IFRS16 Contrats de location

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Chapitre :Contrats de location - IFRS16

[Leases]
Extrait du Livre Mr Ridha Zarrouk « IFRS 2021 »

1. Présentation
1.1 Référentiel comptable - IFRS
IFRS16 «contrats de location» a été publiée le 13/01/2016 en remplacement de l'IAS17 du même
intitulé et des interprétations y associées suivantes : SIC15 «Avantages dans les contrats de
location simple», SIC27 «Evaluation de la substance de transactions comportant des opérations
ayant la forme juridique d'un contrat de location» et IFRIC04 Déterminer si un accord contient
une location ».

IFRS16 s'applique aux exercices ouverts à compter du 01/01/2019. Elle est le résultat d'un projet
commun conduit par l'IASB (International Accounting Standards Board) et le FASB (Financial
Accounting Standards Board). Elle répond aux préoccupations des utilisateurs des états financiers
quant à la faible comparabilité de ces états due aux modèles comptables radicalement différents
appliqués aux contrats de location simple et aux contrats de location-financement. Les deux
conseils ont développé, dans ce sens, un modèle comptable unique innovant exigeant que le
preneur comptabilise les actifs et passifs au titre des droits et obligations créés par les contrats
de location (hormis quelques exemptions limitées) et qu'il améliore les informations à fournir y
associées.

Ce modèle applique au droit d'utilisation des règles proches de celles applicables aux actifs
corporels (IAS16) et aux passifs locatifs des principes cohérents avec ceux prévus pour les
instruments financiers (voir IFRS09). Il impactera significativement la comptabilisation des
contrats de location immobilière autrefois qualifiées de location simple (IAS17 annulée) et
présentées en hors état de la situation financière (bilan) donnant lieu en IFRS16 à un actif

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comptabilisé au titre du droit d'utilisation de l'actif sous jacent et un passif locatif à l'état de la
situation financière (au bilan). A l'état du résultat net et résultat global, une charge globale
dégressive (dotation aux amortissements + charges d'intérêts) se substituera à la charge linéaire
(loyer) de la location simple. A l'état des flux de trésorerie, le remboursement du principal est
présenté parmi les activités de financement à l'instar d'une location financement selon IAS17
(annulée).

Le 17/07/2019, TIASB a publié un exposé-sondage: amendements à IAS12 « Impôt différé lié aux
actifs et aux passifs découlant d'une transaction unique» qui vise à clarifier la manière dont les
entités comptabilisent l'impôt différé relatif aux contrats de location et aux obligations de
démantèlement. L'IFRIC saisi de cette question a recommandé au Board de l'IASB de modifier
l'IAS12 afin de restreindre l'application de l'exemption et de ne pas l'appliquer à de telles
transactions. Ainsi, spécifiquement pour les contrats de location (IFRS16) et les obligations de
démantèlement, l'exposé- sondage impose la constatation à la fois d'un actif et d'un passif
d'impôt différé. Il écarte donc l'exemption prévue par IAS12.

1.2 Objectif
L'objectif d'IFRS16 est de spécifier les règles de reconnaissance, d'évaluation, de présentation et
les informations à divulguer au titre des contrats de location.

1.3 Champ d'application

IFRS 16 s'applique à la comptabilisation de tous les contrats de location autres que

(a) les contrats de location portant sur la prospection ou l'utilisation de minéraux, de pétrole, de
gaz naturel et autres ressources similaires non renouvelables,

(b) les contrats de location d'actifs biologiques entrant dans le champ d'application d'IAS41,

(c) les accords de concession de services entrant dans le champ d'application d'IFRIC12 «Accords
de concession de services». Selon IFRIC12, le concessionnaire n'a pas un droit de contrôle de
l'utilisation de l'infrastructure concédée. Il a accès à l'infrastructure pour l'exploiter et fournir les
services publics pour le compte du concédant conformément aux termes du contrat,

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d) des licences de propriété intellectuelle octroyées par un bailleur entrant dans le champ
d'application d'IFRS15 «Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des
clients» et (e) les droits détenus par les preneurs du fait d'accords de licences comptabilisés
entant qu'actif incorporel conformément à IAS38 portant sur des films cinématographiques, des
enregistrements vidéo, des pièces de théâtre, des manuscrits, des brevets et des droits d'auteur
(IFRS16-§03). Pour les contrats de location portant sur des actifs incorporels autres que ceux
décrits dans ce point (e), le preneur peut appliquer IFRS16 plutôt qu'IAS38 mais il n'est pas tenu
de le faire (IFRS16-§04). optionnel

IFRS16 énonce le traitement comptable d'un contrat de location pris individuellement. Par
mesure de simplification, elle s'applique, également, à un portefeuille de contrats de location
présentant des caractéristiques similaires si l'entité s'attend raisonnablement à ce que les effets
sur les états financiers ne diffèrent pas de manière significative de ceux que produirait
l'application d'IFRS16 à chacun des contrats de location composant ce portefeuille. Si elle
comptabilise un portefeuille, l'entité utilise des estimations et des hypothèses reflétant la taille et
la composition (IFRS16-B2). regroupement

Remarquons, également, que la définition d'un immeuble de placement a été modifiée par IFRS16
pour y inclure les biens immobiliers détenus en propre ou comptabilisé entant qu'actif au titre de
droit d'utilisation issu de contrat de location. Ainsi, ces droits d'utilisation, hors champ
d'application d'IFRS16, seront évalués au coût amorti ou à la juste valeur par résultat net selon le
modèle choisi par l'entité à l'ensemble de ses placements immobiliers conformément à IAS40
«immeubles de placement».

2. Critères de reconnaissance (ou de qualification) d'un contrat de location et de

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séparation de ses composantes

2.1 Critères de reconnaissance (ou de qualification) d'un contrat de location
Un contrat est, ou contient, un contrat de location s'il confère au client (le preneur) le droit de
contient = composante dans un ct
contrôler l'utilisation de l'actif identifié pour une période déterminée en échange d'une
contrepartie (IFRS16-§09). Ainsi, au sens d'IFRS16, un contrat est qualifié de contrat de location
et non de contrat de services :

• Si l'actif sous-jacent est identifié et,

• Si le preneur exerce le contrôle de l'utilisation de l'actif sous-jacent.
a) L'actif sous-jacent identifié
La 1ère condition impose que l'actif soit identifié. Pour que l'actif soit ainsi, il faut qu'il soit
explicitement désigné ou implicitement identifié dans le contrat (B13). Il convient, également, que
le fournisseur (le bailleur) ne dispose pas d'un droit de substitution substantiel (réel) de cet actif
sur toute sa durée d'utilisation.

Le caractère substantiel du droit de substitution est apprécié à la date de conclusion du contrat

sur la base des faits et circonstances disponibles à cette date sans tenir compte d'événements
futurs dont la survenance est improbable (telle que l'existence d'un accord mentionnant qu'un
client futur verserait un loyer supérieur au prix du marché pour l'utilisation de l'actif ou
l'introduction d'une nouvelle technologie non encore développée à la date de conclusion du
contrat). Le fournisseur (bailleur) dispose d'un droit substantiel de remplacer un actif (a) s'il a la
capacité pratique de le remplacer par un autre tout au long de la durée d'utilisation (par exemple,
il peut facilement disposer d'un actif de remplacement dans un délai raisonnable et procéder au
remplacement sans que le client puisse l'empêcher) et (b) l'exercice du droit de substitution lui
procure un avantage économique (les avantages économiques attendus de la substitution
excéderaient les coûts y associés) (B14). Ainsi, si l'actif est installé chez le preneur ou ailleurs, les
coûts de substitution sont en général plus élevés que ceux encourus si l'actif se trouve chez le
fournisseur (le bailleur) de sorte que l'avantage attendu du fournisseur pourrait être inférieur aux
coûts de substitution (IFRS16-§B17).

En revanche, le fournisseur ne dispose pas d'un droit substantiel de substitution s'il est tenu ou a
le droit de remplacer un actif uniquement à une date donnée (ou à partir de cette date) ou lorsque
date de maintenance => n3tik carhba o5ra bch tnijim ti5dem

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se produit un événement précis (ou à partir de cet événement) car il n'a pas la capacité pratique
de le remplacer sur toute la durée d'utilisation (B15).

Illustration 30.01: 3A a conclu un contrat avec une banque lui accordant un droit
d'occupation d'espace pour y installer ses distributeurs de café, de boissons et cakes sur
roulettes pour une durée de 3 ans. Le contrat précise le nombre de m² mis à la disposition
de 3A et indique que ces distributeurs seront installés dans le siège social, les directions
régionales et les agences de la banque. Le contrat stipule, également, que la banque peut
modifier unilatéralement les emplacements initiaux des distributeurs. Selon IFRS16, ce
contrat sera-t-il qualifié de contrat de location ?

Solution : Non, il s'agit d'un contrat de services car la banque (bailleur) dispose d'un droit
de substitution substantiel (réel) de l'actif sous jacent (espace loué) sur toute sa durée
d'utilisation. Elle a la capacité pratique de modifier unilatéralement l'emplacement des
distributeurs (remplacer l'espace loué par un autre) et ceci lui procurera un avantage
économique par une meilleure utilisation de ces espaces sans coût significatif.

Si le fournisseur est tenu ou a le droit de remplacer l'actif lors de sa réparation, de sa maintenance

ou de sa mise à jour technique, la substitution n'est pas considérée comme réelle et n'empêche
pas le client de détenir le droit d'utiliser un actif identifié (B18). Lorsque le client ne peut pas
facilement déterminer si le fournisseur détient un droit de substitution substantiel, il présume
que le droit de substitution n'est pas substantiel (B19). Si le contrat de location porte sur une
partie d'un actif, cette partie constitue un actif identifié si elle est physiquement distincte tel qu'un
étage d'un immeuble. Si cette partie n'est pas physiquement distincte, elle ne constitue pas un
actif identifié (tel que le droit d'utiliser une fraction de la capacité d'un câble à fibre optique ou la
location d'une superficie d'un entrepôt) à moins qu'elle représente la quasi-totalité de la capacité
de l'actif et qu'elle procure au client le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques
découlant de l'utilisation de l'actif (B20).

Une entité est tenue d'identifier si un contrat est, ou contient, une location, à la date de sa
conclusion et réévaluera si le contrat est ou contient une location uniquement en cas de
modification de ses termes et conditions (IFRS16-§09-11). avenant => modification des ct
EXP MODIFICATION DES CT PAR UN
AVENANT

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99%
La date de conclusion du contrat de location (date de conclusion) est la date de signature de ce
contrat ou, si elle est antérieure, la date d'engagement réciproque des parties sur le ses principaux
SIGNATURE 3ALA 7AJA O5RA => UN AUTRE DOCUMENT
termes et conditions.

b) Contrôle de l'utilisation de l'actif

La 2éme condition de contrôle est importante. Elle permet de distinguer entre un contrat de
location et celui de services. Alors que le contrat de location confère au preneur le droit de
contrôler l'utilisation de l'actif sous-jacent, le contrat de services permet au fournisseur (bailleur)
de conserver le contrôle de l'intégralité des ressources nécessaires à la fourniture des services.

En IFRS16-§B09, le contrôle existe si le client (preneur) dispose (a) du droit d'obtenir la quasi-
totalité des avantages économiques tirés de l'usage d'un actif identifié tout au long de sa durée
d'utilisation (par exemple en ayant l'usage exclusif de l'actif sur toute la durée d'utilisation) et (b)
du droit de décider de l'utilisation de cet actif.
IFRS 16 IAS40 IAS 40
Ces avantages économiques peuvent résulter de l'utilisation, de la détention ou de la sous-
location de l'actif. Ils incluent la production principale et les sous-produits y associés ainsi
que les flux de trésorerie potentiels résultant de ces éléments et ceux susceptibles de
résulter d'une transaction commerciale avec un tiers (B21).

L'appréciation de la détention du droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages

économiques associés à l'actif se base sur les limites définies du droit d'utilisation de l'actif d5al fi JP
par le client. Le contrat peut contenir des droits protectifs visant à protéger les droits du
fournisseur (bailleur) sur l'actif ou d'autres actifs, à protéger son personnel ou à assurer
la conformité du fournisseur aux lois et règlements. Ces droits protectifs restreignent le
le pq => favorise la
convention de la droit d'utilisation de l'actif sous-jacent. Ainsi, si le contrat limite l'usage d'un véhicule à
prééminence de
fond sur la forme une zone géographique spécifiée (ou spécifie le volume ou le kilométrage maximal ou le limitation
lieu ou le moment de son exploitation) pendant la durée d'utilisation, seuls seront
considérés les avantages économiques issus de ses restrictions. Il en est de même si le
contrat impose au client d'adopter des pratiques d'exploitation particulières ou exige que
le client informe le fournisseur des changements dans le mode d'utilisation de l'actif.
Habituellement, les droits protectifs définissent la portée du droit d'utilisation de l'actif

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par le client sans empêcher en soi le client d'avoir le droit de décider de l'utilisation de
c'est une présomption
l'actif (B22 et B30).
les droits protectives par principe => ne restreignent pas droit d'utilisation de client => mais ca peut
arriver => exercice du JP
Si le contrat impose au client de verser au fournisseur ou à un tiers une proportion des
flux de trésorerie générés par l'utilisation de l'actif, cette proportion est à inclure dans les
avantages économiques issus de l'utilisation de l'actif. Ainsi, si le client est tenu de verser
au fournisseur à titre de loyer un pourcentage des ventes qu'il réalise dans le magasin que
lui loue le fournisseur, cela ne l'empêche pas d'avoir le droit d'obtenir la quasi-totalité des
avantages économiques découlant de l'utilisation du magasin. En effet, les ventes
réalisées par le magasin constituent les avantages économiques qui lui sont associés peu
importe qu'un % soit versé au fournisseur à titre de loyer (B23). il correspond % comme partie
variable locatif

NB. Si le client détient le droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié pendant

seulement une partie de la durée du contrat, alors ce contrat contient un contrat de
location pour cette partie de sa durée (B10).

Le client (preneur) a le droit de décider de l'utilisation d'un actif identifié sur la durée de
location si l'une des conditions suivantes est remplie : ken 3al période illy 3andik fiha controle

a) le client (preneur) a le droit de décider du mode et de la finalité d'utilisation de l'actif

sur la durée de location.

b) ou les décisions pertinentes quant au mode et à la finalité d'utilisation de l'actif sont

prédéterminées (par exemple, par la conception de l'actif ou par des limitations
contractuelles...) et l'une ou l'autre des conditions suivantes est remplie (i) le client a le
droit d'exploiter l'actif (ou de décider de la manière dont l'actif est exploité par d'autres )
tout au long de la durée d'utilisation sans que le fournisseur puisse changer les consignes
d'exploitation ou (ii) le client a conçu l'actif (ou des aspects particuliers de l'actif) d'une
façon qui prédétermine son mode et sa finalité d'utilisation tout au long de la durée
d'utilisation (B24).

Le client a le droit de décider du mode et de la finalité d'utilisation de l'actif (how and for what

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purpose) s'il peut, dans les limites contractuelles, modifier le mode (comment) et la finalité
d'utilisation (à quelle fin) de l'actif sur la durée d'utilisation. Pour apprécier cette possibilité,
l'entité considère les droits décisionnels les plus pertinents c'est-à-dire ceux susceptibles
d'impacter les avantages économiques issus de l'utilisation qui peuvent différer d'un contrat à
l'autre, du fait de la nature de l'actif et des termes du contrat (B25).

Exemples de droits décisionnels qui, selon les circonstances, confèrent au client le droit
de changer le mode et la finalité d'utilisation de l'actif, dans les limites contractuelles : le
droit de changer la nature de la production issu de l'actif (par exemple, le droit de décider
client a le droit si un conteneur sera utilisé pour le transport des marchandises ou pour l'entreposage, le
droit de décider de la combinaison de produits à vendre dans un magasin) ou la période
de la production (le droit de décider quand une machine sera utilisée) ou l'endroit où la
production a lieu (le droit de décider de la destination d'un camion ou l'endroit
d'utilisation d'un matériel) et le droit de lancer ou d'arrêter la production et de changer le
volume de production (le droit de décider si une centrale électrique produit ou non de
l'énergie et de décider de la quantité d'énergie qu'elle produit) IFRS16-B26.

Exemples de droits décisionnels qui ne confèrent pas au client le droit de changer le mode et la
finalité d'utilisation de l'actif : Les droits qui se limitent à l'exploitation ou à la maintenance de
l'actif. Bien que ces droits soient souvent essentiels à la bonne utilisation de l'actif, ils ne
constituent pas des droits permettant de décider du mode et de la finalité de son utilisation et ils
dépendent souvent des décisions prises relatives au mode et à la finalité d'utilisation de l'actif.
Toutefois, le droit d'exploiter un actif peut conférer au client le droit de décider de son utilisation
si les décisions pertinentes relatives au mode et à la finalité d'utilisation de l'actif sont
prédéterminées c'est-à-dire que le fournisseur ne peut pas changer les consignes d'exploitation
durant la location (B27).

Pour apprécier si le client a le droit de décider de l'utilisation de l'actif, l'entité tient compte
uniquement des droits décisionnels qui concernent l'utilisation de l'actif pendant la durée
d'utilisation sauf si l'actif ait été conçu par le client (le preneur) d'une façon qui prédétermine son
mode et sa finalité. Ainsi, à moins que l'actif (ou certains de ces aspects) ait été conçu par le client,
l'entité ignore les décisions prédéterminées avant le début de la durée d'utilisation. Par exemple,

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si le client a la capacité de spécifier uniquement la production de l'actif avant le début de la durée

d'utilisation, il ne détient pas le droit de décider de l’utilisation de cet actif (B29) (Voir illustration
30.02A ci-dessous).

En conclusion, l'identification d'un actif dans un contrat de location, au sens d'IFRS16, suit
l'algorithme (B31) suivant :
1. Existe-t-il un actif identifié ?
(Explicitement ou implicitement ou physiquement Non
distinct sans véritable droit de substitution réel)

Oui

2. Qui contrôle l'utilisation de l’actif ?

2.1 Le preneur obtient-il la quasi-totalité des Non
avantages économiques associés à l’actif ?

Oui
2.2 Le preneur décide-t-il de l'utilisation de Non
l’actif ?

*) Décide du mode et de la finalité de l'actif

*) Exploite l'actif. Le bailleur ne peut modifier les
consignes
*) L'actif est conçu par le preneur qui prédétermine
le mode et la finalité de son exploitation

Oui

Le contrat contient une location Pas de location

Illustration 30.02 (D'après IFRS16) :
A/ 3CD a conclu un contrat avec un armateur (bailleur) portant sur l'affrètement d'un navire pour

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le transport d'une cargaison entre deux ports. La nature de la cargaison, les deux ports, les dates
de départ et d'arrivée et le navire sont spécifiés explicitement dans le contrat et l'armateur ne
dispose pas d'un droit de substitution substantiel (réel) de cet actif sur toute sa durée d'utilisation.

La cargaison occupe la quasi-totalité du navire. L'armateur exploite le navire avec son personnel
rayis
et l'entretient. Il est responsable du bon déroulement du transport de la cargaison. 3CD n'a pas la
possibilité de faire exploiter le navire par un autre armateur ou de l'exploiter elle-même durant la
durée du bail. Selon IFRS16, ce contrat répond-il aux critères de reconnaissance d'une location ?

Solution : Selon IFRS16, une location doit conférer au preneur le droit de contrôler
l'utilisation d'un actif identifié. Les termes du contrat spécifie explicitement l'actif sous
jacent (le navire) et le contrat porte sur un actif identifié. Le droit de contrôler l'utilisation
exige que 3CD dispose du droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques
associés au navire (l'énoncé précise que la cargaison occupe la quasi-totalité du navire) et
du droit de décider de l'utilisation de l'actif. Cette 2è condition du contrôle requiert que
3CD ait, entre autres, le droit d'apporter, dans les limites contractuelles, des changements
sur le mode et la finalité d'utilisation du navire sur sa durée d'utilisation. Or les termes du
contrat spécifient le mode et la finalité d'utilisation du navire de façon prédéterminée (il
s'agit d'un transport entre deux ports spécifiés et d'une cargaison également spécifiée au
contrat et 3CD n'a pas le droit d'exploiter le navire et ne l'a pas conçu de manière à ce que
son utilisation soit prédéterminée). En conséquence, 3CD ne décide pas de l'utilisation du
navire et cette 2è condition du contrôle n'est pas remplie. En conclusion, 3CD n'a pas le
droit de contrôler l'utilisation du navire et le contrat ne répond pas aux deux critères de
qualification d'une location. 3CD dispose des mêmes droits en termes d'utilisation du
navire que ceux qui lui seraient reconnus s'il faisait partie d'un groupe de sociétés ayant
ce navire.

B/ XXP a conclu un contrat avec un armateur (bailleur) portant sur l'affrètement d'un
navire pour une durée de 5 ans. Le navire est explicitement spécifié dans le contrat et
l'armateur ne dispose pas d'un droit de substitution substantiel (réel) de cet actif sur toute
sa durée d'utilisation. XXP décide des cargaisons à transporter, des ports et des dates de

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voyage. Le contrat interdit à XXP de faire naviguer le navire dans des zones à risque de
piraterie ou de transporter des produits prohibés. L'armateur exploite le navire,
kenou ydem andou
l'entretient et est responsable du bon déroulement des voyages. XXP n'a pas la possibilité
de faire exploiter le navire par un autre armateur ou de l'exploiter elle-même durant la
pratiquement ma4abik houwa ysou9
durée du contrat.

Solution : Le contrat porte sur un actif identifié (le navire). Le droit de contrôler l'utilisation
exige que XXP dispose du droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques
associés au navire (XXP a l'usage exclusif du navire sur la durée de 5 ans) et du droit de
décider de l'utilisation de l'actif sur la durée du contrat. Cette 2è condition du contrôle
requiert que XXP ait le droit de décider du mode et de la finalité d'utilisation de l'actif
(B24a). Les termes du contrat précisent que XXP décide des cargaisons à transporter, des
ports et des dates de voyage. La restriction relative à la navigation dans des zones à risque
de piraterie ou au transport de produits prohibés peut être considérée comme un droit
protectif en faveur de l'armateur. En conséquence, XXP a le droit de décider de l'utilisation
du navire. En conclusion, XXP a le droit de contrôler l'utilisation du navire et ce contrat
répond aux deux critères de qualification d'une location selon l'IFRS16.

2.2 Séparation des composantes d'un contrat

Le contrat de location (composante locative) diffère du contrat de service (composante non

locative). Le contrat de location confère au preneur le droit de contrôler l'utilisation d'un actif
sous-jacent alors que le contrat de service maintient le contrôle intégral de l'actif sous-jacent
entre les mains du fournisseur de service.

Lorsqu'un contrat global comprend plusieurs composantes (locatives et non locatives (contrat de
services)), l'entité comptabilise chaque composante locative du contrat comme un contrat de
location distinct séparément des composantes non locatives du contrat à moins que l'entité
pratique
choisisse de ne pas séparer les composantes locatives des composantes non locatives et de yhotou
kemil
comptabiliser l'ensemble comme une seule composante locative. Ce choix doit être exercé par contrat
location
catégorie d'actifs sous-jacents. Le droit d'utiliser un actif sous-jacent est une location distincte si
(a) le preneur peut tirer avantage de l'utilisation de l'actif sous-jacent pris isolément ou en le
combinant avec d'autres ressources aisément disponibles (vendues séparément par le bailleur ou exemb
ple
locatio
n
GO PRO TRAINING Janvier 2023 12 voiture
=> +
mainte
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autres fournisseurs ou dont dispose déjà le preneur) et (b) l'actif sous-jacent n'est ni hautement
dépendant des autres actifs sous-jacents du contrat ni étroitement lié à eux. Par exemple, le fait
que le preneur puisse décider de ne pas louer l'actif sous-jacent sans que cela affecte
sensiblement ses droits d'utilisation d'autres actifs sous-jacents du contrat peut indiquer
l'absence de dépendance et de liens entre les actifs (B32).

Illustration 30.03 : Une entité loue un terminal de paiement comprenant un terminal et un

logiciel. Si l'entité peut louer le terminal séparément et se procurer le logiciel facilement sur le
marché ou auprès du bailleur, il s'agit de deux contrats de location. En revanche, si les deux
éléments se louent ensemble, il s'agit d'un seul contrat de location.

Si le contrat prévoit une somme à payer par le preneur au bailleur en rémunération de services
rendus par ce dernier (frais administratifs, frais de dossier...) sans donner lieu à la fourniture de
biens et services au preneur, cette somme ne constitue pas une composante distincte du contrat.
Elle doit, au contraire, être considérée comme faisant partie de la contrepartie totale à allouer à
chacune des composantes distinctes du contrat (B33).

En présence d'un contrat comprenant une composante locative et une ou plusieurs autres
composantes locatives ou non locatives :
• le preneur répartit la contrepartie prévue au contrat entre chacune des composantes du
contrat de location sur la base de leur prix séparé relatif et du prix séparé de l'ensemble
des composantes non locatives (§13) sur la base du prix pratiqué par le bailleur ou un
autre fournisseur similaire pour la composante prise séparément (sa juste valeur). Si ce
prix de vente séparé n'est pas observable directement, le preneur l'estime en maximisant
le recours aux informations observables (§14).
• le bailleur répartit la contrepartie prévue au contrat en appliquant les dispositions
relatives à la répartition du prix de transaction entre les obligations de prestation prévues
par IFRS15 «Produits des activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients»
(§17) puisque le bailleur est en position de vendeur. Selon IFRS15, le prix de transaction
est réparti entre toutes les obligations de prestation prévues au contrat en proportion des
prix de vente spécifiques relatifs à chaque obligation de prestation (voir également champ
d'application d'IFRS15).

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Illustration 30.04 : Début N, Prestige Hôtel (PH) a conclu un contrat avec une Société de
Nettoyage (SN) au titre duquel PH confie le nettoyage des espaces de l'hôtel à SN dans les
conditions suivantes : durée du contrat (3 ans), coût de la prestation de nettoyage (90.000
payables annuellement en fin d'année), SN achète les aspirateurs et le matériel de nettoyage
nécessaires pour exécuter ce contrat (durée de vie économique 3 ans) qui seront utilisés
exclusivement pour le nettoyage des espaces de PH et peuvent être, exceptionnellement,
utilisés pour nettoyer d'autres espaces uniquement avec l'accord préalable de la direction de
PH et pour une durée ne dépassant pas cumulativement 2 mois sur toute la durée du contrat.
La direction de PH a le droit de décider du mode et de la finalité de l'utilisation des aspirateurs
(horaires, planning, fréquence...). Le coût d'acquisition des aspirateurs et du matériel de
nettoyage par SN est de 134.290 UM. SN facture, habituellement, ce service de nettoyage à
son prix de vente spécifique de 36.000 UM l'année. Le taux implicite du contrat est de 10%.
Analyser cette transaction chez PH sachant qu'il a l'habitude de comptabiliser séparément les
composantes locatives et les composantes non locatives.

