ً‫وسارة انخـعهٍم انعانً وانبحث انعهم‬

République Algérienne Démocratique et Populaire

Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique

Mémoire de Master

Présenté à l’Université 08 Mai 1945 de Guelma

Faculté des Sciences et de la Technologie

Département de: Architecture

Spécialité: Architecture

Option: Architecture

Présenté par: SAHOUR Noureddine

Réaménagement et intégration urbaine d’une zone

industrielle: Cas de Guelma

Sous la direction de:

Juillet 2021
 Dédicace

C’est avec une grande joie et un immense plaisir que je

dédie ce
modeste travail qui est le fruit de plusieurs années
d’études aux
personnes qui me sont les plus chers :
mes très chers parents, pour leur amour, soutien et
énormes sacrifices,
que dieu les protège
mes chères sœurs et frères.
Mes enseignants et professeurs tout au long de mes
études surtout mon
encadreur : Mme. Boutemdjet Anissa et aussi
[Link] Saleh Hanna.
Toute ma promos, mon groupe et collègues
d’architecture.
 Remerciement

En premier lieu je remercie DIEU tout puissant qui m’a

donné la
volonté, le courage et les moyens pour achever ce
travail.
Je tiens à présenter mes sincères et vifs remerciements à
mon
encadreur : Mme. Boutemdjet Anissa pour l’immense
privilège qu’il m’a
offert en examinant et dirigeant mon travail.
A mes professeurs qui ont participé à ma formation tout
au long du
cycle.
Aux membres du jury qui ont accepté d’examiner ce
travail.
A ma chère famille qui n’a jamais épargné son effort
pour mon bien.
A mes amis qui ont toujours été présents pour m’aider
et
encourager.
Et bien sûr pour toute personne ayant contribué de près
ou de loin à
l’élaboration de ce travail

Sahour Noureddine
 Liste des figures

Figure I.1: Parc industriel

Figure I.2: Cycle d’évaluation et de gestion des risques
Figure II.1: Représentation du cycle de commerce
Figure II.2: Les nouvelles organisations du commerce
Figure II.3: Magasin à Bouira
Figure II.4: Marché de Bâb el Oued
Figure III.1: L’aire d’étude
Figure III.2:Le voisinage
Figure III.3: La situation
Figure III.4: Aperçu historique de site d’étude
Figure III.5: Accessibilité
Figure III.6: Nœuds et voiries
Figure III.7: Environnement immédiat
Figure III.8: Habitat
Figure III.9: Typologie des équipements
Figure III.10: Bâti/non
Figure III.11: vide/ plein
Figure III.12: Le pays Basque
Figure III.13: photos représentantes les soucis de pays
Figure III.14: scénario
Figure III.15: scénario
Figure IV.1: situation de la wilaya de Guelma et son chef-lieu
Figure IV.2: voisinage de la ville de Guelma
Figure IV.3: Les communes limitrophes de la ville de Guelma
Figure IV.4: Les limites de la wilaya de Guelma
Figure IV.5: L’évolution urbaine d la ville de Guelma
Figure IV.6: Guelma 1858
Figure IV.7: Les limites de Guelma en 1948
Figure IV.8: Les limites de Guelma en 1977
Figure IV.9: Les limites de Guelma en 1997
Figure IV.10: Les limites de Guelma de nos jours
Figure IV.11: vue sur le centre commercial val d’Europe
Figure IV.12: photo de val d’Europe extérieur
Figure IV.13: Plan de masse
Figure IV.14: Plan de masse
Figure IV.15: les espaces extérieurs
Figure IV.16: Entrée parking
Figure IV.17: Les composantes de projet
Figure IV.18.19: Circulation intérieur
Figure IV.20: Plan niveau haut
Figure IV.21 et 22: le programme de centre
Figure IV.23: le programme de centre
Figure IV.24: Plan niveau bas
Figure IV.25: le programme de centre
Figure IV.26: le programme de centre
Figure IV.27: organisation spatiale
Figure IV.28: Niveau haut
Figure IV.29: Niveau bas
Figure IV.30: centre RIAD EL FETH
Figure IV.31: Plan de masse du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.32: Plan de RDC du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.33: Plan de RDC du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.34: Plan de 1er étage du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.35: Plan de 2eme étage du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.33: Plan de RDC du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.34: Plan de 1er étage du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.35: Plan de 2eme étage du centre de RIAD EL FETH
Figure IV.36: La disposition spatiaux-fonctionnelle
Figure IV.37: schéma d’organisation
Figure IV.38: Vue d’intérieur des différents espaces
Figure IV.39 :schéma d’organisation 1erétage
Figure IV.40:schéma d’organisation 2emeétage
Figure IV.41:les données contextuelles du terrain
Figure IV.42:le schéma de principe
Figure IV.43:la première étape
Figure IV.44:la deuxième étape
Figure IV.45:la troisième étape
Figure IV.46:la quatrième étape

Liste de tableaux

Tableau II.1: Tableau des détails des surfaces commerciaux

Tableau III.1:Tableau AFOM (atouts, faiblesses opportunités, menaces)
Tableau III.2: Tableau des objectifs et intentions du scénario
Tableau IV.1: Tableau de comparaison entre les exemples
 Table des matières

Introduction générale.............................................................................................................................. 1
Problématique ......................................................................................................................................... 2
Méthodologie de recherche .................................................................................................................... 3
Structure du mémoire ............................................................................................................................. 4
Chapitre I: Le projet urbain ..................................................................................................................... 6
1 Introduction ..................................................................................................................................... 6
2 Définition du projet: ........................................................................................................................ 6
3 Définition de projet urbain : ............................................................................................................ 6
4 Les dimensions du projet urbain : ................................................................................................... 6
5 Les interventions du projet urbain : ................................................................................................ 7
5.1 Rénovation urbaine ................................................................................................................. 7
5.2 Aménagement urbain.............................................................................................................. 7
5.3 Réaménagement urbain .......................................................................................................... 7
5.4 Réorganisation urbaine ........................................................................................................... 7
5.5 Réhabilitation urbaine ............................................................................................................. 8
5.6 Le renouvellement urbain ....................................................................................................... 8
6 Les échelles du projet urbain .......................................................................................................... 8
7 Les acteurs du projet urbain............................................................................................................ 8
7.1 Les décideurs ........................................................................................................................... 9
7.2 Les opérationnels .................................................................................................................... 9
7.3 Les mandataires....................................................................................................................... 9
7.4 Les associations ....................................................................................................................... 9
7.5 Les propriétaires .................................................................................................................... 10
7.6 Les habitants.......................................................................................................................... 10
8 Le dispositif du projet urbain ........................................................................................................ 10
8.1 Le processus décisionnel ....................................................................................................... 10
8.2 Le processus technique ......................................................................................................... 11
9 La rupture urbaine......................................................................................................................... 11
9.1 Définition ............................................................................................................................... 11
9.2 Les causes de la rupture urbaine ........................................................................................... 12
10 Les parcs industriels .................................................................................................................. 12
10.1 Définition ............................................................................................................................... 12
10.2 Les avantages des parcs industriels....................................................................................... 13
10.3 Les inconvénients des parcs industriels ................................................................................ 14
11 Le concept des parcs industriels................................................................................................ 14
12 Les formes d’implantation industrielle ..................................................................................... 17
13 Nouvelles tendances affectant les parcs industriels ................................................................. 17
14 Cycle de gestion des risques des parcs industriels .................................................................... 18
15 Construction des parcs industriels ............................................................................................ 19
16 Un nouveau concept : les retail parks ....................................................................................... 20
17 Exploitation et gestion des parcs industriels ............................................................................. 20
18 Règlementation des parcs industriels ....................................................................................... 21
19 Gestion des risques liés aux parcs industriels ........................................................................... 22
20 Nouvelles tendances affectant les parcs industriels ................................................................. 22
21 Conclusion ................................................................................................................................. 23
Chapitre II: Le commerce ...................................................................................................................... 25
1 Introduction................................................................................................................................... 25
2 Définition du commerce ................................................................................................................ 25
3 les différents types de commerce ................................................................................................. 25
4 L’importance du commerce .......................................................................................................... 26
5 Origine et rôle du commerce ........................................................................................................ 26
5.1 Evolution du commerce ........................................................................................................ 26
5.2 Le commerce en Algérie ........................................................................................................ 27
6 L'architecture commerciale ........................................................................................................... 28
6.1 Définition ............................................................................................................................... 28
6.2 Développement et évolution de L'architecture commerciale .............................................. 28
6.3 L'urbanisme commercial ....................................................................................................... 29
7 Typologie architecturale des espaces commerciaux en Algérie .................................................... 29
7.1 Les petites surfaces de ventes ............................................................................................... 29
7.2 Les grandes surfaces de vente :............................................................................................. 31
8 Les centres commerciaux .............................................................................................................. 32
8.1 Définition du centre commercial........................................................................................... 32
8.2 Mall ou shoping center : ........................................................................................................ 32
8.3 L’émergence du concept de « shopping plaisir » .................................................................. 32
 8.4 Les types des centres commerciaux : .................................................................................... 32
8.5 Définition d’un complexe de commerce et de loisir ............................................................. 34
9 Les centres commerciaux en Algérie ............................................................................................. 36
9.1 L’Algérie est une opportunité................................................................................................ 36
9.2 Stratégie de développement des centres commerciaux en Algérie ..................................... 36
10 Implantation des centres commerciaux .................................................................................... 37
11 Conception et organisation ....................................................................................................... 38
11.1 Parti constructif ..................................................................................................................... 38
11.2 Caractère évolutif .................................................................................................................. 38
12 Les concepts innovants dans les centres commerciaux ............................................................ 39
13 Modernisation nécessaire pour les centres commerciaux plus anciens ................................... 39
14 Conclusion ................................................................................................................................. 40
Chapitre III: Etat de l’art ........................................................................................................................ 42
1 Introduction ................................................................................................................................... 42
2 Aire d’étude ................................................................................................................................... 42
3 Voisinage ....................................................................................................................................... 43
4 Situation ........................................................................................................................................ 43
5 Aperçu historique .......................................................................................................................... 44
6 Accessibilités.................................................................................................................................. 44
7 Nœuds:/voiries .............................................................................................................................. 45
8 Environnement immédiat ............................................................................................................. 46
9 Habitat ........................................................................................................................................... 47
10 Typologie des équipements ...................................................................................................... 47
11 Bâti/non ..................................................................................................................................... 48
12 vide/ plein : ................................................................................................................................ 49
13 Scénario: .................................................................................................................................... 52
14 Analyse des exemples ............................................................................................................... 53
14.1 Exemples de Bilbao :.............................................................................................................. 53
14.1.1 Le Pays Basque .............................................................................................................. 53
14.1.2 La galère de la ville: ....................................................................................................... 53
14.1.3 Enjeux environnementaux et de mobilité ..................................................................... 54
Chapitre IV: Présentation de l’air d’étude ............................................................................................. 57
1 Présentation de la Ville de Guelma ............................................................................................... 57
1.1 Situation géographique de la wilaya de Guelma................................................................... 57
2 Situation et limites de la ville de Guelma (chef-lieu) .................................................................... 58
3 Aperçu historique .......................................................................................................................... 60
3.1 Période d’avant 1830 ............................................................................................................ 60
3.2 Période de 1836 à nos jours .................................................................................................. 61
4 Exemple 01 .................................................................................................................................... 68
4.1 Analyse de centre commercial du val d’Europe à Paris ........................................................ 68
4.1.1 Présentation du projet: ................................................................................................. 68
4.2 Environnement de projet ...................................................................................................... 71
4.3 Les espaces extérieurs : ......................................................................................................... 71
4.4 Organisation spatiale............................................................................................................. 77
4.5 Etude de la structure et de l’aspect architecturale : ............................................................. 78
5 Exemple 02 .................................................................................................................................... 79
5.1 Centre Riadh El Feth « Alger »: .............................................................................................. 79
5.1.1 Présentation du projet : ................................................................................................ 79
5.1.2 Situation du projet :....................................................................................................... 79
5.1.3 Plan de masse: ............................................................................................................... 80
5.1.4 Organisation spatiale:.................................................................................................... 80
5.1.5 La disposition spatiaux-fonctionnelle:........................................................................... 82
5.1.6 Etudes des différents niveaux : ..................................................................................... 83
5.1.7 Programme: ................................................................................................................... 86
6 Comparaison entre les exemples (programmes): ......................................................................... 88
7 La genèse du projet : ..................................................................................................................... 91
7.1 Introduction : ......................................................................................................................... 91
7.2 Schéma de principe : ............................................................................................................. 91
7.3 Les étapes de l’obtention de la forme : ................................................................................. 93
8 Programme retenu : ...................................................................................................................... 94
Conclusion générale .............................................................................................................................. 98
Bibliograhie............................................................................................................................................ 99
 Résumé

L’objectif de ce travail est de donner une réponse urbanistique claire et précise sur les
possibilités de réaménagement existant pouvant redynamiser des quartiers à caractère
purement résidentiels tel que les zones industrielles.
Dans notre cas d’étude que fut la zone industrielle de Guelma, nous avons tout
d’abord fait énumérer les différentes problématiques générales se rapportant à la ville de
Guelma et sur la question principale relative aux réaménagement et intégration au zone
industrielle les paramètres et facteur influents sur ces zones ainsi que les différents modes
opératoires pouvant servir à les réaménager et les rendre plus compétitifs et dynamiques avec
les différents quartiers riverains et notamment le centre-ville.
L’intervention urbaine où nous estimons avoir apporté une réponse urbanistique aux
différentes problématiques liées à notre thème d’étude par le biais d’une programmation
urbaine et stratégies urbaine bien définis nous avons pu à travers d’un schème de principe
délimiter les grandes lignes de notre intervention aussi bien architecturale qu’urbaine.
En conclusion de cette partie nous avons schématisé les différentes problématiques et tenter
d’apporter les premières idées d’intervention urbaine servant de solution primaire et de base à
notre projet d’étude.
Ce travail nous a permis de synthétiser l’ensemble des cinq années d’études où
nous avons pu approfondir notre culture tant architecturale qu’urbaine.
 Abstract

The objective of this work is to give a clear and precise urban planning response on
the possibilities of existing redevelopment that can revitalize purely residential neighborhoods
such as industrial zones.
In our case study that was the industrial zone of Guelma, we first listed the various
general issues relating to the city of Guelma and on the main question relating to
redevelopment and integration into the industrial zone the parameters and factor influencing
these areas as well as the different operating methods that can be used to redevelop them and
make them more competitive and dynamic with the various neighboring neighborhoods and in
particular the city center.
The urban intervention where we believe we have provided an urban response to the
various issues related to our study theme through urban programming and well-defined urban
strategies, we were able through a principle diagram to delimit the main lines of our
intervention, both architectural and urban.
At the end of this part we have schematized the different issues and try to provide the first
ideas for urban intervention serving as a primary and basic solution to our study project.
This work allowed us to synthesize all of the five years of study where we were
able to deepen our culture, both architectural and urban.
 ‫ملخص‬

