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Date

Professeur Jean RAKOTOARISON

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION / M1

UNIVERSITE DE FIANARANTSOA
FACULTE DE DROIT, D’ECONOMIE, DE GESTION ET DE SCIENCES SOCIALES
DEPARTEMENT DROIT

SYLLABUS
COURS DE DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION
(Niveau M1 : année 2021)

I.- L’IDENTIFICATION DE L’ENSEIGNANT

Jean Rakotoarison
Professeur Titulaire de l’ESRS en Droit,
Commandeur de l’Ordre National,
Chevalier de l’Ordre International des Palmes Académiques du CAMES,
Titulaire de la Chaire UNESCO « Paix, Démocratie et Développement »,
Ancien Directeur de l’Ecole Doctorale Gouvsomu de l’Université de Fianarantsoa,
Ancien Président de l’ESEDEGS Université de Fianarantsoa,
Ancien doyen de la Faculté de Droit de l’Université de Fianarantsoa,
Ancien professeur associé/invité des Facultés de Paris-Est, de Toulon et de Louvain La
Neuve,

II.- LA DÉFINITION DE L’OBJET DU COURS

Les expressions « Droit de l’urbanisme » et « Droit de la construction » n’apparurent pas

ex nihilo dans le Droit. Leur coller l’expression de « matière juridique » ne fait que
compliquer les choses. A Madagascar, elles apparaissent pour beaucoup comme une
nouveauté.

En fait, la manière de se construire une maison est en grande partie laissée aux bons
soins des prédicateurs, des diseurs d’avenir que l’on appelle avec gaité des
« mpimasy », des « Mpanandro », des dépositaires des pouvoirs divins, voire des
pouvoirs royaux.
Dans les pays étrangers urbanisme et construction sont devenus les mots qui
traduisent les indicateurs de développement de la société. Ils sont devenus de
véritables valeurs indicatives pour apprécier le développement de la société.

En France, par exemple, il est fréquent d’entendre dire que Quand le bâtiment va, tout
va ! (Discours légèrement modifié de Martin Nadaud (1815-1898), homme politique
français).

Certes le monde des finances a pris le pas sur le monde industriel mais ce proverbe
français ne manque pas de pertinence et de véracité dans la vie économique réelle.

Avant tout, les termes « espace » géographique et « construction » ont été eux- même
porteurs de valeur et colportent à travers l’histoire de l’humanité et jusqu’à maintenant
une ou plusieurs valeurs qui constituent des charges à la fois psychologiques que
matérielles et du coup entraînant des charges juridiques dans le sens positif comme
dans le sens négatif des termes.

Ainsi, d’une part, et c’est l’élément permanent, la quête de l’espace est une activité
permanente de l’être humain. Elle met en rapport une multitude de données physiques,
mentales, culturelles et intellectuelles. L’individu s’accroche à sa propriété titrée ou non
titrée pour délimiter son espace à lui. Cependant, la répartition des activités des
hommes et que l’on soit si sur le territoire reste une prérogative dominante de la
Puissance Publique quel que soit le Pays considéré que l’on soit dans un pays
démocratique ou dans un pays doté de système politique autre.

Effectivement, l’Etat reste l’organisateur permanent et le plus ordonnateur dans ce

complexe d’activités qu’est la répartition de l’utilisation du sol de son territoire.

Or, l’Etat lui même est complexe. Plus préoccupant encore, l’Etat vit (existe et
fonctionne) dans un milieu plus complexe encore. L’utilisation des plus récentes
technologies dans les études relatives aux espaces à utiliser ou à préserver crée la
surenchère.

C’est dans ces relations complexes et plurielles que se trouve le Droit de l’urbanisme,
prélude inévitable à l’épanouissement d’un droit de la construction sachant que les
deux branches du Droit constituent un véritable carrefour de toutes les sciences et de
toutes les connaissances de l’homme.

L’objet du cours serait de partager les analyses qui tendront à démontrer que les
institutions règles et les institutions organes que s’est doté le Droit de l’urbanisme et le
Droit de la construction malagasy, qu’elles résultent des activités de construction
mentale, intellectuelle et matérielle ou purement practicielle existent et fonctionnent
pour pouvoir faire jaillir du néant un corps physique et matériel d’ouvrage et surtout
elles n’échappent pas aux lois d’évolution de la nature, à celles des valeurs universelles
qui lui sont transcendantales et à celles de la société malagasy, certes en raison de
leur proximité comportent en elles-mêmes des valeurs spécifiques du pays.

En tous les cas, sachant qu’à l’égard de ces dernières, tantôt la construction en souffre,
tantôt elle s’en moque toujours est-il que le droit de l’urbanisme reste un droit
transcendé par les prérogatives de la Puissance Publique sans qu’il ait été éclairé la
notion d’ordre public urbanistique.
L’expression « construction » suppose en filigrane un travail sinon un ensemble
d’activités, de travaux pour aboutir à la confection de l’ouvrage souhaité. Elle, non plus,
n’apparut pas ex nihilo dans le Droit.
La mesure des efforts et des avancées faites par l’homme lorsqu’il commence son
autoprotection dans les cavernes et lorsqu’en ce vingt et unième siècle, on ne peut être
admiratif des réalisations des hommes à propos des gratte-ciels sans oublier la
combinaison ou l’implication des nouvelles technologies et des nouvelles techniques
de communication dans ces innovations architecturales des temps modernes.

Il est également fondamental de faire la distinction entre Droit au logement et Droit de

construire.

Ces deux expressions couvrent des réalités et des activités tout à fait différentes. En
effet, d’une part, l’expression « droit au logement » suppose qu’il existe une institution
qui créée des logements et qui distribue des logements aux citoyens.

D’autre part, l’idée de droit au logement suppose l’existence d’une politique de l’Etat en
matière de création de zone d’habitation, en matière de construction d’immeuble
d’habitation et enfin, en matière de distribution desdits logements aux citoyens
nécessiteux.

Par ailleurs, le droit de construire devient un terrain de bataille entre la volonté politique
de l’Etat de créer et de distribuer des logement et l’autonomie de la volonté individuelle
de chaque citoyen qui veut sa maison individuelle.

Avant tout, l’expression « construction » colporte lui-même une valeur véhiculée à

travers l’histoire de l’humanité et jusqu’à maintenant ; la construction en tant que
« valeur » fait partie de cet ensemble de valeurs qui constituent des charges à la fois
psychologiques que matérielles qui animent l’animus du Droit en général.

Ainsi, d’une part, et c’est l’élément permanent, la construction est une activité de l’être
humain. D’autre part, la charge psychologique et matérielle, paraît variable dans le
temps et dans l’espace.

Ces différentes charges sont encore observables dans les sociétés humaines du 21°
siècle. Les organisations normatives et/ou juridiques contemporaines ne s’en sont pas
désintéressées et tentent sous les effets de l’ordre juridique du Droit des droits et
libertés fondamentaux de la personne humaine d’intégrer des valeurs « d’application
bijective » avec les valeurs « historiques » pour les appliquer à cette activité humaine à
facettes multiples mais fondamentalement nécessaire qu’est la construction.

III.- LES OBJECTIFS DU COURS

-. Confirmer le caractère incontournable du principe de la hiérarchie des normes dans

un système juridique. En donner un exemple concret avec le Droit de l’urbanisme et le
Droit de la construction examinés ensemble.
-. Confirmer l’appropriation des analyses formelles et des analyses par analogie de la
loi par les étudiants ;
-. Initialiser à des analyses avec des paradigme post positivistes, notamment, celui du
principe de l’Etat de Droit et celui du principe de la complexité en utilisant des procédés
relevant soit de l’analogie du Droit, soit du droit comparé.
-. Rappeler aux étudiants des prérequis fondamentaux dans l’approfondissement de
leurs études du Droit.
IV.- QUELQUES MOTS CLEFS

- Droit, système juridique ; droit positif, lois et règlements

- Valeurs finalités, valeurs juridiques opératoires
- Législation, convention
- Sources formelles du Droit, procédés de création de règles de droit
- Justice, utilité générale
- Interprétation de règles, création de règles
- Raison et conscience
- Droit science, Droit technique
- Nature réelle des choses, fictions
- Droit comparé, législations comparées
- Dualisme de la norme juridique, Rapport antagoniste,
- Rapport de fait, rapport de droit
- Principe, préceptes,
- Construction juridique, donnée juridique
- Abstraction, Réalisation technique ou pratique
- Ordre public général, ordre privé particulier
- Règles de l’art
- Dualisme systémique

V.- LES DIMENSIONS D’INTER DISCIPLINARITE DE L’OBJET DU COURS

Le caractère complexe de toute construction d’ouvrage matériel et les rudiments

intellectuels élémentaires du Droit poussent le juriste a refusé le confinement aux
textes écrits. Le Droit posé est constamment alimenté et mu, sur le plan global, par les
éléments liés à la nature même de la société et sur le plan particulier par la volonté et
le but recherché par chaque acteur du système.

On en vient à parler non seulement du Droit positif en Urbanisme ou en activités de la

construction, mais apparaisse de manière irrésistible la notion de « règles de l’art ».

Les instruments de la science du Droit et les actions susceptibles d’être entreprises

pour la justice et le progrès de l’humanité sont, a priori, insuffisants pour comprendre,
décrire et « informer » les rapports entre les acteurs du monde de la construction.

L’Histoire générale et les « historiques juridiques » des actions de l’homme sur la nature
en vue de se protéger dans un habitat ou de combattre l’éloignement contribuent à la
compréhension de l’état situé du Droit de la construction et des privilèges et
obligations respectifs de chaque acteur de la construction.
Par ailleurs, la politique reste intimement liée à l’organisation normative et/ou étatique.
Le Droit de la construction serait le cadre de cristallisation matérielle des pensées
humaines dans la modélisation de sa nature physique environnante. Cette
modélisation devrait cependant traduire les exigences exprimées dans l’organisation
politique, sociale, culturelle et économique de chaque pays ou de chaque groupe de
pays.

Le Droit positif semble cependant être à la traîne par rapport à ces modélisations. La
« conjugaison au constitutionnel » via l’esprit juridique, voire l’âme du Droit carrément,
des normes et des règles juridiques posées reste alors un impératif pour animer le bloc
d’instruments normatifs au service de la construction. Il en est de même pour les
autres textes conventionnels ou législatifs et réglementaires.
En outre, en s’appuyant sur l’organisation économique du pays, la réalisation de
construction reste une donnée fondamentale dont les rôles et impacts dans
l’organisation économique de la société n’ont d’égal. Elle s’est même transformée en un
indicateur de la santé de l ‘économie. La notion d’intérêt qui domine toute action et la
volonté humaine qui génère toute action humaine en sont des éléments à décoder pour
déterminer « l’animus » de l’organisation normative, juridique et économique.

Enfin, ces diverses interprétations, agencements et créations entrepris au besoin de la

construction et de la sécurité juridique de chacun de ses acteurs dans une organisation
normative et/ou étatique donnée ne pourra se concrétiser qu’à la condition que les
acteurs, en toute objectivité, se munissent dans leur construction intellectuelle d’une
certaine rationalité et une certaine « moralité ».

La dimension éthique du droit des activités d’urbanisme et de construction de maison

d’habitation demeure également une donnée fondamentale du résultat qui fera suite
aux dites activités.

Cependant, l’éthique dont on exige ici ne se réclame pas seulement à l’encontre d’un
titulaire de pouvoir, par exemple :

-. Les pouvoirs publics et les pouvoirs politiques,

-. Les propriétaires des terrains constructibles

-. Le Maires des communes urbaines ou rurales

Cette oscillation permanente entre l’absolu et le relatif, la morale et le matérielle,

l’immédiat et le durable apparaît comme un exercice de souffrance et d’encensement
des acteurs de la construction sur lequel le Droit exerce son pouvoir d’ordonnancement
pour la sécurité et le progrès des êtres humains.

VI.- L’EMPLOYABILITÉ DES PRINCIPAUX OUTILS PRÉSENTES

Cette employabilité des outils utilisés ne peut résulter que de la compréhension et de

l’appropriation desdits outils et ceux des étapes d’appropriation initialisées dans les
années d’études antérieures.

Par exemple, l’art de la distinction utilisé avec des outils conceptuels tel le dualisme
normatif et les catégories en Droit ouvrent un champ d’application presque infini de la
théorie des droits sociaux économiques. Il en est de même des droits civils et
politiques des acteurs impliqués dans les rapports nés des activités de construction.

D’ailleurs, quelque soit le niveau d’abstraction dans lequel le juriste se fixe comme
niveau de travail, le Droit en tant que pourvoyeur « d’esprit » au corpus des textes du
droit positif permet de disposer, au moins des points de départ utiles à l’entreprise
envisagée.

Enfin, comme le Droit de la construction est une des matières qui ont permis d’élaborer
les plus sophistiquées des constructions juridiques afin de révéler des substituts au
silence, à l’obscurité de certaines dispositions législatives ou réglementaires et de
servir de critères d’évaluation de ces dernières, d’abord, ces constructions ne se sont
pas faites toutes seules et ensuite et surtout, leur approfondissement ne peut se
séparer de l’examen de la loi, du contrat, de la coutume ou des usages de la pratique et
des acteurs y compris les juges.
En Droit de la construction, les règles de l’art sont très utilisées pour assurer une
complétude certaine de l’ordre normatif appliqué.

Les règles de l'art sont celles qui correspondent à l'état du savoir faire technique au
moment de la réalisation de l'ouvrage ou de la prestation. Ces règles se composent
d’un ensemble de pratiques professionnelles à respecter qui sont spécifiques à chaque
domaine afin que les ouvrages ou les prestations soient correctement réalisés.

Il n’existe pas de règle générale pour définir les règles de l'art et ces règles sont très
variées car elles n’ont pas une définition figée donc récurrente. Le juge considère que
les règles de l’art sont des obligations implicites et leur non respect constitue une faute
de nature à engager la responsabilité contractuelle de leur auteur (Conseil d'Etat, 5
février 1988, n° 35687, Ville de Paris c/ Société Linville).

En raison de leur caractère technique, le juge délègue généralement à des experts

l'appréciation de la conformité aux règles de l'art. Les règles de l'art s'énoncent
généralement sous forme de principes réputés connus des professionnels de la
matière.
Cette notion est surtout utilisée dans les marchés de travaux. Outre une importante
jurisprudence, quelques documents y font référence :-. CCAG travaux (Art. 39.2 du
CCAG travaux, relatif aux vices de construction ; -. CCAG PI (Article 32 du
CCAGPI relatif aux opérations de vérifications) ; -. Arrêté du 28 août 2006 fixant la liste
des renseignements et des documents pouvant être demandés aux candidats aux
marchés passés par les pouvoirs publics).

VII.- ÉTAT CONTEMPORAIN DES PRINCIPALES QUESTIONS CONCERNANT L’OBJET

DU COURS

L’urbanisme ou plus globalement l’aménagement de l’espace territorial de chaque Etat

devient depuis quelques années un enjeu crucial pour l’entreprise des actions de
développement d’une société donnée.

Défini comme l'ensemble des sciences, des techniques et des arts relatifs à
l'organisation et à l'aménagement des espaces urbains.
Cette organisation et aménagement peuvent être sous-tendus par une volonté
d'assurer le bien-être de l'homme. et d'améliorer les rapports sociaux.

Depuis quelques années toutefois, la préservation de l'environnement s’érige en un

impératif incontournable de toute activité urbanistique.

L’histoire des techniques et celle des technologies de construction montrent la

complexité de cette dernière et l’imbrication constante et antagoniste de leurs
composantes aux premières. Il faudrait que volonté et pouvoir rencontrent une
conscience favorable du maître de l’ouvrage et des acteurs de la construction dans la
réalisation de l’ouvrage tout en gardant en ligne de mire la poursuite de la justice
sociale et de l’utilité commune dans l’exécution de la construction.
L’état, même formelle, des différents instruments normatifs nationaux et internationaux
relatifs à la construction montre à quel point est important l’état situé de chaque acteur
et son positionnement vis à vis de telle ou telle norme. Le respect de ces normes
s’avère loin d’être facile.

En matière de règles de l’art, par exemple, les normes y énoncées constitue un

document de référence comportant des solutions à des problèmes techniques et
commerciaux concernant les produits, biens et services qui se posent de façon
répétée, demandent à être codifiées.
La liste des normes Bâtiment et Matériaux de construction est accessible dans le
catalogue Afnor (Association française de normalisation), mis à jour annuellementsous
forme de DTU (Documents Techniques Unifiés) et avis techniques principalement.
Les normes peuvent être soit homologuées (HOM) ou expérimentales (EXP).

Même dans les pays dits avancés, d’aucun n’en disconvient, cette implémentation reste
problématique, du moins corrélativement à certains moments de l’histoire présente.
Dans les communautés en voie de progression ou dans d’autres en voie de régression,
les mêmes problèmes se posent mais peut être avec des termes différents.

La plus certaine est que les problèmes ne cesseront pas de naître et d’apparaître. C’est
inné d’abord à l’état de la société et, ensuite, c’est due à la fois à la dynamique macro
économique du Droit (science et technique) et à la dynamique micro économique de la
norme juridique ; enfin, et c’est le plus important, c’est due à « l’obligation » du Droit de
se métamorphoser dès lors que les rapports de faits et les relations sociales se
transforment tant dans leur nature et leur essence que dans leur forme.

La construction reste une des activités ou l’incertitude et le chaos précèdent

l’alignement et l’esthétique, l’aménagement et le rangement.

Les dimensions de l’homme commande dit-on la politique ( et par conséquent, le droit

positif et non pas le Droit) mais la politique pas plus que le droit positif n’a pas pu
jusqu’alors changer la structure de l’homme.

L’ensemble de ces trois dimensions n’a pas pu être totalement jusqu’à maintenant
ordonnancé.

L’exemple de la prise en compte des exigences de l’environnement en est un exemple.

La logique du flou vient alors à la rescousse de la traditionnelle logique formelle.
L’introduction et la confirmation de l’ordre public environnemental dans l’organisation
normative et juridique relative aux activités de construction d’ouvrage, voire même
dans l’ordre public général concourt à accroître la quantité et l’intensité des difficultés à
résoudre en la matière.

Il s’ensuit que les tâches qui attendent les juristes dans ce domaine restent immenses
et apparemment sans fin donnant ainsi à son enseignement une valeur non négligeable
et palpable tant au niveau scientifique qu’au niveau pédagogique.

VIII.- ÉNONCÉ DU PLAN

INTRODUCTION
PREMIERE PARTIE : LES RÈGLES D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION D’HABITAT

TITRE I : LES RÈGLES D’AMENAGEMENT DE L’ESPACE

CHAPITRE I : LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME DE PORTÉE NATIONALE

SECTION I : LE CONTENU DU REGLEMENT NATIONAL D’URBANISME

I.- Les règles de la localisation et de la desserte des futures constructions

II.- Les règles d’implantation et du volume des constructions

III.- Les règles relatives à l’aspect des constructions et à la tenue décente
des propriétés

SECTION II : LES REGLES GENERALES D’UTILISATION DU SOL

I.- Le plan d’urbanisme

II.- Les opérations sur les plans d’urbanisme

SECTION III : LES INSTITUTIONS-ORGANES

I.- Le Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat

II.- Le Comité National de l’Urbanisme et de l’Habitat

III.- Le Comité Provincial de l’Urbanisme et de l’Habitat

IV.- Le Comité Régional de l’Urbanisme et de l’Habitat

V-. La Commune

CHAPITRE II : LES RÈGLES PARTICULIERES

 SECTION I : LES REGLES SPECIFIQUES DANS LE CADRE DE
L’AMENAGEMENT FONCIER

I.- La constitution des réserves foncières

II.- Le droit de préemption

SECTION II : LES RÈGLES SPÉCIFIQUES DANS LE CADRE DE

L’AMÉNAGEMENT URBAIN

I.- Les opérations d’aménagement urbain

II.- Les opérations de lotissement

III.- Les organismes d’exécution de l’aménagement urbain

IV.- Les mécanismes de financement de l’urbanisme et de l’habitat

TITRE II : LES RÈGLES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

CHAPITRE I : RÈGLES GÉNÉRALES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET/ OU

DE DEMOLIR

SECTION I : RÈGLES GÉNÉRALES

I.- L’alignement

II.- L’autorisation de construire

III.- L’autorisation de démolir

SECTION II : LES FORMES, CONDITIONS ET DELAIS DE L’INSTRUCTION DES

DEMANDES

I.- La procédure de délivrance du permis de construire

II.- Les conditions de délivrance du permis de construire

III.- Les conditions de délivrance du certificat de conformité

IV.- Les mesures de publicité

CHAPITRE II : LES REGLES SPECIFIQUES VENANT EN DEDUCTION DU PERMIS DE
CONSTRUIRE

SECTION I : LES REGLEMENTS DE CONSTRUCTION

SECTION II : LES MOYENS LEGAUX DE RECHERCHE D’EFFICACITE DE LA LOI

SUR L’URBANISME

I.- Le contrôle de l’administration : un contrôle de légalité de l’urbanisme

II.- Les sanctions des règles relatives à l’urbanisme

DEUXIÈME PARTIE : LES RÈGLES RELATIVES AUX ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

ET À LEURS RESPONSABILITÉS RESPECTIVES

TITRE I : LE CONTRAT ET LES ACTEURS DE LA DE CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE CONTRAT DE CONSTRUCTION

SECTION I : LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS DE CONSTRUCTION DE

[1]
LOGEMENT

SECTION II : EXEMPLE DE CONTRAT À PRIX GLOBAL

CHAPITRE II : LES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

SECTION I : LE MAITRE DE L’OUVRAGE

 SECTION II : LE MAITRE D’ŒUVRE

SECTION III : L’ENTREPRENEUR

TITRE II : LES RESPONSABILITÉS TAXABLES (EXIGIBLES) À CHACUN DES ACTEURS

DE LA CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE DROIT COMMUN DES RESPONSABILITÉS

SECTION I : RESPONSABILITÉS CONTRACTUELLES DE DROIT COMMUN

I.- les conditions d'engagement de la responsabilité

II.- La réparation

SECTION II : LES GARANTIES DÉCENNALE ET AUTRES POSTÉRIEURES A LA

RÉCEPTION

CHAPITRE II : LES RESPONSABILITÉS PARTICULIERES DE CHACUN DES ACTEURS

SECTION I : FAITS DONNANT OUVERTURE A L'ACTION EN RESPONSABILITÉ

CONTRACTUELLECONTRE L'ARCHITECTE

I.- Les vices des plans, devis et cahier des charges

II.- Les vices du sol et des fondations

III.- Les fautes de direction et de surveillance

IV.- Les inobservation des règlements et des servitudes

V.- Les fautes dans la réception des travaux

 VI.- Les fautes dans le règlement des mémoires

SECTION II : FAITS DONNANT OUVERTURE À L'ACTION EN

RESPONSABILITÉCONTRACUTELLECONTREL’ENTREPRENEUR

I.- Les vices des plans

II.- Les vices du sol et des fondations

III.-Les vices des matériaux

IV.- Les vices de mise en œuvre

V.- Les inobservation des règlements ou des servitudes

IX. CALENDRIER DE PRÉSENTATION ET DE TRAINING

(Voir emploi du temps élaboré par l’Administration)

IX. BIBLIOGRAPHIE

Les grands répertoires :

-Grande Encyclopédie Larousse, 23 Vol., mise à jour annuelle ;

-Nouveau répertoire Dalloz, 05 Vol., plus mise à jour ;
-Recueil des lois, Sirey, 1789 à 1945 ;
-J.O. de la République Française ;
-J.O. de la République de Madagascar ;
-Recueil des Textes concernent les activités judiciaires à Madagascar et
dépendances, 1935 ;
-Vocabulaire juridique, G. Cornu/ Association Capitant, PUF, 1987, Paris ;
-Répertoire de codes annotés/ Nouveau Code Civil annoté, Dalloz, 04 Vol., mise à
jour ;
-Imprimerie Officielle de Tananarive : Instructions aux Sakaizambohitra (1878),
Code des 305 articles (1881), Règlements des Gouverneurs de l’Imerina (1889),
lois et coutumes malgaches, Tananarive, 1908, 209p. ;
-Répertoire de codes annotés/ Nouveau Code de procédure civile annoté, Dalloz, 03
Vol., plus mise à jour ;
-Répertoire de codes annotés/ Code du commerce annoté, Sirey, plus supplément
aux éditions Dalloz ;
Ouvrages généraux:

-Bergel, J.L. : Théorie générale du Droit, Col. Méthodes du Droit, Dalloz, 1985, Paris,
367 p. ;
-Rodière, R. : Introduction au droit comparé, Dalloz, 1979, 161 p. ;

-Aubert, J.L. : Introduction au Droit et thèmes fondamentaux du droit civil, Coll. U,

Armand Colin, 1988, 272 p. ;
-Atias, C. : Science des légistes, savoir des juristes, Presses universitaires d’Aix-
Marseille, 1991, 118 p. ;
-Mourral, I., Millet, L. : Précis de philosophie pour le monde technique, Editions
Universitaires, 1994, Belgique, 233 p. ;
-Schroeder, F.M. : Le nouveau style judiciaire, Coll. Méthodes du Droit, Dalloz, 2° Ed.,
1979, Paris, 191 p. ;
-Smidak Emil F. : Smidak principles, Université de Fribourg, Avenira Edition, 1994,
Suisse, 231 p.;
-Rawls, Jh. : Théorie de la Justice, Nouveaux Horizons, Editions du Seuil, 1987, Paris
(Version française de l’original en date de 1971 au Harvard College et intitulé A
theory of Justice, 667 p. ;
-Del Vicchio, G. : La justice – la vérité, essais de philosophie juridique et morale,
Coll. Philosophie du Droit, Dalloz, 1955, 245 p. ;
-Solomon, R.C.- Hanson, K.R. : La morale en affaires, Nouveaux Horizons, Les
éditions d’organisation, 1989, Paris, 274 p. ;
-Ivainer, Th. : L’interprétation des faits en Droit, Bibliothèque de philosophie du Droit,
Tome 30, LGDJ, Paris, 1988, 361 p. ;
-Montesquieu : L’esprit des lois, Classiques Larousse, Extraits, 1934, Paris, 104 p. ;
-Derathé, R. : La justice et la violence, Coll. Dirigée par Ganguilhem, Classiques
Hachette, 1953, Paris, 96 p. ;
-Renard, G. : L’institution, fondement d’une rénovation de l’ordre social, Flammarion,
1933, Paris, 221 p. ;
-Savatier, R. : Les métamorphoses économiques et sociales du droit civil
d’aujourd’hui, Dalloz, 3° édition, 1964, Paris, 454 p. ;
-Thébault, E.P. : Traité de droit civil malgache, les lois et coutumes Hova, De
Comarmond / Jouve et Cie, Tananarive/ Paris, Fascicule I sur le statut
personnel- les personnes et la famille, 1951 ; Fascicule II sur biens- les
obligations et les contrats, 1951 ; Fascicule III sur les successions- les
donations- les testaments, 1953, 738 p. ;
-Dubois, H.M., S.J. : Monographie des Betsileo (Madagascar), Université de Paris,
Institut d’ethnologie, Musée de l’homme, 1938, Paris, 1510 p. ;
-Ourliac, P.- De Malafosse, J. : Histoire du Droit Privé, Thémis, P.U.F., Tome 1, 441 p.
en 1957, Tome 2, 452 p. en 1961 et Tome 3, 554 p. en 1968, Paris ;
-Robert, J. : Libertés publiques, Coll. Université Nouvelle, Précis Domat Droit Public,
Montchrestien, 1993, Paris, 808 p. ;
-Odent, R. : Contentieux administratif, Université de Paris, Les cours de Droit, 1965-
1966, Fascicule 1 à 4, Paris, 1429 p. ;
-Mimin, P. : Le style des jugements, 4°édition, Librairies techniques, 1978, Paris, 421
p. ;
-Carbonnier, J. : Flexible Droit, LGDJ, 1979, Paris, 350 p.
-Académie malgache: « Tantaran’ny Andriana eto Madagasikara», 1908,
Antananarivo, Tome I et II;
-Les Proverbes malgaches

Ouvrages spécialisés :

-Liet- Veaux (Georges) et Thuillier (Andrée) : Droit de la construction, 10° édition,

Litec, 468 p., 1991, Paris ;
 -Auby (Jean Bernard) et Périnet-Marquet (Hugues) : Droit de l’urbanisme et de la
construction, 3° édition, Montchrestien, 755 p., 1992,Paris ;
-Ministère des Finances et du Budget de la République de Madagascar :
Réglementation des marchés publics, Imprimerie nationale, 1997, 250p.,
Antananarivo ;
-AFNOR : Management de l’environnement, 3° édition, AFNOR, 1998, 579 p., Paris ;
-Legeais (Dominique) : Sûreté et garantie du crédit, 2° édition, LGDJ, 1999, 436 p.,
Paris ;
-Bergel (J.L) (sous la direction de-) : Lamy droit immobilier : urbanisme,
construction, opérations immobilières, gestion de l’immeuble, Lamy SA, 1994,
1910 p., Paris ;

Revues et périodiques :

-Gazette du Palais ;
-Les petites affiches- les journaux judiciaires associés ;
-Recueil de jurisprudence de la Cour Suprême de Madagascar ;
-Revue africaine de Droit International Comparé ;
-Le Quotidien juridique ;
-Les Echos de l’association des jeunes avocats de Madagascar ;
-Bulletin de liaison de l’Ordre des avocats du Barreau de Madagascar ;
-Le Quotidien Madagascar Tribune ;
-Le Quotidien Midi Madagascar ;
-Le Mensuel Juréco ;
-L’Hebdomadaire Dans les Médias Demain.

Les textes spécialisés :

- Constitutions de la République de Madagascar

- Code des 305 Articles
- Loi relative à la théorie générale des obligations
- Code civil français d’avant 1960
- Loi n° 2015- 052 relative à l’Urbanisme et à l’Habitat
- Ordonnance N° 60.167 du 03.10.1960 relative à l’urbanisme ;
- Ordonnance N° 62.115 du 01.10.1962 relative aux permis de construire des bâtiments
et des lotissements ;
- Ordonnance N° 60.099 du 19.09.1962 réglementant le domaine public;
- Décret N° 63.192 du 27.03.1963 fixant le code de l’urbanisme et de l’habitat (avec des
textes modificatifs subséquents) ;
- Loi n° 2016-055 du25 janvier 2017 portantcode des marchés publics
- loi N° 99.023 du 19.08.1999 réglementant la maîtrise d’ouvrage public et la maîtrise
d’œuvre privée pour des travaux d’intérêt général ;
- Le recueil des prescriptions techniques applicables aux travaux de bâtiments à
Madagascar dit T.B.M. et composé de l’arrêté N° 493 du 18.02.1964 rendant
réglementaire le tome I du recueil, des normes R.E.E.F. formant le Tome II, de l’Arrêté N°
738 du 15.04.1961 relatif aux normes des travaux de bâtiments formant le Tome III et
des normes malagasy (NM) formant le Tome IV.
- la loi N° 2004.009 du 26.07.2004 portant code des marchés publics.
- Décret N° 2002.1220 du 09.10.2002 portant modèle type de convention de maîtrise
déléguée pour les opérations de travaux publics ;

[1]
Publié le 17 juin 2018 par Jacqueline JAMET, docteur en droit
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Professeur Jean RAKOTOARISON

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION / M1

UNIVERSITE DE FIANARANTSOA
FACULTE DE DROIT, D’ECONOMIE, DE GESTION ET DE SCIENCES SOCIALES
DEPARTEMENT DROIT

PLA N DU
COURS DE DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION
(Niveau M1: année 2013-2020)

I.- L’IDENTIFICATION DE L’ENSEIGNANT

Jean Rakotoarison
Professeur Titulaire de l’ESRS en Droit
Commandeur de l’Ordre National
Chevalier de l’Ordre International des Palmes Académiques du CAMES,
Titulaire de la Chaire UNESCO « Paix, Démocratie et Développement »
Ancien Directeur de l’Ecole Doctorale Gouvsomu de l’Université de Fianarantsoa
Ancien Président de l’ESEDEGS Université de Fianarantsoa
Ancien doyen de la Faculté de Droit de l’Université de Fianarantsoa,
Ancien professeur associé/invité des Facultés de Paris-Est, de Toulon et de Louvain La
Neuve

PLAN DETAILLE DU COURS DE DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION :

INTRODUCTION

PREMIERE PARTIE : LES RÈGLES D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION

D’HABITAT
TITRE I : LES RÈGLES D’AMENAGEMENT DE L’ESPACE

CHAPITRE I :LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME DE PORTÉE NATIONALE

SECTION I :LE CONTENU DU REGLEMENT NATIONAL D’URBANISME

I.- Les règles de la localisation et de la desserte des futures constructions

2.- Les règles d’implantation et du volume des constructions

3.- Les règles relatives à l’aspect des constructions et à la tenue décente

des propriétés

SECTION II :LES REGLES GENERALES D’UTILISATION DU SOL

I.- Le plan d’urbanisme

II.- Les opérations sur les plans d’urbanisme

SECTION III : LES INSTITUTIONS-ORGANES

I.- Le Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat

II.- Le Comité National de l’Urbanisme et de l’Habitat

III.- Le Comité Provincial de l’Urbanisme et de l’Habitat

IV.- Le Comité Régional de l’Urbanisme et de l’Habitat

V-. La Commune

CHAPITRE II : LES RÈGLES PARTICULIERES

 SECTION I : LES REGLES SPECIFIQUES DANS LE CADRE DE
L’AMENAGEMENT FONCIER

I.- La constitution des réserves foncières

II.- Le droit de préemption

SECTION II : LES RÈGLES SPÉCIFIQUES DANS LE CADRE DE

L’AMÉNAGEMENT URBAIN

I.- Les opérations d’aménagement urbain

II.- Les opérations de lotissement

III.- Les organismes d’exécution de l’aménagement urbain

IV.- Les mécanismes de financement de l’urbanisme et de l’habitat

TITRE II : LES RÈGLES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

CHAPITRE I : RÈGLES GÉNÉRALES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET/ OU

DE DEMOLIR

SECTION I : RÈGLES GÉNÉRALES

I.- L’alignement

II.- L’autorisation de construire

III.- L’autorisation de démolir

SECTION II : LES FORMES, CONDITIONS ET DELAIS DE L’INSTRUCTION DES

DEMANDES

I.- La procédure de délivrance du permis de construire

II.- Les conditions de délivrance du permis de construire

III.- Les conditions de délivrance du certificat de conformité

IV.- Les mesures de publicité

CHAPITRE II : LES REGLES SPECIFIQUES VENANT EN DEDUCTION DU PERMIS DE
CONSTRUIRE

SECTION I : LES REGLEMENTS DE CONSTRUCTION

SECTION II : LES MOYENS LEGAUX DE RECHERCHE D’EFFICACITE DE LA LOI

SUR L’URBANISME

I.- Le contrôle de l’administration : un contrôle de légalité de l’urbanisme

II.- Les sanctions des règles relatives à l’urbanisme

DEUXIÈME PARTIE : LES RÈGLES RELATIVES AUX ACTEURS DE LA
CONSTRUCTION ET À LEURS RESPONSABILITÉS RESPECTIVES

TITRE I : LE CONTRAT ET LES ACTEURS DE LA DE CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE CONTRAT DE CONSTRUCTION

SECTION I : LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS DE CONSTRUCTION DE

[1]
LOGEMENT

SECTION II : EXEMPLE DE CONTRAT À PRIX GLOBAL

CHAPITRE II : LES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

SECTION I : LE MAITRE DE L’OUVRAGE

 SECTION II : LE MAITRE D’ŒUVRE

SECTION III : L’ENTREPRENEUR

TITRE II: LES RESPONSABILITÉS TAXABLES (EXIGIBLES) À CHACUN

DES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE DROIT COMMUN DES RESPONSABILITES

SECTION I : RESPONSABILITES CONTRACTUELLES DE DROIT COMMUN

I.- les conditions d'engagement de la responsabilité

II.- La réparation

SECTION II : LES GARANTIES DECENNALE ET AUTRES POSTERIEURES A LA

RECEPTION

CHAPITRE II : LES RESPONSABILITES PARTICULIERES DE CHACUN DES ACTEURS

SECTION I : FAITS DONNANT OUVERTURE A L'ACTION EN RESPONSABILITE

CONTRACTUELLECONTRE L'ARCHITECTE

I.- Les vices des plans, devis et cahier des charges

 II.- Les vices du sol et des fondations

III.- Les fautes de direction et de surveillance

IV.- Les inobservation des règlements et des servitudes

V.- Les fautes dans la réception des travaux

VI.- Les fautes dans le règlement des mémoires

SECTION II : FAITS DONNANT OUVERTURE À L'ACTION EN

RESPONSABILITECONTRACUTELLECONTREL’ENTREPRENEUR

I.- Les vices des plans

II.- Les vices du sol et des fondations

III.-Les vices des matériaux

IV.- Les vices de mise en œuvre

V.- Les inobservation des règlements ou des servitudes

[1]
Publié le 17 juin 2018 par Jacqueline JAMET, docteur en droit

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Professeur Jean RAKOTOARISON

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION / M1

I.- INTRODUCTION :

Il est difficile sinon ambiguë de parler de droit de construire, que ce soit pour une
personne de droit publique ou une simple personne de droit privé, personne morale ou
personne physique, sans élucider la question d’affectation de l’espace par les diverses
collectivités ou autorités publiques.

Le Droit de l’urbanisme peut être défini comme l’ensemble des règles et des
institutions établies en vue d’obtenir une affectation de l’espace conforme aux objectifs
d’aménagement des collectivités publiques

Le droit de l'urbanisme est la partie du droit public qui concerne les règles juridiques
applicables à l'urbanisme des communes, c'est-à-dire à l'implantation et à la
réalisation, dans un cadre global d'intérêt public, des ouvrages publics et privés.

Quel que soit leur montant, les marchés publics respectent les principes de liberté
d'accès à la commande publique, d'égalité de traitement des candidats et de
transparence des procédures. Ces principes permettent d'assurer l'efficience de la
commande publique et la bonne utilisation des deniers publics.

Un ouvrage à construire se réalise par la conclusion d’un contrat de construction. Le

contrat de construction est un document remis par le constructeur de votre maison. Il
indique ses engagements et les vôtres, les deux parties devant respecter ces éléments
une fois le contrat signé.

Il est donc nécessaire de savoir ce que vous voulez obtenir comme construction,
comme habitat.

Tout le monde n’a cependant pas l’habileté de discuter avec un constructeur

professionnel.
C’est la raison pour laquelle une personne publique ou privée qui a l’intention de faire
construire un ouvrage demande l’assistance d’une personne appelée un homme de l’art
pour le conseiller et l’aider à prendre des décisions pour mener à bien le projet de
construction.

A la croisée des chemins entre développement économique et développement de la

protection de l’environnement naturel s’émerge l’idée de ville durable, certes à l’image
du développement durable, terme cher à beaucoup de penseurs depuis les années
cinquante mais en tous les cas en contradiction avec beaucoup de mécaniques voire
même de beaucoup d’institutions.

La légitimité d’un questionnement voire de plusieurs questionnements sur nos futurs

habitats, nos futurs quartiers et nos futures villes ne souffrent donc pas de discussion.

Disons-le d’emblée, pour nombre d’entre nous, l’expression ville durable, tout comme
celle de développement durable, semble à la fois un slogan banal et un mot-valise
dénué de tout sens critique. Le mot « durable » se révèle une piètre traduction du terme
anglais sustainable qui signifie « que l’on peut soutenir ».
La question n’est donc pas de savoir comment faire durer les villes (certaines villes
n’ont-elles d’ailleurs pas suffisamment duré ?), mais bien de savoir comment soutenir
une écologie des territoires urbains pour que les conditions de vie en ville ne
deviennent pas insoutenables.
[1]
Mais au-delà des termes, de quoi parlons-nous et que savons-nous ?
En premier lieu, quelque soit nos projections vers le futur, que ferions-nous des
anciennes constructions, c’est-à-dire des anciennes répartitions de l’espace
De taille petite, les villes deviennent de plus en plus grandes, pour des raisons diverses,
la remise en cause de cette taille des villes contribue-t-elle à la trouvaille de solution
aux problématiques actuelles des villes.
La concurrence entre pouvoir des autorités locales (communales surtout) et pouvoir
des autorités centrales (ministérielles surtout) dans la règlementation ayant pour but
de définir l’espace constructible.
En effet, même en France, l’urbanisme est né avec la loi du 14 mars 1919 la première
loi qui règlemente l’usage des sols (Loi Cornudet). Cette loi institue sans prévoir de
sanction une obligation pour les communes de plus de 10.000 habitants de
confectionner des plans d’utilisation des sols et une obligation pour les constructeurs
d’un ouvrage d’une certaine importance d’obtenir une autorisation de la part de
l’Administration : c’est l’ancêtre du permis de construire.
L’approfondissement du Droit de l’urbanisme s’est produit avec l’extension des villes
après la deuxième guerre mondiale (1956-1983).
C’est à cette époque que furent introduites des notions devenues plus tard
fondamentales dans la matière de l’urbanisme et de la construction.
Il s’agit par exemple :
-. Du règlement national de l’urbanisme
-. De procédures d’urbanisme opérationnel comme les Zones à urbanisme par priorité
(ZUP) ancêtres des Zones d’aménagement concerté (ZAC)
-. La loi d’orientation foncière (LOF)
-. Les plans d’occupation des sols (POS) ancêtre des plans locaux d’urbanisme (PLU)
qui était le document règlementant l’usage des sols dansa une commune.
-. Les schémas directeurs d’urbanisme dénommé dans certains pays SCOT ou schéma
de cohérence territoriale
-. La taxe locale d’équipement érigé en système qui fournit aux communes un levier
financier pour mettre en œuvre l’urbanisme opérationnel.

