratégie rigoureuse, évidement la capacité de
concevoir. Le tout c’est des conditions nécessaires pour aboutir à des bons plans (Bourafa
, 2012, p.10).
Parmi les contraintes des pays sous-développés c’est le manque d’organisation et la
mauvaise circulation de l’information. La mise en place des plans de développement est
nécessaire pour mobiliser tous les moyens.

37
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

[Link]- Le plan triennal : 1967-1969

Les troubles socio-économiques, qu’a connu le pays après l’indépendance, a touché
les différents secteurs d’activités.
L’Algérie a suivi après l’indépendance une stratégie où le logement et le secteur
d’habitat n’est pas prioritaire pour une opération d’intervention mais plutôt pour la
production du cadre bâti, offrir l’emploi et le développement éducatif.
Basé sur une estimation du cadre bâti que les pouvoirs publics ont décidé d’affecter
des ressources financières vers d’autres secteurs, une pensée qui a été négligée, la migration
et l’exode rural, dans leurs politiques.
De 1962 à 1966, la réalisation des logements en Algérie ne dépasse pas les six mille
logements par an, le rythme est long par rapport à la demande, cette période est caractérisée
par l’achèvement des travaux qui ont été abandonnés à moitié durant la période de
colonisation.

En 1964, suite à la forte demande du logement, l’état Algérien doit fournir et réaliser
plus de 75.000 logements nouveaux dans les villes et 65.000 dans les campagnes,
notamment dans la formule location-vente où l’état a facilité les procédures et la propriété
du logement (Mokhtar et Fouara, 2017, p.161).

En 1965, ils ont créé la commission interministérielle de l’habitat, elle avait pour
mission l’achèvement de 38.000 travaux délaissés en logement urbain et 4.000 en logement
rural, avec un financement du trésor public de 500 millions DA. Les travaux sont achevés
en 1971(Nahal , 2012).

Plus de 11 milliards de Da d’investissement, c’est des dépenses énormes par rapport

à cette période de l’après indépendance, réparties comme suite :
*2.62% seulement est fournie au secteur de logement, une part qui demeure très
faible.
*83 % orientée vers le secteur productif.
* 45% était réservée à l’industrie mécanique.
C’est durant cette période que l’état Algérien a suivi la politique des programmes
spéciaux de développement qui sont destinés à développer les zones déshéritées et d’établir
un équilibre régional.

38
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

[Link]- Le premier plan Quadriennal (1970-1973)

La politique de ce plan a dépensé plus de 27,000 milliards de DA, que 4,13 % étaient
pour le secteur du logement. 69 % sont orientés vers le secteur productif.
Dans le but de réaliser 100.000 logements par an, une dépense publique de 400
milliards de Da, dont 15% seulement pour le secteur d’habitat. Le secteur d’habitat a toujours
pris la seconde place par rapport au secteur productif.
Finalement, en 1978, 18.000 logements urbains ont été réalisés pour 1500 millions de Da.

Dans le but de maitriser l’espace et diminuer l’exode rurale vers les grandes villes,
ce plan avait prévu la construction de 40.000 logements ruraux avec un financement de plus
de 300 millions Da, mais à la fin de 1978 que 24.000 logement ruraux avaient été achevés
pour un montant de plus de 900 millions Da, le programme réalisé était dans le cadre de
l’auto-construction ainsi la participation citoyenne de l’espace rural.

En 1971, une nouvelle décision pour la révolution agricole, ils ont voulu remodeler l’espace
agricole de toute la région, et transformer les conditions de sols pour la stabilité des habitants
de l’espace rural (en 1970, ils ont produit plus de 100 villages avec des équipements).

[Link]- Le deuxième plan quadriennal (1974 – 1977) :

Avec un investissement de plus de 110 milliard de Da, seulement 7.05 affectés pour
le secteur de l’habitat pour la réalisation de plus de 60.000 logements ruraux et 2300 villages
à long terme dont 300 à moyen terme.

Le programme du 2éme plan quadriennal n’était pas aux attentes des habitants, il
n’était pas un plan réussi, le problème de l’accroissement de la population et la tension est
devenue plus forte dans l’espace urbain plus que rural. Les dépenses étaient plus de 120
Milliards de Da, c’est le ¾ des dépenses du programme précédent, le programme prévoyait
d’achever plus de 90.000 logement et de les livrer à l’horizon de 1980.

L’état Algérien a consacré leur intérêt à l’espace rurale plus que l’urbain, dans le but
d’absorber l’exode rurale et pour la stabilité de la population rurale dans leur espace, ils sont
concentrés sur la révolution agricole et ils ont suivi une dynamique de programmes spéciaux
pour le monde rural. Cette dynamique consiste à réaliser plus de 300 villages et équipements

39
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

d’une façon accélérée et volontaire, ce qui est important pour la politique d’aménagement
de l’espace.

Dans le cadre de la modernisation et l’extension des villages, le 2éme plan

quadriennal prévoyait la réalisation de plus de 60.000 logements ruraux, aussi la réalisation
de 300 Villages à moyen termes et 2000 villages à long terme (Amouri, 2013, p.19).
Le plan communal est le nouvel instrument pour la planification spatiale et
l’aménagement du territoire qui répond aux exigences des gestionnaires à l’échelle locale.

L’apparition de nouveaux plans locaux, le PCD plan communal de développement et

le PMU le plan de modernisation urbaine qui prévoyaient la participation des collectivités
locales dans la gestion des programmes de développement.

Les trois premiers plans nationaux de développement du pays ont les mêmes objectifs
visés surtout en matière de logement, les constructions étaient insuffisantes par rapport aux
prévisions.

[Link]- Le premier plan Quinquennal (1980-1984)

Entre 1980 et 1998, les fiches de recensement pour la wilaya de Constantine déclarent
que plus de 80.000 personnes habitaient dans des conditions insalubres et précaires, à ce
titre, l’état Algérien a mobilisé des moyens matériels et immatériels dans cette période (plus
de 500 milliards de Da pour la réalisation des équipements structurés) ainsi la réalisation des
plans sectoriels de développement qui comprennent les plans locaux et les plans communaux
PCD et PMU et PSD.

L’ordonnance N° 67-24 du 18 janvier 1967 relative au code communal et au code de

la wilaya fixe les missions des collectivités locales et territoriales, dans le but d’élargir les
compétences des communes et de décentraliser les décisions sans précision des
responsabilités et les taches et les limites d’interventions.

Le pays a passé par une période où la planification était impérative et accélérée,

malgré les améliorations apportées par le deuxième Plan National de Développement (1974
– 1977), l’association des collectivités locales fut limitée et négligeable, cette période
correspond à la création des deux plans le P.C.D. et le P.M.U.

40
 CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Aujourd’hui, une autre pensée vers le secteur de l’habitat, c’est plus qu’hier
l’urbanisation est parmi les préoccupations des autorités publiques, la maîtrise de l’espace
et de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire relève du rôle dominant de la commune,
la question est de savoir si la commune dispose de moyens matériels et immatériels suffisants
au plan institutionnel afin d’assurer et mieux contrôler et maitriser la croissance urbaine.

Malgré la mauvaise condition sécuritaire des années 1990, plus de 600.000

logements ont été réalisés, dont ¾ au milieu rural.

Ce dernier a particulièrement souffert de la situation sécuritaire au cours de la

décennie noir (10 000 logement en moyenne). Après 1999, une nouvelle étape et stratégie
mettant en place des normes qui visent à l’augmentation des espaces à bâtir pour les
différents niveaux de la population ainsi que le développement de la production de l’habitat
par une réforme institutionnelle bien définie figue 3.1 (Taleb et Aknine , 2017).

Tableau N° 3.1 : Livraison de logements de 2004 jusqu'à 2022

livraison
de 116468 132479 177776 179930 220821 217795 680000
logement
Entre
Année 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2020/2022
Source : Office national des statistiques

Livraison du logement
250000

200000

150000

100000

50000

0
1 2 3 4 5 6

Figure N° 3.1 : Livraison de logements de 2004 jusqu'à 2022.

Source : Office national des statistiques ONS.

41
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Les Plans Sectoriels de Développement PSD pour les projets liés aux grands
programmes tels que les programmes importants de l’habitat social, Les Z.H.U.N, les
hôpitaux.
Les Plans Locaux de Développement PCD et PMU concernent les équipements
sanitaires, les salles de soins, les réseaux de voirie.
Les Plans Spéciaux de Wilaya c’est des plans dus à une initiative politique volontariste
accélérée, ils ont été créés pour diminuer les variances entre les wilayas défavorisées, ils
furent supprimés à la veille du premier Plan Quinquennal.

3.4- LES DIFFERENTS MODES DE PRODUCTION (Vers une nouvelle loi

d’urbanisme)

Des nouvelles procédures et démarches d'évaluation des besoins d’habitat ont été
fournies pour permettre d’appréhender la réalité de la demande, des capacités potentielles
matériels et immatériels ont été prises en charge pour une meilleure stratégie pour résoudre
la crise d’habitat en Algérie, cette stratégie se caractérise par le lancement d’un programme
de logements sous différentes formules :
- logement rural.
- logement social locatif.
- logement social participatif.
- logement en location-vente.
- logement promotionnel Aidé.

Le service du ministre a établi un rapport en 2017, l’Algérie a déjà réalisé entre 2000
et 2017, des avancées exceptionnelles, matérialisées notamment par :
• Plus de 3,6 millions de logements livrés.
• Plus de 1 million de logements en cours de réalisation.
Et dans le but de résorber définitivement le déficit de logements dans le pays, le
Gouvernement maintiendra à l’engagement au double plan quantitatif et qualitatif.

Dans des différents types de production de logement et avec les différentes

catégories, des efforts nécessaires seront investis pour un ensemble de 1.600.000 logements
en cours de réalisation par l’état achevé à la fin de l’année 2019, du logement social locatif,
au logement rural, au logement promotionnel public, et au logement location-vente.
42
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

3.4.1- LOGEMENT SOCIAL

*Le logement social est un logement financé totalement par l’état.

*Il est destiné aux couches de population dont les ressources ne permettent pas de payer un
loyer élevé ou de postuler à l’acquisition d’un logement. C’est des types de population
vivante dans des conditions très précaires.
*Ce type de logement précise la surface habitable (60 m² pour F3). Depuis 1993, les loyers
pratiqués sur le logement social sont caractérisés par des prix administrés.

Texte réglementaire
*Décret exécutif n° 98-42 du 1er Février 1998 relatif aux conditions et modalités
d’attribution de logements publics locatifs à caractère social.
*Décret exécutif n° 76-2000 du 16 Avril 2000 complètent le décret exécutif n° 99-42 du 11
Février 1998.
*Arrêté n° 07/SPM du 21/02/98 fixant le critère et le barème de cotation pour l’accès au
logement public à caractère social.

En Algérie et selon le rapport du ministère de l’habitat et de l’urbanisme effectué en

2007, le maître d’ouvrage doit définir des solutions pour répondre qualitativement aux
besoins de la production de logements ainsi le sentiment d’identification que doit procurer
tout quartier doit être affirmé afin que l'occupant puisse s'identifier non plus à un numéro
mais plutôt à un aspect, un reflet ou simplement à un traitement particulier.
Selon le journal officiel, le législateur algérien a bien défini les normes et les critères
d’un logement social qui sont comme suit :

[Link]- Les parties communes

Une étude importante doit être fournie au traitement des parties communes,
notamment par :
• La réalisation d’une entrée d’immeuble harmonieuse ainsi le traitement de la façade.
• Réalisation de qualité, au niveau des halls et cages d’escaliers, de revêtements
appropriés.
• Mettre des boites aux lettres à l’entrée de l’immeuble.
• Une rampe d’escalier aux normes, restituant l’agrément à cette partie du bâtiment.

43
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

• L’aménagement de terrasses accessibles lorsque cela est possible.

Tableau N° 3.2 : Dimensions minimums à respecter pour les circulations communes
DISTANCE EN
DESIGNATION M
Largeur hall d'entrée 3
Marche d'escalier ou à l'arrivée de la rampe d'accès 4
Largeur porte d'accès de l'immeuble 1,5
Source : Ministère de l’habitat et d’urbanisme, Octobre2007

[Link]- Orientation
L’orientation des logements doit permettre le respect des orientations préférentielles
des séjours et cuisines.
En plus de l’ensoleillement souhaitable, il devra être tenu compte du microclimat, de
la configuration du terrain, des vues et des vents dominants afin de profiter des conditions
de conforts offertes par les éléments naturels.

[Link]- Organisation Spatiale Du Logement

La taille moyenne d’un logement de type F3, correspond à une surface habitable de
l’ordre de 67m² avec une tolérance de (+) ou (-) 3%.
Chaque logement se composera de :
1- Un séjour
2- Deux chambres
3- Une cuisine
4- Une salle de bain
5- Un wc
6- Un espace de dégagement
7- Des volumes de rangement
Les dimensions internes nettes de ces éléments (1à7) constituent la surface habitable du
logement.
8- Un séchoir
*Séjour

44
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Il doit être disposé à l’entrée, de façon qu’un visiteur éventuel puisse y accéder directement,
sans passer par les chambres et les autres pièces du logement pour garder la vie intime du
ménage réservée. La surface moyenne varie de 19m² à 21m².

*Chambre
D’une surface habitable entre 11 à 13 m².
*Cuisine
Elle doit être un peu plus grande pour permettre la prise des repas, d’une surface de 10m².
*Salle de bain
Une surface moyenne est de 3.5m². Elle doit être équipée obligatoirement d’une baignoire
de dimension standard. Un emplacement doit être réservé pour une machine à laver le linge
dont les dimensions seraient entre 60x70 et 70x70. Cet emplacement peut être prévu en cas
de besoin dans le séchoir.
* Toilettes
Une surface minimale est de 1 m², conçue de ne faire aucun gène notamment à l’ouverture
de la porte et à l’accès. Les salles d’eau doivent être conçues de manière à recevoir un
éclairage et une ventilation naturelle.
*Dégagement
La surface des dégagements (circulations intérieures, hall et couloirs) ne doit pas excéder
12% de la surface habitable du logement.
*Rangements
Les surfaces des rangements à prévoir (non compris celles de la cuisine) varient entre 1 à
2m².
*Séchoir
Il prolonge la cuisine, sa largeur doit être de 1.40m au minimum. Tout en permettant un
ensoleillement, le linge étendu doit être le moins visible possible de l’extérieur.

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CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Tableau N° 3.3 : Répartition des surfaces du logement

DESIGNATION Logement de type F3 (m2)
Séjour 20
Chambre 1 11
Chambre 2 13
Cuisine 10
Salle de bain 3,5
Toilette 1,5
Rangement 1
Hall de distribution ou dégagement 7
Total 67m2
Séchoir 5m2
Source : Ministère de l’habitat et d’urbanisme, Octobre 2007

*Equipements Des Logements

-Equipements sanitaires
Les équipements sanitaires (voir Annexe B).
• Cuisine
La cuisine doit être aménagée par une paillasse 2.50 m² et 0.90ml de hauteur, sous
potager aménagé en placard avec porte ouvrant vers l’extérieur. Un évier incorporé au plan
de travail, un robinet mélangeur chaud/froid et une installation chauffe bain. Le potager de
la cuisine peut être réalisé en maçonnerie, éléments préfabriqués ou constituée de kits posés
en l’état fini.
• Salle d’eau
Une baignoire + robinet mélangeur chaud/froid avec une douchette et support douchette, un
lavabo avec robinet mélangeur.
• Toilette
Le siège doit être avec une cuvette à l’anglaise ou à la turque suivant la demande du maître
de l’ouvrage équipé et installé avec une chasse d’eau.
• Dégagement
Pré-installation d’un chauffage à gaz.

46
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

• Séchoir
Pré-installation d’une machine à laver avec leurs accessoires robinets d’arrêt +
évacuation avec siphon ainsi le compteur divisionnaire d’eau devra être prévu par logement.

-Equipements électriques
L’installation électrique doit être un matériel de qualité reconnue.
Les travaux d’électricité doivent se conformer aux :
- règlements recommandations et exigences de la protection civile et SONELGAZ.
- aux recommandations en vigueur.

3.4.2-LOGEMENT AIDE OU PARTICIPATIF

L’offre de logement aidé vise la demande de logement des catégories des populations
à revenus intermédiaires, le financement de ce programme est par la CNL avec la
participation des usagers (décret exécutif 94-308 de l’Octobre 1994 définissant les règles
d’intervention de la CNL). Un taux de crédit bancaire de 4% à la charge du promoteur.

Ils sont d’une superficie moyenne de 70m2. Et un coût qui doit pas dépasser les
1.600.000 Da. Le programme bénéficie d’une assiette de :
*80% pour les agglomérations au nord.
*90% pour agglomérations des hauts plateaux.
*95% pour le sud
La promotion immobilière a pour but le développement et la préservation du parc
immobilier national. Elle vise principalement la réalisation des logements à usage
d’habitation, Les immeubles ou ensemble d’immeubles construits dans ce cadre peuvent être
destinés soit à la satisfaction des besoins et aux demandes des familles, soit à la vente ou à
la location.

Texte réglementaire
*Loi n° 86-07 du 04 Mars 1986 relative à la promotion immobilière.
*Décret n° du 1er Mars 1993 relatif à l’activité immobilière.
*Décret exécutif n° 04-308 du 04 octobre 1994 définissant les règles d’intervention de la
caisse nationale du logement en matière de soutien financier des ménages.

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CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

*Arrêté interministériel n° 94-308 du 04 Octobre 1994 définissant les règles d’intervention

de la caisse nationale du logement, en matière de soutien financier des ménages.
*Décret exécutif n°10-235 du 26 Chaoual 1431 correspondant au 5 octobre 2010, modifié et
complété, fixant les niveaux de l’aide frontale octroyée par l’Etat pour l’accession à la
propriété d’un logement collectif ou pour la construction d’un logement rural.

Selon le journal officiel du N° 13 du 28 Février 2018, Le logement promotionnel

aidé, est destiné aux personnes éligibles à l’aide frontale de l’Etat par le CNL, conformément
aux dispositions du décret exécutif n°10-235 du 26 Chaoual 1431 correspondant au 5 octobre
2010, modifié et complété, fixant les niveaux de l’aide frontale fixé par l’Etat pour
l’accession à la propriété d’un LPA.

Les promoteurs immobiliers qui sont chargés des programmes de logements

promotionnels aidés sont tenus d’agir de respecter des dispositions du décret exécutif n° 10-
235 du 26 Chaoual 1431 correspondant au 5 octobre 2010, de l’ensemble des textes et
procédures pris pour son application ainsi que les prescriptions définies dans les cahiers des
charges.

Le logement promotionnel aidé doit être réalisé conformément :

- Aux spécificités techniques générales (voir l’annexe A) citées dans les cahiers des
charges qui définissent les critères techniques générales applicables à la réalisation du
logement promotionnel aidé.
-Ces prescriptions techniques générales c’est des indicateurs référentiels avant
l’élaboration des études, sont représentées sous forme d’un cahier de charge, au promoteur
immobilier. Ils sont basés sur :
*Le type du logement et la superficie de l’espace.
* L’organisation spatiale des logements.
*L’aménagement extérieur de l’habitat.

Selon le cahier de charge, le logement Promotionnel Aidé doit :

- Etre construit dans un immeuble collectif de F2, F3 ou F4, il peut être envisagé la
réalisation de logements semi-collectifs dans les zones des Hauts-Plateaux et les chefs-
lieux des wilayas du Sud.

48
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

- La superficie de ce type du logement est fixée à un minimum de 50 m² habitable

pour le F2, 70 m² habitable pour le F3 et 85 m² habitable pour le logement de type F4.
-Une organisation spatiale adaptée au mode de vie local, c’est l’organisation spatiale
standard de tous les types des logements.
- Les prescriptions techniques ont pour but la production d’un logement de qualité
répondant aux exigences locales avec l’attention sur l’élément du confort.
- L’aménagement extérieur par la création des espaces communs et des airs de jeux.

Toutes dispositions contraires au présent arrêté, notamment celles de l’arrêté du 11

Joumada Ethania 1432 correspondant au 14 mai 2011 définissant les spécifications
techniques et les conditions financières applicables à la réalisation du logement
promotionnel aidé, sont abrogées.

3.4.3- LOGEMENT EN LOCATION-VENTE

*Critères d’éligibilité
• Ne possédant pas (lui et son conjoint) aucune propriété, ni un lot de terrain à bâtir ou
un bien à usage d’habitation.
• N’ayant pas bénéficié (lui et son conjoint) d’une aide financière de l’Etat en vue de la
construction ou l’acquisition d’un logement, ou un crédit bancaire destiné au logement.

* Prix du logement :
Le Prix du logement ne dépasse pas le seuil maximum de 2800 000DA/TTC :
• L’apport initial est fixé à un minimum de 25% du prix du logement en TTC.
• Les 75% restants du montant du logement seront versés selon 2 possibilités.
1. Paiement par anticipation de la totalité du prix du logement restant.
2. Paiement différé en loyers, déterminé selon les conditions.
• Taux de 5,75%
• Durée de l’échéancier : 25 ans dans la limite d’âge (70 ans)
• Capacité de remboursement : celle applicable aux crédits
hypothécaires aux particuliers.
3. Le montant du prix du logement après déduction de l’apport initial, doit être
réglé par le bénéficiaire sur une période n’excédant pas vingt (20) ans.

49
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

Cette formule de logement est destinée aux couches des populations moyennes, il est
accessible à tout postulant dont le revenu est compris entre un montant supérieur à vingt-
quatre (24) milles dinars est inférieur ou égal à six (6) fois le salaire national minimum
garanti (SNMG) (salaire national minimum garanti).
Il s’agit donc de citoyens de cadre moyen qui ne peuvent postuler ni au logement
social réservé aux diminue ni au logement promotionnel trop cher par rapport à leurs
revenus.

Chaque programme de logement en location-vente se compose de 50% F3 et 50%

F4. La surface des logements est fixée à 70 m² pour F3 et à 85 m² pour F4. À la fin de 1998,
des mesures initiées et des actions réalisées (Harkat , 2013, p.50).

3.4.4- LOGEMENT PROMOTIONNEL LOCATIF

Conformément aux dispositions de la Loi n° 11-04 du 14 Rabie El Aouel 1432

correspondant au 17 février 2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion
immobilière, L’Agence AADL met en vente des logements promotionnels libres (L.P.L).

Les habitants de nationalité Algérienne, de plus de dix-neuf ans et qui sont intéressés
par la formule du LPL, peuvent se présenter pour une réservation d’un logement dans le
cadre du programme de LPL.

• Texte réglementaire de référence

*Décret exécutif n 08-142 du 05 Joumada el oula 1429 correspond au 11 mai 2008 fixant les
règles d’attribution du logement public locatif.
*Le logement public locatif est réalisé sur fonds budgétaires par des maitres d’ouvrages
délégués qui sont les offices de promotion et de gestion immobilière OPGI.
*Il est accessible à toute personne qui réside dans la commune depuis au moins cinq années.

Avec cette formule de logement, l’état Algérien élargisse la mixité sociale à son
extrême, et fait du logement un droit à tout citoyen Algérien sans exception de tous les
niveaux.

50
CHAPITRE III…………………………………………………..…………LA PRODUCTION DU LOGEMENT EN ALGERIE

3.5 Conclusion
Ce chapitre a dressé une rétrospective sur les différentes politiques de l’habitat en
Algérie et une analyse détaillée des différents modes de production et leur impact sur la
qualité urbaine, architecturale et environnementale du cadre bâti.
Ce chapitre a fait ressortir la part de logements réalisés sous les différentes formules
et surtout leur qualité urbaine et architecturale, dans leurs environnements

Ce que l’on retient :

Après plus de Cinquante ans de production de logement et les différentes politiques
urbaines appliquées en Algérie, et jusqu’à nos jours, la loi de finances 2023 persiste qu’il y
a plus de 225.000 unités de logement ont été inscrites et que la préoccupation actuelle du
ministère est de lancer la réalisation de ces logements, pour examiner plus tard la possibilité
de lancer d’autres programmes.
La bataille du logement en matière quantitatif semble bien gagnée alors qu’il reste
l’aspect qualitatif à découvrir dans les prochains chapitres de la partie expérimentale, en
détaillant les cas d’étude retenus comme échantillons représentatifs.

51
 CHAPITRE IV
LA GENESE DE L’HABITAT A
CONSTANTINE
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.1-Introduction
Au même titre que les autres villes algériennes, Constantine dispose d’un parc
logement important tout type confondu et d’une typologie très variée. En 2008, elle disposait
de 77 296 logements habités.

Cependant durant les décennies passées l’accroissement de sa population par le fait

de la croissance naturelle et l’exode rural ont engendré une forte demande en logements et
en équipements alors que l’offre est restée très limitée. Ceci a produit une crise de logement
accentuée par la précarité de l’habitat (bidonvilles, vieux bâti au centre-ville…).

Le déficit demeure important malgré les programmes de rattrapage initiés par l’Etat.
Pour pallier à cette situation des acteurs de production du logement sont intervenus à
l’exemple de l’EPLF, l’AADL, l’OPGI, CNEP IMMO et des promoteurs privés.

Cette étude de ce chapitre est un travail approfondi sur la production de l’habitat

collectif à Constantine.

4.2- Présentation de la wilaya de Constantine

4.2.1- Situation géographique

Sur un rocher sur ces trois côtés, est construite la wilaya de Constantine, elle affecte
la forme d’un trapèze, elle s’abaissant du nord-ouest vers le sud-est de la Kasbah. Elle est
bordée de pentes abruptes, jadis beaucoup plus étroites, qui le relie au Koudiat Ati, plateau
voisin de conglomérat tertiaire arasé à la fin du siècle dernier (Bertrandy , 1994) (Figure N°
4.1).

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CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Figure N°4.1 : Le rocher de Constantine. Vu de l’Est

Source : Encyclopédie berbère, volume 13, Cirta, S. Bertrandy, 1994.

La wilaya de Constantine se situe à l’est algérien, entre latitude 36° 17' et la longitude
6° 37', à 431 km de distance de la capitale Alger, à 245 km des frontières Tunisiennes.

Avec ses potentialités économiques et sociales intéressantes, elle se place parmi les
wilayas les plus importantes du pays avec une superficie de l’ordre de 2297,20 Km².
Elle se situe à l’est du pays, elle est limitée par (Figure N°4.2) :
La wilaya de Skikda au Nord.
La wilaya de Guelma de l’Est.
La wilaya de Mila de l’Ouest.
Par la wilaya d’Oum el Bouaghi au sud.

