Université de Constantine 3

Faculté d’Architecture et d’Urbanisme

Département d’Urbanisme

L’HABITAT EN TANT QUE MODE DE FABRICATION DE LA VILLE …

CAS DE BAB EZZOUAR, ALGER

THESE

Présentée pour l’Obtention du

Diplôme de Doctorat LMD
En Urbanisme

Par
Radja FERGANI

Année Universitaire
2022-2023
 Université de Constantine 3
Faculté d’Architecture et d’Urbanisme
Département d’Urbanisme

N° de Série :
N° d’Ordre :

L’HABITAT EN TANT QUE MODE DE FABRICATION DE LA VILLE …

CAS DE BAB EZZOUAR, ALGER

THESE

Présentée pour l’Obtention du

Diplôme de Doctorat LMD
En Urbanisme

Par
Radja FERGANI

Devant le Jury Composé de :

…………………….. Président
Nadra NAIT AMAR Directeur MCA Université Constantine 3
Youssef DIAB Co-Directeur Pr Université Paris Est Marne La Valée
……………………. Examinateur
……………………. Examinateur
……………………. Examinateur
……………………. Examinateur

Année Universitaire
2022-2023
 REMERCIEMENTS

Je remercie profondément Dr. Nait Amar Nadra

pour son soutien, sa rigueur, son amabilité et sa disponibilité,
sa motivation, son encouragement et son dévouement,
sans elle ce travail n’aurait jamais pu voir le jour !
Ma gratitude pour elle est au-delà de la description.
 Je remercie énormément Pr. Yousef Diab
pour la compréhension, la disponibilité, la confiance,
et l’échange constructif qui a enrichi ce travail.
vous avez éveillé en moi l’ambition !

Je remercie également [Link] Benrachi pour ses efforts

et ses orientations qui ont permis de dessiner les premiers
pas de ce travail, son fondement et sa vison.

Je remercie de tout cœur Mr. Moussa Smain pour

le temps, l’écoute, l’échange, l’orientation, l’enrichissement,
et l’encouragement…je vous serai toujours reconnaissante !

Je remercie aussi Dr. Cristina Carmelo Gomez pour

le soutien et l’orientation qui m’ont permis de surmonter des
moments difficiles, et de renouveler ma détermination.
DEDICACES

A toi maman, qui a fait de moi la rebelle que je suis,

la combattante que je suis, Radja que je suis……...

A toi Papa, qui m’a appris qu’on n’est pas obligé de

suivre les stéréotypes… & qu’on mérite de réussir…

A mes chères sœurs inspirantes et particulières,

A Adela, la femme originale et modèle…
A Mon meilleur Complice Houssem…….
A Ramzi, Hanane et tous les nôtres……
A Fathi, Madjid et tous les autres……….

C’est pour vous que je l’ai fait !

 TABLE DES MATIERES

Page

LISTE DES FIGURES ......................................................................................................xii

LISTE DES TABLEAUX ................................................................................................xvi
LISTE DES ABREVIATIONS .......................................................................................xvii
RESUME ........................................................................................................................ xviii
1 CHAPITRE I
INTRODUCTION GRNERALE...................................................................................... 21
1.1 Choix du terrain d’étude ....................................................................................... 25

1.2 Problématique ....................................................................................................... 27

1.3 Hypothèses ............................................................................................................ 29

1.4 Méthodologie ........................................................................................................ 30

2 CHAPITRE II
DE L’HABITAT A LA VILLE…QUELS MODES DE FABRICATION ................... 33
2.1 Etat de l’Art : ........................................................................................................ 33

2.2 L’habitat, genèse d’un concept fondamental ........................................................ 36

2.2.1 Habitat, habiter, et fabrique de la ville .......................................................... 38

2.3 La ville, l’usine du siècle ...................................................................................... 39

2.3.1 La ville et géographie urbaine : le passage de l’urbain à l’urbanité .............. 41

2.3.2 La Terminologie relative à ville dans la réglementation algérienne : ........... 42

2.4 La fabrique de la ville, projections et réalisation de l’espace ............................... 46

2.4.1 Dynamique urbaine et nouvelles configurations de la ville .......................... 47

2.4.2 Entre étalement et croissance urbaine, quel produit ? ................................... 48

2.5 Armature urbaine de l’Algérie : le souci du rééquilibrage ................................... 49

2.5.1 Quelques indicateurs du processus d’urbanisation en Algérie ...................... 50

2.5.2 Vers un système urbain hiérarchie et articulé… ............................................ 51

2.5.3 SNAT 2025 : pour un nouveau maillage des villes ....................................... 54

2.6 Fabrication de la ville en Algérie, croissance et mutations .................................. 59

viii
 2.6.1 Fabrication de la ville Algérienne contemporaine : Ville Nouvelle de Hassi
Messaoud comme exemple .......................................................................................... 61

2.6.2 Ville nouvelle « Hassi Messaoud » : contexte de création ............................ 62

2.6.3 La nouvelle ville « Hassi Messaoud », un pôle d’excellence, une oasis urbaine
64

2.6.4 La vision stratégique d’un projet premier de son genre ................................ 66

2.6.5 Le projet de la ville nouvelle « Hassi Messaoud » aujourd’hui .................... 68

3 CHAPITRE III
ALGER, ENTRE METROPOLISATION, EXTENSION ET ETALEMENT
URBAIN…. ........................................................................................................................ 73
3.1 Alger … Un fait urbain ......................................................................................... 74

3.2 Rapport du développement urbain de la capitale à l’étalement ............................ 76

3.3 Alger à travers ses instruments d’aménagement : une ambition de métropolisation ?

81

3.3.1 De 1962 à 1990 .............................................................................................. 81

3.3.2 Période 1990-2012 : de nouveaux instruments pour une nouvelle époque ... 83

3.4 De l’étalement urbain à la métropolisation… un phénomène de rapports à

l’internationalisation ? ..................................................................................................... 85

3.5 Les grands projets de modernisation d’Alger…un renouvellement de la production

urbaine ? ........................................................................................................................... 91

3.6 L’émergence des nouvelles centralités… des espaces gagnants ? ........................ 99

4 CHAPITRE IV
BAB EZZOUAR, ENTRE EVOLUTION ET RUPTURES : ETAT DES LIEUX ET
PERSPECTIVES ............................................................................................................. 102
4.1 Présentation Du cas d’étude ................................................................................ 103

4.1.1 Bab Ezzouar, Une commune née par décision politique ............................. 103

4.1.2 Bab Ezzouar : Une commune fabriquée par l’habitat.................................. 107

4.1.3 Evolution du parc de logement de Bab Ezzouar.......................................... 118

4.1.4 Les infrastructures de transport à Bab Ezzouar ........................................... 119

ix
 4.2 Bab Ezzouar, Une nouvelle réalité dans le système urbain d’Alger ................... 122

4.3 Bab Ezzouar par rapport au système des pôles de compétitivité ........................ 126

4.3.1 Une nouvelle configuration, un nouveau statut ........................................... 131

5 CHAPITRE V
DIAGNOSTIC DU TERRITOIRE URBAIN DE BAB EZZOUAR : LES
PROCESSUS DE MUTATIONS URBAINES. ............................................................. 134
5.1 L’habitat et la ville algérienne ............................................................................ 137

5.1.1 L’habitabilité ............................................................................................... 138

5.2 La tertiarisation ................................................................................................... 149

5.2.1 L’emploi ...................................................................................................... 151

5.2.2 L’investissement .......................................................................................... 155

5.3 L’Attractivité et la compétitivité ......................................................................... 161

5.3.1 L’attractivité d’investissement .................................................................... 164

5.3.2 L’attractivité résidentielle à Bab Ezzouar ................................................... 166

6
CHAPITRE VI
DISCUSSION SUR LES ELEMENTS DE PERFORMANCE URBAINE A BAB
EZZOUAR ....................................................................................................................... 172
6.1 La performance urbaine ...................................................................................... 172

6.2 Schéma représentatif du tableau de bord d’évaluation du niveau de l’attractivité de

Bab Ezzouar ................................................................................................................... 175

6.3 La modélisation du terrain d’étude par la syntaxe Spatiale ................................ 179

6.3.1 La Syntaxe spatiale comme outil d’analyse de l’espace urbain .................. 179

6.3.2 Application de Syntaxe spatiale pour le Cas d’étude : Commune de Bab

Ezzouar 181

6.4 Dynamique économique à Bab Ezzouar pendant la période pandémique Covid-19

186

6.4.1 E-commerce, nouvelle tendance ou mode de résilience ? ........................... 188

6.5 Bab Ezzouar, Prémices de e-gouvernance ? ....................................................... 192

x
 6.5.1 L’intelligence territoriale à Bab Ezzouar : entre réalité et perspectives ...... 194

6.5.2 Rôle de La recherche et du développement ................................................. 199

7 CHAPITRE VII
CONCLUSION GENERALE ET RECOMMANDATION ........................................ 205
CHAPITRE VIII
BIBLIOGRAPHIE .......................................................................................................... 212
ANNEXES ........................................................................................................................ 218
Annexe A : Questionnaire à la population et ses résultats quantitatifs .......................... 218

Annexe B : L’Article Scientifique Publiée à AJIS. Catégorie B. .................................. 230

E-ISSN 2281-4612 ........................................................................................................... 230

xi
 LISTE DES FIGURES

Figure Page

1.1 Le processus d’enquête selon la méthode

scientifique……………………………………………………………………… 31
2.1 Évolution de la population urbaine et rurale entre 1966 et 2008. ........................ 50
2.2 Évolution de la population urbaine et rurale jusqu’à l’horizon de 2050 en Algérie.
............................................................................................................................... 51
2.3 Répartition spatiale des agglomérations urbaines chefs-lieux selon le RGPH 2008.
............................................................................................................................... 56
2.4 Répartition spatiale des agglomérations urbaines chefs-lieux selon les estimations
2019. ...................................................................................................................... 58
2.5 La localisation des différents projets de villes nouvelle à travers le territoire. ..... 61
2.6 Localisation de Hassi Messaoud par rapport à la capitale Alger. ......................... 62
2.7 Les bassins sédimentaires de l’Algérie. ................................................................ 63
2.8 Photo aérienne de la ville Actuelle de Hassi Messaoud. ....................................... 64
2.9 Localisation du site de la nouvelle ville Hassi Messaoud par rapport à son
environnement. ...................................................................................................... 65
2.10 Plan de la ville nouvelle de Hassi Messaoud avec ses différentes Zones. ............ 66
2.11 Plan de la zone urbaine de la ville nouvelle Hassi Messaoud. .............................. 67
2.12 Photo aérienne de la ville nouvelle Hassi Messaoud avec ces deux zones : urbaine
et d’activités logistiques. ....................................................................................... 69
2.13 Photo aérienne de la Zone d’activités logistiques de la ville nouvelle Hassi
Messaoud ............................................................................................................... 69
2.14 Photo aérienne de la zone urbaine de la ville nouvelle Hassi Messaoud avec sa zone
de protection. ......................................................................................................... 70
3.1 Travaux de réalisation du Monument de Ryadh El Fath, entre 1981 et 1982. ...... 74
3.2 L’évolution de l’urbanisation de l’agglomération d’Alger. ................................... 79
3.3 L’évolution spatiale d’Alger de 1830 à 1995. ....................................................... 80
3.4 Evolution de la superficie urbanisée de la wilaya d’Alger entre 1987 et 2008. .... 86
3.5 Chronologie des phases du projet de modernisation d’Alger................................ 88
3.6 Schéma d’articulation de la vision stratégique pour « Alger de demain ». ........... 89
3.7 Stratification des différents systèmes selon la vision stratégique de développement
et de modernisation d’Alger. ................................................................................. 90
3.8 Les projets structurants de la Wilaya d’Alger et leur répartition sur son territoire
selon les différents piliers de son Master Plan Horizon 2029. .............................. 94
3.9 La Mosquée d’Alger, lancée en 2012, réalisée en Avril 2019 et inaugurée en
Octobre 2020. ........................................................................................................ 95
3.10 Le nouvel aéroport international Houari Boumediene, lancé en décembre 2012, et
inauguré en Avril 2019. ......................................................................................... 95
3.11 Le centre international de conférence Abdellatif Rahal, inauguré en septembre
2016. ...................................................................................................................... 96
3.12 L’Opéra d’Alger Boualem Bessayah, inauguré en juillet 2016. ........................... 96
xii
3.13 Le métro d’Alger, inauguré en octobre 2011. ....................................................... 97
3.14 Le tramway D’Alger, inauguré en mai 2011. ........................................................ 97
3.15 Le quartier d’Affaires d’Alger à Bab Ezzouar. ..................................................... 98
3.16 Parque Sablet, réaménagement de la Baie d’Alger. .............................................. 98
4.1 La vision stratégique du Master plan d’Alger : la ville polycentrique ................ 102
4.2 Photo présentative de Bab Ezzouar avec quelques points de repères................. 104
4.3. Situation de Bab Ezzouar par rapport à la capitale Alger et l’aéroport international
Houari Boumediene. ............................................................................................ 105
4.4 La commune de Bab Ezzouar et l’occupation de son sol par Zone. .................... 106
4.5 La commune de Bab Ezzouar, Situation et Quartiers. ......................................... 106
4.6 Photo figurative d’un retour de chasse en Algérie pendant la colonisation française.
............................................................................................................................. 107
4.7 Bab Ezzouar, Noyau Initial 1870. ....................................................................... 108
4.8 Photo des archives (des années 1950) de l’entrée de Bab Ezzouar « Retour De La
Chasse » pendant la colonisation française. ........................................................ 109
4.9 Bab Ezzouar, de 1870 à 1960. ............................................................................. 110
4.10 Présentation de la maquette de l’USTA au président Houari Boumediene (Université
de science et technologie d’Alger, devenue après USTHB). .............................. 111
4.11 Bab Ezzouar, de 1960 à 1970 .............................................................................. 112
4.12 Bab Ezzouar, de 1970 à 1980 .............................................................................. 113
4.13 Bab Ezzouar, de 1980 à 1990 .............................................................................. 114
4.14 Les bâtiments des ZHUN, de l’AADL et les lotissements se côtoient à Bab Ezzouar.
............................................................................................................................. 115
4.15 Bab Ezzouar, de 1990 aux années 2000 .............................................................. 116
4.16 Cité de Logement Collectif AADL à Bab Ezzouar. ............................................ 117
4.17 Le Quartier d’Affaires à Bab Ezzouar à partir de la RN 05. ............................... 117
4.18 Réseau de transport ferroviaire reliant Bab Ezzouar au reste de la capitale Alger
............................................................................................................................. 121
4.19 Cadre de référence stratégique pour la métropole Alger. .................................... 123
4.20 Bab Ezzouar et La Structure du nouveau système urbain polycentrique et ses sous-
systèmes de 03 niveaux. ...................................................................................... 123
4.21 Bab Ezzouar dans le nouveau système urbain et hiérarchique polycentrique d’Alger
............................................................................................................................. 124
4.22 Bab Ezzouar par rapport aux sous-systèmes urbains de la wilaya d’Alger ......... 125
4.23 Bab Ezzouar dans le nouveau système urbain de compétitivité d’Alger ............ 127
4.24 Bab Ezzouar par rapport à la carte des nouveaux pôles de compétitivité d’Alger.
............................................................................................................................. 129
4.25 Bab Ezzouar par rapport à la carte de projets structurant d’Alger (PS-02 : Couloir
logistique) ............................................................................................................ 130
4.26 Vue sur le Quartier d’Affaires à Bab Ezzouar : l’Hôtel Marriott et Tower Trust
buildings .............................................................................................................. 131
5.1 Schéma présentatif du baromètre des performances urbaines. ............................ 142
5.2 Le cadre bâti récent à Bab Ezzouar. .................................................................... 143
5.3 Un terrain de sport au niveau de la cité AADL Bab Ezzouar.............................. 143

xiii
5.4 Les problèmes constatés par la population de Bab Ezzouar su niveau de leur espace
urbain ................................................................................................................... 144
5.5 Opération ramassage de déchets et assainissement. ............................................ 146
5.6. Opération d’aménagement des espaces verts. ..................................................... 147
5.7 Terrain de sport au niveau du parc Josip Tito après le réaménagement. ............. 147
5.8 Les enfants de Bab Ezzouar lors d’une manifestation sportive à l’occasion de la
célébration de la journée Mondiale de l’enfant. .................................................. 147
5.9 Exemple des équipements de proximités au niveau des quartiers : terrain de sport et
terrain de jeux pour enfants ................................................................................. 148
5.10 Bâtiments de la cité Soumam après ravalement des façades. .............................. 149
5.11 Collecteurs de tri-sélectif installés au niveau de la commune de Bab Ezzouar. . 149
5.12 Comparaison entre Bab Ezzouar et la capitale Alger par rapport à la densité
commerciale/ 1000 habitants. .............................................................................. 153
5.13 Evolution de la population de Bab Ezzouar par secteur d’activité de 1977 à 2008
............................................................................................................................. 154
5.14 Evolution du nombre des commerces actifs inscrits personne physique ([Link])
et commerces actifs inscrits personnes morales (C.A.I.P.M) et le total des
commerces actifs inscrits à la commune de Bab Ezzouar ([Link])
depuis l’an 2000 jusqu’à 2021 selon les données du registre national du commerce
CNRC. ................................................................................................................. 156
5.15 Evolution du nombre des commerces actifs inscrits personne physique ([Link])
et commerces actifs inscrits personnes morales (C.A.I.P.M) et le total des
commerces actifs (T.C.A.) pour les ans 2000, 2010, et 2021 selon les données du
registre national du commerce CNRC................................................................. 156
5.16 les taux d’évolution du nombre de commerces et des entreprises à Bab Ezzouar de
2000à 2021. ......................................................................................................... 157
5.17 le taux d’évolution total du nombre de commerces et entreprises à Bab Ezzouar de
2000à 2021. ......................................................................................................... 157
5.18. Evolution du nombre d’établissements hôteliers au niveau de Bab Ezzouar entre
2000et 2020. ........................................................................................................ 159
5.19. Répartition des hôtels localisés à Bab Ezzouar par catégorie. ............................ 160
5.20. Récapitulatif sur les caractéristiques tertiaires de Bab Ezzouar. ......................... 160
5.21. Le taux d’évolution du nombre d’entreprises sises à Bab Ezzouar entre 2000 et
2021. .................................................................................................................... 165
5.22. Evolution des prix du foncier et l’immobilier en Da à Bab Ezzouar entre 2000et
2020. .................................................................................................................... 167
5.23. Evolution des prix de loyer en DZ Dinars à Bab Ezzouar entre 2000et 2020. ... 167
6.1. Indices du GCIP.................................................................................................. 173
6.2. Schéma représentatif du tableau de bord d’évaluation du niveau de l’attractivité de
Bab Ezzouar. ....................................................................................................... 176
6.3 Graph représentant la mesure de l’attractivité de la commune de Bab Ezzouar,
Alger. ................................................................................................................... 177
6.4 Graph représentant une comparaison du niveau de l’attractivité entre la commune
de Bab Ezzouar et les communes de Dar El Beida et d’Alger-centre. ................ 178

xiv
6.5 Perception de l’attractivité de Bab Ezzouar par sa population. ........................... 178
6.6 Eléments favorisant l’attractivité de Bab Ezzouar. ............................................. 179
6.7 Carte d’intégration globale de Bab Ezzouar. ....................................................... 183
6.8 Catre d’intégration local de Bab Ezzouar. ........................................................... 184
6.9 Identification des zones et axes les plus intégrés de Bab Ezzouar, et ls activités
tertiaires à leurs niveaux. ..................................................................................... 185
6.10 Graph représentant l’évolution du nombre des entités économiques actives pendant
la période pandémique dans les 7 communes plus dynamiques de la capitale Alger.
............................................................................................................................. 187
6.11 Graph représentant une comparaison les taux d’évolution du nombre des entités
économiques actives pendant la période pandémique dans les 7 communes plus
dynamiques de la capitale Alger. ........................................................................ 188
6.12 Les plateformes de commerce électroniques les plus utilisées par les commerçants
à Bab Ezzouar pendant la pandémie. ................................................................... 189
6.13 Graph représentant le trafic électronique sur le site Oued kniss. Source :
[Link]. ...................................................................................................... 190
6.14 Comparaison du trafic électronique sur le site leader du e-commerce en Algérie
[Link] sur les mois de Janvier, Aout et Novembre en 2019, 2020, 2021 et
2022. .................................................................................................................... 191
6.15 Les perspectives d’urbanisation dans le monde. ................................................ 192
6.16 Les applications mobiles les plus utilisées au quotidien par la population
interviewées à Bab Ezzouar. ............................................................................... 196
6.17 Raisons d’utilisation des applications mobiles. ................................................... 196
6.18 Le taux d’utilisation de la population interviewé du site lancé par le ministère de
l’intérieur, des collectivités locales et de l’aménagement du territoire pour la
demande de carte nationale à Bab Ezzouar. ........................................................ 197
6.19 Le taux de satisfaction de la population interviewé par rapport à la demande
électronique de carte nationale à Bab Ezzouar. ................................................... 198
6.20 Degré d’implication de la Commune de Bab Ezzouar à l’e-gouvernance. ......... 198
6.21 Vocation de la commune de Bab Ezzouar selon la population interviewée. ....... 199
6.22 Éléments favorables pour le développement d’une plateforme pour des projets de
l’économie de connaissance. ............................................................................... 200
6.23 Éléments défavorables pour le développement d’une plateforme pour des projets de
l’économie de connaissance. Source : Auteur. .................................................... 201
7.1 Impact des faits urbain sur la dynamique des villes. Cas de Bab Ezzouar .......... 206
_Toc128392068

xv
 LISTE DES TABLEAUX

Tableau Page

Tableau 2.1. Terminologie relative à l’urbain selon la loi 01-20 ........................................ 44

Tableau 2.2. Terminologie relative à l’urbain selon la loi 06-06. ....................................... 45
Tableau 3.1. L’évolution de la densité de la population de la wilaya d’Alger par zone, entre
1987 et 2008. ....................................................................................................................... 75
Tableau 4.1 Evolution du parc de logement de Bab Ezzouar depuis la création de la ZHUN
à 2019. ............................................................................................................................... 118
Tableau 4.2 Evolution de la population de la commune de Bab Ezzouar à partir de 1977 à
2021. .................................................................................................................................. 119

xvi
 LISTE DES ABREVIATIONS

COMEDOR : Comité permanent d’études de développement, d’organisation et

d’aménagement de l’agglomération d’Alger.

CADAT : Caisse algérienne d'aménagement du territoire.

ECOTECH : Bureau d’études économiques et techniques.

TOL : Taux d’occupation du logement.

ZHUN : Zone d’habitat urbaine nouvelle.

PDAU : Plan directeur d’aménagement et d’urbanisme.

POS : Plan d’occupation du sol.

SNAT : Schéma national d’aménagement du territoire.

POG : Plan d’orientation général.

GPU : Grand projet Urbain.

ONS : Office national des statistiques.

COVID-19 : Corona virus disease 2019 ou maladie de corona virus de l’an 2019.

xvii
 RESUME

Cette thèse se veut être un sujet d’étude en quête d’un « capital cognitif » sur les
interrelations des modes de fabrication de la ville, de l’habitat, et qui à travers le choix de
cité de Bab Ezzouar, Alger, des processus d’urbanisation tumultueux nous interpellent à se
positionner sur les concepts de : périurbanisation, étalement urbain et métropolisation
économique.

Les agglomérations urbaines fabriquées par l’habitat, se trouvent aujourd’hui en pleine

mutation. Ces dernières se traduisent en de nouveaux questionnements concernant les
rapports entre le centre-périphérie/ le centre et la centralité, et par voie de conséquence sur
l’imbrication du local/global à travers les différentes échelles scalaires du territoire…

Un diagnostic succinct de ce phénomène, basé sur une méthode d’enquête, ainsi que la
syntaxe spatiale, et appuyé par une série d’indicateurs de performances urbaines, notamment
d’habitabilité, de tertiarisation, d’attractivité, de compétitivité, nous renseigne sur la nature
même des dynamiques spatio-économiques du territoire étudié, et de ce fait des prémices de
gentrification naissante…l’exceptionnalité conjoncturelle de la pandémie Covid 19 nous a
permis de saisir des réalités de fonctionnement de la commune Bab Ezzouar avec des
prémices d’une intelligence territoriale, avant-garde du projet de la gouvernance/ e-
gouvernance.

Mots clés : Habitat/habiter, fabrique de la ville, métropolisation économique, Bab

Ezzouar, attractivité, compétitivité, stratégies urbaines, Syntaxe spatiale.
 ABSTRACT

This thesis aims at a search for a «cognitive capital» on interrelations of the city fabrication
modes, of habitat, and through the choice of Bab Ezzouar municipality of, Algiers,
tumultuous urbanization processes challenge us to have a position regarding the concepts of:
peri urbanization, urban sprawl and economic metropolization.
The urban agglomerations made by habitat, are now in full mutation. They are thus
transformed into new questions related to the center-periphery/center and centrality, and
consequently on the interweaving of the local/global through the different scalar scales of
the territory…
A brief diagnosis of this phenomenon Based on profound field survey and space syntax,
supported by a series of indicators of urban performance, in particular of habitability,
tertiarization, attractiveness and competitiveness, provides information on the very nature of
spatial and economic dynamics of the studied area, and thus the beginnings of
gentrification… the conjunctural exceptionality of the Covid-19 pandemic has enabled us to
grasp the realities of Bab Ezzouar functioning , showcasing premises of a territorial
intelligence, hence the vanguard of a governance/ e-governance project.

Keywords: Habitat/inhabit, city fabrication, economic metropolization, Bab Ezzouar,

attractiveness, competitiveness, urban strategies, spatial syntax.
 ‫ملخص‬

‫تهدف هذه األطروحة إلى البحث عن «رصيد معرفي» حول العالقات المتبادلة بين أنماط تصنيع المدينة والموائل‪ ،‬ومن‬
‫خالل اختيار بلدية باب الزوار بالجزائر العاصمة‪ ،‬تستوقفا عمليات التحضر المضطربة من أجل التطرق لمفاهيم‪ :‬التوسع‬
‫الحضري‪ ،‬والزحف العمراني‪ ،‬والتحضر االقتصادي‪.‬‬
‫التجمعات الحضرية التي صنعها الموئل‪ ،‬تشهد اآلن طفرة كاملة‪ .‬وبالتالي فإنها تتبلور إلى تساؤالت جديدة فيما يتعلق‬
‫بالمفهوم القائم على المركز مقابل المحيط وكذا المركز والمركزية‪ ،‬وبالتالي بشأن التشابك بين المنطقة المحلية‪/‬العالمية‬
‫من خالل مختلف المقاييس القياسية لإلقليم‪.‬‬
‫يقدم تشخيص موجز لهذه الظاهرة‪ ،‬اعتمادا على الدراسة الميدانية المعمقة والبناء المجاليمدعوما بسلسلة من مؤشرات‬
‫األداء الحضري‪ ،‬وال سيما القابلية للسكن‪ ،‬والترحيل‪ ،‬والجاذبية‪ ،‬والقدرة التنافسية‪ ،‬معلومات عن طبيعة الديناميات المجالية‬
‫واالقتصادية للمنطقة المدروسة‪ ،‬وبالتالي ظهور بوادر التحسين‪ ...‬وقد مكنتنا استثنائية جائحة كوفيد ‪ 19 -‬من فهم حقائق‬
‫سيرورة بلدية باب الزوارنحو بوادرأولى للذكاء اإلقليمي‪ ،‬مما يمثل طالئعا لمشروع الحكامة‪/‬الحكامة اإللكترونية‪..‬‬

‫الكلمات المفتاحية‪ :‬الموئل ‪ ،‬تصنيع المدينة ‪،‬التحضر‪ ،‬الجاذبية ‪ ،‬باب الزوار ‪ ،‬التنافسية ‪ ،‬اإلستراتيجية الحضرية ‪،‬‬
‫البناء المجالي‬
 1 CHAPITRE I
INTRODUCTION GRNERALE

Dynamiques territoriales et Fabrication de la ville algérienne post-coloniale

Depuis l’indépendance, l’Algérie a fait face à un phénomène d’urbanisation très

intense. Ses facteurs sont multiples : des vagues d’exode rural d’une population qui était à
la recherche de son « droit à la ville », des taux de d’accroissance naturel des plus élevées
(3,21 % entre 1966 et 1977, 3,06 % entre 1977 et 1987, 2,15 % entre1987 à 1998, 1.77%
entre 1998 et 2019) (ONS 2019), et une politique volontariste du développement des villes
du jeune pays indépendant ; ou une crise de logement accrue se déclare.

De ce fait, la fabrique de la ville en Algérie ne produisant quasiment et pendant longtemps

que le logement. Ainsi, pour pouvoir répondre à une demande en logement, en augmentation
exponentielle, a-t-il été décidé de s’orienter sur une véritable industrie du bâtiment
résidentiel.

Les ZHUN, (Zone d’habitations urbaines nouvelles), représentaient la première tentative des
autorités pour faire face à ce phénomène. Il était ainsi urgent de désengorger les grandes
villes saturées, et de créer de nouvelles agglomérations urbaines destinées à participer au
renforcement de l’armature urbaine (entre 1974 et 1979 plus de 100 agglomérations ont
accueilli 250 ZHUN sur une superficie de 23.000 ha, offrant 650.000 logements) (Boudersa,
2008) et à la structure territoriale des régions du pays, où l’étalement urbain, nourri par la
spéculation foncière, devint aussitôt un fait urbain.

Faute de maturation dans l’estimation et la construction des processus spatio-temporelles de

la planification, les objectifs préalables à la création de ces ZHUN, quartiers, ou même
nouvelles agglomérations urbaines n’étaient pas atteints. Dépourvues des équipements
essentiels, n’ayant pas la capacité de contribuer à la dynamique urbaine et économique des
villes-mères, ces quartiers étaient tout simplement des cités dortoirs.

Avec les changements de la politique foncière algérienne -résultat de changements

idéologiques et politiques par lesquels est passé le pays- (Nemouchi, 2008), un nouveau
chapitre s’est ouvert. Le développement de la ville est de moins en moins contrôlé, l’anarchie
est le nouveau caractère de l’espace urbain produit.

21
La création, à partir des années 2000 des villes nouvelles, et des nouveaux pôles urbains
dans les différentes régions du pays n’a pas n’a pas apporté de solutions au chaos urbain qui
existait. Le caractère d’urgence des projets perdure toujours. De même le décalage entre la
réalisation des logements et des équipements accompagnateurs s’affirme en
dysfonctionnement prononcé. L’absence de vision stratégique pour la vocation de ces villes
qui sont restées dépendantes de leurs villes mères ne fait que compliquer la situation. Le
contrôle des relations centre/périphérie est de plus en plus difficile.

Le fruit de l’expérience de la fabrique de la ville en Algérie indépendante reste peu reluisant

(Mazouz, 2013), il dégage une série de maux tels que l’étalement urbain, la rupture
fonctionnelle entre le centre et la périphérie, l’inadaptation des instruments d’urbanisme, la
spéculation foncière et plein d’autres fats… malgré les efforts consentis, il n’a pas été
possible de construire l’urbanité tant recherchée.

Peut-on se permettre de penser que la fabrique de la ville se limite à la production de

l’habitat ? Bien au contraire, les dynamiques doivent être au cœur de la pensée de la fabrique
de la ville avec toutes ses dimensions : urbaine, économique et sociale. Il n’est pas possible
à l’ère de la mondialisation, de la métropolisation avec ses défis, de se limiter à répondre à
un besoin qui a fait que l’habitat s’est réduit à un simple produit comme tout autre.

Dans le but d’atteindre un certain rééquilibrage du territoire, les dynamiques territoriales

imposent une étude approfondie de l’armature urbaine du pays. A ce propos, Les autorités
ont fait le choix de la fabrique d’autres nouvelles villes qui sont appelées à contribuer au
rééquilibrage inter-régional et réduire les inégalités dans les zones urbaines en favorisant le
partage équitable des opportunités et des bénéfices et le désenclavement des zones éloignées
, à l’instar des villes nouvelles de Hassi Messaoud, Boughezoul, Bouinan, El Mniàa et Sidi
Abdellah, ainsi que d’autres pôles urbains à travers le pays qui se caractérisent par un taux
d’urbanisation de 72% et un parc de logement qui a dépassé les 10 million de logements en
2021 (Algérie, RAPPORT NATIONAL DE MISE EN OEUVRE DU NOUVEAU
PROGRAMME POUR LES VILLES, 2021).

Dans un interview accordé, en 2022 à la chaine Euronews, le Ministre de l'Habitat, de

l'Urbanisme et de la Ville Mr Mohamed Tarek Belaribi (ministre de l'habitat de l'urbanisme
et de la ville, 2022) a déclaré que 800.000 logements ont été attribué entre 2020 et 2022.

22
Toutes ces attributions ont eu pour conséquence la baisse du TOL1 national, soit 4 personnes
environ par logement.

Le Ministre a aussi affirmé que « on est plus dans la perspective de gestion de crise, on est
en train de répondre à une demande ». Il a ajouté : « c’est pour cela qu’on est parti vers la
réalisation de nouvelles villes, suite à l’instruction de son Mr le président de la république ».

A propos des perspectives des politiques urbaines des villes algériennes de demain, le
Ministre a assuré que « c’est dans cette perspective qu’on est en train de réaliser des
nouvelles villes satellitaires. Ce sont des villes nouvelles technologiques, avec différents
pôles : de santé, de loisirs… l’Algérie nouvelle se construit… Celui qui voudra prédire notre
avenir n’a qu’à voir ce qu’on est en train de réaliser maintenant. The new Algeria is Now ! ».

Mais qu’en-est-il du produit urbain qui est déjà existant, et qui est souvent remis en cause
par les chercheurs ….

Pour le cas d’Alger, capitale du pays, métropole méditerranéenne et première ville à

l’échelle nationale, les transformations urbaines remarquables réalisées dans le courant de la
dernière décennie, sont un miroir de la volonté des autorités publiques de l’adapter aux
fonctions d’une métropole (Semmoud, 2015) car elle a atteint une dimension qui dépasse les
outils d’urbanisme traditionnels -remise en cause du projet du gouvernorat d’Alger- qui
gèrent le phénomène urbain en Algérie – on assiste à une superposition d’un fonctionnalisme
de zonage et a des enjeux d’urbanisme d’un autre temps-. L’objectif est de faire de la capitale
une vitrine du pays, capable d’attirer des investissements et contribuer à son essor
économique. Les nouvelles dynamiques qu’ont connu des agglomérations comptées
auparavant comme des maillons faibles de la structure urbaine d’Alger, ont poussé à revoir
carrément son système urbain.

La perte de la vitalité au niveau des centres-historiquement connus- et l’apparition de

bicéphalie, de nouvelles centralités périphériques avec de nouvelles tendances, requiert une
nouvelle structuration du territoire urbain qui assure une répartition équitable des projets
structurants, des fonctions, de la population, et donc de la richesse et des opportunités.

1
Taux d’occupation par logement

23
C’est ainsi que le nouveau système urbain d’Alger était pensé autrement : un système
polycentrique à trois niveaux, structurant la capitale en trois couronnes, à chacune d’elles
ses spécificités, sa vocation, son rôle et son projet :

- L’hypercentre :
Il s’agit du noyau de la ville, la capitale. Très central, et avec une capacité structurante de la
Wilaya, qui va depuis la ville historique jusqu’aux environs immédiats de l’oued El Harrach,
et jusqu’à El Biar et El Madania. Comptant environ 564.000 habitants, il se trouve en manque
de revitalisation urbanistique, économique et sociale, tout en prenant en considération son
importance culturelle et civique, afin de mitiger les impacts issus des dynamiques re-
locatives de la population et de certaines fonctions économiques. Le renforcement de son
image culturelle et historique en tant que théâtre de la vie urbaine est en tête des
préoccupations.

- La 1ere couronne d’expansion urbaine :

Il s’agit d’une zone de ceinture de l’hypercentre, où s’est faite sentir et où s’est consolidée
la première vague du processus de « banlieurisation », en d’autres termes « extensions » de
la capitale algérienne. Cet espace compte environ 1.602.205 habitants. Il s’agit aujourd’hui
d’une zone d’un grand dynamisme constructif et d’une vitalité économique et sociale
croissante, manifestant de fortes interactions et complémentarité à l’hypercentre, où tend à
émerger un éventail de centralités urbaines douées d’une force motrice élevée- dont notre
cas d’étude-. En effet, ces dernières années, il s’y est constaté une concentration significative
de fonctions de niveau supérieur (ministères, universités…etc).

- La 2e couronne de l’expansion urbaine :

Il s’agit d’une vaste zone périphérique, où le processus de « banlieurisation » de la capitale
s’est, plus récemment, manifesté. Avec ses 867.217 habitants, une occupation spatiale en
semis. Un futur et éventuel polycentrisme pourrait émerger plus tard, il demeure néanmoins
déconcerté, d’une part, parce que la dynamique de l’occupation urbanistique est plus récente,
et d’autre part, les données physiques n’œuvrent pas pour un développement urbain
cohérent. Par ailleurs, avec une carence élevée des sols fertiles, cette zone révèle une
certaine tradition et une compétitivité de l’attractivité agricole. Cette dernière est appelée à
être valorisée et développée à son niveau.

Selon Y. Arama, la métropolisation est un processus de diffusion spatiale du fait urbain, et

de concentration de populations et de fonctions stratégiques dans les grandes villes. Il s’agit

24
bien d’un fait de la mondialisation qui résulte en l'extension des agglomérations et
l'urbanisation dans le péri-urbain et vers des espaces toujours nouveaux, entraînent la
constitution d'aires métropolitaines, de véritables régions urbaines de plus en plus
fonctionnalisées (Arama, 2007). La structure de l’espace urbain d’une ville change avec le
changement de son rôle, De ce fait, le défi que revêt la définition d’un système urbain
équilibré et compétitif est de savoir cerner un modèle qui corrige les effets du phénomène
d’urbanisation intense et ceux de la croissance urbaine diffuse qu’a connue la capitale, ses
relations centre/périphéries, permettant une meilleure structuration de l’armature urbaine,
une meilleure distribution des fonctionnalités, des projets, et une complémentarité entre ses
différentes composantes.

Ceci permettra d’assurer l’équité de distribution d’opportunités, et donc des richesses à

travers ce territoire, le tout dans le cadre d’une dynamique de métropolisation et de
modernisation de la capitale, tirant profit d’une politique volontariste de l’état qui est à la
recherche d’un positionnement fort dans sa région, à travers une vision ambitieuse qui a pour
but d’atteindre cet objectif par :

• La réhabilitation urbaine des centres historiques,

• La reconversion des zones urbaine vétustes et dénaturées,
• La définition des zones stratégiques de requalification et de développement urbain,
• La contention,
• Le colmatage et le compactage des agglomérations et la création des pôles de
compétitivité.

Il est devenu plus clair que jamais que les zones marginalisées autrefois, sont aujourd’hui
au cœur de la dynamique constructive d’Alger, la ville-monde.

1.1 Choix du terrain d’étude

La connaissance personnelle du lieu, la disponibilité des données de base et la

flexibilité et la disponibilité des administrations ont été des éléments qui ont favorisé le choix
de la commune de Bab Ezzouar comme cas d’étude.

L’observation des nouvelles dynamiques qui s’installent à son niveau -à travers la

fréquentation du lieu-, avec un œil d’un urbaniste curieux qui commence à former son esprit

25
critique, et à s’interroger sur le fait urbain, et les différents phénomènes qui le façonnent, a
motivé l’intérêt en cette commune par rapport à d’autres.

L’intérêt suscité par la question économique et ses liens complexes et profonds avec les
politiques d’aménagement du territoire à travers le cursus universitaire, notamment les
modules d’analyses spatiales, d’économie spatiale et d’économie urbaine, a influencé
beaucoup ma curiosité scientifique.

La lecture du numéro spécial de la revue Vie de ville de juillet 2012 intitulé : Les projets qui
transforment Alger, y parmi la nouvelle approche de ville polycentrique, et le plan
économique qui annonce la création d’un quartier d’affaires au niveau de Bab Ezzouar pour
devenir la vitrine économique de la capitale et du pays, a motivé ma curiosité scientifique
d’aller encore plus dans ce sens.

La réussite au concours du doctorat intitulé : fait urbain et dynamique des villes, et l’année
théorique qui m’a permis de comprendre encore plus le lien fort et l’impact majeur du
développement des processus urbains sur les différentes dynamiques au niveau de la ville
m’ont aussi incité au choix de la thématique de recherche qui porte de la fabrication de la
ville, notamment par l’habitat , ses transformations et ses nouvelles dynamiques … et donc
confirmer mon choix de Bab Ezzouar comme cas d’étude pertinent pour cette thématique.

La commune de Bab Ezzouar représente une stratification de la prolifération des

programmes de production de l’habitat et de la fabrique de la ville. Elle tire sa particularité
du parcours qu’elle a traversé d’une zone à forte potentialité agricole, en une agglomération
urbaine caractérisée par des tendances tertiaires déclarées si tôt, en résultat de changement
de l’idéologie politique et économique du pays. Elle permet de détecter une superposition
impressionnante des plans d’aménagement urbain et de développement économique émis
dans le cadre d’une politique volontariste des autorités.

Les atouts multiples mis à l’écart pendant longtemps, sont mis en évidence dans le cadre du
projet de modernisation de la capitale Alger, à travers l’implantation du premier quartier
d’affaires de l’histoire contemporaine de l’Algérie à son niveau. Ce qui fait d’elle un premier
exemple de son genre, d’où la pertinence de son étude. Elle représente en effet un miroir du
phénomène de métropolisation qui représente un des plus grands défis de la politique
d’aménagement du territoire déclaré par l’état Algérien depuis le début des années 2000.

26
1.2 Problématique

Dans le domaine de l’urbanisme, la recherche d’une ville résiliente et d’un cadre de

vie meilleur à travers une démarche savante s’avère être le souci majeur des acteurs engagés
dans la fabrique de la ville.

L’étude de la ville est abordée à travers différentes angles de vision : l’étude de son histoire
et évolution, ou son processus d’engagement dans la participation citoyenne et la
démocratisation dans la politique et la gestion urbaine, l’investigation sur son impact
écologique, son poids économique face aux enjeux stratégiques, le contexte urbain d’une
sociologie de ses modes de vie urbaines, et au-delà même le questionnement sur la ville de
demain…

De la cité ouvrière à la cité-jardin, jusqu’ à la ville intelligente et la ville sensible, les pistes
de recherche s sont multiples et suggestives… De la cité ouvrière, la cité-jardin, jusqu’ à la
ville intelligente et la ville sensible, les pistes de recherches ne s’arrêtent pas de s’ouvrir. Les
ambitions des chercheurs ne cessent de grandir, dans le but de créer un cadre de vie agréable
mais surtout durable assurant les besoins immédiats des habitants, ainsi que ceux des
générations futures.

En revenant au contexte national, il s’avère que la question de l’habitat - à laquelle sont liées
des séries infinies de questions sous-jacentes- représente un champ fertile qui attire les
chercheurs du fait du poids, de l’ampleur et de l’importance du sujet. Les recherches sont
d’un point de vue épistémologique diverses, complémentaires, opposables, et surtout riches
en enseignements.

En Algérie post-coloniale, l’habitat constitue un enjeu politique, économique et social

majeur. Le logement est, pour les autorités publiques, un problème crucial qui persiste
toujours. Malgré les différentes et nombreuses tentatives entreprises dans le cadre d’une
multitude de politiques et de programmes d’habitat destinés à mettre fin au mal chronique ;
la crise persiste. Le produit issu de ces tentatives est une ville constituée pratiquement de
l’habitat élément qui assure uniquement le gite. Elle néglige malheureusement le fait qu’elle
doit être un organisme vivant, un champ dynamique actif en perpétuelle croissance et en
développement continu. Aujourd’hui, Il s’avère nécessaire de s’interroger sur les réalités que
reflète cette ville, de chercher les sources de son malaise, mais aussi de cerner ses atouts et
ses tendances.

27
En ce début de troisième millénaire, et face aux enjeux de la mondialisation, de la
métropolisation et de la dynamique et la concurrence territoriale et économique, on ne peut
plus penser la ville comme auparavant. La ville de demain doit être autre que cet espace
bétonné en perpétuelle expansion horizontale et verticale, et qui n’arrive pas à satisfaire les
besoins des populations tant en quantité qu’en qualité.