Deuxième lieu il y a une logique qui relève de la pratique politique, à savoir, la

propension initiale à adopter un urbanisme déconcentré qui s’appuie sure la commune
et les POS et la tentation permanente de reprise en main de la gestion de l’urbanisme
par le pouvoir central.
C’est le cas en France du début de l’urbanisme jusqu’en 1985 en faveur d’un urbanisme
déconcentré de 1986 à ce jour en faveur d’un urbanisme national (régi par diverses lois,
entre autres).
C’est aussi le cas pour Madagascar sous l’empire des anciennes législation et
règlementation.

En troisième lieu « la ville durable est tout sauf un concept, que cette appellation aux
volontés singulières présents dans des territoires chaque fois différents ».
De Växjö en Suède à Loos-en-Gohelle en France en passant par Rennes, Bologne,
Hambourg ou Dunkerque, les actions et les politiques environnementales traduisent
[2]
des enjeux particuliers souvent contradictoires .
En effet, comment rassembler des logiques et des forces opposées : comment allier
qualité de l’environnement, développement économique et justice sociale ?
Que faire dans les territoires où la population est confrontée à la fois à la précarité
économique, à la fragilité de son environnement et aussi à l’indignité de son habitat ?
Comment repenser nos moyens de déplacement et rendre l’air de nos villes respirable ?
Qu’espérer des innovations architecturales, des écoquartiers et de la montée en
puissance des villes intelligentes ? Que faire pour mobiliser et responsabiliser les
habitants ?
Voilà quelques-unes des questions que nous nous sommes posées au fil de la
réalisation de ce dossier.
Questions qui seront également abordées sous d’autres formes tout au long des
diverses manifestations en faveur de la lutte contre le réchauffement climatique
organisées ici et là depuis 2016.
Et pour l’heure, il y a lieu de découvrir les pistes de ce qui sera peut-être demain notre
quotidien urbain.
A Madagascar, le pouvoir politique ne s’est pas désintéressé des questions sur et
tournant autour du droit de répartir l’espace territorial et du droit de construire au
bénéfice d’une personne publique ou au profit d’une personne publique.
En effet, le pouvoir politique vient de refondre le vieux code de l’urbanisme malgache
par le biais de loi n° 2015- 052 relative à l’Urbanisme et à l’Habitat du 03.02.2016.

Selon l’exposé des motifs de cette nouvelle loi deux catégories d’impératifs ont présidé
à la confection et la promulgation de cette nouvelle loi :

-. D’une part, la volonté du pouvoir politique de voir se conformer à l’ordre

constitutionnel, à propos du respect du principe de la hiérarchie des normes ;

-. D’autre part, la mise au goût du jour des dispositions malagasy en matière

d’urbanisme et de construction de l’habitat.

[3]
Plus précisément, le Pouvoir justifie son œuvre de la manière suivante .

« L’insuffisance des instruments juridiques concernant l’urbanisme et l’habitat à

l’échelle nationale, combinée à l’obsolescence des outils existants ont entravé les
efforts de mise en place de villes harmonieuses et ont pesé lourdement dans la gestion
des infrastructures et des équipements publics.

« Le contexte urbain marqué par la prolifération des constructions illicites,

l’insuffisance des équipements de base, l’accroissement des manques à gagner sur les
recettes fiscales de l’Etat, d’une part ; ce constat de manquement d’outil efficace en
matière d’urbanisme, la volonté de garder et de préserver les patrimoines bâtis et
naturels, la nécessité d’harmoniser les différents textes sectoriels en matière
d’urbanisme et de constructions, d’autre part ; ont conduit vers la révision de l’ancien
code de l’urbanisme et de l’habitat.

« Par ailleurs, le contexte politique, administratif et institutionnel a beaucoup évolué

notamment par la mise en œuvre de la Constitution de la IVème République, de la
Politique Nationale de l’Aménagement du Territoire, de la Politique Nationale de
l’Habitat, du Programme National Foncier et du Programme National de la
Décentralisation et de la Déconcentration.

« Plus particulièrement, l’article 95 de cette nouvelle Constitution stipule que

l’urbanisme et l’habitat relèvent du domaine de la loi.

« Ainsi, le projet de loi relative à l’urbanisme et à l’habitat innove dans trois directions
en insistant sur la décentralisation effective au profit des Communes en matière
d’aménagement et d’urbanisme, des dispositions institutionnelles en élucidant les rôles
dévolus à chaque entité notamment le Comité National d’Aménagement du Territoire, le
Comité Provincial, le Comité Régional d’Aménagement du Territoire et le rôle
grandissant de la Région dans la mise en œuvre de l’aménagement du territoire et de
l’urbanisme.
« De telles notions d’aménagement et d’urbanisme nous amènent dans la troisième
direction qui, dans un souci de rigueur et de maîtrise de l’espace, est de relativiser
l’utilisation de ces notions dont l’urbanisme occupe une grande place sans cesse
grandissante dans l’aménagement du territoire.

« La réforme du Code de l’urbanisme et de l’habitat, adapté au contexte actuel, tourne

autour des considérations fondamentales ci-après :

- la mise en œuvre de la responsabilité des Communes, aussi bien urbaines que rurales,
dans le développement urbain ;

- l’élaboration des différents outils de planifications territoriales accessibles aux

Communes urbanisées ou en voie d’urbanisation ;

- la couverture de toutes les agglomérations par le biais du règlement national

d’urbanisme dictant tout octroi de permis de construire dans les Communes ;

- l’aménagement de certaines dispositions de l’ancien Code de l’urbanisme et de

l’habitat qui trouvent son utilité dans le contexte actuel ;

- l’introduction de systèmes nouveaux de planifications telles que la Zone

d’Aménagement Différée et la Zone d’Aménagement Concertée ;

- l’amélioration des procédures de délivrance du permis de construire dans le sens

d’une simplification et de raccourcissement des délais de traitement des dossiers y
afférents ;

- la révision en hause du quantum des peines en matière d’infractions relatives à

l’urbanisme et à l’habitat. »

Les deux cent quarante (240) articles répartis en six Livres, de la nouvelle loi reprend et
développe ces lignes directrices.

Les interactions entre ces divers impératifs complexifient les enjeux en droit de
l’urbanisme et de la construction d’abord en matière de lutte pour l’obtention de
l’espace à construire et ensuite pour le maintien d’une direction ferme pour la
réalisation de l’ouvrage à construire.
PREMIÈRE PARTIE : LES RÈGLES D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION
D’HABITAT

TITRE 1 : LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME DE PORTÉE

NATIONALE

TITRE 2 : LES RÈGLES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

DEUXIÈME PARTIE : LES RÈGLES RELATIVES AUX ACTEURS DE LA
CONSTRUCTION ET À LEURS RESPONSABILITÉS RESPECTIVES

TITRE 1 : LE CONTRAT ET LES ACTEURS DE LA DE CONSTRUCTION

TITRE 2 : LES RESPONSABILITÉS TAXABLES (EXIGIBLES) À CHACUN

DES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

[1]
Voir : Thierry PAQUOT, Richard PEREIRA DE MOURA et Christophe RYMARSKI

[2]
Voir : Thierry PAQUOT, Richard PEREIRA DE MOURA et Christophe RYMARSKI
[3]
Cf. : Exposé des motifs de la loi n° 2015- 052 relative à l’Urbanisme et à l’Habitat du 03.02.2016.

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Professeur Jean RAKOTOARISON

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION / M1

PREMIÈRE PARTIE :
LES RÈGLES D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION
D’HABITAT

Cette première partie du cours a pour objet d'appréhender l'essentiel du droit de

l'urbanisme, en distinguant si possible pour chacune des étapes et des procédures les
règles générales et les règles particulières.

Les limitations administratives apportées aux modes d’utilisation des sols par le droit
de l’urbanisme créent une situation d’hétéronomie juridique défavorable, a priori, au
droit de propriété immobilière. Présenté comme le droit des atteintes légales à la
propriété foncière, le droit de l’urbanisme est généralement perçu comme ne pouvant
et ne faisant que restreindre les attributs du droit de propriété. Cette lecture orthodoxe
omet les finalités d’intérêt général poursuivies par la réglementation administrative de
l’urbanisme et les compensations que les règles et servitudes d’urbanisme procurent
aux propriétaires en termes de production de zones constructibles et de terrains à bâtir
(de Seydou Traoré in [Link] cf.: « Le droit de l’urbanisme dans ses
rapports avec les droits fondamentaux : ce que les plans locaux d’urbanisme donnent à voir
dans l’exercice du droit de propriété immobilière » in Urbanisme et droits fondamentaux
14 | 2016)

Il s'agit ainsi d'aborder l'ensemble des règles relatives à l'occupation du sol et de

l'espace, qu'elles relèvent de la planification (nationale et locale), de mécanismes
d'autorisation individuelle (permis, déclarations ...), ou plus largement de procédures
d'aménagement et d'équipement (urbanisme opérationnel).
La détermination de l’usage qui peut être fait de l’espace est une prérogative de
puissance publique, dont la mise en œuvre est encadrée par plusieurs législations. Le
droit de l’urbanisme y joue un rôle prééminent.

2Cette branche du droit public de l’organisation de l’espace, qui a pour objet la

définition des règles et des servitudes selon lesquelles, dans un périmètre donné, sont
autorisées, restreintes, encadrées ou interdites lesdifférentes formes d’activités
immobilières d’utilisation des sols (construction, aménagement, équipement,
installation, démolition, protection), est devenue, de manière progressive, le « droit
commun de l’aménagement interne et physique de l’espace urbain ».

3Le droit de l’urbanisme n’est pas le seul à avoir pour objet la réglementation des
utilisations des sols. Le droit de la construction, le droit de la domanialité publique, le
droit de l’environnement, le droit civil des biens, le droit du patrimoine y contribuent
largement et de manière parfois décisive. Il n’en reste pas moins celui qui offre,
assurément, la vision la plus globale, cohérente et intégrée des différentes
composantes de l’organisation et de l’aménagement de l’espace urbain, tout en
mettant, par ailleurs, à la disposition des différents acteurs publics et privés, collectifs
ou individuels, de l’aménagement de l’espace et des utilisations des sols des
procédures, des techniques, des méthodes d’intervention particulièrement adaptées
(droits de préemption, lotissements, zones d’aménagement concerté, concessions
d’aménagement, emplacements réservés, permis de construire, permis d’aménager,
certificats d’urbanisme, etc.).

4Pour la réglementation administrative de l’urbanisme, les autorités compétentes

peuvent avoir recours aux instruments appelés « documents d’urbanisme » qui sont
investis de la double fonction de production et de présentation formelle des règles
locales d’urbanisme. En leur qualité d’actes administratifs réglementaires ayant pour
objet la fixation des règles et des servitudes d’urbanisme, les documents d’urbanisme
sont élaborés tantôt pour le compte de l’État (les plans de sauvegarde et de mise en
valeur, les schémas de mise en valeur de la mer, les schémas d’aménagement régional,
les plans d’exposition au bruit des aérodromes, les plans de prévention des risques
naturels et technologiques), tantôt pour le compte d’établissements publics de
coopération intercommunale (les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux
d’urbanisme intercommunaux, les cartes intercommunales) et tantôt pour le compte de
communes (les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales).

5Les différentes règles, servitudes et limitations administratives apportées aux modes

d’utilisation des sols par les documents d’urbanisme, dans l’intérêt général, provoquent
l’apparition d’une situation d’hétéronomie juridique dans les rapports que le droit de
propriété, dans sa dimension immobilière principalement, entretient avec le droit de
l’urbanisme. Présenté comme « le droit des atteintes légales à la propriété foncière », le
droit de l’urbanisme, qui « a toujours entretenu des relations orageuses avec le droit de
propriété », par cela même que l’on « ne peut pas faire d’urbanisme sans rencontrer la
propriété à tous les pas », est généralement perçu comme ne pouvant et ne faisant que
restreindre les attributs du droit de propriété. Il est constant, en effet, que le droit de
l’urbanisme limite, par principe, la libre disposition de la propriété, car « le droit d’user et
de jouir de la chose est affecté par les règles qui interdisent certaines affectations,
restreignent le droit de planter, de construire ou de détruire ». La contribution supposée
du droit de l’urbanisme aux atteintes portées au droit de propriété est souvent citée
comme emblématique, voire représentative, de « la perte de substance du droit de
propriété ».

6Il est loisible de relever que, dans ses rapports avec le droit de propriété immobilière,
le droit de l’urbanisme est envisagé sous l’angle presque exclusif des limitations qu’il
apporte aux possibilités d’utilisation des sols. Cette lecture plutôt orthodoxe se fonde
sur l’omission de deux considérations essentielles. Alors même que « personne ne
conteste sérieusement la nécessité d’établir des règles restrictives de constructibilité
pour assurer le développement harmonieux des villes et le respect de
l’environnement », les finalités d’intérêt général poursuivies par la réglementation
administrative de l’urbanisme sont souvent reléguées au second plan dans le
traitement des effets des servitudes d’urbanisme. De la même manière, sont peu
appréciées à leur juste valeur les compensations que les règles et servitudes
d’urbanisme, celles qui résultent des documents d’urbanisme principalement,
apportent aux propriétaires ou titulaires de droits réels (droit de délaissement,
possibilité de construire, protection juridique multiforme, indemnisation de certains
préjudices).

De tous les documents d’urbanisme, les plans locaux d’urbanisme (PLU) sont ceux qui,
en raison de leur objet, leur contenu, leur champ d’application territorial, leurs effets,
offrent la démonstration la plus aboutie de la contribution de l’urbanisme réglementaire
à l’épanouissement du droit de propriété immobilière. Élaborés par les communes ou
les établissements publics de coopération intercommunale, les PLU, chargés de la
mise en œuvre du « projet d’aménagement et de développement durables »
correspondant, présentent l’originalité de procéder à des découpages fonctionnels des
territoires qu’ils couvrent, par l’intermédiaire de leur règlement et de leurs documents
graphiques, de manière à définir les différentes affectations des sols et à fixer, pour
chaque zone délimitée, un régime juridique approprié dans une logique de cohérence
interne.

En même temps qu’ils se présentent comme l’une des principales sources de règles et
de servitudes locales d’urbanisme, a priori restrictives (l’emprise au sol, la densité, la
hauteur des constructions, le stationnement, les distances, les équipements et les
réseaux), les PLU peuvent être envisagés, également, de manière constructive, du point
de vue des avantages procurés aux propriétaires et aux utilisateurs de l’espace, tant du
point de vue de la sécurité juridique entourant la mise en œuvre des projets de
construction et d’utilisation des sols, grâce à la connaissance acquise de la faisabilité
juridique ou non et des possibilités d’obtention ou non des autorisations d’urbanisme
requises, que de celui des conséquences de la constructibilité administrative des sols
pouvant résulter des zones délimitées.

La vocation à produire des terrains à bâtir n’est pas la moindre descontributions

originales des PLU à la mise en valeur du droit de propriété immobilière (Cf. : de
Seydou Traoré).

Le contrôle du juge sur le respect de ces règles complètera cette vue d'ensemble, qu'il
s'agisse du juge administratif ou du juge judiciaire.

Définition et champs d’application du droit de l’urbanisme

– L’évolution du droit de l’urbanisme

– Les sources du droit de l’urbanisme

– Les principes du droit de l’urbanisme

– Les techniques du droit de l’urbanisme : les servitudes d’urbanisme

– Les acteurs du droit de l’urbanisme

– Les règles générales de l’occupation du sol et de l’espace : la règle de la

constructibilité limitée et le règlement national d’urbanisme (RNU)

– Les règles particulières à certains territoires : l’aménagement et la protection du

littoral et le développement et la protection de la montagne

– Le principe et les instruments de la préservation des intérêts supra-locaux

– La planification locale stratégique : le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) - Les

règles locales d'urbanisme : le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et la carte communale

- L'information préalable : le certificat d'urbanisme

- Les règles communes de délivrance et de mise en œuvre des Autorisations

d'Urbanisme

- Le permis de construire et la déclaration préalable

- Le permis d'aménager et le permis de démolir

- L'urbanisme opérationnel : la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) et la rénovation

urbaine

- Le contentieux de l'urbanisme : le contentieux de l'excès de pouvoir, les procédures

d'urgence (le référé-suspension) et le contentieux de la responsabilité

En termes très simples, avec le Droit de l’urbanisme, il s’agit de préciser où peut-on

construire ? Et quel type d’ouvrage peut on y construire ?
Selon l’article 95 de la constitution, c’est une loi qui détermine les règles générales
relatives à la gestion de l’espace, l’aménagement urbainet l’utilisation du sol et définit
les dispositions s’appliquant à la gestion des actes d’urbanismeet de construction
dans le cadre de la politique de développement économique, social etd’aménagement
du territoire ainsi que de la protection de l’environnement et du paysage.

Pour le législateur de 2015, cette loi sur l’urbanisme et l’habitat vise également à
apporter des réponses concrètes et rationnelles aux problèmes liés àl’organisation
spatiale et à ceux relatifs à l’aménagement du territoire, notamment à laplanification et
à la gestion urbaine, sous-tendant l’amélioration des conditions de vie despopulations
et l’assise des bases de production des richesses à travers un développementplanifié
et durable, et conciliant la modernité et la mise en valeur de l’identité nationale et
desspécificités régionales et locales.

Le pouvoir législatif a pris le soin de procéder à la définition des termes qu’il entend
utiliser dans le corpus de la loi.

Au sens de la loi de 2015, l’urbanisme s’entend de l’art et la technique deconstruire,

d’organiser et d’aménager les viles suivant les règles de commodité, del’esthétique et
de l’hygiène.

L’urbanisme recouvre les études du phénomène urbain, l’actiond’urbanisation et

l’organisation des viles et de leur territoire.

Par contre, le législateur définit l’habitatcomme le cadre et les conditions de

groupement des établissements humains.

En outre, le législateur définit l’aménagement du territoirecomme l’ensemble des

actions visant à disposer avec ordre, àtravers l’espace d’un pays et dans une vision
prospective, les habitants et leurs activités, lesconstructions, les équipements et les
infrastructures, en prenant en compte les contraintesnaturelles, humaines et
économiques voire stratégiques

Enfin, selon la loi de 2015, l’on entend par ville une zone agglomérée présentant une
concentration démographique etune continuité des bâtis ; assurant une certaine
fonction administrative, économique,territoriale et culturelle et animée par une
dynamique évolutive dans le temps et dansl’espace.

Les critères de définition et de classement en tant que ville, ainsi que la liste des viles
sur leterritoire national sont définis par voie réglementaire du ministère en charge de
l’urbanismeet de l’habitat.

La loi a fixé deux principes directeurs en matière d’urbanisme.

En effet, selon l’article 3, les règles qui fixent les dispositions applicables en matière
d’urbanisme et d’habitat sont fondées sur les principes directeurs tels qu’énumérés
ainsi qu’il suit :

-. Décentralisation des pouvoirs, compétences et attributions aux collectivités

territoriales décentralisées en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme et
de construction.

-. Application du règlement national d’urbanisme tel que prévu par la présente loi pour
la gestion des actes d’urbanisme et de construction en l’absence ou non d’un plan
d’urbanisme ou de tout autre document d’urbanisme en tenant lieu.

En ce qui concerne la décentralisation, le principe de la compétence des Communes

pour établir le plan d’urbanisme semble sans ambiguïté.

Selon l’article 11 de la loi de 2015, les plans d’urbanisme sont établis sur l’initiative des
Communes ou des groupements de Communes.

Les services déconcentrés de l’Etat sont mis à la disposition des Communes ou des
groupements de Communes, pour élaborer, modifier ou réviser les plans d’urbanisme.

Chaque Commune, aura une commission d’urbanisme ayant pour misions principales :

-. D’examiner les affaires communales en matière d’aménagement du territoire, de

gestion foncière et de gestion urbaine ;

-. De suivre les travaux d’élaboration des plans d’urbanisme et de leur mise en œuvre ;

-. D’assister et de conseiller le Maire et les élus municipaux et communaux en matière

d’urbanisme (Article 12).

Cette commission est présidée par le Maire et composée de représentants du Conseil

et du bureau exécutif et de représentants des diverses entiés telles que les services
techniques des Ministères sectoriels intéressés, les acteurs économiques, les notables
et la société civile.
TITRE 1 : LES RÈGLES D’AMENAGEMENT DE L’ESPACE

Le Droit de l’urbanisme est un élément entre les mains des politiques pour aménager et
gérer les agglomérations urbaines ou rurales.

Le Droit de l’urbanisme est une branche du Droit Public. Il rassemble des règles
juridiques et des méthodes administratives dont la complexité ne cesse de s’accroître.

De ce fait, il emprunte des règles qui prennent leur origine dans le Droit administratif
classique (comme les actes administratifs unilatéraux) ; il dote à certains acteurs des
prérogatives de puissance publique liées à la nature des institutions publiques d’une
part et d’autre part, celles liées à la finalité de l’intérêt général poursuivi par celles-ci.

Le Droit de l’urbanisme est donc la branche du Droit public immobilier délimité comme
celui qui concerne le statut et le régime juridique d’un immeuble.

Qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou non bâti, ce régime juridique de l’immeuble est
assez multiple et varié.

CHAPITRE I : LES RÈGLES GÉNÉRALES D’URBANISME DE PORTÉE

NATIONALE

Le règlement national d’urbanisme s’appliquedans toutes les Communes dotées ou

non de plans d’urbanisme.

En outre, il constitue larègle de base dans toute élaboration d’un plan d’urbanisme et
l’établissement desrèglements d’urbanisme communaux

En conséquence, le Maire délivre le permis de construire, le permis de lotir et/ou le

permis de démolir en utilisant le règlement national d’urbanisme sans préjudice de
l’application des prescriptions nationales et des prescriptions particulières régissant
certaines parties du territoire et certains secteurs d’activités.

SECTION 1 : LE CONTENU DU REGLEMENT NATIONAL D’URBANISME

I.- Les règles de la localisation et de la desserte des futures constructions

1.1.- Le respect du droit de propriété combiné au respect de la salubrité et de la

sécurité publique des éléments environnants

1.2.- Le respect de la règle de l’évitement des constructions exposées à des risques

naturels tels qu’inondation, érosion, affaissement, éboulement, à moins que
l’autorisation impose la construction de moyens de protection particuliers pour ne pas
engager la responsabilité de la puissance publique.

1.3.- Le respect de la règle de l’existence de voie publique ou privée de desserte

suffisante pour la commodité de la circulation et la facilité de la lutte contre l’incendie y
compris la création d’installation ou d’aménagement particulier pour permettre la
plénitude d’application de ladite règle.

1.4.- Le respect de la règle de distanciation de :

- Quinze mètres minimum de part et d’autre de l’axe des routes nationales, ainsi que de
l’axe des voies structurantes inscrites sur une liste publiée par décret à l’initiative du
Ministre des travaux publics ;

- Dix mètres minimum de part et d’autre de l’axe des routes provinciales et régionales
ainsi que de l’axe des voies structurantes inscrites sur une liste publiée par arrêté du
représentant de l’Etat auprès de la région ;

- cinq mètres minimum de part et d’autre de l’axe d’une voie communale à sens unique ;

- dix mètres minimum de part et d’autre de l’axe d’une voie communale à double sens ;

- deux mètres minimum de part et d’autre de l’axe d’une ruelle ;

- un mètre minimum de part et d’autre de l’axe d’une voie piétonne ;

2.- Les règles d’implantation et du volume des constructions

2.1.- Le respect des règles définissant l’espace vitale minimum d’habitat telles que :

- Surface de terrain à construire de plus de 150 m² ;

- la largeur de la parcelle ne doit pas être inférieur à dix mètres pour être constructible ;

- la hauteur de la construction ne doit pas dépasser H=L.

- la surface bâtie ne doit pas être supérieure à 70% de la parcelle.

La réalisation d’équipement peut faire l’objet d’accord entre la commune et le futur

propriétaire de l’immeuble bâti.

Il en est :

-. De la réalisation par le constructeur des travaux de viabilité, notamment la voire, la

distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de
stationnement, d’espaces libres ou de plantations ;

-. De la participation du constructeur aux dépenses d’exécution des équipements

publics correspondant aux besoins des constructions et rendues nécessaires par leur
édification ;

-. De la construction de locaux spécialement destinés à l’équipement commercial et

artisanal nécessaire aux besoins des occupants des immeubles projetés ;

-. La constitution d’une association syndicale chargée du remembrement des terrains,

de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif.

2.2.- Le respect des règles de prescriptions spéciales lorsque celles-ci ont conditionné
l’octroi de l’autorisation de construire ; c’est aussi le cas des prescriptions contenues
dans les cahiers de charges annexés au plan d’aménagement ou au plan de
lotissement, selon le cas (Article 27 de la loi de 2015).

2.3.- Le respect des règles de prescriptions communales relatives au maintien ou à la

création d’espaces verts correspondant à l’importance de l’immeuble à construire en
termes de volume et d’usage suivant des prescriptions communales.

2.4.- Le respect des règles l’hygiène générale et la protection sanitaire en matière

d’alimentation en eau potable et en matière de rejet d’eau usée notamment leur
séparation, l’existence de traitement avant rejet dans le milieu naturel soient assurées,
3.- Les règles relatives à l’aspect des constructions et à la tenue décente des
propriétés

3.1.- Le respect des règles de construction permettant d’avoir une durée de vie de
trente ans des bâtiments avec une résistance suffisante au feu ;

3.2.- Le respect des règles relatives à la nature, la hauteur et l’aspect des clôtures

3.3.- Le respect des règles relatives aux aménagements complémentaires du trottoir

sur toute la surface du terrain ainsi mis à la disposition des piétons et aux
aménagements d’écrans de verdure ou à l’observation d’une marge de recul.

SECTION 2 : LES REGLES GENERALES D’UTILISATION DU SOL

I.- Le plan d’urbanisme

Le plan d’urbanisme détermine les conditions permettant, d’une part, d’optimiser

l’utilisation de l’espace, de préserver les activités agricoles, de protéger les espaces
forestiers, les sites et paysages naturels ou urbains, de prévenir les risques naturels
prévisibles et les risques technologiques et d’autre part, de prévoir suffisamment
d’espaces constructibles pour les activités économiques et d’intérêt général, ainsi que
pour la satisfaction des besoins présents et futurs en matière d’habitat,
d’infrastructures et d’équipements.

Le plan d’urbanisme est un outil de gestion de la croissance urbaine et d’aménagement

des espaces urbains.

Les espaces métropolitains sont tenus d’élaborer un plan d’orientation stratégique pour
le développement dont l’objet, le contenu et la procédure d’instruction sont fixés par
voie règlementaire.

La loi distingue deux catégories de plan d’urbanisme : le plan d’urbanisme directeur et

le plan d’urbanisme de détails.

1.1.- Le plan d’urbanisme directeur

En termes de champ d’application, le plan d’urbanisme directeur fixe les orientations
stratégiques d’une agglomération dont le développement doit faire l’objet d’une étude
globale par suite de l’interdépendance de ses différentes composantes spatiales sur
les plans économique, social et environnemental.

Ladite agglomération peut comprendre une ou plusieurs Communes urbaines et/ou

partie ou totalité d’une ou plusieurs Communes rurales limitrophes.

Le plan d’urbanisme directeur détermine la destination générale des sols et, en tant que
de besoin, la nature et le tracé des équipements et infrastructures, en particulier de
transports, la localisation des services et activités importants.

Au regard des prévisions en matière d’expansion démographique et de besoins en

habitat, emplois et équipements, il fixe les orientations générales de l’extension de
l’urbanisation et de la restructuration des espaces urbanisés.

Le plan d’urbanisme directeur fixe les orientations des quinze prochaines années et est
établi en tenant compte des orientations du Schéma National de l’Aménagement du
Territoire et du Schéma Régional d’Aménagement du Territoire.

Quant à son objet, dans l’agglomération concernée, le plan d’urbanisme directeur

contient notamment les indications suivantes :

-. Les objectifs et les options d’aménagement pour les nouveaux territoires à urbaniser
et les priorités de leur ouverture à l’urbanisation ;

-. Les territoires où toute urbanisation est interdite ;

-. Les terres agricoles et les zones forestières à préserver ;

-. Les territoires à préserver, tels que les sites naturels, historiques ou archéologiques ;

-. Les périmètres d’aménagement foncier ;

-. La programmation des équipements et des voies structurants ;

-. Les grands équipements ;

-. Les principes d’organisation des transports et des déplacements ;

-. Les territoires dans lesquels l’Etat, les Communes ou les établissements publics
peuvent constituer des réserves foncières ;

-. Les principes d’assainissement et les principaux points de rejet des eaux usées et les
emplacements destinés au dépôt des ordures ménagères.

Le plan d’urbanisme directeur détermine également la part des logements sociaux à

prévoir dans chacun des secteurs et les parties du territoire dans lesquelles sera établi
un plan d’urbanisme de détail.
Enfin, en termes de documents, le plan d’urbanisme directeur est constitué des
documents suivants :

-. Des documents graphiques comprenant des cartes à l’échelle 1/100, cotées et

géoréférencées suivant le système de cordonnées nationales indiquant notamment :

* les secteurs à ouvrir à l’urbanisation, l’ordre de leur ouverture, leur vocation principale
et les densités prévues ;

* le tracé des principales voies de grande circulation à conserver, à modifier ou à créer

avec leur emprise, leur largeur et leurs caractéristiques;

* les emplacements réservés aux principales installations d’intérêt général;

* les secteurs où toute urbanisation est interdite ;

* les avants projets directeurs d’alimentation en eau et assainissement ;

* le périmètre des réserves foncières ;

* le plan de nivellement.

-. Des documents écrits indiquant :

* l’énoncé de la vision stratégique du développement urbain, économique,

environnemental, culturel et social ;

* pour chaque secteur à couvrir par un plan d’urbanisme de détail, les principaux
objectifs à atteindre et la taille de la population résidente à accueillir ou à maintenir ;

* pour chaque secteur de projet opérationnel, la nature du projet, les principaux

objectifs à atteindre, les principales activités à générer, la taille de la population
résidente, et le cas échéant, l’investissement prévisible et les partenaires concernés ;

* les coûts approximatifs des divers investissements, équipements et infrastructures

proposés dans le plan d’urbanisme au cours des cinq années subséquentes ;

-. Un règlement fixant :

* les règles et servitudes relatives à l’utilisation du sol justifiées par le caractère de la

Région ou de l’agglomération considérée ou les nécessités générales ou locales, ainsi
que les nécessités de la protection civile ou du fonctionnement des services publics ;

* l’obligation de réaliser, en tant que de besoin, des études d’impact environnemental

pour la réalisation des travaux ou l’implantation des équipements spécifiques.
Ces servitudes peuvent, le cas échéant, comporter l’interdiction de construire.

1.2.- Le plan d’urbanisme de détail

Quant à son champ d’application, le plan d’urbanisme de détail étudie des secteurs
particuliers du plan d’urbanisme directeur ou de la Commune en fonction des
nécessités propres aux secteurs ou quartiers intéressés.

Destiné à l’usage local, l’élaboration d’un plan d’urbanisme de détail est précédée de
l’établissement du Plan Local d’Occupation Foncière du secteur ou du quartier
concerné ou à défaut du plan de repérage.

Les projets et les orientations des plans d’urbanisme de détail doivent être cotés et
géoréférencés suivant le système de cordonnées nationales.

Quant à la portée, l’objet et le contenu du Plan d’urbanisme de détail, selon l’article 34

de la loi de 2015, le plan d’urbanisme de détail fixe, dans une perspective de dix ans,
selon la spécificité du territoire auquel il s’applique, les règles d’utilisation du sol et
définit :

- les modes particuliers d’utilisation du sol et les densités de son occupation ;

- l’aménagement et le développement des quartiers ;

- les actions de rénovation urbaine et de résorption de l’habitat insalubre ;

- les zones d’aménagement concerté ;

- les délimitations des zones d’aménagement différé et périmètres provisoires ;

- les secteurs où l’Etat et les Communes peuvent constituer des réserves foncières ;

- les secteurs de sauvegarde et les zones tampons ;

- les modalités de prévention des pollutions et nuisances de toute nature ;

- le tracé des voies publiques principales, secondaires et tertiaires, les voies réservées
aux interventions en cas d’incendie, ainsi que leur emprise et leurs caractéristiques, à
l’exclusion des voies ne devant servir qu’à la déserte des immeubles ;
- les règles et servitudes de constructions justifiées par le caractère des lieux ou les
nécessités du fonctionnement des services publics ;

- l’avant-projet détaillé d’alimentation en eau potable et d’assainissement du quartier

intéressé ;

- le devis estimatif des opérations prévues par le plan ;

- l’ordre d’urgence des opérations prévues audit plan ;

- les emplacements des bouches d’incendie ;

- les périmètres de sécurité des sites stratégiques tels que les casernes et les espaces
de manœuvres militaires.

Quant aux documents qui manifeste le plan d’urbanisme de détail, ce dernier est
constitué des documents suivants :

* des documents graphiques comprenant :

-. Un plan d’utilisation du sol et une carte foncière ou Plan Local d’Occupation Foncière
à une échelle de 1/200ème ;

-. Un plan des voiries avec classification des voies existantes, celles à élargir ou à créer
avec leurs emprises respectives à la même échelle que le plan d’utilisation du sol ;

-. Un plan du réseau d’assainissement du quartier établi par rapport au plan des voiries
avec classification des canalisations existantes et celles à créer avec leurs emprises
respectives ;

-. Un plan du réseau d’alimentation en eau potable et en électricité du quartier ou du

secteur intéressé ;

-. Une carte de localisation des équipements publics existants et ceux à installer, des
réserves foncières crées (échelle de 1/500ème à 1/100ème);

-. Un plan indiquant le périmètre des réserves foncières, des zones d’aménagement

concerté et des zones d’aménagement différé ;

-. Un plan indiquant le périmètre des zones de protection du patrimoine architectural et

paysage urbain historique ;

-. Un plan de nivellement.

* des documents écrits comprenant notamment :

-. Un règlement d’urbanisme définissant les règles d’utilisation du sol et de sauvegarde

des zones protégées, les servitudes et autres obligations imposées en vue de la
réalisation d’un aménagement ordonné et cohérent, les dispositions pérennes, un
programme d’exécution des principaux réseaux d’infrastructure et des équipements
publics ;

-. Une évaluation du coût de réalisation des infrastructures et des équipements publics

programmés ;

-. Un guide d’utilisation et de lecture des documents.

Des spécifications particulières peuvent être exigées dans le cas des plans
d’urbanisme de détail des quartiers à restructurer.

1.3.- Le plan d’orientation stratégique

Le plan stratégique, dans les conditions prévues par la loi, est un plan d’orientation
stratégique à l’échelle d’une agglomération et d’une espace métropolitain.

Le plan d’orientation stratégique définit la vision stratégique et les grandes orientations

pour le développement spatial, social et économique de l’espace métropolitain d’une
agglomération.

La composition et les modalités d’élaboration et de révision du plan d’orientation

stratégique sont définies par voie règlementaire du ministère en charge de l’urbanisme
et de l’habitat.

II.- Les opérations sur les plans d’urbanisme

2.1.- De l’élaboration, de l’instruction et de l’approbation du plan d’urbanisme

2.1.1.- L’élaboration

Le plan d’urbanisme directeur ou de détail est élaboré ou révisé à l’initiative des

Communes ou de groupement de Communes présentant des intérêts économiques et
sociaux communs.

Le périmètre du plan d’urbanisme directeur ou de détail tient ainsi compte des

groupements de Communes existants.
Au vu de la délibération du Conseil de la Commune ou sur proposition des Conseils des
deux tiers au moins des Communes intéressées, représentant plus de la moitié de la
population totale de celles-ci, le périmètre est défini par arrêté du Représentant de l’Etat
auprès de la Région concerné, valant ouverture d’une enquête monographique, foncière
et d’habitat.

Cet arrêté est porté à la connaissance du public par affichage dans les agglomérations
considérées et par insertion au Journal officiel.

Les Communes confient dans le périmètre concerné la réalisation de l’enquête

monographique, foncière et d’habitat à l’organisme public de coopération
intercommunale ou au service en charge de l’urbanisme et de l’habitat ou à un homme
de l’art désigné dans l’arrêté notamment un urbaniste ou un architecte.

L’enquête établit un inventaire précis de l’état actuel du territoire à aménager,

notamment les statuts fonciers et le mode d’occupation foncière dans la zone d’étude
et des zones d’extension, l’état des lieux sociodémographique, économique et
urbanistique au moment de l’enquête.

Les services publics et les représentants des collectivités publiques sont tenus de
mettre à ladisposition de l’enquêteur tous les documents et renseignements
nécessaires à l’élaborationdu rapport d’enquête.

Le plan d’urbanisme est élaboré immédiatement après établissement du

rapportd’enquête soit par le service public compétent, soit par un cabinet d’études
répondant auxcritères requis soit par l’homme de l’art désigné à cet effet, notamment
un urbaniste ou unarchitecte soit par un service spécialisé de l’organisme public de
coopérationintercommunale qui associe à cette élaboration l’Etat, la Province et la
Région.

Les techniciens et toutes autres personnes appelés à avoir communication

desdocuments et des renseignements relatifs à la préparation des plans d’urbanisme
sont tenusau secret professionnel.

2.1.2.- L’instruction et l’élaboration

Le projet de plan d’urbanisme directeur ou de détail est présenté, par l’autorité qui en
avait eu l’initiative (voir article 38 de la loi) , pour avis, à la commission d’urbanisme de
laCommune intéressée, avant d’être soumis à la délibération du Conseil de la
Commune.
Cet avis est réputé favorable si la délibération n’intervient pas dans un délai de un
moisaprès transmission du projet de plan d’urbanisme.

Dans le cas où le plan d’urbanisme intéresse le territoire d’un organisme de

coopérationintercommunale, l’organe délibérant de cet organisme donne son avis
avant celui desCommunes intéressées.

Les avis et observations des Conseils de la Commune ou de l’organe délibérant

del’organisme de coopération intercommunale sont intégrés dans le projet de plan
d’urbanismedirecteur ou de détail par l’homme de l’art ou le service public compétent.

Le projet, auquel sont annexés les avis des personnes publiques consultées, est
ensuitesoumis à une enquête de commodo et incommodo décidée par arrêté du
Représentant del’Etat auprès de la Région, conformément aux dispositions de la
législation sur l’expropriationpour cause d’utilité publique.

En cas de groupement de Communes, lorsque, dans un délai de un mois après

latransmission qui lui a été faite, le Conseil de l’une des Communes membres estime
que leprojet de plan d’urbanisme est de nature à compromettre l’un de ses intérêts
essentiels en luiimposant, notamment des nuisances ou des contraintes excessives, il
le porte à laconnaissance de l’organisme public et de l’autorité compétente par une
décision motivée.

L’autorité compétente fait établir les modifications éventuelles issues del’enquête

publique dans un délai de un mois, et soumet le projet de plan d’urbanisme modifiéà
l’organe consultatif compétent tel que prévu par la loi (Voir les articles 7, 8 ,9 et 10 de la
loi de 2015).

Le plan d’urbanisme directeur ou de détail est approuvé par arrêté duReprésentant de

l’Etat auprès de la Région, après avis du Comité Régional d’Aménagementdu Territoire,
dans un délai ne dépassant pas deux mois à compter de la date à laquelle leplan
d’urbanisme lui a été soumis. Cet arrêté est porté à la connaissance du public par
tousmoyens appropriés.

Pour la mise en œuvre du plan d’urbanisme, les Collectivités concernées doivent

transmettreau Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat le plan d’urbanisme
approuvé en vuede la déclaration d’utilité publique.
Le plan d’urbanisme directeur ou de détail approuvé est mis à la disposition du public
partous moyens appropriés et par les soins de la Région et de la ou des
Communesconcernées.

2.1.3.- La révision des plans d’urbanisme

La révision des plans d’urbanisme a lieu dans les formes prescrites pour leur
établissement.

L’autorité compétente procède obligatoirement, en liaison avec les Communes

concernées,tous les cinq ans, à l’évaluation de l’exécution des orientations des plans
d’urbanisme, desinvestissements et réalisationspublics qui en découlent et le cas
échéant à la reconduction,ou la révision partielle dudit plan.

Pendant la période de révision, le plan d’urbanisme demeure en vigueur et les mesures

desauvegarde seront appliquées en vue de la réalisation du plan d’urbanisme révisé.

Pendant la même période, l’autorité compétente peut, par dérogation aux dispositions
duplan d’urbanisme en cours de révision, accorder des autorisations qui sont
demandées pourdes travaux publics ou privés non conformes à ces dispositions, s’il
estime que les travauxseront compatibles avec les dispositions du plan d’urbanisme
révisé.

La décision de la révision du plan d’urbanisme déjà approuvé est prise par délibération
duConseil de la Commune ou de l’organe délibérant du groupement de Communes,
après avisde la commission d’urbanisme.

Le plan d’urbanisme doit faire l’objet d’une révision totale au bout de quinze ans.

Les modifications apportées à un plan d’urbanisme déjà approuvé ont lieu dansles
formes et procédures prévues pour l’approbation du plan d’urbanisme lui-même et par
lamême autorité.

Toutefois, lorsque les modifications envisagées sont de faible importance n’entraînant

aucune atteinte au droit de propriété, il n’y a pas lieu de procéder à une nouvelle
enquête publique.
2.1.4.- Des mesures de sauvegarde

Des mesures de sauvegarde sont applicables dans le périmètre d’élaboration oude

révision de plan d’urbanisme, entre la date de publication de l’arrêté portant ouverture
del’enquête monographique et la date d’approbation du plan d’urbanisme.

