Annex2-2 Guide d’elaboration

des plans d’urbanisme de detail

GUIDE D’ELABORATION
DES PLANS D’URBANISME
DE DETAIL

Projet pour l’opérationnalisation

du SDUGA 2040

Version 1.0 (2024)

SDUGA-

0
 Composition de l'ensemble des livrets

Contenu de la collection d'annexes

*Des copies papier ont été soumises en plus des copies électroniques. Toutes les autres annexes sont
préparées uniquement en version électronique. Annexe４ et Annexe５ sont des références internes
uniquement.
Annexe 1 : Résultats du projet
- Annexe 1-1 Liste des formations
- Annexe 1-2 Plan d'opérations original
- Annexe 1-3 Plan d'opérations révisé

Annexe 2 : Liste des produits

- Annexe 2-1 SDUGA 2040*
- Annexe 2-2 Lignes directrices pour la formulation des PUd*
- Annexe 2-3 Lignes directrices pour l'application des PUd*
- Annexe 2-4 Schéma des communes identifiées lors des ateliers EES

Annexe 3 : PDM

Annexe 4 : R/D, M/M

- Annexe 4-1 R/D original
- Annexe 4-2 R/D révisé
- Annexe 4-3 JCC M/M
- Annexe 4-4 CoFaMiSu M/M
- Annexe 4-5 Questionnaire sur l'évaluation de SDUGA 2040

Annexe 5 : Fiches de suivi

 Errata

Rapport Emplacement Incorrect Correct

Tous les rapports Couverture Juillet 2024 Août 2024

Mois/année de
publication

Annex2-1 p.5-36 UT-37 UT-40

SDUGA 2040 La 1ère ligne de
l'arrière-plan
SOMMAIRE

1. PARTIE 1 : INTRODUCTION ...................................................................................................................................3

1.1 Eléments de contexte sur les Plans d’Urbanisme de détail .................................................. 4
1.2 Rôles et fonctions d’un Plan d’Urbanisme de détail ................................................................ 11
2. PARTIE 2 : Les défis de l'agenda urbain contemporain dans le Grand Abidjan ................... 16
2.1 Remédier à un contrôle urbain insuffisant .................................................................................. 16
2.2 Faire face à la résilience climatique ................................................................................................. 17
3. PARTIE 3 - LES TRAVAUX PREPARATOIRES POUR LE PUd ....................................................................21
3.1 Préparation du projet en interne .......................................................................................................21
3.2 La passation de marché pour le projet de PUd ......................................................................... 27
3.3 Soutien administratif pour la mise en œuvre du projet ....................................................... 28
4. PARTIE 4 : ELABORATION DU PUd ................................................................................................................. 30
4.1 Enquête et collecte des données .......................................................................................................31
4.2 Diagnostic de la situation existante ................................................................................................. 33
4.3 Elaboration des cadres de développement ................................................................................. 40
4.4 L’évaluation Environnementale Stratégique (EES) .................................................................... 44
4.5 Plans sectoriels ........................................................................................................................................... 52
4.6 Elaboration du plan de zonage........................................................................................................... 58
4.7 Règlement de zonage ou le Règlement Particulier d’Urbanisme (RPU) ........................ 61
4.8 Considérations pour la mise en œuvre du PUd ......................................................................... 66
4.9 Mise à jour et modification du PUd .................................................................................................. 69
5. PARTIE 5 : APPROBATION ET DIFFUSION DU PUd ................................................................................... 71
5.1 Processus général d’approbation du PUd...................................................................................... 71
5.2 Publication et diffusion des documents ........................................................................................ 72
6. Annexes .................................................................................................................................................................... 73
6.1 Modèle de classification de zonage ................................................................................................. 73
6.2 Standards cartographiques et livrables typiques ..................................................................... 76
6.3 Terminologie du PUd ................................................................................................................................ 77

1
Avant-Propos
• Objectif de ce guide
Ce guide vise à illustrer la méthodologie générale et la procédure d’élaboration des Plans
d’Urbanisme de détail (PUd) tels que définis dans la Loi 2020-624 du 14 août 2020 instituant
Code de l'Urbanisme et du Domaine foncier urbain.

Les objectifs de ce guide sont de :

- d présenter le processus pour l’élaboration ou la révision d'un PUd dans le Grand
Abidjan. Une partie des processus et des mesures décrites dans le présent guide
peuvent également s’appliquer à d’autres villes de Côte d’Ivoire ;
- permettre aux urbanistes et aux autres acteurs du développement urbain de
s'approprier des outils contemporains de planification et de gestion urbaine ;
- aider ses utilisateurs à mieux comprendre les enjeux de mise en œuvre du SDUGA à
travers le PUd.

• Un guide pour qui ?

Ce guide s’adresse en priorité aux agents techniques du Ministère de la Construction, du
Logement et de l’Urbanisme (MCLU) et notamment ceux de la Direction Générale de
l’Urbanisme et du Foncier (DGUF) qui ont un rôle essentiel pour former les futurs agents qui
seront amenés à traiter avec les PUd.
Il s’adresse également :
- à tout agent de collectivités chargé de l’initiative et du suivi de l’élaboration et de la
mise en œuvre des Plans d’Urbanisme de détail ;
- aux acteurs privés et notamment aux consultants en charge de l’élaboration des PUd ;
- aux acteurs de l’urbanisme, de la planification et de la gestion du foncier urbain à
Abidjan (DAA, AMUGA…).

• Comment utiliser le guide ?

Ce guide et les recommandations qu’il contient sont basées sur :
- la législation ivoirienne quand elle existe sur le sujet en question ;
- des interprétations de la législation ivoirienne ;
En l’absence de législation sur un sujet, les recommandations se basent sur des standards
internationaux en matière d’urbanisme et de planification.

Le présent guide est divisé en 6 parties comprenant une introduction puis 5 parties
présentant les différentes étapes du processus de réalisation d’un PUd suivant un ordre
chronologique allant des travaux préparatoires à la publication et la diffusion du PUd.

2
1.

3
 PARTIE 1 : INTRODUCTION
1.1 Eléments de contexte sur les Plans d’Urbanisme de détail

1.1.1. Qu’est-ce qu’un PUd ?

Le Plan d’Urbanisme de détail (PUd) est un document d'urbanisme qui, à l'échelle d’un
secteur, d’un quartier ou d’une Unité Urbaine (dans le cadre du Grand Abidjan) traduit un
projet global d'aménagement et d'urbanisme. Il précise pour l’aire couverte le détail de
l'organisation urbaine et les règles d'utilisation des sols.
Les Plans d’Urbanisme de détail remplissent d’autres fonctions essentielles telles que :
- la traduction à une échelle locale du zonage et de la réglementation du SDUGA 2040 ;
- la sécurisation du domaine public ;
- la coordination des plans sectoriels et leur articulation avec le projet urbain.

1.1.2. Contexte légal

Le Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain
(CODUFU)
Le Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain (CODUFU) ivoirien a été promulgué en
2020 en remplacement de la loi n° 62-253 du 31 juillet 1962 . Il s’agit d’un code récent et
l’intégralité des décrets prévus par le code n’a pas encore été promulguée jusqu’à ce jour;
ce qui laisse un vide juridique et d’interprétation importante. L’un des objectifs de ce guide
est notamment de préciser certaines dispositions du code en lien avec les Plan d’Urbanisme
de détail.

La loi n°2020-624 instituant Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain a été

promulguée le 14 août 2020. Cette loi abroge toutes les dispositions antérieures, notamment
la loi n°62-253 du 31 juillet 1962 et l’ordonnance n°2013-481 du 2 juillet 2013 fixant les règles
d'acquisition de la propriété des terrains urbains (modifiée par la suite par l'ordonnance
n°2018-357 du 29 mars 2018).

Le nouveau code définit comme « document d’urbanisme prévisionnel », les éléments

suivants :
- Le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU)
- Le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)
- Le Schéma de Structure (SS)
- Le Plan d’Urbanisme de détail (PUd)
Le code précise également les différentes opérations d’urbanisme :
- Aménagement foncier urbain ;

4
 - Restructuration urbaine ;
- Restauration immobilière ;
- Rénovation urbaine, Remembrement urbain.

Autres textes législatifs en lien avec les PUd

• Le Code de la Construction et de l’Habitat (2019)

Le Code de la Construction et de l’Habitat, promulgué en 2019, énonce le principe de

conformité entre les règlements des PUd et les normes de construction (recul, coefficient
d’occupation des sols, alignement…).

Code de la Construction et de l’Habitat

Art 7 - Les bâtiments sont implantés conformément au coefficient d’occupation du sol et
aux reculs déterminés par les règlements particuliers d’urbanisme de la commune.

Art.19 - Le permis de construire n’est accordé que si les constructions projetées respectent
les plans d’urbanisme et d’alignement, les règlements d’urbanisme, les servitudes
d’hygiène et de salubrité, de sécurité publique, de caractère architectural, de conservation
des sites et, d’une manière générale, les prescriptions imposées par la présente loi et les
règlements.

La délivrance d’un permis de construire conditionne le droit à la construction. Le permis de

construire est octroyé pour une construction se situant dans une zone aménagée et
approuvée par un document d’urbanisme tel qu’un PUd.

o Le Code de l’Environnement
Les Plans d’Urbanisme de détail dans leur élaboration, doivent viser un équilibre entre les
nécessités de planification et de développement urbain et celles de protection de
l’environnement et des milieux biologiques nécessaires pour les générations présentes et
futures.

Code de l’environnement
Art 2 - Le présent code vise à :
- Protéger les sols, sous-sols, sites, paysages et monuments nationaux, les formations
végétales, la faune et la flore et particulièrement les domaines classés, les parcs
nationaux et réserves existantes ;
- Établir les principes fondamentaux destinées à gérer, à protéger l’environnement
contre toutes les formes de dégradation afin de valoriser les ressources naturelles, de
lutter contre toutes sortes de pollutions et nuisances ;
- Améliorer les conditions de vie des différents types de population dans le respect de
l’équilibre avec le milieu ambiant ;
- Créer les conditions d’une utilisation rationnelle et durable des ressources naturelles
pour les générations présentes et futures ;
- Garantir à tous les citoyens, un cadre de vie écologiquement sain et équilibré ;
- Veiller à la restauration des milieux endommagés.

5
 o Le décret N° 2021 -583 relatif aux Zones Ecologiques Sensibles (ZES)

Le décret N° 2021 -583 du 6 octobre 2021 fixant les modalités de gestion et d'usage des zones
écologiques sensibles classe les zones suivantes en Zones écologiques sensibles et applique
des restrictions sur ces zones.

Décret N° 2021 -583 relatif aux Zones Ecologiques Sensibles (ZES)

Art. 2 - Le présent décret s'applique aux espaces suivants :
- Le domaine public hydraulique tel que défini par la réglementation en vigueur ;
- Les terrains ayant une pente supérieure à 30 %, notamment les berges escarpées
de cours d'eau, lacs, étangs et lagunes ;
- Les bassins versants des sources, sur un périmètre de 200 m de rayon ;
- Les flancs de montagnes ;
- Les zones exposées à l'érosion ;
- Les forêts fournissant des services écosystémiques particuliers ou ayant des
fonctions spécifiques ;
- Les espaces boisés périurbains fournissant des services écosystémiques aux
populations.

Ces restrictions sont donc à intégrer dans les Plans d’Urbanisme de détail. Ainsi, la
construction d’infrastructure est interdite dans les ZES; ce qui limite très fortement les
possibilités d’urbanisation au sein de ces zones.

Décret 2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’Evaluation Environnementale Stratégique des

Politiques, Plans et programmes
L’Evaluation Environnementale Stratégique est définie par le décret 2013-41 du 30 janvier
2013 comme « L'approche analytique et participative qui vise à prendre en compte les
considérations environnementales dans l'élaboration des politiques, plans et programmes
et à évaluer leurs interactions avec les considérations d'ordre économique et social avant
leur mise en œuvre ».

Décret 2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’Evaluation Environnementale Stratégique des

Politiques, Plans et programmes
Art. 3- Sont soumis à l'évaluation environnementale stratégique : (…) le plan-directeur
d'urbanisme, le plan d'occupation des sols, les plans de développement »

Les éléments à fournir dans le cadre de l’EES sont listés en annexe du décret. Ils sont
résumés dans le tableau ci-dessous ainsi que leur traduction dans le cadre des PUd et le
rôle de la consultation publique durant le processus de l’EES.

Thème de Contenu listé au décret Traduction de l’EES Consultation

l’EES 2013-41 du 30 janvier 2013 dans le PUd publique
Contexte - Résumé non technique Présentation des liens avec Concertation pour
- Présentation du projet et de ses les autres documents présenter la démarche
liens avec d’autres politiques, d’urbanisme notamment et du PUd
plans et programmes les différents textes - Restitution du
- Maitre d’ouvrage et consultant diagnostic et recueil

6
 - Contexte institutionnel et applicables dans le cadre du des avis des parties
règlementaire PUd prenantes sur le
diagnostic
Diagnostic - Caractéristique Diagnostic environnemental
environnementale sur l’aire d’étude du PUd
- Enjeux environnementaux
majeurs
Consultation Rapport de la consultation La consultation publique se déroule tout au long des
publique publique différentes étapes de l’EES
Présentation des avis

Alternatives - Présentation d’alternatives Alternatives possibles : - Présentation des

- Evaluation de ces alternatives - Répartition de la différentes alternatives
densité de développement ou
- Scénario proche de scénarios et de leur
la réalité / proche évaluation
du SDU/PUD - Recueil des avis sur
les différentes
alternatives

Mesures Mesures envisagées pour éviter, Qualifier, quantifier et

pour Eviter, réduire, et dans la mesure du localiser les incidences du
Réduire, possible compenser tout impact PUd
Compenser négatif de la mise en œuvre du Proposer des adaptations
projet pour éviter, réduire voire
compenser les incidences
Suivi Description des mesures de suivi Traduction des
envisagées recommandations issues de
l’EES dans le zonage, le
règlement et le plan d’action
du PUd.
Définition des indicateurs
pour le suivi de la mise en
œuvre du PUd

o Convention internationale RAMSAR

La convention Ramsar est une convention internationale recensant les « zones humides
reconnues pour leur importance internationale par leur biodiversité et par les services
qu'elles rendent aux populations humaines ». La Cote d’Ivoire a adhéré à la Convention
Ramsar via le décret n°94-450 du 25 août 1994.

Depuis, les sites suivants ont été classifiés en site Ramsar en Côte d’Ivoire :

Date de
Site Région Superficie
classification
Parc national d'Azagny Lagunes 1996 194 km²
Complexe Sassandra-Dagbego Bas-Sassandra 2005 105 km²
Fresco Bas-Sassandra 2005 155 km²
Grand-Bassam Sud Comoé 2005 402 km²
Îles Ehotilé-Essouman Sud Comoé 2005 272 km²
N'Ganda N'Ganda Sud Comoé 2005 144 km²

Le site Ramsar de Grand-Bassam est localisé dans le périmètre du Grand Abidjan.

7
 o La classification du quartier France de Grand-Bassam au patrimoine mondial de
l’UNESCO

Le quartier France de Grand-Bassam a été classé au patrimoine mondial de l’UNESCO le 29

juin 2012 sur la base de deux critères définis par l’UNESCO :
- Critère (iii) : le bien doit « apporter un témoignage unique ou du moins exceptionnel
sur une tradition ou une civilisation vivante ou disparue »
- Critère (iv) : le bien doit « Offrir un exemple éminent d’un type de construction ou
d’ensemble architectural ou technologique ou de paysage illustrant une période ou
des périodes significatives de l’histoire humaine ».

La surface protégée représente 109,89ha. Elle est protégée par une zone tampon de 552,39
ha. Le bien inscrit sur la liste de l’UNESCO est composé d’un patrimoine culturel immobilier
réparti en 3 catégories
- Patrimoine ordinaire et national
- Patrimoine remarquable
- Patrimoine exceptionnel
Le bien est également inscrit au patrimoine immatériel avec la fête de l’Abissa

La classification au patrimoine mondial de l’UNESCO implique que le site doit être

sauvegardé dans son intégrité et dans l'environnement d'une "zone tampon", soumise aux
mêmes contraintes ainsi qu’une obligation de préservation de la valeur universelle
exceptionnelle du bien.
La surveillance s’effectue par le biais d’outils tels que les Rapports Périodiques de l’UNESCO
(tous les 6 ans) et les plans de gestion pour chaque bien devenu obligatoire depuis 2007.
Les plans de gestions contiennent des actions de protection, de préservation, mais aussi de
valorisation qui doivent être pris en compte dans les PUd.

Périmètres UNESCO de la zone tampon et de la zone protégée de Bassam

Source : UNESCO, réalisation Equipe JICA

8
 o Autres textes de loi de référence en matière d’urbanisme et de foncier

- Loi N°98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural ;

- Décret N°2021-784 du 08 Décembre 2021 portant organisation des procédures
d’élaboration, d’approbation et d’application des plans de lotissement ;
- Ordonnance N°2013-481 du 02 Juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la
propriété des Terrains urbains ;
- Décret N°2015-195 du 24 mars 2015 portant création, attributions, composition et
fonctionnement du Guichet Unique du Permis de Construire ;
- Décret N°2019-219 du 13 mars 2019 modifiant le décret N°2015-195 du 24 mars 2015
portant création, attributions, composition et fonctionnement du Guichet Unique
du Permis de Construire
- Décret N°2019-594 du 03 Juillet 2019 portant règlementation du permis de
construire ;
- Décret N°2021-785 du 08 Décembre 2021 déterminant la procédure de délivrance
de l’Arrêté de Concession Définitive ;
- Arrêté N°280/PM/CAB du 12 Avril 2016 portant fixation des délais, coûts et
procédures applicables au Guichet Unique du Permis de Construire.
- Loi N°2003-208 du 07 juillet portant transfert et répartition de compétences de
l’Etat aux collectivités territoriales ;
- Décret N°2018-600 du 27 juin 2018 portant création d’une zone d’aménagement
différé sur le périmètre couvert par le schéma directeur d’urbanisme du grand
Abidjan.

1.1.3. Retour d’expériences des PUd déjà réalisés ou en

cours d’élaboration
L’analyse des processus d’élaboration des PUd réalisés et en cours d’élaboration permet de
tirer des enseignements et de formuler des recommandations pour améliorer l’efficacité et
d’orienter au mieux l’élaboration des PUd.
Les retours d’expériences et recommandations tirés de l’analyse des processus
d’élaboration des PUd sont les suivants :

- L’importance des termes de référence :

o Tendre vers une standardisation des termes de référence pour les PUd du
Grand Abidjan. Bien que le contexte local doit être pris en compte lors de
l’élaboration d'un PUd, des éléments tels que le volume de travail, le planning
et les livrables, doivent être standardisés dans les termes de référence ;
o Proposer une durée réaliste pour l’élaboration des PUd. Tous les projets
d’élaboration de PUd en Côte d'Ivoire ont largement dépassé les délais par
rapport à ce qui était proposé dans les termes de référence ;
o Prévoir une définition précise et claire dans les termes de référence des
taches à réaliser dans le PUd et des résultats attendus.

- Cadre budgétaire : le cadre budgétaire doit être adapté à l’étendue et aux spécificités
de la zone d’étude du PUd (disponibilité des données d’entrée, durée de l’étude,
étendue de la zone…).

9
- Conformité avec les documents supérieurs :
o Des critères sont nécessaires pour définir les dérogations et cas de non-
conformité acceptables ou non vis-à-vis des plans d’aménagement
supérieurs ;
o Les cadres de développement proposés dans les documents supérieurs
doivent être respectés par les PUd.

- Données d’entrées :
o L’insuffisance et l’indisponibilité des données nécessaires aux PUd affectent
négativement le résultat de l’élaboration des PUd et limitent la mise en place
d’une planification urbaine efficace ;
o Il apparait comme nécessaire d’intégrer la transformation numérique dans la
planification et la gestion urbaine afin d’améliorer l’efficacité des
administrations et de diffuser l’information plus largement aux citoyens.

