La promesse de vente en matière immobilière

La promesse de vente en matière immobilière

Introduction :

Chapitre préliminaire :

I : Définitions générales

II : La promesse de vente (contrat d’option et compromis)
III : Le fondement juridique de la promesse de vente
IV : La nature juridique de la promesse de vente
V : Distinction de la promesse de vente avec d’autres contrats préparatoires
VI : Le Rôle et La responsabilité du Notaire dans la rédaction de l’acte de
promesse

Partie I- Formation et Modalités de la promesse de vente portant sur un bien

immobilier:

Chapitre I- La formation de la promesse de vente :

S1-Conditions de fond :
P1 : La promesse unilatérale
P2 : La promesse synallagmatique
S2- Les conditions de forme 
P1 : La promesse unilatérale
P2 : La promesse synallagmatique « compromis »
Chapitre II / Les modalités et les mesures de garanties dans la promesse de vente :
S1- Les modalités de la promesse de vente :
P1 : La promesse de vente sous condition suspensive et résolutoire
P2 : Le Terme
S2- Les mesures de garantie de la promesse de vente :
P1- Arrhes, Acomptes, Indemnité d’immobilisation et Séquestre
P2- La Clause pénale

Partie II- Les effets, La protection juridiques, et les actions judiciaires relative à la
promesse de vente.

Chapitre1- Les effets de la promesse de vente portant sur un bien immobilier :

S1- Les effets du contrat d’option avant et après la levée d’option :
P1-Les effets de la promesse avant la levée de l’option :
P2- Les effets de la promesse lors de la levée d’option :
 La promesse de vente en matière immobilière

S2- Les effets de la promesse synallagmatique

P1- L’exécution de la promesse
P2- La durée de l’exécution
Chapitre II- La protection juridique de la promesse vente portant sur un bien
immobilier :
S1- La prénotation et la saisie conservatoire
S2- l’astreinte (art 448 du code de procédure civile)
S3- La responsabilité engagée en cas de violation de la promesse de
vente
Chapitre III- Les actions judiciaires relative à la promesse de vente
S1- L’action pour la conclusion du contrat définitif
S2- L’action en résolution judiciaire
S3- La sanction pénale en cas d’inexécution de la promesse
 La promesse de vente en matière immobilière

Introduction :

Le développement qu’a connu le Maroc ces dernières décennies dans le secteur de

l’immobilier plus précisément dans le secteur de l’habitat a conduit l’émergence de plusieurs
contrats et transactions immobilières, ce qui à imposé au législateur Marocain de mettre en
œuvre un arsenal juridique, capable de protéger les intérêts des parties, tout en assurant la
stabilisation de la propriété foncière.
Remarquons qu’avec la multiplication d’intervenants dans les relations contractuelles,
l’opération de la vente immobilière est devenue certes courante, mais demeure complexe et
met en jeu des intérêts de plus en plus élevés ; Elle est considérée comme une opération qui
fait intervenir de nombreuses personnes et requiert de multiples éléments avant de pouvoir
être finalisée. Elle ne peut se réaliser en un seul trait de temps, bien souvent elle est précédée
d’une période précontractuelle, au cours de laquelle les parties ont pu être amenées à
conclure un contrat définitif.
Pour cette raison, le législateur a prévu des sous catégories de contrats appelés « contrats
préparatoires ou avant-contrats », qui permettent de lier les parties pendant le délai
nécessaire à la rédaction de l’acte définitif.
Pendant cette période préparatoire, résulte une phase préalable à la conclusion du contrat,
appelée communément « les négociations », où les parties vont essayer de se rapprocher
pour trouver un terrain d’entente et conclure le contrat.
Mais, il est à noter que lors des négociations, les parties, quoique d’accord, ne sont pas dans
la possibilité de passer à la concrétisation de leur convention, en raison des formalités
préalables à l’acte définitif qu’il faut observer, et à la production des documents et pièces
nécessaires à sa réalisation (obtention d’une autorisation administrative, quitus fiscal 1,
permis d’habiter, mainlevée d’hypothèque, prêt bancaire, etc.…).
Or, si l’accomplissement de ces actes retarde la réalisation définitive du contrat, entre temps,
il ne serait être question de laisser les parties en l’état. Il convient donc d’établir une
convention concrétisant leur accord, et donnant toutes garanties aux parties, de façon
qu’aucune d’elles ne puissent impunément revenir sur sa parole. D’où l’utilité, d’établir ce
qu’un juriste appellera un précontrat ou un avant-contrat et ce qu’un praticien traduira en
une promesse de vente ou un compromis.
Par ailleurs, la vente d’immeuble constitue précisément un domaine d’élection pour les
contrats préparatoires à savoir : « le pacte de préférence, la promesse d’achat, la promesse
unilatérale, la promesse synallagmatique, le contrat préliminaire.2 » Et l’analyse de ces

1
Il s’agit d’un document qui à pour bute de décharger le vendeur du bien immobilier de toute
redevance à l’état, le vendeur doit bien entendue obligatoirement obtenir le quitus pour toucher la
totalité du prix de vente.
2
Le contrat préliminaire : vise plus la vente d’immeuble à construire (VEFA) » (art. 618-1et suivant du
DOC). VEFA : Le régime juridique de la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement est régi par les
dispositions de la loi n°44-00, promulguée par le dahir n°1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) ;
 La promesse de vente en matière immobilière

contrats préparatoires conduit à rechercher et à comprendre comment ils organisent la

naissance d’un futur contrat de vente portant sur un bien immobilier.
Dans cette prescriptive, le contrat préparatoire se présente alors comme un élément d’une
opération contractuelle plus vaste qui s’achèvera par la formation de la vente d’immeuble.
C’est précisément la compréhension de ce processus qui soulève de nombreuses
interrogations, à savoir : quel est la nature juridique de cet avant-contrat ? La promesse de
vente est elle vraiment un contrat ? Dans quelles mesures peut-on qualifier le contrat de
promesse, selon qu’il soit unilatéral ou synallagmatique ?
L’avant-contrat est un véritable contrat, qui sans être obligatoire, assure la sécurité juridique
des transactions immobilières. Il doit contenir les éléments de la future vente et en préciser
les modalités d’exécution, doit également prévoir les conséquences de la réalisation ou de la
non réalisation des conditions suspensives. Il peut se présenter sous la forme d’une promesse
de vente unilatérale ou sous la forme d’un compromis, de plus l’intervention d’un Notaire
dans sa rédaction lui donne une force probante et exécutoire.
Il faut remarquer ici, bien que le terme d’avant-contrat donne une idée de provisoire, le plus
grand soin doit être apporté à sa rédaction, d’abord parce que d’ores et déjà il engage les
parties et préfigure la vente à venir. Et ensuite parce que chacune des conditions qui y sont
incluses présente un double aspect stipulé en faveur de l’une des parties.
A ce titre, et par souci de clarté, seule sera retenue dans notre étude, la promesse de vente
unilatérale et la promesse de vente synallagmatique dans le cadre de la vente immobilière.
Couramment pratiquées à l’égard des immeubles et des biens mobiliers, les promesses de
vente sont toutefois presque ignorées par le législateur marocain dans la mesure où le dahir
des obligations et contrats (D.O.C) n’a pas prévu de dispositions légales spécifiques à la
promesse de vente. L’absence d’une définition légale a conduit à ce que les promesses de
vente recouvrent sous une dénomination commune des réalités diverses. En effets les avant-
contrats de vente, recouvrent deux actes aux significations différentes préalables à
l’acquisition immobilière : la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique
de vente connue sous le nom de « compromis ».
- La promesse unilatérale de vente est définie comme un accord de volontés par lequel une
personne s’engage à ne pas vendre le bien, objet de la promesse, à une autre personne,
pendant le délai déterminé, le bénéficiaire de cet engagement investi un droit d’option, par
lequel il reste libre de ne pas conclure le contrat en laissant le délai passé, ou de conclure en
levant l’option dans le délai prévu. Le but de la promesse unilatérale n’est pas strictement de
convenir une vente, mais de la préparer, sous la forme d’une promesse, et sans qu’il soit
certain qu’elle se réalise.
- La promesse synallagmatique de vente quant à elle ne confère à aucune des parties une
option, autrement dit, leur consentement à la vente est ferme et définitive, notant ainsi
qu’elle est toujours assortie d’une ou plusieurs conditions suspensives. L’intérêt d’une telle

Cette loi complétive, fait l’objet du chapitre III intitulé « de quelques espèces particulières de vente »
du titre premier du livre deuxième du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913), DOC.
 La promesse de vente en matière immobilière

promesse est évident lorsque le contrat définitif requiert une formalité particulière pour sa
validité, ou lorsque les parties ont besoin d’un supplémentaire (ex : l’obtention d’un prêt).
Seul point commun à ces deux sortes de promesses, c’est qu’elles constituent toutes les deux
des contrats préparatoires.
Et la principale différence réside dans les formalités d’enregistrement et l’engagement des
deux parties. Ainsi, lorsque l’acte de promesse unilatéral est rédigé sous la forme d’un acte
sous seing privé3, ce dernier obéit à la formalité de l’enregistrement pour préserver ces droits
à l’égard des tiers et ceci dans un délai de 30 jours à compter de la signature de l’acte. A titre
d’illustration, faisant référence à l’article 126 du code général des impôts qui
stipule : « l’enregistrement est une formalité à laquelle sont soumis les actes et
conventions ». Étant donné que la promesse de vente unilatérale est une convention, elle est
assujettie à cette formalité.
Toutefois, il est à noter qu’a défaut d’accord des deux parties, le transfert de propriété ne se
réalise pas et les droits d’enregistrement ne sont pas dus.
En revanche, la promesse de vente vaut vente, si ce contrat répond à la définition de l’article
4884 du D.O.C. et révèle, en particulier, la rencontre du consentement des deux parties sur la
chose et sur le prix. Il engage définitivement le vendeur comme l’acquéreur. Et fiscalement,
il opère le transfert de la propriété du bien vendu et les droits d’enregistrement au titre de la
mutation sont dus, si la promesse ou le compromis ne sont pas assortis d’une condition
suspensive5.
Par contre, en cas de promesse unilatérale de vente qui n’emporte d’engagement qu’à la
charge du promettant, il n’y a pas vente parfaite en l’absence de l’acceptation du bénéficiaire
de la promesse.
On constate ainsi, que le but de la promesse de vente est d’assurer la protection des relations
précontractuelle qui vise à faciliter la conclusion du contrat définitif, et produit des effets
différents à l’égard des parties. Une fois formée, la promesse unilatérale ou synallagmatique
ne peut être qu’exécutée soit spontanément soit de manière forcée.
C’est ainsi que l’étude de la promesse de vente fait jaillir plusieurs questions à savoir :
comment se forme le contrat de promesse ? Quels sont les effets de la promesse sur les
parties ? À quoi sont tenues les parties avant et après la levée d’option ? En cas de violation

3
L'acte sous seing privé est un acte écrit, établi par les parties elles-mêmes sous leur seule signature
(seing privé) sans l'intervention d'un Notaire, il est doté d'une force probante inférieure à celle de
l'acte notarié et qui n'acquiert qu'à certaines conditions date certaine, notamment l'enregistrement, à
l'égard des tiers, mais qui est laissé en principe à la libre rédaction des intéressés, il n'est assujetti qu'à
un minimum de formalités à peine de nullité « CORNU Gérard, vocabulaire juridique, PUF, 5ème Ed,
1996 »
4
Article 488 : La vente est parfaite entre les parties dès qu'il y a consentement des contractants, l'un
pour vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres
clauses du contrat
5
Note circulaire N°717 relative au code générale des impôts, titre IV : droits d’enregistrements, page
8, Exigibilité des droits en fonction des effets des conventions et indépendamment de leur
qualification par les parties.
 La promesse de vente en matière immobilière

de la promesse laquelle des parties sera responsable et quelle sera la sanction applicable ? Et
enfin quel est le rôle du Notaire à l’égard de cette promesse ?
Toutes ces questions nous emmènent à analyser la promesse de vente en matière
immobilière de manière claire et précise, tout en faisant référence à la Doctrine et la
jurisprudence Marocaine ainsi que française.
Pour aboutir à cette finalité nous allons traiter ce sujet à travers un plan bipolaire qui s’étale
comme suite :
Dans une première partie nous allons étudier les Formalité et Modalité de la promesse de
vente portant sur un bien immobilier et dans une seconde partie on va pouvoir examiner ; les
effets de la promesse de vente, sa protection juridique et les actions judicaires qui en
découlent.
Mais avant d’entamer notre étude, il convient d’analyser dans un avant-propos brièvement
le fondement et la nature juridique de la promesse de vente ainsi que sa distinction avec
d’autres contrats préparatoires à savoir le pacte de préférence, la promesse d’achat, et le
contrat préliminaire.