Cette période de sauvegarde ne pourra dépasser un délai de dix huit mois. Passé ce
délai,les restrictions imposées pour les transactions immobilières et la délivrance des
permis deconstruire pour les travaux privés et publics tomberont de plein droit.

Une nouvelle procédured’instruction du plan d’urbanisme ne pourra être ouverte qu’un

an après l’expiration de cettepériode de dix huit mois.

Pendant la période de sauvegarde instituée, toutes les transactions immobilièreset la

délivrance des permis de construire pour les travaux dans le périmètre soumis à
l’étudesont subordonnées à une autorisation préalable d’une commission ad hoc dont
les membressont désignés par arrêté du Ministre en charge de l’urbanisme et de
l’habitat sur propositiondu Représentant de l’Etat auprès de la Région concernée.

Dans le cas où une transaction immobilière ou des travaux sont de nature

àcompromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan d’urbanisme, le
Représentantde l’Etat auprès de la Région intéressée, sur proposition du Service
régional en charge del’urbanisme et de l’habitat et après avis de la commission ad hoc
prévue à l’article précédent,peut décider par un arrêté motivé qu’il sera sursis à statuer
sur la demande.

Cet arrêté devraêtre notifié dans les deux mois à compter du jour de dépôt de la
demande auprès de lamairie.

Pour les mêmes motifs, il pourra être sursis à statuer sur les demandes
d’autorisationd’ouverture des établissements touristiques, industriels et autres
établissements classés.
Ces dispositions sont applicables aux extensions ou aux modifications apportées dans
lesconditions d’exploitation des établissements existants.

Pendant la période dite de sauvegarde, tous travaux neufs à exécuter par oupour les
services publics et les concessionnaires de services publics, sont soumis
àl’autorisation du service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat après avis de
lacommission d’urbanisme.

Le service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat dispose d’un délai de trente

jourspour statuer sur la demande.

Toutefois, des arrêtés conjoints du Ministère en charge de l’aménagement du territoire

et del’urbanisme et des départements intéressés peuvent déterminer la liste des
travaux qui, enraison de leur nature ou de leur faible importance, sont exemptés de
l’autorisation prévue àl’alinéa premier de l’article 50 de la loi de 2015.

Les décisions de sursis à statuer fondées sur les mesures de sauvegardedoivent être
motivées.

A compter de la date de la parution du décret ou de l’arrêté d’approbation du plan

d’urbanisme, lesdites décisions ne peuvent être motivées que par les dispositions
inscritesau plan.

En aucun cas, selon l’article 52 de la loi de 2015, le sursis à statuer ne peut excéder un
délai de dix huit mois.

A l’issue de ce délai, une décision définitive doit, sur simple réquisition de l’intéressé
parlettre recommandée, être prise par l’autorité chargée de la délivrance de
l’autorisation dansles formes et délais requis en la matière.

2.2.- Des mesures d’exécution des plans d’urbanisme

2.2.1.- Le principe de l’exécution conforme aux plans d’urbanisme

Dans le périmètre auquel s’applique le plan d’urbanisme, aucun travail public ou privé
ne peut être réalisé que s’il est compatible avec ledit plan.
Si les constructions ne sont pas conformes au plan d’urbanisme, le Maire procède à
leur démolition conformément aux dispositions des articles du Titre V de la loi de 2015
relative à l’urbanisme et à l’habitat.

Toutefois ce principe comporte quelques aménagements plutôt dictés par le

pragmatisme.

Au cas où une construction est projetée sur une parcelle comprise dans les
alignements d’une voie ou d’une place existante modifiée en application du plan
d’urbanisme, le permis de construire est délivré conformément aux nouveaux
alignements de cette voie ou de cette place.

Pour toute parcelle de terrain objet de construction d’infrastructure ou équipement

public, le propriétaire peut demander à la Commune ou à l’établissement public au
profit duquel ledit terrain a été réservé, de procéder à son acquisition avant l’expiration
d’un délai de cinq ans à dater de la décision de refus du permis de construire, ce refus
étant supposé notifié dans les délais réglementaires requis.

A défaut d’accord amiable sur la vente ou tout autre mode de compensation, le terrain
doit être exproprié dans les mêmes délais.

S’il n’a pas été procédé à l’achat ou à l’expropriation dans ledit délai, le propriétaire peut
mettre l’administration ou la Commune qui bénéficiera de la réserve, en demeure d’y
procéder dans un délai de trois mois, à l’expiration duquel, il reprend la libre disposition
de son terrain.

Si une construction à usage d’habitation doit être édifiée sur une parcelle que
l’exécution du plan d’urbanisme rendrait riveraine d’une voie ou place à créer, le permis
de construire ne peut être accordé que lorsque cette voie ou cette place a été
aménagée conformément au projet de la Commune intéressée, au moins pour le
tronçon compris entre la construction à édifier et une des voies publiques avoisinantes
de manière que soit aménagé un accès à la construction.

En cas d’inaction de la collectivité publique, les propriétaires intéressés peuvent

exécuter à leurs frais les travaux d’aménagement de la voie.
Aucune dérogation aux coefficients d’emprise au sol et d’utilisation du sol ne peut être
accordée en dehors du cas prévu à l’article 58 de la loi de 2015.

En effet, lorsque le dépassement est nécessaire pour satisfaire, soit à des prescriptions
d’urbanisme, soit à un impératif d’ordre architectural et économique, le propriétaire
peut être autorisé à dépasser le coefficient d’emprise au sol et/ ou le coefficient
d’utilisation du sol s’il accepte de participer à un fonds de concours qui devra être
ouvert au nom de la Commune pour la réalisation d’espaces libres ou d’espaces verts
sur le territoire de la même Commune.

Le montant et les modalités de la participation au fonds de concours seront

déterminés par arrêté du Ministre chargé des finances pris sur proposition de la
Commune.

Le coefficient d’emprise au sol est déterminé par le rapport de la surface de terrain

occupée par la construction à la surface de la parcelle.

Le coefficient d’utilisation du sol est défini par le rapport de la surface cumulée des
planchers comptée hors œuvre, à la surface de la parcelle.

Dans les propriétés pour lesquelles il aura été constaté que la surface de plancher
comptée hors œuvre, déjà construite, excède la capacité maximum de construction
résultant du coefficient d’utilisation du sol et du coefficient d’emprise au sol, la
délivrance du permis de construire relatif à la rénovation, la réhabilitation ou aux
nouvelles constructions est subordonnée à la démolition, dans la même propriété,
d’une surface de plancher comptée hors œuvre, au moins égale à celle dont la
construction est projetée.

A la demande du permis de construire doit être joint un plan d’ensemble comportant

l’indication des démolitions projetées.

La décision est prise par la Commune sur avis conforme du service régional en charge
de l’urbanisme et de l’habitat qui doit être émis dans le délai de quinze jours après la
réception du dossier.
Le permis de construire est accordé sous réserve de l’exécution des démolitions
prévues au plan.

Aucune exploitation de carrière, aucun affouillement ou exhaussement du sol, de

nature à modifier sensiblement l’état des lieux, ne peuvent être entrepris qu’après une
étude environnementale conformément à la réglementation en vigueur et une
autorisation de la Commune après avis conforme du Service régional en charge de
l’urbanisme et de l’habitat.

Dans le même esprit, les autorisations de lotissement ne peuvent être accordées que si
ces lotissements sont conformes au plan d’urbanisme.

Enfin, l’autorisation concernant les établissements dangereux, insalubres et

incommodes pour l’ouverture des établissements touristiques, industriels ou autres
classés, ne peut être accordée que si les installations sont conformes au plan
d’urbanisme et ont fait l’objet d’étude environnementale et prévoient des mesures de
protection de l’environnement par le traitement sans danger des déchets éventuels, et
ce conformément à la réglementation en vigueur.

Les travaux neufs à exécuter par ou pour les services publics et les concessionnaires
de services publics, ne peuvent être entrepris que si les projets d’exécution de ces
travaux sont revêtus d’un visa du service en charge de l’urbanisme et de l’habitat
constatant leur conformité avec le plan d’urbanisme.

Ce dernier dispose d’un délai de trente jours pour accorder ou non ce visa, à compter
de la date de dépôt du dossier.

Pour les besoins des installations ou équipements d’intérêt collectif non prévus dans le
plan d’urbanisme, les terrains privés tirés nécessaires pour leur réalisation peuvent être
déclarés d’utilité publique par décret pris en Conseil du Gouvernement, sur proposition
du Ministre chargé de l’Urbanisme et de l’Habitat, après enquête publique et dans les
formes fixées par la procédure d’expropriation.

2.2.2.- La conservation et de la création d’espaces boisés et d’espaces protégés

Sans préjudice des dispositions légales en matière forestière, la conservation et
création d’espaces boisés prévues par le plan d’urbanisme et tous travaux s’y
rapportant sont soumis au régime de l’autorisation préalable du Chef de Région après
avis du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat.

Dans le cas où la sauvegarde ou le développement d’un bois, forêt ou parc classé par le
plan d’urbanisme comme espaces boisés à conserver ou à développer nécessite des
travaux de boisement, de reboisement ou la réalisation d’équipement, l’acquisition
desdits bois, forêt ou parc par voie d’expropriation, à défaut d’accord amiable, peut être
déclarée d’utilité publique.

2.2.3.- La protection du littoral et des zones lacustres

Nonobstant les règlements spéciaux pouvant être édictés pour certaines zones en
raison de leurs caractéristiques naturelles, architecturales, esthétiques et de sécurité,
et en l’absence d’un plan d’urbanisme ou d’un schéma d’aménagement communal
approuvé, il est interdit de construire à une distance inférieure à vingt-cinq mètres de
largeur le long du rivage de la mer tel que prévu par la législation sur le domaine public
et ce, à compter de l’entrée en vigueur de la loi de 2015 (article 67).

Cette distance peut être augmentée dans les zones menacées d’érosion marine et
chaque fois que la nécessité de protection du littoral l’impose et ce, par décret sur
proposition du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat après avis du Ministre
en charge de l’environnement.

Cette distance est également fixée dans les zones couvertes par un plan d’urbanisme
approuvé en fonction de la situation particulière de chaque zone.

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux équipements publics et aux activités

économiques à proximité du rivage de la mer, auquel cas, leur implantation est
soumise à une autorisation spéciale du Ministre en charge de l’urbanisme et de
l’habitat après avis des Ministères concernés.

Les modalités d’application de cet article 67 de la loi de 2015 feront l’objet d’arrêté
conjoint du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat et des Ministres
concernés.
Les dispositions des textes en vigueur concernant la protection des zones lacustres,
rivières et étangs sont applicables en matière de délivrance de permis de construire.

Les modalités d’application du présent article feront l’objet d’arrêté conjoint du Ministre
en charge de l’urbanisme et de l’habitat et des Ministres concernés.

2.2.4.- De l’indemnisation des servitudes imposées par la loi de 2015

Aux termes de la loi de 2015, en particulier ceux de l’article 66, n’ouvrent droit à aucune
indemnité les servitudes instituées, par application de la présente loi, en matière de
voire, d’hygiène, d’esthétique ou pour d’autres objets, notamment l’utilisation du sol, la
hauteur des constructions, la répartition on des surfaces bâties et non bâties dans
chaque propriété, l’interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de
certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.

Toutefois, une indemnité est due s’il résulte de ces servitudes une modification à l’état
antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain.

Cette indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée par la juridiction administrative qui
doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan
d’urbanisme.

SECTION III : LES INSTITUTIONS-ORGANES

I.- Le Ministère en charge de l’urbanisme et de l’habitat

D’après l’article 5 de la loi de 2015, « Le Ministère en charge de l’urbanisme et de

l’habitat met en œuvre la politique de l’Etat en matière d’aménagement du territoire,
notamment d’urbanisme et d’habitat.
A ce titre, il en assure la coordination et la mise en cohérence des stratégies
d’intervention des différents départements ministériels et des Collectivités territoriales
décentralisées.

Avec le concours de ses services déconcentrés, le Ministère en charge de l’urbanisme

et de l’habitat appuie les actions des différents départements ministériels intéressés et
des Collectivités territoriales décentralisées et prend toutes dispositions permettant de
renforcer la structure des décisions face à l’évolution démographique, technique,
culturelle, économique, sociale et environnementale.

La désignation et les attributions des représentants des services susmentionnés sont

fixées par voie règlementaire.

D’après l’article 7 de la loi de 2015, « Le Ministère en charge de l’urbanisme et de

l’habitat veille à ce que les plans d’urbanisme soient établis en tenant compte des
orientations, notamment du Schéma National d’Aménagement du Territoire et des
Schémas Régionaux d’Aménagement du Territoire.

Il soutient toutes les initiatives des Collectivités territoriales décentralisées pour la

mise en place et la mise en œuvre des outils de planification territoriale.

Il veille à la gestion cohérente de l’espace métropolitain avec le concours des

collectivités territoriales décentralisées concernées.

La procédure d’instruction desdits outils de planification territoriale est définie par voie
règlementaire.

II.- Le Comité National de l’Urbanisme et de l’Habitat

Ledit Comité est consulté sur toutes les questions intéressant les grandes options
d’aménagement du territoire à urbaniser et de donner son avis technique dans le cadre
de ses attributions sur :
- la politique en matière d’urbanisme ;

- la politique de l’habitat.

Il est obligatoirement consulté sur les projets de plan d’urbanisme des Communes
chefs-lieux de Province, des villes de plus de 2000 habitants et des Communes à statut
particulier.

En cas de divergence de vue entre les initiateurs de projet et le Comité, le Ministère en

charge de l’urbanisme et de l’habitat statue sur l’approbation ou la rectification du
projet de plan d’urbanisme.

La composition, les modalités de fonctionnement et les attributions du Comité sont

fixées par voie règlementaire.

III.- Le Comité Provincial de l’Urbanisme et de l’Habitat

L’article 9 du code de l’urbanisme et de l’habitat a été instituée dans chaque Province

un comité consultatif dit « Comité Provincial de l’Urbanisme et de l’Habitat ». Son avis
est obligatoire sur les projets de plan d’urbanisme des Communes chefs-lieux de
Région, autres que les chefs-lieux de Province.

En cas de divergence de vue entre les initiateurs de projet et le Comité, le Ministère en

charge de l’urbanisme et de l’habitat statue sur l’approbation ou la rectification du
projet de plan d’urbanisme.

La composition, les modalités de fonctionnement et les attributions du Comité sont

fixées par voie règlementaire.

IV.- Le Comité Régional de l’Urbanisme et de l’Habitat

Il est institué dans chaque Région un comité consultatif dit « Comité Régional
del’Urbanisme et de l’Habitat ».

Son avis est obligatoire sur les projets de plan d’urbanisme des Communes, autres
quecelles visées aux articles 7 et 8 ci-dessus (Article 10 de la loi de 2015).
En cas de divergence de vue entre les initiateurs de projet et le Comité, la Province
statue sur l’approbation ou la rectification du projet de plan d’urbanisme.

La composition, les modalités de fonctionnement et les attributions du Comité sont

fixées par voie règlementaire.

V.- La commune :

Le principe de la compétence des Communes pour établir le plan d’urbanisme est non
discuté.

En effet, selon l’article 11 du code de l’Urbanisme et de l’Habitat, les plans d’urbanisme

sont établis sur l’initiative des Communes ou des groupements de Communes.

Les services déconcentrés de l’Etat sont mis à la disposition des Communes ou des
groupements de Communes, pour élaborer, modifier ou réviser les plans d’urbanisme.

L’article 12 du code précise qu’il est institué, dans chaque Commune, une commission
d’urbanisme ayant pour misions principales :

-. D’examiner les affaires communales en matière d’aménagement du territoire, de

gestion foncière et de gestion urbaine ;

-. De suivre les travaux d’élaboration des plans d’urbanisme et de leur mise en œuvre ;

-. D’assister et de conseiller le Maire et les élus municipaux et communaux en matière

d’urbanisme.

Cette commission est présidée par le Maire et composée de représentants du Conseil

et du bureau exécutif et de représentants des diverses entités telles que les services
techniques des Ministères sectoriels intéressés, les acteurs économiques, les notables
et la société civile.

Ce principe est, entre autres, confirmé par l’article 181 du code de l’urbanisme et de
l’habitat qui a pris soin de disposer que , « le permis de construire est délivré et notifié,
au nom de l’Etat par le Maire àl’intéressé, après avis conforme du Service régional en
charge de l’urbanisme et de l’habitathabileté à cet effet dans les formes, conditions et
délais déterminés par le code de l’urbanisme.
CHAPITRE II : LES RÈGLES PARTICULIERES

SECTION 1 : LES REGLES SPECIFIQUES DANS LE CADRE DE L’AMENAGEMENT

FONCIER

I.- La constitution des réserves foncières

En vertu de l’article 69 de loi de 2015, L’Etat, les Collectivités territoriales décentralisées

ou leurs groupements y ayantvocation, peuvent constituer des réserves foncières
destinées à la réalisation d’une action oud’une opération d’aménagement répondant
aux objets définis par l’article 70 de la même loi.

Lesmodes d’acquisition des immeubles relèvent du droit commun.

Le cas échéant, les établissements publics, auxquels le droit d’expropriation pour

caused’utilité publique sont délégués, peuvent également concourir à ces objectifs.

En l’absence d’un plan d’urbanisme, ou lorsque ces documents n’ont pas prévude
périmètre de réserve foncière, ceux-ci peuvent être définis par arrêté du Représentant
del’Etat auprès de la Région après avis de la Commune ou groupement de
Communesintéressées.

Le plan topographique s’y rapportant est annexé audit arrêté.

La constitution est soumise à une enquête de commodo et incommodo.

La personne publique qui s’est rendu acquéreur d’une réserve foncière doit enassurer la
gestion.

Avant leur utilisation définitive, les immeubles acquis pour la constitution de

réservesfoncières ne peuvent faire l’objet d’aucune cession en pleine propriété en
dehors descessions faites en vue de la réalisation d’opérations pour lesquelles la
réserve a étéconstituée.

Les procédures d’acquisition, les délais ainsi que la réalisation des réservesfoncières
sont définis par voie réglementaire.
II.- Le droit de préemption

Le droit de préemption peut être défini comme la faculté reconnue à une personne
physique ou morale de se substituer à l’acquéreur d’un bien que son propriétaire a mis
en vente.

Ce droit a été attribué aux collectivités publiques pour leur permettre d’intervenir sur le
marché foncier dans certaines zones sensibles.

En vertu de l’article 73 du nouveau code de l’urbanisme,l’exercice des droits de

préemption prévu par le présent tire est fondé sur laréalisation, dans l’intérêt général,
des actions ou opérations répondant à la mise en œuvred’une politique locale de
l’habitat, à l’organisation du maintien, de l’extension ou de l’accueild’activités
économiques, au développement du loisir et du tourisme, à la réalisationd’équipements
collectifs, à la lute contre l’insalubrité, à la sauvegarde ou la mise en valeurdu
patrimoine bâti ou non bâti et terrain réservé.

Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit estexercé et
lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans lecadre
d’une zone d’aménagement différé, la décision se réfère aux motivations
généralesmentionnées dans l’acte créant la zone.

2.1.- L’application du droit de préemption dans les zones d’aménagement différé

2.1.1.- De la création et du périmètre des zones d’aménagement différé

Des zones d’aménagement différé non prévus par le plan d’urbanisme peuventêtre
crées en dehors des zones urbaines et des zones d’urbanisation future par décision
duReprésentant de l’Etat auprès de la Région intéressée, sur proposition motivée de
laCommune ou de l’organisme public de coopération intercommunale et les services
de l’Etatayant les compétences en matière de réalisation d’opération d’aménagement.

Lorsqu’il est saisi d’une proposition de création de zone d’aménagement différépar la

Commune ou l’organisme public compétent, le Représentant de l’Etat auprès de
laRégion concernée prend un arrêté définissant le périmètre de la zone.

A compter de la publication de cet arrêté et jusqu’à la publication de l’acte créant la

zoned’aménagement différé, un droit de préemption est ouvert dans le périmètre soit à
l’Etat, soità une collectivité publique, soit à un établissement public y ayant vocation,
soit à une sociétéd’économie mixte bénéficiant d’une concession d’aménagement.

L’acte réglementaire créant la zone désigne le ou les titulaires du droit

d’acquisitionprioritaire.

Le droit d’acquisition prioritaire prévu à l’article 76 de la loi de 2015 peut être

exercépendant une période de cinq ans à compter de la publication de l’acte qui a créé
la zone.

Si l’acte créant la zone d’aménagement différé n’est pas publié à l’expirationd’un délai
de deux ans à compter de la publication de l’arrêté définissant le périmètre de lazone,
cet arrêté devient caduc.

Par dérogation à l’article 77 de la loi de 2015, la date de publication de l’arrêté

définissant lepérimètre se substitue à celle de l’acte créant la zone d’aménagement
différé pour le calculdu délai de cinq ans pendant lequel e droit d’acquisition prioritaire
peut être exercé.

Lors de la publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé, les

biensimmobiliers acquis par décision d’acquisition prioritaire seront, s’ils sont compris
dans lepérimètre, cédés au titulaire du droit d’acquisition prioritaire.

S’ils ne sont pas compris dansle périmètre, les biens immobiliers seront rétrocédés à
leurs anciens propriétaires ou à leursayants cause dans le délai d’un an à compter de la
publication de l’acte créant la zone.

Les dispositions relatives à la rétrocession de biens prévues à l’alinéa précédent

sontégalement applicables lorsque l’arrêté définissant le périmètre de la zone devient
caduc.

[Link].- L’objet du droit de préemption dans les zones d’aménagement différé

Selon l’article 80 du nouveau code de l’urbanisme et de l’habitat, font l’objet d’un droit
de préemption institué dans les zones d’aménagementdifféré :

- tout immeuble ou ensemble de droits réels donnant vocation à l’attribution

enpropriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou
nonbâti, lorsqu’ils sont aliénés volontairement, à tire onéreux sous quelque forme que
cesoit ;

- les cessions de droit indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble, bâtiou
non bâti sauf lorsqu’elles sont consenties à l’un des coïndivisaires, ainsi que
lescessions de tantième contre remise de locaux à construire ;

- en cas d’adjudication, lorsque cette procédure est rendue obligatoire par

unedisposition législative ou réglementaire, l’acquisition par le titulaire du droit
depréemption a lieu au prix de la dernière enchère, par substitution à l’adjudicataire.

Cette disposition n’est toutefois pas applicable à la vente mettant fin à une
indivisioncrée volontairement, à moins que celle-ci résulte d’une donation- partage.

Tout propriétaire, à la date de publication de l’acte instituant la zoned’aménagement

différé ou définissant son périmètre, d’un bien soumis au droit depréemption, ou ses
ayants cause peut proposer au titulaire le droit l’acquisition de ce bien,en indiquant le
prix qu’il en demande.

Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deuxmois à compter de ladite

proposition.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction administrative selon les
règles del’expropriation.

En cas d’acquisition, le titulaire du droit de préemption doit régler le prix au plus tard six
moisaprès sa décision d’acquérir le bien au prix demandé ou après la décision
définitive de lajuridiction administrative.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans les

deuxmois, le bien visé cesse d’être soumis au droit de préemption.

En l’absence de paiement ou de consignation de la somme due à l’expiration du délai

prévuau troisième alinéa de l’article 81 de la loi de 2015, le bien est rétrocédé à l’ancien
propriétaire ou à ses ayants cause qui enreprennent la libre disposition, sur demande
de ceux- ci.
Une attestation est délivrée par le Représentant de l’Etat auprès de la Région de
Régionconcerné pour prouver que le bien n’est plus soumis au droit de préemption de
la zoned’aménagement différé.

[Link].- La procédure de préemption dans les zones d’aménagement différé

a.- La déclaration d’intention d’aliéner

Selon l’article 82 du nouveau code de l’urbanisme et de l’habitat, « Toute intention

d’aliénation de bien défini dans le périmètre de la zoned’aménagement différé est
subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faitepar le propriétaire à la
maire de la Commune du ressort, dans un délai de cinq ans àcompter de la publication
de l’acte portant transfert de propriété ».

Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions

d’aliénationprojetée, ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou de sa mise à prix.

Le silence du titulaire de droit de préemption pendant deux mois à compter de la

réceptionde la déclaration vaut renonciation à l’exercice de ce droit.

La déclaration en trois exemplaires est adressée à la Maire par pli recommandé

avecdemande d’accusé de réception, ou déposée contre décharge.

Le Représentant de l’Etat auprès de la Région concernée et le Service régional en

charge del’urbanisme et de l’habitat en sont destinataires.

La procédure suivie concernant le paiement du bien concerné et l’ouverture du droit

derétrocession sont celles prévues par l’article 81 de la nouvelle loi.

b.- Du contrôle de l’utilisation des biens objet de droit de préemption

Selon l’article 83 du de l’urbanisme, la Commune ouvre, dès institution ou création sur

son territoire d’un droit depréemption, un registre dans lequel sont inscrites toutes les
acquisitions réalisées parexercice ou par délégation de ce droit, ainsi que l’utilisation
effective des biens ainsi acquis.
Le titulaire du droit de préemption notifie sans délai au Maire les éléments
d’information àtranscrire sur le registre des biens préemptés. Toute personne peut
consulter ce registre ou en obtenir un extrait.

SECTION II : LES RÈGLES SPÉCIFIQUES DANS LE CADRE DE L’AMÉNAGEMENT

URBAIN

Au sens de l’article 84 du code de l’urbanisme, les actions ou opérations

d’aménagement urbain ont notamment pour objet de :

-mettre en œuvre une politique locale de l’habitat ;

- restructurer de quartiers ;

- réaliser un ou des programmes de rénovation urbaine ;

- organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques ;

- favoriser le développement des activités sociales, culturelles, et touristiques ;

- réaliser des équipements publics ;

- luter contre l’insalubrité publique ;

- réaliser des opérations d’assainissement ;

- sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine historique ou architectural et

lesespaces naturels ;

- créer des viles ou quartiers nouveaux.

Les actions ou opérations d’aménagement prévues par l’article 84 du code de

l’urbanisme concernent les zonesd’aménagement concerté ou le lotissement prévu par
le même code.

L’aménagement urbain, au sens de la présente loi, désigne l’ensemble des actesdes

collectivités publiques, des organismes publics de coopération intercommunale et
del’Etat ou de son représentant qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une
part àmener ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’article
précédent etd’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces
opérations.
I.- Les opérations d’aménagement urbain

1.1.- Les opérations préalables : la concertation et de la participation du public

Le Conseil de la Commune ou l’organe délibérant de l’organisme public decoopération

intercommunale s’assure que les habitants, les associations locales et les
autrespersonnes concernées ont été associés, pendant toute la durée de l’élaboration
du projet,avant :

- toute opération d’aménagement réalisée par la Commune ou pour son comptelorsque,

par son importance ou sa nature, cette opération modifie de façonsubstantielle le
cadre de vie ou l’activité économique de la Commune ;

- toute création, à l’initiative de la Commune, d’une zone d’aménagement concertéet de

lotissement.

1.2.- La notion de zone d’aménagement concerte

En vertu de l’article 87 du code de l’urbanisme, les zones d’aménagement concerté

sont des zones à l’intérieur desquelles unecollectivité publique ou un établissement
public y ayant vocation décide d’intervenir pourréaliser ou faire réaliser l’aménagement
et l’équipement de terrains bâtis ou non bâtis,notamment en vue de la réalisation :

- de la maîtrise de l’occupation des sols ;

- de la mise à disposition, à des utilisateurs publics ou privés, de parcelles de

terrainsviabilisés pouvant être affectés à l’habitat, à des activités économiques,
sociales,culturelles ou de loisirs ;

- de la revalorisation des tissus urbains existants par des actions de rénovation,

derestructuration et de réhabilitation ;

La zone d’aménagement concerté peut se situer au centre ou en périphérie d’unezone

agglomérée et même être utilisée pour améliorer un quartier ancien.
La procédure de la zone d’aménagement concerté a comme objectifs etprincipes
directeurs :

-. L’établissement d’un document d’urbanisme opérationnel ou d’un

pland’aménagement de zone, permettant d’accueillir successivement de
petitesopérations tout en assurant la cohérence de l’organisation urbaine des
diverséquipements et programmes ;

-. L’établissement, sur la base d’un budget prévisionnel, de perspectives

financièresclaires pour la Collectivité locale et d’un régime contractuel bien adapté en
ce quiconcerne les participations des constructeurs au financement des équipements ;

-. La réalisation cordonnée, par phases successives, d’une opération d’aménagementet

d’un programme d’équipements publics ;

-. La prise en compte de l’ensemble de la zone pour le calcul du coefficient

d’utilisationdu sol ;

-. L’analyse d’ensemble des effets de l’opération sur l’environnement et la définition

desmoyens propres à assurer la bonne intégration de celle-ci dans le cadre de
l’étudeenvironnementale et de mise au point du plan d’aménagement de zone ;

-. La possibilité de réaliser les constructions sans passer par l’acquisition

publiquesystématique de toute la zone ;

-. L’information du public.

Les opérations d’aménagement concerté sont menées conformément auxdispositions

du plan d’urbanisme directeur ou de détail lorsqu’il existe.

Lorsque la zone d’aménagement concerté n’est pas prévue ou n’est pas couverte par
aucundes documents visés à l’alinéa précédent, l’opération d’aménagement concerté
doit fairel’objet d’un plan d’aménagement de zone fixant les règles générales et les
servitudesd’utilisation des sols.

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa du présent article, la zone

d’aménagementconcerté peut déroger aux dispositions du plan d’urbanisme directeur
ou de détail, surdemande des propriétaires, motivée par des considérations d’ordre
urbanistique etéconomique.

Dans ce cas, la zone d’aménagement concerté fait l’objet d’un pland’aménagement de

zone. Les dispositions dudit plan sont reprises lors de la révision dudocument auquel il
est dérogé.

1.3.- Les différentes phases de création d’une zone d’aménagement concerté

1.3.1.- Des études préalables

En vertu de l’article 91 du code de l’urbanisme, la zone d’aménagement concerté doit

faire l’objet de cinq études préalables :

- délimitation du site ;

- étude environnementale ;

- étude de faisabilité économique et financière ;

- étude du mode de réalisation ;

- études sommaires du plan d’aménagement aboutissant à un Avant Projet Sommaire.

Les contenus des plans d’urbanisme directeur ou de détail constituent les

orientationsessentielles avant de décider de la création d’une zone d’aménagement
concerté.

Cesétudes constituent le fondement du dossier de création d’une zone

d’aménagementconcerté.
1.3.2.- La constitution du dossier de création

En vertu de l’article 92 du code de l’urbanisme, le dossier de création comprend :

- un rapport de présentation, comportant notamment l’objet et la justification

del’opération, la description de l’état du site, et de son environnement et les
raisonspour lesquelles, au regard des dispositions d’urbanisme en vigueur et de
l’étudeenvironnementale réalisée, le projet faisant l’objet du dossier de création a
étéretenu ;

- un plan de situation ;

- un plan de délimitation du ou des périmètres composant la zone ;

- l’indication du mode de réalisation choisi ;

- le régime fiscal de la zone au regard de l’impôt foncier ;

- la Commune pouvantprendre des mesures fiscales incitatives pour la promotion de la

zoned’aménagement concerté.

- l’indication du plan d’urbanisme applicable à l’intérieur de la zone.

1.3.3.- Le contenu, la publicité et la durée de validité de l’acte de création

Selon l’article 93 du code, l’acte de création détermine les grandes orientations de la

zone d’aménagementconcerté.

La délibération du Conseil de la Commune ou l’organe délibérant de l’organisme public

decoopération intercommunale compétent ou l’arêté du Représentant de l’Etat auprès
de laRégion concernée qui crée une zone d’aménagement concerté après avis du
Servicerégional en charge de l’urbanisme et de l’habitat est affichée pendant un mois à
la Maire.

Mention en est en outre insérée dans deux journaux d’annonces légales.

En vertu de l’article 94 du code de l’urbanisme, lorsqu’il est prévu que les dispositions
des plans d’urbanisme approuvés neseront pas maintenues à l’intérieur du ou des
territoires compris dans la zone, la décisioncréant la zone devient caduque si dans le
délai de deux ans à compter de la publication dontelle fait l’objet, le plan
d’aménagement de zone n’est pas approuvé.

1.3.4.- La création et la délimitation

Selon l’article 95 du code de l’urbanisme, la zone d’aménagement concerté est créée

soit par la Région, soit par laCommune concernée.

La Collectivité territoriale décentralisée ayant cré la zone d’aménagement concerté

doitassocier, pendant toute la durée de l’élaboration du projet, les propriétaires, les
associationslocales les plus représentatives dans le secteur d’activité concerné ainsi
que toute personnepouvant contribuer à l’aboutissement de l’opération d’aménagement
concerté.

Le périmètre de la zone d’aménagement concerté est délimité après avis duService

régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat par délibération du Conseil lorsquela
Commune est dotée d’un plan d’urbanisme et dans le cas contraire, par le
Représentantde l’Etat auprès de la Région concernée sur la demande ou après avis du
Conseil de laCommune.

Lorsque la Commune fait partie d’un organisme public de coopération intercommunale

yayant vocation, elle peut, en accord avec cet organisme, lui déléguer cette
compétence.

Spécialement, et en vertu de l’article 97 du code de l’urbanisme, « Après avis des

Conseils des Communes concernées et du Service régional del’urbanisme et de
l’habitat, sont toutefois crées par la Région concernée :

- les zones d’aménagement concerté réalisées à l’initiative de l’Etat, des Régions oude
leurs établissements publics et concessionnaires ;

- les zones d’aménagement concerté réalisées sur le territoire de plusieursCommunes,

lorsque ces Communes n’appartiennent pas à un organisme public decoopération
intercommunale couvrant la totalité des immeubles concernés ou ne luiont pas
délégué leur compétence.
Lorsque la création de la zone relève de la compétence du Chef de Régionconcerné, le
Conseil de la Commune sur le territoire de laquelle il est envisagé de créer lazone, ou
l’organe délibérant de l’organisme public de coopération intercommunalecompétent,
émet un avis sur le dossier de création.

L’avis est réputé favorable s’il n’est pas émis dans le délai de trois mois à compter de
laréception par le Maire ou le président de l’organisme public du dossier de création.

1.4.- Les effets de la création d’une zone d’aménagement concerté

1.4.1.- Le droit de délaissement

Selon l’article 99, « A compter de la publication de l’acte créant une zone

d’aménagement concerté,les propriétaires des terrains compris dans cette zone
peuvent demander à la collectivitépublique ou l’établissement public qui a pris
l’initiative de la création de la zone, de procéderà l’acquisition de leur terrain.

La collectivité publique ou le service public au bénéfice duquel le terrain estréservé doit

se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception à la maire de lademande
du propriétaire.

En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à
compterde la réception à la Maire de cette demande.

A défaut d’accord amiable, la procédure d’expropriation sera engagée dans un délai de

sixmois.

1.4.2.- Les effets réglementaires

Dans les zones d’aménagement concerté crées, les divisions parcellaires quiy sont
réalisées par la Collectivité territoriale décentralisée initiatrice ne sont pas soumises
àautorisation.

Dans le cas où aucune division n’a été effectuée jusqu’à la réalisation de la

zoned’aménagement concerté, les propriétaires ultérieurs sont soumis à l’obligation de
solliciterune autorisation de diviser leur terrain.

1.5.- La réalisation d’une zone d’aménagement concerté

1.5.1.- Les modes de réalisation

Selon l’article 102 du code de l’urbanisme, l’aménagement et l’équipement de la zone

d’aménagement concerté sontréalisés :

- soit directement par la Commune ou la Région qui a pris l’initiative de sa création ;

- soit par convention de mandat avec un établissement public d’aménagement ;

- soit par concession avec un établissement public ayant vocation pour créer une
zond’aménagement concerté ou une société d’économie mixte d’aménagement ;

- soit par convention passée avec des personnes privées propriétaires de l’essentieldes
terrains ou une personne publique ;

- soit par concession ou mandat avec un homme de l’art, notamment un urbaniste ouun
architecte conformément à la législation relative aux marchés publics ;

- soit par un cabinet d’études répondant aux critères requis.

1.5.2.- La constitution du dossier de réalisation

Selon l’article 103 du code de l’urbanisme, la Commune ou la Région qui a pris

l’initiative de la création de la zoneconstitue un dossier de réalisation comprenant :

- le programme des équipements publics à réaliser dans la zone ;

- le projet de plan d’aménagement de zone, sauf si la décision decréation a maintenuen

vigueur les dispositions du plan d’urbanisme, celui ci valant plan d’aménagementde
zone ;
- les modalités prévisionnelles de financement de l’opération
d’aménagement,échelonnées dans le temps.

a.- Le programme des équipements publics

Le programme des équipements publics se présente comme une liste deséquipements

indiquant pour chacun d’eux le maître d’ouvrage et le responsable de la priseen charge
et de la gestion.

Le programme des équipements publics comprend :

- l’estimation sommaire des coûts, en acquisitions foncières et en travaux, enparticulier

les coûts de gestion de ces équipements pour chaque collectivitéconcernée ;

- l’estimation des ressources faisant apparaître les fonds de concours obtenus ;

- l’échéancier de réalisation physique mis en cohérence avec celui de

l’opérationd’aménagement.

En vertu de l’article 105 du code de l’urbanisme, les dispositions législatives régissant

la maîtrise d’ouvrage public ne sont pasapplicables aux ouvrages d’infrastructure
réalisés dans le cadre d’une zone d’aménagementconcerté.

Elles s’appliquent toutefois à tous les travaux de superstructure.

b.- Le plan d’aménagement de zone

Selon l’’article 106 du code de l’urbanisme, il est établi dans chaque zone
d’aménagement concerté, un pland’aménagement de zone compatible avec les
orientations du plan d’urbanisme directeur oude détail s’il y en a, nonobstant les
dispositions de l’alinéa in fine de l’article 105 du même code.

Il est élaboré par la Collectivité qui a pris l’initiative de la création de la zone.

Sont associés à cette élaboration l’Etat et les Collectivités territoriales
décentraliséesconcernées.

Le Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat porte à la connaissance de

laCollectivité territoriale décentralisée qui a pris l’initiative de la création, les
prescriptions,servitudes prévues par le plan d’urbanisme directeur ou de détail et lui
communique touteautre information qu’il juge utile à l’élaboration du plan
d’aménagement de zone.

Le plan d’aménagement de zone fixe les règles générales et les servitudesd’utilisation

du sol, sauf si le plan d’urbanisme est maintenu en vigueur.

A l’instar du plan d’urbanisme, le plan d’aménagement de zone comprend :

- un rapport de présentation :

*exposant comment le programme retenu pour l’opération tient compte

desperspectives de développement démographique et économique de laCommune, ou,
s’il en existe un, du groupement de Communesintéressées ;

*justifiant la compatibilité des dispositions figurant dans le pland’aménagement

de zone avec celles du plan d’urbanisme directeur ou dedétail, s’il y en a, nonobstant
les dispositions de l’alinéa in fine del’article106 précédent ;

*indiquant les grandes options d’urbanisme retenues à l’occasion del’élaboration

du plan ainsi que les conditions dans lesquelles lespréoccupations d’environnement
sont prises en comptes ;

*présentant le programme des équipements publics à réaliser dans lazone.

- des documents graphiques qui font apparaître :

*l’organisation de la zone en ce qui concerne la localisation et

lescaractéristiques des principales voies de circulation à conserver, àmodifier ou à
créer ; la localisation prévue pour les principaux ouvragespublics, les installations
d’intérêt général et les espaces verts ;

*les secteurs à l’intérieur desquels s’appliquent les règles visées à

l’alinéasuivant ;

*les espaces boisés et naturels ;

 *les servitudes d’utilité publique existantes et affectant l’utilisation du sol
àl’intérieur de la zone considérée.

- un règlement qui fixe notamment les règles applicables aux terrains situés
danschacun des secteurs de la zone, en particulier l’affectation dominante des sols,
lesprescriptions relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies,
auxlimites séparatives et autres constructions, le coefficient d’emprise au sol
desconstructions et les coefficients d’utilisation des sols de chaque zone ou partie
dezone.

c.- L’enquête publique

En vertu de l’article 108 du code de l’urbanisme, le projet de plan d’aménagement de

zone est soumis à une commodo et incommodo dans les formes prévues par la
législation relative à l’expropriationpour cause d’utilté publique.

L’enquête publique est ouverte et organisée par arrêté du Ministre en charge de

l’urbanismeet de l’habitat.

L’enquête publique vaut enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des

opérations,acquisitions ou expropriations prévues au plan d’aménagement.

d.- L’approbation

En vertu de l’article 109 du code de l’urbanisme, « Seuls sont obligatoirement soumis à

approbation le programme deséquipements publics et le plan d’aménagement de la
zone ».

Les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement ne sont

passoumises à la formalité d’approbation.

Le programme des équipements publics est approuvé par l’autorité compétente pour
créer lazone prévue à l’article 93 du code, qui doit, au préalable, avoir vérifié que :
- la personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone s’est engagée
àassumer les conséquences financières de sa réalisation et a défini les conditionsdans
lesquelles l’opération d’aménagement doit se dérouler ;

- les différentes collectivités publiques ou établissements publics, qui participent

àl’aménagement de la zone, ont donné leur accord sur la maîtrise d’ouvrage
deséquipements qui leur incombe.

L’approbation du plan d’aménagement de zone intervient par délibération du Conseil de

laCommune ou de l’organe délibérant de l’organisme public de coopération
intercommunalecompétent après avis de la Commission d’urbanisme de la Commune.

La délibération et le plan d’aménagement de zone approuvée doivent être

obligatoirementportés à connaissance du public suivant les modalités de l’article 106
du code l’urbanisme.