- Evaluation Environnementale Stratégique (EES) : Il est nécessaire de prévoir un vrai

cadre pour définir les étapes de l’EES afin que celle-ci ait un véritable intérêt pour
les PUd.

- Harmonisation du zonage : Une harmonisation du zonage des PUd est souhaitable à

l’échelle du Grand Abidjan voire de la Côte d’Ivoire.

- Plans sectoriels : la portée des plans sectoriels doit être clairement définie. Les plans
sectoriels sont censés être formulés et mis en œuvre par les autorités sectorielles
compétentes. Le rôle des PUd est de coordonner les plans et de sécuriser les terrains
publics nécessaires. S'il n'y a pas de plan sectoriel, l’élaboration du PUd doit être
l’occasion d’initier une collaboration avec les autorités compétentes sur la base des
cadres de planification (population et emploi).

10
 1.2 Rôles et fonctions d’un Plan d’Urbanisme de détail

1.2.1. Un système de planification à plusieurs niveaux

Le Code de l'urbanisme
joue un rôle essentiel dans
la planification et la
gestion urbaine moderne.
Ce code, malgré l’absence
de certains décrets
d’application, est le cadre
juridique le plus essentiel
pour définir les procédures
et les règles d'urbanisme.

• Zoom sur Le Schéma Directeur d’Urbanisme (SDU) et le

Plan d’Urbanisme Directeur (PUD)
Le Schéma Directeur d’Urbanisme (art. 11 à 20 du code de l’urbanisme) et le Plan d’Urbanisme
Directeur (art. 21 à 31) sont assez similaires. Il s’agit de document de planification stratégique,
à long terme, visant à définir les perspectives de développement et d’aménagement d’une
agglomération (PUD) ou d’un ensemble d’agglomération urbaines contiguës (SDU).

Dans le cadre du Grand Abidjan : Les PUd doivent être conformes au SDUGA

Le Schéma d’Urbanisme Directeur du Grand Abidjan à l’horizon 2030 (SDUGA 2030)

a été approuvé en 2016. Cependant pour faire face aux rapides évolutions urbaines
et à la hausse démographique, une révision du SDUGA a été lancée en 2021. Cette
version planifie le Grand Abidjan à l’horizon 2040.

A long terme, l’ensemble des zones urbaines en Côte d’Ivoire devra être couvert par un PUD
ou un SDU.

11
 • Synthèse des caractéristiques des documents
d’urbanisme en Côte d’Ivoire selon le code de
l’Urbanisme

SDU PUD PUd

Définition Le SDU trace les perspectives Le PDU définit les grands Le plan d'urbanisme de
de développement et les axes de développement détail précise pour le
grandes orientations de l'agglomération secteur ou le quartier
d'aménagement de l'espace, qu'il couvre, le détail de
d'une agglomération urbaine l'organisation urbaine et
ou d'un ensemble les règles d'utilisation des
d'agglomérations urbaines sols
contigües.
Contenu - Un rapport - Un rapport - Un rapport
- Un règlement général - Un règlement général - Un règlement particulier
d’urbanisme d’urbanisme d’urbanisme
- Des documents graphiques - Un document de - Des documents
programmation graphiques

Initiative Compétence de l’Etat Compétence de l’Etat ou Compétence de l’Etat ou

des collectivités des collectivités
territoriales territoriales
Approbation Décret pris en Conseil des Idem que le SDU Arrêté du ministre chargé
ministres sur proposition du de l'Urbanisme s'il est
ministre chargé de l'Urbanisme conforme au PDU

Opposabilité Opposable à l’Etat, aux Idem que le SDU Idem que le SDU
collectivités territoriales, aux
personnes morales de droit
public et aux particuliers et
personnes privées
Révision Tous les 15 ans ou avant si Tous les 10 ans ou avant Tous les 10 ans ou avant
nécessaire si nécessaire si nécessaire

1.2.2. Conformité entre les documents d’urbanisme

• Principe de conformité
Le principe de conformité entre les documents d’urbanisme est énoncé aux articles
suivants du code de l’urbanisme de 2020 :

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 17. - Les plans d'urbanisme de détail, les acquisitions foncières, les projets
d'équipement et d'aménagement visant l'occupation d'une parcelle et les opérations
d'urbanisme doivent être conformes aux prescriptions du schéma directeur d'urbanisme.

Art. 40. - Le projet de plan d'urbanisme de détail est approuvé par arrêté du ministre chargé
de l'Urbanisme s'il est conforme au plan d'urbanisme directeur

12
La conformité n’était pas définie précisément dans le Code de l’urbanisme ni dans des
décrets, il est proposé ci-dessous une interprétation du principe de conformité énoncé dans
le code de l’urbanisme.

• Application du principe de conformité

On distingue plusieurs niveaux de conformité entre les PUd et les Schéma Directeur
d’Urbanisme (SDU) ou Plan Directeur d’Urbanisme (PUD). Les éléments qui doivent
strictement être pris en compte par les PUd sont les objectifs chiffrés d’habitat et d’emploi:
- Population (habitat et emploi) prévue par le PUD ou SDU
- Densité de population prévue par le PUD ou SDU (fourchette)
- Surface d’extension urbaine prévue par le PUD ou SDU

Le schéma ci-dessous résume les différents niveaux de compatibilité entre les documents
d’urbanisme.

Compatibilité des PUd du Grand Abidjan avec le SDUGA 2040

Le SDUGA 2040 comporte plusieurs éléments y compris un rapport de présentation, la carte
du Plan Cadre d’Occupation des Sols et le plan de transport. Le rapport de présentation
inclut les orientations stratégiques qui ont guidé à l’élaboration de la carte du Plan Cadre
d’Occupation des sols. Ces orientations stratégiques doivent impérativement être prises en
compte dans le cadre des PUd des différentes unités urbaines dans le Grand Abidjan. Elles
sont présentées ci-dessous.

Les orientations stratégiques du SDUGA 2040

- Une métropole compacte et multipolaire ;
- Un environnement urbain et périurbain résilient, préservé et accessible ;
- Une répartition équilibrée et attractives des fonctions économiques ;
- Une mobilité intégrée, durable et efficiente ;
- Un cadre de vie plaisant, accessible et permettant d’assurer une cohésion sociale.
Le Plan Cadre d’Occupation des Sols du SDUGA 2040

13
1.2.3. Horizon de planification des PUd : 10 ans
L’horizon de planification pour la formulation des PUd est de 10 ans.

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art 43 : Le plan d'urbanisme de détail approuvé, est révisé tous les dix ans. Toutefois, il peut
être révisé avant cette échéance dans les mêmes formes et conditions que celles prévues
pour son élaboration

Cependant, la durée du processus d’élaboration du PUd et la rapidité des évolutions

urbaines dans certaines zones peuvent impliquer une révision avancée du PUd selon les
situations.

14
IMAGE

15
2. PARTIE 2 : Les défis de
l'agenda urbain contemporain
dans le Grand Abidjan
2.1 Remédier à un contrôle urbain insuffisant

Gestion de la croissance urbaine dans le Grand Abidjan

La gestion urbaine dans le Grand Abidjan souffre de difficultés qui entraînent des
répercussions importantes sur l’espace urbain. La faiblesse du contrôle urbain induit des
effets en termes de sécurisation du domaine public, d’étalement urbain, de gestion des
infrastructures de base, de cohérence et d’esthétique dans le tissu urbain …

• Le rôle de la planification dans la gestion de la

croissance urbaine
La gestion de la croissance urbaine dans le Grand Abidjan peut être réalisée grâce au rôle
du SDUGA, qui est le plan supérieur, et du PUd, qui est le document juridiquement
contraignant. Les rôles de chaque plan dans la gestion de la croissance urbaine sont les
suivants.
- Un SDUGA, tout comme le PUD jouent un rôle important en fournissant le cadre de
développement spatial pour chaque PUd et autres plans de développement
sectoriels. Ils fournissent un cadre de développement socio-économique
(population et emploi) et le traduisent en un cadre de développement spatial
indiquant les zones à développer (urbanisées) ou à préserver ou protéger.
- Chaque PUd doit être conforme au SDU ou au PDU (cadre de population et
d'emploi) dans la zone de planification subordonnée concernée, et être traduit en
plan de zonage et en règlements en tant que plan contraignant.

• Traduction dans les PUd

Lorsque le cadre de développement spatial avec la population et l'emploi est traduit en
plan de zonage, les aspects suivants doivent être pris en compte pour renforcer la gestion
de la croissance urbaine:
- Limite de la croissance urbaine comme périmètre d'urbanisation à désigner dans un
PUd
- Sécurisation du domaine public et des servitudes pour les infrastructures en tenant
compte de la coordination avec les plans sectoriels d'infrastructure élaborés par
d'autres autorités.

16
 - Dans le cas d'infrastructures clés telles que les lignes électriques à haute tension, les
conduites d'eau principales, leurs servitudes de passage doivent être désignées dans
un plan de zonage et un règlement.
.

2.2 Faire face à la résilience climatique

2.2.1. Les impacts du réchauffement climatique en Côte

d’Ivoire
Les impacts du réchauffement climatique en Côte d’Ivoire se traduisent par une
augmentation des risques naturels affectant les milieux humains. La Côte d’ivoire est
notamment affectée par la montée des eaux, l’érosion des berges et du littoral, le recul du
trait de côte, les inondations, les glissements de terrain, la hausse de la température en ville,
la déforestation, le grignotage des terres agricoles etc. Le Grand Abidjan est
particulièrement touché par ces enjeux environnementaux.

• Le rôle de la planification pour la gestion des risques

naturels
La planification territoriale a un rôle essentiel à jouer dans
la lutte contre les effets du changement climatique. Les
objectifs qui doivent guider la planification territoriale sont :
- Atténuer les effets du changement climatique
- Devenir plus résilient face aux effets du
changement climatique
- Maintenir les terres agricoles pour la sécurisation
alimentaire du territoire
Dégâts causés par l’érosion côtière à
- Maintenir les écosystèmes, la biodiversité, protéger Grand Bassam en août 2023
les zones sensibles etc. (© François Hume-Ferkatadji/RFI)

• Traduction dans les PUd

17
 La lutte contre les effets du changement climatique se traduit à plusieurs étapes du
processus de réalisation du PUd :
- Dès le diagnostic, identifier les zones à risques et les zones à préserver…
- Dans les scénarios : analyser les impacts de chaque scénario selon une thématique
environnement et changement climatique (impact de chaque scénario sur l’érosion,
la menace sur les zones forestières, sur le système lagunaire, sur les espaces
agricoles périurbains, sur la pollution atmosphérique …)
- Zonage : limiter les constructions dans les zones à risques, préserver les espaces
naturels sensibles, préserver au maximum les terres agricoles, limiter l’étalement
urbain, proposer un zonage pour la gestion des risques naturels, protéger les
ressources en eau et les espaces verts …
- Règlement : imposer des règles de construction dans les espaces sensibles, imposer
des restrictions sur le domaine public hydraulique…

2.2.2. Emissions de GES par l'augmentation du trafic dans

le Grand Abidjan
Selon l'étude de trafic réalisée en 2021 pour le projet SDUGA 2040, une augmentation
significative du volume de trafic par rapport au SDUGA en 2013 est prévue principalement
par une augmentation de l'utilisation des voitures particulières.
Le développement durable du Grand Abidjan nécessite de combiner les différents besoins
de la population urbaine et le développement d'un « système de transport efficace »,
puisque le système de transport traditionnel n'est ni suffisant ni adapté aux besoins actuels.
Ce n'est pas seulement le manque d'infrastructures urbaines qui empêche le Grand Abidjan
de fonctionner efficacement, mais aussi l'application inadéquate des plans d'urbanisme en
raison d'obstacles réglementaires et institutionnels.
Dans ce contexte, le gouvernement de Côte d'Ivoire met en œuvre des projets de transport
public pour résoudre les problèmes de congestion du trafic et introduire un système de
transport public dans le Grand Abidjan.

• Le rôle de la planification dans la mobilité urbaine

La mobilité urbaine joue un rôle essentiel dans l'aménagement du territoire et la gestion
urbaine. Elle contribue à l'efficacité de la distribution des fonctions urbaines, de
l'utilisation des sols et de leurs activités socio-économiques.
La mobilité urbaine devrait être intégrée dans le plan d'aménagement du territoire en
tenant compte des considérations suivantes.

- Atténuer les émissions des véhicules en réduisant la mobilité des voitures

particulières grâce à l'amélioration d'un système de transport public efficace
- Réduire l'impact économique négatif dû à la perte de temps causée par les
embouteillages

18
 - Contribuer aux effets du changement climatique en réduisant les émissions de gaz
à effet de serre dues au trafic

• Traduction dans les PUd

L'objectif principal du transport urbain dans un PUd est de traduire dans un plan de zonage,
les politiques de développement du transport et les réseaux prévus dans le SDUGA 2040 ou
dans d'autres plans sectoriels supérieurs pour la route et le transport.
Les principales considérations sont les suivantes:

- Les réseaux de transport sont étudiés et formulés par les plans supérieurs (SDUGA
ou plan sectoriel). La planification des transports porte généralement sur une zone
de planification plus large, en tenant compte des flux de trafic et de la demande
intercommunale en rapport avec les réseaux composés de différents niveaux de
routes principales et de routes collectrices.
- La planification des transports au niveau du SDUGA et du plan de secteur couvre une
zone qui va bien au-delà de la zone de planification du PUd.
- L'utilisation du sol et le réseau routier sont les liens les plus importants nécessaires
à l'aménagement du territoire. Basé sur le plan d'occupation des sols, le plan de
zonage d'un PUd peut guider et contrôler l'occupation des sols et le volume des
constructions afin de les relier aux réseaux routiers en tenant compte de leurs
capacités.
- Pour faire face à l'amélioration du système de transport public dans le Grand Abidjan,
le développement orienté vers le transport (TOD) devient également un élément
inévitable à intégrer dans le PUd par le biais du système de zonage. La désignation
de certaines zones pour la promotion du TOD peut faire partie du processus de
planification du PUD en appliquant le « zonage superposé », par lequel les
réglementations de zonage standard sont superposées aux conditions de promotion
du TOD.

19
20
 3. PARTIE 3 - LES TRAVAUX
PREPARATOIRES POUR LE PUd
3.1 Préparation du projet en interne

3.1.1. Décision de réaliser un PUd et étendue du projet

Décision de réaliser un PUd
La décision de réaliser un PUd peut émaner de l’Etat ou des collectivités territoriales.

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 38. – L’initiative de l'élaboration du plan d'urbanisme de détail est de la compétence
de l'Etat représenté par le ministre chargé de l'Urbanisme ou des représentants des
collectivités territoriales.

L’étape de cadrage du projet d’élaboration du PUd est primordiale pour éviter par la suite
des dépassements de budget, de planning ou des différents entre les acteurs. L’étendue de
la zone couverte par le projet doit être fixée au cours de cette étape.

Ces éléments doivent être fixés rapidement et définitivement pour permettre de définir de
manière claire et sans ambiguïté le projet de PUd. Ils seront essentiels pour la rédaction des
termes de référence.

• Déterminer la structure organisationnelle et mobiliser les

acteurs du projet

L'une des premières tâches consiste à déterminer la structure organisationnelle et le rôle

que les parties prenantes internes et externes joueront dans l’élaboration du PUd. Certains
de ces rôles sont établis par le code de l’urbanisme. Cependant un grand nombre de ces
rôles doivent être déterminés au sein de l'autorité locale responsable de la préparation et
de la mise en œuvre du PUd.

Dans le cadre du Grand Abidjan, la structure organisationnelle recommandée est la

suivante :

21
Le Comité de pilotage est créé par arrêté Interministériel et les membres de cette instance
sont désignés par les différentes structures d'origine. Il est proposé la composition suivante
pour le Comité de validation. Cette proposition est basée sur le comité de validation des PUd
en cours.

A noter :
- Continuité du comité de validation : la continuité des acteurs présents au comité
de validation est essentielle pour le bon déroulement de l’étude. Idéalement les
mêmes participants assistent au comité de validation des différents PUd.
- Consultation pour avis : Certaines entités ne sont pas inclues dans le comité de
validation mais doivent être consultées pour avis sur le PUd. Il s’agit notamment
du ministère de l’Education et du ministère de la Santé.

22
3.1.2. Déterminer le calendrier de l’élaboration du PUd
Leçons tirées des PUd déjà réalisés
Les durées prévisionnelles pour la
PUd Durée prévisionnelle
réalisation des PUd varient entre 8 et 9
mois pour les PUd déjà réalisés ou en Grand Abidjan,
8 mois (hors délais de
UU 1- 2- 3 – 4 – 5 – 6 – 7 –
cours, hors délais de validation. Cependant 8–9
validation)
les durées réelles de réalisation des PUd
PUd San Pedro et PUd 9 mois (hors délais de
sont largement supérieures. Bouaké validation)

Ainsi, la réalisation du PUd de l’UU6 a été effectuée en 24 mois.

Durée pour rapport provisoire

Durée pour rapport définitif
Durée effective de réalisation
Durées prévues et effectives pour la réalisation du PUd de l’UU6

Ce dépassement des durées peut notamment s’expliquer par :

- Des durées prévues initialement sous estimées ;
- L’insuffisance des données de base nécessaires ;
- De la sous-estimation de la durée des processus de validation.

Recommandation pour la durée des PUd

Concernant la durée adéquate à proposer pour les PUd, celle-ci n’est pas universelle et peut
varier en fonction de plusieurs facteurs (niveau d’exigence requis, disponibilité des données,
étendue de l’aire d’étude…)
Il convient de rappeler que :
- Les données de base les plus récentes (carte de base, toutes les informations
pertinentes sur le projet, données statistiques) doivent être fournies ou
accompagnées d'une demande de données auprès des autorités sectorielles
concernées ;
- En cas d'absence de données, il est nécessaire de prévoir un peu du temps et un
budget pour la réalisation d’études complémentaires ;

23
 - Si le budget ou le calendrier sont limités, l’étendue du projet doit être adaptée pour
permettre d’obtenir les meilleurs livrables possibles, qui répondent aux attendus
minimums d’un PUd (notamment le plan de zonage).

Ainsi, ce guide recommande une durée de 9 à 12 mois pour la réalisation du PUd (hors délais
de validation).
M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12
Lancement

Enquête et collecte des données

Comité de validation
Diagnostic de la situation Validation du diagnostic
existante
Comité de validation
Elaboration des cadres et des Validationdes scénarios
stratégies de développement +
Scénario EES

Plans sectoriels
Comité de
validation
Plan de zonage du PUd
Validation
Règlement de zonage
Durée proposée pour la réalisation dU PUd, délais de validation compris

3.1.3. Définir la participation et les consultations

publiques
• Cadre légal de la participation
Le code de l’urbanisme précise les règles de publicité des PUd.

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 58 - L'arrêté d'approbation du plan d'Urbanisme de détail est publié au Journal officiel
de la République de Côte d'Ivoire.

Art. 59 - Le plan d'Urbanisme de détail est publié par affichage dans les locaux des
collectivités territoriales concernées et dans les ministères en charge de la Construction,
de l'Urbanisme, de l'Habitat, de l'Aménagement du territoire et des Infrastructures ou par
tout autre moyen

Le décret n°2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l'évaluation environnementale stratégique

des politiques, plans et programmes précise :

Décret n°2013-41 relatif à l’EES

Art. 1er - On entend par évaluation environnementale stratégique l'approche analytique et
participative qui vise à prendre en compte les considérations environnementales dans
l'élaboration des politiques, plans et programmes et à évaluer leurs interactions avec les
considérations d'ordre économique et social avant leur mise en œuvre

L’annexe au décret énumère les informations qui doivent être contenues dans l’EES, y
compris « le résumé du rapport de la consultation publique effectuée et la présentation des
avis émis par le public concerné ».