En effet, Il y a urgence à réinventer la ville, à la revitaliser, à la dynamiser et à reconstruire

la ville sur la ville...remédier les maux de la ville.

Le phénomène démographique impressionnant qui a caractérisé le pays suite à son

indépendance ainsi que l’apparition de plusieurs nouvelles extensions urbaines, ont
redessiné la géographie d’Alger. Ces extensions urbaines destinées à désengorger la capitale
saturée et à accueillir les différents programmes d’habitat consistaient en ce qui a été appelé
des ZHUN : Zones d’Habitations Urbaines Nouvelles, solution adoptée à partir des années
70, pour les trois avantages qu’elles présentent : modernité, caractère social (habitat
collectif) et rapidité de mise en œuvre.

Bab Ezzouar, originellement, est une des ZHUN périphériques de la capitale Alger. Après
avoir acquis le statut de « commune » en 1984, elle était pratiquement un champ de
projection des politiques de fabrique urbaine et de production d’habitat qu’a connu l’Algérie
indépendante. Miroir de ces politiques d’urgence- le problème « espace-temps »-, Bab
Ezzouar était pendant longtemps un maillon faible de la dynamique urbaine de la capitale.
Depuis le début des années 2000, une nouvelle énergie constructive s’est installée à son
niveau, favorisée par une situation emblématique, des équipements structurants, une vitalité
économique qui s’installe à l’échelle nationale, accompagnée d’une politique volontariste de
développement de la capitale à travers une reconfiguration spatiale et un projet ambitieux de
modernisation. Cette constatation de métamorphose au niveau de cette commune typique
nous incite à poser les questions suivantes :

- Quel mode de fabrication de la ville en Algérie indépendante ?

- Quel était l’acheminement du processus d’urbanisation de Bab Ezzouar ?

- Quels enseignements peut-on faire valoir dans la fabrique de la ville par l’habitat à
travers l’étalement de Bab Ezzouar ?

28
 A partir de ces questionnements, la question principale de cette recherche serai :

- Quel enseignement peut-on faire valoir dans le processus de fabrique de la ville par
l’habitat, et à travers le cas d’étude de Bab Ezzouar ; commet peut-on décrypter les
phénomènes sous-jacents à ces processus ?

1.3 Hypothèses

En se basant sur les questionnements énumérés par la problématique de recherche, ainsi

que le fondement théorique de cette recherche, nous pouvons proposer les hypothèses
suivantes :

• Dans un contexte de métropolisation accrue, qui redessine la géographie urbaine en

Algérie, les politiques économiques et urbaines mises en œuvre par les autorités sont
un facteur phare qui influence fortement les nouvelles tendances des villes
algériennes contemporaines ainsi que leur avenir.
• A travers l’exemple de la ZHUN/ Cité /Commune de Bab Ezzouar, des distorses de
planification urbaine de première génération se sont vues amplifiés à partir des
années 2000 ; ou le contexte socio-politique et économique a remis en cause les
mécanismes de contrôle et le suivi de l’urbanisation de cette entité urbaine, sans la
promulgation d’un véritable projet de gouvernance en mesure d’assoir des stratégies
urbaines appropriées.

A partir de cela, l’intérêt de la présente thèse intitulée : L’habitat en tant que mode de
fabrication de la ville…Cas de Bab Ezzouar, Alger ; vise les objectifs suivants :

• Identifier les facteurs qui ont favorisé la mutation de Bab Ezzouar de la

résidentialisation à la tertiarisation, et ses perspectives dans un contexte de
métropolisation économique de la capitale Alger.
• Comprendre les phénomène/s urbains sous-jacents qui renforces nos niveaux de
compréhension et d’interprétation de : l’étalement urbain, la périurbanisation et la
métropolisation.

29
 • Vérifier si le foncier, l’aéroport, l’université sont des leviers de l’économie de la
connaissance, et par voie de conséquence l’avant-garde de toutes les dynamiques des
territoires qui en dépendent.

1.4 Méthodologie

Dans la recherche scientifique, la méthodologie représente l’épine dorsale qui permet

d’assurer l’intégrité du travail et la fiabilité de ses résultats. Notamment les recherches qui
visent à analyser et comprendre un phénomène donné au sein du territoire et/ou de la société.

Les finalités de La recherche scientifique sont multiples, mais peuvent être résumées en six
objectifs fondamentaux qui sont : le diagnostic, l’exploration, l’interprétation, la prévision,
le control et l’archivage. (FES, 2016)

Pour notre cas, le diagnostic, l’exploration et l’interprétation représentent à la fois des

finalités et des outils pour appréhender notre sujet de recherche.

Dans le but d’évaluer les phénomènes liés à notre recherche, répondre à notre problématique,
vérifier les hypothèses proposées en amont de cette recherche, et atteindre les objectifs de
ce travail, nous avons opté pour une méthode analytique basée à la fois sur une approche
qualitative et quantitative, il s’agit bien de la triangulation2. De ce fait, ce travail s’est articulé
en plusieurs étapes. Sa démarche sera une combinaison de plusieurs Approches :

L’approche historique : elle nous permettra de bien comprendre le processus d’évolution

historique de la fabrication de la ville par le biais de l’habitat, donc la constitution d’un état
de connaissance du sujet abordé, et de tirer les leçons du passé afin d’éclairer les tendances
au présent et au futur.

L’approche descriptive et analytique : elle se basera en premier lieu sur l’observation

comme étant un moyen de rassemblement et de collecte de données, qui nous permettra
l’identification des conséquences les plus emblématiques des actions déjà entreprises dans
la production de la ville par l’habitat dans notre site. L’analyse conceptuelle de l’hypothèse

2
La triangulation comprend toutes les informations collectées à partir de différentes sources ou méthodologies,
afin d’amener la cohérence des preuves entre les sources d’informations et les données. En d’autres termes, la
triangulation est la combinaison de méthodes quantitatives et qualitatives, elle est très utile pour une étude plus
complète.

30
choisie nous permettra de la décomposer en indicateurs mesurables et évaluables lors de
l’enquête sur le terrain.

La méthode d’enquête : Une étude et analyse de supports cartographiques, ainsi que

l’analyse urbaine du site afin d’établir le diagnostic territorial qui permettra de clarifier les
atouts, les faiblesses, donc les pistes de l’éventuel progrès. La visite du terrain et
l’actualisation des données ainsi qu’établir un questionnaire pour les habitants acteurs
concernés au premier degré, découlant des indicateurs définis dans l’analyse conceptuelle et
des entrevues avec les acteurs politiques décideurs de toute action de gestion. Cette
démarche nous éclaire sur la réalité du terrain, les objectifs des acteurs habitants et les enjeux
des acteurs politiques pour un même territoire. Connaitre leurs visées c’est entreprendre des
scénarios de solutions.

Figure 1.1 : le processus d’enquête selon la méthode scientifique. Source : FES 2019+
Auteure.

Munie de ces informations :

Après avoir franchi par les étapes citées ci-dessus, nous pourrons alors adopter une stratégie
qui nous permettra de produire des solutions à la problématique posée, et généraliser les
résultats de notre recherche afin d’ouvrir des pistes et des perspectives pour d’autres
chercheurs. Un descriptif détaillé des différentes phases de la recherche en ordre logique sera
présenté en début du diagnostic terrain.

31
Tout ce qui précède a eu pour aboutissement la présente thèse articulée autour de sept (7)
chapitres :

1- Un chapitre introductif : qui représente l’entrée en matière de ce travail de recherche.

Il est réparti en quatre (4) sous-chapitres : une introduction générale, la
problématique, les hypothèses et la méthodologie de recherche.
2- Un chapitre étymologique : qui dresse le fond conceptuel sur lequel se fonde ce
travail, notamment les concepts ; habitat, ville et fabrique de la ville, représentant la
colonne vertébrale de l’intitulé du sujet de recherche.
3- Un chapitre initial du phénomène urbain Algérien : permet de repérer la ligne
directrice de ce travail, qui s’enchaine du macro au micro, dans le but d’illuminer les
impacts des politiques territoriales sur le fait urbain et la dynamique de la ville en
Algérie.
4- Un chapitre présentatif du cas d’étude : qui permet de comprendre ses spécificités et
sa pertinence par rapport au sujet de recherche, en détaillant son processus
d’évolution.
5- Deux (2) chapitres ayant pour objectif la réalisation d’un diagnostic approfondi,
permettant de comprendre la nouvelle dynamique urbaine de notre terrain d’étude,
ses enjeux et sa finalité, ainsi que la discussion.
6- Un chapitre final dédier à la conclusion et aux recommandations : qui permet de
conclure ce travail sur des recommandation tirées de la réalité du terrain et des pistes
de recherches futures.

32
 2 CHAPITRE II

DE L’HABITAT A LA VILLE…QUELS MODES DE FABRICATION

INTRODUCTION
Ce chapitre dresse une recherche étymologique des concepts clés de la thématique
de recherche, dans le but d’éclairer son fondement à travers l’état de l’art. Il s’agit bien de
l’habitat, l’habiter, la ville, et la fabrique de la ville, puis leurs apports dans le contexte urbain
national. Portée sur la fabrication de la ville, la thématique de la présente thèse s’inscrit dans
ces « urban studies » qui abordent le phénomène urbain dans ses différentes facettes.
Prioritairement orienté sur l’espace résidentiel comme « facteur » essentiel pour donner un
statut urbain à la ville, il est également important de signaler que les enjeux actuels tentent
de gagner plusieurs challenges, entre autres, la démographie/urbanisation,
l’économie/production, la durabilité/environnement, la modernité/image.

La recherche de l’attractivité met des villes dans des situations de compétition pour polariser
les intérêts et les investissements. Ainsi l’exploitation des différentes ressources disponibles
engagent dans des opérations urbaines, mobilisant des moyens humains, matériels et
financiers colossaux. Cependant cet engouement pour asseoir une dynamique urbaine
nécessite également certaines précautions ; sociales en faisant participer les citoyens à la
prise de décision, environnementales pour préserver le cadre de vie et éthiques pour une
meilleure répartition des richesses sur la population.

2.1 Etat de l’Art :

La fabrication de la ville s’entend comme le processus complexe qui associe des

acteurs sociaux, économiques et politiques dans la « construction » de la ville aussi bien sur
le plan des valeurs que sur le plan de la morphologie. Ce processus s’acquiert dans des
temporalités plus ou moins longues en rendant visibles les « innovations » et les mutations
ou les disparitions.

Dans ce jeu d’acteurs, la fabrication de la ville met l’accent sur les stratégies développées
par chaque groupe pour « préserver » ses intérêts. [Link] et G. TAPIE (2009) abordent
cette question en la déclinant dans une problématique ou l’action est placée dans un
processus managérial et organisationnel favorisant l’émergence de territoire attractif.

33
Le processus de la fabrication urbaine est aussi souvent abordé sous l’angle de la « créativité
» comme l’autre face de l’attractivité. En effet, inséré dans une approche économique, la
fabrication urbaine utilise les canaux de l’innovation pour insuffler un mode de
développement basé sur les technologies particulièrement les NTIC. Cooke. P et Lazzeretti.
L. (2008) mettent l’accent sur la plus-value apportée les activités culturelles dans l’approche
créative et le supplément dans l’économie urbaine.

Il y a également une approche sous l’angle écologiste, qui comme en volte-face politique
conditionne la fabrication urbaine. En effet, cette approche contraint à l’observation des
précautions nécessaires dans le processus de fabrication. En tant qu’acteurs, cette catégorie
pèse sur les choix et les options, mais ne s’oppose pas à la modernisation ni à la numérisation
des fonctions urbaines (mobilité douce, smart city). En s’inscrivant dans un mouvement
d’écologie politique, cette approche chevauche sur plusieurs « catégories » d’acteurs
(Sociaux, politiques et économiques). Fabriquer la ville durable, résiliente est aujourd’hui
un leitmotiv qui traverse le monde.

En synthèse, la question, de la fabrication de la ville se décline dans le processus mis en

place et animé par différentes catégories d’acteurs en ;

• Un jeu d’acteurs agissant selon des stratégies différentes, qui peuvent dans des
processus adopter des approches de négociation et de concertation selon des modes
procéduraux établis ;

• Une approche créative qui vise à mettre en place un cadre attractif pour créer des
richesses à partir de mise à profit de ressources humaines, culturelles locales et d’actions
polarisant l’investissement dans l’innovation et dans la technologie.

• Une approche environnementale inscrite dans les politiques écologistes qui jouent le
rôle de régulateur tout en favorisant l’émergence d’un système urbain basé la durabilité
encourageant le recours aux « énergies douces » (mobilité. Consommation) et orienté sur la
numérisation.

La problématique urbaine aujourd’hui se trouve échaudée par les phobies, les

catastrophes et nuisances, la question urbaine est centre des débats politique, sociaux et
scientifiques. Les travaux de recherche se multiplient et tentent en premier de cerner la
problématique urbaine à partir de l’actualité et la conjoncture mondiale. Il y a lieu de préciser

34
que la question urbaine depuis l’adoption du Rapport Burtland (1987) s’est élargie à des
domaines, jusqu’ici loin des objets de la ville et de l’urbanisme.

Tout récemment, depuis la pandémie mondiale de la COVID19, la réflexion sur les systèmes
urbains est poussée d’un cran en insérant des nouvelles problématiques sur les modes de vie,
de gestion du cadre de vie et des rapports sociaux.

Asche F. (1995) aborde l’avenir des villes à travers ce concept « Métapolis » pour dire que
les nouvelles technologies n’ont pas piu tempérer le développement urbain des villes. Ainsi,
les villes sont de plus en plus peuplées de « modes » de vies variés ce qui met les approches
urbanistiques face à des situations et des pratiques qui doivent correspondre à des formes
personnalisées d’acteurs (citoyens, élus et opérateurs) (Ascher, Métapolis, ou l'avenir des
villes, 1995), ainsi que son ouvrage « l’âge des métapoles » ou il explore la dualité espace-
temps (Ascher, 2009).

Sassen S (2005) développe des concepts composés, tel ville-monde, en prenant le soin de
mettre l’accent sur les inégalités, l’exclusion, la marginalisation. Elle arrive à affirmer que
la ville est un « mal nécessaire ». Car même le pauvre pourra y vivre. La présence des
marginaux est aussi nécessaire car elle provoque au moins un intérêt « politique ». La ville-
monde est aussi un refuge pour la migration. En somme Sassen s’oriente sur le souci de la
problématisation de l’urbain et de son évolution (Sassen, 2001).

Paquot Th. (2000) s’interroge sur les concepts de ville et d’urbain. A l’état des savoirs
actuels, l’on se demande si l’objet « ville » correspond une évolution historique de ce cadre
de vie ou s’agit-il d’un réseau qui situe les habitants dans un système mondial ? Car, le
virtuel aujourd’hui disqualifie la frontière et instaure une « toile » qui assure une connexion
continue entre personnes, au point au la mobilité se réduit de plus en plus.

Pour le cas d’Alger, les travaux BEREZOWSKA-AZZAG. E (2015) font autorité. Elle met
en exergue à travers des outils d’aide à la mise en place des stratégies urbaine (BPUL)
les approches qui s’appuient sur le management, le marketing et l’implication citoyenne dans
les opérations d’aménagement. Cette vision considère le territoire comme échelle et un
partenariat intercommunal dans le cas du Grand Alger. Le baromètre des performances
urbaine locale, son ouvrage publié en 2016, représente une référence méthodologique de
diagnostic des atout et potentialités des communes – dont notre cas d’étude- (Berezowska,
2016).

35
Les travaux de thèses ayant eu à étudier des thématiques proches de notre travail ne sont pas
nombreuses.

Amireche L ( 2001), dans sa thèse intitulée : Structures éclatées des grandes villes: Maillage
administratif et structure fonctionnelle d’Alger, ainsi que sont article :de la médina à la
métropoles, dynamiques spatiales d’Alger à trois niveau, représentent une référence sur
l’évolution spatiale d’Alger, son expansion, son éclatement, dans un contexte de
métropolisation, et ses retombées sur sa zone périphérique -dont notre cas d’étude-.

Arama Y (2007) dans sa thèse a approché la périphérie d’une métropole régionale

(Constantine) dans une optique de globalisation mesurée à l’aune de la mondialisation.

Zehioua B (2011) avait à abordé à travers les projets structurants et leurs impacts sur l’image
de marque de la métropole constantinoise dans une logique de projet « urbain ». L’auteure
s’est appuyée sur une approche de marketing comme catalyseur urbain.

Benidir F (2007) , s’interroge dans sa thèse sur le raisons à l’origine des dysfonctionnements
urbains et particulièrement sur l’inefficacité du jeux des acteurs et de la planification à
inférer un tel échec dans les villes algériennes et Constantine en particulier.

Enfin, Boucherit S (2022) relance dans sa thèse le débat sur les modes et les démarches de
fabrication de la ville : logique de plan ou logique de projet? Les Grands Projets d’Alger
constituent un catalyseur pour relancer une dynamique innovante dans la prise en charge du
développement urbain de la capitale.

A partir de cela, il devient évident que la fabrication de la ville en tant que processus évoluant
dans le temps, et ne peut se passer de démarches planificatrices. Elle doit s’inscrire dans un
ordre d’idées ou les innovations technologiques, les préoccupations environnementales et la
participation citoyenne sont incontournable.

Ces travaux, et plein d’autres vont apparaitre sur différents niveaux de cette recherche, ils
ont permis de suivre un fils conducteur qui assure la pertinence et la pérennité du chemin
suivi afin de répondre à notre problématique.

2.2 L’habitat, genèse d’un concept fondamental

Selon N. Nait Amar, la revue de l’Agence d’Urbanisme pour le développement de

l’agglomération lyonnaise, intitulée « Habitat et mode de vie », « Un état des savoirs

36
théoriques et des pistes de réflexion appliquées », propose une étude relative à l’habitat au
fil du temps, afin de bien saisir la relation entre l'habitat et le mode de vie. D’après cette
étude, Il est effectivement soutenu que « l’habitat a toujours été l’expression des modes de
vie d’une société donnée ». (Nait Amar, 2015).

Dans le même sens, Pierre André Périssol estime que : « Une société fissurée est comme un
édifice ébranlé qui a besoin d’être conforté. Le logement, l’habitat sont certainement un des
ciments sociaux les plus solides. Investir collectivement dans le logement, c’est investir dans
la cohésion de notre société. » (Reysset, 2008)

Le concept « habitat » a toujours représenté un sujet pertinent qui a fait couler beaucoup
d’encre chez les chercheurs, les géographes, les urbanistes, sociologues et même
archéologues... En effet, c’est : « le concept le plus ancien de l'histoire de l'humanité, qui a
accompagné cette dernière à travers les lieux et les temps, en occupant des espaces et prenant
des formes, aussi variées, que la variété des repères qu'il se définit sous l'influence de facteurs
naturels, sociaux ou culturels » (Meliouh. F et al, 2001, p.59)

Depuis le passé le plus lointain, l'homme avait toujours ce besoin de se retrouver, à la fin de
son labeur, dans un lieu de repos, lui procurant un peu de confort. Un lieu de refuge, lui
assurant également un abri contre tous les dangers. C’est ce qu’affirme Lewis Mumford dans
son ouvrage « la cité à travers l’histoire » en disant que : "l’instinct de permanence et de
stabilité se trouve tout au long de la branche évolutive à laquelle se rattache notre espèce".
(Mumford, 1961)

Par conséquent, ce lieu appelé : « Habitat », a évolué et s’est concrétisé en deux dimensions
à travers l'histoire : matérielle et spirituelle, suivant l’évolution de la conscience et les
besoins. Il a pris de différentes formes, tout en n'étant pas, forcément, fixe et unique. La
double dimension qu'a pris l'habitat, l'a transformé d'un simple espace conquis
périodiquement par l'homme, en un lieu ayant une identité spécifique et unique. C'est ainsi
que le concept "habiter" a pris une signification plus profonde, telle que le démontre Ch.
NORBERG-SCHULZ dans son ouvrage «Genius Loci : paysage, ambiance, architecture »
en révélant que : « l'homme habite lorsqu’il réussit à s’orienter dans un milieu ou à
s’identifier à lui ou tout simplement lorsqu’il expérimente la signification d'un milieu.
Habitation veut donc dire quelque chose de plus qu'un refuge ».

37
En adaptant une approche historique, Meliouh.F et Tabet.K estiment que les repères
conceptuels de l’habitat se résument en :

- Repères conceptuels naturels,

- Repères conceptuels sociaux,
- Repères conceptuels culturels.

Ce qui permet de dire que : « l'habitation est un microcosme dans lequel l'homme retrouve
son identité, et à laquelle il s'identifie. C'est la projection de l'image du monde dans lequel il
vit à petite échelle, comparer au monde plus vaste où il vit avec ses semblables. Il y retrouve
un refuge, un repos, et plus important encore un miroir à travers lequel il se remet en cause,
se concilie avec lui-même, et fait évoluer sa vision de son environnement idéal, tout en y
recherchant continuellement, plus de confort et de réconfort ». (Meliouh. F et al, 2001,
pp.60-61-62-64)

Il est évident que l’évolution de l’homme et de la notion de l’habitat ont été les actes
préliminaires qui ont donné naissance à la ville. Alors, si l’habitat était d’après Michel
Lussault, dans son article intitulé « habitat » de son dictionnaire de la géographie et de
l'espace des sociétés : « organisation des espaces de vie des individus et des groupes », ou
encore « cadre de vie des hommes en société ». Pour F. Choay et P. Merlin, c’est le « Cadre
et condition de vie d’une population en général et en particulier mode de groupement des
établissements humains. » (Françiose Choay, Pierre Merlin, 2000)

2.2.1 Habitat, habiter, et fabrique de la ville

L’habitat a constitué depuis toujours un élément fondamental dans le processus de la

fabrication et de développement de la ville. C’est ainsi qu’affirme Pelletier dans son ouvrage
« Ville et urbanisme dans le monde » que dans la ville : « Les fonctions de l’habitat sont les
plus évidentes, car la ville est avant tout une concentration humaine ». (Pelletier et al, 1994,
p.39).

Lorsque on essaye de définir la relation entre l’homme, les lieux et l’espace, il devient
évident qu’elle réside dans ces bâtiments produits pour lui servir de sanctuaire et de refuge.
Cela est une traduction de Martin Heidegger dans « Bâtir, Habiter, Penser, 1951 » qui
affirme que « le rapport de l’homme à des lieux et, par des lieux, à des espaces réside dans
l’habitation. La relation de l’homme et de l’espace n’est rien d’autre que l’habitation pensée
dans son être ». Il s’étale encore plus dans le même ouvrage sur la question de l’habitat quand

38
il suppose que le problème de l’habitat réside dans l’habiter avant tout. D’où il assume que
« c’est seulement quand nous pouvons habiter que nous pouvons construire ». Dans le même
sens Heidegger continue en présumant que « Nous ne parvenons, semble-t-il, à l'habitation
que par le « bâtir ». Celui-ci, le bâtir, a celle-là, l'habitation, pour but. Toutes les
constructions, cependant, ne sont pas aussi des habitations ». Il s’étale encore dans la
description exacte de la relation entre l’acte de bâtir et celui d’habiter par déduire que
« Habiter et bâtir sont l'un à l'autre dans la relation de la fin et du moyen. Seulement, aussi
longtemps que notre pensée ne va pas plus loin, nous comprenons habiter et bâtir comme
deux activités séparées, ce qui exprime sans doute quelque chose d'exact ; mais en même
temps, par le schéma fin-moyen, nous nous fermons l'accès des rapports essentiels. Bâtir,
voulons-nous dire, n'est pas seulement un moyen de l'habitation, une voie qui y conduit, bâtir
est déjà, de lui-même, habiter ». Bien évident, La qualité du produit issue du processus de
bâtir réside dans notre métrise et bonne compréhension de comment bâtir, autrement, ce
produit ne serai qu’un quelconque ; son cadre spatial aussi…. Il n’est pas question d’accepter
que « L'habitat se réduit à une simple marchandise soumise aux critères de la balance :
production / consommation » (N. Maghraoui Chouguiat. 2008)

Selon la charte d’Athènes, les quatre (04) fonction de l’urbanisme moderne se résume en :
habiter, travailler, circuler et se récréer. A partir de ces fonctions, figure une des
caractéristiques essentielles attribuées à la ville qui est celle de l’habitat : « Sans l’habitat il
ne peut y avoir une véritable concentration humaine, ni sédentarisation des individus » …en
revanche, « il n’y a pas de ville utilisée uniquement pour l’habitat. » (Nait Amar, 2015)

2.3 La ville, l’usine du siècle

La ville a toujours été l’élément phare de l’histoire et l’évolution des civilisations. A

notre ère, avec un processus d’urbanisation intense et quasi généralisé, accompagné par une
réduction progressive des sociétés rurales, on met pratiquement en équivalence
« modernité » et « urbain ». Influencée par les avancées technologiques et les
bouleversements politiques, la ville a connu au cours du XXe siècle ses transformations les
plus profondes à différents niveaux (local, national et international). Elle émerge en ce milieu
stratégique ou s’exposent les enjeux sociétaux, économiques et politiques. (Baduel, 2009)

L’urbaniste français Pierre Lavedan dans son ouvrage : Géographie des villes, estime que le
mot ville, bien que son sens puisse paraître évident, est un des plus complexes de la langue
française. Maintes définitions en ont été proposées. La plus simple, purement quantitative,
39
est celle de la Statistique administrative française (depuis 1846), de l’Institut international
de Statistique depuis 1887, qui classent comme ville toute agglomération comptant au moins
2.000 habitants. (Lavedan. P, 1936, p.07)

Mais le Corbusier donne à la ville la définition suivante : « Une ville ! C’est la mainmise de
l’homme sur la nature. C’est une action humaine contre la nature, un organisme humain de
protection et de travail. C’est une création ». (Le Corbusier, 1925, p.23)

Par contre, du point de vue de l’historien George Dudy dans son ouvrage : Histoire de la
France urbaine, « La réponse est moins simple qu’il ne paraît. Suffit-il de se référer à deux
critères, l’un démographique, l’autre économique ? On le fait encore communément. On
considère la taille : telle agglomération, dit-on, bascule hors de la ruralité dès que le nombre
de ses habitants dépasse un certain seuil - mais où situer précisément ce point critique ? On
considère l’activité : urbaines sont les localités où le commerce et la fabrication prédominent
sur le travail de la terre. Dans nos manières de juger, cette double définition s’est solidement
installée. Elle a pour elle d’être commode, notamment aux administrateurs’’. Mais aussi,
‘’Tout au long de son histoire, la ville ne se caractérise donc ni par le nombre, ni par les
activités des hommes qui y font résidence, mais par des traits particuliers de statut juridique,
de sociabilité et de culture. Ces traits dérivent du rôle primordial que remplit l’organe urbain.
Ce rôle n’est pas économique. Il est politique. Polis, l’étymologie n’est pas trompeuse. La
ville se distingue du milieu qui l’environne en ce qu’elle est, dans le paysage, le point
d’enracinement du pouvoir. L’Etat crée la ville. Sur la ville l’Etat prend assise ». (Dudy. G,
1981, pp.11-13)

La ville, étymologiquement venant de « villa » ; voulant dire autre fois « habitation rurale ».
Aujourd’hui elle est l’équivalant de deux mots latins : « CIVITAS » qui veut dire ensemble
de citoyens constituant une ville, et « URBS » qui veut dire ville avec enceinte. Donc, la
ville est à la fois un fait social « le peuple » et un fait architectural « l’habitat ». (Calvet,
2021)

Selon la conférence de Prague en 1966, organisée par l’organisation des nations unies ONU,
on appelle une agglomération urbaine « ville » si elle peut répondre à l’un des trois critères
suivants :

1- Groupe d’habitations compacte, ou ses groupes d’habitations sont séparées par moins
de 200 m.

40
 2- Contenant au moins 10.000 habitants.
3- Comportant entre 2000 et 10.000 habitants, dont moins de 25% sont des agriculteurs.

Cette définition reste purement statistique. Elle ne fait pas l’unanimité chez les géographes,
car pour eux la notion d’urbanité est très complexe. En effet, le fait urbain ne se limite pas
qu’au nombre de la population ou son espace bâti. Ceux sont bien des éléments parmi
d’autres. En plus de l’urbanité il faut prendre en compte :

- L’évolution de la population
- Les modes de vie des habitants
- L’aire d’influence économique
- La capacité d’offrir des biens et services rares à la région environnante
- La capacité d’offrir de l’emploi aux commuters3.

La ville est un système produit par la société humaine. La géographie étudie la ville dans
une approche holistique. Elle prend en considération l’ensemble des acteurs du système
urbain. Faire de la géographie urbaine nécessite un minimum de savoir en sociologie,
histoire, philosophie, anthropologie, économie…

2.3.1 La ville et géographie urbaine : le passage de l’urbain à l’urbanité

L’urbanisme emprunte beaucoup à la géographie, car son objectif est de penser la

ville, de produire la ville, de fabriquer la ville…on ne peut pas penser la ville sans penser
l’espace et coordonner avec tous les acteurs intervenant dans ce processus complexe. Si la
géographie urbaine pouvait s’apparenter à la science fondamentale et théorique de ce
processus, alors l’urbanisme serait sa science expérimentale. (Janin, 2009)

Ce que la géographie urbaine appelle « ville » doit répondre à une série de critères :

1- Le critère morphologique : en premier lieu donne beaucoup d’importance à la

dimension paysagère qui permet la distinction entre ville et compagne, espace urbain
et espace rural. C’est un élément distinctif de la limite entre ces deux entités spatiales.
Puis il se base sur la tridimensionnalité de l’espace vertical « le bâti », l’espace
horizontal et les réseaux souterrains ; c’est ce qui consiste « le volume urbain ».
([Link] Garnier)

3
Commuters: les habitants de la region périurbaine faisant la navette 5 jours/ 7 entre leurs domiciles et
l’agglomération urbaine pour aller travailler. Créant ce qu’on appelle le phénomène de migration pendulaire.

41
 la quatrième dimension serait la sédimentation historique, en outre « le fait urbain ».
(Cette dimension ne s’applique pas aux villes nouvelles créées ex-nihilo).
Au critère morphologique s’ajoute aussi la densité -car la ville est avant tout une
concentration humaine dans un espace réduit-. Cette dernière reste très variable d’une
région à une autre, d’une ville à une autre. Par exemple : en Corée de Sud, une ville
doit regrouper 40.000 habitants, alors qu’en Islande, il suffit d’avoir 300 habitants.

2- Le critère Fonctionnel : arrêté par la conférence de Prague en 1966 -comme déjà cité
en dessus- il détermine une ville par tout groupement de citadins dont moin de 25%
vivent de l’agriculture. Elle doit générer de la valeur ajouter à travers des activités
dans les autres secteurs.

En revanche, il ne faut pas se limiter à ces critères, car la ville plus qu’une enveloppe morpho
structurelle. Il est bien indispensable de s’intéresser au contenu autant que le contenant. La
ville est un espace construit, vécu et perçu.

Pour le géographe Jaques Lévy, tant que la notion de ville devient de plus en plus obsolète,
et comme prédit Françoise Choay qu’on est à l’ère du règne de l’urbain et la mort de la ville
(choay, 2006), il y a intérêt aujourd’hui à substitué « l’urbain » par « l’urbanité ». Cette
dernière repose sur le binôme densité+diversité. Donc elle s’intéresse plus à l’espace vécu.
Il s’agit bien du résultat de la complexité de la ville comme objet d’étude, elle est bel est
bien « un phénomène ».

2.3.2 La Terminologie relative à ville dans la réglementation algérienne :

Pour le contexte national, le phénomène urbain, notamment la ville, est appréhendée

sous deux anglets : le premier est légal, et le deuxième est statistique.

Selon la réglementation algérienne, plus précisément la loi 06-06, dans son article 03, une
ville est : « toute agglomération urbaine ayant une taille de population et disposant de
fonctions administratives, économiques, sociales et culturelles. »

Il y a différentes catégories de villes, qui sont comme suit :

Métropole : selon la loi 01-20, dans l’article 03, une métropole est une « agglomération
urbaine dont la population totalise en moins trois cent mille 300.000 habitants et qui a

42
vocation, outre ses fonctions régionales et nationales, à développer des fonctions
internationales. » (Belayat, 2017, p. 34)

En effet, une métropole doit avoir un statut directionnel avec une offre de services divers et
supérieurs. Elle doit jouir également d’aptitudes d'innovation scientifique et technologique.
Grâce à d'excellentes conditions d'accessibilité, elle est capable d’entretenir d'importants
réseaux internationaux. Ces derniers sont renforcés par une politique de marketing territorial
produisant des effets d'image positifs et attrayants. Avec les défis de la mondialisation, les
métropoles cherchent à avoir une influence internationale afin de s’imposer en tant que villes
mondiales. La concurrence et la compétitivité territoriale et économique représentent le
moteur de ce phénomène.

Grande ville : selon la loi 01-20 dans son article 03 toujours, une grande ville est : « une
agglomération urbaine dont la population totalise au moins cent mille 100.000 habitants ».

Ville moyenne : selon la loi 06-06 dans son article 04, une ville moyenne est
« l’agglomération urbaine dont la population est comprise entre cinquante mille 50.000 et
cent mille 100.000 habitants ».

Petite ville : selon la même loi, dans son article 04, une petite ville est « l’agglomération
urbaine dont la population est comprise entre vingt mille 20.000 et 50.000 habitants ».

Ville nouvelle : selon la loi 01-20 dans son article 03, la ville nouvelle est : « une
agglomération urbaine programmée dans sa totalité sur un site vierge ou à partir d’un ou de
plusieurs noyaux d’habitat existant ». (Belayat, 2017, p. 36)

Les tableaux suivants publiés par l’office national des statistiques en 2011, dressent une
comparaison entre la terminologie de chacun des textes de loi référentiels pour l’urbain :

43
 Tableau 2.1. Terminologie relative à l’urbain selon la loi 01-20
Loi 2001-20 du 12/12/01 relative à l’aménagement et au développement durable du
territoire
Strate Urbaine Définition
Région Territoire constitué par plusieurs wilayas limitrophes et
présentant des caractéristiques physiques et des
vocations de développement similaires ou
complémentaires
Métropole Agglomération urbaine dont la population totalise au
moins 300 000 habitants et qui a vocation, outre ses
fonctions régionales et nationales, à développer des
fonctions internationales
Aire Métropolitaine Territoire à prendre en considération afin de maîtriser
et organiser le développement d'une métropole
Grande ville Agglomération urbaine dont la population totalise au
moins 100 000 habitants
Ville Nouvelle Agglomération urbaine programmée dans sa totalité,
sur un site vierge ou à partir d'un ou de plusieurs noyaux
d'habitat existants
Zone Sensible Espace écologiquement fragile où des actions de
développement ne peuvent être menées sans tenir
compte de sa spécificité
Source : (ONS, 2011).

44
 Tableau 2.2. Terminologie relative à l’urbain selon la loi 06-06.

Loi 2006-06 du 20/02/06 portant loi d’orientation de la ville.

Strate Urbaine Définition
Ville Agglomération urbaine ayant une taille de population
supérieure à 100 000 habitants et disposant de fonctions
administratives, économiques, sociales et culturelles.

Ville moyenne Agglomération urbaine dont la population est comprise

entre 50 000 et 100 000 habts.
Petite ville Agglomération urbaine dont la population est comprise
entre 20 000 et 50 000 habts.
Agglomération urbaine Espace urbain abritant une population agglomérée d'au
moins 5 000 habts.
Quartier Partie de ville délimitée sur la base d'une combinaison
de données relatives à l'état du tissu urbain, à sa
structure, à sa composition et au nombre d'habitants y
résidant.
Source : (ONS, 2011).

En se basant sur cet arsenal juridique, il existe un listing avec les noms des agglomérations
urbaines qui peuvent être appelées « ville » publié par l‘office national des statistiques. Mais
la question qui se pose : est – il suffisant comme critères de classements/ définitions ? le fait
urbain n’a-t-il pas prouvé d’une manière ou d’une autre la singularité de chaque entité
urbaine, de par son histoire, ses atouts, ses opportunités et son vécu, de sorte qui fait d’elle
presqu’un phénomène à part entière ?

Bien comprendre ce qui est une ville, ses acteurs, permet une meilleure compréhension de
son processus de sa fabrication, son développement, donc permet une meilleure maîtrise de
son urbanité, une meilleure visibilité de son futur.

Les différents acteurs de la ville (politiciens, académiciens et chercheurs, économiques,

citoyens…) sont d’accord sur l’importance du questionnement à propos de son avenir, car
« …la ville est devenue la question politique centrale de notre temps : bien au-delà de
l’intérêt que les architectes et les urbanistes lui portent. La ville par l’accumulation des
savoirs et des formations, de la culture et des plaisirs, le nombre et la diversité de ses

45
habitants, la richesse de son patrimoine, est aussi comme lieu de production, même
immatérielle, comme pratique partagée dans ses espaces et ses équipements, l’usine de ce
siècle ». Paul Chemetov

2.4 La fabrique de la ville, projections et réalisation de l’espace

A l’ère de la métropolisation, ou le fait urbain et sa dynamique ne cessent de devenir

de plus en plus complexes, et les défis de l’urbanisation se multiplient, s’avère la nécessité
de s’interroger sur les modes et les processus de la fabrication de la ville.

En effet, à travers l’histoire, les modalités de l’urbanisation et la production de ville ainsi

que le fait urbain étaient multiples et très distinctes selon leur encrage spatial, géographique
et politique. En Algérie, Le fait urbain nécessite de profondes lectures spatiales, notamment
en ce qui concerne le processus d’urbanisation, très marqué par l’étalement urbain « justifié
par une appropriation du territoire d’une façon spontanée tel est le cas de l’habitat précaire
ou de toute forme d’informel en Algérie avec toutes les conjonctures ». (Boulahya, 2020)

La fabrique de la ville est un processus de naissance, évolution et transformation du tissu

urbain tout en interagissant avec des facteurs et acteurs sociaux, économiques, politiques, et
même de progrès scientifique. La découverte de l’agriculture a fait que l’homme s’est
sédentarisé. La découverte des métaux a fait qu’il a pu améliorer ses outils, donc la
persistance et la résistance de ses groupements, ses oppidum… sa maitrise des techniques
de collecte d’eau, d’irrigation, et de construction a fait naitre des villes, des nations, des
civilisations…la révolution industrielle a changé définitivement la face de la ville.
L’urbanisme l’a régularisé.

Après la deuxième guerre mondiale, beaucoup de facteurs techniques, politiques,

économiques et sociaux ont participé aux changements radicaux de l’urbanisme et la
fabrique des villes. D’où est affirmée l’importance de la géographie appliquée -émergée en
les années 50- qui a mis en évidence l’importance de joindre l’économie, la sociologie, le
droit et la politique à l’étude et la fabrique de la ville. Car cette dernière est la scène
d’exposition, d’influence et d’interaction de toutes ces disciplines. Elle est leur fruit.

Selon Larbi Ichebouden « la fabrication de la ville est entendue, au-delà des incohérences
d’ordre social et urbanistique, comme somme des projections et de réalisation de l’espace,
au sens de Henri Lefebvre, qui implique la corrélation des dimensions physique, sociale et
mentale ». (Ichebouden, 2006)
46
En effet, l’importance de l’étude de la ville dans le but de mieux comprendre et saisir le fait
urbain, se traduit par le fait que c’est là où « se situent l’essentiel des enjeux culturels,
sociaux, économiques et politiques » qui l’influencent. (Boumaaza, 2009).

2.4.1 Dynamique urbaine et nouvelles configurations de la ville

La dynamique urbaine contemporaine des villes algériennes sollicite une série de

questions à propos des facteurs essentiels de la transformation de la production de la ville,
ainsi que les processus permettant l’apparition des nouvelles configurations d’elle. Selon
Boumaaza, le trio « difficulté socio-économique, problèmes urbains et interrogations
culturelles » sont les sources de malaise phares, aux quel on doit remédier dans le but
d’aboutir à un gouvernement régulateur des villes, tout en se basant sur des approches
nouvelles tirées de l’évolution de la pensée urbaine.

Les différents acteurs de la ville (politiciens, académiciens et chercheurs, économiques,

citoyens…) se mettent d’accord sur l’importance du questionnement à propos de l’avenir de
ville. Un devenir qui appelle « une attention particulière notamment à propos du traitement
des problèmes urbain, mais aussi de la définition des cadres matériels et des cultures
nécessaires pour la structuration de l’avenir ». (Boumaaza, 2009)

La réalité du fait urbain en Algérie, est conditionnée par les conséquences de sérieux
problèmes de logement et d’emplois, issus des écarts entre une croissance démographique
continue, et une croissance économique qui n’évolue pas au même rythme. Cet écart
conditionne les dynamiques urbaines, et parfois même les freine.

Dans le même propos, Boumaaza trouve que les facteurs principaux qui ont modifié les
conditions globales du développement en Algérie depuis les années 80 se résument en 03 :

1- Les mouvements liés de globalisation et mondialisation, et qui ont modifié à l’échelle

internationale la relation du local au global en faisant intervenir des facteurs exogènes, et
modifiant les facteurs endogènes.

2- Les changements de vision du local et de l’état.

3- La régionalisation de l’ensemble des sphères de la vie sociale et les transformations

de la figure de la ville.

47
De ce fait, les enjeux auxquels font face les villes algériennes aujourd’hui sont bien le besoin
en logement, le rattrapage du retard en matière d’équipement, la modernisation, et la maitrise
des processus et des formes de leur croissance. Le manque en matière de logement persistant
malgré les politiques volontaristes, représente l’élément principal du désordre urbain. « Le
fait urbain apparait ainsi comme le cadre dans lequel se jouent ou se mettent en place les
termes du contrat social ». Les questions des limites et formes de croissance urbaine, des
modalités et finalités de l’action publique, et de l’urbanisme, sont des questions
indissociables à toutes les villes au monde, notamment aux ville Algérienne.

Dans ce propos, Y. Arama estime que « Les villes se multiplient, leur croissance également.
La mobilité des populations est de plus en plus grande vers les grandes villes qui, à leur tour,
concentrent fonctions, valeurs et normes pour un système urbain productif, plus innovateur
et attractif. La compétition s'instaure entre villes. L'ampleur du processus et son accessibilité
vers des niveaux toujours supérieurs de la hiérarchie et de l'échelle urbaine, imposent
finalement un rythme de croissance aux villes et une nouvelle logique de développement ».
(Arama, 2007)

Elle s’étale encore sur le sujet en affirmant que dans les pays développés, la fabrication des
villes s’est toujours influencée par leurs croissances, ainsi que par les schémas d’urbanisation
et d’extension urbaines qui visent une meilleure maitrise du développement urbain et de
l’occupation du sol, dans une vision globale d’organisation des territoires. Ce qui favorise
un meilleur contrôle de l’étalement urbain, par la recentralisation des zones d’habitat en
périphérie autour des noyaux anciens afin de corriger les effets de métropolisation, dont
l’apparition de nouvelles centralités. Cette volonté de mise en cohérence des fonctions,
espaces & population à travers le renforcement de l’intercommunalité -en France par
exemple-, est le fondement du nouveau processus de la fabrication des villes.

2.4.2 Entre étalement et croissance urbaine, quel produit ?

Par ailleurs, pour le cas de l’Algérie, ou le développement urbain à presque toujours

était orienté par l’état, l’habitat planifié représentait la forme de croissance urbaine majeure
des villes. Cette réalité a fait produire des zones périphériques presque identiques -
constituées de zones résidentielles (ZHUN/ lotissement), zones d’équipements, et zones
industrielles-.

48
Depuis la fin de la quasi-domination de l’état de l’urbanisation, et la multiplication et
diversification des types et modes d’accès à l’habitat, cela à générer de fortes mobilités
résidentielles, qui caractérisent la métropolisation de plusieurs villes algériennes.

La revenue de l’état régulateur du secteur de production de l’habitat depuis les années 90, a
remis en place le rééquilibrage territorial dans le processus de fabrication des villes. Mais
l’enjeux majeur qui reste c’est bien d’atteindre une cohérence qui permet de freiner, voir
maitriser les phénomènes de littoralisation et d’étalement urbain qui sont en plein expansion.