4.2.2- Aspect administratif

Administrativement, la wilaya de Constantine contient 6 daïras et 12 communes :

Tableau N°4.1 : Découpage administratif de la wilaya de Constantine.

Daïra Commune

Constantine Constantine

El khroub El khroub, Ain smara, [Link]

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CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Ain Abid Ain Abid, Ibn Badis

Zighoud youcef Zighoud youcef, Benni hamidene

Hamma Bouziane Hamma Bouziane, Didouche mourade

Ibn Ziad Ibn Ziad, Messaoud Boudjeriou

Figure N° 4.2: Les limites administratives de la wilaya de Constantine

Source : Site web de l’agence nationale d’intermédiation et de régulation foncière.

4.2.3- Evolution démographique de la wilaya de Constantine

La population est répartie d’une façon inégale sur le territoire Algérien, elle est
concentrée de la bande du littoral méditerranéen (Tableau N° 2).

Tableau 4.2 : Evolution de la population en Algérie de 1998/2018

Année 1998 2008 2014 2018 Juin 2023

N. de Pop en 29.73 34.08 39.5 42.57 44.16

Algérie (Milliers)

Source : Office Nationale des Statistiques ONS

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CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

• RGPH 1966
Après l’indépendance, l’Algérie a essayé de faire son premier recensement pour sa
première, l’état a fourni des moyens et des structures pour la réussite de cette opération.
En premier lieu, ils ont créé un comité national de recensement et un poste de commissaire
national selon la loi N° 64-91 du 4 mars 1964.
*Le décret n°64-120 du 14 avril 1964, prévoit la distribution des tâches du commissaire
national.
*L’ordonnance n°65-297 du 2 décembre 1965 autorise le recensement de la population en
Algérie, en fixant les modalités d’exécution et la période pour tout le territoire algérien.

• RGPH 1977
Un second recensement parait être nécessaire suite aux différentes transformations
structurales, sociales et économiques, vers un choix d’un développement économique
planifié.
Un comité national chargé à définir les lignes et démarche de cette opération par
l’ordonnance n° 75-15 du 27 février 1975 afin d’assurer le sucé.

• RGPH 1987
Après la réalisation de deux recensements, l’Algérie a besoin des résultats plus
fiables et plus précises et récentes, un 3éme recensement s’est imposé.
Et conformément au Décret n° 85-311 du 17 décembre 1985 modifiant et complétant
le décret n° 82-489 du 18 décembre 1982 portant création d’ONS, un 3éme recensement est
réalisé en 1982 dans les différents secteurs du pays, économique et social.
Durant cette période, le recensement fait partie de préoccupation de l’état surtout
dans le secteur de la population et l’habitat par la loi N° 86-09 et le décret N° 86-240.

• RGPH 1998
Le 4éme recensement de la population et de l’habitat en Algérie, effectué en juin
1998, par le Décret exécutif n° 96-248 du 16 juillet 1996 et le décret exécutif n°98-169 du
20 mai 1998, le recensement de cette période a joué un rôle important dans les
transformations et les changements socio-économique du pays.

56
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Il a permis d’avoir une connaissance de la situation des populations sur tous les
niveaux ainsi le parc du logement, de la répartition des populations sur le territoire national,
les niveaux de scolarité, l’emploi et le chômage.
Le recensement général de la population et de l’habitat de 1998 a aidé les autorités
publiques à la prise des décisions tant sur le plan national et local et surtout la création d’une
base de données et plateformes pour les opérations à venir.

Tableau N° 4.3. Nombre de Population selon le sexe et le taux d’accroissement

annuel moyen (1998-2008) à Constantine
Wilaya Nombre Nombre Total Taux
de de d’accroissement
population population
Masculin Féminin

Constantine 470262 468213 938475 1.5

Source : Office nationale des statistiques ONS 2008

Tableau N° 4.4. Estimation de la population faite par l’ONS pour la wilaya de

Constantine période 2000/ 2030
Période 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Population 832 889 950 1 014 1 076 1 131 1 178
wilaya 155 211 601 194 200 859 048
TAGMA 1.3 1.34 1.34 1.3 1.19 1.01 0.8
Source : Office nationale des statistiques ONS

L’évolutions démographique de la wilaya de Constantine réalisé par l’office national des

statistiques nous démontre que le TAGMA va baisser de 0.8% en 2030 ce qui fait que sa
population probable à l’horizon 2030 deviendra 1178048 habitants.

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CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.3- Evolution historique de Constantine

Constantine est l'une des plus vieilles villes du monde (Plus de trois millénaires). Elle
a vécu plusieurs civilisations. Une durabilité due à son site défensif marqué par le rocher,
qui lui offre une sécurité et protection aux habitants.

Constantine a connu une évolution historique importante, nous aide à faire la

superposition des différentes formes d’habitat à travers les différentes périodes historiques
et les plus marquantes afin de pouvoir connaitre l’origine des différentes formes de
production et de l’espace habiter et les raisons de son évolution typologique.

4.3.1- Epoque précoloniale

Plusieurs civilisations passées par la wilaya de Constantine tels que la civilisation
romaine, arabe, Ottomane et Française, au III éme siècle, elle était la capitale des numidiens
et elle a gardé ce statut durant 157 ans (Dekoumi , 2007). La ville est riche et spécifique. Et
elle garde toujours ses empreintes culturelles.
A l’époque, les peuples choisissaient le site de vivre en fonction de trois principaux
éléments : chercher un site défensif, l’existence et la disponibilité de l’eau et des pâturages.
Elle se situe sur un rocher purement défensif et stratégique. Oued Rhumel constitue
une importante ressource d’eau et une partie du rocher (Bendahmane, 2019, p.17).
Les vandales ont détruit la ville et puis à l’arrivé des arabes, ils l’ont reconstruit au 7
éme siècle pour les conquêtes islamiques de l’Afrique.
Constantine a commencé à être fondée par tous les éléments d’une ville islamique
tels que les grandes mosquées, DAR IMARA, ainsi le palais de gouvernement. Ces éléments
structuranx représentent l’identité de la ville de Constantine à l’époque islamique. Ils sont
installés au centre-ville.

Malheureusement, les différentes actions de constructions-destructions-

reconstructions n’ont pas laissé de ce qui pourrait rappeler les civilisations qu’a connu la
ville. Le peu qui reste ne permet pas de plonger dans les profondeurs de l’histoire de ville de
Constantine.

Parmi toutes les civilisations passées par la ville de Constantine, c’est les périodes
Ottomane et Française qui ont vraiment laissé des empreintes sur la ville et sur le
développement de l’agglomération et son fonctionnement.

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CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

[Link]- Constantine à l’époque Romaine

A cette époque, la ville était attenante par cinq ponts tels que le pont de Bab El Kantara,
qui relie le rocher à ses environs.
Constantine était la capitale de plusieurs villes algériennes, sur deux axes, statistique
démographique et opérationnel fonctionnel.

Au vu des objets archéologiques mis au jour, Constantine ne se limitait pas au

Rocher, ni aux alentours immédiats. Les inscriptions avaient révélé que la périphérie habitée
de la ville s’étalait sur un rayon d’environ 10 km à partir du rocher (Figure N°4.3).

Figure N° 4.3 : Cirta à l’époque romaine

Source : Encyclopédie berbère, volume 13, Cirta, S. Bertrandy, 1994.

Ces trouvailles archéologiques laissent penser que la croissance démographique avait

contraint à des franchissements de barrières pour l’établissement des faubourgs aux alentours
immédiats du rocher, alors que les exploitations agricoles et les résidences de type villas
romaines étaient installées dans la périphérie éloignée.

Toujours est-il que la vie urbaine avait pour cadre le rocher, lieu où était regroupé la
totalité des édifices publics.
Caractéristiques de l’habitation dans cette période :
L’habitation en Numidie se caractérisait par la présence d’espaces importants et
structurants :

59
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

*Un élément central incontournable : la cour entourée d’un péristyle, généralement

aménagée par des bassins ou des jardinières.
*Un élément secondaire: le tablinum qui n’est que le prolongement couvert de la cour (Laid
, 2011). Situé généralement dans l’axe de la cour et de l’entrée, cet espace participe à fermer
un axe longitudinal fondant la structure spatiale de l’habitation.

Sur le plan organisationnel, l’habitation riche et spacieuse est généralement divisée

en deux parties :
*La première pour accueillir les invités, elle est dotée de bains privés et de latrines.
*La seconde est exclusivement familiale.
Le rapport de l’habitation avec l’extérieur se faisait généralement par deux accès
opposés, l’un pour recevoir les hôtes, généralement donnant sur les voies principales et le
second pour la partie domestique (S. Bertrandy , 1994).

L’aménagement de l’habitation et sa décoration traduisent une recherche de confort

par la dotation des cours de bassins, piscines et jardinières, ainsi que le revêtement des sols
et des murs de mosaïques préfigurant des scènes mythologiques ou représentant la nature.
Les façades donnant sur les grandes voies sont occupées par des boutiques
appartenant au propriétaire, prolongeant ainsi les rues commerçantes.

Les habitations de cette époque sont situées dans le périmètre de la cité ancienne,
elles se cantonnaient dans les îlots déterminés par le tracé orthogonal des voies, sans dépasser
les 400 m².
Les habitations semblent s’inspirer des modes d’organisation des espaces
domestiques locaux. En effet, la présence de la cour et du péristyle est générale, alors que
les pièces traditionnelles de l’habitation romaine ne sont présentes que dans des habitations
de (Privilégiés), situées en dehors de l’enceinte et bénéficiant de grandes assiettes foncières.

[Link]- A l’époque islamique

Constantine fait son entrée dans l'histoire musulmane à l'époque d’Abou El Mouhajer
Dinar (675-682), compagnon d’Okba Ibn Nafaâ, premier commandant arabe à surgir en
Afrique du Nord. Devenue musulmane, Constantine finit par intégrer différents royaumes
Berbères, Fatimides, Hammadites, Mérinides, avant de passer sous l'influence de Tunis avec
les Hafsides vers le milieu du XIII ème siècle.

60
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

[Link]- L’habitation à l’époque turque (de la fin du 16 ème siècle à 1837)

En 1492 et après la chute du royaume musulman en Andalousie, les musulmans et

les juifs chassés se réfugièrent dans les villes côtières du Maghreb où ils furent poursuivis
par la flotte espagnole.
A l’époque turque, la ville de Constantine a connu une stabilité politique et une certaine
prospérité économique.

Avec l'arrivée des Ottomans en 1517, Constantine allait jouer un rôle de plus
considérable. Elle devint la capitale du Beylik de l'Est où se succédèrent sur le trône une
quarantaine de Beys. A cette époque la Médina ne possédait que quatre portes : Bab el
kantara, Bab el Jabia, Bab el Oued et Bab el Jedid.

Le mode d’organisation de la Médina obéit au même principe à celui des autres

villes musulmanes :
-Noyau central : mosquée, souk et palais des souverains.
-Rempart qui assure la sécurité percée de portes d’accès.
-Zone d’habitat.
-Une hiérarchie des voies structure l’ensemble de la ville : la rue principale caractérisée par
une forte implantation commerciale, artisanale et religieuse et la seconde desservant les
autres quartiers résidentiels qui mène jusqu’aux impasses.

La ville caractérisée par quatre quartiers résidentiels : La Casbah au Nord, El Kantara

à l’Est, Bab el Jabia au Sud, Tabia à l’Ouest et un quartier à caractère commercial et artisanal
au centre de la ville, le quartier de Souk el Toudjar (marché des négociants).

[Link]- L’habitation- Dar ou maison

Comme dans tous les pays musulmans, la répartition spatial des maisons des
musulmans est standard, elle s’ouvre sur une cour de forme géométrique régulière carrée ou
rectangulaire à l’intérieur (Benidir ,2007, p.151). Elle offre à l’extérieur une façade presque
aveugle.

61
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

La maison à patio, représente tous les aspects d’un édifice orienté vers un espace
intérieur, n’entretenant avec l’extérieur que l’accès opéré sur l’un des quatre côtés, les trois
autres, sont généralement mitoyens à d’autres maisons semblables.

L’accès n’est cependant jamais direct, un système de filtre s’interpose entre la rue et
les cellules d’habitation (La Sqifa). Sur l’architecture des maisons, Berthier rapporta la
description de Georges Marçais de la maison Constantinoise : « La maison de Constantine
est couverte par des tuiles. Le plan est sensiblement celui d’Alger, mais on n’y attribue pas
le même développement à la sqifa, ni le même décor. Assez souvent l’étage supérieur
s’avance au-dessus de la rue. Cette partie haute est parfois ornée d’arcatures entrelacées.
L’encorbellement est établi sur un plan de rondins jointifs, que portent des consoles assez
grossières de maçonnerie… » (Laid, Dekoumi, 2016).

Les matériaux étaient à l’origine de la brique de terre cuite, qui fut de plus en plus
perfectionnée, de la faïence et d’autres matériaux de qualité.
A l’intérieur de la maison, se trouve toute la richesse des décorations (bois nobles
ouvragés, marbre de qualité, colonnades, zellige (Hadded , 1966).

4.3.2- Epoque coloniale

Constantine capitale de l’est algérien, durant la période de la colonisation Française
entre (1837-1962) et une des dernières villes à avoir été prise par les Français.

Le rocher site défensif de Constantine d’autre fois, représente un habitat traditionnel,

qui a été divisé en deux parties dès la première année de la colonisation :
-La partie haute (Casbah) représentant un habitat traditionnel européanisé.
-La partie base (Souika) représentant un habitat traditionnel non transformé.

Le rocher n’a connu de développement au-delà de ses limites naturelles, qu’à partir
des années 1940, date à laquelle la ville a pris deux directions : vers le Sud-Ouest Saint Jean
et koudiat Aty et vers l’Est Bab el Kantra, tout offrant un habitat européen.

Ces deux directions vont marquer le développement futur de la ville de Constantine,

d’où l’apparition d’autres quartiers européens à partir des années 1910, on note Bellevue,
Faubourg Lamy.

62
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Les années cinquante se caractérisent par la construction de l’habitat collectif : cité

Gaillard, Ciloc, Bosquet et Filali, certains ont été achevés après l'indépendance.

Constantine connait un grand développement urbain : trois périodes de croissance de

la ville :
[Link]- Evolution urbaine considérable 1837-1873
Elle a vu un grand changement durant 36 ans de colonisation. Notamment la
promulgation d'une ordonnance le 9 Juin 1844 qui coupait la ville en deux quartiers :
Indigène et Européen.
L’ordonnance interdisait aux européens de s'installer dans le quartier Indigène. Cela explique
que les travaux d'aménagement urbain n'ont pas touché certains quartiers, notamment
Souika.

La frontière entre les deux quartiers ayant été délimitée par la rue de France, les
travaux d'urbanisme n'ont donc concerné que le quartier Européen, avec toutefois une grande
percée à travers l'îlot musulman, coupant le quartier Indigène en deux : la rue nationale,
actuellement rue Larbi Ben M'hidi.

• De 1850 à 1860: se dessine un nouveau visage de la ville avec deux types de

tissu urbains juxtaposés, mais aussi en interférences à leur rencontre dans la partie moyenne
de la ville (Pagand , 1989, p.101). La ville européenne implantée à la partie haute de la
Médina (Figure N° 4).

Figure N° 4.4 : Constantine en 1857

Source : Archive communal à la Commune d’El Khroub
A la fin des années 1860, apparaissent d’une manière significative des ensembles
extra-muros, se forme tout d’abord près de la gare d’El Kantara et autour de la colline
63
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Coudiat Aty avec la rue Rouhault de Fleury, en 1866 un autre ensemble se forme ensuite à
l’Ouest du Coudiat Aty, le faubourg Saint Jean, qui se prolonge par la rue Saint Antoine en
1868 (Figure N° 4.5).

Ces extensions sont des faubourgs et ces nouvelles implantations qui forment la
naissance d’une ville européenne.

Figure N° 4.5 : l’extension de Constantine en 1868

Source : Archive communal de commune El Khroub

• Entre 1868 et 1870 : apparition de voie nouvelle et de maisons européennes

en pierre et de moellons.
Ces opérations vont finalement empiéter le quartier musulman avec les percements
de la rue impériale Ben M’hidi destiné à faciliter la relation de la halle aux grains (au Sud,
au pied du Coudiat Aty avec la gare au Nord-Est.
• En 1877 : un nouveau plan général d’alignement de la ville de Constantine et
l’apparition de façades d’immeuble européens sur les voies traditionnelles rectifiées se fera
jusqu'à la fin des années 1930.
*L’habitat de cette époque se diffère de l’habitat de la période turque. Le type
européen a été imposé pour la première fois dans le tissu urbain de la ville.

64
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

*L’aménagement de nouveaux quartiers offrant un habitat européen comme Saint

Jean et koudiat vers le Sud-Ouest et Bab el kantara et la cité kalifi au Mansourah vers l’Est.
[Link]- La 2eme période entre (1874-1919)
Parmi les périodes les plus importantes de la ville, marquées par la multiplication des
ponts.
-En 1912, l’inauguration du pond Sidi Rached qui relie l’est et l’ouest de la ville et
le centre-ville avec la rue sud (Figures N° 4.6 et 4.7).

Figure N° 4.6: Plan de Constantine en 1895 Figure N° 4.7: plan de Constantine en 1913
Source : Site du Centre de Documentation Historique sur l’Algérie

-En 1913, L’apparition d’immeubles de services publiques en raison de la liaison de

la vielle ville aux nouveaux quartiers.
-1885 l’hôtel de préfecture.
-1902 l’hôtel de mairie
-1913 le théâtre
-1917 l’hôtel de postes
-1919 le palais de justice.
-La medersa qui fut érigé et abrita l’école supérieur arabe.
-Et aussi la création de plusieurs écoles catholiques, protestantes et israélites.
-Démolition des remparts et leur remplacement par un boulevard de l’abime.

65
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

-Extension du faubourg Saint Jean.

-Création d’un nouveau quartier Belle vue.
Constantine s’est agrandie 3 fois plus que la vielle ville. Le rôle de l’état été
prépondérant dans le développement des infrastructures principale et structures
administrative.

Le Rôle fonctionnel s’est concrétisé par deux secteurs, militaire et administrative, qui
ont développé le secteur du commerce. La ville militaire et administrative conçue par les
colons français a prouvé ce rôle régie et développe le secteur du commerce et de l’industrie.
Ainsi la participation des privés français dans l’évolution de la ville par la
construction des maisons et des sociétés industrielles pour assurer leur présence économique.
Ce qui concerne l’habitat, Constantine a connu l’apparition de nouvelle typologie
européenne.
-Typologie de villa : Ces typologies caractérisées par l’espace vert et des formes à
angle droit en échiquier.

Ces villas destinées à la classe aristocratique des Français, construites avec des
matériaux locaux de la région et entourées par des casernes militaires pour assurer la sécurité
des classes aristocratique des Français comme les casernes de la Casbah, Bellevue et el
Mansourah.
-L’apparition des premières cités ouvrières à Bellevue et au faubourg Lamy.

[Link]- La renaissance de la ville de Constantine (1920-1937)

Après cent ans de colonisation, la ville a connu une évolution dans plusieurs
domaines essentiels au bon fonctionnement de la ville.
La ville occupe une surface de 30 hectares à la première période, alors qu’en 1937
elle occupait 239 hectares répartis comme suit (Figure N° 4.8) :
-Ville européenne 125 hectares.
-Ville militaire 60 hectares.
-Ville indigène 42 hectares.
-Ilot Israelite 12 hectares.

66
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Figure N°4.8 : Le plan de Constantine en 1920

Source : Centre de documentation historique sur l’Algérie

Cette période caractérisée par de nouvelles surfaces occupées par :

-Bellevue 40 hectares et el Mansourah 150 hectares.

-La ville fut aussi dotée d’un certain nombre de nouveaux ouvrages après 1919.
-Le pont des chutes en 1925 qui avec l’ascenseur permit de relier la ville à Sidi M’cid avec
la piscine olympique inaugurée en 1935.
-La passerelle Perrégaux 1925.
-La place de la Brèche inaugurée en 1937.
Ainsi que la construction d’édifices non moins importants tel que :
-La maison de l’ouvrier (maison du peuple, siège de l’UGTA, en 1930).
-La nouvelle poste, (extension de l’ancienne en 1932)
-L’université populaire (Centre culturel Ben Badis, en 1933)
-Le casino détruit en 1976.
-Le palais consulaire.
-La maison de l’enfance.
Et au Koudiat même :
-Le musée Gustave Mercier, des maisons de rapport, des immeubles administratifs, ainsi que
plusieurs établissements scolaires.
-Réalisation d’une grande avenue entre le Koudiat et la place Nemours, ainsi que

67
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

02 squares.
-Square Vallée et de la république.

Ce qui concerne l’habitat, Le rôle fonctionnel de Contribué à la croissance du

logement, notamment l’apparition de nouvelles cités résidentielles dans les deux directions
d’expansion.
La cité Gallifet au Mansourah vers l’Est et Bellevue ver le Sud (Dekoumi, 2007).

Cette période a vu l’inauguration de 4000 nouveaux immeubles résidentiels et près

de 80 kilomètres de rue.

[Link]- Une urbanisation anarchique 1938-1962

Le plan carcasse du 17.03.1953, avec un programme de 2579 logements dans
différentes parties de la ville où certains ont été bâtis après l’indépendance.

Le développement de la ville s’accélérera avec l’avènement du Plan de Constantine

(1959-1963). Un programme économique élaboré par le gouvernement français en 1958 au
plus fort de la guerre d’Algérie, visant à la valorisation de l'ensemble des ressources de
l'Algérie, ce plan était aussi destiné à l'affaiblissement du FLN.

L’absence de programmation de nouveaux quartiers a conduit à l’apparition d’habitat

illicite. Au côté haut de la cité Amir Abdelkader et de cité de recasement vers les années 50
Camp frère Abbas, pour tenter de résoudre la crise de logement provoqué par l’immigration.

Apparition des immeubles barre du plan de Constantine (Ciloc, cité Gaillard) sous
forme d’H.L.M (habitat à loyer modéré) destiné aux fonctionnaires à loyer modéré, lancé en
1958 dans le cadre d’une politique d’intégration.

4.3.3- Epoque postcoloniale & contemporaine

Constantine exerce une influence digne d’une grande métropole depuis des siècles,
grâce à son statut capital de l’est du pays.

68
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

L’urbanisation récente des deux dernières décennies s'est traduite par l'arrêt forcé des
extensions de Constantine (périmètre figé selon le PDAU) et un report de croissance vers les
villes satellites ainsi qu'un nouveau noyau urbain, ville nouvelle.

Figure N° 4.9 : L’extension de Constantine, de la Médina a la ville nouvelle Ali Mendjeli

Source : [Link], 2011

Ces centres ont enregistré un développement urbain spectaculaire avec de grandes

zones d’habitats nouvelles sous formes de Z.H.U.N ou de lotissements. Les réalisations
répondaient plus aux besoins de la métropole qu’à leurs propres besoins.

Réfléchir à la ville de Constantine, c'est aussi évoquer l'ère métropolitaine formée,

en plus du chef-lieu de wilaya, par El Khroub, Ain Smara, Hamma Bouziane et Didouche
Mourad.

Il s'agit de tout un groupement d'urbanisme. Son caractère de métropole lui imprime

des rôles multiples : centralité de la dynamique socio-économique et carrefour des échanges
dans toute la région orientale du pays. Son développement s'est fait sous de fortes pressions
surtout sociales engendrant des problèmes qui se sont accumulés durant les décades
précédentes, donnant ainsi une situation des plus critiques en matière d'urbanisme.
Plusieurs contraintes physiques caractérisent l’agglomération de Constantine : un site
purement défensif, des versants à pentes, des zones à risque aux glissements de terrains, et

69
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

une situation inconfortable qui contraint l’urbanisation récente à s’installer sur la partie Est
de la ville et le rebord Nord du plateau d’Ain El Bey.

Les dysfonctionnements générés par les causes suscitées devront être diagnostiqués
de manière objective et l’objectif à poursuivre étant l’amélioration du cadre de vie des
habitants. L’espace urbain de Constantine est comparable à un système spatial agonisant :
pas d'extension sur des terrains vierges et en même temps un tissu urbain dégradé et vétuste
aggravé par l’extrême densité démographique.

4.3.4- Vers une urbanisation planifiée de l’après l’indépendance

En 1962 : La loi du 31.12.1963 est venue pour maitriser la situation en reconduisant
l’arsenal juridique de la période coloniale en matière d’urbanisme et d’achever les
programmes issus du plan de Constantine 1959-1963. Une ordonnance reconduit la
législation coloniale liant durablement le droit Algérien au droit Français. Cette décision,
prise dans un contexte d'après-guerre et en dépit de son annulation en 1973, ne sera pas sans
conséquences sur l'évolution du droit de l'urbanisme en Algérie.

En 1970 : A partir de la deuxième moitié des années 1970, l’état s’est chargé, de la
quasi-totalité des programmes de logements, sous formes de grands ensembles ou de
lotissements d’auto-construction. Cette approche exclusivement programmatique du
problème du logement et la négation de l’existence d’un secteur non-planifié, ne pouvait
satisfaire les besoins d’une population urbaine croissante.

Les villes étaient appelées à assumer des activités industrielles importantes et à

drainer une forte population rurale, mais leurs aménagements n’ont pas été considérés
comme une priorité. C’est là, à notre sens, que se situent, et en partie, le dysfonctionnement
et le retard de la ville algérienne en termes de qualité des espaces urbains et de difficultés à
satisfaire la demande en logements et en équipements.

L’habitat est parmi les principaux secteurs qui ont façonné l’espace Algérien au cours
de cette époque. Après un retard considérable dans la production de l’habitat urbain.
La planification urbaine Algérienne des deux premières décennies de l’indépendance
était, en fait, une planification tout court et non pas une planification spatial et urbaine. Elle

70
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

était caractérisée, d’une part, par des efforts d’investissement productif importants et, d’autre
part par une approche sectorielle de la planification.

Inauguration des instruments d’urbanisme, qui jusqu'à la fin des années 1980,
constituaient un arsenal juridique et méthodologique adapté et séduisant pour la planification
totale et sectorielle et venaient compléter la maitrise foncière totale par les réserves foncières
communales (Hallal, 2007, p.53).