‫انهذف مه هذا انعمم هى إعطاء اسخجابت حخطٍظ حضزي واضحت ودلٍمت حىل إمكاوٍاث إعادة انخطىٌز انحانٍت انخً ٌمكه‬
‫أن حىعش األحٍاء انسكىٍت انبحخت مثم انمىاطك انصىاعٍت‪.‬‬
‫فً دراست انحانت انخً أجزٌىاها وانخً كاوج مىطمت لانمت انصىاعٍت ‪ ،‬لمىا أولا بئدراج مخخهف انمضاٌا انعامت انمخعهمت بمذٌىت‬
‫لانمت وحىل انسؤال انزئٍسً انمخعهك بئعادة انخطىٌز والوذماج فً انمىطمت انصىاعٍت ‪ ،‬انعىامم وانعىامم انمؤثزة فً هذي‬
‫انمىاطك باإلضافت إنى طزق انخشغٍم انمخخهفت انخً ٌمكه اسخخذامها إلعادة حطىٌزها وجعهها أكثز حىافسٍت ودٌىامٍكٍت مع‬
‫مخخهف األحٍاء انمجاورة وخاصت وسظ انمذٌىت‪.‬‬
‫انخذخم انحضزي حٍث وعخمذ أوىا لذمىا اسخجابت حضزٌت نهعذٌذ مه انمضاٌا انمخعهمت بمىضىع دراسخىا مه خالل انبزمجت‬
‫انحضزٌت والسخزاحٍجٍاث انحضزٌت انمحذدة جٍذاا ‪ ،‬وحمكىا مه خالل مخطظ أساسً نخحذٌذ انخطىط انزئٍسٍت نخذخهىا ‪،‬‬
‫عهى حذ سىاء انمعمارٌت و انحضاري‪.‬‬
‫فً وهاٌت هذا انجشء ‪ ،‬لمىا بخخطٍظ انمضاٌا انمخخهفت وحاونىا حمذٌم األفكار األونى نهخذخم انحضزي انذي ٌعمم كحم أونً‬
‫وأساسً نمشزوع دراسخىا‪.‬‬
‫سمح نىا هذا انعمم بخجمٍع كم سىىاث انذراست انخمس حٍث حمكىا مه حعمٍك ثمافخىا ‪ ،‬انمعمارٌت وانحضزٌت‪.‬‬
Partie introductive
Introduction générale

Au cours de l’histoire, réaménagement urbain a connu différents moteurs,

différentes justifications et a porté sur différents aspects de l’urbanisme. L'intention urbaine
sur la ville est le réaménagement de l'une des pièces grâce à une rupture. Celle-ci serait
attirée par la potentialité offerte par le site à l'aide d'un programme fort. Cette intégration a
pour objectif de redynamiser et revitaliser une zone industrielle en un nouveau pôle urbain.
Celle-ci s’inscrirait dans une continuité temporelle de la ville. Cette intention tentera de
donner une nouvelle impulsion théorique dans la réalité de la ville de Guelma.
Le concept de zone industrielle se définit comme zones d’activités aménagées pour
le développement industriel. Elles se situent généralement en périphérie urbaine, sur des
terrains qui ne sont pas destinés à un usage résidentiel ou commercial.
Le réaménagement des zones industrielles d’une certaine importance est en
principe générateur d’une vaste offre de surfaces d’emploi et de vente, de logements,
d’équipements de loisirs et de divertissements.
Une intégration adroite dans les structures existantes est nécessaire, car les liens
fonctionnels que peuvent entretenir les nouvelles offres d’utilisation avec un quartier, une
ville ou une région contribuent fortement au succès ou à l’échec d’un projet d’intégration.
Le développement des zones industrielles implique une planification et une
supervision minutieuses. Les principales étapes de la planification d’une zone industrielle
sont : les études de préfaisabilité, la pré-identification d’une liste restreinte de sites appropries
pour la zone, l’analyse de faisabilité détaillée du site sélectionné, puis la structuration
financière et la conclusion d’accords avec les bailleurs de fonds, n’oublions pas l’intégration
d’un projet multifonctionnel qui va la revitaliser.

1
Problématique

La zone industrielle de Guelma se caractérise par une rupture physique et social avec la

continuité urbaine active et dynamique de la ville. Comme remarque, on dit que il

y a aucune activité qui intéresse les habitants de la ville que ce soit commercial ou loisirs qui

fournissent les simples exigences de repos et de détente, sauf un seul petit jardin. L’un des

raisons de la rupture est la difficulté de l’atteindre par les gens non-véhiculés à cause de la

négligence de cette zone par les lignes de transports et les arrêts de bus.

Un site tourmenté par l’absence d’attractivité fait partie aussi des cause de la rupture, car elle

reste un lieu de passage seulement pour les citoyens, malgré le fait qu’elle soit entouré

par des quartiers aménager, son espace urbain reste inexploité, il y a une absence partielle de

dynamisme.

D’après les remarque cité, qu’ils vont refléter négativement sur l’image urbaine de la ville de

Guelma, ce qui nécessite des interventions au niveau de cette partie de la ville, une

question s’impose alors :

Comment peut-on améliorer l’attractivité de cette zone dans la ville de Guelma ?

2
Méthodologie de recherche

Caractère indispensable dans toutes les recherches scientifique elle nous détermine le sens de
développement de notre recherche pour assurer une succession logique des idées et cohésion
entre les différentes étapes théorique et analytiques afin d’atteindre nos objectifs et répondre à
notre problématique nous avons opté pour une méthodologie de recherche qui s’appuie sur les
axes suivant :

1 -La visite du cas d’études (l’investigation sur terrain)

Elle comportera l’observation des espaces et des équipements commerciaux.

2-L’analyse des données :

Elle se divise en deux grandes parties :

 L’analyse thématique :
Nous commencerons par étudier les espaces commerciaux afin de trouver les caractéristiques
de l’architecture commerciale, cela sera fait on analysant des exemples d’espaces
commerciaux.

 L’analyse architecturale et urbaine :

Cette parties inclue la présentation et l’analyse du cas d’étude, nous avons commencé par
diagnostiqué l’environnement immédiat nous passeront après à une échelle plus réduites c’est
celle des espaces, l’architecture, l’organisation,…etc

3
Structure du mémoire

Pour atteindre notre objectif nous allons diviser le travail en 04 chapitres :

Le premier chapitre : le projet urbain

Dans ce chapitre on va faire une présentation du thème et le cas d’étude qui

vont nous guider à poser une problématique puis préciser les objectifs de cette
études, on va aussi présenter la méthodologie de recherche et la structure de
notre propre mémoire.

Le deuxième chapitre : le commerce

Elle concerne l’ensemble des définitions de notion théorique et de norme

relatifs à notrethème de recherche cette partie est importante car elle nous
permet d’avoir une base théorique qui sera consacrer à la recherche
thématique ou nous allons commencer par une analyse générale de situation
des espaces commerciaux et un regard sur l’architecture commerciale dans le
monde en général puis en Algérie, ou nous allons traiter les espaces
commerciaux.

Le troisième chapitre : cas d’étude

Ce chapitre est consacré à la présentation et l’analyse du cas d’étude ou on va

procédera une analyse urbaine.

Le quatrième chapitre : comparaison, enquête et discutions des résultats

Ce chapitre va aborder deux grandes parties :

• La première est une présentation de la ville avec l’analyse des exemples des centres
commerciaux.

• La deuxième c’est une enquête sur terrain, et les résultats obtenus seront
utilisés pour vérifier si les éléments d’architecture commerciale sont
appliqués et aussi pour apporter des solutions avec la genèse de la forme
et le programme retenu.

4
Chapitre I : Le projet urbain

5
Chapitre I: Le projet urbain

1 Introduction
Le projet urbain est à la fois un processus concerté et un projet territorial : il consiste à définir
et mettre en œuvre des mesures d’aménagement sur un territoire urbain donné, en partenariat
avec tous les partenaires civils et in- situationnels concernés, intégrant les différentes échelles
territoriales et le long terme, en vue d’un développement urbain durable.
Le projet urbain vise des mesures générant des plus-values à la fois dans le domaine social,
environnemental et économique. Dans ce sens, il favorise les approches intersectorielles,
s’adresse aux experts des différentes disciplines concernées, valorise les partenariats entre le
public et le privé, entre le social et le spatial.

2 Définition du projet:1
Dans un ouvrage collectif, le projet est défini de la façon suivante : " ce que l'on a l'intention
de faire dans un avenir plus ou moins éloigné ". Le projet concrétise une intention ; il n'a de
sens que s'il pose un but, et prévoit un certain nombre de moyens pour l'atteindre.

3 Définition de projet urbain :

Le projet urbain présente plusieurs dimensions, et peut être défini comme suit : « Le projet
urbain est à la fois un processus concerté et un projet territorial : il consiste à définir et mettre
en œuvre des mesures d’aménagement sur un territoire urbain donné, en partenariat avec tous
les partenaires civils et institutionnels concernés, intégrant les différentes échelles territoriales
et le long terme, en vue d’un développement urbain durable ».

4 Les dimensions du projet urbain :2

Il est définit en fonction de trois dimensions: le projet urbain politique, le projet urbain
opérationnel et le projet architectural et urbanistique.

- Le projet urbain politique est compris comme une intention de ville résultant d’une réflexion
stratégique, indispensable pour promouvoir des solutions alternatives face aux mutations
profondes des villes, aux risques sociaux et environnementaux qu’elles semblent engendrer.

1
[Link]
petite-analyse-critique-dun-terme-omnipresent
2
[Link]
urbains/quest-ce-quun-projet-urbain/

6
- Le projet urbain opérationnel résulte d’une tendance observé ces dernières années selon
laquelle la politique urbaine de certaines villes s’est construite à partir d’opérations appelées
stratégiques. De plus en plus on observe que ce n’est pas le plan global qui définit les projets
particuliers mais ces derniers « composent » le plan global. Cette approche en matière de
planification urbaine est définie par certains spécialistes comme le passage du « master plan »
au « master projet ».
- Le projet urbain architectural et urbanistique est ainsi réservé à l’approche du « design
urbain », en lien avec sa réhabilitation faite par les architectes-urbanistes.

5 Les interventions du projet urbain3 :

Le projet urbain propose plusieurs modes d’interventions ou solutions aux problèmes de la
ville en générale et des centres villes en particulier.

5.1 Rénovation urbaine

C’est une opération physique qui ne doit pas changer le caractère principal du quartier. Elle
est relative à une intervention profonde sur le tissu urbain. Elle peut comporter la destruction
d’immeubles vétustes.

5.2 Aménagement urbain

Action de transformer, de modifier pour rendre plus pratique et plus agréable. L’ensemble des
dispositions et des actions arrêtés pour transformer un espace urbain dans ses composantes
spatiales c’est-à-dire pour donner une organisation différentes aux fonctions urbaines
existantes, ou en introduisant des fonctions nouvelles.

5.3 Réaménagement urbain

Créer les conditions d’une vie nouvelle pour les quartiers menacés d’un abondant total, il
implique un certain degré de changement de la configuration physique. Il n’implique pas
obligatoirement une modification systématique de la trame et des volumes des bâtiments.

5.4 Réorganisation urbaine

C’est l’action dont le contenu est lié aux soucis de l’amélioration des conditions
d’organisation et de fonctionnement de l’espace urbain. 5-Restructuration urbaine: il s’agit
d’une opération plus large que la précédente dans la mesure ou elle est relative à une
intervention sur les voiries et réseaux divers et l’implantation de nouveaux équipements. Elle

3
[Link]

7
 peut comporter une destruction partielle d’îlots ainsi que la modification des caractéristiques
du quartier, notamment par des transferts d’activités et des réaffectations des bâtiments.

5.5 Réhabilitation urbaine

Elle consiste à modifier un immeuble ou un groupe d’immeubles ou d’équipement en vue de
leur donner les commodités essentielles et nécessaires aux besoins de base des locataires ou
utilisateurs, alimentation en eau potable, électricité, remise à neuf des sanitaires.

5.6 Le renouvellement urbain

L'objectif est de transformer les quartiers en difficulté, dans le cadre d'un projet urbain. Le
renouvellement urbain permet de:

- Reconquérir des terrains laissés en friche

- Restructurer des quartiers d'habitat social - rétablir l'équilibre de la ville La rénovation

urbaine, concept qui a succédé au renouvellement urbain, concentre son action sur les Zones
Urbaines Sensibles (ZUS).

6 Les échelles du projet urbain4

Les débats actuels de la ville convergent sur le dialectique classique ville / architecture, avec
la problématique d'appartenance d'échelle, à savoir le passage « métropole / ville / quartier et
parcelle ».

La notion d'échelle permet le traitement graduel des données d'une manière hiérarchique,
l'articulation des degrés d'échelle partant de la ville à la parcelle est schématisé comme suit:
L’échelle de la ville Projet urbain L’échelle du quartier etc.

7 Les acteurs du projet urbain5

Il y a plusieurs façons de distinguer les groupes d’acteurs. On peut les distinguer selon
l’intensité de leur relation au projet. Les acteurs touchés sont ceux que le projet affecte
directement : les habitants, les propriétaires ; les acteurs concernés sont ceux qui ont un rôle
dans la marche du projet : les élus, les administrations; finalement, les acteurs intéressés sont
ceux qui s’impliquent plus ou moins ponctuellement sur un aspect ou l’autre du projet : les

 4 Gabriel Fauveaud, LES VILLES NON OCCIDENTALES , Presses de l’Université de Montréal, 2017 , p186.

5
[Link]
urbains/les-acteurs-du-projet-urbain-et-leurs-roles/

8
associations, les experts, les mandataires, les journalistes… Il peut aussi être pertinent de
distinguer les acteurs publics (liés à l’administration) des acteurs semi-publics (associations)
et privés (habitants, propriétaires).

De plus, il importe de se souvenir que chaque acteur défend en général à la fois des enjeux
institutionnels et individuels, parmi lesquels il n’est pas toujours aisé de faire une distinction.
Mais une manière pertinente d’étudier les acteurs est de les distinguer selon leurs rôles pour
l’avancement du projet.

7.1 Les décideurs

Il s’agit des élus (communaux, cantonaux) concernés, ainsi que des chefs de service des
administrations ayant un pouvoir décisionnel sur le projet, que ce soit en termes de
financement, d’orientation stratégique ou de validation. Leur rôle est de donner une
orientation au projet, et de mettre à disposition les ressources nécessaires. Il importe que tous
les décideurs concernés soient associés au pilotage du projet, même symboliquement, de
façon à éviter par la suite des obstacles d’ordre politique.

7.2 Les opérationnels

Il s’agit des acteurs en charge de la gestion concrète du projet : le chef de projet, les
collaborateurs des administrations impliqués dans la structure opérationnelle (équipe de
projet), voire des représentants d’associations. Leur rôle est de mener à bien le projet, en
réalisant les objectifs fixés par les décideurs. Il s’agit ici aussi d’impliquer les différents
services concernés dans une vision transversale du projet, mais aussi d’identifier les personnes
véritablement motivées. Le projet doit avoir un sens dans le cadre des missions de ces
collaborateurs, et ils doivent disposer des ressources suffisantes, mandat clair, temps,
ressources financières afin de mener à bien les différentes tâches du projet urbain.