Le plan d’aménagement de zone approuvé est opposable à toute personnepublique ou

privée pour l’exécution de tous travaux, installations ou constructions
affectantl’utilisation du sol dès que les mesures de publicité auront été accomplies.

L’acte approuvant le plan d’aménagement de zone est publié dans les mêmes
conditionsque la décision de création par affichage pendant un mois à la Maire et
mention inséréedans deux journaux d’annonces légales.

Le programme des équipements publics et l’acte d’approbation de la convention ou de

laconcession ne sont pas soumis aux formalités de publication.

Le plan d’aménagement de zone ne peut être appliqué par anticipation.

1.5.3.- La modification du programme d’équipements publics oudu plan

d’aménagement de zone

Selon l’article 111 du code de l’urbanisme, la modification ou l’abrogation d’un plan

d’aménagement de zone d’une zoned’aménagement concerté est prononcée dans les
mêmes formes que pour son approbation.
La Collectivité territoriale décentralisée qui a pris l’initiative de la zoned’aménagement
concerté peut modifier, en raison du déroulement des opérations, leprogramme des
équipements publics et par conséquent les modalités prévisionnelles definancement.

Après mise en demeure de la Collectivité territoriale décentralisée qui a élaboréle plan

d’aménagement de zone et de l’autorité compétente pour approuver ledit plan
nonsuivie d’effet dans les six mois, le Représentant de l’Etat auprès de la Région
concernéepeut élaborer et approuver, après avis du Conseil de la Commune ou de
l’organe délibérantde l’organisme public de coopération intercommunale compétent et
enquête publique, lamodification du plan d’aménagement de zone afin que celui-ci soit
compatible avec lesorientations d’un plan d’urbanisme directeur ou de détail approuvé
ou arrêté postérieurementà l’approbation du plan.

1.6.- La suppression d’une zone d’aménagement concerté

Selon l’article 114 du code de l’urbanisme, la suppression de l’acte de création d’une

zone d’aménagement concerté estprononcée dans les mêmes formes prescrites pour
sa création telles que prévues auxarticles 93 à 95 de la loi de 2015.

La zone d’aménagement concerté peut être supprimée si elle n’a reçu

aucuncommencement d’exécution prévu par l’échéancier physique de l’opération
contenu dans ledossier de réalisation.

La décision qui supprime la zone d’aménagement concerté fait l’objet des mesures
depublicité et d’information prévues par les articles 95et 107 de la loi de 2015 sur
l’urbanisme.

1.7.- La gestion de l’opération dans la zone d’aménagement concerté

1.7.1.- L’objet du processus de la zone d’aménagement concerté

Pour l’article 115,la zone d’aménagement concerté constitue un instrument
d’encadrement del’action des propriétaires privés par son régime de participation aux
équipements publics, laprogrammation de ceux ci et le plan d’aménagement de la
zone.

Lorsque la zone d’aménagement concerté a un périmètre couvert par un acte

déclaratifd’utilité publique prise en vue de l’expropriation, certains propriétaires peuvent
participer àl’équipement prévu en accord avec l’initiateur de la zone d’aménagement
concerté etl’aménageur.

Dans ce cas, l’initiateur peut poursuivre l’aménagement sans exproprier

lespropriétaires participant aux charges financières de l’opération dans les conditions
définiesau bilan.

Dans une zone d’aménagement concerté réalisée par convention avec une
personnepublique ou privée propriétaire de l’essentiel des terrains, l’initiateur contrôle
le processussans pour autant engager les finances de la Commune.

La zone d’aménagement concerté constitue un cadre de coordination et de promotion

del’urbanisation nouvelle permettant d’accueillir des opérations publiques ou privées
réaliséessous forme de permis de construire ou de lotissements.

Dans ce cas, l’acquisition publiquede terrains est limitée ou nulle, l’urbanisation se

développant à partir de l’initiative despropriétaires privés.

a.- Les acquisitions foncières

En vertu de l’article 116 du code de l’urbanisme, les acquisitions foncières rentrant

dans le cadre d’une zone d’aménagementconcerté sont préalablement réalisées par la
Collectivité territoriale décentralisée qui a prisl’initiative de sa création avant toute
délégation.

Lorsque la zone d’aménagement concerté est confiée à un établissementpublic

d’aménagement ou une société d’économie mixte par voie de convention, la gestionde
l’opération d’aménagement intervient quand la Collectivité territoriale décentralisée
s’estrendue maître de la zone par acquisition amiable des propriétés et
exceptionnellement, parla voie de l’expropriation initiée par la puissance publique.

Par contre, la Collectivitéterritoriale décentralisée peut lui déléguer la procédure

d’acquisition foncière.

L’établissement public ou la société d’économie mixte peut être désigné pourentamer

l’expropriation par l’acte déclarant d’utilité publique les acquisitions de terrains nusou
bâtis situés dans la zone d’aménagement concerté.

Lorsque les terrains ont été préalablement expropriés par la Collectivité

territorialedécentralisée, celle ci peut les céder de gré à gré et sans aucune formalité
auconcessionnaire à condition que le prix de vente soit au moins égal au prix d’achat
majorédes frais exposés par la Collectivité.

L’objet de l’expropriation contenu dans l’acte déclaratif d’utilité publique doit êtrele
même que celui de la zone d’aménagement concerté.

b.- La cession des terrains

Pour l’article 120 du code de l’urbanisme, « chaque cession par la Collectivité

territoriale décentralisée, l’établissementpublicd’aménagement ou la société
d’économie mixte, et quels que soient les modes deréalisation, fait l’objet d’un cahier
des charges soumis à l’approbation du Conseil de laCommune ou de l’organe
délibérant de l’organisme public de coopération intercommunaleconcerné.

Le cahier des charges de cession, de location ou de concession d’usage desterrains à

l’intérieur des zones d’aménagement concerté doit indiquer le nombre de mètrescarrés
de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle
cédée,louée ou concédée et fixer les prescriptions techniques, urbanistiques et
architecturalesimposées aux constructeurs pendant la durée de la réalisation de la
zone.

Toute transaction entreprise par la Commune dans la zone d’aménagementconcerté

doit se faire en toute transparence, notamment à travers la procédure d’appel
àconcurrence.
1.7.2.- L’achèvement de la zone d’aménagement concerté

En vertu de l’article 123 du code de l’urbanisme, l’achèvement d’une zone

d’aménagement concerté doit être constaté lorsqueles infrastructures et équipements
publics prévus dans le programme du pland’aménagement de la zone ont été réalisés.

L’achèvement est constaté par arrêté du Maire ou du Président de l’organisme

decoopération intercommunale, prise à la demande de l’aménageur et après avis du
servicerégional en charge de l’urbanisme et de l’habitat et délibération du Conseil de la
Communeou de l’organisme public de coopération intercommunale.

La constatation de l’achèvement ne peut intervenir avant la fin de la convention de

mandatou de la concession.

L’acte d’achèvement est publié conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article

107du code de l’urbanisme.

L’arrêté portant déclaration de l’achèvement :

- abroge l’acte de création de la zone d’aménagement concerté ;

- prononce l’incorporation au plan d’urbanisme du plan d’aménagement de la zone

etdes dispositions destinées à assurer l’unité d’urbanisme et d’architecture dans lazone
incluse dans les cahiers des charges de concession et les cahiers des chargesde
cession de terrains approuvés et ;

- fixe les modalités de cette incorporation.

Le territoire à l’intérieur du périmètre considéré est alors soumis au régime juridique du

pland’urbanisme tel qu’il est défini par la présente loi.

Les dispositions des cahiers des charges de cession de terrain qui comprennent
desprescriptions techniques, urbanistiques et architecturales disparaissent sinon
incorporées auplan d’urbanisme.
Dans les Communes ne disposant pas de plan d’urbanisme approuvé et rendupublic, le
plan d’aménagement de zone de la zone d’aménagement concerté devient un
pland’urbanisme de détail d’une partie du teritoire communal.

II.- Les opérations de lotissement

Selon le code de l’urbanisme en son article 126, « cconstituent un lotissement, au sens

de la loi de 2015, l’opération et le résultatde l’opération ayant pour objet ou ayant eu
pour effet la division sur plan et au terrain en lotsd’une ou plusieurs propriétés
foncières par ventes, locations simultanées ou successives envue de la création
d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux ».

Le Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat fixe par arrêté la superficie de

lapropriété pouvant faire l’objet de lotissement.

Une obligation d’établir un cahier des charges est instituée ainsi que l’élaboration d’un
plande lotissement et des statuts des syndicats des propriétaires.

Le morcellement issu d’une opération de lotissement est soumis au respect des

conditionsfixées par le présent article.

Le cahier des charges comprend les réglementations internes dudit lotissement et

stipule lesobligations du lotisseur et celles des futurs acquéreurs en matière de règles
urbanistiques.

Le découpage général consiste à effectuer, sur un plan topographique, ladivision en

plusieurs parties d’une propriété tirée, cadastrée ou objet d’un certificat foncierd’une
superficie qui sera fixée par arrêté du Ministre en charge de l’urbanisme et de
l’habitat,selon la spécificité locale.

Le plan de découpage général doit être présenté dans un autre plan par un ingénieur
desBâtiments et Travaux Publics ou un Urbaniste et repris par la suite par le
géomètreassermenté.
Le géomètre expert en charge de l’opération doit figurer sur le plan les servitudes
depassage de chaque partie. Le plan de découpage doit être certifié et enregistré
auprès de laCirconscription topographique après validation du représentant du service
régional encharge de l’urbanisme et de l’habitat.

Le morcellement consiste à détacher une partie d’une propriété immatriculéeou

cadastrée pour en former une nouvelle sous des nom et numéro de tire distincts.

Cettepartie peut être constituée par une ou plusieurs parcelles de la propriété.

Les ventes, donations de parts indivises, partages et généralement tous actes civils
oujudiciaires ayant pour résultat le morcellement d’une propriété immatriculée ou d’une
parcellecadastrée, bâtie ou non bâtie d’une superficie qui sera fixée par arrêté du
Ministre en chargede l’urbanisme et de l’habitat selon la spécificité locale, sise dans un
périmètred’agglomération d’une Commune doivent être autorisées par le représentant
du servicerégional en charge de l’urbanisme et de l’habitat.

Les conditions exigées pour la demande decette autorisation seront fixées par ledit
arrêté, selon la catégorie de superficie.

Ne sont pas soumis à l’autorisation prévue à l’alinéa 2 du présent article les contrats
portantexclusivement mutation par décès ou création de droits réels et parts indivises.

Leconservateur de la propriété foncière refuse l’inscription sur les titresfonciers de tous

actesénumérés, à l’alinéa précédent du présent article dans lesquels ne sont pas
mentionnés ladate et le numéro de l’autorisation accordée.

2.1.- Les différentes catégories de lotissement

2.1.1.- Les lotissements à usage d’habitation

Selon l’article 129 du code de l’urbanisme, les études et la réglementation de

lotissements publics à l’initiative de laCommune ainsi que celles destinées à leur
développement sont soumises à l’avis du Servicerégional en charge de l’urbanisme et
de l’habitat.

La création ou le développement de lotissements en vue de la

constructiond’immeubles destinés à l’habitation ainsi qu’à leurs annexes est
subordonnée à uneautorisation délivrée par la Collectivité compétente ou le Ministre en
charge de l’urbanisme etde l’habitat, définie par voie règlementaire selon la superficie
concernée par le projet delotissement.

L’arrêté d’autorisation énonce les prescriptions auxquelles le lotisseur doit seconformer

et fixe les règles et servitudes d’intérêt général instituées dans le lotissement.

Un exemplaire de l’arrêté d’autorisation et du projet autorisé est déposé et mis à

ladisposition du public, pendant un mois, à la Maire de la Commune où se trouve la
partieprincipale du lotissement.

Tout commencement de travaux ainsi que tout affichage et autres actes publicitaires
sontinterdits avant la publication de l’arrêté.

L’autorisation est refusée si le terrain est impropre à l’habitation ou si lelotissement

n’est pas conforme aux dispositions du plan d’urbanisme rendu public etapprouvé de la
Commune.

Elle peut être refusée, ou n’être accordée que sous réserve de l’observation de
prescriptionsspéciales si le lotissement est de nature à porter atteinte à la salubrité ou
à la sécuritépublique ou s’il implique la réalisation par la Commune, d’équipements
nouveaux nonprévus.

Elle peut également, après avis du Comité régional de l’aménagement du territoire,

êtrerefusée ou n’être accordée que sous réserve de l’observation, des prescriptions
spéciales,si, par la situation, la forme ou la dimension des lots ou si, par l’implantation,
le volume oul’aspect des constructions projetées, l’opération est de nature à porter
atteinte au caractèreou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages
naturels ou urbains.

L’arrêté d’autorisation impose s’il y a lieu :

- l’exécution par le lotisseur de tous travaux nécessaires à la viabilité du
lotissementnotamment : la voire, la distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées,
l’éclairage,la réalisation d’aires de stationnement, d’espaces libres ou de plantations ;

- l’exécution des travaux par tranches ;

- la participation du lotisseur aux dépenses d’exécution des équipements

publicscorrespondant aux besoins de lotissements et rendus nécessaires par sa
création.L’Etat peut exiger que cette participation soit réalisée, en tout ou partie, sous
formede cession gratuite aux collectivités publiques de terrain qu’il désigne ;

- l’ouverture au public des voies de dessertes du lotissement pour désenclaver

leszones environnantes ;

- l’affectation de certains emplacements suivant un plan d’ensemble à la

constructionde bâtiments destinés à la mise en place d’équipement, ainsi qu’à
l’installation delocaux profesionels compatibles avec l’habitation ;

- la constitution d’une association syndicale chargée de la gestion et de l’entretien

desouvrages et aménagements d’intérêt collectif ;

- la suppression ou la modification des clauses du règlement fixant les règles

etservitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement qui seraient contraires
àson caractère.

L’arrêté autorisant le lotissement fixe, en outre, toutes autres obligations mises à la

chargedu lotisseur, notamment en ce qui concerne sa participation aux dépenses
d’exécution deséquipements publics correspondants aux besoins du lotissement et
rendus nécessaires parsa création.

L’arrêté d’autorisation du lotissement devient caduc si les travauxd’aménagement ne

sont pas commencés et poursuivis dans un délai que fixe ledit arrêté, etqui ne peut être
supérieur à un an.

Le Service en charge de l’urbanisme et de l’habitat et le Maire peuvent, à toutmoment,

visiter les lieux et procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles.

La vente ou la location des terrains bâtis ou non bâtis compris dans unlotissement,
ainsi que l’édification des constructions, ne peuvent être effectuées
qu’aprèsautorisation prévue à l’article 130 du code de l’urbanisme et l’exécution de
toutes les prescriptionsimposées au lotisseur par l’arrêté d’autorisation.
Toutefois, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant les travaux deconstructions,
leMaire peut, par dérogation aux dispositions du premier alinéa du présent article,
après avistechnique du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat et du
Service régionaltopographique, autoriser la vente ou la location des lots ou l’édification
des constructionsavant l’entier achèvement de la voire, sous réserve que le demandeur
s’engage à terminerles travaux dans les conditions et délais fixés par l’arrêté
d’autorisation.

Pour toute vente ou location de terrain bâti ou non bâti compris dans unlotissement, le
Maire délivre, sans frais et en double exemplaire, à la requête du lotisseur oude son
notaire, un certificat mentionnant l’accomplissement des formalités prévues par
lechapitre sur les lotissements et l’exécution des prescriptions imposées dans l’arrêté
d’autorisation.

Mention de ce certificat doit figurer dans l’acte de vente ou de location. Un

exemplairedemeure annexé à cet acte, l’autre est adressé au bénéficiaire du lot.

La délivrance de ce certificat ne dégage pas le lotisseur de ses obligations et de

saresponsabilité vis-à-vis des bénéficiaires des lots, notamment en ce qui concerne
l’exécutiondes travaux.

Les futurs acquéreurs des lots doivent suivre les procédures administratives en vigueur
enmatière de mutation.

Le cahier des charges des lotissements créés antérieurement à l’approbationd’un plan

d’urbanisme peut, en vue de permettre d’y édifier des constructions conformesaudit
plan, être modifié par arrêté du Maire pris après l’enquête publique et avis du
Comitérégional de l’aménagement du territoire et du Conseil de la Commune
concernée.

Notification de l’ouverture de l’enquête publique est adressée par lettre recommandée

àchacun des propriétaires des lots, selon les règles en vigueur en matière
d’expropriation.

Si les modifications au cahier des charges rendent nécessaires des travaux

d’équipement,l’entrée en vigueur de ces modifications est subordonnée, à défaut de la
prise en charge destravaux par la collectivité publique, à la création d’une association
syndicale de propriétairesregroupant les propriétaires des lots intéressés aux dits
travaux.

2.1.2.- Les lotissements à usage autre que d’habitation

a.- Les lotissements jardins (Article 139 du code de l’urbanisme)

Est subordonnée à une autorisation délivrée par le Maire de la Communeconcernée

après délibération du Conseil de la Commune suivant les règles fixées auxdispositions
des articles 129 et 131 du code de l’urbanisme, la création ou le développement
delotissements jardins dans lesquels sont interdites toutes constructions àd’industrie,
sauf les infrastructures d’accueil à usage commercial et artisanal.

L’interdiction d’édifier les constructions visées à l’article 139 du code de l’urbanisme

doit êtrerappelée de façon claire et en caractère apparent dans les affiches, tracts,
annonces et tousmoyens de publicité, ainsi que dans les actes de vente ou de location.

Cette interdiction doitégalement faire l’objet d’une mention spéciale inscrite au bas des
actes de vente ou delocation signée par le ou les acquéreurs ou locataires successifs.

Cette mention doit également figurer de façon apparente sur chaque reçu de
versement eten général sur tout acte souscrit par des bénéficiaires d’une promesse de
vente ou delocation.

Dans le cas où un plan d’urbanisme approuvé et rendu public transforme enlotissement

à usage d’habitation un lotissement jardin, les dispositions relatives aulotissement à
usage d’habitation sont applicables.

b.- Les lotissements à usage industriel, commercial, de bureaux et à usage mixte

Selon l’article 142 du code de l’urbanisme, la création ou le développement de

lotissements en vuede l’installation d’établissements industriels, commerciaux, de
bureaux et à usage mixte est subordonnée à une autorisation délivrée par le
Représentant de l’Etatauprès de la Région concernée, ou le Ministre en charge de
l’urbanisme et de l’habitat selonla superficie concernée par le projet.
La répartition de compétence entre le Représentant de l’Etat auprès de la Région
concernéeet le Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat, compte tenu de la
superficieconcernée par le projet, est fixée par voie règlementaire.

Ces lotissements ne peuvent être autorisés que s’ils sont conformes aux dispositions
du pland’urbanisme approuvé et rendu public ou, à défaut de tel plan, s’ils font l’objet
d’un avisfavorable du Comité régional de l’aménagement du territoire.

Les modalités de délivrance des autorisations et la réalisation des opérations dans

leditlotissement seront définies par voie règlementaire.

2.2.- Des instructions des demandes de lotissement

En vertu de l’article 143 du code de l’urbanisme « la demande d’autorisation de

lotissement est adressée au Maire de la localité ».

La demande d’autorisation de lotissement est adressée au Maire de la localitédans

laquelle est situé le terrain. Elle est signée par le propriétaire dudit terrain ou par
sonmandataire.

Elle comporte un dossier, établi en quatre exemplaires, dont la composition sera définie
parvoie réglementaire.

La demande d’autorisation est, soit adressée au Maire par lettre recommandée

avecdemande d’avis de réception, soit déposée directement à la Maire, auquel cas le
Maire doiten délivrer immédiatement récépissé.

Un des quatre exemplaires peut être adressé directement par le demandeur, qui en
avise leMaire, au représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de
l’habitat.

Dans un délai de trente jours à compter de la date de réception, le Maire transmet

lademande pour avis motivé au Service régional en charge de l’urbanisme et de
l’habitat.
Les procédures d’instruction des demandes de permis de lotir doivent tenircompte
notamment des conséquences qui peuvent résulter de la réalisation dudit projet
delotissement en ce qui concerne l’hygiène, la salubrité, la sécurité par rapport aux
risquesdivers, naturels, technologiques, industriels, le caractère ou l’intérêt des lieux
avoisinants, laprotection des sites ou paysages naturels ou urbains ainsi qu’en ce qui
concerne lacirculation, les équipements publics, les services publics et les finances
communales.

Le Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat procède àl’instruction

technique du projet en liaison avec les autres services administratifs concernés.

Il recueille les avis et accords nécessités éventuellement par l’application des

dispositionslégislatives et réglementaires et propose en tant que de besoin de faire
application desdispositions de l’article 144 du code de l’urbanisme.

Dans le cas où il estime que le lotissement serait de nature à compromettre ou à

rendre plusonéreuse l’exécution d’un plan d’urbanisme en cours d’établissement, il
propose à l’autoritécompétente de surseoir à statuer.

L’Autorité compétente fait procéder à l’instruction administrative et financière duprojet

de lotissement. Elle fixe laparticipation aux dépenses d’exécution des
équipementspublics à demander au lotisseur.

Elle consulte, en tant que de besoin, le Comité provincial, régional ou communal

del’aménagement du territoire, selon le cas.

Elle peut faire procéder, si elle estime indispensable, à une enquête publique comme
enmatière d’expropriation.

L’autorisation de lotissement doit être notifiée au lotisseur dans un délai desoixante

jours à dater du dépôt de la demande ou, dans le cas où des pièces ourenseignements
complémentaires ont été demandés au lotisseur, à compter de la date deleur réception
constatée par un récépissé ou par un avis de réception postale.

L’arrêté d’autorisation et le plan de lotissement autorisé sont publiés au bureaude la

conservation foncière à la diligence du Maire aux frais du demandeur.
L’arrêté d’autorisation de lotissement ne vaut pas permis de construire.

L’édification des constructions à usage d’habitation ou de commerce doit faire l’objet

d’unedemande de permis de construire auprès des autorités compétentes
conformément auxdispositions de la loi de 2015.

Le permis de construire ne peut être accordé que pour des constructions conformes
auxprescriptions de l’arrêté d’autorisation et aux dispositions inscrites aux dossiers
dulotissement approuvé.

La délivrance du permis de lotir est subordonnée au paiement de droit, prévu

àl’article164 du code de l’urbanisme, dont le taux est fixé par délibération du Conseil de
la Commune.

Tout arrêté accordant le permis de lotir doit comporter un article mentionnant le

montant totaldu droit ainsi que le délai imparti pour le paiement dudit droit.

Tout type de lotissement est soumis à une étude environnementale et à l’avisdes

Ministères concernés selon la législation et la réglementation en vigueur.

2.3.- La modification des lotissements

Préalablement à la cession ou à la location des lots et sur demande dulotisseur, une

modification partielle du lotissement autorisé peut être acceptée, à conditionque la
modification proposée soit conforme au plan d’urbanisme et qu’elle ne porte
pasatteinte aux dispositions et orientations décrites dans le cahier des charges
approuvé,notamment en termes de destination ou d’usage du sol.

Le morcellement d’un ou plusieurs lots issus d’un lotissement autorisé n’est pas
acceptémais la fusion totale peut être acceptée pour les cas de lots contigus.
La demande de modification émanant d’un ou plusieurs propriétaires de lots issus
d’unlotissement autorisé, avalisé par le syndicat des propriétaires et confirmé par le
lotisseur,peut également et selon les mêmes conditions, être accepté, à condition
qu’elle soitcompatible avec les dispositions des documents d’urbanisme applicables à
la zone danslaquelle est situé ledit lotissement, ou celles stipulées dans le cahier des
charges approuvées et qu’elle ne porte atteinte aux intérêts directs des propriétaires.

La demande de modification est à déposer par le lotisseur à la Maire pour instruction.

Etl’autorisation intervient après une enquête contradictoire, d’une durée de quinze
jours,auprès des propriétaires des lots dont les intérêts sont susceptibles d’être
touchés par lamodification, au cours de laquelle le projet de plan de lotissement est
porté à laconnaissance desdits propriétaires par notification individuelle et par voie
d’affichage d’unavis au lieu de la partie du lotissement objet de la modification.

En outre, tout intéressé peut au cours de la durée de quinze jours de cet affichage,
faireconnaître, au Maire, ses observations par dépôt direct contre récépissé ou par
lettrerecommandée.

Les modifications proposées et l’étude des éventuelles oppositions sont autorisées

parl’autorité compétente dans les mêmes conditions que le permis de lotir.

L’arrêté modificatif de tout type de lotissement en ce qui concerne le cahier des

charges estpublié par les soins du Maire au bureau de la Conservation de la propriété
foncière, avecindication, le cas échéant, de la condition de son entrée en vigueur.

2.4.- Le sort des propriétés riveraines du lotissement

Les propriétaires riverains de voies d’un lotissement dont le terrain n’est pascompris
dans le périmètre du lotissement qui, à tout moment, avant ou après le classementdes
voies dans le domaine public, désirent utiliser en totalité ou en partie les
travauxd’aménagement effectués, supportent les mêmes charges que les membres de
l’associationsyndicale.

Si ces propriétaires souhaitent lotir leur terrain, à tout moment avant ou après le
classementdes voies dans le domaine public, et que le plan de leur futur lotissement
comprenne une ouplusieurs voies aménagées en application du présent chapitre, ils
doivent rembourser auxcollectivités publiques concernées les dépenses afférentes à
leur terrain.

Le projet de lotissement ne peut être approuvé qu’après remboursement de ces

dépenses.

III.- Les organismes d’exécution de l’aménagement urbain

3.1.- Les établissements publics d’aménagement et sociétés d’économie mixte

Les établissements publics créés en application des dispositions légales relatives aux
lotissements sontcompétents pour réaliser, pour leur compte ou, avec leur accord, pour
le compte de l’Etat,d’une collectivité publique ou d’un autre établissement public, ou
pour faire réaliser toutes lesinterventions foncières et opérations d’aménagement
prévues par le code de l’urbanisme et de l’habitat.

L’aménagement d’agglomérations nouvelles et de zones d’habitation ou dezones

industrielles peut être réalisé par des établissements publics ou concédé à dessociétés
d’économie mixte dont plus de la moitié du capital social est détenu par despersonnes
morales de droit public malgache.

Un décret en Conseil des Ministres, pris sur le rapport du Ministre en charge de

l’urbanismeet de l’habitat et du Ministre en charge des Finances, détermine les
modalités de constitutionet les règles de fonctionnement des organismes mentionnés
et examinés in supra.

Il fixe les conditionsdans lesquelles lesdits organismes peuvent recevoir délégation

des Ministres et desCollectivités pour exécuter les opérations et travaux de leurs
compétences respectives, ainsique les règles d’approbation des traités de concession
par l’autorité supérieure.
3.2.- L’association syndicale des propriétaires

3.2.1.- l’objet et de la création de l’association syndicale des propriétaires

Les associations syndicales des propriétaires peuvent avoir pour objet :

1.- la réalisation de travaux d’aménagement, d’infrastructures et d’équipements

d’intérêtcollectif, notamment la création d’espaces libres, d’accès de stationnement et
detous autres ouvrages d’intérêt commun ;

2.- le remembrement des parcelles, notamment en vue de la rénovation urbaine ;

3.- la participation financière de l’ensemble des propriétaires intéressés à des

travauxd’aménagement ou d’équipement poursuivis par des collectivités publiques.

L’autorité administrative compétente peut autoriser la constitution d’uneassociation

syndicale sur la demande des propriétaires intéressés ou, le cas échéant, àl’initiative
des Communes, si les deux tiers au moins des propriétaires détenant ensemble
lesdeux tiers au moins de la superficie ont adhéré à l’association.

Pour le cas d’une association syndicale de remembrement, l’autoritéadministrative peut

autoriser, par dérogation aux règles de majorité fixées à l’article 157 du code de
l’urbanisme, à la demande ou avec l’accord de la moitié au moins des propriétaires,
après avisdu Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat, lorsque la
localisation ou laconfiguration des parcelles limite de façon importante l’utilisation des
droits à construireprévus par le plan d’urbanisme.

L’autorité administrative compétente recueille, préalablement à la création

del’association, l’accord du Conseil de la Commune sur l’opération lorsqu’un plan
d’urbanismea été approuvé sur son territoire.

La procédure, le mode de fonctionnement ainsi que le statut-type del’association

syndicale des propriétaires seront édictées par voie règlementaire.
3.2.2.- L’association syndicale et du remembrement foncier

Le remembrement foncier désigne une opération d’aménagement foncierobligatoire ou

conventionnel qui consiste à regrouper des parcelles de terrains, quel que soitle
territoire dans lequel elles sont situées, appartenant à un ou plusieurs propriétaires en
vued’une nouvelle répartition de l’assiette foncière entre lesdits propriétaires, après
libérationdes emplacements des équipements d’intérêt collectif et des emprises
d’infrastructures dansl’objectif de permettre à chaque nouvelle propriété foncière d’être
constructible, enapplication des règlements et du plan d’urbanisme s’il existe.

Le plan de remembrement est établi par l’association syndicale despropriétaires. Des

textes réglementaires compléteront, en tant que de besoin, les procéduresde
remembrement foncier notamment l’établissement du remembrement foncier
obligatoire,l’élaboration, l’approbation, la constitution du groupement et l’exécution du
remembrement.

IV.- Les mécanismes de financement de l’urbanisme et de l’habitat

4.1.- La taxe locale d’équipement

4.1.1.- L’assise de la taxe

Selon l’article 163 du nouveau code de l’urbanisme, à l’intérieur des périmètres des
zones couvertes par un plan d’urbanismedirecteur ou de détail, la taxe locale
d’équipement, au profit de la Commune, est due à lasuite :

1.- d’une cession d’un immeuble englobé, pour la première fois, par un plan
d’urbanismeapprouvé, lui permettant de recevoir des projets d’habitat, industriels,
touristiques,commerciaux ;
2.- de toute transaction d’immeuble ayant bénéficié d’un changementtde
Zonagesubséquent suite :

- à une modification du plan d’occupation du sol qui a eu pour effet d’apporter une plus-
value matérielle certaine à l’immeuble tel que le changement d’unezone affectée à
l’habitat individuel en une zone d’habitat collectif à plusieursniveaux ;

- à un acte administratif quia pour effet l’augmentation du coefficient d’empriseau sol

et d’utilisation du sol ;

3.- de l’obtention de l’autorisation de lotir, de construire ou de créer un

ensembleimmobilier pour un immeuble n’ayant pas encore contribué au financement
del’aménagement et de l’urbanisation tel que prévu au présent article.

La taxe locale d’équipement, dont le taux est fixé par délibération du Conseil dela
Commune sur la base de pourcentage des plus values apportées ou de la valeur de
latransaction ou de la valeur du projet, dans une fourchette de 1 à 5% est exigible une
seulefois sur les immeubles et ne peut être cumulative par acte administratif.

Ne sont pas frappés de la taxe locale d’équipement, les immeubles ci-après :

-. Les terrains appartenant à l’Etat, aux Collectivités territoriales décentralisées

destinésà la voire et aux équipements publics ;

-. Les terrains affectés par les plans d’urbanisme aux casernes militaires ;

-. Les immeubles improductifs de revenus qui sont affectés exclusivement à

lacélébration des différents cultes ou aux équipements publics ;

-. Les immeubles affectés aux ambassades et aux représentations étrangères ;

-. Les immeubles frappés par des charges d’inconstructibilité.

4.1.2.- Les modalités d’acquittement de la taxe locale d’équipement

La taxe locale d’équipement est financière et s’acquitte en numéraires.

Lorsqu’il s’agit de mesures d’alignement pour libérer des emprises d’espacespublics, la
taxe locale d’équipement est compensée en terrain, proportionnellement aumontant de
la taxe due.

Les modalités d’utilisation et d’affectation de la taxe d’équipement seront fixéespar

voie législative.

4.2.- Du droit de voirie

Le droit de voirie est institué au niveau des Collectivités territoriales (Article 169 du
code de l’urbanisme) décentralisées à tire de participation du demandeur d’autorisation
d’urbanisme à l’entretienet/ou à la réalisation d’infrastructures et/ou d’équipements
publics ou de travauxd’aménagement par suite soit de l’implantation de son projet de
construction soit de lamodification de la configuration du sol dans le périmètre de
l’agglomération.

Le droit de voirie est constitué par :

-. Le droit d’alignement et de nivellement dû à l’issue de la délivrance de procès-verbal

d’alignement et de nivellement ;

-. Le droit de permis de construire dû à l’issue de la délivrance de l’arrêtéaccordant le

permis de construire ;

-. Le droit de permis de lotir dû à l’issue de la délivrance de l’arrêté accordant lepermis

de lotir ;

-. Le droit de permis d’habiter dû à l’issue de la délivrance de certificat deconformité.

Les modalités de répartition et d’utilisation du droit de voirie au profit desCollectivités

territoriales décentralisées concernées par le projet sont fixées par voieréglementaire.

4.3.- Les frais relatifs à l’instruction d’autorisation d’urbanisme

En vertu de l’article 172 du code de l’urbanisme,il est institué des frais relatifs à
l’instruction d’autorisation d’urbanisme par leMinistère en charge de l’urbanisme et de
l’habitat et ses services déconcentrés dans lecadre de l’instruction des demandes :

- d’autorisation de transaction immobilière ;

- de permis de construire ;

- de certificat de conformité ;

- de l’alignement en dehors des Communes urbaines ;

- de permis de lotir ;

- de permis de démolir ;

- et de permis de remblai et de déblai.

Les frais sont versés par les requérants dans un compte ouvert à cet effet.

Les modalités d’évaluation du montant, d’utilisation et de gestion de ces fraissont

fixées par voie réglementaires.

4.4.- Le Fonds de l’Infrastructure pour l’Habitat Urbain

Le « Fonds de l’infrastructure pour l’Habitat Urbain » ouvert dans les livres de laBanque
Centrale et au nom du Trésor public est consolidé en Fonds de l’Aménagement
duTerritoire est prévu par la loi sur l’urbanisme et les habitats.

Les modalités d’application du « Fonds de l’infrastructure pour l’Habitat Urbain » sont

fixées par voie règlementaire.
TITRE 2 : LES RÈGLES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE

A Madagascar, pour construire une maison de manière légale, il faut obligatoirement un

permis de construire. Il est la clé qui vous permet de commencer toutes formes de
constructions que ce soit pour du neuf ou de la restauration de maison.

Le permis de construire est partie intégrante de ce qu'on appelle avant-projet.

En effet, une construction se subdivise généralement en trois parties dont l’avant-

projet, le projet lui-même qui consiste à la réalisation et l’après-projet.
Pour obtenir le permis de construire à Madagascar, il faut passer par de nombreuses
étapes qui durent plusieurs semaines, voire des mois même si la mairie a promis de
valider les dossiers en un mois. Autant dire que dans la grande île, l’obtention de ce
document est un véritable trophée. Une fois le permis obtenu, il faut réaliser les travaux
dans un délai de un an.

Pour faire une demande de permis de construire, voici les documents nécessaires :

Alignement

5 (cinq) plans topographiques

3 (trois) plans de la maison à construire

3 (trois) plans d’implantation

1 (un) certificat juridique de moins de 3 mois

1 (une) demande manuscrite à adresser au maire et au chef du fokontany

Tous ses documents sont à rassembler dans une chemise cartonnée. Il faut noter que
selon le fokontany, les documents peuvent varier. Lorsque vous aurez déposé le
dossier, le receveur doit normalement vous donner un récépissé numéroté. Les deux
derniers chiffres du numéro doivent indiquer l’année de dépôt du dossier.

CHAPITRE I : REGLES GENERALES RELATIVES AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET/OU

DE DEMOLIR

SECTION I : RÈGLES GÉNÉRALES

I.-L’alignement

Selon l’article 176 du code de l’urbanisme,« Tout propriétaire qui se propose d’édifier
une construction ou une clôture lelong d’une voie publique est tenu de demander
l’alignement et le nivellement de la voiepublique au droit de sa propriété.

La demande d’alignement et de nivellement est adressée au Maire de la

Commune concernée.

S’il s’agit d’une construction à implanter dans le périmètre de l’agglomération à

l’exceptionde celles à implanter le long des routes nationales, le Maire détermine sur le
terrain dans undélai de vingt jours, à compter de la date de dépôt de la demande, la
limite de la voiepublique et le nivellement.

Un procès-verbal de l’opération comportant un extrait du pland’alignement et la cote de

nivellement est dressé en deux exemplaires dont un reste entreles mains de l’intéressé.

Le Maire transmet la demande dans un délai de cinq jours au Service régional en

charge del’urbanisme et de l’habitat s’il s’agit d’une construction à implanter en bordure
d’une routenationale même si elle est prévue en rase campagne.

Le service compétent désigné ci-dessus détermine sur le terrain dans un délai de dix
jours lalimite de la voie publique. Un procès-verbal de l’opération comportant un extrait
du pland’alignement et la cote nivellement est dressé en deux exemplaires dont un
reste entre lesmains de l’intéressé.

Si dans le délai de deux ans, le propriétaire n’a pas usé de l’alignement qui luia été
donné, il sera dressé un procès-verbal de non utilisation et le propriétaire ne
pourraconstruire, qu’en déposant une nouvelle demande d’alignement.

En cas de révision de plan d’urbanisme, tout alignement délivré et non utilisé devient
caduc.

Dès l’exécution des fondations et des premières assises de l’élévation ou de la clôture

enbordure des voies publiques, le propriétaire doit aviser le Maire par lettre qui la
transmet auservice compétent pour l’établissement du procès-verbal d’implantation.

II.- L’autorisation de construire

Selon l’article 179 du code de l’urbanisme et de l’habitat, « Quiconque désire

entreprendre une construction, doit, au préalable, obtenir unpermis de construire. Cette
obligation s’impose aux services publics et concessionnaires deservices publics,
comme aux personnes privées ».

De même, quiconque désire entreprendre des travaux modifiant la configuration du sol

dansune agglomération dotée de plan d’urbanisme doit au préalable obtenir une
autorisationdélivrée par les autorités compétentes.

Le même permis est exigé pour les clôtures, les modifications extérieures apportées
auxconstructions existantes, les reprises et réparations des gros œuvres, les
surélévations, lechangement de destination et d’usage de toute ou partie de
construction existante, ainsi quepour les travaux entraînant une modification de la
distribution intérieure des bâtiments et dessanitaires.

Des arrêtés conjoints du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat etdes

Ministres concernés déterminent la liste des constructions et des travaux qui, en
raisonde leur nature ou de leur faible importance, faisant l’objet d’une déclaration
préalablepeuvent être exemptés du permis de construire, à condition qu’ils ne soient
pas soumis, parailleurs, à des dispositions législatives ou réglementaires spéciales.
Cette exemptions’applique aux travaux entrepris par les services publics ou les
concessionnaires de servicespublics (Article 180 du code de l’urbanisme).

Elle peut également s’appliquer aux constructions provisoires et aux travaux urgents,
decaractère strictement conservatoire définis par lesdits arrêtés.

En vertu de l’article 181 du code de l’urbanisme, « le permis de construire est délivré et

notifié, au nom de l’Etat par le Maire àl’intéressé, après avis conforme du Service
régional en charge de l’urbanisme et de l’habitathabileté à cet effet dans les formes,
conditions et délais déterminés par le code de l’urbanisme.

Tout arrêté portant permis de construire doit comporter un article mentionnant le

montanttotal du droit de voire suivant la délibération du Conseil de la Commune
annexée àl’autorisation ainsi que le délai imparti pour le paiement de ce droit. Un
exemplaire ou unecopie de la quittance est envoyé au Service en charge de l’urbanisme
et de l’habitat pour sesarchives et le recensement des permis délivrés.

Le droit de voire est payé à la Maire de la Commune d’implantation.

III.- L’autorisation de démolir

Toute démolition, en totalité ou en partie, d’une construction, est subordonnée

àl’obtention d’un permis de démolir délivré par l’autorité compétente pour la délivrance
dupermis de construire, après avis du représentant du Service régional en charge
del’urbanisme et de l’habitat et/ou avis des services techniques déconcentrés des
Ministèresconcernés (Article 217 du code de l’urbanisme).

A cet effet, le demandeur doit présenter une demande à l’autorité compétente qui peut,
lecas échéant, lui demander la production d’une attestation d’un ingénieur spécialisé
exerçantà titre privé la structure et la stabilité des bâtiments, certifiant que la
démolition ne présenteni de danger ni de nuisance pour le public et le voisinage et
prescrivant, le caséchéant, lesmesures de protection nécessaires pour sécuriser les
constructions et les voiesavoisinantes.
La délivrance du permis de démolir peut être subordonnée à la réalisation d’études ou
àl’exécution des travaux de renforcement, à la charge du demandeur, relatifs aux
alentours dela construction à démolir.

La délivrance par l’autorité compétente du permis de démolir doit intervenirdans un

délai maximum de quinze jours à compter de la date du dépôt de la demande.

SECTION II : LES FORMES, CONDITIONS ET DELAIS DE L’INSTRUCTION DES

DEMANDES

I.- La procédure de délivrance du permis de construire

L’instruction du permis de construire porte sure :

1. la localisation, la nature, l’importance, le volume, l’implantation, l’aspect général des

constructions projetées et leur harmonie avec le paysage d’urbanisme, des
prescriptions d’urbanisme et des servitudes administratives de tous ordres, applicables
à l’emplacement considéré ainsi que des équipements publics et privés existants ou
prévus ;

2. le respect des règlements généraux de construction en vigueur en matière de

sécurité, de sauvegarde, d’hygiène et d’esthétique.

Toutefois, le permis de construire fait l’objet d’une décision unique lorsqu’il concerne
un ou plusieurs bâtiments à usage principal d’habitation dans une même propriété, si
l’ensemble constitue une seule demande.