Chapitre préliminaire :
A l’origine, seul le troc ou l’échange permettait d’acquérir la propriété (l’échange d’un objet
contre un prix). Puis avec l’apparition de la monnaie, la vente devient alors le contrat le plus
usuel de toutes les conventions « contrat de tous les instants » ; il est considéré comme la
principale technique contractuelle de la circulation des richesses et de transmission des biens.
Nul contrat ne revêt un intérêt comparable au contrat de vente ; il est le support de toutes
activités économiques et commerciales des marchés immobiliers et des cessions de créance.
 La promesse de vente en matière immobilière

Ce contrat a deux corps de règles :

- le premier est la théorie générale des contrats et obligations, 6 qui prévoient toutes les règles
communes aux sortes de contrats et par laquelle le législateur fixe les articles qui fondent la
distinction entre les différentes opérations juridiques (de l’article 478 à 548 du doc).
- Le second est la règle spéciale qui opère la distinction entre ces derniers. En droit comparé le
code civil français fait état de certaines classifications dans ses articles 11027 et suivant
(contrats synallagmatiques, contrats unilatérales, contrats commutatifs et contrats aléatoires).
Au Maroc le DOC se contente de faire allusion aux contrats nommés et innommés, et l’intérêt
de la distinction entre ces deux notions est que les contrats nommés correspondent à une
opération définie, dont le régime est fixé par un texte législatif, tels le « contrat de vente, le
contrat de louage ». Les contrats innommés8, quant à eux, ce sont des contrats qui sont conçus
par les parties en vertu d’une liberté contractuelle. Cette catégorie recouvre les contrats sui-
generis9 créés par les parties pour répondre à un besoin spécifique, tels les contrats à titre
gratuit (donation), les contrats commutatifs, le contrat aléatoire, le contrat de promesse
synallagmatique ou unilatérale sur lesquels est basée notre étude.
Il est vrai qu’aujourd’hui on assiste à un développement contractuel très important et le droit
des contrats se spécialise en fonction de la matière réglementée ; la vente d’immeubles n’est
pas la vente de meubles ni la vente d’immeubles à construire. C’est un contrat commutatif, par
lequel une personne s’oblige à transférer à une autre la propriété d’une chose moyennant le prix
selon les dispositions de l’article 47810 du DOC, c’est aussi un contrat consensuel qui se forme
entre les parties par le simple échange des consentements, et synallagmatique dans lequel,
vendeur et acquéreur contractent des obligations réciproques. Le premier s’engage à
transmettre le bien et le second à payer le prix (prestation bilatérale) et en cas d’inexécution, les
parties peuvent invoquer l’exception d’exécution ou demander la résolution, soit par l’article
23511 du DOC.
6
Dahir des obligations et contrats du 12 septembre 1913. Tel qu’il a été modifié et complété (B.O. du 12 septembre
1913)
7
Article 1102 du code civil français : Le contrat est synallagmatique ou bilatéral lorsque les contractants s'obligent
réciproquement les uns envers les autres. (Crée par la loi 1804-02-07)
8
En droit français, un contrat innommé est un contrat qui n'est pas décrit par le code civil — contrairement au
contrat nommé, qui lui, trouve son régime juridique fixé et organisé par ce même code civil. Le contrat innommé
est donc une convention inconnue des classifications légales.
Un contrat innommé répond aux exigences générales relatives à tous les contrats (le code civil les décrit comme «
soumis à des règles générales »), notamment pour ce qui est du consentement, de la capacité à contracter, de l'objet
du contrat et de la cause licite obligatoire de ce dernier.
Au-delà des dispositions générales suscitées, un contrat innommé « n'est donc pas organisé par la loi ». Ainsi, en
cas de lacune dans un contrat innommé, on ne peut avoir recours à des dispositions supplétives du code civil. C'est
ici au juge qu'appartient le rôle de procéder par analogie, en rapprochant le contrat innommé litigieux d'un contrat
nommé qui lui est proche.
Le plus souvent, les contrats innommés regroupent deux types de contrats :
les contrats complexes, qui allient plusieurs contrats nommés comme le contrat d'hôtellerie ;
les contrats sui generis, qui ne se réfèrent à aucun contrat nommé
9
Contrat sui-generis : ce sont des contrats qui ne se réfèrent à aucun contrat nommé
10
L’article 478 : La vente est un contrat par lequel l'une des parties transmet la propriété d'une chose ou
d'un droit à l'autre contractant, contre un prix que ce dernier s'oblige à lui payer.
11
Article 235: Dans les contrats bilatéraux, l'une des parties peut refuser d'accomplir son obligation
jusqu'à l'accomplissement de l'obligation corrélative de l'autre partie, à moins que, d'après la convention
ou l'usage, l'un des contractants ne soit tenu d'exécuter le premier sa part de l'obligation.
 La promesse de vente en matière immobilière

Il faut remarquer que pour tous les contrats nécessitant le transfert d’un bien, il est difficile
d’imposer une rigueur sans faille. Malheureusement la vente en matière immobilière n’est pas
aussi simple, une prudence s’impose ! C’est pour cette raison que lorsque les parties ne
souhaitent pas ou ne peuvent conclure immédiatement une vente parfaite, elles peuvent
utilement recourir à la technique de l’avant-contrat qui permet une réalisation progressive de la
vente.
On constate de ce fait qu’un contrat de vente qui a pour objet le transfert d’une propriété à une
autre personne, se forme par étapes successives, cette situation apparait dans plusieurs
hypothèses différentes, parmi elles la vente de gré-à-gré et la pratique de la promesse de vente
immobilière.
Sur ce dernier point, nous allons analyser les différentes notions à la préparation de la vente
immobilière à savoir : « la vente, les pourparlers-préliminaires, les avant-contrats, l’offre et
l’acceptation ».
I / définitions général :

 Vente, contrat parfait :

La vente est un contrat dont la conclusion nécessite la réunion de plusieurs éléments, l’article
48812 du DOC énumère les trois éléments qui doivent être réunis afin que soit conclu un contrat
de vente. À savoir le consentement des parties, l’un pour vendre et l’autre pour acheter, et
qu’ils soient d’accord sur la chose et sur le prix.
Il en va ainsi pour se convaincre, de faire référence au même article où le législateur Marocain
prévoit que la vente est parfaite entre les parties par leur seul consentement.
Cela signifie qu’entre elles, il n’est point requis qu’un document soit signé ou qu’une autre
formalité soit accomplie pour que le contrat de vente soit parfait. On pourrait constater alors
qu’une vente immobilière peut parfaitement se conclure verbalement. Mais là ! Se pose le
problème de preuve. Comment un acheteur pourrait il prouver que le propriétaire lui a
effectivement vendu l’immeuble ?
Il est évident que la production d’un écrit signé par les deux partie constitue la manière la plus
simple d’apporter la preuve, et c’est ce qui a été stipulé d’ailleurs dans l’article 489 du DOC
qui « précise que lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou autres
choses susceptibles d'hypothèques, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et elle n'a
d'effet au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi ».
C'est-à-dire que l’acte de vente devra faire l’objet d’un acte notarié, puis être transcrit à la
conservation des hypothèques pour qu’il puisse sortir tous ses effets. A titre d’exemple : le
bénéficiaire d’une promesse de vente a intérêt d’inscrire une prénotation sur les livres fonciers

12
L’article 488: La vente est parfaite entre les parties, dès qu'il y a consentement des contractants, l'un
pour vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses
du contrat.
 La promesse de vente en matière immobilière

afin de protéger son droit contre une éventuelle vente conclue entre le promettant et un tiers
« article 85 et 86 du dahir de 1913 sur l’immatriculation foncière ».13
Donc, force est de constater que le consentement en reste l’élément primordiale car celui-ci est
formé par l’échange de consentement du vendeur et de l’acquéreur en vue de créer un contrat
de vente, suivant les règles ordinaires du droit des obligations et contrats. Il est vrai que le
consentement est nécessaire mais pas suffisant pour que la convention soit parfaite. Ainsi tout
désaccord entre les parties empêche la réalisation du contrat, sauf s’il porte sur des éléments
accessoires du contrat dont les parties n’ont pas fait un élément essentiel (à savoir la chose et le
prix).
Il arrive d’ailleurs dans certains cas, que l’accord des parties contractantes sur la seule chose et
prix n’est cependant pas suffisant pour qu’il y ait contrat parfait. L’une d’elle voire les deux,
exige qu’il y ait consentement sur d’autres éléments de la vente, tel est le cas par exemple :
lorsque l’acquéreur pose, comme condition de son engagement, le départ de l’occupant ou
l’obtention d’un prêt « crédit », le paiement d’un acompte important, etc.… ces éléments
autres que la chose et le prix nécessaires à la perfection de la convention sont appelés
« substantiels ou accessoire».
Remarquons toutefois que le caractère purement consensuel du contrat de vente est, bien
entendu, source de nombreuses difficultés, d’où il convient de poser la question suivante : à
partir de quel moment peut-on considérer qu’il y a accord parfait des parties sur les éléments
essentiels, le cas échéant, les éléments substantiels de l’opération ?
La réponse à cette question passe par l’examen indispensable des notions de pourparlers
préliminaires, d’avant-contrat, d’offre, et enfin de contrat de promesse.
 Les pourparlers préliminaires :

La rencontre de deux volontés est l’élément indispensable à la formation d’un contrat, mais, un
contrat ne peut se former que lorsque les contractants sont d’accord sur tous les éléments qu’ils
se proposent de conclure.
Cependant entre l’engagement de ces volontés et la conclusion du contrat de vente, se situe
souvent une période intermédiaire parfois de longue durée, dite « phase précontractuelle »,
pendant laquelle les parties sont invitées à entrer en pourparlers. Au cours de cette période, la
volonté n’est pas déterminée définitivement. Seulement, des négociations seront entamées pour
pouvoir trouver un éventuel terrain d’entente.
En effet, la négociation est particulièrement importante dans la création des conventions ; elle
doit permettre aux parties de savoir si elles désirent conclure ou non le contrat. Les pourparlers
quant à eux ont pour but d’établir un rapport de confiance entre les futurs co-contractants et s’il
existe une véritable liberté dans la conduite, il ne faut pas oublier qu’il existe également des