24
 Une approche participative tout au long du projet de PUd
Des consultations publiques doivent être menées à chaque étape de la démarche
d’élaboration du PUd et de l’EES. Les autorités de planification sont encouragées à donner
une occasion aux parties prenantes d'exprimer leurs opinions à un stade précoce sur le
projet ou sur le rapport environnemental dans des délais appropriés avant l'adoption du
document.

La concertation constitue un élément essentiel pour l’acceptabilité du projet et pour

permettre une meilleure application des PUd sur le terrain.

Etape du PUd Objectif de la participation Moyen

Travaux préparatoires Affichage dans les administrations
Informer le public
pour le PUd concernées / Presse locale

Elaboration du PUd
- Collecter les informations de
diagnostic - Enquête / Entretiens avec les parties
bases et identifier les besoins des
territorial prenantes
parties prenantes
Présentation du - Partager un consensus sur les - Echange avec les parties prenantes
diagnostic enjeux soulevés par le diagnostic et réunion publique
Elaboration des Choisir une alternative de
Echanges et entretiens avec les parties
cadres de développement / faire émerger un
prenantes + réunion publique
développement nouveau scénario (EES)
Valider le plan et le règlement et Réunion publique, campagne de
Plan et règlement
présenter la version finale du PUd sensibilisation auprès des acteurs
de zonage
concernés

Enquête publique
Publication au Journal Officiel Publication
par affichage dans les locaux des
Informer et sensibiliser toutes les
collectivités territoriales concernées et
parties prenantes concernées et le
Validation du PUd dans les ministères en charge de la
grand public pour une meilleure
Construction, de l'Urbanisme, de l'Habitat,
appropriation du PUd
de l'Aménagement du territoire et des
Infrastructures ou par tout autre moyen
(art. 59 du code de l’urbanisme)

3.1.4. Estimer le budget pour l’élaboration du PUd

L’article 9 du code de l’urbanisme énonce la création d’un fond spécifique pour
l’aménagement urbain.

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 9 : Un fonds sera créé par décret pour le financement de la constitution des réserves
foncières et de l'aménagement urbain

Dans l’attente de la création de ce fond, le contenu requis dans les PUd doit être adapté aux
financements disponibles. La budgétisation du PUd doit absolument prendre en compte les
éléments suivants :

25
 - La disponibilité des données de base et les coûts de collecte inhérents à la collecte
des données manquantes ;
- Le degré souhaité de participation du public et de consultation et les coûts qui en
découlent ;
- Les attendus concernant le contenu du diagnostic et son niveau de détail ;
- Les attendus concernant le contenu plus ou moins fourni de l’EES et son niveau de
détail ;
- Etc …
En cas de co-financement du projet d’élaboration des PUd, les rôles et responsabilités de
chacun des financeurs doivent être clairement explicités au cours de cette étape.

3.1.5. Synthétiser le projet d’élaboration du PUd :

programme d’élaboration du PUd
La décision de réaliser un PUd doit être accompagné par la rédaction d’un document de
synthèse, le programme d’élaboration du PUd comprenant les éléments suivants :
- Définition des buts et objectifs de l’élaboration du PUd ;
- Délimitation précise (sous forme de cartographie) de la zone couverte par le PUd ;
- La répartition des rôles et des responsabilités ainsi que les modalités d’organisation
durant le processus d’élaboration du PUd ;
- Le planning détaillé et réaliste de l’élaboration du PUd ;
- Le budget ;
- Les modalités des consultations et de la participation du public à l’élaboration du
PUd ;
- La liste des données pertinentes (y compris spatiale) pour l’élaboration du PUd (qui
possède ces données ? Ou les trouver ? Quelles sont les données manquantes ?).

26
 3.2 La passation de marché pour le projet de PUd

3.2.1. Rédaction des termes de références

L’harmonisation des termes de référence entre les différents PUd est essentielle
afin de permettre une harmonie entre ces documents sur l’ensemble du territoire
ivoirien et d’éviter des disparités trop importantes.

Les termes de référence doivent être rédigés par la maitrise d’ouvrage. Les termes de
référence doivent être cohérents avec le programme d’élaboration du PUd afin d’éviter les
dépassements budgétaires et dans le temps par la suite. Le présent guide décrit, dans les
étapes suivantes, les éléments essentiels à chaque étape. Ces éléments doivent figurer dans
les termes de référence.

3.2.2. Procédure de passation des marchés

La procédure de passation des marchés se déroule selon la procédure suivante basée sur
le décret n° 2009-259 du 6 août 2009 portant code des marchés publics:
- Etablissement de la liste restreinte par la COJO (Commissions d’Ouverture des plis et
de Jugement des Offres) ;
- Réception de l’avis de non-objection du bailleur (dans le cas de financement par des
bailleurs internationaux) ;
- Soumission du DAO (dossier d’appel d’offre) à la DGMP. Les pièces constitutives du
marché sont les suivantes : Acte d’engagement/ cahier des charges (CCAG+ CCAP+
CCTP)/ Soumission / BPU/ Devis descriptif / DQE ;
- Lancement de la demande de propositions ;
- Evaluation des offres techniques par la COJO ;
- Soumissions des résultats de l’évaluation au bailleur pour avis (si bailleurs) et
réception de l’avis du bailleur ;
- Ouverture des offres financières et négociation ;
- Notification de l’ordre de service du consultant

3.2.3. Sélection des consultants

• Évaluation et sélection des offres
Au cours de la procédure d'appel d'offres, la Commission d'évaluation des offres, en tant
qu'institution gouvernementale ad hoc comme la COJO (Commission d'ouverture de plis et
de jugement d'offres), est organisée et gère l'attribution des contrats. Chaque membre
participe et contribue à garantir la transparence du processus de sélection en rendant

27
 compte du déroulement exact de la procédure d'appel d'offres, tandis que la Direction des
marchés publics (DMP) surveille les procédures d'appel d'offres.

• Réunion de lancement
Une fois le consultant sélectionné, une réunion de lancement est organisée réunissant les
acteurs des PUd. La réunion permet de présenter à l’ensemble des acteurs, le contexte du
projet, l’objectif du projet et son contenu, la zone d’étude ainsi que la gouvernance du projet.

Les participants à cette réunion de lancement sont notamment les Ministères techniques,
les structures/agences techniques publiques et privées, les collectivités territoriales
concernées, les ONG, les groupements d'intérêts concernés, les associations constituées
(jeunesse, femmes, guides religieux, etc.) …

3.3 Soutien administratif pour la mise en œuvre du projet

Diverses actions doivent être mises en place par l’administration pour faciliter la mise en
œuvre du projet et permettre son déroulement dans les meilleures conditions possibles. Ces
actions peuvent être les suivantes :

- Coordination avec les autorités compétentes pour l'accès aux données et

informations pertinentes :
o Rédaction par l’administration d’une lettre officielle pour faciliter l’acquisition
des données au consultant ;
o Communication en interne et en externe sur l’évolution du projet.

- Annonce publique du projet d’élaboration du PUd pour informer et obtenir le soutien

de la population en vue de la consultation publique (EES…) ;

- Coordination avec les autorités sectorielles compétentes pour le lancement des

enquêtes et études nécessaires (enquête socio-économique, enquête de comptage
du trafic…).

28
29
4. PARTIE 4 : ELABORATION DU
PUd
Le schéma ci-dessous synthétise les étapes proposées par ce guide pour l’élaboration du
PUd et de l’Evaluation Environnementale et Sociale associée.

30
 4.14.1 Enquête et collecte des données

4.1.1. Identification et acquisition des données de base

Le consultant a la charge de la collecte des données utiles à l’élaboration du PUd.
Cependant, pour mener à bien sa mission, le consultant doit largement être appuyé par les
entités qui disposent de celles-ci. La maitrise d’ouvrage a un rôle essentiel pour aider le
consultant à l’acquisition des données en lui indiquant les personnes contacts, en rédigeant
des lettres d’appui à la collecte des données etc.

La disponibilité des données doit avant tout être confirmée. Si certaines données ne sont
pas disponibles ou à jour, elles doivent faire l’objet d’enquête supplémentaire. Le tableau
ci-dessous donne un aperçu des données de base pertinentes qu’il est jugé nécessaire
d’acquérir pour l’élaboration d’un PUd.

Thème Données nécessaires Acteurs concernés

Données physiques
- Topographie, géologie, paysage,
hydrologie et ressource en eau,
- Caractéristiques physiques du caractéristiques physiques, climat
territoire - Espaces naturels et protections,
- Espaces naturels et protections préservation des espaces agricoles, BNETD, MINEDD, Ministère des Eaux
- Risques et nuisances, vulnérabilités espaces verts, recensement et et forêts, OIPR, SODEFOR, etc
au changement climatique protection du patrimoine naturel,
biodiversité
- Nuisances sonores, qualité de l’air,
risques naturels
Plans sectoriels
- Réseau technique urbains : gestion - Capacité d’approvisionnement des
Eau : MINASS, ONAD
des déchets, eau potable, infrastructures (eau, assainissement,
Assainissement : ONEP, ministère
assainissement, électricité électricité, télécommunications, gestion
de l’Hydraulique, SODECI
- Disparité territoriale des services des déchets)
Déchet : MINASS, ANAGED
- Projet en cours - Emplacement des équipements
Electricité : CIE
urbains clés
- Réseau de voirie - Inventaire des routes par type, densité AGEROUTE, Ministère des
- Infrastructures et desserte en du réseau et volume de trafic Transports ; Ministère de
transport en commun - Réseau de transport en commun l’Equipement et de l’Entretien
- Accidentologie et sécurité - Données sécurité routière Routier,
- Modes actifs - Données sur les modes de DAA,
- Projet en cours déplacement des ménages BNETD, SOTRA, AMUGA

Données statistiques (socio-économiques)

- Données statistiques
- Répartition démographique et
socioéconomiques (population, emploi,
évolution Institut National de la Statistique
niveau de vie, PIB, etc.)
- Caractéristiques de la population et (données des recensement)
- Projections démographiques si
des ménages, nombre d’élèves Acteurs internationaux : Banque
existantes
- Projections démographiques Mondiale, Nations Unies,
- Statistiques des services sociaux
- Activités socio-économiques Acteurs ivoiriens : SIGFU, MCLU
(éducation, santé, assainissement,
(industrie, agriculture…)
services publics, etc.)

31
 Utilisation des sols existante (mode
- Occupation des sols ; d’occupation des sols, typologie et
- Densité de population structure de l’habitat)
- Projets urbains majeurs en cours
- Lotissements approuvés et - Conditions existantes en matière de
occupation cadre de vie (densité de la population et
MCLU, SIGFU
- Typologie du parcellaire, des de l'emploi, répartition des principaux
Institut National de la Statistique
quartiers et de l’habitat services et équipements publics, niveau
(données des recensement)
- Préoccupations et questions de service par population)
Acteurs internationaux : Banque
relatives aux conditions de vie (si
Mondiale, Nations Unies
enquête ménage) - Plans et programmes d'amélioration
- Site culturel protégé, site historique du cadre de vie
- Distribution et surface des parcs et
des espaces ouverts et verts - Données des lotissements existants
(statut, date d’approbation, état
d’avancement)

Législation et réglementation existante

- Cadre institutionnel de
Cadre institutionnel et cadre
l’aménagement urbain
administratif en planification et gestion
- Capacités administratives pour la
urbaine
gestion urbaine
Données provenant d'enquêtes ou de sondage pour compléter les données manquantes (enquête ménage, enquête de
circulation…

4.1.2. Préparer le fond de carte et les cartes thématiques

Un fond de carte doit être préparé afin de fixer la limite du périmètre de la planification et
de mener diverses analyses pour la planification du PUd. Le fond de carte numérique est
souhaitable, car il peut être utilisé pour des analyses et des résultats réalisés sur une
plateforme SIG pour la planification de l’utilisation des sols.

L’utilisation d’une plateforme SIG est essentielle, dès le début du projet pour la
réalisation des cartographies du diagnostic.
Le plan de zonage final du PUd doit être réalisé sous SIG et disponible en format
shapefile (.shp) pour permettre, par la suite, une intégration de ces données sur
un géoportail urbain afin de faciliter leur diffusion et appropriation.

32
 4.24.2 Diagnostic de la situation existante

Le diagnostic permet de dresser un état des lieux détaillé de la zone d’étude dans l’objectif
de cadrer au mieux les besoins de planification et d’aménagement du territoire pour
l’ensemble des acteurs.

Il faut souligner l’importance de tirer des conclusions et des enseignements du

diagnostic qui serviront ensuite à alimenter le reste du PUd et notamment à
orienter le plan de zonage et le règlement d’urbanisme.

4.2.1. Synthèse des éléments du diagnostic

Le diagnostic doit, à minima, comporter les analyses suivantes :

Diagnostic du territoire
Thème Lien avec le plan de Lien avec les
Contenu
zonage plans sectoriels

Introduction et Situation de la ville, atouts, cadres

-
contexte de planification supérieurs

Emplois, filières traditionnelles et

Demande
Analyse évolution, commerce, activités Zone d’activité/
d'équipements et
économique tertiaires, secteur public, Densité de l’emploi
besoins en terrains
économie agricole…

Evolution démographique,
caractéristiques de la population Demande
Approche socio Zone résidentielle /
et des ménages, projections d'équipements et
démographique Densité de population
démographiques et besoins en besoins en terrains
foncier associés

Exigences en
Logement / Parc de logement, marché du
Type de logement matière de services
habitat logement, politique de l’habitat,
publics

Evolution des déplacement,

Formulation du
desserte en transport en commun, Hiérarchie des routes,
Mobilités et réseau routier avec
modes actifs, accidentologie et utilisation des bords
déplacements les services publics
sécurité, logistique urbaine, de route
concernés
stationnement, projets en cours

Services et Offre de service, équipement Désignation de zone Analyses de la

équipements public, offre de soin, équipement réservée au domaine demande et de
technique, projets en cours public et son utilisation l'offre de services
sectoriels

33
 Secteur du
Analyse de l’urbanisation passée logement, secteur
et future, consommation de Désignation de zone commercial et des
l’espace, potentiel de urbaine pour la affaires, secteur
Evolution de
densification et de rénovation urbaine ou industriel et
l’urbanisation
renouvellement urbain des tissus de zone de transport
existants, plans et programmes densification
existants

Environnement
Thème Contenu essentiel
Topographie, géologie, paysage, Identification des Prise en compte des
Caractéristique
hydrologie et ressource en eau, zones à risque et zone systèmes de
s physiques du
caractéristiques physiques, climat de promotion de drainage et
territoire
certains territoires d'assainissement

Trame verte et bleue, espaces

Zone à désigner en Intégration de la
naturels et protections,
Espaces association avec les planification du
préservation des espaces
naturels et règles de zonage secteur des parcs et
agricoles, espaces verts,
protections (espace protégés, zone des loisirs ou du
recensement et protection du
inconstructible…) secteur du tourisme
patrimoine naturel, biodiversité

Nuisances sonores, qualité de

Risques et Même chose que pour
l’air, risques naturels, Idem
nuisances le caractère physique
artificialisation des sols

Exigences en termes de Exigences en termes

Réseaux Eau potable, assainissement, servitude/zone tampon de servitude/zone
techniques gestion des déchets, réseaux sur les équipements tampon sur les
urbains techniques urbains équipements

4.2.2. Analyse des plans, politiques et stratégies

territoriales existants
Il est essentiel de clarifier les rôles et les fonctions du territoire du PUd attribués par les
plans de rang supérieur (SDUGA, PUD, SDU…) ainsi que par les plans sectoriels ou autres
plans sur le territoire.
Le tableau ci-dessous présente les différents plans d’aménagement de rang supérieur et les
plans sectoriels qui doivent être pris en compte dans la planification du PUd.

Catégorie Type de plan

SDUGA/ SDU
Plans d’aménagement PUD
de rang supérieur
Plan National de Développement

Plan de circulation et autres plans de mobilité, stratégie sur le stationnement

Plans sectoriels et Plans d'infrastructure (approvisionnement en eau, assainissement / drainage, alimentation en
politiques nationales électricité, etc.)
Schéma directeur ou plan de collecte des ordures ménagères

34
 Schéma directeur de l'assainissement et du drainage (SDAD)
Plan de protection sociale et de santé

Plan sectoriel de l’éducation de Côte d’Ivoire

Plans sectoriels et
Plan National de développement agricole / développement de la pêche
politiques nationales
Plan de développement industriel

Stratégie touristique ivoirienne

Plan de gestion des catastrophes naturelles (adaptation au changement climatique, etc.)

Plan de gestion de l'environnement (biodiversité, protection de la nature, etc.)

Plan concernant la culture, les sports et les loisirs (équipements, parc sportif, etc.)

Certains éléments des documents de rang supérieur peuvent nécessiter des ajustements
pour leur intégration au PUd, notamment l’horizon du plan d’aménagement. En effet, si
l'horizon du PUd est différent de celui des plans supérieurs (comme le SDUGA par exemple),
certains ajustements sont nécessaires pour s’y conformer (population, emploi ou taux de
croissance cible par exemple).

Exemple : Analyse du Plan

d’occupation des sols du SDUGA 2030
sur le territoire d’étude
(superposition de l’affectation des
sols du SDUGA 2030 à l’image
satellitaire sur la commune de
Koumassi)
Source : PUd de l’UU6- Rapport diagnostic définitif – Mai
2021, Scet Tunisie/Urbaplan

4.2.3. Analyse statistique des tendances du

développement socio-économique
L'occupation des sols dans le périmètre de planification trouve ses explications à travers des
facteurs socio-économiques tels que :
- La population ;
- L'emploi (participation au marché du travail), typologie de l’emploi (secteur primaire,
secondaire, tertiaire) ;
- Le développement industriel ;
- L’implantation des entreprises (typologie) ;
- L’agriculture, Le tourisme, L’artisanat ;
- La localisation des services publics (éducation, santé, infrastructures, transport, etc.) ;
- Les zone d’activité économiques (zone industrielle, bureau, marché, attraction
touristique).

35
 En conséquence, les caractéristiques de ces
phénomènes socio-économiques doivent
être analysées à travers leur volume actuel,
les tendances passées, et les changements
futurs prévus.

Bien que les plans de rang supérieurs

(PUD/SDU) définissent des objectifs chiffrés
sur le périmètre de planification du PUd, il
est nécessaire d'analyser les conditions
démographiques et économiques en détail
en tenant compte de la tendance actuelle, Taux
d’accroissement de la population par quartier entre 2014 et 2021
des changements et des opportunités. (Songon). Source : Analyse diagnostic du PUd de l’UU5 et UU7,
Dirasset /Concept- Mai 2023

4.2.4. Analyser les tendances et les contraintes spatiales

Il est essentiel d'identifier les contraintes et les opportunités à travers des analyses spatiales
fondées sur des données géographiques telles que l’occupation actuelle des sols, les zones
de protection de l'environnement, la protection du patrimoine historique ou les
infrastructures. Les évolutions par rapport au plan d'occupation des sols précédent (SDUGA
2030) doivent également être analysées.

Les plans d’aménagements supérieurs, notamment le SDUGA dans le cas du Grand Abidjan,
fournissent des données de base sur l’occupation des sols, les densités etc … Ces données
doivent être actualisées si besoin et affinées - à l’échelle de l’ilot urbain- dans le cadre du
PUd.

Mode d’occupation des sols de l’Unité Urbaine 6 – Marcory Treichville Koumassi, Source : SDUGA2040

36
 Les indicateurs spatiaux (tels que la densité, la
pénétration des services etc.) donnent des repères
quantitatifs clairs qui pourront être utilisés afin
d’estimer les besoins futurs en termes de foncier.

