DROIT DE LA CONSTRUCTION

Filière Génie Civil / Bâtiment

INTRODUCTION
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SECTION I : GENERALITE
PARAGRAPHE I- Notion de droit de la construction
Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction
d’ouvrages immobiliers, notamment les contrats et responsabilités des constructeurs. La
discipline relève essentiellement du droit privé et s’intéresse à l’acte de construire, c’est à dire
aux contrats de construction et aux responsabilités qui en découlent. Il s’agit d’une matière très
récente qui s’est essentiellement developpée à la fin de la deuxième Guerre Mondiale. Le droit de
la construction se distingue des matières voisines dont en premier le droit de l’urbanisme.
PARAGRAPHE II- Distinction
I-La difference
Le droit de l’urbanisme relève du droit public et les recours des litiges issus de ce droit sont de la
competence des juridictions administratives alors que le droit de la construction est rattaché au
droit privé dont les recours dependent des jurictions de droit commun. Aussi, dans l’ordre
chronologique d’une construction immobilière, très souvent les questions d’urbanisme precèdent
celles de la conclusion, de l’éxécution des contrats de construction et des éventuelles
responsabilités qui en découlent. Enfin, le de droit de l’urbanisme met en oeuvre une politique
publique de gestion et surtout d’utilisation des sols alors que le droit de la construction régit les
rapports de droit privé qui naissent à l’occasion de la construction.
II-Une complémentarité
Ces matières sont complementaires car pour bien mener des programmes immobiliers il faut
s’interroger en amont sur les questions relatives au droit de construire sur le sol.
PARAGRAPHE III- Objectifs du droit de la construction
La construction d’un ouvrage immobilier place l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage devant deux
risques majeurs : celui d’une construction ne tenant pas ses promesses et révélant des vices ou
des malfaçons au fil des années ; et celui d’une construction inachevée en raison de la déconfiture
du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à l’ouvrage,
le droit de la construction organise une responsabilité objective des participants à l’acte de
construire (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs, contrôleurs techniques).
SECTION II : DROIT DE LA CONSTRUCTION ET LEGISLATION FONCIERE

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Il faut entendre par legislation foncière, l’ensemble des dispositions relatives au foncier, à la
terre. Ainsi, la législation foncière est entre les mains du ministère chargé de la construction qui
établit la politique nationale de la construction et s'occupe de l'encadrement des opérations de
construction. Il s'appuie sur les structures que sont la Direction de la construction et de la
maintenance, la Direction des affaires juridiques et du contentieux, et bien d'autres. L'Etat en tant
que principal maître du jeu et principal lotisseur, est le détenteur exclusif de toutes les terres et
donc toute demande de construction doivent lui être adressé et à ses démembrements (collectivité
territoriale).
PARAGRAPHE I- Définition du mot foncier
La notion de bien foncier, très voisine de la notion de bien immobilier, ne doit pas cependant être
confondue avec elle. Dans le langage de la promotion immobilière, le foncier désigne
généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière. Il reste que l’adjectif «
foncier », dans l’usage courant, désigne « un bien relatif à la propriété non-bâtie mais aussi à la
propriété bâtie ».
Foncier ayant valeur d’adjectif, le mot désigne ce qui est « relatif à un fonds de terre, à son
exploitation, à son imposition ». D’où la notion de propriété foncière. La propriété foncière est
donc un type de propriété qui concerne les biens immobiliers au sens juridique, c’est-à-dire «
qu’on ne peut déplacer », ce qui inclut les terrains bâtis ou non bâtis, les bâtiments et les meubles
incorporés au bâti. Dans cette acception, les immeubles, les constructions et autres bâtiments sont
réputés aussi être des biens « fonciers ». De quoi se compose la propriété foncière ?
PARAGRAPHE II- La composition de la Propriété foncière
La propriété foncière inclut deux domaines : le Domaine Foncier Rural et le Domaine Foncier
Urbain.
S’agissant du Domaine Foncier Rural, la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 portant domaine
foncier rural telle que modifiée par la loi n° 2004-412 du 14 août 2004, dispose en son article 1
que « Le Domaine Foncier Rural est constitué par l’ensemble des terres mises en valeur ou non et
quelle que soit la nature de la mise en valeur. Il constitue un patrimoine national auquel toute
personne physique ou morale peut accéder. Toutefois, seuls l’État, les collectivités publiques et
les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaires ». L’article 2 de ladite loi
poursuit que « Le Domaine Foncier Rural est à la fois :
- Hors du domaine public

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 - Hors des périmètres urbains
- Hors des zones d’aménagement différé officiellement constituées
- Hors du domaine forestier classé »
Il est composé :
À titre permanent :
- Des terres propriété de l’État
- Des terres propriété des collectivités publiques et des particuliers
- Des terres sans maître.
À titre transitoire :
- Des terres du domaine coutumier
- Des terres du domaine concédé par l’État à des collectivités publiques et à des
particuliers.
Le domaine foncier rural coutumier est constitué de l’ensemble des terres sur lesquelles
s’exercent : des droits coutumiers conformes aux traditions ; des droits coutumiers cédés à des
tiers. Le domaine foncier urbain est réglementé par le décret n°2013-482 du 20 juillet 2013
portant modification d’application de l’ordonnance fixant les règles d’acquisition de la propriété
des terrains urbains. En effet, le domaine foncier urbain constitue l'ensemble des biens
immobiliers et immeubles appartenant au domaine public et privé de l'Etat et principalement,
lorsque cet ensemble est couvert par un plan d'urbanisme directeur. Sa limite représente la lisière
naturelle avec le domaine foncier rural.
Le domaine foncier urbain se compose de :
- Les terrains du domaine public naturel
- Les terrains du domaine public artificiel
- Les terrains destinés à l’industrie
- Les terrains destinés à la promotion Touristique
- Les terrains urbains susceptibles d’appropriation à titre privé (les terres déjà
immatriculées au nom de l’Etat et les terres restées sous le régime foncier coutumier).
PARAGRAPHE III- La gestion de la propriété foncière
L’Etat détenteur exclusive des terres est l’auteur principal de la gestion foncière. Ainsi, pour des
questions de célérités, il donne quitus à différentes institutions :

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 Les autorités traditionnelles : elles règlent selon la coutume l’utilisation par les familles
ou les individus des terres de culture et espaces pastoraux sur lesquels la communauté
coutumière possède des droits reconnus ;
 Les Commissions foncières : elles ont compétence pour procéder à la reconnaissance et à
l’établissement des droits fonciers ;
 Les communes : leurs compétences en matière foncière sont nombreuses : identification
des terres vacantes, des pistes de transhumance, tenue du dossier rural, mise en place d’un
cadastre communal, surveillance des ressources en eau relevant du domaine public, etc ;
 Le Ministère des Finances : il est en charge de la conservation foncière (tenue du livre
foncier : immatriculation des biens, enregistrement des transactions et délivrance des
titres fonciers) et du domaine privé de l’Etat ;
 Le Ministère de l’Urbanisme : il est en charge de la gestion du domaine public de l’Etat ;
 Le Ministère en charge de l’Agriculture ; la Direction du Foncier Rural est représentée sur
le terrain par des services régionaux et départementaux. Chaque Direction régionale ou
départementale comprend un service régional ou départemental chargé du Foncier Rural ;
 L’Agence Foncière Rurale (AFOR) qui est désormais l’organe dédié à la sécurisation
foncière rurale relève de la tutelle technique du Ministère de l’Agriculture et du
Développement Rural ;
 Le Ministère en charge de l’Administration du territoire : les Préfets de département sont
en charge notamment de signer les certificats fonciers validés par les Comités de Gestion
Foncière Rurale (CGFR) et les Sous-Préfets de présider les CGFR, de désigner les
commissaires- enquêteurs et d’ouvrir les enquêtes officielles. Dans le cadre de la
délimitation des territoires des villages, les Préfets proposent pour le département la liste
des sous-préfectures programmées pour la délimitation des territoires des villages et les
Sous-Préfets dressent la liste de tous les villages de la sous-préfecture programmés pour
être délimités et convoquent la séance publique du recueil de l’historique de la
constitution du territoire du village à délimiter ;
 Le Ministère en charge du Budget : il procède à l’immatriculation des terres rurales à
travers la Direction du Domaine de la Conservation Foncière de l’Enregistrement et du
Timbre, en collaboration avec la Direction du Cadastre.

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SECTION III : LE CADRE RÉGLEMENTAIRE ET INSTITUTIONNEL DE
LA CONSTRUCTION
PARAGRAPHE 1 : Cadre réglementaire
Depuis l’indépendance jusqu’à ce jour, il a existé un véritable arsenal juridique. On peut citer :
 La loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural
 Le décret n°2013-482 du 20 juillet 2013 portant modification d’application de
l’ordonnance fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains.
 La loi n°2019-868 du 14 octobre 2019 modifiant la loi n°98-750 du 23 décembre 1998
relative au domaine foncier rural, telle que modifiée par les lois n°2004-412 du 14 août
2004 et n°2013-655 du 13 septembre 2013. Elle comporte comme principale innovation,
l’instauration du certificat foncier qui constitue la preuve de la reconnaissance et la
formalisation des droits fonciers coutumiers
 La loi n° 2015-537 du 20 juillet 2015 d’Orientation Agricole de Côte d’Ivoire. Elle définit
la politique de développement agricole de l’Etat en général et les grandes orientations de
la politique foncière en particulier. Celle-ci vise notamment la sécurisation des droits des
détenteurs coutumiers, la valorisation de la ressource foncière, l'accès équitable des
hommes et des femmes à ladite ressource et sa gestion durable.
 La loi n°61-415 du 14 décembre 1961 portant code de la nationalité ivoirienne modifiée
en 1972 ; 2004 et 2013 en ce que l’accès à la propriété de la terre rurale est lié à la
nationalité ivoirienne ;
 Décret n° 2014-25 du 22 janvier 2014 modifiant le décret n° 2013-224 du 22 mars portant
réglementation de la purge des droits coutumiers sur le sol pour l’intérêt général Ce décret
définit le coût de la purge pour la perte des droits liés à l’usage du sol.
 La loi n°2019-576 du 26 juin 2019 instituant Code de la Construction et de l’Habitat
(CCH). Ce code regorge 553 articles et régit toutes les activités en matière de construction
et d’habitat ;
 La loi n°97-523 du 04 septembre 1997 modifiant et complétant la loi n° 65-248 du 04
aout 1965 relative au permis de construire. La délivrance de ce document reste
subordonnée au respect des normes de servitudes nombreuses et variées…
PARAGRAPHE II : Cadre institutionnel

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Si l’acquisition d’un terrain est perçue comme un instrument de développement durable, il nous
faut reconnaître que l’investissement dans l’immobilier ne manque pas d’être un moyen de
sécurité financière. Mais cette sécurité financière ne saurait être pérenne sans une efficacité
institutionnelle.
En effet, pour beaucoup de pays du monde, notamment les pays développés, la maîtrise du
secteur foncier est prioritaire et il y a lieu de chercher à établir une stratégie d’aide au
renforcement des capacités dans ce domaine.
L’Etat ivoirien pour une attractivité de son territoire à mis en place des institutions spécialisées
dont les efforts sont partagés entre autorités étatiques, collectivités publiques, autorités
coutumières et villageoises et institutions privées. On peut citer :
 Le ministère en charge de la construction de l’habitat et de l’urbanisme
 La direction du domaine urbain de l’assainissement et du drainage
 Le service du guichet unique du foncier et de l’habitat
 Le Bureau national d’études techniques et de développement (BNETD)
 La société d’équipement des terrains
 Le service de l’assainissement de la direction des eaux
 Le conseil national de la construction, de l’habitat et de l’urbanisme (CNCHU)
 Les Commissions régionales de la construction de l’habitat et de l’urbanisme (CRCHU)
 Les autorités traditionnelles
 Les commissions foncières pour la reconnaissance et l’établissement des droits fonciers
 Les communes dans l’identification des terres vacantes, des pistes de transhumance, tenue
du Dossier rural, mise en place d’un cadastre communal, surveillance des ressources en
eau relevant du domaine public.

CHAPITRE I : L’URBANISATION
L’urbanisation est l’action d’urbaniser, c’est-à-dire favoriser la croissance ou la naissance des
villes. L’instrument juridique qui encadre la politique d’aménagement des régions est dénommé
droit de l’urbanisme. Le droit de l’urbanisme est un ensemble de règles établies en vue d'obtenir
un aménagement de l'espace conforme aux objectifs d'aménagement des collectivités publiques.
Branche du droit public, le droit de l’urbanisme confère aux autorités administratives, un arsenal
de prérogatives de puissance publique qui leur permet de faire prévaloir l’intérêt général sur les
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intérêts particuliers des propriétaires fonciers. L’implantation des constructions, leurs
destinations, leurs natures, leurs architectures, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords
sont subordonnées à des normes d’origine législative ou réglementaire, rassemblées sous une
disposition dénommée « règle d’urbanisme ». Instituées depuis la colonisation, ces règles ont été
améliorées et complétées par le législateur ivoirien à travers la loi de 1971 et bien d’autres
règlements. Dans leurs évolutions on peut citer, le code de l’urbanisme, le plan d’occupation des
sols, le plan local d’urbanisme, le plan d’aménagement et de développement durable… En plus
de ces normes, il existe d’autres normes réglementaires dont : l’arrêté n°17- 0111/MCU/DGUF/
du 11 septembre 2017 ; l’arrêté n°280/PM/CAB du 12 avril 2016 ; l’ordonnance n°2013-481 du 2
juillet 2013 ; le décret n°93-608 du 1 juillet 1993 ; l’arrêté MECU n° 0672 du 28 juin 1993 ; le
décret n°86-451 du 25 juin 1986…
SECTION 1 : Les procédures théoriques d’urbanisation
Elles sont divisées en deux : l’urbanisme prévisionnel et l’urbanisme opérationnel.
PARAGRAPHE 1 : L’urbanisme prévisionnel
Il s’agit d’un ensemble d’écrit ou de fichier qui servant de preuve ou de renseignement pour les
constructions futures. Il se compose de :
A- Le schéma directeur d’urbanisme (SDU)
Le Schéma Directeur d’Urbanisme définit les grands axes de développement de la ville et ses
principales structures. Il indique les zones non constructibles ainsi que les réserves pour
équipements publics. Il dimensionne aussi le domaine urbain de l’Etat à soumettre à la purge des
droits coutumiers, en vue de la constitution de réserves foncières nécessaires à l’extension de la
ville.
1- Contenu
Le Schéma directeur d’urbanisme comporte deux éléments : l’inventaire des données urbaines et
le plan programme à court terme.
 Inventaire des données urbaines
L’inventaire des données urbaines est un rapport qui résulte du recensement et de l’analyse de
l’existant. Il consigne les connaissances relatives à la ville considérée dans son environnement
régional et/ou national, ainsi que les données recueillis dans les domaines géographiques
démographiques, économiques, etc. Les informations et données consignées dans ce rapport
alimenteront des réflexions plus poussées menées dans le cadre de l’établissement des schémas