1974-1977 : parmi tous les programmes de développement, ce n’est qu’avec le

deuxième plan quadriennal (1974-1977) que l’état exprime sa grande préoccupation en
matière d’urbanisme, en lançant une politique de production de masse des logements par la
création des zones d’habitation urbaine nouvelles (Z.H.U.N).

La ZHUN : n’est pas réellement un instrument d’urbanisme, c’est plutôt une

procédure administrative. Instituée par une simple circulaire ministérielle (n °00
335/pu.2/75, du 19/02/1975). Les températures mentionnées ci-après sont exprimées en
degrés Celsius et représentent les moyennes mensuelles observées sur un grand nombre
d'années.

Le P.U. D : L’instrument de programmation spatiale est le plan d’urbanisme

directeur P.U. D, s’appliquait à la commune, depuis [Link] caractère est tout aussi
programmatique et général et il tient peu compte de la spécificité locale. La lenteur des
études et l’arbitraire des décisions sectorielles imprévues ont fait en sorte que le P.U.D n’a
jamais accompagner le rythme de l’urbanisation et de la planification sectorielle.

En 1977 : Un ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme a été créé, pour se voir confier

: la mise en œuvre de la politique nationale en matière d'urbanisme. La période qui
correspond à la fin de l'ordonnance de 1962 voit l'émergence des premiers textes sur la
gestion foncière faisant référence à la Constitution Algérienne de 1976.

Ces programmes massifs qui apportaient une réponse quantitative à la crise du

logement ont été conduits sans préoccupation de la qualité architecturale et du respect des
prescriptions urbanistiques.

71
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

La décennie 80 : S’annonce d’emblée, par l’accélération de la production du

logement et son essor considérable.
En matière d’habitat, la politique annoncée est celle de la préparation du
désengagement de l’état. Dès lors, cessa la grande opération d’habitat.

En 1982 : des programmes sociaux ont été transférés du social au promotionnel.

En 1986 : on autorisa la promotion immobilière privée et on se met à vanter les vertus
du secteur privé en le qualifiant de secteur national.
En 1990 :
Deux lois de 1990 sur l'orientation foncière, l’aménagement et l'urbanisme.
La loi d’orientation foncière abroge le dispositif des réserves foncières et libère les
transactions foncières que l’on confie, désormais, à des agences spécialisées dans ce
domaine. Une autre loi fut prise à l’égard de l’aménagement et de l’urbanisme, celle-ci
institua deux outils : le plan directeur d’aménagement d’urbanisme P.D.A.U), qui se
substitue au P.U.D et au P.U.P, et le plan d’occupation des sols P.O.S.
1996-1999 :
-Une volonté affichée dans le contrôle de la gestion des problèmes urbains.
-Une nouvelle stratégie d’habitat à partir de 1996, formulant les grands traits des
mesures à entreprendre pour réformer notamment les systèmes de production, de
financement et de l’aide de l’habitat.
-Développement de la promotion foncière.
-La réforme institutionnelle de financement et mesures d’accompagnement de ces
réformes
Après 1999 :
-Identifié les sites potentiels pour la création des nouvelles villes pour diminuer la
pression sur l’encombrement des centres urbains, la ville nouvelle Ali Mendjeli, Massinissa
à l’Est, Ain Temouchent à l’Ouest et Sidi Abdalah, Bowinen au centre.

En 2001 : décret exécutif n° 01-105 du 23 Avril 2001, fixant les conditions et

modalités d’acquisition dans le cadre de la location-vente de logements réalisés sur fonds
publics ou sur ressources bancaire ou tout autre financement
En 2002 : La loi n° 02-08 du 8 mai 2002 relatives aux conditions de création des
villes et leurs aménagements.

72
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

En 2004 :
La loi n°04-05 du 14 aout 2004, modifiant et complétant la loi n°90-29 dans le
premier décembre 1990, qui vise pour le respect de la construction et de reconstruction (après
les expériences du tremblement de terre en Mai 2003). Mettre fin à la prolifération des
baraques et bidonvilles. Accélération des programmes R.H. P. contrôle technique selon le
R.P.A, appelle à respecter les normes de construction modernes résistants au tremblement
de terre.

Programme quinquennal 2005-2009 :

Entrant dans le cadre du programme de modernisation de la wilaya de Constantine et
s’inscrivant au titre du programme de Constantine de la croissance économique (P. C.C.E)
2010/2014 initié par son excellence Monsieur le Président de la république, la wilaya de
Constantine a initié un important programme s’articulant autour d’action stratégique et
prioritaire pour assurer un développement équilibré et harmonieux.

De 1 million de logement. Un programme qui est passé, de 1 034 000 logements

initialement à 1 650 000 à la faveur de l’inscription de programmes complémentaires, sur
décision du Président de la République, au profit des wilayas du Sud, des hauts plateaux en
sus des programmes destinés à la lutte contre l’habitat précaire.
A ce titre, le montant global de ce programme est estimé à 140 milliards de dinars
dont :
- 127 milliards de dinars au titre du programme sectoriel pour 296 opérations.
- 13 milliards de dinars au titre du P.C.D.
- L’enveloppe arrêtée à cet effet concernera principalement les secteurs jugés
prioritaires et stratégiques par la wilaya, à savoir :
• Habitat et urbanisme, le montant arrêté s’élève à 48 milliards de dinars.
• Hydraulique, une enveloppe de 15.7 milliards de dinars pour la réalisation de
43 opérations.
• Environnement, tourisme et aménagement du territoire, l’enveloppe retenue
est de 104 milliards de dinars pour la réalisation de 06 opérations.
• Travaux publics, il a été retenu 8.2 milliards de dinars pour 18 opérations
(ANDI, 2013).

73
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

En 2006 :
Nouvelle politique de la ville, la loi n°06 06 du 20. 02. 2006, portant loi d’orientation
de la ville.
En 2008 : Loi n° 08-15 correspondant au 20 juillet 2008 fixant les règles de mise en
conformité des constructions et leur achèvement. Elle a pour objectifs notamment :
-De mettre un terme à l’état de non achèvement déconstructions.
-De mettre en conformité les constructions réalisées ou en cours de réalisation
antérieurement à la promulgation de la présente loi.
-De fixer les conditions d’occupation et/ou d’exploitation des constructions.
-De promouvoir un cadre bâti esthétique et harmonieusement aménagé.
-D’instituer des mesures coercitives en matière de non-respect des délais de
construction et des règles d’urbanisme.

En 2010 : Le décret exécutif n°10-235 du 26 Chaoual 1431 correspondant au 5

octobre 2010, modifié et complété, fixant les niveaux de l’aide frontale octroyée par l’état
pour l’accession à la propriété d’un logement collectif ou pour la construction d’un logement
rural.
Le Lancement du programme quinquennal 2010-2014 de 2 millions de
logements, dont 700.000 ruraux, 500.000 sociaux, 300.000 dans le cadre du programme
d’éradication des constructions précaires et 500.000 promotionnels (Ministère de l’habitat,
2023) (voir la figure N° 4.).

74
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Figure N° 4.10 : Affectation du logement du programme quinquennal 2010/2014.

Regroupement de Constantine
Source : PDAU Constantine+ Auteur

Programme quinquennal 2015/2019 en Algérie :

Tableau N° 4.5 : Programme quinquennal 2015/2019 en Algérie
programme 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Auto- 27262 32010 32479 32955 33536 39218 42608 31330 43820 39211
construction
Autre social 4455 2166 3040 2889 1741 1569 1250 760 745 718
LPP 0 0 0 15000 17893 4921 770 6320 4052 1402
LSP 10737 24962 48464 51917 16081 21974 6086 13314 16509 20098

75
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

LLV 2080 2749 1895 78213 23889 79055 38143 11395 77759 48835
1
LPL 54436 15347 17200 22092 14474 52482 24291 5354 1705 3081
3 4 3 9
Promotionne 8159 11040 12439 11664 14766 26610 58284 39056 21681 20510
l
Rural 52878 13001 21374 18358 19614 70701 70063 21318 59819 52339
2 0 0 0
Total 16000 35641 48406 59714 46879 29653 24149 23140 22609 18619
7 2 1 1 5 0 5 3 0 4

Source : Site officiel du Ministère d’habitat

Bilan de réalisation de logement pour l’année 2020 :

Tableau N° 4.6 : Bilan de lancement de 145.110 logements
Logement Réalisation au 31/12/2020
Logement public locatif (LPL) 2778
Logement promotionnel aidé (LPA) 4359
Logement location-vente (LLV) 96084
Habitat rural 37149
Auto-construction dans les lotissements 4740
sociaux
total 145.110
Source : Site officiel du Ministère d’habitat

Tableau N° 4.7 : Bilan de livraison de 177.577 logements

Logement Réalisation au 31/12/2020
Logement public locatif (LPL) 52918
Logement promotionnel aidé (LPA) 11051
Logement location-vente (LLV) 57497
Logements Promotionnels Publics (LPP) 3778
Habitat rural (HR) 49292
Auto-construction dans les lotissements 3041
sociaux (ACLS)
total 177577
Source : Site officiel du Ministère d’habitat

76
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Tableau N° 4.8 : Attribution de 201.508 logements

LPL LPA LLV LPP Aide à l’auto-construction (HR-ACLS)
47.950 13.461 69.928 3.053 67.116
Source : Site officiel du Ministère d’habitat

Dernier programme quinquennal 2020/2024 :

Un programme ambitieux, approuvé par le Président de la République Algérienne, et qui
s'élève à un (01) million de logements, toutes formules confondues et qui permis de
prendre en charge une partie importante des besoins du citoyen algérien, de manière à lui
garantir un cadre de vie décent.

4.4- Les différents types d’habitat à Constantine

Constantine connait plusieurs types d’habitats qui correspondent à des modes de
réalisations spécifiques à savoir (Figure N°III.11) :
* Habitat traditionnel de type Médina.
* Habitat traditionnel européanisé.
* Habitat colonial de type lotissement
* Habitat colonial de type collectif.
* Habitat de recasement et son évolution actuelle.
* Habitat collectif récent (LPA, LPP, LLV, LSP)
* Habitat spontané de la première et deuxième génération.
* Bidonvilles.
* Habitat de transit.
* Habitat individuel. (Lotissements communaux & privés)

77
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Figure N° 4.11 : Les differents types d’habitat à Constantine

Source : Direction d’urbanisme de Constantine DUC
4.5- Les différentes caractéristiques de l’habitat à Constantine

4.5.1- Habitat traditionnel

Construit durant la période précoloniale, cet habitat présente un tissu très compact et
bien hiérarchisé selon une certaine logique qui assure l’intimité et la sécurité des habitants.
Ces dernières sont ouvertes sur une cour intérieure.

Pendant la colonisation, le tissu s’est transformé et s’est divisé en deux parties :

La partie haute (Casbah) ayant subi des transformations, la partie basse (Souika),
n’ayant pas subi de transformations, mais actuellement dégradée du fait du surpeuplement
de ses habitations et la sur-occupation de son espace urbain. Malgré ces dégradations, cet
habitat joue encore le rôle du centre commercial de Constantine.

4.5.2- Habitat traditionnel européanisé

Tissu traditionnel transformé afin, d’accueillir une population aux traditions et
culture différentes. Par conséquent, nous assistons à une démolition et à un élargissement
des rues en plus de l’ouverture des habitations sur l’extérieur et le tissu traditionnel perdent
alors, son principe de hiérarchisation et d’intimité.

78
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.5.3- Habitat européen individuel

Ce type d’habitat, s’est formé en plusieurs étapes durant la période coloniale.
L’habitat du type pavillonnaire construit généralement entre 1873 et 1945, l’habitat du type
lotissement construit durant la période 1945-1961. Cet habitat occupe généralement des
quartiers purement résidentiels à faible densité.

4.5.4- Grands ensembles européens

Construit durant la période 1954-1961 à la périphérie de la ville, en bordure des
quartiers résidentiels existants, l’habitat collectif européen a été réalisé sur plusieurs niveaux,
certains bâtiments ont été construits à la fin de la colonisation et laissés en étant de carcasse,
achevé après l’indépendance.

4.5.5- Habitat de recasement

Les cités de recasement sont réalisées dans la période coloniale précisément dans les
années 50, pour tenter de résoudre la crise de logement provoqué par l’immigration. Pour la
conception de ces cités, l’administration coloniale a essayé d’introduire des éléments
d’organisation spatiale adaptés au mode de vie des habitants d’où la réalisation de maisons
à cour. Cependant les surfaces sont très réduites et ne correspondent pas à la taille des
familles concernées.
Sur le plan urbain, ces cités sont parcellisées suivant un schéma orthogonal similaire
à celui utilisé en Europe.

4.5.6- L’habitat collectif récent

*L’habitat collectif ZHUN : L’habitat collectif réalisé à partir des années 1970 dans
le but de répondre à la crise aigüe du logement, ne semble pas être adapté aux conditions de
vie des habitants, par conséquent il a connu beaucoup de transformations et modifications
dans la structure architecturale des façades.
*L’habitat collectif de type : L.S.P, C.N.E.P, promotionnel, R.H.P: une amélioration
dans la qualité des espaces et des surfaces notamment le promotionnel.

4.5.7- Habitat de transit

Les cités de transit représentent une tentative du gouvernement pour répondre aux
besoins des populations en matière de logement, surtout ceux des bidonvilles.

79
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

Le but de cette réalisation est de permettre la transition des habitants vers un habitat
semi-collectif ou collectif afin, de réduire les contradictions entre habitat et structure sociale.
Ce type d’habitat était réalisé dans la période 1974-1982.

4.5.8- Habitat individuel (lotissement communaux & privé)

Les lotissements communaux réalisés ces dernières années, se caractérisent par le fait
que le propriétaire doit recourir aux services d’un architecte pour la construction de sa
maison. Ce type d’habitat répond aux aspirations d’une partie minime de la population.

4.5.9- Habitat populaire auto-construit de la première et de la deuxième génération

Ce type d’habitat s’est formé durant deux génération, la première réalisée pendant
la période coloniale 1930-1961 et la deuxième de 1970 jusqu’à nos jours.

Cet habitat se définit par les critères suivants : illégalité, auto-construction, non
planification, construction en dur. Il occupe un créneau intermédiaire entre les bidonvilles et
les lotissements communaux planifiés, il est l’expression du mode d’habiter d’une
population et son insertion dans la ville, il est aussi lieu d’une production sans technicien et
lieu où se développe l’activité économique.
Le principe d’organisation spatiale de l’habitat de la première génération se réfère
aux schémas traditionnels de l’habitat arabo-musulman. Néanmoins ce type d’habitat
connait de rapides changements dans les structures architecturales et urbains après
l’indépendance.
Constantine est une wilaya historique qui est liée à un passé riche de plusieurs
civilisations.

4.6- Evolution du cadre bâti à El khroub

Les données chronologiques et les étapes successives du développement urbain du
chef-lieu de la ville d’El Khroub, permettent de préciser la configuration urbanistique et de
mesurer l’impact de l’histoire sur le tissu urbain. On distingue deux périodes importantes :
- Une première de stabilité
- Une seconde de croissance

80
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.6.1- Période 1962 à 1970

El Khroub n’a pas bénéficié au début d’aucun programme spécifique de
développement en raison notamment des priorités de l’état après l’indépendance.
Reconsidération de la politique économique et la promotion de l’industrie.

En dépit du monopole qu’a connu Constantine dans le domaine industriel et qui a

revêtu une importance extrême, les ruraux se sont concentrés dans la ville d’El Khroub afin
de bénéficier de ses ressources naturelles (terres à vocation agricole) et de là se sont érigées
des constructions illicites, dans un minimum de conditions décentes de vie, générant ainsi
un cadre de vie inapproprié, une dépréciation de l’esthétique urbaine car la plus part des
habitations comprenaient des hangars d’élevage (ovin et avicole).

4.6.2- Période 1970 à 1983

Cette période a connu une certaine prospérité en raison de la réalisation d’un
complexe industriel à oued Hamimin sur un ancien aéroport militaire.
L’envergure de ce complexe et régionale particulièrement âpres l’aménagement du
réseau routier suivant :
*La route reliant Constantine à Annaba passant par Guelma,
*La route reliant Constantine à Biskra.
*Ce qui a permis de dynamiser El Khroub à laquelle on reconnait une importance
industrielle réelle après qu’elle eut été un petit village.

4.6.3- Période 1983 à 1999

Cette période a connu une expansion rapide dont les résultats ont été l’apparition de
plusieurs blocs urbains construits dans le cadre de plusieurs opérations ce qui a conduit à
l’élargissement du tissu urbain et à favoriser l’apparition des bidonvilles.

4.6.4- Période1999 à 2009

L’expansion d’El Khroub vers le coté est (la création de la nouvelle ville Massinissa
le long de l’axe de la nouvelle voie expresse la RN°05). Le chef-lieu est composé
essentiellement de :

81
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

*HABITAT COLONIAL (L’ANCIEN VILLAGE) :

L’habitat colonial est considéré comme la principale composante de l’ancien tissu
urbain, il est constitué de groupes de constructions qui se sont développés en majorité le long
de l’ancienne RN 03. Ce type d’habitation est constitué d’un rez- de- chaussé plus trois
niveaux, les rez de chaussée sont généralement occupés par les commerces et les étages sont
exclusivement réservés à l'habitation. Certaines habitations ont fait l'objet de démolition et
la reconstruction de construction moderne à leurs places.

Caractéristiques de ce type de construction

✓ Trame orthogonale
✓ Alignement,
✓ Matériaux utilisés (Pierre, tuiles),
✓ Niveau R à R+3.
✓ Les constructions se trouvent dans un état moyen a dégradé.

*HABITAT INDIVIDUEL :

Une urbanisation organisée en lots rectangulaires, ces constructions sont en majorités

en R+3 à usage d’habitation avec intégration de commerces divers aux RDC de quelques
habitations, ces derniers sont en bon état. Les matériaux utilisés fréquemment sont la brique
et le parpaing avec une toiture en dalle pour la plupart des bâtisses.

Ces lotissements resteront tributaires du centre-ville en matière d’équipements et de

services.
Il s’agit des différents lotissements dénommés dans le tableau N° 4.4.

Tableau N° 4.4 : Les différents lotissements dénommés à El Khroub

DESIGNATION NOMBRE HAUTEUR ANNEE

DU DE LOT DES CONSTRUCTIONS CREATION

LOTISSEMENT

EL MANAR 302 RDC A R+3 1987

EL MOUNA 227 RDC A R+3 1987

82
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

ERIADH 151 RDC A R+3 1987

VILLAS 110 RDC A R+3 ESTRUCTURATION

MILITAIRES 1996

HABITAT INDIVIDUEL 250 LOGEMENTS RHP

ANCIEN PROGRAMME REALISE POUR LA RESORPTION DE
L’HABITAT PRECAIRE (CHALET AVEC TOITURE INCLINE).

Source : Pos Massinissa 2016

HABITAT INDIVIDUEL EVOLUTIF

La majorité du logement évolutif se trouve du côté ouest de la RN 03, 114 logements
évolutif Sidi Amor 100 logement évolutif Massinissa les propriétaires de ce type de
logement en effectuée des changements radicaux au niveau de leur construction.

HABITAT COLLECTIF
L’habitat collectif est implanté sur plusieurs sites à travers la ville d’El Khroub, C’est à
partir des années es soixante-dix que l’habitat collectif a fait son apparition de manière
conséquente (cité 450 logements).

La ville d’El Khroub a connu plusieurs opérations depuis 1980 jusqu'à 2009 et qui
sont :
- Opération 1039 logements, du programme 1980 situé au sud-ouest et nord- ouest du POS C4.
- Opération 1013 logements, opération conforme au programme de 1982 situé à l’ouest du
boulevard des 1600 la hauteur des blocs varie entre R+3, R+4,927logt.
- Opération 1600 logements, opération conforme au programme de 1982 situé au cœur DU POS
C4.
- Opération 1200 logements, conformément au programme de 1993 situé à l’est du POS C4.
- Pour les logements sociaux participatifs LSP l’ACL d’El Khroub a bénéficié d’un nombre
important de 1845 logements.

Il s’agit des habitations construites avec des matériaux de récupérations, c’est un type
d’habitat dégradé et insalubre qui constitue le point de concentration de population
défavorisée. Tous les indices de ruralité y sont présents, l’absence de tracés de voirie.

83
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

4.6.5- Période après 2000 jusqu'à nos jours

Cette période a connu un report important de la population urbaine constantinoise

avec un taux de 75 % sur le chef-lieu d’El Khroub à cause des programmes de logements
réalisés notamment au nord-est de la ville.
En l’an 2000, la superficie urbanisée a encore augmenté et a atteint 668,90 ha [Jouve
A. 2001] pour atteindre 1004ha en 2010 et 1543 ha en 2015 soit une augmentation de 875
ha ce qui est tout de même considérable.
Ainsi, en 2014, la création du pôle d’urbanisation Ain Nahass, par le Décret n° 14-
118 du 24/03/2014 sur une superficie de 151 ha.

Figure N 4.12. L’évolution spatial de la ville d’El Khroub

Source : Google Earth

4.7-Conclusion
Une étude approfondie sur la production de l’habitat collectif dans la wilaya de
Constantine en particulier celle à El Khroub et ses extensions a été présentée.
Personne ne pourrait nier que le besoin de s’abriter contre les conditions climatiques,
les dangers …etc, vient en deuxième position, après le besoin alimentaire et présente une
priorité dans la vie presque absolue pour l’être humain, et constitue un moyen de sa stabilité.
A cet égard , l’homme a toujours cherché, en premier lieu à construire sa demeure,
dans n’importe qu’elle forme de groupement humain, avant de penser aux autres nécessités

84
CHAPITRE IV…………………………………………………………………LA GENESE DE L’HABITAT A CONSTANTINE

ce qui prouve l’importance vitale de l’habitat pour l’homme et la place majeure qu’il occupe
dans la création des villes, ou même le conditionnement de leurs développements, vu sa taille
son ampleur, son accélération, il exerce une force maîtresse dans l’évolution des villes, et
les autres nécessités deviennent les corollaires de l’habitat et sont généralement
subordonnées par évolution.
Dans le prochain chapitre on abordera une analyse descriptive ainsi la réalisation
d’une grille d’analyse des logements collectifs retenus.
Une Superposition de la grille d’analyse sur notre échantillon d’étude sera réalisée.

85
 CHAPITRE V
L’ANALYSE DES LOGEMENTS
COLLECTIFS A KHROUB
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.1-Introduction

La mise au point d’un programme facilitant les interventions urbaines, ceci suite à
plusieurs consultations et séances de travail entre les bureaux d’études et les services
administratifs et techniques concernés.

Pour aborder le sujet de notre recherche, il est nécessaire de définir une méthodologie
d’approche qui nous guide tout au long de l’étude au risque de nous éloigner de nos
préoccupations de base et de nos objectifs fondamentaux.

Notre analyse constitue une étape essentielle dans le processus de la conception

urbaine et architecturale. Elle permet d’étudier et décomposer l’espace urbain et de définir
clairement la relation entre le logement avec l’environnement passant par plusieurs
échelles, c’est une sorte de diagnostic nécessaire pour la bonne détermination des critères
de la qualité du logement.
Cette analyse a été basé sur :
En premier lieu, une étude descriptive des différents éléments et facteurs physiques
existant dans notre site de l’immeuble, du quartier et de l’environnement.
La réalisation d’une grille d’analyse parait nécessaire pour maitriser l’espace, les
enjeux pour bien définir les éléments essentiels pour un habitat de qualité.

5.2. PRESENTATION DE LA COMMUNE D’EL KHROUB

La commune d’El Khroub est située à une vingtaine de kilomètres, au sud-est de
Constantine, la commune d’El Khroub est chef-lieu de commune et de daïra de même nom.
Elle administre un vaste territoire d’une superficie de 24465Ha.

Considérée comme le second pôle d’urbanisation après Constantine ville et

bénéficiant de riches potentialités agricoles et industrielles, et son relief relativement plat fait
d’elle un site apte à l’urbanisation ainsi que le transfert de surplus de population venant de
la commune de Constantine, cela fait qu’un vaste programme surtout de logements est mis
en place pour absorber ce grand nombre d’habitat, exprimé dans les programmes 1000, 1013,
1200, 1600 logements dans les périodes entre 1980 jusqu’à 1993.

87
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Ces opérations font ressortir des cités quasiment résidentielles, avec quelques
équipements surtout administratifs dépourvues de tous espaces publics (verts), et par
conséquence la négligence du paysage, ou l’absence du vert, le non traitement des aires de
jeux.

Un manque total de l’espace public (espace de regroupement espaces verts).

Des aires de jeux non traitées délaissées sans aucun traitement et utilisées quelques fois
comme décharge publique.

Cette situation a pu soulager le problème de l’habitat à la commune de Constantine

momentanément mais qui a créé des nouveaux problèmes d’habitat à El Khroub, qu’on peut
les concrétiser par la croissance énorme traduite entre 1987 -1998 de 36.579 habitants à
65.344 habitants.

Khroub, agglomération qui bénéficie du passage de la ligne de chemin de fer qui la

rend beaucoup plus attractive, en plus de son souk hebdomadaire qui draine des milliers de
visiteurs. Ainsi la commune d’El Khroub de par sa proximité de la commune de Constantine,
connaît une croissance accélérée due à un apport de population exogène provenant des zones
rurales, semi rurales et du surplus de la population de la commune de Constantine.

Khroub a enregistré durant la dernière décennie un développement urbain

spectaculaire avec de nouvelles grandes zones d’habitat sous forme de ZHUN ou de
lotissements. Ces opérations répondaient plus aux besoins de la métropole qu’aux propres
besoins d’El Khroub.

L’agglomération chef-lieu se situe au sud–est de Constantine longeant la route express

(RN 03) elle est délimitée par :
*Constantine au nord
*El heria (Ben Badis) a l’est
*Ouled rahmoune au sud
*Guettar El Aich a l’ouest

88
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

L’agglomération chef-lieu est desservie par 02 voies principales l : la RN 20 et la

nouvelle voie express (Rn 03) d’autres voies secondaires ainsi que la voie ferrée liant
Constantine-Batna, Constantine -Sétif. Elle est considérée comme étant un pôle attractif et
dispose d’un ensemble d’équipements qui répondent aux besoins d’une Daira tel que :
Siége de Daira, siége APC, banques,..etc.