Analyse : Le contrat de nettoyage signé entre PH et SN contient une location car il confère à
PH le droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié (aspirateurs et matériel de nettoyage
désigné explicitement dans le contrat) pour une certaine période (3 ans) en échange d'une
contrepartie (90.000 UM annuellement). PH a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages
économiques associés aux aspirateurs (PH a l'usage quasi-exclusif de l'actif sur toute la durée
du bail). SN ne dispose pas d'un droit de substitution substantiel (réel) de cet actif sur toute
sa durée d'utilisation et a le droit de décider de l'utilisation de cet actif (PH décide du mode
et de la finalité de l'utilisation des aspirateurs et du matériel de nettoyage).

PH a adopté une politique comptable consistant à comptabiliser chaque composante locative

du contrat comme une location distincte séparément des composantes non locatives. Il
répartit la contrepartie prévue (90.000 UM) entre la composante locative sur la base de son
prix séparé relatif (54.000 UM (90.000-36.000) à comptabiliser en tant que Droit d'utilisation
(actif) évalué selon IFRS16) et la composante non locative (36.000 à comptabiliser en charge).

SN, bailleur, repartit la contrepartie de 90.000 UM en proportion des prix de vente spécifiques
relatifs à chaque obligation de prestation conformément à IFRS15 (composante non locative

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 IFRS16 Contrats de location

(prix de vente spécifique 36.000 UM à comptabiliser en Produit des Activités Ordinaires) et

composante locative (54.000 UM à comptabiliser en créance locative évaluée selon IFRS16).

Illustration 30.05: KSA a conclu un contrat de location d'une voiture auprès de SLV (Société de
Location de Véhicules) pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 12.000 UM
comprenant la location et l'entretien régulier de la voiture sur la durée de la location. Analyser ce
contrat chez KSA en se référant à IFRS16 sachant que SLV et des sociétés de location similaires
facturent l'entretien régulier d'une voiture semblable à 600 UM par an (prix de vente spécifique)
et que la politique comptable adoptée par KSA consiste à comptabiliser séparément les
composantes locatives et les composantes non locatives d'un contrat.

Analyse: Le contrat de location porte sur un actif identifié conférant à KSA le droit de contrôler
l'utilisation de l'actif sous-jacent (KSA a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages
économiques associés à la voiture sur les 3 ans et le droit de décider de son utilisation en termes
de mode et finalité) et une prestation de service correspondant à l'entretien. Selon IFRS16, KSA
sépare les deux composantes. Elle répartit la contrepartie prévue au contrat (12.000 UM) entre
la composante locative sur la base de son prix séparé relatif (11.400 UM (12.000-600)
comptabilisé en tant qu'actif (droit d'utilisation) évalué selon IFRS16) et la composante non
locative comptabilisée en charge (600 UM).

NB. L'entité réapprécie si le contrat est (ou contient) un contrat de location uniquement en
présence d'un changement dans les termes et conditions d'un contrat (§11).

Remarque : Une entité regroupe des contrats de location conclus à des dates identiques ou
voisines avec la même partie (ou avec des parties liées à celle-ci) et les comptabilise comme un
seul contrat de location si au moins une des conditions suivantes est remplie : (a) les contrats sont
négociés en bloc avec un objectif commercial unique (global); (b) le montant de la contrepartie à
payer en vertu d'un contrat dépend du prix (ou de l'exécution) de l'autre contrat ou (c) les droits
d'utilisation des actifs sous-jacents (ou certains d'eux conférés par chacun des contrats)
constituent une seule composante locative (IFRS16-B2).Exemple: Un cabinet d'expertise
comptable a conclu 2 contrats de location d'une villa lui servant de siège social: Contrat A porte
sur le rez-de-chaussée et B sur le 1er étage. Du point de vue économique, A et B sont regroupés
et comptabilisés comme un seul contrat de location car constituant une seule composante

GO PRO TRAINING Janvier 2023 15

 IFRS16 Contrats de location

locative.

3. Traitement comptable chez le preneur

3.1 Le modèle comptable applicable aux contrats de location chez le preneur
5tr n7kiw y CT location w illa la
IFRS16 a développé un modèle comptable unique pour la comptabilisation des contrats de
location par le preneur selon lequel tous les contrats de location de plus d'un an donneront lieu à
la comptabilisation d'un actif représentatif du droit d'utilisation du bien durant la période locative
et d'un passif locatif au titre de l'obligation locative. IFRS16 a introduit une exemption à ce modèle
option
de comptabilisation offrant l'option au preneur de ne pas appliquer ce modèle aux contrats de
location :

• A court terme (durée de location n'excède pas 12 mois à la date de prise d'effet du
contrat, options de renouvellement économiquement incitatives comprises) non assortis
5tr ken 4ama option
d'option d'achat (peu importe l'intention du preneur quant à l'exercice de l'option). Cette4ama
mch ywali
transféret la quasi
exemption s'applique de manière cohérente par catégorie d'actifs sous-jacentstotalité
de nature
de controle
similaire et utilisés de manière similaire dans les activités d'une entité (IFRS16-§08) ;

• Ou, portant sur des actifs sous-jacents de faible valeur à l'état neuf (IFRS16-§05) (tels que
application les tablettes, les ordinateurs personnels, téléphones portables et les articles de bureaux).
aussi par peut => possibilité d'exercer l'exemption
catégorie selon Cette exemption peut être exercée contrat par contrat (IFRS16-§08). Elle s'applique même
la norme
si, au niveau de l'entité, le cumul de ces actifs de faible valeur aboutit à un montant
significatif. mais obligation => contrat par contrat fi contrat bark 4ama cumule d'actif

IFRS16 ne prévoit pas de valeur monétaire pouvant être considérée comme «faible» à ces
fins (l'exercice du jugement est essentiel), mais établit que l'évaluation devra être faite sur la
base de la valeur de l'actif à neuf (sans tenir compte de son âge au moment de la location) et
les bases des conclusions prévoient que l'exemption est applicable lorsque l'actif a une
valeur à neuf inférieur ou égale à 5.000 dollars américains (IFRS16-BC100).

L'appréciation visant à déterminer si l'actif sous-jacent est de faible valeur doit être portée
selon les dans l'absolu. Tout contrat de location dont l'actif sous-jacent est de faible valeur peut
caractérisque
de l'actif le bénéficier de l'exemption qu'il soit significatif ou non pour le preneur. La taille, la nature
meme principe
ifrs 13 et la situation du preneur n'ont aucune incidence sur cette appréciation. Par conséquent,

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 IFRS16 Contrats de location

des preneurs différents devraient parvenir à la même conclusion quant à la question de

savoir si un actif sous-jacent donné est de faible valeur (IFRS16-B4). Ainsi, un contrat de
location de voiture ne peut pas constituer un contrat de location dont l'actif sous-jacent
est de faible valeur, car une voiture neuve n'est généralement pas de faible valeur.

Il convient également de signaler que l'exemption liée à «la faible valeur» s'applique
uniquement aux actifs loués qui ne dépendent pas fortement d'autres actifs ou n'y sont
le principe d'actif
pas fortement liés et le preneur peut tirer avantage de l'utilisation de l'actif sous-jacent
pris isolement ou en le combinant avec d'autres ressources aisément disponibles (IFRS16-
§B5). Ainsi, un actif important formé d'un grand nombre de composantes dont certaines
sont louées et qui, isolément, peuvent être qualifiés d'actifs de faible valeur ne bénéficiera
pas de cette exemption tel qu'un équipement informatique comportant des éléments de
faible valeur loués. ntaba9 les critéres de qualification lil ct meme il comprend des elements de faible
valeur => man9asamch ct de location => attention! => on applique pas par
composante
NB. Si le preneur sous-loue l'actif sous-jacent ou prévoit de le sous-louer, la location initiale
ken
ne peut pas bénéficier de l'exemption portant sur un actif sous-jacent de faible valeur 4ama
sous
(IFRS16-B7). Il en est de même si le contrat de location porte sur un actif de faible valeur location
=>
dont la nature à l'état neuf ne permet pas de faire bénéficier le contrat de location de m3ach
n7kiw
l'exemption de faible valeur. IFRS16-B6 donne l'exemple d'un contrat de location de 03ala
voiture ne pouvant constituer un contrat de location dont l'actif sous-jacent est de faible faible
valeur
valeur, car une voiture neuve n'est généralement pas de faible valeur.

comptabilisation

Le preneur qui opte pour cette exemption comptabilise en charges les paiements locatifs
associés à ces contrats de façon linéaire sur la durée du contrat de location à moins qu'une
autre méthode systématique est plus représentative de la façon dont il tire avantage de
l'utilisation de l'actif sous-jacent (IFRS16-§06).

Illustration 30.06: Un cabinet d'expertise comptable (preneur) a conclu un contrat de location de

10 ordinateurs portables d'une valeur à neuf unitaire de 1.500 UM hors taxes pour une durée de
24 mots moyennant un loyer mensuel de 500 UM. A la signature du contrat, le cabinet a payé en
plus 2400 UM au bailleur non remboursable. Analyser et comptabiliser cette transaction sachant

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 IFRS16 Contrats de location

le cabinet a choisi d'appliquer l'exemption prévue par IFRS16.

Analyse et comptabilisation : Le preneur comptabilise en charge les paiements locatifs de tagon

linéaire. Le montant de la charge mensuelle s'élèvera à 600 [500+ (2.400/24)].

A la signature du contrat
Charge constatées d'avance (B) 2.400
Trésorerie (B) 2.400
Chaque mois
Location (R) 600
Charge constatées d'avance (2.400/24) (B) 100
Trésorerie (B) 500

3.2 Comptabilisation et évaluation du contrat de location chez le preneur

A la date de prise d'effet du contrat, un preneur comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation
et un passif locatif (§22). Cette date correspond à celle à laquelle un bailleur met l'actif sous-jacent
à la disposition d'un preneur. transfére de controle

3.2.1 Comptabilisation et évaluation du passif locatif

A/La valeur actuelle du passif locatif 3aleh 7att taux interet implicite lawla => principe de reciprocité
entre obligation locatif et créance locatif
A la date de prise d'effet du contrat, le preneur évalue le passif locatif à la valeur actualisée des
paiements locatifs (VAPL) au taux d'intérêt implicite du contrat (t) s'il peut être déterminé
facilement, à défaut, le taux d'emprunt marginal du preneur sera utilisé (IFRS16-§26). Le calcul du
passif locatif requiert la fixation des trois paramètres suivants : le taux d'actualisation, la durée du
contrat de location et les paiements locatifs

a) Détermination du taux d'actualisation du preneur

Le taux d'actualisation à retenir par le preneur pour le calcul de la valeur actualisée des paiements
locatifs (VAPL) impacte les montants d'actif et de passif à porter à l'état de la situation financière
ainsi que ceux relatifs aux charges (dotation aux amortissements et charge d'intérêt) à présenter
à l'état du résultat net et résultat global. Sa détermination constitue l'une des difficultés
d'application d'IFRS16.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 18

 IFRS16 Contrats de location

Selon IFRS16-§26, le taux d'actualisation à retenir par le preneur correspond (i) au taux d'intérêt
implicite du contrat s'il peut être déterminé facilement ou (ii) à défaut, au taux d'emprunt
marginal du preneur. Selon IFRS16, le preneur n'est pas tenu d'engager un coût ou des efforts
mchit lil banque => taux mt3 credit bech nichri actif
excessifs pour déterminer le taux d'intérêt implicite. selon le meme critéres .
qq soit le taux illy 54itou inty
Remarque : Le taux d'actualisation est révisé en cours du contrat en cas de changement de la
durée du bail ou de réappréciation du caractère incitative d'une option d'achat. En l'absence de,
tels événements, le taux d'actualisation initial est maintenu pendant le reste de la durée du
contrat.

Détermination du taux d'emprunt marginal du preneur

A défaut de pouvoir déterminer aisément le taux d'intérêt implicite du contrat, le preneur utilise
son taux d'emprunt marginal. Ce dernier correspond à celui que le preneur supporterait pour
emprunter le montant nécessaire pour acquérir l'actif pour une durée et une garantie similaires
dans un environnement économique similaire (IFRS16-Annexe A). Ce taux n'est pas forcément le
même pour tous les contrats à moins qu'on soit en présence d'un portefeuille d'actifs avec des
caractéristiques similaires (durée, garantie et environnement économique) et que le taux unique
ne s'écarte pas significativement du taux par actif. Le taux d'emprunt marginal du groupe ne peut
pas être retenu comme taux d'emprunt marginal du preneur (entité du groupe).

Détermination du taux d'intérêt implicite du contrat

coté bailleur
Le taux d'intérêt implicite du contrat correspond au taux de rendement attendu par le bailleur. Il
s'agit de celui que le bailleur facture au preneur. Il peut être connu lorsqu'il s'agit d'un contrat de
crédit-bail ou une location de longue durée où il a été l'un des éléments financiers de la
négociation. A la date de prise d'effet du contrat, ce taux correspond à celui qui donne une valeur
actuelle cumulée des paiements de loyers à effectuer par le preneur (VAPL) et de la valeur
résiduelle non garantie (VAVRNG) de l'actif à la fin du bail égale à la somme de la juste valeur (JV)
de l'actif sous-jacent et des coûts directs initiaux du bailleur (CDI bailleur) (IFRS16-Annexe A).

t → VAPL+VAVRNG= JV de l'actif + CDI bailleur

GO PRO TRAINING Janvier 2023 19

 IFRS16 Contrats de location

Ainsi, pour que le preneur puisse facilement déterminer ce taux d'intérêt implicite du contrat, il
doit disposer d'informations sur les quatre composantes de l'égalité présentée ci-dessus à savoir
les loyers, la valeur résiduelle non garantie, la juste valeur de l'actif sous-jacent et les coûts directs
s3ib s3ib
initiaux du bailleur.

Le preneur éprouve des difficultés pour déterminer ce taux d'intérêt implicite s'il ne dispose que
d'informations limitées sur la valeur résiduelle de l'actif sous-jacent ou sur les coûts directs initiaux
du bailleur. De façon générale, le preneur peut disposer d'informations appropriées sur les loyers
et se procurer d'informations sur la juste valeur de l'actif sous-jacent auprès du fabricant, à partir
de catalogue ou de cotation sur un marché. S'il est difficile de déterminer ce taux d'intérêt
implicite, il utilisera alors son taux marginal d'endettement.

Particulièrement, le taux d'intérêt implicite du contrat peut être déterminé facilement si contrat
prévoit le transfert de la propriété au terme du bail (en conséquence, le bailleur n'a pas à estimer
la valeur résiduelle) ou les coûts directs initiaux du bailleur sont estimés négligeables ou les
clauses du contrat de location mentionnent ce taux.

Selon l'IASB, dans bien de cas le taux d'intérêt implicite sera similaire au taux marginal
d'endettement. Dans certains cas, le calcul du taux d'intérêt implicite par le preneur sera difficile
notamment pour les locations dont la valeur résiduelle au terme du bail est significative telles que
les locations immobilières (IFRS16-BC161).

Définition des quatre composantes de l'égalité

• Paiements de loyers: Paiements que le preneur fait au bailleur au titre du droit d'utiliser
l'actif sous-jacent pendant la durée de la location comprenant :

i) les paiements fixes (y compris les paiements considérés comme fixes en vertu de la substance
des dispositions prévues au contrat), déduction faite des avantages incitatifs à la location ;

ii) les paiements de loyers variables en fonction d'un indice ou d'un taux ;

iii) le prix d'exercice de toute option d'achat que le preneur a la certitude raisonnable d'exercer

GO PRO TRAINING Janvier 2023 20

 IFRS16 Contrats de location

iv) les pénalités dues en cas de résiliation du contrat de location, dès lors que la durée de la
location inclut l'exercice par le preneur de l'option de résiliation du contrat.

Pour le preneur, les loyers à payer comprennent également les sommes qu'il devrait payer au titre
des garanties de valeur résiduelle. En revanche, ils ne comprennent pas les paiements affectés

aux composantes non locatives du contrat, sauf lorsque le preneur choisit de regrouper une
composante locative avec des composantes non locatives et de les comptabiliser comme une
seule composante, de nature locative.

Pour le bailleur, les paiements de loyers comprennent également, le cas échéant, les garanties de
valeur résiduelle qui lui ont été données par le preneur, une personne liée au preneur ou un tiers
non lié au bailleur, ayant la capacité financière d'assumer les obligations de garantie. Par contre,
ils ne comprennent pas les paiements affectés aux composantes non locatives.

Garantie de valeur résiduelle : Garantie donnée au bailleur par un tiers qui ne lui est pas lié selon
laquelle la valeur (ou une partie de la valeur) de l'actif sous-jacent au terme du bail ne sera pas
inférieure à un montant convenu.

• Valeur résiduelle non garantie: Partie de la valeur résiduelle d'un actif sous-jacent dont la
réalisation par le bailleur n'est pas assurée ou qui est garantie uniquement par une partie
liée au bailleur. m 3andouu 7atta 3ale9a bil preneur

• Coûts directs initiaux : Coûts marginaux engagés pour l'obtention d'un contrat de location
qui n'auraient pas été encourus si le contrat de location n'avait pas été obtenu.

Lorsque les dispositions d'IFRS16 s'appliquent dans la comptabilité du bailleur, la juste valeur est walet
le montant pour lequel un actif pourrait être échangé ou un passif éteint entre des parties bien prix
d'entrée
informées, consentantes, et agissant dans des conditions de concurrence normale. Remarquons mouch
prix prix
que les opérations de location comptabilisées selon IFRS16 sont hors champ d'application sortie

d'IFRS13 «évaluation de la juste valeur ».

Illustration 30.07 : Vous disposez des informations suivantes relatives à un contrat de location :

Prix au comptant du bien loué (juste valeur) 9.800

GO PRO TRAINING Janvier 2023 21

 IFRS16 Contrats de location

Loyer annuel convenu 2.637,975

Durée du bail 5 ans
Coûts de rédaction du contrat (côté bailleur) 200
Valeur résiduelle (garantie ou non) Nulle

Déterminez le taux d'intérêt implicite du contrat de location

Solution : Le taux d'intérêt implicite du contrat (t) s'obtient ainsi :
(9.800+200)=2.637,975* ((1-(1+1)-5)/t) → ((1-(1+t)-5 /t)=3,7907868
Une simple recherche dans la table financière fournit ce taux de 10%. Il est facilement
obtenu sauf dans le cas où une partie du loyer est aléatoire. Il peut être également obtenu
par itération ou en utilisant la fonction TRI d'excel.
Détermination du taux implicite du contrat en présence d'une Valeur Résiduelle Garantie (VRG) et
d'une Valeur Résiduelle Non Garantie (VRNG) (voir définitions ci- dessus)

En présence d'une VRG et d'une VRNG → Toute la valeur résiduelle est incluse pour le
calcul du taux implicite (t)
t →JV+CDI bailleurs = [L*(1-(1+t)-n)/t + VRG*(1+t)-n] + VRNG*(1+t)-n

Illustration 30.08: Début N, SOFAP a conclu un contrat de location de 4 ans portant sur une
machine d'une juste valeur de 64.300 UM et d'une durée de vie économique de 5 ans dans les
conditions suivantes: Paiement, en fin de période, de quatre redevances annuelles de 14.182 UM
Absence d'option d'achat à l'expiration du bail, Si la valeur résiduelle à la fin du contrat est
inférieure à 15.000 UM, SOFAP paierait la différence au bailleur. Selon les informations du
chacune, marché, la valeur résiduelle de la machine après 4 ans est de 20.000. Déterminez le taux
d'intérêt implicite du contrat de location.

Solution : Calcul du taux implicite (t) du contrat :

t→64.300=[14.182*((1-(1+t)-4)/t)]+[15.000*(1+t)-4]+[5.000*(1+t)-4]➜t=6.4%

Détermination du taux implicite du contrat en présence d'une option incitative

GO PRO TRAINING Janvier 2023 22

 IFRS16 Contrats de location
1d fil pratiqur
Les sociétés de crédit bail sont considérées comme des établissements financiers et sont soumises
au contrôle des services de la banque centrale au même titre que les banques. Leur métier
consiste à financer les acquisitions des sociétés moyennant une rémunération calculée sur la base
d'un taux de rendement (taux d'intérêt implicite du contrat) tenant compte de la cote de
solvabilité du preneur. La propriété du bien est gardée par le bailleur en guise de garantie de
paiement des loyers par le preneur. L'objectif du bailleur est de récupérer son investissement
majoré du rendement implicite. En pratique, les contrats de crédit bail incluent une clause
accordant au preneur l'option d'acheter le bien loué à un prix suffisamment inférieur à sa juste
valeur, à la date d'exercice de l'option, de telle sorte qu'il y ait une certitude raisonnable, au début
du bail, que le preneur se rende acquéreur du bien. Les loyers attendus du bailleur en contrepartie
du financement du bien se limiteront aux loyers périodiques et à l'option au terme du bail. Ainsi,
le bailleur n'a pas à estimer la valeur résiduelle ni à la décomposer en une partie garantie et une
partie non garantie. Le taux implicite du contrat sera obtenu de la manière suivante : sans estimation

En présence d'une option incitative → t→JV+CDI bailleur = [L*(1-(1+1)-n)/t] + [Option*(1+1)-n]

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 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.09 : Début N, 3B a conclu un contrat de location dans les conditions suivantes :
Juste valeur de l'équipement 90.000
Durée du bail 7 ans
Durée de vie économique de l'équipement 10 ans
Loyer annuel 16.130
Mode d'amortissement Linéaire
H1 : Option d'achat 10.320
H2 : Option d'achat 30.000

Déterminez le taux d'intérêt implicite du contrat de location dans chacune de ces hypothèses
sachant que la valeur résiduelle est estimée, début N, égale à la valeur comptable nette de
l'équipement au terme du bail.

Solution : Valeur comptable nette au terme du bail : 90.000-(90.000/10*7)= 27.000

H1 : Option (10.320) Valeur comptable nette > option →Option incitative

t→90.000 = 16.130*((1-(1+t)-7)/t)+10.320*(1+t)-7→t=8%
H2 : Option (30.000) : Valeur comptable nette < option → Option non incitative
t→ 90.000 =16.130*((1-(1+t)-7)/t)+27.000*(1+t)-7 →t= 10,7%
VRNG, VRG =0 pas de garant

Remarque : Certains auteurs (voir par exemple Bernard RAFFOUNIER «Les normes comptables
internationales IFRS», Editions Economica) considèrent que la différence entre la valeur résiduelle
au terme du bail et la valeur de l'option en tant que valeur résiduelle non garantie à prendre en
considération pour le calcul du taux implicite du contrat. Ce taux s'obtient alors ainsi :
En présence d'une option incitative →
t→JV+CDI bailleur = [L *(1-(1+t)-4)/t] + [Option*(1+t)-n] + VRNG*(1+t)-n

Exemple Illustratif : Début N, 3B (preneur) a conclu un contrat de crédit bail avec une société
spécialisée (bailleur) portant sur un matériel industriel. A cette date, la juste valeur du matériel
est estimée à 200.000 UM. Les modalités du contrat sont les suivantes :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 24

 IFRS16 Contrats de location

Versement initial 15 950

loyers annuels versés à terme échus 54 000
Option d'achat à la fin de la 4è année 25 000
Durée du bail 4 ans
Durée de vie économique du bien 5 ans
Valeur résiduelle estimée au terme du bail 40 000

Selon ces auteurs, le taux implicite du contrat s'établit à 10,1% calculé ainsi : selon raffournier

200.000=15.950+ (54.000* ((1-(1+t)-4)/t)+(25.000*(1+1)-4)+(15.000*(1+t)-4)=-10,1%

option = VRG VRNG
Certains autres auteurs (voir par exemple Dandon O. et Didelot L. «Maîtriser les IFRS>>. Editions :
Groupe Revue Fiduciaire) incluent uniquement le montant de l'option dans le calcul du taux
implicite du contrat. Cette position nous semble traduire mieux la substance économique du
contrat de crédit-bail. Le taux implicite du contrat s'obtient ainsi : raisonnement à retenir

En présence d'une option incitative →

t→JV+CDI bailleur = [L* (1-(1+1)-n)/t]+ [Option*(1+t)-n]

Selon ces auteurs, le taux implicite du contrat s'établit à 11% calculé ainsi : 200.000=15.950+
(54.000*((1-(1+t)-n) /t)+ (25.000*(1+t)-4) →t~11%
b) La durée du contrat de location (durée du bail)
La durée du contrat est un paramètre essentiel dans le calcul du passif locatif. Elle correspond à
la période pendant laquelle le preneur a le droit d'utiliser l'actif (et non uniquement la durée
durée eco
ferme de location). Elle commence à la date de prise d'effet du contrat et inclut toute période de
franchise consentie au preneur par le bailleur (IFRS16- B36). Elle se compose des éléments
suivants : la période non résiliable, les périodes optionnelles de renouvellement si le preneur est
la plus sur
raisonnablement certain d'exercer l'option et les périodes optionnelles de résiliation si le preneur
jp suite des critéres
est raisonnablement certain de ne pas exercer l'option (IFRS16-§18).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 25

 IFRS16 Contrats de location

En résumé

Durée = Période + Option de + Option de

du bail non renouvellement si le résiliation si ne
résiliable preneur est pas le preneur est
raisonnablement raisonnablement
certain de l'exercer certain de
l'exercer

La prise en compte sous condition des options dans la détermination de la durée du bail permet
d'éviter le risque qu'en concluant des contrats de courte durée, le preneur parvienne à réduire le
passif locatif à son minimum. En incluant les périodes optionnelles dans la détermination de cette
durée, IFRS16 impose la comptabilisation de passifs qui dépendent de décisions du preneur
(exercer ou ne pas exercer une option). Il s'agit d'une dérogation aux règles de reconnaissance du
exeption de
la passif prévues par IAS37 et IFRS09 qui exigent la présence d'une obligation actuelle et excluent la
comptabilisa
tion du prise en compte d'une option sous le contrôle du preneur pour la comptabilisation d'un passif. La
passif
prévu par position de l'IASB d'inclure les options sous contrôle du preneur dans la durée de location vise à
ias 37 et
refléter l'image fidèle des caractéristiques du contrat (IFRS16-BC152à158).
ifrs 09

Afin de déterminer la durée du bail et d'évaluer la durée de la période non résiliable du contrat,
l'entité détermine la période pendant laquelle le contrat est exécutoire. Le contrat de location
n'est plus exécutoire lorsque le preneur et le bailleur ont chacun le droit de le résilier sans la
permission de l'autre partie et en s'exposant tout au plus à une pénalité négligeable (IFRS16-B34).
pas du contrat de location exécutoire => probléme d'évaluation => car la durée non résiliable ne peut étre
Sidéterminé => charge
seul le preneur a le droit de résilier le bail, ce droit est une option de résiliation à inclure dans
la détermination de la durée du bail. En revanche, si seul le bailleur détient ce droit, la
détermination de la période non résiliable tient compte de ce droit (IFRS16- B35)

Illustration 30.10 : Début N, SSN a conclu un contrat de location d'une période de 8 ans, avec
option de résiliation anticipée tous les deux ans par le preneur uniquement sans pénalité mi
contractuelle ni économique. Selon IFRS16, quelle est la durée du contrat de location ?