13
Dahir n°1-11-177 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n°14-07. BO :
N°5998 DU 24/11/2011
 La promesse de vente en matière immobilière

limites. « Chaque partie a le droit de rompre les pourparlers, mais comme tout droit, il est
interdit d’en abuser ».
Il est à souligner qu’il existe deux types de pourparlers ; les pourparlers simples et
contractuels :
- Les pourparlers simples : constituent une proposition qui vise seulement à instaurer une
négociation d’où naîtra peut-être un contrat mais sans que les éléments fondamentaux en soient
encore exactement prévus. A ce moment, il ne s’agit que d’une discussion qui ne démontre pas
la volonté de contracter. Il n’existe à ce stade de la négociation aucun engagement.
- Les pourparlers contractuels : comme leur nom l’indique sont considérés comme des " avant-
contrats " destinés à préparer les négociations. Pour autant, ces accords sont considérés par la
jurisprudence comme de simples obligations de moyen14.
On constate de ce fait que les pourparlers peuvent être définis comme étant les premiers
contacts et les premières discussions constituant tout ce qui précède l’échange de
consentements15. En d’autres termes, ils n’ont pas pour but de former le contrat, même dans sa
phase initiale mais de le préparer. C’est l’entrée en matières au cours de laquelle il s’agit
simplement de déployer le terrain, de le reconnaitre, de préparer les voies, de rechercher s’il
est possible de s’y engager, en un mot, d’amorcer les négociations contractuelles proprement
dites.
Il est à noter que les pourparlers ne se voient dotés d’aucun effet juridique contractuel.
Cependant dés l’accord des parties sur les éléments essentiels du contrat, et par crainte du
changement de volonté de l’une d’elles, après une réflexion, ou par suite d’un événement
imprévu avant la signature du contrat définitif ; les parties contractantes se lient provisoirement
par la signature d’une promesse de vente souvent qualifiée d’avant-contrat, ce qui met fin à la
période dite de négociations ou de pourparlers.
 Les avant-contrats :

Aujourd’hui, rares sont les cessions de fonds et surtout de ventes immobilières qui ne sont pas
précédés d’un contrat préparatoire appelé aussi « avant-contrat», ce dernier constitue une étape
vers la réalisation effective de la vente. Il s’agit d’une convention qui a pour but de préparer la
vente et pour effet d’engendrer des droits et des obligations spécifiques, distincts de ceux qui
naitront plus tard.

En effet, la conclusion d’un tel contrat ne s’impose nullement aux parties. Mais la prolifération
de formalités indispensables à la sécurité des tiers et des co-contractants ainsi qu’à la perfection
de l’intérêt général, la nécessité pour l’acquéreur d’assurer le financement de son acquisition,
rendent inévitable une formation progressive du contrat.

14
Mémoire préparé par Mahsou Nabila, Les Pourparlers, page 11, « années universitaire 2011, Hassan
II ».
15
[Link] OMMESLACHE. Cours de droits des obligations, 1985, P.158
 La promesse de vente en matière immobilière

En s’engageant dans le cadre d’un avant-contrat les parties fixent le contenu de leur accord, en
attendant de le conforter de l’affirmer et de le réitérer dans l’acte définitif. Elles sont ainsi liées
pendant le temps nécessaire à l’accomplissement des démarches et à la réunion des pièces utiles
à la validité et à l’efficacité du contrat de vente16.
Le contenu et la portée des avant-contrats varient selon le type d’avant-contrat auquel on a
affaire.

Dans la pratique, le domaine d’application de ces avant-contrats est très étendu. Il concerne les
immeubles de toute nature, existants ou à construire, et quel que soit leur usage (habitation,
commercial, industriel, agricole, etc.). D’où l’utilité de faire une petite distinction selon qu’il
s’agisse d’une vente portant sur un immeuble existant ou en cours de construction !

Lorsque la vente porte sur un immeuble à construire plus exactement, une vente en état futur
d’achèvement, l’avant contrats dans ce cas relève du « secteur protégé » on parle alors d’un
contrat préliminaire17 ou d’un contrat de réservation. Ce contrat possède une nature et une
portée particulière qui ne permettent pas de le rapprocher des autres avant-contrats. Toute autre
promesse de vente ou d’achat  est frappée de nullité.

Or, lorsque la vente porte sur un bien immobilier existant, l’avant-contrat peut être classé dans
les deux principales familles suivantes à savoir: La promesse unilatérale de ventes et la
promesse synallagmatique de vente. On peut ajouter à ces deux promesses le pacte de
préférence qui est aussi très adopté dans la pratique.

Il est nécessaire de rappeler que le choix d’un avant contrat doit toujours s’effectuer afin de
permettre une adéquation de la volonté des parties avec les caractéristiques attachés à chacun
des types d’avant contrats : caractères définitif ou non des engagements respectifs18.

D’ailleurs, le choix du type d’avant-contrat est souvent opéré en cette matière par des
professionnels rédacteurs. Vu la complexité qu’il représente, il est périlleux de signer sans la
présence d’un Notaire, il pourra revêtir cependant soit la forme d’un acte authentique ou d’un
acte sous seing privé.
En revanche quoi qu’il en soit, l’avant contrat doit contenir les conditions générales et
particulières de la vente car l’acte notarié ultérieurement établi ne peut, sauf accord exprès des
parties, ni ajouter, ni retrancher aux conditions auxquelles la vente s’est formée.
C’est pourquoi lors de l’établissement de la promesse, le consentement du promettant, la
définition de l’immeuble, les modalités de fixation de prix et l’ensemble des conditions

16
Frédérique cohet-cordey, la négociation contractuelle à la conclusion d’un avant contrat, P : 21,
Editeur : L’harmattan, 2003
17
Article 618-3 du doc, portant promulgation de la loi n°44-00 et qui énonce : « la VEFA fait l’objet d’un
contrat préliminaire qui devant conclu, sous peine de nullité, soit pacte authentique soit par acte
ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession juridique,»
18
Edition Francis Lefebvre, Pratique de l’avant contrats, paragraphe 135, page : 20
 La promesse de vente en matière immobilière

générales et particulières doivent être examinés attentivement ; tous ces éléments seront
définitivement applicables à la vente qui se formera en exécution de cette promesse.

C’est donc dès la promesse que le promettant, futur vendeur, doit remplir les devoirs
d’information et de loyauté qui lui incombent en cette qualité.19
Enfin, il est à noter que les avant-contrats contenant une promesse ne doivent pas être
confondus avec la pollicitation « simple offre de vente ou d’acquérir ». En effet l’offre du
contrat est un acte unilatéral de volonté, et tant qu’il n’est pas accepté il n’y aura pas de contrat.
En conséquence, l’avant contrat est lui-même un contrat, seulement il s’agit d’un contrat
préparatoire du contrat définitif qui n’est pas encore conclu.

 L’offre et l’acceptation:

a- L’offre :

L’offre de vente n’est ni un contrat ni un avant contrat. C’est un acte de volonté émanant d’une
personne et dirigé vers un tiers. Seule la volonté de l’offrant est en jeu, la personne à qui
s’adresse l’offre ne s’engage d’aucune manière20.

L’offre apparait donc comme une simple proposition de s’obliger si l’autre partie accepte
l’offre, le pollicitant pourra retirer son offre tant qu’il n’aura reçu aucune réponse de la
personne à laquelle il s’est adressée. Toutefois, le retrait abusif d’une offre qui n’est pas
assortie d’un délai pourrait constituer un délit ou un quasi-délit, donnant droit à la réparation.

En revanche, si l’offre est assortie d’un délai, l’offrant est obligé de la maintenir jusqu’à son
[Link] l’expiration du délai rend l’offre caduque sauf s’il résulte des circonstances, une
intention de prolonger le délai. C’est pour ces raisons qu’il est important de prévoir un délai
dans toutes les offres.

La cour suprême a fait une application stricte de cette disposition 22, il s’agissait en l’espèce
d’une vente immobilière : un écrit sous seing privé a été rédigé le 8 mars 1963 et prévoyant un
délai d’option fixé au 7 avril 1963 au-delà duquel l’offre devient caduque, ce délai a été ensuite
prorogé au 10 avril de la même année, le bénéficiaire du droit d’option (le futur acheteur) a
manifesté sa volonté par lettre recommandée de passer l’acte définitif et consigné le prix de
l’immeuble, l’offrant avait refusé de passer l’acte définitif en allégeant la non réception de
lettre. Le tribunal de 1ère instance de Casablanca et la cour d’appel de Rabat avaient par les
décisions du 9 mars 1965 et du 1er décembre de la même année confirmée les allégations de la
défenderesse. A la suite d’un pourvoi en cassation, la juridiction a déclaré que : « celui qui a
fait une offre avec fixation de délai est tenu envers l’autre partie jusqu'à l’expiration du
délai… ». En effet, la cour suprême n’a fait que rappeler les termes de l’article 29 du DOC.

19
Cour suprême, chambre civile, 1-7-1998 : RJDA 10/98 N° 1092 ; sur l’ensemble de ces obligations,
éditions Francis Lefebvre.
20
[Link] : La Nature juridique de l’offre , notions er rôles de l’offres et de l’acceptation dans la
formation du contrat, droit civil, Paragraphe : 286, P.84.
21
Article 29 du DOC
22
C. CASS. CIV. JUIN 1969 Arrêt n° 316 RA de la CS 1966-1982, P741.
 La promesse de vente en matière immobilière

Le même raisonnement a été retenu par la même juridiction dans le cas d’une offre faite par
intermédiaire23.

Toutefois il y a lieu de préciser que l’offre est une proposition ferme et précise de contracter, et
pour qu’il y ait définitivement offre, trois conditions doivent être impérativement réunies à
savoir :
- Les éléments essentiels du contrat doivent y être précises : en 1er lieu, il convient que l’offre
contiennent des indications suffisamment complètes sur la chose et le prix, cela va de soi, mais
également, le cas échéant, sur toutes les conditions substantielles (accessoires), sans lesquelles
l’engagement du pollicitant ne peut être considéré comme parfait.
- L’intention de l’offrant de se lier définitivement par la seule acceptation de l’offre, c'est-à-dire
pour qu’il y ait offre, il convient que son émetteur ait l’intention de s’engager définitivement,
en sorte que le contrat soit formé dès l’acceptation de cette offre par son destinataire.
- Et enfin, elle doit être portée à la connaissance du bénéficiaire par l’offrant ou son mandataire.

Il est à noter que si c’est trois conditions ne sont pas cumulativement réunies, il ne peut être
question d’offre, mais seulement de proposition, de pourparlers ou encore d’appel d’offre.

Par ailleurs, il convient de souligner qu’en cas de décès ou d’incapacité du promettant, l’offre
devient caduque à moins, qu’elle n’ait été acceptée par son destinataire dans l’ignorance de ces
événements (art.3524 du DOC). Donc, si l’offre a été acceptée, elle devient une promesse
véritable, et les héritiers, fussent-ils mineurs ou autrement incapables, sont tenus de l’exécuter.

b- l’acceptation :

L’acceptation c’est la manifestation de conclure le contrat de promesse aux conditions de

l’offre. Quelles sont donc ces conditions ?