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directeurs des grandes villes. Pour les petites agglomérations qui ne subissent pas de pressions
démographiques, économiques foncières, significatives, l’inventaire assorti de recommandations
appropriées suffit pour définir un programme d’actions quinquennal.
 Le plan programme à court terme
Le plan programme à court terme est un document de programmation spatiale des
opérations prioritaires de développement à court terme. Ce plan est fixé arbitrairement à 5 ans.
Réalisé sur un fond de plan à l’échelle 1/10.000 ou 1/15.000 suivant la taille de la ville, il
constitue donc une représentation conventionnelle de la ville à cet horizon de planification. Son
objectif principal est d’identifier les parties de l’agglomération qui connaîtront des
développements à court terme et d’élaborer un programme de projets pour les zones d’extension
comme pour les quartiers existants. Ce programme retient les équipements d’infrastructure, de
superstructure et d’habitat dont la réalisation contribuera à atteindre les objectifs prioritaires fixés
par le schéma directeur d’urbanisme.
2- Procédure et effet
L’élaboration du schéma directeur d’urbanisme s’appuie sur l’analyse des données recueillies au
moment de l’inventaire des données urbaines et des directives nationales, régionales et locales
d’aménagement du territoire. Il établit des prévisions économiques et démographiques de la ville
et de sa région à partir des tendances observées, et en déduit les besoins nécessaires à l’extension
urbaine à l’horizon fixée. A la suite de l’évaluation des potentialités du site, le schéma délimite le
périmètre de l’urbanisation future et le tracé approximatif des différentes voies de
communication. Le tout sera traduit par un plan au 1/20.000 ou 1/10.000 ou à toute autre échelle
appropriée.
L’initiative, l’établissement, le financement, l’adoption et la mise en œuvre du schéma directeur
d’urbanisme, relèvent de l’autorité de l’Etat. Cependant, les communes peuvent introduire une
demande expresse d’élaboration auprès de l’Etat où le maître d’œuvre chargé de son élaboration
est désigné par le Ministre chargé de la construction et de l’Urbanisme. Le projet est ensuite
soumis à la consultation des autorités administratives centrales et locales concernées et à une
enquête publique, avant son approbation. Celle-ci intervient par décret pris en conseil des
ministres.
Après son approbation, le schéma directeur devient opposable à l’administration. Elle doit s’y
référer pour toutes ses grandes décisions. Les plans d’urbanisme, les travaux d’équipements et les

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programmes d’attributions domaniales et les acquisitions foncières, doivent être compatibles avec
le schéma directeur. Ce dernier n’est pas directement opposable aux particuliers. Mais
l’administration peut prendre à leur encontre des mesures de sauvegarde, dès lors que le schéma
est approuvé et publié.
B- Le plan d’urbanisme directeur (PUD)
Document de planification urbaine, le plan d’urbanisme directeur fixe le cadre normatif de
l’aménagement et du développement de l’agglomération qu’il couvre. Il vise à éviter l’anarchie
des implantations hasardeuses, spontanées, par la prévision et la réglementation de l’occupation
de l’espace urbain. En plus du plan d’urbanisme directeur (PUD), il existe un plan d’urbanisme
de détail (PD). Ces deux documents ont la même valeur juridique mais se distinguent par leur
champ d’application et de leur précision.
1- Contenu
Le plan d’urbanisme directeur (PUD) constitue une entité juridique mais matériellement se
compose d’un ensemble d’éléments distincts. Il comporte nécessairement :
- Un ou plusieurs documents graphiques, sur lesquels est tracé le zonage, c’est-à-dire à la
répartition du sol en zones suivant leur affectation aux différentes fonctions, ou la nature des
activités dominantes qui peuvent y être exercées (habitation, industrie, commerce…). On y
indique aussi le tracé schématique des voies, les emplacements réservés aux principales
installations d’intérêt général et aux espaces libres. Doivent y figurer aussi les schémas de
principe d’alimentation en eau, en énergie électrique, et d’assainissement.
- Un règlement d’urbanisme. Il constitue la traduction juridique des documents graphiques. Il
fixe les règles et servitudes relatives à l’utilisation des sols.
- Un programme justificatif des solutions adoptées. Ce document décrit les phases de
l’urbanisation future, l’échelonnement des programmes des opérations ainsi qu’une estimation
de leurs coûts à la charge de la puissance publique, avec une répartition entre les diverses
collectivités intéressées. Les plans peuvent contenir aussi l’indication de remembrement ou
d’expropriation.
2- Elaboration
L’élaboration des plans est impulsée par l’Etat représenté par le Ministre chargé de l’urbanisme.
C’est lui qui désigne le maître d’œuvre chargé de l’élaboration matérielle du plan. Le projet de
plan est soumis à la consultation des services administratifs et des communes, et donne lieu à une

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enquête publique, avant son approbation prononcée par décret ou par arrêté du Ministre chargé de
l’urbanisme. Une fois approuvé et rendu public, le plan devient un acte réglementaire opposable à
tous. Aucun travail public ou privé à entreprendre dans le périmètre du plan ne peut être réalisé
que s’il est compatible avec lui. Avant approbation, des mesures de sauvegarde peuvent être
prescrites.
La décision de prescrire l’établissement d’un plan d’urbanisme directeur pour une commune est
prise par décret en conseil des ministres sur proposition du Ministre chargé de l’urbanisme. Si la
décision appartient à l’Etat, les communes peuvent prendre l’initiative de provoquer cette
décision. Une fois la décision publiée, l’administration est fondée à appliquer les mesures de
sauvegarde.
Une fois l’élaboration du plan prescrite, le ministre chargé de l’urbanisme doit désigner le
technicien ou le bureau d’études chargé de la confection matérielle du plan. Pour les plans de
détail, ça peut être la commune si elle en fait la demande. Dans ce cas, une convention de
maîtrise d’œuvre doit être passée entre la commune et l’Etat. Elle intervient après les
consultations et clôt l’élaboration du plan. Elle confère au plan son caractère exécutoire et
obligatoire. Celui-ci ne devient toutefois opposable aux administrés qu’après sa publication.
L’approbation s’opère : - Pour les plans directeurs sous forme de décret ; - Pour les plans de
détail, sous forme d’arrêté du ministre chargé de l’urbanisme s’il n’y a pas d’opposition, et par
décret dans le cas contraire.
Les actes d’approbation peuvent contenir une déclaration d’utilité publique des opérations et
expropriations prévues au plan. Elle s’opère dans les mêmes formes que leur établissement. La
révision peut porter sur tout ou partie du plan. Durant la période de révision l’ancien plan reste en
vigueur, toutefois, des mesures de sauvegarde peuvent s’appliquées afin de ne pas compromettre
la réalisation du plan révisé. Lors de la révision, toutes les opérations qui n’auraient été
entreprises dans le délai de 15 ans à compter de l’approbation devront faire l’objet d’un nouvel
examen.
3- Consultation des collectivités
Les consultations sont obligatoires et visent à informer les communes et les différents services
publics, et à recueillir leur avis, et ainsi, à les associer à l’élaboration du plan d’urbanisme dans le
cadre duquel ils devront agir et insérer leurs réalisations. Au cours de son élaboration, outre
l’enquête publique, le plan d’urbanisme est soumis à consultations successives des collectivités

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publiques, des services publics, enfin, à délibération des collectivités publiques. Cette première
consultation est destinée à informer les collectivités locales du projet de plan élaboré par le maître
d’œuvre et à recueillir leurs observations. A cet effet, le directeur de l’urbanisme transmet le
dossier au préfet qui convoque les collectivités locales intéressées et les invite à se prononcer
dans un délai de 2 mois. Passé ce délai, leurs avis sont réputés favorable à la soumission du
dossier à enquête publique. Suite à la consultation des collectivités locales, le dossier est soumis à
la consultation des services publics concernés. Ceux-ci sont désignés par le directeur de
l’urbanisme qui fixe la date de la conférence inter-service. Les participants reçoivent les
pièces 15 jours avant l’ouverture de la conférence. Celle-ci dure un mois et les résultats sont
consignés dans un procès-verbal dressé par le représentant du directeur de l’urbanisme, en sa
qualité de rapporteur. Un contenu des résultats de la conférence entre services publics et
l’enquête publique est soumise à nouveau aux collectivités locales. En possession du dossier,
elles doivent délibérer dans un délai de 2 mois. Ce délai écoulé, le préfet transmet le dossier en
retour au directeur de l’urbanisme accompagné du compte-rendu des délibérations. S’ouvre alors
la phase d’approbation qui clôt l’élaboration.
Paragraphe 2 : Les documents d’urbanisme opérationnel
Les documents d’urbanisme opérationnel englobent : les documents d’urbanisme de détail et le
plan de restructuration urbaine.
A- Les plans d’urbanisme de détail
Il complète le plan d’urbanisme directeur en précisant, pour le secteur ou le quartier qu’il couvre,
le détail de l’organisation urbaine et les règles d’utilisation des sols. Contrairement au plan
directeur qui se situe dans un cadre plus large, le plan de détail fixe les modes d’utilisation en
fonction du quartier ou d’un îlot.
1- Elaboration
Elle suit une procédure quasi-identique à celle du plan directeur, elle est initiée par le pouvoir
central qui en désigne le maître d’œuvre. Ce dernier peut être, à sa demande, par la
commune concernée. Dans ce cas, une convention de maîtrise d’œuvre est passée entre l’Etat et
la commune. Les travaux devront être financés par le budget de la commune qui pourrait,
cependant recevoir une subvention de l’Etat. Le projet élaboré par le maître d’œuvre désigné,
sera soumis à des consultations des communes concernées, des services publics, et à enquête
publique, avant d’être approuvé.

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 2- Approbation
Elle clôt l’élaboration tout en conférant au plan détail son caractère exécutoire. Elle intervient
normalement, sous forme d’arrêté du Ministre chargé de l’urbanisme. Mais un décret peut
modifier un plan directeur déjà approuvé. L’acte d’approbation peut contenir la déclaration
d’utilité publique des opérations ou acquisitions prévues par le plan.
3- Portée juridique
Approuvé et publié, le plan de détail devient un acte réglementaire qui s’impose à tous. Les
travaux à entreprendre doivent respecter les règles et servitudes qu’il institue. Les dispositions du
plan de détail dérogent à celles du plan directeur qu’il peut d’ailleurs modifier.
B- Les plans de restructuration urbaine
Un plan de restructuration urbaine vise à la modernisation et à l’équipement de secteurs ou
quartiers existants. Les plans d’urbanisme de détail peuvent aussi prescrire la restructuration de
secteurs ou quartiers existants. Toutefois, il ressort de l’Ordonnance n°77-615 du 24 août 1977,
que l’établissement d’un plan d’urbanisme est prescrit par décret en conseil des ministres sur
proposition du ministre chargé de la construction et de l’urbanisme. Le plan de restructuration
approuvé par un décret valant arrêté de cessibilité, est pris après une enquête publique de
commodo et incommodo. Le plan de restructuration urbaine se compose de :
 Le dossier technique : il contient le programme de relogement et le nouveau plan de
lotissement. Il a pour objectif de recenser les attributaires de lots avec les droits existants
correspondants ;
 Le dossier financier qui est intégré au plan de restructuration, fixe, après le coût global
des travaux, la contribution monétaire des propriétaires. Cette contribution qui peut être
de 50% du coût des investissements publics réalisés, représente, soit le prix de cession de
la parcelle quand il s’agit d’une concession provisoire, ou l’indemnité de plus-value
quand il s’agit d’une concession définitive ;
 Le dossier opérationnel dresse le programme, l’échéance, le mode de réalisation des
travaux après avoir désigné la collectivité ou le service public chargé d’en assurer la
maîtrise et le contrôle.
Par ailleurs, une réflexion est en cours pour modifier certaines de ces dispositions, dans le sens
d’une simplification, d’une meilleure adaptation au contexte socio-économique actuel et d’une
extension aux opérations d’aménagement des zones sous-équipées.

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 1- Les Bénéficiaires
Est bénéficiaire de l’opération de restructuration tout occupant de bonne foi (détenteur de lettre
d’attribution, permis d’habiter ou de tout autre document justifiant l’occupation des lieux).
L’indemnité est fixée comme en matière d’expropriation. Aucune indemnité de moins-value n’est
due à l’occasion de l’établissement d’un plan de restructuration.
2- L’exécution du projet
L’Etat peut charger un établissement public ou une société d’économie mixte pour la réalisation
de l’opération de restructuration au moyen d’une convention qui peut prendre la forme d’une
concession. L’objet de la convention est la réalisation des travaux, leur coordination, et
l’encadrement juridique des bénéficiaires de l’opération de restructuration.
3- Indemnités de Plus-Values
Très souvent, les travaux donnent une valeur supplémentaire aux terrains ou à tous autres
immeubles situés aux alentours d’une zone faisant l’objet d’une procédure d’expropriation pour
cause d’utilité publique. Ces immeubles acquièrent une plus-value qui constitue un véritable
enrichissement sans cause. L’Etat est donc fondé à récupérer auprès des bénéficiaires une partie
de la plus-value à condition que l’immeuble ou les immeubles aient acquis une augmentation de
plus de 20% de sa ou de leur valeur. En pratique, un arrêté détermine la zone d’application des
règles relatives à la plus- value. L’indemnité de la plus-value est fixée à l’amiable, et à défaut par
le tribunal, dans les limites maximums de 50% de l’augmentation de la valeur de l’immeuble. A
peine de forclusion, l’administration dispose de deux ans pour agir à l’achèvement des travaux.
Ainsi, les propriétaires concernés peuvent verser leurs indemnités en numéraire, ou en nature en
abandonnant à l’Etat une partie de leur immeuble correspondant à la somme due. En cas de refus
de ces deux possibilités l’Etat peut procéder à l’expropriation sur la base de la valeur vénale de
l’immeuble. Par ailleurs, en cas de restructuration urbaine, une indemnité de plus-value peut être
due à l’Etat. Dans tous les cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, une indemnité de
moins-value peut-être mise à la charge de l’Etat et payé au propriétaire. C’est le cas où, du fait de
l’expropriation, un immeuble diminue de valeur. Cette indemnité n’est quasiment jamais
réclamée.
C- Les plans d’occupation des sols(POS)
Le plan d’occupation du sol est un document administratif retraçant le schéma de cohérence
territorial et le plan local d’urbanisme. Il détermine les zones constructibles et non constructibles.