Solution : La période (exécutoire) maximale du contrat est de 8 ans.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 26

 IFRS16 Contrats de location

• période non résiliable : 2 ans

• Prise en compte des périodes optionnelles : si le preneur est raisonnablement certain de ne pas
exercer les options de résiliation
→ La durée de location peut donc être de 2, 4, 6 ou 8 ans.
Illustration 30.11 : Début N, 3N a conclu un contrat de location d'une durée de 18 ans. Le preneur
à la possibilité de résilier le contrat à la fin de chaque période triennal sans indemnité à verser au
bailleur. Le bailleur a la faculté de résilier le contrat à la fin de la 9è année moyennant le versement
d'une indemnité significative au preneur. Selon IFRS16, quelle est la durée du contrat de location ?
donc contrat y93ad exécutoire => indémnité significatif
Solution : La période (exécutoire) maximale du contrat est de 18 ans.

•période non résiliable : 3 ans

• Selon IFRS16-§34, le contrat cesse lorsque le preneur ou le bailleur ont chacun la possibilité
unilatérale de résilier le contrat, l'éventuelle pénalité est négligeable. Le bailleur ayant à verser au
preneur une indemnité significative s'il souhaite résilier le contrat après 9 ans, cette option de
résiliation n'a pas de substance au sens d'IFRS16. II en résulte que le contrat ne cesse pas après 9
ans puisque l'on ne se trouve pas dans la situation où le preneur et le bailleur ont chacun la
possibilité unilatérale de résilier le contrat, l'éventuelle pénalité étant négligeable.

• Prise en compte des périodes optionnelles : si le preneur est raisonnablement certain de ne pas
exercer les options de résiliation

→ La durée de location peut donc être de 3, 6, 9, 12,15 ou 18 ans (B35).

Pour apprécier si le preneur a la certitude raisonnable d'exercer une option de renouvellement

ou de ne pas exercer une option de résiliation du contrat de location, l'entité fait appel au
jugement qui est encadré par IFRS16 en tenant compte de tous les faits et circonstances
pertinents conférant au preneur un avantage économique à exercer l'option de renouvellement
ou à ne pas exercer l'option de résiliation. La pratique passée du preneur relative aux durées
d'utilisation de types particuliers d'actifs (loués ou détenus en propre) et ses motivations
économiques peuvent constituer des indications pertinentes pour déterminer s'il est
raisonnablement certain d'exercer une option ou de ne pas l'exercer (B40). IFRS16-§37 cite les

GO PRO TRAINING Janvier 2023 27

 IFRS16 Contrats de location

facteurs suivants à prendre en compte :

a) Loyer incitatif au cours des périodes optionnelles (inférieur sensiblement à celui du

marché).

mt3milch résiliation 5tr sraft 3alih

b) Aménagements importants des locaux loués entrepris au cours du bail et dont le
preneur s'attend à tirer un avantage économique significatif lorsque l'option de
renouvellement ou de résiliation du bail ou l'option d'achat de l'actif sous-jacent seront
exerçables.

c) Coûts de résiliation du bail (coûts de négociation, de déménagement... relatifs à la

recherche d'un autre actif sous-jacent adapté aux besoins du preneur, relatifs à
l'intégration d'un nouvel actif aux activités du preneur ainsi que les pénalités relatives à
la résiliation du bail et les autres coûts semblables, y compris les coûts associés à
l'obligation de rendre l'actif sous-jacent dans un état ou à un emplacement
contractuellement spécifié).

d) Importance de l'actif sous-jacent pour la conduite des activités du preneur (sa nature
spécifique ou non, l'endroit où il se trouve et la disponibilité de solutions de rechange
valables) et

e) Conditionnalité liée à l'exercice de l'option (l'option ne peut être exercée que si une ou
plusieurs conditions sont remplies) et probabilité que les conditions soient remplies.

Si une option de renouvellement ou de résiliation d'un bail est combinée avec une ou plusieurs
autres modalités contractuelles telle qu'une garantie de valeur résiduelle de telle sorte que le
preneur garantit au bailleur le paiement d'une somme minimale ou fixe qui sera
substantiellement identique que l'option soit exercée ou non, l'entité présume que le preneur a
la certitude raisonnable d'exercer l'option de renouvellement ou de ne pas exercer l'option de
résiliation (IFRS16-B38).

IFRS16 considère que plus la période non résiliable est courte plus grande sera la probabilité que
le preneur exerce l'option de renouvellement ou n'exerce pas l'option de résiliation du contrat de
location. Ceci se base sur la présomption que les coûts relatifs à l'obtention d'un actif de

GO PRO TRAINING Janvier 2023 28

 IFRS16 Contrats de location

remplacement seraient d'autant plus importants que la période non résiliable est courte (IFRS16-
B39).

Réappréciation de la durée de la location

Après la date de prise d'effet, le preneur réapprécie la durée du bail en présence d'un événement
ou un changement de circonstances important qui dépend de sa volonté et affecte sa décision de
renouveler une option (ayant été considérée précédemment comme ne devant pas être exercée)
ou de ne pas résilier le contrat (option ayant été considérée précédemment comme devant être
exercée) (§20). Exemples : changement intention

a) Aménagements importants de locaux loués non prévus initialement et qui génèreront un

avantage économique important lorsque l'option de renouvellement ou de résiliation du contrat
de location ou encore l'option d'achat de l'actif sous-jacent seront exerçables.

b) Modification ou personnalisation importante de l'actif sous-jacent qui n'était pas prévu

initialement.

c) Sous-location par le preneur de l'actif sous-jacent pour une période excédant le bail
précédemment fixé.

d) Décision d'affaires prise par le preneur ayant une incidence directe sur l'exercice ou non de
l’option (prolongation de la location d'un actif complémentaire, cession d'un actif de
remplacement ou d'une unité opérationnelle au sein de laquelle l'actif sous-jacent est utilisé)
(IFRS16-B41).

Le tableau suivant résume ses indicateurs :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 29

 IFRS16 Contrats de location

Indicateurs économiques du caractère « raisonnablement certain » des options

Liés au contrat / au marché Liés à l'actif
Loyer incitatif Caractère Coûts de Agencements réalisés Actif spécialisé
pour des conditionnel de résiliation par le preneur et durée Localisation
périodes l'option du bail de retour sur
optionnelles investissement
Plus la durée non résiliable est courte, plus la Pratiques passées à analyser
probabilité d'exercice est forte

Selon IFRS16-§21, une entité révise la durée du contrat de location en cas de changement de la
période non résiliable notamment en présence de l'une ou l'autre des situations suivantes :

changement d'intention va modifier la periode non résiliable

• Le preneur exerce une option non incluse (ou n'exerce pas une option incluse)
précédemment dans la détermination de la durée de location.
exerce => m3ach certain w non certain =>

• Survenance d'un événement imposant (ou interdisant) contractuellement au preneur

d'exercer une option qui n'avait pas (ou qui avait) précédemment inclus dans la
détermination de la durée de location.

Illustration 30.12 (bail immobilier français 3-6-9) : Le bail 3-6-9 (ou bail commercial) est un contrat
de location conclu entre le propriétaire d'un local et une société. Légalement, sa durée est au
minimum de neuf ans, il donne droit au renouvellement et à un loyer plafonné pour le locataire
(exceptépour les bureaux, hôtels, cinémas et terrains) augmenté annuellement ou tous les trois
ans uniquement selon l'indice de référence stipulé dans le bail (indice des loyers commerciaux ou
indice trimestriel des loyers des activités tertiaires). La durée d'un bail 3-6-9 ne s'impose qu'au
propriétaire qui devra payer une indemnité d'éviction s'il décide de rompre le bail avant son
échéance. Le preneur à l'option de résilier le bail à l'expiration d'une période triennale. A défaut
de congé du bailleur ou du locataire, le bail 3-6-9 peut être renouvelé au-delà de sa durée initiale.
Si le propriétaire (bailleur) refuse, il devra payer une indemnité d’éviction au preneur. Déterminer
de la durée du bail 3-6-9 par référence à IFRS16.

Solution (Détermination de la durée du bail 3-6-9 selon IFRS16) : Pour l'Autorité des Normes
Comptables (ANC) Français, il n'existe pas au plan comptable d'option de renouvellement au

GO PRO TRAINING Janvier 2023 30

 IFRS16 Contrats de location

terme du bail. Par conséquent, la période pendant laquelle le contrat est exécutoire est
généralement de 9 ans. Cette durée correspond à la durée maximale possible du contrat. La
période non-résiliable est en revanche de 3 ans. Ainsi, la durée d'un bail 3/6/9 sera de 3, 6 ou 9
ans, compte tenu des options de résiliation dont seul le preneur dispose au terme des périodes
triennales (IFRS16-B35) et de la certitude raisonnable ou non que le preneur n'exerce pas l'option
de résiliation au terme des 3 ou 6 ans. Toute disposition contractuelle dérogatoire devra être
examinée dans la mesure où celle-ci pourrait, dans certains cas et selon les faits et circonstances,
conduire à une durée plus longue.

Supposant que le preneur réalise des agencements importants sur l'actif sous jacent dont il évalue
la durée d'utilité à 10 ans. Il estime, par ailleurs, qu'il n'est pas raisonnablement certain de ne pas
exercer sa seconde option de résiliation à 6 ans malgré les agencements réalisés.

La durée exécutoire sera de 9 ans et la durée de location sera de 6 ans compte tenu du caractère
raisonnablement certain de ne pas exercer l'option de résiliation au terme de 3 ans et des
aménagements réalisés.

Période non résiliable 3 ans

Option de renouvellement si le preneur est raisonnablement certain de 0 ans

l'exercer
Option de résiliation dont le preneur est raisonnablement certain de ne pas 3 ans
l'exercer

Durée de location 6 ans

La durée d'amortissement des agencements doit s'aligner sur la durée de location déterminée
selon IFRS16 (ici 6 ans) et en tout état de cause ne devrait pas dépasser le terme de la période
exécutoire (ici 9 ans). Ceci est en conformité avec les dispositions d'IAS16-§56d relatives à la prise
en compte de la date d'expiration des contrats de locations dans la détermination de la durée
d'utilité et celles d'IFRS16-B37b.

La durée pendant laquelle le droit est conféré peut être exprimée en termes de volume

GO PRO TRAINING Janvier 2023 31

 IFRS16 Contrats de location

d'utilisation de l'actif identifié (par exemple, le nombre d'unités de production qu'un matériel
servira à produire) (IFRS16-§10).

c) Les paiements locatifs (PL)

Les paiements locatifs (PL) incluent les éléments suivants :

1. Les paiements (ou loyers) fixes (y compris les paiements fixes en substance) minorés de tout
avantage incitatif à la location à recevoir du bailleur.

2. Les paiements (ou loyers) variables basés sur un indice ou un taux.

3. La valeur résiduelle garantie.

4. Le prix d'exercice d'une option d'achat incitative.

5. Les pénalités en cas de résiliation du contrat de location.

Les paiements (ou loyers) fixes

Les paiements fixes (y compris les paiements fixes en substance) inclus dans les paiements locatifs
sont réduits de tout avantage incitatif à la location à recevoir du bailleur.

Les paiements fixes sont ceux que le preneur fait au bailleur en échange du droit
d'utilisation de l'actif sous-jacent pendant la durée du contrat de location à l'exclusion des
paiements de loyers variables. Les paiements fixes en substance sont des paiements qui
peuvent dans leur forme comporter une variabilité (variables en apparence mais fixes en
substance), mais qui, en substance, sont inévitables. C'est le cas, à titre d'exemple, lorsque
les paiements sont structurés comme des paiements de loyers variables mais les clauses
leur donnant un caractère variable ne correspondent à aucune réalité économique. C'est
ainsi pour les paiements qui ne doivent être effectués que s'il est démontré que l'actif
sous-jacent peut être exploité pendant la durée du bail ou s'il se produit un événement
dont la survenance est quasi- certaine. Il en est de même si le preneur a la possibilité de
choisir entre plusieurs formules de paiements mais une seule formule paraît réaliste.

Il inclura dans ses calculs uniquement cette formule. Si le preneur a le choix entre plusieurs

GO PRO TRAINING Janvier 2023 32

 IFRS16 Contrats de location

formules de paiements et aucune d'entre elles ne peut être écartée, il inclura dans ses
calculs la formule dont la valeur actualisée est la plus faible (IFRS16-§B42).

Les avantages incitatifs à la location couvrent, à titre d'exemple, les paiements effectués
par le bailleur au preneur dans le cadre d'un bail ou le remboursement ou la prise en
charge par lui de coûts encourus par le preneur en vue de favoriser la conclusion du
contrat de location.

Illustration 30.13 : Début N, SOFT a conclu un contrat de location d'un appartement à

usage de bureau dans les conditions suivantes :

Durée du bail 8 ans

Loyer fixe annuel payable en début d'année 30.000

Période de location gratuite accordée par le bailleur à SOFT N et (N+1)
Taux implicite du contrat ne peut pas être déterminé facilement
Taux marginal d'endettement du preneur 4%

Le montant des paiements locatifs actualisés (passif locatif) est déterminé ainsi :
Année Paiements Facteur Valeur
Paiement fixe Date de paiement d'actualisation actualisée
N 0 01/01/N 1,000 0,000
N+1 0 01/01/N+1 0,9615 0,000
N+2 30 000 01/01/N+2 0,9246 27 736,686
N+3 30 000 01/01/N+3 0,8890 26 669,891
N+4 30 000 01/01/N+4 0,8548 25 644,126
N+5 30 000 01/01/N+5 0,8219 24 657,813
N+6 30 000 01/01/N+6 0.7903 23 709,436
N+7 30 000 01/01/N+7 0,7599 22 797,534
Total 151 215,486

Le tableau de paiement des loyers se présente ainsi :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 33

 IFRS16 Contrats de location

Année Restant dû en Paiement (2) Intérêt Restant dû en

début de (3)= [(1) +(2)]*4% fin de période
période (1)
N 151 215,486 0,000 6 048,619 157 264,106
N+1 157 264,106 0,000 6 290,564 163 554,670
N+2 163 554,670 -30 000,000 5 342,187 138 896,857
N+3 138 896,857 -30 000,000 4 3555,874 113 252,731
N+4 113 252,731 -30 000,000 3 330,109 86 582,840
N+5 86 582,840 -30 000,000 2 263,314 58 846,154
N+6 58 846,154 -30 000,000 1 153,846 30 000,000
N+7 30 000,000 -30 000,000 0,000 0,000
-180 000,000 28 784,514

Les paiements (ou loyers) variables

Les loyers variables inclus dans les paiements locatifs comprennent uniquement ceux dépendant
d'un indice ou d'un taux (tel que l'indice des prix à la consommation, le taux d'intérêt de référence
ou les paiements qui varient pour tenir compte de l'évolution des prix du marché locatif). Ces
loyers sont évalués initialement au moyen de l'indice ou du taux à la date de prise d'effet du
contrat (IFRS16-§27b). Il n'y a pas lieu d'anticiper l'évolution future de ces indices ou taux. Un
contrat de location qui prévoit uniquement des loyers variables ne crée pas un passif locatif à la
date de prise d'effet du contrat.

Les loyers variables (autres que ceux dépendant d'un indice ou d'un taux) exclus des
paiements locatifs sont comptabilisés en charge lorsqu'ils sont encourus tels que ceux qui
évoluent en fonction du chiffre d'affaires (du rendement) ou de l'utilisation futurs de l'actif
sous-jacent (IFRS16-§38b).

Les paiements de loyers variables correspondent à une partie des paiements versés par le preneur
au bailleur afin de disposer du droit d'utiliser l'actif sous-jacent pour la durée du bail et qui varie
en raison de faits ou circonstances après la date de prise d'effet du contrat autres que
l’écoulement du temps (IFRS16-Annexe A).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 34

 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.14 : 3A vient d'achever la construction de ses ateliers de production. Elle conclut
un contrat de location portant sur la quasi-totalité des machines industrielles nécessaires à ses
activités. Le contrat est d'une durée de 10 ans correspondant à la durée de vie estimée des
machines.

Hypothèse 1 : Les loyers sont calculés en fonction de la production réalisée sur la base de 20 UM
par unité produite. Le contrat ne prévoit pas de paiement minimal. Selon le plan d'affaires établit
par 3A, la production sera d'au moins 100.000 unités par an.

→Bien que 3A soit en mesure d'estimer les loyers minimaux qu'elle versera sur la durée du bail,
ceux-ci ne sont liés qu'à l'utilisation de l'actif sous-jacent. Si la production de 3A est nulle, le loyer
sera également nul (pas de paiement minimal). Les loyers sont véritablement variables et le
resteront jusqu'à la fin du bail. En conséquence, 3A n'inclut pas ces loyers dans le calcul des
paiements locatifs. Elle comptabilisera les paiements de loyers en charges dans le résultat net
lorsqu'une production sera réalisée.

Hypothèse 2 : Le contrat prévoit un loyer annuel fixe minimal de 200.000 UM. De plus, si la
production réalisée dépasse 10.000 unités par an, le loyer annuel sera relevé à 2 millions UM, et
si elle excède 125.000 unités par an, le loyer annuel s'élèvera à 2,5 millions UM. Selon le plan
d'affaires établit par 3A, la production sera d'au moins 100.000 unités par an (ainsi, il est
improbable qu'elle soit inférieure à 10.000 unités par an et il n'est pas certain qu'elle dépassera
125.000 unités par an).

→Le montant des loyers annuels à inclure dans les paiements locatifs est de 200.000 UM. Les
loyers excédant ce montant correspondent à des loyers variables exclus de l'évaluation des
paiements locatifs car ils sont indexés sur l'utilisation et le rendement de l'actif sous-jacent.

En conséquence, 3A évaluera les paiements locatifs sur la base des paiements annuels de 200.000
UM. Lors des périodes où la production réalisée excédera les quantités prévues, elle
comptabilisera des loyers additionnels de 1,8 ou de 2,3 UM en charges dans le résultat net.

Hypothèse 3 : Le contrat prévoit la structure des paiements de loyers suivante :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 35

 IFRS16 Contrats de location

a) Les loyers mensuels initiaux sont fixés à 300.000 UM.

b) Les loyers mensuels portés à 400.000 UM lorsque 3A aura réalisé une production de 120.000
unités pour la période de douze mois précédente et ils resteront fixés à ce niveau pour le reste
de la durée du bail.

c) Les loyers mensuels (de 300.000 UM ou de 400.000 UM) augmenteront chaque année en
fonction de la hausse de l'indice des prix à la consommation (IPC) applicable.

30 mois après la date de début du bail, 3A atteint pour la première fois une production réalisée
de 120.000 unités.

→Selon IFRS16-§27(b), les loyers variables qui dépendent d'un indice ou d'un taux sont inclus
dans l'évaluation initiale des paiements locatifs (ou passif locatif). Dans cette 3ème hypothèse, le
loyer mensuel de 300.000 UM dépend d'un indice (l'IPC), 3A utilisera l'IPC en vigueur à la date de
prise d'effet du contrat de location (sans tenir compte de hausses futures de l'IPC). Le montant
mensuel additionnel de 100.000 UM varie en fonction du même indice, mais il dépend
initialement de l'utilisation ou du rendement de l'actif sous-jacent. En raison de sa variabilité, ce
montant ne devrait pas être inclus dans l'évaluation initiale des paiements locatifs (ou passif
locatif).

La variabilité est résolue au 30ème mois. La production réalisée des 12 mois précédents excède
pour la 1ère fois les 120.000 unités. Au 30ème mois, 3A réévaluera les paiements locatifs (ou
passif locatif) en fonction de paiements de loyers mensuels de 400.000 UM pour la durée
résiduelle du bail ajusté pour tenir compte des variations de l'IPC depuis le début du bail (IFRS16-
§42b). Les variations ultérieures des loyers suite aux nouvelles variations de l'IPC seront
comptabilisées à titre d'ajustements du passif locatif, au fur et à mesure qu'elles prendront effet,
par application du taux d'actualisation initial (voir Ré- estimation du passif locatif ci-dessous).

NB. La même méthode est appliquée si les loyers dépendent d'un taux d'intérêt variable sauf que
l'entité utilise alors un taux d'actualisation révisé qui reflète les variations de taux d'intérêt
conformément à IFRS16-§43.

Illustration 30.15 : Début N, SUA a conclu un contrat de location d'un magasin à usage commercial

GO PRO TRAINING Janvier 2023 36

 IFRS16 Contrats de location

pour une durée de bail non résiliable de 10 ans moyennant un loyer fixe annuel payable en début
d'année de 50.000 UM. Le contrat prévoit que le loyer augmente tous les deux ans en fonction
de l'augmentation de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC) au cours des précédents 24 mois.
Début N, l'IPC est de 125. SUA a conclu que le taux implicite du contrat ne peut pas être déterminé
facilement. Son taux marginal d'endettement est de 5% reflétant le taux auquel SUA pourrait
emprunter pour une date et garantie équivalente dans un environnement économique similaire
le montant correspondant au droit d'utilisation de l'actif sous jacent. SUA prévoit de consommer
les avantages économiques futurs liés au droit d'utilisation de l'actif sous jacent sur la durée du
bail de façon linéaire. Début N+2 (Début de la 3ème année), l'Indice des Prix à la Consommation
(IPC) est de 135. Traiter cette transaction selon IFRS16.

Solution :

La valeur actualisée des paiements locatifs est de 355.391,084 [50.000*((1-1,05-9)/0,05] (passif

locatif).

Le tableau de paiement des loyers se présente ainsi :

Année Restant dû en Paiement Intérêt Restant dû en

début de période fin de période
N 355 391,084 0,000 17 769,554 373 160,638
N+1 373 160,638 -50 000,000 16 158,032 339 318,670
N+2 339 318,670 -50 000,000 14 465,933 303 784,603
N+3 303 784,603 -50 000,000 12 689,230 266 473,834
N+4 266 473,834 -50 000,000 10 823,692 227 297,525
N+5 227 297,525 -50 000,000 8 864,876 186 162,401
N+6 186 162,401 -50 000,000 6 808,120 142 970,522
N+7 142 970,522 -50 000,000 4 648,526 97 619,048
N+8 97 619,048 -50 000,000 2 380,952 50 000,000
N+9 50 000,000 -50 000,000 0,000 0,000
Comptabilisation
Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 405.391,084

GO PRO TRAINING Janvier 2023 37

 IFRS16 Contrats de location

Passif locatif (B) 355.391,084

Trésorerie (B) 50.000 ,000
Fin N
Charges d'intérêt (R) 17.769,554
Passif locatif (B) 17.769,554
Dotation aux amortissements (R) 40.539,108
Amortissements du droit d'utilisation de l'actif (B) 40.539,108
Début N+1
Passif locatif (B) 50.000 ,000
Trésorerie (B) 50.000 ,000
Fin N+1
Charges d'intérêt (R) 16 158,032
Passif locatif (B) 16 158,032
Dotation aux amortissements (R) 40.539,108
Amortissements du droit d'utilisation de l'actif (B) 40.539,108

Fin N+1 (début N+2), la valeur comptable du passif locatif est de 339.318,670 UM. Le loyer à
compter de N+2 s'établit à 54.000 (50.000*135/125). Cet accroissement des paiements locatifs
est dû à l'évolution de l'IPC et doit ajuster le montant du passif locatif sur la durée résiduelle du
bail en contrepartie du droit d'utilisation de l'actif. La valeur comptable ré estimé du passif locatif
début N+2 est de 366.464,163 [54.000+(54.000*((1-1,05-7)/0,05)] soit un accroissement du passif
locatif de 27.145,493 (366.464,163-339.318,670).

Début N+2

Droit d'utilisation de l'actif (B) 27 145,493

Passif locatif (B) 27 145,493

Illustration 30.16: Début N, SUA a conclu un contrat de location d'un magasin à usage commercial
pour une durée de bail non résiliable de 10 ans moyennant un loyer fixe annuel payable en début
d'année de 50.000 UM. Le contrat prévoit que le loyer augmente tous les ans de 1% du chiffre

GO PRO TRAINING Janvier 2023 38

 IFRS16 Contrats de location

d'affaires généré par l'actif sous-jacent. En N, le magasin loué par SUA a réalisé un chiffre d'affaires
de 800.000 UM. Traiter cette transaction selon IFRS16 sachant que le taux marginal
d'endettement de SUA est de 5%.

Solution : La variation du loyer dépend du chiffre d'affaires annuel réalisé par le magasin loué. Elle
n'est pas indexée sur un indice ou un taux. Elle est exclue des paiements locatifs et comptabilisée
en charge en résultat net. Le montant des paiements locatifs actualisés (passif locatif) est de
355.391,084 (50.000*((1-1,05-9)/0,05).

Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 405.391,084
Passif locatif (B) 355.391,084
Trésorerie (B) 50.000,000
Fin N
Charges d'intérêt (355 391,084*5%) (R) 17.769,554
Passif locatif (B) 17.769,554
Charges de loyer (800.000*1%) (R) 800,000
Trésorerie (B) 800,000

La valeur résiduelle garantie

Elle correspond au montant à payer par le preneur au titre de garantie de la valeur résiduelle.

La valeur résiduelle garantie correspond à la garantie donnée au bailleur par un tiers qui ne lui est
pas lié selon laquelle la valeur (ou une partie de la valeur) de l'actif sous-jacent à l'issue du contrat
de location ne sera pas inférieure à un montant convenu (IFRS16-Annexe A).

Le prix d'exercice d'une option d'achat (option d'achat incitative)

Le prix d'exercice d'une option d'achat s'il existe une certitude raisonnable que le preneur
exercera cette option (option d'achat incitative).

Les pénalités en cas de résiliation du contrat de location

Les pénalités exigées en cas de résiliation du contrat de location si la durée de la location reflète
l'exercice par le preneur d'une option de résiliation du contrat de location.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 39

 IFRS16 Contrats de location

Remarques

1. Les contrats de location immobilière prévoient, souvent, le remboursement par le preneur au

bailleur des frais liés au contrat ne correspondant pas à un service tel que les frais d'entretien et
de gardiennage, les primes d'assurance, la taxe foncière, la cotisation du syndic... Selon IFRS16-
B33, ces frais à payer ne constituent pas une composante distincte du contrat mais sont plutôt
considérées comme un élément de la contrepartie totale à répartir sur chacune des composantes
distinctes du contrat. De façon générale,

• Si ces frais sont liés au contrat et ne sont pas variables (fixes ou dépendent d'un indice ou
d'un taux)→ à inclure dans l'évaluation du passif locatif.

• Si ces frais ne sont pas liés au contrat ou sont variables (ne dépendent pas d'un indice ou
d'un taux) → à exclure de l'évaluation du passif locatif→ à comptabiliser en charges dans
le résultat net.

2. Le contrat peut prévoir le paiement d'une somme par le preneur pour des activités et des coûts
qui ne donnent pas lieu à la fourniture de biens ou de services à ce dernier. Par exemple, le bailleur
peut inclure, dans la somme totale à payer, des frais relatifs à des tâches administratives, ou
d'autres coûts qu'il a engagés relativement au contrat de location, qui ne donnent pas lieu à la
fourniture de biens ou de services au preneur. De telles sommes à payer ne constituent pas une
composante distincte du contrat, mais sont plutôt considérées comme un élément de la
contrepartie totale qui est réparti entre chacune des composantes distinctes du contrat (IFRS16-
§ B33).