7.3 Les mandataires

Ce sont des professionnels qui ont une mission sur un aspect ou l’autre du projet : consultants
stratégiques, architectes, sociologues, animateurs des démarches participatives. Il importe
d’évaluer dans quelle mesure il est bon que les collaborateurs des administrations assument
ces tâches, en particulier s’il s’agit de transformer sur le long terme les modalités de travail.

7.4 Les associations

Les associations sont des interlocuteurs clés pour la gestion des projets urbains. Non
seulement elles amènent de précieuses connaissances sur le contexte local, mais elles
proposent souvent un regard pointu et complémentaire sur des thématiques particulières:

9
gestion de la mobilité, protection de l’environnement, vie du quartier, etc. Leur rôle est
notamment de nourrir la réflexion sur le projet. On peut distinguer les associations à base
territoriale (association de quartier, de village), très impliquées localement, et les associations
à base thématique qui peuvent amener une expertise dans un domaine particulier.

7.5 Les propriétaires

Il peut s’agir de simples propriétaires privés souhaitant valoriser leur parcelle, ou de
propriétaires institutionnels (caisses de pension, assurances). L’attitude peut être très variable
par rapport aux démarches de concertation : ouverture maximale à la collaboration, allant
jusqu’à d’éventuels partenariats public-privé, simple attentisme vis à- vis des demandes de
l’administration, ou attitude de défiance visant à faire arbitrer par le loi les conflits entre
intérêts publics et privés.

7.6 Les habitants

Les habitants ne constituent pas un groupe d’acteurs homogène. Ils se distinguent par leur
attitude (pour ou contre le projet), par leur niveau de participation (présents ou absents), par
les enjeux qu’ils défendent (privés, collectifs, sociaux, environnementaux, etc.). Le principal
défi est la représentativité : comment s’assurer que les prises de position des habitants
impliqués dans le projet sont le reflet des positions de tous les habitants ? Une des pistes à
privilégier est d’identifier des « acteurs-clés », représentatifs d’une diversité d’intérêts :
représentants des jeunes, des commerçants, des parents d’élèves, etc.

8 Le dispositif du projet urbain6

Le projet urbain se démarque également par deux «moteurs» fondamentaux:

8.1 Le processus décisionnel

Le projet urbain s’entame généralement sur des propositions prospectives de professionnels.
Tentant à travers quelques arguments de montrer les «ressources» qui peuvent être induite par
l’exploration d’un secteur urbain, ceux -ci indiquent les enjeux et les opportunités qui
découleraient d’une éventuelle incitation des investissements. Ce sont donc ces assertions qui
«appâtent» les élus locaux pour réagir et adopter les attitudes et des initiatives. La volonté
politique est donc un facteur essentiel pour entamer l’idée de projet. Le processus décisionnel
regroupe les acteurs «politiques» locaux organisés dans un ordre hiérarchisé en: Elus locaux,
Commission spécialisée, Equipe politique du projet. Cette composante est appelée à

6
[Link]
%A9mique_Urbanisme

10
«crédibiliser» le projet en lui assurant un soutien politique et engageant à lui apporter sa
disposition à assurer un partenariat avec le privé. Ce centre de décision doit également pendre
attache avec les autres acteurs (opérateurs, usagers) à travers des interfaces d’échanges. La
réactivation du mouvement associatif, des «chambres» et des «comités» de quartiers devient
un facteur nécessaire pour tenter d’attirer les adhésions.
L’autre interface doit concerner les rapports avec le processus technique, à savoir les acteurs
appelés à élaborer le «produit» et les stratégies à travers des opérations de management.

8.2 Le processus technique

Ce processus est formé de l’équipe du projet. Cette équipe regroupe le manager chargé
d’organisation, le manager chargé de la conception et les techniciens. Autre l’apport
technique (design, image, illustration) les apports de cette équipe du projet est appelée à
fournir des matériaux d’aide de prise de décision pour l’équipe politique. Il faut préciser que
cette équipe vaut particulièrement par ces qualités intrinsèques à savoir des connaissances
scientifiques et théoriques dans la conception et la mise en œuvre des opérations. Cependant
son statut est également «utilisé» pour assister l’équipe politique pour assurer la médiation
avec les acteurs.

9 La rupture urbaine7
9.1 Définition
Elle peut se définir brièvement comme « une coupure [partielle ou absolue] entre des parties
de la ville, sur les plans social, économique et politique».
Dans une ville fragmentée, les différentes parties coexistent sur le mode du repli sur soi. Ce
repli peut être d’ordre gestionnaire: notamment au travers de la privatisation et de
l’autonomisation de certains services urbains élémentaires (eau, électricité, sécurité,…). Il est
aussi d’ordre spatial, observable dans les formes variées de fermetures et/ou de maîtrise de la
distance dans la ville (murs, grilles, résidences fermées, zones-tampons). Enfin, il peut se
situer sur le plan des représentations collectives: dans l’abandon d’une vision commune de la
ville comme espace d’intégration, de rencontre, et de convivialité.

7
[Link]

11
 9.2 Les causes de la rupture urbaine
La crise structurelle articule cinq contradictions majeures qui ont toutes des conséquences
déterminantes sur la situation urbaine. Les contradictions économiques et sociales
s’approfondissent avec les inégalités sociales, la précarisation, les discriminations, la
ségrégation urbaine, sociale et ethnique.

10 Les parcs industriels8

Le Programme de développement durable à l’horizon 2030 reconnait l’importance d’une
industrialisation inclusive et durable ainsi que d’infrastructures qui contribuent à l’éradication
de la pauvreté. Cependant, la désindustrialisation prématurée est également devenue de plus
en plus perceptible dans les pays en développement, le secteur manufacturier représentant une
part décroissante du produit intérieur brut (PIB). Grace aux biens publics qu’ils fournissent et
aux interventions politiques qu’ils suscitent a l’appui des investissements, les parcs industriels
ont joué un rôle de catalyseur facilitant le développement industriel. Il convient de noter que
les parcs industriels contribuent également aux objectifs de développement durable en
promouvant une industrialisation socialement et écologiquement responsable au sein des
parcs eux-mêmes et en démontrant ce qu’il est possible de réaliser au reste du pays.
L’urbanisation croissante et le développement des zones résidentielles et polyvalentes
Dans ou à proximité des parcs industriels ont exercé une pression en faveur d’une meilleure
intégration de ceux-ci dans leur contexte urbain élargi.
Dans ce contexte général, plusieurs tendances ont façonné l’avenir des parcs industriels.

10.1 Définition
Les parcs industriels sont des zones d’activités aménagés pour le développement industriel. Ils
se situent généralement en périphérie urbaine, sur des terrains qui ne sont pas destinés à un
usage résidentiel ou commercial. Les parcs industriels regroupent des industries variées, dont
des raffineries, des ports, des entrepôts, des centres de distribution et des usines.
Si vous avez décidé de construire votre propre bâtiment industriel, n’oubliez pas de considérer
les différents parcs industriels du Québec. En fonction de vos besoins et de votre budget, ces
lieux pourraient bien être parfaits pour votre entreprise. Cependant, il est important d’être
critique et de prendre une décision éclairée, car les parcs industriels ne comportent pas
seulement des avantages. Certains inconvénients pourraient réellement nuire à votre entreprise
et vous devriez considérer d’autres lieux pour votre construction industrielle.

8
[Link]

12
 Figure I.1: Parc industriel
Source [Link]

Un parc industriel est communément défini comme « une parcelle de terrain développée et
subdivisée en parcelles selon un plan complet prévoyant la mise à disposition de routes, de
transports et de services publics, avec parfois aussi des installations communes, à l’usage d’un
groupe d’industriels »3 . Toutefois, le terme « parcs industriels » est aussi souvent utilisé afin
de recouvrir un large éventail de concepts, tels que les zones franches, les zones franches
industrielles, les zones économiques spéciales, les zones de haute technologie, les ports
francs, les zones d’activités etc.

10.2 Les avantages des parcs industriels9

- Proximité de la main-d’œuvre: les parcs industriels sont souvent construits à proximité
d’un bassin de main-d’œuvre spécialisée. Ils se situent généralement en périphérie des centres
urbains, mais les réseaux de transport en commun desservent normalement bien ces secteurs.

- Infrastructures existantes: réunissant de nombreuses industries dans une zone restreinte,

les propriétaires du parc doivent assurer un accès fiable aux différentes ressources nécessaires
aux activités industrielles. L’approvisionnement en eau, en gaz et en électricité n’est
généralement pas un problème. Les infrastructures sont aménagées pour répondre à de
grandes consommations d’énergie et de ressources. De plus, les systèmes d’égouts sont
adaptés pour le traitement d’une quantité importante d’eaux usées.

9
[Link]

13
- Emplacement stratégique: de nombreux parcs industriels se situent à égale distance de
plusieurs grands centres urbains ou bien d’une frontière internationale. Cet emplacement
stratégique pourrait rapidement augmenter votre bassin de consommateurs potentiels.
- Accès au réseau de transports : Les parcs industriels regroupent souvent différentes
options de transport des marchandises. En fonction de l’emplacement, certains parcs
industriels proposent l’accès à un port en eau profonde ou bien un aéroport, tandis que
d’autres complexes proposent plutôt un accès au réseau de chemins de fer ou à plusieurs
autoroutes majeures.
- Relation avec les propriétaires du parc : selon la gestion du parc, plusieurs avantages
peuvent être offerts aux industries qui s’y installent. Plusieurs proposent des prix moins élevés
qu’en zone urbaine tandis que d’autres offrent des possibilités de financement lors de la
construction en coupant, par exemple, les taxes municipales pour les 5 premières années
d’exploitation du terrain. La majorité des propriétaires de parc proposent un accompagnement
spécialisé pour aider les entreprises à obtenir leur permis de construction et leur licence
industrielle.

10.3 Les inconvénients des parcs industriels

- Îlot de pollution: les parcs industriels concentrent la pollution produite par plusieurs
industries dans une zone spécifique de la ville. Bien qu’ils soient très souvent construits en
retrait des zones résidentielles et commerciales, l’expansion urbaine provoque le
rapprochement rapide entre les zones résidentielles périphériques et les parcs industriels. Par
ailleurs, l’implantation d’une zone industrielle peut entraîner la contamination des sols.
- Augmentation de la circulation : les parcs entraînent souvent une augmentation de la
circulation dans la zone industrielle et sur les autoroutes à proximité. De plus, les industriels
utilisent souvent des véhicules lourds pour acheminer leurs matériaux et leurs marchandises,
ce qui détériore plus rapidement le réseau routier.
- Frais additionnels : selon la gestion en place, des frais additionnels peuvent être chargés
chaque année pour assurer l’entretien des routes et des infrastructures du parc.

11 Le concept des parcs industriels

La principale raison de créer un parc industriel est de permettre à « l’industrie de s’installer et
de se développer à un endroit précis qui est prévu et amélioré à cet effet» . Les parcs
industriels représentent, pour cette raison, un outil important dans les politiques industrielles
et d’infrastructure plus larges d’un pays. Un parc industriel est communément défini comme «

14
une parcelle de terrain développée et subdivisée en parcelles selon un plan complet prévoyant
la mise à disposition de routes, de transports et de services publics, avec parfois aussi des
installations communes, à l’usage d’un groupe d’industriels » . Toutefois, le terme « parcs
industriels » est aussi souvent utilisé afin de recouvrir un large éventail de concepts, tels que
les zones franches, les zones franches industrielles, les zones économiques spéciales, les
zones de haute technologie, les ports francs, les zones d’activités, etc.

Le grand nombre de termes et de concepts associés aux parcs industriels résulte, entre autres
raisons, de différences dans les objectifs, les fonctions ou les formes de ces parcs, de
différences dans la terminologie de la politique économique employée par les différents pays
concernés, ainsi que du désir de certains parcs ou programmes industriels de se différencier de
la concurrence. Ainsi, toute définition complète des parcs industriels doit être suffisamment
large afin de refléter la diversité de leur contenu . Le Tableau 1 résume les types de parcs
industriels les plus courants.

La principale raison de créer un parc industriel est de permettre à « l’industrie de s’installer et

de se développer à un endroit précis qui est prévu et amélioré à cet effet »2 . Les parcs
industriels représentent, pour cette raison, un outil important dans les politiques industrielles
et d’infrastructure plus larges d’un pays

15
 Tableau I.1: Risques liés aux parcs industriels
Source : Adapté à partir d’Oldani Insurance Group Ltd. (2015) et de Locus Economica (2019)

RISQUES LIÉS À ▪ Respect de la RISQUES ▪ Crue de tempête

LAPLANIFICATION planification ENVIRONNEMENTAUX ▪ Incendie/Explosion
▪ Densité de la ET LIÉS AUX ▪ Matières dangereuses
population MATIÈRES ▪ Élimination des
environnante DANGEREUSES déchets et des eaux
▪ Trafic et congestion usées
▪ Projets adjacents ▪ Catastrophes
▪ Capacité de services naturelles
publics
▪ Configuration
d’entreprise
▪ Titre foncier
▪ Risques liés à la
demande
▪ Justification
économique
RISQUES ▪ Risques liés à la RISQUES LIÉS AUX ▪Accidents/santé
STRATÉGIQUES construction RESSOURCES ▪ Sécurité d’exploitation
▪ Risques de non- HUMAINES ET RISQUES ▪ Réduction et rétention
exécution des PROFESSIONNELS ▪ Gestion des
fournisseurs et connaissances
partenaires ▪ Assistance d’urgence ▪
▪ Instabilité politique Gestion
▪ Capacité du
promoteur
▪ Fonctionnement
▪ Gouvernance ▪
Technologie
▪ Cadre réglementaire
RISQUES ▪Fluctuations RISQUES LIÉS AUX ▪ Sécurité
FINANCIERS boursières/ du marché IMMOBILISATIONS ▪ Approvisionnement
des capitaux énergétique
▪ Fluctuation des taux ▪ Dommages matériels ▪
de change et d’intérêt ▪ Panne de machines
Liquidité/flux de
trésorerie
▪ Fraude
▪ Viabilité financière
RISQUES DE ▪ Concurrents/ Part de
MARCHÉ ET marché /Réputation
RISQUES ▪ Interruption de
COMMERCIAUX l’activité

16
12 Les formes d’implantation industrielle
L’implantation industrielle dans la ville algérienne possédait plusieurs formes ; à l’intérieur
des tissus urbains, à leur périphérique ou dans des zones spécialement planifiées dites les
zones industrielles se trouvant dans de géantes complexes sous forme de pôles prés de
grandes villes. L’implantation industrielle dans les villes algériennes revient à l’époque
coloniale dont il a été noté quelques implantations d’origine précoloniale telle que ; les tapis
du Tlemcen.

En 1962, l’industrie algérienne, peu développée, est essentiellement concentrée dans trois
villes littorales : Alger (64 % 2 de l’emploi industriel), Oran et Annaba .les autres villes n’ont
généralement que quelques petites entreprises. Mais, dans tous les cas, les usines sont
intégrées au tissu urbain, ou implantées dans la périphérie urbaine immédiate, comme dans le
modèle européen. Après l’indépendance dans le cadre de la stratégie d’industrialisation, il a
été installé de centaines d’usines privées à l’intérieur des tissus urbains clairement dans les
villes côtières, principalement dans la période 1967-1972. Après l’énorme extension urbaine
connue par les villes algériennes, l’état a essayé de faire sortir les anciennes usines de
l’intérieur des villes à des zones planifiées et aménagées de tous les moyens nécessaires au
développement de l’industrie.