L’acceptation porte sur ce qui a été prévu ou inclus dans le champ contractuel, sur ce qui est
connu de l’acceptant et on ne peut pas imposer au contractant les conditions générales de vente
qu’il n’est pas en mesure d’accepter.

Elle est expresse (gestes ou paroles), ou tacite c'est-à-dire qu’elle résulte d’un comportement
qu’on induit de contracter, toutefois il arrive dans certain cas que le bénéficiaire auquel l’offre a
été adressée ne répond ni par un oui ni par un non. La question qui se pose alors est de savoir si
son silence vaut acceptation ?
Normalement qui ne dit mot ne consent pas, mais il existe des exceptions notamment quand un
texte le prévoit, par exemple dans le contrat de bail (lors du renouvellement du contrat, il n’est
pas nécessaire que le bailleur manifeste son acceptation, son silence vaut acceptation). La
jurisprudence considère aussi que le silence vaut acceptation quand les circonstances
permettent de donner à ce silence la signification, et ceci conformément à l’article 38 25 du
DOC.

23
Cour d’appel de Rabat, 31 décembre1931 n° 1142, RACAR 1931- 1932, p.480.
24
Article 35 du DOC
25
Article 38 du DOC
 La promesse de vente en matière immobilière

En outre, l’acceptation substitue «  à une simple pollicitation, un véritable contrat, conférant en

toute hypothèse un caractère obligatoire à l’engagement du promettant 26».

L’acceptation est donc l’élément qui forme avec l’offre du promettant : la promesse unilatérale
de vente, ou la promesse synallagmatique de vente.

Son existence doit donc être établie avec certitude : c’est par l’acceptation de la promesse que
nous sortons de la période précontractuelle, il ne peut y avoir, de contreproposition, ni de
rétractation unilatérale.

Ceci, nous fait constater que la promesse doit contenir à la fois tous les éléments du contrat
définitif et les modalités propres à la promesse elle-même, ce qui oblige le rédacteur de ces
actes préparatoires à posséder des connaissances juridiques étendues dans la limite de cette
spécialité du droit des obligations et contrats.

II/ la promesse de vente (contrat d’option ou compromis):

Bien que n’étant pas régie spécifiquement par le droit, la promesse de vente immobilière
devient aujourd’hui la règle en matière de vente, elle se conçoit plus simplement, selon le
vocabulaire juridique « promettre », c’est s’engager de contracter ou d’accomplir un acte.
Les promesses de vente sont donc des avant-contrats parmi d’autres contrats préparatoires à la
vente, et sous une dénomination commune elles recouvrent des réalités diverses. Cependant les
raisons pour lesquelles, avant de conclure une vente définitive, on convient d'une promesse de
vente, sont variées : en général, un ou plusieurs éléments de la vente définitive fait défaut. 
Selon qu'il est essentiel ou secondaire. De ce fait on peut distinguer deux situations qui donnent
naissance chacune à un type de promesse de vente :
-Parfois les éléments essentiels de la vente à venir (chose, prix, date...) ont été débattus et
convenus. Mais l'une des parties, en général le futur acquéreur, réserve sa décision. Il désire
bénéficier pendant un certain temps d'un délai de réflexion, à l'issue duquel il exercera une
option, en manifestant sa volonté d’acheter ou ne pas acheter. Il s’agit donc d’une promesse
unilatérale de vente (ou option)
La promesse unilatérale de vente est l'archétype des promesses de vente, archétypes des
promesses de contrat, elles-mêmes archétypes des avant-contrats de vente. Sa formation
suppose une offre ferme et précise c'est-à-dire que la simple acceptation d’une invitation à
entrer dans des pourparlers ne peut engendrer la formation d’une telle promesse.
Elle a pour objet principal « l'option » donnée au bénéficiaire pendant un certain temps ; le
promettant étant définitivement engagé, le bénéficiaire quant à lui a le libre choix de «  lever
l'option » pour manifester sa volonté d’acquérir ou renoncer à la vente. Toutefois dès qu’il lève
l'option, la promesse se transforme en une vente parfaite, il n’y a aucunement besoin de
renouveler un nouveau contrat. La réitération par un acte authentique n’est indispensable que
pour les formalités d’enregistrement.

- Parfois, vendeur et acquéreur sont décidés, l'un à vendre, l'autre à acheter. Aucun des deux ne
dispose d'une option. Mais la vente n'est pourtant pas définitivement conclue, car il leur
manque un élément que la loi ou l'une des parties considère comme essentiel : autorisation
26
Françoise BENAC-SCHMIDT, [Link]., P : 152
 La promesse de vente en matière immobilière

administrative, purge d'un droit de préemption, obtention d'un prêt, l’obtention d’une note de
renseignement, etc. En effet, cette promesse est très fréquente dans la pratique des affaires,
connue sous le nom de « compromis »27. C’est : la promesse synallagmatique de vente, c’est
un avant-contrat aussi utilisé qu’une promesse de vente unilatérale.

La promesse synallagmatique de vente est celle par laquelle les deux parties s'engagent
simultanément et réciproquement à vendre et à acheter un immeuble déterminé pour un prix
déterminé ou déterminable. Elle marque la rencontre de deux promesses réciproques de vente et
d'achat et traduit l'engagement du vendeur et de l'acheteur qui veulent se lier définitivement par
un avant contrat en attendant le contrat définitif. En droit français, la promesse de vente vaut
vente (article 1589)28, en droit Marocain, le DOC ignore l'institution. Il en a fait juste allusion
dans les articles 1, 1429,1830 du DOC, pour les promesses unilatérales.

On pourrait constater cependant l’intérêt de la promesse de contracter, c’est qu’elle permet au

bénéficiaire de ne donner son consentement qu’au moment où il décidera de s’engager encore
plus dans la préparation du contrat de vente définitif. Par-conséquent les parties auront le choix
de conclure le contrat de promesse, mais ce contrat ne produira pas les mêmes effets selon qu’il
est unilatéral ou synallagmatique en raison de l’existence de différences fondamentales à
savoir : la nature et le fondement juridique entre les deux promesses.

III-La forme juridique de la promesse de vente :

Malgré l’importance que revêt la promesse de vente de nos jours en matière immobilière, le
législateur Marocain n’a toujours pas réglementé le cadre juridique de ces avant-contrats de
manière claire et précise, à l’instar des autres contrats et de certains droits étrangers notamment
le droit français.
Leur fondement juridique peut être recherché dans au moins trois articles à savoir : l’article 1,
18, 14, du dahir des obligations et contrats, ainsi que les dispositions spéciales des articles
78831 et 83432 du même code qui peuvent être considérées comme une référence générale des
avant contrats et de l’engagement unilatérale. Et sans oublier les dispositions générales des

27
Le terme « compromis », souvent employé par des praticiens est inexact, le terme promesse est plus
juridique. Le « compromis » est d’après le code de procédure civile, une convention par laquelle deux
ou plusieurs personnes décident de soumettre un litige concernant des droits dont ils ont la libre
disposition à l’arbitrage (clause compromissoire). Alors que la promesse est une convention
préparatoire et provisoire par laquelle les parties constatent leur accord sur les conditions d’une vente
en attendant de régulariser l’opération par un acte définitif » B. Elhoudaigui, « La pratique de la
promesse de vente » Première édition Dar Assalam, Rabat, 2005, P 56-57.
28
Article 1589 du code civil français : La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement
réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
29
Article 14 : La simple promesse ne crée point d'obligation.
30
Article 18 : Dans les obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires, dès qu'ils sont
parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle ils sont pris.
31
Article 788 : la promesse de recevoir un dépôt motivé pour cause de départ du déposant ou pour
tout autre motif légitime constitue une obligation qui peut donner lieu à des dommages, en cas
d'inexécution, si le promettant ne justifie que des causes imprévues et légitimes l'empêchant
d'accomplir son engagement
32
Article 834 : la promesse de prêt faite pour une cause connue du promettant constitue une
obligation qui peut se résoudre en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du prêteur, si ce
dernier ne prouve qu'un besoin imprévu l'a empêché d'exécuter son obligation, ou que les conditions
financières de l'emprunteur ont notablement empiré depuis que l'engagement a été pris.
 La promesse de vente en matière immobilière

articles 23033 et 23134 du DOC qui repose sur le principe de l’autonomie de volonté et de la
force obligatoire du contrat par lequel le contrat de promesse fait la loi des parties.
L’article 18 du DOC dispose que : «  dans les obligations unilatérales, les engagements sont
obligatoires, dès qu’ils sont parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle il sont pris »
c'est-à-dire celui qui s’engage envers une autre personne même par la simple parole se voit
obligé de l’honorer, cependant l’article 14 du même dahir dispose « la simple promesse ne crée
point d’obligation », en effet cet article ne peut être analysé que sous la lumière de l’article 18
qui accorde une force contraignante à l’engagement pris par une personne au profil d’une autre
personne.
Toutefois, l’article 14 diffère de l’article 18 en ce sens qu’il vise non l’engagement unilatéral
(lato sensu), mais plutôt la simple promesse, c'est-à-dire, la promesse qui n’est pas matérialisée
par un écrit « instrumentum », abstraction faite à la nature juridique de cet écrit, dont
l’existence est contestée par l’une des parties.

En effet, l'article 14 ressemble beaucoup à l'article 1589-2 du code civil français, tandis que cet
article est plus clair que le premier et dispose que : « est nulle et de nul effet toute promesse
unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, si
elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé ».

Donc, la promesse unilatérale contestée et qui n'est pas concrétisée par un écrit tombe sous
l'application de l'article 14, et celle qui est traduite par un écrit, est régie par l'article 18.

A côté de ces articles, il convient de rappeler que le législateur marocain a fait une application
expresse de la promesse unilatérale dans les articles 788 et 834 du D.O.C. en ce qui concerne la
promesse de recevoir un dépôt et la promesse de prêt faite pour cause connue.