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Le POS est délivré par les communes ou les collectivités territoriales fixant les règles générales
d’occupation et d’utilisation du sol.
Le POS joue un rôle important pour les citoyens, les techniciens et les dirigeants de la commune
ou de la collectivité territoriale. Il prévoit les équipements futurs (hôpital, route, école…), prévoit
les risques naturels (les éboulements, inondations), définit les zones agricoles et les zones
agronomiques, définit les zones admises à la construction de même que celles interdites… Le
POS, présente l’état initial du sol et les perspectives de son évolution, l’évolution de la
population, l’évolution économique et sociale relative à l’habitat et aux équipements publics. Le
détenteur du plan d’occupation de sol doit entreprendre les travaux de construction dans les 2 ans
de la délivrance. Il peut faire une demande de renouvèlement 2 mois avant l’expiration du délai
fixé par la demande. En pratique, dès l’ouverture du chantier, il faut fixer un panneau de
dimension 50cm/50cm sur la voie principale pour indiquer le maitre d’œuvre et le numéro du
permis de construire. A la fin des travaux, le détenteur du permis doit saisir la Direction de
l’Urbanisme pour obtenir un certificat de conformité. En cas de non-respect de la réglementation
du permis de construire, la loi du 4 aout 1965 prévoit une peine d’emprisonnement de 2 à 12
mois, des sanctions pécuniaires de 100 à 500 milles francs. Ces montants sont multipliés par 5
en cas de récidive. Des mesures complémentaires sont ordonnées telles que la démolition ou la
mise en conformité.
D- Autres opérations d’urbanisme opérationnel
 La viabilisation
Elle consiste à rendre les terrains facilement constructible, accessible en tout temps par une voirie
praticable en toute saison et desservie par des réseaux d’assainissement, d’adduction d’eau
potable, d’électricité, de téléphone …
 L’alignement
C’est la procédure par laquelle l’autorité administrative fixe la limite du domaine public routier
par rapport aux droits des propriétés riveraines.
 Le bornage
C’est l’opération qui consiste à déterminer la ligne entre deux propriétés privées contigües et à la
marquer par des signes appelés bornes ou piquetage.
 La restructuration urbaine
La restructuration urbaine est une opération d’urbanisme qui vise le remodelage du tissu urbain.

15
Elle est régie par l’ordonnance n° 77-615 du 24 aout 1977 relative aux opérations de
restructuration. C’est l’opération initié par la puissance publique, prescrite soit par les
dispositions du plan d’urbanisme de détail, soit par décret pris en conseil des ministres. Elle
consiste à reconsidérer la structure d’un quartier existant, la modifier au besoin mais et surtout à y
apporter les équipements nécessaires à son bon fonctionnement et à l’agrément des populations.
 La restauration urbaine
C’est l’opération prescrite par le décret n°73-184 du 3 mai 1973, consistant en des travaux
entreprise par les propriétaires d’immeuble d’assumer la bonne tenue des sites et ensemble bâtis.
Certes, elle est initiée par la puissance publique, mais les travaux sont à la charge des
propriétaires d’immeuble qui y sont tenus sous peine d’être sous le coup de contravention
pouvant valoir des sanctions civiles voire pénales.
 La rénovation urbaine
C’est l’opération qui consiste en une intervention de la puissance publique consistant en
transformation radicale d’un quartier par la démolition de tout le patrimoine bâti et la
construction de nouveaux logements en remplacement.
Section II : Les éléments constitutifs de l’urbanisation
La procédure d’urbanisation ne se résume pas qu’aux seuls actes administratifs, c’est-à-dire les
documents d’urbanisme prévisionnel et documents d’urbanisme opérationnel. Encore faut-il le
matérialiser par des procédures comme le lotissement, l’attribution, la concession, le certificat de
conformité…
Paragraphe 1 : Le lotissement
Constitue un lotissement toute opération ayant pour objet ou pour effet la division volontaire en
lots d’une ou plusieurs propriétés foncières, en vue de la vente ou de la location à usage
d’habitation, de jardin ou d’établissement industriel ou commercial.
La réalisation d’un lotissement quel qu’il soit, est soumise à l’autorisation administrative
préalable. Il ne peut être autorisé que s’il est conforme au plan d’urbanisme dont il constitue le
principal moyen de mise en œuvre. L’autorisation de lotir est délivrée par le Ministre chargé de
l’urbanisme, à partir de l’instruction du dossier de demande présenté par le lotisseur. Il s’agit
d’un acte administratif réglementaire obligatoire pour tout lotissement. Il fixe les règles
d’urbanisme (accès, descente, équipement en réseaux divers, implantation des constructions,
hauteur, aspect extérieur…), applicable à la zone où est situé le lotissement. Une fois le

16
lotissement autorisé, les prescriptions de son règlement, qui peuvent déroger aux prescriptions
des plans d’urbanisme et du règlement général d’urbanisme, s’impose à tous, lotisseur comme
acquéreurs de lots. Le lotissement est l’un des éléments de la légalité en matière d’urbanisme, et
son respect doit être assuré par l’autorité qui délivre le permis de construire. Le lotissement peut
être individuel comme collectif. Dans le dernier cas, il apparait comme un document contractuel
qui ne contient que des règles et servitudes d’intérêt privé. Il a pour objet de définir les rapports
contractuels entre le lotisseur et les acquéreurs des lots d’une part, et les relations entre les Co-
lotis d’autre part. Il définit les droits et les obligations des intéressés. Les Co-lotis peuvent mettre
sur pied une association syndicale chargée de gérer les espaces ou ouvrages collectifs.
On distingue trois types de lotissement selon leur localisation ou la qualité de leurs initiateurs : le
lotissement administratif, le lotissement privé d’habitation et le lotissement villageois.
1- Le lotissement administratif
Le lotissement administratif est initié soit par le sous-Préfet (lotissement public d’Etat) soit par le
Maire (lotissement communal). Le dossier est composé de :
 Une demande de lotissement du Sous- Préfet ou du Maire, revêtue de son avis favorable
et visée par le Préfet du département ;
 L’état des lieux du site à lotir ;
 La convention passée entre l’Etat ou la commune et le géomètre chargé de l’étude
du lotissement ;
 Les éléments de calcul et les rapports du technicien sur l’exécution des travaux à
entreprendre.
La demande de lotissement est adressée au MCLU (Ministère de la construction du logement et
de l’urbanisme) où le dossier est instruit par la direction de l’urbanisme. Une mission de
reconnaissance du site est effectuée par les services techniques qui dressent un avant-projet si le
dossier de la demande n’en comportait pas déjà un. L’avant-projet de lotissement est alors
retourné au Préfet pour soumission à enquête publique. L’enquête dite commodo et incommodo
est prescrite par arrêté du Ministre et se déroule en sous-préfecture ou en mairie pendant une
période 15 jours. A l’issue de l’enquête, le projet est examiné par une commission mixte présidée
par le Préfet et composée du maire et des chefs de service concernés. Le dossier, comprenant
l’avant-projet et les procès-verbaux d’enquête et de la commission mixte, est adressé au ministre
de tutelle dont les services techniques établissent le plan de lotissement définitif. Le plan est

17
approuvé par arrêté ministériel qui le déclare d’utilité publique. Celui-ci sera appliqué sur le
terrain où le service du domaine requerra l’immatriculation au nom de l’Etat.
2- Le lotissement prive d’habitation
Le lotissement privé d’habitation est un lotissement initié par un propriétaire en zone urbaine, en
vue de la production de terrains à usage d’habitation, destinés à être vendus nu ou après opération
immobilière. Il comprend 3 sous-dossiers :
Sous-dossier A
- Une demande de lotissement établie suivant un modèle type de la DUH ;
- Un extrait topographique visé par le domaine urbain et par la concession foncière ;
- Tout document justifiant le droit de propriété ;
- Un certificat d’urbanisme ;
- Une note de présentation.
Sous-dossier B
- Un plan de situation au 1/5 000 ;
- Un état des lieux du site à lotir au 1/5000, 1/3 000 ou 1/2 000 ;
- Un plan de lotissement comprenant le découpage parcellaire, tracé des voies et côtes de plate-
forme, en cas de terrassements ;
- Un cahier de charges du lotissement.
Sous-dossier C
- Un avant- projet des terrassements ;
- Un avant- projet des voiries et plantations ;
- Un avant- projet des réseaux ;
- Le statut de l’association syndicale.
La constitution du sous-dossier C n’est pas obligatoire en cas de lotissement simplifié ne
comportant qu’un simple découpage parcellaire. Le dossier est adressé au maire ou au sous-
préfet qui le transmet au ministère chargé de l’urbanisme accompagné de son avis. Après
instruction par la direction de l’urbanisme, le projet est soumis à l’approbation du Ministre par
voie d’arrêté. Lorsque le lotissement a été approuvé, le lotisseur doit informer l’administration
des dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux. Le directeur régional chargé de
l’urbanisme procède au récolement des travaux avec l’aide des services de la mairie ou de la

18
sous-préfecture. Si l’avis est favorable, le Ministre délivre au lotisseur un certificat de
conformité.
3- Le Lotissement villageois
Est appelé lotissement villageois, tout lotissement réalisé sur un terrain non immatriculé, au
bénéfice d’une ou plusieurs collectivités villageoises. Exceptionnellement les villages peuvent
être compris dans un périmètre urbain lorsque le plan d’urbanisme en prévoit le maintien ou
l’extension. Les projets sont élaborés sous l’autorité du sous-préfet. Ils sont dressés par le
Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme ou un bureau d’étude agréé, à partir d’une
enquête et d’un état des lieux fournissant tous les renseignements utiles (habitat et activités
économiques) sur la population concernée. L’état des lieux est soumis au contrôle du directeur de
l’urbanisme ou de son délégué. Tous les contrats sont légalement soumis au contrôle du directeur
de l’urbanisme complété en cas de besoin par un cahier de charges et un rapport de présentation.
Ainsi, sur avis favorable du directeur de l’urbanisme, le projet est soumis à une enquête publique
d’une durée d’un mois au siège de la sous- préfecture ou de la commune territorialement
compétente. Le sous-préfet fixe les dates de l’enquête et la publicité et désigne le commissaire
enquêteur. A l’issue de l’enquête, le commissaire enquêteur remet le dossier au sous-préfet avec
son avis motivé dans un délai de 15 jours. Le dossier est ensuite soumis dans les 15 jours suivants
à une commission mixte présidée par le sous-préfet et le maire et comprenant le chef du village et
trois de ses notables, le ou les représentants des groupes politiques, le directeur régional de la
construction et de l’urbanisme ou son représentant, le directeur régional de l'agriculture ou son
représentant. Le dossier accompagné du procès-verbal de la commission mixte et de celui de
l’enquête, est ensuite transmis par le préfet, dans les 8 jours suivants la réunion, au Ministre chargé de
l’urbanisme avec son avis (favorable avec ou sans réserves, ou refonte du projet).
Le plan définitif de lotissement est dressé par la direction de l’urbanisme. La décision
d’approbation est prise par le Ministre chargé de l’urbanisme par arrêté pris conjointement avec
le Ministre chargé de l’intérieur. Le Ministre chargé de l’urbanisme peut déléguer sa signature au
préfet. Le plan de lotissement est appliqué sur le terrain sous le contrôle de la direction régionale
de la construction et de l’urbanisme, chaque lot étant matérialisé par des bornes.
L’immatriculation au nom de l’Etat du terrain à lotir est ensuite requise du Ministre chargé de
l’urbanisme.
Paragraphe 2 : Les attributions de terrains urbains

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L’attribution est l’acte par lequel l’administration entend signifier à une personne privée
(physique ou morale) son intention de lui concéder une parcelle de terrain de son domaine privé,
moyennant le versement d’un prix et l’engagement de procéder à la mise en valeur du terrain.
L’attribution ne peut être consentie que sur des lots faisant partie de lotissement ayant fait l’objet
d’une application sur le terrain, et après avis d’une commission présidée par le Ministre chargé de
la construction pour les dix communes de la ville d’Abidjan et par le Préfet dans le reste du pays.
La composition des commissions varie selon la nature du terrain et selon sa localisation (Cf.
décret de 1978). Le rôle des commissions est purement consultatif. L’entrée en possession du
terrain est subordonnée à l’établissement de l’arrêté de concession provisoire pour lequel
l’attributaire doit déposer un dossier technique de bornage morcellement dans un délai de quatre
mois à compter de la notification de la lettre d’attribution. Le dossier doit être déposé au service
du domaine urbain, seul habilité à demander la création du titre foncier correspondant.
L’attribution confère à son titulaire un droit personnel qui ne peut être cédé ni donné en garantie
hypothécaire. Seuls des circonstances exceptionnelles peuvent justifier un transfert d’attribution
autorisé par la même autorité que celle qui a délivré la lettre d’attribution initiale.
1- La commission d’attribution
Conformément au décret n°78-690 du 18 Août 1978 réglementant la procédure d’attribution de
terrains urbains, les demandes d’attribution de lots sont soumis à l’approbation d’une commission
multipartite composée de (pour les lots de terrains à usage d’habitation sur l’agglomération
d’Abidjan) :
 Le Préfet d’Abidjan représentant le Ministre de l’Intérieur ;
 Le représentant du Ministre de l’Economie et des Finances ;
 Le représentant du Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de
l’Urbanisme ;
 Le Maire de la ville d’Abidjan ou son représentant ;
 Un représentant de l’U.G.T.C.I. (Union Générale des Travailleurs de Côte d’Ivoire) ;
 Un représentant de l’Association des Locataires ;
 Deux Notables désignés par le Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la
Construction et de l’Urbanisme ;
 Le Directeur Central du Domaine Urbain, Secrétaire.
Participent à ces réunions à titre consultatif (pour les lots à usage d’habitation), le Directeur