13 Nouvelles tendances affectant les parcs industriels

Les parcs industriels inclusifs et durables peuvent, dès lors qu’ils sont correctement mis en
œuvre, être un instrument politique efficace pour promouvoir l’industrialisation et la
transformation structurelle qu’elle entraîne. Bien qu'ils servent principalement à surmonter les
coûts élevés de production et de transaction dus au manque d’infrastructures, parallèlement
aux interventions complémentaires ciblées que leur agglomération industrielle facilite, les
parcs industriels peuvent également contribuer à réduire les asymétries d’information, à
faciliter l’accès au financement et à renforcer les institutions réglementaires14. En fournissant
ces biens publics et les interventions politiques d’accompagnement afin de soutenir
l’investissement, les parcs industriels ont servi de catalyseur pour faciliter le développement
industriel, y compris dans les « économies des tigres asiatiques » de l’Asie de l’Est et en
Chine dans les années 80, ainsi qu’en Europe, dans les Amériques et dans certaines régions de
l’Asie du Sud depuis les années 196015. Un certain nombre de nouvelles tendances
importantes sont en train de façonner l’avenir des parcs industriels. Il y a eu une forte
augmentation du nombre de parcs industriels dans le monde depuis le début des années 90,

17
créant ainsi une concurrence entre les pays et leurs parcs pour attirer les investissements, ainsi
que la pression qui en découle afin d’offrir des services toujours supérieurs. De plus,
l’urbanisation croissante et le développement des zones résidentielles et polyvalentes dans ou
à proximité des parcs industriels ont exercé une pression en faveur d’une meilleure intégration
de ceux-ci dans leur contexte d’urbanisme élargi. En outre, une meilleure gestion des
externalités environnementales, au cours des dernières années, notamment dans le contexte
d’une sensibilisation accrue au changement climatique, est devenue un facteur de plus en plus
important dans les opérations commerciales et les prises de décision en matière de «
croissance verte » et de modèles économiques « circulaires » préservant les ressources.
Quatrièmement et enfin, la révolution numérique présente des opportunités en termes de gains
de productivité aux niveaux opérationnels des entreprises comme des parcs industriels. En
effet, au cours des dernières décennies, les industriels du monde entier ont subi une profonde
transformation, en termes de structure, de technologies et de liens sectoriels. Les changements
intervenus dans la demande des consommateurs, la nature des produits et l’économie de la
production ont tous contribué à une évolution fondamentale dans la façon dont les entreprises
font des affaires16, et à remodeler le paysage concurrentiel de la production industrielle. On
peut s’attendre à ce qu’une telle évolution se poursuive rapidement. À l’avenir, les parcs
industriels devraient donc tenir compte des tendances émergentes suivantes :

14 Cycle de gestion des risques des parcs industriels

Si les parcs industriels présentent de nombreuses opportunités économiques, ils présentent
également un certain nombre de risques, que ce soit en termes de planification,
d’aménagement ou d’exploitation, d’interruption d’activité, d’environnement ou d’impact
social. De plus, les parcs industriels sont des systèmes intrinsèquement complexes
comprenant de nombreux utilisateurs qui interagissent tous avec un exploitant, une
communauté d’accueil et divers régulateurs, nécessitant ainsi le respect d’un grand nombre de
protocoles, règles et normes.

18
 Figure I.2: Cycle d’évaluation et de gestion des risques

Les risques que présentent les parcs industriels sont mieux gérés lorsqu’ils sont analysés en
utilisant une approche systématique permettant de les identifier, de les hiérarchiser et de les
atténuer. Des plans clairs d’identification, de prévention et d’atténuation des risques au niveau
de l’entreprise et du parc sont essentiels. La Figure ci-dessous résume le processus
d’évaluation et de gestion des risques:

15 Construction des parcs industriels

La construction d’un parc industriel implique le recrutement correctement programmé et
planifié d’entrepreneurs, des travaux généraux de terrassement, la construction de routes et
autres réseaux de transport, et l’installation de services tels que l’électricité, l’eau, le gaz, les
télécommunications et le traitement des déchets, à la fois dans les limites du parc et pour toute
connexion au « dernier kilomètre » requise. Les activités de construction peuvent avoir un
impact sur l’environnement et les communautés. Les stratégies de gestion de la construction
doivent donc minimiser les impacts négatifs des processus de construction sur
l’environnement naturel et l’écosystème (en termes d’habitat naturel, de sols, d’eau, d’air,
etc.) et sur les personnes (en termes de bruit, de lumière, de fumées, de poussière et
d’utilisation des équipements locaux), notamment en identifiant et en utilisant les méthodes de
construction et les matériaux les plus efficaces disponibles. Le plan doit suivre le Règlement

19
sur le contrôle du développement (RCD) pour la juridiction concernée, qui définit un
ensemble de règles conçues afin d’assurer le développement approprié et efficace d’un parc,
ainsi que le bien-être général du public. Les stratégies permettant de réduire ces impacts
comprennent notamment ce qui suit :
- Évaluation des risques d’impacts possibles résultant de la construction
- Élaboration d’un plan de gestion de la construction décrivant les mesures nécessaires afin
d’atténuer et de gérer les risques potentiels liés à la construction
- Achat de matériaux de construction durables pour la construction (c'est-à-dire ceux qui ont
le moins d’impact sur l’environnement tout en offrant les spécifications techniques les plus
élevées)
- Maximisation des possibilités de réutilisation et de recyclage des déchets de construction sur
site et hors site
- Maximisation du potentiel d’économie d’énergie du parc industriel en utilisant des
matériaux économes en énergie et des pratiques de construction économes en ressources, y
compris la construction de bâtiments et d’installations industriels capables d’échanger des
flux d’énergie et d’améliorer le chauffage, la ventilation et le refroidissement collectifs
- Suivi de la mise en œuvre du plan de gestion de la construction.

16 Un nouveau concept : les retail parks

Une nouvelle génération de parcs d’activités commerciales est en train de naître, sous
l’impulsion d’investisseurs, de promoteurs et de gestionnaires d’immobilier commercial. En
fort développement outre-Manche, le concept de «retail park» est une forme de centre
commercial à ciel ouvert destiné aux enseignes de moyennes surfaces.

Son architecture est soignée, cohérente, sans fantaisie hasardeuse. Ses espaces verts sont
plantés d’arbres et tondus. Placés au centre du projet, ses parkings sont sécurisés, éclairés et
propres. Implantés en pourtour du site, sous un seul et même toit, les espaces commerciaux
sont desservis par des passages couverts. Les flux piétons et les livraisons sont clairement
identifiés pour plus de sécurité. Les retail parks sont donc l’antithèse de la plupart des zones
de parcs d’activités commerciales en France.

17 Exploitation et gestion des parcs industriels

L’exploitation des parcs industriels comprend la gestion et l’entretien des sites et des
installations, la promotion de la continuité de l’investissement, le suivi et l’évaluation des

20
performances, ainsi que des améliorations et des réinvestissements continus. Cependant, la
gestion des parcs industriels se concentre principalement sur la coordination des acteurs,
l’attraction des investissements et le lancement de la vente de terrains aux résidents, ainsi que
la perception des redevances et charges communes de maintenance et d’exploitation auprès
des utilisateurs.

Les exploitants modernes devraient en outre fonder leur fourniture de services publics et de
services de gestion des déchets sur une compréhension de l’éco-efficacité, des synergies de
sous-produits et de la gestion intégrée des déchets, afin de fournir des services correctement
coordonnés, propres et verts. En outre, et surtout si l’État contribue au programme de
développement des parcs industriels d’une manière ou d’une autre (par exemple par le biais
de terrains, de capitaux propres, de subventions ou d’incitations fiscales), les parcs industriels
et leurs exploitants devraient également fournir un certain nombre de « biens publics », par
exemple sous la forme de services destinés à l’incubation ou au développement des
entreprises, à l’organisation de la conformité réglementaire par le biais de guichets uniques,
au renforcement des chaînes d’approvisionnement grâce à des programmes de liaison
améliorant les compétences de la main-d’œuvre des entrepreneurs et/ou des résidents, et/ou à
la prestation de soins aux employés.

De plus, la gestion responsable des relations de travail a une influence directe sur la durabilité
des parcs industriels car elle affecte la taille, le moral et la productivité de la main-d’œuvre. Il
convient donc de mettre l’accent sur : des conditions de travail décentes ; la liberté d’activité
syndicale ; et le règlement des conflits du travail. Les parcs industriels modernes peuvent et
doivent cependant être mis à profit en tant que plateformes permettant d’aller au-delà de ces
protections de base et de promouvoir des normes et des pratiques supérieures en matière de
bien-être des travailleurs afin d’attirer des talents, d’améliorer les compétences de la main-
d’œuvre et de contribuer à des emplois de qualité ainsi qu’à une économie fondée sur la
connaissance.

18 Règlementation des parcs industriels

L’objectif de développement des parcs industriels devrait faire partie intégrante de la politique
industrielle globale d’un pays. Les parcs industriels représentent un outil efficace de politique
industrielle car nombre des composantes potentielles de leurs politiques de soutien - politique
d'investissement, politique commerciale, financements, soutien aux entreprises, y compris les
incitations, infrastructures et superstructures physiques, conseil et formation,

21
perfectionnement de la main d’œuvre et politique et d’innovation - sont identiques. En ce
sens, les parcs industriels peuvent être utilisés comme des microcosmes de la politique
industrielle, soit par une application géographiquement concentrée de la politique industrielle
nationale, soit par le biais d’un sous-ensemble dédié de politiques. En effet, la mise en place
de systèmes de soutien industriel dans les parcs est plus aisée qu’elle ne l’est au niveau
national en raison du regroupement des entreprises dont ils sont les catalyseurs. Certains des
programmes de parcs industriels les plus efficaces ont également mis au point des
mécanismes permettant de faire face aux contraintes liées au climat de l’investissement.

19 Gestion des risques liés aux parcs industriels

Bien que le développement des parcs industriels présente de nombreuses opportunités
économiques et non économiques, il présente également un certain nombre de risques en ce
qui concerne leur planification, leur développement ou leur exploitation, l’interruption de
leurs activités, ou encore leur impact environnemental ou social. Ces risques peuvent être
mieux gérés lorsqu’ils sont analysés en utilisant une approche systématique dans le but de les
identifier, de les hiérarchiser et de les atténuer. Il est essentiel de disposer de plans clairs
d’identification, de prévention et d’atténuation des risques à la fois au niveau de l’entreprise et
du parc.

20 Nouvelles tendances affectant les parcs industriels

Les parcs industriels inclusifs et durables peuvent, dès lors qu’ils sont correctement mis en
œuvre, être un instrument politique efficace pour promouvoir l’industrialisation et la
transformation structurelle qu’elle entraîne. Bien qu'ils servent principalement à surmonter les
coûts élevés de production et de transaction dus au manque d’infrastructures, parallèlement
aux interventions complémentaires ciblées que leur agglomération industrielle facilite, les
parcs industriels peuvent également contribuer à réduire les asymétries d’information, à
faciliter l’accès au financement et à renforcer les institutions réglementaires14. En fournissant
ces biens publics et les interventions politiques d’accompagnement afin de soutenir
l’investissement, les parcs industriels ont servi de catalyseur pour faciliter le développement
industriel, y compris dans les « économies des tigres asiatiques » de l’Asie de l’Est et en
Chine dans les années 80, ainsi qu’en Europe, dans les Amériques et dans certaines régions de
l’Asie du Sud depuis les années 1960.

22
21 Conclusion
On peut dire que le projet urbain se diversifie et se compose de plusieurs dimensions et
interventions et acteurs, oublions pas les échelles. Tous ces outils-là, servent à la
transformation et le développement de telles zones ou secteurs en traitent les obstacles
trouvées par ces outils et donner des solutions adaptés.

23
Chapitre II: Le commerce

24
Chapitre II: Le commerce

1 Introduction
L’architecture liée au commerce s’est développée avec l’accroissement et la concentration des
échanges en des lieux singuliers accentuant leur dimension monofonctionnelle. L’expérience
de ces espaces par le citadin, s’est de fait considérablement transformée, en même temps que
l’architecture qui les abrite. Pour envisager une autre perspective, visant l’intégration urbaine,
les qualités des espaces sensibles et la plurifonctionnalité.

Ce chapitre sera consacré à la théorie, l’architecture commerciale car pour pouvoir cerner
notre recherche, et pour avoir la possibilité de faire un état des lieux des structures
commerciales, il s’avère important de connaitre la typologie, l’origine des espaces étudiés et
leurs architecture.

2 Définition du commerce
On appelle commerce l'activité d'échange des biens et services entre les êtres humains. Le lieu
où l'organisation, ou s'exerce l'activité d'échange. C’est l'ensemble de transactions entre
individus, entre organisations, ou entre individus et organisations. Il complète l'activité de
production en permettant de rémunérer la fourniture d'un bien ou d'un service par la monnaie.
C’est l’une des plus anciennes activités qui repend à la satisfaction des besoins de l’être
humain après l’agriculture et l’élevage.

3 les différents types de commerce

On a plusieurs types de commerce:

- Commerce linéaire:

Les équipements commerciaux s'organisent de façon adjacente sur un axe important (rue
commerçante).

- Commerce groupé:

Regroupe plusieurs commerces dans un même lieu que cela soit une place ou un bâtiment.

- Commerce éclaté :

Il s'agit d'une disposition indépendante des commerces

25
4 L’importance du commerce
C’est l’un des indicateurs du niveau de développement économique d’une nation c’est la
qualité de son potentiel commercial.
La présence des équipements commerciaux aide à la satisfaction des besoins des populations
par le moyen d’achat et de promenade et loisir et l’enrichissement de la rentabilité
économique.

5 Origine et rôle du commerce

Une des plus anciennes activités qui repend à la satisfaction des besoins de l’être humain
après l’agriculture et l’élevage.

Figure II.1: Représentation du cycle de commerce

5.1 Evolution du commerce

a- L’Europe médiévale 12e et le 13e siècle :

- création d’associations qui protègent les voyageurs à l’étranger.

- développement des routes maritimes « de la Baltique vers le nord de l’Europe centrale»
- La Baltique fournie le bois, le goudron et la fourrure à l’Europe.
- développement des activités commerciales des villes allemandes et italiennes.

b- période moderne « 15e et 16e siècle » :

- Le développement des navires de transport de marchandises permet au commerce de

s’accroître.
- L’ouverture de voie entre Europe et Orient autorise l’importation de produits asiatiques.
- La découverte de l’Amérique permet d’échanger de nouveaux produits tels que le tabac.
26
 Figure II.2: Les nouvelles organisations du commerce

c- La première moitié du 19e siècle : Il est marquée par:

- Le protectionnisme économique
- Le commerce des esclaves

d- Epoque contemporaine :
- En 1945 il y a eu une croissance mondiale au niveau du commerce
- En 1947 création de la GATT (Général Agreement Tarifs and Trade) signé à Genève il assure la non-
discrimination entre partenaires commerciaux.
- En 1995 création de l’O M C (organisation mondiale du commerce) elle gère et contrôle
le commerce mondial.