Selon l’article 184 du code de l’urbanisme et de l’habitat, sauf dans les cas énumérés
ci-après, la décision en matière de permis de construire est de la compétence du maire
:

a.- Lorsqu’une commune fait partie d’un organisme public de coopération

Intercommunale, elle peut, en accord avec cet organisme, lui déléguer cette
compétence qui est alors exercée par le président de l’organisme public au nom de
l’établissement.

Cette délégation de pouvoir doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque
renouvellement du conseil municipal ou après l’élection d’un nouveau président de
l’organisme public.

Le transfert de compétence au maire agissant au nom de la commune est définitif.

b).- La décision en matière de permis de construire est de la compétence du

représentant de l’Etat auprès de la région :

-. pour les constructions édifiées pour le compte de leurs établissements publics ou de

concessionnaires de services publics relevant de la région ; -. pour la construction de
locaux à usage privé, industriel ou commercial ou à usage de bureaux, dont la surface
de plancher dépasse cinq cent mètres carrés ;

c).- La décision en matière de permis de construire est de la compétence du Ministre

en charge de l’urbanisme et de l’habitat :

-. pour les constructions de locaux à usage privé, industriel ou commercial ou à usage

de bureaux, dont la surface de plancher dépasse miles mètres carrés ;

-. pour les constructions édifiées pour le compte de l’Etat, de ses établissements

publics, ou des concessionnaires de services publics relevant de l’Etat ;

-. pour les constructions de toute nature présentant un caractère d’urgence ou

intéressant la défense nationale, ou pour la construction d’habitations présentant un
caractère expérimental ;

Dans le cas où une même construction nécessite plusieurs autorisations sectorielles,

le permis de construire est délivré par le Ministre en charge de l’urbanisme et de
l’habitat après épuisement desdites autorisations sectorielles (Article 185 du code de
l’urbanisme).

Pour la construction ayant un caractère d’équipement public, le permis de construire

est délivré par le Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat après avis technique
du Ministère de tutelle.
La demande de permis de construire est présentée suivant le modèle qui sera
déterminé par arrêté du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat (Article 186 du
même code).

Elle est signée par le propriétaire du terrain muni d’un titre foncier, d’un cadastre ou
d’un certificat foncier, son mandataire ou le locataire qui justifie d’un titre l’habilitant à
construire.

Dans tous les cas, la demande est adressée au Maire de la localité dans laquelle sont
exécutés les travaux.

La date du dépôt de la demande est constatée par un récépissé délivré par la

Commune ou par un avis de réception postal consécutif à l’envoi de la demande par
lettre recommandée.

Le Maire transmet, dans un délai fixé par voie réglementaire, la demande au

représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat, pour contrôle
de conformité aux prescriptions d’urbanisme.

Il lui fait connaitre ses observations et, le cas échéant, ses propositions.

Le représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat procède à

l’examen de la demande et consulte, en tant que de besoin, les autres services
techniques centraux ou déconcentrés des secteurs concernés par le projet.

Il recueille les accords, avis ou décisions prévus par les lois et règlements en vigueur.

Il propose les réserves et les prescriptions spéciales auxquelles peut être subordonnée
la délivrance de l’autorisation sollicitée.

Tous services ou autorités appelés à émettre un avis mais qui n’ont pas fait connaitre
leur réponse motivée dans le délai fixé par voie réglementaire à compter de la réception
de la demande d’avis sont réputés être favorables.
S’il y a lieu d’appliquer les mesures de sauvegarde prévues par les plans d’urbanisme,
le représentant du service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat transmet le
dossier au représentant de l’Etat auprès de la région avec ses propositions et en
informe immédiatement le maire et le demandeur.

Le Chef de Région dispose d’un délai de quarante-cinq jours pour décider s’il doit être
sursis à la demande (Article 189).

Par application de l’article 190 du code de l’urbanisme, le représentant du Service

régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat formule un avis sur le projet et
transmet cet avis à l’autorité compétente pour statuer sur la demande.

Si l’avis du représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat est

conforme à celui du Maire, ce dernier notife la décision avant l’expiration d’un délai de
un mois à compter de la date du dépôt de la demande.

Copie de cette décision est adressée au représentant du Service régional en charge de

l’urbanisme et de l’habitat, pour ses archives.

Des délais spécifiques d’instruction de permis de construire seront définis

ultérieurement par voie réglementaire.

Si l’avis du représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat,

n’est pas conforme à celui du Maire, ce dernier transmet le dossier au Représentant de
l’Etat auprès de la Région concernée pour décision après avis du Comité régional de
l’aménagement du territoire et en informe immédiatement le demandeur.

Lorsque la demande de permis de construire a pour objet la construction d’immeubles

d’habitation, l’arrêté de permis de construire contient l’indication expresse des
obligations mises à la charge du constructeur.

Si la décision de l’Autorité compétente comporte rejet total ou partiel de la demande,

ou si elle est assortie de conditions ou de réserves, elle doit être motivée et en informe
en conséquence l’Autorité supérieure.
Faute par l’autorité compétent en matière de permis de construire, d’avoir statué sur la
demande dans les délais prévus, le demandeur saisit l’autorité administrative en charge
du contrôle de légalité de la Collectivité concernée.

La décision en matière de permis de construire émanant de l’autorité compétente,

qu’elle soit favorable ou défavorable, doit être notifiée par le Maire dans un délai de
quinze jours à compter de la réception de ladite décision ou de l’avis du Service
régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat.

Faute par le Maire, d’avoir notifié sa décision en matière de permis de construire, dans
les délais prévus, le demandeur saisit le Chef de District par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, qui notifie la décision de l’Autorité compétente.

Le permis de construire perd sa validité si les constructions ne sont pas entreprises

dans le délai d’un an à compter de la date de sa délivrance.

Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une
année

Le délai de validité du permis correspondant au délai d’exécution des travaux, compte

tenu de l’importance de la construction, sera fixé par l’autorité compétente en fonction
du délai proposé par le demandeur.

Ces délais peuvent être prorogés sans instruction nouvelle du dossier s’il s’avère que
les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres
auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Des arrêtés du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat peuvent confier à titre

temporaire, à des fonctionnaires d’autres Ministères, l’instruction des demandes de
permis de construire et le certificat de conformité concernant certaines constructions,
notamment lorsque celles-ci sont financées ou subventionnées par lesdits Ministères

Des guichets uniques pour la délivrance du permis de construire ainsi que la délivrance
du certificat de conformité peuvent être créés auprès des Communes, sur autorisation
du Maire et après délibération du Conseil de la Commune concernée (Article 198 de la
loi de 2015).

Les modalités d’application des dispositions du présent article sont fixées par voie
réglementaire.

II.- Les conditions de délivrance du permis de construire

Le permis de construire ne peut être délivré :

- si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions sont de nature à porter
atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ;

- si le requérant ne peut justifier de son droit de propriété ou d’une autorisation du

propriétaire.

Le permis de construire ne peut être délivré pour les terrains non desservis par des
voies publiques ou privées dans les conditions répondant à l’importance et à la
destination de l’immeuble ou de l’ensemble d’immeubles qui y sont établis, notamment
en ce qui concerne la commodité de la circulation et des accès et des moyens
d’approché permettant une lutte efficace contre l’incendie.

Il peut être subordonné :

1.- à la réalisation d’installations propres à assurer le stationnement hors des voies

publiques, des véhicules correspondant aux besoins de l’immeuble à construire ;

2.- à la réalisation d’aménagements particuliers concernant les acès et tenant compte

de l’intensité de la circulation.
Le permis de construire peut être subordonné au maintien ou à la création d’espaces
verts correspondant à l’importance de l’immeuble à construire en termes de volume et
d’usage.

Le permis de construire peut être refusé si les constructions par leur situation, leur
destination ou leur importance, imposent la réalisation par la Commune d’équipements
publics nouveaux hors proportion avec les ressources actuelles, à moins que le
demandeur s’engage à prendre en charge la réalisation desdits équipements publics.

Selon l’article 203 du code de l’urbanisme, en cas de construction d’immeubles à usage

d’habitation groupés ou non, dont l’implantation suppose soit des aménagements des
réserves d’emplacements publics ou des servitudes particulières d’utilisation, soit une
division parcellaire, ainsi qu’en cas de construction de bâtiment ou d’installations
industrielles, la délivrance de permis de construire est subordonnée à :

1.- la réalisation par le constructeur des travaux de viabilisation, notamment la voire, la

distribution d’eau, l’évacuation des eaux usées, l’éclairage, la réalisation d’aires de
stationnement, d’espaces libres ou de plantations ;

2.- la participation du constructeur aux dépenses d’exécution des équipements publics

correspondant aux besoins des constructions et rendues nécessaires par leur
édification ;

3.- le cas échéant, la construction de locaux spécialement destinés à l’équipement

commercial nécessaires aux besoins des occupants des immeubles projetés ;

4.- la constitution d’une association syndicale chargée du remembrement des terrains,

de la gestion et de l’entretien des ouvrages et aménagements d’intérêt collectif.

Lorsque, par leur importance, leur situation et leur affectation, des constructions
contrarient l’action d’aménagement du territoire et d’urbanisme telle qu’elle résulte du
Schéma National de l’Aménagement du Territoire ou du Schéma Régional
d’Aménagement du Territoire ainsi que des directives nationales d’aménagement
arrêtées par le Gouvernement, le permis de construire n’est accordé que sous réserve
du respect de ces prescriptions spéciales.
Le permis de construire peut être délivré sous réserve de l’observation de prescriptions
spéciales, si les constructions, par leur situation, leur destination ou leurs dimensions,
sont de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement.

Et l’article 206 du code de l’urbanisme persiste et ordonne que « Le permis de

construire doit être refusé ou n’est accordé, que sous réserve de prescriptions
spéciales, si les constructions, par leur situation, leurs dimensions ou l’aspect extérieur
des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier sont de nature à porter atteinte au
caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites historiques et culturels, aux
paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives
monumentales.

De même, l’article 207 semble trancher dans le même sens lorsqu’il impose que dans
les secteurs déjà bâtis, même partiellement, présentant une unité d’aspect et non
compris dans les programmes de rénovation, l’autorisation de construire doit être
refusée ou subordonnée à des conditions particulières définies par voie règlementaire
par les Communes pour assurer l’intégration de la construction dans le milieu
environnant.

En vertu de l’article 208 du code de l’urbanisme et de l’habitat, les autres conditions de

délivrance de permis de construire, notamment les prescriptions en matière
d’alignement, de superficie minimale de parcelle, de largeur minimale de front, de
hauteur maximale et de coefficient d’emprise au sol de la construction sont précisées
par voie règlementaire.

III.- Les conditions de délivrance du certificat de conformité

Selon l’article 209 du code de l’urbanisme, dans le délai de trente jours à compter de la
date de l’achèvement des travaux, le bénéficiaire des travaux dépose à la Maire une
déclaration attestant cet achèvement, établie dans les formes déterminées par arrêté
du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat.

Le Maire reçoit récépissé de cette déclaration.

La délivrance du certificat de conformité est subordonnée à la présentation d’une
police d’assurance couvrant les responsabilités décennales des constructeurs de tous
les corps d’état pour les constructions :

-. D’habitation de plus de 3 niveaux ;

-. Scolaires de plus de 2 niveaux ou plus de 8 clases ;

-. Hospitalières de plus de 2 niveaux ou comportant plus de 10 lits ;

-. Industrielles de plus de 2 niveaux ou abritant plus de 10 personnes ;

-. Commerciales ou contenant des locaux destinés à recevoir du public.

Dans le cas où les travaux ont été exécutés sans le concours d’un architecte, une
commission dont les membres seront nommés par arrêté du Ministre en charge de
l’urbanisme et de l’habitat procède au récolement des travaux. Ce récolement a pour
but de vérifier si les constructions satisfont aux conditions imposées par les
règlements en vigueur et par le permis de construire.

Dans le cas où les travaux ont été soit dirigés par un architecte, soit exécutés sous le
contrôle d’un fonctionnaire public, ceux-ci certifient la conformité de travaux.

La déclaration est transmise au représentant du Service régional en charge de

l’urbanisme et de l’habitat, qui s’assure de la conformité des travaux avec les
dispositions du permis de construire.

Un récolement des travaux peut être effectué d’office, notamment lorsque la

déclaration n’a pas été effectuée à la maire dans le délai de trente jours impartis au
premier alinéa du présent article ou lorsque le délai d’exécution prévu au permis de
construire est dépassé.

Si le récolement fait apparaitre que les travaux n’ont pas été effectués dans les
conditions réglementaires ou que les travaux d’aménagement mis à la charge du
constructeur n’ont pas été réalisés, l’intéressé est avisé par le représentant du Service
régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat et le certificat de conformité ne peut
lui être accordé.

Cet avis rappelle les sanctions encourues.

Après avis de la commission de récolement consigné dans un procès-verbal, le Maire
délivre ou refuse par arrêté motivé le certificat.

Pour les constructions destinées à l’habitation ou à l’industrie, le certificat de

conformité vaut permis d’habiter et autorisation d’admission du public et du personnel.

IV.- Les mesures de publicité

En vertu de l’article 212 du code de l’urbanisme, « Mention de la délivrance du permis

de construire doit être affichée sur le terrain, par les soins du demandeur, avant
l’ouverture du chantier et pendant toute la durée de ce dernier.

Un extrait du permis de construire est, en outre, publié dans les huit jours, de sa
signature par voie d’affichage à la maire pendant une durée de deux mois.

Si le constructeur entend se prévaloir d’un accord tacite, il fait à cet effet à la maire une
déclaration qui est affichée dans les conditions indiquées aux alinéas précédents.

Un arrêté du Ministre en charge de l’urbanisme et de l’habitat déterminera les

conditions dans lesquelles tout intéressé pourra prendre connaissance des documents
déposés à l’appui d’une demande de permis de construire et dont la liste sera fixée par
le même arrêté.

CHAPITRE II : LES REGLES SPECIFIQUES VENANT EN DEDUCTION DU PERMIS DE

CONSTRUIRE
SECTION I : LES RÈGLEMENTS DE CONSTRUCTION

Aux termes de l’article 213 du code de l’urbanisme et de l’habitat, « Des règlements dits
« règlements généraux de construction » fixent les règles de sécurité que doivent
respecter les constructions ainsi que les conditions auxquelles elles doivent satisfaire
dans l’intérêt de l’hygiène, de la circulation, de l’accessibilité aux personnes à mobilité
réduite, de l’esthétique et de la commodité publique ».

Lesdits règlements généraux de construction sont définis par voie réglementaire.

D’ailleurs, d’après l’article 214 du code de l’urbanisme, le Maire, après avis du

représentant du Service régional en charge de l’urbanisme et de l’habitat, peut fixer par
voie d’arrêté les « règlements communaux de construction », des dispositions qui ne
sont pas prévues par les règlements généraux de construction et par les plans
d’urbanisme.

Il peut dans les mêmes formes, prendre les dispositions d’encadrement de

l’architecture et paysager avec le concours d’un architecte ou d’un ingénieur,
notamment les constructions conçues selon les techniques et avec les matériaux
locaux traditionnels, à observer sur la totalité ou partie d’une Commune.

Ces règlements sont pris après délibération du Conseil de la Commune.

Ils doivent être conformes aux dispositions des règlements généraux de construction
et à celles du règlement national d’urbanisme et des plans d’urbanisme.

Les dispositions des règlements généraux de construction établis postérieurement aux

règlements communaux de construction, se substituent de plein droit aux dispositions
contraires ou divergentes de ces derniers (Article 215 du code de l’urbanisme).

D’ailleurs, selon l’article 216 du même code, les règlements généraux de construction
prévus dans la présente loi, sont applicables, dans les conditions qu’ils fixent, à
l’ensemble du territoire national sauf dispositions contraires contenues dans lesdits
règlements.
SECTION II : LES MOYENS LEGAUX DE RECHERCHE D’EFFICACITE DE LA LOI SUR
L’URBANISME

I.- Le contrôle de l’administration : un contrôle de légalité de l’urbanisme

Conformément à l’article219 du code de l’urbanisme, les autorités administratives en

charge du contrôle de légalité sont ampliatairesd’une copie des permis de construire
délivrés.

Le Maire, et les fonctionnaires du Service régional en charge de l’urbanisme etde

l’habitat peuvent à tout moment visiter les constructions et/ou lotissement en cours
etprocéder aux vérifications qu’ils jugent utiles.

L’Autorité compétente pour la conservation du domaine public en bordure duquel

laconstruction est en cours peut, dans les mêmes conditions, s’assurer que l’emprise
publiquesoit respectée.

II.-Les sanctions des règles relatives à l’urbanisme

Selon l’article 221 du code de l’urbanisme, sans préjudice de l’application, le cas

échéant, des peines plus fortes prévuespar le Code pénal, quiconque aura mis obstacle
à l’exercice du droit de visite prévu à l’article

220 ci-dessus sera puni d’une amende de un million à cinq millions d’Ariary (Ar1.00.00
àAr 5.00.00).

L’interruption des travaux peut être ordonnée par le Maire saisi par lesfonctionnaires
chargés de veiller à l’observation des règlements relatifs aux permis deconstruire et/ou
de lotir.

En vertu de l’article 223 sont passibles d’une amende dont le montant est équivalent au
double du prixde la construction, du remblai et/ou du déblai, les bénéficiaires des
travaux effectués aumépris des obligations imposées, par les règlements en vigueur,
ou par le permis deconstruire et/ou de lotir délivré, sans préjudice de l’obligation de
démolition et de remise àl’état initial du terrain aux frais du contrevenant.

Une Commission d’évaluation dont les membres sont désignés par arrêté du Ministre
encharge de l’urbanisme et de l’habitat fixe le montant du prix de la construction, du
remblaiet/ou du déblai.

Les architectes, entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution

desditstravaux sont passibles d’une amende de un million à vingt millions d’Ariary (Ar
1.00.00 àAr 20.00.00) chacun.

Selon l’article 224 du code de l’urbanisme, dans tous les cas d’inobservation des
règlements relatifs aux permis deconstruire et/ou de lotir, le Maire peut ordonner :

- soit la mise en conformité des constructions ou des lotissements autorisés ;

- soit la démolition des constructions irrégulières en vue du rétablissement deslieux

dans leur état antérieur.

La décision d’interruption, de mise en conformité ou de démolition est prise dans la

mêmeforme que celle de la délivrance du permis de construire et/ou de lotir. Elle est
susceptible derecours pour excès de pouvoir devant le Tribunal administratif
territorialement compétent.

En vue de l’exécution de l’arrêté de mise en conformité ou de démolition, le Maire

peutrecourir aux forces de l’ordre. Un procès- verbal doit être dressé à l’issue des
opérations.

L’article 225 du code réitère que « Toute personne physique ou morale réalisant une
construction en violation desdispositions du code de l’urbanisme et de l’habitat ainsi
que de ses textes d’application est tenue de régularisersa situation auprès de l’autorité
de délivrance du permis de construire ou de lotirterritorialement compétente dans un
délai qui court à partir de la notification du procès-verbalde constatation de la violation
dressé par l’autorité compétente ou le service en charge del’urbanisme et de l’habitat ,
sous peine d‘une astreinte de cinquante mile à deux centcinquante mile Ariary (Ar 50
00 à Ar 250 00) par jour de retard.

L’astreinte prononcée est évaluée à partir du jour de la notification du procès-verbal

deconstatation à l’intéressé jusqu’au jour où l’intéressé dépose sa demande de
régularisation.

La décision y afférente est susceptible de recours devant le Tribunal

administratifterritorialement compétent.

Les astreintes prononcées sont recouvrées par les comptables du Trésor pourle
compte de la Commune à la caisse de laquelle sont versées les sommes recouvrées.

Selon la loi, après sommation de trente jours restée sans effet par voie d’Huissier, le
Maireaprès avis du Conseil de la Commune, est habilité à procéder à la démolition
desconstructions irrégulières n’ayant pas obtenu de permis de construire
conformément auxdispositions de la présente loi.

Les forces publiques sont tenues de lui prêter main-forte pour ce faire.

Les dispositions du code de l’urbanisme relatives au permis de construire ainsi que

lesarrêtés qui seront pris en son application, se substitueront de plein droit aux
dispositionscontraires ou divergentes des règlements communaux.

D’ailleurs, en vertu de l’article 29 du code de l’urbanisme, sans préjudice de l’application

des peines plus fortes prévues par le Codepénal, est passible des sanctions prévues à
l’article 223 dudit code :

1.- quiconque a construit, remblayé ou déblayé dans des zones à tous

travauxd’aménagement ;

2.- quiconque a construit, remblayé ou déblayé dans des zones dites constructibles
sansen avoir obtenu une autorisation.
Constituent des infractions en matière de réglementation de remblai et de déblai :

- le remblaiement et le déblaiement sans autorisation ;

- la construction sur remblai et déblai sans autorisation ;

- la délivrance de permis non conforme à la procédure en vigueur ;

- le non respect des plans approuvés et des prescriptions techniques dan

dansl’exécution de remblais autorisés.

En outre, l’article 230 du code de l’urbanisme, surenchérit en disposant que « sans

préjudice des peines prévues en matière de permis de construire, lesinfractions à la
réglementation relative aux plans d’urbanisme, objet du livre premier de laprésente loi,
sont passibles des peines prévues par l’article 473 du Code pénal.

Le non respect des obligations mentionnées à l’article 7 de la présente loiouvre droit

aux anciens propriétaires ou leurs ayants droit à une action en dommages etintérêts
contre le titulaire de droit d’acquisition prioritaire.

Par dérogation aux dispositions du Code de procédure civile, l’action en dommages

etintérêts se prescrit sur cinq ans à compter de la mention de l’affectation ou de
l’aliénation dubien au registre.

L’article 232 qui vise les infractions au cours des lotissements, confirme qu’en cas
d’inobservation des dispositions relatives aux lotissements telles queprévues aux
articles 123 et suivants de la présente loi et des textes pris en son
application,l’acquéreur ou le locataire peut saisir la juridiction civile pour demander
l’annulation desactes de vente ou de location des terrains ou de constructions
comprises dans unlotissement. Il peut en outre demander des réparations civiles.

Par contre l’article 233 du code de l’urbanisme, réaffirme que « cconstituent des
infractions en matière de construction :

- les constructions sans autorisation implantées dans une zone constructible ;

- les constructions implantées dans des zones non constructibles ;

- les constructions exécutées non conformes aux plans autorisés et auxprescriptions

d’urbanisme.
Tandis que l’article 234 du même code réaffirme que « cconstituent des infractions en
matière de lotissement :

- le lotissement sans autorisation ;

- la délivrance de permis de lotir non validé par l’autorité compétente ;

- le non respect des plans de lotissement approuvés, des prescriptionstechniques en

matière d’urbanisme et d’aménagement ;

- le non respect des cahiers des charges dans l’exécution du lotissementautorisé.

Les infractions prévues par les articles 233 et 234 ci-dessus sont constatéeset
poursuivies conformément aux dispositions des articles 221 et suivants de la loi de
2015 relative à l’urbanisme et à l’habitat.

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Date

Professeur Jean RAKOTOARISON

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION / M1

DEUXIÈME PARTIE :
LES RÈGLES RELATIVES AUX ACTEURS DE LA
CONSTRUCTION ET À LEURS RESPONSABILITÉS
RESPECTIVES

Le droit de la construction est une branche du droit civil et du droit immobilier qui traite
:
-. Des constructeurs (architectes, entrepreneurs, promoteurs, particuliers) ;
-. Des garanties et des assurances des constructions ;
-. Des contrats de construction de maisons individuelles, et de leur exécution ;
-. Des contrats de promotion immobilière et de vente en état futur d'achèvement (VEFA)
;
-. Des marchés et conventions d'engagement des entreprises de construction ;
-. De la réception des travaux ;
-. Des règles de l'art et normes professionnelles en matière de construction ;
-. Des vices de construction, des expertises judiciaires.

En France, les textes juridiques concernant le droit de la construction sont insérés dans
le Code civil (notamment articles 1792 et suivants) ainsi que dans le Code de la
construction et de l'habitation, qu'il ne faut pas confondre avec le Code de l'urbanisme
qui comprend toutes les dispositions de droit public et administratif relatives à
l'aménagement du territoire. Plusieurs professions ont à connaître du droit de la
construction : avocats, architectes, juriste d'entreprise spécialisés en droit de la
construction, etc.

Ce droit fixe les règles relatives aux rapports entre les concepteurs d'ouvrages
immobiliers (promoteurs), les maîtres d'œuvre (bureaux d’études, architectes), les
maîtres de l'ouvrage (ceux pour qui les ouvrages sont réalisés) et les entreprises. Le
droit de la construction peut être régi par le Code de la construction et de l'habitation,
ainsi que par le Code civil ; son contentieux relève des tribunaux de grande instance,
des cours d'appel, de la Cour de cassation. Ou par le Code des marchés publics ; son
contentieux relève des tribunaux administratifs.

Ainsi, pour décrire les différentes phases jalonnant la construction, nous aborderons,

TITRE PREMIER : LE CONTRAT ET LES ACTEURS DE LA DE CONSTRUCTION

TITRE DEUXIEME : LES RESPONSABILITÉS TAXABLES (EXIGIBLES) À CHACUN DES

ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

TITRE PREMIER :

LE CONTRAT ET LES ACTEURS DE LA DE

CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE CONTRAT DE CONSTRUCTION

SECTION I : LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS DE CONSTRUCTION

[1]
DE LOGEMENT

Beaucoup de personnes souhaitent accéder à la propriété d'un logement

neuf.

Il existe plusieurs types de contrats pour faire construire son logement.

Les consommateurs ont beaucoup de mal à s'y retrouver.

Pourtant il est important de connaître les différences entre ces contrats

car la protection du consommateur varie fortement selon le type de
contrat signé. Les professionnels cherchent parfois à brouiller les pistes,
d'où les difficultés fréquemment rencontrées par les consommateurs.
Décryptage.

Les contrats spéciaux protecteurs du consommateur

Il s'agit des contrats strictement réglementés afin de protéger le

consommateur : mentions obligatoires dans le contrat, règlement du prix
en fonction de l'avancement des travaux, garanties spécifiques.

Le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

Le consommateur maître d'ouvrage charge un constructeur de lui édifier

une maison sur un terrain qui lui appartient. Ce type de contrat doit
impérativement être signé lorsque le constructeur fournit les plans de la
maison ou prend en charge l'essentiel des travaux. Le consommateur
bénéficie d'une protection forte avec la garantie de livraison à prix et
délais convenus. Le professionnel qui ne respecte pas ses obligations
encourt des sanctions pénales (par exemple s'il exige des paiements
anticipés).
On distingue 2 sortes de CCMI :

Le CCMI avec fourniture du plan

C'est le CCMI le plus fréquent. Le constructeur propose différents

modèles de maisons. Le consommateur fait réaliser sa maison selon le
plan proposé par le constructeur. Le prix, forfaitaire et définitif, sera réglé
par fractions à mesure de l'avancement des travaux.

Le CCMI sans fourniture du plan

Le consommateur passe un contrat avec une entreprise pour des travaux

portant au moins sur un ensemble constitué par le gros œuvre, la mise
hors d'eau et hors d'air. Attention! Pour tenter de contourner la loi
et priver le consommateur de la protection du CCMI, certains
constructeurs trouvent des subterfuges. Ils proposent parfois au client de
contractualiser avec une autre entreprise pour la mise hors d'air. D'autres
ont eu l'idée de créer plusieurs sociétés juridiquement indépendantes
qui concluent des contrats séparés pour chacun des lots (gros œuvre,
toiture, pose des portes et fenêtres). En fait c'est la même entreprise qui
se cache derrière ces sociétés.

Le contrat de vente d’immeuble à construire

Dans ce cas, le consommateur qui désire acquérir un logement n'est pas

propriétaire du terrain avant l'opération. Dans ce type de contrat,
le vendeur a l'obligation de construire.

La forme de vente d'immeuble à construire la plus courante est la vente

en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le consommateur achète un
appartement sur plans. Le prix est payé par fractions à mesure de
l'avancement des travaux, selon un calendrier fixé par la réglementation.

Le vendeur doit fournir une garantie financière d'achèvement de

l'immeuble ou de remboursement des versements. Le contrat de vente
est conclu par acte notarié (comme toutes les ventes immobilières). Il
comporte des mentions obligatoires. La vente est généralement
précédée d'une réservation, qui fait l'objet d'un contrat préliminaire,
également réglementé.

Le contrat de promotion immobilière

Le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel le maître

d'ouvrage confie à un promoteur la réalisation globale d'un immeuble,
c'est-à dire la construction ainsi que tout ou partie des opérations
juridiques, administratives et financières. Le mandat signifie que le
promoteur représente le maître d'ouvrage et agit pour le compte de ce
dernier.

C'est le promoteur qui obtient le permis de construire, passe les contrats

avec les entreprises, réceptionne les travaux, etc. Le promoteur assume
tous les risques techniques et financiers de la construction.

Les contrats à contenu libre

En signant des contrats non réglementés, le consommateur ne bénéficie

pas du régime protecteur accordé par les contrats précédents (par
exemple la garantie de livraison à prix et délais convenus du CCMI). Le
contrat est négocié librement. Le maître d’ouvrage bénéficiera seulement
après coup du régime de responsabilité et garanties des constructeurs
(garantie décennale, etc.).
Le contrat d’entreprise ou marché privé de travaux

Pour construire sa maison, le consommateur maître d'ouvrage va confier

à des artisans des différents corps de métier le soin de réaliser les
travaux, moyennant rémunération. L'entrepreneur est indépendant (il n'est
pas lié au maître d'ouvrage par un contrat de travail). Le contrat
d'entreprise peut être choisi seulement si la loi n'impose pas un contrat
réglementé (comme le CCMI).

Le contrat d’architecte ou de maîtrise d’œuvre

Le consommateur qui veut faire construire une maison peut confier

différentes missions à un maître d'œuvre ou à un architecte. Il s'agit en
particulier pour le maître d'œuvre de réaliser des plans personnalisés,
d'établir des devis descriptifs des travaux, de prêter assistance au
consommateur pour les marchés de travaux avec les entreprises. Mais le
consommateur choisit librement les entreprises qui effectuent les
travaux de construction et conclut les marchés de travaux avec elles.

Le problème des “faux constructeurs”

Certains professionnels (maîtres d’œuvre, bureaux d’études ou

entreprises du bâtiment) se présentent dans leurs publicités comme des
constructeurs de maisons individuelles, supposés prendre en charge
l'ensemble des opérations de construction.

Il se peut qu'ils exercent effectivement une véritable activité de

constructeurs de maisons individuelles au sens de la loi. Mais ils ne
signent pas de CCMI pour échapper à leurs obligations. Ils font signer un
contrat de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise.
Dans d'autres cas ces "faux constructeurs" n'assument qu'une partie des
opérations et restent en dehors du champ du CCMI.

Les consommateurs doivent dons être très vigilants pour ne pas être
victimes de ces pratiques.

Se renseigner AVANT de signer

On voit que dans le secteur de la construction il n'est pas simple pour le

consommateur de s'y retrouver. Les litiges sont très nombreux. Vous
avez intérêt à vous renseigner AVANT de signer. N'hésitez pas à consulter
votre association de consommateurs CLCV.

SECTION II : EXEMPLE DE CONTRAT À PRIX GLOBAL

Ci- après un exemple de contrat de construction :

OBJET : TRAVAUX DE CONSTRUCTION « D’UNE MAISON

D’HABITATION »

« Nom de la propriété »

Lieu : « Fokontany, Firaisana, Faritra »

MAITRE D’OUVRAGE : « Personnes physique (Particulier) »

 « Personne morale (Société) »

TITULAIRE « Nom de la société qui

est en charge de la construction »

« Adresse complète de l’entrepreneur ou du

siège de la société »

« Contact téléphonique »

MONTANT DU CONTRAT : « Montant global du contrat en lettre et en

chiffre (Cf :Article 7) »

DELAI D’EXECUTION : « Durée totale de

l’exécution des travaux (Cf : Article 5)

DATE DE SIGNATURE : « Date du jour de la signature »

CONTRAT
Entre :

1 – Monsieur et Madame …………………..(M.M) / La Société ………………(Sc),

désignés ici par les Propriétaires d’une part ;

Et

2 – Pour une Entreprise Individuelle

Monsieur/Madame……………

CIN° …………………………...

Adresse complète :…………..

Pour une société (S.A ou S.A.R.L)

Nom de la Société ……….+ Capital

 Nom du Responsable du chantier +Titre

NIF : Numéro d’Identité Fiscale

STAT : Numéro Statistique

R.C : Registre du Commerce

Adresse Complète :……………………..

Désigné ici par le Titulaire d’autre part ;

Il a été arrêté et convenu ce qui suit :

ARTICLE 1 : OBJET DU CONTRAT

Le présent contrat a pour objet l’exécution par le Titulaire et pour le

compte des Propriétaires, des travaux de construction de : (Nature de la
construction. Ex : Construction d’une maison d’habitation, d’un logement
de gardien…) dans la « nom de la propriété » avec murs de clôture, sur le
terrain ayant pour titre le n° ………….., sise à ….Fokontany, Firaisana, Faritra

ARTICLE 2 : FORME DU CONTRAT

Le présent contrat est un contrat « à prix global et forfaitaire ».

Note : C’est dans cet article que vous devrez mentionner la nature du
contrat. Il faut être le plus précis possible.

Par exemple :

- Si le titulaire est en charge de la fourniture des matériaux et

de la main d’œuvre

- Si le titulaire prend en charge seulement la main d’œuvre et

les fournitures des matériaux par les propriétaires

- Si le titulaire est en charge de la fourniture des matériaux

pour les gros œuvres et de la main d’œuvre.

ARTICLE 3 : DOCUMENTS CONTRACTUELS

Le Titulaire s’engage à exécuter le présent contrat conformément aux
dispositions des documents énumérés ci-après auxquels il reconnaît un
caractère contractuel :

Note : Ces documents doivent être annexés au présent contrat

Le présent contrat

Annexe 1 : Descriptif des travaux

Note : Il doit être le plus précis que possible et doit être facile à
comprendre.

Exemple: - Désignation des ouvrages et fournitures: - Toitures.

Détails de prestations:

- Tôles galvanisés d'une épaisseur de 50/100e de couleur gris

ardoise; Motif: tuiles romaines.

- Charpente en hazoala dont (madrier d'une dimension de 5

cmx15cmx500 cm ; bois carré de 7 cmx7cmx400 cm ; chevron de 10
cmx10cmx400 cm)

Annexe 2 : Bordereau Détail Estimatif (BDE)

Annexe 3 : Les plans autorisés officiellement

Annexe 4 : Planning d’avancement des travaux et calendrier de

paiement

ARTICLE 4 : CONSISTANCE DES TRAVAUX

Les travaux qui doivent être exécutés par le Titulaire dans les conditions
prévues par le présent contrat sont :

Installation et repli de chantier

Terrassement

Assainissement

Ouvrage en infrastructure

Ouvrage en superstructure
 Enduit et chape

Carrelage – revêtement

Charpente – couverture – plafonnage

Plomberie sanitaire

Menuiseries bois – aluminium – métallique

Électricité

Peinture – vitrerie

Murs de clôture

Note : les travaux autres que ce qui est énumérés dans cet article doivent
faire l’objet d’un avenant. Il est donc impératif de bien définir au préalable
les travaux à effectuer. Cet avenant doit être daté et signé avant leur
exécution. Car l’exécution de ces travaux non prévus peut modifier le
montant du contrat et le délai d’exécution.

ARTICLE 5 : DELAI D’EXECUTION

Sauf cas de force majeure (pénurie brusque des matériaux constatée sur
le marché par les deux partis, cataclysme naturel, etc. …), le Titulaire
s’engage à exécuter les travaux dans un délai de …. JOURS calendaires/
….MOIS. La remise de la clef est prévu pour le……(DATE).

ARTICLE 6 : DEBUT DES TRAVAUX

Le début des travaux et la mise en vigueur du présent contrat sont à

compter de la date de paiement de l’avance de démarrage.

ARTICLE 7 : MONTANT DU CONTRAT

Le montant des travaux est fixé à la somme globale et forfaitaire

de ……………. Ariary , prix non révisable tant que la consistance des travaux
reste inchangée, tel qu’il ressort du bordereau détail estimatif annexé au
présent contrat.
ARTICLE 8 : AVANCE DE DEMARRAGE

Une avance de ..% du montant du contrat, soit ………………..Ariary est

accordée au Titulaire à la signature du présent contrat.

ARTICLE 9 : AUTRES PAIEMENTS

Après paiement de l’avance, les Propriétaires s’engagent à verser au

Titulaire, après constatation de l’achèvement des travaux prévus dans le
« Planning d’avancement des travaux ».

Exemple

- Le premier versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à l’achèvement des fondations.

- Le second versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à l’achèvement des murs.

- Le troisième versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à la finition des gros oeuvres.(les
fondation, les murs et le toit sont achevés)

- Le quatrième versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à l’achèvement des cloisons, des
séparations et de la pose des fenêtres et portes).

- Le cinquième versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à l’achèvement des travaux.

- Le dernier versement correspondant à ..% du contrat,

soit………..Ariary sera effectuée à la réception des travaux.

Le paiement s’effectuera par chèque bancaire libellé au nom de ...........ou

par virement bancaire (Coordonnées Bancaires)

Note : Chaque modification du nom du bénéficiaire ou autre doit faire

l’objet d’un avenant

ARTICLE 10 : MODIFICATION SUR LA CONSISTANCE DES TRAVAUX

Toute modification sur la consistance des travaux à exécuter fera l’objet
d’avenant au présent contrat.

ARTICLE 11 : CHARGE DES PROPRIETAIRES

Sera à la charge des propriétaires la fourniture de …..(Lister des

matériaux)

Note : Cet article est prévu pour inclure la liste des matériaux ou de
services que le propriétaire devait fournir. Exemple : Le service de
gardiennage, mise à disposition d’un entrepôt…

ARTICLE 12 : GARANTIES

Le Titulaire veillera à la bonne exécution de tous les travaux suivant les

règles de l’art et sera tenu responsable des ouvrages exécutés, du
personnel du chantier, des sous-traitants ainsi que du chantier.

Il est tenu de donner les garanties qui suivent :

1. GARANTIE DECENNALE

Pendant une durée de DIX ANS ( 10 ans ) à partir de la remise des clés
aux propriétaires, Le Titulaire garantira tous les dommages
compromettant la solidité et l’étanchéité de l'ouvrage et des éléments
d'équipement indissociables ou qui le rendent le logement impropre à sa
destination.

2. GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT

Pendant une durée de .. ANS ( .. ans ) à partir de la remise des clés aux
propriétaires, Le Titulaire garantira le bon fonctionnement de tous les
éléments d’équipements, c’est-à-dire de tous les éléments pouvant être
enlevés ou remplacés sans toucher aux gros œuvres.

3. GARANTIE DE PARFAIT-ACHEVEMENT

Pendant une durée de .. ANS (..ans ) à partir de la remise des clés aux
propriétaires, Le Titulaire sera tenu de réparer tous les désordres
mentionnés lors de la réception des travaux ou ceux survenant l'année
qui suit.
ARTICLE 13: RECEPTION DES TRAVAUX

Lors de la réception des travaux les Propriétaires pourront se faire

assister du professionnel de leur choix. La réception sera constatée dans
un procès verbal écrit, daté et signé par le titulaire et les Propriétaires.

Si des réserves sont formulées à l’occasion de la réception, le paiement

du dernier versement sera consigné jusqu’à la levée de ces réserves.

Note : Le titulaire ne peut en aucun cas subordonner la remise des clés

au paiement intégral du prix.

ARTICLE 14 : PENALITE DE RETARD (OPTIONNEL)

Pour le titulaire, le taux de pénalité pour retard de livraison est de

(ex :1/millième) du prix par jour de retard, soit…………Ariary.

Pour les propriétaires, le taux de pénalité pour retard de paiement est

de..% par jour sur les sommes non réglées, soit ….. Ariary.

ARTICLE 13 : REGLEMENT DE LITIGE

En cas de litige et à défaut d’un règlement à l’amiable, le litige sera réglé

conformément à la législation en vigueur.

Fait en …exemplaires à « Faritra » le

Les Propriétaires Le Titulaire

CHAPITRE II : LES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

SECTION 1 : LE MAITRE DE L’OUVRAGE

[2]
Définition du maître de l’ouvrage
Est maître de l’ouvrage celui pour le compte de qui les travaux ont été
réalisés.

Acteur essentiel du droit de la construction, le maître de l’ouvrage n’est

défini par les textes que de manière imprécise. Il faut déduire de l’article
1787 du code civil, qu’il est celui qui « charge quelqu’un de faire un
ouvrage », c’est-à-dire le cocontractant du locateur d’ouvrage.

Dans le même sens, le code des assurances, dans ses dispositions

relatives à l’assurance dommages-ouvrage (V. l’annexe II de l’art. A. 243-
1, nomme maître de l’ouvrage « la personne physique ou morale,
désignée aux conditions particulières qui conclut avec les réalisateurs les
contrats de louage d’ouvrage afférents à la conception et à l’exécution de
l’opération de construction ».

Le maître de l’ouvrage est également, selon la lettre de l’article 1711 du

code civil, « celui pour qui l’ouvrage se fait », autrement dit, le bénéficiaire
des ouvrages.

Ce critère figure également dans la loi française n° 85-704 du 12 juillet

1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la
maîtrise d’œuvre privée, dite loi MOP, qui vise « la personne morale pour
laquelle l’ouvrage est construit ».

Dans des termes proches, la norme AFNOR P. 03-001 dénomme ainsi «

celui pour le compte de qui les travaux sont exécutés ». C’est cette
dernière définition que retient la Cour de cassation dans le présent arrêt.