Fabriquer des villes, alors que les estimations présument que le monde est devenu à 80%
citadin, ne pourra pas rester enfermer dans les limites du cadre juridique et des instruments
d’urbanismes qui les ont fondés. Il y a nécessité de faire évoluer non seulement les outils,
mais surtout les débats, les questions et les acteurs engagés dans ce processus.

Pour Josée Landrieu « aménager les villes de demain, ce ne sera pas seulement construire
des espaces, rééquilibrer les rapports entre les centres et les périphéries, produire des
logements, ce sera aussi assurer les conditions de l’action collective, favoriser les synergies
entre responsabilités publiques et privées. Faire en sorte que la société civile puisse
s’impliquer dans l’innovation urbaine. Mettre la ville en rythmes avec la vie, la mettre au
service de l’homme. Inventer les configurations d’action qui permettront d’éviter les
solitudes, les rejets. Produire de nouvelles utilités sociales et de nouvelles valeurs
économiques. » (Marie-Laure Beaufils, Yves Janvier, Josée Landrieu, 1999)

2.5 Armature urbaine de l’Algérie : le souci du rééquilibrage

Depuis son indépendance, et comme tous les pays en voie de développement, l’Algérie
s’est mise à un processus d’urbanisation très accéléré (taux d’urbanisation croissant allant
de 40% en 1977, à 50% en 1987, à 60.5% en 2000, et jusqu’à 65.94% en 2008 (ONS, 2011).)
De ce fait, L’armature urbaine Algérienne a été profondément altérée, elle se présente d’une
manière assez complexe, avec tant de dissemblances et contrastes.

L’espace algérien est ainsi caractérisé par un très fort indice de concentration de la
population : Près de 90 % de la population sont concentrés sur les 12 % de la partie Nord du
territoire. 86% d’eux vit en milieu urbain, notamment les villes. La mise en place d’un
système urbain hiérarchisé et articulé, capable de structurer le pays en un territoire équilibré
et compétitif s’est avéré une obligation.

49
2.5.1 Quelques indicateurs du processus d’urbanisation en Algérie

Les deux premières décennies après l’indépendance ont été caractérisées par une
forte croissance démographique, un fort exode rural et de flux migratoires très significatifs.
Ces facteurs ont entraîné un accroissement remarquable de la population urbaine. Une
analyse de données publiées dans les RGPH permet de constater un basculement urbain qui
s’est opéré à partir de 1987. Entre 1966 et 2008, on a enregistré la multiplication par 06 de
la population urbaine en l’espace de 42 ans. En effet, cette population est passée de de 03,77
millions à 22,47 millions, résultant une multiplication par 02 du taux d’urbanisation, qui est
passé à 65,94% en 2008 contre 31,4% en 1966.

Figure 2.1. Évolution de la population urbaine et rurale entre 1966 et 2008.

Source : Rapport sur la ville 2021.

Selon les estimations et les projections des populations urbaines mondiales, cette tendance
d’explosion démographique et urbaine se continuera. La population urbaine est estimée a
dépassé 38 millions d’urbains en 2030. Suivant le même rythme elle atteindra 48 millions
en 2050. Le taux d’urbanisation passera donc de 74% à 84%, ce que veut dire que 8 Algériens
sur 10 vivront probablement dans les agglomérations urbaines.

50
 Figure 2.2. Évolution de la population urbaine et rurale jusqu’à l’horizon de 2050 en Algérie.

Source : Rapport sur la ville 2021.

2.5.2 Vers un système urbain hiérarchie et articulé…

Pendant les années 1960, pour un pays fraichement indépendant, équilibrer la

croissance des villes représentait un des défis les plus difficile à relever. Il y avait une
nécessité absolue à bien définir le cadre spatial et réglementaire si on veut être capable de
maitriser le développement urbain. La politique de l'aménagement du territoire était dominée
par un souci permanent de rééquilibrage régional et de redéploiement de l'armature urbaine.
Jusqu’aux années 80, la création d’un arsenal juridique dans le but de protéger le cadre bâti
et non bâti, a pris toute la considération, de manière qui a influencé le développement urbain
; dans une période ou l’urbanisme n’était pas autant considérer comme un outil qui permet
l'harmonisation des villes.

La politique volontariste de l’état a opté pour une stratégie de développement global et

cohérent, capable de satisfaire l'ensemble des besoins et de procéder aux « mutations
économiques comme fondements de mutations géographiques. » (A. Prenant, 1999)

Pour aller en avant dans cet optique, il a fallu réaliser un découpage administratif qui permet
une meilleure localisation des investissements, à travers une organisation spatiale de façon
qui permet aux villes d’intégrer le processus de modernisation du pays. Cette étape était
caractérisée par l’industrialisation, l’urbanisation et l’élargissement des collectivités

51
territoriales. Selon B. Semmoud, La stratégie industrielle dominait les choix politiques, dans
un but d’indépendance économique et de lutte contre le sous-développement par l’emploi.
Malheureusement, Aucun projet spatial ne l’a accompagné. En revanche, l’impératif de
l’équilibre régional était présent avec une volonté de lutte contre les disparités régionales.
Cela se manifeste par une diffusion industrielle entamée dans les villes moyennes et petites
à l’intérieur du pays. De ce fait, Les implantations industrielles produisaient l’urbain
périphérique, par la force de la décision politique, sans faire appel à une perspective
d’aménagement urbain local ni réglementation des rapports avec les espaces ruraux.

Pendant longtemps, aucun texte n’est produit sur les études urbaines, qui continue à être
élaborées globalement sur un mode hérité de l’époque coloniale, et qui est dominé par la
dimension réglementaire et foncière. Certaines structures d’études, telle que la CADAT
(Caisse algérienne d’aménagement du territoire) -dont la création remonte au Plan de
Constantine-, reprennent leurs activités en intégrant l’urbanisme dans leurs préoccupations.
A la même époque, Des textes législatifs créent de nouvelles structures via le ministère
chargé de l’urbanisme, nous citons : l’ETAU (ordonnance de 1968) destiné à exercer le
monopole sur les Études d’architecture et d’urbanisme mais disparu dès 1970 au profit de la
CADAT, l’ ECOTEC (ordonnance de 1967), et pour les besoins de la capitale, le
COMEDOR, Comité permanent d’études de développement, d’organisation et
d’aménagement de l’agglomération d’Alger (décret de 1968). (Bouziane Semmoud, 2009)

Dans les années 1970, la politique de l’aménagement du territoire s’est intéressée -en plus
du rééquilibrage territorial- à la réorganisation de l’armature urbaine, à travers la création de
petites et moyennes localités capables de fixer la population à l’intérieur du pays, tout en
contribuant au redéploiement et au réaménagement de l’espace. « C'est un développement
qui se veut global et sectoriel avec le souci permanent de la hiérarchie du plus vers le moins,
du haut vers le bas", du littoral vers le Sud, et qui marque de ce fait l'importance des relations
interrégionales. » (Arama, 2007). Dans cette même période, « la région » est devenue
référence territoriale, à laquelle est liée la ville. De ce fait son aménagement était toujours
tributaire d’une programmation globale. On ne parle d'aménagement urbain qu'en 1979, avec
l’apparition des plans d'urbanisme, tel que le P.U.D (Plan d'Urbanisme Directeur).

Plus tard dans les années 1990, l’apparition des plans directeurs d’aménagement et
d’urbanisme P.D.A.U et les plans d’occupation du sol P.O.S, instruments de la ville, qui sont
venue renforcer cette volonté d’intégrer l’échelle urbaine dans les politiques

52
d’aménagement. En revanche, presque toute intervention est restée tributaire des plans
stratégiques de l’état. La région est restée l’entité territoriale de base.

La loi n° 01-20 du 12 décembre 2001 relative à l’aménagement et au développement durable

du territoire, a donné une nouvelle définition de la région comme étant : « le territoire
constitué par plusieurs wilayas limitrophes et présentant des caractéristiques physiques et
des vocations de développement similaires ou complémentaires », elle a pour but d’assurer
la complémentarité inter-wilaya, mais, tout en restant dans une vision d’efficacité politique.

L’armature urbaine s’est articulée pendant longtemps autours d’entités urbaines de différents
niveaux d’importance, mais qui sont restées toutes tributaires d’un pouvoir centralisé,
appliquant une planification sectorielle globale, qui ne donne pas la chance aux singularités
des régions si riches dans leurs différences, de contribuer d’une manière ou une autre à créer
une dynamique régionale constructive, qui sera capable de soutenir les efforts de
rééquilibrage et développement du territoire. Pour Arama, Y, « en Algérie, le rééquilibrage
régional a plus privilégié le développement des villes aux dépens de l'harmonisation de
l'échelle urbaine si bien que, malgré une hiérarchie des villes (rang de taille et de population),
l'équilibre de l'armature urbaine est en permanence à rechercher et la construction urbaine
dans l'inachèvement. »

La Loi n° 10-02 du 29 juin 2010 portant approbation du Schéma National d'Aménagement

du Territoire est venue présenter un nouvel instrument né dans le cadre d’une politique
nationale de redressement engagée dans tous les domaines. Cet instrument baptisé SNAT, a
pour but de préparer le pays à affronter dans son organisation territoriale les grandes
échéances de demain. Ce premier schéma national d’aménagement du territoire SNAT,
intitulé : « équilibre durable et compétitivité des territoires » à travers lequel l’état compte à
l’horizon 2030 :

1- Assurer un territoire durable : à travers la préservation des ressources et des milieux

naturels.
2- Créer les dynamiques du rééquilibrage territorial : à travers le rétablissement d’un
équilibre durable entre les grandes composantes du territoire algérien : le Tell, les
Hauts Plateaux et le Sud.
3- Renforcer les conditions de l’attractivité et de la compétitivité des territoires : par
l’adaptation des territoires algériens aux exigences de l’économie mondiale

53
 4- Réaliser l’équité territoriale : par la réduction des inégalités économiques et sociales
dont souffrent les populations des zones rurales et urbaines défavorisées.

Dans cet instrument d’aménagement territorial, on évoque des concepts tel que « la
métropolisation », « l’attractivité »et « la compétitivité territoriale », qui représentent les
défis auquel l’Algérie fera face dans les 20 ans à venir -par rapport à sa date de
promulgation -.

2.5.3 SNAT 2025 : pour un nouveau maillage des villes

Aujourd’hui, l’armature urbaine du pays, malgré les essaies de rééquilibrage

territorial, se présente peu cohérente. Elle est caractérisée par un littoral surpeuplé, un sud
négligé et des hauts plateaux avec des potentialités non valorisés. Pour changer cette réalité,
la politique territoriale s’est basée sur les « régions/ programmes », envisagés à partir de
regroupements de wilayas limitrophes présentant des problématiques de développement
similaires ou complémentaires. A côté des régions/programmes, il y a aussi les programmes
d’actions territoriales, qui dressent des plans d’actions pour faire face à des problématiques
d’échelle territoriale. À l’instar du programme d’action territorial N°10, qui envisage la mise
en place d’un système urbain hiérarchisé et articulé, capable de structurer un territoire
équilibré et compétitif, tout en favorisant les relations villes–compagnes denses et
dynamiques. Le maillage envisagé par ce programme d’action structure un territoire national
intégré qui se desserre progressivement du nord vers le sud ; et qui s’adapte aux besoins et
aux potentiels de développement des différents territoires. Il s’agit bien d’un système urbain
renouvelé renforçant la compétitivité, en déployant des chaines de croissance sur l’ensemble
du territoire, ce qui permettra un développement économique territorial adapté aux atouts et
potentialités des différents espaces. La stratégie de ce programme d’action territoriale se
base sur :

- La définition des fonctions et des relations des différentes catégories des villes au
sein du système urbain

- La mise en œuvre des villes nouvelles renforçant l’armature urbaine

- La constitution des réseaux de villes capable d’établir des synergies entre leurs
partenaires.

54
- La maitrise des expansions urbaines des Métropoles et le rééquilibrage global de leurs
territoires,

- l’implantation et le renforcement des villes dans les aires métropolitaines afin de limiter
l’étalement urbain, et mieux gérer la croissance urbaine et l’articulation de l’espace urbain
de manière qui renforce l’attractivité et la compétitivité territoriale.

Selon le même programme d’action, Un nouveau maillage de villes est envisagé, ce qui
permettra de limiter le mitage périurbain, la consommation abusive du foncier agricole et les
conurbations indistinctes. Ces villes construiront de nouvelles centralités capables de
polariser les populations et activités, et d’éviter la croissance indistincte des banlieues
métropolitaines et le mitage des territoires ruraux périurbains. Elles construiront de
nouvelles centralités capables de polariser les populations ainsi que les activités, à travers
des équipements et services de qualité. (Schéma national d’aménagement du territoire,
Algérie 2025 : Equilibre durable et compétitivité , 2007)

Le diagnostic du SNAT résulte que l’évolution démographique et les flux de migrations

intérieures qu’a connu le pays, a eu des effets significatifs sur l'organisation du territoire
ainsi que l’évolution des villes. Elle a engendré des déséquilibres territoriaux caractérisés
par une concentration très poussée de la population et des agglomérations urbaines :

- 63.5% des agglomérations sont situées sur la frange littorale qui ne représente que
4% de la superficie totale,
- 27.4% dans les hauts plateaux dont la superficie ne représente que 9% de la superficie
totale
- 09,1% seulement dans le Sud qui représente 87% de la superficie totale du pays.

En revanche, le réseau urbain a connu une densification sur tout le territoire. Ainsi, le nombre
d'agglomérations est passé de 94 agglomérations urbaines à 751 en 2008. Le nombre des
petites et moyennes villes est passé de 157 en 1966 à 900 villes en 2008, traduit par un taux
d’évolution de 573%.

55
 Figure 2.3. Répartition spatiale des agglomérations urbaines chefs-lieux selon le RGPH 2008.

Source : Rapport sur la ville 2021.

La dynamique du système urbain était fortement marquée par une expansion spectaculaire
des grandes villes abritant plus de 100.000 habitants. Leur le nombre s’est multiplié par 10
entre 1966 et 2008, elles sont passées de 4 à 38. Par ailleurs, 237 agglomérations avec un
statut semi-rural et rural aggloméré sont devenues urbaines entre 1998-2008. Pour les villes
de plus de 20.000 hab. elles suivent le même schéma de déséquilibre qui a marqué la
répartition de la population urbaine. Elles se réparties sur l’ensemble du territoire national
comme suit :

• 133 villes de + 20.000 hab. au Nord

• 66 villes sur les Hauts-Plateaux
• 28 villes au Sud

Et cela pour la même période 1998-2008. La population urbaine a enregistré une

augmentation de plus de 5,50 Millions d'habitants dont :

• 43% résidents dans les grandes villes et métropoles

• 14% résidents dans les villes moyennes

56
 • 43% résidents dans les petites villes et agglomérations urbaines.

Selon le SNAT, cette tendance risque de se poursuivre. À l’horizon 2030 on aura : 13

métropoles, 63 grandes villes, 87 villes moyennes et 191 petites villes.

En raison de la non-disponibilité d’un nouveau recensement de l’habitat et de la population

depuis 2008, une estimation de la population urbaine vivant dans les Agglomérations Chefs-
Lieux (ACL) a été fournie par les services des collectivités territoriales en 2019. Cette
dernière a permis de confirmer les tendances de l’évolution de l’urbanisation, déjà annoncées
par le SNAT. (Algérie, RAPPORT NATIONAL DE MISE EN OEUVRE DU NOUVEAU
PROGRAMME POUR LES VILLES, 2021)

De ce fait, l’analyse de l’évolution de la population urbaine des agglomérations Chef-lieu

ACL entre 2008 et 2019 a montré les tendances suivantes :

• Une importante évolution des agglomérations urbaines qui comptent entre 5.000 à
20.000 habitants,
• Une stabilisation des strates des petites villes qui comptent entre 20.000 à 50.000
habitants,
• Une moyenne évolution des strates des villes moyennes qui compte entre 50.000 à
100.000 habitants,
• Une émergence des grandes villes, en particulier celles classées métropoles, dont la
population supérieure à 300.000 habitants.

57
 Figure 2.4. Répartition spatiale des agglomérations urbaines chefs-lieux selon les estimations 2019.

Source : Rapport sur la ville 2021.

Face à cette réalité : un déséquilibre territorial, une urbanisation accrue exerçant une pression
sur les ressources, et causant une aggravation de la vulnérabilité des territoires (séismes,
inondation, désertification, changements climatiques…), une stratégie d’aménagement du
territoire équilibré et durable ainsi qu’une nouvelle politique de la Ville était mise en œuvre
par les autorités.

En s’appuyant sur la loi adoptée en 2010 portant approbation du schéma national

d’aménagement du territoire, cette stratégie qui se veut un instrument de développement
territorial dans une optique de développement durable et d’équité sociale et économique vise
à organiser le développement urbain, selon des orientations qui favorisent l’attractivité, la
compétitivité, l’équité territoriale et la résilience. À travers des programmes d’actions
consacrés à la ville et qui s’inscrivent dans le cadre de l’amélioration des conditions de vie
de la population en milieu urbain, la stratégie, déclarée dans le rapport national de mise en
œuvre du nouveau programme pour les villes, publié en 2021, s’appuie sur :

58
 - La création de nouveaux établissements humains : les villes nouvelles et les pôles
urbains, pour articuler le système urbain.
- La maîtrise de la croissance du littoral en lui assurant un développement plus
qualitatif.
- Le renforcement du système urbain des Hauts Plateaux et son attractivité, par un
développement soutenu et durable à travers la structuration de bases de production
et de services.
- La création des conditions de développement du Sud en répondant aux spécificités
de ce milieu désertique afin de l’intégrer davantage aux dynamiques du territoire.
- L’encouragement des relations villes – campagne denses et dynamiques.
- Le développement du monde rural, afin de fixer ses populations en améliorant leur
cadre de vie.
- La mise en œuvre d’une politique de prévention des risques majeurs.
- Le maintien d’une production intensive du logement.
- L’éradication progressive de l’habitat précaire, à travers les opérations de relogement
et de réhabilitation.
- La réduction du taux national d’occupation du logement TOL.

L’objectif principal de cette stratégie est la refonte du cadre légal de l’aménagement et de

l’urbanisme en Algérie, à côté de l’assurance de l’équilibrage entre les grands ensembles
territoriaux (littoral/Tell, Hauts Plateaux, Sud) tant convoité.

2.6 Fabrication de la ville en Algérie, croissance et mutations

Depuis l’indépendance, les villes algériennes ont connu « des transformations sociales
et paysagères vigoureuses avec des bifurcations marquées, échelonnées sur un temps
relativement court » (Bouziane Semmoud, 2009). Pour expliquer cela, B. Semmoud et [Link]
Amiret dresse un schéma de ces villes en un modèle concentrique – en couronnes- simplifié
mais crédible :

1- Les zones centrales et péricentrales : elles conservent un paysage de la période

coloniale, à l’exception de quelque modifications et retouches ponctuels, et se
caractérisent par une transformation radicale des fonctions, notamment par une
déspécialisation du logement en tertiaire de services, ainsi qu’une dé-densification

59
 sensible et inévitable due au vieillissement des populations, et qui appelle la
fermeture de structures scolaires et la sous-utilisation de divers équipements voués à
une inéluctable reconversion.
2- Les anciennes banlieues : héritées de la période coloniale, elles connaissent une
médiocre densification, accompagnée en même temps par un nombre de bâtiments
industriels ou para-industriels qui deviennent des friches.
3- Les franges périurbaines : ces dernières représentent le lieu privilégié de la
croissance urbaine. Qu’il s’agisse d’habitat, d’activités ou d’équipements, ou encore
d’augmentation démographique, à leurs niveaux, la modération ne cesse de
s’affirmer hors des séquences accidentelles.
4- L’étalement urbain : ce phénomène représente une constante qui n’obéit toutefois
pas au même rythme que les autres couronnes, ne prend pas les mêmes modalités, et
ne relève pas des mêmes acteurs au gré des évolutions politiques et économiques. Il
s’agit bien d’un fait à part.

Aujourd’hui, dans une vision de modernisation et d’adaptation aux exigences de la

mondialisation à la ville algérienne, la fabrique de la ville contemporaine se voit s’orienter
par les autorités vers une vision de mise à niveau et de promotion des villes (notamment les
petites villes et villes intermédiaires) et le lancement de projets de villes nouvelles et pôles
urbains.

Réparties sur trois couronnes, elles participent à la mise en place d’un nouveau maillage de
villes, et contribuent à une meilleure structuration du système urbain :

- Villes nouvelles de la première couronne : appelée à contribuer à la maitrise de la

croissance urbaine, cette couronne compte : Sidi Abdellah et Bouinan comme villes
nouvelles lancées, et El Affroun, Sidi Amar et Naciria comme villes nouvelles
projetées. Cette couronne compte également les pôles urbains : Ahmed Zabana, Draa
Ercihe, Ali Mendjeli et Ain Nahas.
- Villes nouvelles de la deuxième couronne : appelée à désengorger le littoral et
rééquilibrer le territoire du pays, cette couronne compte : Boughezoul comme ville
nouvelle lancée, et Imedghassen et Moulay Slissen comme villes nouvelles projetées.
- Villes nouvelles de la troisième couronne : appelée à être un appui au développement
durable du sud, cette couronne compte : Hassi Messaoud et El Ménéaa comme villes
nouvelles lancées, et Metlili Djedida comme ville nouvelle projetée.

60
 Figure 2.5. La localisation des différents projets de villes nouvelle à travers le territoire.
Source : Rapport sur la ville 2021.

2.6.1 Fabrication de la ville Algérienne contemporaine : Ville Nouvelle de Hassi

Messaoud comme exemple

Le contexte international aujourd’hui nous renvoie à penser aux poids des sources
d’énergies sur la souveraineté des nations, la prospérité économique, et la stabilité mondiale.

Pensez des villes durables, autonomes énergétiquement et éco-responsables est le défi du

siècle. Favoriser les sources d’énergie renouvelables et penser à l’après-combustibles et
fossiles représente le défi auquel il faut faire face.

L’Algérie, un pays à l’économie reposante sur la rente pétrolière. Elle dispose d’un énorme
potentiel en Energie solaire qui nécessite la volonté politique et l’investissement pour son
exploitation.

Les bassins les plus productifs en hydrocarbures du pays sont ceux d’Oued Mya – où se
trouve les gisements géants de Hassi Messaoud- et de Berkine -où se trouve les gisements
de Hassi Berkine- (Ministère des énergies et des mines, 2022).

La ville de Hassi Messaoud, de par son poids par rapport à l’économie du pays, fais face à
des risques majeurs en vue de sa la proximité des installations pétrolières et gazières, ainsi
61
que par rapport aux perspectives de développement des activités d’exploitation minières en
direction de sa localisation actuelle.

Depuis 2009, les autorités publiques ont présenté le plan du projet de délocalisation de la
ville de Hassi Messaoud, qui deviendra la Nouvelle ville Hassi Messaoud, à 75 km nord de
sa situation originelle. Il s’agit des directives du schéma directeur d’aménagement du
territoire SNAT2025, à travers son Plan d’Action Territoriale PAT n° 08 : « Option
Développement du Sud ».

Le projet de la ville nouvelle de « Hassi Messaoud » entre dans le cadre de l’opération de

structuration du territoire saharien tout en respectant ses spécificités et contraintes, à travers
des projets capables de valoriser ses ressources, ce qui permettra au Sud de contribuer ainsi
au rééquilibrage du territoire national.

Figure 2.6. Localisation de Hassi Messaoud par rapport à la capitale Alger.

Source : Google Earth.

2.6.2 Ville nouvelle « Hassi Messaoud » : contexte de création

Hassi Messaoud, champ pétrolier le plus riche du pays. Située à 790km de la capitale
Alger, cette ville à l’origine « centre industriel saharien CIS » est devenue officiellement
« commune, chef-lieu de daïra » après le découpage administrative de 1984. Elle s’étend

62
sur une superficie de 71.237km2, et abrite 49297 âmes (recensement 2017) (Ministère de
l'intérieur, 2022). Elle est estimée à 57511 habitants en 2022.

Figure 2.7. Les bassins sédimentaires de l’Algérie.

Source : Ministère de l’énergie et des mines.

Cette ville se trouve dans une zone à risques technologiques majeurs, et avec son extension
urbaine ; il est devenu indispensable aux autorités de la délocaliser (passage de pipes aériens
et enterrés, proximité du centre urbain du CIS à 1000m environs…etc.)

La création de « la nouvelle ville de Hassi Messaoud » est le résultat de l’application de la

loi 04-20 du25 décembre 2004 relative à la prévention des risques majeurs et la gestion des
63
catastrophes. Elle est inscrite aussi dans les directives de Schéma National d’Aménagement
du Territoire 2025 (SNAT), qui a pour objet le rééquilibrage territorial, la mise en place d’un
système urbain hiérarchisé et articulé et le développement de la région sud pour rattraper le
retard par rapport à la région Nord (Près de 90 % de la population sont concentrés sur les 12
% de la partie Nord du territoire). Le projet était énoncé par le décret présidentiel n°06-321
du 18 Septembre 2006.

Figure 2.8. Photo aérienne de la ville Actuelle de Hassi Messaoud.

Source : Revue Vie de Ville,2014.

2.6.3 La nouvelle ville « Hassi Messaoud », un pôle d’excellence, une oasis urbaine

Ce projet est le premier de son genre, car il s’agit de la première ville nouvelle dans
la région sud de l'Algérie, appelée à être ville durable, autonome au cœur du désert, un pôle
urbain durable générant dynamisme et développement de toute la région.

Sa localisation sera à 75 km de la ville actuelle de « Hassi Messaoud », à 95 km de la wilaya

« Ouargla » et à 95 km de la daïra de « Touggourt », choisis par rapport au réseau
d’infrastructure de transport routier, aérien et ferroviaire, de manière qui lui assure la
connexion et l’accessibilité.

64
 Nouvelle ville Hassi Messaoud

Figure 2.9. Localisation du site de la nouvelle ville Hassi Messaoud par rapport à son environnement.
Source : Revue Vie de ville 2014.

La nouvelle ville s’étend sur une superficie de 4483 ha, et elle sera constitué de :

1- Une zone d’urbanisation, avec une superficie de 3518 ha:

➢ Une zone d’urbanisation de 2044 ha

➢ Une zone d’urbanisation future de 1161ha

➢ Une zone de protection de 313 ha

2- Une zone d’activités logistiques « ZAL » de 965 ha, à 03 km de la zone d’urbanisation.

65
 Figure 2.10. Plan de la ville nouvelle de Hassi Messaoud avec ses différentes Zones.
Source : vidéo de présentation du projet VNHM, Ministère des Energies et des Mines 2014.

2.6.4 La vision stratégique d’un projet premier de son genre

La réalisation de ce projet s’intègre dans la vision stratégique tracé par le pays en

matière de promotion des énergies renouvelables. Une des préoccupations majeures
actuellement en vue le contexte international. Il est attendu de cette ville nouvelle, à grandes
potentialités, notamment l’énergie solaire –qui sera exploitée par une centrale solaire, et un
centre de recherche sur la production des énergies renouvelables- de devenir un pôle leader
de ce secteur stratégique de l’économie, et d’émerger en tant qu’un ensemble dynamique
capable de générer un développement durable dans la région : une ville écologique
saharienne et une oasis urbaine offrant un cadre de vie de qualité, mais aussi des activités
économiques d’excellence, de la recherche et développement, à travers un centre des
industries d’énergies, et un HUB logistique du Sud (Ville, 2014).

66
 Figure 2.11. Plan de la zone urbaine de la ville nouvelle Hassi Messaoud.
Source : vidéo de présentation du projet VNHM, Ministère des Energies et des Mines 2014.

Au-delà du renforcement de l’armature urbaine de la région sud du pays, répondre à une

problématique de risque majeur, et la création d’un nouveau type de ville nouvelle de la
génération 3.0, ce projet vise principalement les quatre aspects suivants :

1- L’efficacité économique: en assurant une croissance économique à la ville et la région,

promouvoir les énergies renouvelables solaire et éolienne, faciliter la vitalité industrielle et
commerciale, offrir des réseaux d’infrastructure performants, assurer une bonne gestion du
foncier, et une connexion aux autre région à travers plusieurs mode de transports y parmi un

67
mode durable qui est la ligne ferroviaire électrifiée, et enfin mettre en place les conditions
d’un marketing territorial efficace.

2- Le progrès social : en créant les conditions de développement adaptés aux habitants,

assurer l’harmonie entre tradition et modernité, assurer la participation citoyenne dans la
prise de décision, ainsi que santé et le bien être des habitants, assurer accès à la formation,
l’éducation, la culture et les loisirs pour tous.

3- Le confort environnemental : en assurant l’économie et l’efficacité énergétique, le

renforcement de l’agriculture saharienne dans le périmètre de la ville, promouvoir l’habitat
à haute performance énergétique HPE, le recyclage et la réduction des émissions des gaz à
effets de serre, et l’utilisation rationnelle des ressources en eau et le recyclage, ainsi que la
préservation sols et l’installation de centre d’enfouissement technique.

4- La qualité du cadre de vie : à travers la conception des lieux de vie à l’échelle humaine et
de vie de communauté, l’adaptation de la composition urbaine à la particularité du climat
saharien et des spécificités de la société, assurer la mixité des fonctions urbaines, et
promouvoir les modes de déplacement doux et de transport en commun.

2.6.5 Le projet de la ville nouvelle « Hassi Messaoud » aujourd’hui

Après avoir était mise sous la tutelle du ministère de l’Energie et des Mines depuis
sa création, la ville nouvelle Hassi Messaoud a rejoint le cap du ministère de l’Habitat, de
l’Urbanisme et de la Ville depuis juillet 2020.

Selon la dernière réunion d’évaluation de l’état d’avancement du projet au niveau du

ministère de la tutelle tenue en Mai 2022, La zone d’activités logistiques ZAL est à 95%
d’avancement des travaux. Quant au pôle urbain, le projet de 2000 logement public locatif
et à 95% d’avancement également (APS, 2022). Il s’agit du premier projet d’habitat entamé.
Les photos aériennes de Google Earth qui date du mois de juillet 2022 le montre comme
suit :

68
Figure 2.12. Photo aérienne de la ville nouvelle Hassi Messaoud avec ces deux zones : urbaine et d’activités
logistiques.
Source : Google Earth, 06 Juillet 2022.

Figure 2.13. Photo aérienne de la Zone d’activités logistiques de la ville nouvelle Hassi Messaoud
Source : Google Earth, 06 Juillet 2022.

69
 Figure 2.14. Photo aérienne de la zone urbaine de la ville nouvelle Hassi Messaoud avec sa zone de
protection.
Source : Google Earth, 06 Juillet 2022.

CONCLUSION DU 2ème CHAPITRE

Aujourd’hui, à l’ère des nouvelles technologies, de la compétitivité territoriale, et de la

mondialisation, la fabrication de la ville met en avant des prototypes multiples en fonction
de l’objectif attendu et la stratégie mise en œuvre lors de sa création/modification… que ce
soit dans un contexte d’urbanisation planifiée ou d’urgence, les dynamiques économiques et
sociales sont au cœur de la fabrique urbaine. Cette dernière est définie comme un processus
par lequel l'interaction entre société urbaine et ville, dans sa réalité matérielle, espaces et
territoires, produit un urbain spécifique en perpétuelle transformation (Levy, 2013).

Les innovations techniques ont fait partie du processus de la fabrique des villes depuis
toujours. Que ce soit dans la ville contemporaine de Le Corbusier, Manhattan de Raymond
Hood, ou même la cité idéale de Garnier… les dernières avancées technologiques étaient
mises en scène ; tel que les nouveaux matériaux comme l’acier, le béton armé, les
innovations tel que l’ascenseur et l’escalator, les nouveaux moyens de transport comme la
voiture, le train métropolitain…. Jusqu’aux perspectives aériennes.

70
Cela s’applique également à notre ère. En effet la révolution des NTIC a permis de faire
apparaitre des outils numériques qui participent aujourd’hui à l’optimisation de la fabrique
et du fonctionnement de la ville. Elles présentent des solutions dans tous les domaines : le
transport à travers des applications et AI, l’urbanisme comme les CIM, l’environnement
comme les Smart grids…etc. ce qui incite de plus en plus les décideurs et les urbanistes
d’aller vers des projets de « Smart cities ». Ces dernières sont censées offrir des solutions
innovantes, durables qui offre une meilleure qualité de vie aux habitants et une meilleure
gestion des ressources (Besson, 2014). La Smart city aujourd’hui est le modèle de ville « en
vogue ».

A travers les quatre coins du globe se trouvent des projets gigantesques de villes
intelligentes. Neom, à l’Arabie Saoudite en témoigne. Ce projet émergeant de la vision 2030
du royaume de l’Arabie Saoudite, visant à réduire sa dépendance au pétrole, à diversifier son
économie et à développer les secteurs des services publics était Annoncé en 2017. Il s’agit
d’une mégalopole comptant 03villes : Oxagon la cité industrielle et high-tech, Trojena la
destination touristique mondiale, et The Line, la ville intelligente conçue pour accueillir
jusqu’à 09 million d’habitant sur une superficie de 34km2 : 170 km de longueur, 200 m de
largeur, et environs 500m de hauteur, en se basant sur le concept d’urbanisme à gravité 0
« Zero Gravity Urbanism » et une nouvelle approche de design urbain qui favorise la
stratification verticale des fonctions de la ville.

Le cout de Neom est estimé à environ 1000 milliards de dollar, elle s’étalera sur plus de
27.000km2. C’est un projet des plus innovant et ambitieux du siècle, cherchant à relier
l’intelligence artificielle, les énergies renouvelables, et le développement économique dans
une zone passage pour le commerce international. Son objectif est de devenir la ville franche
la plus compétitive.

Le monde aujourd’hui est à la quête de nouvelles sources d’énergies moins couteuses et

durables. Le progrès scientifique est au service de cet objectif tant convoité. En Algérie, La
volonté politique de renforcer son rôle stratégique et leader dans la région oblige d’adhérer
une vision futuriste pour sa fabrique urbaine et développement économique. La ville
nouvelle Hassi Messaoud est née dans ce contexte.

Malgré le retard enregistré dans ses travaux de réalisation en vue de plusieurs raisons
(changement de tutelle, de sociétés de réalisation, crise politique et économique…etc.)
La ville nouvelle Hassi Messaoud, dans son plan d’aménagement et sa vision stratégique

71
rattrape beaucoup de lacunes qu’ont connu beaucoup d’autres villes nouvelles crées par
décision politiques. L’aspect économique de cette nouvelle ville était tracé dès le début, son
rôle et sa posture par rapport au système urbain était prédéfinit. Au-delà de sa vocation de
ville 3.0 qui relie l’intelligent au durable, son plan d’aménagement reflet beaucoup d’intérêt
porté à ses ressources, sa nature, et l’intégration de l’innovation technologique qui fait d’elle
une ville tournée vers le futur.

72
 3 CHAPITRE III
ALGER, ENTRE METROPOLISATION, EXTENSION ET ETALEMENT
URBAIN….

INTRODUCTION

Le processus de croissance des villes très accélérée a considérablement modifié la

structure spatiale et géographique des territoires. A partir des années 1970, on assite à des
phénomènes d’étalement urbain et de périurbanisation qui ont changé la facette des villes à
jamais. Pour certaines s’ajoutait à cela la rurbanisation, qui désigne les multiples vagues
migratoires des citadins vers les espaces périphériques des villes – favorisée par le
développement des réseaux routiers, l’accès à l’automobile ainsi qu’une certaine aisance
financière- pour la recherche de la proximité de la campagne et l’habitat en maison
individuelle plus vaste et plus confortable. Ces phénomènes représentent des formes
contemporaines de l’urbanisation métropolitaine qui met en évidence une nouvelle
articulation d’échelles du centre à la périphérie. Pour gérer ses conjectures il était plus
qu’important de projeter la gestion des villes vers de nouvelles formes de gouvernabilité,
d’où la gouvernance.

La réalité urbaine s’est développée au point que le concept même de " ville " est
remis en cause... Il y a plusieurs types d’agglomérations urbaines qui se développent sans
cesse, dont notamment, les métropoles, ce conglomérat d’agglomérations prédomine la
scène urbaine, à travers le monde entier, et ou L’Algérie ne peut faire l’exception, ni sa
capitale…

73
 Figure 3.1. Travaux de réalisation du Monument de Ryadh El Fath, entre 1981 et 1982.

Source : [Link]

3.1 Alger … Un fait urbain

La capitale Alger représente le centre de concentration de pouvoir, de réseaux, de

dynamiques sociales et économiques, de mutations urbanistiques profondes. Il s’agit d’un
bassin attractif de tout une région, d’un pays… c’est un lieu emblématique pour l’étude du
fait urbain et ses projections futures. C’est bien une « métropole », en quête d’un statut, voir
un rang, qui interpelle une série de questionnement et d’intérêt d’études.

Selon LAICHE M et SI-MOHAMMED D, La localisation ainsi que la disposition spatiale

et territoriale de l’aire métropolitaine de la capitale Alger présente des référentiels classiques
au monde méditerranéen. En effet, Cote M souligne le cas de d’Alger en disant : « La genèse
de la ville est simple. Elle nait sur le piémont du cap, en une position un peu surélevée de
façon à faciliter sa défense, et en dominant directement un petit port en eau profonde. Dans
sa croissance, la ville est canalisée par la mer d’un côté, la montagne de l’autre : la seule
direction possible est le sud. Vers lequel progressent parallèlement ville et port au fur à
mesure de leur agrandissement » (Cote, 1997).

Pendant longtemps la capitale est restée sur le même site limité par le massif de Bouzereah
et la mer, chose qui a freiné son urbanisation et ce malgré la pression démographique. A
partir de l’indépendance, son extension s’est orientée vers l’Est, en vue de la topographie
favorable, contrairement à l’ouest caractérisé par une barrière montagneuse. Globalement,

74
l’extension spatiale de l’agglomération d’Alger est alors orientée dans les deux directions
suivantes :

- Vers le Sud Est : à 400 m d’altitude sur un site tourmenté autour de Bouzaréah, El Biar,
Hydra et El Mouradia. Il est destiné à la programmation urbaine, essentiellement à l’habitat
pavillonnaire et à de grands équipements.

- Vers l’Est : ou la topographie est favorable à l’urbanisation, on assiste à la première

l’extension d’Alger entamée durant la période coloniale, ou on a créé (Belcourt, Hussein
Dey), puis après l’indépendance. Caractérisé majoritairement par des terrains agricoles, il
était choisi pour recevoir des programmes d’habitat planifiés en Zone d’Habitat Urbaine
Nouvelle (ZHUN) tel que : Bab Ezzouar et Dar El Beida, et d’équipements structurants tel
que L’université des science et technologie de Bab Ezzouar, l’aéroport international à Dar
EL Beida, le parc des expositions à Bab Ezzouar (qui était transféré après à EL
Mohammadia) ; - Les zones industrielles (El Harrach - Oued Smar - Rouiba – Réghaia).
Selon une étude effectuée par le BNEDER4 en 1981, l’extension de la Capitale d’Alger vers
l’Est a consommé 31 000 hectares de terres agricoles. (Laiche M, 2016)

-Plus récemment, on a assisté à des extensions progressives vers le sud-ouest (Birkhadem,

Sehaoula, Sebala et Draria), le Sahel (Cheraga, Ouled Fayet, EL Achour), au Nord-ouest
(Ain Benian et Staoueli), au Sud (Berraki, Oued Smar), et tout au long de baie d’Alger, en
densification et « remplissage » de l’espace compris entre Bordj-El Kiffan , Bordj El Bahri,
Tamentfoust et El Marsa). (Laiche M, 2016)

Cette extension spatiale est traduite par une dé-densification de l’hypercentre vers la
périphérie, ce qui a réparti la densité de la population de la wilaya d’Alger comme représenté
sur ce tableau :

Tableau 3.1. L’évolution de la densité de la population de la wilaya d’Alger par zone, entre 1987 et 2008.

1987 2000 2008

Hypercentre 60985 46495 33695
Centre-ville 17002 18928 15924
Première couronne 4675 8571 7235
Deuxième couronne 1162 1723 2587

4
Le Bureau National d’Etude pour le Développement Rural BNEDER, fondé en 1976, et placé sous la tutelle
du Ministère de l’Agriculture, du Développement Rural et de la Pêche.

75
 Taux général de densité de la 2892 hab/km2 3326 hab/km2 3826 hab/km2
population pour la wilaya d’Alger :

Source : (SAFAR ZITOUN, 2022)

Ces données montrent un phénomène de redistribution de la population algéroise, ou les

zones périphérique deviennes de plus en plus denses, alors que les zones centrales perdent
de leur attractivité et vitalité. Il s’agit bien d’une périurbanisation.

Selon Amireche L et Cote M, Alger est passée par toutes les étapes d’une ville éclatée. Après
avoir passé de ville à agglomération, puis ville à multiples extensions, un « organisme
éclaté » qui domine une région qui fait d’elle ce que Acher F appelle « métropole » : cet
espace continu et discontinu qui fonctionne à partir des migrations quotidiennes
(domicile/travail). Le terme « ville » est remis en cause.

Bien évidemment, son aire d’influence métropolitaine, qui s’étend sur les agglomérations
urbaines limitrophes et même sur des wilayas Avoisinantes -tel que Tipaza, Blida et
Boumerdes-, d’où l’appellation de « la région d’Alger », et/ou « le grand Alger ». Cette zone
d’influence métropolitaine est définie par J. C. Jager comme étant : « Un pôle de
concentration des activités et des hommes qui affirment son rayonnement sur un espace
élargi ».

Ce changement de statut est accompagné par un changement de fonctions. Petit à petit, on

voit bien que cette capitale « se transforme en une grande métropole en mesure de
concurrencer toute autre métropole des sud ». (Amireche L, 2007)

L’auteur diagnostique ce « fait urbain » comme « une expression d’une expansion spatiale
et d’une recomposition plus ou moins active des espaces concernés » il s’agit bien d’un
passage de trois étapes historiques, sur trois niveaux spatiaux qui sont de : la ville à
l’agglomération à l’aire métropolitaine. (Amireche L, 2007)

3.2 Rapport du développement urbain de la capitale à l’étalement

Etalement urbain et extension urbaine, ces deux concepts sont souvent confondus.
L’étalement urbain est l’empiétement de l’urbain sur le territoire rural, c’est le processus
d’artificialisation des sols. On parle d’étalement urbain quand le processus d’urbanisation
dépasse la croissance démographique, donc il contribue à la diminution de la densité des
zones urbanisées à travers le développement de zones d’urbanisation moins denses dans les

76
périphéries. En d’autres termes, il contribue à la diminution du nombre de la population des
centres-villes en les attirant vers la périphérie. Quant à l’extension urbaine, elle garde un
certain équilibre entre le processus d’urbanisation et la croissance démographique. Tous les
deux sont des formes de la croissance urbaine. Mais il ne faut pas les confondre avec elle,
car elle peut se faire en densification des zones urbaines déjà existante sans avoir besoin de
les élargir. Si l’étalement est un type d’extension urbaine en continuité avec la ville
compacte, l’extension en discontinuité est bien une périurbanisation.

L’étalement urbain est un concept très utilisé en urbanisme pour décrire une opération
d’extension des zones urbanisées, donc une opération de fabrique urbaine, de production
d’habitat ; que ce soit individuel ou collectif. C’est un mode de dé-densification de l’urbain.

Le développement des infrastructures pour le transport, la banalisation de l’automobile, et la

spéculation foncières, ces facteurs favorise la périurbanisation. L’étalement urbain relie les
zones périurbaines aux centres-urbains, en créant des nouveaux pôles secondaires qui
contribuent à l’articulation de l’espace urbain.

Il y a plusieurs facteurs qui représentent des moteurs pour l’étalement urbain. En se référant
à l’agence européenne pour l’environnement AEE5, dans son rapport sur l’étalement urbain
en Europe publié en 2006, ces facteurs sont comme suit :

1. Facteurs macro-économiques :
· Croissance économique
· Mondialisation
2. Facteurs micro-économiques
· Augmentation du niveau de vie
· Coût du foncier
· Disponibilité de terres agricoles bon marché
· Compétitivité territoriale
3. Facteurs démographiques
· Croissance démographique
· Augmentation de la taille des ménages
4. Préférences résidentielles

5
L'AEE, Agence Européenne pour l’Environnement, active depuis 1994, elle est principalement consultée par
la Commission européenne, le Parlement européen et le Conseil de l'Union européenne. Elle
informe et conseille les États membres et les institutions communautaires sur l’état de l’environnement en
Europe. Son siège est à Copenhague.