5.2 Le commerce en Algérie

La politique Algérienne en matière de commerce :
Le déroulement de l’activité commerciale en Algérie a connu deux périodes
totalement différentes, on vise notamment la période d’avant 1988 et celle d’après.
L’ouverture sur un marché international dans le cadre de la mondialisation.
A la faveur de la mise en place du programme quinquennal de développement, du
programme spécial sud et du programme complémentaire pour les hauts plateaux,
décidés par son excellence monsieur le président de la république, le ministère du
commerce.
Contribue à ce vaste chantier par des propositions visant le renforcement des infrastructures
commerciales constituées de marchés de gros et de détail des fruits et légumes, des marchés
hebdomadaires y compris à bestiaux, des poissonneries et des abattoirs.
Avant 1988 :
27
- Le pays était sous le régime socialiste qui adopta une économie planifié, celle-ci favorisa
tout investissement venant de l’état à travers les infrastructures commerciales tel que : les
galeries, super marché, mono prix, souk el fellah, …etc.
- L’état était le seul et unique acteur qui flottait sur la scène commercial, par conte
l’investissement privé fut quasi inexistant, mis à part les petits commerces de détail ainsi que
les activités artisanales.
Après 1988 :
- chute du régime socialiste, le passage d’une économie planifié à une économie de marché,
aux réformes de 1988 ; c’est au mois de janvier qu’ont été votées une série de lois visant à
réformer les entreprises d’état, désormais soumise aux dispositions du code du commerce.
- En 1991 une nouvelle loi a été adoptée visant à réduire le monopole de l’état sur le
commerce extérieur.
- En 1995, l’Algérie été attachée à deux ordonnances ; l’une liée à la privatisation, l’autre à la
gestion des capitaux marchands de l’état, c’est le passage du modèle dirigiste essentiellement
d’état au modèle d’économie de marché.
- L’adhérence de l’Algérie à l’organisation mondial du commerce a permis de crées des zones
franches dans le but d’inciter tout investissement étranger.
Désormais l’activité commerciale se dote de nouvelles approches qui sont :
1- Le recul de l’état dans le commerce intérieur à l’exception de vente d’entreprises
publiques.
2- Favoriser l’investissement privé
3- Facilite l’acquisition de terrain pour inciter les gens à investir dans le secteur commercial.

6 L'architecture commerciale
6.1 Définition
L'architecture commerciale est l'art de construire des bâtiments à vocation commerciale.
L'architecture commerciale concerne la construction et l'aménagement de l'espace commercial
dans la ville et l'espace urbain.

6.2 Développement et évolution de L'architecture commerciale

L'architecture commerciale s'est développée avec l'accroissement et la concentration des
échanges. L'usage de ces espaces par le citadin a changé en même temps que l'architecture qui
les abrite. La conception de l'architecture commerciale interroge sur le mode d'inscription
dans la ville d'équipements commerciaux récents comme créateur de milieux ambiants

28
spécifiques et particulièrement la nature des limites spatiales entre ces différents
environnements délicats de la ville.

Les zones commerciales proposent des espaces avec une fonction principale très forte :
- Regrouper un ensemble des commerces dans des endroits uniques et offrir un vaste choix de
produits pour favoriser l'acte de consommation.
- L'architecture commerciale vise à explorer sur la création et l'évolution de la pratique des
usagers dans ces espaces d'apparence publique qui, en fait sont privés.
Pour mieux comprendre l'apparition de « modèle » d'architecture commerciale, il faut étudier
l'évolution de l'architecture commerciale et la typologie des espaces commerciaux.

6.3 L'urbanisme commercial

- L'urbanisme commercial est une branche spécialisée de l'urbanisme qui étudie le
développement du commerce dans l'espace urbain.

- L'urbanisme commercial est l'ensemble des mesures qui visent à permettre un

développement des activités commerciales à la fois harmonieux, efficace et cohérent avec les
autres mesures dans l’urbanisme.

7 Typologie architecturale des espaces commerciaux en Algérie

7.1 Les petites surfaces de ventes

 Les magasins

Sont des espaces de vente d’une surfaces comprise entre 10 m2 et 120m2, leur activité
essentielle est la vente, spécialisés dans les mêmes produits, se situant au rez-de-chaussée
d’immeubles ou de bureau et donnant directement sur la rue, exploités par des détaillants
indépendants isolés propriétaires de leurs fonds de commerce.

29
 Figure II.3: Magasin à Bouira

 Les kiosques10 :

Ce sont des espaces de vente d’une surface réduite « Moins de 10m2 », se situant dans les
espaces publics en générale.

7.2. Les moyens surfaces de ventes

 Les superettes
Ce sont des espaces de vente d’alimentation en libre-service d’une superficie comprise entre
120m² et 400m², se situant principalement en milieu urbain.

 Le marché :
Le marché est le lieu public où se rencontrent périodiquement marchands et acheteurs. Il peut
être ouvert occupant rues et places. Quand il est couvert, il prend des appellations différentes
selon les pays.

10
revue d’architecture et décoration intérieur (les surfaces commerciales), p25 , 2008

30
 Figure II.4: Marché de Bâb el oued
Source : ([Link]/[Link]).

 La galerie marchande :

C’est un ensemble de boutiques réunissant leurs devantures et parfois leurs produits au sein d’un site
unique. En d’autres termes c’est un bâtiment qui comprend, sous un même toit, un ensemble de
Commerce de détails logés dans une galerie couverte.

7.2 Les grandes surfaces de vente :

Les supermarchés :

Ce sont des espaces de ventes au détail a libre-service leurs surfaces ne dépasse pas les 2500
m2, en Algérie ces espaces sont confondu généralement avec les hypermarchés, on n’a pas
trouvé des exemples qui sont proprement dit supermarchés.

Les hypermarchés :

Espace de vente au détail en libre-service d’une superficie de vente supérieure à 2500 m²,
offrant une large partie d’articles alimentaires et non alimentaires. Ils se situent généralement
à la périphérie des villes. Ils peuvent abriter des activités de loisir « un espace jeux pour
enfants ». Ils sont caractérisés par la disposition d’un parking de grande dimension.

31
8 Les centres commerciaux
8.1 Définition du centre commercial
C’est un groupe d’espaces commerciaux construits sous le même plan d’ensemble, exploités
comme une entité, qui disposent de parking propre hors rues. C’est un ensemble d’au moins
20 magasins et services, d'une surface commerciale utile minimale de 5000m².

8.2 Mall ou shoping center :

Le Mal ou centre commercial et loisir, est un espace de consommation multifonctionnel, à la
fois commercial et loisir, où l’on trouve de grands magasins, divers commerces ainsi que
toute une série de services publics et privés. Il est également aménagé pour recevoir une vie
sociale (un grand choix d’activités et d’actions).

8.3 L’émergence du concept de « shopping plaisir »

Jusqu’à présent, le centre commercial était considéré comme un assemblage de magasins
conçu pour être pratique. Or, le consommateur n’accepte plus cette vision du commerce. Il
souhaite faire ses achats tout en prenant plaisir et en pouvant se divertir.

L’offre commerciale s’est donc diversifiée. Un nouveau concept émerge, il consiste à allier
commerce et loisirs en construisant une patinoire, une piscine ou un cinéma par exemple à
côté d’une grande enseigne et de sa galerie marchande. Les grands centres commerciaux
récents appartiennent donc à une nouvelle génération où l’hypermarché côtoie des espaces de
récréation, de loisirs et de restauration.

Cette association de services répond à une demande du client qui recherche des lieux de
promenade sécurisés, proches de chez lui et tenant compte de ses envies. Ainsi, les grands
groupes commerciaux cherchent à satisfaire ses demandes et font appel à des bureaux d’étude
ou promoteurs spécialisés dans la conception de centres commerciaux.

8.4 Les types des centres commerciaux11 :

La classification des centres commerciaux est faite selon deux critères fondamentaux qui sont
La localisation et la taille.

Selon la localisation :

11
mémoire de magister regard sur l’architecture commerciale en Algérie 19,(université de Bejaia)

32
Les centres commerciaux urbains :
Ils se trouvent au cœur des cités, leur superficie varie de 5 000 à 20 000 m², et réunissent une
vingtaine de magasins et de services : ils prennent parfois la forme de galerie dans lesquelles
les boutiques se rangent le long d’une rue couverte ; leur parking est souterrain. Le rôle
majeur de ces centres est de structurer ou de renforcer un pôle urbain.
Les centres commerciaux périphériques :

Ces centres sont implantés à la périphérie des grandes villes, dans les zones nouvellement
urbanisées, dans les villes nouvelles ou dans les centres villes. Ils sont fréquemment construits
sur plusieurs niveaux. Leur architecture et aménagement intérieur peuvent être très élaborés.
Ils ont une zone de chalandise très étendue puisqu’ils drainent une clientèle résidant à une
durée de trajet en voiture pouvant dépasser 20 minutes, leurs surfaces de vente s’étendent de
40 000 à 100 000 m². Bien équipés, ils proposent presque tous les services d’un centre-ville :
le supermarché d’alimentation, les magasins spécialisés, les services, les restaurants et les
cinémas. Ils ont un avantage majeur supplémentaire.

Ils regroupent des activités très diversifiées. Ils comprennent, en plus des commerces, d’autres
activités marchandes ou non qui renforcent l’attraction des magasins, telles que des
restaurants, des cinémas, des lieux de rencontre et d’information, des bureaux de poste, des
équipements de sport et de loisirs ou des bureaux. Cette concentration assure une meilleure
réalisation puis utilisation des infrastructures (accès, parking).

Selon la taille:

Les centres commerciaux de proximité :

Ils s’étendent sur une surface qui peut atteindre 10 000 m². Le principal établissement est un
supermarché ou une supérette. Ils comprennent au maximum une trentaine de petits magasins.
Leur zone d’attraction est restreinte, une partie des clients venant à pied.

Les grands centres commerciaux :

Leur surface GLA*minimale est de20 000 m2 et / ou un total d'au moins 40 magasins et
services. Leur rayon de clientèle est à l’échelle de la ville.

Les centres commerciaux régionaux :

33
Ces centres commerciaux présentent une surface GLA12 supérieure à 80000 m2 et /ou
accueillent au moins 150 magasins et services. Leurs rayons de clientèle sont à l’échelle
nationale.

8.5 Définition d’un complexe de commerce et de loisir

Un centre commercial est un bâtiment qui comprend, sous un même toit, un ensemble de
commerces de détail logés dans des galeries couvertes qui abritent les clients des intempéries.
Conçu pour rendre agréable et favoriser l'acte d’achat (climatisation, escaliers mécaniques,
musique d'ambiance, stationnement gratuit, des attractions, restauration etc.), il inclut souvent
des grands magasins et/ou un hypermarché, qui en sont les locomotives
C’est aussi un lieu de brassage social ou on a une rencontre d’individus d’origines et de
condition différente (motifs différentes) ce sont des lieux de rencontres des lieux d’échange
économique administratives ainsi que des lieux d’animation et de loisir
Les centres commerciaux peuvent être des lieux visible et lisible plus précisément on a la
visibilité physique qui représente l ‘emprise au sol (le nombre d’étage) on a aussi la lisibilité
liés à la renommée
Ce sont les nouvelles tendances des centres commerciaux qui servent à devenir des pôles
d’attractivité pour leur rayon d’influence
Les centres commerciaux sont des espaces physiques planifiés, répondant chaque jours un peu
plus aux désirs de chacun.

Les unités commerciales peuvent prendre différentes formes dans le tableau ci- dessous sont
présentées les forme les plus connues:

12
Surface GLA. La surface GLA (de l'acronyme anglais de Gross Leasable Area), littéralement la
«surfacelocative brute », principalement utilisée pour les centres commerciaux, désigne la surface commerciale
utile (également connue par son acronyme SCU).

34
Tableau II.1: Tableau des détailles des surfaces commerciaux.

Point de Superette supermarché Hypermarch Centr Complex

vente é e e
Traditionnel commerc commercia
ial l
le
et de loisir

Concept Service de Approvision Alimentati Tout sous Tout dans Tout dans la
proximité -nement ongénérale le même lamême même place
Accueil > 65 toit »2/3 en place
personnali de base alimentaire «
sé « Commerce,
grande Commerc détente,
amplitude e,détente, loisir,...etc. »
d’horaires loisir,...et
c. »

Surface Moins de Entre 120 et Entre 400 et ≥ 2 500 m² ≥ 5000 m2 ≥80000 m²

de 120m²
vente 400 m2 2500 m2

Méthod Vente Libre-service Libre-service Libre- Vente Vente

ede traditionnel service et traditionnell traditionnelle
vente le vente e, Libre- ,Libre-
assistée service et service
vente
assistée et vente
assistée

Localisat Centre- Centre-ville Centre-ville Périphérique Centre- Ville

ion ville, ville, Métropole
périphériq périphériq Grandes
ue ue villes

Produi Alimentaires Prédominance Prédominanc Alimentair Produits Produits

t ou alimentaire ealimentaire e et Non quotidiens quotidiens
distribu spécialisés alimentaire occasionne occasionnels
é ls, ,
exceptionn exceptionnel
els s

Parking - - 100 1000 Parking un

véhicules véhicules parking
d'une
superfici
e
supérieur
e

à 5.000 m².

35
 Aires - - - Oui Oui Nécessaire
de jeux
surveill
éspour
les

enfant
s

Avis et - - Commission Ministre Ministre Ministr

approbati de la wilaya intérieur intérieur e
on et intérie
commerc ur
e
commissi
on de

la wilaya

9 Les centres commerciaux en Algérie

9.1 L’Algérie est une opportunité
- Un environnement favorable

L’Algérie représente dans les années avenir un potentiel de développement commercial pour
l’industrie des centres commerciaux. Avec une population de 34 millions de personnes –dont
5 millions dans la capitale Alger, ce marché est une opportunité.

- Depuis 2000, les capitaux étrangers affluent. La détermination des pouvoirs publics à mettre
l’économie nationale en conformité avec les mutations qu’implique la mondialisation ont
redonné confiance.

- A ce jour, le groupe français Accor s’illustre déjà avec la réalisation de plusieurs dizaines
d’hôtels dans tout le pays. Les investissements saoudiens et libanais se font également
importants.

- Après le Maroc et la Tunisie, l’Algérie –grâce à ses ressources gazières et pétrolières –se
présente comme un lieu d’investissement d’avenir.

9.2 Stratégie de développement des centres commerciaux en Algérie

- Un premier investissement à Alger, dans le parc d’affaires de Bâb Ezzouar

2ème

- Des études d’implantation en cours à Sétif, Tlemcen et un 2ème centre à Alger

36
- Des investissements de longue durée dans la conception, la réalisation et la gestion de
centres commerciaux et de loisirs

10 Implantation des centres commerciaux

 Sites et localisations
Un centre commercial est généralement localisé dans une zone lui garantissant le maximum
de clientèle, que ce soit en centre-ville ou en périphérie.
Le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme (PDAU) est un document qui fixe a priori
les orientations du développement des agglomérations et centres urbains et, à ce titre, prévoit
les zones d’habitation ou la zone d’activité commerciale.