20
Général des Impôts ou son représentant et le Directeur Général de la Société d’Equipement des
Terrains Urbains ou son représentant.
Cependant, des commissions se sont créées dans les villes de l’intérieur, de façon plus ou moins
complète, selon la disponibilité et l’implication de chacun des membres. Les dossiers de demande
d’attribution doivent être conformes au modèle arrêté par le Ministre chargé de la Construction et
de l’Urbanisme. Dans les villes de l’Intérieur par exemple, les Maires vendent des imprimés
destinés à cet usage, alors que pour Abidjan, le requérant adresse une lettre à la Direction du
Domaine Urbain du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
2- Dépôt du dossier
Dans le cas d’Abidjan, les populations doivent remettre leurs dossiers à la Direction Centrale du
domaine Urbain au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. Un récépissé leur sera
délivré. Le dossier est ensuite instruit par la Direction du Domaine Urbain du Ministère chargé de
la Construction et de l’Urbanisme. Dans les autres villes de l’intérieur le dossier est instruit par le
Service domanial de la Préfecture.
3- Instruction du dossier
En pratique, les dossiers sont soumis à l’avis de la commission d’attribution qui se réunit sur
convocation de son Président, chaque fois que besoin est, et se prononcent sur les demandent
soumises à leur examen en tenant compte de plusieurs critères, tels que :
 Le nombre de lots en possession du postulant, de son conjoint, de ses ascendants ou
descendants,
 Sa nationalité,
 Sa situation familiale,
 Ses conditions actuelles de logement (insalubrité, insécurité, surpeuplement, menace
d’expulsion ou d’expropriation),
 Le rapprochement du lieu de travail,
 L’ancienneté de la demande,
 Sa situation vis à vis des services des impôts,
 Son aptitude à assumer les charges de mise en valeur (revenu, moyens de financement).
A l’issu de la réunion de la commission, est dressé un procès-verbal qui attribue un numéro de
priorité à chaque dossier retenu.
4- Transmission du procès-verbal au Ministère chargé de la Construction et de

21
 l’Urbanisme
Le procès-verbal de la commission est envoyé dans les quinze jours au Ministre chargé de la
Construction et de l’Urbanisme pour les lots à usage d’habitation concernant l’agglomération
d’Abidjan. Dans le cas des villes de l’intérieur, le représentant du Ministère de la Construction est
le Secrétaire de la commission ; il transmet les demandes d’attributions au Préfet qui les signe.
5- Décision d’attribution
La décision d’attribution ou la promesse d’attribution sous conditions suspensives est prise par le
Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme. Si pour les villes de l’intérieur, c’est le
Préfet qui par délégation de pouvoir signe les décisions d’attribution ; à Abidjan, c’est le Ministre
de la Construction qui en vertu de son pouvoir discrétionnaire et de l’absence de commissions
d’attributions, signe les décisions d’attribution qui proviennent de la Direction du Domaine
Urbain. A la suite de la décision d’attribution, les services concernés remettent au bénéficiaire
une lettre d’attribution qui lui permet d’engager les démarches relatives à la mise en valeur du
terrain.
* A Abidjan, ces lettres sont délivrées par la Direction du Domaine Urbain.
* A l’Intérieur, ces lettres ne sont remises aux attributaires que lorsqu’ils se sont acquittés des
frais de bornage auprès de la perception. Cette participation permet alors aux communes de
disposer de ressources financières en vue de la réalisation de nouveaux lotissements.
Par ailleurs, pour les lotissements d’extension villageoise, conformément au décret 77-906 du 06
novembre 1977, arrêté 0555 du 13 avril 1983, le Comité de gestion des lotissements mis en place
par les villageois est chargé de procéder à la répartition des lots entre les membres de la
communauté villageoise. A l’aide d’un géomètre, les villageois procèdent à l’identification des
lots et dressent un registre appelé guide, dont un double est remis au Ministère de la Construction
et de l’Urbanisme. Ainsi, pour obtenir la lettre d’attribution, le requérant doit au préalable
recevoir une attestation délivrée par le chef de village et le président du comité de gestion. La
lettre d’attribution est délivrée par le Ministère après vérification sur le guide. Parfois, la Mairie
est associée dans le contrôle et la délivrance des lettres d’attribution.
Paragraphe 3 : La concession de terrains
La concession foncière s’analyse comme un contrat administratif, passé entre l’administration et
une personne de droit privé par lequel la puissance publique attribue à cette dernière des droits
réels sur une parcelle de son domaine privé. Ces droits réels peuvent être des droits de propriété,

22
on parle de concession avec transfert de propriété, ou seulement des droits d’usage pour une
période déterminée. Il s’agit de concession avec bail emphytéotique.
- La concession provisoire
La concession provisoire est l’acte par lequel l’administration consolide le droit détenu par une
personne titulaire d’une lettre d’attribution relative à une parcelle de terrain déterminée. La
concession est accordée moyennant le versement d’un prix et sous condition de mise en valeur
dans un délai fixé. Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine urbain est compétent pour
établir les actes de concession provisoire sur toute l’étendue du territoire.
L’attributaire doit déposer au service du domaine urbain l’original de sa lettre d’attribution
accompagné du dossier technique de bornage ou de morcellement de la parcelle. Le Service du
Domaine Urbain adresse le dossier à la conservation foncière qui fait procéder à
l’individualisation du titre foncier par morcellement du titre mère.
Une fois le titre créé, le SDU prépare l’arrêté de concession provisoire à la signature du Ministre.
L’arrêté signé est transmis à la Direction de l’Enregistrement puis, après paiement des droits à la
conservation foncière pour inscription au livre foncier.
Le prix du terrain est fixé par application d’un barème au m² en fonction de la zone. Ce prix est
payable par tranches. En cas de non-paiement du prix dans les délais fixés, l’Administration peut
procéder au retrait. Le droit de concession provisoire est un droit réel attaché au terrain. Il est
donc transmissible et peut être donné en garantie hypothécaire. Il est également cessible mais
seulement après autorisation de l’Etat.
- La concession définitive
La concession définitive est l’acte par lequel l’Administration transfère au concessionnaire
provisoire la propriété pleine et entière du titre foncier sur lequel était inscrit le droit de
concession provisoire. La concession est accordée après constat de mise en valeur et moyennant
le paiement des droits de mutation foncière. Seul le Ministre chargé de la gestion du domaine
urbain est compétent pour établir les actes de concession définitive sur toute l’étendue du
territoire.
Le concessionnaire doit demander au Service du Domaine Urbain de procéder au constat des
constructions réalisées par lui sur le terrain qui lui a été concédé. Le Service du Domaine Urbain
vérifie que le prix stipulé par l’arrêté de concession provisoire a été payé et établit l’arrêté à la
signature du Ministre. Une fois signé, le dossier est transmis à la Direction de l’Enregistrement

23
puis à la conservation foncière. Une fois les droits acquittés, il est délivré un exemplaire de
l’arrêté à l’intéressé ainsi qu’une copie du titre foncier établi à son nom. L’arrêté de concession
définitive fait sortir définitivement le terrain du patrimoine de l’Etat, il se trouve, dès lors, régi
par les seules règles de droit privé.
Paragraphe 4 : Le certificat de conformité
Le certificat de conformité est prévu à l’article 69 et suivant du code de la construction et de
l’habitat. C’est un document de preuve de la conformité des constructions prévues. Il appartient à
la grande famille de l’urbanisme et intervient lorsque les constructions sont achevées. Les
modalités d’établissement du certificat de conformité sont fixées par un arrêté du Ministre en
charge de la Construction et de l’habitat.
Cet article dispose que « Toute construction neuve ou modifiée, destinée à être utilisée de façon
permanente, quel que soit l’usage final, ne peut être occupée que lorsque le service chargé de
l’établissement du permis de construire ou de sa modification, a constaté que les dispositions de
l’ouvrage réalisé concordent exactement avec les plans et autres pièces approuvées par l’autorité
compétente. En pratique, le maître d’ouvrage à travers l’architecte ou l’entrepreneur est tenu
d’effectuer une déclaration de parfait achèvement des travaux matérialisé par un rapport de fin de
chantier. Le rapport est transmis à l’administration compétente. Après transmission, le certificat
de conformité est délivré par l’autorité compétente avant la mise en exploitation du bâtiment au
bénéfice du maître d’ouvrage.
Cependant, lorsque le certificat de conformité n’est pas délivré dans un délai de quinze jours et
sans justification notifiée, le maître d’ouvrage peut occuper et exploiter les locaux si une
autorisation d’ouverture préalable, indispensable à l’exercice de l’activité devant y être pratiquée
n’est pas exigée.

CHAPITRE II : LES AUTORISATIONS EN MATIERE DE

CONSTRUCTION
L’autorisation est l’action de donner quitus, de permettre la réalisation d’une chose. Ici, il s’agit
d’un document qui atteste que l’on a reçu approbation ou permission de faire quelque chose. En
matière de construction, il existe une procédure préalable à satisfaire : le permis de construction.
Même pour une modification, le maître d’ouvrage doit avoir une autorisation : le permis de
modifier. Toutefois, il est fait obligation au maître d’ouvrage d’obtenir une autorisation pour

24
toute destruction de bien immobilier lui causant un dommage : on parle de permis de démolir.
Section I : Le permis de construire
Le permis de construire est un document administratif obligatoire, nécessaire à quiconque désire
construire un bâtiment à usage d’habitation, industriel, un équipement scolaire, une station-
service, un équipement hôtelier, etc. Il est délivré sur une zone aménagée ou approuvée.
Toutefois, il peut être délivré sur des parcelles situées en dehors des plans de lotissement
approuvés et affectés à des grands projets. Le permis de construire est exigé pour :
 La construction de tout bâtiment ;
 Toute extension d’un bâtiment ;
 Les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu’ils ont pour effet d’en
changer la destination, d’en modifier la structure, l’aspect extérieur, le volume ou la
distribution intérieure ;
 Les reprises de gros-œuvres ;
 Les clôtures ;
 Tout ouvrage ayant un impact sur le paysage urbain.
L’obligation d’obtention préalable du permis de construire s’impose à toute personne physique
ou morale. Les constructions doivent être conformes aux règles et aux normes environnementales
d’urbanisme, d’architecture, de construction, d’assainissement et de drainage admises par l’Etat.
Le permis de construire se rattache à une police administrative. La réglementation le concernant
est donc tout entière d’ordre public et toutes conventions contraires sont nulles. C’est pourquoi sa
délivrance relève des seules autorités publiques, notamment le Ministre en charge de la
construction de l’habitat et de l’urbanisme qui peut déléguer son pouvoir dans les conditions
prévues par décret pris en Conseil des Ministres. Mais il arrive aussi que cette compétence soit du
ressort du Maire et de sa municipalité.
Paragraphe 1 : Le permis de construire ministériel
On a recours à un permis ministériel lorsque les bâtiments ou immeubles à construire dépassent
d’une part R+3 ou lorsque les bâtiments sont destinés à recevoir un grand public. Exemple :
marché, hôtel, hôpital, mosquées, églises… Les organes d’analyse de ce type de permis sont les
suivants :
 La commission du permis de construire ministériel
Cette commission statue chaque jour ouvrable sur les demandes de permis. Les avis portent sur

25
les normes architecturales des normes urbanistiques, les normes d’hygiène, des normes de
sécurité et des normes techniques. La commission dispose d’un délai de 13 jours à compter de la
réception de la demande.
 La direction du domaine urbain (DDU)
C’est l’autorité qui délivre l’attestation domaniale après une étude préalable du domaine
publique, des servitudes d’utilités publiques et le visa de CIE ou de la SODECI. Ceci dans un
délai de 21 jours pour les besoins du domaine et de 15 jours pour le visa de la CIE et de la
SODECI.
 La Direction de l’Assainissement et du Drainage
C’est le service compétant pour délivrer le certificat de l’urbanisme. Elle vérifie les conditions
présentes et futures des VRD, les conditions d’hygiène et de sécurité.
 L’Office National de la Protection Civile (ONPC)
L’ONPC traite le dossier en entier dans un délai de 5 jours. Ensuite ils effectuent une visite
inopinée d’un jour pour vérifier la conformité des déclarations reçues. Le dossier est alors
transmis au cabinet du ministre pour signature.
Paragraphe 2 : Le permis de construire municipal
Il intervient pour la construction des bâtiments et immeubles ne dépassant pas R+3. C’est le cas
des villas basses, des immeubles de 2 étages. Le dossier est traité par le service technique de la
mairie, qui vérifie le projet de construction pour voir sa conformité avec la carte communale, ou
le plan local d’urbanisme (PLU). Après avis favorable de ce service, le dossier est transmis au
District qui se prononce dans un délai de 2 jours pour les zones situées dans le District et un délai
de 6 jours pour les zones hors du District.
NB : le délai pour traiter un permis ministériel est de 97 jours et celui du permis municipal est de
80 jours. En cas d’acceptation du permis de construire, il est rédigé au nom du demandeur, une
copie qui lui est remis. En cas de refus, le demandeur peut faire un recours gracieux ensuite, des
recours hiérarchiques et si nécessaire, un recours pour excès de pouvoir devant la chambre
administrative de la cour suprême.
Paragraphe 3 : La procédure de délivrance du permis de construire
Le dossier est soumis à l’avis de la commission qui se réunit une fois par semaine au service du
permis de construire. La liste des dossiers passés en commission est affichée dans le service avec
les différents avis favorables ou défavorables. Ensuite les dossiers demandés pour les

26
constructions à usage d’habitation jusqu’à R+3 jugés favorables sont acheminés à la Mairie pour
délivrance du permis de construire. Pour les constructions de bâtiments classés établissements
recevant du public (E.R.P), établissements hospitaliers, écoles, usines, salles de spectacle et
immeubles de grande hauteur sont transmis au Service Autonome de la Protection Civile et au
Service Technique de la Mairie. Le permis de construire pour ces catégories de construction est
délivré par le Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
A- Quelles sont les pièces constitutives d’un dossier de permis de Construire ?
Le dossier est composé de deux sous dossiers
Un premier sous-dossier comprenant :
 Une lettre d’attribution ou un titre de propriété
 Un extrait topographique visé par la SODECI, le service d’assainissement de la Direction
de l’Eau
 Le certificat d’urbanisme délivré par la Direction de la construction et de l’Urbanisme
 Un accord de principe du Ministère de tutelle, dans le cas de construction d’hôtel, station-
service, établissement scolaire, établissement hospitalier, etc.
Un deuxième sous-dossier comprenant :
 Un plan de masse (échelle 1/200ème ou 1/500ème)
 Un plan coupe et façade (échelle 1/50ème)
 Un descriptif sommaire
 Un estimatif sommaire
 Un plan de situation (échelle 1/2000ème 1/5000ème) indiquant l’orientation
 Un plan de masse (échelle 1/500ème ou 1/200ème)
 Les plans des différents niveaux (échelle 1/50ème)
 Une notice descriptive des travaux : décomptes des surfaces de plancher, nombre
de logements et calcul des places de stationnement
 Une estimation sommaire du coût des travaux
 Un plan d’assainissement visé par la direction de l’eau
 Eventuellement les plans de clôture
Pour les grands bâtiments, le dossier devra comporter, en plus des pièces précitées :
- Une notice faisant apparaître la destination précise de l’établissement
- L’effectif du personnel qui sera employé et le traitement des effluents éventuels.