3. Cas de la taxe foncière : la taxe foncière est due par le bailleur au titre de la location. Elle n'est
pas considérée comme variable en fonction d'un indice ou d'un taux et est donc exclue du passif
locatif à condition d'aucun montant forfaitaire ne soit spécifié dans le contrat (le montant à
rembourser au bailleur est la taxe foncière réelle). Ce raisonnement est valable également pour
les primes d'assurance du bailleur.

4. Cas de la TVA non récupérable (sur véhicules de tourisme, par exemple, ou récupérable
partiellement cas des banques par exemple): Il s'agit d'une obligation fiscale non liée à la
négociation du contrat et non d'un paiement locatif et à ce titre elle est exclue du passif locatif.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 40

 IFRS16 Contrats de location

5. Cas du droit au bail (montant payé par le nouveau preneur à l'ancien locataire dans un bail
commercial et constitutif d'un droit à des loyers <<encadrés>> et un droit au renouvellement du
bail ou à une indemnité d'éviction): Selon IFRS16, le droit au bail est inclus dans le droit
d'utilisation car indissociable du contrat de location. Pour le traitement du droit au bail, le preneur
définit sa politique comptable. Deux approches peuvent être envisagées :

• Droit au bail fait partie du droit d'utilisation : il est amorti sur la durée de la location en
tenant compte de la valeur résiduelle du doit d'utilisation (correspondant au droit au bail).
Cette valeur résiduelle est révisée annuellement avec impact sur le montant amortissable
du droit d'utilisation.

• Droit au bail représentant une composante distincte avec sa propre valeur résiduelle: il
est amorti sur la durée de la location en tenant compte de sa valeur résiduelle
(composante distincte du droit d'utilisation). Cette valeur résiduelle est révisée
annuellement avec impact sur le montant amortissable du droit au bail.

6. Cas du dépôt de garantie : Le contrat peut imposer au preneur le versement au bailleur

d'un dépôt de garantie : pour le contraindre à respecter ses obligations. Ces paiements sont
remboursables à l'issue du bail. Ces dépôts constituent des actifs financiers séparables du
contrat de location. Ils sont comptabilisés selon IFRS09 « Instruments financiers». Etant donné
que les dépôts de garantie ne sont pas, souvent, productifs d'intérêts, la différence entre le
montant payé et la juste valeur du dépôt à la date du commencement du contrat fait partie
des paiements à prendre en considération pour déterminer le coût du droit d'utilisation.

B/Evaluation ultérieure du passif locatif

Le preneur augmentera le passif locatif ainsi déterminé des intérêts courus (comptabilisés en
résultat net), déduira du passif les paiements du loyer et réappréciera la valeur comptable
pour refléter tout changement d'hypothèse, modification du contrat de location ou révision
des paiements fixes en substance (IFRS16-§36).

Remarque: Au cours de la durée du bail, le preneur comptabilise (a) les intérêts dus au
titre du passif locatif et (b) les loyers variables payés exclus de l'évaluation du passif locatif
en résultat net sauf s'ils sont déjà inclus dans la valeur comptable d'un autre actif en
application d'autres IFRS (IFRS13-§38).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 41

 IFRS16 Contrats de location

C/ Réestimation du passif locatif (Réestimation VAPL)

Le preneur ré-estime le passif locatif en actualisant les paiements de loyers révisés sur la
base d'un taux d'actualisation révisé dans les circonstances suivantes :

• Une réestimation de la durée du contrat de location résultant d'une réestimation de la

période exécutoire du contrat de location (par exemple, le preneur n'exerce pas l'option
préalablement incluse dans la fixation de la durée du contrat ou exerce une option non
préalablement incluse dans la fixation de la durée du contrat (§21)).

• Une variation dans l'évaluation de l'exercice d'une option d'achat de l'actif sous-jacent
(§40).

Le preneur réestime le passif locatif en actualisant les paiements de loyers révisés sur la base
du taux d'actualisation initial (sauf si la modification du loyer est due à une évolution du taux
d'intérêt variable dans quel cas le preneur utilisera un taux d'actualisation révisé prenant en
compte les variations du taux d'intérêt) dans les circonstances suivantes :

• Une variation du montant du paiement attendu au titre de la valeur résiduelle garantie.

• Une révision des loyers futurs visant à refléter une variation d'un indice ou d'un taux utilisé
pour fixer ces loyers (y compris, notamment, une révision des loyers du marché) (IFRS16-
§42) Le preneur ne ré-estime le passif locatif afin d'y inclure les loyers révisés que lorsque
la révision des loyers à payer prend effet. Le preneur révise le montant des loyers à payer
sur la durée résiduelle du contrat en se basant sur les paiements contractuels révisés.

Le preneur comptabilise le montant de la ré-estimation du passif locatif comme un ajustement

du droit d'utilisation de l'actif sauf si la valeur comptable du droit est nulle auquel cas le preneur
comptabilise le montant restant en résultat net (IFRS16-§39). Le tableau ci-dessous présente les
combinaisons possibles :

Les cas de réappréciation du passif locatif Taux Taux

révisé initial
1a Ré-estimation de la durée du contrat X

GO PRO TRAINING Janvier 2023 42

 IFRS16 Contrats de location

1b Variation dans l'évaluation de l'exercice d'une option d'achat X

2a Variation du montant de la garantie de valeur résiduelle X
2b Révision des loyers variables dépendants d'un indice ou taux X

Remarques

1. En présence d'une modification apportée à un contrat non comptabilisé comme une location
distincte, le preneur réévalue le passif locatif sur la base des loyers révisés actualisés au taux
d'actualisation révisé (IFRS16-§45).

2. Si le changement de l'indice ou du taux intervient entre la date de clôture des comptes et la

date d'autorisation de publication, il convient de ne pas en tenir compte dans l'évaluation du
passif financier à la date de clôture conformément à IAS10 «événements postérieurs à la période
de reporting».

Illustration 30.17 : Début N, CST a conclu un contrat de location d'un espace de 20 m² dans un
hyper-marché pour une durée de 4 ans dans les conditions suivantes : Loyer variable en fonction
de la fréquentation de l'hyper-marché (0,1 UM par visiteur) avec un minimum garanti annuel égal
au Max (70% du loyer réellement payé en (N-1) ; Montant minimal par visiteur (0,1*Nombre de
visiteurs de N)). Déterminer le montant du passif locatif début N et début N+1 sachant que
100.000 visiteurs ont fréquenté l'hyper-marché en N.

Solution : Le loyer est variable en fonction de la fréquentation de l'hyper-marché. Le minimum

garanti ne dépend pas d'un indice ou d'un taux mais basé sur le montant payé en N-1 avec un
minimum garanti calculé selon les mêmes règles. Il est variable.

• Début N (A la date de prise d'effet du contrat), le loyer est variable en fonction de la

fréquentation de l'hyper-marché. En conséquence, le passif locatif est nul et le loyer payé
en N 10.000 (100 000 0,1) est comptabilisé en résultat net (charge locative).

• Début N+1, le minimum garanti s'applique et le loyer sera de 7.000 (10.000*70%). Dés
N+1, du fait du mécanisme du minimum garanti, la variabilité du loyer est résolue et un
passif locatif doit être constaté et évalué (hors effet d'actualisation) comme suit :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 43

 IFRS16 Contrats de location

N+1 10.000*0,7 7.000

N+2 7.000*0,7 4.900

N+3 4.900*0,7 3.430
Total 15.330

Soit un passif locatif à comptabiliser à l'état de la situation financière de 15.330 (hors effet
d'actualisation) en contrepartie du droit d'utilisation.

• Ultérieurement le montant du loyer et du minimum garanti seront révisés chaque année

et le passif locatif est recalculé et ajusté en contrepartie du droit d'utilisation.

3.2.2 Comptabilisation et évaluation du droit d'utilisation de l'actif

A/ Evaluation initiale du droit d'utilisation de l'actif

A la date de prise d'effet du contrat, le preneur évalue l'actif comptabilisé au titre du droit
d'utilisation au coût (§23) incluant :

1. Le montant de l'évaluation initiale du passif locatif (VAPL).

En présence d'une VRG→ VAPL=L*[(1-(1+t)-n)/t] + VRG*(1+t)-n

En présence d'une option incitative→ VAPL=L*[(1-(1+t)-n)/t] +Option*(1+t)-n

2. Tout loyer versé au bailleur au début du contrat ou avant cette date minoré de tout avantage
incitatif à la location reçu (remboursement des frais d'installation et/ou de déménagement (coût
de relocation), prise en charge par le bailleur d'indemnités à payer par le preneur à son ancien
bailleur...)

3. Les coûts directs initiaux engagés par le preneur (le preneur peut être amené à verser
une indemnité à l'ancien occupant des locaux objets du bail. Cette indemnité fait partie des
coûts directs initiaux encourus par le preneur et non traitée en tant qu'actif incorporel).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 44

 IFRS16 Contrats de location

4. Une estimation des coûts engagés par le preneur pour démanteler et enlever l'actif
loué, restaurer le site sur lequel il est situé ou remettre en état cet actif conformément aux
conditions contractuelles à moins que ces coûts ne soient engagés pour la production des
stocks (dans quel cas, ils seront incorporés aux coûts des stocks). Le preneur contracte cette
obligation soit au début de la location soit pour avoir utilisé l'actif loué durant une période
donnée.

Une entité peut négocier le contrat de location avant que l'actif sous-jacent ne soit prêt à être
utilisé par le preneur. Dans certains cas, il faut construire l'actif ou en réviser la conception en vue
de son utilisation par le preneur. Selon les termes du contrat, le preneur peut être tenu d'effectuer
des paiements relatifs à la construction ou à la conception de l’actif sous-jacent (B43). Si c'est le
cas, il les comptabilise selon d'autres IFRS (IAS16...). En revanche, les paiements effectués par le
preneur relatifs au droit d'utiliser l'actif constituent des paiements de loyers indépendamment du
moment auquel ils sont effectués (B44).

Illustration 30.18 : Début N, 3B (preneur) a conclu un contrat de location du rez-de-chaussée d'un

immeuble pour y exercer son activité commerciale dans les conditions suivantes :

Loyer fixe annuel versé au début de période 9.000

Durée du bail ferme 10 ans
Honoraires d'avocat encourus par 3B pour ce bail 700
Indemnité payée par 3B à l'ancien occupant pour libérer le local 600
Remboursement à 3B par le bailleur des frais de son déménagement 200
Réduction de 25% des 2 premiers loyers consentis par le bailleur à 3B
Pas d'option d'achat
Pas de valeur résiduelle garantie
Taux implicite du contrat ne peut pas être déterminé facilement
Taux marginal d'endettement de 3B 9%
Analyser et comptabiliser cette transaction, chez le preneur, en début N.

Analyse et comptabilisation: Initialement, l'actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation est

évalué à son coût incluant (1) Le montant initial du passif locatif (VAPL), (2) Le paiement locatif au
bailleur au début du contrat ou avant cette date minoré de tout avantage incitatif à la location

GO PRO TRAINING Janvier 2023 45

 IFRS16 Contrats de location

reçu, (3) Les coûts directs initiaux engagés par le preneur et (4) Une estimation des coûts de
démantèlement engagés par le preneur...

Calcul
1 VAPL ((9.000 75%)/1,09)+[(9.000/1,092)+...+(9.000/ 51.893,002a
1,099)]
2 Paiement locatif au bailleur (9.000*75%)-200 6.550,000
début N
3 Coûts directs initiaux engagés 700+600+200 1.500,000
par 3B minoré de tout avantage
incitatif à la location reçu
4 Coûts de démantèlement 0 0
engagés par 3B
Droit d'utilisation de l'actif sous-jacent 59.943,002
(a)
Montant loyer Facteur d'actualisation VAPL
2e loyer 6 750 1,09 6 192,661
3e loyer 9 000 1,1881 7 575,120
4e loyer 9 000 1,2950 6 949,651
5e loyer 9 000 1,411 6 375,827
6e loyer 9 000 1,5386 5 849,382
7e loyer 9 000 1,6771 5 366,308
8e loyer 9 000 1,8280 4 9233,308
9e loyer 9 000 1,9925 4 516,797
10e loyer 9 000 2,1718 4 143,850
51 893,002

VAPL : Valeur Actualisée des Paiements Locatifs

GO PRO TRAINING Janvier 2023 46

 IFRS16 Contrats de location

Comptabilisation
Début N
Droit d'utilisation (B) 59.943,002
Passif locatif (B) 51.893,002
Trésorerie (9.000*75%)-200)+1.500) (B) 8.050,000

B/Evaluation ultérieure du droit d'utilisation de l'actif

Ultérieurement à la comptabilisation initiale d'un droit d'utilisation d'un actif, une entité l'évaluera
en utilisant :

• Le modèle du coût : Le preneur évalue l'actif au titre du droit d'utilisation :

a)au coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur
b) et, au coût ajusté pour tenir compte, le cas échéant, des réévaluations du passif locatif
(§30)
• Ou, le modèle de la juste valeur (LAS40) ou le modèle de la réévaluation (TAS16) :
a)Si le preneur applique le modèle de la juste valeur, décrit dans IAS40, à ses immeubles
de placement, il applique, aussi, le modèle de la juste valeur à ses actifs comptabilisés au
titre du droit d'utilisation répondant à la définition d'un immeuble de placement.
b) Si le preneur applique le modèle de la réévaluation décrit dans IAS16 à une catégorie
d'actifs corporels, il peut choisir d'appliquer ce modèle à tous les actifs comptabilisés au
titre du droit d'utilisation se rattachant à des actifs corporels de cette catégorie.
a) Amortissement et dépréciation de l’actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation
Pour chaque période comptable, l'entité comptabilise une charge d'amortissement de l'actif
comptabilisé au titre du droit d'utilisation déterminée conformément au mode d'amortissement
applicable aux actifs amortissables que possède l'entité. IFRS16 renvoie à l'IAS16 « actifs
corporels » pour l'application des règles d'amortissement (§31). Ainsi, l'approche par
composants s'applique aux droits d'utilisation en matière de comptabilisation ou
d'amortissement notamment si l'entité conclut une location de longue durée portant sur de gros
équipements nécessitant des travaux périodiques d'inspection et d'entretien majeurs. La base
d'amortissement correspond au coût de l'actif tel que déterminé ci-dessus diminué de la valeur
résiduelle éventuelle.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 47

 IFRS16 Contrats de location

Si l'on n'a pas une certitude raisonnable que le preneur devienne propriétaire de l'actif au terme
du bail (en l'absence d'une option d'achat incitative ou d'un transfert de la propriété juridique
de l'actif sous-jacent avant la fin du bail), l'actif est amorti totalement sur la plus courte de la
durée du contrat et de sa durée d'utilité, sinon on retient la durée d'utilité de l'actif sous-jacent
(IFRS16-§32).

L'entité applique au besoin IAS36 pour comptabiliser une perte de valeur (§33). Souvent, l'actif
comptabilisé au titre du droit d'utilisation ne pourra être déprécié que dans le cadre d'une Unité
Génératrice de Trésorerie (UGT). Cette exigence remplace l'exigence antérieure de
comptabiliser une provision pour les contrats de location déficitaires conformément à IAS37
(voir champ d'application d'IAS37- chapitre 19).

La valeur résiduelle à déduire du coût est celle attendue au terme du bail (conformément
à IAS16). Elle est ré-estimée à chaque date de reporting.

Illustration 30.19: Début N, 3L (preneur) a conclu un contrat de location portant sur une
machine industrielle d'une juste valeur (JV) de 200.000 UM, d'une durée de vie
économique de 4 ans moyennant 4 loyers annuels à terme échu de 55.000 UM et une
valeur résiduelle garantie de 6.045 UM. La valeur résiduelle d'une machine identique
acquise en propre exploitée dans les mêmes conditions au terme de sa durée de vie
économique ( = à sa durée du bail) est de 4.000 UM. Le taux implicite du contrat est de
5%. Fin N, la valeur résiduelle est de 4.000 UM.

→Début N, la machine est comptabilisée pour 200.000 UM (Valeur Actualisée des

Paiements Locatifs = 55.000* [(1-1,05)/0,05-4] + (6.045*1,05-4)). Fin N, la dotation aux
amortissements de N est de 49.000 UM [(200.000-4.000)/4]. Au terme de la durée du bail,
si la valeur résiduelle ne change pas, 3L règlera la différence (soit 2.045) au bailleur. [NB.
La garantie de la valeur résiduelle par le preneur lui permet de négocier un taux d'intérêt
plus faible. Cette valeur résiduelle garantie est prise en compte dans le calcul de la VAPL].

Illustration 30.20: Début N, SOFAP a conclu un contrat de location de 4 ans portant sur
une machine d'une juste valeur de 64.300 et d'une durée de vie économique (= à la durée
d'utilité) de 5 ans dans les conditions suivantes : (i) Paiement, en fin de période, de quatre

GO PRO TRAINING Janvier 2023 48

 IFRS16 Contrats de location

redevances annuelles de 14.182 chacune, (ii) Absence d'option d'achat à l'expiration du

bail et (iii) Si la valeur résiduelle à la fin du contrat est inférieure à 15.000, SOFAP paierait
la différence au bailleur. Selon les informations du marché, la valeur résiduelle de la
machine après 4 ans est de 20.000. Calculez le taux d'intérêt implicite du contrat, la valeur
actualisée des paiements locatifs (VAPL) au titre de la location et la dotation aux
amortissements de N sachant que SOFAP applique le mode linéaire à cette catégorie
d'actifs corporels.

Solution :

Calcul du taux implicite (t) du contrat :

t→ 164.300=[14.182*((1-(1+t)-4)/t]+[15.000*(1+t)-4]+[5.000*(1+t)-4] →t = 6,4%
Calcul de la VAPL au titre de la location :
VAPL = [14.182*((1-1,064-4)/0,064)]+[15.000*(1,064)-4] = 60.399
Calcul de la dotation aux amortissements de N = 10.100 [(60.399-20.000)/4].
La durée d'amortissement correspond au Min (durée du bail ; durée de vie économique
(= à la durée d'utilité)) soit 4 ans.

Le total de la charge d'amortissement de l'actif et de la charge financière de la période étant

rarement identique aux paiements à effectuer au titre de la location pour la période, il est donc
inapproprié de se contenter de comptabiliser en charges les paiements à effectuer au titre de la
location. En conséquence, les montants de l'actif et du passif correspondant ne seront
vraisemblablement pas identiques après la date de conclusion du contrat de location.

b) Déductibilité des amortissements selon la réglementation fiscale Tunisienne (Loi des Finances
pour 2008)

Les amortissements des actifs immobilisés exploités dans le cadre des contrats de leasing
conclus à partir du 01/01/2008 sont déductibles sur la base de la durée du bail. Cette durée ne
doit pas être inférieure à la durée minimale suivante fixée par l'article 3 du décret n° 2008-492
du 25/02/2008 :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 49

 IFRS16 Contrats de location

Actifs exploités dans le cadre de contrats de leasing Durée minimale

Constructions sauf valeur du terrain 7 ans

Matériels et équipements 4 ans
Matériels de transport 3 ans

Si le montant des amortissements fixés conformément aux dispositions fiscales ci-dessus

dépasse les amortissements enregistrés en comptabilité → le différentiel d'amortissement est
déduit de l'assiette de l'impôt à condition de mentionner dans le et celui des amortissements
comptabilisés. Cette disposition fiscale génère un passif tableau d'amortissement et au livre
d'inventaire le montant des amortissements déduits d'impôt différé, L'amortissement est
calculé à partir de la date de mise en service sur la base du coût de revient d'acquisition par les
établissements exerçant l'activité de leasing majoré des dépenses engagées par l'entreprise
exploitant les actifs et nécessaires pour la mise en exploitation des actifs.
Illustration 30.21 : Début N, AAA, soumise à l'impôt sur les bénéfices au taux de 20%, exploite en
vertu d'un contrat de location un véhicule utilitaire dans les conditions suivantes :

H1 H2 H3
Valeur comptable (VAPL)) 30.000 30.000 30.000
Durée du bail 3 ans 2 ans 4 ans
Durée de vie économique = Durée d'utilité 5 ans 5 ans 5 ans
Option d'achat 0.1 0,1 0,1
Analyser cette transaction selon H1, H2 et H3 au regard de la réglementation fiscale tunisienne.

Solution :
H1& H2 H3
Dotation aux (30.000/3) 10.000 (30.000/4) 7.500
amortissements (fiscale)
Dotation aux (30.000/5) 6.000 (30.000/5) 6.000
amortissements
(économique)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 50

 IFRS16 Contrats de location

Différentiel d'amortissement (H1&H2 :4.000 ; H3 :1.500) déductible sous conditions

formelles de mentionner dans le tableau d'amortissement et au livre d'inventaire le montant
des amortissements déduits et celui des amortissements comptabilisés.

Effet d'impôt (H1&H2) [NB. pour H3, le raisonnement est similaire à HI et H2)
Début Fin Fin Fin Fin Fin 2018
2014 2014 2015 2016 2017
VC de l'actif 30.000 24.000 18.000 12.000 6.000 0
BF de l'actif 30.000 20.000 10.000 0 0 0
Différence Temporelle 0 4.000 8.000 12.000 6.000 0
VC actif>BF→ PID 0 1.000 2.000 3.000 1.500 0
Inversion PID -1.500 -1.500

c) Comptabilisation du loyer
La comptabilisation du loyer s'opère en ventilant les paiements locatifs entre la charge financière
afférente à la période et le remboursement du passif locatif. La charge financière totale du bail
correspond à la différence entre la somme des paiements locatifs dus pendant la période du
contrat et le passif locatif constaté à la date de prise d'effet du contrat. La charge financière est
portée dans l'état du résultat net et résultat global (ou l'état du résultat net, s'il est présenté) sur
la durée du bail, de façon à obtenir un taux d'intérêt constant (taux d'intérêt effectif) sur les
capitaux restants dus au titre de chaque période.

C/ Présentation des actifs au titre du droit d'utilisation

Selon IFRS16-§47, le preneur choisit sa méthode comptable de présentation des actifs

comptabilisés au titre du droit d'utilisation soit à l'état de la situation financière séparément des
autres actifs dans une rubrique distincte tels que les immeubles de placement soit dans les notes
aux états financiers dans quel cas il les inclut dans les postes où les actifs loués seraient présentés
si il les détenait en propre.

Toute compensation entre les passifs locatifs et les actifs correspondants aux droits d'utilisation

GO PRO TRAINING Janvier 2023 51

 IFRS16 Contrats de location

de l'actif au niveau de l'état de la situation financière est interdite. Si, pour la présentation des
passifs à l'état de la situation financière, on distingue les passifs courants des passifs non courants,
la même distinction est faite pour les passifs locatifs. Ultérieurement à la comptabilisation initiale,
les passifs sont comptabilisés au coût amorti sur la base du taux appliqué à la date de conclusion
du contrat (IFRS09).

NB : Au niveau de l'état des flux de trésorerie (EFT) du preneur, initialement, un contrat

de location est traitée en tant que transaction sans contrepartie vu l'absence de flux
échangés entre le preneur et le bailleur. Elle ne figurera pas dans l'EFT. Seule une
information est mentionnée dans les notes. Ultérieurement, le loyer payé par le preneur
(ventilé en charge financière et règlement du principal) apparaît dans l'EFT (voir chapitre
6 traitants de l'EFT).

3.2.3 Modifications du contrat de location par le preneur

Selon IFRS16- Annexe A, la modification du contrat de location est un changement du périmètre

oudu montant de la contrepartie versée par rapport aux termes et conditions initiaux tel que
l'ajout ou le retrait du droit d'utiliser un ou actifs sous-jacents ou le renouvellement ou le
raccourcissement de la durée du contrat de location (par exemple, le preneur obtient un nouvel
étage d'un immeuble dont il louait déjà plusieurs étages pour une durée correspondant à la durée
résiduelle du bail, le preneur prolonge le bail autrement que par l'exercice d'une option de
renouvellement déjà prévue).

A/ Modification traitée comme une location distincte

Le preneur comptabilise un avenant au contrat de location comme une location distincte si les
deux conditions suivantes sont remplies :

a) la modification élargit le périmètre du contrat de location par l'ajout d'un droit d'utiliser un ou
plusieurs actifs sous-jacents.

b) la contrepartie prévue au contrat de location augmente d'un montant proportionné au prix de

vente séparé du droit d'utilisation additionnel compte tenu des ajustements appropriés apportés
à ce prix pour refléter les circonstances propres au contrat (IFRS16-§44).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 52

 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.22 : Début N, 2Z a conclu un contrat de location de deux étages d'un immeuble
pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel payable à terme échu de 24.000 UM. Début
N-4, elle signe un avenant au contrat initial prévoyant l'obtention du bailleur d'un étage
supplémentaire dans le même immeuble pour la durée résiduelle (de 6 ans). Le loyer additionnel
du marché à payer annuellement par 3Z à terme échu s'élève à 13.000 UM. Le taux d'actualisation
à la date de la modification est de 4%. Traiter cette modification selon IFRS16.

Solution : Selon l'IFRS16-§44, l'avenant au contrat initial est traité comme une location
distincte. Le passif locatif (Valeur Actualisée des Paiements Locatifs) lié à l'avenant est de
68.147,779 (13.000*[1-(1,04)-6)/0,04). La location initiale continue à être traitée
conformément aux modalités avant modification.

B/Modification non traitée comme une location distincte

Si l'avenant n'est pas comptabilisé comme une location distincte, le preneur comptabilise la ré-
estimation du passif locatif en :

a) réduisant la valeur comptable de l'actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation afin de

prendre en compte les effets de la résiliation partielle ou totale du contrat de location dès lors
que la modification correspond à une réduction du périmètre du contrat de location. Le preneur
comptabilise en résultat net tout profit ou perte se rattachant à cette résiliation partielle ou totale
du contrat de location.

b) procédant à un ajustement correspondant de l'actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation

(§46).
A la date d'entrée de la modification (date de signature de l'avenant, date d'expiration du délai
de résiliation (tacite reconduction)), le preneur :

a) Répartit la contrepartie prévue au contrat modifié en appliquant les mêmes règles régissant la
séparation des composantes d'un contrat (voir ci-dessus).

b) Détermine la durée du contrat de location modifié.

c) Réévalue le passif locatif sur la base des loyers révisés actualisés au taux d'actualisation révisé
(le taux d'intérêt implicite du contrat de location sur la durée restante si facilement déterminable
sinon son taux d'emprunt marginal à la date de la modification) (IFRS16-§45).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 53

 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.23 : Début N, SPA a conclu une location d'un entrepôt de 1.000 m² pour une durée
de 5 ans moyennant un loyer annuel de 10.000 payable à terme échu. Le taux marginal d'emprunt
de SPA est de 8%. Début N+3, SPA a négocié la réduction de la surface louée à 800 m² moyennant
un loyer refixé à 8.000 et a signé un avenant au contrat initial. A cette date, le taux marginal
d'emprunt de SPA est de 9%. Traiter cette modification par référence à IFRS 16.