En l’espèce, deux sociétés étaient intervenues dans l’aménagement d’une

zone d’aménagement concerté (ZAC). L’une, une société en nom collectif
(SNC), avait été chargée de réaliser un port public sur une rivière prolongé
par un canal privé, tandis que l’autre, une société civile immobilière
(SCI),...
SECTION II : LE MAITRE D’ŒUVRE

Maître d’œuvre dans les marchés

La mission de maîtrise d’œuvre est une mission globale qui doit

permettre d’apporter une réponse architecturale, technique et
économique au programme défini par le maître d’ouvrage pour la
[3]
réalisation d’une opération .

La rémunération du maître d’œuvre dans les marchés publics peut être

forfaitaire ou provisoire.

Maître d’œuvre au sens de la loi MOP

Le maître d’œuvre est la personne de droit privé ou le groupement de

personnes de droit privé qui doit permettre d'apporter une réponse
architecturale, technique et économique au programme mentionné à
[4]
l'article 2 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 modifiée relative à la
maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre
[5]
privée .

Maître d’oeuvre au sens du CCAG travaux 2009

Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale, publique ou
privée, qui, en raison de sa compétence technique, est chargée par le
maître de l’ouvrage ou son mandataire, afin d’assurer la conformité
architecturale, technique et économique de la réalisation du projet objet
du marché, de diriger l’exécution des marchés de travaux, de lui proposer
leur règlement et de l’assister lors des opérations de réception ainsi que
pendant la période de garantie de parfait achèvement.
Les documents particuliers du marché mentionnent le nom et l’adresse
du maître d’œuvre. Si le maître d’œuvre est une personne morale, il
désigne la personne physique qui a seule qualité pour le représenter,
[6]
notamment pour signer les ordres de service .

Maître d’œuvre au sens du CCAG travaux 1976

Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale qui, pour sa

compétence technique, est chargée par le maître de l'ouvrage ou par
la personne responsable du marché de diriger et de contrôler l'exécution
des travaux et de proposer leur réception et leur règlement ; si le maître
d’œuvre est une personne morale, il désigne une personne physique qui a
seule qualité pour le représenter, notamment pour signer les ordres de
[7]
service .

Rémunération du maître d’œuvre

La rémunération du maître d’œuvre dans les marchés publics peut être

forfaitaire ou provisoire.
La rémunération forfaitaire du maître d’œuvre tient compte 1° de
l’étendue de la mission, 2° du degré de complexité de cette mission, 3° du
coût prévisionnel des travaux basé soit sur l’estimation prévisionnelle
[8]
provisoire ou définitive des travaux .

Si le coût prévisionnel des travaux n’est pas connu lors de la passation du

marché public de maîtrise d’œuvre, le montant provisoire de la
 rémunération se fonde sur la partie affectée aux travaux de l’enveloppe
financière prévisionnelle fixée par le maître d’ouvrage. Son montant
définitif est fixé conformément aux dispositions du code de la
[9]
commande publique .

Dispositions du code de la commande publique

Deuxième partie : Marchés publics > Livre IV : Dispositions propres

aux marchés publics liés à la maîtrise d’ouvrage publique et à la
maîtrise d’œuvre privée > Titre III : Maîtrise d’œuvre privée

Maîtrise d’œuvre privée (Article L. 2430-1, Article L. 2430-2)

Mission de maîtrise d’œuvre privée (Article L. 2431-1, Article L. 2431-

2, Article L. 2431-3)

·Article L. 2431-1 [Définition de la mission de maîtrise d’œuvre]

·Article L. 2431-2 [Contenu de la mission de maîtrise d’œuvre]

·Article L. 2431-3 [Mission de base pour les ouvrages de bâtiment]

·

·Section 1 : Dispositions générales (Article R. 2431-1, Article R. 2431-

2, Article R. 2431-3)
·

·Section 2 : Eléments de mission de maîtrise d’œuvre privée portant sur les

ouvrages de bâtiment
·

·Sous-section 1 : Mission de base (Article R. 2431-4, Article R. 2431-

5, Article R. 2431-6, Article R. 2431-7)
·

·Sous-section 2 : Dispositions propres aux opérations de construction

neuve de bâtiment (Article R. 2431-8, Article R. 2431-9, Article R. 2431-
10, Article R. 2431-11, Article R. 2431-12, Article R. 2431-13, Article R.
2431-14, Article R. 2431-15, Article R. 2431-16, Article R. 2431-
17, Article R. 2431-18)
·
·Sous-section 3 : Dispositions propres aux opérations de réhabilitation de
bâtiment (Article R. 2431-19, Article R. 2431-20, Article R. 2431-
21, Article R. 2431-22, Article R. 2431-23)
·

·Section 3 : Éléments de mission de maîtrise d’œuvre privée portant sur les

ouvrages d’infrastructure (Article R. 2431-24, Article R. 2431-25, Article
R. 2431-26, Article R. 2431-27, Article R. 2431-28, Article R. 2431-
29, Article R. 2431-30, Article R. 2431-31)
·

·Section 4 : Eléments de mission de maîtrise d’œuvre privée spécifiques

(Article R. 2431-32, Article R. 2431-33, Article R. 2431-34, Article R.
2431-35)
·

·Section 5 : Eléments de mission de maîtrise d’œuvre privée portant sur des

ouvrages réalisés à titre de recherche, d’essais ou d’expérimentation
(Article R. 2431-36)
·

·Section 6 : Dispositions diverses (Article R. 2431-37)

Chapitre II : Marché public de maîtrise d’œuvre privée

Section 1 : Dispositions générales

·Article L. 2432-1 [Marché public de maîtrise d’œuvre privée et
rémunération]
·Article L. 2432-2 [Modification du programme ou de prestations décidées

par le maître d’ouvrage]

·Article R. 2432-1 [Décision d'allotir ou non l’opération - Marché public de

maîtrise d’œuvre privée]

Section 2 : Engagements du maître d’œuvre privé

·Article R. 2432-2 [Coût prévisionnel des travaux assorti d’un seuil de
tolérance - Engagements du maître d’œuvre privé]
·Article R. 2432-3 [AMO et respect du coût prévisionnel des travaux -

Engagements du maître d’œuvre privé]

·Article R. 2432-4 [Respect du coût, assorti d’un nouveau seuil de tolérance,
qui résulte des marchés publics de travaux - Engagements du maître
d’œuvre privé]
R. 2432-5 [Conditions d'exonération des engagements mentionnés -
·Article

Engagements du maître d’œuvre privé]

Section 3 : Rémunération du maître d’œuvre privé

·ArticleR. 2432-6 [Rémunération forfaitaire du maître d’œuvre décomposée
par éléments de mission]
·ArticleR. 2432-7 [Rémunération en cas de coût prévisionnel des travaux
inconnu lors de la passation du marché public de maîtrise d’œuvre]

Autres textes intéressants à comparer avec les règles susceptibles

d’être utilisées à Madagascar

Arrêté du 22 mars 2019 précisant les modalités techniques d'exécution

des éléments de mission de maîtrise d'œuvre confiés par des maîtres
d'ouvrage publics à des prestataires de droit privé - NOR:
ECOM1830228A (JORF n°0077 du 31 mars 2019 - texte n° 28 /Annexe 20
du code de la commande publique).

Ordonnance n° 2004-566 du 17 juin 2004 portant modification de la loi n°

85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses
rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée

Arrêté du 21 décembre 1993 précisant les modalités techniques

d’exécution des éléments de mission de maîtrise d’oeuvre confiés par des
maîtres d’ouvrage publics à des prestataires de droit privé [Remplacé
par arrêté du 22 mars 2019 précisant les modalités techniques
d'exécution des éléments de mission de maîtrise d'œuvre confiés par des
maîtres d'ouvrage publics à des prestataires de droit privé - NOR:
ECOM1830228A. Annexe 20 du code de la commande publique].

Décret n° 93-1268 du 29 novembre 1993 relatif aux missions de maîtrise

d'œuvre confiées par des maîtres d'ouvrage publics à des prestataires de
droit privé

Décret no 93-1269 du 29 novembre 1993 relatif aux concours

d’architecture et d’ingénierie organisés par les maîtres d’ouvrage publics
NOR: EQUU9301162D [abrogé par le décret n° 2008-1334 du 17
décembre 2008]

Décret no 93-1270 du 29 novembre 1993 portant application du I de

l’article 18 de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 modifiée relative à la
maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’oeuvre
privée NOR: EQUU9301163D

Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 modifiée relative à la maîtrise d'ouvrage

publique et à ses rapports avec la maîtrise d'œuvre privée (loi MOP)

Jurisprudence à comparer avec les décisions des juridictions

malgaches pour se donner une ou des idées sur certains points
importants des rôles de l’architectes dans les activités de construction

CAA Nantes, 21 juin 2019, n° 17NT02678, société d'architecture Berthelot

+ Leray et société Nox Ingénierie (La passation d'un avenant n'est pas
requise pour le titulaire d’un contrat de maîtrise d’œuvre. Le maitre
d'œuvre est rémunéré par un prix forfaitaire couvrant l’ensemble de ses
charges et missions, ainsi que le bénéfice qu’il en escompte, et seules
une modification de programme ou une modification de prestations
décidées par le maître de l’ouvrage peuvent donner lieu à une adaptation
et, le cas échéant, à une augmentation de sa rémunération).

CAA Douai, 6 mai 2019, n° 17DA00956, société CIB (Lorsque le titulaire

d’un contrat de maîtrise d’œuvre est rémunéré par un prix forfaitaire,
seules une modification de programme ou une modification de
prestations décidées par le maître de l’ouvrage peuvent donner lieu à une
adaptation et, le cas échéant, à une augmentation de sa rémunération
(Conseil d’Etat, 29 septembre 2010, n° 319481, Société BABEL). Un
dépassement de la durée contractuelle de réalisation de la prestation ne
justifie pas, à elle seule, une augmentation de la rémunération).
Conseil d’Etat, 10 février 2014, n° 367821, Communauté d’agglomération
Tours Plus (Rémunération du maître d’œuvre lorsque les parties ont
décidé de retenir comme élément de calcul du montant du forfait définitif
de rémunération le coût prévisionnel des travaux évalué dans l’avant-
projet définitif).

Conseil d’Etat, 10 février 2014, n° 365828, Société Arc Ame / OPH Pas-de-
Calais Habitat (Dans le cadre de la loi MOP et du décret n° 93-1268 du 29
novembre 1993, le droit du maître d’œuvre à être rémunéré au titre des
prestations supplémentaires utiles à l’exécution des modifications
décidées par le maître de l’ouvrage n’est pas subordonné à la conclusion
préalable de l’avenant fixant le forfait définitif).

Conseil d’Etat, 29 septembre 2010, n° 319481, Société BABEL (Le titulaire

d’un contrat de maîtrise d’oeuvre est rémunéré par un prix
forfaitaire couvrant l’ensemble de ses charges et missions, ainsi que le
bénéfice qu’il en escompte, et seules une modification de programme ou
une modification de prestations décidées par le maître de l’ouvrage
peuvent donner lieu à une adaptation et, le cas échéant, à une
augmentation de sa rémunération).

SECTION III : L’ENTREPRENEUR

CONTRAT DE CONSTRUCTION AVEC UN ENTREPRENEUR

La personne qui a besoin de recourir à un professionnel de la

construction peut faire appel aux services d’un architecte, d’un maître
d’œuvre ou directement à un entrepreneur, que ce soit une société ou un
artisan en nom personnel.

Dans un premier temps, il est opportun d’essayer d’obtenir des

renseignements auprès d’autres personnes pour connaître son sérieux, la
qualité de ses prestations, la qualité de son « service après-vente », et sa
solidité financière.

Dans un second temps, une fois l’entrepreneur choisi, le maître de

l’ouvrage, c’est-à-dire le client qui commande la construction, doit lui
demander de justifier des certifications annoncées (CESTB, QUALIBAT,
FCBA,) et surtout de la souscription d’une assurance de garantir sa
responsabilité décennale valable au début du chantier.

Cette assurance est obligatoire lorsque les travaux sont significatifs (par
exemple cette assurance n’est pas nécessaire pour une simple peinture).

Attention, il est important de ne pas confondre l’assurance responsabilité

décennale à l’assurance responsabilité civile professionnelle qui ne
garantissent pas les sinistres de même nature. Les indications de la
police d’assurance avec les coordonnées de l’assureur doivent figurer sur
le devis.

L’entrepreneur doit également remettre à son client une attestation

d’assurance sur laquelle il est important de vérifier que la prestation
commandée est comprise dans les activités déclarées et assurées. Il
n’est pas non plus inutile de se renseigner pour savoir si la garantie des
dommages immatériels, qui est facultative, a également été souscrite.

Un entrepreneur qui n’a pas souscrit d’assurance pour garantir sa

responsabilité décennale commet un délit, et peut donc être condamné
par le tribunal correctionnel, mais le maître de l’ouvrage prend surtout le
risque de ne pas réussir à se faire indemniser si sa construction évolue
mal dans un délai de 10 ans. Parallèlement, même si l’entrepreneur est
bien assuré, le maître de l’ouvrage a l’obligation de contracter une
assurance dommages-ouvrage.
Le défaut de cette assurance, par ailleurs assez onéreuse, n’est pas
sanctionné, surtout qu’il est parfois difficile de trouver une
compagnied’assurance qui accepte d’assurer directement les
particuliers. L’entrepreneur peut aussi se charger de la souscription pour
votre compte de l’assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie
qui l’assure déjà en responsabilité décennale.

FORMATION DU CONTRAT

Le contrat d’entreprise se réduit souvent à l’acceptation d’un devis signé

mais un contrat détaillé peut être utile, surtout pour les gros chantiers. Ce
document sert à informer le consommateur sur les caractéristiques
essentielles de son engagement et sur les travaux qui vont être réalisés.

Toujours est-il, quel que soit le document contractuel retenu, il est

indispensable qu’il soit bien détaillé pour éviter toute contestation
postérieure et doit contenir a mimima :

-. la date de son émission et la durée de validité de l’offre

-. le nom, la raison sociale l’et adresse de l’entreprise (n° de téléphone et

adresse électronique)

-. la forme juridique de l’entreprise

-. pour un commerçant, le numéro RCS suivi du nom de la ville où se

trouve le greffe d’immatriculation

-. pour un artisan : le numéro au Répertoire des métiers (n° Siren)

-. le numéro individuel d’identification à la TVA

-. le nom et l’adresse du client

-. la date de début et la durée estimée des travaux ou de la prestation

-. le montant des pénalités en cas de retard de livraison de l’ouvrage

-. le décompte détaillé de chaque prestation, en quantité et en prix

unitaire

-. le prix horaire ou forfaitaire de la main d’œuvre

-. le prix des matériaux

-. les éventuelles modalités de révision des prix

-. les éventuels frais de déplacement

-. les modalités de paiement, de livraison et d’exécution du contrat

-. les conditions des retenues légales

-. les modalités des réclamations et conditions du service après-vente

(garantie notamment)

-. la somme globale à payer HT et TTC, en précisant les taux de TVA

applicables.

Selon l’importance des travaux, il est peut être opportun qu’un plan et un
descriptif technique précis des travaux soient annexés au contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage signe un contrat de travaux avant
l’obtention du permis de construire ou des crédits finançant la
construction, il faut insérer dans le contrat une condition suspensive qui
prévoira que le contrat ne trouvera à s’appliquer qu’après l’obtention de
l’autorisation administrative sollicité ou des prêts.

En cas de refus de permis ou de prêt, le contrat sera censé n’avoir jamais

existé et l’entrepreneur devra restituer tous les acomptes déjà versés.

Enfin, si la construction est financée par un prêt d’argent, le maître

d’ouvrage bénéficiera des règles protectrices du crédit immobilier. Ces
règles protectrices sont également applicables aux prêts finançant les
travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’une maison dès lors
qu’ils sont garantis par une hypothèque ou une autre sûreté réelle
immobilière.

FIXATION DU PRIX

Le prix des prestations des entrepreneurs est entièrement libre, soumis

au marché de la concurrence. Il peut être fixé au forfait ou au métré,
sachant que le marché à forfait a pour avantage de permettre de prévoir
que le un prix ne sera pas révisable.

Ce mode de fixation est plus sécurisant pour le client qui connaît dès le
début le prix qu’il devra supporter et qui ne prend pas le risque de subir
une variation du prix.

En effet, dans un marché à forfait, le prix est fixé à l’avance, globalement

pour l’ensemble des travaux à réaliser. L’entrepreneur ne peut pas
postérieurement augmenter le prix des travaux même s’il s’est trompé
dans l’estimation du prix.

La réalisation de travaux supplémentaires n’entraîne un supplément de

prix que si le maître de l’ouvrage a, au préalable et par écrit, autorisé ces
travaux et convenu de leur prix avec 1’entrepreneur.

Dans un marché au métré, le prix qui sera payé en fin d’exécution n’est
pas déterminé à l’avance.

Le prix convenu est un prix unitaire par quantité fixé pour chaque
catégorie de travaux.

Le prix est déterminé à l’achèvement des travaux par un métré en

multipliant la quantité réalisée par le prix unitaire.
En pratique, le marché au métré mentionne un prix global prévisionnel. Il
ne s’agit que d’une évaluation approximative ne liant pas les parties. Le
prix sera généralement payable par tranches selon l’avancée des travaux
qu’il conviendra de faire acter dans des comptes-rendus de chantier (par
exemple 30% à la commande, 35% à un moment avancé de la
construction, et le solde à la réception des travaux).

DELAI DE RETRACTATION

La loi ne prévoit aucun délai de rétractation si bien que le maître de

l’ouvrage est engagé dès la signature du contrat ou du devis.

EN CAS DE RETARD DU CHANTIER

Lorsque le délai d’achèvement expressément prévu est dépassé, le

maître de l’ouvrage doit mettre en demeure l’entrepreneur en expédiant
une lettre recommandée par laquelle il lui donne injonction de terminer
les travaux dans les meilleurs délais

Si le chantier n’est pas terminé à l’issue de ce délai, le maître de l’ouvrage

devra saisir le tribunal d’une demande en résiliation du contrat et en
dommages et intérêts.

Pour les contrats signés après le 1er octobre 2016, le maître de l’ouvrage
peut aussi résoudre le contrat en notifiant par une lettre recommandée
avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant.
Les dommages et intérêts ne pourront être obtenus que par une décision
judiciaire.

EN CAS D’ABANDON DU CHANTIER PAR L’ENTREPRENEUR

Lorsqu’un entrepreneur n’intervient plus sur le chantier, son client peut lui
envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception par
laquelle il le met en demeure de poursuivre et de terminer les travaux
dans le délai convenu.

A défaut de reprise des travaux, il peut saisir le tribunal pour demander la

résiliation du contrat aux torts de l’entrepreneur, des dommages et
intérêts, et l’autorisation de poursuivre les travaux avec une autre
entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

Pour les contrats signés après le 1er octobre 2016, le maître de l’ouvrage
peut aussi résoudre le contrat par voie de notification, sans passer par le
juge.

De même, il peut faire faire les travaux, dans un délai et à un coût

raisonnable, après mise en demeure de l’entrepreneur. Mais le recours au
juge est indispensable pour obliger l’entrepreneur à avancer les sommes
nécessaires et obtenir l’allocation de dommages et intérêts.

ABANDON DU CHANTIER PAR L’ENTREPRENEUR-CONSTRUCTEUR

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire

à l’encontre de l’entrepreneur qui connaît ces difficultés financières
n’entraîne pas pour autant la résiliation du contrat.

Dès qu’il a connaissance de l’ouverture de la procédure, le maître de

l’ouvrage doit se faire connaître du mandataire judiciaire et mettre en
demeure l’administrateur judiciaire de faire poursuivre le chantier.

Si l’administrateur (ou l’entrepreneur) refuse ou ne répond pas dans le

mois de cette mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit.

En cas de liquidation judiciaire, c’est le liquidateur qui se prononce sur le

sort du contrat.
 TITRE DEUXIEME :

LES RESPONSABILITÉS TAXABLES (EXIGIBLES) À

CHACUN DES ACTEURS DE LA CONSTRUCTION

CHAPITRE I : LE DROIT COMMUN DES

RESPONSABILITES

Quelques principes préalables sont nécessaires concernant tant les

responsabilités pénales que les responsabilités civiles.

Une responsabilité est qualifiée de pénale lorsqu'un comportement

individuel remplit les éléments constitutifs d'une infraction. Il appartient
alors à la société de poursuivre le délinquant. Cette tâche est confiée au
ministère public, dit "parquet", en pratique représenté par le procureur de
la République, sur le plan correctionnel. Il appartient au parquet de
prouver devant les juges "du siège" que l'individu poursuivi remplit tous
les éléments de l'infraction.

La responsabilité civile oppose deux personnes physiques ou morales,

l'une alléguant un droit à l'encontre de l'autre. Le litige qui les oppose
n'est porté en justice qu'à l'initiative d'une des deux parties. On dit que la
procédure est accusatoire par opposition à la procédure pénale, réputée
inquisitoire. Bien entendu il appartient au plaignant ou demandeur de
faire la preuve des droits qu'il allègue.

Il peut advenir qu'à l'occasion de poursuites pénales, des intérêts civils

soient en cause. En ce cas, la victime de l'infraction peut porter sa
demande en réparation soit devant le juge civil soit devant le juge pénal.
La responsabilité contractuelle résulte "d'une convention dont il ne
saurait être fait abstraction pour apprécier sa responsabilité engagée".

Exemple : mauvaise construction d'un marché de travaux, d'une vente.

En outre, le cumul est retenu en cas de faute dolosive.

SECTION I : RESPONSABILITES CONTRACTUELLES DE DROIT COMMUN

I.- LES CONDITIONS D'ENGAGEMENT DE LA

RESPONSABILITE

A/- Champs d'application

Ces responsabilités contractuelles se rattachant à l'exécution d'une

convention ne sont retenues que si une faute est prouvée. Par contre ces
responsabilités cessent en principe après réception des ouvrages (sauf
ce qui sera dit de la décennale et de la biennale).

[10]
L'action en responsabilité contractuelle est intransmissible ,
[11]
contrairement à l'action en garantie décennale ou biennale .

Conformément au droit commun, une clause d'irresponsabilité

[12]
reste sans effet en cas de faute lourde ou manquement à une
[13]
"obligation essentielle" .

Toutefois il a été admis qu'un marché puisse comporter une clause

selon laquelle l'entrepreneur s'engageait à garantir le technicien de toutes
responsabilités pour dommages causés aux tiers par l'exécution de
travaux. Cette clause a été considérée comme valable entre les parties
[14]
au contrat .

En droit administratif, des principes analogues sont appliqués.

Toutefois les clauses d'irresponsabilité sont déclarées illicites, dans les
cas prévus par la loi de finances n°72-1147 du 23 décembre 1972, article
16 ainsi conçu.

Ce texte a été commencé par une circulaire n°73-92 du 13 février

1973 du ministre de l'intérieur. Il ne s'applique pas aux organismes
privés,même réputés d'intérêt public : associations, fondations, sociétés
d'économie mixte, etc. Un doute subsiste pour les établissements publics
des collectivités locales ; selon la circulaire précitée du 13 février 1973, il
[15]
y a lieu de les inclure dans le vocable "collectivités locales" .

En tout cas l'expression "collectivité locale" exclut l'Etat, ainsi que

les organismes publics d'Etat.

Cette réforme est principalement dirigée contre une pratique

constante, selon laquelle les corps techniques de l'Etat n'accordaient leur
concours que sur la base d'un engagement de la commune ou collectivité
de renoncer à la garantie décennale.

En dehors du champ d'application de la loi de 1972, le Conseil d'Etat

a jugé que les textes réglementaires prévoyant des cas ou clauses
[16]
d'irresponsabilité, étaient inconstitutionnels .

La réforme de 1972, d'application immédiate, rend caduques les

[17]
délibérations antérieures de conseils municipaux . Elle vise les
[18]
ouvrages déjà réceptionnés .
 B/- Les co-responsabilités

La pluralité des participants à l'acte de construire pose deux sortes de

problèmes.

1.- Solidarité architectes-entrepreneurs

Plusieurs architectes peuvent être solidairement responsables, soit par la

[19]
vertu d'une convention , soit parce qu'ils sont associés à une œuvre
commune.

Plusieurs entrepreneurs ayant concouru à un vice de construction

[20]
commun peuvent être déclarés solidairement responsables .

Les clauses excluant les conséquences de la solidarité sont

[21]
inopposables aux tiers victimes .

Si les problèmes de responsabilité solidaire entre architectes ou entre

entrepreneurs ne posent guère de difficultés, par contre la jurisprudence
et la doctrine restent divisées en ce qui concerne la solidarité entre
architectes et entrepreneurs.

A/- JURISPRUDENCE JUDICIAIRE

[22]
Comme l'a parfaitement fait remarquer M. Lalou , la solidarité en cette
matière contractuelle "ne résulte ni de la loi, ni de la convention, ni de la
nature de l'œuvre à accomplir".

L'article 1202 du Code civil dispose d'ailleurs que «La solidarité ne se

présume point ; il faut qu'elle soit expressément stipulée ».
Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit,
en vertu d'une disposition de la loi.

Les décisions de justice qui prononcent la solidarité supposent

implicitement, mais nécessairement, qu'il y a "une partie liée" entre
l'architecte et l'entrepreneur, ce qui, à la charge du premier du moins,
constitue une faute professionnelle grave susceptible d'entraîner la
[23]
révocation de l'Ordre ,

Ainsi la Cour suprême a-t-elle forgé des cas d'obligation "in solidum", à
défaut de solidarité prouvée. Elle y met deux conditions.

[24]
1° Il faut d'abord une "faute commune" .

2° Mais la faute commune ne suffit pas : une deuxième condition

s'impose. Il n'y a obligation in soldium que si cette faute a concouru à la
[25]
réalisation de l'entier dommage .

B/- JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE

La Haute Juridiction n'hésite pas à faire de l'architecte le garant de la

[26]
solvabilité de l'entrepreneur , ou à prononcer des condamnations
[27]
subsidiaires, au titre d'une "responsabilité subsidiaire" , la solidarité
[28]
étant intégrale si chaque constructeur est en faute , même
[29]
partiellement . Elle peut s'accompagner de la condamnation d'un seul
[30]
constructeur
La solidarité peut être prononcée contre un architecte et une entreprise
[31]
en règlement judiciaire .

Il y a fréquemment solidarité pour défaut de surveillance de

[32] [33]
l'architecte ; ou pour vice de conception .

[34]
Toutefois la solidarité n'est pas prononcée d'office par le juge . Elle
[35]
est refusée en cas de "fautes distinctes" ou n'ayant pas concouru à la
[36]
réalisation de tout le dommage

Une condamnation conjointe n'est pas une condamnation solidaire à

[37]
réparer tout le dommage .

A propos des recours entre codébiteurs solidaires, voir F. MODERNE. Les

limites de la représentation mutuelle des codébiteurs solidaires en droit
[38]
administratif .

2.- Appels en garantie entre constructeurs

L'hypothèse est la suivante : le maître de l'ouvrage a choisi d'assigner l'un

ou l'autre des professionnels travaillant pour lui, en particulier soit
l'architecte soit l'entrepreneur. En pratique, il assigne celui qui est le plus
solvable ; mais d'autres fois son choix est dicté par des considérations de
sympathie, de relations, etc.. L'assigné appelle l'autre en garantie.

Le problème se complique du fait que ces deux professionnels ne sont

liés entre aux par aucun contrat. Sans doute chacun est-il lié au maître de
l'ouvrage en sorte que leurs activités sont "dépendantes dans le but final"
[39]
. Néanmoins en droit le marché d'entreprise et le contrat d'architecte
ne créent pas de lien entre ces deux personnes.
Ainsi et à titre d'illustration, ls clauses exclusives ou limitatives de
responsabilité, à les supposer valables, sont sans effet dans la mise en
cause présentement étudiée, pour la raison que de telles clauses restent
inopposables à un professionnel qui, par hypothèse, n'est pas partie en
[40]
contrat qui les contient .

A/- Jurisprudence judiciaire

En dernière analyse, la Cour de cassation a fixé le droit de la façon

suivante : il n'y a pas lieu de rechercher si la faute imputée par un
professionnel à l'autre est ou non détachable du contrat qui lie l'un et
l'autre avec le maître de l'ouvrage. L'action délictuelle d'un professionnel
contre l'autre est recevable "dès lors que le fait reproché est envisagé en
[41]
lui-même, et en dehors de tout point de vue contractuel" .

[42]
Le demandeur doit prouver la faute de l'autre constructeur

En outre, l'expiration du délai de garantie décennale ne fait pas obstacle à

[43]
la recevabilité de l'action en garantie entre constructeur .

[44]
Au reste l'article 1792 du Code civil ne joue pas entre constructeurs .

B/- Jurisprudence administrative

Un problème préalable de compétence se pose. L'action récursoire de

l'entrepreneur contre l'architecte a été considérée comme restant de la
compétence des tribunaux administratifs, bien qu'aucun service public ne
[45]
soit, par hypothèse, directement en cause .
Mais encore faut-il que chacun des deux constructeurs soit liéS au maître
[46]
de l'ouvrage par un contrat de droit public .

Cette solution est consacrée même en l'absence du lien contractuel entre

[47]
le constructeur déclaré responsable et celui qu'il appelle en garantie .

Si les deux constructeurs sont liés entre eux par contrat, celui-ci est en
général de droit privé ; et l'action en garantie relève des tribunaux
[48]
judiciaires .

Quant au fond, la solution est la suivante : l'action récursoire ou appel en

garantie n'est recevable que dans la mesure où celui qui la lance reproche
à l'autre constructeur une "faute caractérisée et d'une gravité suffisante"
[49]
.

Tel est le cas d'une lourde faute de surveillance de la part d'un

[50]
architecte .

Encore un constructeur ne peut imputer un dommage à un autre que s'il

[51]
ne lui est pas également imputable en responsabilité décennale :. Sur
ce point, le commissaire du gouvernement Labetouille a distingué la
jurisprudence concernant les fautes en cours de contrat et celles
[52]
concernant la garantie décennale .

II.- LA REPARATION
La pluralité des professionnels de la construction, et la nature de leur
intervention, posent des problèmes quant aux modalités des réparations
prononcées par le juge. Les constructeurs ne sont en effet pas liés entre
[53]
eux par contrats, en principe .

A/- JURISPRUDENCE JUDICIAIRE

a.- Dommages indemnisés

Sont indemnisés tous les dommages se rattachant par un "lien direct" au

fait des constructeurs responsables, y compris par exemple des troubles
[54] [55]
de jouissance ; une augmentation des intérêts de retard d'un prêt ;
[56]
une situation précaire . L'indemnité est majorée de la TVA due à
[57]
l'entreprise chargée de réparer .

[58]
Peu importe le montant de la réparation : éventuellement dix fois
[59]
celui du marché .

[60]
Même le préjudice moral est indemnisé .

b.- Modalités de réparation

En principe, il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement s'il y

a lieu d'ordonner la réparation en nature, total ou partielle, ou de
[61]
prononcer une condamnation à indemnité .
En l'espèce, la cour d'appel avait retenu l'allocation d'une somme d'argent
apte à laisser à la victime le choix des modalités de réparation. Dans le
même sens, d'autres arrêts admettent que la réparation consiste
[62]
seulement endes dommages-intérêts .

Toutefois il peut advenir que la Cour de cassation ordonne une

[63]
démolition au lieu d'une réparation .

En pratique, il est admis qu'une réparation en nature primitivement

prescrite soit remplacée ultérieurement, en cas d'impossibilité, par de
[64]
dommages et intérêts .

Éventuellement la démolition et reconstruction sera mise à la charge de

[65] [66]
l'entrepreneur , ou de l'architecte .

La Cour de cassation admet un cumul de réparation en nature (non

[67]
fiable) et de dommages et intérêts .

Toutefois une demande de mise en conformité doit être satisfaite, si

[68]
cette exécution est possible .

Une condamnation de l'architecte à la minoration des ses honorairesa le

défaut d'empêcher celui-ci de faire jouer son assurance professionnelle.
Les tribunaux doivent en tenir compte, à notre sens.

Une condamnation à provision peut être prononcée pour son exécution

[69]
des réparations dans le délai imparti .

L'exécution de travaux urgents de réparation peut être ordonnée aux frais

[70]
avancés du demandeur . La procédure du "réfère-provision" a été
[71]
admise par la Cour de cassation . Elle peut se convertir en un ordre de
 [72]
faire les travaux urgents . Mais un tribunal ne peut confier à l'expert le
[73]
soin de "définir, surveiller et évaluer" les travaux .

[74]
Le juge doit se placer au jour de sa décision . Mais de nouveaux
[75]
désordres pourront donner lieu à complément d'indemnité .

[76]
Des intérêts moratoires peuvent partir du jugement ou être ajoutés en
[77] [78]
appel . Une actualisation a même été admise .

d.- Plus-values et vétusté

On a discuté le point de savoir si l'indemnité devait être diminuée du

montant de la plus-value causée par les travaux nouveaux à l'immeuble
du propriétaire.

D'une façon générale, la jurisprudence n'admet pas l'application d’un

coefficient de vétusté au montant de la réparation à propos d'un bâtiment
[79]
incendié .

La cour d'appel de Paris écarte encore la soustraction d'une plus-

[80] [81]
value . L'enrichissement sans cause ne joue pas en ces cas . De
même le maître de l'ouvrage subit les conséquences de l'aggravation des
[82]
dommages par son propre fait .

B/- JURISPRUDENCE ADMINISTRATIVE

a- Dommages indemnisés

Sont également indemnisés tous les dommages qui sont la

conséquence directe du fait des constructeurs, y compris des pertes de
[83]
loyer d'un office d'HLM .
 L'indemnité est majorée de la TVA si le maître de l'ouvrage justifie
[84]
que celle-ci reste à sa charge .

b- Modalités de réparation

Le juge administratif dispose également d'un pouvoir souverain

d’appréciation du monde de réparation. Il peut prescrire à un
[85]
entrepreneur, soit de verser une indemnité, soit de refaire les travaux ;
il peut ordonner une démolition, puis reconstruction plus onéreuse, outre
[86]
des dommages et intérêts de privation de jouissance . Le Conseil
[87]
d'Etat peut transformer la condamnation prononcée par le tribunal . Le
[88]
juge n'est pas tenu de condamner l'entreprise à réparer mais il peut le
[89]
faire .

Toutefois, le juge administratif ne peur pas subordonner d'octroi

d'une indemnité à la condition que celle-ci soit utilisée effectivement aux
[90]
travaux correspondants .

Comme en matière judiciaire, une réparation en nature peut être

remplacée par une indemnisation, si l'entreprise est empêchée
[91]
d'exécuter .

[92]
L'architecte ne peut pas être condamné à refaire les travaux .

Aussi une condamnation solidaire avec l'entrepreneur pour exécution des

[93]
travaux ne se conçoit pas .

Le référé-provision a été introduit dans l'article R.129 du nouveau Code

des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel par le
décret n°88-907 du 2 septembre 1988. Il n'est recevable qu'en cas de
[94]
demande au fond . Une provision n'est accordée que si la créance
[95]
n'est pas "sérieusement contestable" .
 c.- Date d'évaluation

Quant à la date à laquelle il convient de se placer pour estimer le

dommage, la jurisprudence administrative fait application des principes
[96]
généraux de la responsabilité de la puissance publique . Ainsi ce
[97]
pourra être la date de dépôt du rapport d'expert circonstancié .

d- Plus-values et vétusté

La jurisprudence administrative a tendance à retenir "l'amélioration de

[98]
l'ouvrage" plus facilement que la jurisprudence judiciaire .

Les plus-values procurées par les réparations ne sont toutefois prises en

considération, et déduites des obligations du constructeur, que dans la
mesure où elles procurent des avantages par rapport aux devis
[99]
primitifs .

Cette plus-value est tenue si les règles de construction édictées

postérieurement aux travaux défectueux imposent de nouvelles
[100]
contraintes de sécurité .

Le Conseil d'Etat tient compte de la vétusté de l'immeuble et de ses

[101]
défauts de construction .

[102]
Un défaut d'entretien a donné lieu à un abattement de 60% .

SECTION II : LES GARANTIES DECENNALE ET AUTRES POSTERIEURES

A LA RECEPTION
Le présent chapitre est consacré aux articles 1792 et 2270 instituant,
dans la rédaction primitive du Code civil, la responsabilité décennale des
architectes et entrepreneurs.

Une première réforme est intervenue, par la loi n°67-3 du 3 janvier 1967,
ajoutant en particulier une responsabilité biennale pour les vices de
menus ouvrages.

Mais, sur le plan technique, avec l'essor de la construction suivant la

période de reconstruction, les sinistres se sont multipliés
dangereusement. Un système d'assurance a sans doute été monté sous
l'égide d'une "section construction", groupant diverses compagnies
assumant le risque de responsabilité décennale. La gestion financière de
ce groupe s'est révélée très déficitaire.

Sur la base d'une étude de M. Spinetta, publiée à la Documentation

française en 1976, le gouvernement a déposé le 26 juillet 1977 un projet
de loi relatif à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la
construction.

Cette réforme était animée par le désir d'accélérer la recherche des

responsabilités : d'éviter l'augmentation alarmante de la charge des
sinistres ; d'imposer enfin l'assurance à tous les professionnels de la
construction. Ce texte a abouti le 4 janvier 1978.

[103]
La loi n°78-12 du 4 janvier 1978 comporte trois titres : le premier sur
les responsabilités, le second sur le contrôle technique, et le troisième
sur l'assurance obligatoire des travaux de bâtiment. Un titre 4 est
consacré à des dispositions générales renvoyant à des décrets
d'application.
Selon l'article 14 de la loi du 4 janvier 1978, la réforme "entrera en vigueur
1er janvier 1979, et s'appliquera aux contrats relatifs aux chantiers dont
la déclaration réglementaire d'ouverture aura été établie postérieurement
à cette date".

En pratique, les tribunaux retiennent la date effective d'ouverture du

[104]
chantier .

[105]
Le Conseil d'Etat applique "les principes" animant ces textes . Il a
[106]
néanmoins tenu compte de la réforme de 1967 et tiendra compte de
[107]
la réforme de 1978 pour l'art. 1792-3 nouveau.

Le fonctionnement de cette responsabilité est intimement lié à la

technique de la construction. Il repose sur les conditions suivantes.

Normalement, la réception vaut quitus pour la qualité et la quantité de

[108]
travail exécuté, sauf réserves .

"Il n'y a aucun inconvénient à être sévère à l'égard de l'architecte ; le

propriétaire ne connaît pas les règles de la construction ; c'est à
l'architecte de l'en instruire et à ne pas s'en écarter par une complaisance
condamnable".

§1.- PRINCIPES TRADITIONNELS

Aussi le Code civil a-t-il prévu un délai de garantie décennale pendant

lequel, selon l'expression de Planiol, Ripert et Boulanger que "la seule
 [109]
existence du vice est une preuve qu'il y a eu faute" .

Si les conditions d'application de la garantie décennale se trouvent

réunies, l'obligation de résultat se pérennise et se généralise : ce n'est
plus le client qui est tenu d'établir le manquement du constructeur ; c'est
ce dernier qui doit établir que le vice de l'ouvrage ne lui est pas imputable,
soit en raison de la faute d'un tiers, soit par suite de cas fortuit ou force
[110]
majeure

Le Conseil d'Etat consacre la présomption, mais n'admet d'exonération

[111]
que par force majeure et faute du maître de l'ouvrage . Le respect
[112]
des normes techniques n'est pas cause d'exonération .

[113]
La garantie décennale est d'ordre public .

En revanche, la garantie décennale venait limiter les charges du

constructeur. C'était autant une garantie à son profit qu'une garantie à
l'égard du client.

Cette limitation était double.

En premier lieu, cette garantie réduisait à dix ans les responsabilités

professionnelles. Passé ce délai, les clients n'étaient plus admis à
[114]
solliciter une indemnisation pour vices de l'ouvrage .

En second lieu, cette garantie réduisait en tout état de cause la

responsabilité décennale de l'entrepreneur aux vices graves de l'ouvrage
(sauf responsabilités post-contractuelles vues p. suivantes).
Ce régime de faveur se comprend aussi aisément que la présomption de
responsabilité examinée aux alinéas précédents. En effet, la construction
comporte des risques difficiles à prévoir. Déclarer le constructeur
éventuellement responsable de la ruine de l'ouvrage après expiration d'un
temps d'épreuve de dix ans, c'est faire peser sur la profession une charge
intolérable.

§2.- LA NOUVELLE PRESOMPTION DE RESPONSABILITE

DECENNALE

La loi du 4 janvier 1978 a donné la rédaction suivante à l'article 1792 du

Code civil :

Art. 1792.- Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de pleindroit,

envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même
résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou
qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses
éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les
dommages proviennent d'une cause étrangère".

Qu'est-ce que cette responsabilité "de plein droit"?

En réalité l'alinéa 2 de l'article 1792 sus-reproduit clôt le débat : le

constructeur est responsable sauf s'il prouve que les dommages
proviennent d'une cause étrangère (ce qui englobe le cas fortuit, la force
majeure). Il s'agit donc d'une présomption de responsabilité enfermée
dans des limites précises, sans que la responsabilité de plein droit donne
de meilleures indications. La jurisprudence est donc confirmée.
Dans la "cause étrangère" entrera fréquemment la faute du maître de
[115]
l'ouvrage . La cause étrangère sera parfois le fait des
[116]
utilisateurs . L'ignorance des défectuosités d'un procédé ou matériau
[117]
n'est pas une cause étrangère .

La cause étrangère ne permet pas à l'entrepreneur de s'exonérer en

prouvant qu'il n'a commis aucune faute ()() CIv. 3è, 16 oct. 1984 : D. 1985,
J, 431.