L’urbanisation nouvelle a pris un cheminement tel qu’on peut scinder la ville d’EL
KHROUB en 04 zones homogènes :
*Le centre (ancien quartier)
*Au Sud la ZHUN 16000 logements.
*Au Nord les nouvelles édifications 400 à 900 logements.
*A l’Est la projection d’une zone à urbaniser sur 352 ha

5.3- EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE

La population globale de la commune d’El Khroub par dispersion, a été actualisée à
l’an 2008 sur la base :
- Les résultats du RGPH 2008 ayant couvert la population et de l'habitat à l’échelle
de la commune.
- D'un sondage ayant été fait sur plusieurs mechtas de la zone éparse.
- D’une analyse de l'évolution démographique enregistrée pendant la période des
trois derniers recensements de la population 1987-1998 et 2008.

Les échantillons choisis pour l'enquête réalisée en 2008 ont été repérés à des endroits
différents d'une même unité spatiale et dans les différentes catégories sociales pour mieux
cerner la diversité socio-économique de la population, l'analyse physique étant faite sur la
totalité des sites urbains et ruraux.

Pendant la période de 1987 et 1998 la commune d’El Khroub a connu une évolution
démographique très fulgurante traduit par l’émergence de 5 nouvelles agglomérations
secondaires et l’accroissement de la population du chef-lieu de commune :

La population du chef-lieu de commune a connu un taux d’accroissement, très

important 5.31% pour cette décennie 1987-1998, du fait de son attractivité accrue à cause de
son statut de chef-lieu de commune et sa position près de la ville de Constantine a 12 Km

89
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

seulement traduit par l’apport très important de la population Constantinoise (politique

relogement de la population de Constantine avec l’opération d’éradication des bidons villes
et en application des directoires ressorties lors de l’élaboration du PDAU groupement de
Constantine), le solde migratoire pour la même période est de 3.16%.

A l’échelle communale, l’accroissement démographique de la population entre les

deux périodes est de 5.56%, leur concentration se trouve au niveau du chef-lieu de commune
et un solde migratoire de 3.41% l’essentielle de cette population et venue de Constantine ce
qui a influer sur l’accroissement normale de la population autochtone.

Pour la période de 1998 et 2010 la commune d’El Khroub a connu une évolution
démographique moins importante par rapport à la décennie précédente traduit
essentiellement par l’accroissement de la population du chef-lieu de commune.

La population du chef-lieu dans cette période a connu un taux d’accroissement, moins

important avec 3.2% depuis la décennie précédente, à cause de son statue de chef-lieu de
commune et sa position près de la ville de Constantine traduit par l’apport très important de
la population Constantinoise grâce à la réalisation de la nouvelle ville de Masinissa qui a
hébergé cette population venue de Constantine et d’autres lieux, le solde migratoire pour la
même période et de 1.6%.

5.4- ETUDE MILIEU PHYSIQUE D’EL KHROUB

5.4.1- La topographie du site
La commune d’EL-KHROUB, appartient comme le reste de la Wilaya de
Constantine, au domaine des hautes plaines Constantinoises où le relief est très varié mais
essentiellement montagneux, composé principalement de chaînes calcaires et marno-
calcaires dont les principaux sont :
Djebel Zouaoui (1316m);
Djebel Kerkara (1187m);
Djebel Ouach (1281m).
Parallèlement à ces montagnes, une série, d'envergure bien moins accentuée, sillonne
la région, il s'agit de :
*Djebel Kelal (941m);
*Djebel Ouled Selem (921m);

90
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

*Djebel Houssin (934m);

*Djebel Djenane El Lobba (1000m).
La région d’El Khroub est caractérisée par des collines mamelonnées.

5.4.2- La géologie du terrain

Par leur affinité africaine, les monts du constantinois se rattachent aux zones externes
septentrionales de la chaîne des Maghrébines d’Algérie Nord oriental. A grande échelle les
Maghrébines représentent un tronçon de la chaîne alpine d’Afrique du Nord, cette chaîne va
du Rif à la Sicile, en passant par l’Algérie et la Tunisie et s’étend sur 2000Km.

L’édifice orogénique de la chaîne des Maghrébines résulte de la structuration du

bassin maghrébin et de ses marges lors des phases tectoniques tertiaires.
Transversalement on y distingue, du Nord vers le Sud :
*Le domaine interne,
*Le domaine des flysch,
*Le domaine externe.

5.4.3- L’hydrographie
*L’Oued Rhumel
Traverse les hautes plaines constantinoises selon une orientation Sud-Ouest /Nord-Est
jusqu'au confluent avec l'Oued Boumerzoug et ensuite les gorges de Constantine. Dans le
bassin de Constantine il change de direction et coule vers le Nord-Ouest pour confluer avec
l'Oued Endja. Le long de son parcours, il reçoit successivement, de l'amont à l'aval, l'Oued
Boumerzoug et l'Oued Begraat jusqu'aux gorges du Khenng.
*L’Oued Boumerzoug
Prend naissance dans la commune de Sigus, sous le nom d'Oued Kelb. Il coule dans
une direction Sud-est vers le Nord-Ouest jusqu'à sa confluence avec l'Oued Rhumel.

91
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Carte des Pos de l’agglomération chef-lieu El Khroub

Figure N° 5.1 : Carte des Pos, ACL El Khroub 2016

Source : PDAU CONSTANTINE+ Auteur

92
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.5- L’ACQUISITION DU MARCHE PAR LES PRODUCTEURS

Plus de 48 Promoteurs immobiliers dans la wilaya de Constantine.

Selon le cahier de charge type relatif A, établi conformément au décret présidentiel
N° 15-247 du 20 Septembre 2015, portant réglementation des marchés publics et des
délégations de service public.

5.5.1- Mode de passation

L’obtention du marché par des entreprises se fait par une soumission à un appel
d’offre national ouvert avec exigences de capacités minimales, conforme aux dispositions
des articles 39, 40, 42 et 44 du décret présidentiel N° 15-247 du 16 Septembre 2015 portant
réglementation des marchés publics et des délégations de service public, tout on suivant leurs
capacités financières, techniques et moyens humains et matériels.

5.5.2- Lieu de dépôt des offres

Les offres doivent être déposées par le soumissionnaire ou par son représentant.

5.5.3- L’ouverture des plis et l’évaluation des offres

L’évaluation technique est effectuée sur la base d’un système de notation fixé à 30
points.
Outre la conformité au dossier d’appel d’offres, l’évaluation de l’offre du soumissionnaire
est poursuivie sur la base des critères d’évaluation inhérents aussi bien à l’aspect technique
que financier, comme suit :
-Critères matériels
*Grue ou Monte-charge
*Bétonnière
*Echafaudage métallique
*Camions
-Main d’œuvre
*L’entreprise doit impérativement respecter des dispositions législatives et règlementaires
en matière de recrutement et de l’utilisation de la main d’œuvre.
Délai d’exécution

93
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.5.4- Pénalités de retard

En cas de retard à l’entrepreneur sur le délai d’exécution, celui – ci subira une
pénalité totale calculée de la manière suivante :

P = ------------- N
10 x D
Où : P = Montant de la pénalité totale.
M = Montant du marché augmenté d’éventuels avenants
D = Délai d’exécution exprimé en jours calendriers.
N = Nombre de jours de retard.

Toutefois le montant total des pénalités est limité à 10 % du montant du marché

augmenté le cas échéant du montant des avenants, par ailleurs en application des dispositions
de l’article 147 du décret présidentiel N° 15-247 du 16 Septembre 2015 portant
réglementation des marchés publics et des délégations de service public. L’entrepreneur peut
être dispensé de paiement de pénalités de retard lorsque la responsabilité relève du service
contractant.

Elle intervient lorsque le retard n’est pas imputable à l’entrepreneur auquel il est
délivré dans ce cas des ordres d’arrêt et de reprise.

En cas de force majeure, les délais sont suspendus et les retards ne donnent pas lieu
à l’application des pénalités dans les limites fixées par les ordres de services d’arrêt et de
reprise des travaux pris en considération par le service contractant.

Dans les deux cas, la suspense des pénalités de retard donne lieu à l’établissement
d’un certificat administratif.

5.5.5- Délai de garantie

Le délai de garantie des travaux faisant l’objet du présent marché est fixé à douze
(12) mois à compter de la date du procès-verbal de la réception provisoire des travaux.

5.5.6- Ordre de service

L’ordre de service prescrivant le commencement des travaux sera délivré par le
service contractant après approbation du marché par l’autorité compétente, et toutes

94
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

modifications de travaux ou de prix fera objet également d’un ordre de service et d’un
avenant (dûment notifiés).

5.5.7- Contrôle technique

Le partenaire cocontractant devra faire contrôler éventuellement les travaux dont il a

la charge par un organisme de contrôle en l’occurrence le CTC, et ce en cours de réalisation.
Les dépenses occasionnées à cet effet restent entièrement à la charge du
partenaire cocontractant pour les contrôles particuliers (contrôle de la qualité, éprouvettes et
autres prélèvements), est à la charge du service contractant pour le contrôle visuel.

5.6- L’ANALYSE DESCRIPTIVE DES LOGEMENT

Il y a trois types de logements collectifs à El Khroub répartis sur trois zones,
Massinissa (Pos02) et Ain Nahass et ACL Khroub.

5.6.1- Logement social participatif LSP

*Localisation des logements sociaux participatifs

La zone objet de la présente étude fait partie de la nouvelle ville Massinissa. Elle se
distingue par sa position sur les deux axes routiers importants la RN20 et la voie express RN
03, et se présente sous forme d’un tissu urbain hétérogène (habitat de type individuel,
collectif et espace vert).

Le périmètre d’intervention est à vocation mixte entre un tissu existant (résidentiel et

équipements) et terrain vierge, situation stratégique très importante (sur un axe routier très
important RN N°3).

Le site s’étale sur une superficie de 243.72 Ha, c’est un site d’extension destiné à
accueillir de nouveaux programme feront l’objet d’aménagement et viabilisation à court et
moyen terme. C’est une zone résidentielle dont la fonction dominante est l’habitat collectif
créé en 2004. Cette zone est au Pos 02. Cité 145 logs LSP, en BLOC barre, en R+4 de 10
F3.

95
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Figure N° 5.2 : Pos Massinissa 2016

Source : PDAU Constantine

96
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

*Composition urbaine
Tissu résidentiel : logements collectifs tel que PROMO BAT, OMNNIBAT,CHTOIU
ADEL.
Le tissu d’équipements : Les équipements existants sont la DAS, un centre de rééducation
en cours de réalisation, une mosquée et un réservoir.

5.6.2- Logement participatif aidé et Logement public locatif

*Localisation du site

La création de ce pôle urbain Ain Nahass (2éme zone d’étude) remonte en 2014 par
le décret N° 14-118 du 24/03/2014.
*Composition urbaine
Tissu résidentiel :
Programme Projeté :
*25 000 habitants
*4 500 Logements :
• 3 200 LPL
• 1 300 LPA
• 500 transféré vers Ali Mendjeli.

Programme en cours
4.500 logements lancés dont :
• 3.200 LPL achevés dont 1.493 livrés en 2019, et 1.707 LPL à livrer.
• 1.300 LPA dont 400 LPA livrés le 20/08/2020 et 900 LPA prévus en cours.

Tissu des équipements

04 Equipements scolaires inscrits et achevés :
• 02 Groupes scolaires achevés; 01 Collège achevé ; 01 Lycées achevé ;
• Viabilisation primaire et secondaire sur 29,85 ha : en cours 68%.
• Energie : Amenée de gaz sur 11 Km : achevée
01 Poste électrique, en cours
• Réservoir d’eau 2X2500 M3 : livré
• Château d’eau 1500 M3 ; en cours

97
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Figure N° 5.3 : Plan d’aménagement général d’Ain Nahass

Source : PDAU Constantine

98
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.6.3- LPL ACL El Khroub

Situé à Khroub, les immeubles de LPL sont représentés en forme barre et angle (voir
Figure N° 5.4) en R+5.

Figure N° 5.4 : Plan de masse de LPL El Khroub

Source : Auteur

5.7- PRESENTATION DE LA GRILLE D’ANALYSE

Une grille d’analyse est un instrument qui possède habituellement plusieurs

dimensions, dans notre recherche, nous avons fait une grille d’analyse épistémologique
multidimensionnelle à plusieurs échelles qui nous permet de recueillir des éléments
d’information de manière organisé, et pluridisciplinaire (de plusieurs domaines tels que,
l’architecture, la géni-civil et la gestion et l’aménagement du territoire), dont le but
d’instrumenter la démarche d’évaluation des logements (Tableau N°01).
La grille d’analyse est un travail diligence d’auteur basé sur :
• Critères des logements déterminés par l’état Algérien sous formes des cahiers de charge
type.
• Des critères définis par organisation mondiale de la santé OMS.
• Critères utilisé dans l’analyse de l’habitat des travaux de recherche antérieurs.
• Des critères de la pyramide de Maslow.

99
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

• Le degré de satisfaction des usagers de leurs logements.

Tableau N° 5.1 : La grille d’analyse des logements

ORGANISATION SPATIAL
Surface habitable
L’APPARTEMENT DU LOGEMENT
Nombre de pièces
LES REVETEMENTS Faïences
Plinthes
Etanchéité des salles
humides
MENUISERIE EN BOIS ET
Fenêtres extérieures
MAÇONNERIE
Portes intérieurs
Potager de cuisine
APPAREILS SANITAIRES Lavabo
Evier
Siège à l'anglaise
Baignoire
EVACUATION INTERIEUR REGARD
L'IMMEUBLE Menuiserie Métallique Portes Accès Bloc
Boites aux lettres
Quincaillerie et Serrurerie
COS
TRAITEMENT DES
MATERIAUX
FAÇADES
LES COULEURS
ECLAIRAGE DES
ESCALIERS
LA PROPRETE DE
L'IMMEUBLE
L’ENSOLEILLEMENT

QUARTIER ECLAIRAGE PUBLIC

SECURITE
TRANSPORT
ESPACE VERT
PARKING
INFRASTRUCTURE
LES VOIRIES
L’ASSAINISSEMENT

100
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

ENVIRONNEME
LA RELATION AVEC LE CENTRE
T
LES PERIPHERIES
RAISON DE DU SITE AUX AUTRES
DEPLACEMENT DESTINATIONS
DES AUTRES DESTINATIONS
VERS LE SITES

Le rôle des habitants et la participation des citoyens avant la réalisation des logements

Le degré de satisfaction des habitants dans leurs propres logements

(L’élément détaillé dans le chapitre N° V)
Source : Auteur

5.8- ANALYSE DESCRIPTIVE

Cette Analyse est purement descriptive, il s’agit « d’explorer » un ensemble
d’observations et le positionnement des différents éléments en discussion en plusieurs
échelles (l’appartement, l’immeuble, le quartier et l’environnement).

la relation du
quartier avec
l'environemen
t

Le quartier

L'immeubl
e

L'intérieu
r du
logement

Figure N° 5.5 : Les échelles de l’étude Analytique descriptive

101
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.8.1- Au niveau de l’appartement

[Link]- Organisation spatiale du logement :

Un espace organisé est un espace qui comporte des aménagements permettant aux
hommes d’habiter, c’est-à-dire d’exercer les fonctions qui leur sont nécessaires. Ces
fonctions peuvent être déclinées de manière plus ou moins complexe

LSP
*Ce type de logement précise la surface habitable (60 m² pour F3) (Tableau N°5.2), nous
avons remarqué que les séjours sont proches de l’entrée principal ce qui est bien pour
l’intégration et le contrôle dans l’appartement.
*Les cuisines et WC bien que proches de l’entrée sont ségrégés.
*Un seul balcon au salon qui peut être servi pour le rangement.

Tableau N° 5.2 : L’organisation spatiale, logement social participatif

DISTANCE EN
DESIGNATION M
Largeur hall d'entrée 3
Distance de la porte d'entrée de l'immeuble à la première
marche d’escalier ou l’arrivée de la place d’accès
marche d'escalier ou à l'arrivée de la rampe d'accès 4
Largeur porte d'accès de l'immeuble 1,5
Source : Journal officiel

LPA
*C’est des logements F3 avec une superficie habitable de 79m2
*La salle de séjour est disposée à l’entrée, pour permettre un accès visiteur direct, sans
passer par des espaces réservés à la vie intime du ménage.
*Les appartements sont d’une seule façade avec un patio au couloir.
*La salle de bain est à 4 m², équipée d’une baignoire de dimension standard.
*Un seul balcon avec la cuisine.
*La présence d’une petite pièce débarrât.

102
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

DBR SDB Patio WC Chambre

01

Chambre
02
Salon Cuisine+

Balcon

Figure N° 5.6: La répartition spatiale d’un logement LPA

Source : Auteur

Tableau N° 5.3 : La surface des pièces du logement promotionnel aidé

DISTANCE EN
DESIGNATION M
Longueur du couloir 7.70
Chambre 01 11.84
Chambre 02 11.70
Largeur porte d'accès de l'immeuble 1
Source : Auteur

LPL
* Ce sont des logements F4 et F5 avec une superficie habitable de 115m2 à 134m2.
*La salle de séjour est disposée à l’entrée, pour permettre un accès visiteur direct, sans
passer par des espaces réservés à la vie intime du ménage.
*un seul séchoir au SDB.
*les débarras (des box) sont séparés des appartements, ils se trouvent au sous sol, avec
différentes surfaces. ..

103
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Chambre Parentèle Chambre 03 Salon

Chambre 02 SDB WC Cuisine

séchoir

Figure N° 5.7: La répartition spatiale des pièces dans le LPL

Source : Auteur

Tableau N° 5.4 : La surface habitable totale LPL

Nb de Surface
Programme Typologie Nb de Logts
logts Habitable m²

F4 78 115
156 LP à Massinissa
156
CONSTANTINE
F5 78 134

Source : Solypim

[Link]- les revêtements :

(Faïence, plinthes)
LSP
*Le manque de faïence et plinthes disponibles.
LPA
*La faïence était choisie par le promoteur sur une hauteur de 1.39, à la salle de bain et au
WC.
*La faïence d’une hauteur plus de 2m au mur du potager de la cuisine et le 2éme mur sur
une hauteur de 1.40.
*les plaintes sont dans toutes les pièces de la maison sauf le balcon.

104
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

*L’existence de la faïence aussi dans une petite partie de la cuisine, à côté du potager
seulement.
*L’existence des plaintes dans toutes les pièces de la maison sauf les balcons.

Photo N° 5.1: Une Chambre de LPA Photo N° 5.2: Le salon de LPA

Source : Auteur 2023

LPL
*Dans toutes les pièces de l’appartement, des plaintes en terre dont la couleur noir.
*L’existence d’une faïence au choix du producteur jusqu'au plafond dans la cuisine et salle
de bain et WC.
*l’existence de dalle de sol.

[Link]- menuiserie en bois et maçonnerie :

Les portes, les fenêtres et le potager de la cuisine.
LSP
*Potager de cuisine avec dalle et sans porte sous potager ni placard.
*Des petites fenêtres et les portes intérieures ne sont pas en bois rouge.
LPA
*La présence d’un potager de cuisine avec sous potager (cuisine moderne) d’une mauvaise
qualité des matériaux.
* les portes intérieures en bois rouge.
*Les fenêtres sont assez grandes et en double filtrage.

105
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Photo N° 5.3: Cuisine LPA avec modification de la faïence

Source : Auteur 2023

LPL
*Un potager 1.20 avec dalle de couverture en béton armé.
*Cuisine MDF.
* Des fenêtres grandes.
* Les portes intérieures, sont en bois rouge, pleines.
*Carrelage ancien modèle.

[Link]- appareils sanitaires :

Lavabo, Evier, Siège à l’anglaise, Baignoire
LSP
* Lavabo, en porcelaine vitrifiée, posé sur pied, type non éclaboussant avec (02) trous pour
mélangeur, il est raccordé en eau.
*Baignoire simple avec robinet, sans douchette.

106
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

LPA
*Lavabo, en porcelaine vitrifiée, posé sur pied, type non éclaboussant avec (02) trous pour
mélangeur, il est raccordé en eau.
* Evier, en inox à deux bacs, fabrication locale.
* Siège à l’anglaise, en porcelaine vitrifiée couleur blanche équipement siège modèle
anglais avec réservoir de chasse comportant le mécanisme et un robinet d’arrêt.
*Salle de bain est une douche classique avec receveur hors sol, poignée douchette sans
support (Voir photo N° 5.4).

Photo N° 5.4: Salle de Bain de LPA

Source : Auteur 2023

LPL
* Lavabo, en porcelaine vitrifiée, posé sur pied, type non éclaboussant avec (02) trous pour
mélangeur, il est raccordé en eau.
* Evier, en inox à deux bacs, fabrication locale.
* Siège à l’anglaise, en porcelaine vitrifiée couleur blanche équipement siège modèle anglais
avec réservoir de chasse qui comprendra le mécanisme et un robinet d’arrêt.
* Baignoire avec Mélangeur bain et poignée douchette.
*Chauffe bain existant.

107
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

[Link]- Evacuation intérieur

LSP
*Un siphon (regard) au balcon.
LPA
*Un seul siphon (regard) au balcon dans tout l’appartement.
LPL
* Deux siphons (regards) au balcon et à la salle de bain.

5.8.2- Au niveau de l’immeuble

L’immeuble est composé de plusieurs étages superposés, c’est l’espace compris
entre deux planchers reliés par un escalier.

[Link]- Menuiserie métallique :

LSP
*Les portes sont un peu petites, constituées en feuilles métalliques (voir photos 5.5/5.6).
*Aucun système de fermeture de la porte de l’immeuble.
* Un ensemble de boites aux lettres métalliques est rassemblé au niveau du hall du RDC.

Photos 5.5/ 5.6 : Les portes d’entrée de l’immeuble LSP

Source : Auteur 2023

108
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

LPA
*Les portes sont assez grandes en feuilles métalliques (voir photo 5.7).
*Système de fermeture moderne à la puce.
* Un ensemble de boites aux lettres en métal est rassemblé au niveau du hall du RDC.

Photo N° 5.7 : La porte d’entrée de l’immeuble LPA

Source : Auteur 2023

LPL
* Système de fermeture, scellement et toutes sujétions de bonne exécution.
* Les objets de quincaillerie et serrurerie sont posés avec la plus grande exactitude.
* Un ensemble de boites aux lettres en métal sont rassemblées au niveau du hall du RDC.

[Link]- COS :
Le COS brut autorisé est de 2.71.
La hauteur maximale autorisée ne devra pas dépasser (10) niveaux (R+9).

[Link]- Traitement des façades

• Pour les LSP et LPA, la façade commence à se dégrader, le temps et les agressions
extérieures sont souvent en cause et parfois une rénovation ne peut plus attendre.
• Il faut protéger durablement la façade contre les dégâts liés à l'eau pluviale, tout en
laissant la surface respirée.
• L’implication de l’usager a donné un mauvais paysage urbain à la ville par leur pratique
et interventions extérieures de l’immeuble (voir photo N° 5.8).

109
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

Photo N° 5.8 : La façade du LSP

Source : Auteur 2023
*LPA, la peinture est intacte.
5.8.2. 4- Eclairage des escaliers
LSP
*Manque d’éclairage à l’escalier de l’immeuble.
LPA et LPL
*Eclairage des escaliers disponible à l’immeuble.

[Link]- La propreté de l'immeuble

LSP
*pas de système de nettoyage existant.
LPA et LPL
*Système de nettoyage existant (une fois par semaine).

5.8.2. 6- L’ensoleillement
LSP
*Les logements sont bien exposés au soleil sur les deux façades.
LPA
*Une seule exposition au soleil (matin ou soir).
110
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

LPL
*Les logements sont bien exposés au soleil sur les deux façades.

5.8.3- Au niveau du quartier

[Link]- Éclairage public

L’éclairage public et disponible à l’espace extérieur de l’immeuble dans les différents types
de logements.

[Link]- Sécurité
LSP
*Le quartier est calme, il se trouve à l’accès principal à quelques mètres de sûreté urbaine.
LPA
*Un site un peu éloigné du centre, en cours de construction. Moins de sécurité.
LPL
*Quartier au centre et bien sécurisé.

[Link]- Espace vert

LSP
*Malgré que l’état a essayé d’aménager un espace près du zone d’étude, mais les travaux
n’étaient pas à la hauteur des attentes. Le site n’est pas bien fait et pas bien aménagé.
LPA
*Aucun espace vert à Ain Nahass.
LPL
*Un petit air de jeux existe.

[Link]- Parking
*Dans les quatre types du logement, l’espace parking est disponible, il est payant.

[Link]- Infrastructure
*Le réseau routier est bien développé et répond convenablement à l’armature du groupement
de commune. Les liaisons avec la métropole régionale sont assurées par les routes nationales
et d’autres secondaires.

111
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

*La commune d’El Khroub connaît le passage de plusieurs routes nationales (la RN 03, RN
05, RN 20 et la RN 79) et de routes secondaires principalement des chemins de wilaya (le
CW 175, CW 131, CW 101, et le CW 133).
*La commune comprend un réseau routier très important qui lui confère le rôle de relais.
*L’agglomération d’El Khroub est attractive par son souk hebdomadaire qui draine des
milliers de visiteurs.
*Le territoire de la commune connaît le passage de la ligne de chemin de fer qui renforce le
rôle du relais, et qui se situe au SUD de la nouvelle ville Massinissa.
*La disponibilité des taxis privés et des bus publics.

LSP et LPL
La disponibilité des différents types de transports à Massinissa.

LPA
*Les habitants souffrent du manque des réseaux trafic à Ain Nahass, les moyens de
transports paraient presque inexistants

5.8.4- Environnement

[Link]- La relation du site avec le centre

LSP
*Par rapport à Massinissa: Les logements sociaux participatifs se situent au centre de
Massinissa, près des infrastructures et différents équipements nécessaires.
*Par rapport à ACL Khroub : les logements sont loin de quelques kilomètres à ACL Khroub,
donc Massinissa reste une ville nouvelle qui offre à ses habitants les différents services sauf
les services administratifs sont à ACL Khroub.
LPA
*Ain nahass est un pôle urbain qui souffre et qui est loin du centre (ACL Khroub et
Massinissa), le pole manque des différentes infrastructures nécessaires, c’est un pôle urbain
en cours de construction.

LPL
Se situe au ACL de El Khroub , en plein centre de Khroub. Tous les types de transport
disponibles.