Les autres plans ayant trait à l’aménagement spatial

(tels que les plans de transport, d’infrastructures,
d’équipements publics notamment éducatifs ou de
santé, etc.) devront être examinés et modifiés si
nécessaire, dans les cas où certains écarts entre la
situation existante et planifiée existeraient.

Carte des densités de population par quartier à

Yopougon, Diagnostic du PUd de l’UU5 et de
l’UU7, Dirasset/Concept

Enfin, le statut et l’occupation des lotissements (approuvés ou non) doivent également être
analysés lors de cette étape.

4.2.5. Analyses sectorielles

Pour les différents secteurs (approvisionnement en eau, assainissement, gestion des
déchets, énergie, mobilité), le PUd doit réaliser un diagnostic de la situation existante
comprenant notamment la situation actuelle, le cadre institutionnel, la présentation des
plans sectoriels (si existant) et leur préconisation sur la zone d’étude, les problèmes et
lacunes existants ainsi que les projets programmés ou en cours.

Ces analyses doivent être accompagnées de cartographie à l’échelle de l’unité urbaine.

Carte du réseau électrique existant de Infrastructure d’alimentation en eau

l’UU6 potable de l’UU5
Source : PUd de l’UU6- Rapport diagnostic définitif, Scet Source : Analyse diagnostic du PUd de l’UU5 et UU7,
Tunisie/Urbaplan - Mai 2021 Dirasset /Concept- Mai 2023

37
4.2.6. Analyser les potentiels et la vulnérabilité́ des sols
L’analyse des potentiels et des vulnérabilités des sols vise à identifier les usages et activités
les plus adaptés à la capacité du territoire. L'analyse porte sur trois types de critères :
- La vulnérabilité de l'environnement
o Zones naturelles à protéger : domaine côtier avec risque d’érosion important,
zone humide RAMSAR, domaine public hydraulique, corridor écologique, zone
forestière classée ou offrant des services écosystémiques importants, Zone
Ecologique Sensible … ;
o Autres zones de valeur à conserver (historique, culturelle…).
- Les zones inconstructibles ou déconseillées à la construction
o Zone à risque naturel à éviter ;
o Zone insalubre (pollution industrielle, nuisance sonore …) à éviter ;
o Zones inconstructibles devant être maintenues naturelles ou agricoles, qui
pourront éventuellement être ouvertes à l’urbanisation dans le futur, si et
seulement si le besoin en zone d’extension existe.
- Le potentiel de développement socioéconomique
o Zone pour accueillir des infrastructures urbaines ou un service urbain (réseau
routier existant ou prévu, réseau de distribution d’eau, équipements
publics…) ;
o Zone urbaine à restructurer.

Zoom sur le Domaine Public Hydraulique (DPH) :

Le Décret n°2019-243 du 20 mars 2019 fixant les procédures de délimitation et les

modalités de gestion des domaines publics maritime et fluvio-lagunaire précise que la
procédure de délimitation des domaines publics est menée par l’Administration des
Affaires maritimes et portuaires qui procède aux opérations de délimitation des domaines
publics maritime et fluviolagunaire dans le cadre d’une commission.
Cependant à l’heure actuelle, la délimitation du domaine public hydraulique n’a pas été
définie. Le PUd doit donc proposer une délimitation du domaine public hydraulique sur
son territoire d’étude ainsi que la zone de retrait du DPH.

A titre d’exemple, le PUd de l’UU6 détermine une zone de retrait du DPH de 25m de
profondeur. Cette zone est classée en Zone Non Aedificandi dans le plan de zonage.

Lien avec les orientations stratégiques du PUD ou du SDU.

Dans le cas où un PUD ou un SDU existent, les prescriptions de ces documents
doivent être prises en compte dans l’analyse des potentiels et des vulnérabilités
des sols. Les éléments suivants doivent notamment être intégrés (si existants dans
le PUD ou le SDU) :
- La zone d’extension urbaine, La zone où la construction est prescrite,
- Les zones protégées par le PUD ou le SDU (Zone humide stratégique,
domaine public hydraulique, corridors écologiques, espaces forestiers
classés, ZES…).

38
4.2.7. Identifier les problématiques d'aménagement
Les multiples problématiques concernant l'aménagement urbain doivent être identifiées
lors du diagnostic dans les domaines de la croissance urbaine, du cadre de vie, ou encore
du point de vue environnemental et de la protection des ressources naturelles.

La méthode d'analyse SWOT peut être utilisé pour identifier les problématiques urbaines
du point de vue des forces (Strengths), des faiblesses (Weaknesses), des opportunités
(Opportunities), et des menaces (Threats). Le résultat de l'analyse SWOT fournit une
évaluation sommaire des problématiques d'aménagement qui devront être hiérarchisées.
Les résultats des consultations publiques peuvent aussi être intégrées en tant que
problématique d’aménagement concernant de près les habitants.

Les éléments de l’analyse SWOT doivent être hiérarchisés par ordre d’importance
et si possible être localisés spatialement. L’objectif étant que ces éléments
viennent par la suite alimenter les réflexions sur la formulation du PUd (plan de
zonage et règlement)

▪ Forces ▪ Faiblesses
‐Peu de vides urbains et de territoires disponibles
‐Petites dimensions des parcelles au regard des enjeux de
‐L’Unité 6, cœur historique et géographique densifica tion
d’Abidjan ‐Présence de quartiers préc aires ou sous-équipés dans Marcory
‐Dynamique économique des zones logistiques, et Koumassi
commerciales et industrielles
‐Statut des occupants de certains quartiers de l’Unité 6
‐Connexion aux grandes infrastructures routières
‐Peu d’ espaces publics, de terrains de sport ou d’ espa ces
existantes entre le Plateau, le Port et l’ Aéroport
plantés ouverts au public
‐Mixité sociale et urbaine
‐Faible assainissement liquide et solid e de certains quartiers de
‐Ra ccordement aux services urbains (eau,
Koumassi
électricité, assainissement)
‐Bon niveau d’ équipements public s (santé, éduc ‐Faibles emprises pour le réaménagement des voir ies tertiaires
ation, marché) (trottoirs, mobilier urbain et plantations)
‐Cadre de planification déjà mis en pla ce (le ‐Topographie plane et faiblesse du ruissellement impliquant des
SDUGA) inondations récurrentes
‐Volonté politique et vision des Communes de ‐Faible entretien de certaines infrastructures (routes secondaires
l’Unité 6 et tertiaires, assainissement pluvial)
‐ Gouvernance et technicité des équipes de pilotage et de mise
en œuvre du futur PUd
▪ Opportunités ▪ Threats
‐ Dégradation du milieu lagunaire par la pollution liquide et solid
e des résid ents et des opérateurs économiques
‐Potentiel d’infrastructures de transports de ‐Pollution atmosphérique en raison de la prédominance des
masse
transports individuels
‐Projets de mobilité en cours par voie terrestre ‐Hygiène et santé des populations
(BRT), ferrée (métro) et lagunaire
‐Disparition des espaces lagunaires par les opérations de
‐Présence d’une trame urbaine régulière remblai
‐Présence d’espa ces industriels pouvant faire l’ ‐Ressources en eau en baisse à l’ échelle d’ Abidjan
objet de mutations ‐Dégradation du milieu par manque de planification et d’
‐Présence d’espaces lagunaires pouvant être mis infrastructures
en valeur par des fonctions récréatives
‐Occupations non-autorisées des vides urbains, du domaine
public naturel et infrastructurel, mais aussi des servitudes
Analyse MOFF (Menaces – Opportunités – Forces – Faiblesses) du PUd de l’UU6
Rapport diagnostic définitif – Mai 2021, Scet Tunisie/Urbaplan

39
 4.34.3 Elaboration des cadres de développement

4.3.1. Analyses démographiques et projections de

population
A partir des analyses démographiques réalisées lors du diagnostic, les consultants doivent
réaliser des projections de populations sur la zone d’étude considérée.

Les tendances démographiques et la population projetée se basent sur :

- La prise en compte des données passées et des données actuelles ;
- En l'absence de données passées, il convient d’appliquer les moyennes (taux de
croissance) des données disponibles sur une zone plus large, à moins que des
changements drastiques ne se soient produits dans la zone cible ;
- Enfin, en l'absence de données actuelles existantes, des données hypothétiques
peuvent être proposées à partir d'un échantillonnage de données provenant d'une
zone urbaine existante.
A l’aide de ces données, le consultant analyse les tendances par zone sur l’unité urbaine et
réalise l’estimation de la population projetée à horizon 5 et 10 ans. Les chiffres doivent être
confrontés avec ceux des cadres supérieurs (SDUGA notamment). Si des écarts trop
importants apparaissent entre ces sources, des ajustements doivent être réalisés
(ajustement quantitatif ou temporel).

Le même processus doit être réalisé pour proposer des projections sur l’emploi futur dans
la zone d’étude.

4.3.2. Ajustement des orientations du SDUGA

Cette étape consiste en la traduction et l’interprétation de la vision d’aménagement et des
grandes orientations stratégiques formulées dans le SDU, le SDUGA ou le PUD si ces
documents existent sur le territoire d’étude. Les points suivants sont importants à considérer
pour les orientations spatiales du PUd :
- Les orientations spatiales du SDUGA, du SDU ou du PUD ;
- Les éléments issus du diagnostic ;
- Les échelles plus larges (PUd des communes adjacentes).

Si aucun document de planification de rang supérieur n’existe, une vision d’aménagement

globale à long terme doit être élaborée pour l’ensemble du territoire, en se basant sur les
éléments cités ci-dessus et sur une concertation importante avec les parties prenantes et la
population.

40
4.3.3. Définition des cadres de l’utilisation des sols
• Fixer les normes spatiales
Les normes spatiales sont des indices essentiels pour estimer la demande en foncier de
chaque type d’occupation des sols. Il est souhaitable que les normes d’urbanisme soient
régies et réglementées par le cadre législatif mais ces normes ont parfois besoin d'être
adaptées aux conditions locales.

• Proposition d’indicateurs type pour les normes spatiales

Les normes spatiales sont exprimées en termes d’exigences de seuil. Habituellement, les
normes minimales seulement sont fixées, mais pour certains équipements, les limites
supérieures et inférieures doivent également être prévues.
Les normes et les directives de planification doivent être appliquées avec une certaine
souplesse, compte tenu des demandes en foncier, des conditions locales, des contraintes
de développement et de la disponibilité des ressources. Le tableau de référence suivant
donne des exemples de normes spatiales.

Rubrique Norme spatiale Indicateur

1. Occupation des sols
Densité de pop. brute par
Population/surface brute de la zone (ha)
vocation des sols
Résidentiel et mixte
Surface résidentielle par habitant (logement individuel, semi-
Unité de surface brute
collectif, collectif)
Densité d’emplois brute
Nombre d'emplois / surface brute de la zone (ha)
par vocation
Commercial et bureaux
Surface commerciale et de bureau par habitant (commerce de gros,
Unité de surface brute
de détail, bureaux etc.)
Densité d’emplois brute
Nombre d'emplois / surface brute de la zone (ha)
Industrie par vocation
Unité de surface brute Surface industrielle par habitant (zone industrielle…)
Espaces cultivés Productivité brute Chiffre d'affaires / surface brute de la zone (ha)
Espaces verts et
Unité de surface standard Surface (m2) d'espace vert et ouvert par habitant
ouverts
Zone tampon ou Distance à partir d’installations classées ou d’usages des sols pour
Conditions locales
séparation atténuer les effets négatifs
Coefficient d’Occupation des Sols (COS) et
Gabarits Volume des bâtiments
Coefficient d’Emprise aux Sols (CES)
2. Logement
Densité des lots Nombre d’habitations / surface (logement individuel, semi-collectif,
d’habitation collectif)
Surface des lots Surface des lots par habitation / habitant (logement individuel, semi-
d’habitation collectif, collectif)
Cadre de vie
Surface de plancher des
Surface de plancher des habitations par lot
habitations
Surface à vivre Surface de plancher par habitant (logement individuel, semi-collectif,
minimum/optimal collectif)
3. Equipement public
Couverture en services Pop. en mesure d'accéder aux services publics /pop. et surface
Accessibilité aux
Distance depuis les
équipements Distance admissible aux équipements par type
équipements
Nombre d’élève par établissement (maternelle, primaire, secondaire,
Equipement éducatif Etudiant par type d’école
tertiaire)
Population par équipement (soins de base, hôpitaux,
Equipement de santé
Population par type etc.)
Equipement d’équipement
Population par équipement (salle communale etc.)
communautaire

41
 4. Infrastructure
Densité du réseau par Longueur (km) du réseau routier sur la surface unitaire (km2) par type
Réseau routier
type de voie de voie
Couverture de
Population couverte par chaque type d’infrastructure (électricité, eau
Infrastructures diverses l’approvisionnement par
potable, assainissement)
les infrastructures
5. Gestion environnementale
Prévention de la Emission dans Emissions de carbone, bruit, vibrations, produits chimiques
pollution l’atmosphère dangereux etc.
Vulnérabilité Indicateurs d’aptitude des Résistance du sol, degré de pente, fréquence d'occurrence des
environnementale sols catastrophes naturelles
Protection des Indicateurs de
Flore et faune, végétation, biodiversité, etc
ressources naturelles vulnérabilité des sols

• Estimer la demande en foncier

Les demandes en foncier suivantes sont à estimer :
- Pour les zones résidentielles selon le cadre démographique,
- Pour les zones d’activités (secteur primaire, secondaire et tertiaire)
- Pour les équipements publics principaux, selon le cadre démographique.

• Estimation de la demande en foncier pour les zones résidentielles

La méthodologie pour la détermination de la demande en foncier pour les zones

résidentielles est la suivante :
- Déterminer les conditions de vie futures pour les zones résidentielles en appliquant
quatre niveaux de densité (faible, moyenne, haute et zone mixte) en appliquant les
normes en vigueur. Il convient ici de prendre en considération les densités et les
niveaux de vie existants et les normes de conception existantes (par exemple de
l’agence d’urbanisme du District d’Abidjan, du MCLU, etc.)
- Estimer la surface brute des zones résidentielles par quartier ;
- Par la suite, les surfaces résidentielles par densité peuvent être converties en types
de logements afin d’être en mesure de donner un cadre de référence au secteur du
logement.

Exemple d’un tableau de la demande en foncier pour les zones résidentielles par type de
vocation :

Résidentiel (ha) Mixte (ha) Cibles

Typologie Quartier
Densité brute
urbaine planifié Total Existant Ajout Total Existant Ajout Population
(pop/ha)
Zone Quartier 1 T E A
urbaine Quartier 2
existante Quartier 3
Zone Etc
d’extensio
n urbaine
Zone
rurale
existante
Note :
T (surface totale) = P (population) x D (densité cible) par catégorie de vocation des sols ;
A (ajout de foncier nécessaire) = T (besoin total de foncier) - E (zone existante)

42
 • Estimer la demande en foncier des zones d’activités
Il existe trois méthodes possibles pour estimer la demande en foncier des industries, des
commerces et des bureaux. Dans tous les cas, l’apport de données du cadre socio-
économique sera nécessaire, en termes de nombre d'emplois supplémentaires sur la durée
du plan, de la valeur estimée de la valeur ajoutée et de la production. La méthode doit être
choisie en fonction de la disponibilité des données.

Les équations pour chacune des méthodes sont présentées ci-dessous.

- Méthode 1 : Méthode fondée sur l'emploi
Besoins fonciers = Surface par employé multipliée par le nombre d'employés
Exemple : 10m2 par employé pour 1 000 employés = 10 000m 2 de foncier requis.
Cette méthode est souvent utilisée quand les données disponibles sont limitées.

- Méthode 2 : Méthode basée sur la valeur ajoutée

Besoins fonciers = valeur ajoutée totale divisée par la valeur ajoutée par unité de
surface.
Exemple : 150 000 FCFA de valeur ajoutée divisée par 1 500 FCFA/ m2 = 100 m2 de
foncier requis.
Cette méthode ne peut être utilisée que si les données de valeur ajoutée sont
disponibles pour le périmètre de planification.

- Méthode 3 : Méthode fondée sur la production

Besoins fonciers = valeur totale de la production divisée par la valeur de la
production par unité de surface
Exemple : Valeur de la production de 3 000 000 FCFA divisée par 30 000 FCFA/m2 =
100 m2 de foncier requis
Les méthodes ci-dessus nécessitent la disponibilité de données statistiques. Si ces dernières
ne sont pas disponibles, des enquêtes par sondage sont nécessaires pour obtenir ces
informations de base.

• Estimation de la surface future des équipements publics

et infrastructures
Le foncier pour les équipements publics notamment les écoles, équipements de santé, de
transport ou de sport et loisirs, doit être garanti par les pouvoirs publics afin de faire face à
la demande croissante liée à l’augmentation de la population. Il est nécessaire de
déterminer le besoin foncier des équipements publics en particulier pour ceux qui ont un
rayonnement à grande échelle tels que les installations d'enseignement supérieur
(université, lycée), les grands parcs, les hôpitaux…
Pour l'estimation des services publics essentiels, le recours aux normes de chaque secteur
(l'éducation, la santé, le transport, la culture et les sports, les espaces verts et les parcs, etc.)
est inévitable pour calculer la surface nécessaire.

43
 4.44.4 L’évaluation Environnementale Stratégique (EES)

4.4.1. Eléments de contexte de l’EES

• Cadre légal de l’EES
L’évaluation environnementale stratégique (EES) est réglementée par le décret n°2013-41
du 30 janvier 2013 relatif à l'évaluation environnementale stratégique des politiques, plans
et programmes.

Décret n°2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’EES des politiques, plans et programmes
Art 1. - Au sens du présent décret, on entend par : évaluation environnementale stratégique,
l'approche analytique et participative qui vise à prendre en compte les considérations
environnementales dans l'élaboration des politiques, plans et programmes et à évaluer
leurs interactions avec les considérations d'ordre économique et social avant leur mise en
œuvre.

Art. 3. - Sont soumis à l'évaluation environnementale stratégique :

- les politiques, plans et programmes élaborés dans les domaines ou secteurs tels
que les aires protégées, l'agriculture, la sylviculture, la pêche, l'énergie, les mines,
l'industrie, les transports, la gestion des déchets, la gestion de l'eau, les
télécommunications, les infrastructures économiques, le tourisme, l’éducation, la
santé, le plan-directeur d'urbanisme, le plan d'occupation des sols, les
plans de développement.
- les politiques, plans et programmes susceptibles d'avoir des impacts sur les zones
à risques ou zones écologiquement sensibles

• Objectifs de l’EES
L’objectif de l’EES est de réaliser une évaluation adaptée aux PUd c’est-à-dire permettant :
- Une évaluation de l’état initial de l’environnement sur le territoire d’étude ;
- De déterminer les impacts sur l’environnement du PUd et les mesures pour éviter,
réduire et compenser ces impacts ;
- De prévoir des indicateurs de suivi pour l’application de ces mesures au fur et à
mesure de la mise en œuvre du PUd.

L’analyse des différentes EES des documents d’urbanisme menées jusqu’à présent
montre une tendance à la réalisation de documents extrêmement fournis et
détaillés. Cependant ces EES manquent fortement de lien avec le document de
planification ou bien proposent des mesures et recommandations qui ne sont pas
adaptées à un document de planification.

44
 • Contenu de l’ESS
Les informations contenues dans l’EES, selon l’annexe au décret du 30 janvier 2013, sont
présentées dans le tableau ci-dessous.