77
 · Plus d’espace par personne
· Préférences de type de logement
5. Transports
· Possession d’une automobile
· Disponibilité des routes
· Coût faible du carburant
· La disponibilité/qualité des transports
6. Problèmes urbains
· Qualité de l’air
· Bruit et congestion
· Taille des logements
· Insécurité
· Problèmes sociaux
· Espaces verts et de récréation
7. Cadre réglementaire
· Faible planification d’utilisation du sol
· Faible mise en œuvre des plans
· Faible control de la spéculation foncière
· Manque de coordination

De ce fait, l’étalement urbain n’est pas seulement de la responsabilité des politiques urbaines.
Il est essentiellement influé par un contexte économique, une déficience du cadre juridique,
une réalité spatiale ou démographique, ou même par des phénomènes sociologiques et socio-
économiques. (EEA, 2006 )

En revenant au contexte local, on trouve que le processus de développement d’Alger s’est

fait par extension urbaine, et par étalement urbain. Sa première extension après
l’indépendance s’est faite à l’Est de la capitale, en discontinuité avec le noyau de la ville-
mère, à environ 16 km de ce dernier. Puis en deuxième étapes vers la zone Ouest.

Ce que démontre la carte suivante tirée de l’article de LAICHE M et SI-MOHAMMED D,

intitulé : Alger et la problématique de métropolisation, et publié en 2016, qui expose
l’évolution de l’agglomération d’Alger depuis la colonisation jusqu’aux années 2000.

78
 Figure 3.2. L’évolution de l’urbanisation de l’agglomération d’Alger.

Source : (Laiche M, 2016).

C’est aussi ce qu’affirme aussi Amireche, L et Cote, M dans leur article intitulé : De la
médina à la métropole, dynamiques spatiales d’Alger à trois niveaux, publié en 2006,
lorsqu’ils parlent de ses multiples extensions suite à l’indépendance : « elles ont occupé aussi
bien les terrains interstitiels que des terrains en proches périphéries. »

La crise de logement accrue, et le manque d’équipements étaient la raison derrière la création

des réserves foncières communales en 1974 – et qui ont été ensuite généralisées sur
l’ensemble du pays-. Cela a donné naissance à plusieurs périphéries, dispersées et à
différents niveaux d’importance. La consommation des terrains agricoles au tour d’Alger a
marqué cette période. Depuis les années 90, les expansions sont plus étudiées et métrisées
grâce aux nouvelles orientations de la planification urbaine. La carte d’évolution spatiale
d’Alger réalisée par Amireche L et Cote M, expertise le processus d’étalement urbain sur la
période de 1830 à 1995, avec une lecture chronologique des situations qui représentent des
étapes de transitions, selon les auteurs :

79
Figure 3.3. L’évolution spatiale d’Alger de 1830 à 1995.
Source : Amireche L & Cote M. 2006.

80
3.3 Alger à travers ses instruments d’aménagement : une ambition de
métropolisation ?

La ville d’Alger a toujours été rythmée par une vitesse de développement qui n’est
comme aucune autre ville algérienne. Par une succession de plans d’aménagement sans
réponses claires au processus de métropolisation. En matière d’instruments, deux périodes
ont marqué l’agglomération : la première de 1962 à 1990 intervient dans le contexte d’une
économie dite planifiée, et la seconde de 1990 à ce jour s’inscrit dans le cadre d’une
économie de marché ou en transition.

3.3.1 De 1962 à 1990

[Link] 1962 -1968 : continuation des plans d’urbanisme hérités

Après l’indépendance, la CADAT a continué dans la vision des orientations du plan

de Hanning de 1954, et qui se résument à :

-L’extension vers les hauteurs et le plateau des Anassers et la requalification des quartiers
qui y sont localisées

- La densification du centre-ville ainsi que la réorganisation du système urbain

-Le consolidation de la vocation tertiaire de la bande côtière

-Le déplacement de toutes les activités industrielles et productives vers la zone Est d’Alger.

Jugé coûteux, les orientations de ce projet n’étaient pas appliquées.

[Link] 1968 – 1975 : Le plan d’urbanisme du COMEDOR

Le comité permanent d’étude, de développement et d’organisation de

l’agglomération d’Alger (COMEDOR), créé en 1968, était chargé d’élaborer un nouveau
plan d’urbanisme à l’horizon 1985. Il reprend l’option de l’extension vers l’Est au détriment
de l’option Sud-Ouest (les hauteurs) du fait de la nature de son site présentant d’énormes
difficultés de liaisons avec la ville existante.

Du fait que le centre d’Alger, déjà congestionné, ne peut pas accueillir à la fois toutes les
activités et fonctions décisionnelles propres à une capitale. La délocalisation d’une partie
des fonctions s’est faite à l’Est de l’agglomération, où le site facilite l’organisation des

81
liaisons rapides, aussi bien avec le centre actuel qu’avec le reste de la wilaya et du pays,
liaisons qu’il option impossible à l’Ouest faute de la discontinuité de son site.

Dans cette période, deux schémas de structures distinctes ont apparu, mais qui oriente
également l’urbanisation de la capitale vers l’est. Il s’agit de :

- Le schéma de structures élaboré par l’ECOTEC, qui à côté de l’extension Est, il propose
des opérations de densification du tissu déjà existant, notamment à El Harrach, Hussein Dey
et la casbah.

- Le schéma de structures proposé par l’architecte OSCAR NIEMEYER, qui vise une
nouvelle structuration à travers des opérations de prestige tels que la réalisation de complexe
monumental, la cité gouvernementale, la cité des affaires et la cité diplomatique.

A partir de 1972, les options du plan de développement et d’aménagement de

l’agglomération d’Alger ont étaient remises en causes en faveur des opérations de
restructurations et rénovation. Parmi les quel on cite la création de la rocade Sud d’Alger, le
désenclavement de Bab El Oued, et la rénovation du quartier El Hamma.

[Link] De 1975 à 1986 : Le Plan d’Orientation Générale (POG)

Le POG s’est basé dans sa proposition sur les deux variantes précédentes : il localise
à l’Est des projets de prestige à l’instar de l’Université des Sciences et de la Technologie de
BAB EZOUAR, le parc des expositions…, alors qu’à l’Ouest il implante de grands
équipements sportifs et de loisirs à l’instar du parc zoologique, des complexes touristiques,
le complexe olympique….

Le POG établit les critères de restructuration de l’espace ainsi que les objectifs à poursuivre
dans la programmation et les études à effectuer préalablement. Il était approuvé en 1975,
puis remis en cause quelque année après son approbation.

[Link] 1986 – 1990 : Le plan d’urbanisme directeur (PUD)

Le P.U.D, élaboré par le CNERU (Centre National d’Etudes et de Réalisations

Urbaines) en 1986, contrairement à ses précédents il a orienté d’extension de l’urbanisation
vers le Sud-Ouest. Il n’a pas été approuvé. En revanche, son programme d’habitats et
d’équipements de cette période était réalisé en dehors de ses dispositions. Ce plan était très
critiqué par le fait de son caractère statique, et peu économique, car il représentait « des

82
limites intrinsèques en relation avec les démarches d’élaboration : il est un acte purement
administratif et technique où les seuls acteurs sont les pouvoirs publics (commune, daïra,
wilaya, services ministériels, organismes publics… ».

3.3.2 Période 1990-2012 : de nouveaux instruments pour une nouvelle époque

Résultat des réformes de 1990, les instruments d’urbanisme : Plan Directeur

d’Aménagement et d’Urbanisme PDAU, ainsi que le Plan d’Occupation du Sol POS ont vu
le jours. Ces plans ont remis en cause les plans d’urbanismes traditionnels et leur manière
de conceptions afin de s’adapter avec les exigences de cette ère caractérisée par la
libéralisation du marché, le changement des politiques foncières et l’accès à la propriété.

[Link] 1990-1997 : Le PDAU d’Alger : Un instrument inadapté

Le premier PDAU d’Alger était élaboré dans une période caractérisée par la crise de
l’insécurité et l’instabilité. Il a repris dans une grande partie les orientations du PUD. Malgré
qu’il à opter pour l’implication du citoyen dans le processus d’aménagement dans une
optique de concertation, il ne représentait pas vraiment une référence des actions publique,
en vue du contexte particulier de cette période.

[Link] 1997-2000 : Le Grand Projet Urbain GPU

Suite à l’établissement du « Gouvernorat du Grand Alger » en 1997, qui est venu

remplacer la wilaya. Le G.P.U a vu le jour comme étant un document d’aménagement et de
développement pour la capitale en réponse à une forte volonté de permettre à Alger d’accéder
au rang de métropole méditerranéenne.

Ce plan avant-gardiste a présenté un projet en rupture avec toutes les traditions des plans
précédents, et s’est inspiré plutôt des problématiques de l’urbanisme contemporain. Il a
introduit des nouveaux concepts tels que « Projet Urbain », « Gouvernance », ou encore «
acteurs urbains » dans le langage urbanistique algérien.

Défini comme « un système d’administration et de gestion d’un territoire, basé sur la

communication, le dialogue permanent, la concertation et la coordination des initiatives en
vue de fédérer en un projet commun tous les opérateurs institutionnels » (Le Gouvernorat du
Grand Alger, 1998). Il dresse une vision métropolitaine à la capitale contrairement aux plans

83
précédents. Il était remis en cause deux ans après son élaboration suite à la dissolution du
Gouvernorat du Grand-Alger en 2000.

[Link] 2005-2012 : des instruments pour l’Alger de demain

Suite à l’abandon du GPU, la wilaya d’Alger ne disposait d’aucun instrument

d’orientation officiel. Du coup de 2000 à 2005, les programmes d’équipements et de
logements étaient réalisés en fonction des disponibilités foncières.

A partir de 2005, dans e cadre d’une dynamique constructive qui caractérisait le pays, une
réflexion sur l’avenir de l’urbanisation du pays et en particulier de la capitale Alger s’est
déclencher. Le schéma national d’aménagement du territoire SNAT élaboré en 2007,
abordait la question de la métropolisation d’Alger. Suite à cela, le Schéma Directeur
d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine Algéroise SDAAM était élaboré en 2008. Ce
document empiétait sur le territoire d’autres wilayas, proposant la création d’une
commission de développement de l’aire métropolitaine d’Alger et une Agence de gestion de
l’aire métropolitaine.

Parallèlement, la wilaya d’Alger lance le plan de développement de la baie d’Alger, ainsi

que la révision du PDAU d’Alger, qui concerne toutes les 57 communes de la wilaya. Le
modèle adopté pour le PDAU repose sur une approche systémique du territoire et sur une
forte composante opérationnelle qui veut rompre avec le modèle dépassé et simpliste de la
planification fonctionnaliste rigides.

Dans une perspective opérationnelle, il s’appuie sur un modèle de programmation et

d’exécution de diverses actions, fondé sur un cadre de projets structurants, à contractualiser,
qui permettront de matérialiser sur le terrain un nouveau paradigme d’organisation du
territoire de la Wilaya d’Alger, intervenant de façon chirurgicale sur les zones et sur les
domaines reconnus d’importance stratégique, afin de corriger des dysfonctions et
d’introduire de nouvelles qualifications et des facteurs de compétitivité. (LE Master plan
d'Alger, 2011)

Ce nouveau PDAU a pour objectif de faire d’Alger :

- Une capitale internationale, c’est-à-dire un carrefour du territoire national vers le

monde ;

84
 - Une région urbaine, à savoir le pivot d’un développement équilibré et solidaire de ses
territoires

- Un « pôle d’excellence », en l’occurrence un moteur et une vitrine du développement

tertiaire de l’Algérie ;

- Une Alger « Blanche », une ville belle où la modernité emménage dans les traces de
l’histoire ;

- Une « ville à part entière », un territoire qui maîtrise son étalement urbain et organise
son extension ;

- Une « ville des mobilités et des proximités », c’est-à-dire agréable à vivre ;

- Une « ville durable », un exemple en matière de préservation de la nature et de

protection contre les risques naturels et technologiques. (Laiche M, 2016)

3.4 De l’étalement urbain à la métropolisation… un phénomène de rapports à

l’internationalisation ?

Selon la loi 01-20 relative à l’aménagement et au développement durable du territoire,

une métropole est une « Agglomération urbaine dont la population totalise au moins 300 000
habitants et qui a vocation, outre ses fonctions régionales et nationales, à développer des
fonctions internationales ».

Le phénomène de métropolisation de la capitale Alger représente une singularité nationale,

on parle de la ville la plus dense du pays, l’hypercentre des pouvoirs décisionnels, la vitrine
de sa pérennité et son développement. Dont la région est caractérisée par un taux
d’urbanisation de 80%, alors qu’il ne dépasse pas une moyenne 60% au niveau national.
(RGPH,2008)

En vue de sa spécificité historique, et socio-économique, comme étant un bassin d’urbanité,

d’opportunités et d’emplois, Alger n’a cessé d’attirer de plus en plus les populations de la
région avoisinante, faisant développer une mobilité pendulaire domicile/travail et/ou
domicile/études qui s’étale à même 10 wilayas de la région nord-centre du pays. Il s’agit
d’une forte caractéristique de la métropole et ses zones périurbaines issue de l’étalement
urbain, et le zonage des activités. En effet le fonctionnement de la capitale « a changé

85
d’échelle en s’agrandissant, pour devenir un territoire de plus en plus vaste, c’est-à-dire un
territoire de la quotidienneté (un territoire qui regroupe la ville et des localités qui
fonctionnent avec elle) » (AMIRECHE L, 2007)

SAFAR ZITOUN M rejoint le même avis en affirmant que L’étalement urbain quasi continu
d’Alger en direction de sa périphérie, contraint ses habitants à de fortes mobilités depuis
leurs habitations en banlieue (SAFAR ZITOUN M, 2014).

Evolution de la superficie urbanisée de la

wilaya d'Alger entre 1987 et 2008:
350

300

250

200

150

100

50

0
1987 2000 2008

Superficie urbanisée de la wilaya d'Alger en Km2

Figure 3.4. Evolution de la superficie urbanisée de la wilaya d’Alger entre 1987 et 2008.

Source : (SAFAR ZITOUN, 2022).

En constate alors que la superficie urbanisée de la wilaya d’Alger s’est multipliée par trois
entre 1987 et 2008. En effet, son développement s’est orienté vers l’intérieur, ce qui a
contribué à basculer petit à petit son centre de gravité spatiale, puis économique au-delà du
centre historique de la capitale.

Les nouvelles dynamiques démographiques et spatiales d’Alger ont fait d’elle sans aucun
doute une métropole affirmée, en attente de l’accompagnement d’un projet de
métropolisation économique, qui fera d’elle un centre de la méditerranée, doté d’un fort
positionnement géographique dans sa région.

Cette constatation était le fondement du projet de modernisation d’Alger, la métropole dont

les instruments d’urbanisme traditionnels ne sont plus capables de gérer ou encadrer son

86
phénomène urbain. Dans ce propos, les autorités publiques sont allées vers la mise en œuvre
de nouveaux documents de planification urbaine issus de la Loi n° 01-20 qui sont : le Schéma
directeur d’aménagement de l’aire métropolitaine d’Alger (SDAAM) qui porte sur les
espaces et territoires en coévolution des quatre wilayas Alger, Tipaza, Blida et Boumerdès,
et le Plan directeur d’aménagement et d’urbanisme de la wilaya d’Alger (PDAU), appelé
aussi le « Master Plan d’Alger » (Saidani, 2020)

Ce projet de modernisation d’Alger se met en ordre avec les enjeux territoriaux du schéma
national d’aménagement du territoire horizon 2025, et qui se résume en :

1- La reconquête du territoire
2- L’adaptation du système urbain aux exigences futures
3- La compétitivité territoriale
4- L’équité territoriale
5- La durabilité territoriale
6- La gouvernance des territoires

Il s’organise en 04 grandes phases, à chacune son intitulé et ses projets, et qui sont comme
suit :

1- L’étape de l’embellissement de la Capitale : qui s’étale entre 2009 et 2014, et

s’intègre dans le cadre des préparatifs pour les célébrations du cinquantenaire de
l’indépendance.
2- L’étape de l’aménagement de la baie d’Alger, qui représente la carte postale de la
capitale, et qui s’intègre dans le cadre des préparatifs pour l’organisation d’éventuels
grands événements internationaux. Elle s’étale entre 2015 et 2019.
3- L’étape de la requalification de la périphérie de la capitale ainsi sa transformation en
une éco-métropole de la méditerranée, et cela entre 2020 et 2024.
4- L’étape finale qui consiste à la consolidation de tout le travail qui était fait et faire
d’Alger une ville-Monde. Cette dernière étape s’étalera entre 2025 et 2029.

L’illustration suivante présente la chronologie de ces différentes étapes selon le PDAU

d’Alger :

87
 Figure 3.5. Chronologie des phases du projet de modernisation d’Alger.

Source : PDAU Master Plan d’Alger 2011.

Ce projet s’articule autour d’une vision stratégique consolidé par un ensemble de sept
ambitions, qui, dans le cadre politique, visent à configurer « Alger de demain » :
➢ Positionnement :
• Alger, « ville emblématique »
➢ Socio-économie :
• Alger, « moteur du développement tertiaire de l’Algérie »
➢ Occupation du territoire :
• Alger, « ville belle qui maîtrise son étalement »
➢ Environnement :
• Alger, « éco-métropole de la Méditerranée et ville jardin »
➢ Mobilité :
• Alger, « ville des mobilités et des proximités »
➢ Risques :
• Alger, « ville sûre »
➢ Gouvernance :
• Alger, « ville, empreinte de bonne gouvernance »

88
Cette stratégie ambitieuse s’organise autour de 04 échelles en 04 étapes. Elle est fondée sur
06 piliers. Cette structure est expliquée par le schéma et la carte suivants :

Figure 3.6. Schéma d’articulation de la vision stratégique pour « Alger de demain ».

Source : PDAU Master Plan D’Alger 2011.

89
Figure 3.7. Stratification des différents systèmes selon la vision stratégique de développement et de modernisation d’Alger.
Source : PDAU d’Alger 2011.

90
3.5 Les grands projets de modernisation d’Alger…un renouvellement de la
production urbaine ?

Les enjeux de la fabrication de la ville en Algérie ont dépassé la situation de crise qui
nécessitait de répondre en urgence à un besoin standard en logements et équipements. On
est aujourd’hui en phase de révision des modalités de la production urbaine en tenant compte
des dynamiques sociales, économiques et environnementales. En effet, le débat urbanistique
au niveau national s’est mis d’accord sur la limite des instruments d’aménagement et
d’urbanisme utiliser pour régler le fait urbain depuis un bon moment (Sidi Boumediene,
2013). Selon [Link] et [Link] , la vocation de ses documents essaye de se
développer, et de passer de la prescription des sols à travers un langage juridique, vers une
génération de développement dans un cadre de vision stratégique. (Kehal Sihem, 2019)

Le Master Plan d’Alger s’est développé dans cette optique, à travers une conception qui
prend en considération les transformations territoriales de la capitale, en adaptant une
démarche basée sur une vision ambitieuse de développement d’une métropole qui répond
aux normes internationales. Il se décline sur une série de projets structurants, qui ont pour
objet de réhabiliter, de restructurer, de requalifier, de réaménager et reconquérir l’ensemble
du territoire algérois.

Malgré l’ambition de ce projet, et le renouveau constaté dans son approche et sa manière de

faire, beaucoup d’études et d’analyse ont évoqué des critiques lui concernant, notamment
par rapport à :

- L’insuffisance de la mobilisation et de l’intégration des acteurs publics locaux au

niveau des assemblés populaire communale lors de la mise en œuvre de sa stratégie,
ce qui a résulté des décalages entre vision projetée et réalité locale lors de la mise en
œuvre des actions.
- Le faible montage financier des projets, ce qui a résulté des estimations incorrectes,
donc de lourdes procédures de corrections. Aussi l’absence d’option de partenariat
Public/privé.
- Le manque d’évaluation des indicateurs de performances locales émergeantes et leur
intégration lors de la planification et le choix de localisation de projets.
- L’ambiguïté du statut du projet urbain par rapport à la législation urbanistique
algérienne.

91
Ces problèmes et autres ont obligé l’organisation de longues négociations de concertation
pour arriver à l’établissement d’un consensus partagé après quatre ans. Ce n’est qu’en 2015
que l’accord avec les communes était obtenu, ce qui nous renvoie encore une fois vers le
problème du facteur temps qui est un élément décisif de la réussite d’un projet ou son
déphasage avec la réalité.

Le tableau suivant résume les différentes opérations urbaines ainsi que projets
d’équipements et d’infrastructures qui font partie du programme du nouveau Master Plan
d’Alger horizon 2029, qui se caractérises par leur répartition au niveau du territoire de la
Capitale :

Tableau 3.2. Les différents projets structurants d’Alger selon son Master Plan.

Type de projet Opérations

Les Grandes Opérations Réhabilitation de la Casbah
Urbaines Réhabilitation du centre historique
Restructuration du Hamma-Hussein Dey
Requalification des grands ensembles
Réaménagement de la bais d’Alger
Reconquête des berges de Oued El Harrach
Régénération du Lac de Reghaia
Régénération de la décharge de Oued Smar
Restructuration des zones d’activités
Restructuration des zones Industrielles
Le Quartier d’Affaires de Bab Ezzouar
Le Parc Des Grands Vents Dounia à Dely Brahim
La Zone d’Extension Touristique de Zeralda et Ain Taya
Projet Smart City

Les Grands Equipements La Grande Mosquée d’Alger

Métropolitains La Faculté de Médecine à Ben Aknoun
La faculté de Droit à Said Hamdine
La Musée de l’Afrique
Le Grand Opéra d’Alger à Ouled Fayet
Le Centre International de conférence à Ain Benian

92
 La Bibliothèque Arabo-Sud Américaine à Zeralda
Le Stade de Beraki
L’embouchure de Oued El Harrach
La Gare Multimodale de Hamma
Les Parkings Relais
Les Infrastructures Le paysagement des autoroutes
Les Pénétrantes et Echangeurs
L’Extension du Tramway
L’Extension du Métro
L’Extension du téléphérique
Le nouvel aéroport international
Le Transport urbain maritime
La Numérisation de Quartiers (TNT, 3G)
Centrales Electriques
Centrales de dessalement de l’eau de mer
Station d’épuration des eaux usées de Beraki
CET de Rouiba

Ville Nouvelle Ville Nouvelle de Sidi Abdellah, orientée vers les nouvelles
technologies.
Source : PDAU d’Alger 2011.

La carte suivante représente leur répartition sur le territoire de la wilaya selon quatre piliers
majeurs :

- Développement économique
- Ouverture au monde
- Cohésion territoriale
- Environnement

Parmi ces projets, beaucoup ceux qui sont déjà réalisés, et qui contribuent aujourd’hui à
l’instauration de l’image de la capitale comme étant ville moderne ouverte au monde, qui
s’adapte de plus en plus aux normes universelles. Les illustrations qui suivent représentent
quelques-uns de ces projets réalisés :

93
Figure 3.8. Les projets structurants de la Wilaya d’Alger et leur répartition sur son territoire selon les différents piliers de son Master Plan Horizon 2029.

Source : PDAU d’Alger 2011.

94
Figure 3.9. La Mosquée d’Alger, lancée en 2012, réalisée en Avril 2019 et inaugurée en Octobre 2020. Source :
Jeune-Indé[Link] 2021.

Figure 3.10. Le nouvel aéroport international Houari Boumediene, lancé en décembre 2012, et inauguré en Avril
2019.
Source : [Link] 2020.

95
Figure 3.11. Le centre international de conférence Abdellatif Rahal, inauguré en septembre 2016.
Source : [Link] 2022.

Figure 3.12. L’Opéra d’Alger Boualem Bessayah, inauguré en juillet 2016.

Source : [Link].

96
Figure 3.13. Le métro d’Alger, inauguré en octobre 2011.
Source : [Link] 2022.

Figure 3.14. Le tramway D’Alger, inauguré en mai 2011.

Source : Algé[Link].

97
 Figure 3.15. Le quartier d’Affaires d’Alger à Bab Ezzouar.
Source : [Link] 2022.

Figure 3.16. Parque Sablet, réaménagement de la Baie d’Alger.

Source : [Link] 2022.

98
3.6 L’émergence des nouvelles centralités… des espaces gagnants ?

« Dans les imaginaires, les discours et les pratiques, les grandes villes et les métropoles
sont perçues comme les « espaces qui gagnent », voire comme les « espaces des gagnants ».
Elles font l’objet d’une forte valorisation dans les discours politiques et publicitaires et sont
aussi au cœur des stratégies d’investissement et de localisation d’activités économiques ».
(Bisson, 2020)

En effet, Alger jouit de cet aspect décrit par Bisson B, du fait qu’elle est la première ville à
l’échelle nationale, caractérisé par la densification et la diversité de ces activités. Elle est le
point de convergence de pouvoir politique, de dynamique économique, et d’attractivité
territoriale par rapport à tout le reste du pays. Mais qu’on est-il de sa périphérie, qui était
pendant longtemps une zone défavorisée dépourvue de tout aspect d’attractivité ?

D’après l’histoire des opérations d’aménagement urbain que la capitale a connu depuis
l’indépendance, les zones périphériques présentaient toujours des options favorables pour
désengorger le centre congestionné et saturé, et offrir les possibilités d’extensions en faveur de
la restructuration et du développement. Aujourd’hui, les différents projets de renforcement de
l’infrastructure de la capitale, localisés sur l’ensemble du territoire algérois, et émergeant dans
le cadre de son Master plan portant les caractéristiques d’un grand projet urbain ; contribuent
énormément au renforcement de son attractivité territoriale, mais sur tout à l’émergence d’un
réseau de centralités périphériques au service de la redynamisation de son territoire et sa
vocation de métropole.

En effet, que ce soit des infrastructures de transport ( le nouveau maillage routier, l’extension
de l’aéroport, tramway, métro, bus, téléphériques, funiculaires, navette maritimes…) qui
améliore les conditions de mobilité à son niveau et permet de requalifier les relations
centre/périphéries, et de maitriser le processus de périurbanisation (Laiche M, 2016), des
nouveaux équipements d’envergure nationale jouissant d’aspect de modernité et rependant aux
normes internationales, à l’instar du nouveau centre international de congrès CIC à Ain
Benian, la grande opéra d’Alger à Ouled fayet, la grande mosquée d’Alger à El Mouhamadia,
le nouveau stade de Berraki, le centre africain des technologies de communication et de
technologies avancées à Sidi Abdellah, le quartier d’affaires à Bab Ezzouar (Berezowska
Azzag, 2016)… ces réalisations marquent les nœuds de nouvelles centralités urbaines
émergeantes, et contribuent significativement au développement de l’attractivité et la vitalité

99
de ces zones, à travers la génération d’une dynamique sociale et économique en faveur d’un
équilibre de distribution spatiale de la population, des activités, et donc des opportunités.

A vrai dire, grâce à cette dynamique de transformations conséquentes au niveau des opérations
d’aménagement, « Au-delà du processus de périurbanisation, nous assistons à la modification
de la relation centre-périphérie avec l’émergence de nouvelles centralités. » au niveau de la
capitale (Laiche M, 2016)

Ces projets et, à côté de d’autres tel que l’aménagement de la baie d’Alger, la revitalisation du
centre historique, la requalification de la périphérie, la réalisation de 14 pôles d’habitat
intégrés… représentes des projets emblématiques capable de générer des moteurs de
développement socioéconomique qui travaillent en synergie à travers l’ensemble de territoire
algérois, intégrant ces nouveaux centres périphérique – à différents degrés- dans une dynamique
constructive des plus remarquable à l’échelle du pays, tout en reflétant une image de modernité
urbaine, en faveur d’une mise en œuvre de la relations avec d’autre villes à l’échelle nationale
et même internationale.

Ces relations doivent sortir du cadre étroit des relations purement commerciale, voir même
politique et administratives, si on veut confirmer le statut de métropole de rang international.
Ce dernier exige la disposition de capacités organisationnelles amplifiées ainsi qu’un mode de
gouvernance qui lui permet d’être un pôle de développement et de création de richesses, capable
d’attirer les capitaux étrangers, élément vecteur et fondamentale du métropolisation. Un grand
défi à relever, du fait que l’aire métropolitaine d’Alger reste toujours tributaire dans sa gestion
aux institutions classiques : les assemblées de communes et l’assemblée de wilaya, deux
organes restant sous le contrôle et la tutelle du wali à des degrés divers …Une telle réalité « ôte
tout pouvoir aux élus, morcelle les décisions sur la ville, fait pénétrer le pouvoir de
l’administration au plus profond de la ville » (Boumedienne, 2006).

CONCLUSION DU 3ème CHAPITRE

« L’étude du gouvernement des villes suscite un intérêt plus grand parce que les enjeux
liés à la ville sont forts. Ceci explique pourquoi la problématique de la gouvernance urbaine a
fait une percée plus forte dans les travaux. Les villes sont devenues le lieu privilégié de
l’innovation sociale et politique, notamment dans le domaine de la gestion des affaires
publiques » (Le Galès, 1995)

100
Au-delà de la nouvelle vision stratégique que Le Master Plan d’Alger apporte à la capitale qui
est à la recherche de se positionner sur la toile de la méditerranée, il a également pris en
considération ce volet si important pour tout réussite d’un projet urbain – qui est la
gouvernance-, à travers l’instauration d’une dynamique participative entre les différents acteurs
ayant intérêt dans la production urbaine. Sa démarche collective instaure la concertation
progressive en tant qu’un élément de base dans son élaboration. Alger devrait être pensée
comme « superposition de logiques et non une addition. » (Benaissa, 2016)

Dans cette même logique, le nouveau paradigme de son territoire a poussé les réflexions vers
la nécessité de construire un nouveau modèle territorial, qui répond aux exigences de son avenir
et ses ambitions. L’adaptation de la capitale au modèle de ville polycentrique tire son
importance de la nécessité de définir un nouveau système en faveur du renforcement de la
cohésion sociale, l’assurance de l’accès aux biens et aux services publics, la prise en
considération de la durabilité environnementale, et de la compétitivité économique de son
territoire en perpétuelle croissance et transformation. Un tel objectif ne pourra être atteint qu’a
travers la mise en place d’un réseau hiérarchisé d’agglomérations urbaines qualifiées et denses,
bien connectées entre elles et desservies par des fonctions intermédiaires. Il y a nécessité
d’instaurer la notion d’intercommunalité.

Ce modèle polycentrique sera-t-il capable de générer des opportunités à l’ensembles des

agglomérations urbaines au tour de la capitale, à travers sa vision fondée sur l’instauration de
nouvelles dynamiques constructives à leur niveau à travers de nouvelles fonctions et de
nouvelles compétences adaptés à leurs atouts et tendances, tout en valorisant les activités
économiques de proximité et les activités économiques structurantes, qui seront apte de
contribuer à l’affirmation de la métropole dans les contextes international, national et régional
comme moteur de développement ?

101
 4 CHAPITRE IV
BAB EZZOUAR, ENTRE EVOLUTION ET RUPTURES : ETAT DES LIEUX ET
PERSPECTIVES

INTRODUCTION

Dans Sa stratégie horizon 2025, la capitale Alger-cette ville emblématique et historique,

vitrine du pays- se projette comme « Ville de demain », une ville motrice du développement
tertiaire de l’Algérie, une ville belle qui maitrise son étalement, une éco-métropole de la
méditerranée, ville jardin, ville des mobilités, des proximités, ville sure et ville empreinte de
bonnes gouvernances.

La vision stratégique à quatre échelles de la capitale s’annonce avec le slogan : « Un autre Alger
est Possible » (Master Plan d'Alger, Rapport d'orientation, 2011). Un Alger qui sera ville
Monde, capitale, ville polycentrique et ville de proximité.

Figure 4.1. La vision stratégique du Master plan d’Alger : la ville polycentrique. Source : Auteure.

102
Réussir ces défis nécessite un travail profond au niveau de l’armature urbaine d’Alger, sa vision
économique, ses projets sur tous les plans, notamment sur le plan social, culturel et
environnemental. Valoriser et développer son système urbain est la première étape par laquelle
passe la Capitale ; dans le but de l’accentuation de son rôle à l’échelle nationale en tant
qu’espace moteur de progrès économique et de cohésion sociale, capable d’introduire des
itinéraires de changement et d’exalter le développement compétitif du pays. Sur tout qu’elle est
passée par un phénomène d’urbanisation très intense, caractérisé par une demande accrue en
matière de logements et d’équipements, à la quel on a fait fasse pendant longtemps par une
prolifération de programme d’habitat tout type confondu (ZHUN, habitat social, LPA, LPP,
AADL …etc) donnant naissance à des « villes- Dortoir » dépourvues de tout aspect de
modernité et de confort, qui pourront offrir un cadre de vie agréable et dynamique pour les
habitants.

À l’ère des changements économiques drastiques du monde d’aujourd’hui, et la compétitivité

territoriale intense, la ville algérienne fabriquée par l’habitat fait face à d’énormes enjeux et
défis… y parmi, celui de se différencier, et de se doter d’une dynamique économique attractive,
qui sera capable de lui permettre de contribuer à l’essor économique du pays…

Plusieurs de ces villes qui ont souffert pour longtemps, sur tout de l’absence totale d’attractivité,
de la compétitivité et de la performance économique et urbaine. Elles sont aujourd’hui en plain
métamorphose en des nouveaux pôles dynamiques et innovants.
Pour discuter des perspectives des villes fabriquées par l’habitat, nous allons étudier le cas de
de Bab Ezzouar….

4.1 Présentation Du cas d’étude

4.1.1 Bab Ezzouar, Une commune née par décision politique

La commune de Bab Ezzouar, l’une des 57 communes de la métropole d’Alger. Elle se

situe à l’est de la capitale, à 16 km d’Alger-centre, et à 03 Km de la première porte internationale
du pays : l’Aéroport Houari Boumediene. S’étendant sur une superficie de 08.23 km2, elle
occupe 0.8% de la superficie totale de la wilaya. Bab Ezzouar est limitée par les communes
suivantes : À l’Est et le Nord-est par Dar El Beida et Bordj el Kiffen, Au Sud par Oued Smar,
À l’Ouest et le Nord-ouest par El Alia et El Mohammadia.

103
Sa structure urbaine s’articule autour de trois zones majeures : une zone d’habitat qui compte
14 différentes cités d’habitat collectif, individuel et ancien. Elle s’étende sur environ 423 ha.
L’université USTHB qui s’étende sur une superficie de 150 ha, et le quartier d’affaire qui
occupe environ 70 ha.

Figure 4.2. Photo présentative de Bab Ezzouar avec quelques points de repères.
Source : Auteure.

La carte suivante représente la localisation de Bab Ezzouar par rapport à la capitale Alger, son
hypercentre, et son portail à l’international l’aéroport de Houari Boumediene :

104
Figure 4.3. Situation de Bab Ezzouar par rapport à la capitale Alger et l’aéroport international Houari Boumediene. Source : Image Google Earth + Traitement Auteure.

105
Figure 4.5 La commune de Bab Ezzouar, Situation et Quartiers.
Figure 4.4 Carte 03 : La commune de Bab Ezzouar et l’occupation de son sol par Zone.
Source : CNERU + Traitement Auteure
Source : CNERU + Traitement Auteure
106
4.1.2 Bab Ezzouar : Une commune fabriquée par l’habitat

« … Dans le passé, la zone de Bab Ezzouar était fondamentalement une zone rurale,
très marécageuse, durant la colonisation d’importants travaux de drainage furent entreprise,
c’est un périmètre agricole très riche, dont la vocation principale était la culture maraichère,
le cadre bâti principal était le type rural… » (Tahari, 1990).

Depuis l’indépendance, Bab Ezzouar a connu un processus d’urbanisation très intense, à

l’image du pays, et cela en repense à la demande proliférante en matière d’habitat. La capitale
avait besoin de s’étendre pour répondre aux besoins de sa population en évolution
exponentielle. De ce fait, Bab Ezzouar était choisi pour accueillir l’extension Est d’Alger, selon
les directives du COMEDOR, et c’est ainsi qu’elle évolue, jusqu’à l’obtention du statut de «
Commune » en 1984. D’un grand chantier d’habitat à une commune, Bab Ezzouar a évolué au
fil du temps selon les six phases.

[Link] Phase 01 : Bab Ezzouar : le noyau initial (1870) Retour de la chasse

En 1870, Bab Ezzouar était un village nommé « Retour de La Chasse », il s’agit bien
d’un noyau rural dans une zone agricole très riche et marécageuse ; Ou s’éparpillent quelques
habitations rurales traditionnelles, sur la zone appelée Sidi M’hamed, mais surtout aux alentours
de l’axe territorial Alger-Constantine (historiquement connu sous l’appellation de « l’ancien
chemin Romain »).

Figure 4.6. Photo figurative d’un retour de chasse en Algérie pendant la colonisation française.
Source : [Link].

107
Figure 4.7. Bab Ezzouar, Noyau Initial 1870.

Source : CNERU+ traitement Auteure.

108
[Link] Phase 02 : Bab Ezzouar à l’époque coloniale

Figure 4.8 Photo des archives (des années 1950) de l’entrée de Bab Ezzouar « Retour De La Chasse » pendant la
colonisation française.
Source : Google Image.

De 1870 à 1962 : la zone a toujours gardé sa vocation agricole, et son caractère rural.
Elle ne comptait que quelques constructions traditionnelles qui continuent à se développer
autour de l’axe routier ainsi qu’une école. Retour de la chasse était connue par ses vignobles à
cette époque. Résultat des politiques agricoles de la colonisation française.

En effet, cette époque était caractérisée par une occupation en force par la colonisation
européenne de part et d’autre d'Alger. Il s’agissait bien d’une région très vaste et fertile,
englobant les plateaux du sahel et la plaine de Metidja. Dans cette région, les exploitations
européennes couvraient plus de 75% et parfois même plus de 90% de la surface des exportations
agricoles. Les plus grandes étaient consacrées à des vignobles et à des plantations d'orangers,
et les plus petites aux cultures maraîchères ([Link], 1961, p. 26). C’était exactement le cas
de Bab Ezzouar.

109
Figure 4.9 Bab Ezzouar, de 1870 à 1960.

Source : CNERU+ traitement Auteure.

110
[Link] Phase 03 : le Comedor d’Alger et la naissance de la ZHUN de Bab Ezzouar

Les années 1970 : Après l’indépendance du pays, et l’évolution démographique accrue

de la population ainsi que l’exode résultant la saturation d’Alger.

Il était nécessaire de revoir l’armature urbaine de la capitale, et chercher des moyens, des plans
pour lui assurer un développement étudié, maitrisé, qui permet une touche de modernisation
d’une capitale qui cherche à s’imposer. C’est ainsi que naisse le COMEDOR, Comité
Permanent d'Etudes, de Développement, d'Organisation et d'Aménagement de l'agglomération
d'Alger6, qui était chargé de réaliser des études dont le but est de faire d’Alger la vitrine d’un
pays en pleine expansion (Insaniyat, 1998). L’ordonnance n°74-67 du 14 juin 1974 portant
création d'un périmètre d'extension et de développement urbain de l'agglomération d'Alger et
d'un périmètre de protection de l'économie agricole signe le début d’une nouvelle urbanisation
de la capitale, un nouveau statut.

Ainsi, les autorités publiques ont pris la décision de faire une extension d’Alger vers l’Est. C’est
là ou Bab Ezzouar a connu le début de son processus d’urbanisation avec la création de la plus
grande ZHUN à l’échelle nationale. Mais aussi avec l’implantation de l’Université des Sciences
et Technologie Houari Boumediene l’USTHB qui était inaugurée en 1974. La plus grande du
pays, qui affiche amplement ses ambitions et sa nouvelle position.

Figure 4.10. Présentation de la maquette de l’USTA au président Houari Boumediene (Université de science et
technologie d’Alger, devenue après USTHB).
Source : google [Link]

6
Créé en novembre 1968, placé sous la tutelle de la Présidence du Conseil et transféré en décembre 1977 au
ministère de l'Habitat.

111
Figure 4.11. Bab Ezzouar, de 1960 à 1970.
Source : CNERU + traitement Auteure.

112
[Link] Phase 04 : La commune de Bab Ezzouar

En 1980 Bab Ezzouar comptait plusieurs ZHUN tel que la cité SORECAL 08 Mai 1945
et la cité ECOTEC 05 Juillet 1962. Elle a connu une urbanisation par à-coup caractérisée par
les principes du Zoning fonctionnel ; ce qui a engendré une anarchie, un déséquilibre, une
autonomie des cités marquées par une absence totale de structuration de l’espace urbain.
L’absence d’un centre urbain à forte identité et attractivité était une triste réalité qui caractérise
son espace urbain. Cette même période est caractérisée par l’obtention de Bab Ezzouar de Statut
de Commune en 1984.

Figure 4.12 Bab Ezzouar, de 1970 à 1980.

Source : CNERU+ traitement Auteure.

113
[Link] Phase 05 : le lotissement engloutit le foncier agricole

Par la suite, les années 1980 ont été marqué par l’apparition des premiers lotissements
créés par l’état. Et la promulgation de la loi sur le foncier au début des années 90. Beaucoup de
propriétaires terriens ont changé la vocation de leurs terrains agricoles en des terrains
urbanisables. Plusieurs lotissements ont vu le jour.
- Depuis la promulgation de la loi sur le foncier au début des années 90, et jusqu’à nos jours,
l’urbanisation de la zone et passé d’une urbanisation contrôlée, à une urbanisation anarchique,
caractérisée par une consommation abusive du foncier.

Figure 4.13 Bab Ezzouar, de 1980 à 1990.

Source : CNERU+ traitement Auteure.

114
[Link] Phase 06 : depuis le projet AADL à nos jours

A partir des années 2000, l’état s’est mis à la réalisation d’un nouveau programme
d’habitat collectif en masse ; il s’agit des programmes AADL (agence d’amélioration et de
développement de l’habitat) : Des cités construites des tours, avec un total de 3200 logements
s’ajoutant au nombre de logement déjà existant. Un nouveau projet vient d’être projeté à cette
époque : il s’agit bien du nouveau quartier d’affaire, qui sera planté sur l’assiette foncière
occupée au paravent par la foire d’Alger qui était transférée ailleurs depuis les années 80,
laissant plus de 55 ha d’aire libre au niveau de la commune. Ce nouveau quartier d’affaire
s’étale sur environ 70 ha. Il est limité au nord par le boulevard principal qui galonne la cité des
1200 logts, à l’est par la RN05, au sud par la voir ferroviaire et la zone industrielle d’Oued
Samar et à l’ouest par l’université USTHB.

Figure 4.14 les bâtiments des ZHUN, de l’AADL et les lotissements se côtoient à Bab Ezzouar.
Source : Auteure 2015.

115
Figure 4.15 Bab Ezzouar, de 1990 aux années 2000.
Source : CNERU+ traitement Auteure.

116
 Figure 4.16 Cité de Logement Collectif AADL à Bab Ezzouar.
Source : Auteure 2018.

Figure 4.17 Le Quartier d’Affaires à Bab Ezzouar à partir de la RN 05.

Source : Auteure 2018

117
4.1.3 Evolution du parc de logement de Bab Ezzouar

A partir du processus d’évolution de la commune, nous avons pu dresser le tableau

suivant qui présente le parc de logement de la commune à travers les différents types d’habitat
par quartiers en définissant la superficie de chacun, ainsi que d’autres données globales :

Tableau 4.1 Evolution du parc de logement de Bab Ezzouar depuis la création de la ZHUN à 2019.

Les quartiers residentiels Surfaces (Ha)

Habitants Cité 8 Mai 45 169.50

collectifs
Cité 5 Juliet 51.90
Cité RabiaTahar 31.90
Le Nombre d’habitation total
Cité 2068 Lgts 22.00 est de :
22371 habitations
Cité Saumam 17.00
Cité el Djorf 16.40
Cité 1080Lgts 15.40
Cité 1200Lgts 12.45
Cité AADL 6.00
Maisons Lotissements 40.82
individuelles Douzi 1,2,3,4
Lotissements 23.95 La densité de la population est
Boushaki, et de : 149.18hab/ha
el Djorf
Anciens Lotissements 3.60
habitats Tribou Mahmoud
individuels
Sidi M'hamed 2.20
BEZ Centre 9.00
Total 422.12 ha
Source : APC Bab Ezzouar, 2019.