112
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

[Link]- Les raisons de déplacement

LSP
*Le déplacement vers ACL Khroub, se fait uniquement pour des besoins des services
administratifs.
*Vers Constantine ville pour des visites familiales.

LPA
*Le site est un nouveau pôle urbain en cours de construction, les habitants sont des couples
et des petites familles, ils considèrent leur cité comme une cité dortoir. Ils se déplacent
quotidiennement vers la ville de Constantine, ainsi ACL Khroub en raison de travail ou les
courses.

LPL
*Le déplacement quotidien se fait uniquement pour les employés.

5.8.5- Partenariat public/privé (PPP) ainsi la participation citoyenne.

Un partenariat public/privé (ppp) est un marché public sur lequel se rencontrent un
organisme public (état, collectivité locale, établissement publics..) et un ou plusieurs acteurs
privés pour réaliser un projet lié à l’intérêt général.

La participation citoyenne peut devenir un instrument clé pour améliorer à un double

niveau la qualité des systèmes démocratiques d’une part, et d’autre part la qualité de
réalisation des projets et la satisfaction des usagers.

Malheureusement, dans notre cas, malgré que les Projets et la réalisation des
logements dans les différentes formules se fassent par un PPP avec les différents acteurs et
promoteurs privés (exemple cas d’étude du logement promotionnel aidé par le promoteur
Dambri) reste la participation citoyenne inexistante.

113
CHAPITRE V…………………………………………………………ANALYSE DU LOGEMENT COLLECTIF A KHROUB

5.9-Conclusion
Le logement est un contenu physique et statique qui englobe un contenant
dynamique et vivant, la conception de ce contenu doit être appropriée à tels attentes et
usage du contenant et doit prendre en compte deux dimensions principales: Espace et
temps.

En conclusion de ce chapitre, nous pouvons dire qu’il y a des désordres et des

défauts de réalisation, lors de la construction de ces logements et que ces derniers ne sont
pas conformes aux normes en vigueur fixées au préalable.
Tous ces désordres de réalisation (défauts d’exécution) observés ont été examinés et
analysés pour limiter les conséquences de nuisances.
Une analyse des habitants et leurs comportements dans leurs logements seront
exposés afin d’évaluer le bien être de ces derniers à travers le degré de satisfaction dans
leurs espaces habités.
Le but principal est d’arriver à identifier le malaise et le genre de problèmes
rencontrés afin de tirer et proposer des recommandations pratiques.

114
 CHAPITRE VI

L’ANALYSE ET L’INTERPRETATION
DES RESULTATS
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.1-Introduction
Ce chapitre concerne l’analyse des habitants et leurs comportements dans leurs
logements à travers le degré de satisfaction et le bien-être dans leurs espaces habités.

Une identification des problèmes est nécessaire, des enjeux et des potentialités de
l’espace doivent être ressorties. Le diagnostic contribuera à les résoudre par des variantes ou
scénarios d’aménagement après consultation des différents acteurs intervenants dans le
domaine de l’urbanisme tels que les promoteurs privés, CTC, URBACO….

La synthèse de chaque phase précédente et la superposition des données et

propositions, traduction des synthèses par des variantes vont être travaillées afin de retrouver
une réponse précise à tous les facteurs d’influence (paramètres variables) pour notre
hypothèse de base.

6.2- LA METHODE D’ANALYSE ADRESSEE AUX HABITANTS

Cette partie d’étude est essentiel pour compléter l’analyse faite au chapitre précédent,
il est devenu obligatoire d’analyser pas seulement l’espace et ces composants mais aussi
l’analyse des comportements des usagers pour bien définir les problèmes et les traités.
Pour cela, cette analyse est basée sur l’interview directe avec les usagers, ainsi la
rédaction d’un questionnaire qui touche le comportement des usagers et leurs degrés de
satisfaction dans leurs espaces habités.
Pour maitriser tous les éléments d’analyse, nous avons travaillé avec un logiciel
d'enquête et d'analyse des données qui nous permet d’assister la réalisation d'une enquête
bien organisée et bien maitrisée :
1. L’élaboration du questionnaire (création, rédaction, impression)
2. La diffusion (saisie des réponses par les répondants)
3. Le traitement des données quantitatives ou qualitatives

L’analyse s’est faite en trois étapes :

*Analyse uni-variée pour présenter l’échantillon étudié.
*Analyse bi-varié pour croiser deux variables hypothétiques.
*Analyse factorielle pour correspondances multiples, pour trois variables et plus et
définir le degré de lien (interaction) entre eux à travers des cartes factorielles.

116
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.3- ECHANTILLON D’ANALYSE

Comme dans toute recherche scientifique, le choix de l’échantillonnage est
nécessaire et joue un rôle très important dans la fiabilité des résultats.

Dans notre cas d’étude, nous avons visé une population de trois types de logements,
cette population est différente dans le cadre culturel, économique et social.

Au vu notre but de cette analyse, nous avons fondé nos questionnaires sur le
comportement des populations dans leur espace habité afin de déterminer le degré de
satisfaction et le bien-être.

Sur un total de 271 logements des différentes formules réparties sur trois cités,
Massinissa 145 LSP, Ain Nahass 100 LPA, ACL El Khroub 156 LPL.

Le questionnaire est distribué d’un contact direct avec les habitants accompagné
d’une interview avec les ménages.

6.4- LA CONCEPTION DU QUESTIONNAIRE

Le questionnaire continent 40 questions directes. Y a ce qui est ouvert avec des
réponses libres textuelles, et des questions fermées où l’usager d’habitat ne peut fournir
qu’une seule réponse ou multiples (Tableau N°6.1).
Le questionnaire comporte quatre parties comme suit :
*la première partie : identification du logement.
*la deuxième partie : concernant l’habitant
*la troisième partie : questions relatives à l’intérieur du logement.
*la quatrième partie : questions relatives à l’extérieur du logement.
*la cinquième partie : questions en rapport avec l’environnement.
*la dernière partie c’est des généralités diverses.

Tableau N° 6.1: La classification des questions du formulaire

Type de question Questions fermées à Questions fermées à Questions ouvertes
choix unique choix multiple

117
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Identification du Q1, Q2
logement

L’habitant Q3, Q4, Q5, Q6, Q7 Q8, Q9, Q10

Q10, Q11, Q12,

Q13.

Rapport avec Q14, Q15, Q16

l’environnement

Intérieur du Q17, Q19, Q20, Q18, Q22, Q27, Q27, Q29

logement Q21, Q23, Q24, Q28
Q25, Q26,

Q27, Q29,

Extérieur du Q30, Q31, Q32, Q36, Q37, Q38

logement Q33, Q34, Q35,

Généralités Q39, Q40

6.5- L’ENTRETIEN

Dans le cadre de notre expertise, nous avons eu recours à un entretien semi dirigé
avec les différents acteurs des différents types du logement. Un ensemble de questions était
préalablement préparé et rédigé. Ainsi chacun des acteurs a été convié à exprimer librement
son opinion par rapport à la question qui lui était posée, parmi ces acteurs c’est : les
responsables de la DUC, le service technique de El-Khroub, ainsi le Sorypim (directeur, chef
chantier, architecte).

6.6- ANALYSE DES RESULTATS DU QUESTIONNAIRE LSP

Comme cité précédemment, le logiciel Sphinx c’est l’outil choisi par lequel on va
faire le traitement des résultats et l’analyse, il est plus performant et plus fiable, l’analyse est

118
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

en trois degré uni-varié, bi-varié, et l’analyse multiple, ainsi l’analyse factorielle de

correspondance.

6.6.1- L’analyse des LSP en uni-variée

Enquête réalisée avec sur 14 logements LSP (cité 145 LSP. Massinissa), les habitants
se sont des propriétaires retraités, venus de différentes cités du centre-ville de Constantine
(tableau N°6.2) (Q6).
*Les habitants de ce type de logement ce sont des retraités à faible revenu, qui ne dépasse
pas les 25.000 Da.

*la formule LSP paraît intéressante et compliquée en même temps, avoir un logement après
14 ans d’attente pour certains habitants c’est inacceptable (du 1988 au 2004) mais le prix est
très abordable (1850 Da le mois).

*La commune d’El Khroub, un endroit qui absorbe l’augmentation de la population dans la
ville de Constantine, presque tous les usagers habitaient Constantine avant.

Tableau N° 6.2 : La résidence antérieure des habitants du 145 LSP (Q6)

Centre-ville Constantine 11 76.5%

Hatabia 2 11,8%

Menia 2 11,8%

Brachma 1 5,9%

TOTAL 17 100,0%

Source : Auteur 2023

*Malgré les efforts de l’état pour résoudre la crise du logement, le problème d’occupation
du logement de plus d’un ménage au LSP y existe toujours (tableau N° 03) Q4.

* Plus de 25 % des logements contient deux ménages, l’enquêtes nous a mené a savoir que
les ménages sont de la même famille (père et fils).

119
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.3 : Nombre de ménage dans le logement Q4

Nombre de ménage dans le Nombre Pourcentage
logement
Une seule 12 66.7%
Deux ménages 5 27.8%
Trois ménages 0 0
Sans réponse 1 5.6%
total 18 100%

Source : Auteur 2023

Nom bre de ménage dans le logem ent

66, 7%

0, 0%

Non réponse a. 1 b. 2 c. 3

Figure N° 6.1 : Nombre de ménage dans le logement LSP Q4

Source : Auteur 2023

*Les logements ont deux façades bien exposées au soleil, selon les habitants, la vue
extérieure est agréable et dégagée malgré que les immeubles soient vis-à-vis à d’autres
immeubles séparés par une voie tertiaire (Tableau N° 6.4) Q29.

120
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N 6.4 : La vue extérieure des logements 145 LSP Q29

La vue extérieurs des Nombre de réponse Pourcentage
logements
Agréable 15 83.3%
Moins agréable 2 11.1%
Sans réponse 1 5.6%
Total 18 100%
Source : Auteur 2023

la v ue extérieur de v otre logement

83,3%

11,1%
5,6%

Non réponse [Link]éable [Link]

agréable

Figure N° 6.2 : La vue extérieure d’un logement

Source : Auteur 2023

6.6.2- Analyse des LSP en bi-varié.

[Link]- Relation entre le confort et la satisfaction de la surface des pièces :

Une seule formule unique en matière de confort dans le logement est inexistante.
Chaque immeuble a son milieu propre, les éléments de confort des habitants dans leurs
logements se différenciés d’une personne à une autre (tableau N° 6.5) Q16*Q22.

121
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.5 : Tableau croisé (interaction) entre degré de satisfaction et le confort 145
LSP (Q16*Q22)
Satisfaction des habitants de la surface des pièces
Le confort Très Plutôt Plutôt Plutôt très Sans Total
satisfait satisfait insatisfait insatisfait réponse
Oui 0 9 7 0 0 16
Non 0 0 0 1 0 1
Sans 1 0 0 0 0 1
réponse
Total 0 9 7 1 0 18
Source : Auteur 2023

Une enquete de sondage a été realisée et une analyse bi-variée nous montre que :
Plus de 56% des populations sentent le confort dans leurs logements en parallélle 44% d’eux
sont insatisfaits de la superficie des piéces.

Y a une contradiction, la relation entre le confort et l’espace suffisant est très distincte
car sentir le confort c’est avoir de l’espace intime dans nos chambres et de l’espace suffisant
au logement. Donc, d’après les resultats d’analyse on remarque que les habitants des
logements s’adaptent à leurs logements d’une maniére ou une autre.

122
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

le conf ort x satisf act ion des piéces

18
16

43,8%

56,3%

0100,0% 100,0%
Non réponse [Link] [Link]

Non réponse [Link]és satisf ait

[Link] sat isf ait c. plutot insatisf ait
[Link]és insat isf ait

Figure N°6.3 : Analyse croisée entre degré de satisfaction et le confort 145 LSP
(Q18*Q25)
Source : Auteur 2023

[Link]- Relation entre les transformations aux logements et l’état des corps d’état :

Il arrive souvent qu’on parle des travaux d’aménagement (transformations et de

modifications) des logements. Les modifications constatées peuvent se limiter dans la pose
de carrelage, la faïence, la plomberie et l’électricité (voir tableau N° 6.6).

123
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.6 : La relation entre les transformations et les corps d’état

Les transformations à l’intérieur du logement
L’état du corps Oui Non Sans réponse Total
d’état
Très bonne 0 0 0 0
Bonne 3 0 0 3
Acceptable 4 5 0 9
Mauvaise 3 1 0 4
Très mauvaise 1 0 0 1
totale 11 6 1 18
Source : Auteur 2023

Nous remarquons que la plupart des habitants sont satisfaits de la qualité des corps
d’état alors qu’il ont fait des modifications surtout dans la faience , le carrelage et la peinture
(Figure N° 6.4).

corps d'et at x av ez v ous f ait des t ransf ormat ions?

0 9 4

25, 0%

55, 6%

75, 0%

44, 4%

a. trés bonne c. accept able d. mauv aise

Non réponse a. oui

b. non

Figure N° 6.4 : La relation entre les transformations et les corps d’état

Source : Auteur 2023

6.6.3- Analyse des LSP en multi-variés

- Relation entre le confort et la satisfaction de leurs logements et la surface des
pièces

124
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Cette analyse permet de d’étudier trois variables Q15*Q20*Q22 à la fois d’une

manière claire et nette, nous avons croisé la variable Q15 avec les Q20 et Q22.
*Plus de 80% des populations qui réclament le manque de surface à l’intérieur sont satisfaits
de leurs logements (voir tableau N° 6.7).
*Tous les habitants qui sont très insatisfaits de leurs logements réclament le manque du
confort lié au logement.

Tableau N° 6.7 : Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22

Degré de satisfaction des

habitants de leurs logements Surface Le confort

Très satisfait 0 12.5% 0 12.5%

Plutôt satisfait 100% 81.3% 0 87.5%
Plutôt insatisfait 0 0 0 0
Très insatisfait 0 6.3% 0 0
Sans réponse 0 0 100% 0
Total 100% 100% 100% 100%
Source : Auteur 2023

etes v ous satifsait de v otre logement?

28

14

13

2
0 2 1
1 1 1
Non réponse [Link]és satisf ait [Link] [Link] [Link]és [Link]
satisf ait insatisf ait insatisf ait

surface [Link] surface [Link] le conf ort Non réponse

le conf ort [Link] le conf ort [Link]

Figure N° 6.5 : Analyse multi-varié Q15*Q20*Q22

Source : Auteur 2022

125
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.6.4- Analyse factorielle de correspondance AFC (LSP)

Afin de cerner le mieux possible l’appréciation des habitants de leurs logements LSP
par rapport au manque trouvé dans le quartier, une carte d’analyse factorielle correspondance
AFC a été réalisée dans le but de l’étude du lien entre le degré de satisfaction des habitants
avec ce qui manque au quartier (environnement) (voir tableau N° 6.8).

Tableau N° 6.8 : Analyse factorielle pour correspondance multiple

Degré de Le quartier manque de :

satisfaction Aménagement Les Les Parking Eclairage Equipement Total
des voiries espace aires extérieur
vert de
jeux
Très 0 0 0 1 2 1 4
satisfait
Plutôt 3 9 6 1 9 8 36
satisfait
Très 0 1 1 0 1 1 4
insatisfait
Total 3 10 7 2 12 10 44
Source : Auteur

Les habitants sont plutôt satisfaits de leur logements LSP, dont la plupart réclame le
manque de plusieurs éléments nécessaires, tels que l’aménagement des voiries, l’espace vert,
les aires de jeux et les équipements.

Axe 2 (7.47%)

Axe 1 (92.52%)

[Link]és satisfait [Link] satisfait [Link]és insatisfait

[Link]énagement de la voirie [Link] espaces vert [Link] aires de jeux [Link]

[Link] extérieur [Link]

Figure N° 6.6 : Carte d’analyse factorielle de correspondance Q15-Q34

Source : Auteur 2023

126
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.6.5- La qualification du quartier par les habitants

D’après le résultat du Q35, les habitants du quartier des 145 logs LSP sont satisfaits
du quartier en matière de propreté, sécurité et la situation qui est au centre de la ville de
Massinissa (Tableau N° 6.9).

Tableau N°6.9 : La qualification du quartier par les habitants Q35

Qualification du quartier Nombre Pourcentage
Agréable 7 38.9%
Marginalisé 3 16.7%
Propre 10 55.6%
Bien situé 8 44.4%
Calme 9 50%
Sécurisé 7 38.9%
Bien fréquenté 1 5.6%
Sans réponse 1 5.6%
Source : Auteur 2023

est ce que v ous qualif ierez v otre cité

21,7%

2,2%

Non réponse [Link]éable [Link]ée [Link] [Link] située [Link] f .securiséé [Link]
f réquentée

Figure N° 6.7 : La qualification du quartier par les habitants Q35

Source : Auteur 2023

127
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.7- ANALYSE DES RESULTATS DU QUESTIONNAIRE LPA

6.7.1- L’analyse des LPA en uni-variée

Vu le nombre important des questions dans notre enquête, cela exige de realiser un
nombres importants de graphes et de tableaux, nous avons synthétisé les résultats des
premiers questions de l’enquete pour présenter le statut juridique des l’habitants ainsi leurs
caractéristiques sociales et economiques.

Enquête réalisée sur la cité 100 logs LPA à Ain Nahass

Les habitants se sont des propriétaires et des locataires, de différentes couches sociales,
venus de la ville de Constantine (tableau N° 6.10) (Q6).

Tableau N° 6. 10 : La résidence antérieure des habitants de LPA

Résidence antérieurs Nombre
Daksi 2
Bardeau 1
Boussouf 1
Centre-ville 1
Djbel-ouahch 1
Hamma 1
La boom 1
Ziadia 1
Zouaghi 1
Total 10

Source : Auteur 2023

128
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau d'ef f ectifs : Nb. cit.

1
2 Daksi
1 Bardeau
Boussouf
centre v ille
1 1 Djbel Ouahch
Hamma
La boom
ziadia
Zouaghi

1 1

1 1

Figure N° 6.8 : Résidence antérieure des habitants de LPA

Source : 2023

*Au logement promotionnel aidé, un seul ménage occupe le logement, c’est des petites
familles avec ou sans enfants. Ils sont issus des différentes couches sociales (voir tableau
N°11).

Tableau N° 6.11 : L’activité exercée par le chef de ménage Q5

Activité exercé par le chef de ménage Nombre Pourcentage
Fonctionnaire 1 10%
Ouvrier 2 20%
Commerçant 2 20%
Chômeur 4 40%
Retraité 1 10%
Sans réponse 0 0
Total 10 100%
Source : Auteur 2023

129
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Fonctionnaire
Ouvrier
Commerçant
Chômeur
Retraité
Sans réponse
Total

Figure N° 6.9 : L’activité exercée par le chef de ménage Q5

Source : Auteur 2023

*Les 100 logements promotionnels aidés ont une seule façade bien exposée au soleil, selon
les habitants, la vue extérieure est agréable et dégagée. (Tableau N° 6.12) Q29.

Tableau N° 6.12 : La vue extérieure des LPA Q29

La vue extérieur des Nombre Pourcentage
logements LPA
Agréable 7 70%
Moins agréable 2 20%
Sans réponse 1 10%
Total 10 100%

Source : Auteur 2023

*Les logements promotionnels aidés ce sont des immeubles R+4 ( 10 logements) qui ont une
seule facade . Selon 70% des habitants, la vue extérieure des logements LPA est agréable
(voir photo N° 6.1).

130
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Photos N° 6.1 et 6.2 : La vue extérieure des logements LPA

Source : 2023

6.7.2- Analyse des LPA en bi-varié.

- Relation entre le confort et la satisfaction de la surface des pièces :

Contrairement au bi-varié pour le LSP, nous avons analysé le confort croisé avec la sécurité
dans le quartier Q22*Q23 (Tableau N° 6.13).

Tableau N°6.13 : Analyse bi-varié du confort et surface des pièces 100 LPA (Q22*Q23)
Sécurité
Confort Oui Non Sans réponse Total
Oui 7 3 1 11
Non 3 3 0 6
Sans réponse 0 0 0 0
Total 10 6 1 17
Source : Auteur

131
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

le conf ort x la securité

70,0%

30,0% 50,0%
50,0%

100,0%

Non réponse [Link] [Link]

Non réponse [Link]

[Link]

Figure N° 6.10 : Analyse bi-varié du confort et surface des pièces 100 LPA (Q22*Q23)
Source : Auteur 2023

* La croissance démographie urbaine qui se renforce dans la ville de Constantine et ses

alentours, il faut l’accompagner pour procurer aux habitants, la sécurité qui devient l’une
des fonctions importantes non seulement pour le confort de l’usager mais aussi du
développement de la ville. Cela oblige les autorités à fournir tous les capacités matérielles
et immatérielles de l’état pour garantir au citoyen un cadre de vie sécurisé.
*La formule LPA paraît compliquée par la procédure d’acquisition et la durée d’attente,
intéressante par le prix comme le représente le tableau suivant (voir tableau N° 14).

Tableau N° 6.14: Analyse bi-varié de la formule et la valeur des LPA (Q10*Q11)

L’importance Obtention du logement
de la formule Facile Normale Compliquée Autre Total
Très 0 2 8 1 11
intéressante
Intéressante 0 1 0 0 1
Pas vraiment 0 3 1 0 4
Total 0 6 9 1 16
Source : Auteur 2023

132
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

f ormule x log

11 [Link]éréssante
1 [Link]és intéréssante
4 [Link] vraiment
Non réponse [Link] [Link] [Link]ée [Link]

Figure N° 6.11 : Analyse bi-varié de la formule et la valeur des LPA (Q10*Q11)

Source : Auteur

- Moyen de transport LPA

*L’emplacement du site de la cité 100 LPA Ain Nahass est loin des alentours, les gens sont
obligés de marcher quelques minutes dans une rue non sécurisée et vide pour arriver à la
voie express N° 3 afin de prendre les Bus (Voir Tableau N° 6.15).

Tableau N° 6.15 : Analyse bi-variée sécurité et moyens de transport

Moyen de La sécurité
transport Oui Non Total
Voiture 6 5 11
Taxi 1 0 1
Bus 3 0 3
A pied 7 2 9
Autre 3 2 5
Total 20 9 29
Source : Auteur 2023

133
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

comment v ous-v ous deplacer x la securité

77,8%
54,5%
45,5%

100,0% 60,0%
22,2% 40,0%
100,0%

a.v oiture [Link] [Link] d.a pied [Link]

[Link] [Link]

Figure N° 6.12 : Analyse bi-variée de la sécurité et moyens de transport

Source : Auteur 2023

*Plus de 50% des gens qui utilisent leurs propres voitures face à 23% seulement des
populations qui se déplacent à pied réclame l’insécurité au quartier.

- L’analyse bi-variée entre les transformations et l’état des corps d’état.

* Tous les habitants qui n’ont pas fait des modifications dans leurs logements trouvent que
la qualité des corps d’état des logements promotionnels aidés est acceptable, près de 25 %
des habitants qui trouvent que la qualité des différents corps d’état est bonne malgré qu’ils
ont effectué des transformations de la faïence, dalle de sol, et même dans tout le logement
(voir tableau N° 6.15).

Tableau N° 6.16 : Analyse bi-variée des transformations et l’état des corps d’état Q24*Q27
Les Etat des corps d’état
transformation Très Bonne Acceptable Mauvaise Très Sans Total
à l’intérieur bonne mauvaise réponse
du logement
Oui 0 3 2 6 1 0 12
Non 0 0 4 0 0 0 4
Total 0 3 6 6 1 0 16
Source : Auteur

134
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

avez vous fait des transformations? xcorps d'etat

1 Non réponse
12 [Link]
4 [Link]
Non réponse [Link]és bonne [Link] [Link] [Link] [Link]és mauvaise

Figure N° 6.13 : Analyse bi-varié des transformations et l’état des corps d’état Q24*Q27
Source : Auteur 2023

6.7.3- Analyse des LPA en multi-variés.

- Relation entre le confort et la satisfaction de leurs logements et la surface des

pièces Q15*Q20*Q22 :
Cette analyse permet d’étudier les trois phénomènes Q15*Q20*Q22 à la fois d’une
manière claire et nette, nous avons croisé la variable Q15 avec les variables Q20 et Q22.
*Plus de 50% des populations qui réclament le manque de surface à l’intérieur sont
satisfaits de leurs logements.
*90% de la population sont satisfaits du confort lié au logement (voir tableau N°17).

Tableau N° 6.17 : Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22

Degré de Surface Confort
satisfaction Oui Non Oui Non
Plutôt 0 40% 10% 83.3%
insatisfait
Très insatisfait 0 6.7% 0 16.7%
Plutôt satisfait 100% 53.3% 90% 0
Très satisfait 0 0 0 0
Total 100% 100% 100% 100%
Source : Auteur 2023

135
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

etes v ous satifsait de v otre logement?

18

1
8

6
1
0 1 1
[Link] [Link]és [Link] Non réponse [Link]és satisf ait [Link]
insatisf ait insatisf ait satisf ait

surface [Link] surface [Link] le conf ort [Link] le conf ort [Link]

Figure N° 6.14 : Analyse multi-variée Q15*Q20*Q22

Source : Auteur

6.7.4- Analyse factorielle pour correspondance multiple AFC (LPA)

Avec l’analyse Factorielle des Correspondances (AFC) nous avons étudié

l’association (interaction) entre les deux variables Q15*Q34 (voir tableau N° 6.18).
Les habitants sont plutôt insatisfaits de leurs logements LPA, dont la plupart
réclament le manque de plusieurs éléments nécessaires, tels que l’aménagement des voiries,
l’espace vert, les aires de jeux et les équipements.

Tous les habitants sont très insatisfaits de certains éléments concernant le quartier
tels que les espaces verts, les aires de jeux, éclairage extérieur et les équipements.
Le manque de ces éléments en raison que le pôle urbain Ain Nahass est un nouveau
site en cours de constructions.
A nos jours Ain Nahass et un pôle dortoir qui souffre de l’absence des équipements
basiques et nécessaires.