Solution : La modification apportée au contrat initial représente une réduction de 20% du

périmètre du contrat (résiliation partielle du contrat) non comptabilisée en tant que contrat
distinct. Début N+3, la valeur comptable du passif locatif s'établit à 17.832,647 (10.000*[1-
(1,08)2)/0,081) et celle du droit d'utilisation de l'actif sous-jacent à 15.970,840 (39.927,100/5*2).
SPA décomptabilise 20% du droit d'utilisation soit 3.194,168 (15.970,840*20%) et 20% du passif
locatif soit 3.566,529 (17.832,647*20%) et comptabilise la différence en résultat net soit 372,361
(3.566,529-3.194.168).

Début N+3
Passif locatif (B) 3.566,529
Droit d'utilisation de l'actif (B) 3.194,168
Profit résultant de la modification du bail (R) 372,361

Ce traitement aboutit à une valeur comptable du passif locatif après modification de 14.266,118
(17.832,647-3.566,529). En revanche, la valeur ré estimée du passif locatif s'élève à 14.072,889
(8.000*[1-(1,09)-2)/0,09]) dégageant une différence de 193,228 (14.266,118-14.072,889) à
imputer en ajustement de l'actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation.
Début N+3
Passif locatif (B) 193,228
Droit d'utilisation de l'actif (B) 193,228

Illustration 30.24 : Début N, TPH (preneur) a conclu une location de bureaux pour une durée de
3ans moyennant un loyer annuel de 96.000 UM payable à terme échu. Le taux d'emprunt marginal
de TPH est de 8%. Début N+2, TPH a conclu un avenant au contrat initial pour une durée
complémentaire de 5ans pour le même loyer annuel. A cette date, le taux d'emprunt marginal de
TPH est de 9%. Traiter cette situation par référence à IFRS16.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 54

 IFRS16 Contrats de location

Solution : Cet avenant n'élargit pas le périmètre du contrat par l'ajout d'un droit d'utiliser un ou
plusieurs actifs sous-jacents. Il se limite à augmenter la durée d'utilisation des droits conférés par
la location initiale. Il n'est pas comptabilisé entant que location distincte.

Début N+2, la valeur comptable du passif locatif (valeur actualisée des paiements locatifs) est de
88.073,394 (96.000/1,09). Le montant réévalué du passif locatif à cette date est de 448.591,859
(96.000 [1-(1,09)-6) /0,09]). La différence 360.518,465 (448.591,859- 88.073,394) ajuste le passif
locatif en contrepartie du droit d'utilisation de l'actif

C/ Contrat de location à court terme ayant bénéficié de l'exemption

Si le preneur avait opté pour l'exemption liée au contrat de courte durée, il considère qu'il s'agit
d'un nouveau contrat en présence (a) d'une modification apportée au contrat ou b) d'un
changement de la durée du contrat (à la suite, par exemple, de l'exercice par le preneur d'une
option qui n'était précédemment pas incluse dans la détermination de la durée du bail) (IFRS16-
§07).

D/ Réduction des loyers

En cas de réduction de loyers sans aucun autre changement du contrat, cet avenant au bail n'est
pas comptabilisé en tant que contrat distinct. Il nécessite de recalculer le passif locatif sur la base
du taux d'actualisation à la date de modification. La réduction du passif locatif a pour contrepartie
une réduction du droit d'utilisation.

Illustration 30.25 : Début N, HTP (preneur) a conclu une location d'une surface de bureau de 5.000
m² pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel de 100.000 UM payable à terme échu.
Le taux d'emprunt marginal de TPH est de 6%. Début N+5, TPH a conclu un avenant au contrat
initial ramenant le loyer annuel à 95.000 UM pour la durée résiduelle. A cette date, le taux
d'emprunt marginal de TPH est de 7%. Traiter cette situation selon IFRS16.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 55

 IFRS16 Contrats de location

Solution : Cet avenant n'est pas comptabilisé entant que location distincte. Début N, le passif
financier et le droit d'utilisation sont évalués à 736.008,705 UM (100.000* [1-(1,06)-10/0,06). Fin
N+5, la valeur comptable du passif financier avant modification est de 421.236,379 UM
(100.000*[1-(1,06)-5)/0,06]) ; celle ré estimée à cette date est de 389.518,756 UM (95.000*[1-
(1,07)-5)/0,07] soit une différence de 31.717,623 UM à comptabiliser en réduction du droit
d'utilisation.

Fin N+5
Passif locatif (B) 31.717,623
Droit d'utilisation de l'actif (B) 31.717,623

3.3 Présentation et Informations à fournir

3.3.1 Présentation
Le preneur présente les éléments suivants soit dans l'état de la situation financière soit dans les
notes aux états financiers :
a) les actifs comptabilisés au titre du droit d'utilisation séparément des autres actifs.
Si le preneur ne présente pas les actifs comptabilisés au titre du droit d'utilisation
séparément dans l'état de la situation financière, il doit (i) les inclure dans les postes où
les actifs sous-jacents correspondants seraient présentés s'ils les détenaient en propre et
(ii) indiquer les postes de l'état de la situation financière dans lesquels ces droits
d'utilisation sont inclus.
NB. Cette disposition ne s'applique pas aux droits d'utilisation répondant à la définition
d'un immeuble de placement qui doivent être présentés en immeuble de placement
conformément à IAS40 (IFRS16-§48).
b) les passifs locatifs séparément des autres passifs.
Si le preneur ne présente pas les passifs locatifs séparément dans l'état de la situation
financière, il doit indiquer les postes de l'état de la situation financière dans lesquels ces passifs
locatifs sont inclus (IFRS16-§47). Selon IAS01, les passifs locatifs sont décomposés en passifs
courants et non courants.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 56

 IFRS16 Contrats de location

Dans l'état du résultat net et résultat global, le preneur présente la charge d'intérêt relative au
passif locatif distinctement de la dotation aux amortissements afférente à l'actif comptabilisé au
titre du droit d'utilisation. La charge d'intérêts sur le passif locatif est une composante des charges
financières, lesquelles doivent être présentées séparément dans l'état du résultat net et résultat
global (IFRS16-§49)

Dans l'état des flux de trésorerie, le preneur classe :

a) les décaissements se rapportant au principal du passif locatif dans les activités de
financement.
b) les décaissements se rapportant à la charge d'intérêts sur le passif locatif selon sa
politique comptable en activités d'exploitation, d'investissement ou de financement.
c) les loyers à payer au titre des locations à court terme ou portant sur des actif sous-
jacent de faible valeur et les loyers variables à payer qui n'ont pas été pris en compte dans
l'évaluation du passif locatif dans les activités d'exploitation (IFRS&6-§50).

3.3.2 Informations à fournir

L'objectif d'IFRS16 est qu'un preneur fournisse des informations pertinentes qui permettent aux
utilisateurs des états financiers d'évaluer les répercussions des contrats de location sur sa
situation financière, sa performance financière et ses flux de trésorerie. Au besoin, le preneur
fournit des informations quantitatives et qualitatives complémentaires portant, entre autres, sur
la souplesse prévue et les restrictions imposées par les contrats de location, la sensibilité des
principales hypothèses, l'exposition à des risques supplémentaires et les écarts par rapport aux
pratiques du secteur. IFRS16 impose au preneur de fournir les informations suivantes, dans un
tableau s'il est plus approprie, pour chaque période de reporting:

• La dotation aux amortissements des droits d'utilisation par catégorie d'actif sous-jacent.
• la charge d'intérêts sur les passifs locatifs.
• la charge locative relative aux contrats de location à court terme ou portant sur des actifs
sous- jacents de faible valeur (NB. Il n'est pas nécessaire d'inclure la charge locative
relative à un contrat de location d'une durée inférieure ou égale à un mois ou moins). les
charges relatives aux paiements locatifs variables non inclus dans l'évaluation des passifs
locatifs.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 57

 IFRS16 Contrats de location

• les produits des sous-locations des droits d'utilisation de l'actif.

• le total des décaissements liés aux contrats de location.
• les ajouts aux droits d'utilisation de l'actif..
• les profits ou les pertes découlant des transactions de cession - bail.
• la valeur comptable des droits d'utilisation de l'actif à la fin de la période de reporting
ventilés par catégorie d'actif sous-jacent (IFRS16-§53).
Un preneur est, en outre, tenu de fournir une analyse des échéances des passifs locatifs
(séparément des autres passifs financiers) conformément à IFRS07 «Instruments financiers :
Informations à fournir ».

4. Traitement comptable chez le bailleur

4.1 Classification
IFRS16 exige du bailleur qu'il classe un contrat de location soit comme un contrat de location
simple soit comme un contrat de location-financement. IFRS16 n'a pas apporté de modifications
au modèle applicable aux bailleurs par IAS17.

4.1.1 Qualification du contrat de location financement (LF)

C'est un contrat qui transfert au preneur l'essentiel des risques et avantages inhérents à la
propriété d'un actif.

Les risques incluent les pertes liées à une sous-utilisation de l'actif sous-jacent, de l’obsolescence
technologique ou une valeur résiduelle en dessous de ce qui est attendu. Les avantages
représentent les gains dus à une exploitation rentable de l'actif sous-jacent ou de la réalisation
d'une valeur résiduelle au-dessus de ce qui est attendu.

Le transfert de propriété peut intervenir ou non in fine. Un bail est normalement considéré
comme une location financement lorsqu'on se trouve dans l'une (ou plusieurs) des situations
suivantes :

a) Le contrat prévoit le transfert de la propriété du bien à son terme au preneur.

b) Le contrat donne au preneur l'option d'acheter le bien loué [BargainPurchase Option

BPO] à un prix suffisamment inférieur à sa juste valeur, à la date de levée de l'option, de

GO PRO TRAINING Janvier 2023 58

 IFRS16 Contrats de location

telle sorte qu'on ait une certitude raisonnable, dès la conclusion du contrat, que le preneur
se rende acquéreur du bien.

c) La durée du contrat couvre la majeure partie de la durée de vie économique du bien que
la propriété soit ou non transférée en fin du bail. [FAS13 "Accounting for lease" retient 75%
de la durée de vie].

d) A la date de conclusion du contrat de location, la valeur actualisée des paiements locatifs

au titre de la location s'élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué.
[FAS13 retient le seuil de 90%].

e) Les actifs loués sont d'une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser
sans leur apporter de modifications majeures.

Les indicateurs de situations suivants, pris individuellement ou conjointement, pourraient

également conduire à qualifier un bail de location - financement :

a) Si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur relatives
à la résiliation sont à la charge du preneur.

b) Les profits (ou pertes) résultant de la variation de la valeur résiduelle profiteront au (ou
sont à la charge du) preneur (par exemple sous la forme d'une diminution de loyer égale à
la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat) et

c) Le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant

un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.

Les situations et indicateurs présentés ci-dessus ne conduisent pas à la qualification du bail de

location financement en présence de caractéristiques montrant clairement l'absence de transfert
de la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété.

Exemples : La propriété de l'actif est transférée au terme du bail moyennant le paiement

d'un montant variable égal à sa juste valeur à cette date. Le contrat du bail prévoit des
loyers variables (variables en fonction d'un indice : chiffre d'affaires, cours de l'or...) en
conséquence desquels le preneur n'encourt pas la quasi-totalité des risques (IFRS16-§65).

Le classement d'un contrat de location se fait à la date de conclusion et n'est révisé qu'en cas de
modification du contrat de location. Les changements d'estimations relatifs, par exemple, à la
durée de vie économique ou à la valeur résiduelle de l'actif sous-jacent ou les changements dans
les circonstances telle que la défaillance du preneur n'entraînent pas un reclassement du contrat

GO PRO TRAINING Janvier 2023 59

 IFRS16 Contrats de location

de location à des fins comptables. Ils sont comptabilisés en tant que changement d'estimation
(IFRS16-§66).

La date de conclusion du contrat de location (date de conclusion) est la date de signature d'un
contrat de location ou, si elle est antérieure, la date d'engagement réciproque des parties sur les
principaux termes et conditions de ce contrat de location.

Un contrat de location peut inclure une disposition visant à ajuster les paiements au titre
du contrat aux modifications du coût de la construction ou de l'acquisition de l'actif loué
ou aux modifications qui surviennent dans d'autres mesures de coût ou de valeur tel que
le niveau général des prix ou dans les coûts de financement du contrat de location pour le
bailleur, pendant la période qui sépare la date de conclusion et la date de prise d'effet du
contrat. Dans ce cas, l'effet d'un tel changement sera présumé avoir eu lieu à la date de
conclusion du contrat de location (§B54). IFRS16 établit une distinction entre la date de
conclusion du contrat de location (lors de sa classification) et la date de prise d'effet du
contrat de location (lors de sa comptabilisation).

La date de prise d'effet du contrat de location (date de prise d'effet) est la date à
laquelle un bailleur met un actif sous-jacent à la disposition d'un preneur.

Illustration 30.26 : Début Octobre N, 3A a signé un contrat de location d'un ensemble

immobilier (terrain + construction) d'une valeur de 10.000.000 UM dont 4.000.000 UM
pour le terrain. L'ensemble immobilier est destiné à usage commercial. Le contrat
présente les caractéristiques suivantes :

• Construction de l'immeuble selon les spécificités de 3A dans un délai de 15 mois.

• Occupation prévue des lieux par 3A (date de prise d'effet) début N+2.

• Le contrat ne prévoit ni transfert de propriété ni option d'achat à prix de faveur.

• Les paiements au titre du contrat de location seront ajustés en fonction de

l'évolution du coût des matériaux de construction.

A la date de prise d'effet (début N+2), la valeur de l'ensemble immobilier a été ajustée à
10.500.000 UM dont 4.000.000 UM pour le terrain. Préciser les dates de qualification et de

GO PRO TRAINING Janvier 2023 60

 IFRS16 Contrats de location

comptabilisation du contrat.

Solution

• Date de qualification du contrat : début Octobre N compte tenu de l'ajustement opéré à

la date de prise d'effet.

• Date de comptabilisation du contrat : début N+2 (date de prise d'effet).

4.1.2 Contrat de location relatif à un ensemble immobilier

Chez le bailleur, pour les besoins de qualification d'un contrat de location d'un ensemble
immobilier, le terrain et les constructions sont considérés séparément. Le contrat est
décomposé en deux contrats séparés :

• Le contrat relatif au terrain (à moins qu'il soit amortissable ou que sa propriété soit
transférée au preneur au terme du contrat) est considéré comme location simple. Un
paiement effectué lors de la conclusion ou de l'acquisition d'un bail comptabilisé
comme contrat de location simple représente des prés- loyers à amortir sur la durée
du contrat conformément au rythme des avantages procurés.

• Le contrat relatif à la construction est qualifié de location - financement ou location

simple conformément aux critères requis par chaque type de contrat.

Afin de traiter de façon séparée l'élément terrain et l'élément construction, les paiements locatifs
sont affectés entre le terrain et la construction proportionnellement aux justes valeurs relatives
des droits dans un bail de l'élément terrain et de l'élément construction à la date de conclusion
dudit contrat.

S'il n'est pas possible d'affecter les paiements entre les 2 éléments de façon fiable (impossibilité
de scinder le contrat) ou s'il est prévu que la propriété des deux éléments soit transférée au
preneur au terme du bail, il sera qualifié, dans son ensemble, de location financement à moins de
démontrer le contraire (B56).

Si le montant qui serait initialement comptabilisé pour le terrain, dans le cadre d'une location
financement, est non significatif (FAS13 considère que la juste valeur du terrain est non significatif

GO PRO TRAINING Janvier 2023 61

 IFRS16 Contrats de location

si elle est inférieure à 25% de la juste valeur totale), l'ensemble peut être traité comme une unité
unique aux fins de la classification du contrat de location et qualifié de location - financement ou
de location simple selon le cas. La durée de vie économique des constructions correspondra, dans
ce cas, à celle de l'ensemble (B57).

Illustration 30.27 : Début N, SLT (bailleur) a conclu un contrat de location d'un ensemble
immobilier avec SIA (preneur) dans les conditions suivantes :

Juste valeur de l'ensemble immobilier 1.000.000 (terrain: 350.000; constructions: 650.000)

Durée du bail 20 ans
Loyer annuel (hors taxes) 20 ans
Durée de vie économique des 102.705,209
constructions
Le contrat ne prévoit ni transfert de propriété ni option d'achat incitative de l'ensemble
immobilier au terme du bail

Affecter les paiements locatifs entre le terrain et les constructions.

Solution: L’affectation des paiements locatifs entre le terrain et les constructions est faite
proportionnellement aux justes valeurs relatives des droits de chacun des éléments dans
le bail à la date de conclusion du contrat. Le terrain a une durée de vie économique
indéterminée et le bailleur le récupérera au terme du bail alors que la substance des
constructions se consomme sur 20 ans. Les droits dans les paiements locatifs revenant
aux constructions doivent permettre la rémunération de l'investissement et la
consommation de la substance (leur montant est supérieur à celui revenant au terrain).
Ceux revenant au terrain rémunèrent l'investissement uniquement. L'égalité suivante
est, par conséquent, établie :

102.705,209 = (350.000*t)+(650.000/[(1-(1+t)-20)/t])→ 1-9% = (350.000 *0.9) +

(650.000/9,12854567)

L'affectation des paiements est faite ainsi :

GO PRO TRAINING Janvier 2023 62

 IFRS16 Contrats de location

Droits revenant au terrain (350.000*0.09) 31.500

Droits revenant aux (650.000/[1-(1-(1,09)- 71.205,209 (> à
constructions 20)/0,09]) 650.000*0.09)

NB. Si le contrat prévoyait le transfert de la propriété de l'ensemble immobilier au terme

du bail, l'ensemble immobilier sera qualifié de location financement et les paiements
locatifs seront affectés ainsi [102.705,209=(350.000/[(1-(1+t)-20 + (650.000/[(1-(1+t)-
20)/t] →t~8,12%] ou proportionnellement à la juste valeur de chaque élément ainsi
[Terrain (102 705,209* (350.000/1.000.000) ; Constructions (102.705,209
(650.000/1.000.000)]

4.2 Comptabilisation du contrat de location - financement (LF) chez le bailleur

4.2.1 Règles générales de comptabilisation de la LF chez le bailleur

A/ Comptabilisation du bien loué

A la date de prise d’effet du contrat, le bien loué par le bailleur est comptabilisé et présenté
comme une créance à l'actif pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat de
location (§67) déterminé ainsi :

En présence d'une VRG et d'une VRNG→

Investissement net = [L* (1-(1+t)-n)/t+ VRG*(1+t)-n] + VRNG*(1+t)-n

En présence d'une option incitative →

Investissement net = [L*(1-(1+t)-n)/t] + [Option*(1+t)-n]

L'investissement net dans le contrat de location est l'investissement brut actualisé au taux
d'intérêt implicite du contrat de location. Contrairement au preneur, le taux d'actualisation du
bailleur correspond uniquement au taux implicite du contrat correspondant au taux d'intérêt qui
égalise la valeur actualisée a) des paiements de loyers et b) de la valeur résiduelle non garantie
égale à la somme i) de la juste valeur de l'actif sous-jacent et ii) des coûts directs initiaux du
bailleur.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 63

 IFRS16 Contrats de location

L'investissement brut dans le contrat de location correspond à la somme a) des loyers à recevoir
par le bailleur dans le cadre d'un contrat de location-financement et b) toute valeur résiduelle
non garantie attribuée au bailleur (IFRS16-Annexe A).

La valeur résiduelle non garantie est la partie de la valeur résiduelle d'un actif sous- jacent dont la
réalisation par le bailleur n'est pas assurée ou qui est garantie uniquement par une partie liée au
bailleur (IFRS16-Annexe A).

La fraction du loyer encaissé au titre du remboursement du capital investi vient en diminution de

cette créance jusqu'à épuisement. Le reste du loyer encaissé constitue un produit financier
rémunérant l'investissement et les services rendus par le bailleur.

Initialement, les paiements de loyers inclus dans l'évaluation de l'investissement net

comprennent :

1. Les paiements fixes (y compris les paiements fixes en substance) minorés de tout avantage
incitatif à la location consentis restant dus.

2. Les paiements locatifs variables qui sont fonction d'un indice ou d'un taux (tel que l'indice des
prix à la consommation ou un taux d'intérêt de référence), évalués au moyen de l'indice ou du
taux à la date de prise d'effet du contrat.

3. Les garanties de valeur résiduelle données au bailleur par le preneur, une personne liée au
preneur ou un tiers non lié au bailleur, qui a la capacité financière d'assumer les obligations de
garantie

4. Le prix d'exercice d'une option d'achat s'il existe une certitude raisonnable que le preneur
exercera cette option (option d'achat incitative).

5. Les pénalités exigées en cas de résiliation du contrat de location (si la durée de la location
reflète l'exercice par le preneur d'une option de résiliation du contrat de location) (IFRS16- §70)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 64

 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.28 : Début N, 3A (bailleur) a loué un camion à 3B dans les conditions suivantes

Durée de vie économique 5 ans

Loyer annuel payable en fin de période hors taxes 17.555

Durée du bail 3 ans
Juste valeur du camion hors taxes 42.899,485
Coûts directs initiaux supportés par 3B 200
Option d'achat au terme du bail 0 ,1
Mode d'amortissement Linéaire
Valeur résiduelle au terme du bail VCN (Valeur Comptable Nette)

Traiter, en IFRS complètes, cette transaction chez 3A (ne pas tenir compte de la TVA).

Solution Taux implicite du contrat (t)→ 42.899,485=17.555* ((1-(1+t)³)/t)+ (0,1*(1+t)³) →

t~ 11%
Investissement net dans la location [17.555* ((1-(1,11)-3)/0,11) +0,1* (1,11)-3]
=42.899,485
Comptabilisation
Début N
Créances locatives (leasing) (B) 30.063,428
Echéance à - 1 an sur créances locatives (leasing) (B) 12.836,057
Trésorerie (B) 42.899,485
Fin N
Trésorerie (B) 17.555,000
Echéance à - 1 an sur créances locatives (leasing) (B) 12.836,057
Produits financiers (R) 4.718,943

GO PRO TRAINING Janvier 2023 65

 IFRS16 Contrats de location

B/ Comptabilisation du produit financier

La comptabilisation du produit financier s'effectue sur la base d'une formule systématique et

rationnelle traduisant un taux de rentabilité périodique constant sur l'en-cours d'investissement
net du bailleur. En cas de baisse uniquement de la valeur résiduelle non garantie estimée, la
répartition du produit financier sur la durée du contrat est revue, la baisse est immédiatement
comptabilisée en résultat net de la période (§77).

Illustration 30.29 : Début N, 2D (preneur) a loué un lot de machines spécifiques auprès de 3E

(bailleur) dans les conditions suivantes :

Durée de vie économique 5 ans

Loyer annuel payable en fin de période hors taxes 29.571,175
Durée du bail 4 ans
Juste valeur hors taxes 100.000
Valeur résiduelle non garantie 10.000
Le contrat ne prévoit ni valeur résiduelle garantie ni option d'achat au terme du bail

Début N+2, la valeur résiduelle non garantie est estimée à 7.000. Traiter cette transaction, en IFRS
complètes, chez le bailleur en N et N+2 (négliger la TVA).
Solution
• Taux implicite du contrat 100.000-29.571,175*((1-(1+1)-4)/t)+10.000* (1+t)-4)
→t=10,25%
• Tableau d'encaissement de la créance (établi à la date de prise d'effet)
Annuité (ou VR) Intérêts : 10,25% Principal Restant dû
100.000,000
Fin N 29.571,175 10.250,000 19.321,175 80.678,825
Fin N+1 29.571,175 8.269,580 21.301,595 59.377,230
Fin N+2 29.571,175 6.086,166 23.485,009 35.892,221
Fin N+3 29.571,175 3.678,954 25.892,221 10.000,000
VRNG 10.000,000
Total 128.284,700 28.284,700 100.000,000

GO PRO TRAINING Janvier 2023 66

 IFRS16 Contrats de location

• Investissement net [29.571,175*((1-(1,1025)-4)/0,1025)+10.000*(1,1025)-4] = 100.000

• Comptabilisation
Début N
Créances locatives (leasing) (B) 80.678,825
Echéance à-1 an sur créances locatives (leasing) (B) 19.321,175 100.000
Trésorerie (B)
Fin N
Trésorerie (B) 29.571,175
Echéance à - 1 an sur créances locatives (leasing) (B) 19.321,175
Produits financiers (100.000*0.1025) (R) 10.250,000

• Conséquences de la baisse de la valeur résiduelle non garantie (VRNG)

• Le restant dû début N+2 (fin N+1) est recalculé en fonction de la VRNG ré-estimée à cette
date. Il s'établit à 56.909, 124 [29.571,175* ((1-(1,1025))/0,1025)+7.000*(1,1025)-2].
• La créance début N+2 (restant dû fin N+1) figure pour 59.377,231. Une perte de valeur de
2.468,107 [59.377,231-56.909,124=3.000*(1,1025)-2] est constatée immédiatement en
résultat net.
• Les produits financiers sont comptabilisés pour les années à venir sur la base du tableau
suivant d'encaissement de la créance révisé suite à la baisse de la VRNG (établi début N+2).
Annuité (ou VR) Intérêts Principal Restant dû
Fin N+1 56.909,124
Fin N+2 29.571,175 5.833,185 23.737,990 33.171,134
Fin N+3 29.571,175 3.400,041 26.171,134 7.000,000
VRNG 7.000,000 7.000,000
Total 66.142,350 9.233,226 56.909,124

• Comptabilisation
Début N+2
Correction de valeur pour pertes (R) 2.468,107
Créances locatives (leasing) (B) 2.468,107
Fin N+2

GO PRO TRAINING Janvier 2023 67

 IFRS16 Contrats de location

Trésorerie (B) 29.571,175

Echéance à - 1 an sur créances... (leasing) (B) 23.737,990
Produits financiers (R) 5.833,185

NB. Une écriture de reclassement du non courant au courant est à constater à chaque date de
reporting.
La baisse de la valeur résiduelle non garantie n'affecte ni les engagements du preneur ni la
comptabilisation de cette transaction dans ses livres comptables à moins qu'elle affecte la ré
estimation du taux d'actualisation (taux implicite du contrat) utilisé par le preneur.

C/Comptabilisation des coûts directs initiaux

Les coûts directs initiaux, autres que ceux impliquant des bailleurs fabricants ou distributeurs,
sont inclus dans l'évaluation initiale de la créance et réduisent le montant des produits financiers
comptabilisés au cours de la période de location (§69). Ils génèrent une fiscalité différée (passif
d'impôt différé) et sont pris en compte, automatiquement, à travers le taux d'intérêt implicite du
contrat qui sert au calcul de la créance. Ils ne sont pas constatés en charges. Il n'est pas nécessaire
de les ajouter séparément.

Exemple de coûts directs initiaux : Commissions et honoraires juridiques, coûts marginaux

internes directement attribuables à la négociation et à la rédaction du contrat de location.
Sont exclus des coûts directs initiaux, les frais généraux tels que ceux encourus par une
équipe de vente et de marketing.

D/ Informations à fournir par le bailleur

Les notes aux états financiers du bailleur doivent comporter des informations relatives :

a) au montant de l'investissement brut total ainsi que la valeur actualisée des paiements
minimaux recouvrables à la date de reporting ventilés en trois tranches : Echéances < à un an ;
échéances comprises entre un an et cinq ans ; échéances > à cinq ans et au montant du revenu
financier non acquis correspondant.