De ce fait, la commune de Bab Ezzouar qui est d’une superficie de 08.23 km2 compte : un
noyau historique d’habitat individuels ancien, des quartiers d’habitat collectif de tout type de
programme de l’état, à partir des ZHUNs, aux logements AADL, et des quartiers d’habitat

118
individuel type lotissement. Au total Bab Ezzouar compte 22371 habitations, réparties sur
422.12 ha, avec une densité de population de 149.18 hab/ha.

Cette commune, Malgré l’importance du Parc d logement à son niveau, elle a souffert pendant
les années 80-90 d’un manque flagrant en matière d’équipements, -résultat de la politique de
production de logement en urgence- Malgré la réalisation de l’université USTHB, Ce qui a fait
de Bab Ezzouar, pendant longtemps, une cité dortoir constituée de tours et de barres….

Depuis les années 80, la création d’un quartier d’affaire était programmée au niveau de la
commune. Pendant longtemps, le seul équipement qui était réalisé de ce programme est l’hôtel
Mercure Alger Aéroport. Il représentait avec l’Université USTHB les seuls équipements
marquants et point de repère de la ville.

A travers une dynamique sociale de relogement au niveau du site, Bab Ezzouar a connu une
croissance urbaine remarquable. Elle est passée de 7.500 habitants en 1977 à 55.383 habitants
en 1987, avec un taux d’accroissement de 22.13% par an. Puis à 92157 habitants en 1998, avec
un taux d’accroissement de 04.76%. À partir des année 2000, le taux d’accroissement s’est
stabilisé à 01.8%. Selon l’APC de Bab Ezzouar, La population de Bab Ezzouar est estimée à
119650 habitants en fin 2021.

Tableau 4.2 Evolution de la population de la commune de Bab Ezzouar à partir de 1977 à 2021.

Bab Population Taux d'accroissement

Ezzouar
1977 1987 1998 2008 2018 2021 1977- 1987- 1998- 2008-

1987 1998 2008 2021

7500 55211 92157 103982 113416 119650 22.13 04.76 01.8 01.8

% % % %
Source : APC Bab Ezzouar, 2021.

4.1.4 Les infrastructures de transport à Bab Ezzouar

En ce qui concerne l’infrastructure de transport, la commune de Bab Ezzouar,

historiquement la porte Est de la Capital Alger, occupe une situation stratégique qui fait qu’elle

119
est traversée par : RN 057, RN 248, la Rocade Nord, et le CW1. Elle est située à quelques
minutes de l’aéroport internationale Houari Boumediene. Elle est aussi desservie par la nouvelle
ligne ferroviaire qui relie l’aéroport à la station Agha-Alger. Ainsi, Bab Ezzouar est très bien
desservie en matière de transport en commun (notamment le transport Vert), et nous comptons :

-6 arrêts de Tramway,

-4 arrêts de Metro,

-1 arrêt de Train

La carte suivante représente les différents réseaux ferroviaires qui relient Bab Ezzouar au reste
de la capitale Alger.

7
La route nationale n°5 reliant la capitale de l’Est Constantine à la capitale du pays.
8
La route nationale n°24 reliant la wilaya de Béjaia à la capitale du pays.

120
 Bab Ezzouar

Figure 4.18.Réseau de transport ferroviaire reliant Bab Ezzouar au reste de la capitale Alger.
Source : Commune de Bab Ezzouar, Service d'Urbanisme 2019.

121
4.2 Bab Ezzouar, Une nouvelle réalité dans le système urbain d’Alger

Avec le développement de la wilaya d’Alger, il est devenu perceptible que l’hyper centre
perd petit à petit sa vitalité au profit des nouvelles extensions urbaines dans les communes
périphériques qui commencent à former de nouvelles centralités.

Cette constatation, était bien le fondement de l’idée de l’établissement d’un système urbain
polycentrique vecteur de dynamique sociale et économique capable de crée un équilibre de
distribution spatiale de la population, des activités, et donc des richesses.

C’est à partir de cela que le nouveau Master Plan d’Alger, s’est basé en premier lieu sur le
développement d’un réseau d’équipement capable d’éclater la centralité et valoriser la notion
de proximité. Le choix de la notion de ville de proximité est motivé par les profondes mutations
qu’a connue la société algérienne tant sur le plan économique que le plan social. La demande
sur l’offre d’équipements et services s’est évoluer tant en qualité qu’en quantité. Le contexte
quotidien de la population à changer. L’existence et la variation d’équipement et services dans
ou à proximité des zones résidentielles sont devenues indispensable, ajoutant à cela la stratégie
nationale de diminution des déplacements et la favorisation des modes de déplacement doux et
écologiques qui diminue la consommation énergétique élevée est nuisible pour
l’environnement.

Dans le nouveau système urbain présenté pour la première fois par le « Master Plan d’Alger »
en 2011 ; et qui vise la transformation de la capitale en une ville polycentrique, Bab Ezzouar se
distingue comme une nouvelle centralité supra-communale de la première couronne de la
capitale, faisant partie du nouveau pôle tertiaire et industriel, constitué du couloir logistique :
El Harrach, Oued Smar, Bab Ezzouar (Master Plan d'Alger, 2011).

La prise en compte de la dimension métropolitaine d’Alger soulève, aussi, des dimensions

qualitatives, tant en ce qui concerne le modèle territorial comme en ce qui concerne le modèle
économique. Le modèle territorial doit garantir, en plus de l’attractivité de l’ensemble d’Alger,
la vitalité et la compétitivité du centre-ville, l’intégration spatiale des fonctions économiques
(‘investir et travailler’) et des fonctions sociales (‘vivre et visiter’), par la création d’un système
polycentrique et interactif de vraies ‘polis’ dans la ‘métropole’ algéroise. Une capitale qui se
voit devenir de plus en plus « ville archipel » ou fleurissent plusieurs centralités périphériques
sur différents niveaux.

122
 Figure 4.19. Cadre de référence stratégique pour la métropole Alger.
Source : PDAU d’Alger 2011.

Les deux cartes suivantes représentent la place de Bab Ezzouar par rapport à la hiérarchisation
des centralités, ainsi qu’aux différentes couronnes qui articule le territoire de la capitale
Alger dans le cadre du nouveau système polycentrique :

Elle se configure en tant que nouvelle centralité supra-communale, et fait partie de la première
couronne, au cœur du sous-système Est d’Alger.

L’hyper centre
Noyau historique de la
capitale

1e Couronne
Bab Ezzouar Centralités supra-
communales

2e Couronne
Centralités communales
et complémentaires

Figure 4.20. Bab Ezzouar et La Structure du nouveau système urbain polycentrique et ses sous-systèmes de 03
niveaux.
Source : Auteure 2022.

123
Figure 4.21. Bab Ezzouar dans le nouveau système urbain et hiérarchique polycentrique d’Alger.
Source ; Parque Expo pour le PDAU d’Alger + traitement Auteure.

124
Figure 4.22 Bab Ezzouar par rapport aux sous-systèmes urbains de la wilaya d’Alger.
Source ; Parque Expo pour le PDAU d’Alger + traitement Auteure.

125
4.3 Bab Ezzouar par rapport au système des pôles de compétitivité

Dans sa stratégie de réaménagement des activités économiques, Alger comprend la

nécessité de mettre en œuvre des stratégies de marketing territorial. Sa réorganisation des
activités entrepreneuriales et productives, se structure sur trois niveaux :

Dans le premier niveau nous trouvons les principales zones de localisation d'entreprises et les
secteurs privilégiés dans le système logistique principal, et qui sont (Master Plan d'Alger, 2011):

- Zone de localisation entrepreneuriale de Rouiba-Reghaia :

Pétrochimie et chimie organique et Industrie métallurgique et métallo-mécanique et
d'équipements électriques
- Quartier d'affaires de Bab Ezzouar et zone de localisation entrepreneuriale d'Oued Smar
: Tertiaire avancé, Université
- Plate-forme logistique et centre grossiste de Birtouta : Filière agro- alimentaire

Dans un deuxième niveau nous trouvons de nouvelles zones complémentaires d’activités, dont
Douera et Sidi Moussa,

Dans un troisième niveau des zones à vocation touristique (plate-forme littorale ouest et est),
pour lesquelles sont proposées des initiatives de valorisation de l’espace naturel et de l’espace
urbain public, ainsi comme l’introduction de fonctions spécialisées d’appui à l’activité
touristique.

Le renforcement de la compétitivité et de la cohésion du territoire dans une perspective de

modernité impose le choix de se doter d’équipements de niveau supérieur. En effet c’est une
priorité. Les projets de la nouvelle gare centrale, du front de mer Hussein Dey/Mohammadia,
de la Grande Mosquée d’El Djazayer, du Stade de Baraki et autres témoignent de cette option.

La modernisation et la diversification des systèmes de mobilités et de transport représente un

pilier de l’objectif de renforcement de la compétitivité et l’attractivité d’Alger, et son
affirmation en tant que métropole à l’échelle mondiale.

La carte suivante présente la localisation de Bab Ezzouar par rapport au nouveau système urbain
de compétitivité au niveau de la capitale Alger :

126
Figure 4.23 Bab Ezzouar dans le nouveau système urbain de compétitivité d’Alger.
Source : Parque Expo pour le PDAU d’Alger + traitement Auteure.

127
Dans le même contexte, la politique et les instruments de développement économique visent,
avant tout, l’attractivité urbaine et la compétitivité des entreprises, des ressources humaines et
des institutions, bien comme du système de rapports fonctionnels correspondant.
Les gains obtenus dans le domaine de l’attractivité et de la compétitivité appuient la
concrétisation d’objectifs de la cohésion, comme la cohérence territoriale, de la qualité du cadre
de vie, la création d’emploi, l’accès aux services et l’inclusion sociale.

C’est par rapport à cela que les orientations de développement du Master Plan d’Alger dans le
volet de développement économique préconise de Privilégier la modernisation du commerce
localisé au sein du tissu urbain d’Alger, notamment comme facteur d’attractivité, de notoriété
et de compétitivité urbaine, à travers une série d’actions, qui se résument comme suit :

- Compléter et moderniser la chaine logistique du commerce, notamment en ce qui

concerne la création d’entrepôts commerciaux en gros - ce qui impliquera la prise en
compte d’un référentiel territorial métropolitain.
- Recréer des instruments de stimulation et d’incitation à l’installation de surfaces
commerciales (distribution moderne alimentaire) et tertiaires de grande dimension
(privilégier dans le cas des complexes commerciaux un modèle ouvert et en harmonie
avec la dynamisation du centre-ville).
- Créer et mettre en œuvre des instruments de politique publique en vue de la
modernisation du commerce de détail.
- Stimuler le développement, la consolidation et la commercialisation de l’artisanat.

Ainsi, la commune de Bab Ezzouar, fait partie de la zone de compétitivité économique de

premier niveau, en étant intégrée au 2e projet structurant de la wilaya d’Alger (le couloir
logistique d’industrie et de service) en tant que l’un des trois pôles tertiaires avancés.

La disponibilité de meilleures conditions de localisation et d’environnement entrepreneurial

constitue un facteur clé pour les décisions d’investissement productif privé et pour la
compétitivité des entreprises. Le choix de Bab Ezzouar pour être au cœur du couloir logistique
dédié au développement des activités tertiaires n’était pas pris au hasard. Il s’est fondé sur
plusieurs critères, notamment spatiaux et économiques que nous allons voir par la suite.
La carte suivante représente Bab Ezzouar par rapport aux nouveaux pôles de compétitivité
d’Alger :

128
Figure 4.24 Bab Ezzouar par rapport à la carte des nouveaux pôles de compétitivité d’Alger.
source : PDAU d’Alger+ traitement Auteure

129
Figure 4.25 Bab Ezzouar par rapport à la carte de projets structurant d’Alger (PS-02 : Couloir logistique).
Source : PDAU d’Alger+ traitement Auteure.

130
4.3.1 Une nouvelle configuration, un nouveau statut

La nouvelle configuration urbaine de Bab Ezzouar n’est pas venue au hasard, elle est
née suite à plusieurs facteurs, économiques, politiques, sociaux et spatiaux, qui lui en mis en
plein métamorphose. Bab Ezzouar fait partie d’une zone d’un grand dynamisme constructif et
d’une vitalité économique et sociale croissante. (Alger, 2011) - il s’agit de la première couronne
de l’expansion urbaine, caractérisée par des fonctions de niveau supérieurs-. Elle est au cœur
de la stratégie de réaménagement des activités économiques, selon le Master Plan d’Alger qui
la définit en tant que zone destinée au développement du tertiaire avancé.

La masse importante de population de la commune a contribué à générer une nouvelle

dynamique économique. De fortes tendances de tertiarisation, ont commencé très tôt avec la
cité d’El Djorf. Un lotissement d’habitat individuel qui se transforme en un marché d’attraction
régionale. Elle est également un facteur principal du développement important du nombre de
commerces et services venant s’installer au niveau de la commune. En effet, la disponibilité du
foncier aussi, a joué un rôle très attractif dans ce phénomène.

Aujourd’hui, Bab Ezzouar est devenue une adresse économique incontournable avec un
rayonnement régional et national en accueillant le quartier d’Affaire d’Alger, l’un des grands
projets structurants de la wilaya., avec un élément phare : le centre commercial et de loisirs de
Bab Ezzouar qui compte 7.7 millions de visiteurs par an depuis 2015.

Figure 4.26 vue sur le Quartier d’Affaires à Bab Ezzouar : l’Hôtel Marriott et Tower Trust buildings.
Source : google [Link]

131
CONCLUSION DU 4ème CHAPITRE

La commune de Bab Ezzouar, une commune algérienne post-indépendante fabriquée par

l’habitat, est marquée par un processus d’évolution urbaine très remarquable. Elle se caractérise
par une stratification de projets d’habitat multiples qui relatent d’une façon ou une autre,
l’histoire de la fabrique urbaine qu’a connu ce pays depuis son indépendance. Cette commune
émerge aujourd’hui en tant qu’une nouvelle centralité de la capitale Alger, après avoir été
pendant longtemps « cité-dortoir ».

Marquée par la politique urbaine de l’Algérie suite à l’indépendance, et influencée par un

mouvement social remarquable de la population à la quête de son droit à la ville. Le processus
d’évolution de Bab Ezzouar n’était qu’un résultat de facteurs et acteurs de la fabrique urbaine,
notamment les idiologies du pays, le contexte économique, ainsi que sa politique volontariste,
qui sont à la source de toute transformation du foncier.

La capitale Alger, dans sa quête d’un nouveau statut de ville monde, ville motrice de
développement économique et vitrine du pays, s’est dotée d’un nouveau système urbain
polycentrique. Ce dernier permet une meilleure structuration de l’espace, et une distribution
équitable des opportunités de développement sur son territoire, tout en prenant en considération
les caractéristiques de chaque entité urbaine de manière qui permet sa valorisation à travers
l’exploitation de ses atouts -négligés pendant longtemps- tout en prenant compte de ses
nouvelles tendances.

Le phénomène de l’apparition de nouvelles centralités urbaines- issus des nouvelles rapports

centre-périphéries-, et la perte de vitalité au niveau des vieux centres historique, ont marqué
non seulement le territoire de la capitale, caractérisée par un phénomène de métropolisation très
affirmé, mais aussi plusieurs autres villes à travers le pays.

Cela a rendu indispensable de prendre cette réalité en considération dans toute nouvelle
tentative de restructuration urbaine ou territoriale. L’attention attribuée aux possibilités de
renforcement de la compétitivité territoriale dans les nouvelles propositions d’aménagement du
territoire est remarquable. Le contexte actuel oblige une telle nouvelle orientation.

Mis à part son historique et processus d’évolution remarquable, c’est ainsi que Bab Ezzouar
s’est retrouvée comme nouvelle centralité supra-communale. Sa localisation favorable, sa
nouvelle dynamique économique et ses réserves foncières, lui ont permis d’attirer un nouveau
projet structurant de la capitale qui va changer son destin à jamais : le quartier d’Affaires

132
d’Alger, sa nouvelle vitrine d’ouverture économique attrayante pour l’investissement à l’ère de
la mondialisation de l’économie. Ce qu’apportera ce projet, serai -t-il bénéfique pour Bab
Ezzouar et sa population ainsi que son développement ?

Les hypothèses peuvent être infinies. Seule une exploitation approfondie des données du terrain,
nous permettra de mieux comprendre sa métamorphose, et ses perspectives futures. Le
diagnostic du terrain s’avère plus que nécessaire à ce stade de notre recherche.

133
 5 CHAPITRE V
DIAGNOSTIC DU TERRITOIRE URBAIN DE BAB EZZOUAR : LES
PROCESSUS DE MUTATIONS URBAINES.

INTRODUCTION

« L’importance de l’étude de la ville dans le but de mieux saisir le fait urbain, se

traduit par le fait que c’est là où se situe l’essentiel des enjeux culturels, sociaux,
économiques et politiques » ([Link], 2005, p. 38)

Dans le but de mieux saisir le fait urbain au niveau de Bab Ezzouar, ce chapitre sera dédié à
l’analyse des indicateurs de la recherche issue de la juxtaposition des réalités du terrain avec
les lectures théoriques établies dans le but d’assurer un fondement scientifique à notre
problématique. Comprendre le processus de mutation urbaine dans cette commune passe par
la compréhension de ses tendances, leurs éléments déclencheurs, dans le cadre d’une
nouvelle dynamique territoriale qui s’installe depuis un moment au niveau de la capitale,
notamment la zone périphérique dont Bab Ezzouar fait partie. De ce fait, ce travail dans sa
méthodologie s’est articulé sur cinq phases, à chacune ses outils. Elles sont structurées
comme suit :

1- Phase théorique : Comprendre le contexte de la fabrique de la ville par l’habitat dans

l’Algérie post-coloniale, les effets et les projections de l’industrialisation de l’habitat sur la
réalité urbaine du pays. Cela nous a permis de décrypter et comprendre le processus
d’évolution urbaine de notre cas d’étude qui est « Bab Ezzouar » à travers :

a) Une approche historique descriptive, basée sur une analyse conceptuelle

b) Une approche analytique par le biais de la Syntaxe Spatiale en utilisant le logiciel
Depthmap10x

2-Phase référentielle : Comprendre l’armature urbaine algérienne et la vision de

rééquilibrage territoriale qui marque son urbanisation, afin de mieux saisir les mutations du
système urbain à travers la revue de la littérature, et leur impact sur la dynamique urbaine et
les faits urbain au niveau de la ville. Cela nous a permet de comprendre la nouvelle
configuration urbaine de notre cas d’étude « Bab Ezzouar » dans la métropole « Alger ». A

134
travers une analyse de son processus de métropolisation, son nouveau système urbain et les
objectifs de sa mise en œuvre à travers :

a) L’étude approfondie du Schéma National d’Aménagement du Territoire SNAT,

b) L’étude approfondie des différents instruments d’urbanisme relative au

développement urbain de la capitale Alger, à partir du COMEDOR jusqu’au PDAU intitulé
« Master Plan d’Alger 2029 ».

c) L’étude comparative et la superposition de plusieurs fonds cartographiques et cartes

issues de documents des administrations officielles.

3- Phase de repérage : consiste à repérer les facteurs influant le phénomène de mutations

urbaine au niveau de la ville algérienne, notamment les changements dans les
relations centre-périphéries, qui caractérisent le cadre urbain d’aujourd’hui, avec la
série de questionnement qu’ils génèrent, en prenant en considération le contexte
politique, le contexte économique local, et les influences internationales issues de la
mondialisation ainsi que la métropolisation et la compétitivité territoriale. Cette étape
nous permet de détecter les nouvelles tendances au niveau de notre cas d’étude « Bab
Ezzouar » et les vérifier à travers une série d’indicateurs définie suite à :
a) Une recherche bibliographique et étymologique approfondie
b) Une enquête de terrain, qui repose sur une méthode inductive, basée sur la
collecte et l’analyse de données quantitatives et qualitatives, puis leur
interprétation. Dans cette enquête nous avons utilisé les outils suivants :
- b.1 La collecte de données au prêt de :
• Le Centre National d’Etudes et Recherche en Urbanisme CNERU
• L’Ecole Polytechnique d’Architecture et d’urbanisme EPAU
• L’Office National des Statistiques de la wilaya d’Alger
• Le Centre National du Registre de Commerce CNRC au niveau de la
wilaya Alger.
• La direction d’urbanisme de la wilaya d’Ager
• La commune de Bab Ezzouar à travers ses différents services, notamment
le service d’urbanisme, le service de statistique et le service d’hygiène et
d’environnement

135
 - b.2 l’observation du terrain, à travers plusieurs visites guidées, prise de
photos, prise de notes et comparaison. Ses visites datent de : 2015, 2016,
2017, 2018,2019 et 2021.

-b.3 l’élaboration d’un questionnaire, pour un échantillon simple aléatoire d’une

taille de 600 personnes, réparties sur l’ensemble du territoire de la commune : les
cités d’habitations, les espaces publics, les espaces commerciaux, les
administrations, l’université… constituant environ 02.5% de la population totale
de Bab Ezzouar. Les questionnaires ont été diffusé via une plateforme
électronique « google forme » et en présentiel avec contact direct.
Le questionnaire est constitué de questions directes fermées, organisées en 05
parties :

• Les caractéristiques générales de l’échantillon

• Qualité du cadre de vie à Bab Ezzouar

• Degré d’attractivité de Bab Ezzouar

• L’utilisation des applications mobiles au niveau de Bab Ezzouar

• Aspirations et attentes de la population

- b.4 La réalisation de plusieurs entrevues basées sur des questions directe, et un débat
interactif avec l’interlocuteur. Les entrevues réalisées étaient avec :

• Le maire adjoint de la commune de Bab Ezzouar

• Des élues de l’assemblé populaire communale de Bab Ezzouar

• Plusieurs agences immobilières au niveau de la commune de Bab Ezzouar, dont

l’agence Bakr présentait beaucoup de flexibilité et de transparence dans la livraison de
données statistiques.

• Les opérateurs touristiques et hôteliers au niveau de la commune de Bab Ezzouar,

• Les groupements de commerçants au niveau de la commune de Bab Ezzouar,

• La cellule de communication du centre commercial et de loisir CCL Bab Ezzouar

136
 • Les habitants de la commune de Bab Ezzouar, notamment les membres
actives dans les activités associatives.
• D’autres tentatives d’entrevues non pas eu l’aval de la part de
l’interlocuteur, à l’instar des opérateurs économiques Yassir et Oued
Kniss, ainsi que l'Agence de gestion et de régulation foncière de la wilaya
d'Alger AGERFA
4- Phase d’interprétation : cette phase consiste à l’interpréter des différentes données
recueillies à travers :

a- Des cartes représentatives, réalisées en utilisant l’Autocod, depthmap10x, adobe

photoshop, power point…etc.

b- Des représentations graphiques des données statistiques en utilisant Excel.

c- Des schémas explicatifs des relations entre différents acteurs et facteurs.

Cette étape nous a permis de dresser un diagnostic et un état des lieux de notre cas d’étude
afin de comprendre et expliquer sa dynamique, ainsi que de dresser une perspective de
l’avenir de cette agglomération urbaine fabriquée par l’habitat dans le cadre d’une politique
volontariste de développement et de modernisation de la ville algérienne. Cette étape a
abouti à la publication d’un article scientifique dans une revue internationale de Catégorie B
« Academic journal of interdisciplinary Studies » intitulé : « Contribution of tertiarization to
cities dynamics. Study case : Bab Ezzouar , Algiers. »

5- Phase de traitement et dépouillement des données : cette phase elle consiste à

l’interprétation et la discussion des résultats issus de notre recherche, la conclusion
et le développement d’une liste de recommandations qui ont permis la proposition
de nouvelles pistes de recherches en relation avec notre thématique pour le futur.

5.1 L’habitat et la ville algérienne

Comme c’était présenté dans l’évolution du terrain d’étude, l’habitat représente l’outil,
le souci, et le produit avec le quel beaucoup de villes algériennes ont été construite. Cet
élément problématique de l’histoire des politiques urbaines en Algérie persiste toujours
comme l’un des plus grands défis auxquels fait face les différents gouvernements depuis
l’indépendance successivement.

137
Les différents programmes d’habitat ont donné naissance à travers l’histoire de l’Algérie
Indépendante à des ZHUN, puis des agglomérations urbaines, puis des communes, en
arrivant aux villes nouvelles venant désengorger les grandes villes et rééquilibrer l’armature
urbaine du pays.

Mais quand est-il pour l’habitabilité ?

5.1.1 L’habitabilité

- L’habitabilité est cet arsenal technique qui réduit la distance entre l’utopie et l’espace
à habiter. Elle est une notion qui s’est construite à partir du XIXe siècle en empruntant
successivement le sens de ses dérivés : habiter, habitant, habitat, habitation, habitacle. Elle
va être utilisée dans des domaines aussi divers que l’astronomie, l’urbanisme, l’architecture,
l’aéronautique, l’automobile jusqu’à l’écologie. Son étude décrit un voyage perpétuel entre
une terre lointaine et une terre proche, dont la médiation technique est la condition.

- Provenant de la même racine latine « habitare », habiter, habitant et habitat ont en

commun le sens d’occuper un espace. Le verbe “habiter” est défini par l’occupation
habituelle d’un lieu, dès le XIIe siècle. Habiter consiste à occuper un espace, puis plus tard,
à avoir sa demeure dans un lieu, synonyme de demeurer, résider.

- L’histoire de l’habitabilité se divise en quatre périodes : projection, intervention,

normalisation et génération :

Projection : Voir, Projeter un espace habitable

Intervention : Faire le voyage de l’utopie au réel

Normalisation : Rendre habitable la ville, Dicter une manière d’habiter, Optimiser les
relations corps/espace, Produire un climat, Rationaliser la surface au sol

Génération : Encapsuler l’habitable, Habiter des mondes écologiques

- Vers 1890, au moment où la géographie s’institutionnalise par son entrée dans les
universités, des ouvrages de ce champ s’enrichissent du terme “habitabilité”. Celui-ci est un
outil d’analyse du territoire qui permet, tout comme la fertilité du sol ou la concentration des
industries, de définir si la région étudiée peut être habitée. Il est à préciser qu’à la fin du
XIXe siècle, la constitution scientifique de la géographie est en partie liée à la construction
de l’empire colonial.

138
- Les ouvrages de géographie mentionnant le terme étudié relèvent d’ailleurs presque
systématiquement d’un intérêt colonialiste. À cette époque, les États européens envoient des
équipes scientifiques et techniciennes pour analyser le terrain, les ressources disponibles,
afin de définir les conditions d’habitabilité d’une terre en vue de la coloniser, en faisant
référence au dictionnaire de l’Académie française, sixième édition, de 1835 qui définit une
habitation par une parcelle de terre cultivée par les colons ou une demeure dans les colonies.
Un habitant est aussi celui qui possède une telle habitation.

- Juger de l’habitabilité d’une terre, signifie évaluer la possibilité de l’habiter, voire

son potentiel économique. Derrière l’enjeu de l’étude géographique, des enjeux
commerciaux et politiques alimentent la conquête coloniale. Habiter un ailleurs, c’est
d’abord l’analyser, le mettre à l’épreuve de la science, pour en déduire son caractère
exploitable, rentable. “Habitable” sous-entend ici le potentiel économique d’une région
exploitée par les pays européens, en l’occurrence ici la France. L’usage du terme
“habitabilité” en géographie coloniale marque son passage dans le réel tout en conservant
une mise à distance avec les lieux qu’il caractérise. L’habitabilité est une machine au loin,
un outil d’analyse qui permet d’étudier dans quelles mesures un ascendant pourrait s’établir.

- Le terme “habitabilité” apparaît pour la première fois dans le dictionnaire de Louis

Sebastien Mercier en 1801, Néologie ou Vocabulaire des mots nouveau.

- Jule Verne qualifie La ville de Shanghai d’une “habitabilité peu enviable”, tel un
“réseau inextricable de ruelles dallées”, aux “boutiques sombres”, et “sujet aux émanations
paludéennes”. L’auteur investit ici d’autres critères que la seule adéquation entre les besoins
biologiques humains et les caractéristiques du milieu, il juge cette ville en fonction d’un
espace idéal hygiéniste. À l’inverse de la description d’une cité labyrinthique, sombre, dense
et insalubre, une habitabilité enviable serait plutôt définit par la régularité, la lumière et
l’hygiène.

- L’habitabilité de la ville est empreinte de ce même idéal cultivé par des écrivains,
théoriciens, médecins du XIXe siècle comme Charles Fourier, fondateur du phalanstère et
Étienne Cabet, auteur de L’Icarie ou encore Benjamin Ward Richardson, auteur d’Hygeia.
L’idéal présent dans la description de Shanghaï témoigne d’une influence de l’utopie dans
la définition d’un espace habitable. En 1875, le médecin Benjamin Ward Richardson
présente, lors du congrès de la Social Science Association dont il préside la section santé,
une cité idéale pour la santé de ses habitants : Hygeia

139
- Hygeia décrit une ville où tout est mis en œuvre pour atteindre un taux de mortalité
le plus bas possible. Cette utopie incarne les idéaux hygiénistes : atteindre le bonheur par
l’hygiène, la santé par la science – voire même l’immortalité. Pour y remédier, l’auteur
propose des dispositifs sanitaires et techniques privilégiant la circulation des flux et
permettant d’isoler l’espace habitable d’un sol et d’un milieu potentiellement viciés. Dans
ce lieu, “ni caves souterraines, ni cuisines, ni autres lieux aménagés en profondeur15“ car
les habitations en sous-sol contribuent à une forte mortalité. Les parties habitables
commencent au niveau de la rue, le sous-sol étant réservé aux réseaux (air, eau, métro). Les
murs sont constitués de briques vernies et percées qui assurent une imperméabilité et un
renouvellement de l’air à l’intérieur, les trottoirs, inclinés vers la chaussée, pour permettre
l’écoulement de l’eau. Tels des objets posés “en fer et en verre”, les hôpitaux sont
démontables afin d’être désinfectés le plus rapidement possible. Ces prescriptions sont toutes
des principes techniques qui délivrent la possibilité de passer de l’imaginaire au réel. Ce sont
les moyens par lesquels l’utopie peut être réalisée et ils précisent comment l’espace peut
devenir habitable.

- Le mot “habitable” vient du latin habitabilis, le suffixe abilis exprime en latin une
possibilité active ou passive. “Habitable“ a conservé les deux sens en français, il est ce qui
peut être habité et ce qui peut habiter (l’habité). En moyen français, il est dit d’une personne
“qui est tenu de demeurer, d’habiter quelque part” et d’un lieu “où l’on peut habiter”. Il
désigne à la fois la qualité d’un espace à être occupé quotidiennement et la capacité des
habitants à investir le lieu. Ceci précise déjà une chose, le défaut d’habitabilité incombe soit
au milieu, soit à l’habitant. Certains lieux ne présentent pas les qualités pour être investis,
par exemple en cas de surpopulation, d’épidémie, de pollution, de guerre (risque de mort,
ruines, espace à habiter détruit), etc. De même, certains individus ne présentent pas les
qualités pour habiter. Ceci présume d’une dimension morale qui présiderait au caractère
habitable d’un lieu, qui s’imposerait à la manière de vivre, comme aux caractéristiques du
territoire. Cette dimension morale provient de la projection d’un espace idéal qui définit ce
que doit être un espace habitable ainsi qu’une personne qui peut habiter. La description de
Shanghai insiste précisément sur les transformations à apporter pour conformer la ville à cet
espace idéal. Est habitable un lieu qui correspond aux exigences morales de l’utopie.

- La ville est appelée habitat urbain dès la fin du XIXe siècle, La première occurrence
du mot “habitat” en français apparaît dans un traité d’Antoine Augustin Cournot en 1861.

140
L’habitat est alors considéré comme le milieu de vie d’une espèce, aussi bien végétale,
animale qu’humaine.

- Au XIXe siècle, la révolution industrielle entraîne de profondes mutations dans

l’espace urbain. La proximité des industries et la surpopulation de certains quartiers
contribuent à rendre la ville insalubre. De mauvaises infrastructures d’évacuation et de
gestion des déchets constituent l’une des causes de la propagation des maladies infectieuses,
notamment à cette époque la tuberculose. À la même époque, des découvertes en médecine
révèlent l’incidence de la qualité de l’air sur les maladies (relations entre maladie, mort et
environnement). Les scientifiques et médecins prennent alors part aux réflexions sur
l’aménagement de la cité, et y introduisent leurs vocabulaire et outils d’analyse. C’est ainsi
que le mot “habitat” acquiert le sens moderne de mode d’organisation et de peuplement par
l’homme du milieu où il vit. Cette évolution sémantique renseigne de la maîtrise d’un
territoire par ses habitants. L’expression “habitat urbain” souligne un dispositif capable
d’influer sur la santé de ses habitants.

- Présents dans des ouvrages traitant de l’hygiène urbaine, le terme “habitabilité” est
transposé à l’urbanisme par le filtre de l’hygiénisme. La ville doit devenir habitable selon les
exigences d’un espace idéal à habiter. La condition principale de l’hygiène publique réside
dans la circulation de l’air, des flux techniques, des habitants, et pour ce faire, un ensemble
de mesures comme les percées et l’élargissement des rues, est appliqué dans l’emploi du sol
urbain. “Les médecins tentent de définir une géographie du miasme tandis que les ingénieurs
traduisent leurs idéaux scientifiques dans l’aménagement urbain.

- “Enseignez à vos enfants que la maison n’est habitable que lorsque la lumière
abonde, que lorsque les parquets et les murs sont nets“. Le Manuel d’habitation de Le
Corbusier souligne la dimension morale66 présente dans l’entreprise de l’habitabilité.
Habiter dissimule alors un savoir-habiter ainsi que des devoirs bien spécifiques.

Donc ce qu’on doit retenir, c’est que l’habitabilité résume les :

- Qualités de l’espace

- Son aptitude à recevoir un projet d’habitat

- Sa repense vis-à-vis les conditions d’hygiène et de santé, et d’aménagement urbain.

- Sa capacité de rependre aux enjeux économiques, sociales, politiques et écologiques.

141
Dans le baromètre des performances urbaine locales (global city index) publié en 2016, cet
outil d’aide à la décision produit par le laboratoire VUDD de l’EPAU en collaboration avec
la wilaya d’Alger, sous la direction de [Link] Berezowska Azzag, et qui analyse le 57
commune de la capitale, le paramètre (lively city index : performance de qualité de vie)
mesure l’habitabilité à travers les critères suivant (Eva Berezowska Azzag , VUDD , 2016):

-Education, santé et sport

-Profil sociodémographique

-Environnement urbain

-Culture et tourisme

-Gouvernance participative

Le schéma suivant représente les différents baromètres permettant l’analyse des

performances urbaines locales aux niveaux des communes. Ces baromètres sont classés en
03 catégories : Lively city Index, Active city Index et le Green city Index.

Figure 5.1 Schéma présentatif du baromètre des performances urbaines.

Source : (Eva Berezowska Azzag , VUDD , 2016)

Selon ce baromètre, la commune de Bab Ezzouar pour arrive 32e sur 57 communes par
rapport à l’habitabilité. La carence en matière d’équipement, notamment d’éducation, santé
et sport est un élément rédhibitoire, qui affecte largement la qualité de vie offerte à la
population. Malgré la récence du cadre bâti, l’absence d’une centralité urbaine à forte

142
identité diminue la qualité de l’environnement urbain, et l’aspect culturel et touristique de la
commune.

Figure 5.2 le cadre bâti récent à Bab Ezzouar.

Source : Auteure, décembre 2015

Figure 5.3 Un terrain de sport au niveau de la cité AADL Bab Ezzouar. Source : Auteure, décembre 2015.

143
Malgré un profil sociodémographique ou le caractère universitaire est fortement présent, la
gouvernance participative reste très modeste à son niveau (Eva Berezowska Azzag , VUDD
, 2016, p. 37).. Pour son efficience environnementale, elle arrive 31e. une consommation
énergétique modérée et une bonne gestion de déchets représentent les points forts pour son
profil environnemental. Le manque en espaces verts reste le point le plus régressant par
rapport à cet indicateur (Eva Berezowska Azzag , VUDD , 2016, p. 37).

Evaluer un cadre de vie ne peut se faire sans prendre l’avis de ceux qui y vive. En se référant
à l’enquête terrain réalisée dans le cadre de notre recherche, les habitants et les visiteurs de
Bab Ezzouar ont résumé les problèmes majeurs de ce cadre de vie comme sur le graph
suivant :

problemes de réseaux de
communication ( tel,
preblemes de réseaux (energie, internet), 4.91%
AEP, assainissement), 4.23%

concertation et société
civile, 5.05%
ramassage de déchets,
manque d'espace de 16.61%
récréation et loisirs,
6.50%

sécurité/eclairage public, congestion, 15.90%

7.95%

pollution , 12.03%
absence
d'utilisation
d'energies
les espaces de renouvelable,
stationnement, 14.44%
12.27%

ramassage de déchets congestion

absence d'utilisation d'energies renouvelable les espaces de stationnement
pollution sécurité/eclairage public
manque d'espace de récréation et loisirs concertation et société civile
preblemes de réseaux (energie, AEP, assainissement) problemes de réseaux de communication ( tel, internet)

Figure 5.4 les problèmes constatés par la population de Bab Ezzouar su niveau de leur espace urbain.
Source : questionnaire de la population 2018.

144
La population de Bab Ezzouar a exprimé son souci en premier lieu par rapport au système
de ramassage de déchets. 16.61% de la population questionnée l’ont jugé insuffisant. En
deuxième lieu la congestion avec 15.9%, un problème qui marque leur quotidien dans une
commune recevant chaque jour des flux de mobilité très important en vue de sa localisation,
et son attractivité tertiaire. Le manque d’espace aménagé pour le stationnement est un
problème lié aux mêmes raisons, il arrive en 4e place, exprimé par 12.27% de la population.

Le manque d’utilisation des énergies renouvelables au niveau de l’espace urbain, notamment

l’éclairage à base de panneaux photovoltaïque qui reste très limité, en effet seul la cité Rabia
qui compte des poteaux d’éclairage public à base d’énergie solaire, qui reste une opération
pilote qui attend la vulgarisation. Selon la population questionnée, l’utilisation de l’énergie
solaire pour l’éclairage public pourra résoudre le problème de manque d’éclairage public
dans beaucoup de quartiers et donc réduire le sentiment d’insécurité exprimé par 07.95% par
cette population.

La pollution aussi représente une préoccupation à Bab Ezzouar, exprimée par 12% de la
population. Les fuites des réseaux d’assainissement, les déchets des marchés laissés par les
marchands, la qualité de l’air suite au bouchon de la route, et au niveau des zone à flux sont
les principales causes de pollution exprimées par la population questionnée.

Le manque d’espace de récréation et loisirs, espaces verts, aire de jeux et de sport est une
préoccupation exprimée par 6.5% de la population questionnée. L’état des espaces déjà
existants nécessite des opérations de réhabilitation et réaménagement en urgence.

Les problèmes liés aux réseaux de communication, d’adduction en eau, électricité et gaz,
ainsi que les réseaux d’assainissement ; représentent respectivement 04.91% et 04.23% de
la population. La vieillesse des réseaux, les pannes et les coupures sont les principales causes
de ce mécontentement.

La population questionnée sur les problèmes qu’elle constate au niveau de leur espace
urbain, n’a pas mentionné l’état du cadre bâti, des façades. Ces dernières étaient dans
plusieurs quartiers enquêtés dans un état désagréable, nuisant à la qualité esthétique et le
visage urbain du milieu.

Ce manque de conscience de l’importance de l’apparence autant de la fonctionnalité de

l’espace urbain peut être traduit par un manque de sentiment d’appartenance à l’espace
extérieur, donc on donne moindre importance à son état, contrairement à l’intérieur auquel

145
on attribue toute l’importance, en oubliant que la valeur de la propriété peut être diminué par
rapport à son aspect extérieur et l’état de son voisinage et environnement.

Cette constatation nous renvoie à un autre problème exprimé par 05% de la population
questionnée, qui est le manque de la concertation, et la faiblesse de la société civile, qui est
représenté majoritairement que par des associations sportives, ou de bienfaisances. Les
notions de citoyenneté, de civilité, d’écologie et durabilité, et plein d’autres représentent de
vastes pistes de travail pour le mouvement associatif au niveau de la commune pour le futur,
notamment avec la politique volontariste de l’état envers le renforcement de l’apport de la
société civile à la prise de décision et la gouvernance urbaine aujourd’hui.

Selon l’enquête terrain réalisée au niveau de la commune de Bab Ezzouar entre 2018 et 2019,
Et l’entrevue avec le maire adjoint de la commune de Bab Ezzouar, cinquante 50 terrains de
jeux et de sports seront aménagés sur les différents quartiers de la commune. Et qui s’intègre
dans le cadre de l’opération de l’amélioration urbaine de Bab Ezzouar depuis 2017. Cela à
participer à améliorer l’offre de commodité aux habitants, notamment les enfants et les
jeunes.

Le parc urbain Josip Tito qui s’étale sur une superficie de 07 ha, a reçu une large opération
de réaménagement, les terrains de sport ont été remis à niveau, des aires de jeux ont été
installé, ainsi que des cafétéria et restaurants. Le parc est réouvert en 2021. Il représente un
point d’attraction pour la population de la commune.

Figure 5.5. Opération ramassage de déchets et assainissement.

Source : APC Bab Ezzouar 2021.

146
 Figure 5.6. Opération d’aménagement des espaces verts.
Source : APC Bab Ezzouar 2021.

Figure 5.7. Terrain de sport au niveau du parc Josip Tito après le réaménagement. Source : APC Bab
Ezzouar 2021.

Figure 5.8 les enfants de Bab Ezzouar lors d’une manifestation sportive à l’occasion de la célébration de la
journée Mondiale de l’enfant.
Source : APC Bab Ezzouar Juin 2021.

147
Figure 5.9. Exemple des équipements de proximités au niveau des quartiers : terrain de sport et terrain de
jeux pour enfants. Source : APC Bab Ezzouar 2022.

148
 Figure 5.10. Bâtiments de la cité Soumam après ravalement des façades.
Source : Auteure 2018.
La commune continue dans sa politique de la valorisation de l’environnement urbain,
l’assurance d’un meilleur traitement des déchets et l’instauration de la culture du tri sélectif
au niveau de son territoire, dont la première opération remonte à 2018 à la cité Rabia. Des
bacs de ramassage sélectif ont été installés au niveau de l’axe routier entre le quartier
d’affaires et la cité 5 juillet récemment.

Figure 5.11. Collecteurs de tri-sélectif installés au niveau de la commune de Bab Ezzouar.

Source : APC Bab Ezzouar 2022.

5.2 La tertiarisation

La tertiarisation de l'économie est un phénomène mondial. Sa dominance du secteur d'emploi

est due en premier lieu au progrès de la technologie et de la connaissance. Historiquement,
la productivité des travailleurs s’optimise, par conséquence la main d'œuvre passe au secteur
économique là où elle est plus utile. Comme la main d'œuvre est passé autre fois du secteur
agricole au secteur industriel pour assurer plus de rendement, elle est passée au tertiaire pour
presque les mêmes raisons. La tertiarisation serait un élément essentiel du développement
économique moderne ([Link]èse, la transformation des économies modernes : tertiarisation,
délocalisation et croissance économique., 1988).

Depuis la nuit des temps, l'urbanisation présente un terrain optimal pour la tertiarisation. La
ville est un lieu qui favorise l’échange, l’innovation et l’interaction. Le commerce a contrôlé

149
un jour la prospérité ou le déclin d’une ville ou autre. Selon Jane Jacobs : « les villes ne
fleurissent jamais seules… elles doivent commercer avec d'autres villes ».