On constate de ce fait que la jurisprudence Marocaine s’est fondée sur ces articles pour trancher
les litiges afférents à la promesse de vente. Ainsi que de présenter une clarté juridique, ce qui
par conséquent, limite plus au moins les difficultés d’interprétation et les sources de litiges.
IV/ La Nature juridique de la promesse de vente :

Dans le langage courant, la promesse se définit comme l’expression d’une parole donnée que
l’on doit respecter, et la promesse unilatérale de vente en est la traduction juridique.
Pothier35, définit la promesse de vendre comme «  une convention par laquelle quelqu’un
s’oblige envers un autre de lui vendre une chose ». Et il ajoute qu’il y a une grande différence
entre la promesse de vente et la vente en elle-même, celui qui promet de vous vendre une chose
ne la vend pas encore, il contracte seulement l’obligation de vous la vendre lorsque vous le
requériez.
Cette définition représente en effet la nature juridique de la promesse unilatérale de vente, bien
qu’elle ne soit pas considérée comme une vente parfaite, elle représente de nombreux

33
Article 230 du DOC
34
Article 231 du DOC
35
Œuvres de Pothier, traité du contrat de vente, par [Link], Paris, Henri Plan, 1861, 6 e parties,
P.190. « Précis de droit de la vente et de louage ».
 La promesse de vente en matière immobilière

avantages ; c’est une convention qui permet de constituer un engagement préparatoire

permettant à son bénéficiaire de disposer d’un délai de réflexion avant de prendre la décision.
Le bénéficiaire ne prend pas l’engagement d’acheter : en acceptant la promesse, il choisit d’en
avoir la possibilité dénommée « option », et réserve sa décision d’acquérir. S’il décide
d’acquérir il « lève l’option » et le contrat se transforme instantanément en un contrat définitif
sans qu’ils aient besoin d’un nouvel accord ; s’il préfère ne pas acquérir, il renonce à l’exercice
de cette option. Il possède une entière liberté de décision. En effet, il n’y a promesse unilatérale
de vente que si cette faculté d’option existe.36
Cependant l’acceptation de la promesse consiste pour le bénéficiaire à prendre acte de l’offre
de vente tout en réservant sa décision d’acquérir, toutefois cette acceptation ne doit pas être
confondue avec la « levée d’option ». Car l’offre de contrat est la manifestation d’une volonté
solitaire, alors que la promesse de contrat est une convention parfaite en elle-même en ce sens
qu’elle repose sur un accord de volonté, d’échange, et de consentement.
Dès lors qu’elle traduit un consentement irrévocable de la part du promettant, ce dernier se voit
engagé envers le bénéficiaire à maintenir son offre ou sa promesse au profil du bénéficiaire, et
s’abstenir de faire un quelconque acte susceptible de compromettre l’exercice de l’option, il est
tenu de garder le bien pendant le délai fixé c'est-à-dire qu’il immobilise son bien au profil du
bénéficiaire jusqu’à l’arrivé du terme, le cas échéant, jusqu'à ce que le bénéficiaire lève
l’option. Ce dernier ne se voit engagé d’aucune manière, au contraire, il bénéficie d’un droit
d’option qui lui laisse la liberté de donner ou non son consentement pour le futur contrat.
Il est à noter, que ce droit d’option ne confère à son bénéficiaire aucun droit réel, mais juste un
droit personnel. C'est-à-dire tant que l’option n’est pas levée, la promesse unilatérale n’a pas
pour effets de transférer la propriété de l’immeuble au bénéficiaire qui n’acquiert aucun droit
réel, mais seulement un droit de créance à l’égard du promettant. Jusqu’à cette date le
promettant demeure propriétaire de la chose objet de la promesse, et en assume toute les
responsabilités en cas de détérioration de l’immeuble. À l’expiration du délai si l’option n’a pas
été levée, elle devient caduque et non avenue. On constate de ce fait que c’est l’existence de
l’option qui caractérise la promesse unilatérale et la distingue de la promesse synallagmatique
Toutefois, à côté de la promesse unilatérale de vente, il convient aussi de définir la nature
juridique de la promesse synallagmatique de vente. En effet, Pour la grande majorité de la
doctrine, la promesse synallagmatique qualifiée aussi de compromis, vaut en réalité un contrat
et non pas une simple promesse de contracter. Chacune des parties promet en réalité
d’accomplir vis-à-vis de l’autre et sans réserve de quelconque toutes les obligations qui
découlent de la nature même du contrat envisagé. Dès qu’il y a accord sur la chose et sur le
prix, l’engagement pris est irrévocable, il ne peut être défait qu’en application de clause précise
(conditions suspensive ou résolutoire), ni modifié, ni complété sans l’accord des parties.
Toutefois en cas de défaillance chacune des parties dispose du droit de le faire exécuter par
voie de justice.
V/ la distinction de la promesse de vente avec les autres contrats préparatoires :
La promesse de vente ne constitue évidemment pas l’unique moyen d’engager une opération
contractuelle qui permette d’aboutir à la réalisation d’un contrat de vente. Elle est l’une des
étapes d’élaboration de la vente et il en est d’autres plus au moins avancées par rapport à elle.
Et en raison de leur étroite liaison dans la vie pratique, et vu l’importance qu’ils revêtent, il
36
Cour de cassation française, chambre civile, 23-1-1991 : [Link]. n°39.
 La promesse de vente en matière immobilière

apparait donc nécessaire de faire la distinction entre la promesse de vente et les autres contrats
préparatoire similaire à savoir : la promesse d’achat, la promesse d’achat et de vente, le contrat
préliminaire, le pacte ou la promesse de préférence et enfin la distinction de la promesse avec la
simple offre de contracter.

 La promesse d’achat :

La promesse d’achat est un engagement d’acquérir une chose dans le cas où son propriétaire
consentirait à la vendre.
Elle obéit pratiquement aux mêmes règles de la promesse unilatérale de vente, la situation des
faits étant alors inversées. C’est le propriétaire de l’immeuble qui peut accepter la promesse en
tant que telle sans s’engager à vendre.

Le promettant (qui s’étant alors engagé à acheter) est alors lié pendant la durée de validité de la
promesse, il doit maintenir son offre d’acquérir, qui est une simple pollicitation, pendant le
délai prévu pour son acceptation. Notant ainsi que sa promesse peut être suivie d’une condition
suspensive ou résolutoire, et à l’expiration du délai, la promesse devient caduque le candidat
acquéreur est alors fondé à réclamer les fonds (arrhes) éventuellement versés le jour de la
souscription de l’offre.

Il est à rappeler que le promettant n’a aucune possibilité de forcer le propriétaire à vendre. En
revanche, ce dernier pourra lui imposer l’acquisition quand il voudra. L’obligation contractée
par le promettant passera à ses héritiers si la promesse a été acceptée. Comme en matière de
promesse de vente, le promettant peut se réserver la faculté de ne pas donner suite à sa
promesse d’acquisition en versant un dédit 37, en droit Marocain, les arrhes ne constituent pas
un moyen de dédit, elles permettent à celui qui les a reçues d’exercer sur elles un droit de
rétention jusqu’à l’allocation, le cas échéant, des dommages intérêts en réparation du préjudice
subi par le créancier pour rupture de contrat.

De plus, même si le bénéficiaire de la promesse d’achat accepte l’offre en tant que telle pour
lier le promettant, il ne contracte aucun engagement d’acquérir et conserve tous les attributs
d’un propriétaire immobilier. L’acceptation rend la vente parfaite à compter du jour où elle est
formulée. Elle n’a pas d’effet rétroactif.

 Le contrat préliminaire :

En matière immobilière certaine ventes font l’objet d’une réglementation spécifique dont le
domaine d’application s’étend aux contrats qui les précédents dites : contrats préliminaire38 ou
contrat de réservation.

En effet, le contrat préliminaire est un avant-contrat provisoire à la conclusion d’une vente

d’immeuble à construire, c’est une convention synallagmatique qui réunit à la fois la promesse
de vente et la promesse d’achat, par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un
délai déterminé et en vendre une fois achevé les constructions, et l’acquéreur qui s’oblige de
payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

37
Editions Francis Lefebvre, Contrats préparatoires, 1991, page 200
38
Contrat préliminaire : avant contrat provisoire à la vente d’immeuble en état futur d’achèvement
réglementé par la loi n° 44-00 complété parle dahir de 1913 de droit des obligations et contrats.
 La promesse de vente en matière immobilière

Ce type de contrat n’engage pas définitivement les parties, il n’a aucun effet sur le transfert de
droit de propriété, l’acquéreur n’est titulaire en effet que d’un simple droit personnel qui n’est
pas inscriptible sur les livres fonciers. Il n’est doté cependant que d’un effet obligatoire
atténué39.

Il ne fait pas de doute que le contrat préliminaire est un véritable contrat d’abords parce qu’il
fait l’objet d’une réglementation spécifiques par la loi explicitant des obligations à la charges
des parties et que le législateur le soumet à un modèle obligatoire, le caractère impératif du
contrat se justifie par le fait que ce type de contrat est imposé, toute autre formule de promesse
est nulle. Cependant il ne peut être conclu sous peine de nullité qu’après achèvement des
fondations au niveau de rez-de-chaussée. Et tant que les parties n’ont pas signé le contrat, ils
sont libres d’annuler l’achat de la vente en état futur d’achèvement.

Toutefois il est à noter que le contrat préliminaire ne peut pas s’analyser en une promesse
synallagmatique de vente, car cela reviendrait à tourner les dispositions légales. Celles-ci
exigent que la vente soit conclue par un acte authentique contenant divers éléments, et
notamment la description de l’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement, le délai
de livraison, autant d’éléments qui, le plus souvent, ne sont pas encore déterminés avec
précision au stade préparatoire auquel intervient le contrat préliminaire. De plus, il faudrait que
le réservataire soit tenu d’acquérir, ce qui n’est pas le cas40.

Par ailleurs, on ne saurait non plus analyser le contrat préliminaire en une promesse unilatérale
de vente, bien qu’une partie de la doctrine et de la jurisprudence ait retenue cette qualification.
En effet plusieurs obstacles s’y opposent absolument, d’une part, la chose vendue et son prix ne
sont généralement que prévisionnels. Ils sont donc susceptibles d’êtres modifiés par le
constructeur en raison de certaine circonstance de l’immeuble. Or dans toute promesse
unilatérale ou synallagmatique de vente, la chose promise et son prix doivent être déterminés
ou déterminables sans que la détermination définitive puisse dépendre, en quoi que ce soit, de
la volonté de l’une des parties. D’autre part et surtout pour que le contrat préliminaire s’analyse
en une promesse unilatérale de vente, il faudrait que le réservant s’engage à vendre, ce qui n’est
pas le cas puisque la décision de construire peut n’être pas encore prise41.

On constate de ce fait que les acquéreurs (ou vendeurs) d’un immeuble à construire ne pourront
donc, dans le cas ou ils désirent passer un contrat préparatoire au contrat de vente définitif, que
conclure un contrat préliminaire, et par voie de conséquence, le contrat de promesse ou
d’option ne peut donc concerner que les immeubles construits.

 La Promesse de préférence ou pacte de préférence :

Le pacte de préférence est la convention par laquelle une personne s’engage pour le cas où elle
se déciderait à vendre une chose déterminée, à accorder la préférence à une autre personne.
Souvent considérée comme une promesse unilatérale de vente subordonnée à une double

39
K. Lyazidi «L’inscription des conventions relatives aux ventes d’immeubles à construire », in Revue
Marocaine de Droit et d’Economie de Développement, N°12, Colloque système foncier, promotion
immobilière et urbanisme, P. 26.
40
François Collart Dutilleul, Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble, typologie des contrats
préparatoires, Paris, 1988. Page 56.
41
, François Collart Dutilleul, ouvrage précité. Page 57.
 La promesse de vente en matière immobilière

condition suspensive, savoir que le promettant veut vendre sa chose et que le bénéficiaire
manifestera sa volonté d’acheter au même prix qu’un tiers42.

Il s'agit bien d'un contrat, puisqu'il doit nécessairement y avoir un accord de volontés.
L'obligation du débiteur ne consiste pas en une obligation de faire une offre de contracter au
bénéficiaire, mais consiste en une obligation de proposer en priorité à ce dernier l'offre s'il
venait à en faire une. En revanche, le créancier d'un pacte de préférence « son bénéficiaire »
n'est pas tenu d'accepter cette offre, et peut donc la refuser; il bénéficie d'un droit potestatif, lui
permettant par principe d'être seul maître de la formation du contrat projeté. Il peut décider de
lever l'option, comme de ne pas la lever, c'est seulement dans ce dernier cas que le contrat ne
sera pas formé. Il ne s'agit donc que d'un contrat unilatéral.