136
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.18 : Analyse factorielle de correspondances multiples Q15*Q34

Ce qui manque Degré de satisfaction des habitants de leurs logements
au quartier Très satisfait Plutôt satisfait Très insatisfait Total
Aménagement 0 21.4% 0 16.7%
des voiries
Les espaces 0 64.3% 100% 55.6%
vert
Les aires de 0 42.9% 100% 38.9%
jeux
Parking 50% 7.1% 0 11.1%
Eclairage 100% 64.3% 100% 66.7%
extérieur
Equipement 50% 57.1% 100% 55.6%
Source : Auteur

'v otre cité manque de:' x 'etes v ous satifsait de v otre logement?'
100,0%

100,0% 90,0%
85,7%
80,0%
75,0%

50,0%

14,3% 16,7%
10,0% 8,3% 10,0%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

[Link]énageme [Link] espaces [Link] aires de f .parking [Link] [Link]

nt de la v oirie v ert jeux extérieur

[Link]és satisf ait [Link] satisf ait [Link]és insatisf ait

Figure N° 6.15 : Analyse Factorielle de correspondance multiple AFC

Source : Auteur 2023

137
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Axe 2 (7.47%)

Axe 1 (92.52%)

[Link]énagement de la voirie [Link] espaces vert [Link] aires de jeux [Link]

[Link] extérieur [Link]

[Link]és satisfait [Link] satisfait [Link]és insatisfait

Figure N° 6.16 : Carte factorielle de correspondance multiple

Source : Auteur 2023

6.8- ANALYSE DES RESULTATS DU QUESTIONNAIRE LPL

6.8.1- L’analyse des LPL en uni-variée

Nous avons synthétisé les résultats des premières questions de l’enquête pour
presenter le statut juridique des habitants ainsi leurs caractéristiques sociales et
economiques.

Figure N° 6.17: Plan de masse de 156 logements promotionnels libres. El Khroub

Source : ENPI

138
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Enquête est réalisé sur la cité 156 LPL à El Khroub. Les habitants c’est des
propriétaires à certaine couche social et économique (Q5), leurs logements antécédents est
la ville de Constantine (tableau N° 6.19) (Q6). Un seul ménage par logement.

Les logements sont livrés par tranche en 2011, 2014, 2018 et 2022.
L’immeuble c’est R+5, deux appartements par pilier, les appartements ont deux
façades du F5 ou F4.
Les débarras sont séparés des logements, ils sont d’un genre des boxes payants avec
différentes superficies.
Les habitants se sont des cadres dans des institutions de l’état, des Médecins, des
commerçants, des cadres militaires……

Tableau N° 6.19 : La résidence antérieure des habitants du 156 LPL (Q6)

Résidence Nombre
antérieurs
Daksi 3
Centre-ville 2
20 Aout 1
Boussouf 1
Djbel ouahch 1
La boom 1
Zouaghi 1
Total 10

Source : Auteur 2023

139
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau d'ef f ectifs : Nb. cit.

1
20 Aout
3 1 Boussouf
Djbel Ouahch
La boom
1 Zouaghi
Centre v ille Constantine
Daksi

1
2
1

Figure N° 6.18 : La résidence antérieure des habitants du 156 LPL

Source : Auteur 2023

*Les logements ont deux façades avec une vue dégagée, plus de 73% sont satisfaits de la
vue extérieure alors que 18% trouvent que la vue est moins agréable (voir tableau N° 20).

Tableau N° 6.20 : La vue extérieure des LPL Q29

La vue extérieure des Nombre Pourcentage
logements LPL
Très agréable 2 8.7%
Agréable 0 0
Moins désagréable 17 73.9%
Désagréable 4 17.4%
Sans réponse 0 0
Total 23 100%

Source : Auteur 2023

140
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

la v ue extérieur de v otre logement

73,9%

17,4%

8,7%

0,0% 0,0%

[Link]és d.désagreable Non réponse [Link] [Link]éable

agreable agréable

Figure N° 6.19 : La vue extérieure des LPL Q29

Source : Auteur

6.8.2- Analyse des LPL en bi-varié

- Relation entre le confort et la satisfaction de la surface des pièces :
* L’analyse croisée (l’interaction) nous a montré que les habitants sentaient le confort dans
leurs logements dus aux différentes pièces spacieuses dans le logement (voir tableau N°6.
21).

Tableau N° 6.21 : Analyse bi-variée du confort et la surface des pièces (Q22*Q23)

Surface des pièces Confort
Oui Non Total
Très satisfait 0 30% 27.3%
Plutôt satisfait 100% 50% 54.5%
Plutôt insatisfait 0 10% 9.1%
Très insatisfait 0 0 0
Total 0 10% 9.1%

Source : Auteur

141
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

la surf ace des piéces x le confort

83,3%

100,0%

100,0% 16,7% 100,0%

Non réponse [Link]és satisf ait [Link] [Link] [Link]és

satisf ait insatisf ait insatisf ait

Non réponse [Link] [Link]

Figure N° 6.20 : Analyse bi-varié du confort et surface des pièces LPL (Q22*Q23)
Source : Auteur 2023

*La formule du logement LPL est facile et accessible à tout le monde, selon quelques
habitants. Le prix d’acquisition est un peu cher à très cher même (du 11.000.000 à
12.000.000 Da selon les nombres de pièces) (voir tableau N° 6.22).

Tableau N° 6.22 : Analyse bi-varié de la valeur et la formule d’acquisition du LPL.

formule Prix d’acquisition
Cher Très cher Abordable Total
Intéressante 100% 100% 0 100%
Très 0 0 0 0
intéressante
Pas vraiment 0 0 0 0
Total 100% 100% 0 100%

Source : Auteur 2023

142
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

f ormule x prix d'acquisition

73,3%

26,7%

a. [Link]és [Link] v raiment [Link]

intéréssante intéréssante

[Link]ér [Link]és chér [Link]

Figure N° 6.21 : Analyse bi-varié de la valeur et la formule d’acquisition du LPL

Source : Auteur

Transformation/ corps d’état

* Malgré que les habitants sont satisfaits des corps d’état au LPL mais ils ont fait des
transformations au niveau des logements dans les différents éléments (Voir tableau N° 23).
* Les interviewers ont confirmé qu’ils ont tout refait, parmi ces habitants, un cadre d’état a
refait tout son appartement, ces transformations sont comme suit :
- Une cuisine ouverte à l’américaine, alors que l’idée de ce type des cuisines, remonte à
l’époque du Corbusier dans les années cinquante en France.
- Modification de la répartition spatiale des pièces dans le logement.
- Du SDB à la chambre parentèle à un dressing.
- Architecture design dans les différentes pièces du logement.
- Plaque aux plâtres.

143
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.23 : Analyse bi-varié des transformations et la qualité du corps d’état

Transformation La qualité des corps d’état
réalisée Très Bonne Acceptable Mauvaise Très Total
bonne mauvaise
Oui 0 33.3% 100% 0 0 36.7%
Non 0 36.7% 0 0 0 13.3%
Total 0 100% 100% 0 0 100%
Source : Auteur

aves voous fetes des transformations x la qualité des corps d'etat

13 [Link]
2 [Link]
[Link]és bonne [Link] [Link] [Link] [Link]és mauvaise

Figure N° 6.22 : Analyse bi-varié des transformations et la qualité du corps d’état.

Source : Auteur 2023
.
6.8.3- Analyse des LPL en multi-varié

Confort/ satisfaction des habitants /la surface des pièces

Nous avons essayé de faire la combinaison (interaction) entre ces trois variables en une
analyse multi-varié, pour maitriser, ordonner notre étude (voir tableau N° 6.24).
*Tous les habitants sont satisfaits de leurs logements, ils sentaient le confort, ils considèrent
que leurs quartiers sont agréables, bien situés, calmes, sécurisés et bien fréquentés.

144
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Tableau N° 6.24 : Analyse multi-varié du confort, satisfaction des habitants et la surface

des pièces à 156 LPL El-Khroub
Satisfaction Confort Qualification de la cité Total
des
habitants Oui Non Agréable Marginalisée Propre Bien Bien calme
située fréquenté

Très 26.7% 0 22.2% 0 50% 40% 66.7% 25% 33.3%

satisfait
Plutôt 73.3% 0 77.8% 0 50% 60% 33.3% 75% 66.7%
satisfait
Plutôt 0 0 0 0 0 0 0 0 0
insatisfait
Très 0 0 0 0 0 0 0 0 0
insatisfait
Total 100% 0 100% 0 100% 100% 100% 100% 100%

Source : Auteur
satisf action

28 2
3
1
3
1

7
1
1
2
2
1
2 11

0 4

Non réponse [Link]és satisf ait [Link] [Link] [Link]és [Link]

satisf ait insatisf ait insatisf ait

conf ort [Link] conf ort [Link]

v ous qualif iez v otre cité [Link] v ous qualif iez v otre cité [Link]é
v ous qualif iez v otre cité [Link] v ous qualif iez v otre cité [Link] située
v ous qualif iez v otre cité [Link] f réquenté v ous qualif iez v otre cité f .calme
v ous qualif iez v otre cité [Link]éé

Figure N° 6.23 : Analyse multi-varié du confort, satisfaction des habitants et la surface des
pièces à 156 LPL El-Khroub
Source : Auteur

145
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.8.4- Analyse factorielle pour correspondance multiple AFC (LPL)

Qualifié votre cité, ce qui manque à la cité

Tableau N° 6.25 : Analyse factorielle de correspondance multiple AFC

La cité Qualification de la cité
manque de : Agréable Marginalisée Propre Bien Bien Calme Sécurisé Total
située fréquentée

Evacuation 0 0 0 0 0 0 0 0
des eaux usée
Alimentation 0 0 0 0 0 0 0 0
en eau potable
Aménagement 0 0 0 0 0 0 0 0
de la voiries
Les espaces 11.1% 0 50% 20% 33.3% 0 33.3% 13.3%
verts
Les aires de 0 0 0 0 0 0 0 0
jeux
Parking 0 0 0 0 0 0 0 0
Eclairage 0 0 0 0 0 0 0 0
extérieur
Eclairage 0 0 0 0 0 0 0 0
dans la cage
escalier
Equipement 88.9% 0 100% 100% 66.7% 50% 100% 73.3%
Autres 44.4% 0 0 40% 66.7% 100% 66.7% 53.3%
Total 100% 0 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Source : Auteur

146
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

votre cité manque de: x vous qualifiez votre cité : [Link]

[Link]

[Link]éé

33,3%
50,0%
[Link] fréquenté

40,0%

61,5%
[Link]

[Link] située 62,5%

[Link]é
[Link]
66,7%

Figure N° 6.24 : Analyse multi-varié du LPL

Source : Auteur 2023

Axe 2 (0.00%)
Axe 1 (81.92%)

[Link] espaces v erts

[Link]
[Link]

[Link]
[Link]
[Link] située
[Link] f réquenté
f .calme
[Link]éé

Figure N° 6.25 : Carte d’analyse factorielle de correspondance multiple AFC

Source : Auteur

147
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

La synthèse : Le degré de satisfaction des habitants de chaque type de logement

*La carte factorielle de correspondance montre le degré d’insatisfaction des habitants selon
le type de logement (voir tableau N° 6.26) :
- Les habitants du LPA les moins satisfaits de leurs logements à cause de la surface habitable.
-Les habitants du LSP les plus satisfaits, plus de 80% de leurs logements, rapport
qualité/prix.
-Les habitants du LPL sont satisfaits à 80%, des logements avec une surface importante, la
disponibilité des différents équipements et moyens de transport, des populations avec des
revenus mensuels élevés.

Tableau N° 6.26 : L’insatisfaction des habitants selon le type d’habitat

Typologie Satisfaction des habitants
du logement Satisfait Plutôt Plutôt Très Total
satisfait insatisfait insatisfait
LSP 0 38.5% 0 100% 26.1%
LPA 0 30.8% 71.4% 0 39.1%
LPL 0 30.8% 14.3% 0 21.7
Sans 100% 0 0 0 8.7%
réponse
Total 100% 100% 100% 100% 100%

Source : Auteur 2023

148
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6 [Link] 16,7 -16,7

9 [Link] 55,6 -55,6

5 [Link] 20,0 -20,0

Figure N° 6.26 : L’insatisfaction des habitants selon le type d’habitat

Source : Auteur

Axe 2 (24.11%)

Axe 1 (73.18%)

Non réponse [Link] [Link] [Link]

Non réponse [Link] satisf ait [Link] insatisf ait [Link]és insatisf ait

Figure N° 6.27 : Carte factorielle de correspondance

Source : Auteur

6.9- LA COMPARAISON ENTRE LES TROIS TYPES DE LOGEMENT

Tableau N° 6.27 : La comparaison entre les différentes formules de logements

Désignation LSP LPA LPL

acquéreur

Dossier certificat négatif pas de certificat Pas de certificat

administratif négatif négatif

149
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Niveau du 72.000.00 108.000.00 Sans conditions

revenu

Aide frontale de 400.000 Da à 400.000 Da à 0

l’état 700.000 Da 700.000 Da

Taux crédit 4% 1% De 1% à 6%
bancaire

Dépôt dossier promoteur Daira promoteur

Montant appel 20% avant VSP 20% après VSP Aux choix mais
initial pas moins de 20%

Contrat VSP En cours Au début Au début

promoteur LSP LPA LPL

Qualification Registre de Agrément Agrément

commerce ministériel ministériel

Obligation 1 cahier des 2 cahiers des 2 cahiers des

charges charges charges

Taux crédit 7% 4% 0%
bancaire

Abattement 80% 80% à 95% 80% à 95%

terrain

Choix du Demande Appel d’offre Appel d’offre

promoteur

Fond de garantie En cours Avant Avant

démarrage démarrage

150
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Contrat VSP En cours 3 mois après

notification des
listes

Règlement de non A la charge du A la charge du

copropriété promoteur promoteur

Logement LSP LPA LPL

Nombre de F3/F4 F3 F4/F5

pièces

Superficie F3 : 70 m2 Plus de 78 m2 De 110 m2 à

2
12.80 m2
F4 : 80 m

Prix de cession [Link] da 40.000.00 da/m2 Entre

11.000.000 da et
12.000.000 da

Délai de 18 mois + 6 18 mois + 6mois 18 mois+6 mois

réalisation mois

incessibilité 10 ans 5 ans 10 ans

Gestion partie Acquéreurs Promoteur Promoteur

communes durant 2 ans durant 2 ans

VRD primaire et Etat Etat Promoteur

secondaire

VRD tertiaire Promoteur Promoteur Promoteur

Commerce oui oui oui

intégré RDC

151
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

Délai de Période Période Délai de

livraison d’attente qui d’attente livraison des
datent depuis moyenne logements
plus de 20 ans satisfaisant en
comparaison
avec d’autres
logements qui
datent depuis
plus de 20 ans

Respect du Manque de la Respecté Un respect

cahier de charge faïence moyennement relatif des
exigences de
Manques des
cahier de
éléments de
charge, les
rangements
logements de
LPL
représentent une
un modèle
d’habitat
compatible avec
les normes
fixées aux
préalable

La viabilisation Peu de Viabilisation Une bonne

viabilisation moyenne viabilisation
intérieure

Finition des Manque d’une Finition Des travaux de

travaux bonne finition moyenne finition
nettement plus
avancés

Source : Auteur

152
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.10- L’INTERPRETATION DES RESULTATS DU QUESTIONNAIRE

Le logement est un enjeu, il doit être évolutif et durable pour répondre aux exigences
des habitants et aux normes de qualité.

*Dans un premier lieu, les transformations à l’intérieur du logement par les usagers de LPA
pour des raisons fonctionnelles.
*L’intégration du balcon avec la cuisine, l’installation d’un siphon (regard) à la salle de bain
pour l’évacuation des eaux en cas des inondations.
*La réinstallation des corps d’état à cause de la mauvaise qualité des matériaux utilisés.
*Les transformations de l’intérieure du logement par les habitants du LPL pour des raisons
fonctionnelles décoratifs.
*En revanche, Les transformations à l’intérieur du logement par les usagers des LSP pour
des raisons spatiales.
*Dans un second lieu, l’agrandissement de la cuisine et l’installation des placards de
rangement pour des raisons d’ordre pratique.
*Aussi les modifications à l’extérieure du logement par la suppression des balcons pour des
raisons d’intimité et de sécurité.
* Malgré que l’état Algérien a interdit l’installation des antennes paraboliques dans les
balcons et les remplacer par des équipements de réception collective, nous les remarquons
encore dans les façades des immeubles et dans les trois types du logement.
*Le plus grand souci des habitants de LSP c’est le manque d’espace, et ceux qui n’ont pas
effectué des modifications dans les logements n’ont pas les moyens pour les faire.
* Le manque total de l’espace public (espaces verts, aires de jeux), ceux qui existent sont
délaissés.
*On constate que les habitants du LSP ne sont pas exigeants même si la formule est financée
totalement par l’état cela n’empêche pas d’avoir une maison de qualité.
*La qualité d’un logement ne peut être réduite à la définition d'un banal rapport « qualité/prix
».
* Les usagers des LSP possèdent une pensée normative concernant le logement, confiné dans
la surface et l’espace intérieur.
* Au-delà de la qualité des logements, c’est bel et bien la qualité de voisinage qui semble
compter le plus. « On choisit sans doute moins son immeuble que ses voisins » (Mazrag,
2015, p.669).

153
CHAPITRE IV ……………………………………………………………ANALYSE ET INTERPRETATION DES RESULTATS

6.11-Conclusion

La dernière crise sanitaire a révélé les attentes pour un logement de qualité, il est
indispensable de viser et concevoir des logements de qualité, d'un côté, esthétiques,
environnementaux, et sociaux, c'est-à-dire des logements adaptés aux modes de vie des
usagers offrant un meilleur cadre de vie.

À ce titre, le domaine de l’habitat est multidisciplinaire, pas seulement les architectes

qui ont un rôle décisif à jouer plutôt des gestionnaires, chercheurs, techniciens, politiciens….
Des nouvelles formes doivent être inventées et créée, et de nouvelles politiques de
pensée ainsi de nouvelles manières de produire le logement doivent être expérimentées,
intégrant les différentes collectivités et les usagers.

154
CONCLUSION GENERALE……………………………………………………………………………………………………………….

Conclusion générale
CONCLUSION GENERALE………………………………………………………………………………………………………………….

CONCLUSION GENERALE

La qualité des logements est évaluée selon un grand nombre de critères et normes définis
par des études scientifiques qui permettent sa quantification et son appréciation. Le terme de
qualité est un enjeu primordial dans ce qu’il a de conséquences sur le bien-être de l’individu
dans son contexte environnemental, économique et social.

Après l’indépendance, l’Algérie a connu une grave crise de logement, les autorités
Algériens avaient un seul objectif pour résoudre le problème est de répondre aux besoins de
quantité en matière de logement.

Après le défi de quantité, une nouvelle étape est amorcée, celle de la qualité, une
nouvelle stratégie déclenchée, les responsables ont engagé des nouvelles procédures et les
approches d'évaluation des besoins en logement qui permettent d'appréhender la réalité de
la demande, sa mobilité et sa segmentation en fonction des besoins et des capacités
potentielles à les prendre en charge.

En effet, personne ne peut nier les efforts de l’état pour fournir toutes les capacités
potentielles matérielles et immatérielles pour garantir le confort à l’intérieur du logement,
l’enjeu de la qualité est un sujet d’actualité, il a exacerbé en 2019 par la crise sanitaire du
COVID 19, c’est pourquoi nous avons choisi le sujet de la qualité pour adapter le logement
aux enjeux de demain en termes d’usages.

Cette recherche nous a permis d’analyser les différents types des logements à travers
deux études, une étude analytique descriptive et une autre basée sur un sondage et un
questionnaire en contact directe avec les habitants (ainsi une étude comparative à la fin de
recherche).

La première partie
L’étude analytique qui est basée sur les cahiers de charges et les études antérieures dans
le domaine d’habitat nous montrent que :

156
CONCLUSION GENERALE………………………………………………………………………………………………………………….

Sans parler de la mauvaise qualité des produits utilisés, nous avons remarqué l’absence
des éléments cités aux cahiers de charges mais que nous n’avons pas trouvé pendant notre
travail et visite des trois types du logement, ces éléments sont comme suit :
En premier lieu, pour la cité des 145 logements LSP à Massinissa, les éléments qui manquent
sont comme suite :
*Le manque de la faïence au LSP.
*Le manque des placards de rangement sous potager à la cuisine des LSP.
*L’absence d’un support douchette au LSP.

En deuxième lieu, Pour la cité des 100 logements LPA à Ain Nahass, il manque :
*Le support douchette.

En troisième lieu, pour la cité des 157 logements LPL à ACL El Khroub, tout est conforme
aux normes du cahier de charge.

Après ce constat, on peut confirmer que notre première hypothèse qu’il y avait des
désordres et des défauts de réalisation lors de la construction des logements et que ces
derniers ne sont pas réalisés selon les normes en vigueur fixées au préalable.

La deuxième partie
L’étude du questionnaire et le sondage effectué sur les habitants des trois types des
logements, nous montrent que chaque type de logements polarise une certaine catégorie des
gens, qui ont des points de similarité et de différenciations :

Le point de similarité :
*Tous les habitants ont le désir d’avoir un logement à espace large et des pièces avec grandes
surfaces.
*Tous les habitants des trois types de logements manifestent de différentes manières la
façon d’adapter l’espace à leurs besoins. Ces comportements sont fortement liés à des
facteurs d’ordre économique social et culturel.
Les points de différenciations :
*Pour les habitants de LSP, leurs critères de satisfactions sont limités à des pensées
traditionnelles confinées dans l’espace.

157
CONCLUSION GENERALE………………………………………………………………………………………………………………….

*Pour les habitants de LPA, leurs critères d’insatisfactions sont illimités, commençant par la
surface, matériaux utilisés, qualité des produits (à l’intérieur du logement) et dépassent
même à l’extérieur du logement.
*Pour les habitants de LPL, ils ont dépassé les critères basiques de qualité et passés à une
autre étape de satisfaction qui est la qualité architecturale décorative.

Au-delà, nous pouvons confirmer notre deuxième hypothèse que les critères de satisfaction
ne se confinent pas à la surface et l’espace
En revanche, nous confirmons notre troisième hypothèse que les critères des satisfactions
des habitants se différencient d’une catégorie à une autre.

LES PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS

L’étude analytique et les réflexions engagés, les conclusions auxquelles ont abouties notre travail
d’enquête et d’observation faites sur les trois sites permettent à présent recommandation à
savoir :
Au niveau de l’intérieur de l’appartement

* Au cahier de charge faut réviser les normes des salles de bain ainsi WC, les pièces les plus
changeantes (aménagées) par les habitants, par le nombre important de modifications et
d’améliorations ; rajout de faïence et quelques transformations dans les différentes formules.
* Rajouter un siphon de sol (un autre regard) à la salle de bain afin d’éviter les inondations
à l’intérieur du logement et faciliter les tâches aux habitants.

Au niveau de l’immeuble (la façade)

*Pour les LSP et LPA, la façade commence à se dégrader, le temps et les agressions
extérieures sont souvent les causes et parfois une rénovation ne peut plus attendre.
*Il faut protéger durablement la façade contre les dégâts liés à l'eau pluviale (de pluie), tout
en laissant la surface respirée.
* Faire des travaux de ravalement de façade.
*Les pratiques de l’usager ont donné un mauvais paysage urbain à la ville par leur
comportement et intervention extérieur de l’immeuble.

Au niveau du quartier
*Organiser spatialement l’extension de la commune.

158
CONCLUSION GENERALE………………………………………………………………………………………………………………….

*Assurer un développement du cadre urbain d’une haute qualité.

*Améliorer les conditions d ‘habitat.
* l’implantation d’activité et de commerces de proximité dans les nouvelles cités.

Au niveau de la politique adoptée

*il est recommandé une évaluation régulière et durable après l’occupation des logements par
les usagers et faire une étude étatique approfondie, par laquelle, savoir si la conception des
logements LPA, LSP, LPL répond aux besoins des habitants.
*Adapter le logement aux différents enjeux de demain en termes d’usages et de transition
écologique.
*Permettre l’adaptation continue des logements dans le temps par des études et des suivis
continus et durables.
*Réviser les modes de production et la manière de faire et les organisations des acteurs de
la production du logement pour améliorer la qualité d’habitat, tout en maîtrisant son coût.
*« il est antidémocratique de planifier, de gouverner, d’organiser et d’imposer des plans sans
en référer aux personnes qui vous ont mandaté ; sans parler de la difficulté que cela
entraîne » (Grabow et alii, 2001).
*La participation des usagers et les habitants dans la conception, construction, réalisation,
des logements est importante, car Il n’y a pas mieux d’identifié des acteurs qui connaissent
leurs besoins et les problèmes liés à leurs logements, les efforts restent insuffisants tant que
l’occupant réel n’est pas pris en considération dans la conception des logements.
*Faciliter la vie de la population en lui offrant toutes les conditions requises à un mode de
vie décent et équilibré.
*Permettre la mise en place des activités qui sont compatibles avec les principes de
préservation de l’environnement.
*Veiller à la lutte contre les nuisances.
*Sécuriser les déplacements.
*Améliorer l’accessibilité des habitants aux transports en communs existants.
* Rechercher et faire un équilibre commercial entre le centre et la périphérie.
* Même si le logement social est une solution pour faire sortir les gens de leurs crises cela
n’empêche pas de faire des études plus approfondies, large, multidimensionnelles,
complexes et plus techniques, la qualité d’un logement ne peut être réduite à la définition
d'un banal rapport « qualité/prix », commençant par les coûts, qualité architecturale, urbaine

159
CONCLUSION GENERALE………………………………………………………………………………………………………………….

et environnementale, Fiabilité, Délais d’acquisition, participation des citoyens dans la

réalisation des logements.

Perspective de recherche

Logement de qualité est un enjeu, réussir à le faire est un défi, les chercheurs
scientifiques avec les différents spécialités sont tous concernés de relever le défi et investir
les efforts et le temps pour atteindre le but, notre recherche reste étroite, d’autres recherches
sont nécessaires pour l’amélioration de ce domaine de qualité d’habitat, faut aller plus loin
de là et approfondir l’étude de la pensée de la population et la manière de réagir afin de
proposer des nouvelles formules d’habitat qui s’adaptent à leur pensée.

Reste à savoir, y a-t- il des nouvelles formules qui s’adaptent mieux à la pensé des
usagers ?

160
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.
Les Annexes
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Annexe A
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Recherche de Doctorat en GTU

La qualité des différents types d’habitat a Constantine
Cas d’étude Commune d’El Khroub

Questionnaires

Vos réponses ne seront utilisées que dans le cadre d’une recherche académique et il ne sera
pas possible d’identifier toute personne individuellement (Merci pour votre aide).