L’implantation d’un centre commercial engendre un certain nombre de phénomènes

contraignant ou confortant l’équilibre du développement d’un centre urbain. Généralement
localisés en bordure ou à proximité de grands axes routiers, sur des terrains agricoles plats
dans les zones de concentration résidentielle, ils induisent une tentative d’occupation de tous
les emplacements disponibles entre la zone d’habitation et le centre commercial.

Les espaces interstitiels se remplissent d’activités les plus diverses qui se posent en
concurrence du propre centre commercial et le rendent vulnérable.
Le promoteur, comme les pouvoirs publics sous la pression de l’urbanisation, doivent être
vigilants et tenter de contrôler le développement dans les secteurs d’accueil.
 Accès :
Un des facteurs de réussite, élément capital d’une bonne implantation commerciale, est le
problème posé par les accès. Suivant sa taille et son attraction, un centre commercial générera
un flux important de circulation suivant des horaires bien répertoriés.
Les problèmes d’écoulement de trafic doivent être étudiés très sérieusement en fonction des
infrastructures routières existantes ou en programmation. Même bien localisé, un centre
commercial ne disposant pas de bons accès ou en nombre suffisant ne contribuerait qu’à
saturer et à rendre difficile le trafic dans un quartier ou une agglomération, compromettant par
là même ses chances de réussite.
 Impact et environnement
Un projet d’implantation de centre commercial engendre des répercussions sur l’urbanisme de
la zone d’accueil ou de l’agglomération.
La situation du projet peut saturer ou non l’infrastructure de transport existante, ou bien
justifier et accélérer une programmation de voirie, ou encore la remettre en cause à long
terme.
37
Par rapport aux divers objectifs, un projet de centre commercial peut inciter au
développement d’une zone, renforcer et rééquilibrer une région ou un centre d’intérêt fragile,
ou au contraire déséquilibrer une stratégie de développement retenue.
Au niveau de sa zone d’accueil, le centre aura des incidences sur l’évolution démographique
et économique, modifiera l’image et la fréquentation du secteur, et produira des effets de
synergie ou de coupures des cheminements existants.
Il convient de remarquer que le centre commercial peut être générateur de nuisances pour les
riverains tant par les bruits divers, mouvements de véhicules clients et fournisseurs, que par
son activité nocturne.

11 Conception et organisation
11.1 Parti constructif
Les poteaux supportant la structure du centre commercial sont, la plupart du temps, implantés
au sommet d’une maille régulière de portée moyenne permettant la flexibilité indispensable à
la commercialisation ou à l’évolution du centre. Cette maille est, la plupart du temps, issue de
la pratique.
La plus courante utilisée dans les centres commerciaux est de 8 × 8 m, permettant d’optimiser
la répartition des linéaires de vitrines des petites et moyennes surfaces.
La hauteur variable peut permettre ou non une mezzanine (hauteur libre minimale de 5,50 m
pour la réalisation d’une mezzanine).
La structure préfabriquée en béton est généralement la plus employée, permettant la souplesse
de montage, la rapidité d’exécution, la stabilité au feu requise par les normes.
Dans la conception d’un centre, la coque, généralement simple, devra répondre aux justes
besoins mais présenter des façades attractives correspondant à l’identification du centre et à
son image commerciale.
Les matériaux devront être de mise en oeuvre et d’entretien faciles : panneaux préfabriqués en
béton auto lavable, revêtements céramiques ou briques de parement, tôles ou bardages
préfabriqués au four, etc.

11.2 Caractère évolutif

L’équipement commercial est, par essence, évolutif.

Un centre commercial doit être conçu en fonction d’une potentielle clientèle et d’un chiffre
d’affaires prenant en considération une croissance démographique relative et une part de
marché de la concurrence variable.

38
12 Les concepts innovants dans les centres commerciaux
Le pouvoir d’attraction du centre commercial est basé, comme celui des pôles ou zones
commerciales, sur la réunion en un même lieu de magasins aux activités complémentaires et
le plus souvent concurrentes.

En outre, elle s’appuie aussi sur la présence d’un ou de plusieurs grands établissements
commerciaux qualifiés de « locomotives » du centre (« magnets » aux [Link]). Le
promoteur s’efforce d’avoir comme « locomotive » un magasin qui est susceptible d’avoir
dans la zone de chalandise du centre la plus forte part du marché. Ce sont très souvent les
hypermarchés.
L’attractivité du centre commercial est également dépendante de sa localisation. Elle se
détermine en fonction de l’accessibilité du site en voiture, par les transports en commun ou à
pied selon les cas.

De plus, la rénovation ou la création d’un centre commercial procurent divers avantages pour
le groupe de l’hypermarché concerné. En effet, un centre dans l’air du temps permet de créer
une identité globale dans l’agglomération avec une image de nouveauté et de dynamisme
favorisant la curiosité des habitants et d’éventuels consommateurs. L’originalité permet alors
de se démarquer de son voisin et d’attirer ou retenir des clients de moins en moins fidèles.

On peut donc considérer que plus une grande enseigne soigne l’architecture de ces
constructions, plus elle véhicule une bonne image de marque du groupe et contribue à sa
renommée. Un groupe qui fait parler de lui par la qualité architecturale de ces magasins
facilite le travail de ces développeurs de projet. En effet, les élus seront alors moins réticents
face à l’implantation d’un magasin de ce groupe.

13 Modernisation nécessaire pour les centres commerciaux plus anciens

Les centres commerciaux évoluent et s’intègrent dans ce que l’on peut appeler un cycle de
vie. Avant, il fallait refaire un magasin tous les dix ou quinze ans. [Link], un concept de
magasin vit cinq ans. Au bout de quatre ans, il faut envisager de le rénover pour cause
d’usure, de mode mais aussi d’équipement technique.

Victime d’une concurrence exacerbée avec les grandes surfaces spécialisées mais aussi avec
le centre-ville, d’une clientèle de moins en moins fidèle, le centre commercial à la française
doit trouver un nouveau souffle. A l’instar de ses cousins étrangers, il lui faut miser sur le
confort, le plaisir et le renouvellement de son offre commerciale. Une modernisation des

39
centres commerciaux désormais dans une période critique que ce soit d’un point de vue
esthétique ou d’adaptation à la demande est donc nécessaire.

En effet, les perspectives de croissance de la grande distribution sont désormais faibles.

Victimes de leur propre succès, les centres commerciaux sont actuellement nombreux sur le
marché. L’ouverture de nouveaux s’avère quasi impossible sur un marché saturé.

Face aux difficultés administratives ou de rentabilité, un travail sur le parc commercial

existant apparaît alors comme la meilleure solution d’adaptation à l’évolution du marché.

14 Conclusion
Les espaces de vente sont des surfaces comprises entre 10 m2 et 120m2, leur activité
essentielle est la vente, spécialisés dans les mêmes produits, se situant au rez-de-chaussée
d’immeubles ou de bureau et donnant directement sur la rue, exploités par des détaillants
indépendants isolés propriétaires de leurs fonds de commerce. L’approche analytique du
secteur du commerce en Algérie nous a permis de tirer les conclusions suivantes :

L’Algérie est un pays en perpétuel évolution dans le secteur du commerce elle est visée par
les investisseur étrangers vu ces potentialité.

Les centres commerciaux occupent aussi une place considérable dans le plan de
développement du pays ce nombre important des centres commerciaux nous oblige de
réfléchir sérieusement sur un système constructif qui va pouvoir offrir une qualité et diversité
architecturale et qui permettre de réaliser ces bâtiments commerciaux dans des conditions tres
favorable faisant gagner le temps et les couts de réalisation.

40
Chapitre III: Etat de l’art (analyse des exemples)

41
Chapitre III: Etat de l’art

1 Introduction
Il s’agit ici de faire un état des lieux pour évaluer les conditions de reconversion des hangars
de la zone industrielle de Guelma : en matière de dépollution, de réhabilitation thermique etc.
Cette évaluation se fera à travers des critères définis sur le plan théorique.
Cependant, il faut connaître au préalable l’environnement législatif, fiscal et humain du projet
qui fixe les limites des interventions à entreprendre.

2 Aire d’étude

Figure III.1: L’aire d’étude.

Source par l’auteur 2021

42
3 Voisinage

Figure III.2:Le voisinage.

Source par l’auteur 2021

- Un entourage important et multifonctionnel.

- Les unités de production avoisinante au site lui proposent des faiblesses

4 Situation

Figure III.3: La situation.

Source par l’auteur 2021
Le site marque une liaison entre l’entrée de la ville et le centre- ville historique.

43
5 Aperçu historique

Figure III.4: Aperçu historique de site d’étude.

Source par l’auteur 2021

6 Accessibilités

Figure III.5: Accessibilité.

Source par l’auteur 2021

44
Avant 1962:

Le site est de tracé colonial régulier, poursuit le tracé en damier du centre historique, selon
une croissance urbaine structuré par la vois principale:

RUE BOUMAAZA SAID

Après 1962:

Précisément 1974, Guelma est devenu une wilaya, alors que la ville de Guelma a connu une
grande croissance des équipements structurants, et on marque que notre aire d’étude a été
touché par cette croissance d’équipement.

7 Nœuds:/voiries

Figure III.6: Nœuds et voiries.

Source par l’auteur 2021

Notre zone d’étude est hiérarchisé de la manière suivante :

• Premier axe : boulevard suidani boujamaa il fait la limite sud de zone, elle assure la liaison
directe avec, le centre-ville,

45
• Second axe : l’avenue ALI CHOURFI qui fait la jonction au boulevard qui assure la liaison
’avec le réseau routier régional et nationale.

• Troisième axe : la rue est considéré comme une autre entrée principale de la zone, il est à
caractère important parce qu’il assure la liaison entre les composantes du site d’une part et
d’autre part la liaison avec le centre-ville.

• Les ronds le points : assure le branchement des voies menant vers le centre-ville . Vers les
communes et les wilayas.

8 Environnement immédiat

Figure III.7: Environnement immédiat

Source par l’auteur 2021

La zone d’étude se limite comme suit :

1. Au nord par cité MKHANECHA

2. Au sud par CITE AJABI et le boulevard SUIDANI BOUJAMAA

3. A l’ouest par CITE FENJAL

4. A l’est CITE MKHANCHA

46
9 Habitat

Habitats
individuels
Habitats
collectifs
Equipemen
ts

Figure III.8: Habitat.

Source par l’auteur 2021

D'après la carte de la typologie d’habitat, on remarque que les immeubles résidentiels

(individuel) dominent dans notre zone d’étude et qui correspondent aux grands ensembles
d’habitats individuels.

10 Typologie des équipements

Figure III.9: Typologie des équipements

Source: par l’auteur 2021

47
Il y a des équipements :

 Equipements culturels :
 Equipements éducatifs:
 Equipements administratifs et de services :

 DNC, DOCK. SAP. CAAT. BEP .[Link]).

Equipements commercial

11 Bâti/non

Ilots régulier
Ilots
irrégulier

Figure III.10: Bâti/non

Source par l’auteur 2021

Les différents îlots structurants le tissu urbain sont:

 Ilot rectangulaire: comporte de l’habitat individuel

 Ilot polygonale irrégulier: friche industriel
 Ilot polygonale irrégulier: comporte de l’habitat individuel ou collectif et des équipements
 Ilot rectangulaire: comporte des équipements.

48
12 vide/ plein :

Figure III.11: vide/ plein.

Source par l’auteur 2021

Tableau III.1:Tableau AFOM (atouts, faiblesses opportunités, menaces)

Atouts Faiblesses Opportunité Menace

Situation • Situation • La zone est • Situation favorable

stratégique par dépendante de pour accueillir une
rapport aux centre- ville centralité secondaire
centres ville :
prés central • Les quartiers
dépend de la
zone

Accessibilité et • Une bonne • Les accès • Bénéficier des entrées

entrée accessibilité vers la zone pour l’amélioration
hiérarchisés et ne sont pas de l’image de quartier
assurée par 12 valorisés (cite
accès a fenjal /centre • Valoriser et
différente ville/cite hiérarchiser des
échelles makhancha) entrées a différents
échelles
• entrées • Flux
régionale et important
communal : encombremen
RN20 t a partir
• entrées depuis avenue Ali
le centre -ville chourfi et le
: boulevard boulevard

49
 Suidani Suidani
Boujamaa / Boujamaa
avenue ali
chourfi
(7entrée)
Trame viaire • Trame viaire • Trame vairé • Une trame viaire
principale bien secondaire et principiel bien
structurée et tertiaire structuré un point de
lisible. irrégulière et départ pour un
spontanée maillage viaire de
qualité ( TRACE
• Les nœuds HAUSSMUN) .
majeurs non
valorisés et
non identifiés
(rond point
SNTV/ rond
point
JOURODAN)

• Les nœuds
secondaire
non lisible et
non marqués

Fonction et • La présence • Présence de Rendre la zone bénéficie pollution

activité d’un axe commerces d’un potenceil de diversité dégradation
commerciale informelle commercial en terme hygiène …
(le long de pollution d’équipements
boulevard ) dégradation
animation et bruit
ambiance de la occupation
zone des voix .

• commerce
non organisé.

• l’activité de
commerce est
concentré au
R.D.C et
éparpillé.

• Absence
d’une
spécialisation
de commerce

50
Déplacement • Disponibilités • Des
transport et de plusieurs encombremen
stationnements lignes de ts entre
transport (Bus circulation
et Taxi , mécanique
Transport voiture ,
collectif arrêts de bus
/transport de et le transport
l’université) urbain,

• Zone bien • Mal

desservi organisation
et
positionneme
nt des
stationnement
s bus et taxi

• la pollution et
nuisance
sonore

51
13 Scénario:

Tableau III.2: Tableau des objectifs et intentions du scénario

Objectifs Intentions

 Renforcer la diversité des activités afin  Injection d’une médiathèque /un centre
de soutenir l’attractivité du noyau central commercial /centre d’affaire

 Requalification de commerce le long de  Création des espaces à vocation culturel

boulevard Suidani Boujamaa aménagé par un mobilier adéquat

 L’injection des équipements des loisirs

(cinéma-centre de loisir-des lieux vie
multifonctionnel)

 Introduire des nouvelles activités  Introduire l’aspect sportif à la vie

sportifs afin de Redynamise et donner de quotidienne des habitants par la Création
vie au le noyau central des mails verts.

 Garantir distribution lisible des  Restructuration des équipements existant

équipements au niveau de la zone (L’ANNCIE GARE/L’usine
/dock/….etc. )
 Requalification de l’espace de proximité
(espace résidentiel)  Orientation des équipements projetés
vers le boulevard suidani

 Favoriser une architecture  L’implantation des équipements respecte

contemporaine projetée noble et 2 principes : compacité et optimisation
diversifiée et assurer une cohérence avec des orientations
l’existant
 Utilisation d’un style architectural
 valoriser le rapport extérieur et intérieur contemporain (la forme, la volumétrie ;
des équipements matériaux nouveaux)

 Crée une architecture en privilégient des  L’ensemble des projets fera l’objet d’une
point de vues et des perceptions depuis coordination en terme de matériaux,
les abords du noyau central coloris, clôtures, espaces paysagers

 Amélioration et requalification des  Réhabilitation des façades du logement

façades urbaines au niveau de boulevard collectif et de mosquée avec
suidani boujamaa et l’avenue Ali chourfi l’introduction des façades et des
/ RN20 terrasses végétalisées.