27
B- Où déposer le dossier ?
Le dossier complet est établi en 4 exemplaires (un exemplaire comportant les pièces originales du
sous-dossier 1). Il sera accompagné d’une lettre de demande manuscrite dûment signée et timbrée
(timbre municipal en vigueur) par le demandeur et adressée au Maire de la Commune où est
localisé le terrain. Ensuite, l’ensemble (dossier et lettre de demande) sera déposé auprès du
service du permis de construire, à la Direction de la Construction et de l’Urbanisme tour D 4ème
étage pour les constructions envisagées à Abidjan ou bien auprès du Service représentant
le Ministère de la construction et de l’urbanisme pour les constructions à l’intérieur du pays.
C- Quelle est la durée pour la validité du permis de construire ?
Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai d’un
(1) an à compter de sa délivrance ou si les travaux sont interrompus pendant au moins deux (2)
ans. La demande de prorogation du permis doit se faire auprès du service l’ayant délivré deux (2)
mois au moins avant son expiration.
D- Que faire en cas d’avis défavorable à l’obtention de permis de construire ?
Les dossiers concernés par cet avis devront être retirés auprès du service du permis pour les
compléter ou apporter les corrections nécessaires éventuellement. Ensuite ils seront réintroduits
auprès du même service pour instruction.
Section II : Le permis de modifier
L’article 29 du CCH dispose que « Le permis de modifier délivré par les services compétents de
l’Urbanisme et de l’Habitat est exigé pour les travaux à exécuter sur les constructions existantes,
lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou
volumétrique. Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code
qu’ils soient de droit public ou privé.
Section III : Le permis de démolir
Le permis de démolir est un acte administratif qui concerne la démolition totale ou partielle d’une
construction, notamment en fonction de son intérêt patrimonial ou de celui du lieu où elle se
situe, au regard des règles d’urbanisme applicables. Le permis de démolir est régit par le code de
la construction et de l’urbanisme en son article 30. Ainsi, il dispose que « Quiconque désire
démolir en totalité ou partie d’un bâtiment à quelque usage qu’il soit affecté, doit au préalable
obtenir un permis de démolir des services compétents de l’Urbanisme et de l’Habitat ».
Cette obligation s’impose à tous les maîtres d’ouvrage au sens du présent Code qu’ils soient de

28
droit public ou privé.
A- Quand demander un permis de démolir ?
Le permis de démolir concerne les opérations de démolition totale ou partielle d’une
construction. Son obtention est obligatoire lorsque le terrain est compris dans le périmètre d’un
« secteur protégé
», ou lorsque la commune l’a instauré par délibération en conseil municipal.
B- Qui délivre le permis de démolir ?
Le permis de démolir, le document délivré par la même autorité administrative autorisant la
démolition de tout ou partie d’un ouvrage, est délivré par la même autorité administrative
autorisant la construction de l’ouvrage.

CHAPITRE III : LE CADRE JURIDIQUE DE L’ACTE DE

CONSTRUIRE
Le terme « acte juridique » a deux sens : soit opération juridique, soit écrit. Au sens d’opération
juridique, il est une manifestation intentionnelle de volonté dans le but de réaliser certains
effets de droit (article 1100 du code Civil). Les conséquences juridiques sont donc
voulues (exemple : contrat, délégation de pouvoirs, convention, testament, etc.). Au sens d’écrit,
il est une rédaction servant de support à l'opération juridique. On dira que le cadre juridique de
l’acte de construire est le contrat, mais quel contrat ? Il s’agira du contrat de marché privé et le
contrat de marché public à l’exclusion du contrat d'architecte, de maîtrise d’œuvre…

SOUS-CHAPITRE I : LE CONTRAT PRIVE DE

CONSTRUCTION
Section I : Forme et nature juridique du contrat privé de construction
Par marché de travaux privés, il faut entendre les différents contrats d'entreprise ou les contrats de
louage d'ouvrage. Ces contrats sont consacrés par les dispositions du code civil, notamment les articles
1779 à 1792. Dans quelle forme le contrat de travaux privés doit-il être constaté ? Quelle est la
nature juridique et le contenu de ce contrat ?
Paragraphe 1 : Le formalisme

29
L'expression contrat de marché privé se définit comme (les différents contrats d’entreprise
ou contrat de louage d'ouvrage) le contrat par lequel une ou plusieurs personnes, les locateurs
d'ouvrage, se chargent d'accomplir pour une autre, le maître de l’ouvrage, un travail déterminé
contre rémunération en toute indépendance et sans représenter le maître de l’ouvrage. Ce
contrat de construction se réalise, par la conclusion d'un contrat de louage d'ouvrage, soit avec un
entrepreneur soit avec un architecte. Cette opération se traduit par l'accomplissement d'actes
matériels par ceux-ci sans aucun pouvoir de représentation pour ceux-là. Il est soumis aux
conditions de l’article 1108 du code civil à savoir le consentement des parties qui s’obligent, la
capacité de contracter, un objet certain et licite et également une cause licite. Il doit être constaté
par écrit. La rédaction d'un écrit est une exigence en matière immobilière pour une question de
preuve par principe sinon en d'autres matières le mode de la preuve est libre. En effet, la charge
de la preuve est commandée par les règles de l’article 1341 du code civil qui la met sur le compte
de celui qui l'invoque dans le contrat d'entreprise. Cette norme à caractère impératif vise la
protection des acquéreurs. En pratique, un consommateur qui a sollicité un prêt pour financer ses
travaux d'un certain montant, se trouve à cette occasion dans une interdépendance entre le contrat
de prêt et le contrat de louage ou de locateur d'ouvrage. Si l'un ou l'autre vient à être résilié, il se
produira automatiquement le même résultat pour l'autre.
Paragraphe 2 : La nature juridique et le contenu
S’agissant de la nature juridique, il faut noter que le marché de travaux privés est un contrat de
louage d'ouvrage. Il peut prêter l’appellation, contrat d’entreprise, dans lequel l’entrepreneur
accomplit son activité en toute indépendance de façon matérielle contre rémunération et sans
aucun pouvoir de représentation du maître de l’ouvrage. Il s’oppose au contrat de mandat qui lui
est une représentation du maître de l’ouvrage.
A- L'obligation du maître de l'ouvrage
Le maître de l'ouvrage c'est-à-dire celui qui commande les travaux auprès du constructeur et qui
le paye, reste libre du choix de la procédure à adopter et de l'attribution des travaux qu'il envisage
de faire exécuter. Il a la latitude de traiter avec le locataire d’ouvrage de son choix (marché de gré
à gré) sans avoir l’obligation de faire appel à concurrence ou procéder par adjudication, d'appel
d'offres ou de concours. Quoiqu'il en soit, il décide souverainement en cette matière du nombre et
de la liste des entreprises à consulter en tenant compte des qualifications professionnelles. Cette
phase terminée, il lui est fait interdiction de s'immiscer fautivement dans la réalisation de la

30
construction en imposant un choix, un procédé ou un matériau au constructeur. Son obligation
restante est le respect du déroulement normalement prévu au contrat et d’en payer le prix. Les
modalités de paiement du prix peuvent varier. Ainsi peut-il s'opérer de façon échelonnée tenant
compte des états de situation ou de décomptes mensuels présentés au maître d'œuvre pour
vérification. Le paiement effectif du prix à lieu, suivant les normes professionnelles en vigueur
dans un délai de 30 à 45 jours. Ces normes professionnelles prévoient également la constitution
d'une garantie correspondant à un certain pourcentage sur ses acomptes au profit du maître de
l'ouvrage. Cette garantie consignée entre les mains d'un séquestre vise à assurer de la bonne fin
des travaux. Le constructeur peut se passer de la constitution de cette garantie en fournissant une
caution solidaire personnelle émanant d'un établissement financier.
Le maître de l'ouvrage qui ne s'acquitte pas de son obligation dans le délai convenu est soumis au
versement d'intérêts moratoire à courir à compter de sa mise en demeure par lettre recommandée
avec accusé de réception. Le contrat peut être suspendu dans son exécution, puis résilié aux torts
du maître de l’ouvrage.
B- Les obligations du constructeur
Au nombre de deux, elles tiennent à l'exécution des travaux convenus et dans le délai prévu.
1- L’exécution des travaux convenus
Cette obligation emporte conséquence de l'exécution des travaux conformément aux directives
reçues et en la fourniture des matériaux conformes à la règlementation en vigueur en matière de
construction et aux règles de l'art. Il a également l'obligation de conseil à l'égard du maître de
l'ouvrage quant aux risques du sol et à la règlementation sous peine d'engager sa responsabilité
professionnelle. En l'absence de maître d'œuvre, cette obligation est accrue. Elle se mue en
obligation de résultat, de moyen ou de garantie, selon la nature des travaux (articles 1792 et
suivants du code civil).
2- L'exécution des travaux dans le délai prévu
Le constructeur peut voir sa responsabilité contractuelle engagée. Toutes les fois qu'il commet un
manquement fautif quant au délai. Ainsi le délai contractuel doit être respecté. Il doit exécuter les
travaux sans retard sous peine de se voir appliquer une clause pénale stipulée au contrat si un
délai a bien été fixé. Toutefois les cas de force majeure, le retard provoqué par le maître de
l'ouvrage, le maître d'œuvre ou d'autres constructeurs, exonèrent le constructeur de sa
responsabilité.

31
Section II : Les modes de contrat privé de construction
Il existe plusieurs modalités de contrat privé de construction :
- Contrat de promotion immobilière
- Bail à construction
- Bail emphytéotique
- Contrat de construction de maison individuelle
- Vente d’immeuble à construire
Paragraphe 1 : Contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne
physique ou morale, appelée promoteur, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder à
la construction, pour un prix convenu et au moyen de contrats de louage d’ouvrage, d’un ou de
plusieurs immeubles et à effectuer elle-même ou à faire effectuer, moyennant une rémunération
convenue, tout ou partie des opérations juridiques, administratives, financières et techniques
concourant à ce même objet. Le contrat de promotion immobilière, doit être constaté avant le
commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations suivantes :
- La situation et la superficie du terrain d’assiette de l’immeuble à construire ;
- L’origine et la nature des droits sur le sol ;
- La consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble à construire ;
- Le délai d’exécution des travaux ;
- Les devis descriptifs et les conditions techniques d’exécution des travaux ;
- Le prix global et forfaitaire révisable ou non révisable convenu pour la construction ;
- Les moyens et les conditions de financement de la construction et les modalités
de règlement à mesure de l’avancement des travaux ;
- La rémunération du promoteur pour ses frais et honoraires ;
- Les références du permis de construire ;
- La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de son mandat.
Le mandat du promoteur lui donne pouvoir de conclure les contrats nécessaires à son objet, de recevoir
les travaux, de liquider les marchés et de façon générale celui d’accomplir, à concurrence du prix
global convenu, au nom du maître de l’ouvrage, tous les actes qu’exige la réalisation de la
construction. Le promoteur immobilier est aussi habilité à procéder à la vente d’immeuble à construire
pour le compte du maître de l’ouvrage et de ce fait est considéré comme vendeur d’immeubles.
32
Toutefois, il n’engage le maître de l’ouvrage, par les emprunts qu’il contracte ou par les actes de
disposition qu’il passe, qu’en vertu d’un mandat écrit spécial contenu dans le contrat de
promotion immobilière ou dans un acte postérieur.
Le maître de l’ouvrage est tenu d’exécuter les engagements contractés en son nom par le
promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi, de la Convention ou de tout mandat
spécial. Le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer les versements correspondant tant à
l’exécution des travaux qu’à la rémunération du promoteur, selon l’échéancier et les modalités
prévus au contrat de promotion immobilière, conformément aux dispositions du CCH.
Le promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec
lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage. Par ailleurs, si le promoteur s’engage à
exécuter lui-même une partie des opérations de construction, il est tenu, quant à ces opérations,
des obligations d’un loueur d’ouvrage. Le promoteur ne peut se substituer un tiers dans
l’exécution des obligations qu’il a contractées envers le maître de l’ouvrage sans l’accord
préalable écrit de celui-ci. Le mandat du promoteur s’achève après la livraison de l’ouvrage, par
la clôture des comptes de construction entre le maître de l’ouvrage et le promoteur, sans préjudice
des actions en responsabilité qui peuvent être exercées par le maître de l’ouvrage à l’encontre du
promoteur.
Paragraphe 2 : Bail à construction
Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à titre principal, à édifier des
constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la
durée du bail. Il doit être consenti pour une durée de vingt-cinq ans au plus. En aucun cas, il ne
peut être prorogé. Il est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions
et formes. Les terrains du domaine privé de l’Etat et des collectivités territoriales peuvent être
donnés à bail à construction.
Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque. Il
peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Dans de ce type de contrat, le
preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à l’achèvement des constructions
prévues au bail. Il peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les
cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu’à
l’achèvement de l’ensemble des constructions que le preneur s’est engagé à édifier. Sauf
disposition contraire prévue dans le bail, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiées

33
et profite des améliorations à l’expiration du bail. Le preneur est tenu de toutes les charges, taxes
et impôts relatifs tant aux constructions qu’au terrain. Il est également tenu du maintien des
constructions en bon état d’entretien et des réparations de toute nature. Il n’est pas obligé de
reconstruire les bâtiments s’ils ont péri par cas fortuit ou force majeure ou, s’agissant des
bâtiments existant au moment de la passation du bail, par un vice de construction antérieur audit
bail. Il répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés.
Sauf stipulation contraire du bail, il peut démolir, en vue de les reconstruire, les bâtiments
existants. Le prix du bail peut consister, en tout ou partie, dans la remise au bailleur, à des dates
et dans des conditions convenues, d’immeubles ou de fractions d’immeubles ou de titres donnant
vocation à la propriété ou à la jouissance de tels immeubles.
Paragraphe 3 : Bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est une convention de longue durée, comprise entre dix-huit et quatre-
vingt- dix-neuf ans qui confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque. Il
s’agit d’un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans), par lequel le preneur acquiert un droit réel
d’usage et de jouissance lui conférant une liberté entendue dans l’utilisation de l’exploitation
d’un immeuble.
1- Les obligations du preneur ou emphytéote
Le preneur ou emphytéote paie une redevance annuelle, révisable selon les modalités convenues
dans les cahiers des charges. Il doit réaliser des constructions (ou tout autre type de mise en
valeur) ou en assumer les charges de manière à maintenir le fond dans une situation de bon
entretien constant ou d’amélioration.
2- Portée juridique
Le bail emphytéotique, à la différence du bail ordinaire est un droit réel. Il est donc hypothécable
et cessible. Le bail emphytéotique est caractérisé par la coexistence de deux droits sur une même
chose. Le droit d’user de la chose et de jouir de ses fruits revient au preneur. Le bailleur, par
exemple l’Etat en Côte d’Ivoire, reste propriétaire et conserve le droit de disposer de la chose.
Le bail emphytéotique ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de
disposer et d’aliéner. Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle
peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.
Concernant les locaux à usage d’habitation, les contrats de bail conclus par l’emphytéote avec les
locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme de

