Université Dénis SASSOU-N’GUESSO Rigueur * Excellence * Lumières
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Institut Supérieur d’architecture,
d’urbanisme, du Bâtiment et Travaux
Publics (ISAUBTP)
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Direction
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Direction adjointe
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DEVOIR
DE DROIT ADMINISTRATIF
SUJET : Importance du Droit administratif en
matière d’Urbanisme
Responsable du cours :
M. ONDENDE CLEMENT
Etudiant : KOGNOKO Davorion Ruben
Spécialité : Développement Durables des Villes (DDV)
Année académique : 2024-2025
L’urbanisme, en tant que science de l’aménagement de l’espace, ne saurait se réduire à une
simple activité technique ou esthétique. Il est aussi, et peut-être surtout, un fait juridique, une
politique publique, une traduction spatiale des choix collectifs. Or, qui dit choix collectifs, dit
inévitablement intervention de l’État ou des collectivités publiques, dans un cadre légal
contraint, qu’est le droit administratif. Ce droit, né historiquement pour encadrer l’action de
l’administration et la soumettre à des principes de légalité, de hiérarchie des normes et d’intérêt
général, s’est progressivement affirmé comme le fondement juridique du droit de l’urbanisme.
Il ne se contente pas de régir les formes : il façonne les règles, oriente les projets, et garantit les
équilibres entre puissance publique et libertés individuelles. Comme le soulignait Georges
Vedel : « Le droit administratif est ce que le droit public a produit de plus original, parce qu’il
permet à l’État d’agir tout en se liant lui-même par le droit. » (Le droit administratif, une
création française, RDP, 1958, p. 15). Dès lors, il importe de s’interroger, en quoi le droit
administratif constitue-t-il une condition essentielle, voire déterminante, de l’urbanisme
contemporain ? Nous verrons que le droit administratif joue un rôle fondamental d’abord
comme cadre juridique de production de la ville, puis comme garant de l’intérêt général et de
l’équilibre entre acteurs dans l’action urbanistique.
Toute politique urbanistique commence par la planification. Le droit administratif fournit les
outils qui permettent de projeter une vision de la ville, dans le respect des procédures, des
compétences et des normes. Chaque document d’urbanisme est élaboré selon des procédures
strictement régies par le Code de l’urbanisme, république du Congo, la loi n°6 – 2019 du 5 mars
2019, affirmes-en son article premier (p. 14), Tous les aménagements, constructions et
installations doivent être localisés en fonction des orientations générales contenues dans les
documents ci-après : le schéma directeur d'urbanisme, le plan local d'urbanisme, le plan
sommaire d'urbanisme, le plan d'urbanisme de secteur. Comme le souligne le professeur Jean
Waline : « En matière d’urbanisme, le droit administratif n’est pas seulement un gardien : il est
architecte, ingénieur et garant du chantier législatif urbain. » (Droit administratif, Dalloz, 2019,
p. 431). La hiérarchie des normes territoriales (SCoT, PLU, cartes communales) repose sur le
principe de légalité administrative, toute décision locale doit être conforme au droit supérieur.
Ce principe trouve sa traduction dans le contrôle de légalité exercé par le préfet, mais aussi dans
la jurisprudence constante du Conseil d’État, qui impose la cohérence et la rationalité de
l’aménagement du territoire. Exemple marquant : CE, 10 octobre 2012, Commune de Saint-
Florent, où la haute juridiction administrative a censuré un PLU pour défaut d’étude d’impact
sur la zone inondable, confirmant que la planification ne peut ignorer les impératifs
environnementaux. Selon Serge Slama : « Le droit administratif de l’urbanisme agit comme un
filtre entre le désir politique et la réalité légale, évitant les dérives de planification fantaisiste
ou clientéliste. » (Droit administratif et politiques urbaines, LGDJ, 2017, p. 89).