(b) aux produits financiers non acquis.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 68

 IFRS16 Contrats de location

(c) Au montant des valeurs résiduelles non garanties des biens loués revenant au bailleur.

(d) A la correction de valeur cumulée des paiements minimaux au titre de la location non
recouvrables.

(e) Aux loyers conditionnels inclus dans le résultat de la période.

(f) Aux principales clauses du contrat.

(g) A l'investissement brut hors produit financier non acquis correspondant aux nouveaux contrats
signés au cours de la période, déduction faite des mêmes montants relatifs aux contrats annulés.
Les informations à fournir prévues par IFRS07 sont également requises.

4.2.2 Comptabilisation d'un contrat de location financement consenti par un fabricant (ou un
distributeur)

A/ Définition

Contrat établi entre un fabricant ou un distributeur (bailleur) et un preneur selon lequel le

fabricant remet au preneur un actif répondant à ses besoins moyennant l'encaissement d'un loyer
périodique lui permettant à la fois de récupérer le prix de vente normal de l'actif et d'avoir une
rémunération du crédit accordé avec possibilité pour le preneur de devenir propriétaire contre le
paiement d'un prix de faveur au terme du bail. Ce type de contrat de location financement
procure au fabricant :

(a) un profit (ou une perte) correspondant à celui qui aurait résulté d'une vente ferme du bien
loué, au prix de vente normal, compte tenu d'éventuelles ristournes ou remises commerciales et

(b) un produit financier s'échelonnant sur la durée du bail rémunérant le crédit consenti.

B/Comptabilisation du résultat de la vente

Les bailleurs fabricants (ou distributeurs) comptabilisent les ventes de la période conformément
aux principes retenus par l'entité pour ses ventes fermes conformément à IFRS15 «Produits des
activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients». Si les taux d'intérêt donnés sont
artificiellement bas, le profit réalisé sur la vente est limité au profit que l'on obtiendrait si l'on

GO PRO TRAINING Janvier 2023 69

 IFRS16 Contrats de location

facturait un taux d'intérêt commercial (de marché). Le résultat de la vente correspond à la

différence entre les produits de la vente et le coût des ventes tous deux comptabilisés au début
de la période de la location peu importe que l'actif sous-jacent ait été transféré ou non au sens
d'IFRS15 (§71c). Il est comptabilisé conformément aux règles applicables aux ventes fermes.

Le produit des ventes comptabilisé à la date de prise d'effet du contrat par un bailleur fabricant
(ou distributeur) est le Minimum (Juste valeur de l’actif ; Valeur actualisée des paiements locatifs
revenant au bailleur au titre de la location calculée au taux d'intérêt de marché) (IFRS16-§71).

Produits des ventes = Min (JV ; VAPL au taux de marché)

NB. Valeur actualisée des paiements locatifs revenant au bailleur au titre de la location
comprennent également, le cas échéant, les garanties de valeur résiduelle qui lui ont été
données par le preneur, une personne liée au preneur ou un tiers non lié au bailleur, ayant
la capacité financière d'assumer les obligations de garantie. Par contre, ils ne
comprennent pas les paiements affectés aux composantes non locatives (Annexe A)

Le coût des ventes comptabilisé à la date de prise d'effet du contrat est le [Min (coût; valeur
comptable) du bien loué moins la valeur actuelle de la valeur résiduelle non garantie (VAVRNG)].

Coût des ventes = [Min (coût ; Valeur comptable) - VAVRNG)]

Remarque : Le bailleur fabricant ou distributeur ne comptabilise pas de profit sur vente lorsqu'il
conclut un contrat de location simple car l'opération n'équivaut pas à une vente (86).

C/ Comptabilisation des coûts directs initiaux

Les coûts directs initiaux (voir exemples ci-dessus) encourus par des bailleurs fabricants (ou
distributeurs) dans le cadre de la négociation et de la rédaction d'un contrat de location sont
comptabilisés en charges lors de la comptabilisation du profit réalisé sur la vente (IFRS16-§74) ;
ce qui correspond dans le cas d'une location financement au début de la période de la location.
Ils sont exclus de l'investissement net.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 70

 IFRS16 Contrats de location

Illustration 30.30:Début N, un fabricant de véhicules utilitaires a conclu un contrat de location

d’un camion à ABC dans les conditions suivantes :

Durée du bail non résiliable 3 ans

Durée de vie économique 4 ans

Taux d'intérêt de marché 11%
Juste valeur 100.000
Loyer annuel payable en fin de période 38.803,321
Coût des ventes (d'après fiche - coût) 81.000
Option d'achat 0,1
Mode d'amortissement Linéaire
Valeur résiduelle au terme du bail VCN (Valeur Comptable Nette)

Déterminer, en IFRS complètes, le produit et le résultat de la vente sachant que le fabricant a

réglé, début N, 700 d'honoraires d'avocat relatifs à la rédaction du contrat et comptabiliser la
transaction chez le fabricant (ne pas tenir compte de l'effet de la TVA et de l'impôt).
Solution
• Taux d'intérêt implicite du contrat[100.000-38.803,321*((1-(1+t)-3)/t)+0,1*(1+1)-3]
→t=8%
→Taux d'intérêt implicite < Taux d'intérêt de marché
→ VAPL au taux de marché [38.803,321*((1-(1,11)-3) 0,11 0,1*(1,11)-3] = 94.824,32
Produit de la vente = 94.824,32 • Résultat de la vente (94.824,32-81.000) =
13.824,320 (profit)
NB. Si la VAPL a été calculée au taux implicite du contrat (8%), le profit sera plus élevé (gonflé)
VAPL (38.803,321 (1-(1,08)-3/ 0,08+0,1 (1,08)-3) = 100.000
Produit de la vente = 100.000
Résultat de la vente (100.000 -81.000) 19.000 (profit)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 71

 IFRS16 Contrats de location

Tableau de règlement du loyer

Date Loyer Intérêts (11%) Remboursement Restant dû
02/01/N 94.824,320
30/12/N 38.803,321 10.430.675 28.372,646 66.451,674
30/12/N+1 38.803,321 7.309,684 31.493,637 34.958,037
30/12/N+2 38.803,321 3.845,384 34.957,937 0,100
Option 0,100 0,100
TOTAL 116.410,063 21.585,743 94.824,320

• Comptabilisation chez le fabricant

Début N
Variation de stock (R) 81.000
Stock (B) 81.000
Clients (B) 94.824,320
Honoraires d'avocat (R) 700,000
Vente (R) 94.824,320
Trésorerie (B) 700,000
Fin N
Trésorerie (B) 38.803,321
Clients (B) 28.372,646
Produits financiers (94.824,32*11%) (R) 10.430,675

4.2.3 Comptabilisation d'un actif issu d'une location - financement classé comme détenu en vue
de la vente

Un actif issu d'une location - financement classé, par le bailleur, comme détenu en vue de la vente
(ou inclus dans un groupe destiné à être cédé qui est classé comme détenu en vue de la vente)
selon IFRS05 «<Actifs non courants détenus en vue de la vente et activité abandonnées» doit être
comptabilisé selon IFRS05 (IFRS16-§78).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 72

 IFRS16 Contrats de location

Selon IFRS05, initialement les actifs non courants détenus en vue de la vente sont évalués au
Min (Valeur comptable ; Juste valeur diminuée des coûts de la vente). L'entité comptabilise
éventuellement une perte de valeur. Ultérieurement à la comptabilisation initiale de la perte
de valeur selon IFRS05, une entité comptabilise toute évolution (positive ou négative) de la
juste valeur du bien diminuée des coûts de la vente comme une perte de valeur
complémentaire ou une reprise de perte de valeur.

4.2.4 Modifications du contrat de location chez le bailleur

Selon IFRS16, la modification du contrat de location est un changement du périmètre ou du loyer

par rapport aux termes et conditions initiaux du contrat tel que l'ajout ou le retrait du droit
d'utiliser un ou plusieurs actifs sous-jacents ou encore l'augmentation ou le raccourcissement de
la durée du bail.

Le bailleur comptabilise la modification d'une location-financement comme un contrat de location

distinct (séparé de l'ancien) si les deux conditions suivantes sont remplies :

a) la modification élargit le périmètre du contrat de location par l'ajout d'un droit d'utiliser un ou
plusieurs actifs sous-jacents et

b) l'augmentation du loyer est proportionnée au prix de vente séparé du droit d'utilisation

additionnel, compte tenu des ajustements appropriés apportés à ce prix pour refléter les
circonstances propres au contrat (§79).

Si la modification de la location-financement n'est pas comptabilisée comme un contrat de

location distinct (c'est-à-dire ne remplissant pas, cumulativement, les deux conditions énoncées
ci-dessus), le bailleur traite la modification ainsi :

a) Si le contrat de location aurait été classé comme une location simple si la modification avait
été en vigueur à la date de conclusion, le bailleur comptabilise la modification comme un nouveau
contrat de location à compter de la date de la modification et évalue la valeur comptable de l'actif
sous-jacent pour le montant de l'investissement net dans la location immédiatement avant la date
de la modification.

b) dans les autres cas, le bailleur applique les dispositions d'IFRS09 (§80).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 73

 IFRS16 Contrats de location

4.3 Comptabilisation du contrat de location simple chez le bailleur

Les biens donnés en location simple constituent des actifs pour le bailleur, sont amortis selon leur
nature et donnent lieu, éventuellement, à des pertes de valeur (§84). Habituellement, ils figurent
en actifs corporels.

Les coûts directs initiaux encourus par le bailleur lors de la négociation et de la rédaction d'un
contrat de location simple (LS) sont ajoutés à la valeur comptable de l'actif loué et sont
comptabilisés en charges sur la période de location au même rythme que les produits locatifs
(§83). Les produits locatifs, sont comptabilisés sur une base linéaire sur la durée du bail à moins
qu'une autre base soit plus appropriée (§81). Les coûts, y compris l'amortissement, supportés lors
de la réalisation des produits de location sont enregistrés en charges (§82).

Le bailleur comptabilise la modification d'un contrat de location simple comme un nouveau

contrat de location à compter de la date de la modification et considère tous les paiements de
loyers versés d'avance ou à recevoir dans le cadre du contrat initial comme faisant partie des
paiements de loyers de ce nouveau contrat (87).

Illustration 30.31 : Début N, KL (bailleur) a conclu un contrat de location d'un immeuble à usage
de bureaux à 3P dans les conditions suivantes :

Valeur comptable nette de l'immeuble 500.000

Frais de recherche de locataire et coût de 3.000

Loyer mensuel hors taxes payable à terme 2.000
Durée du bail 6 ans
Durée de vie économique résiduelle 20 ans
Mode d'amortissement Linéaire
.Qualifier et comptabiliser, en IFRS complètes, ce contrat delocation chez KL (bailleur) en N (Ne:
pas tenir compte de la TVA et autres effets fiscaux).
Qualification et comptabilisation : Il s'agit d'un contrat de location simple. La durée du bail ne
couvre pas la majeure partie de la durée de vie économique. Il n'existe pas d'autres critères
remplis conduisant à qualifier ce contrat de location financement.
Comptabilisation

GO PRO TRAINING Janvier 2023 74

 IFRS16 Contrats de location

Début N
Immeuble-Coûts de location (B) 3.000
Trésorerie (B) 3.000
Mensuellement
Trésorerie (B) 2.000
Produits locatifs (R) 2.000

Fin N
Dotation aux amortissements [(500.000/20)+(3.000/6)] (R) 25.500
Amortissement immeuble (B) 25.500

4.4 Informations à fournir par le bailleur

L'objectif d'IFRS16 est qu'un bailleur fournisse des informations pertinentes qui permettent aux
utilisateurs des états financiers d'évaluer les répercussions qu'ont les contrats de location sur sa
situation financière, sa performance financière et ses flux de trésorerie. Au besoin, le bailleur
fournit des informations quantitatives et qualitatives complémentaires portant, entre autres, sur
la nature de ses activités de location et sa stratégie de gérer les risques liés aux droits qu'il
conserve sur les actifs sous-jacents (accords de rachat, garanties de valeur résiduelle, loyers
variables...).

Les notes aux états financiers du bailleur doivent comporter les informations suivantes, dans un
tableau s'il est plus approprié, pour chaque période de reporting:

a) pour les contrats de location-financement :

i) le profit (ou la perte) réalisé sur la vente ;

ii) les produits financiers tirés de l'investissement net relatif au contrat de location ;

ii) les produits se rapportant aux paiements de loyers variables non inclus dans l'évaluation de
l'investissement net dans le contrat de location ;

Le bailleur fournit, en outre, des explications qualitatives et quantitatives des variations

GO PRO TRAINING Janvier 2023 75

 IFRS16 Contrats de location

importantes de la valeur comptable de l'investissement net relatif aux contrats de location-

financement. Il communique, également, une analyse des échéances des créances locatives, en
présentant les paiements de loyers non actualisés à recevoir sur une base annuelle pour aumoins
chacune des cinq premières années et leur montant total pour les années suivantes. Le bailleur
doit réconcilier les paiements de loyers non actualisés avec l'investissement net relatif au contrat
de location. La réconciliation doit présenter les produits financiers non acquis se rapportant aux
paiements de loyers à recevoir ainsi que le montant actualisé de toute valeur résiduelle non
garantie (§94).

b) pour les contrats de location simple :

Les produits locatifs, en présentant séparément les produits se rapportant aux paiements de
loyers variables qui ne sont pas fonction d'un indice ou d'un taux (§90).

Les biens en location simple figurent habituellement en actifs corporels. Le bailleur doit
décomposer chaque catégorie d'actifs corporels en actifs faisant l'objet de contrats de location
simple et en actifs ne faisant pas l'objet de contrats de location simple. Le bailleur communique
les informations requises par IAS 16 pour les actifs faisant l'objet d'un contrat de location simple
(par catégorie d'actifs sous-jacents) séparément des informations relatives aux actifs détenus en
propre et utilisés par lui.

Il communique, en outre, une analyse des échéances des paiements de loyers, en présentant les
paiements de loyers non actualisés à recevoir sur une base annuelle pour au moins chacune des
cinq premières années et leur montant total pour les années subséquentes.

Les informations à fournir prévues par IFRS07, IAS36, IAS38, IAS40 et IAS41 sont également
requises.

5. Comptabilisation des transactions de cession – bail

5.1 Définition

La cession - bail est une transaction par laquelle le propriétaire (vendeur - preneur) d'un actif le
cède à un tiers (acheteur - bailleur) qui le lui remet immédiatement en location en vertu d'un
contrat signé par les deux parties. Cette formule permet au vendeur de continuer de disposer du

GO PRO TRAINING Janvier 2023 76

 IFRS16 Contrats de location

bien cédé et de redevenir, éventuellement, propriétaire à l'issue de la période de location en

levant l'option d'achat. Pour ce type de contrat, les loyers et le prix de vente sont généralement
liés car ils sont négociés ensemble.

Vend
Contrat de cession Vendeur Acheteur
Contrat de location Preneur Bailleur
Loue

Pour le vendeur - preneur, l'avantage de la cession - bail repose sur des considérations financières.
Si l'acquisition de l'actif est déjà financée, une cession bail permet de refinancer cette opération.
De plus, la cession bail peut constituer un fonds de roulement supplémentaire appréciable lorsque
les liquidités sont faibles.

Généralement, dans ce genre d'opération, l'actif est vendu à un prix égal ou supérieur à la valeur
marchande puis il est repris en location pour une durée se rapprochant de sa durée de vie
économique. Les loyers sont calculés de façon à procurer au bailleur le remboursement de son
investissement plus un rendement suffisant sur celui ci.

En IFRS16, le traitement des transactions de cession - bail dépend de la qualification du transfert

de l'actif d'une vente ou non en se référant aux dispositions prévues par IFRS15 «Produits des
activités ordinaires tirés de contrats conclus avec des clients ».

Selon IFRS15, une entité comptabilise un produit des activités ordinaires et qualifie en
conséquence le transfert d'un actif de vente lorsqu'elle a rempli une obligation de prestation en
fournissant au client un produit promis (c'est-à-dire en transférant un actif). Un actif est transféré
lorsque le client en a obtenu le contrôle (IFRS15-§31).

Le contrôle d'un actif s'entend de la capacité de décider de l'utilisation de celui-ci et d'en

tirer la quasi-totalité des avantages restants. Le contrôle comprend, également, la
capacité d'empêcher d'autres entités de décider de l'utilisation de l'actif et d'obtenir les
avantages y afférents. Les avantages afférents à un actif sont les flux de trésorerie
potentiels qui peuvent être obtenus directement ou indirectement de multiples façons.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 77

 IFRS16 Contrats de location

Selon IFRS15-§34, lorsque l'entité évalue si un client obtient le contrôle d'un actif, elle doit tenir
compte de tout accord prévoyant le rachat de l'actif.

Il est possible que le preneur obtienne le titre de propriété de l'actif sous-jacent avant que ce titre
ne soit transféré au bailleur et que l'actif ne soit loué au preneur. L'obtention d'un titre de
propriété ne détermine pas en soi comment comptabiliser l'opération (B45).

→ Si le preneur contrôle l'actif sous-jacent (ou en obtient le contrôle) avant que cet actif ne soit
transféré au bailleur, il s'agit d'une transaction de cession - bail (B46).

→Par contre, si le preneur n'obtient pas le contrôle de l'actif sous-jacent avant que cet actif ne
soit transféré au bailleur, il ne s'agit pas d'une transaction de cession - bail (B47). Exemple: Un
fabricant, un preneur et un bailleur négocient une transaction par laquelle le fabricant vend
l'actif au bailleur, le loue ensuite au preneur, et que le preneur obtient le titre de propriété de
l'actif sous-jacent avant que ce titre ne soit transféré au bailleur. Dans ce cas, si le preneur
obtient le titre de propriété de l'actif sous-jacent, mais qu'il n'obtient pas le contrôle de l'actif
sous-jacent avant qu'il ne soit transféré au bailleur, l'opération doit être comptabilisée comme
une location et non comme une opération de cession - bail.

5.2 La cession de l'actif constitue une vente

Si le vendeur-preneur a rempli son obligation de prestation en transférant à l'acheteur- bailleur

le contrôle du produit promis (l'actif) conformément aux exigences d'IFRS15, il comptabilise la
transaction de cession - bail comme une vente. En conséquence :

a) Le vendeur-preneur comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation. Cet actif est évalué à
hauteur de la proportion de la valeur comptable antérieure de l'actif transféré correspondant
aux droits d'utilisation conservés par le vendeur-preneur dans cet actif. En conséquence, un
résultat sur la cession est comptabilisé dans la limite de celui correspondant aux droits
d'utilisation transférés à l'acheteur-bailleur.

b) L'acheteur-bailleur comptabilise l'achat de l'actif sous-jacent conformément aux IFRS

applicables à l'actif (IAS16, IAS38...) et le contrat de location selon la qualification (location
financement ou location simple) qu'il en fera en se référant au modèle de comptabilisation

GO PRO TRAINING Janvier 2023 78

 IFRS16 Contrats de location

prévu par IFRS16 pour le bailleur.

Si les produits de cession (prix de vente) ne traduisent pas la juste valeur de l'actif ou si les
paiements locatifs ne correspondent pas au taux de marché, les ajustements suivants sont
effectués afin d'évaluer le produit de la vente à la juste valeur :

a) Si les produits de cession sont inférieurs à la juste valeur de l'actif, l'entité comptabilise des
paiements locatifs anticipés.

b) Si les produits de cession sont supérieurs à la juste valeur de l'actif, l'entité comptabilise un
financement complémentaire consenti par l'acheteur-bailleur (§101).

NB. L'entité évalue les ajustements éventuels ci-dessus sur la base de celui des deux montants
suivants qui est le plus facile à déterminer : (a) la différence entre les produits de cession et la
juste valeur de l'actif et b) la différence entre la valeur actualisée des paiements locatifs prévus
au contrat et la valeur actualisée des paiements locatifs à des prix de marché (§102).

Illustration 30.32: Début N, CBA (vendeur- preneur) cède un immeuble, d'une valeur comptable
de 1.000.000 UM et d'une juste valeur de 1.800.000 UM, à ABC (acheteur-bailleur) pour
2.000.000 UM. Immédiatement, CBA reprend en location cet immeuble pour une période de 18
ans moyennant un loyer annuel de 120.000 UM payable à terme échu. Les termes et les
conditions de la transaction permettent de conclure que la cession de l'immeuble constitue une
vente au sens d'IFRS15. Le taux implicite du contrat est de 4,5% par an et a été facilement
déterminé par CBA (vendeur- preneur). ABC (acheteur-bailleur) a classé ce contrat en location
simple. Analyser et comptabiliser, en IFRS complètes, cette transaction chez les deux parties.

Analyse et comptabilisation : Etant donné que le prix de cession (2.000.000) est supérieur à la
juste valeur (1.800.000) de l'immeuble et afin d'évaluer le produit de la vente à la juste valeur,
CBA comptabilise la différence entre le prix de cession et la juste valeur de l'immeuble soit
200.000 (2.000.000-1.800.000) entant qu'un financement complémentaire consenti par ABC
(l'acheteur-bailleur).

La Valeur Actualisée des Paiements Locatifs (Passif locatif) s'établit, début N, à 1.459.199,016
[1120.000*((1-(1,045)-18/0,045)] dont 200.000 correspondent au financement complémentaire

GO PRO TRAINING Janvier 2023 79

 IFRS16 Contrats de location

Trésorerie (B) 2.000.000,000

699.555,009
Droit d'utilisation (B)
1.000.000,000
Immeuble (B)
1.459.199,016
Passif locatif (B)
240.355,993
Gain sur droits transférés (R)
et 1.259.199,016 à la location. Le résultat de la cession est de 800.000 (1.800.000-1.000.000).

Chez CBA (vendeur-preneur): Début N, CBA évalue l'actif au titre du droit d'utilisation à hauteur
de la proportion de la valeur comptable antérieure de l'immeuble transféré correspondant aux
droits d'utilisation conservés par le vendeur-preneur dans cet actif. Cette proportion (fraction du
passif locatif correspondant à la location / JV) est de 0,69955501(1.259.199,016/1.800.000) et le
droit d'utilisation est évalué à 699.555,009 (1.000.000*0,69955501). En conséquence, CBA
comptabilise un résultat sur la cession dans la limite de celui correspondant aux droits d'utilisation
transférés à ABC soit 240.355,993 [(800.000* (1-0,69955501)].

Début N
Chez ABC (acheteur-bailleur) : En N, ABC comptabilise cette transaction ainsi :
Début N
Immeuble (B) 1.800.000,000
Actif financier (B) 200.000,000
Trésorerie (B) 2.000.000,000

Fin N
Trésorerie (B) 120.000 ,000
Actif financier (16.447,380-9.000) (B) 7.447,380
Produits d'intérêts (200.000*4,5%) (R) 9.000,000
Produits locatifs (120.000-16.447,380) (R) 103.552,620
16.447,380= 200.000/[(1-(1,045)-18)/0,045]

GO PRO TRAINING Janvier 2023 80

 IFRS16 Contrats de location

5.3 La cession de l'actif ne constitue pas une vente

Si le vendeur-preneur n'a pas transféré à l'acheteur-bailleur le contrôle du produit promis (l'actif)

conformément aux exigences d'IFRS15, il ne comptabilise pas la transaction de cession - bail
comme une vente. En conséquence :

a) Le vendeur-preneur continue de comptabiliser l'actif sous-jacent et reconnaît un passif

financier au titre des produits de cession reçus conformément à IFRS09 «Instruments financiers ».

b) L'acheteur-bailleur comptabilise uniquement un actif financier correspondant aux paiements

effectués conformément à IFRS09 (§103).

Illustration 30.33 : Début N, 3S est propriétaire d'une machine-outil d'une valeur comptable de
16.000 UM, d'une juste valeur de 17.000 UM et d'une durée de vie économique résiduelle de 8
ans. 3S l'a vendue à 3LB puis elle l'a reprise en location pour une durée de 5 ans moyennant un
loyer annuel de 4.035,740 UM payable à terme échu. Le contrat de location prévoit le transfert
de la propriété de la machine-outil à 38 au terme du bail. Traiter, en IFRS16, cette transaction
chez 3S sachant que les termes et les conditions du contrat l'ont conduit à conclure que la cession
de la machine-outil ne constitue pas une vente et que le taux marginal d'endettement de 38 est
de 6%.

Solution: Selon IFRS16, 3S comptabilise un passif financier au titre des produits de cession reçus
et 3LB (acheteur - bailleur) un actif financier correspondant aux paiements effectués
conformément à IFRS09.

Chez 3S (vendeur - preneur)

Trésorerie (B) 17.000,000

Echéances à -1 an sur emprunt (B) (a) 3.015,740
Passif non courants (B) (b) 13.984,260
(a) 4.035,740-(17.000*6%) (b) 17.000-3.015,725

GO PRO TRAINING Janvier 2023 81

 IFRS16 Contrats de location

Fin N
Echéances à -1 an sur emprunt (B) 3.115,740
Charges d'intérêts (17.000*6%) (R) 1.020,000
Trésorerie (B) 4.035,740
Chez 3LB (Acheteur-bailleur)
Début N
Echéancesà -1 an sur créances (B) 3.015,740
Créances non courantes (B) 13.984,260
Trésorerie (B) 17.000,000

6. Comptabilisation de la sous - location (Sublease)

La sous- location est une transaction dans laquelle un actif sous-jacent est reloué par son preneur
(bailleur intermédiaire) à un tiers, le contrat de location (location principale) conclu entre le
bailleur et le preneur principaux demeurant en vigueur.

Loue Sous-loue

Bailleur Preneur Initial Nouveau Preneur

Lessor (Bailleur intermédiaire) Sublesse
Intermediaire lessor

Le preneur initial (bailleur intermédiaire) comptabilise la location principale dont il est preneur et
la sous-location dont il est bailleur comme deux contrats séparés (IFRS16- BC232). Il comptabilise
le droit d'utilisation octroyé par la location principale selon les dispositions d'IFRS16 pour les
preneurs. A la date de conclusion du contrat de sous- location, il qualifie la sous-location de
location-financement ou de location simple par référence au droit d'utilisation issu de la location
principale (bail initial) et non par référence à l'actif sous-jacent (IFRS16-B58).

Exemple : Début N, 3AC (preneur) a conclu un contrat de location d'un immeuble, d'une durée
de vie économique de 40 ans, pour une période de 10 ans. Fin N+1, 3AC a sous-loué cet immeuble
à un nouveau preneur pour une durée de 8ans. Cette sous location est une location financement
car elle porte sur la totalité de la durée résiduelle du bail initial. Peu importe la durée de vie

GO PRO TRAINING Janvier 2023 82

 IFRS16 Contrats de location

résiduelle de l'immeuble (38 ans).

NB. Si le contrat principal est un contrat de courte durée et que le preneur a opté pour l'exemption
permise par IFRS16, le contrat de sous-location est classé en location simple (B58).