Toutefois, les rapports qu’entretient le pacte de préférence avec la promesse unilatérale de

vente sont ambigus. Car si l’un et l’autre doivent être soigneusement distingués, on peut
admettre que le pacte se transforme en promesse lorsque le souscripteur émet une offre de
vente.

La différence la plus remarquable entre la promesse de vente et le pacte de préférence résulte

de ce que le souscripteur d’un pacte ne prend pas l’engagement de vendre. Il reste libre de ne
pas contracter et le pacte n’est consenti que pour le cas où une offre de vente serait faite.

Il ne faut pas confondre ces deux contrats préparatoires à la vente, car de la première différence
résulte la seconde. En effet, contrairement à la promesse unilatérale de vente, la limitation dans
le temps n’est pas inhérente au pacte de préférence, c’est ce qui ressort de la jurisprudence de la
cour de cassation selon laquelle dispose « tant qu’aucune offre de vente n’est émise, le
bénéficiaire du pacte ne peut se voir opposer la prescription puisqu’il ne peut pas exercer son
droit ». C’est-à-dire que la stipulation d’un délai pour son exécution n’est pas une condition de
validité du pacte.

Il est à noter aussi, que la nature du pacte n’impose pas de déterminer le prix du contrat
envisagé par le pacte de préférence, il dépend en effet de la libre décision ultérieur de
l’émetteur du pacte43, ce qui fait dire que le prix est la seconde condition suspensive à cette
convention et qui ne constitue pas un élément essentiels au pacte, et que la préférence ne se
conçoit qu’en présence de l’offre d’un tiers44. Alors que le contrat d’option (unilatérale) pour
être valable doit contenir un prix déterminé ou du moins déterminable.

Toutefois ces différences n’excluent pas qu’un rapprochement des deux contrats puissent être
tenté, en effet la promesse unilatérale et pacte de préférence présentent certaines ressemblances
tant en ce qui concerne leurs sources que le droit qu’ils font naître, on pourrait dire que le pacte
de préférence et la promesse de vente ou d’option donnent tous les deux naissance à un droit de
créance mobilier, de plus qu’ils ne confèrent aucun droit réel au bénéficiaire, mais juste un
droit personnel qui est transmissible aux héritiers sauf convention contraire. Et la violation du
pacte de préférence est sanctionnée par des dommages-intérêts.

 L’offre de vente ou de contracter :

42
H. Turgeon « droit et pacte de préférence » du N. 397, option-promesse de vente- pacte de
préférence. (Précis du droit de vente et de louage). Thérèse Rousseau.
43
ED. Francis Lefebvre, Cour de cassation française, chambre civile. 6-6-2001 : RJDA 1/02 n°25.
44
[Link] : encyclopédie Dalloz « La plus part des auteurs font état de l’offre du tiers comme un
élément de détermination du prix », V. Promesse de vente, n/31.
 La promesse de vente en matière immobilière

La distinction de la promesse unilatérale de vente et de l’offre de vente ne soulève pas a priori

de difficultés particulières. Les éléments constitutifs comme les effets différents ; pour celle-ci
comme pour celle-là.

La promesse de vente est le contrat par lequel une personne s’engage envers une autre à lui
vendre une chose moyennant un prix déterminé ou déterminable, elle suppose la manifestation
de deux volontés contrairement à l’offre qui résulte de la volonté d’un seul offrant, il est
intransmissible et incessible tant activement que passivement, c’est un contrat purement
unilatérale en principe révocable et ne produisant en règle générale aucune obligation.

En effet le contrat de promesse qui, portant un engagement unilatérale de vendre, est conclu
dans le cadre d’une relations bilatérale. Cependant dire que la promesse de vente est un accord
de volontés qui est relatif à une offre, montre bien que l’acceptation de la promesse par le
bénéficiaire est l’élément essentiel de différenciation avec l’offre ! Et que sans l’acceptation de
la promesse par le bénéficiaire, il n’y a alors qu’une simple offre ou pollicitation qui a la valeur
d’un engagement unilatéral.

C’est ainsi qu’il convient de noter que dans un contrat d’option, l’auteur de l’offre
«promettant », d’ores et déjà, lié par la promesse, est tenu de maintenir l’offre jusqu’à
l’éventuelle conclusion définitive.

Cette offre est destinée au bénéficiaire pour que le contrat de promesse soit formé, l’offre du
promettant doit avoir été acceptée par le bénéficiaire. Dans le cas contraire, c'est-à-dire si le
bénéficiaire n’accepte pas l’offre, l’obligation au maintien de l’offre n’existe pas, il ne s’agit
alors que d’un acte unilatéral, une simple offre qui peut être révoqué par son auteur.
Toutefois il est nécessaire de rappeler qu’en aucun cas une promesse non acceptée n’entraine la
conclusion du contrat définitif par la levée d’option. Il faut pour conclure le contrat de
promesse la rencontre de deux volontés et l’acceptation de l’offre par le bénéficiaire pour qu’il
puisse lever l’option par la suite.

Par ailleurs si l’offre est assortie d’un délai, l’offrant est obligé de la maintenir jusqu’à son
expiration. L’expiration du délai rend l’offre caduque sauf s’il résulte des circonstances une
intention de prolonger le délai. Cette règle trouve sa source dans l’article 29 du DOC.

En revanche, si l’offre à été faite sans fixation de délai l’offrant doit la maintenir pendant un
délai raisonnable45 jusqu'à ce que l’acceptation lui parvienne de son cocontractant. Cette
situation ne peut valoir que pour les contrats entre absents 46. Car l’offre faite à une personne
présente sans fixation de délai est non avenue s’il n’est pas accepté sur le champ par l’autre
partie47.

Cependant, il est à noter que si le décès ou l’incapacité du pollicitant entraîne la caducité de

l’offre, il reste sans effets sur la promesse ; les héritiers ou le représentant du promettant

45
Article 113 du DOC : lorsque le délai n’est pas déterminé, chacune des parties peut exiger que l’autre
contractant déclare sa décision dans un délai raisonnable.
Toutefois, ce délai ne doit pas être plus long que le délai de prescription des obligations prévue par
l’article 387 du DOC, qui est de quinze ans
46
[Link]. 16 Novembre 1977 N° 1978 P : 109
47
Article 23 du DOC.
 La promesse de vente en matière immobilière

devront exécuter les engagements qu’ils ont à contracter au cas où le bénéficiaire déciderait
malgré tout de lever l’option.

On constate de ce fait que la promesse de vente est plus qu’une simple offre, elle est un accord
de volontés entre le promettant qui tout au moins s’engage vis-à-vis du bénéficiaire à ne pas
vendre à un tiers, et le bénéficiaire qui consent à examiner la faculté qui lui est donnée de lever
l’option ou d’y renoncer48. Il s’agit en effet d’une véritable convention qu’il ne faut pas
confondre avec la simple offre.

VI- Le Rôle et La responsabilité du Notaire dans la rédaction de l’acte de promesse :

La promesse de vente ou d’achat est généralement un document usuel signé par chacune des
parties en cause, préalablement à l’acte de vente. Contrairement à ce que l’on peut penser, un
tel acte ou document n’est pas de la catégorie de ceux dont les parties peuvent facilement se
débarrasser par la suite, une fois que ce document est signé, il devient souvent très difficile d’en
modifier les termes et conditions et de se dégager des obligations contractées. D’où
l’importance, pour prévenir des situations fâcheuses et souvent irrémédiables, de faire appel à
l’expertise d’un Notaire avant de signer quelque document que ce soit.

Il est vrai qu’en théorie rien ne nous oblige à nous adresser à un professionnel pour la rédaction
de l’acte, mais vu l’importance de l’engagement pris et la complexité de la matière, l’appel à un
Notaire est devenu indispensable car il est le mieux placé à préparer l’acte convenant à
l’opération.

Cependant le rôle d’authentification n’est pas la seule des missions qu’il doit accomplir. Il a
pour mission aussi de conseiller et d’informer les parties sur leurs droits et leurs devoirs, ainsi
que sur les conséquences tant juridiques, financières que fiscales de leur engagement. Les
tribunaux considèrent aussi que le notaire doit veiller à l’efficacité des actes qu’il reçoit.

Remarquons ainsi, qu’avant la réalisation et la signature de l’acte, il existe un délai parfois de

plusieurs jours pour ne pas dire mois  entre le compromis de vente et l’acte final. Ce temps est
utilisé par le Notaire pour qu’il puisse s’assurer de l’état juridique du bien (Melkia, réquisition
d’immatriculation, titre foncier, etc.) et pour vérifier notamment les différents points de vente :
réclamer les pièces et effectuer les démarches nécessaires, vérifier la situation hypothécaire du
bien et déterminer les servitudes, et puis au final réitérer la promesse dans l’acte définitif.

On constate de ce fait que le Notaire est tenu d’accompagner ses clients depuis l’avant contrat
jusqu'à la signature du contrat définitif ou de l’acte authentique. Une fois l’acte est signé, sa
mission ne se termine pas là, il doit veiller à l’accomplissement des formalités
d’enregistrement49et à un certain nombre de formalités postérieures, tel par exemple : le
remboursement des créanciers du vendeur pour lever les hypothèques.

Tout ceci nous amène à dire que le Notaire lors de la signature d’une promesse unilatérale ou
d’un compromis de vente a pour bute d’assurer la régularité et le bon déroulement de la
48
T. rousseau. Houle, « les récents développements dans le droit de la vente et du louage de
choses »(1985). 15 R.D.U.S P. 310-388.
49
Les droits d’enregistrements sont exigibles dès l’établissement du contrat de vente même si la
résolution est prononcée ultérieurement « décision rendue le 7/1/99 N° 1336/96 » arrêt de la
chambre administrative- cour de cassation- centre de la publication et de la documentation judiciaire,
P 136, (2007).
 La promesse de vente en matière immobilière

transaction immobilière, afin d’apporter aux parties une sécurité absolue et une force probante
et exécutoire à l’acte de vente, et en cas de manquement à son devoir de conseil ou à l’une de
ses missions, il engage sa responsabilité. Il est à noter, que sa responsabilité ne pourra être
retenue que lorsque les juges auront constaté l’existence d’une faute, d’un préjudice ou d’un
lien de causalité.

En conclusion, et à travers cette étude préliminaire, nous avons pu évaluer l’importance

qu’occupe le contrat de promesse en matière de vente immobilière. Et l’analyse de ces contrats
préparatoires nous à conduit à rechercher et à comprendre comment ils organisent la naissance
d’un futur contrat de vente d’immeuble qui s’achèvera par sa formation.

C’est précisément la compréhension de ce processus qui nous emmène à nous interroger sur
les différentes étapes concernant la formation des contrats préparatoires, sur les obligations qui
incombent aux parties ainsi qu’aux tiers, et au final sur les effets et la protection juridique de la
promesse de vente, et les actions judiciaires .

Sur ce principe, notre étude portera dans une 1ere partie sur les conditions et modalités de la
formation du contrat de promesse, et dans une seconde partie: sur les effets de la promesse de
vente, sa protection juridique, et les actions judiciaires qui peuvent en découler.
 La promesse de vente en matière immobilière

1ER PARTIE/ LA PROMESSE DE VENTE PORTANT SUR UN BIEN

IMMOBILIER :

Chapitre I/ la formation de la promesse de vente :

Il est courant en pratique que les actes de vente immobilière soient précédés d’un contrat
préparatoire dit contrat de promesse, ce dernier est destiné en général à concrétiser les accords
des parties avant qu’ils deviennent définitifs car selon un adage « les écrits restent et les paroles
s’envolent ».