Récriproquement, l'architecte n'est pas exonéré par la seule constatation

de la faute de l'entrepreneur ()() Civ. 3è,14 déc. 1983 : Bull. civ. III, n°261.

La nouvelle présomption de responsabilité édictée par la loi du 4 janvier

1978 met-elle à la charge du constructeur une obligation de résultat ?

Une telle obligation pèse en effet sur le promoteur, selon une

jurisprudence constante ()() CIv. 3è, 11 déc. 1973 : JCP 74, II, 17799 et les
obs. N. JACOB.

En réalité la responsabilité présumée proroge les obligations de résultat,

au sens de l'article 1147 du Code civil ()() LIET-VEAUX ET [Link], La
responsabilité des constructeurs : rev. Marchés publ. avril-mai 1984. Elle
est d'ordre public ()() p.397 s, infra.

§3.- Responsabilités particulièress post-contractuelles

Quelques arrêts consacrent un principe nouveau ébranlant la logique de

la jurisprudence traditionnelle : le cumul à l'encontre des constructeurs,
des responsabilités décennale et biennale, et des responsabilités
contractuelles "de droit commun".

A.- Théorie des vices intermédiaires

Un grand arrêt de principe a d'abord été rendu en la matière par la 3è

[118]
Chambre civile de la Cour de cassation ,

B.- Responsabilité postcontractuelle par violation du

contrat (non-conformité)

Un immeuble avait été édifié partiellement sur le terrain du voisin du

maître de l'ouvrage. Ce dernier fut condamné à démolir. Il se retourna en
garantie contre son architecte, sans pouvoir invoquer la responsabilité
décennale, puisque l'immeuble ne comportait aucun vice propre.
L'architecte fut alors condamné, sur la base d'une faute dans l'exécution
des "obligations contractuelles souscrites par lui" ()() Civ. 3è, 6 fév. 1969 :
Bull. civ. III, p. 85.

Un autre arrêt de principe a été rendu sur la base d'un même cumul, à la
[119]
suite de malfaçons et non-conformités .

Si le défaut de conformité est également un vice engageant la garantie

décennale, cette dernière l'emporte : l'action est enfermée dans le délai
[120]
de dix ans . La solution est la même à propos de la responsabilité
[121]
biennale des constructeurs .

C/- Règles communes

Dans les deux théories, une clause d'irresponsabilité au titre de la faute
contractuelle prouvée, sera licite - sauf l'effet classique de la faute lourde,
[122]
à notre sens .

Ces actions pour faute prouvée doivent elles-mêmes être introduites

[123]
dans le délai de 10 ans pour être recevables . Toutefois un doute
[124]
subsiste pour les non-conformités .

En matière administrative, cette conception d'un cumul de

responsabilités présumées et des responsabilités pour une faute
[125]
prouvée, n'est pas admise . Le juge doit au contraire soulever d'office
[126]
l'absence de responsabilité contractuelle après réception .

Ces responsabilités "post-contractuelles de droit commun" posent

parfois de délicats problèmes d'assurance. Certaines compagnies
proposent des polices spéciales au risque des vices intermédiaires.

§4.- COMBINAISON DES ARTICLES 1792 ET 2270 ANCIENS

Une difficulté d'interprétation surgissait en raison des différences de

libellé des articles 1792 et 2270 du Code civil. Le premier appliquait la
garantie décennale à l'"édifice construit à prix fait" ; le second appliquait
la garantie à tous les "gros ouvrages", sans envisager les modalités selon
lesquelles les marchés d'édification avaient été établis.

Par un arrêt fondamental, la Cour suprême, constatant l'évolution

législative tontemporaine, a estimé que l'article 1792 du Code civil n'était
applicable qu'aux entrepreneurs traitant à forfait, et non aux architectes
[127]
exerçant à titre libéral .

Ainsi les architectes échappaient désormais à la présomption de

responsabilité décennale édictée par l'article 1792, tout en étant
favorisés par la prescription de l'article 2270.

A/- La garantie décennale de 1967

La loi du 3 janvier 1967 comporta une généralisation sur trois plans.

En premier lieu, la responsabilité décennale fut étendue à tous les

professionnels de la construction.

Le maintien de la mention de l'architecte, à côté d'autres professionnels

exerçant à titre libéral, dans l'article 1792 nouveau Code civil eut une
signification très particulière : faire échec à l'arrêt rendu le 5 avril 1965.

En outre, la responsabilité décennale visa tous les marchés et contrats,

sans donner au forfait une portée particulière.

En conséquence et dans tous les cas, la présomption de responsabilité

reconnue jusqu'ici dans l'article 1792 visa tous les professionnels et tous
les marchés et contrats concernant la construction, passés avec le
maître de l'ouvrage.

Il convient d'ajouter que cette responsabilité fut étendue aux vendeurs

d'immeubles dans les conditions définies par les lois des 3 janvier 1967
[128]
et 7 juillet 1967 .
Néanmoins la loi de 1967 conserva la technique de l'exonération par la
[129]
cause étrangère

B/- La garantie biennale dans la loi du 3 janvier 1967.

Elle reposait sur la distinction entre gros et menus ouvrages.

Si la responsabilité de l'entrepreneur ou architecte était en principe

éteinte quant aux menus ouvrages par la réception, il n'en était ainsi qu'au
cas des vices apparents. Sa responsabilité subsistait au contraire en ce
qui concerne les vices cachés, à condition que l'action résultant desdits
vices fût intentée dans un bref délai après que le maître de l'ouvrage en
[130]
avait eu la révélation .

Ces arrêts critiquables semblaient procéder d'une confusion entre les

règles applicables à la construction et l'action prévue en faveur de
l'acheteur pour les vices rédhibitoires de la chose vendue.

En l'absence de précisions dans la loi du 3 janvier 1967 et dans ses

travaux préparatoires, il apparut par ailleurs que la garantie biennale
procédait de la technique de la garantie décennale, en ce sens qu'elle
s'appliquait aux vices non révélés lors des mêmes réceptions, qu'elle
frappait les mêmes immeubles, qu'elle concernait les mêmes personnes,
et qu'elle était soumise à un délai ayant un point de départ identique et
une durée préfixe, conformément à ce qui sera dit plus bas. En ce sens, à
[131]
propos de l'interruption du délai .
Un défaut de conformité pouvait être contesté après expiration du délai
[132]
de deux ans . Néanmoins la responsabilité de l'entrepreneur pour
vices de menus ouvrages était éteinte après deux ans, même en cas de
[133]
faute prouvée .

En droit administratif, le Conseil d'Etat a appliqué la garantie biennale de

[134]
la loi de 1967, mais avec quelquesnuances .

C.- La garantie biennale dans la loi du 4 janvier 1978

La loi du 4 janvier 1978, article 3, donne la rédaction suivante de l'article

2270 du Code civil :

"Art. 2270.- Toute personne physique ou morale dont la responsabilité

peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code
est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle en
application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la
réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration
du délai visé à cet article".

Cette nouvelle rédaction institue une décharge des diverses

responsabilités édictées par les articles 1792 à 1792-4. Par souci de
clarté, le législateur a entendu affranchir l'article 2270 de toute
considération étrangère à une décharge de responsabilité.

Mais la responsabilité biennale réapparaît, en ce qui concerne les

éléments d'équipement non incorporés, ces éléments s'opposant aux
éléments de construction proprement dits.
Après avoir étendu la présomption de responsabilité décennale aux
dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un
bâtiment si ceux-ci font indissossiablement corps avec les ouvrages de
viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert, l'article 1792-3
nouveau ajoure :

"Art.1792-3.- Les autres éléments d'équipement du bâtiment font l'objet

d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans
à compter de la réception de l'ouvrage".

La nouvelle responsabilité biennale pose de nombreux problèmes.

Champ d'application : Tout d'abord en ce qui concerne son champ

d'application, les auteurs ont tenté des énumérations.

M. Gaston fait observer qu'en ce qui concerne en particulier le chauffage

central, tous les vices de fonctionnement entrent désormais dans le
champ d'application de la garantie décennale. Nous avons proposé des
[135]
critères .

[136]
Un carrelage est un élément réputé "incorporé" .

[137]
La garantie décennale a été appliquée à un faux plafond , à une
[138]
gaine de circulation d'air .

Le caractère indissociable des éléments d'équipement soumis à la

responsabilité décennale, selon l'article 1792-2 du Code civil, fait
incontestablement allusion à la distinction civiliste entre meubles et
immeubles.
Travaux d'entretien : La garantie de bon fonctionnement donnera à ce
genre de travaux un aspect nouveau. Les réfections complètes, et
l'emploi de matériaux neufs seront systématiquement préférés à de plus
[139]
modestes dépenses .

Responsabilité présumée : On peut se demander si la responsabilité du

constructeur au titre du mauvais fonctionnement d'un tel élément
d'équipement est aussi présumée. A notre sens, une réponse positive
[140]
s'impose, en raison de l'emploi par le législateur du mot "garantie" .

Responsabilité subsidiaire : Si l'ouvrage est impropre à sa destination,

seule joue la responsabilité décennale, même pour un élément
[141]
"dissociable"

Sur l'application de la loi du 4 janvier 1978 aux marchés publics, voir

[142]
circulaire n° 79-38 du 5 avril 1979 et, la garantie biennale .

D/- La garantie de parfait achèvement

La loi du 4 janvier 1978, s'inspirant des normes professionnelles, institue

la garantie de parfait achèvement dans les articles 1792-6, alinéa 2 et 6
[143]
nouveau, et article 7 de ladite loi. Le Conseil d'Etat

Mais cette garantie est hybride, elle couvre les défauts réservés (vices
apparents) et les malfaçons apparues dans l'année suivant la réception
(vices cachés).
En l'absence de réserves ou de "notification" dans le délai d'un an, ce sont
les responsabilités biennale ou décennale qui joueront selon leurs règles
propres.

En effet, et enc e qui concerne leur champ d'application, on remarque que

la garantie de parfait achèvement vise "tous les désordres", tel un vice
[144]
des enduits de façades .

En outre, la retenue de garantie permettra de sanctionner les dommages,

entrant dans la garantie de parfait achèvement, ayant ou non fait l'objet
de réserves lors de la réception.

Lorsque les conditions de la responsabilité décennale sont remplies (vice

caché lors de la réception), ainsi que celles de la garantie de parfait
[145]
achèvement, le maître de l'ouvrage a le choix entre les deux

Mais il faut distinguer entre vices réservés, par hypothèse "apparents", et

vices non réservés, réputés "cachés". Les vices réservés ne peuvent
relever de la garantie décennale qui ne s'applique qu'aux vices cachés
[146]
ni de la garantie biennale, pour la même raison.

La nouvelle garantie de parfait achèvement n'est due que par

"l'entrepreneur", le sous-traitant étant exclu faute de lien direct avec la
maitre de l'ouvrage. De même sont exclues les autres activités de
[147]
constructeurs et en particulier celles des maîtres d'œuvre.

Le délai d'exécution des travaux de réparation est fréquemment fixé à

l'avance par simple référence du marché à la norme P.03-001.
 E/- L'ISOLATION PHONIQUE

La jurisprudence concernant l'isolation phonique et thermique sera

analysée un peu plus loin (infra). Mais la loi du 4 janvier 1978 institue, en
matière d'isolation phonique, un régime spécial de responsabilité, en son
article 7 inséré au mode de la construction et de l'habitation ainsi conçu :

"Art.7.- Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction

de bâtiment d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales
ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière
d'isolement phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie

de parfait achèvement visée à l'article 1792-6 du Code civil.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l'égard du premier

occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant
six mois à compter de sa prise de possession".

Seuls sont tenus les entrepreneurs et les personnes citées à l'alinéa 3 de

l'article 7 ci-dessus.

Les prescriptions légales et réglementaires et les exigences minimales

en la matière instituent clairement une obligation de résultat à la charge
des constructeurs ; quels que soient les moyens employés, le coefficient
d'isolation doit être atteint.

Le renvoi effectué par l'alinéa 2 de l'article 7 à la garantie de parfait

achèvement sus-examinée implique l'extinction de la garantie d'isolation
phonique passé le délai d'un an à compter de la réception.
Cette prescription rend délicate la situation du vendeur ou du promoteur
immobilier, lui-même assujetti à la garantie d'isolation phonique (art.7
al.3), mais pendant un délai différent de celui qui est applicable au
constructeur.

Le vendeur ou promoteur est tenu à l'égard de chaque premier occupant

de chaque logement, pendant six mois à compter de la prise de
possession alors que le constructeur n'est retenu que pendant un an à
[148]
dater de la réception des travaux .

Dès lors se posera un problème d'action récursoire du vendeur ou

promoteur contre le constructeur, si le premier occupant assigne son
vendeur alors que le délai d'un an de garantie par le constructeur est
épuisé.

La solution de cette question sera sans doute donnée par la

jurisprudence examinée ci-dessus , écartant l'exception d'expiration du
délai en cas d'appel en garantie.

Nous estimons enfin que cette garantie d'isolation laisse subsister la

garantie décennale, si le vice se révèle tardivement et rend l'immeuble
impropre à sa destination (v. infra.)
CHAPITRE II : LES RESPONSABILITES PARTICULIERES
DE CHACUN DES ACTEURS

SECTION I : FAITS DONNANT OUVERTURE A L'ACTION EN

RESPONSABILITE CONTRACTUELLECONTRE L'ARCHITECTE

I.- LES VICES DES PLANS, DEVIS ET CAHIER DES CHARGES

1.1/- RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE CHARGE D'UNE MISSION

D'ENSEMBLE : CONCEPTION DE L'OEUVRE ET CONTROLE DE
L'EXECUTION

[Link]- Principes
L'architecte est responsable du vice des plans. Il est non seulement
responsable des plans qu'il a lui-même dressés, mais encore de ceux qui
[149]
ont été établis par l'architecte auquel il succède .

Le principe de la responsabilité de l'architecte n'est pas influencé par le

mode de rémunération convenu. Il importe peu qu'il n'ait touché que la
[150]
rétribution d'un simple dessinateur . De même, il est indifférent,
quant à la responsabilité de l'architecte, que les plans aient été signés par
[151]
le maître de l'ouvrage ou approuvés par l'autorité
[152]
administrative .

L'architecte a toujours le droit de faire aux plans de légères modifications

dictées par un souci d'élégance ou les nécessités de l'art de construire
pourvu qu'elles ne soient pas de nature à diminuer la valeur de
[153]
l'immeuble ou l'usage que le propriétaire veut en faire .

De façon générale, l'architecte doit disposer dans le choix des matériaux

et la conception de son travail d'une certaine latitude touchant
l'esthétique, le confort et la sécurité de l'immeuble.

Sauf abus manifestes caractérisés par l'emploi de matériaux

somptuaires,de techniques onéreuses ou de travaux inutiles, l'architecte
bénéficie, sous le contrôle des tribunaux et en contrepartie de sa
responsabilité, d'une liberté d'appréciation dans l'exécution de son
[154]
contrat .

[Link]/- Cas particuliers

Plans ne tenant pas compte des possibilités financières du maître de

l'ouvrage.
Avant de dresser les avant-projets l'architecte doit s'inquiéter de
l'importance des capitaux que le maître de l'ouvrage entend consacrer à
l'œuvre projetée.

[155]
Il doit prendre l'initiative de l'avertir des frais auxquels il s'expose . Il
importe, en effet, que l'architecte mette les projets enr apport avec les
[156]
moyens financiers de son client .

L'architecte n'a droit à aucun honoraire si une limite lui a été fixée et
maintenue quant au coût de la construction à réaliser et que les plans
dressés par lui mènent à une construction dont le prix dépasse
[157]
sensiblement cette limite .

L'architecte commet une faute engageant sa responsabilité s'il établit les

plans d'une construction dont le coût dépasse les ressources de son
client. Il en est de même si la prime à la construction a été refusée, parce
que l'architecte a perdu de vue les dimensions que doit avoir un
immeuble dit à bon marché et le prix maximum que doit coûter le
[158]
bâtiment d'après la loi .

L'architecte peut également être responsable lorsqu'en raison de la

tardiveté des démarches qu'il a accepté d'entreprendre, il n'a pu obtenir
[159]
de primes à la construction pour son client .

La stipulation par laquelle l'architecte s'engage à ne pas dépasser les prix

qu'il a porté au devis a pour effet de mettre à sa charge les risques des
[160]
dépassements du prix .

Est responsable du préjudice causé par une interruption des travaux

l'architecte dont l'estimation approximative du coût de la construction a
[161]
été nettement inférieure au coût réel de celle-ci . En effet, l'architecte
ne doit pas se borner à de simples conjectures mais il doit procéder à
[162]
une évaluation pertinente du coût des travaux .

Dans l'évaluation des dommages et intérêts, il est cependant juste de

[163]
faire supporter par le propriétaire les travaux dont il profite .

Plans péchant contre l'esthétique

L'architecte peut commettre une faute lorsque sa conception de l'œuvre

contient des erreurs de style, de goût, des décorations lourdes ou
[164]
superflues .

Mais il faut se montrer prudent avant de condamner l'architecte car "les

questions d'esthétique relèvent avant tout d'une appréciation subjective
[165]
qui diffère selon les individus, les époques et les contrées" .

Plans négligeant la destination des lieux projetée par le propriétaire.

Les plans de l'architecte peuvent également négliger la destination

projetée par le propriétaire, par exemple, s'ils sont dressés pour des
[166]
bureaux au lieu d'un magasin ou pour une villa au lieu d'un château .

A défaut d'indication précise de la part du propriétaire, l'architecte ne doit

prévoir que des locaux du type courant, tel un garage accessible, non à
toutes espèces de voitures quelle qu'en soit la longueur, mais à toute
[167]
voiture de grandeur moyenne .

L'architecte est responsable qu'il adopte un type d'ascenseur trop

[168]
légerpour un immeuble de onze étages .
Plans péchant contre la commodité des lieux;

Les plans de l'architecte peuvent contenir une faute contre la commodité

[169] [170]
: escaliers impraticables , issues des pièces mal placées , cage
d'escaliers insuffisante pour le déménagement normal du mobilier des
[171]
occupants .

Plans violant les règles de l'art de bâtir

L'architecte est responsable si les murs au point d'appui portent à faux ou

si les cheminées sont adossées à de simple cloisons au lieu d'être
[172]
appuyées contre des murs .

Il est responsable si les murs extérieurs ne sont pas assez épais et s'ils
[173]
facilitent ainsi l'entrée du froid et de la chaleur .

De même, l'architecte est responsable lorsqu'il n'a pas prévu un système

de poutre porteuse et de pilier destiné à soutenir le hourdis lorsque celui-
ci prend sur des murs qu'il surcharge au-delà des limites admises par
[174]
l'usage .

L'architecte doit tenir compte de l'endroit où le bâtiment sera construit. Il

est responsable lorsqu'après avoir dressé un plan en vue de la
construction du bâtiment à un emplacement abrité des intempéries, il fait
exécuter ce plan à un autre emplacement, choisi ultérieurement par le
propriétaire, sans y apporter les modifications nécessaires pour assurer
aux ouvrages, à raison des intempéries auxquelles ils doivent être
[175]
exposés, des garanties suffisantes de préservation et de durée .
L'architecte doit également tenir compte du niveau des plus hautes eaux
[176]
pour éviter tout risque d’inondation .

Dans la rédaction des plans, l'architecte doit veiller à assurer à l'édifice

une solidité suffisante pour résister aux événements ultérieurs qui
peuvent se produire à la condition cependant que ces événements
rentrent dans la catégorie de ceux qui peuvent être prévus et n'aient pas
pour cause une faute du propriétaire. Il est responsable des dégâts
causés aux bâtiments par la violence des coups de vent n'ayant pas le
caractère exceptionnel d'une calamitée ni d'un événement échappant à
[177]
toutes prévisions .

Il est aussi responsable de l'absence de précautions des goussets et un

[178]
contre-soubassement dans la construction d'une cheminée (3).

Plans ne tenant pas compte des servitudes conventionnelles.

L'architecte a le devoir de demander à son client la production du contrat

d'acquisition du terrain sur lequel le propriétaire compte édifier la
[179]
construction pour vérifier s'il existe des servitudes ou des
obligations relatives au mode de construction, telle l'obligation de ne
[180]
construire une façade qu'en pierres de taille . Il est responsable de
[181]
l'inobservation des règles légales en matière de vues .

Plans contenant des erreurs d'emplacement du bâtiment.

Quelle est la responsabilité de l'architecte lorsque le bâtiment est

partiellement construit sur le terrain d’autrui ?
L'architecte n'a pas pour tâche de déterminer les limites du terrain et son
emplacement ni de contrôler les dires du propriétaire quant à cet
emplacement, sauf si celui-ci établit qu'il lui a confié la mission de faire
[182]
construire sur telle partie déterminée dont il lui a remis un plan .

De même, pour être fondé à imputer à l'architecte d'avoir oublié de

comprendre une partie du terrain dans son plan, le propriétaire doit
[183]
prouver l'avoir chargé de l'y comprendre .

1.1.2/- Erreurs dans les devis.

[Link].- Devis descriptif

Dans le devis descriptif, l'architecte prescrit les matériaux qui doivent être
employés. Il décrit leur nature, leur qualité, leurs dimensions et indique
les procédés à mettre en œuvre. Sa responsabilité pourra être engagée si
les matériaux prescrits n'ont pas encore fait leur preuve. Il sera
également responsable au cas où les descriptions incomplètes des
ouvrages renseignés au devis descriptif laissent à l'entrepreneur le choix
[184]
du mode d'exécution .

L'architecte a été reconnu responsable parce qu'il avait été constaté qu'un
immeuble neuf présentait une forte proportion de boiserie attaquée par
les vers.

La cour de cassation de France a estimé qu'il était indifférent que l'on ne

puisse déterminer l'époque exacte à laquelle le travail de forage des
insectes s'était manifesté, le vice de construction résidant dans le seul
emploi d'une importance proportion de bois d'aubier de chêne,
particulièrement favorable à l'action et au développement des vers
[185]
rongeurs et par conséquent impropre à la construction .
[Link].- Devis estimatif

Dans le devis estimatif, l'architecte fait le calcul des cubes et des

surfaces et évalue les ouvrages article par article. Il engage sa
responsabilité si ses erreurs de calcul ou d'évaluation sont de nature à
induire son client en erreur et à engager celui-ci à entreprendre des
[186]
travaux dont il ne peut mesurer l'importance .

[Link].- Devis non conforme au plan

L'architecte est en faute lorsqu'il établit un devis non conforme au plan

présenté préalablement par lui au propriétaire et qu'il ne signale pas à
[187]
celui-ci les différences existantes entre le devis et le plan . Il doit
évaluer la dépense supplémentaire entraînée par les changements
[188]
demandés .

Si le devis est conforme au plan mais que, ultérieurement, l'architecte

apporte des modifications aux prescriptions du devis, il convient de
rechercher, pour apprécier sa responsabilité, si techniquement ces
[189]
modifications étaient nécessaires ou utiles .

Mais l'architecte ne sera pas responsable en cas de dépassement du

devis estimatif si certains dépassements sont compensés par des
réductions, s'ils sont peu importants et s'il est justifié qu'il a
constamment défendu les intérêts de son client en traitant avec les
[190]
entrepreneurs aux meilleurs prix .

1.1.3.- Erreurs dans le cahier des charges

 [Link].- Généralités

Le cahier des charges contient les clauses et conditions de l'entreprise

qui lient l'entrepreneur et le maître de l'ouvrage. Il est rare que la
responsabilité de l'architecte soit engagée de ce chef. "Il s'agit en effet
d'un document ne présentant aucun caractère technique et pouvant être
aisément compris, et même corrigé et complété par le maître, quoique
[191]
mineur dans l'art de bâtir" (5).

1.2/- RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE UNIQUEMENT CHARGE

DE LA CONCEPTION DE L'OEUVRE : PLANS, DEVIS ET CAHIER DES
CHARGES.

1.2.1.- Généralités

Il ne peut y avoir de discussion, quant à la responsabilité pour vices de

conception, de l'architecte qui est chargé de contrôler et de surveiller
l'exécution des travaux.

Lorsque le rôle de l'architecte se limite à établir les plans, devis et cahier

des charges, on peut se demander s'il est entièrement responsable des
vices de conception qu'il aurait pu rectifier s'il avait été chargé de
contrôler et de surveiller l'exécution des travaux.

Deux théories sont en présence.

1.2.2.- Théorie de la responsabilité de l'architecte

Les partisans de cette théorie relèvent que l'architecte est tenu de

dresser des plans conformes aux règles de l'art. Il est responsable s'il ne
le fait pas. Il importe peu que l'architecte n'ait pas été chargé de diriger et
de surveiller l'exécution des travaux. Les plans remis au propriétaire
doivent être correctement dressés. Cette opinion, qui est la nôtre, est la
[192]
plus généralement admise .

Deux tempéraments sont apportés à cette théorie de la responsabilité de

l'architecte uniquement chargé de la conception de l'œuvre : 1° il faut que
les plans aient été exactement suivis, ce qui ne demande pas
d'explication et 2° si le vice ne présente pas un trop grand degré de
gravité, il y a atténuation de responsabilité de l'architecte. La
jurisprudence estime que qu'il avait été chargé de la direction et de
surveillance des travaux il aurait pu apporter à son plan en cours
d'exécution, les modifications indispensables.

1.2.3.- Théorie de la non-responsabilité de l'architecte

Trois arguments sont principalement avancés à l'appui de la théorie de la

non-responsabilité de l'architecte uniquement chargé de dresser les plan
[193]
et devis .

1° En vertu des principes de droit commun, le locateur d'ouvrage est

déchargé de toute responsabilité par la réception. Le propriétaire peut
refuser les plans s'ils contiennent des vices, mais l'architecte est
complètement libéré lorsque le propriétaire les a acceptés.

2° Un plan, même définitivement arrêté, n'est qu'un projet.

L'exécution seule lui donnera la vie. L'architecte ne peut en découvrir les
lacunes que s'il est chargé de le faire exécuter.

3° Admettre la théorie de la responsabilité conduira à cette

conséquence absurde que l'architecte pourrait être connu pendant un
délai indéterminé si le propriétaire attendait vingt ou trente ans ou plus
avant de construire.

Il est possible de répondre à ces arguments :

 1° Les raisons qui rendent l'architecte dirigeant responsable de ses
plans pendant dix ans, en vertu des articles 1792 et 2270, ont la même
valeur lorsqu'il s'agit d'un architecte qui a uniquement dressé les plans.
La même garantie d'ordre public doit jouer dans les deux cas.

2° S'il est permis à l'architecte de corriger, en cours d'exécution, la

partie esthétique de son travail, en revanche, la partie technique doit être
conforme aux règles de l'art de bâtir dès que les plans et devis sont remis
au propriétaire.

3° Pour ne pas aggraver injustement la responsabilité de l'architecte

uniquement chargé de dresser les plans, il convient de fixer, à la date de
la réception et de l'acceptation des plans par le propriétaire, la date de
départ de la responsabilité décennale pour les vices qu'ils pourraient
contenir.

1.3.- L’ARCHITECTE EST-IL RESPONSABLE DES PLANS DRESSES

PAR UN INGENIEUR ?

Principes

Pour assurer la solidité des immeubles importants, il est fréquemment

fait appel à des ingénieurs chargés de dresser les plans de l'ossature en
béton armé.

L'architecte est-il responsable des vices que peuvent présenter les plans
établis par l'ingénieur spécialiste en béton armé ?

Pour répondre à cette question, il faut tout d'abord se rappeler le principe

suivant lequel l'architecte n'est responsable que des fautes commises
dans l'exercice de sa mission, l'étendue de celle-ci variant suivant la
[194]
volonté des parties contractantes .

C'est en application de ce principe qu'il a été décidé que l'architecte

n'était pas responsable des plans de fondations établis par un ingénieur,
 [195]
avec l'accord du maître de l'ouvrage .

En règle générale, l'architecte n'est pas responsable des erreurs de

conception de l'ingénieur lorsqu'il prend soin d'insérer dans le cahier des
charges une clause aux termes de laquelle l'entrepreneur s'oblige, sous
sa seule responsabilité, à recourir à un ingénieur spécialiste en béton
armé. En effet, en signant le cahier des charges qui contient cette clause,
le maître de l'ouvrage décharge l'architecte de toute responsabilité pour
[196]
vices des plans de béton armé (3).

Que faut-il penser de la clause du cahier des charges suivant laquelle

"l'étude du béton armé fera l'objet d'une série de plans d'exécution qui
devront être fournis en temps utile à l'architecte pour approbation" ? Il a
été décidé, manifestement à tort, que l'approbation des plans de
l'ingénieur par l'architecte s'étendait à une vérification, c'est-à-dire au
[197]
contrôle des calculs de l’ingénieur ! .

[198]
Cette décision a été très justement critiquée par Liet-Veaux .

II.- LES VICES DU SOL ET DES FONDATIONS

2.1.- PRINCIPES

Il est admis que l'architecte est responsable des vices du sol et des
fondations. Il assume la charge professionnelle d'estimer les difficultés
[199]
de la construction et de prévoir les mesures destinées à y parer .

Il a ainsi été jugé qu'est seul responsable, à l'exclusion de l'entrepreneur,

des désordres constatés dans un immeuble, l'architecte qui a dressé les
plans et devis de la construction alors que ces désordres doivent être
attribués à la nature du terrain, à l'insuffisance des fondations et à la
construction d'un contrefort décoratif en pierre dure d'un poids important
qui n'a fait qu'aggraver la situation, la maison ayant été construite avec
une méconnaissance absolue du terrain sur lequel elle devait être
édifiées alors qu'il était facile d'en vérifier la nature au moyen de
sondages et possibles de remédier aux défectuosités par des fondations
[200]
appropriées .

S'il est vrai que l'architecte est responsable des vices du sol, il doit l'être à
plus forte raison des vices de constructions anciennes servant de
support à des travaux de surélévation, s'il n'a pas déconseillé ces derniers
ou s'il n'a pas prévu dans son projet les remèdes propres à remédier à ces
[201]
vices .

Il convient de noter que la jurisprudence a tendance à décider que

l'architecte est responsable, à l'exclusion de l'entrepreneur, de
l'établissement de fondations insuffisantes, compte tenu de la nature de
terrain et qu'il est également tenu de surveiller l’exécution correcte des
fondations, sans pouvoir se décharger de ses obligations sur
l'entrepreneur.

Il a ainsi été décidé que la clause suivante du cahier des charges ne

reportait pas la responsabilité de l'architecte sur l'entrepreneur, mais avait
uniquement pour objet d'empêcher ce dernier de réclamer un supplément
de prix si, au cours des travaux, on constatait que les fondations devaient
être plus importantes et plus onéreuses que prévu : "avant la remise de
son prix, l'entrepreneur se rendra compte de la nature du terrain et fera à
cert effet tous les sondages qu'il jugera indispensables.

Il s'engage à apporter aux fondations toutes les modifications

nécessaires pour assurer la stabilité parfaite des constructions si, lors
des fouilles, il venait à être constaté que les ouvrages prévus étaient
insuffisants.
 En tous cas, il ne peut arguer aucun supplément q'il venait à être
constaté que le bon sol se trouve plus bas que les indications y relatives
[202]
données au plan" .

C'est en sa qualité de directeur des travaux et nond 'auteur des plans que
[203]
l'architecte est responsable des vices du sol et des fondations .
L'architecte qui a uniquement dressé les plans, devis et cahier des
charges mais qui n'a pas été chargé de surveiller et de diriger l'exécution
des travaux ne peut être rendu responsable des vices du sol et des
[204]
fondations .

Il en est de même s'il a établi les plans en réservant expressément le

système de fondations et s'il n'a pas été consulté sur le système adopté
[205]
ultérieurement par l'entrepreneur ou le maître de l'ouvrage .

2.2.- VICES IMPREVISIBLES DU SOL

L'architecte dirigeant n'est responsable que des vices qu'il a pu découvrir

par un examen attentif du sol. Il n'est pas responsable de l'existence
d'anciennes carrières que rien ne faisait prévoir et que seuls des
[206]
sondages extraordinaires auraient pu révéler .

C'est également le cas lorsqu'il y a un glissement imprévisible du

[207]
terrain .

Il a été jugé, dans le même sens, que l'architecte n'est pas responsable
envers le propriétaire du fait que la cave de la maison a été inondée
partiellement par l'infiltration des eaux pluviales, en raison de
l'implantation de la cave dans l'argile, si ces inconvénients sont les
conséquences naturelles du sol sur lequel l'immeuble est construit et non
[208]
d'un vice de construction ou d'une malfaçon .
L'architecte n'est pas non plus responsable des glissements de terrain s'il
n'est pas établi qu'il a pris l'engagement envers le maître de l'ouvrage
[209]
d'assurer la consolidation générale du sol .

L'architecte est donc responsable des vices du sol, sauf si ces vices sont
dus à des circonstances qu'il ne lui était normalement pas possible de
découvrir.

2.3.- OBLIGATION DE L'ARCHITECTE EN PRESENCE D'UN MAUVAIS

SOL.

Que doit faire l'architecte s'il se trouve en présence d'un mauvais sol ? Il
doit s'efforcer de consolider la construction. "Si le propriétaire ne consent
pas au surcroît de dépenses qui lui est proposé, ou encore si le sol n'est
pas susceptible de consolidation, il est d'un architecte prudent d'arrêter
les travaux et de réclamer les honoraires qui lui sont dus pour le tracé des
plans et le commencement de direction des travaux. Si le propriétaire
faisait des difficultés pour s'exécuter, des experts constateraient
l'impossibilité de poursuivre les constructions et les tribunaux
condamneraient le propriétaire au paiement de ce qu'il doit à l'architecte.
C'est, en effet, au propriétaire de subir les conséquences des vices d'un
sol qu'il fournit et de supporter les dépenses rendues inutiles par la
[210]
mauvaise qualité de son terrain" .

L'architecte doit refuser d'exécuter les travaux de construction qu'il a

[211]
souscrits si un vice du sol se révèle ensuite à son examen .

2.4.- SYSTEME DE FONDATION INADEQUAT A LA NATURE DU SOL

En ce qui concerne les fondations, l'architecte ne dégagerait pas sa

responsabilité en invoquant qu'il avait prévu le danger et qu'il l'avait
signalé, s'il est établi qu'il n'a pris que des précautions insuffisantes pour
[212]
assurer la stabilité des fondations .

Quand le système des fondations prévu au plan se révèle, lors de

l'exécution, inadéquat à la nature du sol rencontré, il appartient à
l'architecte d'y substituer un autre système de fondations. S'il ne le fait
[213]
pas, il engage sa responsabilité envers le propriétaire .

On ne peut perdre de vue que l'architecte a pour mission d'éclairer le

propriétaire qui veut faire construire et d'attirer son attention sur les
inconvénients ou l'impossibilité de l'édification de certaines
constructions en raison de vices du sol. L'architecte ne pourrait dès lors
s'exonérer de sa responsabilité par une clause de style relative au prix
forfaitaire établi pour des fondations d'une profondeur déterminée. Cette
clause signifie que si la nature du sol exige des fondations plus
profondes que celles qui ont été prévues au devis, les travaux de
terrassements supplémentaires seront à la charge du propriétaire.

Mais cette clause ne pourrait faire écarter la responsabilité de l'architecte

au cas où la nature du terrain exigerait une modification complète des
[214]
plans et des matériaux et une augmentation considérable des prix .

III.- LES FAUTES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE

3.1.- LA DIRECTION DES TRAVAUX - DEFINITION

La mission de direction des travaux concerne le contrôle de l'exécution

des plans et la vérification générale de l'emploi et de la connaissance des
[215]
matériaux .
L'architecte doit donner à l'entrepreneur toutes les directives nécessaires
à la parfaite réalisation de l'ouvrage. Il doit lui fournir les plans ou détails
[216]
d'exécution . Ces plans font partie, non de la mission de conception,
[217]
mais de la mission de direction des ouvrages .
Il doit également fournir à l'entrepreneur toutes les explications et
précisions nécessaires pour l'interprétation des plans.

L'entrepreneur a le droit d'exiger des instructions écrites. Il peut aussi

demander à l'architecte de se rendre sur le chantier pour lui donner
verbalement les directives dont il a besoin.

3.2.- LA DIRECTION DES TRAVAUX - CONTROLE DE L'EXECUTION

L'architecte, chargé de la direction des travaux, doit ordonner à

l'entrepreneur de procéder à la réfection des ouvrages mal exécutés
[218]
.

En effet, l'architecte doit veiller à l'exécution des travaux conformément

aux plans et cahier de charges. Il est responsable des modifications
[219]
apportées par l'entrepreneur au marché primitif .

L'architecte commet une faute lourde lorsqu'il autorise la substitution aux

planchers de béton armé, prévus au marché, de planchers d'un système
nouveau et ce, à l'insu du propriétaire et sans s'être assuré, par la
vérification des calculs de résistances et par des essais, que l'application
de ce système répondait bien aux prescriptions du cahier des
[220]
charges .
Tout au moins engage-t-il partiellement sa responsabilité lorsqu'il
accepte qu'un entrepreneur utilise des procédés de construction
nouveaux, différents de ceux prévus au marché, alors que les ouvrages se
[221]
révèlent impropres à leur destination .
 [222]
L'architecte doit donner à l'entrepreneur des instructions précises . Il
doit aussi prendre toutes mesures utiles pour que la cadence d'exécution
prévue soit respectée, sous peine d'être personnellement responsable
d'une hausse des prix survenue après l'expiration du délai fixé pour la fin
[223]
des travaux .

3.3.- LA DIRECTION DES TRAVAUX - CONTROLE DE LA DISPOSITION DU

CHANTIER

La mission de direction de l'architecte ne se limite pas au contrôle de la

disposition du chantier. Ce sera le cas "lorsque l'entrepreneur réalise des
ouvrages difficiles ou dangereux ou qui, mal établis, compromettaient la
[224]
solidité ou l'aspect de son œuvre architecturale" .

L'architecte sera responsable s'il omet de prescrire à l'entrepreneur une

disposition convenable de son échafaudage de manière à éviter des
[225]
dommages aux propriétés voisines .

3.4.- LA SURVEILLANCE DES TRAVAUX - NOTION

A côté du contrôle de l'exécution des plans et la vérification générale de

l'emploi et de la consistance des matériaux qui rentrent dans la
missionde direction de l'architecte, celui-ci peut être chargé d'une
mission de surveillance portant sur la vérification spéciale, suivie,
journalière, de la manière dont l'entrepreneur exécute les travaux.

[226]
Cette distinction, qui est faite par certains auteurs , ne se retrouve
pas dans la jurisprudence qui confond souvent les notions de direction et
de surveillance.
Elle estime que l'architecte dirigeant est nécessairement chargé de
surveiller les travaux. Il y aura alors faute de direction lorsque l'architecte
ne prescrit pas une mesure indispensable à la parfaite réalisation de
l'ouvrage et faute desurveillance lorsqu'il permet à l'entrepreneur de ne
pas exécuter ou de mal exécuter ses ordres.

On peut dire, confondant direction et surveillance, la jurisprudence estime

que l'architecte doit exercer une surveillance constante sur les travaux,
tant pour éviter les malfaçons que pour donner les directives destinées à
assurer l'exécution parfaite de l'œuvre qu'il aconçue. Il peut et il doit
même arrêter les travaux si les intérêts dont il a la garde sont mis en
péril.

Dès lors, il lui appartient de suivre de près la marche des ouvrages et de

[227]
régler l'ordre de ceux-ci . Il doit fournir aux entrepreneurs toutes
indications relatives à la bonne exécution des travaux, sa mission de
[228]
direction et de surveillance lui conférant autorité sur les chantiers .

SI le propriétaire charge son architecte d'une mission qu'il qualifie de

"haute surveillance", cela suppose une mission complète comportant la
[229]
conception et la direction de l'œuvre .

Les notions de direction et de surveillance sont d'ailleurs confondues à

l'article 3 du décret français du 24 septembre 1941 comprenant le Code
des devoirs professionnels de l'architecte qui dispose que celui-ci "dirige
et surveille les travaux".

Une personne est victime de la chute d'une plaque de pierre vissée d'une
façon insuffisante sur la façade d'un immeuble. Quelle est la
responsabilité de l'architecte ? Il a été jugé que l'architecte avait commis
une faute de direction en se rapportant au marbrier pour la fixation de la
plaque sans lui imposer un nombre déterminé d'attaches et une faute de
[230]
surveillance en ne vérifiant pas la pose des vis placées .

La surveillance ne doit pas se limiter aux travaux. Elle s'étend au chantier

de l'entrepreneur. L'architecte commet une faute en ne signalant pas au
propriétaire d'un magasin où sont exécutés des travaux le danger
résultant de la présence de marchandises sur le lieu du travail, en
n'exigeant pas leur enlèvement ni un renforcement du service des
[231]
pompiers .

3.5.- ETENDUE ET LIMITE DE LA RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE

POUR FAUTE D'EXECUTION DE L'ENTREPRENEUR

L'architecte ne peut être rendu responsable des fautes de l'entrepreneur

pour emploi de mauvais matériaux ou vice de mise en œuvre que s'il a
personnellement commis une faute. Tel sera le cas lorsqu'une
surveillance attentive et efficace lui aurait permis d'éviter les malfaçons
[232]
dont l'entrepreneur s'est rendu coupable . Tout est ici une question
d'appréciation et d'équité. On ne peut exiger de l'architecte plus qu'il n'est
obligé de donner.

Il ne faut pas perdre de vue que l'architecte ne doit pas rester en

permanence sur le chantier. Sauf s'il est investi d'une mission spéciale de
surveillance, le rôle habituel de l'architecte consiste à donner des ordres
écrits ou verbaux à l'entrepreneur et à s'assurer, d'une façon générale,
qu'ils sont correctement exécutés.