La tertiarisation est en effet le processus de croissance du secteur tertiaire. Cette croissance

peut être exprimée en valeurs absolues et / ou en valeurs relatives par rapport au total des
emplois ou de la valeur ajoutée (Merenne-Schoumaker, 1989). Selon plusieurs économistes
et géographes, La tertiarisation se fonde sur :

➢ Un tissu industriel compétitif et intense assurant une production diverse et

concurrentielle
➢ Un environnement entrepreneurial favorable
➢ Des entreprises performantes
➢ Un certain niveau de maitrise de technologies
➢ Un système banquier attractif, actif et réactif
➢ Des infrastructures performantes
➢ Une connexion internet haut débit assurée
➢ Un climat d’affaires attractif aux investissements (législation, facilité…etc)
➢ Un territoire attractif et compétitif

Dans la plupart des pays du tiers-monde, le secteur tertiaire est classé premier en pourcentage
de la main d'œuvre employée par rapport aux autres secteurs. Mais cela est tout à fait
différent du cas des pays occidentaux ([Link]èse, la transformation des économies
modernes: tertiarisation, délocalisation et croissance, 1988). Ces derniers ont
traditionnellement une plate-forme économique solide basée sur le secteur industriel. Par
conséquent, le tertiaire qui se développe au tiers-monde est entièrement de caractéristiques
bien différents (le savoir, la spécialité, la formation, le niveau de qualification de la main
d’œuvre, le type d'emploi généré, la technologie…etc).

Si le secteur tertiaire prédomine dans les pays développés, il doit sa plus grande part de
valeur ajoutée aux services modernes, et à haute intensité de savoir (Arvanitis & Veseli,
2014).

Pour le cas des pays en voie de développement, ce secteur tertiaire classé premier en matière
de valeur ajoutée au PIB, est prédominé généralement par le commerce de détails (Santos,
1968). Une grande part de ses produits proviennent de l’importation.

150
La tertiarisation des économies dans le monde se traduit par la prédominance de la
contribution des activités tertiaires dans le PIB du pays, ainsi que dans la part de la main
d’œuvre employée par ce secteur par rapport à la population active.

Il s’agit d’un phénomène qui a touché les villes du monde développé à partir des années 80
avec les mutations économiques du model de production industrielle, au model des services.

Les pays du tiers monde ont connu également ce phénomène, plus tard…

Selon [Link] & [Link] (1986) le tertiaire se compose des sous-groupes suivants :

-Tertiaire public et collectif (non-concurrentiel) et tertiaire privé (concurrentiel)

-Tertiaire banal (qui se localise en fonction des besoins de la population) et tertiaire rare ou
anomal (seulement présent dans les grands centres)

-Tertiaire de commandement (fonction de direction) et tertiaire de service (destiné à la

clientèle)

-Tertiaire de production (service aux entreprises) et tertiaire lié à la consommation (service

au ménages ou consommation finale)

-Tertiaire archaïque ou traditionnel et tertiaire moderne (distinction fréquente dans le tiers

monde)

Pour étudier le phénomène de tertiarisation au niveau de Bab Ezzouar, nous avons choisis
une série d’indicateurs tirés de la recherche bibliographique ainsi que notre enquête terrain.
Ces indicateurs sont :

- L’emploi
- L’investissement (commerce, services, entreprises et autres)

5.2.1 L’emploi

Selon les données officielles publiées en 2020, le secteur tertiaire est le secteur dominant de
l'économie nationale. Il emploi 60,1 % de la population active, et contribue avec 44,1 %du
PIB9. La part du secteur tertiaire de l'emploi a évolué au fil des années. Elle est passée de

9
Données de la banque d’Algérie, 2020.

151
54.68% en 2001, à 55.23% en 2010, puis 58.37% en 2011, jusqu'à 60.1% en 2019 (ONS,
2019).

C’est le contexte économique du pays (la fin de l’économie administrée et la transition vers
l’économie de marché pendant les années 90), qui a fait que ce secteur soit le premier secteur
qui offre des emplois, et regénère des revenues. La dynamique des échanges commerciaux
ainsi que la rente pétrolière qu’a connu le pays pendant les année 2000 ont été des facteurs
très favorable de la tertiarisation.

Le secteur tertiaire englobe 89% de l'ensemble des entités économiques en Algérie. 83,5 %
de ces entités se localisent dans le milieu urbain. La ville représente un environnement
favorable pour les entreprises, c'est un lieu d'attractivité territoriale qui attire les activités
tertiaires, en offrant la possibilité d'extensions de l'investissement, une population
importante à la demande des différents biens et services offerts, des infrastructures
développés (transport, communication, réseaux, organismes de décision, de financement,
immeubles de bureaux ...).

61.5% des entités économiques du secteur tertiaire sont actives dans le commerce. 84% de
ces derniers sont actives dans le commerce de détail. De ce fait, le commerce représente
l’activité majeur de l’économie nationale. 95% des commerces sont représentés par des
personnes physiques, 05% sont des entreprises10.

Selon le premier recensement économique d’Algérie, la wilaya d’Alger arrive en 1ere place
comme un lieu de concentration des investissements tertiaires. Les entreprises représentent
21% de son tissu économique. La commune de Bab Ezzouar pour la même période, les
entreprises représente 26% de son tissu économique tertiaire. En 2019, le taux a évolué à
32% sur Alger, et à 28% à Bab Ezzouar. Une partie importante de ces entreprises sont des
entreprises étrangères, ce qui reflète une certaine attractivité d’investissement à son niveau.

Alger, la capitale, concentre 10.4% du nombre totale des activités commerciales du pays.
4% de ces activités sont installé sur Bab Ezzouar, alors qu’elle représente 0.8% de la
superficie de la capitale.

10
[Link] Selon le ministère de commerce Algérien, Le commerçant
(personne physique ou morale) peut être un producteur, un grossiste, un détaillant, un importateur - exportateur
ou un prestataire de services. N'ont pas le caractère commercial, les activités agricoles, les artisans, les sociétés
civiles, les associations, les coopératives à but non lucratif, les professions civiles libérales, et les
établissements à caractère administratif.

152
La commune de Bab Ezzouar est caractérisée par un phénomène de tertiarisation
remarquable. Ses prémices commencent pendant les années 90 avec la création du marché
d’El Djorf par des individues, au niveau des Rez De Chaussés de leurs habitations de type
individuel. Les commerces se multiplient et se diversifient ; aujourd’hui ce marché est à
réputation et attractivité nationale.

De ce fait, aujourd’hui Bab Ezzouar jouit d’une densité commerciale remarquable. Elle est
de 62 commerces/1000 habitants, dépassant la moyenne de la capitale Alger qui est de 52
commerces/1000 habitants. C’est ce que le graphe suivant montre :

Densité de Commerce /1000 habitants à Alger et Bab

Ezzouar
62
60
58
56
54
52
50
48
46 densité de Commerce /1000…
Bab Ezzouar Alger
Figure 5.12 comparaison entre Bab Ezzouar et la capitale Alger par rapport à la densité commerciale/ 1000
habitants.
Source : CNRC 2021+ Auteure.
Pour la répartition de la population active par secteur d’emploi au niveau de la commune de
Bab Ezzouar, elle était fortement influencée par le processus d’évolution de la commune,
ainsi le contexte urbain de la capital et économique du pays. En1977, l’époque ou la majorité
des terrains de Bab Ezzouar étaient agricoles, et le début des reformes économique du pays
qui s’est investi dans l’industrialisation, 79.60% de la population de sa population étaient
occupés dans le secteur secondaire. 8.43% dans le secteur primaire, et 11.97% dans le
tertiaire.

En 1987, et comme résultat de la politique des réserves foncières communale, les terrains
agricoles se sont diminués, et avec le taux d’activité dans le secteur primaire au niveau de
Bab Ezzouar qui est devenu 01.68%. Le secteur secondaire occupait 20.97%, alors que le

153
tertiaire commence son essor, il occupait 77.35% de la population active de la commune de
Bab Ezzouar.

En 1998, et avec le changement du régime politique et économique, le secteur tertiaire est

devenu encore plus dominant du marché de l’emploi à l’échelle nationale. A Bab Ezzouar la
promotion de l’auto construction a fait que plus de 51 ha de terrains agricoles sont de venue
des lotissements. La présence de mobilier commercial, le nombre de la population qui atteint
les 92000 habitant, la situation favorable et l’accessibilité et plein d’autres facteurs, ont
contribuer à l’essors du tertiaire à Bab Ezzouar. C’est ainsi que 80.88% de la population était
occupée dans le tertiaire. 16.82% en secteur secondaire, et 1.77% en secteur primaire (Amel
Berkani Baziz , Leila Abbas, 2009).

Evolution de la répartition de la population

de Bab Ezzouar par secteur d'activité
90.00%

80.00%

70.00%

60.00%

50.00%

40.00%

30.00%

20.00%

10.00%

0.00%
Secteur Primaire secteur secondaire Secteur tertiaire

1977 1987 1998 2008 2018

Figure 5.13 Evolution de la population de Bab Ezzouar par secteur d’activité de 1977 à 2018.
source : ONS.

A partir des années 2000, avec l’ouverture du marché algérien, l’accroissement du PIB
national grâce à la rente pétrolière, les réformes et l’augmentation des dépenses publiques…
n’ont fait que basculer les choses encore plus en faveur du secteur économique tertiaire. Il
occupe aujourd’hui plus de 60% de la population active en Algérie. En 2018 l’évolution des
taux a gardé la même tendance, les employés du secteur tertiaire à Bab Ezzouar représente
85,42% de la population active (ONS, 2018).

154
5.2.2 L’investissement

Le premier moteur de l’attractivité de l’investissement en ville c’est la disponibilité du

foncier et l’immobilier destiné aux activités tertiaires comme le commerce et les services par
exemple. Les dispositifs de soutien ainsi que les avantages et les facilités offertes par les
autorités renforce aussi cette attractivité.

A l’ère de la compétitivité territoriale féroce, les villes se dotent de stratégies, de visons et

de projets structurants afin de pouvoir attirer les investissements et les capitaux, qui pourront
contribuer à leur développement et prospérité.

La nouvelle configuration dans le système urbain de Bab Ezzouar, au cœur de la zone

destinée au tertiaire avancé, a déclenché une nouvelle activité et vitalité économique à son
niveau.
Sa situation favorable , la facilité d’accès et l’offre divers en matières de transport en
commun, la présence d’équipements d’une grande envergure scientifique tel que l’université
USTHB, la présence d’une assiette foncière importante, ainsi que la nouvelle configuration
de la commune en tant que troisième zone de compétitivité économique dans le couloir
logistique d’industrie et des services de la wilaya d’Alger, sont des facteurs qui ont favorisé
l’investissement à son niveau, notamment dans le secteur tertiaire. La décision d’y créer le
nouveau quartier d’affaire de la capitale représente le point de début d’une nouvelle
dynamique remarquable qui transformera Bab Ezzouar à jamais.

Commerce et entreprises

Pour vérifier son aptitude à attirer investissements, nous nous sommes basé sur des données
quantitatives du centre national du registre de commerce CNRC sur un laps de temps de
deux décennies. Suite à notre enquête terrain, et l’analyse des données recueillies, nous
avons pu dresser une courbe représentant l’évolution des commerces et services au niveau
de la commune de Bab Ezzouar.

Depuis l’année 2000 à 2021, la commune a connu un boom de l’activité commerciale. Le

nombre des commerces recensées en 2000 est de 1932. Le nombre des entreprises est de
334. En 2010 le commerces ont passé à 4965, les entreprises à 1588. Pour l’an 2021, il s’agit
de 7469 commerces et 2803 entreprises localisées au niveau de Bab Ezzouar.

155
 Evolution des commerçant actifs inscrits au registre de
commerce de la commune de Bab Ezzouar, Wilaya d'Alger
(2000 à 2021)
source: Centre National du Registre de Commerce C.N.R.C

12000

10000

8000

6000

4000

2000

[Link] [Link] C.A.I.P.M

Figure 5.14 Evolution du nombre des commerces actifs inscrits personne physique ([Link]) et
commerces actifs inscrits personnes morales (C.A.I.P.M) et le total des commerces actifs inscrits à la
commune de Bab Ezzouar ([Link]) depuis l’an 2000 jusqu’à 2021 selon les données du registre
national du commerce CNRC.
Évolution du nombre des Commerces Actifs au noveau de la commune de Bab
Ezzouar, Wilaya d’Alger, comparaison entre 2000/2010/2019.
source: Centre National du Registre de Commerce C.N.R.C

12000
10000
8000
6000
4000
2000
0
2000 2010 2021
[Link] C.A.P.M T.C.A

Figure 5.15 Evolution du nombre des commerces actifs inscrits personne physique ([Link]) et
commerces actifs inscrits personnes morales (C.A.I.P.M) et le total des commerces actifs (T.C.A.) pour les
ans 2000, 2010, et 2021 selon les données du registre national du commerce CNRC.

156
 Figure 5.16 les taux d’évolution du nombre de commerces et des entreprises à Bab Ezzouar de 2000à 2021.

Figure 5.17 le taux d’évolution total du nombre de commerces et entreprises à Bab Ezzouar de 2000à 2021.

Ces données affirment la dominance du caractère commercial et entrepreneurial tertiaire à

cette commune.

[Link] Le Quartier d’affaire

La création du quartier d’affaire de Bab Ezzouar est l’un des grands projets de la wilaya
d’Alger dans sa quête de la vocation Ville Monde : « Cette opération engendrera une
dynamique globale qui permettra la mise à niveau de la capitale dans un esprit de renouveau
à l'exemple des villes de Barcelone, Séville, Lisbonne, Francfort ou Shanghai» ([Link],
2009), selon [Link], directrice de l'AGERFA agence de Gestion et de Régulation Foncières
Urbaine de la wilaya d'Alger. Cette dernière réalise ce projet avec une enveloppe financière
de 10 000 000 000 DA.

Avec sa localisé près d’Alger, à 05 minutes d’un accès international au pays qui est l’aéroport
Houari Boumediene, à proximité des grandes écoles et universités de la capitale, ainsi qu’aux
zones industrielles de Rouïba et Oued Smar. Bab Ezzouar offre une immense assiette
foncière de 63 ha qui a accueilli le projet, est qui se constitue de :

157
 • 01.5 Million de mètre carré, destinés à la création de bureaux et au tertiaire supérieur,
administrations, banques, hôtels, centres de loisirs, sièges de grandes entreprises
nationales et internationales…etc.

• 07 Ha destiné à la création d’un parc urbain qui sera en voisinage avec les
équipements cités en dessus.

• Le projet devrait engendrer 15.000 emplois directs à court terme, et accueillir près
de 50.000 visiteurs au quotidien (ville, 2012).

Selon les données de la cellule de communication du centre commerciale et de loisir Bab

Ezzouar CCL, cet élément phare du quartier d’affaire, accueille annuellement en moyenne
07.7 million de visiteurs, et cela depuis l’année 2015. C’est un équipement à attractivité
nationale.

Le quartier d’affaires compte à son niveau les sièges d’entreprises nationales et étrangères
(réalisés ou en cours) suivantes : ATM Mobilis, Algérie poste, Air Algérie, Groupe
COSIDER, SONATRACH-commercial, le Centre commercial EGCA, Maghreb
CMA/CGM, Natxis Algeria, Aigle Azur, DORSH Afrique, KPGM, Tours Trust, et les
banques : BNP Paribas Algérie, ABC bank, BNA, BEA, BADR, El Baraka banque, Al
Salam banque…etc.

Aussi les hôtels : Mercure, IBIS, Marriott…

La création du quartier d’affaire au niveau de Bab Ezzouar a insisté une série d’opération de
mise en valeur de l’espace urbain de la commune. Un parc urbain d’une superficie de 7 ha
sera réalisé, ainsi que plusieurs opérations d’amélioration urbaine, de requalification et
d’assainissement des espace extérieurs ont été réaliser au fil des années (projet quinquennal
2014/2019). L’amélioration de l’offre et la qualité du service public (création du nouveau
stade de la Bab Ezzouar, le nouveau siège de l’APC de Bab Ezzouar), la salubrité de l’aspect
extérieur des quartiers d’habitat, l’amélioration de la qualité de vie par la création d’espace
verts, de terrain de jeux, la mise en œuvre d’un système de ramassage de déchet sélectif et
l’introduction des énergies renouvelables dans les espaces publics sont les défis déclarés par
l’assemblé populaire communal de la commune (Allaoua Moussaoui, 2018).

La commune est caractérisée par un phénomène de tertiarisation remarquable. Ses prémices

commencent pendant les années 90 avec la création du marché d’El Djorf par des individues,

158
au niveau des RDCs de leurs habitations de type individuel. Les commerces se multiplient
et se diversifient ; aujourd’hui ce marché est à réputation et attractivité nationale.

[Link] L’Hôtellerie

Suite au boom de l’activité commerciale. Le nombre des hôtels s’est multiplié 5 fois en
moins de 20 ans. La commune compte aujourd’hui 10 établissements hôteliers de différentes
catégories de 0 à 5 étoiles. Le plus récent inauguré en 2019 est l’hôtel Marriott au niveau des
Trust tours Real Estate, le plus grand hôtel au niveau national avec 227 chambres et 180
appartements. Il se localise au cœur du quartier d’affaire.

3 hôtels sont localisés au niveau du quartiers d’affaire, notamment : IBIS ***,

MERCUR**** & Marriott*****.

10 hôtels sur le total de 182 hôtels sur la wilaya d’Alger, soit 5.5% du nombre total des
établissements, qui se localisent sur 0.8% de la superficie totale de la capitale
([Link] 2021).

La capacité d’accueil de la commune est de 2637 lits, soit 12.60% de la capacité d’accueil
générale de la wilaya d’Alger, qui est de 20924 lits.

Evolution du nombre d'établissements

hoteliers au niveau de la Commune de Bab
Ezzouar
12

10

0
200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020

Nombre d'établissements hoteliers au niveau de Bab Ezzouar

Figure 5.18. Evolution du nombre d’établissements hôteliers au niveau de Bab Ezzouar entre 2000et 2020.
Source : Enquête terrain 2020

159
 Catégories des hotels localisés au niveau de
Bab Ezzouar
6

0
non classé 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles 4 étoiles 5 étoiles

Hotel

Figure 5.19. Répartition des hôtels localisés à Bab Ezzouar par catégorie.
Source : enquête terrain 2020.

-Tous ces données nous permettent de dresser le schéma suivant comme récapitulatif de tous
ce qui été dit :

Figure 5.20. Récapitulatif sur les caractéristiques tertiaires de Bab Ezzouar.

Source : Enquête terrain.

Suite à notre enquête terrain, on peut dire que le phénomène de tertiarisation que connaisse
nos villes est bien différent de celui des villes développées, et cela est par rapport au
processus d’évolution des modèles économiques.

160
Si les villes développées ont passé par un processus d’industrialisation intense depuis la
révolution industrielle jusqu’à l’ère des TIC et des innovations technologiques. Puis le
passage vers le modèle économique à dominance du secteur tertiaire (qui est là à offrir des
biens issus de l’industrialisation et des services qui vont avec le développement des besoins
des particuliers, des producteurs et des marchés). Pour nos villes, sur la trajectoire
d’évolution économique, on remarque la présence d’une industrialisation basique, primaire,
dominé par la transformation ou la mise en valeur des matières premières (richesse
naturelle), alimentaire, ou assemblage de partis de produits électroniques importés de
destinations développées technologiquement.

Cela résulte une certaine dépendance à l’importation de produits finis, semi fini et
équipements. Ces derniers représentent une grosse part des produits sur le marché (en vue
de l’absence de l’alternative produit national, faute de l’incompétence du secteur industriel,
la faible compétitivité, la non maitrise des technologies, l’absence de la main d’œuvre
qualifiée…etc.), et donc on se trouve face une dominance de l’activité commerciale, et
commerce de détail du secteur tertiaire, dont la majorité des produits sont issus de
l’importation.
Le renforcement du tissu industriel et de l’environnement entrepreneurial semble nécessaire
pour une structure économique effective, et un secteur tertiaire moteur du développement
économique du pays, et non pas un bouffeur de ses réserves de devise provenant de
l’extraction des matières premières, notamment les hydrocarbures.

5.3 L’Attractivité et la compétitivité

L’attractivité des ville un résultat de la mise en concurrence territoriale générée par la

Mondialisation. En tant que priorité des politiques d’aménagement du territoire, l’attractivité
territoriale est incontournable à l’évaluation de la performance et la dynamique des villes.

« Mesurer l’attractivité d’une ville, c’est évaluer sa sphère d’influence, sa capacité à générer
du mouvement, à attirer à soi durablement… » (François Cusin, 2010).

Selon la stratégie de Lisbonne11, la compétitivité régionale ou territoriale est "la capacité

d’une nation à améliorer durablement le niveau de vie de ses habitants et à leur procurer un

11
Adoptée en 2000 dans la capitale portugaise par le conseil européen, cette stratégie est un programme de
réforme en réponse aux enjeux de la mondialisation. Son objectif est de faire de l’économie de l’Union

161
haut niveau d’emploi et de cohésion sociale" (Friboulet, 2010), (Debonneuil et Fontagne,
2003, 13).

Pour mesurer l’attractivité et la compétitivité de Bab Ezzouar, Nous allons se baser sur des
indicateurs issus des recherches théoriques, d’études d’exemples, puis les projeter sur notre
terrain d’étude.

L’attractivité est un concept qui désigne à la fois : l’attrait et l’attraction des populations, des
savoir faires, des capitaux, des implantations d’investissement… Elle représente
aujourd’hui une préoccupation pour les autorités, car il s’agit d’une plateforme pour créer
une image, une réputation, une dynamique du territoire, et donc la compétitivité territoriale.

Plusieurs recherches et enquêtes à plusieurs niveaux ont été réalisées pour mesurer
l’attractivité, nous citons :

- Enquête d’opinion (Audit urbain, avec des questions directes)

- Enquête « Doing Business » de la banque mondiale

- Enquête sur l’Attractivité de la « Creative Class »

- Le city branding, qui est une notion relative à l’attractivité, car il génère l’attractivité.

- Enquête sur l’Attractivité résidentielle (de l’université Paris-Dauphine sur 200

agglomération française).

- Enquête TN Sofer France (centre de recherche, leader mondial des études marketing
présent dans plus de 80 pays).

Selon [Link] , (diamant de la compétitivité), les facteurs influant la concurrence et la

compétitivité se résume en :

- Les ressources naturelles

- Les ressources humaines

- Les ressources en capital

- Les infrastructures physiques

européenne l’économie la plus compétitive du monde pour 2010. Elle était jugée échouée, et était remplacée
par le plan Europe 2020.

162
- Les infrastructures administratives

- L’information

- Les infrastructures scientifiques et stratégiques

En effet, l’attractivité territoriale (Damon, 2010) est incontournable à l’évaluation de la

performance et la dynamique des villes. L’attractivité est la compétitivité d’un territoire, sont
deux notions tributaires l’une de l’autre, la présence de la première résulte l’autre.

« L’attractivité d’une ville dépend donc de sa capacité à coupler deux dimensions : les
opportunités économiques d’une part, le cadre de vie d’autre part. »

Il y a beaucoup d’éléments importants dans la mesure de l’attractivité, y parmi :

• le Solde migratoire en tenant compte des prix de l’immobilier.

• la Demande de mutation des salarier

• la Demande sur le logement

L’attractivité résidentielle représente aussi un élément fort de la mesure de degré

d’attractivité d’une ville.

La mesure de l’attractivité intéresse beaucoup les villes qui cherchent à mieux se placer sur
le territoire et attirer des visiteurs et des investissements. Parmi les enquêtes de mesure de
l’attractivité nous citons :

• Enquête d’opinion (Audit urbain, avec des questions directes à l’instar de :

Souhaiteriez-vous quitter la ville dans laquelle vous vivez ? Aimeriez-vous que vos enfants
grandissent dans la ville dans laquelle vous habitez aujourd’hui ? Etes-vous nés dans la ville
dans laquelle vous habitez ?)

• Enquête « Doing Business » de la banque mondiale

• Enquête sur l’Attractivité de la « Creative Class »

• Le city branding est notion relative à l’attractivité, car il génère l’attractivité.

• Enquête sur l’Attractivité résidentielle de l’université Paris-Dauphine sur 200

agglomération française.

163
• Enquête TN Sofer France (centre de recherche, leader mondial des études marketing
présent dans plus de 80 pays)

L’indice « Doing Business » de la banque mondiale est publié annuellement, il classe les
pays en fonction de la qualité du climat des affaires qui y règne. Cet indice se base sur 10
critères :

1. Création d’entreprises

2. Octroi du permis de construction

3. Raccordement à l’électricité

4. Transfert de la propriété

5. Obtention de prêt

6. Protection des investisseurs

7. Paiement des impôts

8. Commerce transfrontalier

9. Exécutions des contacts

10. Règlement d’insolvabilité

A partir de cela, nous avons pu dresser un tableau de bord des éléments qui traduisent
l’attractivité d’une ville. Ainsi qu’une série d’indicateurs comme suit :

- L’attractivité des investissements traduite par l’évolution du nombre d’entreprises

sises au niveau de la ville
- L’attractivité résidentielle traduite par l’évolution du prix du foncier au niveau de la
ville
- La performance urbaine de la ville traduite par le baromètre des performances
urbaine, un outil d’aide à la décision réalisé par le laboratoire VUDD en collaboration
avec la wilaya d’Alger.

5.3.1 L’attractivité d’investissement

« Le territoire agit sur la prise de décision sous les effets directs d’une politique
d’attractivité et indirects des forces d’agglomération qu’il génère » Sébastien Le Gall.

164
Pour Michael Porter12, la notion de pôle de compétence (Compétitive Clusters) se base sur
le rassemblement d’une masse critique de ressources et compétences sur une zone
géographique, ce qui lui permet de décrocher une position clé dans la compétition
économique territoriale et mondiale (Ouafida, 2009).

Le premier investissement de grande envergure attiré par Bab Ezzouar est bien
l’implantation du quartier d’affaire déjà cité dans ce travail. Un projet colossal qui a
déclenché une dynamique et vitalité économique particulière dans la commune. Ajoutant à
cela l’évolution du nombre de commerces, mais surtout d’entreprise sises au niveau de cette
commune et qui est passé de 334 en 2000 à 2803 en 2021, soit une évolution de 839%. Parmi
ces entreprises des enseignes internationales. Il est à noter qu’à leur tête les entreprises
chinoises, débarquées en Algérie à partir des années 2000. Ces dernières ont commencé dans
le secteur BTP, puis se sont intéressés par le tertiaire.

Un regroupement d’un tel nombre d’entreprises, à l’existence d’une politique volontariste,

et d’équipements structurants de recherche et innovation, permet de travailler en synergie
pour la création d’un pôle économique d’excellence.

Figure 5.21. Le taux d’évolution du nombre d’entreprises sises à Bab Ezzouar entre 2000 et 2021.
Source : CNRC 2021+ Auteure

Mis à part sa localisation favorable, accessibilité et création du quartiers d’affaire, Bab

Ezzouar est aussi attractive par le fait partie d’une zone attrayante pour l’investissement. Ses
communes limitrophes tel que Dar El Beida et Bordj El Kiffen sont parmi les communes les
plus dynamiques de la capitale Alger. Oued Smar et EL Harrach aussi représentent des pôles

12
Michael Porter, économiste et théoricien américain, professeur de l’université de Harvard, connu pour ses
travaux sur les clusters – des pôles de compétitivité pour les territoires-, et sa théorie des 5 forces relatives à la
compétitivité.

165
d’activités industrielles performant. Ce qui confirme la dynamique constructive de toute
cette zone et son attractivité.

5.3.2 L’attractivité résidentielle à Bab Ezzouar

L’attractivité résidentielle de la commune de Bab Ezzouar s’est vue évoluée au cours des
année. Plusieurs facteurs entrent en jeu, en premier lieu la diversité de la typologie de
logement, la qualité des espaces extérieurs et du cadre de vie, la présence des services et
équipements, l’accessibilité, l’offre en matière de transport (tramway, métro, train bus…).

Ce développement des infrastructures de la commune, l'essor des activités tertiaires, et

l'amélioration de la qualité de vie à Bab Ezzouar, ont eu un impact direct sur l’attractivité
résidentielle à son niveau. Selon notre enquête terrain, cette attractivité se traduit par une
flambé des prix de foncier. Le mètre carré dans cette commune presque saturée est passé
d’environ 20.000 da en l’an 2000, à plus de 220.000 da actuellement.

Pour la location, le loyer d’un appartement type F3 commence à partir de 35.000 Da par
mois sans plafond de prix. Ce dernier varie selon l’offre et la demande ainsi que l’état du
bien et sa localisation. En 2000 il était de 7000 da/ mois.

La flambé a touché également les prix de location de locaux commerciaux qui sont passé de
40.000 Da à 200.000 Da pour la même période (Agence Immobilière BAKR, 2020).

De ce fait, on trouve que le prix du foncier par m2 a augmenté entre 2000 et 2020 à 1100%,
en outre il est devenu 11 fois plus cher.

Le prix de la location de fonds de commerce a augmenté dans la même période à 5 fois, en

outre 500%. Ceux des logements aussi. Les graphes suivants démontrent le phénomène.

166
 Evolution du prix du foncier et de l'immobilier par
m2 en DZ dinars entre 2000 et 2020.
250000

200000

150000

100000

50000

0
2000 2010 2020

Prix de l'immobilier par m2 prix du foncier par m2

Figure 5.22. Evolution des prix du foncier et l’immobilier en Da à Bab Ezzouar entre 2000et 2020.

Source : Enquête terrain Entrevue avec A.I Bakr + traitement Auteure, 2020

Evolution du prix minimal de loyer en DZ dinars

par m2 à Bab Ezzouar entre 2000 and 2020
6000

5000

4000

3000

2000

1000

0
2000 2010 2020

prix minimal de loyer commercial per m2

prix minimal de loyer pour logement par m2

Figure 5.23. Evolution des prix de loyer en DZ Dinars à Bab Ezzouar entre 2000et 2020.

Source : Enquête terrain Entrevue avec A.I Bakr + traitement Auteure, 2020

167
Prémices de gentrification ?

La gentrification est un phénomène urbain qui est toujours lié à de nouvelles dynamiques
économiques dans les villes. Cependant, comment l'aborder est un sujet déclencheur de
débat... Comment il apparaît ? quels sont ses facteurs d'influence ? son impact et ses
dimensions ? …

De nombreuses questions tournent autour de ce concept apparu dans les années 60 et inventé
par la sociologue britannique Ruth Glass pour décrire la mutation des quartiers de Londres
par le déplacement des habitants de la classe ouvrière, et leur remplacement par de nouveaux
résidents de la classe moyenne (Subramanian, 2020).

Les recherches montrent que la gentrification est plus susceptible d'être dans les grandes
villes, elle est concentrée dans les grandes villes avec des économies dynamiques ; toutefois,
elle peut également apparaître dans les petites villes et les zones d'impact avec le plus de
commodités à proximité des quartiers d'affaires (Jason Richardson, Bruce Mitchell, Juan
Franco, 2019) …

Avec la quasi-saturation du foncier dans cette commune, ses prix sont plus susceptibles
d'augmenter. Cela signifie une limitation de l'accès à la propriété ou même au loyer pour la
classe moyenne qui représente la majorité de la population de la commune de Bab Ezzouar,
et qui trouve plus de difficultés avec les taux d’inflation que connaisse le pays de nos jours.

D'un autre côté, cela peut également représenter une opportunité et amener les gens à vendre
leurs propriétés et à déménager dans des municipalités moins chères. Ils seront remplacés
par une population plus fortunée d'une classe socio-économique plus élevée.

Cependant, les prix des services restent les mêmes, puisqu'ils sont réglementés par les
autorités au niveau national (électricité, gaz, transports, écoles publiques gratuites, soins de
santé publics gratuits, universités gratuites, impôts sur la propriété très faibles ou
inexistants…). Les prix des biens et services offerts par les marchés populaires de la
municipalité aident également la population d'origine à conserver les mêmes dépenses de
subsistance de la vie quotidienne.

168
CONCLUSION DU 5ème CHAPITRE

La commune de Bab Ezzouar est fabriquée par l'habitat, décision politique de 1972, afin de
recevoir une masse importante de la population. Son objectif est d’assurer l’extension
spatiale et démographique de la capitale. Elle a connu une évolution démographique
remarquable résultat des opérations de relogement à son niveau. Elle a enregistré des taux
d'accroissement allant jusqu'à 22 % par an, puis venant se stabiliser à des taux de 1,8% pour
cent à partir des années 2000. Stigmatisée pendant longtemps par l’appellation « Cité
Dortoir », la commune a souffert de déficit en matière d’équipements, d’activités, donc de
qualité de vie et d’attractivité. La masse de la population, la localisation favorable et la
disponibilité de foncier, ainsi que l’existence de l’élément phare : l’Université des sciences
et technologies Houari Boumediene (1974), ont joué un rôle important dans l’apparition des
premières tendances de tertiarisation, avec l’apparition du marché d’El Djorf à partir des
année 80 au niveau du lotissement qui porte le même nom, -qui a émergé à une destination
commerciale à attractivité nationale, sur tout avec l’économie de bazar à partir des année 90
en vue de la situation économique et politique du pays- .Ensuite, les activités libérales se
sont installés au niveau de la commune, séduites par la masse de la population, la localisation
favorable et la facilité d’accès au foncier.

Avec le développement du système urbain de la wilaya d’Alger et son évolution, la commune

s’est faite remarquer grâce à ses multiples atouts et potentialités : La localisation de la
commune ainsi que ses réserves foncières lui en permis d’attirer l'attention des autorités qui
décident d’en faire d’elle une nouvelle centralité, et un pôle de compétitivité et d’attraction
commerciale.

La décision politique de créer le quartier d’affaire à son niveau était en premier lieu grâce à
l’existence d’une assiette foncière de 70 ha favorable à la réception d’un tel projet. Cette
dernière est programmée pour recevoir le quartier d’affaire sur une superficie de 63ha, et un
parc urbain de 7 ha. Selon les collectivités locales de Bab Ezzouar, l’arrivée de ce projet au
niveau de la commune a permis le lancement de plusieurs projets de requalification urbaine,
de réaménagement d’espaces et d’amélioration urbaine afin de valoriser le cadre de vie des
habitant de la commune et de développer son image et son attractivité.

Grace à la localisation favorable de la commune, son accessibilité, sa masse démographique

et son attractivité de flux journaliers provenant des communes avoisinantes -pour les
équipements structurants et autres-, ainsi que l’amélioration de la situation économique du

169
pays – hausse de la rente pétrolière et programmes de relance économiques- le commerce à
Bab Ezzouar a connu un boom remarquable. La stabilité économique, l’affluence financière
et les politiques en faveurs de la création des PME - différents dispositifs de financement de
projet- qu’a connu le pays pendant ces années, représente un facteur favorable pour
l’évolution du secteur tertiaire, et surtout la création des entreprises. Dans ce propos, la
commune est marquée par une évolution indéniable vis-à-vis l’installation d’entreprises.

Les entreprises étrangères sises au niveau de la commune en majorité sont venues s’installer
au niveau de quartier d’affaire. D’où notre déduction que sa création a accentué l'attractivité
économique de Bab Ezzouar, donc sa compétitivité territoriale et sa capacité d’attirer
l’investissement national et étranger.

Par rapport à l’attractivité résidentielle (ALEXANDRE Hervé, 2010), qui s’est évaluer en
vue de l’amélioration du cadre de vie et la présence des services divers, des différents modes
de transport (tramway, métro, train bus...etc.), elle s’affirme par la flambé des prix qu’a
connue le secteur du foncier à son niveau. Malgré que la capitale Alger est caractérisée par
la cherté du foncier, cette commune représentait auparavant l’exception avec des prix très
compétitifs par rapport à la région. Cependant, à partir des années 2000, les choses ont
changé.

La flambé des prix du foncier et l’immobilier au niveau de Bab Ezzouar traduit une forte
demande face à une faible offre, car il s’agit d’un site bientôt saturé. La commune est
attractive plus qu’elle n’a jamais était auparavant pour les habitants ainsi que les porteurs de
projets. Il est a signalé que l’an 2020 et 2021 est caractérisé par une activité minimale du
secteur de l’immobilier en vue des implications de la situation pandémique covid-19.

Selon les résultats de notre tableau de bord d’évaluation de l’attractivité de Bab Ezzouar, il
y a une forte plateforme en faveur de la croissance de l’attractivité et de la compétitivité de
cette commune. Avec la volonté politique déclarée en faveur du développement de la
compétitivité territoriale par la création de multiples pôles spécialisés. Il s’agit de l’un des
challenges et des objectifs prioritaires des autorités.

La commune de Bab Ezzouar est destinée à être un pôle de compétitivité du secteur tertiaire.
L’investissement étrangère direct est fort présent au niveau du quartier d’affaire. Il est figuré
par des investissements d’entreprises turques, françaises, canadiennes, américaines,

170
multinationales…etc. Son développement nécessite beaucoup d’avantages et de facilitations
juridiques, fiscales et financière de la part des autorités de décision centrale.

La dynamique économique de la commune, se caractérise par une dominance de l’activité

tertiaire, qui se manifeste par l’évolution du nombre des commerces et des entreprises actives
sises à son niveau, dont le nombre total a connu un taux d’évolution de 453% sur un laps de
temps de 20 ans. Elle offre 62 commerces par 1000 habitants, quant à la moyenne de la
wilaya d’Alger, elle est de 52 commerces par 1000 habitants.

Le nombre d’hôtels domiciliés à cette commune aujourd’hui est de 10 établissements de

différentes catégories. Le Marriott avec sa nouvelle ouverture au niveau des Tours Trust
Real Estate, représente l’un des plus grand Hotels de l’Algérie avec une capacité d’accueil
de 227 chambres et 180 appartements. Cela est en faveur de l’attractivité de la commune en
tant que destination touristique d’affaires.

Le développement d’une stratégie de marketing territoriale s’avère une nécessité aujourd’hui

pour développer l’attractivité. L’organisation d’événements et festivités boostera le
rayonnement du quartier d’affaire ainsi que toute la commune, qui connaisse aujourd’hui un
développement du tourisme de shopping.

171
 6 CHAPITRE VI
DISCUSSION SUR LES ELEMENTS DE PERFORMANCE URBAINE A BAB
EZZOUAR

INTRODUCTION

Les dynamiques constructives aux niveaux des agglomérations urbaines sont l’élément
déclencheur de la mise en valeur de leurs atouts, et leur mobilisation pour le développement
et la croissance. La consolidation de la performance urbaine de la ville est l’élément principal
de son émancipation de ses maux, afin de pouvoir intégrer de nouvelles perspectives
d’évolution et d’essor urbain, social et économique. Dans ce chapitre nous allons discuter
des réalités du terrain saisies lors du diagnostic, et comment elles peuvent contribuer à
dessiner une nouvelle image attractive et compétitive de cette commune en pleine mutation.

6.1 La performance urbaine

Avec les taux d’urbanisations spectaculaires enregistrés dans les quatre coins du globe, les
villes sont devenues de plus en plus grandes, donc plus difficiles à gérer. Cela avait un impact
sur la qualité de vie qu’elles offrent. L’introduction du « Benchmarking » dans le contexte
territorial est urbaine était dans le but d’une meilleure maitrise des données relatives à la
performance des villes, les étudier, les comparer, et définir les zones nécessitant
l’intervention pour un meilleur rendement. Le benchmarking là ne vise pas seulement le
volet économique, mais aussi le social. Car après tout, les villes les plus performantes sont
celles les plus prospères et agréable à vivre. L’analyse comparative est un des piliers du
« Benchmarking ».

La banque mondiale s’est intéressée à la question par la création du « Global City Indicator
Program » GCIP, un outil de mesures de performance urbaine, qui permettra aux acteurs de
la ville -décideurs ou techniciens- d’autoévaluer la performance de leurs politiques,
projets… et de se comparer aux autres. Dans un objectif de renforcement de la compétitivité
de leurs territoires (Perinaz Bhada, 2009).

Les indicateurs de cet outil tirent leurs informations des indices suivants : la compétitivité,
la créativité, les gaz à effets de serre, la gouvernance, les loisirs et la culture, le capital social,

172
le bien être, l’usage de l’énergie, accessibilité urbaine et la qualité de l’eau, selon le schéma
suivant :

Figure 6.1. Indices du GCIP.

Source : Banque Mondiale 2009.

En effet, les indicateurs standardisés sont essentiels pour mesurer la performance des villes,
saisir les tendances et les évolutions et aider les villes à devenir des partenaires mondiaux.

Les atouts et les potentialités de Bab Ezzouar, ont été évalué par le “Baromètre de
performance urbaine” cité déjà en dessus. Ce projet de recherche/ outil d’aide à la décision,
avec une approche d’analyse et déclinaison d’indice, a pour but l’explorations des
indicateurs de développement local intégré. Publié en 2016, il représente une référence à
l’échelle nationale pour l’évaluation des agglomérations urbaines.

En se référant au baromètre de performances locales, sur l’indicateur « Active city index »

particulièrement, on trouve que Bab Ezzouar fait partie du top 10 par rapport à sa
performance économique :

Elle jouit d’un profil économique diversifié et dynamique (le quartier d’affaire, des centres
commerciaux de niveau régional, les sièges d’entreprises, bureaux, hôtels commerce et
services divers…etc). Elle est classée 6e commune active de la wilaya (Azzag, 2016). Une
classification que nous allons confirmer à travers notre enquête terrain dans ce qui suit.

173
Pour le « Green City Index » -en termes de performance environnementale-, Elle est
caractérisée par une bonne gestion des déchets, et une basse consommation énergétique des
ménages. Par contre elle est classée 31e sur 57 communes. Pour le « Lively City Index »,
elle est caractérisée par un déficit en matière d’équipements socioculturelles, et le manque
de centralité urbaine à forte identité. Elle est classée 32e /57.

Dans le classement général, Bab Ezzouar est arrivée 18e /[Link] s’agit d’une commune avec
des performances urbaine admissibles, mais sur tout prometteuses, avec un profil
économique dynamique et attractif.

Les marges de progrès pour cette commune sont très larges. En effet, depuis 2016, beaucoup
de manques signalés par le baromètre des performances urbaines locales ont été rattrapé ;
particulièrement sur le volet « Lively City Index ». Plusieurs équipements dans le secteur
socioculturel ont été remis à niveau, ou créés. Les opérations d’amélioration urbaine qu’a
connu la commune depuis 2018 ont contribué à la valorisation de la qualité de l’espace public
au niveau de la commune.

Le « Green city index » aussi est aussi renforcé avec l’installation de bacs de tri sélectif sur
d’autres cité de la commune, et une amélioration des systèmes de ramassage de déchets
assurant un service public d’une meilleure qualité.

Le renforcement encore plus de la performance économique de la commune nécessite la

collaboration des différents acteurs interférant, tout en tirant profit de ses avantages. Les
politiques publiques urbaines ont la main haute dans la réalisation de cela…ou pas. La
disponibilité et l’accessibilité des données statistiques est une clé de la mesure de la
performance urbaine. La maitrise du diagnostic est la base d’une meilleure planification,
donc réalisation des objectifs des plan d’actions.

174
6.2 Schéma représentatif du tableau de bord d’évaluation du niveau de l’attractivité
de Bab Ezzouar

A partir de la recherche théorique, l’analyse conceptuelle, et l’étude d’exemples, nous avons

pu construire une liste de facteurs/indicateurs de l’attractivité, donc un tableau de bord pour
mesurer l’attractivité de la commune de Bab Ezzouar, sa compétitivité et performance.

Ce tableau prend en considération un ensemble de facteurs qui varies entre politiques,

économiques, sociaux et géographiques. Ils sont respectivement :
1- La capitalisation boursière, 2- la volanté politique, 3- l’évènementiel et les festivals,
4- tourisme, 5- dynamique économique, 6- investissement direct étranger, 7- installation
d’entreprises, 8- infrastructures scientifiques et stratégiques, 9- accessibilité et transport, 10-
évolution démographique, 11- présences d’équipements publics divers, 12- présence de
services et commerces divers, 13- ressources naturelles et 14- météorologie.

Chaque facteur est évolué sur une échelle de 0 à 3, en tenant compte des résultats de
l’enquête terrain, des politiques urbaines mises en place, et des données économiques
officielles. De ce fait nous aurons les valeurs suivantes :

• Non, Inexistant =0
• Oui, Existant =1
• Oui, Bien présent =2
• Oui, Développé =3

175
Figure 6.2. Schéma représentatif du tableau de bord d’évaluation du niveau de l’attractivité de Bab Ezzouar.
Source : Auteur.

Nous avons exposé ces mêmes résultats de la commune de Bab Ezzouar dans un graph, puis
les avons comparés à ceux de la commune d’Alger-centre. Le critère du choix de cette
commune est la proximité des données statistiques relative au secteur tertiaire à son niveau
avec celles de Bab Ezzouar. Pour le cas de la commune de Dar el Beida, son choix est relatif
à la proximité géographique avec Bab Ezzouar.

