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Analyse d'Investissement Locatif et Fiscalité

Le document présente une analyse de l'investissement locatif, incluant des calculs sur le paiement hypothécaire, les flux de trésorerie nets, la valeur de revente et la VAN. Il aborde également un scénario de gain en capital suite au décès d'un contribuable et un troisième scénario comparant l'optimisation entre un REER et le remboursement d'une hypothèque. Chaque scénario fournit des données financières spécifiques pour évaluer les implications fiscales et d'investissement.

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Analyse d'Investissement Locatif et Fiscalité

Le document présente une analyse de l'investissement locatif, incluant des calculs sur le paiement hypothécaire, les flux de trésorerie nets, la valeur de revente et la VAN. Il aborde également un scénario de gain en capital suite au décès d'un contribuable et un troisième scénario comparant l'optimisation entre un REER et le remboursement d'une hypothèque. Chaque scénario fournit des données financières spécifiques pour évaluer les implications fiscales et d'investissement.

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l'analyse de l'investissement locatif ,

Données de base

 Prix d’achat : 450 000 $


 Mise de fonds (30%) : 135 000 $
 Montant de l’hypothèque : a determiner
 Taux hypothécaire : 4% amorti sur 25 ans
 Loyer brut mensuel : 2 400 $
 Dépenses annuelles : 4 500 $
 Taux marginal d’imposition : 35%
 Durée d’investissement : 5 ans
 Taux d’actualisation : 5%
 Appréciation annuelle du bien : 3%

1. Calculer le paiement hyp mensuel


2. Determiner les flux de trésoreries annuels net (flux net apres impot)
3. Determiner la valeur de revente (apres 5 ans)
4. La valeur actuelle des flux de tresorerie nets sur 5 ans
5. Ls valeur futur du bien
6. Determiner la VAN
7. Determiner le rendement net sur 5 ans par rapport a la mise de fond

2eme scénario

Un contribuable décédé en 2023 doit déclarer un gain en capital sur un


portefeuille de placements. Voici les données :

 Date de décès : 15 juin 2023


 Portefeuille :
o Actions achetées en 2010 : 50 000 $ (valeur initiale)
o Valeur au décès : 120 000 $
o Vente par les héritiers en 2023 : 130 000 $
 Taux d’inclusion du gain en capital : 50% (Canada)
 Taux marginal d’imposition du défunt : 45%

1. Determiner le gain en capital réalisé au décès

2. Impôt sur le Gain au Décès

3eme scénario :
Optimisation REER vs Remboursement d'Hypothèque

Contexte

Vous avez 10 000 $ à investir et deux options :

1. Cotiser à un REER (avec déduction fiscale maintenant, mais


imposition au retrait).
2. Rembourser votre hypothèque (taux d'intérêt de 5%, non
déductible pour la résidence principale).

Données :

 Taux marginal d'imposition actuel (MTRcMTRc) : 40%


(période de cotisation).
 Taux marginal prévu à la retraite (MTRwMTRw) : 30%
(période de retrait).
 Rendement brut du REER (ibtibt) : 6% par an (avant impôt).
 Durée de l'investissement : 20 ans.

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