GRAND ORAL MATHS
Chapitre : suites
Sujet : Devenir propriétaire ou locataire ? Telle est la question…
Quand on pense aux besoins essentiels de la vie, nous pensons souvent à la
nourriture, à l’eau, à l’argent. Mais son logement est un autre besoin important. Il existe
plusieurs façons de financer l’endroit où l’on vit, dont l’achat et la location. Cela soulève
donc l’interrogation suivante : devenir propriétaire ou locataire ? Telle est la question…
Pour répondre à cela, nous comparerons le capital obtenu pour chaque option sur une
durée égale. Nous analyserons tout d’abord la rentabilité de l’achat du logement puis de la
location. Mais avant tout cela, nous allons poser quelques informations qui vont nous
servir d’exemple pour appuyer ce sujet. Nous imaginons que nous recherchons un
appartement de 50 m² à Lille, et que ce bien ne gagne, ni ne perd de valeur au cours du
temps. Il faut aussi savoir que nous possédons 20 000 € d’économies à investir dans ce
projet immobilier. Enfin on ne tiendra pas compte des charges puisque dans tous les cas,
elles sont à payer.
De nos jours, le prix du m² à l’achat dans la métropole lilloise est d’environ 4000 €.
Ce qui nous donne un prix de 200 000 € pour un appartement de 50m². Nous
considérons pour cette partie que l’apport de 20 000 € servira uniquement à payer les
frais de notaire, et d’éventuels travaux. La taxe foncière sera une charge de plus mais
non comprise dans nos calculs. C’est pourquoi il est donc nécessaire de faire un prêt
auprès de la banque. Nous choisissons de rembourser ce prêt sur 20 ans. Le taux
immobilier le plus bas pour cette durée dans les alentours est de 3%. Chaque année, nous
allons donc devoir verser une annuité constante à la banque. Cette dernière se calcule en
fonction du taux d'intérêt, de la durée du prêt et bien sûr le montant du bien.
Ici, l’annuité représente 13 443,14 €. Cependant, la totalité de cette annuité ne rentre pas
dans le capital de l’acheteur. En effet, une partie va servir à payer les interếts à la banque,
et une autre à amortir le bien. Le capital va donc, d’une année sur l’autre, augmenter de
la valeur de l’amortissement. Cette dernière augmente de 3%, soit le taux d'intérêt énoncé
plus tôt. L’amortissement peut donc être modélisé par une suite géométrique de raison
1,03 et de premier terme A0 =7 443,14. An+1 = 1,03 An .
Il faut aussi savoir que les intérêts sont calculés sur ce qu’il reste à rembourser. Ainsi, sur
les 13 443, 14€ à rembourser la première année, 6000€ feront partie du taux d'intérêt, et 7
443,14€ de l’amortissement, et donc du capital.
Pour simplifier, plus les années passent, moins nous aurons à rembourser le prêt, et donc
nous aurons moins d'intérêts à payer. En résultat, l’amortissement augmente chaque
année. La somme de tous ces amortissements constitue alors notre capital d’acheteur. Ce
capital se calcule donc en fonction de n, le nombre d’années passées, à l’aide de la
formule des sommes de suites géométriques, définie dans notre cas par la suite explicite
(Un) :
𝑛
1−1,03
Un = 7 443,14 * 1−1,03
Nous avons donc, par exemple, lorsque n=2, c'est-à-dire au bout de 2 ans, un capital égal
au résultat de U2, soit 15 109,57€.
Passons maintenant au point de vue du locataire. De nos jours, le prix du m² à la
location à Lille est de 15 € environ. Pour un logement de 50m², le loyer reviendrait donc à
750 € par mois, soit 9000€ par an. Si nous décidons de louer notre logement, nous
partons directement avec un capital de 20 000€. En effet, nous n’avons pas besoin de
payer les frais de notaire, ni de travaux, car ces derniers sont à la charge du propriétaire.
Nous décidons de placer cet argent sur un compte qui nous rapporte 2% par an afin de
construire notre capital. Chaque année, nous allons donc pouvoir placer sur ce compte
la différence de l’annuité si nous étions propriétaire et loyer annuel de l’appartement,
soit 4 443,14€. De plus, si nous louons notre logement, nous n’aurons pas non plus besoin
de payer la taxe foncière. Nous admettons que cette dernière s'élève à 700€ par an. Cette
somme entre donc directement en plus dans notre placement. Nous pouvons donc placer
5 143,14€ chaque année. En plus de cette somme, nous aurons tous les ans 2% de bénéfices
sur ce que l’on avait sur le compte l’année précédente. Pour modéliser notre capital sur
ce compte en fonction de n, le nombre d’années passées, nous pouvons utiliser une suite
arithmético-géométrique et récurrente de premier terme V0 = 20 000, qui se définit par:
Vn+1 = 1,02*Vn + 5 143,14
Par exemple, pour le terme V2, donc au bout de la 2ème année, notre capital de locataire
sera égal à 31 197,14€
Grâce à ces suites et à nos deux exemples, nous avons pu voir que louer notre
logement est plus rentable que de l’acheter, puisque notre capital est plus grand. Or,
détrompez-vous : nous ne sommes allés qu’au deuxième terme de chaque suite. Lorsque
nous faisons un tableau de valeur comparatif des deux modèles, nous pouvons voir que
sur le long terme, l’achat est plus profitable au bout de 9 ans. Sinon, il est préférable de
louer !
Nous pouvons donc conclure que l’achat est toujours plus rentable sur le long
terme, c’est pourquoi il est important de bien réfléchir à la durée d’occupation du
logement. Encore une fois, l’expression “ça dépend” trouve bien sa place dans les
mathématiques !