52
14 Analyse des exemples
14.1 Exemples de Bilbao :

14.1.1 Le Pays Basque

Le pays Basque est l’une des 17 communautés autonomes espagnoles

Figure III.12: Le pays Basque.

14.1.2 La galère de la ville:

Années 70 à 90 : Désindustrialisation : Chômage, perte d’habitants, dégradation industrielle
et urbaine.

1986 : Le port diagnostique un besoin d’agrandissement : les installations devenaient

obsolètes, de moins en moins rentables et mal acceptées par les municipalités. Comme tous
les ports Européens, la porte de Bilbao a du se tourner vers l’océan à cause de la
maritimisation de l’économie.

53
 Figure III.13: photos représentantes les soucis de pays

14.1.3 Enjeux environnementaux et de mobilité

•1990 : Plan stratégique de revitalisation urbaine, Le schéma directeur du projet s’appuie sur
un axe d’urbanisation qui suit le fleuve, attribuant à ses rives de nouvelles activités à
dominante ludique, commerciale, culturelle et industrielle. Il vise le réaménagement d’espaces
industrielle avec des perspectives internationales ……

•1996 Opération de Bilbao La Vieja (la vieille est un quartier habité par des populations
marginales et immigrées qui a fait l’objet de programmes de revitalisation économique,
sociale et urbaine. Le budget de revitalisation est de 180 millions d’euros
• Régénération environnementale : Dépolluer le Fleuve et les anciens sites industriels
• Améliorer l’accessibilité extérieure et la mobilité interne
• Créer des grands projets d’infrastructure et de mobilité
• Raccourcir les distances entre les différents pôles (et municipalités) de la métropole
• Créer de l’inter modalité
• Construire de nouveaux systèmes de transport (métro, tram, aéroport) et restructurer les
existants (train)
• Minimiser l’impact des infrastructures (ferroviaires et portuaires) sur le paysage urbain
Enjeux sociaux et culturels:
• Créer des liens entre les 2 rives (Ponts, métro)
• Diffuser une culture qui dynamise les entreprises (tertiaire de haut niveau)
• Développer les ressources humaines (« attirer les cerveaux »)
54
• La dimension sociale s’allie à l’urbanisme pour apporter des solutions à la dégradation
économique
• Créer des partenariats entre le public, le privé et l’action sociale

Figure III.14: scénario

Source par l’auteur 2021

Figure III.15: scénario

Source par l’auteur 2021

55
Chapitre IV: Présentation de l’air d’étude

56
Chapitre IV: Présentation de l’air d’étude

1 Présentation de la Ville de Guelma

1.1 Situation géographique de la wilaya de Guelma
Ville de l'Est Algérien, Guelma est située au nord-est de l'Algérie, à 60 km de la mer
méditerranée, à 100 km de la métropole Constantine et à 150 km de la frontière tunisienne. un
point de rencontre, voire un carrefour entre les pôles industriels du Nord (Annaba et Skikda)
et les centres d’échanges au Sud (Oum El Bouaghi et Tébessa). Elle occupe une position
médiane entre le Nord du pays, les Hauts plateaux et le Sud. La wilaya de Guelma s’étend sur
une superficie de 3.686,84 Km2.

Figure IV.1: situation de la wilaya de Guelma et son chef-lieu.

Source : Google image + traitement

Elle est limitée par pas moins de six wilayas qui sont :
Au nord par Annaba, Skikda et Taref.
Au sud par Oum El-Bouaghi.
A l'est par Souk Ahras.
Et enfin par l'ouest par le métropole Constantine.

57
 Figure IV.2: voisinage de la ville de Guelma
Source : Google image

2 Situation et limites de la ville de Guelma (chef-lieu)

Localement la commune de Guelma profite d’une position géométrique centrale par rapport à
ses plus importants centres (Oued Zenati et Bouchegouf), elle s’entend sur une superficie de
44 Km2 entre les berges d’Oued Seybouse au nord et le mont de la Mahouna au sud.

58
 Figure IV.3: Les communes limitrophes de la ville de Guelma
Source : Google image

Limiter par :

Guelma a été érigée en commune mixte en 1854, puis en chef-lieu d’arrondissement (Daïra)

en 1858, avant d’être promue chef de wilaya en 1974.

59
 Figure IV.4: Les limites de la wilaya de Guelma

3 Aperçu historique
En vu d’une meilleure appréhension des traits actuels de la ville de Guelma et de son
territoire, il est suggéré une lecture de son histoire en remontant aussi bien à son passé
Colonial qu’à la période précoloniale.

3.1 Période d’avant 1830

• Avant l’arrivée des romains

Plusieurs indices à Guelma prouvant que la région a été civilisée bien avant l'arrivée des

Carthaginois ou des Romains, aux mentions latines attestant que Guelma portait déjà le
nomde « Calama », bien que ce nom soit probablement d'origine phénicienne, l'histoire de
Guelma est riche en évènements comme son territoire est parsemé de sites d'une étonnante
originalité.

 Période romaine

D’illustres historiens anciens rapportent les récits de batailles que Jugurtha y livra en 109
avant J.C aux troupes romaines, il aurait vaincu, le général romain Postinius, un de ceux qui
firent de l'antique Calama un centre urbain relativement important au cours du Ier siècle de
60
notre ère. Ne fut-elle pas avec Setifis (Sétif) et Hippo-Reggius (Annaba) un des greniers de
Rome au cours des IIe et IIIe siècles après J.-C. attestant que la période du règne des Sévers
fit d'elle une des régions les plus prospères

 Période chrétienne

Au cours de l'époque chrétienne (IVe et Ve siècles), Calama a eu Possiduss (qui était aussi
biographe de Saint-Augustin) comme évêque et appartenait à la province ecclésiastique de
Numidie. D’ailleurs Saint-Augustin et Donatus évoquent la prospérité de cette ville. Dès
l'invasion vandale, Possiduss alla se réfugier à Hippo-Reggius et Calama tomba au pouvoir de
Genséric. Après la reconquête de« l'Afrique du Nord » par les Byzantins, Solomon, général de
Justinien, y fit construire une forteresse

 Période arabo-musulmane

Vint ensuite l'époque de la civilisation arabo-musulmane qui marquera à jamais, l'histoire de

Calama appelée désormais « Guelma ». Selon Ibn Khaldoun, des tribus arabes, en particulier les
Banu Hilal, s'étaient déjà installées au cours du IXe siècle dans cette région attractive

 Période ottoman

L'époque ottomane, quant à elle, n'a pas effectué de changement radicaux dans le paysage
socioculturel de la ville, cependant elle a bien laissé des traces elle aussi, ne serait-ce que par
quelques noms de famille qu’on retrouve aujourd’hui.

 Période colonial

Conquise en 1834 par les Français, elle accueillit plusieurs générations de colons et de pieds-
noirs, la résistance guelmoise contre le colonialisme finit par payer le prix fort, le 8 mai 1945 la
ville connaîtra un massacre sans précédent dans son histoire.

3.2 Période de 1836 à nos jours

A. Evolution urbaine de la ville de Guelma

Pendant des siècles, La plupart des villes ont connu une extension lente alors qu’aujourd’hui,
elles tendent à connaître un étalement rapide. Cette extension sans précédent a bouleversé
l’organisation interne des villes. Le centre correspondant au coeur historique de la cité n’est

61
plus depuis longtemps le seul lien de concentration des activités et de convergences des
échanges.
Depuis l’indépendance en 1962 jusqu’à nos jours, l’urbanisation est caractérisée par l’urgence
et par des directives de circonstances du pays.
La période la plus importante ou la ville de Guelma a connu des extensions c’est bien la
période coloniale, la ville de Guelma commence à s’étaler dans des sens déférents.
"Dans le Maghreb colonisé, la ville est le symbole le plus éclatant de la colonisation
française et l’Algérie constitue à cet effet un véritable laboratoire expérimental."

Figure IV.5: L’évolution urbaine d la ville de Guelma.

(Source : Archive de l’APC)

62
B. Historique de développement de Guelma

Avec l'arrivée des Français en 1836, Guelma fût reconstruite sur ses anciennes traces, et le
mur de l'enceinte fût repris. Ainsi, l'héritage légué fût un tracé en damier à boulevards larges
de 09 à 12 mètres et des îlots réguliers dans la majorité de 60 x 80 mètres. Ce qui fait de lui
aujourd'hui une composante urbaine assez distincte qualifiée de ville basse, ensoleillée et
assez aérée et à partir de laquelle d'ailleurs la ville a démarré sa croissance.

Une ville est liée à son histoire, elle est le lieu où se manifestent différents courants, et
différents intervenants. Beaucoup d'événements marquent donc l'espace et remonter dans le
temps, c'est trouver dans la genèse d'une ville les marques d'une succession d'époques et donc
l'explication de l'état actuel.
L'histoire d'une ville représente un témoignage conséquent dans ce sens. Dans le cas de la
ville de Guelma, l'on entend par histoire, les séquelles retrouvées au niveau de l'espace urbain
que le temps a marqué par le passage du pouvoir politique, ainsi que les autorités locales
chargées de la gestion de son espace.

B.1. Guelma en 1858

• Répondant aux critères de site défensif, les vestiges romains ont servi comme assiette
d’implantation pour la colonisation française

• Un noyau européen en damier.

• Guelma ne comptait à cette même période qu’une partie du centre-ville actuel (1). et c’est
vers le nord que se sont effectuées les premières extensions (Le boulevard Souidani
1 L’évolution urbaine de la ville de Guelma. (Source : L’archive de l’APC) Boujemaa et ses environs)
Source : site [Link]

63
 Figure IV.6: Guelma 1858.

B.2. Guelma entre 1958-1963

• Une urbanisation spontanée représentée par les constructions illiciteset les bidonvilles (cité
Ben Cheghaieb), la politique du cantonnement et l’exclusion des ruraux de leurs campagnes
ont été à l’origine de leur installation sur les berges d’oued Skhoun, aux portes de la cité
recherchant la sécurité (3).

64
 Figure IV.7: Les limites de Guelma en 1948

• Une urbanisation planifiée individuelle représentée par les lotissements.

• La cité intra –muros se densifie, et de nouveaux quartiers s’édifièrent à partir de 1932 vers le
côté est et sud de la ville, à savoir :

o Le quartier des jardins, le quartier bon accueil, la cité de la nouvelle école. (6)

B .3 . Guelma entre 1963-1977

Le premier développement de la cité fut cependant marqué par l’extension vers le quartier des
Abattoirs et le quartier de la Gare.

65
 Figure IV.8: Les limites de Guelma en 1977

• GUELMA fut érigé au rang de chef-lieu de Wilaya connu un accroissement accéléré en

matière d'urbanisation : Implantation des unités industrielles (en 1970 céramique , motocycles

1971 (14), sucrerie en 1973) .

L’apparition des documents et des instruments d’urbanisme ; Les conséquences de cette

politique volontariste ont conduit à :

• La prolifération de l’habitat spontané.

• L’extension sur des terres à forte potentialité agricole.

(Cité frères REHABI).

66
 Figure IV.9: Les limites de Guelma en 1997.

B .6 . Guelma entre 1997 à nos jours

• La création de l’habitat dans la limite Nord de la ville. (cité El Amir Abdelkader) (17)

• La croissance de la ville dans sa partie Sud (18) et Est, en raison de la présence du périmètre
irrigué dans sa partie Nord pour éviter l’empiétement sur les terrains agricoles.

67
 Figure IV.10: Les limites de Guelma de nos jours

4 Exemple 01
4.1 Analyse de centre commercial du val d’Europe à Paris

4.1.1 Présentation du projet:

Aperçu historique:

Le centre commercial Val d'Europe se singularise par son bâti qui, en pastichant l'architecture
Parisienne de type Baltard, Haussmann et Eiffel ainsi que celle de la Brie, souhaite rendre
hommage au patrimoine culturel de la région île de France. Il s'agit là de la volonté de la Walt
Disney Company développeur du secteur IV qui a imposé une équipe internationale
d'architecture pour assurer la conception et la réalisation de l'ensemble. Val d'Europe ouvert
ses portes le 25 octobre 2000; avec 90.000m² de surface, dont un village de magasins d'usine
de 15000 m², il est annoncé comme une des dernières grands opérations commerciales de la
région île de France.

Vue sur le centre commercial val d’Europe :

68
 Figure IV.11: vue sur le centre commercial val d’Europe.

L’objectif de l’opération : Le centre commercial du Val d'Europe est également un centre

multiservice entièrement dédié aux visiteurs, il place la notion de plaisir au centre de l'acte
d'achat et tente de satisfaire les attentes du consommateur, qui dépasse largement le cadre de
l'offre commerciale.

Figure IV.12: photo de val d’Europe extérieur

69
Situation :

Dans son contexte urbain : Val d'Europe qui est un quartier de la ville nouvelle de Marne-la-
Vallée. Quatrième et dernier secteur en cours de développement, il est situé à environ 35 km à
l'est de Paris.

Le projet est situé à proximité d’un carrefour de croisement des voies de circulation
importante, une bonne situation qui lui donne une attraction importante.

Figure IV.13: Plan de masse

Le centre commercial val d’Europe est implanté à la périphérie de la ville de LOGNOG SUR
MARNE sur un terrain agricole plat, il s’étale sur une superficie de36000m2 c’est un centre
commercial de type régional.

70
4.2 Environnement de projet

Figure IV.14: Plan de masse

4.3 Les espaces extérieurs :

Figure IV.15: les espaces extérieurs

71
Accessibilité :

Figure IV.16: Entrée parking

Le projet de notre analyse est accessible à partir des accès disposés toutes autour du volume.
On remarque qu’il a une séparation entre la circulation piétonne et mécanique. Séparation
entre la circulation clients et marchandises.

Les commerces sont organisés sons forme de plusieurs composantes de part et de l’autre d’un
axe principale ponctué par un certain nombre de halls secondaires.

Les camions de livraison empruntent une entrée sur le boulevard circulaire, puis livrent les
différents enseignes via les parkings, al‟ écart de toute habitation.
Etude des déférents composants du projet

Le centre commercial s’étale sur une surface de 90.000 m² avec deux niveaux le sous-sol et
l’étage, Il comprend un grand Auchan, 130 commerces et un pôle de restauration nommé "Les
Terrasses".
Le centre commercial est prolongé par le Village Out let, où se côtoient des magasins de
vêtements et vaisselles, le tout donnant sur une jardinerie Del bard. Cet espace devrait être
complété dans les années à venir avec la construction de nouveaux commerces.

72
 Figure IV.17: Les composantes de projet

Aspect extérieure de l’ensemble « volumétrie » :

 Le centre prend une forme simple de L en plan de masse en combinant des
parallélépipèdes avec une hauteur de R+1.
 Elle est caractérisée par une grande taille en horizontalité (grande surface et petite
hauteur).  Le centre est constitué de 3 blocs :
 Le premier construit sur la voie TGV comprend hypermarché AUCHAN, magasins, et
les terrasses.
 La deuxième la Vallée du Village qui est la prolongation de premier.  Et la troisième
est la jardinerie animalerie BELBARD.
 Le centre commercial, répond aux bâtiments existants librement inspirés de
l'architecture de l'acier de la fin du XIXème siècle.
Analyse architecturale :
Organisation intérieure :
Principe :
Les commerces sont organisés sous forme de plusieurs composantes de part et d‟autre d'un
axe principal ponctué par un certain nombre de halls secondaires.