Elément Contenu (annexe au Traduction dans le PUd Concertation

décret de 2013)

- Résumé non technique

- Présentation du projet et de
ses liens avec d’autres Présentation des autres plans,
politiques, plans et politiques et documents
- Concertation pour
Contexte programmes d’urbanisme de rangs supérieurs,
présenter la démarche du
- Présentation du maitre des plans sectoriels et des liens
PUd
d’ouvrage et consultant avec le PUd
- Restitution du
- Contexte institutionnel et
diagnostic et recueil des
règlementaire
avis des parties prenantes
sur le diagnostic
- Caractéristiques Diagnostic de l’état initial et
environnementales scénario tendanciel du
Diagnostic
- Enjeux environnementaux développement urbain (sans la mise
majeurs en œuvre du PUd)

- Rapport de la consultation
Consultation La consultation publique se déroule tout au long des
publique
publique différentes étapes de l’EES
- Présentation des avis

Obligation de conformité entre les

plans supérieurs (SDU/PUD) et le - Présentation des
PUd. Les alternatives/scénarios différentes alternatives
- Autres solutions envisagées
proposés peuvent porter sur : de développement ou
- Raisons pour lesquelles les
Alternatives - La répartition de la scénarios et de leur
autres solutions envisagées
densité évaluation
ont été sélectionnées
- Un scénario proche de la - Recueil des avis sur les
réalité VS un scénario différentes alternatives
proche du SDU/PUD

Les recommandations et
- Qualifier, quantifier et localiser les
mesures envisagées pour
incidences du PUd
éviter, réduire, et dans la
Mesures ERC - Proposer des adaptations pour
mesure du possible
éviter, réduire, compenser les
compenser tout impact négatif
incidences
sur l’environnement

- Présentation du
scénario final, des
Une description des mesures - Définition des indicateurs pour le mesures proposées et
Suivi
de suivi envisagées suivi de la mise en œuvre du PUd des indicateurs de suivi
de la mise en œuvre du
PUd

4.4.2. Méthodologie de l’EES

• (a) Diagnostic environnemental et perspectives
d’évolution
Tout comme le diagnostic réalisé au cours du PUd, le diagnostic de l’EES doit permettre
d’alimenter la suite du processus et notamment les propositions de scénarios et les mesures
pour éviter, réduire ou compenser les impacts du PUd.
L'analyse environnementale ne doit pas se contenter de dresser la liste des rivières, des
arbres, des types de sol, etc. dans une zone de planification, mais doit chercher à fournir

45
une analyse des problèmes environnementaux dans la zone couverte par le Plan
d’Urbanisme de détail.

« Il est plus important de savoir que l'étendue de la zone forestière dans la

zone d’étude a diminué de 50 % sur une période de dix ans que de savoir
qu'une zone de planification possède cinq forêts classées d'une superficie
de 4 000 hectares. »

Décret n°2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’EES des politiques, plans et programmes –
Annexe
Les informations à fournir en vertu de l'article 8 sont les suivantes :
( …)
e) les caractéristiques environnementales des zones susceptibles d’être touchées de
manière notable ou les paramètres environnementaux généraux qui risquent d'être affectés

La majorité des analyses auront été réalisées dans le cadre du diagnostic lors des phases
précédentes. L’EES doit donc synthétiser les différents éléments du diagnostic avec une
attention accrue sur les aspects environnementaux afin que ces éléments permettent
ensuite d’alimenter les scénarios et leur évaluation.

• Réalisation d’un scénario tendanciel

A l’issue de la synthèse du diagnostic, un scénario tendanciel de développement urbain doit

être réalisé. Ce scénario représente la dynamique de développement urbain dans le cas où
le PUd n’existe pas et les impacts liés à ce scénario notamment en termes de :
- Etalement urbain
- Services urbains et infrastructures essentielles
- Mobilité
- Pression sur les ressources naturelles et des espaces protégés
- Gestion des risques naturels
- Politiques programmes et actions engagées sur le territoire
Ce scénario tendanciel sert de base pour évaluer les différentes options de développement
urbain par la suite.

• (b) Comparaison des alternatives d’aménagement

Le décret relatif à l’EES précise en annexe la nécessité de proposer différentes alternatives
au projet soumis à l’EES

Décret n°2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’EES des politiques, plans et programmes ;
Annexe
Les informations à fournir en vertu de l'article 8 sont les suivantes :
( …)
une déclaration résumant les raisons pour lesquelles les autres solutions envisagées
ont été sélectionnées et une description de la manière dont l’évaluation a été effectuée,
y compris toutes les difficultés rencontrées, les insuffisances techniques ou le manque
de savoir-faire lors de la collecte des informations requises ;

46
La formulation d'alternatives (scénarios) pour un PUd représente un travail complexe car le
PUd est un plan subordonné au SDU ou au PUd et qu’il doit être cohérent avec celui-ci
notamment en ce qui concerne le cadre spatial (utilisation des sols, réseau routier …).

Ainsi, les alternatives

spatiales (scénarios) ne
peuvent pas proposer des
changements majeurs par
rapport à ce qui est prévu
dans le SDUGA. Il s’agit
plutôt de proposer des
changements mineurs ou
bien des modifications
qualitatives.

• Scénarios avec des alternatives de densités projetées

Différents scénarios sur la répartition de la densité projetée (en restant dans le cadre de la
structure spatiale prévue par le SDUGA et du développement de la population) peuvent être
envisagés.

Exemple d’altertnatives possibles en termes de densité urbaine

Source: Olympia Capital Mall Triangle Development Study, USA

• Scénario proche du SDUGA / Scénario avec des ajustements par rapport au SDUGA
D’autres types de scénarios peuvent également être proposés. Il s’agit ici de faire varier le
degré de conformité par rapport au SDUGA en proposant :
- Un scénario strictement conforme aux propositions du SDUGA

47
 - Un scénario avec des alternatives et des dérogations (justifiées) par rapport aux
orientations du SDUGA.

• c) Evaluation des effets du PUd sur l’environnement

L’objectif est d’évaluer pour chaque scénario ses effets sur l’environnement. Il faut distinguer
plusieurs typologies d’impacts du PUd sur l’environnement :
- Impacts positifs et négatifs sur l’environnement et les milieux humains ;
- Impacts certains et impacts incertains ;
- Impacts à plus ou moins long terme ;
- Impact réversible et impact irréversible.

Une matrice d’évaluation des effets peut être élaborée pour croiser ces différentes
approches. Les thèmes qui doivent être évalués pour chaque scénario sont présentés dans
le tableau ci-dessous.

Sous
Thématique Enjeux/problématiques traitées dans le cadre PUd
thématique
Accélération de l'urbanisation et des extensions urbaines dans les
Etalement urbain zones périphériques
Urbanisation incontrôlée via les lotissements informels.
Urbanisation et Spéculation Impact sur la hausse des prix des terrains périphériques et spéculation
densité foncière foncière
Renouvellement
Tissu urbain central vieillissant et renouvellement urbain faible
urbain
Logement social Insuffisance d'une offre de logement social abordable.
Monofonctionnalité des espaces urbains et uniformisation des
Fonctions urbaines
fonctions économiques urbaines.
Importance des services écosystémiques de la zone verte et agricole du
Grand Abidjan, notamment pour son autosuffisance alimentaire. Terre
Secteur primaire
en diminution nécessitant un effort de préservation, d'utilisation
efficace et de valorisation pour la consommation locale.
Fonction urbaine Importance du secteur secondaire, notamment manufacturier du GA
et équilibre Secteur secondaire dans l'économie nationale. Nécessité de fournir des espaces urbains,
économique fonctionnels et connectés pour renforcer ce rôle.
territoriale Supporter la modernisation et l'attractivité des services tertiaires,
notamment au milieu urbain, pour permettre au GA de renforcer son
Secteur tertiaire
rôle comme porte pour l'Afrique de l'Ouest, avec des fonctions de
transport, de logistique et de services améliorées.
Rôle du secteur privé dans l'économie nationale ? Nécessité d'adapter
Secteur privé l'espace urbain aux besoins du secteur privé, notamment en termes
d'infrastructure, de mobilité, d'attractivité, etc.

Résilience côtière aux inondations et à l'érosion aggravée par les

Erosion côtière
activités d'extraction de sable et la pollution industrielle

Zones forestières menacées par l'urbanisation et l'exploitation agricole

Zone forestière
intensive
Système lagunaire fragilisé par l'urbanisation via le remblai des berges
Environnement et Système lagunaire et par la pollution (rejets des eaux usées non traitées et des déchets
changements industriels liquides)
climatiques Espaces agricoles Espaces agricoles périurbains menacés par l'urbanisation
Gestion des déchets Insalubrité urbaine et faible gestion des déchets solides
Pollution atmosphérique urbaine importante due à la croissance du
Pollution parc automobile, à la proximité des unités industrielles polluantes et
atmosphérique aux pratiques socio-économiques polluantes (incinération des déchets,
fumage, etc.)
Biodiversité urbaine et périurbaine menacée par la pression
Biodiversité
anthropique et climatique.

48
 Très faible intégration de la planification des transports à la
TOD
planification urbaine/ Approche TOD.
Besoins en Besoins très importants en termes de déplacements internes et
Mobilités et déplacement externes.
transports Connectivité Niveau de connectivité urbaine entre les espaces centraux et les
urbaine périphéries
Transport en Usage très important de la voiture individuelle et faible développement
commun de l'offre des transports en commun.
Mode doux Faible intégration et incitation aux transports doux.

Manque dans l'approvisionnement en eau potable notamment dans les

Infrastructures et Eau potable
quartiers sous-équipés et les communes périphériques
grands
équipements
structurants Manque dans les infrastructures d'assainissement urbain et
Assainissement
d'évacuation des eaux pluviales

Vulnérabilité socioéconomiques et environnementale des habitants des

Quartiers précaires
Implications quartiers précaires
sociales Logement social Manque du logement sociale/abordable et inaccessibilité socio-urbaine
Insécurité urbaine Insécurité urbaine
Densification et Faible mise en œuvre de politiques et d'outils de densification et de
Leviers du pouvoir renouvellement renouvellement urbains
public, acteurs clés Secteur privé Implication du secteur privé dans le développement urbain durable
et gouvernance Gouvernance territoriale centralisée ne permettant pas une
territoriale Gouvernance coordination d'acteurs, de temporalités, d'objectifs et de spatialité des
actions publiques sur le Grand Abidjan

• Consultation publique pour la présentation des scénarios

La consultation publique à cette étape du projet permet de

- Présenter les scénarios à l’ensemble des parties prenantes et du grand public ;
- Recueillir les avis de chacun sur les différents scénarios ;
- Sélectionner un scénario ou faire émerger un scénario qui combine les atouts des
différents scénarios. Dans le cas de la création d’une nouvelle alternative, ces
impacts doivent par la suite être évalués.

• d) Mesures pour Eviter, Compenser, Réduire les impacts

sur l’environnement
Une fois le choix du scénario arrêté et ses impacts évalués, il s’agit de proposer les mesures
pour éviter, réduire ou compenser les impacts négatifs du Plan d’Urbanisme de détail sur
les éléments sociaux, économiques et environnementaux.

Définition Exemple dans le cadre d’un PUd

Ex : Modification ou déplacement d’une zone ouverte à
Eviter : les mesures d’évitement visent à modifier le
l’urbanisation pour préserver une continuité écologique,
projet afin de supprimer l’impact négatif engendré
(ceinture verte du Grand Abidjan)
Réduire : Les mesures de réductions visent à réduire
Ex : Maintien d’une surface de pleine terre dans des parcelles
autant que possible la durée, l’intensité ou l’étendue
urbanisables afin de permettre l’infiltration et le maintien
des impacts du projet
d’arbres remarquables
Compenser : Apporter une contrepartie aux effets
Ex : Plantation d’un boisement d’une surface au moins
négatifs notables, directs ou indirects qui n’ont pu être
équivalente à la surface à défricher
évité ou suffisamment réduits

49
 L’ordre de la séquence Eviter-Réduire-Compenser traduit une
hiérarchie : l’évitement est à favoriser comme étant la seule
opportunité qui garantisse la non-atteinte à l’environnement
considéré. La compensation ne doit intervenir qu’en dernier
recours, quand les impacts n’ont pu être ni évités, ni réduits
suffisamment.

La consommation d’espace est l’un des principaux déterminants des incidences du PUd sur
l’environnement : la réduire conduit à limiter les risques d’incidences sur la biodiversité, les
paysages, l’imperméabilisation et ses conséquences sur les inondations et ressources en
eau…
Le second impact est les déplacements de populations induits par les projets du PUd qu’il
faut quantifier et émettre des propositions pour éviter, réduire et compenser ces
déplacements (liés à des projets d’infrastructures, libération des servitudes et du domaine
public hydraulique …)

• e) Suivi et évaluation de la mise en œuvre du PUd sur la

base de l’EES.

Décret n°2013-41 du 30 janvier 2013 relatif à l’EES des politiques, plans et programmes ;
Annexe
Les informations à fournir en vertu de l'article 8 sont les suivantes : ( …)
j) Une description des mesures de suivi envisagées .

Les critères, indicateurs et modalités pour assurer le suivi des effets du PUd sur
l’environnement doivent être définis au cours de cette étape. Cela doit permettre d’envisager
des adaptations dans la mise en œuvre du document.

• Standards pour les indicateurs :

Le nombre d’indicateurs ne doit pas être trop grand. Ils doivent être réalistes, simples à
appréhender par les décideurs, facilement mobilisables (facilité de collecte et de
traitement des données). Il faut s’assurer que les données à partir desquelles ils sont
calculés sont produites régulièrement et renseigner leur valeur initiale (au moment de
l’approbation du document d’urbanisme). lls doivent être comparables à une valeur de
référence.

Il faut également envisager les instances qui auront la charge du suivi et de la diffusion de
ces indicateurs, et les collaborations nécessaires avec les partenaires ou organismes qui
produisent ou rassemblent les données.

Lors du choix des indicateurs, l’objectif n’est pas d’établir une liste exhaustive, mais de cibler
les indicateurs reflétant les impacts du PUd sur les enjeux environnementaux identifiés. Le

50
dispositif de suivi doit rester proportionné aux enjeux du document d’urbanisme et aux
moyens dont disposent la maitrise d’ouvrage.
Pour chaque indicateur, il convient de préciser :
- L’origine des données utilisées ;
- Le mode de calcul ;
- La fréquence d’actualisation ;
- La valeur de référence

Exemple d’indicateurs de suivi :

Thème Elément évalué Source

Ville compacte Densité sur l’UU Recensement INS
Evolution maitrisée du nombre
Population de l’UU Recensement INS
d’habitant
Maitriser et encadrer les lotissements Evolution du nombre et de la surface MCLU
illégaux des lotissements illégaux Mode d’Occupation des Sols
Préservation des espaces agricoles Surface des espaces agricoles
Mode d’Occupation des Sols
périurbains périurbains
Surface de pleine terre/ d’espace
Protection des espaces verts Mode d’Occupation des Sols
verts en milieu urbain
Taux de raccordement des habitants
Eau Disponibilité de la ressource en eau
de l’UU à un réseau
Nombre de sinistres / victimes liées Office National de Protection Civile
Risques inondation
aux inondation Conseil National de Sécurité
Part des foyers connectés au réseau
Assainissement ONAD
d’assainissement
Etc

51
 4.54.5 Plans sectoriels

4.5.1. Généralités
En théorie, le rôle des PUd est d’intégrer et de décliner à l’échelle locale (unité urbaine) les
différents plans sectoriels et d’infrastructures (assainissement et eau usée, eau potable,
évacuation des eaux de pluie, électricité et télécommunication, réseau viaire…). Ces plans
doivent être réalisés par les autorités sectorielles compétentes.

Pour chaque secteur, le rôle du PUd est donc de :

- Identifier l’offre et la demande actuelle et future dans chaque secteur, en lien avec
la population et l’emploi projetés dans le cadre du PUd ;
- Jouer un rôle de coordination avec les autorités sectorielles pour intégrer les
résultats de leur plan (à l’échelle de l’agglomération) ;
- Interpréter les plans sectoriels dans le plan de zonage (servitude, réserve foncière
pour des équipements …).

En cas d'absence de plans sectoriels :

- en général, la formulation typique d'un plan sectoriel nécessite beaucoup de travail
technique et ses apports, exigeant un budget et un délai raisonnables. Les
consultants du PUd ne sont, en principe, pas en mesure de réaliser ces études et ces
plans, à moins que ces travaux ne soient spécifiés dans un cahier des charges du
PUd.
- Dans de tels cas, il est nécessaire d'envisager deux options :
1) l'étendue des travaux doit définir certaines études avec les données nécessaires
(budget, calendrier) et les experts ;
2) l'organisme de mise en œuvre du projet pour le PUd doit négocier avec les
autorités compétentes en charge de l’élaboration du plan sectoriel pour
entreprendre l'étude ; ou
3) la coopération entre les experts du consultant du PUd et les autorités
sectorielles.

4.5.2. Cas particulier du réseau routier

Les problématiques de déplacement et de mobilité sont essentielles et doivent être
intégrées dans la planification territoriale du PUd. Le réseau routier, les systèmes de
transport public et la distribution spatiale de la population s’influencent mutuellement.

Le SDU/SDUGA/PUD fournit le tracé des voies structurantes et des autres routes principales
de distribution, tandis que le PUd, sur la base des normes de dimensionnement de la voirie,
devra inclure le réseau de routes jusqu’à l’accès local.

52
Les principes suivants sont à intégrer lors de l’élaboration du PUd :

- Permettre un réseau routier hiérarchisé performant et efficace : par exemple, un

accès facile et un parking pour les zones commerciales et de bureaux, un accès
sécurisé, calme et confortable pour les zones résidentielles, un accès aux poids
lourds pour les zones industrielles, etc ;
- Assurer le maintien de la qualité du cadre de vie et éviter les impacts négatifs de la
circulation en considérant la gestion de la circulation dans chaque îlot : prévenir la
circulation inutile, la congestion au niveau des nœuds de communication, etc. ;
- Promouvoir les transports publics et d'autres modes (marche, vélos, etc.) en tenant
compte de l’intermodalité du réseau ;
- Promouvoir l'offre de stationnement sur rue et hors rue (zone de parking, bâtiment
de parking, etc.) en tenant compte de la capacité des voies ainsi que l’occupation des
sols à ses abords.
- Veiller à ce que les contrôles de zonage ou les réglementations concernant le volume
de construction et les exigences en matière de stationnement par lot soient adaptés
à la capacité des routes de desserte.
- Envisager l'évaluation de l'impact sur le trafic de la zone avec une certaine portée et
un certain budget pour la formulation du réseau routier d'accès local, y compris le
système de stationnement sur rue ou le contrôle du trafic à sens unique ou la
piétonisation, plutôt que les études de trafic du plan supérieur (SDU/PUD ou plan du
secteur des transports) pour les routes principales et les routes collectrices.

Il est nécessaire de se baser sur l’analyse la plus large possible des problématiques de
mobilité, qui est généralement fournie par le SDUGA/SDU/PUD ou d’autres plans de
transport. D'autre part, le plan des infrastructures de transport du PUd doit se pencher sur
plusieurs micro-équipements de niveau local tels que les routes locales et / ou d'accès, les
chemins piétonniers, les aires de stationnement, les gares ou les arrêts de bus etc.

Ainsi, le réseau routier d'une PUd doit être conforme au cadre supérieur du réseau routier.
Si le PUd propose le développement d'un système TOD, les points suivants doivent être pris
en compte:
- Identifier les axes/corridors importants dans la zone d’étude, y compris pour la mise
en œuvre du concept de TOD ;
- Proposer des recommandations concernant un développement approprié des zones
d'attraction des gares, y compris l'accès aux gares par des installations de transfert
intermodal à la gare avec le système de para-transit nécessaire (par exemple,
minibus, taxi, etc.), un système de passerelles, un contrôle du trafic (route à sens
unique ou sans véhicule).
- Définir le zonage pour les espaces en bordure des axes (hauteur et volume des
bâtiments, marge de recul, zone de stationnement hors rue, etc.)…

53
4.5.3. Plan sectoriel des réseaux divers
• Secteur de l’approvisionnement en eau potable
Le système d'alimentation en eau potable doit tenir compte de l’accroissement de la
demande sur le long terme, généré par l’augmentation de la population.