→ Si la sous-location est qualifiée de location financement (LF): A la date de la sous location, le

preneur initial (bailleur intermédiaire) comptabilise un actif financier (créance locative) évalué à
l'investissement net dans la sous location et dé comptabilise la valeur comptable du droit
d'utilisation. La différence impacte le résultat net. Si le taux d'intérêt implicite de la location
financement ne peut être facilement déterminé, le bailleur intermédiaire (preneur initial) peut
utiliser, pour évaluer l'investissement net, le taux d'actualisation déterminé initialement ajusté
pour tenir compte, éventuellement, des coûts directs initiaux liés à la sous location (IFRS16-§68).

→ Si la sous-location est qualifiée de location simple (LS): Le preneur initial (bailleur

intermédiaire) maintient en actif le droit d'utilisation conféré par le bail initial, poursuit son
amortissement et comptabilise les loyers de la sous location en résultat net conformément aux
règles applicables aux bailleurs. Illustration 30.34 : Début N, WT loue un bureau dans un
immeuble pour une durée ferme de 5 ans moyennant un loyer annuel de 12.522,900 UM
payable à terme échu. Le taux implicite d'endettement de WT est de 8%. Fin N+1, pour des
raisons professionnelles, WT ayant déménagé du bureau envisage les deux hypothèses
suivantes :

Hypothèse A Une sous location pendant la durée résiduelle pour un loyer annuel
de14.000 UM payable à terme échu
Hypothèse B Une location pendant N+2 pour un loyer annuel de 14.000 UM payable à
terme échu
Comptabiliser, en IFRS16, cette transaction chez WT, en N, Fin N+1 et Fin N+2, selon ces deux
hypothèses sachant que WT a retenu le taux d'actualisation initial de 8% pour la sous location
qualifiée de location financement et amorti le droit d'utilisation de façon linéaire sur 5 ans sans
valeur résiduelle.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 83

 IFRS16 Contrats de location

Solution:

Comptabilisation initiale (Début N) : WT (preneur) comptabilise cette location en appliquant le

modèle unique prévu par IFRS16 consistant à reconnaître en actif le droit d'utilisation de
l'immeuble et un passif locatif.

Evaluation du passif locatif = [12 522,900*((1-(1,08)-5)/0,08)] = 50.000,309 Le tableau de

remboursement du passif locatif se présente ainsi :

Restant dû en Paiement à Restant dû

Année début de terme échu Intérêt 8% Principal en fin de
période période
N 50 000,309 12 522,900 4 000,025 8 522,875 41 477,434
N+1 41 477,434 12 522,900 3 318,195 9 204,705 32 272,728
N+2 32 272,728 12 522,900 2 581,818 9 941,082 22 331,647
N+3 22 331,647 12 522,900 1 786,532 10 736,368 11 595,278
N+4 11 595,278 12 522,900 927,622 11 595,278 0

Comptabilisation
Début N

Droit d'utilisation (B) 50 000,309

Passif locatif (B) 50 000,309
Fin N
Passif locatif (B) 8.522,875
Charges financières (R) 4.000,000 12.522,900
Trésorerie (B)
Dotation aux amortissements (R) 10.000,062
Amortissement du droit d'utilisation (B) 10.000,062
Fin N+1
Passif locatif (B) 9.204,705

GO PRO TRAINING Janvier 2023 84

 IFRS16 Contrats de location

Charges financières (R) 3 318,195 12.522,900

Trésorerie (B)
Dotation aux amortissements (R) 10.000,062
Amortissement du droit d'utilisation (B) 10.000,062

Si l'hypothèse A est retenue (sous location pour 3 ans avec un loyer annuel de 14.000 UM Il s'agit
d'une location financement car la durée de la location couvre l'intégralité de la durée résiduelle
du bail initial. Fin N+1, WT (bailleur intermédiaire) comptabilise u (créance locative) évalué à
l'investissement net lié à cette sous location qui s'établit à 36079,358 (14.000*[(1-(1,08)-
3)/0,081]), décomptabilise la valeur comptable du droit d'utilisation et reconnaît un gain en
résultat net pour la différence.

Fin N+1

Amortissement du droit d'utilisation (B) 20.000,124

Créance locative (Investissement net) (B) 36.079,358
Droit d'utilisation (B) 50.000,309
Gain sur sous location (R) 6.079,173
Fin N+2
Passif locatif (B) 9.941,082
Charges financières (R) 2 581,818
Trésorerie (B) 12.522,900
Trésorerie (B) 14.000,000
Créance locative (Investissement net) (B) 11.113,951
Produit financiers (36.079,358*8%) (R) 2.886,349

Si l'hypothèse B est retenue (sous location en N+2 avec un loyer annuel de 14.000 UM)

Il s'agit d'une location simple car la durée de la location ne couvre pas la majorité de la durée
résiduelle du bail initial. Fin N+1, WT (bailleur intermédiaire, preneur initial) ne passe aucune
écriture comptable (maintient en actif le droit d'utilisation obtenu du bail initial) à moins qu'on
soit en présence d'un immeuble de placement détenu par un preneur en tant qu'actif au titre du

GO PRO TRAINING Janvier 2023 85

 IFRS16 Contrats de location

droit d'utilisation» ce qui est probablement le cas (la location porte sur un bien immobilier). IAS40
renvoie à IFRS16 et requiert que l'immeuble de placement soit évalué initialement à son coût
déterminé selon IFRS16. Il en résulte un reclassement en supposant que WT applique le modèle
de coût à ses immeubles de placements.

Fin N+1

IP détenu en tant qu'actif au titre du droit d'utilisation (B) 30.000 ,185

Droit d'utilisation (B) 30.000,185

Fin N+2, WT amortit l'IP détenu en tant qu'actif au titre du droit d'utilisation et comptabilise le
loyer en résultat net.
Fin N+2
Trésorerie (B) 14.000,000
Produit locatif (R) 14.000,000

Passif locatif (leasing) (B) 9.941,082

Charges financières (R) 2 581,818
Trésorerie (B) 12.522,900

Dotation aux amortissements (R) 10.000,062

Amortissement de l'IP... (B) 10.000,062

En conclusion, dans les 2 hypothèses, le passif locatif né du bail initial continue de figurer au passif
du preneur et d'être comptabilisé indépendamment de la sous location.

La créance locative (investissement net dans la sous-location) et le passif locatif au titre de la

location principale ne sont pas compensés sauf si les conditions de compensation d'IAS32
<<Instruments Financiers : Présentation» sont remplies. De même, un bailleur intermédiaire ne
compense pas les charges relatives à la location principale avec les loyers reçus au titre de la sous-
location (IFRS16-BC235).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 86

 IFRS16 Contrats de location

7. Questions de réflexion

1. Qualifier selon IFRS16, chez le bailleur, le contrat de location dans chacun des cas suivants :

1ére cas 2éme cas 3éme cas

Durée du bail 4 ans 3 ans 3 ans

Juste valeur du bien 11.100 10.600 8.750
Loyers annuels 4 loyers de 3.500 3 loyers de 3.200 3 loyers de
payables à terme payables à terme 3.450payables à
échu. échu. terme échu.
Amortissement Linéaire Linéaire Linéaire
Option d'achat Néant Néant
Transfert de la Néant Néant Oui, lors du
propriété paiement du
3émeloyer
Durée de vie 6 ans 8 ans 10 ans
économique
Taux implicite du 10% 10% 9%
contrat

2. CL. (bailleur), propriétaire d'un ensemble immobilier, a conclu un contrat de location avec 3B
(preneur) au terme duquel CL lui loue son ensemble immobilier dans les conditions suivantes
Juste valeur de l'ensemble immobilier 3.000.000 (terrain : 500.000 ; constructions :
2.500.000)
Durée du bail 30ans
Durée de vie économique résiduelle des 30ans
constructions
Loyer annuel (hors taxes) 262.068
Taux implicite du contrat 8%
Le contrat ne prévoit pas de transfert de propriété de l'ensemble immobilier au terme du bail

GO PRO TRAINING Janvier 2023 87

 IFRS16 Contrats de location

Selon IFRS16, chez le bailleur (CL), le 1 loyer comprend un encaissement du principal de :

a) 240.000 b) 4.413 c) 22.068 d) Aucune de ces réponses

3. Selon IFRS16,
3(1) La date de signature du contrat de location correspond :

a) à la date de comptabilisation du contrat b) à la date de prise d'effet du contrat.

c) à la date de conclusion du contrat d) Aucune de ces réponses

3(2) La date à laquelle un bailleur met un actif sous-jacent à la disposition d'un preneur
correspond :
a) à la date d'engagement réciproque b) à la date de conclusion du contrat
c) à la date de prise d'effet du contrat. d) Aucune de ces réponses

4. Compléter le tableau, selon IFRS16, en mettant une croix dans la bonne case :
Situations Qui Non
1 Chez le preneur, un bien dont il n'est pas propriétaire mais exploité
en vertu d'un contrat de location est comptabilisé initialement à
l'actif autitre du droit d'utilisation pour son coût.
2 Les CDI encourus par un bailleur fabricant dans le cadre d'un contrat
de LF sont comptabilisés à l'actif et amortis sur la durée du bail.
3 Les biens exploités en vertu d'un contrat de location inscrits à l'actif
du preneur sont obligatoirement amortis sur la durée d'utilité du
droit d'utilisation.
4 Le preneur comptabilise les avantages qui lui sont consentis par le
bailleur dans le cadre d'une location simple comme un produit.
5 Dans le cas d'une cession constituant une vente suivie d'une
location, lorsque le prix de vente est supérieur à la JV du bien,

GO PRO TRAINING Janvier 2023 88

 IFRS16 Contrats de location

l'excédent du prix de vente sur la juste valeur est comptabilisé, chez

le vendeur- preneur en tant qu'actif financier.

CDI : Coûts Directs Initiaux JV: Juste Valeur LF: Location Financement.

5. Début N, CL a conclu un contrat de location d'un ensemble immobilier à usage de bureaux pour
toute la durée de vie économique des constructions. Ce contrat autorise CL à louer l'ensemble
immobilier à une tierce personne. Fin N+2, CL a sous-loué l'ensemble immobilier pour la durée
résiduelle des constructions et l'a classé en tant qu'immeuble de placement évalué à la juste
valeur conformément à IAS40. Dans ce cas, selon IFRS16, CL :

a) Reclasse l'ensemble immobilier en tant qu'Immeuble de Placement détenu en tant qu'actif au

titre du droit d'utilisation.

b) Comptabilise une créance locative correspondant à l'investissement net lié à la sous-location.

c) Comptabilise séparément le terrain (non amortissable) et les constructions (amortissables). d)
Aucune de ces réponses.

6. Début juillet N, CL a conclu un contrat de location d'un matériel industriel d'une juste valeur de
100.000 UM moyennant un loyer semestriel de 18.000 UM. Le 1er loyer est payable lors de la
réception du matériel intervenue début juillet N. La valeur résiduelle estimée au terme de la durée
du bail de 3 ans est de 3.574. Selon IFRS16,

6(1) Le taux d'intérêt implicite du contrat est de (retenir 2 chiffres après la virgule):

a) 9,5%l'an b) 10% l'an c) 9%l'an d) Aucune de ces réponses

6(2) La valeur actualisée des paiements locatifs (VAPL) est de :

a) 96.426 b) 97.240 c) 100.000 d) Aucune de ces réponses

7. CLM cède, pour 80.000 UM, un actif corporel d'une durée de vie économique résiduelle de 10
ans et d'une valeur comptable égale à la juste valeur de 100.000 UM à sa filiale F (CLM contrôle

GO PRO TRAINING Janvier 2023 89

 IFRS16 Contrats de location

Fà 100%) et le reprend en location pour 4 ans. Les loyers sont fixés à leur juste valeur et le contrat
de location ne prévoit pas de transfert de propriété au terme du bail. Les termes du contrat
conduisent à qualifier la cession de vente. Selon IFRS16, dans ses états financiers individuels, CLM
comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation.

a) Oui b) Non

8. Début N, CLW (bailleur) a conclu un contrat de location d'un immeuble à usage de bureaux à
3A dans les conditions suivantes :

Valeur comptable nette de l'immeuble 200.000

Coût de la rédaction du contrat à la charge du bailleur 600

Loyer annuel hors taxes payable à terme 5.500
Durée du bail 6 ans
Durée de vie économique résiduelle 20 ans
Mode d'amortissement Linéaire

8(1) Selon IFRS16, début N, CLW :

a) reconnaît une charge comptabilisée en résultat de 600 c) reconnaît un produit différé de 5.500
b) ne reconnaît aucune charge d) Aucune de ces réponses

8(2) Selon IFRS16, Fin N, CLW reconnaît :

a) une charge en résultat net de 10.000 b) une charge en résultat net de 10.030
c) une charge en résultat net de 10.100 d) Aucune de ces réponses

9. Début N, AXA a conclu un bail de cinq ans portant sur la location d'un bureau dans un immeuble
comprenant de nombreux locataires. Le contrat de location prévoit une option de prolongation
de deux ans. Début N, AXA n'a pas la certitude raisonnable d'exercer cette option AXA n'a pas pu
déterminer facilement le taux d'intérêt implicite du contrat de location. Début N+4, suite à un
changement dans les faits et circonstances, AXA détermine qu'elle a la certitude raisonnable

GO PRO TRAINING Janvier 2023 90

 IFRS16 Contrats de location

d'exercer l'option de prolongation. Quel taux d'actualisation utilisera AXA ?

9(1) Pour comptabiliser initialement (début N) l'actif et le passif liés à ce contrat ?

9(2) A la date de la nouvelle appréciation de l'exercice de l'option de renouvellement (Début N+4).

GO PRO TRAINING Janvier 2023 91

 IFRS16 Contrats de location

8. Réponses aux questions de réflexion

Qualification

1érecas Location-Financement (LF) car le bien est loué pour la majeure partie de sa
durée de vie économique (4/6).
NB. La VAPL (11.094) couvre, également, la quasi-totalité de la JV (11.100)
2èmecas Location-Financement (LF) car l'option d'achat est incitative (3.500) alors
que la valeur comptable nette au terme du 3ème loyer est de 6.625.
NB. La VAPL (10.587) couvre, également, la quasi-totalité de la JV (10.600).
3èmecas Location-Financement (LF) car le bien sera transféré au terme du bail. NB. La
VAPL (8.732) couvre, également, la quasi-totalité de la JV (8.750)

2. (c). Chez le bailleur, le contrat de location de l'ensemble immobilier est à subdiviser en location
simple pour le terrain (durée économique infinie) et location financement pour les constructions
(durée du bail égale à la durée de vie économique résiduelle). L'affectation du loyer (262.068)
entre le terrain et les constructions est faite proportionnellement aux justes valeurs relatives des
droits de chacun des deux éléments dans le bail. Ainsi, le loyer sera décomposé ainsi :

Droits Décomposition Affectation

Droits revenants au terrain 40.000 Charges d'intérêts (40.000)

(500.000*8%)
Droits revenants aux 222.068 Charges d'intérêts (2.500.000 8%)
constructions (262.068-40.000) =200.000
Remboursement du principal : 22.068

NB. La juste valeur du terrain représente 16,67% de la juste valeur de l'ensemble immobilier. Si
on considère que la valeur du terrain est non significative, en se référant aux US GAAP par
exemple, l'ensemble sera qualifié de location financement. Le loyer sera décomposé ainsi :
Droits Décomposition Affectation

GO PRO TRAINING Janvier 2023 92

 IFRS16 Contrats de location

Droits revenants au terrain 43.678 Charges d'intérêts (500.000*8%)=40.000

(262.068 *(500.000/3.000.000) Remboursement du principal : 3.678
Droits revenants aux constructions 218.390 Charges d'intérêts (2.500.000*8%)
(262.068 *(2.500.000/3.000.000)) =200.000
Remboursement du principal: 18.390

3(1), (c). La date de signature du contrat de location correspond à la date de conclusion du contrat.
NB. Chez le bailleur, la date de conclusion sert de référence pour la qualification du contrat
(location simple ou location - financement) et la détermination des montants à comptabiliser pour
une location-financement.

3(2). (c). La date à laquelle un bailleur met un actif sous-jacent à la disposition d'un preneur
correspond à la date de prise d'effet du contrat de location. C'est la date de comptabilisation
initiale de la location (des actifs, passifs, charges et produits y associés).

1 Oui, à la date de prise d'effet du contrat, le preneur évalue l'actif comptabilisé au titre du
droit d'utilisation au coût incluant le montant de l'évaluation initiale du passif locatif
(VAPL), tout loyer versé au bailleur au début du contrat ou avant cette date minoré de
tout avantage incitatif à la location reçu, les coûts directs initiaux engagés par le preneur
et une estimation des coûts engagés par le preneur pour démanteler et enlever l'actif
loué.
2 Non, comptabilisés en charges.
3 Non, l'actif au titre du droit d'utilisation est amorti sur le minimum (durée du bail; durée
d'utilité)sauf certitude raisonnable que le preneur devienne propriétaire au terme du bail.
4 Non, ils sont pris en compte (en diminution) dans la détermination initiale du coût de 4
l'actif au titre du droit d'utilisation.
5 Oui, chez le vendeur-preneur, dans ce cas l'excédent est comptabilisé en tant que
financement complémentaire consenti par l'acheteur-bailleur (actif financier).
VAPL : Valeur Actualisée des Paiements Locatifs

GO PRO TRAINING Janvier 2023 93

 IFRS16 Contrats de location

5. (b). Selon IFRS16, pour CL (bailleur intermédiaire), la sous-location est une location financement
car la durée de la location couvre l'intégralité de la durée résiduelle du bail initial. Fin N+2, CL.
Comptabilise une créance locative (actif financier) évalué à l'investissement net lié à cette sous
location et décomptabilise la valeur comptable du droit d'utilisation et reconnaît un résultat net
pour la différence.

6(1). (c). La valeur résiduelle de 3.574 est non garantie. Elle est prise en compte dans le calcul du
taux implicite du contrat. Le loyer est semestriel et la charge financière doit être calculée par
application d'un taux semestriel équivalent. L'égalité suivante est établie →

100.000=18.000+[18.000*((1-(1+t)-5)/t)]+[3.574*(1+t)-6]→ t= 0,044 d'où un taux annuel de

(1,0442-1) soit 9%.

6(2). (b). 97.240=18.000+[18.000*(1-(1,044)-5/0,044]. La valeur résiduelle non garantie de 3.574

n'est pas prise en compte dans le calcul de la VAPL

7. (b) Non. A première vue, la durée du bail dépasse l'année d'où au niveau de ces états financiers
individuels, CLM (vendeur-preneur) comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation.

Or, au niveau des états financiers consolidés, cette transaction est éliminée. Selon IAS24, CLM et
F sont des parties liées (voir chapitre 15 «IAS24 : Information relative aux parties liées»). Une
analyse attentive de la réalité économique de la transaction est requise. Ainsi, malgré que les
termes du contrat conduisent à conclure à une vente (transfert du contrôle de l'actif à F), CLM est
en mesure de contrôler l'actif à travers son % de contrôle de 100% de F. Les termes du contrat ne
modifient s substantiellement les risques et avantages détenus par CLM avant et après la cession
pas bail. La substance de cette série de transactions doit être comptabilisée en tant qu'emprunt
garanti au niveau des états financiers individuels de CLM ( cession ne constituant pas une vente).

8(1). (b). Les coûts directs initiaux encourus par le bailleur lors de la négociation et de la rédaction
d'un contrat de location simple sont ajoutés à la valeur comptable de l'actif loué.

8(2). (c). Fin N, CLW reconnaît une charge de 10.100 [(200.000/20)+(600/6)]. En effet, selon
IFRS16, les coûts directs initiaux encourus par le bailleur lors de la négociation et de la rédaction
d'un contrat de location simple inclus dans la valeur comptable de l'actif loué sont comptabilisés

GO PRO TRAINING Janvier 2023 94

 IFRS16 Contrats de location

en charges sur la période de location sur la même base que les produits locatifs.

9(1) Selon IFRS16-§26, étant donné qu'AXA n'a pas pu déterminer facilement le taux d'intérêt
implicite du contrat, elle utilise son taux d'emprunt marginal. Ceci s'applique à AXA même s'il y a
d'autres entités qui louent des bureaux dans le même immeuble et qui utilisent un taux
d'actualisation inférieur. Pour déterminer son taux d'emprunt marginal, AXA doit tenir compte de
sa solvabilité, de la durée du contrat de location, de la nature et de la qualité de la garantie fournie
et du contexte économique dans lequel elle exerce ses activités et loue le bureau. Le taux
d'actualisation utilisé doit refléter le risque de crédit propre à AXA.

9(2) Selon IFRS16-§40(a), AXA réévalue le passif locatif en actualisant les paiements de loyers
révisés au moyen d'un taux d'actualisation révisé s'il y a un changement dans la durée du contrat
de location. IFRS16-§41 précise qu'«aux fins de l'application du §40, le preneur doit utiliser
comme taux d'actualisation révisé le taux d'intérêt implicite du contrat de location pour la durée
restante s'il est possible de déterminer facilement ce taux, sinon le preneur doit utiliser son taux
d'emprunt marginal à la date de la nouvelle appréciation». Ainsi, début N+4, AXA estimera son
taux d'emprunt marginal pour les trois années restantes du contrat de location selon l'approche
décrite ci-dessus, sauf qu'elle tiendra compte des nouveaux faits et circonstances, le cas échéant,
survenus depuis la signature du contrat de location initial.

GO PRO TRAINING Janvier 2023 95

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9. Etudes de cas

Etude de cas nº 01

A/

SOFO a répondu à un appel d'offres portant sur l'exécution d'un ouvrage maritime souterrain très
spécifique. Sa candidature a été retenue. Pour mener à bien ce chantier, elle a conclu, début N,
un contrat de crédit-bail avec 21 (bailleur) sur un outillage spécifique d'une durée de vie
économique de 8 ans (amortissement linéaire) dans les conditions suivantes :

Durée du bail 6 ans

Valeur d'origine de l'outillage hors taxes 640.000

Coûts directs initiaux supportés par le preneur 7.842
Coûts directs initiaux supportés par le bailleur 7.378,68
Option d'achat au terme du bail 180.000
Loyer annuel payable en fin de période en hors taxes 113.450
TVA négligée par simplification

B/ (Extrait de l'épreuve du CES Révision comptable Juin 2007)

Afin d'assurer la restauration du personnel affecté à ce projet, SOFO a signé un contrat, début N,
au titre duquel elle confie la restauration sur site de son personnel à RESTO, société spécialisée
dans la restauration, dans les conditions suivantes :
Durée du contrat 6 ans
Coût annuel de la prestation en hors taxes payable en fin de période 60.000
RESTO a acquis le matériel de restauration dédié à ce contrat d'une durée de vie économique
de 6 ans et d'un coût (juste valeur) de 200.902.

Analyser et comptabiliser, en IFRS complètes, ces transactions chez SOFO en N sachant que (a) la
valeur résiduelle de l'outillage est estimée, début N, égale à sa valeur comptable nette à la fin du
bail et que SOFO connaît les coûts directs initiaux de 2LT et (b) RESTO facture habituellement le
service de restauration d'un effectif similaire à celui de SOFO sans acquisition du matériel 18.500

GO PRO TRAINING Janvier 2023 96

 IFRS16 Contrats de location

hors taxes. Le taux marginal d'endettement de SOFO est de 6%.

Solution :
A/ Analyse et comptabilisation
• Option non incitative (Option (180.000)> Valeur résiduelle (160.000))
• Taux d'intérêt implicite du contrat (t)
t→640.000+7.378,680= [113.450 *(1-(1+t))/t]+160.000*(1+t)-6→t=7%
• Valeur Actualisée des Paiements Locatifs (VAPL) [113.450* (1-(1,07)-5/0,07)]=540.763,924
• Droit d'utilisation de l'actif sous-jacent (540.763,924+7.842)=548.605,924
Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 548.605,924
Passif locatif courant (B) (a) 75.596,525
Passif locatif non courant (B) 465.167,399
Trésorerie (B) 7.842,000
(a) 113.450-(540.763,924* 0,07)
Fin N
Passif locatif courant (B) 75.596,525
Charges d'intérêt (540.763,924*0,07) (R) 37.853,475
Trésorerie (B) 113.450
Dotation aux amortissements (388.605,924/6) (R) 64.767,654
Amortissement droit d'utilisation (B) 64.767,654

B/Analyse et comptabilisation

• Ce contrat comprend une composante locative et une composante non locative

(prestation de services) à comptabiliser séparément. Il confère à SOFO le droit de
contrôler l'utilisation d'un actif identifié (matériel de restauration explicitement spécifié
dans le contrat et RESTO ne dispose pas d'un droit de substitution substantiel de l'actif sur
sa durée d'utilisation)) pour une période de 6 ans.
• Décomposition du loyer
• Composante non locative : 18.500
• Composante locative 41.500 (60.000-18.500)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 97

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• Taux d'intérêt implicite du contrat→200.902=41.500*((1-(1+t)-6)/t)→t=6,5%

VAPL [41.500* (1-(1,065)-6)/0,065)]=200.902,063
Droit d'utilisation de l'actif=200.902,063
Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 200.902
Passif locatif courant (B) 28.441,370
Passif locatif non courant (B) 172.460,630
Fin N
Passif locatif courant (B) 28.441,370
Charges d'intérêts (200.902*0,065) (R) 13.058,630
Services de restauration (R) 18.500,000
Trésorerie (B) 60.000,000
Dotation aux amortissements (R) (200.902/6) 33.483,667
Amortissement droit d'utilisation (B) 33.483,667

Etude de cas nº 02: Début N, 3S (preneur) a loué un étage d'un immeuble à usage de bureau dans
les conditions suivantes :
Durée du bail non résiliable 10 ans
Option de renouvellement (de prolongation) du bail pour 5 ans
Loyer fixe annuel payable en début d'année pour la période initiale 50.000
Loyer fixe annuel payable en début d'année pour la période optionnelle 55.000
Commission versée à l'agent immobilier par 3S pour ce bail 5.000
Indemnité payée par 38 à l'ancien occupant pour libérer le local 15.000
Afin de favoriser la conclusion du contrat, le bailleur a accepté de rembourser 5.000
à 38 la commission versée à l'agent immobilier
Taux implicite du contrat ne peut pas être déterminé facilement 5%
Taux marginal d'endettement de 3S début N

Début N, 38 a conclu qu'il n'est pas raisonnablement certain d'exercer l'option de renouvellement
et détermine que la durée du contrat est de 10 ans. Courant N+5, 38 a acquis l'entité A locataire
d'un étage dans un autre immeuble. Le contrat de location conclu par l'entité A prévoit une option

GO PRO TRAINING Janvier 2023 98

 IFRS16 Contrats de location

de résiliation exerçable par A. Suite à cette acquisition et afin de profiter des avantages
économiques et de la synergie qui sera créée par le regroupement des services de 38 et de l'entité
A dans un seul immeuble, 3S conclu qu'il y a un avantage incitatif à prolonger le bail initial de 10
ans non résiliables de 5 ans supplémentaires à compter du début N+6. Le taux d'endettement
marginal de 3S correspondant à une situation similaire (en termes de montant, de durée et de
garantie) Fin N+5 est de 6%. Traiter, en IFRS complètes, cette transaction.