Identification du logement

Cité…………………………………………………………………………………………
……

Numéro du bloc
enquêté………………………………………………………………………...

Q1- Typologie du logement : LSP LPA AADL LP LPL

Q2- Nombre de pièces : F2 F3 F4 F5 autre

L’habitant

Q3- L’habitant : Chef de ménage Père de famille mère de famille Autre

Q4- Statut juridique de l’habitant : propriétaire locataire sous locataire

Autre

Le cout du loyer est-il abordable ? Oui Non

Q5- Nombre de ménage dans le logement :

Q6- Nombre de personne par ménage :

Q7- Activité exercée par le chef de ménage : Fonctionnaire ouvrier commerçant

chômeur retraité

Q8- Résidence antérieure :

………………………………………………………………….
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Commune/

Q9- Date d’occupation du logement :

………………………………………………………...

Q10- Avez-vous l’intention de déménager ?

Non Oui
pourquoi.......…………….………………………………………………

Q11- Comment jugez-vous la procédure d’acquisition de votre logement ?

Facile normale Compliquée Autre

Q12- Comment juger vous la formule de votre logement ?

Intéressante très intéressante Pas vraiment autre

Q13- Comment juger vous le prix d’acquisition de votre logement ?

Chère très cher Abordable

Questions relatives au rapport a l’environnement

Q14- votre situation par rapport au centre-ville : proche peu Eloignée éloignée
autre

Q15- comment vous vous déplacer ? Voiture taxi Bus A pied

autre

Q16- Considérez-vous que votre cité est bien pourvue d’équipement et de services
publics ?

Oui Plus ou moins Non autre

Questions relatives à l’intérieur du logement

Q17- Etes-vous satisfait de votre logement ?

Très satisfait plutôt satisfait plutôt insatisfait très insatisfait

autre

Q18- Etes-vous satisfait de différentes pièces ?

Très satisfait Plutôt satisfait Plutôt Très insatisfait

insatisfait
Séjour
Cuisine
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Chambre
Dégagement
SDB
WC
Balcon

Q19- Taille du Hall : Très Satisfait Plutôt satisfait Insatisfait Très

insatisfait Autre

Forme :……………..

Q20- la superficie du Balcon : Très Satisfait Plutôt satisfait Insatisfait

Très insatisfait Autre

Q21- Que présente pour vous le balcon dans un logement ?

Très utiles Utile Pas tellement Inutile Autre

Q22- quels sont les pièces les plus exposées à l’humidité

Séjour Cuisine Chambres SDB WC Autre

Q23- La surface des pièces est-elle suffisante ? Oui Non

Q24- Le logement est bien exposé au soleil. Oui Non

Q25- Ressentez-vous le confort à l’intérieur de votre logement ? Oui Non

Si Oui : psychologique acoustique visuel spatial autre

Si Non, Pourquoi ?.....................................................................................................

Q26- Est-ce que vous avez le sentiment d’être en sécurité à l’intérieur de votre logement ?

Oui Non

Q27- Avez-vous fait des transformations ? Oui Non

Si oui, les quelles ? Séjour Cuisine WC Salle de bain autre

Si non, Comptez-vous les faire ? Oui Non

...............................................................

Q28- Comment jugez-vous la qualité des corps d’état secondaires ?

Très Bonne Acceptable Mauvaise Très

Bonne Mauvaise
Menuiserie
Electricité
Plomberie
Sanitaires
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Carrelage
Faïence

Q29- Type des fenêtres. Satisfait Non satisfait Autre

Si Non,
pourquoi ?...........................................

Questions relatives a l’extérieur du logement

Q30- La vue extérieur de votre logement est-elle ?

Très agréable Agréable Moins agréable Désagréable

Q31- avez-vous des problèmes d’évacuation des eaux ?

Oui Non Autre

Q32- La disponibilité du :

Gaz, Electricité : Oui Non

Téléphone : Oui Non

L’eau potable : Oui Non

Q33- Les vides sanitaires assurent ils l’hygiène et la sécurité ? Oui Non

Q34- Y a -t-il des transformations faites au niveau des espaces extérieurs ?

Oui Non

Si oui,
spécifier/……………………………………………………………………………..

Q35- Y a -t-il des pratiques faites dans l’espace extérieur immédiat ?

Oui Non

Si oui lesquelles ?
………………………………………………………………………

Q36- votre cité manque de :

Evacuation des eaux usées Parking

Alimentation en eau potable Eclairage extérieur

Aménagement de la voirie Eclairage dans la cage d’escalier

ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Les Espaces vert Equipement

Les Aires de jeux Autre

Q37- Est-ce que vous qualifierez votre cité :

Agréable Marginalisée

Propre En mutation

Bien située Bien fréquentée

Calme Sécurisée

Q38- Quelle est la chose la plus ennuyeuse dans votre cité ?

Le voisinage Manque d’éclairage

Bruit Saleté

Manque de sécurité Regroupement des jeunes au pied d’immeuble

Déviation Autre

Généralités

Q39- Y a-t-il une association formée par les habitants pour revendiquer vos besoins et
exposer vos problèmes ?

Oui Non

Q40- Si oui, assume elle sa responsabilité ? Oui Non

Merci
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Annexe B
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

DESCRIPTIF DES TRAVAUX

100/28000 LOGEMENTS PUBLICS LOCATIFS à MASSINISSA,

COMMUNE DE EL KHROUB WILAYA CONSTANTINE.

LOT N° 03 : REALISATION DE : 40/100/28000 LOGTS EN TCE SANS
VRD

*02 Blocs Angle "A3 :20 Logements en R+4 "et "A4 :20 Logements en
R+4 "

I/ OBJET DU PROJET :

Le projet à pour objet la réalisation de 40/100/28000 logements publics locatifs à Massinissa,

Commune de El Khroub, Wilaya de Constantine pour le compte de L’O.P.G.I de Constantine.

II/ COMPOSITION DU PROJET :

Ce projet de 40/100/28000 logements publics locatifs (cellule type F3) est répartit comme suit:

- UN(01) Bloc Angle avec 01 mitoyenneté en R+4 de 20 F3, bloc « A3».

- UN (01) Bloc Angle avec 01 mitoyenneté en R+4 de 20 F3, bloc « A4 ».

Soit la surface totale habitable des 40/100/28000 logements est de : 2720,00 M² (voir tableau
de surfaces)

La surface de chaque appartement est comme suit :

- Cellule Angle (bloc « A3 » et bloc « A4 »)

(R.D.C- 1er- 2ème- 3èmeet 4èmeétage)

La surface de chaque appartement est comme suit :

ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

10 F3 – (R.D.C+ 1er+ 10 F3 – (R.D.C+ 1er+

2ème+ 3ème et 4ème 2ème+3ème et 4ème étage)
étage)

- SEJOUR 19.55 m² 19.80 m²

- CHAMBRE 01 13.00 m² 12.80 m²

- CHAMBRE 02 11.50 m² 12.00 m²

- CUISINE 9.60 m² 9.60 m²

- S.D.B 3.50 m² 3.65 m²

- W.C 1.55 m² 1.55 m²

- RANGEMENT 0.90 m² 1.00 m²

- HALL 8.30 m² 7.70 m²

SURFACE HABITABLE 67.90 m² 68.10m²

-BALCON 0.60 m² 1.50 m²

- SECHOIR 4.20 m² 5.00 m²

SURFACE UTILE 72.70 m² 74.60 m²

SURFACE HABITABLE / 67.90 x 10 = 679.00 m² 68.10 x 10 = 681.00 m²

BLOC EN R+4

SURFACE HABITABLE / 679.00 m² x 2 681.00 m² x 2 = 1 362.00 m²

BLOC A3 – A4 =1 358.00 m²

SURFACE HABITABLE /
TOTAL 2.720.00 m²
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

III/ NOMENCLATURE SOMMAIRE DES TRAVAUX:

A. Installation du chantier.
B. Implantation.
C. Terrassements.
D. Gros œuvres.
E. Enduits et Divers
F. Revêtement
G. Etanchéité
H. Menuiserie en bois
I. Menuiserie métallique
J. Plomberie
K. Electricité
L. Peinture et vitrerie
A- INSTALLATION DU CHANTIER :

L’installation du chantier comprend, l’alimentation en eau et en énergie électrique, l’alimentation

des voies provisoires et des plates- formes de stockage et l’édification de bureau de chantier, de
baraquements, de latrines et toutes installations nécessaires au bon fonctionnement des travaux.

B- IMPLANTATION :
L’implantation en plan et en niveau devra être réalisée en plan et niveau par l’entreprise de
réalisation.

Les piquets, chaises et reprises de niveaux seront matérialisés sur le terrain et seront dans le
besoin remplacés au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Ils seront réceptionnés par le cocontractant ou son représentant (Bureau d’études chargé du
suivi).

L’implantation sera à la charge de l’entreprise, il doit vérifier que les dimensions portées sur les
plans concordent avec les constations effectuées sur le terrain.

C- TERRASSEMENTS GENERAUX ET PARTICULIERS :

Cet article est relatif à tous les travaux de terrassements de chaque ouvrage, les terrassements
généraux de la plate forme du bâtiment, les fouilles en rigoles et en tranchées pour fondations
d’ouvrage qui seront descendues jusqu’au bon sol de façon à permettre l’exécution de l’ouvrage
aux côtes du projet.

Les travaux de terrassements comprendront :

✓ La préparation du terrain.
✓ Exécution de la plate- forme du bâtiment.
✓ Les fouilles de fondations.
✓ Le remblai compacté des fouilles.
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

✓ L’évacuation des terres excédentaires à la décharge publique.

CONSISTANCE DES TRAVAUX :

Ils comprendront, le terrassement en grande masse et le nettoyage, son stockage pour

l’emploi éventuel et l’évacuation des excédents.

Les terrassements généraux tiendront compte du niveau de la plate- forme du bâtiment,

de la voirie, des allées piétonnières et espaces verts à aménager selon les plans de V.R.D.

Les déblais seront exécutés mécaniquement par engins adaptés aux conditions des
chantiers.

Ils seront conduits de façon à faciliter l’écoulement des eaux pluviales. Les fonds de fouille
seront compactés de façon à présenter une surface évitant les pénétrations des eaux de
précipitation. Les terres du déblai excédentaires ou impropres à la réalisation des
remblais seront évacuées à la décharge publique.

Les remblais, seront réalisés par engins mécaniques;

- Soit à partir des déblais sains si ceux- ci sont jugés valables.

- Soit à partir des remblais d’apport selon les possibilités locales.
Les remblais sont nécessaires pour l’exécution de la plate- forme, de remplissages de
fouilles autour du bâtiment, des mouvements retenus pour former des espaces verts.

Les déblais servant pour remblais seront débarrassés de tous déchets de chantier.

CONDITIONS GENERALES :

Les travaux comprendront :

- L’exécution des déblais et leur mise en remblais.

- L’évacuation des déblais excédentaires ou impropres à la décharge publique.
- La fourniture, le transport et la mise en œuvre de remblais d’apport éventuel.
- Le réglage et le compactage de la plate- forme du bâtiment.
- Le bon sol sera déterminé par sondage et vérifié.
- Les parois seront bien dressées, ainsi que les fonds de fouilles mis à la côte des plans
pour l’ensemble de l’assiette du projet.
- Les dimensions des fouilles seront conformes aux plans dressés par le maître d’œuvre.
- Les terres provenant des déblais seront utilisées en remblais par couches de 20 cm,
bien arrosées et compactées.

D- GROS OEUVRE :

CONDITIONS GENERALES POUR L’EXECUTION DES GROS ŒUVRES :

a) Conditions Diverses
- Aucune partie d’ouvrage en béton armé n’aura une épaisseur inférieure à 5 cm
- L’enrobage des armatures sera de 25 mm, pour les ouvrages exposés aux intempéries, et de 15
mm, pour les ouvrages protégés, dans le respect des plans établis dans le cadre du projet
d’exécution.
- Les ouvrages seront maintenus humides sur une période minimale de 15 jours.
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

b) Spécification des armatures :

- Le coulage du béton se fera après vérification de la conformité du ferraillage aux plans
d’exécution fournis, dûment approuvés par les services du C.T.C et le Maître de l’œuvre.
c) Vibration du Béton :
- Tous les ouvrages en B.A devront être vibrés au moment du coulage.
- Tous les ouvrages pourront, en cas de nécessité, être nettoyés à la brosse ou au balai
métallique à la demande du maître de l’œuvre, pour enlever la laitance de ciment qui remonte
à la surface lors de la vibration du béton.
d) Composition des Bétons :
- Béton N°1 : dosé à 150 kg de ciment CPA, pour Béton de propreté
- Béton N°2: dosé à 250 kg de ciment CPA, pour Gros Béton
- Béton N°3 : dosé à 350 kg de ciment CPA, pour Béton armé
La composition du béton devra être fournie, après analyse des agrégats, par un laboratoire
agréé à celle-ci vient s’ajouter les essais mécaniques sur éprouvettes au frais de l’entreprise.
Les caractéristiques mécaniques devront répondre aux normes.

Le maître de l’ouvrage après essais, peut modifier la composition granulométrique des

agrégats, afin d’obtenir une résistance maximale, sans que l’entreprise puisse prétendre à une
plus value ou indemnité.

A chaque coulage d’élément de structure de l’ouvrage, il sera procédé au frais de l’entreprise

la confection et la mise en épreuve du béton prélevé par éprouvettes réglementaires dont
l’écrasement sera effectué par un laboratoire agréé. Si le maître de l’œuvre jugera les résultats
peu probants il sera procédé aux frais de l’entreprise et à la demande du maître de l’œuvre à
des essais destructifs ou non destructifs pour le ou les éléments d’ouvrage qui seront signifiés
à l’entreprise sur le cahier de chantier.

La résistance de tous les bétons après auscultations dynamique (au delà des 28 jours) doit
être supérieure à 220 kg/cm².

e) Mise en œuvre des bétons

- Après décapage à vif des fonds de fouilles, ou parties destinées à recevoir le béton, ce
dernier sera répondu par couche successive de 15 cm, sans qu’il n’y ait reprise de bétonnage
entre deux couches.
- Le béton sera passé par un procédé vibratoire mécanique.
- Après prise, les surfaces de béton desséché seront soigneusement révisées. Chaque
couche sera comprimée de manière qu’elle soit compacte et homogène, et qu’elle épouse
parfaitement les angles des coffrages.
- Pendant 15 jours les Bétons seront maintenus humides et sous la responsabilité unique de
l’entreprise, pour chacune des opérations, en tenant compte de la résistance des bétons
fabriqués, du taux de travail adopté dans les calculs, et de la destination des travaux.
- Les opérations seront effectuées sans chocs au décoffrage, s’il se produisait des fissures,
ou des déformations, de nature à compromettre l’aspect ou la solidité de l’ouvrage,
l’entrepreneur est tenu à procéder, en urgence et à ses frais est a ses risque et périls aux
réparations nécessaires, si possible, ou à la démolition de l’ouvrage et, à sa reconstruction.

f) Coffrage :
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

- Le coffrage sera exécuté en planches brutes et jointives, dans le respect des plans de
coffrages fournis à l’entreprise, par le maître de l’ouvrage.
g) Armatures :
- Les armatures pour béton armé seront réalisées en acier à haute adhérence HA 40, Les
attaches seront exécutées en fil recuit. Les rayons de cintrage seront exécutés dans les règles
de l’art.
1/ INFRASTRUCTURE :

a) Les fondations normales théoriques prévenues, tiennent compte d’un sol de portance
suivant études géotechniques.
b) Béton de propreté : pour tous les ouvrages en béton armé, il sera réalisé une couche
générale de propreté en béton dosé à 250 kg/m³ de ciment CPA. Le rattrapage de niveau en
raison d’une sur-profondeur de fouilles non justifiée sera entièrement à la charge de
l’entreprise.
c) Etanchéité : tout ouvrage en fondations recevra un badigeonnage en flint- kot sur les faces
en contact avec les terres de remblai exécuté en 02 couches croisées et toutes sujétions de
bonne exécution.
d) Canalisations enterrées : les canalisations des eaux pluviales et des eaux usées seront
sorties à l’extérieur de l’emprise de chaque bâtiment dans l’attente d’un raccordement au
collecteur extérieur.
e) Boucle pour mise à la terre : une boucle pour mise sera réalisée en fondations sur
lesquelles sera relié le conducteur en cuivre nu étamé de 28 mm², avec un piquet de terre
en cuivre de 1.20ml.
f) Les fondations seront des semelles filantes exécutées en béton armé dosé à 350 kg/ m3 et
reposant sur un lit de béton de propreté de 10 cm d’épaisseur.
g) Les voiles et amorces poteaux en infrastructure seront réalisés conformément aux plans
d’exécution en béton armé dosé à 350 kg/m3.
h) La Plate forme solidaire sera réalisée en béton légèrement armé en treille soudé 150x150
avec des barres de renfort d’une épaisseur de 12 cm, sur hérissonnage en pierres sèches
posées soigneusement, lit de sable et film en polyane.
i) Le Polystyrène, utilisé comme réservation pour joint de rupture entre blocs, sera de 10cm
d’épaisseur.

2/ SUPERSTRUCTURE :

a/ BETON ARME EN ELEVATION :

Les bétons en élévation pour poteaux, voiles, poutres, chaînages, dalles, auvents, corniches,
linteaux, escaliers, acrotères, etc...Seront vibrés à l’aiguille et dosé à 350 kg/ m³ conformément
aux plans d’exécution dûment approuvé par CTC.

Le Polystyrène, utilisé comme réservation pour joint de rupture entre blocs, sera de 10cm
d’épaisseur.

b/ PLANCHER EN CORPS CREUX :

Le plancher en corps creux sera constitué de poutrelles en béton armé, de hourdis et dalle de
compression d’épaisseur de 5 cm. Le béton pour poutrelles et dalle de compression sera dosé à
350 kg/ m³.

L’armature de la dalle de compression sera exécutée en treillis soudé fil de 5 mm, maille de
150x150. Toute fois, ces dimensions peuvent changer selon les plans BA et selon les
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

disponibilités dans le commerce. Cette armature devra être séparée des hourdis de 2 cm par la
pose de cale en béton.

Le coffrage et le ferraillage seront exécutés dans le respect des normes, et dossier technique
fourni par le maître de l’ouvrage.

3/ MACONNERIE :

Il est interdit de faire pénétrer des madriers d’échafaudage dans les murs ou parois comportant
un parement nu. L’entrepreneur devra, autant que possible, monter toutes les parties d’un
ouvrage en même temps, afin d’éviter les lézards ; en cas d’impossibilité, il ménagera à
l’extrémité des maçonneries exécutées, des harpes inclinées à 45°environ.

Au moment Où le travail cessera, les surfaces devront être disposées de manière à ce que les eaux
de pluie ne puissent les dégrader ; toutes les précautions devront être prises pour éviter
l’ébranlement des maçonneries, soit par chocs de madriers, soit par le roulement des brouettes.

3-01) Murs extérieurs de 30 cm :

Murs extérieurs : seront réalisés en maçonnerie (en briques), avec double parois de 30cm avec
lame d’air (15+05+10cm). Les agglomérés seront appareillés avec un mortier de ciment dont la
composition et la qualité seront soumises à l’appréciation du bureau d’études chargé du suivi.

Les trous de la brique ne seront jamais exposés vers l’extérieur (visible de la façade) pour éviter
toute infiltration des eaux.

3-02) Murs extérieurs de 25 cm :

Murs extérieurs : seront réalisés en maçonnerie (en briques), avec double parois de 25cm avec
lame d’air (10+ 05+ 10 cm), leur mise en œuvre se fera dans les mêmes conditions que la
maçonnerie de 30 cm.

3-03) Murs de 15 et 10 cm :

Murs intérieurs : les cloisons intérieures seront exécutées en briques de 15, 10 cm d’épaisseur,
leur mise en œuvre se fera dans les mêmes conditions que la maçonnerie extérieure.

3-04) Maçonnerie pour les éléments des façades de 10 cm :

Murs simples parois de 10 cm réalisés en briques au mortier de ciment dosé à 350 kg/m³.

3-05) Linteaux de fenêtres et portes:

Linteaux de fenêtres et portes seront exécutés en béton légèrement armé de 10 cm d’épaisseur,

préfabriqué ou coulé sur place y compris coffrage ferraillage réglage, finition au mortier de
ciment.

3-06) Appuis de fenêtres :

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Appuis de fenêtres seront exécutés en béton légèrement armé de 8 cm d’épaisseur, avec goute
d’eau, préfabriqué ou coulé sur place y compris coffrage ferraillage réglage, finition au mortier de
ciment.

3-07) Potager de cuisine:

Réalisation d’un potager avec dalle de couverture en béton armé suivant détails d’exécution y
compris jambage en Maçonnerie de 0,10 et enduit en mortier de ciment. Avec revêtement en
plaque de marbre de 3 cm d’épaisseur.

3-08) Gaine de fumée:

Les conduites de fumée, seront réalisées (45x25) conformément aux plans d’exécution, les
dimensions et l’emplacement des ouvertures des prises de fumée seront réalisés conformément
aux plans d’exécution.

Le calfeutrage au pourtour de ces ouvertures, sera fait au mortier N°01. Les grilles des bouches
d’aération sont en plastique 0.1 x 0.15 de dimension, posées conformément aux plans
d’exécutions. L’amenée d’air frais se fera à partir des grilles de ventilation.

3-09) Souche de fumée:

Les souches de fumée et de ventilations seront réalisées conformément aux plans d’exécution,
avec dalle de couverture en béton armé et enduit de ciment.

3-10) Claustrât préfabriqués:

Claustrât préfabriqué conformément aux plans d’exécution, Dim = 30x30 (pour bloc barre).

3-11) Niche SONELGAZ:

Réalisation d’une niche pour SONELGAZ en maçonnerie de 0,10, enduit en mortier de ciment et
dallettes en béton armé y compris porte et peinture.

4/ ASSAINISSEMENT :

- EVACUATION DES EAUX USEES ET EAUX VANNES :

Les réseaux d’évacuation seront dans leur totalité en PVC d’assainissement PN6 et de
section appropriée.

Ces conduites aboutissant aux regards, auront une cote de leur partie inférieure à l’entrée
des regards d’au moins de 10 cm au dessus de leurs radiers. Les dalles de couverture seront
amovibles pour permettre la visite de ces regards.

- EVACUATION DES EAUX PLUVIALES :

Les descentes des eaux pluviales seront raccordées au réseau d’assainissement par des
tuyaux en PVC.
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E- ENDUITS ET DIVERS:

E-1/ ENDUIT AU MORTIER DE CIMENT :

Toutes les surfaces extérieures seront exécutées au mortier de ciment dosé à 350 kg/m³
d’une épaisseur de 0.02cm en 02 couches après préparation des surfaces.

Les mortiers ne devront jamais être exécutés ni pendant la chaleur sans précaution
spéciale ni sur support contenant du plâtre.

Les surfaces à recouvrir devront être humidifiées et être débarrassées de tous corps
étrangers.

Les mortiers de remplissage des trous ou d’échafaudage devront être placés à temps pour
qu’ils ne puissent faire des tâches dans les enduits généraux, les enduits devront être
pleins, de teinte uniforme.

Les joints de dilatation, de rupture, etc…. devront avoir les enduits de même aspect que
les enduits voisins, les crêtes devront être soignées et régulières.

Les enduits seront en général appliqué en deux couches la première ou (sous couche) devra être à
surface rigoureuse, accentuée par des stries à la truelle s’il y a lieu et la deuxième de finition. Il
faut respecter impérativement un temps séchage entre les deux phases d’application d’au moins
une journée.

Les enduits ordinaires ne devront pas présenter sous une règle de 02 mètres, des flèches de plus
de 0.015m de profondeur.

L’utilisation de l’échafaudage métallique et de parfaites réglettes est obligatoire pour une meilleure
mise en œuvre.

Mortier N° 01 :Dosé à 350 kg de ciment pour 1 m3 de sable (dressage)

Mortier N° 02 :Dosé à 400 kg de ciment pour 1 m3 de sable (pour chape, couches de

finition).

E-2/ ENDUIT DE PLATRE :

Toutes les surfaces des murs intérieurs sauf les salles humides, cage d’escaliers ou des
salles qui recevront un revêtement particulier, seront appliquées au plâtre en 02 couches.

F- LES REVETEMENTS

F-01) Revêtement en monocouche :

Revêtement sol en monocouche (surface totale des logements et cage d'escalier) recevront un
revêtement en monocouche de couleur 40x40 cm, au choix de l’architecte, épaisseur 3cm,
posé au mortier sous forme stabilisé. Les joints coulés au ciment blanc, parfaitement dressé à
la règle, joint rigoureusement droit et uniforme.

F-02) Faïences :
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Les murs de cuisine et les salles de bain et les W.C recevront un revêtement en carreaux de
Faïence glaçure, au choix du maitre d’œuvre, sur une hauteur de 1.80 m.

NOTA

Les pentes intérieures seront orientées vers les portes.

A défaut de matériaux demandés, l’entrepreneur est tenu de faire ces propositions de

remplacement à l’avance pour approbation, cette opération se fera sur la base d’échantillons.

F-03) Plinthes :

Toutes les pièces recevront des plinthes en terre cuite épaisseur de 5mm et de 20x7 cm de
dimension, en grés maillé vernissé, y compris joint de ciment blanc, dont la couleur sera au
choix du maître d’œuvre.

A prévoir sur toute la périphérie de toutes les pièces, y compris dégagement, sauf les sols qui
ne recevront pas un revêtement.

F-04) Etanchéité des salles humides :

Les locaux humides : cuisine, salle de bain, WC, séchoir recevront une couche de bitume coulé
à chaud sur toutes leur surface avec relevé sur murs de 0.15 m pour assurer une bonne
imperméabilité des planchers

F-05) Marches et contre marche :

Tous les escaliers recevront un revêtement en plaque de granito préfabriqué d’épaisseur 03

cm pour les marches et 02 cm pour les contre marche posé au mortier, dont les joints seront
colmatés avec ciment blanc.

F-06) Seuil de porte:

Revêtement du Seuil de porte en marbre de largeur variable suivant épaisseur des murs, sous
toutes les portes du logement.

*Pose et scellement des cadres :

Les cadres de toutes natures, bois ou métallique, devront être parfaitement d’aplomb et
seront mis en place pendant les travaux de gros œuvre, et les scellements seront exécutés au
mortier de ciment dosé à 350kg/m³.