34
chacun des contrats de bail signés avec les locataires. Le Ministre chargé de la Construction et de
l’Urbanisme signe les baux emphytéotiques pour le compte de l’Etat sur toutes les parcelles
relevant de son domaine foncier urbain privé.
3- Fin du bail emphytéotique :
Le bail emphytéotique n’est pas renouvelable selon les textes. Mais en pratique il peut l’être.
Quand le bail emphytéotique n’est pas renouvelé, les édifications faites sur le fond reviennent au
propriétaire. Ce droit peut être cédé dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
Paragraphe 4 : Contrat de construction de maison individuelle sur plans
Le contrat de construction de maisons individuelles "sur plan" est le contrat qui est signé si l'on se
fait, construire une maison suivant un « plan type » que pourrait proposer le constructeur sur un
terrain vous appartenant ou suivant un plan vous appartenant auquel, le constructeur apporte
quelques modifications : il est soumis aux dispositions du code de la construction et de
l'habitation. Il a pour champ d'application la construction d'une maison d'habitation, d'un
immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel. Le contrat de
construction de maisons individuelles sur plans exige la rédaction d’un écrit dans sa forme et doit
contenir des clauses impératives. Le constructeur a une mission globale de conception et
d'exécution. Dans le cas où le maître de l'ouvrage lui délègue ses compétences, il se charge alors
des formalités administratives et des études techniques. Les plans de la construction sont
obligatoirement signés par un architecte rétribué par le constructeur.
Le maître de l'ouvrage peut suivre le chantier, sans toutefois intervenir directement auprès du
personnel de l'entreprise. Le seul interlocuteur qu'il a, est le constructeur ou celui qu'il aura
désigné comme chef de chantier. Bien que le contrat de construction de maisons individuelles sur
plan soit soumis aux conditions prescrites par l'article 1108 du code civil, des clauses obligatoires
sont mentionnées par le code de la construction et de l'habitation. Ainsi, le contrat visé doit
comporter les énonciations suivantes :
- La désignation du terrain destiné à l'implantation de construction et la mention du
titre de propriété ;
- La désignation du maître de l’ouvrage (permis de construire) ;
- Le respect des règles de construction et d’urbanisme ;
- La description de la construction ;
- Le prix du bâtiment à construire ;

35
 - Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- La date d'ouverture du chantier ;
- Le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
- Les assurance-dommages ouvrage et responsabilité,
- La date de réception.
Les dispositions de la loi sont d'ordre public ce qui laisse entrevoir des sanctions en cas de leur
méconnaissance. Ces sanctions sont autant civiles (nullité du contrat ou nullité de la clause
litigieuse) que pénales (qui interviennent suite aux infractions portant sur l’absence de contrat
écrit, l’absence de garantie de livraison), les amendes. Le contrat est résilié naturellement en cas
d'inobservation par l'une des parties de ses obligations, mais même en cas de signature et même
sans faute le maître de l'ouvrage a la possibilité de se rétracter. Pour cela, il dispose de sept (7)
jours qui courent à compter de la première présentation de la lettre recommandée.
Le contrat de construction de maison individuelle sur plan est un marché à forfait au sens de
l'article 1793 du code civil, de sorte à éviter, tout effet de surprise pour l'acquéreur. Ainsi, une
fois le prix arrêté de commun accord à la conclusion du contrat, le constructeur ne peut y revenir
quels que soient les changements intervenant sauf clauses contraires en cas de travaux
supplémentaires nécessaires. Le prix comprend, tous les travaux qui sont indispensables à
l'implantation et à l'utilisation de la maison. Les travaux se déroulent sous l'autorité du
constructeur qui en a l'entière direction et contrôle. Les travaux commencent de façon pyramidale
par la fondation qui représente la base, ensuite l'élévation des murs pour s'achever avec la
finition. De même que les travaux sont échelonnés, les paiements sont également échelonnés en
fonction de l'état d'avancement des travaux. Ainsi, on a 30% maximum à l'achèvement des
fondations ; 60% à la mise hors d’eau (ce pourcentage inclut les 30% déjà versé à l’achèvement
de la fondation) ; 75% à la mise hors air et 95% à l'achèvement des travaux. Les 5% restant
constitue une garantie qui pourra être levée selon le cas en présence lors de la réception.
Paragraphe 5 : Vente d’immeuble à construire
La vente d’immeuble à construire est l’acte par lequel le vendeur s’engage à céder en toute
propriété à l’acquéreur tout ou partie d’un immeuble à édifier dans un délai fixé par un contrat.
Cette vente peut être conclue en l’état futur d’achèvement ou à terme. Il s’agit d’un contrat par
lequel l’immeuble à construire est aliénée moyennant un prix donné. Cette définition soulève
deux interrogations : Comment se forme ce contrat et quelles sont les modes de réalisation ?

36
A- La formation du contrat de vente d'immeuble à construire
Cette formation tient à la qualité des 'parties au contrat, l'objet ou le but de la construction,
l'apport du terrain par le constructeur, l'obligation de paiement du prix durant la construction et la
forme du contrat. Relativement à la qualité des parties, en plus de la satisfaction des conditions
traditionnelles influençant la validité des contrats, la loi exige que l'une des parties ait la qualité
de vendeur d'immeuble à construire, c'est-à-dire quelqu'un qui en fait sa profession et donc réalise
toutes les opérations juridiques et financières y afférentes ; peut-être un commerçant (personne
physique ou morale) qui est immatriculée au registre de commerce et du crédit mobilier et qui de
ce fait tient les livres comptables imposés à tout commerçant. L'apport du terrain est à la charge
du vendeur qui doit en outre transférer la propriété de l'immeuble.
B- Les modalités de réalisation du contrat de vente d'immeuble à construire
Le contrat de vente d'immeuble à construire peut se réaliser par la vente à l'état futur
d’achèvement ou une vente à terme, qui peuvent être précédées d'un contrat de réserve
préliminaire.
- La vente à l'état d'achèvement
Elle s’étend de ce que les parties, conviennent que le vendeur d'immeuble transfère et à mesure
de leur exécution, à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions
existantes. L'acquéreur est tenu pour sa part de payer le prix à mesure de l'avancement desdits
travaux. Toutefois la charge des risques pèse sur le vendeur qui demeure maitre de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux.
- La vente à terme
Il y a vente à terme lorsque la livraison de l'immeuble intervient après son achèvement et que
l'acquéreur paye le prix à la livraison. Ceci constituant les obligations de chaque partie. Il doit
être constaté par acte notarié ou par une personne qualifiée désignée par ordonnance du juge.
- Le contrat de réservation préliminaire
C'est le chapitre 2 de la loi sur la vente d'immeuble à construire qui l'organise. C'est le contrat par
lequel le vendeur en qualité de réservant, s'engage à réserver à un acquéreur en qualité de
réservataire, un immeuble ou une partie d'un immeuble en contrepartie du versement par le
réservataire, d'un dépôt de garantie. Il doit être rédigé par écrit et comporté certaines mentions
obligatoires conformément à l'article 19 de la loi de 1999 sous peine de nullité. Ce véritable avant
contrat est constitué de dépôt de garantie qui varie. Ainsi il ne peut excéder 10% du prix
37
prévisionnel de vente si le délai de la vente n'excède pas un (1) an. Il est de 5% lorsque le délai
est compris entre un (1) et deux (2) ans ; au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut
être exigé.
C- Les obligations des parties
Chacune des parties au contrat, est tenue d'un certain nombre d'obligations.
1- Les obligations du vendeur
Elles sont diverses et varient selon qu'on se trouve en présence d'une vente à terme, en l'état futur
ou d'un contrat de réservation.
Dans le contrat de réservation préliminaire
Le vendeur d'immeuble à construire c'est-à-dire le réservant est tenue de l'obligation de
réservation qui consiste dans l'engagement pris par lui, d'offrir une priorité d'achat des locaux mis
en construction au réservataire.
Dans le contrat de vente à terme
Le vendeur d'immeuble à construire est tenu d'édifier l'immeuble conformément aux
caractéristiques contractuelles et d'en transférer la propriété dans les délais convenus. Il est tenu
de garantir les vices et dommages affectant l'immeuble jusqu’à sa réception.
Dans le contrat en état futur d'achèvement
Tout d'abord le vendeur doit édifier l’immeuble ; garantir l'achèvement des travaux en constituant
une garantie de son achèvement qui peut être soit l'ouverture d'une ligne de crédit auprès d'un
établissement financier, soit d'une convention de cautionnement. Quel que soit le type de contrat,
le vendeur d'immeuble doit avant d'exercer son activité, avoir un agrément délivré par le ministre
en charge de la construction et pour ses programmes immobiliers, un agrément technique
préalable à toute publicité et à toute commercialisation. Il est également tenu des obligations
prévues aux articles 1792 et 2270 du code civil. En plus il est garant des vices de constructions et
des défauts de conformité apparent et ce, jusqu'à l'expiration d'un délai de trois (3) mois après la
prise de possession par l'acquéreur.
2- Les obligations de l'acquéreur
L’acquéreur est tenu de :
- Payer le prix convenu
Cette obligation subsiste indifféremment au type de contrat. Que ce soit le contrat de réservation
préliminaire dont nous avons déjà indiqué les règles le gouvernant, au contrat de la vente à terme,

38
il est tenu de payer le prix à travers des dépôts successifs effectués au fur et à mesure de
l'avancement des travaux. La loi impose le respect de certains seuils de versements du prix
prévisionnel de la vente comme suit : 20% à l’achèvement des fondations ; 60% à la mise hors
eau et 20% à l'achèvement des travaux. Le solde du prix est versé à la réception des travaux.
- Recevoir les travaux
L'acquéreur prend possession de l'immeuble lorsque celui-ci est achevé et est conforme aux
caractéristiques contractuelles. Il est à noter que le contrat de vente d'immeuble peut être rompu à
titre de sanctions en cas d'inobservation par l'une des parties des prescriptions légales et
spécifiquement en cas de rupture par l'acquéreur, le dépôt de garantie et les apports déjà
constitués restent acquis au vendeur à titre de dédommagement mais la somme des apports et du
dépôt de garantie à retenir n'excède pas 5% du prix de vente éventuellement révisé.
Paragraphe 6 : La copropriété
La copropriété s'attache à des maisons particulières ; tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles
bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes ; par lots comprenant chacun une
partie "privative et une quote-part des parties communes. Elle a une finalité sociale, c'est un
mode d'accession à la propriété individuelle d'un logement et répond également à des
préoccupations économiques en établissant un système de gestion globale.
1- La copropriété, régime foncier : un ensemble complexe
La copropriété porte sur un ou plusieurs immeubles bâtis. Cet ensemble englobe (sol, terrains,
surface) et superstructures (édifices et superficies, construction, ouvrages plantations).
Cependant, de la disposition ainsi présentée, il importe de ne pas perdre de vue que dans la notion
de copropriété, il y a une distinction à faire entre certaines parties dites communes et d'autres
réputées privatives. Les parties privatives (bâtiments ou terrains) sont celles qui sont
réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (la maison, l’appartement et ses
dépendances). Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous
les propriétaires (ce sont par exemple : le sol ; les cours d'eaux, les parcs, les voies d’accès ; les
éléments d'équipements communs). A côté de cette délimitation traditionnelle, il revient au
règlement de copropriété dans un état descriptif d'opérer aussi une division entre les parties
communes et parties privatives. Cette assiette matérielle révèle une structure juridique dualiste de
la notion de copropriété. En effet, associant des éléments individuels et des éléments collectifs, il
fait apparaître des droits individuels à chacun des copropriétaires (lot ou terrain propriété

39
exclusive d'une partie privative : liberté de disposition, liberté d'usage et de jouissance des
parties communes). Ainsi chacun doit participer à la conservation, l’entretient et à
l’administration des parties communes.
2- La copropriété, système de gestion : une unité organisée
La copropriété donne naissance à l'exercice des droits accessoires aux parties communes.
L'accomplissement des actes et l'exercice de ces droits relatifs aux parties communes est dévolu
au syndicat des copropriétaires (groupement doté de la personnalité morale). La collective des
copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat a qualité
pour agir en justice (comme demandeur ou défendeur) pour la sauvegarde des droits afférents à
l'immeuble (par exemple, demander la réparation de malfaçons suite, à la destruction ou
dégradation par un tiers, troubles de jouissances causés aux copropriétaires, pour peu qu'ils
présentent un caractère affectif). Il incombe au syndicat d'accomplir tout acte d'acquisition ou
d'aliénation des parties communes ou de constituer des droits réels immobiliers au profit ou à la
charge de ces parties suite à une décision majoritairement prise. Pour tout dire, le syndicat dans
sa mission première a pour fonction d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration
des parties communes. Dans cette mission de gestion, le syndicat s'appuie sur trois organes :
Un organe de décision : l'assemblée générale des copropriétaires. La loi détermine les pouvoirs
de rassemblée (règle de vote et de majorité) et lui confie la nomination des autres organes.
Un organe d’exécution : le syndic, c'est l'organe d'exécution des délibérations de l'assemblée
générale et des dispositions du règlement de copropriété. Il est spécialement chargé de représenter
le syndicat dans tous les actes de la vie civile (actes juridiques, procès) et administrer
l’immeuble ; pourvoir à sa conservation, à sa garde et son entretien, établir le budget
prévisionnel du syndicat, faire respecter le règlement de copropriété par les copropriétaires et le
cas échéant par leurs locataires.
Un organe de contrôle : le conseil syndicat. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