Toutefois, pour que ces contrats préparatoires soient valables, ils doivent remplir comme tous
autres contrats destinés à la vente, certaines conditions de fond et de forme conformément aux
dispositions du droit commun, il en va ainsi pour se convaincre de se référer à un arrêt de la cour
d’appel de Taza daté du 24 décembre 1986 qui stipule « le contrat de promesse est un contrat
préparatoire qui n’est supposé être valable que s’il remplit toutes les conditions de fond pour la
conclusion du contrat définitif »50.

Et ceci, dans le but de préciser les parties qui vont se trouver engagées dans le contrat ainsi que
d’autre éléments qui sont impérativement mentionnés dans l’acte tels que : l’objet de la
promesse, les charges et conditions prévues, le prix convenu et ses modalités, et enfin les
garanties données pour le cas où l’un des signataires refuserait de réaliser la promesse par la
signature de l’acte définitif.

En conséquence, si les parties ne se sont pas mis d’accord sur les conditions générales et
particulières de la vente ainsi que ses éléments constitutifs, il ne peut y avoir de promesse. La
cour suprême vient confirmer cette règle dans un arrêt rendu le 22 mai 1984 en notifiant que « le

50
Arrêt de la cour d’appel de Taza N° 611 daté du 24/12/1986 –chambre civile n°996/86- publiée
« revue almiyar – N° 13-14 page 89 »
‫ " إن الوعد‬: ‫ عقدية الوعد بالتعاقد عموما حين أوضح‬1986 ‫ دجنبر‬24 ‫و قد تبنى قرار صادر عن محكمة االستئناف بتارة بتاريخ‬
."‫بالتعاقد عقد تمهيدي ال ينعقد صحيحا إال إذا توافرت فيه جميع المسائل الجوهرية للعقد النهائي المراد إبرامه‬
 La promesse de vente en matière immobilière

contrat de promesse est considéré comme nul et non avenu si les parties ne se sont mis d’accord
sur tous les éléments constitutifs du contrat »51.

C’est pourquoi lors de l’établissement de la promesse, le consentement du promettant, la

définition de l’immeuble, les modalités de fixation du prix et l’ensemble des conditions
générales et particulières, doivent être examinés attentivement ; tous ces éléments seront
définitivement applicables à la vente qui se formera en exécution de cette promesse. Il est à
noter toutefois, que l’acte notarié ultérieurement établi ne peut sauf accords exprès des parties, ni
retrancher ni modifier les conditions auxquelles la vente s’est formée.

Cependant la question qu’on devrait se poser est la suivante : quelles sont ces conditions
auxquelles le contrat de promesse est assujetti pour être valable ?

C’est conditions sont de deux formes : les conditions de fond (S1) prévues et énumérées par le
législateur dans l’article 2 du DOC « la capacité, le consentement, l’objet et la cause », et les
conditions de forme (S2) qui peuvent être valables à la formation du contrat.

S1/ les conditions de Fond :

L’étude des ces conditions suppose de faire la distinction entre les conditions de fond de la
promesse unilatérale (P1) et celles de la promesse synallagmatique de vente (P2). Ajoutant que
ces derniers concernent aussi bien les contractants que le contrat lui-même conformément aux
dispositions de l’article 252 du DOC et qui correspond parfaitement à l’article 110853 du code
civil français.

P1 : La promesse unilatérale :

La promesse unilatérale apparait comme un contrat qui doit être distinct de l’offre et de l’acte
définitif, en effet elle se distingue du contrat définitif en ce qu’elle ne contient qu’un seul des
deux consentements nécessaires à l’existence de celui-ci. Or la question qui nous préoccupe est
de savoir : est ce que par un seul consentement le contrat d’option doit pour sa validation réunir
toutes les conditions de fond exigé par la loi ?

Comme on l’a déjà mentionné précédemment, le contrat de promesse est un contrat innommé qui
n’est soumis à aucune exigence de la loi. En ce qui concerne « la capacité, la forme, … », seuls
les conditions générales sont applicables.
Ajoutant toutefois, que la promesse de vente préfigure le contrat définitif, et cela par la simple
levée d’option du bénéficiaire, sans avoir recours à de nouvelle négociation entre les parties, ou à
51
Arrêt de la cour suprême N° 752 daté du 22/5/1984- publiée « revue jurisprudentielle GTM, Mars
1985  N° 13-12 page 21 ».
52
Article 2 du DOC
53
Article 1108 du code civil français: Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une
convention : Le consentement de la partie qui s'oblige ; Sa capacité de contracter ; Un objet certain qui
forme la matière de l'engagement ; Une cause licite dans l'obligation.
 La promesse de vente en matière immobilière

l’établissement d’un nouvel acte. C’est pour cette raison que le contrat d’option répond
également aux exigences du contrat de vente.

A- les conditions relatives aux contractants :

Les parties au contrat de promesse doivent d’une part donner leur consentement à la formation
de ce contrat et d’autre part remplir certaines conditions relatives à leur capacité et qualité.

1-Consentement des contractants :

Contrairement à ce que sa dénomination pourrait conduire à penser, une promesse unilatérale

n’est pas un acte juridique unilatéral, mais bien un véritable contrat, dans la nature où elle
procède d’un accord de volonté entre le promettant qui consent d’une promesse et le bénéficiaire
qui l’accepte.

Cependant l’offre contenue dans le contrat, est aussi l’engagement du promettant de la maintenir
jusqu’à l’éventuelle conclusion du contrat définitif. A ce titre il importe de la distinguer de la
simple offre de vente (Il faut ici renvoyer à ce qui a été énoncé précédemment) que l’offre du
promettant doit avoir été acceptée par le bénéficiaire, ce qui imprime à l’engagement du
promettant une nature contractuelle et lui donne par la même occasion une force obligatoire.
Dans le cas contraire, si le bénéficiaire n’accepte pas l’offre ; l’obligation au maintien de l’offre
n’existe pas, elle n’est alors qu’une simple offre qui peut être révoquée par son auteur.

On constate de ce fait, bien que le contrat d’option soit de nature unilatérale par le fait qu’il
n’engage qu’une seule partie, il nécessite un engagement synallagmatique. En effet, les deux
parties doivent être consentantes et donner leur accord. Toutefois il est à noter que ce
consentement doit avoir été exprimé de manière libre c'est-à-dire qu’il doit être exempt de tout
vice sous peine de l’unité relative. Il en va ainsi pour se convaincre de se référer à l’article 39 du
DOC qui confirme ce qu’on vient de dire «  est annulable le consentement donné par erreur,
surpris par le dol, ou extorqué par violence ».

Comme on vient de le remarquer il existe trois forme qui vicient le consentement à savoir :
l’erreur, le dol et la violence, ces trois points seront analysés successivement.

L’erreur : D’abord toutes les erreurs ne vicient pas le consentement, certaines erreurs entraînent
la nullité de la convention, d’autres ouvrent seulement droit à une action en rescision (nullité
relative) au profit de la partie qui en était victime54.
L’erreur entrainant la nullité absolue, ce type d’erreur n’est pas prévu par le DOC. Mais leur
existence résulte des principes généraux ; ce sont les erreurs dont la gravité est telle qu’elles ne
54
Maitre Khalil Dinia : Les vices de consentements, la pratique de la promesse de vente en droit
marocain, page 27, Edition 2005, Rabat.
 La promesse de vente en matière immobilière

vicient pas le consentement, mais l’empêche véritablement d’exister. On les appelle « erreurs-
obstacles ». Le deuxième type d’erreurs c’est l’erreur ouvrant droit à la récession, prévue dans
les articles 4055 et 4156 du DOC et qui porte sur la personne et la qualité de la personne ou sur
l’identité et qualité de l’objet. Toutefois, deux conditions sont indispensables pour que l’erreur
vicie le consentement : il faut que l’erreur ait été déterminante et il faut qu’elle soit excusable.

Le Dol : considéré comme toute malhonnêteté destinée à tromper le contractant pour le

convaincre à donner son consentement et conclure un contrat 57. Cette règle trouve sa source dans
les articles 52 et 53 du DOC.
Toutefois, la question qui se pose est de savoir: comment peut-on prouver le dol ? Tout d’abord
il est à noter que le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. Le demandeur doit prouver le dol
et démontrer le lien de causalité entre celui-ci et le consentement vicié par témoignage ou par
présomption. Si le dol a été déterminant c'est-à-dire, lorsque sans lui, la partie qui en a été
victime n’aurait pas donné son consentement, il ouvre droit à une action en rescision
éventuellement, des dommages et intérêts peuvent lui être alloués 58. Mais si le dol n’a pas été
déterminant et qu’il ne porte que sur les éléments accessoires, dans ce cas le dol donne seulement
ouverture à une action en dommages et intérêts 59. On peut donner comme exemple de dol, le
silence gardé par l’un des contractants ou la réticence à délivrer une information importante60.

Le troisième type de vice de consentement est la violence : elle peut être définie comme la
pression illégitime ayant déterminé le consentement d’une personne à un acte juridique. Elle est
constituée par la menace physique, morale ou pécuniaire viciant le consentement sans le
supprimer. C'est le cas, par exemple, d'un agent commercial qui effectue un contrat de vente,
plus ou moins préjudiciable, sous la menace ou la contrainte de son supérieur hiérarchique. Ce
contrat pourra donc être annulé car le consentement n'a pas été libre ; il a été vicié. Mais à
condition que cette violence ait été déterminante 61 et illégitime62, une simple crainte

55
Article 40 du DOC
56
Article 41 du DOC
57
Maitre Khalil Dinia, ouvrage précité page 32.
58
Article 52 du DOC
59
Article 53 du DOC
60
La cour de cassation française a décidée suite à un jugement rendue le 11/9 /2012 « le silence gardé
par l’acheteur sur la modification à venir de la substance même de la chose vendue ou sur la valeur du
bien constitue un dol entraînant la nullité du contrat ou de l’avant-contrat tel qu’en l’espèce ». Non
publiée
61
Elle est déterminante : c'est-à-dire que sans elle la partie qui en été victime n’aurait pas donnée son
consentement, compte tenu des circonstances et de la condition des personnes, c'est-à-dire leur
niveau social et intellectuel, leur degré d’impressionnabilité, leur âge et leur sexe.
62
Elle est illégitime : la violence ne vicie pas le consentement lorsque les moyens et les buts de celui
qui l’exerce sont les uns et les autres légitimes, telle que la menace d’exercer des poursuites en justice
 La promesse de vente en matière immobilière

révérencielle63 ne peut annuler le contrat. Et ceci conformément aux articles 47 64,4865 et 5166 du
DOC.

A côté de l’erreur, le dol ou la violence, il existe un autre vice de consentement qui est la lésion.
Cette dernière est un cas particulier de l’erreur : c’est l’erreur sur la valeur de la chose, elle crée
un préjudice pécuniaire égal à la différence entre la valeur de la prestation fournie par la victime
et la valeur de la prestation qu’elle reçoit. Elle doit dépasser le 1/3 entre le prix porté au contrat
et la valeur effective de la chose vendue67.
En revanche elle n’ouvre droit à une action en rescision que dans deux cas et cela conformément
à l’article 5568 et 5669 du DOC :
- Lorsqu’elle a été causée par un dol
- Lorsque la partie lésée est un mineur ou un incapable.