176
Selon le tableau de bord d’évaluation, les deux communes de Bab Ezzouar et Alger-centre
récoltent 34 points sur 42 possibles. Quant à la commune de Dar El Beida, elle récolte 27
points sur 42 possible.

Figure 6.3. Graph représentant la mesure de l’attractivité de la commune de Bab Ezzouar, Alger.
Source : Auteur.

177
 Comparaison entre l'attractivité à la commune de Bab Ezzouar , et
les communes de Dar El Beida et Alger-centre.
Alger-centre Bab Ezzouar Dar El Beida
capitalisation boursière
3
présence d'équipements volonté politique
2.5
Métérologie 2 Evenelentiel & festivals
1.5
1
Ressources naturelles Tourisme
0.5
0

Présence de services divers Dynamisme économique

Investissement direct
Evolution démographique
étrangers

Accessibilité et Transport Installation d'entreprises

Infrastructures scientifiques
et stratégiques

Figure 6.4. Graph représentant une comparaison du niveau de l’attractivité entre la commune de Bab Ezzouar
et les communes de Dar El Beida et d’Alger-centre.
Source : Enquête terrain 2021.

Selon les résultats du questionnaire de la population, dans la partie relative à l’évaluation de

l’attractivité de Bab Ezzouar, et ses raisons ; nous avons pu dresser les graphes suivant selon
les réponses reçues :

Est ce que vous trouvez que Bab Ezzouar

est attractive ou pas?

3.5%

96.50%

Oui Non

Figure 6.5. Perception de l’attractivité de Bab Ezzouar par sa population.

Source : Le questionnaire 2019.

178
 Si oui , c'est par rapport à quoi?
5.97%
6.46% 16.92%

12.94%
8.95%

11.94%
14.42%

15.42% 6.97%

Diversité de commerce et services Equipements et administrations publics

l'université USTHB Le quatier d'affaires
Les centres commerciaux et de loisir Le Marché El Djorf
Accessibilité et modes de transport Jardins et espaces publics
La sécurité

Figure 6.6. Eléments favorisant l’attractivité de Bab Ezzouar.

Source : le questionnaire 2019.

6.3 La modélisation du terrain d’étude par la syntaxe Spatiale

6.3.1 La Syntaxe spatiale comme outil d’analyse de l’espace urbain

La recherche sur l'espace urbain et son analyse se pratiquent essentiellement selon deux
approches : une approche normative et une autre cognitive. Si La normative (basée sur les
travaux de Camillo Site qui affirment que la forme de la ville n’est que le résultat d'un
système de relations complexes issues de différentes conditions historiques, culturelles,
politiques et notamment architecturales) se centralise sur l'étude de la forme physique de
l'espace public, en s’intéressant à la diversité des formes urbaines, afin d’appréhender le
paysage urbain. L’approche cognitive, quant à elle, met l’accent sur les processus de
cognition et de perception du rapport individu/espace bâti. Cette dernière s'inscrit dans le
courant d'idée de l'école de Chicago, où on débutait de s’interroger sur les rapports des
sciences sociales à l'architecture et aux environnements bâtis.

179
La syntaxe spatiale (Space Syntax) est un ensemble de méthodes et des techniques de
modélisation des espaces architecturaux et urbains. L’approche réseau à l’échelle des villes,
des quartiers, des rues et des simples bâtiments, établit une corrélation significative entre
l’accessibilité topologique des voies et des phénomènes tels que la fréquentation piétonne et
mécanique, l’orientation, la sécurité contre le vandalisme et les incivilités, la localisation des
commerces et des activités etc. (Porta et al. 2006)

La théorie de la syntaxe spatiale a été initiée par Bill Hillier et d'autres chercheurs à la
Bartlett, University College of London, à la fin des années 70 et au début des années 80,
comme sorte d’approche morphologique en réaction à l'évolution urbaine et sociale des
grandes villes britanniques de l’époque.

« Les humains ont le sens topologique dans un environnement inconnu, et ils minimisent la
distance entre les « espace » en indiquant les centres d'activité » (Hillier et Lida, 2005)

Hillier et Hanson (1984) ont présenté la syntaxe spatiale (space syntax) comme un outil pour
analyser les caractères visuels de l’espace urbain et pour prédire le comportement humain
suivant ces caractères. La syntaxe spatiale produit un groupe d’indices tels que la visibilité,
la fermeture, l’ouverture ou l’échelle qui sont fondés sur le calcul du champ de visibilité.

Pour la syntaxe spatiale, l’espace est évalué par :

- Les effets de sa morphologie (forme)

- Le degré de connectivité des entités liées entre elles (interrelation)

- L’intensité de fréquentation par le mouvement naturel (visibilité)

- Ces agents peuvent être différents selon le niveau d’environnement auquel on mesure
(global ou local)

Sur le niveau global : le construit et l’urbain

1- Intégration : Détecte le mouvement, les lieux comme destination et constitue un

indicateur important pour la structure de la ville. Elle peut aussi indiquer des formes de
centralité. Pour chaque axe elle est calculée à partir de la carte axiale. Elle prend en
considération la distance topologique moyenne entre l’axe choisi et tous les autres axes sur
la carte du site étudié. Les axes les plus proches des lignes de la carte axiale sont les plus
centraux. Le contraire est indicateur de ségrégation (BOUZGARROU, 2022).

180
2- Sélection : elle crée un réseau plutôt fragmentaire mais identifie des zones très
commerciales. L’Analyse de captage (CATCHMENT ANALYSIS) de configurations
spatiales selon les fonctions :

Cette analyse nous permet d’avoir une idée sur les distributions spatiales, donc les activités
dans la ville, Typologies selon les activités, les fonctions, l’ambiance.

La morphologie urbaine indique sur l’intégration ou la ségrégation sociale.

Plusieurs travaux de recherche au niveau national ont fait appel à la syntaxe spatiale. A titre
d’exemple l’article de [Link] intitulé «Fabrique de la ville en Algerie et pérennisation
d’un modèle: le cas de la nouvelle ville Ali Mendjeli à Constantine » qui utilise la syntaxe
spatiale pour aborder la question de centralité urbaine, la fonctionnalité de l’espace et la
ségrégation des quartiers périphérique (Mazouz, 2013). L’Article de [Link] intitulé « La
carte axiale, un outil d’analyse de l'accessibilité spatiale : cas de la ville d’Annaba » aborde
la modélisation de la ville dans le but de déterminer les caractéristiques de ses espaces
urbains, leurs accessibilité et donc leur activités sociales et leurs corrélations (Dounia
Laouar, Said Mazouz, 2017).

Nous citons aussi l’article de [Link] intitulé «Apports de la syntaxe spatiale à la

vérification de l’intégration d’un quartier d’habitat spontané dans le système urbain. Cas de
Maïtar à Bou-Saâda ». Ce dernier utilise la syntaxe spatiale à l’échelle d’un quartier pour
mesurer son intégration/ségrégation par rapport au système urbain de la ville (Mabrouk
Araba, Said Mazouz, 2018). On peut déduire que la syntaxe spatiale est très utile pour les
études morphologiques ou même sociologiques, et peut toucher différentes échelles.

6.3.2 Application de Syntaxe spatiale pour le Cas d’étude : Commune de Bab Ezzouar

Pour établir une étude de Synatxe spatiale de la cammune de Bab Ezzouar, nous avons
choisis l’axe routier principal de la ville longeant le quartier d’affaire, passant par
l’université USTHB, et arrivant jusqu’au marché d’EL Jorf. Aussi nous allons analyser l’axe
routier sur le quel passe la ligne de tramway.

Nous allons étudier :

La visibilité, qui démontre l’intensité de fréquentation du lieu,

L’intégration : qui détecte les lieux qualifiés « destination ».

La sélection : qui permet d’identifier les zones très commerciales.

181
Cette étude va nous permettre de vérifier l’indicateur « Attractivité » ainsi que l’indicateur
« Tertiarisation » de notre cas d’étude qui se dessine comme un lieu d’attractivité importante
et d’activité tertiaire dominante.

Pour notre cas d’étude nous avons appliqué la Syntaxe spatiale sur l’ensemble du territoire
urbain de la commune. Nous avons pu dégager plusieurs cartes relatives à différentes
dimensions, mais on s’intéresse plus aux cartes suivantes :

[Link] L’intégration globale

Dans le cadre de notre analyse urbaine de la commune de Bab Ezzouar, nous avons réalisé
une modélisation par les techniques de la syntaxe spatiale en utilisant le logiciel
Depthmap10.

Dans le cadre de cette exposition nous allons parler de deux indicateurs en forte liaison avec
la thématique traitée : il s’agit de l’intégration globale et l’intégration locale.

Pour l’intégration globale, ses valeurs varient entre 1.445 comme valeur maximale, et 0.456
comme valeur minimale.

L’intégration globale donne une idée sur la dimension socio-économique, et du degré

d’intégration au système urbain de la ville, la facilité d’accès à cet espace, donc les
possibilités d’interactions sociales. Il s’agit d’un indicateur du mouvement dans la ville
(Mabrouk Araba, Said Mazouz, 2018).

La lecture de la carte d’intégration globale pour notre cas d’étude nous permet de constater
que Bab Ezzouar procède plusieurs axes d’intégration globale, il s’agit de ceux représentés
en rouge sur la carte, et qui sont en effet les axes routiers les plus importants de la ville ainsi
que leurs zones avoisinantes. Le plus qu’on est à l’intérieur du tissu du bâti, le moins sont
les valeurs d’intégration globale. Suite à la constatation sur terrain, Ces axes d’intégration
globale sont en effet les zones ou sont localisées les activités tertiaires intensivement. Il s’agit
d’axes à très forte attractivité, qui se traduit par de forts flux, la diversité de l’offre, et une
réputation à l’échelle locale et régionale. A travers la carte on comprend que Bab Ezzouar
n’a pas de noyau d’intégration (Integration core) qui représente sa centralité urbaine. Il s’agit
plutôt d’axes qui langent les deux bords de la villes, représentant ce qu’on appelle une
centralité linéaire.

182
Figure 6.7. Carte d’intégration globale de Bab Ezzouar.
Source : Depthmap10+ Auteure

183
[Link] L’intégration locale (R3)

Pour l’intégration locale, ses valeurs varient entre 3.421 comme valeur maximale, et 0.333
comme valeur minimale. L’intégration locale nous permet d’identifier des centralités locales
émergentes dans la ville ; les zones les mieux intégrées attirent toujours plus de monde. Dans
notre cas il s’agit bien des zones d’attractivité, où se concentrent les activités économiques.
On constate que la zone en face du quartier d’affaire représente une nouvelle centralité
émergente (la cité 05 juillet) ainsi que la cité AADL. Le quartier EL Jorf, caractérisé par le
commerce divers est une centralité considérable également. Selon la carte et les
caractéristiques des axes, on voit bien qu’il s’agit d’une centralité linaire.

Figure 6.8. Catre d’intégration local de Bab Ezzouar.

Source : Depthmap10+Auteure

184
Sur la carte suivante on peut voir l’identification des endroits les plus intégrés, et qui
accueillent les activités tertiaires les plus attractives de la commune de Bab Ezzouar.

Figure 6.9. Identification des zones et axes les plus intégrés de Bab Ezzouar, et ls activités tertiaires à leurs
niveaux.
Source : Depthmap10+ Auteure.

185
6.4 Dynamique économique à Bab Ezzouar pendant la période pandémique Covid-
19

Abritant environ 90 % de tous les cas de COVID-19 signalés, Les centres urbains étaient
l’épicentre de la pandémie (ONU-Habitat, 2020). La crise pandémique qui a frappé le monde
depuis 2020 a causé une rétraction quasi-totale dans l’économie des pays. Rares sont les
secteurs qui ont pu persister à cela -d’ailleurs, nous vivons les répercussions de la crise
jusqu’aujourd’hui-. L’adaptation aux nouvelles données n’était pas au même rythme partout.

Les secteurs de l’industrie, tourisme, transport, le BTPH et le commerce de détails sont les
plus touchés (PNUD, 2020). Cependant, la résilience d’autres secteurs économiques était
remarquable, en l’occurrence plusieurs activités tertiaires tel que le e-commerce, la
distribution…etc. contrairement à ce qui était attendu, le monde urbain s’est ajusté avec les
nouvelles mesures rapidement et sur plusieurs niveaux.

Pendant la pandémie, L’Algérie a enregistré un taux d’évolution de PIB de 0.7% en 2020.

Pour 2021 le taux été de -05.2% (la banque mondiale, 2020). Il s’agit des taux les plus bas
depuis très longtemps. Ce qui se projette sur tous les secteurs. En effet, le plan global de
réformes économique adopté par l’Algérie pour surmonter la crise Covid-19 vise à
"renforcer la résilience de l'économie nationale face aux répercussions de la crise sanitaire
mondiale et bâtir une économie réelle indépendante de la rente pétrolière qui reste soumise
aux fluctuations internationales, en augmentant le volume d'exportations hors
hydrocarbures" (APS, 2022).

Pour la commune de Bab Ezzouar, la période pandémique était caractérisée par une
évolution positive du secteur tertiaire, qui se traduit par une augmentation de 02.60% du
nombre de commerces et entreprises actives sises à son niveau entre 2020 et 2021. Ce même
taux était de 03% entre 2019 et 2020.

En effet, Le nombre de commerces est passé de 7255 en 2020 à 7469 en 2021. Les
entreprises de 2750 en 2020 à 2803 en 2021. En outre, le taux d’évolution du nombre des
commerce était de 02.87%, et le taux d’évolution du nombre des entreprises était de 01.9%.

Ces chiffres ont fait que Bab Ezzouar a dépassé Alger-centre – qui a enregistré un taux
d’évolution de -0.27%, puis +0.52% du nombre des entités économiques actives entre 2019,
2020 et 2021- pendant la période pandémique. Elle est passée de 7e commune plus active en

186
2019 à la 6e commune plus active en 2020, et encore en 2021.
Alger-centre a perdu une place, et devenue 7e depuis 2020.

Le taux d’évolution du nombre des entités économiques active à Bab Ezzouar pendant la
pandémie et le 4e plus élevé sur 57 communes de la capitale Alger. Cela prouve une certaine
résilience de la dynamique économique locale au niveau de Bab Ezzouar, notamment le
secteur tertiaire.

Evolution du nombre des entités économique actives dans les 7 communes plus
dynamiques de la capitale Alger pendant la période pandémique
( 2019.2020.2021)
14000

13500
nombre total des entités économiques actives

13157
13000
12875
12696
12500 12525
12244
12179
12000
11813
11500 11507

11000 11081
10793
10500 10483 10484
10278 10272
10140
10069
10000
9788 9813
9762 9813
9702
9500

9000
2019 2020 2021
Cheraga Bordj El Kiffen Dar El Beida Djaser Kasentina Kouba Algiers -Center Bab Ezzouar

Figure 6.10. Graph représentant l’évolution du nombre des entités économiques actives pendant la période
pandémique dans les 7 communes plus dynamiques de la capitale Alger.
Source : CNRC 2021+ Auteure.

187
 Taux d'évolution du nombre des entités économiques actives
dans les è communes plus dynamiques de la Capitale Alger
pendant la période pandémique.
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
-0.50% Bordj El Kiffen Cheraga Djesser Bab Ezzouar Dar El Beida Kouba Alger-centre
Kasentina

2019-2020 2020-2021

Figure 6.11. Graph représentant une comparaison les taux d’évolution du nombre des entités économiques
actives pendant la période pandémique dans les 7 communes plus dynamiques de la capitale Alger.
Source : CNRC 2021+ Auteure.

6.4.1 E-commerce, nouvelle tendance ou mode de résilience ?

Pour plusieurs commerçants interviewés au niveau de Bab Ezzouar, notamment ceux du

marché d’El Djorf qui représente un des plus grands regroupements de commerces, c’est le
e-commerce qui leur a permis de persister malgré la crise. Avec de langues heures de
quarantaine, la limite de service minimum des transports publics, la fermeture des locaux
commerciaux sauf ceux de premières nécessités… l’alternative du commerce électronique
et la livraison à domicile était la seule solution pour eux pour persister à la crise. En ce qui
concerne les plateformes de e-commerce les plus utilisés par eux, ils ont cité :

1-le site [Link],

2- Facebook-Market place,

3- Leurs propres pages Facebook et Instagram.

188
 Platforme de commerce éléctronique utilisées
par les commerçants à Bab Ezzouar
45.00%
40.00%
35.00% 39.00%

30.00%
25.00%
25%
20.00%
19.44%
15.00%
16.66%
10.00%
5.00%
0.00%
Aplication et site web Oued Facebook Market Place page facebook business compte instagrame
Kniss business

platforme de commerce éléctronique utilisées par les commerçants à Bab Ezzouar

Figure 6.12. Les plateformes de commerce électroniques les plus utilisées par les commerçants à Bab
Ezzouar pendant la pandémie.
Source : Enquête terrain 2021.

Les entreprises de livraison ont joué un rôle très important dans le développement du
commerce électronique. La diversité des prestataires de ces services ainsi que leurs réseaux
développés touchant les 58 wilayas du pays ont contribué à l’essor de ce secteur. Plusieurs
entreprises de livraison munis de site web et d’applications mobile permettant même de
suivre le trajet des coulis ont vu le jour et on réussit à se faire une plateforme de clientèle en
croissance. Nous citons par exemple : Zimou express, Kazitour Yalidine…etc.

Nous avons contacté [Link] pour avoir plus de détails concernant le nombre
d’annonces publié sur leur plateforme à partir de Bab Ezzouar, ou le nombre d’utilisateurs
de leur application à partir de Bab Ezzouar pendant la période pandémique. Après plusieurs
entrevues téléphoniques le leader du e-commerce algérien s’est excusé de ne pas vouloir
nous livrer les données demandées, malgré les explications que notre demande et purement
pour des fins académiques.

En consultant le trafic électronique sur le site [Link] pendant la période

pandémique, nous constatons une augmentation remarquable qui est passé d’une moyenne

189
d’environ 08 millions/ mois en 2019, à une moyenne de 10 millions en 2020, puis une
moyenne de 13 millions/ mois en 2021.

Les périodes de confinement coïncident avec les périodes ou le trafic électronique sur le site
a connu des records. Par exemple en mai 2020, le site a enregistré 10.445.840 visites. Presque
le même trafic pour tout l’été, puis 11.454.418 en novembre 2020. Le mois d’aout a connu
le pic du trafic avec 15.075.401 visites. En janvier 2022 le trafic électronique était de
14.450.277 visites. Pour une meilleure démonstration des informations, sur les figures
suivantes une comparaison entre le trafic électronique que le site a reçu dans les mêmes
périodes de 2019, 2020, et 2021.

Figure 6.13. Graph représentant le trafic électronique sur le site Oued kniss.
Source : [Link].

190
Figure 6.14. Comparaison du trafic électronique sur le site leader du e-commerce en Algérie [Link]
sur les mois de Janvier, Aout et Novembre en 2019, 2020, 2021 et 2022.
Source : [Link] + Auteur.

191
6.5 Bab Ezzouar, Prémices de e-gouvernance ?

Aujourd’hui 55% de la population mondiale vive en milieu urbain. D’ici 2050, 7 personnes
sur 10 vivront en ville (Développement Urbain, 2020).
Un tel phénomène d’urbanisation galopante déclenche de nombreux défis, y parmi la
demande de logement en premier lieu, l’emploi, transport et infrastructures…

Figure 6.15. Les perspectives d’urbanisation dans le monde.

Source : Nations Unies 2021.

Les modes d’occupation du territoire et la forme physique des villes influencent directement
l’avenir des générations futures. L’expansion urbaine intenable est leur plus grande menace.
Avec le présent rythme de l’utilisation des terres urbaines, la superficie bâtie mondiale
augmentera de 1,2 million de kilomètres carrés dans les trois prochaines décennies. Un tel
étalement urbain aggravera les pressions qui s’exercent déjà sur les ressources foncières et
naturelles. Deux tiers de l’énergie mondiale est consommé par les villes de nos jours. Elles
produisent également plus de 70 % des émissions planétaires de gaz à effet de serre. Plus de
700.000 heures est la moyenne d’heures de travail perdues dans les grandes villes à cause de
la congestion. 14 milliards de dollars est le cout de gaspillage des eaux en villes au monde…

192
Selon les données de la banque mondiale, 80% du PIB est généré dans les villes. La maitrise
de l’urbanisation est nécessaire afin de favoriser la croissance durable et renforcer la
productivité tout en catalysant l’innovation et l’émergence de nouvelles idées dans un monde
qui se façonne et se transforme très rapidement.

Pendant les années 50, la cybernétique était venue à l’aide des villes pour mieux gérer et
contrôler ses systèmes…Aujourd’hui c’est le tour des solutions « Smart » issues de cette
révolution technologique qui caractérise notre ère.

La ville intelligente s’affirme comme modèle à suivre pour résoudre les problèmes urbains
du siècle, car elle s’affiche comme ville : citoyenne, économique, innovante, qui gère ses
ressources d’énergie en assurant leur durabilité. Elle est aussi une ville connectée,
dynamique valorisant la qualité de vie pour ces habitants par l’offre de services innovants
efficients et efficaces….

Il existe plusieurs modèles de villes intelligentes, qui varient selon l’objectif principal de
leur développement ainsi que leurs caractéristiques -définies à travers des outils d’évaluation
et d’optimisation, à l’instar du ‘’Smart City Assessment’’ dévelopé par IBM-.

Nous citons par exemple : Montréal : Ville Intelligente citoyenne, Londres : La capitale des
Start-up, Copenhague : Ville Ecocitoyenne, Masdar: Ville intelligente neuve, Seoul: ville
Durable & de compétitive, Alger: ville d’innovation, durabilité et croissance des PME

Le projet d’Alger Smart City est né dans un contexte particulier : une volonté politique de
faire d’Alger une ville monde, vitrine de l’innovation et locomotive de l’économie de
conaissance dans le pays. La chute des prix du pétrole en 2014, a mis l’Algérie en face au
défi de la diversification de ses ressources et le développement de :

➢ L’agriculture, l’industrie, le tourisme, la recherche et les NTICs, en tant sue secteurs

prioritaires.

➢ La construction d’un écosystème entrepreneurial, générateur de la croissance

économique.

Afin d’atteindre cet objectif, l’Algérie a choisi le model de la durabilité et l’innovation. Cela
à travers l’adoption d’une approche très pragmatique de soutenir le développement et la
croissance des Start-ups et les PME.

193
Les solutions innovantes développées dans le contexte du projet sont tous axés sur la
modernisation de l'organisation et management de la ville.

L’optimisation du fonctionnement de la ville Algérienne représente un défi majeur à relever.

Elle doit être un lieu d’innovation, de créativité et de création de projets et de richesse,
vecteurs de développement économique, d’attractivité et de compétitivité territoriale, et de
qualité de vie.

6.5.1 L’intelligence territoriale à Bab Ezzouar : entre réalité et perspectives

Les solutions Smart s’imposent aujourd’hui, avec un capital de savoir-faire important et

l’émergence des start-ups dans les NTICs à l’échelle nationale, à titre d’exemple 100
entreprises et start-up actives dans le domaine des NTICs ont soumissionné pour le projet
Alger Smart City. Mais la question qui se pose est : est-ce que cette tendance de
développement des NTIC – notamment dans le secteur tertiaire- est accompagnée par un
développement équivalant dans la gouvernance urbaine – ou Management de la ville-, d’une
manière qui assure la pérennité et la qualité du service public dans nos villes ?

La politique volontariste joue un rôle important dans ce propos. Les collectivités locales sont
toujours en totale dépendance à la décision centrale. Le projet (e-commune) de la wilaya
d’Alger en témoigne.

Le projet e-commune était lancé en début 2018 sur 01 commune pilote : Alger centre. Puis
il sera vulgarisé sur le reste des communes de la wilaya.

Son objectif est la mise en place d’une commune intelligente, connectée, efficiente,
résiliente, une commune proche des citoyens et qui favorise la qualité de vie pour tous les
acteurs qui la compose : citoyens, visiteurs, travailleurs et entreprises…

Elle permettra d’alléger les processus bureaucratiques, raccourcir le temps des procédures,
diminuer les déplacements, et améliorer la qualité des services publics offerte par la
commune, et cela par rapport à l’état civil, les finances, l’urbanisme, le patrimoine.

Malheureusement, en vue des contraintes politiques et économiques, puis la période

pandémique, ce projet a connu beaucoup de retard par rapport à ses échéanciers

Réalité du terrain

Bien que plusieurs facteurs au niveau de Bab Ezzouar auraient pu être favorables pour
devenir commune intelligente pilote, mais « même se doter d’un site officiel d’internet ou
194
d’applications mobiles qui permet d’améliorer le service public à son niveau, est toujours
dépendant de la volonté politique de l’administration centrale ». Affirme le maire adjoint
de la commune. Bab Ezzouar n’a pas été choisis comme commune pilote pour le projet e-
commune, oui, mais à côté des facteurs favorable, « Il y a nécessité de mettre l’accent sur
d’autres facteurs influents à l’instar de la qualité des RH au niveau des municipalités et leur
capacité de maitrise de la technologie de base pour la mise en œuvre d’une telle initiative.
Pour Bab Ezzouar Ni le siège de l’APC, ni la qualité de ses équipements, ni le nombre du
personnel nous offre la possibilité d’aller vers la e-gouvernance au jour d’aujourd’hui
malgré la volonté ». Pour être plus prêt du citoyen « Une page Facebook officielle est tous
ce que nous avons pu assurer à nos citoyens comme moyen de communication directe, hélas,
ce n’est pas suffisant ». Arriver à l’instauration de l’e-gouvernance passe avant tout par
l’assurance des cadres qualifiés, d’une politique volontariste de l’état et des compagnes
d’information et de sensibilisation au profit des citoyens (Allaoua Moussaoui, 2018).

L’analyse des données issues des questionnaires ainsi que leur croissement avec les réponses
des responsables de l’APC de Bab lors de l’entretien, révèle que la ville de Bab Ezzouar est
à caractère tertiaire en plein essor, exerçant une attractivité régionale et nationale.

En ce qui concerne l’utilisation des applications mobiles au niveau de la commune,

l’application Oued Kniss, Leader du e-commerce est classé première avec 44,75%, ce qui
affirme le caractère tertiaire attractif de Bab Ezzouar. Suivi par l’Application CCP DZ avec
20,58%, Google Map pour se localiser avec 12.46%, puis par Yassir, le clone Algérien
d’Uber, cette nouvelle Start-up qui a bousculé le sens de co-voiturage en Algérie, digitalisé
le monde de transport, et offrir un service innovant et écologique, avec 11%.

195
 les applications mobiles utilisées au qautidien
50.00%
44.75%
45.00%
40.00%
35.00%
30.00%
25.00%
20.60%
20.00%
15.00% 12%
11.00%
10.00%
5.00% 4.06% 3.80%
2.00% 1.32%
0.00%
Yassir Tem Tem Nbato Oued kniss Resto 365 CCP DZ Google map Autre

les applications mobiles utilisées au qautidien

Figure 6.16. Les applications mobiles les plus utilisées au quotidien par la population interviewées à Bab
Ezzouar.
Source : Enquête terrain 2019.

Les interviewés ont été d’accord à 90.35% que l’utilisation des applications mobiles leurs
facilite la vie au quotidien pour plusieurs raison, en premier lieu car elles permettent la
diminution des déplacements, et le gain de temps, ainsi que d’autres raisons tel que la
facilitation des procédures sur tout administratives.

Raison d'utilisation des applications mobiles au

quotidien
40%
35% 37.50%
35%
30%
25% 27.50%
20%
15%
10%
5%
0%
Gain du temps Diminuation des déplacements Autre

Figure 6.17. Raisons d’utilisation des applications mobiles.

Source : Enquête terrain 2019.

196
Au-delà des applications Smart, la commune de Bab Ezzouar fait ses premiers pas vers
l’instauration de la culture de développement durable. La Cité Rabia représente une
expérience pilote d’installation de tri-sélectif des déchets qui était puis installé à la cité 5
juillet, et sera généralisée à l’ensemble de la commune. Pour l’éclairage public utilisant
l’énergie solaire, cela sera en seconde étape. Les responsables de la commune ont exprimé
le besoin de petite et moyenne entreprises actives dans le domaine de la gestion des déchets.
Les autorités peuvent booster des start-ups dans ce domaine.

En ce qui concerne la gouvernance électronique, l’expérience de la demande de carte

nationale biométrique via internet sur le site [Link] lancé par le ministère
de l’intérieur, des collectivités locales et de l’aménagement du territoire était évaluée réussite
par 61.40% des interviewés.

Utilisation du site [Link] pour demander sa

carte nationale

45.50% Oui
54.50%
Non

Figure 6.18. Le taux d’utilisation de la population interviewé du site lancé par le ministère de l’intérieur, des
collectivités locales et de l’aménagement du territoire pour la demande de carte nationale à Bab Ezzouar.
Source : Enquête terrain 2019.

197
 Satisfaction de l'operation de demande éléctronique de la
carte nationale biométrique

38.60%
Oui
61.40%
Non

Figure 6.19. Le taux de satisfaction de la population interviewé par rapport à la demande électronique de
carte nationale à Bab Ezzouar.
Source : Enquête terrain 2019.

Nous avons aussi demandé à la population interviewée si la commune de Bab Ezzouar

s’introduisait dans un processus de e-gouvernance, à travers l’utilisation d’une plateforme
électronique pour assurer un certain niveau de services ou de communication avec sa
population, les réponses étaient comme suit :

La commune de Bab Ezzouar est dotée d'un :

70.00%

60.00% 62.60%

50.00%

40.00%

30.00%
27.50%
20.00%
19.75%
10.00%
0%
0.00%
Site internet Page facebbok officielle Applications mobile Je ne sais pas

La commune de Bab Ezzouar est dotée d'un

Figure 6.20. Degré d’implication de la Commune de Bab Ezzouar à l’e-gouvernance.

Source : Enquête terrain 2019.

198
En effet, lors de notre entretien avec le maire adjoint de la commune de Bab Ezzouar, il nous
a expliqué que c’est pour les même raison déjà citées en dessus, la commune à seulement
une page Facebook officielle, dans laquelle elle partage ses activités, ses projets et réunion
avec la population, et reçoit aussi leur avis via commentaires, et préoccupation et doléances
via messagerie. Ce type de contact direct avec la population permet une meilleure maitrise
des données du terrain, et meilleur control et suivit des opérations et leurs impacts sur le
quotidien des habitants ainsi que leur avis. Il s’agit bien d’un nouveau type de concertation
qui se forme et qu’on peut appeler « la concertation électronique » (Allaoua Moussaoui,
2018).

6.5.2 Rôle de La recherche et du développement

Dans la perception de la population de Bab Ezzouar, la commune est considérée comme

universitaire en premier lieu, mais aussi tertiaire. La qualité et l’envergure des équipements
relatifs à ces domaines donnent la qualité de l’image encrée de Bab Ezzouar chez sa
population, et même ses visiteurs. C’est ce que démontre le graph suivant :

45.00%

40.00%
40%
35.00% 38.27%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%
11.11%
5.00% 8.14%
2.46%
0.00%
Tertiaire Administrative Univaersitaire Industrielle Agricole

Figure 6.21. Vocation de la commune de Bab Ezzouar selon la population interviewée.

Source : Enquête terrain 2019.

Dans plusieurs villes intelligentes, la dualité Business/Reserch& development représentait

toujours un pilier sur lequel elles se fondent. Nous Citons pour exemple « Tallinn13 » et
« Seoul » ou les Universités et les centres des recherches étaient la source des innovations

13
Tallinn, la capitale de l’Estonie, élue comme la capitale digitale de l’Europe, un modèle de réussite
économique à travers le duo recherche et innovation, reconnue pour son dynamisme et écosystème tech.

199
technologiques qui nourrit le secteur économique, et qui fait d’elles deux modèles de progrès
dans l’économie digitale et l’économie de connaissance à l’échelle mondiale.

Serait-il le cas de pour Bab Ezzouar Un jour ? Cette commune qui abrite le quartier d’affaires
d’Alger, mais aussi l’Université des sciences et technologies Houari Boumedien USTHB,
Sera-t-elle un maillon qui participera au développement de secteur de l’économie de
connaissance en Algérie ?

Bien qu’elle ne dispose pas de projets en liaison avec « Alger Smart City », Bab Ezzouar est
classée 6e commune plus Active de la capitale. 6e plus dense en nombre d’entreprise à
l’échelle de la wilaya d’Alger. Alors qu’elle qui ne dépasse pas 0.8% de la superficie totale
de la capitale. L’USTHB abrite 67 laboratoires de recherche dans divers spécialités
scientifique et technologique tel que les énergies renouvelables, l’électronique quantique,
l’intelligence artificielle et l’informatique intelligente... Elle abrite aussi un Incubateur de
start-up depuis 2018, qui accompagne les porteurs de projets de la mise en forme du business
model jusqu’à l’accès au financement d’amorçage de la start-up. Avec la politique déclarée
du gouvernement vise le développement du secteur de l’économie de connaissance, ces
éléments peuvent être en faveur d’une nouvelle dynamique de créativité et d’innovation dans
le secteur. Dans le schéma suivant vous pouvez voir un récapitulatif des éléments de base,
favorables à la création d’une plateforme pour le développement de projets à caractère
novateur et intelligeant :

Figure 6.22. Éléments favorables pour le développement d’une plateforme pour des projets de l’économie de
connaissance. Source : Auteur.

200
Même si les débuts du e-commerce et la e-gouvernance sont prometteuses, ainsi que les
marges de développement qu’elles puissent avoir, il y a en contrepartie beaucoup d’obstacles
qui puissent freiner ces prémices d’une nouvelle dynamique orientée vers l’innovation et la
modernisation de ses services. Par exemple l’inadaptation des textes de loi par rapport au
développement technologique des activités à l’instar du e-commerce, les applications de
covoiturage… Aussi le besoin d’investir encore plus dans les infrastructures, et le cout lourd
qu’il pourra générer. La politique volontariste est une clé de changement des données
actuelles du terrain. Dans le schéma suivant nous exposant des éléments défavorables pour
le développement des projets de l’économie de la connaissance à Bab Ezzouar :

Figure 6.23. Éléments défavorables pour le développement d’une plateforme pour des projets de l’économie
de connaissance. Source : Auteur.

201
CONCLUSION DU 6ème CHAPITRE

Fabriquée par l’habitat, Bab Ezzouar était vouée à l’échec, de par son caractère de « cité-
dortoir » qui a persisté pour longtemps, ainsi que les politiques urbaines misent en œuvre, et
qui ne présentait aucun projet réel pour son désenclavement avec d’autres communes
similaires.

Son contexte spatial était un élément en faveur de l’apparition de nouvelles dynamiques, qui
ont été renforcée avec les chamboulements politiques et économiques qui ont marqué le
pays.

L’ouverture de l’économie de marché, les réformes politiques, la situation foncières du pays,

avec plein d’autres facteurs ont contribué au renforcement de ces dynamiques constructives.

Aujourd’hui, Bab Ezzouar s’affirme en tant qu’un territoire à hautes potentialités

d’attractivités à vocation tertiaire, grâce à la présence des commerces et services diverses,
l’université USTHB, le marché d’El Djorf, mais surtout par rapport à la présence du quartier
d’affaires et le centre commercial et de loisir « Bab Ezzouar center », et qui accueille plus
de 7.7 visiteurs par an depuis l’an 2015 des quatre coins du pays et même de la région.

La centralité linéaire qui marque la morphologie de la commune a contribué d’une manière

ou une autre au développement du commerce et services au bord des axes routiers
principaux. Les résultats de l’application de la syntaxe spatiale à notre cas d’étude sont venus
certifier les résultats issus de l’enquête terrain, et confirmait le caractère tertiaire avancé de
Bab Ezzouar.

La présence de l’université des sciences et technologies représente un atout majeur pour le

développement de la compétitivité de Bab Ezzouar, en assurant la formation ainsi que les
recherches scientifiques. Le domaine de recherche et développement représente un pilier
pour le développement de la compétitivité territoriale et économique. En effet, l’USTHB
compte 04.42% du nombre total des laboratoires de recherche au niveau national. Cela
représente un potentiel immense en matière de développement du secteur recherche et
développement. Un incubateur de start-up et projet innovant est inauguré à l’USTHB depuis
2021.

202
Les prémices d’une compétitivité économique et urbaine à son niveau s’avèrent
prometteuses pour une commune fabriquée par l’habitat. Les dynamiques instaurées à son
niveau sont en faveur d’un niveau prometteur de performances urbaines confirmées.

La crise pandémique qui a frappé le monde a eu des conséquences sur les plusieurs domaines
aux quatre coins du globe, notamment l’économie. La nécessité d’avoir des systèmes
résilients s’est manifestée fortement plus que jamais.

Au niveau local, il est devenu plus clair que l’économie de la connaissance est un secteur à
fort potentiel qu’il faut soutenir. Le e-commerce fait partie des activités en plein essor en
vue du développement du secteur des NTIC dans le pays, et le nombre des utilisateurs
d’internet. Ces derniers représentent 62.9% de la population totale selon les données 2020
de la banque mondiale.

Dans une commune ou le secteur tertiaire représente le secteur le plus actif, le e-commerce
et en plein évolution. Il a contribué à préserver sa dynamique économique pendant la
pandémie.
C’est ainsi qu’on peut détecter l’importance des NTIC dans la dynamique urbaine, et sa
capaciter de renforcer la résilience des villes faces à des nouvelles crises et des nouveaux
défis.

Les responsables et les citoyens se sont mis d’accord que l’utilisation des applications
mobiles est très favorable, car elle permet d’économiser le temps, limiter les déplacements,
assurer l’accès à plusieurs services en même temps, ce qui permet de diminuer l’empreinte
carbone de chaque opération. Avec le smart la ville est plus dynamique, plus accessible à
tous, plus connectée, en effet, cela permettra d’ouvrir de nouvel horizon d’emplois pour les
jeunes.

La maitrise des NTICs est sa mobilisation au service de la ville algérienne et son

développement économique ne sera pas facile, à cause de plusieurs obstacles, tel que l’accès
à l’information, la maitrise de la technologie, la qualité des services et débits de
connexion…etc. ce sont des défis à relever à fin d’arriver à l’objectif de la ville intelligente,-
qui doit être adaptée à notre contexte et nos problématiques- et qui est de résoudre les
problèmes urbains, et assurer la prospérité de la ville et ses habitants en respect de
l’environnement et des générations futures. C’est une solution en faveur de la gouvernance
tant convoitée an Algérie.

203
Ces observations peuvent servir dans la prise de décisions stratégiques, dans le cadre de
projets de développement urbain et économique, qui ont été pendant longtemps limité dans
une vision du global au local, tant critiquée et prouvée de vouer à l’échec pars qu’elle
parachute les projets, les décisions sans prendre considération des réalités et des
particularités de chaque terrain, de chaque entité urbaine. En effet, aménager des villes est
une action collective, qui favorise les synergies entre responsabilités publiques et privés,
avec l’implication de la société civile dans le processus de l’innovation urbaine.

204
 7 CHAPITRE VII
CONCLUSION GENERALE ET RECOMMANDATION

La fabrication de la ville Algérienne s’est faite pendant longtemps selon un modèle

d’industrialisation de l’habitat, basé sur une situation de crise issue d’une forte demande en
matière de logement. Cette dernière persiste jusqu’à nos jours, malgré les différentes
tentatives. Le fruit de ce processus de fabrication était dans sa quasi-totalité des villes
dortoirs. Suite à plusieurs facteurs, ces villes se retrouvent aujourd’hui en pleine
métamorphose. Des nouvelles tendances caractérisent le fait urbain aujourd’hui. Des
nouvelles centralités se forment, et de nouvelles dynamiques s’y installent, notamment la
tertiarisation. La commune de Bab Ezzouar en fait partie.

En effet, son phénomène urbain était marqué par un processus d’urbanisation intense
d’une zone périphérique, issue de production d’habitat à une échelle industrielle. Cela en
résultat du phénomène d’étalement urbain de la ville mère qui est aussi la capitale.

Le phénomène de métropolisation excessive de la capitale avait ses impacts sur toute

l’aire métropolitaine et aussi Bab Ezzouar fait partie. De ce fait, celle-ci a connu des
mutations spatiales, socioéconomiques et, politiques, qui ont modifié sa destination initiale
qui était purement résidentiel. N’étant plus une zone périphérique enclavée, cette commune
s’est transformée en une nouvelle centralité périphérique qui attire par rapport à son
accessibilité, et son parc de logement gigantesque, donc l’accès au logement à cout modéré,
la même chose par rapport au locaux commerciaux en rez-de-chaussée des bâtiments. La
création de plusieurs lotissements et l’émergence de l’économie de bazar n’ont fait que
renforcer les tendances de tertiarisation, symbolisées par le secteur commercial qui a
proliféré dans cette commune ou le nombre d’habitants à nettement évolué.

La perte de la vitalité de l’hypercentre de la capitale au profit de nouvelles centralités

ayant émergé à sa périphérie, notamment celles de la première couronne, n’a fait que
renforcer la centralité de Bab Ezzouar. Cette dernière est étayée par le nouveau système
urbain polycentrique de la capitale. Ce facteur a été d’un support très précieux quant à
l’attractivité qui, en consolidant sa vocation tertiaire, n’a pas échappé à la tendance générale
de l’économie nationale. Le schéma suivant explique les relations entre le fait urbain et la
nouvelle dynamique urbaine qui marquent Bab Ezzouar :

205
 Urbanis-
tion

Faits
Urbains
Etalement métropo-
Urbain lisation

nouvelles
centralités
(périphérie)

Dynamique
des
villes
nouveaux
nouvelles
systèmes
tendances
urbains

Figure 7.1. Impact des faits urbain sur la dynamique des villes. Cas de Bab Ezzouar. Source : Auteure.

206
 La tertiarisation de l'économie est un phénomène mondial. C'est un élément essentiel
du développement économique moderne ([Link]èse, 1988). Même si le secteur tertiaire qui
se développe dans le Tiers Monde présente des caractéristiques tout à fait différentes de
celles des pays occidentaux développés. C'est le secteur qui a le taux de main-d'œuvre et la
valeur ajoutée au PIB les plus élevés dans les deux cas. Cependant, dans les pays développés,
elle prédomine grâce à des services modernes et à forte intensité de connaissances (Arvanitis,
Kushtrim, & Worter, 2014). Dans les pays en développement, il est dominé par le commerce
de détail (Santos, 1968).

Les villes sont des lieux d'attraction et de concentration de biens et services, de

connaissances, d'instances décisionnelles et d'une main-d'œuvre diversifiée. Ainsi, ils
représentent des centres de consommation de masse. Ils augmentent les besoins, les satisfont
et créent sans cesse de nouvelles demandes (Prud'Homme, 1973).

L'urbanisation présente un terrain optimal pour la tertiarisation. Les villes ont continué de
croître, les systèmes économiques ont changé, les industries ont été délocalisées. Les usines
ont été déplacées des centres urbains vers les périphéries ou même vers de nouvelles régions
à la recherche d'une optimisation des coûts de production. Ce sont les activités tertiaires qui
sont venues s'installer dans les centres urbains, occupant les quartiers les plus prisés des
villes. C'est ainsi que naissent les quartiers d'affaires, déclenchant l'essor du tertiaire
innovant, et devenant des lieux et vitrine de l'attractivité et de la compétitivité économique
des villes et des capitales, des pôles de concentration d'activités tertiaires modernes et des
pôles de création de richesse. L’utilisation des NTIC dans le secteur tertiaire ne fait que
contribuer à son essor, et celui de la ville algérienne en général. L’investissement dans
l’économie de la connaissance s’avère une nécessité, non plus un choix, si on cherche à se
positionner par rapport aux marchés internationaux.

De nombreux pays en développement, dont l'Algérie, cherchent à développer leur

secteur tertiaire de manière à favoriser la croissance économique et à limiter la dépendance
aux revenus pétroliers (pour l'Algérie, le pétrole représente 60% des revenus totaux, avec la
crise économique et la pandémie, le PIB national enregistré une augmentation annuelle de
seulement 0,7 % en 2019, puis de -05,1 % en 2020, l'une des plus faibles depuis 1962)
(Données de la Banque mondiale, 2021). Cependant, ce processus pourrait générer d'autres
phénomènes urbains…à l’instar de la gentrification, un phénomène qui n’est pas assez

207
répandu en Algérie, mais dont les prémices s’affichent en majuscule dans plusieurs régions
du pays.