Eléments clé Questions à examiner

Population Population future des zones résidentielles
Cadre de Emploi Nombre d’emplois dans les secteurs de l'industrie et des services
planification Conso d’eau par
Industrie Nombre d'usines à forte consommation d'eau
secteurs
économiques Agriculture Surfaces agricoles
Ressources en eau en termes qualitatifs et quantitatifs, variations
Capacité des ressources en eau
de saison
Volume d'approvisionnement, volume d’eau non génératrice de
Analyse de la demande en eau revenus, eau chargée, eau domestique, eau industrielle, activités
urbaines, etc.

L’équipe du PUd doit donc se cordonner avec l’ONAS et la SODECI pour estimer la
consommation future probable d'eau dans les zones urbaines et périurbaines. Cette
évaluation doit être basée sur les projections démographiques convenues et inclure des
estimations pour le développement non résidentiel.

• Secteur de l’assainissement et du traitement des eaux

usées
L’amélioration du système d'assainissement des eaux usées est l'une des questions
primordiales pour les services urbains, car elle permet de réduire le risque sanitaire et
améliore la qualité du cadre de vie.
La mise en place d’un système d’assainissement efficace favorise un environnement
sanitaire sain, sans propagation de maladie bactérienne par la contamination de l'eau
souterraine, sans diffusion de mauvaises odeurs, etc.
La planification du secteur de l'assainissement nécessite des considérations similaires à
celle du secteur de l'approvisionnement en eau potable, et dépend largement du calendrier
de mise en œuvre des projets du secteur de l’eau. Le tableau suivant illustre les éléments
clé de la planification de l’assainissement.

Elément clé Question à examiner

Cadre de planification Population future au sein du périmètre du PUd
Analyse du débit et de la
Estimation réalisée sur la base de la demande en approvisionnement en eau potable et
demande en
sur le facteur d’infiltration des eaux souterraines
assainissement

• Secteur de l’évacuation des eaux pluviales

L’adaptation aux changements climatiques est un sujet mis en évidence non seulement en
Côte d’Ivoire mais partout dans le monde. Sous l’influence de ce phénomène, la température,

54
 l’intensité des précipitations, l'évapotranspiration et d'autres phénomènes hydrologiques
risquent de subir des évolutions, et celles-ci peuvent affecter le système de drainage urbain.
En d'autres termes, le système conventionnel d’évacuation des eaux pluviales peut faire face
à des difficultés car il ne peut plus accepter d’augmentation du volume des eaux pluviales.

Les infrastructures de drainage sont en général dimensionnées en conformité avec le réseau

d’assainissement. La méthode de planification du système d'assainissement couvre
techniquement la méthode de planification du système de drainage.
• Secteur de l’électricité et des télécommunications

Les conditions d’implantation d'installations d'alimentation en électricité et de

télécommunications nécessitent une coordination avec la planification des PUd, en
particulier en ce qui concerne les impacts environnementaux sur les zones résidentielles.
- Zone tampon des lignes à haute tension : les lignes électriques à haute tension
nécessitent une certaine distance de sécurité dans l’emprise pour protéger et
maintenir les lignes et éviter un impact négatif sur les habitations environnantes. La
zone tampon des lignes à haute tension doit être incorporée dans le plan d'utilisation
des sols.
Décret n° 2021-679 du 3 novembre 2021 portant réglementation des servitudes des ouvrages
d'eau potable, d'assainissement et de drainage, de réseaux électriques, de gazoducs et
d'oléoducs.
Type de ligne Servitude de part et d’autre de la ligne
Ligne très haute tension (400kv) 25m
Ligne très haute tension (330kv et 225kv) 20m
Ligne haute tension (90kv) 15m
Ligne moyenne tension (33kv, 20kv, 15kv) 7,5m

- Emplacement des réserves pour les stations : les systèmes d’électricité et de

télécommunications impliquent tous deux des équipements intermédiaires pour
garantir la stabilité de la distribution au réseau. Les sous-stations pour la conduite
de l'électricité et les stations de télécommunication nécessitent des parcelles de
terrain dont la localisation devra être déterminée par le PUd ou le schéma directeur
sectoriel si les plans des réseaux indiquent que certains équipements intermédiaires
doivent être construits dans le périmètre de planification.

4.5.4. Plan des équipements publics

Les équipements publics visent à fournir aux habitants les services publics essentiels tels
que l'éducation, la santé, la protection sociale, la sécurité et les services administratifs. Les
équipements et les services publics sont généralement considérés comme la responsabilité
du gouvernement ou des agences semi-gouvernementales aux niveaux centraux, régionaux
ou communaux. Le secteur privé peut également participer à la fourniture de certains
services publics, lorsqu’il en est capable.

55
Il est prévu que le PUd fournisse un cadre en termes d’estimation de la demande
(population cible) pour les services publics ainsi que les exigences spatiales du nombre
d'équipements et de la superficie (foncier) nécessaire sur la base de certaines normes de
planification des organismes sectoriels compétents.

Type de voies Potentiel de

Catégorie Type d’équipement conseillées pour regroupement avec
l’accessibilité d’autres équipements
Voie structurante et
Collège, université Sous conditions
voie piétonnière
Tous sauf voie de
Enseignement secondaire
desserte locale Favorable pour le
Éducation
regroupement avec les
Voie de liaison locale /
École primaire espaces ouverts
Voie de desserte locale
Préscolaire (maternelle) Voie de desserte locale Sous conditions
Voie structurante et
Hôpital / Centre de soins
voie piétonnière
Adapté pour être isolé au
Centre de santé Tous sauf voie de
Santé sein d’un environnement
communautaire desserte locale
tranquille
Voie de liaison locale /
Clinique
Voie de desserte locale
Salle communale Favorable pour le
regroupement avec des
Bibliothèque équipements
communautaires
Culturel, social, Voie de distribution /
Favorable pour le
communautaire et Équipements religieux Voie de liaison locale /
regroupement avec les
religieux (mosquées, etc.) Voie de desserte locale
cimetières
Favorable pour le
Cimetière public regroupement avec des
activités religieuses
Parc central communal Voie structurante / Favorable pour le
Voie de liaison locale / regroupement avec tout
Sports et centre de loisirs voie piétonnière type d’équipement collectif
Parc de quartier Voie de desserte locale Isolé
Connexion avec divers
Parc et loisirs Trame verte
équipements
Favorable pour le
Voie structurante /
Bureau de l'administration regroupement avec tout
Voie de liaison locale /
communale type d’équipement
Voie de distribution
administratif
Favorable pour le
Bureau des agences Voie structurante /
regroupement avec tout
Services (services publics, poste, etc.) Voie de liaison locale /
type d’équipement
administratifs Voie de distribution
administratif
Caserne de pompiers Voie structurante
Isolé
Tous sauf voie de
Sécurité et sureté Poste de police Isolé
desserte locale

56
4.5.5. Elaborer des zones pour les opérations
d’aménagement
Il s’agit, lors de cette étape, d’identifier des zones spéciales qui pourront accueillir des
opérations d’aménagement ou de renouvellement urbain. Ces opérations sont essentielles
pour promouvoir une densité importante et limiter un étalement urbain trop important
(grignotage des terres agricoles, artificialisation des sols…)

Zoom sur : Les opérations de réaménagement ou de renouvellement urbain

Le Code de l’urbanisme prévoit plusieurs types d’opérations de réaménagement de la ville

existante :
- La restructuration urbaine : « Elle permet le remodelage de tissus urbains et
consiste en l’aménagement de zones caractérisées par une occupation anarchique
de l’espace avec des parcelles enclavées ou mal desservies et un manque
d’équipements collectifs.
L’objectif visé à travers cette opération est d’asseoir une utilisation et une
organisation plus rationnelle de l’espace, d’améliorer le cadre de vie et de
régulariser la situation foncière des occupants. Elle implique l'approbation d'un
plan de restructuration et sa mise en œuvre par un organisme public ou privé
d’aménagement » (Pud de l’UU6, rapport de diagnostic, Scet Tunisie, Urbaplan)

- La rénovation urbaine : les opérations de rénovation urbaine sont généralement

initiées par l’Etat

- Le remembrement urbain : « Cet outil permet de procéder à des modifications

d’une assiette des droits de propriété des charges et des servitudes attachées. Il
s’agit donc d’une restructuration du sol » (Pud de l’UU6, rapport de diagnostic, Scet Tunisie,
Urbaplan)

La définition des zones d’opération d’aménagement se fait en plusieurs étapes :

- Identifier les opérations existantes : Cette étape implique une concertation avec les
acteurs du renouvellement urbain : promoteurs immobiliers, bailleurs de fonds
internationaux, secteur privé, collectivités territoriales …
- Identification des opérations potentielles sur la base de certains critères :
o Zones délabrées
o Zone de faible densité
o Autre…
- Identifier pour chaque opération la liste des activités à mettre en œuvre, les objectifs
(en termes d’équipements, d’espaces publics …), les partenaires potentiels
notamment le secteur privé, l’horizon de réalisation, le suivi et le budget estimatif

57
 « Le facteur le plus capital pour parvenir à redynamiser des zones urbaines en déclin
réside dans la participation du secteur privé »

4.64.6 Elaboration du plan de zonage

4.6.1. Tracé de la limite de la croissance urbaine

• Limite de la croissance urbaine
En régulant les espaces à ouvrir à l’urbanisation et ceux où l’interdire, le PUd peut jouer un
rôle décisif dans la définition des limites de la croissance urbaine. La limite de la croissance
urbaine définie dans le SDUGA/SDU/PUD doit se traduire dans le plan de zonage du PUd.

• Zones réservées et zones exclues à l’urbanisation

A l’intérieur des limites de la croissance urbaine, les espaces peuvent être ouverts à
l’urbanisation. A l’extérieur de cette limite, les espaces sont de deux ordres :
- Zones réservées pour l’urbanisation future (ZAD dans le cas du Grand Abidjan)
- Zones non ouvertes à l’urbanisation : ZES et espaces classés/protégés. Dans ces
zones, la construction et le changement de vocation des sols sont interdits ou soumis
à des contraintes

4.6.2. Application du réseau routier à la zone de

planification

58
 Le plan de zonage du PUd joue ici un rôle essentiel dans la sécurisation du foncier pour le
réseau routier. Le SDUGA/SDU/PUD exprime le réseau routier par un tracé (ligne sur le plan)
que le PUd doit traduire en termes d’alignement, de largeur des emprises, de règlementation
du bâti et des activités adjacents …
Les trois niveaux hiérarchiques de route (artères urbaines, routes secondaires et routes de
desserte locale) doivent trouver leurs alignements transcrits dans le plan de zonage du PUd.
4.6.3. Détermination des classes de zonage et application
à la zone de planification
• Détermination des classes d’utilisation des sols
Ce travail vise à définir les classes d'utilisation future des sols. Il s'agit d'un élément
fondamental de la planification des PUD.
Le tableau ci-dessous présente une proposition de modèle de classification de zonage en
tant qu'éléments communs pour la classification de zonage dans chaque PUd (unité
urbaine). Les sous-classes peuvent être sélectionnées en tenant compte de chaque contexte
local d'urbanisation (voir l'explication détaillée à l'annexe 6.1 Classification des zones types).

Catégories Code Sous-catégorie (zonage de base) Zonage de superposition

U1 Faible densité Zone de protection historique
Zone de restructuration urbaine
U2 Moyenne densité Opération de rénovation urbaine
Résidentiel U3 Haute densité Contrôle du paysage urbain
Zone de maitrise des risques
U4 Résidentiel village / rural (faible densité) naturels

-- Contrôle de l’urbanisation Zone d’urbanisation nouvelle

UAM Zone mixte à dominante d’activité et commerce

Zone mixte Idem Zone résidentielle
UIM Zone mixte à dominante industrielle

Centre ville / centre secondaire

UC Activité et commerce
Corridor d’activité (y compris TOD)

Activité UT Activité touristique Zone de promotion touristique

économique
UA Activité artisanale

UIG Industrie lourde Zone d’incitation industrielle

UIL Industrie légère Zone d’amélioration industrielle

UP Equipement public (université, hôpital, cimetière …)

Equipement/ Grande infrastructure (usine, station de traitement

UG Zone de servitude
service public de déchet…)

-- Equipement avec servitude

Infrastructure routière et de transport (aéroport,

RT
gares …)
Infrastructure
routière et de Droit de passage pour les routes
-- Route principale (primaire et secondaire)
transport principales

-- TOD / Corridor TOD

Parc et espace
UPV Parc et espace vert urbain
vert

59
 AB Agriculture / plantation Zone de production intensive
Activité Promotion de l'agrotourisme
économique
-- Infrastructure agricole, installation Protection du paysage agricole/
rurale
protection écologique
Zone naturelle (forêt, arbuste, herbacée, autre herbe, Zone strictement préservée
N
Espace naturel etc.) Zone de conservation/ biodiversité
NZh Zone humide et marécage Zone de promotion de l'écotourisme

• Détermination des classes d’utilisation des sols

Sur la base des besoins fonciers définis par le cadre d'aménagement du PUd (horizon de 10
ans), de la structure urbaine et du plan d’occupation des sols du SDUGA/SDU/PUD, ainsi que
les types de classification de zonage, le zonage d’occupation des sols est dessiné sur le plan.
Lorsque chaque zone est délimitée, les servitudes des infrastructures principales (par
exemple, ligne à haute tension, gazoduc, etc.) doivent être intégrées avec leur zone tampon
en tant que zone d’infrastructure publique.

4.6.4. Intégration spatiale des équipements de chaque

sous-secteur
Ce deuxième travail vise à intégrer l’aménagement des équipements publics et des
infrastructures avec le plan d'utilisation des sols décrit ci-dessus. Après examen des besoins
en surface de chaque secteur, les parcelles de terrain réservées à l’aménagement d’un
équipement clé dans les domaines de l'éducation, de la santé, des loisirs, des parcs et des
infrastructures sont alloués à l'emplacement approprié.

ZOOM SUR : La prise en compte des contraintes locales pour les équipements

Les éléments suivants sont importants lors de la prise en considération des contraintes
locales dans la planification des infrastructures et des équipements publics principaux
dans le plan d’occupation des sols.
- Potentialité des sols : éviter les zones environnementales sensibles (par exemple
les zones inondables ou les zones ayant un potentiel de ressources naturelles) ;
- Disponibilité du foncier à acquérir pour les équipements publics : terrains vacants
du domaine national, accessibles pour les collectivités locales ou le
gouvernement… ;
- Emplacement idéal pour maximiser les avantages publics, y compris pour des
considérations esthétiques de paysage urbain, et de minimiser les impacts négatifs
sur le milieu de vie, en particulier dans le cas des installations nuisibles telles que
les décharges, cimetières, ou terminaux logistiques ;
- Emplacement compatible avec d'autres usages pour harmoniser avec les usages
voisins et pour rechercher des effets de synergie (exemple de cas positif : zones
commerciales et de bureaux proches de terminaux de transport).

60
 4.74.7 Règlement de zonage ou le Règlement Particulier
d’Urbanisme (RPU)

4.7.1. Identifier les mesures règlementaires à appliquer

Cette étape vise à identifier les mesures règlementaires obligatoires à appliquer à la zone
d’étude du PUd. Le tableau ci-dessous montre les mesures typiques de contrôle de
l'urbanisation à travers :
- La gestion de la croissance urbaine
- Le contrôle du zonage (usage, forme urbaine, servitudes) ainsi que des zonages
superposés de contrôle spécifique.

Type de contrôle Mesure règlementaire Recommandation

Limite de la croissance urbaine à l’horizon Appliquer un horizon temporel
20xx
Gestion de la croissance
Réserve pour l’expansion urbaine à l’horizon Appliquer un périmètre
urbaine
20xx
Zone tampon pour l’urbanisation Appliquer un périmètre

Contrôle de Contrôle des activités Règlement du PUd

l’occupation des Contrôle de la densité (COS) Règlement du PUd
sols Exigences de stationnement Appliquer certaines normes
Contrôle de l’emprise des constructions Règlement du PUd
Contrôle de la Taille standard des parcelles dans un Règlement du PUd
Zonage forme urbaine lotissement
Recul (arrière, sur les côtés, de façade) Règlement du PUd
Contrôle du nombre d’étages Règlement du PUd
Servitude des Servitude de ligne à haute tension Appliquer certaines normes
infrastructures Zone de contrôle des infrastructures Appliquer certaines normes
principales

Zone de promotion de l’agriculture Périmètre de zone superposée

Zone de protection environnementale Périmètre de zone superposée

(biodiversité, etc.)
Contrôle spécifique par un Zone de protection du patrimoine culturel et Périmètre de zone superposée
zonages superposé historique
Zone de protection aux inondations Périmètre de zone superposée
Zone de protection du littoral Périmètre de zone superposée
Zone de contrôle du paysage urbain Périmètre de zone superposée
Zone de contrôle aéroportuaire Périmètre de zone superposée

4.7.2. Application d’un règlement d’urbanisme approprié à

chaque classe de zonage
o Réglementation de l’occupation et des activités

La réglementation sur l'occupation comprend trois catégories

- Les occupations autorisées : Les occupations autorisées ou permises sont les
bâtiments ou les ensembles de bâtiments construits de droit au sein d’un
lotissement dans la classification de zonage prévue et qui peuvent être autorisés par

61
 simple vérification. Le travail d'autorisation n'implique aucune part discrétionnaire si
le projet appliqué est conforme aux normes de conception.

- Les occupations autorisées sous conditions : Les utilisations conditionnelles sont

énumérées dans le règlement de chaque classe de zonage. Les utilisations
conditionnelles seront autorisées sur une base discrétionnaire, seulement à la
condition que la construction en question soit compatible avec les occupations des
sols avoisinantes, soit connecté aux infrastructures pertinentes, et ne viole pas les
dispositions du règlement de zonage. Des conditions peuvent être jointes aux
documents d'approbation délivrés comme autorisation.

- Les occupations interdites : Les occupations interdites comprennent celles qui ne

sont pas autorisées à être construire dans le règlement de la classe de zonage
d’occupation des sols désignée. Celles-ci sont spécifiées dans les règlements de
zonage.

o Réglementation de la forme urbaine

Une autre dimension essentielle du système de zonage consiste à réguler la forme urbaine
en régulant la forme des bâtiments, tels que la hauteur, le volume, les matériaux et les
couleurs, afin d’élaborer un paysage urbain favorable en termes de sécurité, d'esthétique et
de climat. Cela contribue également à réguler la densité de la zone.

Mesures de contrôle de la forme urbaine :

Echelle du Mesure de Mesures appliquées Référence
contrôle contrôle
Coefficient d’Occupation des Sols (COS)
Chaque zone du plan
Par le Coefficient d’Emprise au Sol (CES)
d’occupation des sols a un
Bâtiment règlement / Contrôle de la hauteur des constructions
règlement spécifique pour ces
zonage du PUd Surface de la parcelle
mesures
Ligne de recul
Patrimoine historique urbain / rural
Ensemble de
Zones littorales/ lagunaires Mesures de régulation ou de
bâtiments / zone
Par un zonage Zones de sécurité des aéroports contrôle ajoutées à travers un
Non concerné par le superposé Zones de catastrophe / inondations zonage superposé au zonage
contrôle de la forme Protection de l’environnement d’occupation des sols
urbaine

- Le Coefficient d’Occupation du Sol (COS)

Le Coefficient d’Occupation du Sol (COS) est le rapport entre la somme des surfaces hors
œuvre des planchers d’une construction et la surface du terrain.
Le COS permet de définir les droits à construire d’une parcelle

Droits à construire =

Surface de la parcelle
X
Coefficient d’Occupation
du Sol
(Pud de l’UU6, Règlement particulier d’urbanisme, Scet Tunisie, Urbaplan)

62
Le COS peut servir comme outil de densification via une augmentation du COS dans certaines
catégories de zonage du PUd dans les espaces où cela est nécessaire sur la base des densités
futures proposées par le SDUGA/SDU/PUD.