SOUS-CHAPITRE II : LES MARCHES DE TRAVAUX PUBLICS

Différents des contrats privés, les marchés de travaux publics répondent à des besoins de services
ou organismes publics (l’État, les collectivités territoriales, l’hôpital, etc.). Il s’agit d’un contrat
dont l’objet est de confier à l’entrepreneur l’exécution des travaux publics. Comme tous les
contrats, les marchés de travaux publics sont des contrats, accord de volonté entre le maître

40
d’ouvrage et le constructeur, dans lesquels l’entrepreneur promet réaliser une construction pour le
compte du maître d’ouvrage (l’Etat, les collectivités publiques…) contre rémunération. Quel est
donc le caractère public d’un tel contrat ? Il s’agit en fait d’un contrat passé entre une personne
publique et une personne privée par le biais duquel cette dernière s’engage à effectuer un travail
public. Soit l’administration s’adresse à un entrepreneur, soit elle exécute les travaux en régie.
Section I : Les critères de détermination d’un marché public
Deux critères pour identifier un marché public : la réalisation d’un travail public et la présence
d’au moins une personne publique dans la conclusion du contrat.
A- La réalisation d’un travail public
Il s’agit de tous travaux de bâtiment ou de génie civil. Il peut exister un simple lien avec la
constitution d’un travail public. Si des contrats sont établis dans le but de fournir des moyens
nécessaires à la réalisation du marché, on considère qu’ils ont la qualité de marché de travaux
publics.
B- Le contrat avec au moins une personne publique
Le fait que le marché public constitue un contrat administratif oblige la présence d’une personne
publique. Sans ce critère organique, le contrat restera privé. Cependant, la jurisprudence française
a admis des exceptions notamment par l’arrêt Peyrot du Tribunal des conflits en 1963 ; dans cet
arrêt, il a été considéré que la construction des routes appartenait par nature à l’Etat, mais aussi
que le financement était en majorité assuré par l’Etat. Ainsi, même si les cocontractants sont tous
deux des personnes privées, le contrat passé entre elles peut être de droit public. Aussi, le mandat
peut permettre de considérer le contrat comme administratif. Une personne publique peut alors
donner mandat à une personne privée pour la réalisation d’un projet d’intérêt public.
Section II : Les pièces constitutives et documents d’un marché public
A- Les pièces constitutives d’un marché public
Les pièces constitutives d’un marché public au sens contractuel par ordre de priorité sont des
éléments qui décrivent les obligations de chacune des parties au marché à savoir le maitre
d’ouvrage et l’entrepreneur. Ces pièces sont classées selon l’ordre de priorité suivant :
1- Acte d’engagement (A.E)
C’est un document “administratif particulier”. Il fait partie de l’offre remise par l’entrepreneur.
Il est encore appelé “soumission” car il inclut quelquefois la mention “je me soumets”. Ce

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document est signé par l’entrepreneur. Il y décrit succinctement les prestations qu’il s’engage à
réaliser, donne le coût, précise la nature de ses prix, renseigne sur un délai d’exécution…
Le modèle de l’acte d’engagement est établi par le maître d’œuvre et doit être repris sans
modification par l’entrepreneur.
2- Cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P)
Ce document note les prescriptions administratives particulières applicables à l’entrepreneur pour
son marché. Le cahier des clauses administratives particulières (C.C.A.P) remplace pour la partie
administrative, les anciens C.P.S (cahier des prescriptions spéciales). Il a été établi par
l’administration pour constituer un document type, puis il est adapté par le maître d’œuvre à
l’affaire traitée. L’entrepreneur doit parapher chaque page en signant l’ensemble avant de
l’inclure dans son dossier d’offre. Dans le sommaire d’un cahier des clauses administratives
particulières (C.C.A.P), on remarque en particulier les chapitres suivants :
3- Cahier des clauses techniques particulières(CCTP)
C’est un document “technique particulier”. Il contient la description des ouvrages des
spécifications techniques. Il se compose donc fréquemment en descriptif des travaux et en clauses
techniques. Le descriptif des travaux : c’est une description précise des prestations à réaliser. Il
permet au maître d’œuvre de suivre le déroulement du marché et la bonne exécution de ces
prestations. Les clauses techniques : c’est la description de la façon dont l’exécution des travaux
doit être menée, avec détails techniques concernant la nature et la qualité des matériaux et
fournitures. Le plus souvent, les clauses techniques sont composées d’une première partie
constituée de généralités et d’une deuxième partie chapitrées par lots ou corps d’état. Par
référence au CCTP, le maitre d’œuvre peut refuser telle ou telle exécution et faire reprendre les
travaux jugés non-conformes. A partir du CCTP, l’entrepreneur peut faire des études de prix. Le
CCTP est établi par le maitre d’œuvre. L’entrepreneur doit parapher chaque page et signe
l’ensemble avant de l’inclure dans son offre.
4- Dossier des plans d’architecte
Ce dossier est un document “technique particulier”. Avec le devis descriptif, il constitue ce que
l’on appelle C.P.T (cahier de prescriptions techniques). Ces plans situent la position des
ouvrages ou appareils mentionnées dans le descriptif et précisent les dispositions fonctionnelles
de la construction. A partir d’eux, les bureaux d’études peuvent établir leurs plans de structure
ou de réseaux.

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 6- Etat des prix forfaitaires
C’est un “document administratif”. Ce document n’existe toujours pas car la liste des prix par
lots qui y est inclus est en général, incorporée dans l’acte d’engagement. En outre, ce document
exige qu’à la construction, les prix soient forfaitaires (ce qui est le cas en général sinon
systématique en Bâtiment).
7- Bordereau des prix unitaires
Ce dossier est un document “technique particulier”. Ce document consigne et définit parfaitement
tous les prix unitaires utiles à la réalisation de la construction. En particulier, il doit y avoir une
description précise de chaque prix et leur valeur écrite en lettres et en chiffres. Compte tenu du
fait que les marchés de bâtiment sont en général forfaitaires, il n’y a pas de bordereau de prix
unitaire.
Les seuls prix unitaires qui pourraient apparaître sur un bordereau seraient ceux nécessaires à
l’évaluation financière des fondations à partir d’une certaine côte sous le sol. Quand il existe, le
bordereau est préparé par le maître d’œuvre. L’entrepreneur le complète, le paraphe et signe
avant de l’inclure dans son offre.
8- Devis quantitatif estimatif (D.Q.E)
Ce devis est inscrit dans les documents “administratif particulier”. Ce document n’est pas
contractuel, mais il fait partie du dossier à titre indicatif. Il sert cependant, de base pour
l’estimation du plus et du moins c'est-à-dire pour chiffrer en coût, les moins-values dues aux
suppressions de prestations et les plus-values dues aux travaux supplémentaires (modifications
officiellement notifiées par ordre de service). Corps d’état par corps d’état, le D.Q.E répertorie
tous les éléments d’ouvrage entrant dans la construction finie. On note les quantités respectives
et leur coût, prix par prix. Un D.Q.E comprend donc les colonnes suivantes : numéros de prix,
désignation, unité utilisée, quantité, prix unitaire et prix total.
En général le maître d’œuvre prépare, un cadre de D.Q.E, dans lequel il fait apparaître les postes
de façon précise. En face de chaque poste, il note une quantité sur laquelle l’Administration ne
s’engage pas. L’entrepreneur est tenu de répondre à chaque poste mais si les quantités ne sont
pas conformes à celles du maître d’œuvre il répond avec les quantités qu’il a lui-même
trouvées. Quand il existe le D.Q.E est paraphé, signé par l’entrepreneur et intégré à son offre.
9- Calendrier d’exécution
Dans le cadre de son offre, l’entrepreneur s’est engagé sur un délai global (noté dans l’A.E). Il

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fournit en outre un document synthétique précisant les grandes étapes d’exécution des travaux, en
particulier les débuts et fin des différents corps d’état pour chaque bâtiment. C’est ce qu’on
appelle calendrier enveloppe d’exécution. C’est une pièce signée par l’entrepreneur et incluse
dans son offre. Quand l’entrepreneur est désigné, le maître d’œuvre lui demande alors de fournir un
calendrier détaillé d’exécution qu’il s’engage à respecter et qui soit au moins conforme au
calendrier enveloppe. Cette pièce devient pièce contractuelle dès qu’elle est signée par maître
d’œuvre et entrepreneur. Le calendrier-enveloppe et le calendrier-détaillé sont à inscrire dans
les documents “techniques- particuliers”.
10- Cahier des clauses techniques générales (C.C.T.G)
C’est un document de “technique général”. Il n’y a pas de C.C.T.G spécifiquement ivoirien. Il
est donc fait référence à la règlementation française. En particulier le C.C.T.G, approuve les
documents suivants (par ordre de priorité décroissante) : cahiers des charges DTU (Documents
Techniques Unifiés) ; les règles de calcul DTU ; normes AFNOR ; avis techniques du C.S.T.B
(Centre Scientifique et Technique du Bâtiment, France) et certaines notices techniques établies
par les professionnels et agréés par les assurances. Ces documents sont le recueil de règles à
respecter dans les études et dans l’exécution des ouvrages. Ils n’apparaissent pas physiquement
dans le dossier du marché mais ceux qui sont nécessaires à son travail doivent en principe, figurer
dans la bibliothèque de l’entrepreneur.
11- Cahier des clauses et conditions générales (C.C.C.G)
Le C.C.C.G est un document “administratif général”. Le seul document officiellement
applicable en Côte d’Ivoire est un arrêté ministériel datant d’avant l’indépendance (1946). Le
C.C.C.G détermine le cadre administratif général dans lequel doivent s’harmoniser les relations
entre maître d’œuvre et entrepreneur ; il fixe des seuils, définit des processus, impose des
conditions, s’intéresse aux problèmes financiers, sociaux… Ce document n’apparaît pas
physiquement dans le dossier du marché. Il est réputé parfaitement connu des intervenants.
B- Les documents d’un marché public
1- Les documents généraux d’un marché public
Ce sont les documents qui ne varient pas ou évoluent peu ; ils n’ont pas besoin d’être rédigés à
chaque fois : ils servent à tous les marchés. C’est le cas par exemple du cahier des clauses
administratives générales (CCAG), des normes concernant les matériaux, des prescriptions
réglementaires d’exécution ou de pose, des réglementations de calcul...

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 2- Les documents particuliers d’un marché public
Il s’agit des documents spécifiques décrivant de façon particulière la construction envisagée par
le marché.
Section III : Les modes de contrats publics
A- Les passations des marchés publics
Les passations des marchés publics résultant de l’attribution de contrats aux termes desquels les
paiements sont effectués lors de la mise en œuvre des projets, en vertu des règles et procédures en
vigueur et des principes de l’institution de financement. Le principe en la matière veut que les
marchés publics soient soumis à concurrence. A cette fin les pouvoirs adjudicateurs disposent
principalement de deux modes généraux (l’adjudication et l’appel d’offres) et deux modes
exceptionnels de passation des marchés publics (la procédure négociée sans publicité et la
procédure négociée avec publicité).
1- L’adjudication
L’adjudication consiste en l’attribution du marché au soumissionnaire qui a remis l’offre
régulière la « moins disant », la moins chère. C’est le seul critère d’attribution du marché
rendant celle-ci automatique, sans aucune exception possible. Cela implique que toutes les
conditions auxquelles le marché doit reprendre aient été fixées par le pouvoir adjudicateur.
Aussi le pouvoir adjudicateur doit attribuer le marché au soumissionnaire qui a remis l’offre
régulière la plus basse. Pour évaluer le prix de chaque soumissionnaire, il convient bien sûr de
tenir compte du prix offert, mais également de tous les chiffrables. L’adjudication revêt deux
variantes : elle est soit publique ou ouverte soit restreinte. Elle est publique ou ouverte lorsque
le pouvoir adjudicateur laisse à tous la possibilité de remettre une offre. Elle est restreinte
lorsque le pouvoir adjudicateur sélectionne d’abord les candidats qui pourront ensuite
soumissionner.
Le choix de la procédure est libre et le pouvoir adjudicateur n’est jamais soumis à l’une ou l’autre
(des variantes qui font nécessairement la publication d’un avis de marché).
2- L’appel d’offres
L’appel d’offres implique l’attribution du marché au soumissionnaire qui a remis l’offre
régulière la « moins disant », soit la plus intéressante au vu des critères d’attribution définis par le
pouvoir adjudicateur. Ici l’offre ne dépend pas seulement de son prix, même si celui-ci peut
figurer parmi les critères d’attribution. D’autres critères comme la qualité des produits ou

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prestations, la valeur technique, le caractère esthétique et fonctionnel, les couts d’utilisation, la
rentabilité, le service après- vente et l’assistance technique, la date et les délais de livraison ou
d’exécution.
Le pouvoir adjudicateur doit tenir compte de tous les critères qu’il a lui-même prédéfinis pour
procéder à cette attribution, non se contenter d’examiner certains d’entre eux. L’appel d’offre
peut être soit restreint, soit ouvert. Dans ces cas, ils sont calqués sur le modèle de l’adjudication
c'est-à- dire identique à celle visant l’adjudication publique ou retreinte.
3- La procédure négociée sans publicité
La procédure négociée sans publicité (marché d’appel d’offres sur concours) : l’adjudicateur fait
soumissionner plusieurs concurrents (entrepreneurs, fournisseurs ou prestataires de services) de
son choix et négocie les conditions du marché avec un ou plusieurs d’entre eux. Il est sans
publicité.
4- La procédure négociée avec publicité
La procédure négociée avec publicité (marché négocié) : c’est la procédure dans laquelle le
pouvoir adjudicateur consulte plusieurs entrepreneurs, fournisseurs ou prestataires de services de
son choix et négocie les conditions du marché avec un ou plusieurs d’entre eux. Dans cette
hypothèse les règles de publicité vont être respectées. Exemple : le cas des marchés de services,
où la nature des services est telle que les spécifications du marché ne peuvent être établies avec
une précision suffisante pour permettre son attribution selon la procédure d’adjudication ou
d’appel d’offres.
B- Les passations des prix
Les passations des prix sont des modes de contrats de marchés publics. Ils sont basés sur la
rémunération du projet à réaliser. En effet, les prix sont réputés comprendre toutes les dépenses
résultant de l’exécution des travaux, y compris les frais généraux, impôts et taxes et assurer à
l’entrepreneur une marge pour risques et bénéfices. Ainsi, les prix sont fonction de la forme du
marché. On a donc : Le marché à prix forfaitaire ; le marché à prix unitaires ; le marché pour une
partie à prix forfaitaire et pour l’autre à prix unitaire ; les marchés sur dépenses contrôlées et des
travaux effectués en régie. Dans les marchés publics, le “prix forfaitaire” est défini comme « tout
prix qui rémunère l’entrepreneur pour un ouvrage ou un ensemble déterminé de prestations défini
par le marché et qui, ou bien est mentionné explicitement dans le marché comme étant forfaitaire,
ou bien ne s’applique dans le marché qu’à un ensemble de prestations qui n’est pas de nature à