Le permis de construire, de démolir ou d’aménager ne constitue pas un droit subjectif du
propriétaire, mais une autorisation administrative conditionnée par le respect des règles
d’urbanisme. Ces décisions, bien qu’octroyées à des particuliers, sont guidées par l’intérêt
général et le respect de l’ordre public. Il s’agit d’un acte unilatéral, individuel, et réglementé,
relevant du pouvoir de police administrative. Dans le code de l’urbanisme du Congo à l’article
80, affirme que les acquisitions foncières en vue d'aménagement urbain peuvent se faire à
l'amiable, par l'exercice du droit de préemption, du droit de reprise, ou par expropriation. Ce
pouvoir n’est pas discrétionnaire : il doit respecter les principes de légalité, de motivation et de
proportionnalité. Le maire, autorité compétente, agit au nom de la commune mais sous le
contrôle du juge administratif. En témoignent les nombreuses jurisprudences en annulation pour
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excès de pouvoir, notamment CE, 13 juillet 2007, Commune de Menton, où un refus de permis
a été annulé pour absence de base légale claire. Comme le rappelle le Professeur Didier Truchet
: « Le permis d’urbanisme est l’expression par excellence de la soumission du sol au droit : nul
ne peut construire sans que la puissance publique ne l’y autorise » (Les actes administratifs en
urbanisme, Dalloz, 2016, p. 122). Comme le note également, le professeur Jacques Caillosse :
« Le droit administratif d’urbanisme donne à l’administration un pouvoir de dire le sol, de
l’interdire ou de le permettre, dans une logique de police administrative finalisée par l’intérêt
général. » (Urbanisme et droit public, PUF, 2017, p. 207)
L’aménagement du territoire implique des arbitrages : expropriations, réserves foncières, ZAC,
projets urbains complexes, etc. Dans tous ces cas, le droit administratif permet à l’État d’agir
avec efficacité, via des prérogatives de puissance publique, tout en assurant un encadrement
strict de l’usage de ces pouvoirs. Ainsi, la procédure d’expropriation, bien que dérogatoire au
droit commun, est entourée de garanties substantielles : enquête publique, indemnisation,
contrôle juridictionnel. En France, le Conseil constitutionnel a consacré en 1986 le principe de
la nécessité publique de l’expropriation (Décision n° 86-217 DC). Dans cette logique, le juge
administratif joue un rôle central : il contrôle la légalité, la proportionnalité, et parfois même
l’opportunité (par le biais du bilan coût/avantage dans les DUP). « Le juge administratif est
devenu un acteur discret mais puissant de l’urbanisme, arbitrant entre les logiques d’intérêt
général et les résistances locales » (Hervé Cassan, Urbanisme et droit public, Economica, 2019,
p. 73).
Le juge administratif joue un rôle central dans la régulation de l’urbanisme. Il contrôle la
légalité des permis de construire, sanctionne les illégalités manifestes dans les documents
d’urbanisme, et protège les administrés contre l’arbitraire. Le contentieux de l’urbanisme est
abondant, révélant l’importance du cadre juridique dans les rapports entre l’administration et
les usagers du sol. Selon le professeur René Chapus : « Le droit administratif permet de
concilier l’exercice de la puissance publique avec les exigences de l’État de droit » (René
Chapus, Droit administratif général, Montchrestien, 2019, tome II, p. 220). La jurisprudence
administrative évolue constamment pour adapter le droit aux transformations urbaines
(densification, mixité, lutte contre l’étalement urbain).
Le droit administratif a cette capacité rare, il permet l’adaptation permanente du droit aux
mutations sociales, environnementales et techniques. Grâce aux procédures de révision, de
modification simplifiée, d’adaptations mineures, les documents d’urbanisme peuvent évoluer
en temps réel. De plus, l’apparition des plans climat-air-énergie territoriaux (PCAET), des
servitudes d’utilité publique environnementales, ou encore des objectifs de densification
écologique montre que le droit administratif absorbe les nouveaux paradigmes de la ville
durable. Le décret du 29 juin 2020 en France par exemple, sur la simplification des procédures
environnementales en matière d’urbanisme a renforcé cette dynamique, en imposant une
évaluation environnementale intégrée dès la conception des plans. Comme l’écrit Mireille
Couston : « Le droit administratif permet à l’urbanisme de sortir de l’improvisation pour devenir
un projet de société territorialement inscrit » (La gouvernance urbaine par le droit, Presses
Universitaires de Lyon, 2020, p. 144).
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Le droit administratif est une pierre angulaire de l’urbanisme. Il structure l’intervention
publique, fixe les règles d’aménagement du territoire et garantit l’équilibre entre intérêts publics
et privés. En matière d’urbanisme, il assure une fonction régulatrice, normative et protectrice,
essentielle dans un contexte de croissance urbaine, de transition écologique et de
complexification des usages du sol. Face à l’intensification des enjeux urbains, le droit
administratif apparaît plus que jamais comme un instrument indispensable de gouvernance,
d’équité et de durabilité de la ville.