- Coefficient d’Emprise au Sol (CES)

Le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) détermine le rapport de la surface de plancher nette

de construction sur la superficie de la parcelle de terrain à bâtir. Il permet de déterminer
l’emprise au sol maximale d’une construction

Emprise au sol max de la

construction =

Surface de la parcelle
X
Coefficient d’Emprise au
Sol
(Pud de l’UU6, Règlement particulier d’urbanisme, Scet Tunisie, Urbaplan)

- Contrôle du nombre d’étages

Bien que le nombre d’étages (ou hauteur du bâtiment) soit lié au CES, cette mesure joue un
rôle plus important pour assurer la hauteur stricto sensu du bâtiment dans des zones
urbaines où un paysage urbain spécifique doit être établi ou maintenu. De plus, il est
proposé d'augmenter la hauteur permise des constructions à travers le zonage et le
règlement du PUd dans les espaces ou cela est nécessaire sur la base des densités futures
proposées par le SDUGA/SDU/PUD.

- Superficie des parcelles et lignes de recul

La superficie des parcelles joue également un rôle important dans la détermination de la

densité. Il est nécessaire de réglementer la fourchette standard de taille de parcelle pour
chaque zone en introduisant une taille minimale de parcelle sur la base du cadre de densité
établi par le SDUGA/SDU/PUD.
Les reculs obligatoires dans une parcelle ont pour objectif de garantir un environnement
urbain aéré et qui ne présente pas de risque pour la santé ou la sécurité des habitants,
notamment en termes en termes de ventilation contre la propagation des incendies et
contre les îlots de chaleur urbains.

- Standards et réglementation pour le stationnement

Les normes relatives aux exigences en matière de stationnement doivent faire l'objet d'un
accord avec un large éventail d'agences connexes chargées de diverses questions telles que
les rues et les transports en commun, les équipements publics, les espaces verts et les
activités commerciales, industrielles et de loisirs.

63
 En particulier, les normes de stationnement pour les installations résidentielles hors rue et
les installations en bordure de route doivent être prises en compte afin de s'assurer qu'elles
ne sont pas trop exigeantes.

4.7.3. Application d’un règlement de contrôle au niveau

d’un zonage superposé
Le zonage de contrôle superposé vise à proposer des normes et des règlements pour des
zones spécifiques, en plus du zonage de base. Dans les cas d’un conflit entre les dispositions
du zonage de base et celles du zonage superposé, les dispositions de ce dernier l’emportent
sur celles du zonage de base.
Ces dispositions sont basées sur d'autres réglementations thématiques ou sectorielles telles
que la protection de l'environnement, la sécurité et les servitudes d’infrastructure.
Les zones nécessitant une règlementation supplémentaire superposée peuvent être les
suivantes :

- Zone de protection de l’environnement naturel : ce zonage permet de protéger

l’environnement afin de contribuer à l’adaptation aux changements climatiques, à la
conservation de la biodiversité, et à d’autres enjeux environnementaux ;

- Zone non-aedificandi : ce zonage permet d’interdire l’urbanisation ou

l’aménagement d’infrastructure dans les zones insalubres afin d’éviter les risques
naturels potentiels (inondation, etc.) dans les zones basses ou humides ;

- Zone de sécurité : ce zonage permet d’assurer la sécurité et de prévenir les risques

(catastrophes naturelles et humaines) en lien avec les infrastructures urbaines
d’avoir des effets négatifs sur l’environnement (par exemple bruit ou pollution) ;

- Zone de protection du patrimoine historique et culturel : ce zonage permet de

protéger le patrimoine culturel et historique de la zone d’étude ;

- Zone de contrôle du paysage urbain : ce zonage permet d'empêcher la détérioration

de paysages urbains précieux et de promouvoir l’amélioration du paysage à travers
certaines lignes directrices (couleur, matériaux, panneaux, etc.) pour des zones cibles
spécifiques.

64
Zone humide en superposition En violet, zone de servitude relative à la Espace Boisé Classé en
d’espaces agricoles maitrise de l’urbanisation des superposition d’espace naturels
canalisations de transport de gaz,
d’hydrocarbure et de produits chimiques
Source : Géoportail de l’urbanisme

65
 4.8 Considérations pour la mise en œuvre du PUd

4.8.1. Plan d’action prioritaire

Considération pour le plan d’action du PUd

• Elaborer le plan d’actions prioritaires

La mise en œuvre du PUd nécessite la mise en place d’un cadre pratique et l’identification
d’interventions concrètes et prioritaires pour permettre d’amorcer l’exécution du PUd et
passer du stade de la planification à celui de la transformation urbaine.
Il est nécessaire de hiérarchiser les interventions selon leur degré d’importance et
d’urgence. Le portefeuille d’action est réalisé lors de l’élaboration du PUd mais celui-ci peut
être enrichi et consolidé tout au long de la mise en œuvre du PUd.

Pour chaque intervention ou projet prioritaire, les éléments suivants doivent être identifiés :
- Les acteurs et parties prenantes associés au projet ;
- Les principales modalités de mise en œuvre ;
- Le cout estimatif : Dans un grand nombre de cas, les ressources financières d’un seul
acteur (la commune notamment) ne permettent pas le financement de l’intégralité
des actions voire d’une seule action. Il est donc essentiel d’inclure les projets de mise
en œuvre du PUd dans un cadre plus large et d’identifier des sources de financement
complémentaires possibles (bailleurs internationaux, Etat, acteurs privés …) ;
- Un calendrier sommaire de chaque projet ;

66
 - Le suivi et l’évaluation du projet ou du programme (détermination d’indicateur de
suivi notamment).

CHALLENGE N°1 OF THE PUd: DENSIFICATION OF THE URBAN FABRIC AND THE CREATION OF DENSE
URBAN POLARITIES – URBAN RENEWAL
ACTION N° 1.4: Development of the Ile Désirée: creation of the land map COMMUNE IMPLIQUEE : Koumassi
Assainir la situation foncière du territoire et procéder à des recensements des populations
OBJECTIF STRATEGIQUE
en plac
INDICATEUR DE PERFORMANCE Etat de la situation foncière sur l’ensemble du périmètre de l’Ile Désirée
BENEFICIAIRES Habitants actuels et futurs, investisseurs
PARTENAIRE(S)
POTENTIEL(S) POSSIBLE INDICATEUR
Municipality
OBJECTIFS Autres que les HORIZON DE DE SUIVI DE BUDGET
ACTIVITE(S) (ies)
OPERATIONNELS Communes REALISATION MISE EN ESTIMATIF
concerned irectement ŒUVRE
impliquées dans
toutes les actions
Liste
A lancer nominative
Recensement des Recensement dans les des
1.4.1 habitants et des activités exhaustif de la plus brefs habitants et A définir
sur l’ensemble de l'île population des -Conservation délais fonction au
foncière, sein de la
- Domaines de communauté
villages Koumassi l’état, En parallèle
Enquête foncière et
présents sur - chefs de de l’action Rapport
1.4.2 information/sensibilisation A définir
l’île. communauté 1.4.1 d’enquêtes
des populations
villageoise
Identification Pourcentage
Procéder à l’apurement du statut de titres
1.4.3 2002/2023 A définir
foncier foncier de fonciers
l’ensemble apurés
Fiche action pour l’opérationnalisation du PUd de l’UU6
Source : Rapport de présentation du PUd de l’uU6, Juin 2022, Scet Tunisie/Urbaplan

Trois types d’opérations peuvent ainsi être proposées :

- Les programmes et projets pour la mise en œuvre et le suivi du plan de zonage ;
- Des projets ou programmes emblématiques du PUd ;
- Les programmes ou projets d’infrastructures et d’équipements publics

Programmes et projets pour la mise en œuvre et le suivi du plan de zonage

Les programmes et projets pour la gestion du zonage peuvent recouvrir différents types
d’intervention :
- La mise en place de dispositions institutionnelles (par exemple, la création d’un
comité de zonage en charge du suivi de la mise en œuvre du zonage)
- Des propositions d’adaptation de la législation existante pour permettre une mise en
œuvre facilitée du plan de zonage ;
- Des dispositions relatives au domaine public (expropriation, mise en place de
servitudes, etc.) ;
- Un programme de communication et de diffusion du plan de zonage et des
règlements d’urbanisme.

Les programmes ou projets emblématiques du PUd

Ces projets peuvent inclure :

- Des programmes de densification pour du logement collectif ;

67
 - La préparation d'un programme de réaménagement de logements (étude de
faisabilité, etc.) ;
- Un projet de parc ou d'espace ouvert (expropriation foncière, accord foncier privé,
espace ouvert coopératif, etc.) ;
- La désignation de zones de stationnement en coopération avec le secteur privé ;
- Un programme de gestion des risques de catastrophes, y compris un programme de
réinstallation ;
- Un programme de promotion du TOD (études de faisabilité, programme de
passerelles, étude et mise en œuvre du contrôle de la circulation, etc.) ;
- Un projet de création ou de réaménagement d’équipement marchands (marchés)

Les programmes et projets d’infrastructures et d’équipements publics

Ces programmes et projets doivent être proposés en coordination avec les autorités
sectorielles qui peuvent aussi identifier certains projets prioritaires dans l’aire d’étude du
PUd. Le PUd doit identifier les considérations générales pour ces programmes
d’infrastructures et d’équipements publics :

- Source et besoin de financement potentiel ;

- Arrangement institutionnel (rôle et responsabilité) ;
- Recherche d'un consensus entre les parties prenantes concernées ;
- Mécanisme d'exploitation et de gestion de l’infrastructure ou de l’équipement ;
- Projets et programmes mineurs pouvant être mis en œuvre par les communes ou le
District Autonome d’Abidjan dans les limites de leur budget.

4.8.2. Elaboration d'un plan de suivi de la mise en œuvre

du PUd
Le suivi de la mise en œuvre du PUd doit comporter une gamme large et variée d’actions.
Ainsi, il est nécessaire d'établir une méthodologie de suivi et de mettre en place un comité
de suivi.

Les principaux éléments à prendre en compte pour l'élaboration du plan de suivi, en

particulier pour le suivi d'une opération de zonage en termes de mise en œuvre de la
réglementation, sont détaillés ci-dessous.

- Changement de l'utilisation des sols : Les changements, y compris le statut de non-

conformité de l'utilisation des terres ou de la construction, doivent être documentés.
Sur la base de ce document, la cohérence du changement d'affectation des terres
peut être évaluée.
- Tendances en matière de construction : Un registre des certificats d'urbanisme, des
permis de construire, de l'utilisation irrégulière des terres et des activités de
construction illégales peut être utilisé pour vérifier la performance du contrôle et de

68
 la gestion de l'urbanisation. En particulier, les données spatiales seront importantes
pour identifier ces activités par système d’information cartographique .
- Mise en œuvre du projet : la cohérence du projet lors de la mise en œuvre des
différentes opérations d’aménagement et du PUd approuvé est un élément essentiel
du suivi. Les impacts positifs et négatifs sur la zone concernée doivent être évalués
et des mesures correctives doivent être identifiées et mises en œuvre, lorsque cela
est jugé nécessaire.
- Programme de suivi annuel : Les activités de suivi de la gestion urbaine seront
programmées en termes de calendrier et de tâches, de ressources humaines,
d'organisations responsables de la mise en œuvre et d'experts..

4.9 Mise à jour et modification du PUd

Concernant la révision totale du Plan d’urbanisme de détail, le code de l’urbanisme précise

qu’elle doit être réalisée tous les 10 ans ou avant si cela s’avère nécessaire (changements
urbains rapides, projet urbain de grande importance …).

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 43. - Le plan d'urbanisme de détail approuvé, est révisé tous les dix ans. Toutefois, il
peut être révisé avant cette échéance dans les mêmes formes et conditions que celles
prévues pour son élaboration.

• La modification du zonage doit être considérée comme

l'une des mises à jour les plus importantes pour le PUd
Etant donné que les « mises à jour et modifications du zonage » n'ont pas de dispositions
détaillées dans la législation actuelle de la Côte d'Ivoire, le contenu de cette section se
concentre sur la proposition et devrait être positionné comme un guide pour la mise en
œuvre future en Côte d'Ivoire. Les types de modification de zonage sont les suivants.

- Mise à jour globale du zonage : ce type de modification nécessitera l'amendement

du zonage pour l'ensemble de la zone de planification du PUd et constitue un
processus d'amendement majeur par l'autorité de planification et de gestion urbaine
(MCLU), lorsque le SUDGA (plan de 15 ans) et le PUd (5~10 ans) sont amendés.
L'amendement implique une révision et des changements dans divers domaines,
depuis le cadre de la période de planification jusqu'aux changements réglementaires
en fonction du cadre de chaque utilisation et de la forme urbaine.
- Modification progressive du zonage : Ce type de modification permet à l'autorité
chargée de la planification et de la gestion urbaines (MCLU) de procéder à des
modifications plus fréquentes que la mise à jour globale du zonage décrite ci-dessus.
Il s'agit d'une série de modifications partielles visant à tenir compte des changements

69
 de l'état physique de la ville dus à l'évolution des conditions socio-économiques, de
l'impact des modifications du plan de secteur, des modifications des réglementations
pertinentes et d'autres changements divers.
- Rezonage (par le demandeur) : Le système de rezonage est basé sur l'examen de la
demande du propriétaire d'un terrain ou d'un bâtiment (demande de modification
du zonage) et, dans la mesure du possible, sur certaines procédures administratives.
La modification ne porte que sur la classification de zonage concernée. Comme ce
système n'est pas positionné dans la législation actuelle de la Côte d'Ivoire, son
introduction peut prendre un certain temps

Procédure de modification du zonage

- L'autorité de planification et de gestion urbaine (MCLU) est tenue d'examiner les
résultats quantitatifs et qualitatifs des activités de surveillance menées sur la base
du plan de surveillance avant d'entreprendre des modifications de zonage.
- Les modifications de zonage, qu'il s'agisse d'une mise à jour globale ou d'une
modification progressive, nécessitent un processus de modification similaire :
1) formulation d'un projet de modification,
2) réunion de concertation et de consultation publique sur le projet.
3) révision en tenant compte des commentaires issus des réunions,
4) validation technique par le comité permanent de zonage proposé, et
5) approbation par le MCLU
- On suppose qu'une modification globale du zonage est approuvée par le ministre
(MCLU) et qu'une modification progressive du zonage est approuvée par le maire de
la municipalité concernée (dans le cas du Grand Abidjan : le gouverneur de la DAA)

70
 5. PARTIE 5 : APPROBATION ET
DIFFUSION DU PUd
5.1 Processus général d’approbation du PUd

5.1.1. Processus d’approbation du PUd

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 40. - Le projet de plan d'urbanisme de détail est approuvé par arrêté du ministre chargé
de l'Urbanisme s'il est conforme au plan d'urbanisme directeur.

Pour être approuvé, le PUd doit être conforme au Plan d’Urbanisme Directeur ou au SDU.
Dans le cadre du Grand Abidjan, les Pud doivent donc être conformes au SDUGA.

En cas de non-conformité au plan supérieur, le PUd devra être approuvé par décret
ministériel. Les raisons de la non-conformité doivent clairement être explicitées et
justifiées.

5.1.2. Documents requis

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art . 37. - Le plan d'urbanisme de détail comprend :
- un rapport ;
- un règlement particulier d'urbanisme ;
- des documents graphiques

Il est essentiel de préciser que le document primordial du PUd est le plan de zonage (il
peut être intégré aux documents graphiques).

5.1.3. Considérations essentielles pour la validation

Les éléments essentiels devant être pris en compte lors de la validation du PUd sont les
suivants :

71
 Thème Eléments à vérifier
Conformité aux Les livrables listés aux termes de référence sont présents, les niveaux de détail et les échelles
termes de référence sont respectées, la consultation publique prévue dans les termes de référence a été réalisée
Les éléments prévus dans les plans supérieurs sont intégrés et respectés par le PUd : grandes
Conformité au PUD/
orientations, population et emplois projetés, limite de la croissance urbaine, vocation des
SDU/ SDUGA
sols…
Consultation La consultation publique a été réalisée dans le cadre de l’EES. Un minimum de 3 consultations
publique publiques a été réalisé
Les sujets bloquants et les problèmes urbains critiques ont été pris en compte. Un compte
Problèmes urbains
rendu des enjeux ainsi que les aspects positifs et négatifs du problème ont été listés. Un
critiques
consensus a été atteint pour chaque problème urbain critique
Règlement de Le règlement de zonage a été validé par l’intégralité des parties prenantes, en adéquation
zonage avec le plan de zonage

5.2 Publication et diffusion des documents

Code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain

Art. 58. - L'arrêté d'approbation du plan d'Urbanisme de détail est publié au Journal
officiel de la République de Côte d'Ivoire.

Art. 59.- Le plan d'Urbanisme de détail est publié par affichage dans les locaux des
collectivités territoriales concernées et dans les ministères en charge de la
Construction, de l'Urbanisme, de l'Habitat, de l'Aménagement du territoire et des
Infrastructures ou par tout autre moyen.

Une réunion publique de présentation du document approuvé peut être organisée pour
présenter le projet au grand public.

72
6. Annexes
6.1 Modèle de classification de zonage

• Proposed Model Zoning Classification

Le modèle de classification de zonage proposé se compose de neuf (9) " catégories "
divisées en vingt-cinq (25) " classes principales " en association avec quarante-trois (43) "
sous-classes ".
En tenant compte de chaque contexte local de la zone de planification cible (unité urbaine)
pour les PUd, la sous-classe peut être sélective en fonction du statut d'utilisation des
terres, et peut nécessiter un arrangement mineur pour la catégorie de sous-classe
souhaitable, tandis que la classe principale en tant que classification commune est
souhaitable et ne doit pas être modifiée.