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être répété ». Selon le dictionnaire Petit Larousse, le forfait est un contrat dans lequel le prix
d’une chose, d’un service est fixé par avance à un montant invariable. Un marché est donc
forfaitaire quand le prix fixé à l’avance reste invariable et constitue la rémunération de
l’entreprise pour les prestations prévues (compte non tenu des actualisations et révisions de prix
éventuelles). Le détail des quantités à réaliser n’importe pas ; c’est le résultat global final qui
compte. Autrement dit, c’est le prix qui rémunère le titulaire pour une prestation
indépendamment des quantités mises en œuvre pour que le prix soit forfaitaire, il faut qu’il soit
indiqué comme tel dans le marché. C’est le marché le plus fréquent ; il est particulièrement bien
adapté à des travaux dont la consistance est bien définie au moment de la conclusion du marché.
Ce sont les prix qui s’appliquent à cette nature d’ouvrage ou à un élément de l’ouvrage dont les
quantités ne sont indiquées dans le marché qu’à titre prévisionnel. En d’autres termes, le prix
unitaire est le prix à l’unité d’une prestation donnée. Dans cette forme de
marché il faut donc, pour calculer le montant à payer à l’entreprise, faire le détail des quantités
exécutées et leur appliquer les prix unitaires correspondants. C’est un cas courant en bâtiment,
par exemple : Les fondations, en dessous d’une certaine cote, sont traitées à prix unitaire donc
sur quantités réellement exécutées. La superstructure, au-dessus de cette cote, est traitée au
forfait.
Les formules mixtes sont les formules qui combinent à la fois prix forfaitaire et prix unitaire. Elle
est présentée sous la forme d’un détail estimatif comprenant, pour chaque nature d’ouvrage ou
chaque élément d’ouvrage, la quantité à exécuter et le prix de l’unité correspondant et indiquant
quels sont, pour les prix d’unité en question les pourcentages correspondants.
C- Les marchés sur dépenses contrôlées et les travaux effectués en régie
1- Les marchés sur dépenses contrôlées
Les marchés sur dépenses contrôlées sont les marchés qui font prévaloir la suprématie de la
puissance publique. Ils sont utilisés pour les marchés de l’Etat. C’est un marché qui est peu
enclin à l’incitation à la réduction des coûts et du risque de transport des responsabilités du
titulaire au maître d’ouvrage. En annexe aux marchés définis ci-dessus, notons une autre forme
de rémunération de l’entrepreneur (rarement applicables en bâtiment, mais applicables en routes
et en travaux d’entretien) : Quand pour certains travaux, il n’y a pas de prix ou pas possibilité de
prix alors l’administration définit les tâches à réaliser par l’entrepreneur. Celui-ci exécute et
fait viser par l’administration la totalité des dépenses et frais que les travaux provoquent. C’est

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sur la base de l’ensemble de ses débours, contrôlés systématiquement par l’administration, que
l’entrepreneur est rémunéré. Dans cette forme de prestations, l’entrepreneur a une obligation
de résultat.
2- Les travaux effectués en régie
Les travaux sont effectués en régie lorsque le maître d’ouvrage requiert à titre exceptionnel de
l’entrepreneur qu’il mette à sa disposition le personnel, les fournitures et le matériel pour
exécuter des travaux accessoires au marché. Ces travaux sont réalisés sous la responsabilité du
maître d’ouvrage. Dans le cas des travaux en dépenses contrôlées ou des travaux exécutés en
régie, le marché ne contient pas de prix mais contient les modalités de rémunération du titulaire
du marché :
- Remboursement des dépenses de salaires, indemnités, charges salariales, matériaux,
matières consommables, emploi des matériels, frais généraux et taxes imputables au
chantier ;
- Rémunération du titulaire pour couvrir les autres frais généraux, impôts, taxes et marge
bénéficiaire.

CHAPITRE IV : LES RESPONSABILITES ET GARANTIES EN

MATIERE DE CONSTRUCTION

SOUS-CHAPITRE I : LES RESPONSABILITES

Être responsable, c'est assumer les conséquences de ses actes. Le droit distingue deux
responsabilités : la responsabilité pénale et la responsabilité civile. La responsabilité pénale a
pour but de punir un coupable, alors que la responsabilité civile a pour but de réparer un
dommage subi par une victime. Ainsi, la responsabilité sur un chantier de construction peut
revêtir deux caractères : soit une responsabilité civile ou délictuelle, soit une responsabilité
contractuelle. Quelle soit délictuelle ou contractuelle, elle est dévolue aux constructeurs.
N’empêche que le maître d’ouvrage soit lui aussi coupable d’une inexécution.
Section I : La responsabilité des constructeurs
Un maître d'œuvre est la personne qui accompagne le maître d'ouvrage, soit la personne
commandant les travaux, dans la réalisation d'un projet de construction ou de rénovation d'un

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bâtiment. En fonction du projet, le maître d'œuvre peut intervenir de manière partielle ou bien
totale durant sa conception. Ainsi, l’entrepreneur, qui est tenu de livrer au maître d'ouvrage un
ouvrage en parfait état, en a la garde jusqu'à la réception des travaux. Il est également responsable
du chantier et donc de tous les dommages qui se produiraient avant la réception (Article 1788 du
Code Civil).
Paragraphe 1 : Responsabilité délictuelle
L’article 1134 du code civil dispose : « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à
ceux qui les ont faites ». Or, dans le contrat de construction toutes les obligations sont consignées
dans le cahier de charge où le maitre d’ouvrage et les constructeurs sont tenus de les respecter.
Chacune des parties peut se soustraire d’une obligation, donc commettre une faute qui donne lieu
à une réparation. Les constructeurs peuvent commettre les fautes suivantes :
Une exécution défectueuse : le constructeur n’a pas réalisé l’ouvrage conformément à la qualité
des matériaux dans les cahiers de charges.
Une exécution tardive : il n’a pas respecté les délais d’exécution et s’expose à des pénalités.
Le refus d’exécution : le constructeur ne se conforme pas aux directives, aux orientations et aux
recommandations du maitre d’ouvrage ou du maitre d’œuvre et procède à une construction
extracontractuelle.
Une exécution partielle : le constructeur n’a pas la capacité technique pour réaliser l’intégralité
du chantier.
Paragraphe 2 : Responsabilité contractuelle
La responsabilité contractuelle est un préjudice qui trouve sa source dans la non-exécution ou la
mauvaise exécution d'un contrat. C’est le préjudice causé au maitre d’ouvrage par le fait des vices
de construction, des malfaçons et des défauts de construction. Le dommage doit être direct ou
prévisible. Ex : incendie sur les lieux de construction du fait de la mauvaise installation des
circuits électriques. Mais la responsabilité des constructeurs n’est pas engagée en cas de force
majeur ou en cas d’une décision de justice contre le maitre d’ouvrage ordonnant la destruction
de la construction. Aussi la responsabilité du propriétaire n’est pas engagée s’il y a une
procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Section II : Responsabilité des maîtres d’ouvrage
Le maître d'ouvrage est responsable de la définition du besoin. En effet, il connait la nature du
projet à réaliser, son bien-fondé. De ce fait il fixe le budget adapté, les étapes et les délais

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nécessaires pour atteindre l'objectif. En outre son rôle est décisif dans le choix des entreprises.
Conséquemment, s’il fait le choix d’une entreprise moins couteuse avec l’utilisation de matériels
de moindre qualité, il sera lui responsable des défaillances à venir. Car si le maitre d’ouvrage est
moins regardant pendant la construction il assumera les futurs dégâts.

SOUS-CHAPITRE II : LES GARANTIES

A compter de la réception, trois garanties légales dues par le constructeur au maitre de l’ouvrage
commencent à courir. Mais elle semble souvent ne pas être automatique eu égard à des causes qui
peuvent les dédouaner.
Section I : Les garanties avant les travaux
L’administration doit s’entourer de toutes les garanties pour s’assurer que l’ouvrage sera réalisé. Aussi
prend-elle des mesures avant, pendant et après les travaux. L’administration reçoit des
soumissionnaires leurs propositions, mais aussi leurs références constituées de la liste des
chantiers exécutés comparables si possible à celui qui fait l’objet de proposition. L’administration
se renseigne auprès des propriétaires pour connaître la qualité des prestations exécutées. Elle peut
aussi visiter les ouvrages concernés. Les renseignements concernent la liste des moyens en
matériel et en personnel fournie par les entrepreneurs ; la performance du matériel ; la qualité et
la quantité du personnel.
Paragraphe 1 : Les références de l’entrepreneur
Dans leurs propositions respectives, les entrepreneurs présentent leurs références constituées de
la liste des chantiers exécutés comparables si possible à celui qui fait l’objet de proposition.
L’administration se renseigne auprès des propriétaires pour connaître la qualité des prestations
exécutées par l’entrepreneur. Elle peut aussi visiter les ouvrages concernés. Par ces informations,
l’administration se fait une opinion sur chaque entrepreneur.
Paragraphe 2 : Les moyens en matériel et en personnel
La liste des moyens en matériels et en personnel fournie par des entrepreneurs dans leurs
propositions sera analysée pour apprécier : la performance du matériel et la qualité et la quantité
du personnel.
Paragraphe 3 : Le cautionnement provisoire
C’est une somme bloquée, incluse dans la proposition de chaque entrepreneur dont le montant est
fixé à 1/100ème de l’estimation des travaux (modifiables par le cahier des clauses administratives
particulières « CCAP », qui est un document contractuel fixant les clauses administratives

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propres au marché. Cette somme concrétise l’engagement réel de chaque entrepreneur
soumissionnaire. Cette somme couvre les frais de recherche d’un autre entrepreneur nommé
titulaire ne donne pas suite. Aux entrepreneurs qui n’ont pas été retenus pour le marché,
l’administration donne main levée de la caution conformément aux descriptions du marché.
Paragraphe 4 : Le cautionnement définitif
Le cautionnement définitif a pour but de garantir le maître d’ouvrage contre l’entrepreneur
titulaire d’un marché en vue de sa bonne exécution de ce marché et en vue de recouvrement des
sommes dont ce dernier serait débiteur. Le cautionnement provisoire n’est restitué à
l’entrepreneur titulaire du marché que lorsqu’il a constitué le cautionnement définitif prévu
(1/30ème de l’estimation des travaux). Les conditions de restitution doivent être précisées dans les
pièces du marché.
Section II : Les garanties pendant les travaux
Paragraphe 1 : La retenue de garantie
C’est une provision destinée à garantir la bonne exécution des travaux, soit par le premier
titulaire du marché, soit par celui qui sera appelé à lui succéder en cas de résiliation. La retenue est
fixée à 1/100ème du marché et est déduite successivement sur les acomptes mis en paiement. Elle
est restituée à la réception définitive. Dès que le montant de la retenue de garantie atteint celui du
cautionnement définitif, celui-ci est restitué à l’entrepreneur titulaire.
Paragraphe 2 : Cautionnement de l’avance forfaitaire
Pour faciliter la préparation et le lancement du chantier, en général le maître d’œuvre prévoit
l’allocation d’une avance de démarrage dite avance forfaitaire fixée à 1/100 ème du marché. Le
remboursement se fait par déduction sur les acomptes mensuels en général. Le C.C.A.P fixe les
modalités précises du remboursement.
Paragraphe 3 : La garantie de livraison
Cette forme de garantie prise par le maître d’ouvrage, incite l’entrepreneur à réaliser son marché
dans les délais prévus. Elles permettent une compensation au moins partielle du préjudice subi
par le maître d’ouvrage du fait de ne livrer les ouvrages à temps.
Section III : Les garanties après les travaux
Dès réception de l’édifice, notamment le transfert de propriété, des garanties sont offertes au
propriétaire de l’ouvrage. Il s’agit de la garantie de parfait achèvement (1an) ; la garantie
biennale de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans)

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Paragraphe 1 : La garantie de parfait achèvement
C’est l’une des véritables garanties qui se rattache à la responsabilité des constructeurs de façon
stricto-sensu comme le prévoit l’article 1792-6 du code civil en ces termes « l’entrepreneur est
tenu durant 1 an à compter de la réception par la garantie de parfait achèvement qui s’étend à tous
les désordres signalés par le maitre de l’ouvrage, soit au moyen de réserve dans le procès-verbal,
soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».
La garantie parfait achèvement s’étend à la réparation des dommages, quel que soit leur gravité.
Elle est une responsabilité objective même si elle a l’inconvénient de n’être pas couverte par
l’assurance construction, pire il arrivera des cas où elle ne pourra plus fonctionner notamment si
les travaux ne sont pas réalisés dans le délais d’un an, alors on usera de la responsabilité
contractuelle. Les désordres cachés au moment de la réception des travaux, qui se révèleront
pendant le délai d’un an à compter de la réception, sont concernés, le degré du désordre
conditionnera l’action de la victime soit en responsabilité biennale ou décennale en cas de gravité
et en cas de moindre importance entre la garantie du parfait achèvement et la responsabilité de
droit commun.
Paragraphe 2 : La garantie biennale ou de bon fonctionnement
C’est également l’article 1792-3 du code civil qui en fait mention. C’est une responsabilité
résiduelle. Elle englobe tout ce qui n’entre pas dans la responsabilité décennale. Sont concernés
les éléments d’équipement de construction (et non les éléments d’équipements industriels et
commerciaux). Ce sont à priori les éléments d’équipement dissociables qui ne portent pas atteinte
à la solidité et à la destination de l’ouvrage. C’est une garantie qui est ouverte après réception de
l’ouvrage et ce pendant deux ans. L’intérêt à mobiliser cette garantie pour les désordres apparus
au cours des deux premières années, c’est l’absence de démonstration de la preuve d’une faute,
d’un dommage et d’un lien de causalité par le maitre d’ouvrage. Comme c’est le cas pour la
responsabilité de droit commun.
Paragraphe 3 : La garantie décennale
C’est tout comme la garantie de parfait achèvement, une garantie au sens stricte du terme.
L’article 1792 du code civil prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein
doit envers le maitre d’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages, même résultant d’un
vice au sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectent dans l’un de ses
éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à la destination

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».
La garantie décennale couvre les désordres les plus graves portant atteinte à la solidité ou la
destination l’ouvrage.

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