73
Figure IV.18.19: Circulation intérieur

Figure IV.20: Plan niveau haut

74
Figure IV.21 et 22: le programme de centre

Figure IV.23: le programme de centre

75
 Figure IV.24: Plan niveau bas

Figure IV.25: le programme de centre

76
 Figure IV.26: le programme de centre

4.4 Organisation spatiale

Figure IV.27: organisation spatiale.

77
 Figure IV.28: Niveau haut

Figure IV.29: Niveau bas

4.5 Etude de la structure et de l’aspect architecturale :

Les terrasses inspirées des serres d’Auteuil sont conçue comme un jardin intérieur, abritant le
pôle de restauration
Le traitement intérieure du centre ,la recherche de qualité dans le choix de matériaux et
l’attention particulières portée aux volumes ,aux espaces aux verrières ,aux sols et à
l’éclairage ,évoquent les grands mails américains .
Synthèse :

Le centre commercial du VAL d’EUROPE est situé dans site urbain particulier. Le nombre
élevé des accès a été programmé pour absorber le maximum de flux. La répartition des accès
pour répondre à la grandeur de l'équipement. L'organisation spatiale à partir d'un axe de

78
distribution répond à une exigence fonctionnelle. L'aspect architectural répond au besoin de sa
situation géographique.

5 Exemple 02
5.1 Centre Riadh El Feth « Alger »:

5.1.1 Présentation du projet :

Joyau architectural en verre et béton érigé sur les hauteurs boisées d’Alger par la compagnie

canadienne Lavalin, il a été inauguré en février 1986 par le président Chadli Bendjedid sous le

statut de Centre des arts Riadh El Feth. Les missions de ce centre étaient toutes à la fois

culturelle, sociale et économique, son existence le centre socioculturel devient un centre qui

regroupe (commerce -loisir - tourisme- musé- administration –culture) sous le même toit et

prend le nom d’Office Riadh EL Feth.

Figure IV.30: centre riadh el feth

5.1.2 Situation du projet :

Le projet se situe dans la commune d’EL Madania à 4 Km au nord de la capitale, il est
implanté dans le plus haut sommet des vallées de la capitale sur un site de richesse naturelle
loin de la densité du capital. Cette implantation lui donne un caractère dominant et lui assure
un repérage de tous les cotés. Délimité des quatre côtés de :

- Mosquée el Madania et musée des beaux-arts au Nord.

79
- Une zone montagneuse (bois des arcades) au Sud.
- Cité Diar El Mahcoul sud en Ouest.
- Une station de téléphérique et l’autoroute sur l’avenue de Khelifa Oulman en Est
- La relation entre le projet et son environnement c’est qu’il est son pôle d’attraction est son
centre d’appel visuel vu sa hauteur.

5.1.3 Plan de masse:

Figure IV.31: Plan de masse du centre de RIAD EL FETH . (Source : [Link])

5.1.4 Organisation spatiale:

Plan de sous-sol

Figure IV.32: Plan de RDC du centre de RIAD EL FETH.

(Source : [Link])

80
Plan de R.D.C

Figure IV.33: Plan de RDC du centre de RIAD EL FETH.

(Source : [Link])
Plan du 1 ère étage

Figure IV.34: Plan de 1er étage du centre de RIAD EL FETH.

(Source : [Link])

81
Plan du 2 eme étage

Figure IV.35: Plan de 2eme étage du centre de RIAD EL FETH.

(Source : [Link])

5.1.5 La disposition spatiaux-fonctionnelle:

Le choix de la disposition des niveaux était en fonction du temps que passe le client dans le
centre ; les activités où le client passe un temps relativement long sont éloignées de
l’esplanade, celles où le client passe moins de temps sont les plus accessibles :

82
 Figure IV.36: LA disposition spatiaux-fonctionnelle

5.1.6 Etudes des différents niveaux :

A/ niveau RDC

Figure IV.37: schéma d’organisation

83
L’organisation s’effectue autour de la cour centrale qui est considérée comme l’axe du centre.
Ce niveau a une petite particularité rapport aux autres niveaux vu la nature d’activités qui se
trouve comme: le night-club, la galerie d’art, la salle de prière…, ainsi les espaces de détente
comme la cour, le jet d’eau, la verdure…, tout ça a créé une ambiance calme, et donne une
sensation de détente.

Galerie d’art Montre à main Meuble & Lustreri

Figure IV.38: Vue d’intérieur des différents espaces.

(Source : [Link]
Niveau 1ere etage

Figure IV.39 :schéma d’organisation 1erétage.

84
On trouve plusieurs entrées et dans les différents sens. Ce niveau est marquée par la diversité
d’activités de commerce et de loisir, organisées sur l’espace d’une manière à ce que l’une
complète l’autre, a titre d’exemple : la proximité des salle de cinéma aux restaurants et aux
cafétérias

Niveau 2eme

Figure IV.40:schéma d’organisation 2emeétage

Sur ce niveau, la fusion entre commerce et loisirs et toujours omniprésente. Culture«dans les
librairies et la galerie d’art».faire du sport «dans la salle de culturisme et d’aérobic ». Voir un
film ou un concert de musique ou des scènes de théâtres « dans la salle de cinéma Ibn

85
Zeydoun». Faire du shopping dans les différents magasins. Partager des moments en famille
ou entre amis dans les restaurants et salon de thé.

5.1.7 Programme:

86
87
6 Comparaison entre les exemples (programmes):

88
Tableau IV.1: Tableau de comparaison entre les exemples

espaces Exemple 01 Exemple 02

Magasin de Meubles oui oui

Magasin d'électroménager oui oui
Magasin de Tapisserie non oui
Magasin de Lustre et Miroir oui oui
Magasin Chaussures oui oui
Hommes
Magasins Chaussures oui oui
Femmes
Magasin Chaussures Enfants oui oui
Magasins Prêt-à-porter non oui
Hommes
Magasin Prêt-à-porter oui oui
Femmes
Magasins Prêt-à-porter oui oui
Enfants Instrum Instrument
Musicaux
Magasin de Tissus oui oui
Produit Cosmétiques oui
Article de Bureau Papeterie oui oui
Produit non oui
produit d'électroniques oui oui
Dégraissage oui oui
Magasin d'artisans oui oui
Article de Ménage oui oui
Jouer pour enfants oui oui
Article de Compagne oui oui
Produits Informatique oui oui
Boutique de Luxe oui oui
Parfumerie Photographic non oui
Parfumerie oui oui
Photographie oui oui
89
Fleuriste Librairie oui oui
Disque et Cassettes oui oui
Bijouterie Pharmacies oui oui
Horlogerie oui oui
Artisanat Coiffures Femmes oui oui
Coiffures Hommes oui oui
Vidéothèque oui oui
Opticien oui oui
Parfumerie oui oui
Mercerie non oui
Garniture Mariage oui oui
Poterie oui oui
Centre Matériel de Pèche oui
Produit de Cuire oui oui
Salle de jeux oui oui
Jeu de Socété oui oui
Jeu de BABY Foot non oui
Jeu Vidéo oui oui
Restauration Self Service non oui
Cafétéria oui oui
Pizzeria oui oui
Salon de Thé oui oui
Crémeric oui oui
Administration oui oui
Bureau Directeur oui oui
Secrétariat oui oui
Archive non oui
Salle de Réunion Standard oui oui
Attente oui oui
Des Bureaux oui oui
La Grande Surface oui oui
Espace Extérieur Parking oui oui

90
7 La genèse du projet :
7.1 Introduction :
L'architecture se déploie dans le champ de préoccupation que l'on peut tenter de circonscrire,
elle est le résultat de plusieurs composantes qui entrent en interaction et se combinent dans un
espace. Le projet comme moyen de connaissance et de production doit se baser sur une idée
capable de mettre en interactionnel site d'intervention ,1e programme, et les références
théoriques.

7.2 Schéma de principe :

Eu égard à l’ensemble des caractéristiques du site, le schéma ci-après visera à orienter les

 concepteurs en termes d’implantation sur le site pressenti pour l’opération.

 Notre projet va se développer per selon plusieurs étapes pour aboutir à sa forme finale.

Figure IV.41:les données contextuelles du terrain

Source : par l’auteur

91
 Figure IV.42:le schéma de principe.

Source : par l’auteur.

On a une esplanade au côté est du terrain pour que le projet obtient un prestige a travers
l’esplanade.

Au côté sud on a mis un skate parc et aussi des terrains de sport (tennis, basketball) qui vont
être bien équipé avec leur nécessaires comme des vestiaires …etc.

Au côté ouest on a créé une voirie pour avoir une fluidité et réguiser la densité du flux
mécanique de la voierie autour. On a des locaux techniques avec des espaces de
stationnement.

Au nord du terrain on a implanté des aires de repos qui sont proche de l’emplacement centré
du projet qui est en voisinage avec une zone de restauration.

92
 7.3 Les étapes de l’obtention de la forme :
La forme finale du projet était le résultat de plusieurs tentatives de composition des formes
géométrique, qui sont :

 Le cercle
 Le rectangle
 Le triangle
 Le trapèze

Figure IV.43:la première étape. Figure IV.44:la deuxième étape.

Source : par l’auteur. Source : par l’auteur.

Figure IV.45:la troisième étape. Figure IV.46:la quatrième étape.

Source : par l’auteur. Source : par l’auteur.

93
8 Programme retenu :
Surface Total Circulati
Aile espace Sous espace M2 (m²) on
(20%)

Alimentation Supermarché 4000 4099 822.5

Caisse 12
Dépôt 50
Chambre froide 25
Boite à ordure 12
Bureau 15
responsable
Bureau 15
secrétaire
Restaurant 200 948 189.6
Self-service 80
Restauration Cafeteria 60
Pâtisserie 60
Salon de thé 80
Pizzeria 60
Cuisine1 Espace four 50
Plonge 30
Chambre froide 25
Dépôt journalier 25
Boite à ordure 12
Cantine 60
Vestiaire WC 20
Ciusne2 Plonge 30
Espace four 50
Boite à ordure 12
Dépôt journalier 25
Ciusne3 60
WC h/f 6×1.5
Boutiques Prête à porte 100 2150 430
homme
Prête à porte 100
femme
Prête à porte 80
enfant
Tissue 100
Tailleur homme 100
Tailleur femme 100
Mercerie 50
Chaussure 100
homme

94
 Chaussure 100
femme
Maroquinerie 100
Jouets enfant 100
Dépôt générale 300
Librairie Tabac et 50 420 84
journaux
Librairie 210
Papeterie 50
Dépôt générale 60
Baute Coiffure 50 670 134
homme
Salon de baute 100
femme
Parfumerie 80
Fleuriste 80
Bijouterie 50
Horlogerie 50
Cosmétique 80
Cosmétique 80
naturel
Dépôt générale 100
Sante Cabinet Salle de 40 110 22
médicale consultation
Salle d’attente 25
(f/h)
Halle d’accueil 20
Bureau 25
infermière
Laboratoire Laboratoire 50 334 66.8
d’analyse Bureau 20
vestiaire 9
Halle d’accueil 20
Dépôt 30
Pharmacie 1 90
Pharmacie 2 40
Opticien 75
Art et culture Vidéo thèque 100 1200 240
Artisanat 95
Antiquaire 95
Galerie d’art 200
Instrument de 100
musique
Salle 500
d’exposition
Dépôt générale 200

95
Equipement de Boutique de 400 2065 413
la Maison meuble
électroménager 400
Article de 150
ménage
Article de 200
bureau
Article de 110
cuisine
Lingerie de 150
maison
Tapisserie 100
Quincaillerie 80
Electronique 100
Dépôt générale 300
Sport et loisir Article de sport 100 990 198
Salle de sport Salle 250
homme Vestiaire +WC 25
Bureau 20
Salle de sport Salle 250
femme Vestiaire +WC 25
Bureau 20
Salle de jeu 150
Dépôt générale 100
Service dégraissage Halle de 15 1905 381
réception
Comptoir 20
Lavage 40
repassage 40
Dépôt 40
Photographe 85
Taxi phone 70
Cyber café 150
Agence postale 100
Agence de 70
voyage
Agence 70
immobilier
Agence 70
touristique
Agence 70
publicitaire
Banque 100
Bureaux 70
Garderie 250

96
 d’enfants
Salle de Halle d’accueil 40 469 93.8
Cinéma Espace 20
(capacité 200 d’affichage
pers) La salle Siege 300
Scène
Cafeteria 100
WC h/f 6×1.5
Administration Bureau du 50 295 57
de centre directeur +salle
de réunion
Bureau 25
Secrétaire
Bureau 25
D’économat
Bureau De 25
comptable
Bureau De s- 25
directeur
Bureau De 25
gestionnaire
Bureau De 25
responsable
Salle de contrôle 50
WC h/f 4×1.5
locaux chaufferie 40 170 34
techniques climatisation 40
Electricité 40
entretien 25
15405 3086.7
Parking 12.5 1875 375
20741

97
Conclusion générale

Ce travail a voulu donner une réponse urbanistique claire et précise sur les possibilités
de réaménagement existant pouvant redynamiser des quartiers à caractère purement
résidentiels tel que les zones industrielles.

Dans notre cas d’étude que fut la zone industrielle de Guelma, nous avons tout d’abord
fait énumérer les différentes problématiques générales se rapportant à la ville de Guelma et
sur la question principale relative aux réaménagement et intégration au zone industrielle les
paramètres et facteur influents sur ces zones ainsi que les différents modes opératoires
pouvant servir à les réaménager et les à rendre plus compétitifs et dynamiques avec les
différents quartiers riverains et notamment le centre-ville.

L’analyse de la zone nous a permis d’approfondir notre connaissance, de ces atouts et

de ces faiblesse à travers une investigation sur terrain, ou nous avons pu déterminer les
véritables carences et faiblesses dont souffres cette zone et ou le but réel était de consolider
notre problématique et d’affirmer le caractère auquel s’apparente notre zone d’étude.

En conclusion de cette partie nous avons schématisé les différentes problématiques et

tenter d’apporter les premières idées d’intervention urbaine servant de solution primaire et de
base à notre projet d’étude.

L’analyse thématique où nous avons analysé des exemples en adéquation avec notre
thème d’étude afin de délimiter les différentes approches pouvant solutionner notre
problématique.

L’intervention urbaine où nous estimons avoir apporté une réponse urbanistique aux
différentes problématiques liées à notre thème d’étude par le biais d’une programmation
urbaine et stratégies urbaine bien définis nous avons pu à travers d’un schème de principe
délimiter les grandes lignes de notre intervention aussi bien architecturale qu’urbaine.

En outre, notre projet se voulait redynamiser et réanimer une zone industrielle par le
bien de divers types d’aménagement urbain tel que le réaménagement urbain tout en
respectant le modèle urbain en vigueur qui est celui du développement durable et écologique.
Par ailleurs, ce travail nous a permis de synthétiser l’ensemble des cinq années d’études où
nous avons pu approfondir notre culture tant architecturale qu’urbaine.

98
Bibliograhie
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