Dès lors, l'architecte ne sera pas responsable des vices cachés des
[233]
matériaux qu'il lui a été impossible de découvrir .

Aussi, est-ce à tort qu'il a été décidé qu'on ne saurait décharger

l'architecte de la responsabilité du vice des bois employés dans une
construction pour la raison qu'il n'était pas apparent au moment où les
bois ont été mis en place, l'architecte ayant l'obligation de surveiller
l'origine des bois, d'en contrôler la qualité et de prendre toutes
[234]
précautions utiles pour en assurer la conservation .Il ne sera pas
tenu non plus des vices de mise en œuvre frauduleusement commis par
[235]
l'entrepreneur pendant ses absences .

Il doit cependant contrôler l'emploi des matériaux utilisés par

[236]
l'entrepreneur .

Certaines décisions font, à tort, de l'architecte le garant des fautes de

[237]
l'entrepreneur . C'est excessif. L'architecte ne peut être tenu à une
présence de tous les instants sur le chantier et à une surveillance du
travail de chaque ouvrier. L'architecte ne pourra donc être responsable
que s'il commet une faute et celle-ci doit s'apprécier en fonction de son
obligation de vérification générale. Il est faux de dire que l'architecte doit
répondre du fait de l'entrepreneur parce qu’il a pour mission "de prévenir
et d'empêcher la faute commise", qu'il s'agisse "de vices apparents ou de
[238]
vices cachés" .

De même, c'est par erreur qu'il a décidé que l'architecte était responsable,
même au cas où l'entrepreneur "aurait à son insu modifié dans l'exécution
les plans et devis de l'entreprise ; il était en effet du devoir de l'architecte
de ne pas ignorer ces modifications qui étaient de nature à compromettre
[239]
la solidité de l'édifice, et de s'y opposer" .

On se trouvait devant une véritable fraude de l'entrepreneur qu'il n'avait

pas été possible à l'architecte de découvrir. Il a encore été jugé tout aussi
erronément, que l'architecte est en faute s'il se borne à donner en termes
généraux l'ordre d'étayer un mur et ne surveille pas l'exécution de cette
[240]
mesure (4) . Il s'agissait d'une opération relativement simple qui
rentrait dans la compétence de l'entrepreneur.
L'architecte avait donné les instructions nécessaires. Il était sur le
chantier l'avant-veille de l'accident et rien ne pouvait lui faire prévoir les
imprudences que, presque en un seul jour, l'entrepreneur allait commettre
à son insu et contrairement à ses ordres formels. En revanche, la
responsabilité de l'architecte est évidemment engagée lorsqu'il ne donne
pas de directives verbales à l'entrepreneur qui doit étançonner un
bâtiment ancien alors que dans le cahier des charges "il n'a point attiré
par écrit l'attention de l'entrepreneur sur la nécessité rigoureuse d'un
étançonnement parfait en indiquant au moins les dispositions minima
[241]
qu'il jugeait nécessaires pour assurer la sécurité" .

Une réaction se manifeste cependant contre l'opinion suivant

laquelle la faute de l'architecte découle nécessairement de celle
del'entrepreneur. Fait une juste application des principes, le jugement
décidant que l'entrepreneur est seul responsable de l'utilisation des
matériaux choisis et agencés parce qu'il est seul chargé "d'assurer dans
le détail l'exécution de l'ouvrage conçu, entrepris, conduit et surveillé dans
son ensemble par l'architecte, lequel est tenu de contrôler de quelle façon
l'emploi des matériaux devra répondre au plan et au devis, mais à qui on
ne peut demander de veiller à chaque instant à la finale adaptation et à
[242]
l'ultime mise en place des éléments de la construction" .

La présence permanente de l'architecte sur le chantier ne peut être

[243]
exigée, sauf si elle lui a été contractuellement imposée .

Ainsi, a-t-il été décidé avec sagesse qu'est justifié le rejet d'une demande
de dommages et intérêts dirigée par le maître de l'ouvrage contre son
architecte ensuite de l'effondrement partiel d'un plafond lorsque, après
avoir apprécié souverainement l'étendue des obligations de direction et
de surveillance lui incombant, la Cour a décidé en l'espèce qu'elles ne
consistaient pas en une observation constante de la marche du chantier
et de tous les travaux, et que les infractions commises par l'entrepreneur
n'auraient pu être constatées par lui que, soit au moment même où elles
avaient été réalisées, c'est à dire au cours de travaux n'ayant duré que
quelques heures, soit ultérieurement mais seulement s'il avait fait
[244]
démolir systématiquement une partie du plafond .

3.6.- RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE LORSQUE LES MTERIAUX SONT

FOURNIS PAR LE MAITRE DE L’OUVRAGE

L'architecte a l'obligation de vérifier et, éventuellement, de refuser les

matériaux fournis par le maître de l'ouvrage. Il ne sera cependant pas
responsable des matériaux présentant des vices cachés au moment de
leur fourniture. Dans ce cas, il appartiendra au maître de l'ouvrage de se
retourner contre son fournisseur.

3.7.- INCIDENCE DE LA REMUNERATION SUR LA RESPONSABILITE

L'architecte est responsable de ses fautes de direction et de surveillance

[245]
même si ses honoraires sont modiques ou s'il a prêté gratuitement
[246]
son concours au maître de l'ouvrage .

Tout au plus pourrait-on, dans ce cas, se montrer moins rigoureux dans

l'appréciation de sa responsabilité.

3.8.- INCIDENCE DE LA RECEPTION SUR LA RESPONSABILITE.

L'architecte ne peut prétendre qu'il n'est pas responsable d'une mauvaise

exécution de ses plans par l'entrepreneur sous prétexte qu'il n'y a pas eu
de réception.
Il appartient à l'architecte d'exercer sa mission de surveillance au cours
même de l'exécution des travaux, en agissant directement contre
l'entrepreneur ou en prévenant le maître de l'ouvrage pour éviter que des
malfaçons, tels des murs hors plomb ou hors d'équerre, ne deviennent
[247]
définitives . La réception des travaux n'est pas le point de départ de
la responsabilité de l'architecte mais elle a au contraire pour effet de
[248]
limiter celle-ci aux seuls vices affectant ls gros ouvrages .

En revanche, la responsabilité de l'architecte dirigeant pour défaut de

surveillance ne peut être retenue à l'égard des propriétaires si ceux-ci, en
renonçant à la réception expresse, l'ont empêché d'exercer la faculté qui
lui était réservée par le cahier des charges de faire redresser par
l'entrepreneur les travaux non conformes à l'art de bâtir et aux conditions
[249]
de l'entreprise .

3.9.- RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE UNIQUEMENT CHARGE DE LA

DIRECTION ET DE LA SURVEILLANCE DES TRAVAUX

L'architecte uniquement chargé de la direction et de la surveillance des

travaux est responsable des vices des plans dont il n'est pas l'auteur mais
qu'il est chargé de faire exécuter. " En acceptant de faire exécuter les
plans d'un confrère, le nouvel architecte fait ces plans siens ; il doit les
[250]
examiner, les corriger, sinon il est censé les approuver entièrement" .

Le propriétaire dispose donc d'un double recours pour vices de plans

lorsqu'il a chargé un architecte d'établir les plans et qu'il s'est adressé à
[251]
un autre architecte pour diriger et surveiller les travaux .
4.0.- L'ARCHITECTE EST-IL RESPONSABLE DE LA DIRECTION ET DE LA
SURVEILLANCE DES TRAVAUX EN BETON ARME LORSQUE LES PLANS
ONT ETE DRESSES PAR UN INGENIEUR ?

Nous avons examiné plus haut (n°28) la question de savoir si l'architecte

était responsable des plans dressés par un ingénieur. Demandons-nous
maintenant s'il est responsable de la direction et de la surveillance des
travaux en béton armé lorsque les plans ont été dressés par un ingénieur.

Un architecte qui se trouve devant un procédé qu'il connaît

insuffisamment et qui ne se sent pas en état d'assurer le contrôle de sa
mise en œuvre, ne s'acquittera de ses obligations qu'en chargeant un
[252]
spécialiste de diriger et de surveiller ce travail particulier .

Comment arrivera-t-il à ce résultat ? En spécifiant dans le cahier des

charges ou dans une convention annexe que l'ingénieur spécialiste doit
surveiller les travaux de béton armé. En l'absence de cette clause,
l'architecte est responsable des accidents dus à un manque de
surveillance. Il invoquerait vainement, pour se défense,qu'il n'a pas la
compétence voulue pour surveiller utilement les travaux de béton.

Si c'est le cas, il doit charger spécialement l'ingénieur de cette mission.

S'il ne le fait pas, bien qu'il n'ait pas les connaissances voulues pour
établir les calculs de béton, il faut en déduire qu'il est capable de lire un
plan de béton et d'en surveiller l'exécution. C'est ce qui a été décidé par le
tribunal civil de Bruxelles, le 18 février 1954, qui a notamment déclaré :

" Attendu qu'aucun élément ne permet d'affirmer que l'ingénieur D., auteur
des plans et calculs du béton armé, avait également la mission de
surveiller cette partie spéciale de l'entreprise ;
" Qu'au contraire le fait pour l'architecte, auteur du cahier des charges, de
ne pas y avoir spécifié que l'ingénieur devait surveiller le travail du béton,
rapproché du fait que l'article 15 de ce même cahier des charges, prévoit
la remise d'un exemplaire du plan du béton armé à l'architecte, fait
apparaître nettement que ce dernier avait la charge de cette surveillance ;

" Attendu qu'en vain le défendeur D., soutient ne pas avoir eu la

compétence nécessaire pour surveiller utilement les travaux de béton ;

" Que si l'on peut concevoir qu'una rchitecte n'a pas les connaissances
voulues pour établir les calculs de béton, encore est-il qu'on ne peut
admettre que cet homme de l'art soit incapable de lire un plan de béton et
d'en surveiller l'exécution, surtout lorsqu'il s'agit d'un immeuble
[253]
relativement modeste" .

Dans l'espèce soumise au tribunal, il s'agissait d'un immeuble

relativement modeste. Les principes sont cependant énoncés en termes
généraux par le tribunal.

Lorsque l'architecte a pris la précaution de spécifier dans le cahier des

charges ou dans une convention annexe que l'ingénieur spécialiste doit
surveiller et diriger les travaux de béton armé, on peut se demander
quelle est l'étendue du devoir de surveillance del'architecte quand son
contrat lui impose une obligation générale de surveillance.

Il a été jugé que, dans ce cas, l'obligation générale de surveillance de

l'architecte se limite au domaine qui lui est accessible et ne s'étend pas
aux défauts d'ordre technique. C'est ainsi que la cour d'appel de Bruxelles
a décidé le 6 février 1937 :

" Qu’aux termes du cahier des charges de l'entreprise dûment approuvé et

accepté par l'intimité (maître de l'ouvrage), celle-ci admettait que son
architecte - celui-ci avouant ainsi son incompétence et cette matière -
imposât à l'entrepreneur les frais d'étude du béton armé de même que la
responsabilité entière, sans réserve ni restrictions, de la bonne exécution
de celui-ci ;

" Attendu que l'architecte, il est vrai, assumait une obligation générale de
surveillance mais, pour ne pas être en contradiction avec la lettre et
l'esprit de la clause ci-dessus soulignée, cette obligation doit s'entendre
en ce sens qu’elle se limitait quant au béton au domaine qui était
accessible à l'architecte et ne s'étendait pas qu-delà, notamment aux
défauts d'ordre technique les seuls ici an cause ; ...

" Que les parties, après avoir écarté toute ingérence de l'architecte dans
la conception et l'exécution technique des travaux du béton armé n'ont pu
vouloir après coup lui en attribuer la maîtrise à la faveur de la clause
[254]
querellée" .

Il importe donc peu que l'architecte soit chargé d'une mission générale de
surveillance de l'entreprise si le maître de l'ouvrage ne lui a pas confié la
surveillance des travaux de béton armé .

On peut résumer comme suit les principes qui gouvernent la matière :

1° L'architecte, même chargé d'une mission d'ensemble n'est pas

responsable envers le maître de l'ouvrage de la surveillance spéciale des
travaux de béton armé quand un ingénieur a été investi de cette mission,
soit par le maître de l'ouvrage, soit par l'entrepreneur.

2° L'architecte, chargé d'une mission d'ensemble, est responsable

envers le maître de l'ouvrage de la surveillance spéciale des travaux de
béton armé quand l'ingénieur, qui a dressé les plans, n'a pas été investi de
cette mission, soit par le maître de l'ouvrage, soit par l'entrepreneur.

3° L'architecte, chargé d'une mission d'ensemble, qui a fait appel à

un ingénieur pour la surveillance spéciale des travaux de béton armé, est
responsable envers le maître de l'ouvrage de la surveillance de ces
travaux, tout en ayant un recours contre l'ingénieur avec qui il a
personnellement traité.

IV.- INOBSERVATION DES REGLEMENTS ET DES SERVITUDES

4.1.- PRINCIPE

L'architecte doit veiller au respect des règlements administratifs et des

servitudes légales ou conventionnelles. Le bâtiment doit être édifié
conformément aux règles du droit. Il est responsable de l'inobservation
[255]
des prescriptions du permis de construire . Est également
responsable des conséquences dommageables survenues, à son client,
l'architecte qui dresse des plans contraires aux prescriptions
urbanistiques et qui laisse construire, alors que le maître de l'ouvrage n'a
[256]
pas encore reçu l'autorisation de bâtir .

Avant la réception, le maître de l'ouvrage peut rendre l'architecte

responsable des travaux qui contreviendraient aux règlements ou aux
servitudes. Il peut même, dans certains cas, mettre fin au contrat conclu
avec l'architecte lorsque les plans dressés par celui-ci sont refusés par
l'administration communale pour violation du règlement communal sur
les bâtisses régissant la hauteur des constructions et les dimensions des
[257]
cours .

L'architecte qui dresse des plans sans se préoccuper des règlements fait
[258]
un travail inutile qui ne mérite pas d'honoraires .
Toutefois, lorsque le plan est rejeté pour des raisons purement
esthétiques, le maître de l'ouvrage doit porter seul la responsabilité des
[259]
conséquences du refus de l'autorisation administrative .

D'une manière générale, la jurisprudence a tendance à élargir la mission

de l'architecte en partant de la considération que la multiplicité, la
complexité et la technicité des démarches à accomplir échappe à la
compétence du maître de l'ouvrage qui se trouve appelé à s'en décharger
[260]
sur l'architecte .

4.2.- EXCEPTIONS AU PRINCIPE

L'architecte ne peut cependant tout savoir. Le propriétaire doit signaler les

dispositions exceptionnelles dont il connaît l'existence. Aussi a-t-il jugé
que si l'architecte peut être rendu responsable lorsqu'il violé une règle de
droit commun que la pratique de son art a dû nécessairement lui faire
connaître, il n'en est pas de même quand il enfreint une prescription
légale exceptionnelle qui ne pouvait lui être révélée que par l'examen
[261]
attentif des titres de propriété du maître de l'ouvrage (5).

Le propriétaire commet d'ailleurs une faute, qui doit lui faire encourir la
moitié de la responsabilité, lorsqu'il a fixé lui-même l'emplacement
interdit par la loi, alors qu'il a une compétence spéciale en matière
immobilière et que son titre de propriété précise la servitudede
[262]
voisinage .

4.3.- RESPONSABILITE DE L'ARCHITECTE APRES LA RECEPTION

Quelle responsabilité encourt l'architecte lorsque les travaux ont été

réceptionnés ? Nous verrons qu'après la réception l'architecte n'est plus
responsable pendant dix ans que des vices graves qui compromettent la
solidité du bâtiment ou d'une de ses parties maîtresses.

Il a été jugé qu'après la réception des travaux il faut faire application des
articles 1792 et 2270 qui règlent la responsabilité décennale des
[263]
architecte et entrepreneur .

Lorsque l'administration ou un voisin réclame la suppression d'un

ouvrage édifié en violation des règlements ou des servitudes, on se
trouve devant l'équivalent d'une menace de ruine totale ou partielle du
bâtiment. La responsabilité décennale sera d'application.

V.- FAUTES DANS LA RECEPTION DES TRAVAUX

5.1.- ARCHITECTE AGISSANT COMME LOCATEUR D'OUVRAGE

En réceptionnant des travaux, l'architecte agit normalement comme

[264]
locateur d'ouvrage . Cette réception ne lie pas le propriétaire à l'égard
de l'entrepreneur. Il en serait autrement si le propriétaire avait entériné la
réception faite par l'architecte ou si celui-ci avait été investi d'un mandat
spécial, soit dans le cahier des charges, soit par acte séparé, lui
permettant de recevoir les travaux au nom et pour le compte du maître de
[265]
l'ouvrage .

L'architecte, locateur d'ouvrage, engage sa responsabilité en

réceptionnant des travaux mal exécutés, avec des matériaux non
conformes au devis descriptif.
Sa responsabilité est cependant limitée aux malfaçons qu'un homme de
métier peut normalement découvrir.

N'est-il pas permis de soutenir que le propriétaire ne subit aucun

préjudice lorsque la réception consentie par l'architecte, en qualité de
locateur d'ouvrage, ne l'engage pas à l'égard de l'entrepreneur ?

Cette observation peut être exacte, pour autant que le maître,

théoriquement incompétent en matière de constructions, ne soit pas
amené à signer, sans le modifier, le procès-verbal de réception dressé par
l'architecte à qui il fait confiance.

Dans ce cas, il sera lié à l'égard de l'entrepreneur, mail il sera en droit

d'invoquer la responsabilité contractuelle de l'architecte qui n'a pas
correctement rempli la mission qui lui a été confiée.

5.2.- ARCHITECTE AGISSANT COMME MANDATAIRE

Si l'architecte n'a pas agi comme locateur d'ouvrage, mais s'il est
intervenu comme mandataire, le propriétaire est lié par la réception à
l'égard de l'entrepreneur. Il pourra toutefois mettre ne cause la
responsabilité de son mandataire (art. 1992 du code civil) qui aura
réceptionné des travaux mal exécutés ou exécutés avec des matériaux
non conformes au devis descriptif.

Il a été jugé que l'architecte mandataire a l'obligation de signaler les vices

apparents à la propriétaire "personne d'un grand âge et n'ayant aucune
des connaissances techniques nécessaires pour les découvrir ; qu'en
omettant de le faire l'appelant (architecte) a commis une faute qu'il ne
[266]
peut invoquer pour se dégager de sa responsabilité" .
 [267]
Certains auteurs critiquent cette solution . Elle semble cependant
logique dans l'hypothèse, d'un mandat donné à l'architecte de
réceptionner les travaux.

La réception ne prend cours à l'égard de l'architecte mandataire qu'à

partir du jour où il a obtenu la décharge de son mandat.

L'architecte mandataire ne peut se décharger lui-même de sa propre

[268]
responsabilité par la réception définitive . Rappelons que, pour nous,
l'architecte ne sera qu'exceptionnellement investi de pareil mandat ;

5.3.- ARCHITECTE TOUCHANT SES HONORAIRES DE L'ENTREPRENEUR

L'architecte qui touche directement ses honoraires de l'entrepreneur n'est

pas en mesure de vérifier objectivement si ce dernier a correctement
exécuté ses obligations : le procès-verbal de réception dressé dans ces
conditions par l'architecte est nul, même s'il a été signé par le maître de
[269]
l'ouvrage .

VI.- FAUTES DANS LE REGLEMENT DES MEMOIRES

6.1.- PRINCIPE

Tout comme pour la réception des travaux, l'architecte agit normalement

en qualité de locateur d'ouvrage lorsqu'il vérifie et règle les mémoires de
[270] [271]
l'entrepreneur . Il ne lie pas le maître à l'égard de l'entrepreneur .

Ceux qui estiment que le règlement des mémoires par l'architecte

n'engage pas le propriétaire, exigeant cependant que ce dernier, pour
obtenir une expertise, précise une erreur, une faute, un grief sérieux qui
[272]
soit de nature à justifier la mesure qu'il sollicite (5).

L'architecte fait preuve d'une négligence coupable en en contrôlant les

mémoires d'un entrepreneur qu'à la requête d'un expert et sans grande
sévérité, alors que le maître de l'ouvrage avait attiré son attention sur la
régularité de ceux-ci et que l'imperfection notoire de certains travaux
exigeait une vérification beaucoup plus serrée devant entraîner un rabais
[273]
plus important .

6.2.- ARCHITECTE CONSIDERE COMME MANDATAIRE

Avant 1926, en France, les partisans du mandat soutenaient que

l'architecte chargé de diriger et de surveiller les travaux, avait le pouvoir
de régler les mémoires et que ce règlement engageait le propriétaire à
l'égard de l'entrepreneur.

Ce principe souffrait trois exceptions permettant au propriétaire de

contester le règlement :

1°) s'il établissait qu'une collusion s'était produite entre l'architecte et

l'entrepreneur ;

2°) s'il prouvait que l'architecte avait commis des erreurs graves dans sa
vérification ;

[274]
3°) s'il s'était lui-même réservé un droit de révision .

Le propriétaire conservait son recours contre l'architecte, au cas où celui-

ci avait commis des fautes ou des erreurs lui causant préjudice.
Dans la suite, il a été jugé que la mandataire n'obligeant le mandat que
dans les limites de son mandat, l'architecte chargé de vérifier les
mémoires d'un entrepreneur, n'avait pas automatiquement mandat
[275]
d'obliger le propriétaire à payer le montant du compte arrêté par lui .
Il faut d'abord établir que l'architecte a reçu le pouvoir de régler les
[276]
mémoires et d'engager le propriétaire .

Il suffit cependant de prouver que l'architecte a été habilité par le

propriétaire à vérifier et à régler les mémoires, en recevant notamment la
mission la plus étendue, non seulement pour construire mais pour régler
[277]
les mémoire .

Ensuite, l'approbation donnée par l'architecte, qui en a le pouvoir, ne

décharge pas celui-ci de la responsabilité qu'in encourt lorsqu'il a
fautivement exécuté son mandat dans la vérification des mémoires
del'entrepreneur.

S'il s'agit de fautes alléguées dans la vérification des mémoires, la seule

approbation de ceux-ci par le propriétaire n'entraîne pas renonciation de
[278]
sa part à l'action en responsabilité contre l'architecte .

6.3.- ERREURS D'APPRECIATION DE L'ARCHITECTE

L'architecte qui, en procédant au règlement des mémoires d'un

entrepreneur, a maintenu le montant de ces mémoires à un chiffre
quelque peu supérieur à celui fixé ultérieurement par des experts commis
par justice pour vérifier le règlement, ne pourrait être déclaré responsable
de la différence lorsque celle-ci dépend seulement d'une question
[279]
d'appréciation dans une matière où il n'existe pas de règle fixe . Il faut
une différence importante pour que la responsabilité de l'architecte
puisse être retenue.
Une différence légère pourra cependant engager sa responsabilité "dès
qu'il ressort de la contre-vérification que l'architecte n'a pas relevé des
doubles emplois, ou a laissé annexer dans les mémoires des travaux
[280]
faisant, par ailleurs, l'objet d'un forfait normal" .

Il en est de même lorsque l'architecte omet de déduire des acomptes le

rabais accepté par l'entrepreneur et qu'il en est résulté pour le propriétaire
[281]
des paiements dépassant le montant de ce qu'il devait .

En transmettant au maître de l'ouvrage des mémoires manifestement

inexacts parce qu'ils se rapportent à des travaux non exécutés,
l'architecte ébranle profondément la confiance mise en lui et justifie, par
[282]
cette faute, la résiliation à ses torts du contrat .

SECTION II : FAITS DONNANT OUVERTURE A L'ACTION EN

RESPONSABILITE CONTRACUTELLE CONTREL’ENTREPRENEUR

I.- LES VICES DES PLANS

1.1.- PRINCIPES

L'entrepreneur, travaillant sous la surveillance d'un architecte ou sous

l'autorité de l'Etat et la direction de ses ingénieurs, n'est pas responsable
des vices non manifestes de plans établis, soit par l'architecte dirigeant,
soit par un autre architecte qui a été chargé uniquement de la conception
[283]
de l'œuvre .

L'entrepreneur n'a pas qualité pour contrôler le travail de l'architecte. Il

doit présumer que les plans qui lui sont remis par un architecte sont
exempts de tous vices, qu'ils indiquent tous les travaux que conseille la
prudence pour assurer la stabilité et la conservation parfaite de la
[284]
construction .

Il n'a dès lors d'autre obligation que celle de conformer strictement ses
travaux aux indications des plans.

L'entrepreneur n'est pas responsable des vices non manifestes des plans
lorsqu'il travaille, en l'absence d'architecte dirigeant, d'après des plans
établis par un architecte uniquement chargé de la conception de
[285]
l'œuvre . Il a très justement été souligné qu'un recours contre
l'entrepreneur ne se justifierait pas puisque le propriétaire conserve son
[286]
recours contre l'auteur des plans, s'ils sont entachés de vices .

L'entrepreneur devra cependant suppléer aux indications sommaires du

[287]
devis dans lequel les détails d'exécution ne sont pas mentionnés .

Cette façon de voir n'est pas unanimement admise. Il a été censé avoir
adopté les plans établis par un tiers et doit répondre de leurs vices, du
[288]
moment qu'il les a acceptés sans réserve .

1.2.- PLANS DONT LES VICES SONT MANIFESTES

Il est fait exception au principe de la non-responsabilité de l'entrepreneur

lorsque les vices des plans sont manifestes.
La jurisprudence est fixée en ce sens. L'entrepreneur ne peut exécuter un
[289]
travail dont il connaît, de manière certaine, les défectuosités .

Ce serait exonérer l'entrepreneur de sa faute lourde que de ne pas le

[290]
rendre responsable de vices manifestes des plans , ou de vices
[291] [292]
grossiers , ou de vices apparents , ou de vices dont on s'aperçoit
[293]
sans se livrer à des recherches , ou de vices flagrants que tout
[294]
homme expérimenté doit découvrir et éviter , ou simplement de vices
[295]
dont l'entrepreneur a la possibilité de se rendre compte , ou encore
lorsque les plans étant imprécis et incomplets, l'entrepreneur n'a pas
[296]
sollicité toutes explications utiles de l'architecte .

1.3.- PLANS MODIFIES OU ETABLIS PAR L'ENTREPRENEUR

L'entrepreneur est responsable s'il ne suit pas les plans établis par un
[297]
architecte ou s'il les modifie . Il est également responsable, tout
comme un architecte, des vices de conception des plans qu'il établit lui-
[298]
même .

1.4.- PLANS ETABLIS PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE

L'entrepreneur qui construit d'après les plans du maître de l'ouvrage ou

d'après les plans qui lui sont fournis par celui-ci, mais qui n'émanent pas
d'un architecte, est responsable des vices de ces plans, à moins que le
[299]
maître n'ait des connaissances techniques égales aux siennes . Si le
maître est incompétent, l'entrepreneur remplit les fonctions d'architecte
et doit rectifier les plans.

1.5.- PLANS ETABLIS PAR UN INGENIEUR CHOISI PAR

L'ENTREPRENEUR

L'entrepreneur assume parfois dans le cahier des charges l'obligation de

faire procéder par un ingénieur, à ses risques et à ses frais, à
l'établissement des plans du béton armé. En exécution de cet
engagement, l'entrepreneur passe un contrat avec l'ingénieur de béton
armé. Le maître de l'ouvrage a, dans ce cas, une action contractuelle
contre l'entrepreneur, bien que ce dernier ne soit pas l'auteur des plans
vicieux. L'entrepreneur ne pourrait, dans ses rapports avec le maître de
l'ouvrage, échapper à la responsabilité décennale quand la ruine de
l'édifice est imputable à la faute d'un ingénieur, choisi par lui seul et dont
il s'est spontanément et, par conséquent, à ses risques et périls,
[300]
approprié les plans .

Le maître de l'ouvrage est-il démuni de toute action contre l'ingénieur

avec qui il n'a pas traité mais dont les plans risquent de compromettre la
stabilité du bâtiment ?

Il faut admettre qu'il a contre ce dernier une action quasi-délictuelle.

Aussi, a-t-il été jugé, à juste titre, que des malfaçons ont été commises
dans la construction d'un immeuble, le maître de l'ouvrage a la faculté
d'assigner en référé, aux fins de nomination d'expert, une société chargée
par l'entrepreneur d'études techniques relatives à la construction
litigieuse dès que la responsabilité de celle-ci peut être éventuellement
recherchée sur le plan délictuel et sans qu'il soit nécessaire d'établir un
[301]
lien de droit entre le maître de l'ouvrage et cette société d'études .
 II.- VICES DU SOL ET DES FONDATIONS

2.1.- PRINCIPE

L'entrepreneur n'est en principe responsable des vices du sol et des

fondations que lorsqu'il travaille sans architecte dirigeant.

En effet, la profondeur des fondations ne peut être déterminée qu'après

l'élaboration des plans et plus spécialement au moment de l'exécution
des travaux de fouilles.

L'architecte n'est dès lors tenu des défauts du sol que s'il est chargé du
[302]
contrôle de l'exécution des travaux . L'entrepreneur, qui se passe de la
direction d'un architecte, assume la responsabilité des vices du sol et des
[303]
fondations .

L'entrepreneur qui, en l'absence d'architecte dirigeant, accepte de

travailler sur des données incomplètes, assume d'entière responsabilité
de l'ouvrage, même s'il est établi que c'est le propriétairequi a fait les
[304]
fouilles et a indiqué la profondeur de celles-ci .

De même, l'entrepreneur qui accepte de travailler avec un simple métreur

doit supporter les conséquences d'une construction assise sur des
fondations insuffisantes, bien qu'il ait signalé le vice et qu'il se soit
[305]
conformé aux instructions du métreur pour tenter d'y remédier .

Lorsqu'il y a un architecte chargé de surveiller et de diriger l'exécution des

travaux, l'entrepreneur est, enprincipe, déchargé de la responsabilité des
[306]
vices du sol et des fondations .
 2.2.- EXCEPTION AU PRINCIPE

La question de savoir s'il est permis de déplacer contractuellement la

responsabilité, pour vice du sol, du chef de l'architecte dans celui de
l'entrepreneur est examinée plus loin (n°78).

En dehors de tout déplacement contractuel de responsabilité, il est fait

exception au principe de la non-responsabilité de l'entrepreneur lorsqu'il a
connaissance des vices du sol ou des fondations. Si ceux-ci sont
[307]
grossiers, apparents, il ne peut poursuivre la construction .

L'entrepreneur doit se refuser d'exécuter des travaux qui, pour tout

[308]
technicien apparaissent de toute évidence impropres et inadéquats .
Il doit saisir l'architecte de la question. Si l'architecte, voulant remédier
aux vices constatés, a recours à de nouveaux procédés de
consolidation,on ne peut imposer à l'entrepreneur un contrôle des
instructions de l'architecte, au cas où celles-ci seraient insuffisantes.

C'est ainsi qu'il a été jugé que "si le procédé employé pour la
consolidation du terrain doit être tenu pour insuffisant et défectueux et si
son emploi constitue une faute pouvant donner ouverture à un recours du
propriétaire, l'entrepreneur a été mis hors cause par l'intervention de
l'architecte ; qu'on ne saurait considérer, dans l'espèce, sa déférence pour
la décision prise par un homme habile et expérimenté comme un acte de
[309]
faiblesse équivalent à une faute personnelle" .

III.- LES VICES DES MATERIAUX

3.1.- EMPLOI DE MATERIAUX DIFFERENTS DE CEUX QUI SONT PREVUS
AUX DEVIS ET CAHIER DES CHARGES

L'entrepreneur est le principal responsable des vices de matériaux. Il

engage tout d'abord sa responsabilité en employant des matériaux
différents de ceux qui sont prévus aux devis et cahier des charges, que
[310]
les dimensions des matériaux soient insuffisantes ou que leur
[311]
qualité soit inférieure à celle qui est indiquée .

Si la qualité des matériaux n'est pas précisée, il a été décidé que

[312]
l'entrepreneur doit employer des matériaux de bonne qualité .

Il est plus exact de dire que, par application de l'article 1246 du code civil,
l'entrepreneur satisfait, dans ce cas, à son obligation, en fournissant des
matériaux de qualité moyenne.

Toutefois, l'architecte engagerait sa responsabilité en autorisant la

substitution aux planchers de béton armé, tels qu'ils sont prévus par le
marché, de planchers d'un système nouveau, à l'insu du propriétaire et
sans s'être assuré, par la vérification des calculs de résistance et par des
essais, que l'application de ce système répondait bien aux prescriptions
[313]
du cahier des charges .

Pourquoi ? Dans l'espèce examinée par la Cour de cassation, le tribunal

de la Seine a répondu à cette question dans les termes suivants :

"Attendu que c'est à tort que l'architecte prétend que, s'agissant d'une
spécialité, il pouvait s'en remettre à l'expérience de la maison qui en
exploite le brevet ; que s'il n'est pas obligé d'avoir des connaissances
complètes sur toutes les spécialités qu'il est d'un usage courant
d'employer de nos jours, il lui appartient au moins d'en contrôler
l'application ; que sa mission ne consiste pas seulement à servir
d'intermédiaire entre le propriétaire et les divers entrepreneurs, mais à
assurer la direction et la surveillance générale des travaux dans l'intérêt
du propriétaire, par la mise en œuvre des connaissances scientifiques qui
justifient son titre et sont le résultat de ses études et de son expérience
professionnelles ; que si, s'agissant d'un procédé insuffisamment connu
de lui, il ne se sent pas en état d'en assurer le contrôle, il lui est loisible de
consulter un technicien et d'assurer ainsi l'exécution de ses obligations"
[314]
.

3.2.- EMPLOI DES MATERIAUX PREVUS MAIS AFECTES DE VICES

INTERNES

L'entrepreneur peut engager ensuite sa responsabilité, bien qu'il emploie

les matériaux prévus aux devis et cahier des charges, si ceux-ci sont
[315]
affectés de vices internes .

Aucune difficulté ne se présente si les vices sont apparents.

Mais si les vices sont cachés, quelle sera la responsabilité de

l'entrepreneur ?

Ceux qui estiment que l'entrepreneur vend les matériaux qu'il met en
œuvre (n°s 7 et 8), reconnaissent au maître de l'ouvrage le droit
d'invoquer les articles 1641 et suivants sur les vices rédhibitoires en
matière de vente.

En revanche, si l'entrepreneur est, comme nous le pensons, lié au maître

de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (n°9), il ne sera pas
responsable du vice caché des matériaux si celui-ci ne pouvait être
[316]
décelé par l'examen le plus attentif ou si l'entrepreneur s'est trouvé
[317]
dans l'ignorance invincible du vice .

En effet, la responsabilité de l'entrepreneur est à base de faute (n°128). Il

n'y a pas de faute dans son chef s'il démontre qu'il a fait preuve de la plus
grande diligence.

C'est ainsi que l'entrepreneur ne sera pas responsable de l'effondrement

d'un plancher ayant pour cause la pourriture des bois employés produite
par des champignons dont l'existence n'avait pu être constatée au
[318]
moment de leur emploi .

Il commet cependant une faute en choisissant du bois - ou bien de chêne

- qui, par sa nature, est prédisposé à être attaqué par les vers
[319]
rongeurs .

De même, il engage sa responsabilité s'il utilise des matériaux sans un

[320]
contrôle suffisant ou, de façon générale, si l'absence de précaution
de sa part rend la construction impropre à l'usage auquel elle est
[321]
destinée .

3.3.- RECOURS EN GARANTIE CONTRE LE FOURNISSEUR DES

MATERIAUX VICIEUX
L'entrepreneur dispose, encas de vices cachés des matériaux qu'il a
achetés, d'un recours en garantie contre son fournisseur. Ce dernier est
tenu d'une véritable obligation de garantie entraînant la résolution de la
vente ou la réduction du prix.

On s'est demandé comment l'entrepreneur pouvait respecter, pour

introduire son action, le bref délai prévu à l'article 1648, si le maître de
l'ouvrage, qui n'est pas soumis à ce délai, tardait à introduire sa
réclamation.

Il a été décidé que le recours qu'un entrepreneur peut exercer contre celui
qui lui a fourni un matériau atteint d'un vice caché étant subordonné à
l'exercice contre lui de l'action du maître de l'ouvrage, les juges du fond
décident à bon droit que ce n'est qu'à partir de ce moment-là que
[322]
l'entrepreneur peut agir utilement contre son fournisseur .

Il faut bien entendu que l'action dirigée contre le fournisseur se fonde sur
l'existence d'un vice caché.

Tel n'est pas le ces lorsque la qualité des chaux et ciments fournis à un
entrepreneur ne pouvant être incriminée, la cause véritable de l'accident
survenu au bâtiment réside dans un emploi de ces ingrédients qui n'a pas
assez rapide.

En effet, la rapidité de prise qui, en elle-même, ne saurait constituer un

défaut, peut aisément être constatée par un professionnel averti, des
essais de prise étant généralement effectués sur le chantiermême pour
apprécier la qualité et vérifier la tenue du ciment avant son emploi. Cette
circonstance ne pourrait donc constituer un vice caché susceptible
d'entraîner la garantie du vendeur, mais plutôt un vice apparent dont
[323]
l'acheteur peut se convaincre par lui-même .

3.4.- MATERIAUX DEFECTUEUX PRESCRITS PAR

L'ARCHITECTE

Il a été jugé qua la responsabilité de l'entrepreneur cessait lorsque

[324]
l'emploi des matériaux vicieux a été prescrit par l'architecte .

Cette règle est trop absolue. En principe, l'entrepreneur sera dégagé de

toute responsabilité, sauf si le vice, pouvant être facilement découvert,
est de nature à compromettre la solidité du bâtiment ; dans ce cas,
l'entrepreneur commettrait une faute en employant les matériaux vicieux.

3.5.- MATERIAUX FOURNIS PAR LE MAITRE DE L'OUVRAGE

L'entrepreneur a l'obligation de vérifier et, éventuellement, de refuser les

matériaux fournis par le maître de l'ouvrage.

L'entrepreneur serait en faute "s'il avait accepté de travailler une matière

dont il devait déceler le vice d'après les connaissances qu'il faut
[325]
normalement avoir dans sa profession" .

Il ne sera cependant pas responsable des matériaux présentant des vices

cachés au moment de leur fourniture.
Dans ce cas, il appartient au maître de l'ouvrage de se retourner contre
son fournisseur.

IV.- LES VICES DE MISE EN OEUVRE

1.4.- PRINCIPES

L'entrepreneur est le principal responsable des vices de mise en œuvre. Il

est chargé de l'exécution des travaux conformément aux plans, devis et
cahier des charges.

Mettant les matériaux en œuvre, il répond de leur agencement et, d'une

façon plus générale, de l'exécution des travaux.

L'entrepreneur est responsable des dégradations résultant de ce qu'il a

construit un perron sans le poser sur une maçonnerie, contrairement aux
règles de l'art, bien que cette maçonnerie n'ait pas été prévue au
[326]
devis .

L'entrepreneur devait en effet savoir que ce travail était indispensable à la

solidité de la construction.
La circonstance que l'architecte a exercé une surveillance insuffisante
[327]
n'exclut évidemment pas la responsabilité de l'entrepreneur .

D'autre part, l'entrepreneur ne peut se borner à exécuter les travaux

passivement sous la surveillance de l'architecte.

Quand les directives qui lui sont données impliquent des risques
d'insécurité, il est obligé d'attirer l'attention de l'architecte sur les
 [328]
inconvénients de sa conception . Il y a toutefois lieu de faire
exception à cette règle lorsque l'entrepreneur met en œuvre des
[329]
matériaux qui lui sont peu connus, sur l'ordre exprès de l'architecte .
Dans ce cas, il incombe à l'architecte de donner à l'entrepreneur tous les
[330]
renseignements dont celui-ci a besoin .

V.- INOBSERVATION DES REGLEMENTS OU DES SERVITUDES

5.1.- PRINCIPE

Nous avons vu que l'architecte doit veiller au respect des règlements

administratifs et des servitudes légales ou conventionnelles (n°s 43 à
45). C'est en principe l'architecte qui est responsable dans ce domaine.

Le maître de l'ouvrage sera cependant responsable de la violation des

règlements ou des servitudes lorsqu'en raison de ses connaissances
techniques, il doit être considéré comme étant son propre
[331]
architecte .

S'il s'agit de travaux soumis à une réglementation administrative spéciale,

il incombe au propriétaire, en l'absence d'architecte, s'il est spécialiste de
cette réglementation, de bien connaître les prescriptions administratives
et de les préciser à son entrepreneur avant le commencement des
[332]
travaux .

L'entrepreneur ne sera qu'exceptionnellement responsable de la violation

des règlements ou servitudes. Il a toutefois le devoir de refuser
l'exécution d'un travail manifestement contraire aux règlements.
En effet, il n'est pas un instrument passif entre les mains de l'architecte. Il
apporte à l'œuvre commune le concours de son prestige et de son
[333]
expérience .

5.2.- EXCEPTIONS AU PRINCIPE

La responsabilité de l'entrepreneur pourra coexister avec celle de

l'architecte lorsque la construction obéit à des règles particulières qu'il
est censé connaitre en sa qualité de spécialiste en la matière.

Lorsqu'un four de boulanger a été établi à une distance moindre que celle
prescrite par les règlements et usages, on doit se demander si le
constructeur, spécialisé dans la fabrication de fours, a pu exécuter le plan
défectueux sur les instructions et les ordres de l'architecte sans se rendre
[334]
compte de l'irrégularité commise dans l'exécution de l'ouvrage .

Lorsque l'entrepreneur travaille d'après les plans dressés par un

architecte, mais en l'absence d'architecte dirigeant, il assume la
[335]
responsabilité de l'inobservation des règlements ou des servitudes .

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