Solution

Evaluation initiale du passif locatif (Début N): La valeur actualisée des paiements locatifs (passif
locatif) s'établit à 355.391,084 [50.000*((1-1,05-9)/0,05)]. Le tableau de paiement des loyers se
présente ainsi :
Année Restant dû en début de Paiement (b) 000 Intérêt (c)= Restant dû en
période (a) [(a)-(b)]*5% fin de période
(d)=(a)+(b)+(c)
N 355 391,084 -50 000,000 17 769,554 373 160,638
N+1 373 160,638 -50 000,000 16 158,032 339 318,670
N+2 339 318,670 -50 000,000 14 465,933 303 784,603
N+3 303 784,603 -50 000,000 12 689,230 266 473,834
N+4 266 473,834 -50 000,000 10 823,692 227 297,525
N+5 227 297,525 -50 000,000 8 808,876 186 162,401
N+6 186 162,401 -50 000,000 6 808,120 142 970,522
N+7 142 970,522 -50 000,000 4 648,526 97 619.048
N+8 97 619.048 -50 000,000 2 380,952 50 000,000
N+9 50 000,000 -50 000,000 0.000 0,000

Evaluation initiale du droit d'utilisation

Eléments Calcul Montant
1 VAPL 50.000* ((1-1,05- 355.391,084
9/0,05)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 99

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2 Paiement locatif au profit du bailleur (50.000-5.000) 45.000

début N minoré de (50.000-5.000) tout
avantage incitatif à la location reçu
3 Coûts directs initiaux engagés par le 5.000+15.000 20.000
preneur (Commission versée à l'agent
immobilier + Indemnité payée à l'ancien
occupant)
4 Coûts engagés par le preneur pour 0 0
démantèlement
Droit d'utilisation 420.391,084

Comptabilisation
Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 420.391,084
Passif locatif (B) 355.391,084
Trésorerie (B) 65.000,000
Fin N
Charge d’intérêt (355 391,084*5%) (R) 17.769,554
Passif locatif (B) 17.769,554

Ré estimation du passif locatif (Début N+6) ; début n+6, la valeur actualisée des paiements locatifs
(passif locatif) ré-estimé est de 378.173,600 calculé ainsi :

Année Paiements futurs Facteur Valeur

Paiement Date de paiement d'actualisation actualisée
au taux de 6%
N+6 50 000 01/01/N+6 1,000 50 000,000

GO PRO TRAINING Janvier 2023 100

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N+7 50 000 01/01/N+7 0,9434 47 167,811

N+8 50 000 01/01/N+8 0,8900 44 499,822
N+9 50 000 01/01/N+9 0,8396 41 980,822
N+10 55 000 01/01/N+10 0,7921 43 565,151
N+11 55 000 01/01/N+11 0,7473 41 099,200
N+12 55 000 01/01/N+12 0,7050 38 772,830
N+13 55 000 01/01/N+13 0,6651 36 578,141
N+14 55 000 01/01/N+14 0,6274 34 507,680
Total 378 173,600

Impact du changement
Valeur comptable du passif locatif après changement 378 173,600
Valeur comptable du passif locatif avant changement 186 162,401
Ecart 192 011,199

Comptabilisation
(début N+6)
Droit d'utilisation de l'actif (B) 192.011,199
Passif locatif (B) 192.011,199

Le tableau de remboursement du passif locatif ré estimé se présente ainsi début N+6

Année Restant dû en Paiement Intérêt Restant dû en
fin de période début de
période
N+6 378 173,600 -50 000,000 19 690,416 347 864,016
N+7 347 864,016 -50 000,000 17 871,841 15 315 735,857
N+8 315 735,857 -50 000,000 15 944,151 281 680,008
N+9 281 680,008 -50 000,000 13 900,800 245 580,809
N+10 245 580,809 -55 000,000 11 434,849 202 015,657
N+11 202 015,657 -55 000,000 8 820,939 155 015,657

GO PRO TRAINING Janvier 2023 101

 IFRS16 Contrats de location

N+12 155 015,657 -55 000,000 6 050,196 106 886,792

N+13 106 886,792 -55 000,000 3 113,208 55 000,000
N+14 55 000,000 -55 000,000 0,000 0,000
Total -475 000,000 96 826,400

Etude de cas nº 03: Début N, 3A (vendeur preneur) cède à 3B (Acheteur - bailleur) un équipement
qu'elle reprend en location dont les conditions suivantes :
Durée du bail 2 ans
Juste valeur de l'équipement 10.000
Prix de vente de l'équipement 10.000
Valeur comptable nette 7.000
Loyer annuel au prix du marché payable en fin de période 1.000
Durée de vie résiduelle de l'équipement 7 ans
Taux d'endettement marginal du preneur 6%

Analyser et comptabiliser (en N), en IFRS complètes, cette transaction chez 3A et 3B sachant que
les termes du contrat ont conduit à conclure que 3A (vendeur-preneur) a rempli son obligation
de prestation en transférant à 3B le contrôle de l'équipement promis et en conséquence la cession
constitue une vente.

Analyse et comptabilisation : La Valeur Actualisée des Paiements Locatifs (Passif locatif) est de
1.833,393 [1.000* ((1-(1,06) 3/0,06)]. Le résultat de la cession est de 3.000 (10.000-7.000).

3A (vendeur-preneur) : Début N, 3A comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation évalué à

hauteur de la proportion de la valeur comptable antérieure de l'équipement transféré
correspondant aux droits d'utilisation conservés par le vendeur-preneur dans cet actif. Cette
proportion est de 0,1833393 (1.833,393/10.000) et le droit d'utilisation est évalué à 1.283,375
(7.000*0,1833393). En conséquence, 3A comptabilise un résultat (Gain) sur la cession dans la
limite de celui correspondant aux droits d'utilisation transférés à 3B soit 2.449,982 [(3.000 *(1-
0,1833393)].

Début N

GO PRO TRAINING Janvier 2023 102

 IFRS16 Contrats de location

Trésorerie (B) 10.000,000

Droit d'utilisation de l'actif (B) 1.283,375
Equipement (B) 7.000,000
Passif locatif (B) 1.833,393
Gain sur droits transférés (R) 2.449,982
Fin N
Passif locatif (B) 889,996
Charge d'intérêt (1.833,393*6%) (R) 110,004
Trésorerie (B) 1.000,000
Dotation aux amortissements (1.283,375/2) (R) 641,688
Amortissement du droit d'utilisation (B) 641,688

NB. Le prix de vente et le loyer sont fixés au prix du marché → Aucun ajustement n'est opéré afin
d'évaluer le produit de la vente à la juste valeur.

3B (acheteur-bailleur): 3B comptabilise l'achat de l'équipement selon IAS16 actifs corporels et le

contrat de location selon IFRS16 (location simple : durée du bail ne couvre pas la majorité de la
durée de vie résiduelle) ainsi :

Début N

Equipement (B) 10.000,000

Trésorerie (B) 10.000,000
Fin N
Trésorerie (B) 1.000,000
Produits locatifs (R) 1.000,000

Etude de cas nº 04: Début N, AAA (preneur) a conclu un bail de 3 ans moyennant un loyer annuel
payable à terme échu de 16.000 UM révisable chaque année sur la base du dernier indice de loyer
publié. Début N, le niveau de l'indice est de 105. Fin N, avant paiement de la première échéance,
il s'est établi à 111. Le taux marginal d'endettement du preneur est de 8%. Analyser et
comptabiliser en N et N+1, en IFRS complètes, cette transaction sachant que le taux implicite du

GO PRO TRAINING Janvier 2023 103

 IFRS16 Contrats de location

contrat n'a pas pu être déterminé.

Analyse et comptabilisation :

Analyse : Début N, AAA (preneur) comptabilise un passif locatif et un droit d'utilisation de

41.233,552 [16.000*(1-(1,08)-3)/0,08)]. Fin N, le 1er loyer s'établit à 16.914,286 (16.000*111/105)
et le passif locatif s'élève à 43.589,755 [16.914,286 [1-(1,08)-3)0,08]. En conséquence, le tableau
suivant est établi :

Année Restant dû en Paiement Intérêt 8% Restant dû en

début de fin de période
période
N 43 589,755 -16 914,286 3 487,180 30 162,650
N+1 30 162,650 -16 914,286 2 413,012 15 661,376
N+2 15 661,376 -16 914,286 1 252,910 0,000
Total -50 742,858 7 153,103

Comptabilisation
Début N
Droit d'utilisation de l'actif (B) 41.233,552
Passif locatif (B) 41.233,552

Fin N
Dotation aux amortissements (41.233,552/3) (R) 13.744,517
Amortissement du droit d'utilisation (B) 13.744,517
Passif locatif (B) 13.427,106
Charges d'intérêts (43 589,755*8%) (R) 3.487,180
Trésorerie (B) 16.914,286
Droit d'utilisation de l'actif (B) 2.356,204
Passif locatif (43.589,755-41.233,552) (B)
Ré-estimation du passif locatif 2.356,204
Fin N+1

GO PRO TRAINING Janvier 2023 104

 IFRS16 Contrats de location

Dotation aux amortissements (R) 14.922,620

Amortissement du droit d'utilisation (B) 14.922,620
(41 233.552-13.744,517+2.356,204)/2
Passif locatif (B) 14.501,274
Charges d'intérêts (43 589,755*8%) (R) 2.413,012
Trésorerie (B) 16.914,286

Etude de cas n° 05: Début N. TTA (preneur) a conclu une location de bureau d'une superficie de
2.000 m² pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel de 100.000 UM payable à terme
échu. Le taux d'emprunt marginal de TTA est de 6%. Début N+5, TTA a conclu un avenant au
contrat initial incluant une surface additionnelle de 1.500 m² dans le même immeuble moyennant
un loyer annuel de 150.000 UM prenant effet à compter du début N+5 et ramenant la durée de
location de 10 à 8 ans. A cette date, le taux d'emprunt marginal de TTA est de 7%. Le nouveau
loyer de la durée résiduelle ne correspond pas au prix de vente séparé du droit d'utilisation
additionnel compte tenu des ajustements appropriés apportés à ce prix pour refléter les
circonstances propres au contrat. Traiter, en IFRS complètes, cette transaction.

Solution : Selon IFRS16-§44, l'ajout de la surface additionnelle de 1.500 m² ne remplit pas les
conditions requises pour qu'il soit comptabilisé entant que location distincte. A la date effective
de la modification (début N+5), TTA ré estime le passif locatif sur la base du nouveau loyer, la
durée résiduelle du contrat et le taux d'actualisation révisé. Le passif locatif ré estimé qui en
résulte est de 393.647,407 UM (150.000* [1-(1,07)-3)/0,07].

Impact de la résiliation partielle du contrat (durée ramenée à 8 ans)

Valeur comptable (VC) du droit d'utilisation et du passif locatif début N+5 (Fin N+4)

VC du droit d'utilisation (100.000* [1-(1,06)-10)/0,06])*5/10 368.004,353

VC du passif locatif (100.000 [1-(1,06)-5)/0,06]) 421.263,379

A la date effective de la modification (début N+5), la proportion de la durée résiliée par rapport à

GO PRO TRAINING Janvier 2023 105

 IFRS16 Contrats de location

la durée résiduelle est de 40% (2/5). En conséquence, TTA décomptabilise 40% du droit
d'utilisation soit 147.201,741 (368.004,353*40%). A la même date, la valeur comptable du passif
locatif pour la durée résiduelle est de 267.301,195 (100.000 [1-(1,06)-3)/0,06]) soit un ajustement
de 153.935,184 (421.236,379-267.301,195). La différence est comptabilisée en résultat net.

Début N+5

Passif locatif (B) 153.935,184

Droit d'utilisation de l'actif (B) 147.201,741
Profit résultant de la modification du bail (R) 6.733,443

A la même date, TTA reconnaît l'impact du taux d'actualisation révisé en ajustement du droit
d'utilisation pour 4.869,590 [267.301,195-262.431,6041] (1)(100.000 *[1-(1,07)-3) 0,07)

Début N+5

Passif locatif (B) 4.869,590

Droit d'utilisation de l'actif (B) 4.869,590

Impact de l'accroissement de la surface louée (espace ramenée à 3.500 m²)

A la date effective de l'accroissement de l'espace loué (début N+5), ATT comptabilise l'ajustement
du passif locatif en contrepartie du droit d'utilisation pour 131.215,802 (50.000* [1- (1,07)-3)/
0.07).

Début N+5

Droit d'utilisation de l'actif (B) 131.215,802

Passif locatif (B) 131.215,802

Le tableau de paiement du loyer se présente début N+5 ainsi :

Année Restant dû en Intérêt 7% Paiement à Restant dû en
début de période terme échu fin de période
N+5 (1)393 647,407 27 555,318 -150 000,000 271 202,725

GO PRO TRAINING Janvier 2023 106

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N+7 271 202,725 18 984,191 -150 000,000 140 186,916

N+8 140 186,916 9 813,084 -150 000,000 0,000
(1) 393 647,407= [150.000 [1-(1,07)-3)/0,07)421.236,379-153.935,184-4.869,590+131.215,802
Le tableau d'amortissement du droit d'utilisation début N+5 se présente ainsi :
Année VC en début de période Amortissement VC en fin de période
linéaire
N+5 (a) 347 148,823 115 716,275 231 432,549
N+7 231 432,549 115 716,275 115 716,274
N+8 115 716,274 115 716,275 0,000
(a) 347 148,823= 368.004,353-147.201,741-4.869,590+131.215,802
Etude de cas n° 06: PC+ (fabricant de matériels informatiques) lance un spot publicitaire insistant
sur le caractère gratuit du financement de l'utilisation d'ordinateurs portables par la conclusion
d'un contrat de location sur 36 mois moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 100 UM. Le
loyer total correspond à la juste valeur d'un ordinateur portable est de 3.600 UM (soit 100*36).
Le coût des ventes d'un ordinateur portable est de 2.700 UM et sa durée de vie économique est
de 3 ans. Début N, PC+ a conclu son premier contrat sous cette formule. Analyser et comptabiliser
début N et fin janvier N, chez PC+, ce contrat, en IFRS complètes, sachant que le taux de marché
annuel appliqué pour des transactions similaires est de 12% (Ne pas tenir compte de l'effet de la
TVA et de l'impôt).

Analyse et comptabilisation : PC+ est un bailleur fabricant. Il s'agit d'un contrat de location
financement conclu par un bailleur-fabricant (durée du bail-durée de vie économique). Le taux
d'intérêt implicite du contrat est nul→ inférieur au taux de marché. Il est artificiellement bas. Le
passif locatif (Valeur Actualisée des Paiements Locatifs) est calculé au taux de marché (le taux
mensuel équivalent est de 0,00948879 [(1,121/12)-1]) soit [100*((1-(1,00948879)-36)/0,00948879]
=3.037,475. Le résultat de la vente (profit) est de 337,475 (3.037,475-2.700).

Début N

Variation de stock (R) 2.700

Stock (B) 2.700
Clients (B) 3.037,475

GO PRO TRAINING Janvier 2023 107

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Vente matériels informatiques (R) 3.037,475

Fin Janvier N
Trésorerie (B) 100
Clients (B) 71,178
Produits financiers (3.037,475 *0,00948879) (R) 28,822

Etude de cas n° 07: SCA est propriétaire d'une machine-outil, amortissable linéairement, acquise
début (N-2) pour 20.000 UM hors taxes d'une durée de vie économique de 10 ans. Début N, elle
l'a vendue à LEASE puis elle l'a reprise en location dans les conditions suivantes :

Durée du bail 5 ans

Juste valeur (valeur marchande) 17.000

Prix de vente 17.000
Loyer annuel au prix du marché payable en fin de période 3.000
La valeur résiduelle est estimée égale à sa valeur comptable au terme du bail
Le contrat ne prévoit ni transfert de propriété ni option d'achat

Analyser et comptabiliser (en N), en IFRS complètes, cette transaction chez SCA et LEASE.

Analyse et comptabilisation : Le traitement comptable approprié à cette transaction de cession -

bail se base sur la qualification du transfert de l'actif de vente ou non au sens d'IFRS15 c'est-à-dire
en tenant compte des dispositions visant le contrôle. Selon IFRS15, pour déterminer le moment
précis où l'acheteur-bailleur obtient le contrôle d'un actif promis (c'est-à-dire l'obtention de la
capacité de décider de l'utilisation de l'actif et d'en obtenir la quasi-totalité des avantages
restants), l'entité s'appuie, entre autres, sur le transfert des risques et avantages importants
inhérents à la propriété de l'actif (IFRS15-§38d).

Les termes de l'accord conclu entre SCA et LEASE ne conduisent pas à conclure qu'il y ait
assurance raisonnable de retour à la situation initiale au terme du bail vu l'absence d'obligation
de transfert de propriété et d'option d'achat à prix de faveur. Ainsi, le vendeur - preneur ne
conserve les risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif sous-jacent que pour la durée
du bail. Ceci conduit à conclure qu'il a transféré le contrôle des machines à l'acheteur bailleur

GO PRO TRAINING Janvier 2023 108

 IFRS16 Contrats de location

(LEASE) au sens d'IFRS15. Ainsi, la transaction constitue une vente et doit être traitée selon les
dispositions d'IFRS16. Le vendeur-preneur comptabilise un actif au titre du droit d'utilisation
découlant de la transaction de cession - bail et reconnaît également un résultat de cession réalisé
correspondant aux droits cédés à l'acheteur-bailleur.

SCA (vendeur-preneur) : Début N, SCA (vendeur- preneur) comptabilise un actif au titre du droit
d'utilisation évalué à hauteur de la proportion de la valeur comptable antérieure de l'équipement
transféré correspondant aux droits d’utilisation conversés par le vendeur-preneur dans cet actif.

• Taux implicite du contrat (t)→ 17.000 =[3.000*((1-(1+1)-5)/t)]+[6.000*(1+t)-5]→t-6,22%

• Passif locatif-13.000*((1-(1,0622)-5)/ 0,0622)]=12.561,817

• Proportion des droits d'utilisation conservés par SCA (fraction du passif locatif
correspondant à la location/Juste Valeur)) = 12.561,817/17.000=0,73893041.
• Valeur comptable des droits d'utilisation conservés = 16.000* 0,73893041=11.822,887
• Résultat (Gain) sur la cession 261,070 [(1.000* (1-0,73893041)].
Le tableau de paiement du loyer se présente début N ainsi :

Année Restant dû en Intérêt Principal Paiement à Restant dû

début de période 6,22% terme échu en fin de
période
N 12 561,817 781,345 2 218,655 -3 000,000 10 343,162
N+1 10 343,162 643,345 2.356,655 -3 000,000 7986,507
N+2 7986,507 2 503,239 -3 000,000 5 483,267
N+3 5 483,267 341,059 2 658,941 -3 000,000 2 824,327
N+4 2 824,327 175,673 2 824,327 -3 000,000 0,000

GO PRO TRAINING Janvier 2023 109

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Comptabilisation
Début N
Amortissement machine - outil (B) 4.000,000
Trésorerie (B) 17.000,000
Droit d'utilisation de l'actif (B) 11.822,887
Machine - outil (B) 20.000,000
Passif locatif (B) 12.561,817
Gain sur droits transférés (R) 261,070
Fin N
Passif locatif (B) 2218,655
Charges d'intérêts (R) 781,345
Trésorerie (B 3 000,000
Dotation aux amortissements (11.822,887/5) (R) 2.364,577
Amortissement du droit d'utilisation (B) 2.364,577
NB. Le prix de vente et le loyer sont fixés au prix du marché → Aucun ajustement n'est opéré afin
d'évaluer le produit de la vente à la juste valeur.

LEASE (Acheteur - bailleur):LEASE (acheteur-bailleur) comptabilise le contrat de location selon

IFRS16 (location financement: durée du bail (5ans) couvre la majeure partie de la durée de vie
résiduelle de l'actif (8 ans)). La créance locative est évaluée à l'investissement net calculé au taux
d'intérêt implicite. A l'échéance, les loyers perçus seront défalqués en remboursement du
principal de la créance locative et en produits financiers.

• Taux implicite du contrat (t)→ 17.000-[3.000*((1-(1+t)-5]+[6.000*(1+t)-5]→ t ~6,22%

• Investissement net [3.000* ((1-(1,0622)-5)/0,0622)+6.000*(1,0622)-5)=17.000

Début N

Créances locatives non courantes (B) 15.057,400

Créances locatives courantes (B) 1.942,600
Trésorerie (B) 17.000,000
1.942,600=3.000-(17.000*6,22%)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 110

 IFRS16 Contrats de location

Fin N
Trésorerie (B) 3.000,000
Créances locatives courantes (B) 1.942,600
Produits financiers (17.000*6,22%) (R) 1.057,400

Etude de cas nº 08 : KSA a conclu un contrat de location d'une voiture auprès de SLV (Société de
Location de Véhicules) pour une durée de 3 ans moyennant un loyer annuel de 12.000 UM
comprenant la location et l'entretien régulier de la voiture sur la durée de la location.
Comptabiliser ce contrat chez KSA, selon IFRS16, sachant que SLV et des sociétés de location
similaires facturent l'entretien régulier d'une voiture semblable à 600 UM par an et que la
politique comptable adoptée par KSA consiste à comptabiliser séparément les composantes
locatives et les composantes non locatives d'un contrat. Le taux marginal d'endettement de KSA
est de 8%.

Solution : Le contrat de location porte sur un actif identifié conférant à KSA le droit de contrôler
l'utilisation de l'actif sous-jacent (KSA a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages
économiques associés à la voiture sur les 3 ans et le droit de décider de son utilisation en termes
de mode et finalité) et une prestation de service correspondant à l'entretien. Selon IFRS16, KSA
doit séparer les deux composantes : Composante non locative (600 UM) et Composante locative
(11.400 UM). La Valeur Actualisée des Paiements Locatifs s'établit à 29.378,906 UM [11.400 (1-
(1,08)3/0,08)] égale au droit d'utilisation de l'actif.

Le tableau de remboursement du passif locatif associé à la composante locative se présente ainsi

:

Année Restant dû endébut Paiement Intérêt Remboursement Restant dû

de période du principal enfin de
période
N 29 378,906 11 400,000 2 350,312 9 049,688 20 329,218
N+1 20 329,218 11 400,000 1 626,337 9 773,663 10 555,556
N+2 10 555,556 11 400,000 844,444 10 555,556 0,000
Début N

GO PRO TRAINING Janvier 2023 111

 IFRS16 Contrats de location

Droit d'utilisation (B) 9 29 378,906

Passif locatif courant (B) 9 049,688
assif locatif non courant (B) 20 329,218
Fin N
Passif locatif courant (B) 9 049,688 2
Charges d'intérêts (R) 350,312
Services d'entretien (R) 600,000
Trésorerie (B) 12.000,000
Dotation aux amortissements (R) (29.378,906/3) 9.792,968
Amortissement droit d'utilisation (B) 9.792,968

Etude de cas nº 09 : Début N, SOTRA (preneur) a conclu un bail dans les conditions suivantes :
Description Camionnette- Double Cabine - Diesel 10 CV-04 portes
du bien Prix hors taxes : 38.498,800 UM TVA (19%) : 7.314,772 UM
contrat de Prix TTC 45.813,572 UM
Taux effectif 12% l'an (soit 1% par mois)
Option 0,1 à condition de notifier son choix par lettre recommandée avec accusé de
d'achat réception 3 mois avant la fin du terme du bail.
Loyer 992,115 HT payable à la fin de chaque mois à compter de fin Janvier N soit 35
mensuel mensualités.
Paiement 11.093,220 (TTC) (Début N)
initial
Durée du bail 3 ans
Traiter, en IFRS complètes, cette transaction chez le preneur et le bailleur sachant que la durée
de vie économique de la camionnette est estimée à 5 ans. Le preneur applique le mode
d'amortissement linéaire. Il est soumis à l'impôt sur les bénéfices au taux de 30% et à la TVA au
taux de 19%. La fiscalité locale autorise la déductibilité de l'amortissement pratiqué sur 3 ans.

Extrait de l'échéancier

GO PRO TRAINING Janvier 2023 112

 IFRS16 Contrats de location

capital Loyer HT Principal Intérêt (1% capital

restant dû - par mois) restant dû -
début de fin de
période période
Début N 38 498,800 9.322,034 9.322,034 29 176,766
Fin Janvier N 29 176,766 992,115 700,347 291,768 28 476,419
Fin Février N 28 476,419 992,115 707,351 284,764 27 769,068
Fin Mars N 27 769,068 992,115 714,424 277,691 27 054,644
Fin Avril N 27 054,644 992,115 721,569 270,546 26 333,075
Fin Mai 26 333,075 992,115 728,784 263,331 25 604,291
Fin Juin 25 604,291 992,115 736,072 256,043 24 868,219
Fin Juillet N 24 868,219 992,115 743,433 248,682 24 124,786
Fin Août N 24 124,786 992,115 750,867 241,248 23 373,919
Fin 23 373,919 992,115 758,376 233,739 22 615,543
Septembre N
Fin Octobre 22 615,543 992,115 765,960 226,155 21 849,583
N
Fin 21 849,583 992,115 773,619 218,496 21 075,964
Novembre N
Fin 21 075,964 992,115 781,355 210,760 20 294,609
Décembre N

Solution
Comptabilisation chez le preneur (SOTRA)
VAPL=9.322,034+[992,115 *((1-(1,01)-35)/0,01)+(0,1*(1,01)-35)] = 38.498,8
Début N
Droit d'utilisation (B) 38.498,800
TVA déductible [(11.093,220/1,19)*0,19] (B) 1.771,186
Passif locatif courant (B)
Passif locatif non courant (B)

GO PRO TRAINING Janvier 2023 113

 IFRS16 Contrats de location

Trésorerie (9.322,034+1.771,186) 8.882,157

20.294,609
11.093,220

Fin Janvier N
Passif locatif courant (B) 700,347
Charges d'intérêts (R) 291,768
TVA déductible (992,115*19%) (B) 188,502
Trésorerie (B) 1.180,617

Fin N
Dotation aux amortissements (R) (38.498,8/5) 7.699,760
Amortissement du droit d'utilisation (B) 7.699,760
Charge d'impôt différé (R) 1.539,952
Passif d'impôt différé (B) 1.539,952

Effet d'impôt
Début N Fin N+1 Fin n+2 Fin N+3 Fin N+4
VC actif 5 133,173 23 099,280 15 399,520 7 699,760 0,000
BF actif 5 133,173 25 665,867 0,000 0,000 0,000
Dif. Temporelle 0,000 5 133,173 15 399,520 7 699,760 0,000
VC actif>BF →PID 0,000 3.079,904 4619,856 2 309,928 0,000
Inversion PID -2 309,928 -2 309,928

GO PRO TRAINING Janvier 2023 114

 IFRS16 Contrats de location

Comptabilisation chez le bailleur

Investissement net=9.322,034+[992,115*((1-(1,01)-35)/0,01)+0,1*(1,01)-35]=38.498,8
Début N
Trésorerie (9.322,034+1.771,186)(B) 11.093,220
Créances locatives non courantes (B) 20.294,609
Créances locatives courantes (B) 8.882,157
TVA déductible (B) 7.314,772
TVA collectée (B) 1.771,186
Trésorerie (B 45.813,572

Fin Janvier N
Trésorerie (B) 1.180,617
Créances locatives courantes (B) 700,347
Produits financiers (R) 291,768
TVA collectée (B) 188,502

GO PRO TRAINING Janvier 2023 115