Codes de
classificatio Description de l'utilisation proposée du terrain/du bâtiment
Catégories n
Classe Sous- Superposit Description et
principale Description classe ion utilisation du permis
Principalement
résidentiel à faible R+2 principal, permet
Zone U1 (L) densité (maisons -- une petite occupation
individuelles) CB+PU
Zone R+2 principal, permettre
U2a -- une petite occultation
(jumelé (CB+INCL) et PU
R)
Zone
U2b R+2 principal, permettre
Principalement des (maison -- une petite occultation
Zone U2 (M) logements de densité s en (CB+INCL) et PU
moyenne, y compris des rangée
logements collectifs R)
Zone
U2c R+2~4 principal,
(logeme -- permettre une petite
nt occupation (CB+INDL) et
Règlement collectif PU
résidentiel R)
Principalement
résidentiel à haute R+4~8 principal, permet
Zone U3 (H) densité (logements -- -- une petite occupation
collectifs) CB et PU
Principalement
résidentiel dans les R+2 principal, autoriser
Zone U4 (L) villages (maisons -- -- une petite occupation
individuelles de faible (CB+INCL) et PU
densité)
Zone résidentielle Précaire R+2 principal,
Zone QPR précaire -- -- autoriser CB+PU+INDL
Zone ORU Zone de Désignation de la zone
(L~H) redéveloppement/améli -- Périmètre à réaménager ou à
oration urbaine améliorer
Préservation des terres Désignation des
Zone ZAD pour la future zone de -- Périmètre terrains à préserver
développement urbain pour un développement
urbain futur

73
 Codes de
classificatio Description de l'utilisation proposée du terrain/du bâtiment
Catégories n
Classe Sous- Superposit Description et
principale Description classe ion utilisation du permis
Zone -- Utilisation mixte prévue
Utilisation planifiée avec UCM (H) R+5-10 + CB + PU
Zone UCM des usages Zone -- Utilisation mixte prévue
Utilisation commerciaux, d'affaires UCM (M) R+2~4 + CB + PU
mixte et publics Zone Utilisation mixte prévue
planifiée --
UCM (L) R+2 + CB + PU
Utilisation mixte prévue Utilisation mixte prévue
Zone UIM (L) avec des industries -- -- R+2 + INDL (artisanat,
légères et autres etc.) et PU
CB (commerce de détail
Zone -- et de gros) principal
UC1 autoriser R+2-4 + PU
Zone centrale Zone Désignation en tant que
commerciale (commerce UC2 Périmètre quartier central des
Zone UC de détail et de gros) et (CBD) affaires
d'affaires, y compris le
type de corridor Zone CB (commerce de détail
UC3 -- et de gros) principal
(Corrido autoriser R+2-4 + PU
r)
Zone Tourisme CB (hôtel,
Zone de destination restaurant, loisirs,
touristique (hôtel, UT1 --
(M/H) divertissement, etc.),
restaurant, zone permettre R+2~4 + PU
Zone UT (L) récréative, de
divertissement et de Tourisme CB (hôtel,
loisirs, zone de Zone -- restaurant, station de
villégiature) UT2 (L) retraite, etc.), autoriser
Activités R+2 + PU
économique
s urbaines Zone Grandes installations
UILo1 -- IND (industrie lourde)
IND principale à grande
Zone d'industrie lourde, Zone échelle (industrie
y compris de type pollué UILo2 -- lourde, avec production
Zone UILo ou non pollué (haute dangereuse)
technologie) Zone industrielle, zone
Zone économique spéciale,
UILo3 -- zone de haute
technologie, etc.
Petite-moyenne IND
Zone -- principale (industrie
UILe1 manufacturière non
polluée, etc.)
Zone UILe Zone d'industrie légère
Petites IND principales
Zone -- (artisanat, réparation
UILe2 de voitures, cuir,
imprimerie, etc.)
Zone Gouvernement/adminis
UP1 -- tration locale,
institutions nationales
Établissement
Administration publique Zone d'enseignement
Zone UP et principales UP2 -- (primaire, secondaire,
institutions de service tertiaire, institutions)
public
Santé et protection
Zone sociale (hôpital, centre
UP3 -- de santé, institutions
de recherche, etc.)
Services Grandes installations
publics (approvisionnement en
Zone eau/électricité/télécom
UE1 -- , station, site
Infrastructures clés d'élimination des
Zone UE (services publics, déchets, etc.)
énergie, etc.) Services publics de
Zone base avec servitude
UE2 Périmètre (HVL, canalisations
principales d'eau et de
gaz, etc.)
Domaine de la sécurité Armée, armée de l'air,
Zone US nationale -- -- marine, police, garde,
etc.

74
 Codes de
classificatio Description de l'utilisation proposée du terrain/du bâtiment
Catégories n
Classe Sous- Superposit Description et
principale Description classe ion utilisation du permis
Grand port maritime,
Nœuds de transport Zone -- aéroport, station de
TR1 transit principale,
terminal, etc.
Zone de contrôle
Zone TR Zone de contrôle de Zone Périmètre d'aérodrome (contrôle
l'aérodrome TR2 de la hauteur des
bâtiments)
Zone Terminal logistique,
Centre logistique TR3 -- centre de distribution,
etc.
Services Désignation d'un
routiers et système de transport en Alignem désignatio Bus Rapid Transit, Light
Itinéraire ent TR1 n Rail Transit
de transport de commun
transport Installations de Raikway Alignem Principales installations
(camion) ent TR2 Périmètre de Raikway (camion)
Désignation d'une route
primaire et d'une route
Itinéraire Désignation d'un axe Alignem désignatio secondaire pour
routier routier clé ent RD n l'extension future de
l'emprise
Zone de stationnement Zone de stationnement,
Zone RD clé, y compris le -- -- y compris le bâtiment
bâtiment de de stationnement
stationnement
Parcs clés (au niveau du Zone Parcs clés (au niveau du
district et de la UV1 -- district et de la
commune) commune)
Parc et Principaux espaces Principaux espaces
espace Zone UV ouverts publics (espaces Zone -- ouverts publics
ouvert verts gérés, etc.) UV2 (espaces verts gérés,
etc.)
Zone
Cimetière principal UV3 -- Cimetière principal
Zone Zone d'agriculture et de
AB1 -- plantation
Zone d'agriculture et de Infrastructures
Zone AB plantation
Activités Zone agricoles,
économique AB2 Périmètre développement des
s rurales installations
Zone de carrière, Zone Zone de carrière,
Zone MM ressources minérales, AB3 -- ressources minérales,
zones de gisement zones de gisement
Zone Zone de forêt naturelle
Zone de forêt naturelle NA1 -- (forêt primaire, forêt
secondaire, etc.)
Zones humides et Zone Zones humides et
Environnem espaces verts NA2 -- herbages aquatiques
Zone NE aquatiques
ent naturel
Zone Arbustes, herbacées,
Terres enherbées NA3 -- autres graminées, etc.
Dune, zone désertique, Zone Dune, zone désertique,
dune côtière, plage NA4 -- dune côtière, plage
Zone de protection Zone Zone de protection
côtière EP1 Périmètre côtière
Zones de protection Zone Parc national, réserve
Zone NEP naturelle désignées EP2 Périmètre forestière, zones
humides RAMSAR, etc.
Zones de Zone de protection de la Zone Protection des oiseaux,
protection flore et de la faune EP3 Périmètre protection de la
de naturelles biodiversité, etc.)
l'environne Zone de contrôle des Zone Inondation, glissement
ment et de Zone UEP Périmètre
risques de catastrophes EP4 de terrain, érosion, etc.
contrôle des Protection des zones
risques Protection des zones Zone historiques (paysage
historiques UHP1 Périmètre urbain historique, site
Zone UHP archéologique, etc.)
Zone classée au Zone classée au
patrimoine mondial ou Zone Périmètre patrimoine mondial ou
national UHP2 national

75
 Note : L=faible densité, M=densité moyenne, H=densité élevée, R=résidentiel, CB=commercial & business,
GS=gouvernement/sécurité, E=éducation, H=santé, UIR=services publics/infrastructure/route,

6.2 Standards cartographiques et livrables typiques

• Plan de zonage

Les exigences requises pour le plan de zonage du PUd sont les suivantes :

Catégorie Exigences du plan de zonage

Echelle du plan L'échelle du plan dépend de la taille de la zone de planification : une zone de planification plus
petite permet de réduire l’échelle des cartes (quantité de détails plus importante) ;
La plage standard de l'échelle du plan est de 1 / 5.000 à 1 / 10.000.
Couleurs Si les classes de zonage sont affichées clairement par un chaque code (numéro ou abréviation)
sur une carte, le plan de zonage n'a pas besoin d'ajouter de la couleur à la carte, ce qui permet à
la carte de permettre une copie en noir et blanc à usage interne
Données SIG Un logiciel de SIG est l’application la plus efficace pour gérer et modifier le plan de zonage.

Format Pour permettre une bonne appropriation du zonage du PUd par les agents qui seront chargés de
sa mise en œuvre et plus généralement pour permettre une diffusion des informations
essentielles pour la gestion urbaine, le plan de zonage doit être réalisé sur un logiciel SIG et doit
pouvoir être partagé en format shapefile (SHP)

• Contenu et forme du plan de zonage

Le contenu standard d’une carte de zonage se compose des six couches suivantes
- 1. Fond de carte
- 2. Limites de croissance urbaine
- 3. Routes officielles et voies structurantes
- 4 Zonage d’occupation des sols
- 5. Zonage superposé de contrôle
- 6. Zones pour les opérations d’aménagement.

76
6.3 Terminologie du PUd

• Liste des acronymes

AMUGA Autorité de la Mobilité urbaine dans le Grand Abidjan
ANAGED Agence Nationale de Gestion des Déchets
BNETD Bureau National d'Etudes Techniques et de Développement
CIE Compagnie Ivoirienne d’Electricité
CODUFU Code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain
COJO Commissions d’Ouverture des plis et de Jugement des Offres
CES Coefficient d’Emprise au Sol
COS Coefficient d’Occupation des Sols
DAA District Autonome d’Abidjan
DAO Dossier d’Appel d’Offre
DGMP Direction Générale des Marchés Publics
DGUF Direction Générale de l’Urbanisme et du Foncier
DPH Domaine Public Hydraulique
EES Evaluation Environnementale Stratégique
GA Grand Abidjan
INS Institut National de la Statistique
JICA Japan International Cooperation Agency
MINASS Ministère de l’Hydraulique, de l’Assainissement et de la Salubrité
MINEDD Ministère de l’Environnement et du Développement Durable
MCLU Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme
OIPR Office Ivoirien des Parcs et Réserves
ONAD Office National de l’Assainissement et du Drainage
ONEP Office National de l’Eau Potable
ONG Organisation Non Gouvernementale
PUd Plan d’Urbanisme de détail
PUD Plan d’Urbanisme Directeur
SDAD Schéma Directeur de l'Assainissement et du Drainage
SDU Schéma Directeur d’Urbanisme
SDUGA Schéma Directeur d’Urbanisme du Grand Abidjan
SIG Système d’Information Géographique
SIGFU Système Intégré de Gestion du Foncier Urbain de Côte d'Ivoire
SODECI Société de Distribution d'Eau de Côte d'Ivoire
SOTRA Société des Transports Abidjanais
TOD Transport Oriented Development
UU Unité Urbaine
UNESCO Organisation des Nations Unies pour l’éducation, la science et la culture
ZAD Zone d’Aménagement Différée
ZES Zone Ecologique Sensible
ZI Zone Industrielle

77
 Lexique de planification
Hauteur du bâtiment La hauteur totale d'un bâtiment, exprimée en nombre d'étages (par exemple, un
bâtiment de cinq étages est indiqué comme R+4) et/ou la distance verticale entre
le niveau moyen du sol et la partie la plus élevée du bâtiment.

Coefficient d’Emprise Le coefficient (CES) de la surface constructible d'un ou de plusieurs bâtiments par
au Sol (CES) rapport à la surface du terrain sur lequel le ou les bâtiments sont situés. Par
exemple, CES 60% indique que la surface d'un bâtiment peut être occupée par une
proportion de 60% de la surface du terrain sur lequel il est situé.

Lignes de retrait des Une ligne spécifiant la distance minimale de chaque côté (avant, arrière, deux
bâtiments côtés-droite-gauche) entre la limite d'une parcelle, d'un terrain ou d'une route, et
tout bâtiment ou projet de bâtiment sur la parcelle.

Réglementation en Il s'agit d'établir la taille et la forme maximales d'un bâtiment et son emplacement
matière sur le terrain. Le coefficient d'occupation des sols (COS) joue un rôle clé dans la
d'encombrement : réglementation des volumes, qui vise à fixer l'ampleur des activités ou des emplois
à usage commercial et professionnel en termes de nombre d'étages, et constitue
l'un des indicateurs clés pour le contrôle de la forme des bâtiments.

Bus à haut niveau de Système de transport public utilisant un couloir ou une voie réservée aux autobus
service (BHNS) pour fournir un service plus rapide et plus efficace qu'un service d'autobus régulier.

Certificat de Le présent certificat de conformité vise à vérifier si la construction réalisée

conformité (CC) correspond ou non aux plans de construction préalablement approuvés. Si la
construction du bâtiment est achevée comme prévu, ce certificat sera délivré.

Adaptation au Interventions technologiques et politiques qui réduisent les émissions de gaz à

changement effet de serre à tous les niveaux de l'aménagement du territoire, des activités
climatique (ACC) commerciales et des activités industrielles et commerciales.

Gestion des risques Minimiser et gérer le risque posé par les dangers naturels tels que les inondations,
climatiques (DRM) les sécheresses, les épisodes croissants de variations inhabituelles de température,
etc. résultant du phénomène du changement climatique.

Permis d'utilisation Un permis discrétionnaire délivré par l'autorité de planification pour permettre une
conditionnelle : utilisation conditionnelle qui peut être autorisée ou non en vertu des règlements. Si
l'autorisation est accordée, le promoteur doit remplir certaines conditions afin
d'harmoniser le projet avec son environnement. Chaque demande est examinée
individuellement.
Code de la Un ensemble de règles qui spécifient le niveau minimum acceptable de sécurité de
construction la construction, de bien-être et de protection de l'environnement pour les
bâtiments et les structures. Le gouvernement du Sénégal a promulgué le Code de la
construction en tant que Loi n° 2019-576 portant CODE DE LA CONSTRUCTION. ET DE
L'HABITAT

Permis de construire Document autorisé par l'autorité compétente (ministre ou maire) et soumis à
(PC) l'appréciation technique de l'autorité chargée de l'urbanisme comme condition
préalable au commencement d'une utilisation ou à l'édification, la construction, la
reconstruction, la restauration, la modification, la conversion ou l'installation d'un
bâtiment.

Plan d'urbanisme de Le PUd est élaboré en tant que plan détaillé pour mettre en œuvre les plans
détail (PUd) supérieurs, et sa fonction principale est de réglementer et d'orienter le
développement et la construction par le plan de zonage juridiquement contraignant,
conformément au SDU, au PUD et à d'autres plans supérieurs. Ils précisent et
complètent les dispositions des schémas directeurs et des plans d'aménagement,
en fonction des spécificités de chaque secteur, y compris la délimitation des zones

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 d'affectation en tenant compte de la nature et de la valeur des terres, des règles
d'utilisation des sols et de l'équilibre écologique.

Transformation La transformation numérique (DX) est une stratégie d'innovation commerciale

numérique (DX) fondée sur l'intégration des technologies numériques dans les processus
opérationnels, les produits, les solutions et les interactions avec les clients. Cette
stratégie vise à tirer parti des possibilités offertes par les nouvelles technologies et
de leur impact sur l'entreprise en se concentrant sur la création et la monétisation
d'actifs numériques.
Servitudes La servitude vise à créer des zones tampons pour le réseau d'infrastructures afin
d’urbanisme d'en assurer la sécurité et l'entretien. Il s'agit d'un droit sans dépossession d'utiliser
et/ou de pénétrer dans le bien immobilier d'autrui sans le posséder. La meilleure
illustration en est le droit de passage dont un propriétaire foncier, A, peut jouir sur
le terrain d'un autre, B. Une servitude est un droit de propriété et un type de
propriété incorporelle en soi en common law dans la plupart des juridictions.

Application de la loi Le service chargé de l'application de la législation a pour objectif d'enquêter sur les
violations présumées de la réglementation en matière de zonage, de prendre des
mesures d'application appropriées et de remédier aux dommages potentiels ou
réels causés par les violations de la réglementation.

Etude d’Impact Processus utilisé pour identifier les impacts environnementaux, sociaux et
Environnemental (EIE) économiques d'un projet avant la prise de décision visant à éviter/réduire les
impacts négatifs.

Coefficient Le rapport (FAR) entre la surface brute de plancher d'un ou de plusieurs bâtiments
d’Occupation du sol et la surface brute du terrain sur lequel le ou les bâtiments sont situés. Par
(COS) exemple, un FAR de 200 % indique que la surface brute de plancher d'un bâtiment
peut représenter jusqu'à deux fois la surface brute du terrain sur lequel il est situé.

Surface brute de La surface de plancher totale d'un bâtiment, y compris les surfaces consacrées aux
plancher (SBP) : services publics, aux escaliers, etc. en plus de la surface de plancher nette qui est
directement occupée par les propriétaires ou les locataires.

Logement des logements illégaux, non enregistrés, construits en l'absence de règlements de

informel/Installation zonage, de lois sur la subdivision des terres et de règlements de construction.

Train léger sur rail Il s'agit d'un mode de transport public sur rail dont la capacité et la vitesse sont
(TLR) généralement inférieures à celles des systèmes ferroviaires lourds et des systèmes
de métro, mais supérieures à celles des systèmes de tramways circulant dans les
rues.

Lot (parcelle) Un morceau de terre ou de propriété, défini par les limites cadastrales.

Coefficient de Le rapport (BCR) entre la surface constructible d'un ou de plusieurs bâtiments et la

couverture du lot surface de la parcelle sur laquelle le ou les bâtiments sont situés. Par exemple, un
(COS) RCB de 60 % indique qu'une zone de construction peut être occupée par 60 % de la
surface de la parcelle sur laquelle elle est située.

Transports en Un système de transport pour le déplacement de passagers en grand nombre, tel

commun que le métro, le bus rapide (BRT), le métro léger (LRT), etc.

Développement à Développement qui combine et intègre deux ou plusieurs utilisations principales du

usage mixte : sol. Zones caractérisées par une grande variété de commerces, d'emplois, de
divertissements, d'industries légères et d'habitations. L'aménagement à usage mixte
peut se faire au niveau de bâtiments ou de complexes individuels, ou à plus grande
échelle au sein de nœuds d'activité ou de corridors.

Droit de passage Bande de terre occupée ou destinée à être occupée par certaines installations de
(R.O.W.) transport et d'usage public, comme les routes, les chemins de fer et les lignes de
services publics.

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Plan de lotissement Le plan de lotissement est un plan indiquant les modalités d'aménagement,
(PL) d'équipement et de découpage d'une parcelle de terrain destinée à la vente ou à la
location. Le plan de lotissement comprend 1) un plan de situation du terrain à lotir,
2) un document graphique modifiant le parcellaire proposé, 3) les principes
d'aménagement du projet, 3) les caractéristiques des parcelles (taille, forme,
position), 4) le règlement d'occupation des sols, etc.

Analyse SWOT L'analyse SWOT est un cadre permettant d'identifier et d'analyser les forces, les
faiblesses, les opportunités et les menaces d'une organisation afin d'accroître la
prise de conscience des facteurs qui interviennent dans la prise de décision en
matière de planification ou dans l'établissement d'une stratégie de planification.

Développement axé Développement de densité modérée à élevée, situé à proximité d'un arrêt de
sur les transports en transport en commun important, généralement avec un mélange de logements,
commun (TOD) d'emplois et de commerces conçus pour les piétons sans exclure l'automobile. L'ATC
peut prendre la forme d'une nouvelle construction ou d'un réaménagement d'un ou
plusieurs bâtiments dont la conception et l'orientation facilitent l'utilisation des
transports en commun.

Schéma de structure Un plan spatial généralisé pour guider la préparation de plans directeurs plus
(SS) détaillés pour des zones spécifiques, en définissant la distribution générale des
utilisations futures des terres, l'emplacement et la nature des infrastructures
principales, et d'autres caractéristiques stratégiques clés telles que le réseau de
transport, la conservation de l'environnement, etc.

Plan d’Urbanisme Les Plans d’Urbanisme Directeurs fixent l'orientation générale et indiquent les
Directeur (PUD) ) éléments essentiels du développement urbain dans le cadre du plan national
d'aménagement du territoire. Ils intègrent et coordonnent les objectifs de l'État, des
collectivités locales, des organismes publics et privés en matière de développement
économique et social. Les schémas directeurs d'aménagement s'appliquent aux
communes, à des parties de zones urbaines et rurales, ou à des parties de villes qui
rencontrent des intérêts dans le cadre d'entités intercommunales.

Zonage, incitation : Actions locales visant à encourager les projets de développement qui incluent des
avantages publics en plus de ceux requis par ailleurs. Il peut s'agir, par exemple, de
la préservation d'un espace ouvert supérieur au minimum requis, de la construction
de logements pour les personnes à revenus faibles ou modérés, ou de
l'aménagement de places publiques ou d'autres équipements. Les incitations les
plus courantes sont la rationalisation des procédures d'examen ou l'autorisation
d'une utilisation plus intensive des terres. La loi gouvernementale exige que les
agences locales accordent une prime de densité et des incitations ou des
concessions à un promoteur qui demande une prime de densité et accepte de
construire ou de donner des terrains pour des logements abordables ou pour des
personnes âgées.

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