Aujourd’hui, la fabrication de la ville algérienne n’est plus dans une logique de

répondre à une situation d’urgence, le quantitatif cédant la place au qualitatif. L’objectif de
la fabrique urbaine est de produire des villes pensées, structurées, qui contribuent au
rééquilibrage territorial et à la redynamisation de l’économie nationale. Pour atteindre cet
objectif, le développement économique urbain s’avère un concept qui doit être pris en
considération dans les politiques d’aménagement urbain en Algérie. A la question de savoir
: ce que fait une ville est à la fois agréable, attractive, dynamique, la réponse est toute simple :
ce sont bien ses activités et la valeur ajoutée qu’elle génère qui lui permettent d’assurer une
meilleure distribution des opportunités, des richesses et procure des revenus destinés à
financer des projets urbains ayant un impact sur la qualité de vie urbaine. Elle est aussi
attractive par les dynamiques qu’elle génère à travers l’attirance des capitaux qui ont pour
conséquences la création d’emplois, l’innovation, l’entrepreneuriat. Tous ces facteurs ont
pour effet de transformer le milieu urbain en un hub de créativité et de performance.

La mise en œuvre de plans de développement économique urbain en parallèle avec les plans
et les stratégies d’aménagement permet à la ville de créer des externalités ayant pour objectif
d’attirer des investissements … puis générer les effets redistributifs vers la société. Cette
coordination et superposition de plans permettent de déclencher un développement à la fois
social, économique et urbain qui répond aux aspirations des population et à leurs besoins.

Développement Développement
économique urbain social urbain

Figure 8.2 : relation entre le développement économique urbain et le développement social

urbain. Source : Auteure.

Adopter une politique de marketing urbain et territorial est indispensable au jour

d’aujourd’hui n’est plus un choix, mais plutôt une obligation dictée par le contexte

208
économique mondiale. L’enjeu pour nous aujourd’hui est de valoriser les atouts de notre
territoire et les mettre en évidence à travers la communication d’une image motrice
d’attraction, créatrice d’identité, qui promouvra ses attributs distinctifs et, par conséquent,
la distinguer des autres. La ville algérienne également fait face au défi de se différencier, de
marquer sa position, de booster son image, et de trouver sa marque qui va la mettre en
évidence en tant qu’un lieu agréable à y vivre, attractif à l’investissement et créateur de
richesse et générateur d’opportunité.

Le Marketing urbain ou city Branding, une déclinaison urbaine de la notion du marketing

territorial, est indispensable pour la valorisation des villes algériennes, dans un espace
régional et mondial caractérisé par la croissance de « Métropolisation ». Ce processus
pertinent de transformation de la ville à une « ville-monde », est fortement lié à l’émergence
du secteur tertiaire, l’économie de l’information et la globalisation.

De nos jours, les 600 premières villes du monde abritent 1.5 milliard d’habitants, et génèrent
50% du PIB mondial. Un résultat du fait que trois quarts des 8000 entreprises internationales
qui ont un chiffre d’affaires égale ou supérieur à 1 milliard de dollar sont localisées à leurs
niveaux. Un tiers de ces 8000 entreprises se situent dans les 20 premières villes telles que :
Tokyo, Londres, Paris, New York…etc. Il s’agit de villes de marque par excellence.

Ces données statistiques révèlent l’importance du marketing dans le processus de

compétitivité territoriale. Mais l’Algérie qui a lancé son intérêt à la mise en place d’une
stratégie d’image à travers le Plan d’action territoriale n°12 du SNAT horizon 2025, intitulé
« métropolisation ». Malheureusement le terrain dit autre chose. Les événements
internationaux organisés récemment en Algérie, prouvent qu’ils sont un fort outil de
marketing, mais qui nécessite la consolidation à travers des plans stratégique distincts.

Investir autant dans l’infrastructure et les projets structurants nécessite la communication,

afin d’assurer l’impact convoité. La médiatisation des territoires est une stratégie des espaces
gagnants. Cela s’applique à l’échelle territoriale ainsi que l’urbaine.

Si on investit dans la création d’un quartier d’affaires qui représente la vitrine économique
de la capitale et du pays qui à la quête de l’essor économique et du renforcement de son rôle
stratégique dans la région, il est indispensable d’investir de l’argent et des efforts à
médiatiser et promouvoir cette valeur ajoutée à travers le marketing. En l’absence d’un projet
politique et économique consensuel, la perspective de l’internationalisation d’Alger, ou toute
autre ville algérienne ne pas peut être atteinte.

209
La mise en place de la gouvernance est indispensable pour relancer la croissance économique
du pays. C’est aussi valable pour sa capitale Alger.

Le principal enjeu de la gouvernance urbaine pour les pouvoirs publics est bien de parvenir
à rétablir des cohérences sur le territoire, à travers la co-responsabilité des projets, entre les
acteurs public, privé et la société civile. La numérisation semble être un outil en sa faveur.

A la fin de cette recherche il est évident de revenir sur nos hypothèses du départ, pour
l’évaluation, la confirmation ou l’infirmation. A ce stade, on peut dire que :

Oui, le processus d’urbanisation étant le fruit de la stratification des politiques de la

production urbaine et d’aménagement du territoire, Il nécessite une synergie entre ses
politiques et ses différents plan stratégiques afin que la réalisation atteigne les objectifs du
départ.

Oui Le phénomène de métropolisation excessive qui marque plusieurs villes du pays,

redessine sa géographie urbaine. Il nécessite une révision des systèmes urbains et leurs outils
afin de les adaptés avec les enjeux et défis de la conjoncture actuelle.

Oui Les politiques économiques et urbaines mise en œuvre par les autorités sont un
facteur phare qui influence fortement les nouvelles tendances des villes algériennes
contemporaines ainsi que leur avenir. Mais le manque de coordination lors de leurs
élaborations est une contrainte qu’il faut gérer. L’intégration des acteurs de l’innovation
urbaines est indispensable pour leurs efficacités.

Oui Le fait urbain est un moteur de la dynamique des villes, il est très lié à la décision
politique ainsi que les réalités économiques.

Oui la compétitivité territoriale est le défi qu’il faut relever aujourd’hui si on vise le
décollage économique.

Pour conclure ce travail, les recommandations suivantes ont pour objectif d’ouvrir des pistes
de recherches futures, et motiver le débat scientifique, source de tout progrès.

210
Recommandations :

• L’instauration d’une tradition de débat aux tours des plans stratégiques qui assure
l’intégration des acteurs locaux et des organisations de la société civile – aujourd’hui
constitutionalisée- dans le but d’anticiper toute possibilité de déphasage entre les
plans et la réalité du terrain.
• La nécessité d’aller vers une reformulation des modes de fabrication de la ville suite
à la fin de situation de crise.
• L’application de plans stratégiques de développement et d’aménagement qui
prennent en considération la vitesse du fait urbain dans les villes algériennes, qui ne
cesse d’accélérer depuis un moment
• Le renforcement de la performance urbaine à l’échelle locale permettra de renforcer
la compétitivité territoriale.
• La numérisation représente un outil en faveur de la gouvernance et des performance
urbaines. Son intégration de plus en plus est une obligation aujourd’hui face aux
enjeux de la maitrise du fait urbain, et de la compétitivité économique.
• L’adoption d’une approche de fabrique urbaine qui tire parti de la numérisation, de
l’Energie et les technologies propres, dans un vison de développement responsable
et durable.
• L’adoption de nouveaux systèmes urbains qui répondent aux enjeux de la
métropolisation, qui prend de plus en plus de l’ampleur sur le territoire algérien.
• L’association des territoires à un processus de création de valeur, à travers l’adoption
de la notion de développement économique urbain dans l’action publique. Car le
quartier, la ville, le territoire ne sont pas seulement des lieux de distribution, mais de
production et d’échange.

211
 CHAPITRE VIII
BIBLIOGRAPHIE

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217
 ANNEXES

Annexe A : Questionnaire à la population et ses résultats quantitatifs

-Parmi les outils de l’enquête de terrain que nous avons utilisé lors de notre travail de
recherche : Le questionnaire de la population. Ces questionnaires sont composés de
questions directes fermés et questions directes ouvertes.

L’échantillon choisi est un échantillon aléatoire simple, d’une taille de 600 personnes. Il
représente 02.5% de la population totale de Bab Ezzouar. Répartie sur les différents quartiers
de la commune, ainsi que ses équipements structurants et zones d’attractivité commerciale.

Les questionnaires étaient distrubiué sous format papier, ainsi que sur des platformes
éléctronique sous forme de « google form ».

La période de questionnaires s’est étalée entre l’été 2018 et 2019.

Le questionnaire est structuré en 3 parties :

1. Les caractéristiques générales de l’échantillon

Dans les trois premiers graphes nous vous présentons les caractéristiques générales de cet
échantillon, notamment l’Age, le Sexe et le lieu de résidence.

1- Quel est votre Age ?

Age

03.75%
29.65% moin de 25 ans
de 25 à 45 ans
66.60% de 46 à 65 ans
plus de 65 ans

218
 Figure A.0.1. Les différentes catégories d’Age de l’échantillon.

2- Vous êtes : Homme ou Femme ?

sex

Femme
32%

Homme
68% Homme
Femme

Figure 0.2. La répartition de l’échantillon par Sexe.

3- Vous êtes : Résident, Etudiant, Employé ou Visiteur de Bab Ezzouar ?

infos générales

67.25%

42.40%

14.30%
10.90%

RÉSIDENT À BABEZ ETUDIANT À BABEZ EMPLOYÉ À BABEZ VISITEUR À BABEZ

infos générales

Figure 0.3. La répartition de l’échantillon par lieu de résidence.

219
2. Utilisation des applications mobiles au niveau de Bab Ezzouar

Dans la deuxième partie du questionnaire, nous nous sommes intéressés à l’apport de

l’échantillon avec les nouvelles technologies de communication et son usage dans l’espace
urbain :

4- Avez-vous déjà utilisé un réseau Wifi Public au niveau d'un espace public /
équipement public à Bab Ezzouar ?

Wifi en éspace public

44% Oui
56%
Non

Figure 0.4. Présence de réseau WIFI dans un espace Public.

5- C’était où ?
6- Avez-vous déjà consulté Internet ou une application pour se géo localiser ou
chercher un endroit ou un itinéraire à Bab Ezzouar ? (Google Map par ex.…)

Utilisation des applications de

géolocalisation à Beb Ezzouar

Non Oui
Oui
44.3% 55.7%
Non

220
 Figure 0.5. L’Utilisation d’applications de géolocalisation dans le milieu urbain.

7- Avez-vous déjà utilisé une des applications suivantes ou autres dans votre
quotidien ?

les applications mobiles utilisées au qautidien

50.00%
45.00%
44.75%
40.00%
35.00%
30.00%
25.00%
20.00%
20.60%
15.00%
10.00% 12%
11.00%
5.00%
4.06% 2.00% 1.32% 3.80%
0.00%
Yassir Tem Tem Nbato Oued kniss Resto 365 CCP DZ Google map Autre

les applications mobiles utilisées au qautidien

Figure 0.6. L’utilisation des applications au quotidien par la population à Bab Ezzouar.

8- Est-ce que vous pensez que l'utilisation des applications mobiles vous facilite la
vie au quotidien ?

Facilitation de le vie au quotidien par des

applications

9.65%
Oui
Non
90.35%

Figure 0.7. Avis de la population de Bab Ezzouar par rapport à l’utilité des applications.

221
9- Comment ? 100% de l’échantillon ont répondu : gain de temps.
10- Avez-vous déja Utilisé le site [Link] pour demander votre carte
d'identité biométrique ?

La gouvernence électronique

45.50%
54.50% Oui
Non

Figure 0.8. Interaction de la population de Bab Ezzouar avec la e-gouvernance.

11- Si oui, êtes-vous satisfait (e) de l’opération ?

Satisfaction de l'opération

38.60%

61.40% Oui
Non

Figure 0.9. Satisfaction de la population de Bab Ezzouar vis-à-vis la e-gouvernance.

222
 12- Est-ce que votre commune Bab Ezzouar est dotée d'un:

La commune de Bab Ezzouar est dotée d'un

62.60%

27.50%
19.75%

0%

SITE INTERNET PAGE FACEBBOK APPLICATIONS MOBILE JE NE SAIS PAS

OFFICIELLE

La commune de Bab Ezzouar est dotée d'un

Figure 0.10. Implication de la commune de Bab Ezzouar dans la e-gouvernance selon sa population.

13- Allez-vous utiliser un site ou une application pour traiter vos demandes de
documents d'état civil ou autres Si elle sera créée par votre commune ?

utilisation d'Eventuelles
applications dans la e-
gouvernance
31.80%

68.2%
Oui
Non

Figure 0.11. Volonté de la population de Bab Ezzouar vis-à-vis l’utilisation d’application de e-gouvernance.

223
 14- Pourquoi ? *

Pourquoi?

37.50%
35%
27.50%

GAIN DU TEMPS DIMINUATION DES AUTRE

DÉPLACEMENTS

Figure 0.12. Raison d’implication dans l’utilisation des applications de e-gouvernance.

3. Qualité du cadre de vie à Bab Ezzouar

Dans la prochaine partie nous nous intéressons au degré de sensibilisation et d’implication

de la population et de la commune de Bab Ezzouar dans les bonnes pratiques qui contribuent
à la protection de l’environnement et donc l’amélioration du cadre de vie.

15- Est ce que vous utilisez le tri sélectif des déchets au niveau de votre quartier ? *

Le tri sélectif à Beb Ezzouar

56%

22.05% 21.95%

OUI NON JE NE VIS PAS À

BEB EZZOUAR

Figure 0.13. Implication de la population dans le tri-sélectif au niveau de Bab Ezzouar.

224
16- Est-ce qu’il y a l'éclairage public à base de l'énergie solaire au niveau de votre
quartier ?

L'éclairage à base de l'energie solaire

80.10%

2.40% 17.50%

OUI NON JE NE VIS PAS À BEB EZZOUAR

L'éclairage à base de l'energie solaire

Figure 0.14. Utilisation de l’énergie solaire dans l’éclairage public à Bab Ezzouar.

17- Est-ce que vous utilisez les moyens de transport public en commun au niveau de
Bab Ezzouar ? (Pour se rendre à Bab Ezzouar, se déplacer à l'intérieur de Bab
Ezzouar ou sortir de Bab Ezzouar)

Utilisation des moyens de transport

70%
50%

22.50% 20%
BUS TRAMWAY TRAIN NON J'UTILISE
MA PROPRE
VOITURE

Figure 0.15. Utilisation des moyens de transport en commun par la population de Bab Ezzouar.

225
 18- Quelle est la raison qui vous pousse à utiliser les moyens de transport en
commun à Bab Ezzouar ?

Raison d'utilisation
47.50%

37.50% 37.50%
32.50%

17.50%
7.50% 5%

Figure 0.16. Raisons d’utilisation des moyens de transport en commun à Bab Ezzouar.

19- Si une application de gestion de moyen de transport sera mise au service

(horaire de passage de moyen de transport, lignes, destinations possibles de
votre départ…etc) allez-vous l’utiliser ?

Implication dans l'utilisation d'eventuelles

applications pour le transport

21.50%

Oui
79.50% Non

Figure 0.17. Volonté de la population de Bab Ezzouar vis-à-vis l’utilisation d’applications de gestion du
secteur de transport en commun.

226
4. L’attractivité à Bab Ezzouar

-Dans cette partie nous mettons l’accent sur la perception de la population à Bab Ezzouar de
cet espace urbain, sa vocation, ses qualités et ses problèmes, et donc leurs attentes pour cette
commune.

20- Pensez-vous que Bab Ezzouar est une ville attractive ou pas ?

Est ce que Bab Ezzouar est attractive

ou pas?
3.5%
Oui
N…
96.50%

Figure 0.18. Perception de la population de l’attractivité de Bab Ezzouar ou pas.

21- Si oui, c’est par rapport à quoi ?

Si oui , c'est par rapport à quoi?

6%
6.46% 17%

13%
9%

12% 14.42%

15.42% 7%

Diversité de commerce et services Equipements et administrations publics

l'université USTHB Le quatier d'affaires
Les centres commerciaux et de loisir Le Marché El Djorf
Accessibilité et modes de transport Jardins et espaces publics
La sécurité

Figure 0.19. Eléments participants à l’attractivité de Bab Ezzouar selon la population interviewée.

227
22- Selon vous, quel est la vocation de la ville de Bab Ezzouar ?

38.27% 40%

11.11% 8.14% 2.46%

Figure 0.20. La vocation de Bab Ezzouar selon la population interviewée.

228
23- Selon vous, quel sont les problèmes que présente la ville de Bab Ezzouar à sa
population et ses visiteurs ?

problemes de réseaux
de communication (
preblemes de réseaux tel, internet), 4.91%
(energie, AEP,…
concertation et société ramassag
civile, 5.05% e de
manque d'espace de
déchets,
récréation et loisirs,
16.61%
6.50%
sécurité/eclairage congestion,
public, 7.95% 15.90%

pollution ,
12.03%

absence d'utilisation
les espaces de d'energies
stationnement, 12.27% renouvelable, 14.44%

ramassage de déchets
congestion
absence d'utilisation d'energies renouvelable
les espaces de stationnement
pollution
sécurité/eclairage public
manque d'espace de récréation et loisirs
concertation et société civile

Figure 0.21. Problèmes de Bab Ezzouar selon sa population et ses visiteurs

24- Dans quelle ville préférez-vous vivre ?

type de ville dans la quelle la population

voudra vivre
38%

26.80%
24%

11.20%

VILLE DURABLE VERTE VILLE INTELLIGENTE VILLE COMPÉTITIVE VILLE ECOCITOYENNE

ÉCONOMIQUE

type de ville dans la quelle la population voudra vivre

Figure 0.22. Type de ville dans laquelle la population de Bab Ezzouar voudra vivre.

229
Annexe B : L’Article Scientifique Publiée à AJIS. Catégorie B.

E-ISSN 2281-4612

ISSN 2281-3993
Academic Journal of Interdisciplinary Studies
[Link]
Vol 11 No 5
September 2022
35
.
Research Article
© 2022 Fergani et al.
This is an open access article licensed under the Creative Commons
Attribution-NonCommercial 4.0 International License
([Link]
Received: 27 June 2022 / Accepted: 19 August 2022 / Published: 2 September 2022
Tertiarization Contribution to Cities Dynamics.
Study Case: Bab Ezzouar, Algiers
Radja Fergani1
Nadra Nait Amar2
Youssef Diab3
1Phd researcher, Autes Laboratory, Faculty of Architecture and Urbanism,
University of Constantine 3 Salah Boubnider, Algeria
2Professor lecturer A, Faculty of Architecture and Urbanism,
University of Constantine 3 Salah Boubnider, Algeria
3Professor of universities, University of Paris Est Marne La Valée,
Paris, France
DOI: [Link]
Abstract
This article presents a study on the tertiarization phenomenon of Algerian cities built
after independence, to provide adequate housing and access to better living conditions.
To be more effective in our research, we selected as a case study the municipality of Bab
Ezzouar. Bab Ezzouar is a city built during the seventies to
receive the eastern extension of the capital Algiers through a mass habitat-production
project – but had been for long time a dormitory suburb-. Today, with the increase in
the supply of services and consequently the population, this municipality hosts the
business district of the capital. Its new economic tendences are reflected by the intense
development of the number of enterprises located at its level. They rose from 334 in 2000
to 2,631 in 2019, then 2,803 in 2021. In other terms, an estimated growth of 839%. Our
main objectives of this research are: a) to measure how tertiarization contributed to
create new dynamics in the area with a strong impact on competitivity, attractiveness
and quality of living, b) to understand if this requalification of the built environment
resulted in other urban phenomenon, such as a gentrification process of the area. To
achieve the proposed objectives, we defined a methodology which comprehends:
literature review about the main topics, data collection about city different trends and
aspects, interviews with municipal decisionmakers, population questionnaires; and
230
space syntax, to better understand the development of tertiarization and its impact on
the dynamics, gentrification, and growth perspectives of Bab Ezzouar city.
Keywords: habitat policy, tertiarization, city dynamics, attractiveness,
competitiveness, gentrification

1. Introduction
Tertiarization of economy is a global phenomenon. It is an essential element of
modern economic development ([Link]èse, 1988). Even though the tertiary sector
developing in the Third World has entirely different characteristics than in developed
western countries. It is the sector that have the highest rate of labor and added value
to GDP in both. However, in developed countries, it
36
predominates thanks to modern and knowledge-intensive services (Arvanitis,
Kushtrim, & Worter, 2014). In developing countries, it is predominated by retail trade
(Santos, 1968).
Cities are places of attraction and concentration of goods and services, knowledge,
decisionmaking bodies, and a large diverse workforce. Thus, they represent centers
of mass consumption. They increase needs, satisfy them, and create new demands
constantly (Prud'Homme, 1973).
Urbanization presents an optimal ground for tertiarization. Cities kept growing,
economic systems changed, industries were relocated. Factories were moved from
urban centers to the peripheries or even to new regions in search of production costs
optimization. It is the tertiary activities that came to settle in the urban centers,
occupying the most desirable districts of the cities.
This is how the business districts are born, triggering the boom in innovative tertiary
sector, and becoming places to showcase attractiveness and economic
competitiveness of cities and capitals…centers of modern service sector activities
concentration, and wealth creation hubs.
Many developing countries, including Algeria, are looking to develop their tertiary
sector in a way that helps economic growth and limit dependance to oil income (for
Algeria, oil represents 60% of total income with the economic crisis and the
pandemic, the national GDP registered an annual increase of only 0.7% in 2019, then
-05.1% in 2020, one of the lowest since 1962) (World Bank Data, 2021). However, this
process might generate other urban phenomena.
1.1 Problem statement
Since its independence, Algeria has started a process of habitat intensive production,
in response to a strong demand, generated by many factors: the increasing
demographic growth, the rural exodus, the obsolescence of the built environment,
the population right of a better living.
This will lead to an intense urbanization phenomenon. Its rates went from 40% in
1977, to 50% in 1987, 60.5% in 2000, then 65.94% in 2008. According to the National
office of statistics ONS, the rate was estimated to exceed 70% starting from 2018
(ONS, 2011).
Many of cities fruit of this policy, were for a long time dormitory suburbs, deprived of
any aspect of attractiveness, competitiveness or economic performance. For whatever
reasons, some of them have succeeded to emerge into dynamic and innovative hubs.

231
The city of Bab Ezzouar, is a representative case of cities made of habitat intensive
production programs in Algeria; This element was one of the principles criteria for
the analysis; and for the selection of this relevant case study. Thanks to the new
strategic vision of Algiers Master plan, this city takes part of an area of great
constructive dynamism, economic growing and social vitality - according to the
strategic vision of Algiers 2025-. It has become an essential economic address with a
regional outreach by hosting the Business district of Algiers. With the new status of
this municipalitycomes many changes those effects in the first-place urban
development.
This research is a path to understand evolution process of this city, we are focusing
on the tertiarization phenomenon and its impact on urban dynamics at its level.
2. Methodology
To assess this phenomenon, we have based our research on an analytical approach,
namely an analysis of quantitative data. Therefore, the tools of the research are: the
field survey, the population
questionnaire, data collection and interviews with various officials of several public
administrations, including the municipality office, the urban planning direction, the
national center of the trade register, between 2019 and 2021.
1. The section dedicated to the presentation of the field study, is based on an analytical
method that will allow a better understanding of its structure, its characteristics and
37
its development process. To realize this work, we used the «Spatial Syntax»1 as well
as the various cartographic supports available.
2. The field analysis section is based on an inductive method, which is built on the
collection, analysis and interpretation of quantitative and qualitative data.
3. Interviews were based on direct questions that were answered by the interviewees.
4. The questionnaires are composed of closed direct questions. The sample chosen is
a random
sample, with a size of 600 people2.
2.1 Study area
The municipality of Bab Ezzouar, one of the 57 municipalities of the greater region
within Algiers. It is located to the east of the capital, at 16 km from Algiers-center and
03 km from the primary international gate of the country: the International Airport
Houari Boumediene. Covering an area of 08.23 km2, it represents 0.7% of the total
area of Algiers. Bab Ezzouar is bordered by the following municipalities: to the east
and north-east by Dar El Beida and Bordj El Kiffen, to the south by Oued Smar, to the
west and north-west by El Mouhamadia.

232
Map 1: Localization of the municipality of Bab Ezzouar compared to the capital
Algiers and its urban system.
Source: Parque Expo 2010 + Author’s modifications.

It consists of three major zones: a habitat zone with 14 different collective housing
districts, individual housing and old buildings covering about 423 ha. The USTHB
university covers an area of 150 ha, and the business district covers within an
estimated area of 70 ha.
1Using DepthmapX, an open-source and multi-platform spatial analysis software for
spatial networks of different scales.
2This sample represents about 05% of the population of Bab Ezzouar Municipality.
They are from different places all over it: housing districts, business district, university,
and different commerce and services areas. Google forms were also used in this
questionnaire. They were shared on social platforms dedicated to Bab Ezzouar
population.
38

233
Map 2: The use of land (zoning) in the municipality of Bab Ezzouar, Algiers.
Source: [Link] + Author’s modifications

The municipality of Bab Ezzouar, which has an area of 08.23 km2, has: a historical
core of old individual housing, collective housing districts of all types of government
habitat programs, within ZHUN (“Zone d’habitation Urbaine nouvelle”, meaning “New
Urban Housing Area”), AADL (“Agence nationale de l'amélioration et du
développement du logement” meaning “National Housing Improvement and
Development Agency”) dwellings, and individual housing neighborhood
subdivisions. In total Bab Ezzouar has 22371 dwellings, spread over 422.12 ha, which
gives a population density of 137.80 inhabitant/ha.
Despite the importance of its housing park, the municipality suffered a glaring lack
of public facilities, - for a large period of time as a result of the policy of emergency
massive housing production - despite the inauguration of the university USTHB3 in
1974- . What made Bab Ezzouar, a dormitory city made of hosing towers and blocks….
Bab Ezzouar-once called « Retour de Chasse »- was a small agricultural village,
transformed in the 1970s to a large construction site, to implement the requirements
of the Comedor4, of creating the eastern extension of the capital Algiers. This was the
launch of what has been called ZHUN, the largest project of its kind on the national
level (Ichebouden, 2006).
As a result of multiplied housing projects in site, Bab Ezzouar reached the status of
Municipality – a “Commune” in Algerian urban system- in 1984. On the other hand,
it was in reality a large “dormitory suburb” characterized by a glaring deficit in public
facilities, activities… and therefore of attractiveness for people to live in.
Since the 1980s, the creation of a business district was planned at its level. But for a
long time, the only project that was realized from the whole program is the Mercure

234
Algiers Airport hotel. Together with the USTHB University, they represented the only
outstanding facilities and landmarks of the city.
3 University of Science and Technology Houari Boumediene, Designed by Brazilian
Architect Oscar Niemeyer. It is the 1st and one of the biggest universities on national
scale. (More than 100.000 graduated students since its inauguration).
4 Comité Permanent d'Etudes, de Développement, d'Organisation et d'Aménagement
de l'agglomération d'Alger.
Meaning “Permanent Committee for Studies, Development, Organization and Planning
of the Agglomeration of Algiers”. It was Created in November 1968, placed under the
Presidency, and transferred in December 1977 to the Ministry of Housing.
39

Figure 1: Collective public housing from the 80’s

Source: Author, August 2018.

Figure 2: Collective public housing from the2000’s

Source: Author, August 2018.

235
Today, as a result of economic, political and social factors, Bab Ezzouar is undergoing
a metamorphosis. It has become an essential economic address with a regional
outreach by hosting the Business district of Algiers.

Figure 3: The Business District In Bab Ezzouar

Source: google image, 2013.
2022
40

Figure 4: The Business District In Bab Ezzouar

Source: Author, August 2018.
Since 2011, the capital Algiers established a new urban system in order to create a
balance of: spatial distribution of population, activities, and thus, wealth. It
transforms the capital into a polycentric city, in favor of new social and economic
dynamics.

236
Figure 5: Diagram of the strategic vision of Algiers Master Plan.
Source: Master plan of Algiers 2025+ Author
The new urban configuration of Bab Ezzouar as a new centrality did not come at
random; it was born as a result of several economic, political, social and spatial
factors. They made of it a part of an area of great constructive dynamism and growing
economic and social vitality; characterized by higher level functions (Berezowska,
2016). It is at the heart of the strategy of redevelopment of economic activities
according to the Master Plan of Algiers; which defines it as: an area intended for the
development of advanced tertiary sector. It is located at the logistics channel of
industry and tertiary services of the capital Algiers and part of advanced tertiary hubs.
(Alger, 2012)
41

237
 Map 3: Bab Ezzouar in the Economic competitiveness zones of the capital Algiers.
Source: Algiers Master Plan horizon 2025+ Author’s modifications.
As part of our urban analysis of the municipality of Bab Ezzouar, we carried out a
modeling by the systems of spatial syntax using the DepthmapX software. We will
select R3 to perform it.
In the framework of this study, we will present two indicators in strong connection
with the topic: global integration and local integration.
For global integration, its values vary between 1.445 as the maximum value and 0.456
as the minimum value.

Map 4: Bab Ezzouar, the Global integration Map.

Source: depthmapX
42

238
Map 5: Bab Ezzouar, the Local integration Map.
Source: depthmapX+ Author’s modifications
For local integration, we chose R3 to measure local integration -, its values vary
between 3.421 as the maximum value and 0.333 as the minimum value. Local
integration allows us to identify local centralities that are immersed in the city, so
areas of attractiveness, or are concentrated economic activities. The results match
what we observed in our field study.
3. Indicators of Tertiarization in Bab Ezzouar
To explain the phenomenon of tertiarization of Bab Ezzouar, the following points are
adressed:
3.1 Employment
According to official data published in 2020, the tertiary sector is the dominant sector
of the Algerian economy. It employs 60.1% of the labour force and contributes to
44.1% of GDP (Banque d'Algérie,
2020). The share of the tertiary sector of employment has changed over the years. It
rose from 54.68%
in 2001 to 55.23% in 2010, followed by 58.37% in 2011 and 60.1% in 2019 (ONS, 2019).
It was the country’s economic context (politic and economic reforms, the end of the
administered economy and the transition to the market economy in the 1990s) that
made the sector the first to offer jobs and generate income. Trade new dynamics and
oil high rent during the 2000s were very favorable factors for tertiarization in Algeria.
89% of all economic entities in Algeria are active in the tertiary sector. 83.5% of these
entities are located in the urban environment (ONS, 2019).

239
City represents a favorable environment for businesses. It is a place of territorial
attractiveness for tertiary activities, offering the possibility of: investment extensions,
a large population and density of consumers, developed infrastructures (transport,
communication, networks, decisionmaking bodies, financing, office buildings)…
61.5% of economic entities in the tertiary sector are active in distributive trades. 84%
of them are active in retail commerce. As a result, trade is the major activity of the
national economy. 95% of
43
businesses are represented by natural persons, 05% are companies5.
According to the first economic census of Algeria, the wilaya of Algiers comes on top
of the list as a place of concentration of tertiary investments. Enterprises represent
21% of its economic fabric. In the same period, in the municipality of Bab Ezzouar,
companies represent 26% of its tertiary economic fabric (ONS, 2012). In 2019, the rate
rose to 32% in Algiers, and to 28% in Bab Ezzouar (ONS, 2019).
Algiers, the capital, has 10.4% of the total number of commerce activities in the
country. 04% of these activities are located in Bab Ezzouar, while it represents only
0.8% of the total area of the capital.
Bab Ezzouar has 62 shops/ 1000 inhabitants. It exceeds the average of Algiers which
is 50/1000 inhabitants. This confirms the dominance of the commerce activities in
this municipality (CNRC, 2021).
3.2 The investment
The interesting strategic location of the municipality, the easy accessibility and the
various offers of public transportations, the presence of large-scale scientific facility
such as the USTHB University, availability of land as well as the new configuration of
the municipality as a new trad-hub and as an area of economic competitiveness, part
of the new logistics corridor of industry and services of Algiers, are factors that have
created a favorable investment climate, hence the decision to create the new business
district of the capital at its level.

Map 6: Bab Ezzouar in the Structuring Projects of the capital Algiers.

240
Source: Algiers Master Plan horizon 2025+ Author’s modifications.
3.2.1 Business District
The creation of the business district of Bab Ezzouar is one of the most important
projects of the Capital Algiers in its quest to become a “Global City”: «This operation
will generate a global dynamic that will allow the upgrading of the capital, in a spirit
of renewal like the cities of Barcelona, Seville,
5[Link] According to the Algerian Ministry of
Commerce, the trader (natural or
legal person) can be a producer, a wholesaler, a retailer, an importer - exporter or a
service provider. Agricultural
activities, craftsmen, civil societies, associations, non-profit cooperatives, liberal civil
professions, and
establishments of an administrative nature do not have a commercial character.
44
Lisbon, Frankfurt or Shanghai» according to [Link], director of the AGERFA Urban
Land Management and Regulation Agency of Algiers. This Agency is in charge of the
project with a funding of [Link] DA. (equivalent of 65 million euros).
With its location near to Algiers hyper-center, at 05 minutes from an international
airport Houari Boumediene, close to the major schools and universities of the capital,
as well as the industrial areas of Rouïba and Oued Smar. Bab Ezzouar offers a huge
land base of 63 ha which has been chosen to receive the project. This latter consists
of:
 01.5 million square meters for the creation of offices and higher services,
administrations,
banks, hotels, leisure centers, headquarters of national and international large
companies,
etc.
 07 ha for the creation of an urban park that will be in close proximity to the
abovementioned
facilities.
 The project is expected to generate 15,000 direct jobs in the short term, and receive
50,000
visitors per day. (Ville, 2012)
According to data from the communication unit of the shopping and leisure center
Bab Ezzouar CCL, located in the business district, this facility receives since 2015 an
average of 07.7 million visitors per year on its own. Which reflects the national
attractiveness of the area.
The business district hosts headquarters of the following national and foreign
companies:
ATM Mobilis, Algerie post, Air Algerie, COSIDER Group, SONATRACH-commercial,
the EGCA shopping center, Maghreb CMA / CGM, Natxis Algeria, Aigle Azur, DORSH
Africa, KPGM, Tours Trust… and also the following banks: BNP Paribas Algeria, ABC
bank, BNA, BEA, BADR, El Baraka bank, Al Salam bank…
The creation of the business district in Bab Ezzouar implied a series of operations to
enhance the urban space quality of the municipality. According to our interview with
the vice-mayor of the municipality, many projects have been realized under the frame
of the new Master Plan of the capital and the new business district. This helped

241
strengthen the infrastructure of this municipality, such as the installation of tramway
and metro, a new urban parc of 07ha , buildings restoration and innovation, new
green spaces an playing grounds in neighborhoods, the new stadium and city-hall
projects and many different urban improvement operations… which impacted
positively the urban space and living quality at its level, consequently its
attractiveness (Mousaoui, 2018), the implementation of a selective waste collection
system and the introduction of renewable energy in
public spaces are the next challenges for Bab Ezzouar municipality.

Figure 6: Tramway in Bab Ezzouar, Algiers

Source: google image, 2018.
45
3.2.2 Trade
Economic and politic factors were after the appearance of El Djorf market, one of the
oldest markets of Bab Ezzouar -established at the ground level of buildings of a
subdivision bearing the same name this later become quickly a shopping attractive
address on a regional level. Little by little, more other commercial centralities had
emerged along sides principal avenues of the municipality. Shops kept growing and
diversifying; today this market has reputation and national attractiveness.
Following our field survey, and the analysis of the data collected, we were able to draw
a curve representing the evolution of commerce and services at the level of the
municipality of Bab Ezzouar.
Since 2000 to 2019, the municipality has experienced a boom in commercial activity.
The number of commerce shops recorded in 2000 was 1932. The number of businesses
was 334. In 2010, commerce shops grew to 4,965. Businesses to 1,588. In 2021, there
are 7469 commerce shops and 2803 businesses located at Bab Ezzouar. This
represents a total commerce and business growth of 453% in 20 years.
According to the population questionnaire, 96.50% of the questioned population
weather they find Bab Ezzouar an attractive city or not answered yes, it is attractive.
59.47% said it is because of the diverse offer of commerce and services, 19.14% said it
is because of the presence of the university USTHB, 12.03% because of the presence
of the business district, and 09.35% because of the presence of public administrations
and facilities. (Population, 2019)

242
Figure 7: Development of active trade registred in Bab Ezzouar municipality, Algiers
(from 2000 to
2021): [Link]( total active Commerce registered in Bab Ezzouar), A.T.R.N.P
(Active trade
registered as natural person), A.T.R.L.P (aActive trade registered as legal person).
Source: National center of trade Registration ( C.N.R.C)+ Author.
46

Figure 8: Growth Percentage of the number of commerce shops and businesses in

Bab Ezzouar from
2000 to 2021.
Source: CNRC 2021+ Author.
3.2.3 Hotels
The municipality of Bab Ezzouar today has 10 hotels in different categories: from 0 to
5 stars. The most recent one inaugurated in 2019 is the Marriott Hotel, a part of the
Trust Real Estate towers, the biggest hotel on national scale with 227 rooms and 180
apartments.
03 hotels are located at the business district: IBIS ***, MERCUR**** & Marriott******.
The rest are all over the municipality.
05.5% of the total number of Algiers hotels (10 out of 182) are located in Bab Ezzouar.
while this municipality represents only on 0.8% of the total area of the capital.

243
They offer 2637 beds, or 12.60% of the general capacity of the wilaya of Algiers, which
is 20924
beds. ([Link] 2021)

Figure 9: Growth of hotels number in Bab Ezzouar(2000to 2020).

Source: Field survey2021

47

Figure 10: Classification of hotels located in Bab Ezzouar.

Source: field survey 2021.
3.3 Premises of Gentrification…
Gentrification is an urban phenomenon that is always related to new economic
dynamics in cities.
However, how to approach it is a debate triggering subject, how it appears, what are
its influencing factors, its impact and dimensions… many questions revolve around
this concept that emerged in the 60's and was first coined by the British sociologist
Ruth Glass, to describe London’s neighborhoods change by displacement of residents

244
of working class, and their replacement by middle-class new residents (Subramanian,
2020).
Researches show that gentrification is more likely to be in big cities, it is concentrated
in larger cities with vibrant economies. Though, it can also appear in smaller cities
and impact areas with the most amenities near business districts (Jason Richardson,
Bruce Mitchell, Juan Franco, 2019) …
After a prolonged disinvestment for decades; the development of infrastructure of the
municipality, the booming of tertiary activities and improvement of living quality in
Bab Ezzouar had huge impact on real estate prices at its level. Price of land passed
from 20.000 da/m2 in 2000, to more than 220.000 da/m2 in 2020. Rental prices also
had known a spike. For example, for an apartment of 70m2, rent went from a
minimum of 7000da/month in 2000, to a minimum of 35.000da/month in 2020.
For commerce shops, rent went from an average of 40.000da/month in 2000 to an
average of 200.000 da/month. Prices can go even higher according to demand and
offer. (Bakr Real Estate Agency, 2020)
Based on that, real estate prices per m2 had known a rise of 1100% between 2000 and
2020. Rent prices for the same period had known a rise of 500%.
48

Figure 11: Growth of Land and estate prices in DZ da per m2 in Bab Ezzouar Between
2000 and 2020.
Source: Bakr real estate agency+ Author

245
Figure 12: Growth of minimum Rental prices in DZ da per m2 in Bab Ezzouar Between
2000 and 2020.
Source: Bakr real estate agency+ Author
With the almost saturation of land in this municipality, prices are more likely to go
higher. It means a limitation of access to propriety or even rent for working/middle-
class, that represents the majority of Bab Ezzouar municipality’s population. From
another side, it can also represent an opportunity and lead people to sell their
proprieties and move out to a less expensive municipalities. They will be replaced by
more fortunate population from a higher socio-economic class.
Yet, prices of services reman same, since they are regulated by authorities on a
national level
49
(Electricity, gas, transportation, free public schools, free public health care, free
universities, very low or no taxes on propriety…). Prices of goods and services offered
by popular markets in the municipality also helps original population to keep same
living expenses.
4. Discussion and Conclusion
The municipality of Bab Ezzouar had a significant evolution process. It was first built
under the frame of a massive habitat production policy. Then it received an important
masse of the capital’s population.
Between 1977 and 1988, its population growth rate was 22.13%. the imbalance
between the progress of the housing production operations and public facilities, has

246
made of it a dormitory suburb, struggling a lack of living quality and urban dynamics
for a long period.
With the metamorphosis of the Capital Algiers-the largest city of the country and its
politic and economic locomotive-, and its new quest of modernization and
globalization through a profound restructured urban and economic systems. Bab
Ezzouar, for the accounted reasons, has gained a new configuration into this new
system; thus, a new urban and economic aspect. It has been chosen to host the first
business district of the country. With this project came multiple infrastructure
enhancing projects that helped to showcase the assets of the municipality, but also
improve the living quality it is offering for its population. It also presents many local
centralities with a high level of attractiveness and economic activity.
Thanks to an imposing tertiarization process that began from scratch, Bab Ezzouar
started to become an attractive business address and acquire a new vocation. The
remarkable growth rates of commerce and businesses at its level, and the importance
of new structural projects it is hosting, are a reflection of an impressive constructive
and dynamic era this municipality is crossing nowadays. In fact, it become the 6th
most active municipality of the capital Algiers in 2021. A huge added value to its
growing regional competitiveness.
This new status has been leading lately to a new urban phenomenon in the region.
We were able to observe its premises through our field study: Gentrification. The
soaring prices of land and real estate are the first signs of this new phenomenon in
the area. However, it is more remarkable when it comes to land and commercial real
estate. This growing gentrification phenomenon can have huge impact on the
development process of Bab Ezzouar in the future, but it might also be a new
opportunity to its population historically composed of working-class families. Its
impact on a social level is reduced thanks to the socioeconomic context of the
country, which has been always affirming the social character of the state, one of the
foundations of national policy in Algeria.
Through the study of Bab Ezzouar, we came to understand the importance and
impact of strategic vision in reconstructing urban systems, consequently territories.
The continuous assessment of urban assets and tendencies of cities is way to
implement their role in dynamizing growth and development. Prospective studies
might be helpful to prevent any unwanted diversion in the future.
References
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 Nom et Prénom : Radja FERGANI
Titre : L’habitat en tant que mode de fabrication de la ville…
Cas de Bab Ezzouar, Alger
Thèse en vue de l’Obtention du Diplôme de
Doctorat LMD En Urbanisme

Résumé

Cette thèse se veut être un sujet d’étude en quête d’un « capital cognitif » sur les interrelations des modes de
fabrication de la ville, de l’habitat, et qui à travers le choix de cité de Bab Ezzouar, Alger, des processus
d’urbanisation tumultueux nous interpellent à se positionner sur les concepts de : périurbanisation, étalement
urbain et métropolisation économique.

Les agglomérations urbaines fabriquées par l’habitat, se trouvent aujourd’hui en pleine mutation. Elles se
transforment ainsi, en de nouveaux questionnements en rapport avec le centre-périphérie/ le centre et la
centralité, et par voie de conséquence sur l’imbrication du local/global à travers les différentes échelles scalaires
du territoire…

Un diagnostic succinct de ce phénomène appuyé par une série d’indicateurs de performances urbaines,
notamment d’habitabilité, de tertiarisation, d’attractivité, de compétitivité, nous renseigne sur la nature même
des dynamiques spatiales et économiques du territoire étudié, et de ce fait des prémices de gentrification…

L’exceptionnalité conjoncturelle de la pandémie Covid 19 nous a permis de saisir des réalités de

fonctionnement de la commune Bab Ezzouar avec des prémices d’une intelligence territoriale, avant-garde du
projet de la gouvernance/ e-gouvernance.

Mots clés : Habitat/habiter, fabrique de la ville, métropolisation économique, Bab Ezzouar, attractivité, compétitivité, stratégies
urbaines, Syntaxe spatiale.

Directrice de thèse : Dr. Nadra Nait Amar – Université Constantine 3

Co-directeur de thèse : Pr. Yousef Diab– Université Paris Est Marne La Valée

Année Universitaire : 2022-2023