NOTA :

Les matériaux refusés seront enlevés par l’entrepreneur et à ses frais dans les 24 heures, qui
suivront le refus.

L’entrepreneur fera à ses frais le nettoyage, le balayage et l’exécution de ces travaux ainsi que
la descente de l’enlèvement des déchets provenant des ces travaux.

G- ETANCHEITE
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G-01) Ecran pare vapeur :

Il comprend :

- Une couche d’enduit d’imprégnation à froid (E.I.F).

- Une couche d’enduit application à chaud (E.A.C).
- Une feuille bitumée type 36s.
- Une couche d’E.A.C.
G-02) Isolation thermique :

Elle est formée de panneaux de polystyrène parfaitement jointif de 04 cm d’épaisseur.

G-03) Etanchéité multicouche :

Une étanchéité multicouche sera mise en œuvre sur les plaques de polystyrène la composition est
la suivante :

- 01 Papier Kraft crêpé

- 01 Feutre bitumé type 36S V.V + une couche E.A.C.

- 01 Feutre bitumé type 36S V.V + une couche E.A.C.

- 01 Feutre bitumé type 36S V.V + une couche E.A.C.

G-04) Protection en gravier :

Le complexe d’étanchéité devra recevoir une protection en gravier de 5/15. Cette protection est
destinée d’une part à le mettre à l’abri des rayons solaires, et d’autre part à le protéger des
détériorations mécaniques.

G-05) Relevé en paxalumin :

- 01 Couche E.A.C

- 01 Equerre 10x10 en bitume armé type 40

- 01 Relevés en PAXALUMIN

G-06 ) Gargouille d’évacuation :

La fourniture et la mise en place à bain de bitume chaud des ouvertures hautes des gaines, des
eaux pluviales des terrasses, voir détail d’exécution.

G-07) Obligation de l’entreprise d’étanchéité :

L’entreprise sera tenue à exécuter à ses frais les épreuves d’étanchéité du bâtiment, à cet effet, les
évacuations seront obstruées, et les terrasses inondées pendant 24 heures. Si après ce délai des
fuites sont constatées, l’entreprise sera tenue d’effectuer immédiatement les réparations
nécessaires, après quoi, il sera procédé à un nouvel essai.

Ces opérations seront poursuivies jusqu’à ce que l’étanchéité donne entière satisfaction.
L’entrepreneur devra s’engager à garantir le maître de l’ouvrage pendant une durée de 10 ans, à
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partir de la réception provisoire des travaux du présent lot, contre avaries, vices de
fonctionnement des étanchéités, protection ou évacuation dépendant de son lot.

La réception provisoire ne sera prononcée qu’après la remise de cet engagement qui sera
mentionné au procès verbal de réception.

H- MENUISERIE EN BOIS

Généralités :

Les menuiseries seront en Bois rouge. Le taux d’humidité du bois à la mise en œuvre
sera inférieur ou égal à 17% pour les menuiseries extérieures, et 14% pour les menuiseries
intérieures. Les nœuds banchés seront admis à condition d’être correctement ajustés et
scellés, les menuiseries seront soigneusement poncées et leurs sections indiquées aux plans
s’entendent dimensions finies.

Elles seront stockées sur chantier à l’abri des intempéries, après avoir reçu une couche
d’impression ; tout en se référant au plan de menuiserie.

*Fenêtres extérieures :

Sont composées d’un bâti dormant réalisé avec un bois très résistant. Les parties ouvrantes en
bois rouge seront réalisées conformément aux plans, dans la partie inférieure, une tablette par
une légère défonce, récoltera l’eau de condensation ou d’éventuelles infiltrations. Les persiennes
seront également en bois rouge, exécutées selon les plans. Des chambranles seront prévus pour
couvrir les joints apparents entre maçonneries et parties dormantes.

*Portes intérieurs :

Les portes intérieures seront en bois rouge (pleine), sur le bois dormant sera prévu chambranle
de recouvrement du joint de maçonnerie.

*Portes sous potager et placard:

Les portes sous potager et placard seront en bois rouge, sur le bois dormant sera prévu
chambranle de recouvrement du joint maçonnerie.

*Portes isoplane pour gaines techniques:

Les portes de type isoplane à deux faces en contre plaqué « OKUM » 5mm avec une âme en bois
rouge de 25mm d’épaisseur, sur bois dormant sera prévu chambranle de recouvrement du joint
maçonnerie/ bois.

* Pose et scellement des cadres:

Les cadres de toutes nature, bois ou métallique, devront être parfaitement d’aplomb et seront mise
en place pendant les travaux de gros œuvres et les scellement seront exécutés au mortier de ciment
dosé à 350kg/m³.
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I- MENUISERIE METALLIQUE

*Portes Accès Bloc, appartements du rez de chaussée :

Ces portes seront constituées en feuilles métalliques 20/10e et en fer plat y compris quincaillerie,
système de fermeture, scellement et toutes sujétions de bonne exécution (suivant plans
d’execution).

*Quincaillerie et Serrurerie :

Le maître de l’œuvre ne permettra pas la pose des objets de quincaillerie, dont la forme, le poids,
la qualité et la nature, sauf dérogation admise et justifiée, seraient différents des types prévus
ou adoptés.

Les objets de quincaillerie et serrurerie seront posés avec la plus grande exactitude, et auront un
aplomb parfait à leur emplacement défini par les plans, dessins ou ordre du maitre de l’œuvre. Ils
seront avant posés, démontés soigneusement vérifiés et graissés par l’entrepreneur.

*Garde-corps :

Les gardes corps seront exécutés conformément aux plans d’exécution, et aux plans de détails.

*Trappe d’accès pour terrasse:

Pour l’accès en terrasse il est prévu une trappe ouvrante en feuilles métalliques 20/10e y
compris quincaillerie, système de fermeture, scellement et toutes sujétions de bonne exécution.

*Vérandas en fer plat :

Vérandas en fer plat y compris peinture anti rouille et peinture glycérophtalique (RDC)

*Couvre joint (entre bloc A3&A4) :

Couvre joint de rupture de 20 cm entre blocs en tôle galvanisée 7/10ème et toutes sujétions
conformément au plan de détail.

*Boites aux lettres

Un ensemble de boites aux lettres en métal seront rassemblées au niveau du hall du RDC.

Tous les ouvrages métalliques à l’intérieur et à l’extérieur, recevront une peinture antirouille puis
une peinture glycérophtalique appliquée en 02 couches.

J- PLOMBERIE SANITAIRE

J-1/ CONSISTANCE DES TRAVAUX :

- Distribution d’eau froide

- Distribution du gaz
- Evacuation des eaux pluviales, vannes et usées
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- La fourniture et mise en place des appareils sanitaires.

J-2/ MODE D’EXECUTION :

Travaux utilisés seront exécutés conformément aux normes et règlements en vigueur, selon les
règles de l’art propre à chaque spécialité.

J-3/ PLANS D’EXECUTION :

L’entreprise devra respecter les plans d’exécution indiquant les passages, diamètres et nature des
canalisations.

Le travail requis sous ce chapitre comprend à la fois la fourniture de tous les matériaux et produits
nécessaires au parfait achèvement de ce lot.

* La mise en place, le montage, les canalisations suivant planning, défini avec et ainsi que les
fourreaux pour passage des canalisations et gaines de tous les murs et planchers.

* Les supports, colliers à espacement normalisé d’une manière générale tous les travaux,
fourniture et prestation diverses y compris les études et plans nécessaires à la parfaite
exécution des ouvrages du présent lot.

a) COLONNE MONTANTE A.E.P :

Réalisé en tube de fer galvanisé avec raccords nécessaires le diamètre étant précisé sur le plan
d'exécution. Le départ à chaque niveau vers les appartements, y compris robinet d’arrêt individuel
avant compteur.

b) DISTRIBUTION DU LOGEMENT :

Du robinet d’arrêt, la distribution et le raccordement aux appareils se fait en tube de cuivre, les
diamètres sont précisés sur le plan d'exécution. L’ensemble avec raccordement nécessaire y
compris té de branchement en attente pour chauffe-eau.

c) APPAREILS SANITAIRES :

*Lavabo : en porcelaine vitrifiée, posé sur pied, type non éclaboussant avec (02) trous pour
mélangeur, le lavabo sera équipé de poussoir pour vidange dimension hors accessoires, y compris
siphon, mélangeurs, raccordement en eau.

*Evier : en inox à deux bacs, fabrication locale de 1.20 x 0.60 m à l’égouttoir posé sur jambage en
maçonnerie (jambage à la charge du lot gros-œuvre).

Equipée de :

01) Mélangeur avec bec déverseur orientable.

02) Bonde siphon avec grille chromé ou P.V.C sortie 40 mm.
*Siège à l'anglaise : En porcelaine vitrifiée couleurs blanche équipement siège modèle anglais.

- Réservoir de chasse qui comprendra le mécanisme.

- Robinet d’arrêt.
- Caractéristique : sortie dans l’axe.
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- Evacuation par siphon PVC.

*Baignoire : en fibre de verre de couleur selon le choix du maitre de l’ouvrage.

- Mélangeur bain et douche avec support, l’ensemble chromé à une fixation 1.40 m avec
poignée douchette.

*Tuyauterie d’alimentation :

Eau froide : la tuyauterie installée dans ce projet pour l’eau froide est en cuivre pour chaque
appartement, les diamètres sont précisés sur les plans d'exécution.

e) EVACUATION INTERIEURE :

Tuyauterie de vidange : Entre les appareils et les conduits principaux eaux usées, eaux vannes
l’angle de connexion entre tuyau de vidange sera égale ou inférieur à 45°. La connexion pour les
tuyauteries horizontales au tant que possible horizontales.

Chute des eaux usées et vannes : Canalisation en PVC diamètre en fonction de débit y compris
raccord et joint de dilatation surtout les prescriptions du fabricant les colonnes des chutes se
prolongeant dans le même diamètre jusqu’aux fourreaux mise en place dans la dalle terrasse.

Chute des eaux pluviales : Canalisation en PVC diamètre en fonction de la surface de la terrasse
observée d’un débit de 31/mm/m² et d’entrée avec moignon cylindrique joint collier à bague
Néoprène, les chutes se raccordent sous la dalle terrasse.

Ces moignons en plomb avec grille fourni et posé par le lot d’étanchéité.

Evacuation horizontale : Tout réserves dans la dalle pour évacuation des EU-EV+EP horizontale sont
placées en terre et évacuées en buses en P.V.C PN6 d’assainissement diamètre suivant les plans
d'exécution.

f) REGARD :

A chaque chute ou changement de direction sont exécutés en béton armé y compris enduit
intérieur surfond et parois, les regards sont munis d’un tampon de visite.

Installation du GAZ : A partir de la limite de la prestation SONELGAZ c’est à dire après niche pose
détendeur.
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- Le gaz naturel au niveau de l’appartement depuis le branchement, la canalisation en tube de

cuivres passe à l’intérieur avec une remonte verticale en façade sous fourreaux tube en acier de 2m
de hauteur.

La robinetterie dans l’appartement aura un diamètre approprié.

Les soudures du réseau gaz seront en argent.

La colonne montante gaz sera du diamètre 40x42 en cuivre et exécuté selon les plans visé par
SONELGAZ.

J-4/ ORIGINES DES INSTALLATIONS :

J-4-1 Pour Eau froide :

En RDC, à partir de 1.00m de façade.

Les liaisons extérieures étant prévues au chapitre V.R.D décrit ci- après.

J-4-2 Pour Gaz :

A partir du coffret posé en façade par SONELGAZ.

Les liaisons extérieures étant prévues au chapitre V.R.D.

J-4-3 Pour les eaux vannes, usées et pluviales :

Ces chutes seront arrêtées à 1.00ml, à l’extérieur de l’ouvrage.

Les regards et la liaison jusqu’à l’égout étant décrit ci- après au chapitre V.R.D.

J-4-4 Pose de canalisations :

Les vidanges des conduites de diverses canalisations seront réglées de façon à vidanger tous les
tuyaux complètement soit par robinet et appareils, soit par une vidange générale.

La disposition de cette vidange sera recherchée pour qu’en cas de fuite, les eaux puissent être
écoulées dans les canalisations d’évacuation sans crainte d’inondation.

Les tuyaux seront maintenus par des colliers avec brides à boulons à maçonnerie facilement
démontable et placés à maintenir une distance minimum de 0.01 les parois définies.

Les conduites en élévation devront être munies de supports scellés d’une façon absolument rigide
et disposés à proximité des joints écartement suivant la norme NF.41.203.

Tous les raccords démontables et brides devront être parfaitement accessible aux visites et
réfections aisées et ne devront pas avoir supporter aucun effort mécanique.
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Les tuyaux ne devront pas obstruer les passages ni redire les aérations, elles seront façonnées
avec le plus grand soin, seront placées avec souci l’aspect parallèle et bien d’aplomb si le bon
fonctionnement n’y il font obstacle.

J-5/ EVACUATION DES EAUX USEES ET PLUVIALES :

Les canalisations d’évacuation des eaux pluviales ou usées devront permettre des évacuations
rapides, sans stagnation autre que celle des siphons.

K-ELECTRICITE

CONSISTANCE DES TRAVAUX :

- Installation des coffrets et colonnes montantes.

- Installation des services généraux
- Installation des locaux
K-01) SPECIFICATIONS TECHNIQUES :

Le matériel électrique monté sur chantier sera conforme aux normes N.F.C de U.T.C.

K-02) GENERALITE :

- Régime du courant : Alternatif

- Fréquence : 50 hertz

-Tension entre phase : 380 Volts

- Tension entre phase et neutre : 220 Volts

• Normes : L’installation électrique est conforme aux normes :

-N.F.C 15.100

-N.F.C 14.100

-N.F.C 13.100

• Choix du matériel : Le matériel faisant l’objet de normes, sera conforme à celles-ci.

• Matériel ne faisant pas l’objet de normes : Lorsqu’il n’existe pas de norme pour un matériel,
celui-ci devra présenter toutes les garanties de solidité, de dureté, d’isolement il doit
répondre aux spécifications techniques générales concernant l’usage auquel il est destiné.
• Appareils de protection : Chaque circuit alimentant un certain nombre de points lumineux
ou socles de prise de courant est protégé par un fusible H.P.C ou micro-disjoncteur, placé
sur le tableau d’abonné et calculé et fonction du tirage de la ligne, son calibre répond à la
ANNEXES…………………………………………………………………………………………………………………………………………

norme NFC 61.200, la protection se place sur le conducteur de phase, le conducteur neutre
est lui aussi raccordé au borne du tableau d’abonné.
• Calibres des disjoncteurs modulaires : Le disjoncteur modulaire placé sur chaque
conducteur de phase de calibre 10 à 16 A, protégé la section de ce conducteur qui est de
1.5 mm² pour l’éclairage et de 2.5 mm² pour les prises normales.
• Panneaux de comptage : Les panneaux sont du type Sonelgaz préfabriqué.
- Une grille de distribution (distributeur)
- Coffret d’abonné (selon le nombre) ils sont employés une fois que la société distributrice
donne son accord (SONELGAZ).
• Tous les compteurs seront installés au niveau RDC conformément à la nouvelle
réglementation Sonelgaz.
• Tableau de distribution : Les tableaux préfabriqués sont installés dans les appartements,
l’emplacement est choisi en fonction de l’accessibilité ; les tableaux comportent :
- Un disjoncteur différentiel 10/20A, sensibilité 300mA disjoncteurs modulaires
- Au niveau du tableau de distribution, nous avons 03 circuits distincts éclairage et 03 circuits
distincts prise de courant.
• Les sections des conducteurs partant du tableau : Sont les suivantes :
1.5 mm² foyer lumineux (Eclairage).

2.5 mm² prise de courant.

Tous les circuits sont limités à moins de huit (08) points d’utilisation.

• Canalisation : Les conducteurs sont enveloppés en fonction de la couleur répondant à leur

normalisation, les conducteurs sont : phase -neutre-terre de section ; 1.5-2.5 le conducteur
de terre à a même section que le conducteur actif.
• Pose : Les canalisations électriques sont posées conformément aux normes elles ne se
trouvent pas en dessous des canalisations présentant des fuites de condensation tels que
chauffage, conduite d’eau.
On doit ménager une distance d’au moins 3 cm entre les surfaces extérieurs d’une canalisation
électrique et non électrique.

• Foyer lumineux fixe : En vue de la pose intérieure des appareils d’éclairage fixe, les
conducteurs laissés en attente devront avoir une longueur de 20 cm isolés et munis d’une
douille B22 ou E27 en bout de fils.
• Salle d’eau : Dans la salle d’eau ou les canalisations électriques croisent les masses
métalliques à savoir : tuyauterie de chauffage ou eau, des mises à la terre seront
disponibles
• Prise de terre : Elles sont reliées en fond de fouilles par un câble en cuivre nu étamé de 28
mm² de section, vu l’utilisation des disjoncteurs différentiels de forte sensibilité, les valeurs
de prises à la terre doivent être inférieures à 37 Ohms si la solution du passage de câble en
fond de fouille s’avère insuffisante, il serait nécessaire de rajouter des piquets de terre en
renforcement.

Ces prises de renforcement seront constituées de piquets ou plaque enfouis dans le sol de
dimension suffisante et capable de résister à la corrosion.
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• Alimentation des colonnes montantes : Elle se fera par la société distributrice en

l’occurrence « Sonelgaz ».

• Colonne montante : Chaque colonne montante sera réalisée dans la gaine réservée à cet
effet :
- Au R.D.C de chaque bâtiment se trouve le coffret du pied de colonne, c’est une boite
étanche en polyester pouvant recevoir 02 câbles arrivés. Les câbles départs vers les
compteurs seront réalisés aux sections précisées sur les plans d'exécution approuvés par
Sonelgaz en tenant compte de la nouvelle réglementation imposée par Sonelgaz.
- Le coffret du pied de colonne est doté de fusible couteau HPC calibres en fonction du tirage,
ces fusibles protègent la colonne montante.
- La chute de tension ne doit pas dépasser 3%.
• Circuit de terre : Dans chaque gaine est prévu un circuit de terre comprenant les accessoires
suivants :
- Conducteur principal de terre en cuivre nu de 28 mm².
- Barrette de terre.
- Connecteur de terre.
Installation d’une borne de terre sur chaque tableau de distribution.

• Dérivation d’abonnés : De chaque compteur de tableau inséré dans la gaine partira

l’alimentation d’un tableau d’abonné en courant alternatif 220 Volts entre phase et
neutre, les départs seront 2X6 mm² plus le fil de terre de type H70 V.R
• Branchement alimentation cage d’escalier : la cage d’escalier sera alimentée à partir de la
minuterie se trouvant au réez de chaussée, la minuterie est montée sur le tableau
insérée dans la gaine technique de la colonne.
• Equipement appartement : tout l’appareillage est de type encastré.
• Tableau de distribution ; Dans chaque appartement, il est placé à l’endroit destiné sur
plan de distribution, à une élévation de 1,60m à partir du sol, un tableau de distribution
ou aboutissent tous les câbles, il est en matière plastique, le tableau sera équipé d’un
disjoncteur à calibre déterminé et de disjoncteur modulaire au nombre de circuits
installés, il sera prévu une bonne mise à la terre.
• Consignes d’installation : Prise de courant à 50cm à partir du sol (plancher fini) :
- Interrupteur bouton poussoir à 1,30m à partir du plancher.

- Les boites de dérivations sont installées au couloir dans le possible.

• Services généraux : Dans chaque cage d’escalier la totalité des points lumineux sera
commandée par une minuterie réglable installée dans la gaine de colonne montante.
• Minuterie :
- Elle sera installée au rez de chaussée dans la gaine de la colonne montante et sera
protégée par un disjoncteur.
- 1 bouton poussoir pour minuterie sera inséré dans le circuit pour permettre la commande
de la minuterie, le coffret de la minuterie se fixera au niveau de la gaine technique du
RDC.
• Tube de passage de câbles :
- Ils sont encastres au fur et au mesure des constructions et répondent aux normes de
différents diamètres n° 9 et 11 résistant d’une température de 90c.
• Boites : Les boites d’appareillage sont encastrées dans les constructions, elles sont du
genre courant et résistant à des températures supérieures à 80°C ; boite y compris pot de
réservation dans le séjour et couloir.
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• Socles de prises de courant : Les prises de courant installées dans les cuisines et salles de
bains seront pourvues d’un circuit de terre.
• Interrupteur, commutateur « VA et VIENT » et bouton poussoir : sont de type 6 à 10 en
matière plastique de couleur blanche pour tout changement, il sera laissé au choix du
maître de l’œuvre.

NOTA :

a) Tout matériel quelque soit sa catégorie devra être neuf, de premier choix dans sa
fabrication et d’une qualité répondant aux normes en vigueur.
b) Les installations intérieures seront réalisées conformément aux indications des chapitres
du présent descriptif ou des plans dressés par le Bureau d’Etudes.
c) Pour éviter toutes dégradation lors de l’exécution des travaux, il est précisé que les
électriciens livreront aux peintres les locaux nus dans lesquels ne seront installés ni
appareillage, ni appareil d’éclairage. Quand les travaux de peinture seront terminés,
l’entrepreneur procèdera à la mise en place de l’appareillage, c'est-à-dire (interrupteur et
prises de courant), il en fera constater le fonctionnement au maître d’ouvrage et
demandera à celui- ci la prie en compte du local ou sa fermeture.
d) L’entreprise aura à sa charge tous les travaux de percement des cloisons, murs etc …., les
ouvertures et saignée pour encastrement, la fourniture et pose des fourreaux de
traversées en tube plastique ICD et tous les travaux de remise en état qui en découlent.
e) L’entrepreneur devra livrer les installations dans un parfait état de fonctionnement, il
appartient à l’entrepreneur de compléter éventuellement des pièces, les installations
devront être livrées avec totalité des matériaux nécessaires à la bonne marche des
installations.
f) La réception définitive sera prononcée un an après la réception provisoire, si à cette date
l’ensemble des installations n’a fait l’objet d’aucune constatation d’avoir, n’a présenté
aucun défaut reconnu pendant cet intervalle de temps.
Dans le cas contraire, les installations reconnues défectueuses seront refaites et l’appareillage qui
n’aura pas donné entière satisfaction, sera remplacé par les soins et aux frais exclusif de
l’entreprise dans les délais les plus rapides.

Les essais définitifs s’effectueront en présence de l’entrepreneur ou de son représentant agrée.

L- PEINTURE ET VITRERIE

L-01) Peinture vinylique :

Toutes les façades (pré-teinté) et murs intérieurs en plâtre, et murs intérieurs en ciment pour
séchoir n’étant pas revêtus d’un autre matériau, seront en peinture vinylique.

Il sera appliqué une couche d’enduit et d’égalisation au droit des bétons restés brut de
décoffrage.

Les teintes seront choisies ultérieurement par l’Architecte en collaboration avec le maitre de
l’ouvrage.
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L-02) Peinture laquée :

Les surfaces des murs intérieurs pour (wc, sdb, cuisine et cage d’escaliers), seront en peinture
laquée.

Il sera appliqué une couche d’impression d’enduit pelliculaire sur toutes ces surfaces.

Les teintes seront choisies ultérieurement par l’Architecte en collaboration avec le maitre de
l’ouvrage.

L-03) Peinture sur bois :

Toutesles portes en bois rouge plein recevront une peinture à l’huile.

Les portes isoplanes pour gaines techniques recevront une peinture à l’huile sur impression
fongicide et insecticide.

Après ponçage et dépoussiérage de toute la surface. Toutes les peintures seront appliquées en 02
couches

Les produits utilisés seront de premier choix.

L-04) Peinture sur menuiserie métallique :

Tous les ouvrages métalliques à l’intérieur et à l’extérieur, recevront une peinture antirouille puis
de peinture glycérophtalique appliquée en 02 couches.

L-05) Vitrerie :

La vitrerie sera réalisée en verre simple clair de 04mm d’épaisseur et martelé, fixation par bain de
mastic pour toutes les vitres.

Le verre sera posé sur les portes définies sur le tableau de menuiserie.

N. B : Tous les échantillons doit être validé par le maitre de l’ouvrage.

A …………………..Le………….………

Le Soumissionnaire
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Nom et Prénom : Amouri Radja

Titre : La qualité d’habitat à Constantine, Cas d’étude Commune El-Khroub
Thèse en vue de l’Obtention du Diplôme de doctorat en Gestion Technique Urbain
Option : Gestion des villes et développement durable
Résumé

En Algérie l’armature urbaine a connu, au cours des dix dernières années, une
expansion sans précédent à la faveur de l’importance des programmes de logements et
d’équipements publics qui ont été réalisés. Après le défi de la quantité, une nouvelle
étape est aujourd’hui amorcée, celle de la qualité. L’enjeu est évident ; il s’agit de
garantir aux citoyens une meilleure vie dans une meilleure ville.

Les tentatives pour résoudre la crise du logement se sont succédé avec

l’indépendance, la participation de construction des logements contient des acteurs privé
et public dans les différents types d’habitat ainsi l’état a met à contribution des auto-
constructeurs individuels, des promoteurs immobiliers privés ainsi que des organismes de
promotion immobilière publics.

La qualité d’habitat est devenue un sujet de préoccupation, il est tendance et plus

complexe et s'est élargie à tous les éléments d'habitat .Plusieurs enjeux majeurs de
l'amélioration de l'habitat, tant sur le plan social que sur les plans économique et
environnemental.

Une analyse basée sur des critères traditionnels, cahier des charges, travaux
antérieurs, afin de réaliser une grille d’analyse précise et bien défini.

Cette recherche vise l’évaluation objective de la qualité de logement des différentes

formules. Elle a pour objectif de répondre aux questions de recherche et se manifeste sur
une certaine base épistémologique et un choix méthodologique, et pour le cas de notre
recherche, nous avons basé sur une approche expérimentale et autre phénoménale ainsi
l’observation et l’analyse sur terrain et l’enquête.

Les résultats de la recherche ont abouti que chaque type de logements polarise une
certaine catégorie des gens, qui ont des points de similarité et de différenciations et qu’il
y a des abus (dépassements) lors de la construction des logements.
Mot clés : La Notion de Qualité, Qualité du logement, Logement social participatif,
Logement promotionnel aidé, Logement public locatif, Evaluation de la qualité.
Directeur de Thèse : Pr Alkama Djamel. Université 08 Mai 1945. Guelma
Année universitaire : 2022/2023