Ainsi, après avoir exposé le régime juridique du consentement tel qu'il est présenté par le dahir
des obligations et contrats, il sera primordial de poser la question suivante : A partir de quels
moments peut-on présumer l’existence du vice de consentement ? Et comment le bénéficiaire
peut se garantir contre les défauts de la chose vendue?

Généralement lorsqu’on parle de la vente immobilière, le vice de consentement doit bien

entendue être antérieur à la vente70, et il doit être suffisamment grave, pour qu’il puisse produire
ses effets. C'est-à-dire qu’on ne peut pas demander l’annulation de la vente ou de la promesse en
invoquant notre méconnaissance à la langue française ou une autre langue par laquelle l’acte a
été établi71. Cette dernière ne constitue pas un vice de consentement72.

En conséquence si le bénéficiaire de la promesse fait preuve de l’existence d’un vice de

consentement avant la signature de l’acte définitif, il peut demander l’annulation de la vente et
restituer la totalité du prix versé ou intenter l’action en rescision et cela conformément à l’article
311 du DOC. Et s’il prouve que le promettant est de mauvaise foi il peut demander des

63
La crainte révérencielle : c’est la crainte d’un enfant envers son père ou sa mère et celle de la femme
envers son mari, est une crainte légitime qui ne donne ouverture à rescision que si elle été
accompagnée de menaces illégitimes.
64
Article 47 du DOC
65
Article 48 du DOC.
66
Article 51 du DOC.
67
Maitre Khalil Dinia, Les vices de consentements, la lésion, ouvrage précité, page 33.
68
Article 55 du DOC
69
Article 56 du DOC.
70
S. MARKASS « les contrats nommés » : L’appréciation se fera le jour de la promesse de vente du fait
de l’accord réciproque des parties. Maison d’édition de l’université Egyptien, le Caire, 1956, P 100.
71
De toutes les façons le Notaire qui rédige l’acte se fait assister d’un interprète agrée près des
juridictions en cas de difficulté dans la réception, ou si l’une des parties ne comprend pas la langue
dans laquelle l’acte à été rédigé. Cette règle trouve sa source dans l’article 38 de la loi 32-09 relative à
l’organisation de la profession de Notaire.
72
Juris-Prudentes - Droit Immobilier : la méconnaissance de la langue française ne constitue pas un vice
de consentement/ mise en ligne le 2/2/2012 (PDF)
 La promesse de vente en matière immobilière

dommages et intérêts. Cependant, il est à noter que le délai de prescription est d’un an à partir de
la date où le bénéficiaire à découvert le vice73.

Ainsi, comme on le remarque, le consentement joue un rôle important dans la protection des
parties au contrat de promesse de vente et la vente elle même. Toutefois, le consentement libre et
éclairé à lui seul n'est pas suffisant pour la validité de la promesse. Il faut en plus de cela que ce
consentement soit donné par une personne apte à consentir, c'est-à-dire une personne capable74.

2-Capacité des contractants :

La règle générale est que toute personne peut contracter si elle n’est pas déclarée incapable par la
loi. Selon l’article 3 du DOC « toute personne est capable d’obliger et de s’obliger, si elle n’en
est déclarée incapable par cette loi ». Le législateur marocain cherche avant tout à protéger
l’incapable, c'est-à-dire au moment de la conclusion de la vente, les deux parties doivent avoir la
capacité de jouissance et la capacité d’exercice selon les dispositions des articles 20775 et 20876
du code de la famille77

Toutefois, dans la promesse de vente unilatérale les choses différent, selon qu’on se place du
coté du promettant ou du coté du bénéficiaire, c'est-à-dire qu’il faut déterminer le moment où la
capacité s’apprécie pour chacune des parties.

a- Le promettant :

Le promettant s'engage à vendre dès la promesse. C’est pour cette raison qu’il doit avoir la
capacité de vendre, comme s'il concluait le contrat définitif.

Néanmoins, la survenance d'une incapacité pendant la durée de l'option ne remet pas en cause la
promesse. En effet, le consentement a été donné au moment de la conclusion de la promesse. Peu
importe ce qui se produit ensuite. Le consentement est ponctuel, irrévocable et figé dans la
promesse.

Mais il arrive dans certain cas des exceptions. Par exemple : si le promettant était malade ou que
pendant sa dernière maladie à conclu une promesse de vente au profil de l’un de ses successibles
dans l’intention de le favoriser, comme si par exemple en lui vendant à un prix beaucoup moins
inférieur à la valeur réelle de la chose, ou au contraire à une valeur supérieure. Dans ce cas la
chose est non successible sauf dispositions contraires, c'est-à-dire avec le consentement des
autres héritiers.
73
Article 311 : L'action en rescision a lieu dans les cas prévus au présent dahir, articles 4, 39, 55, 56, et
dans les autres cas déterminés par la loi. Elle se prescrit par un an, dans tous les cas où la loi n'indique
pas un délai différent. Cette prescription n'a lieu qu'entre ceux qui ont été parties à l'acte
74
Mémoire préparé Stéphanie Saniadja : la protection des parties dans le contrat de vente. Partie : la
nécessité d’un consentement libre. Année universitaire : 2006/2007
75
Article 207 du DOC
76
L'article 208  du DOC
77
Défini par la loi n° 70-03 formant code de la famille du 3 Février 2004.
 La promesse de vente en matière immobilière

Un arrêt de la cour suprême datée du 2/10/2002 portant n° 674 vient confirmer ceci en stipulant
« que l’incapacité de jouissance ou d’exercice n’est pas la seule condition pour pouvoir annuler
le contrat, il suffit de prouver que le promettant a conclu le contrat de promesse lors de sa
dernière maladie, et que cette maladie lui a affecté ses capacités mentales, pour demander
l’annulation du contrat ».78

Cela n’empêche pas de dire que la promesse de vente reste plus sécurisante pour le bénéficiaire,
que la simple offre. Car la survenance de l’incapacité de l’offrant entre le moment où il offre la
vente et le moment où celle-ci est acceptée, empêche la conclusion du contrat définitif. Or dans
la promesse le consentement est irrévocable, ponctuel et figé.

b- Le bénéficiaire :

Le bénéficiaire ne doit avoir la capacité d'acquérir qu'au jour de la levée de l'option 79, moment où
le contrat de vente se forme. Cela se comprend bien puisque même si le bénéficiaire a déjà
accepté la promesse, il ne s'est pas encore engagé à acheter. Alors, pourquoi lui imposerait-on
d'avoir la capacité d'acheter à ce moment là !

Le bénéficiaire, qui, après l’expiration des délais manifeste sa volonté, de passer le contrat ne
peut le faire en l’absence d’une intention commune des parties, cela veut dire que son droit est
limité dans la durée déterminé par le promettant et une manifestation de volonté postérieure à la
fin du délai doit être autorisée et accordée par le vendeur.

Contrairement au promettant engagé, la capacité du bénéficiaire est appréciée au jour de la levée

de l’option faite par lui, même si on peut admettre que sa capacité peut être requise le jour de son
acceptation de la promesse unilatérale de vente car il pourrait à cette occasion être contraint de
verser une contrepartie de l’avantage accordé par le propriétaire promettant.

Le Notaire procédera également à une vérification de l’identité et de la capacité juridique des

parties, lors de l’établissement de l’acte de vente.

3-La qualité des contractants :

En ce qui concerne la qualité des cocontractants à la promesse, le promettant doit être titulaire du
droit qu'il promet de transmettre ou certain de le devenir. Ce qui soulève une question délicate de
la vente de la chose d’autrui, que le DOC n’interdit pas à l’instar de son homologue français.

78
Arrêt de la cour suprême daté du 2/10/2002 N° 674, non publiée. « Promesse de vente, yassine
assila, avocat au barreaux de Casablanca ».
Un autre arrêt de la cour suprême à rabat énonce la même chose daté du 14-9-1983, N° 1385, publiée
dans le site : cabinet bassamat.
79
 GROSS Bernard : les  contrats de ventes civiles et commerciales baux d'habitation, baux
commerciaux, Et PUF, P.70, 2009
 La promesse de vente en matière immobilière

L'article 485 du D.O.C prévoit que la vente de la chose d'autrui est valable. Mais, cette validité
est subordonnée à la ratification de la vente par le maître ou à l'acquisition ultérieure du vendeur
de la propriété de la chose objet de la vente. Par analogie on peut déduire de cet article que la
promesse de vente faite par une personne autre que le propriétaire de la chose objet de la
promesse peut être valable dans les mêmes conditions posées par celui-ci. Il serait cependant
plus logique de parler d’une promesse d’achat.

En droit Français, la vente de la chose d'autrui est nulle et non avenue. En effet, l'article 1599 du
code civil considère que la vente de la chose d'autrui comme nulle et elle peut donner lieu à des
dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

B- Les Conditions relatives au contrat :

Conformément aux conditions générales de validité des contrats, le contrat d'option doit remplir
des conditions relatives à son objet et à sa cause, et c’est ce qu’on va analyser dans le présent
paragraphe.

1- L’objet :

Pour que le contrat d'option soit efficace, c'est-à-dire pour qu'il puisse entraîner la conclusion
définitive du contrat de vente si le bénéficiaire le souhaite, il doit remplir certaines conditions.
La promesse unilatérale de vente ne peut être qualifiée ainsi, si elle ne comporte pas les éléments
essentiels du contrat envisagé, notamment la chose et le prix. Et pour confirmer ceci on fait
référence à un arrêt de la cour suprême qui énonce : « la vente est parfaite entre les parties dès
qu’il y a consentement sur la chose, sur le prix et sur les autres éléments du contrat, elle ne sera
pas considérée comme une simple promesse mais plutôt comme une vente parfaite ».80

a- La chose :

Dans le cadre de la vente d’immeuble, la chose promise va par définition être un immeuble.
Il faut d’abord appliquer à cette chose les règles relatives à l’objet puisque l’objet de l’obligation
du promettant est la chose, et ici plus précisément c’est l’immeuble.81

En principe, l’immeuble doit exister au moment de la conclusion du contrat. Il est toutefois

possible de conclure une promesse portant sur un immeuble futur : il s’agit alors de la vente
d’immeuble à construire qui fait l’objet de dispositions particulières. C’est ce qu’on a pu voir
précédemment sur la vente en état futur d’achèvement. (Art. 618-1 et suivants du doc).

Toutefois, l’immeuble comme tout objet, doit aussi être déterminé ou déterminable. En général,
il sera désigné précisément dans le contrat de promesse ainsi que ses principales caractéristiques
qui seront énoncées conformément aux énonciations du titre foncier, objet de cette promesse, à

80
Arrêt de la cour suprême daté du 20/03/1981 N°90, non publiée
81
Amélie Dionisi Payruse « Droit Civil, les obligations » Tome 2, page : 130, édition (ABC catégorie)
 La promesse de vente en matière immobilière

savoir : la totalité ou une partie de la propriété, sa dénomination, sa consistance (terrain nu ou

construit, ferme, appartement), la superficie, etc.

En revanche, si la chose n'est ni déterminée ni déterminable, le contrat d'option ne peut avoir

toute son efficacité. Et si l'option est levée par le bénéficiaire, il n'y aura pas de contrat de vente.
Le tribunal de 1er instance a rendu un jugement daté du 16/1/2005 en énonçant que «  le rôle de la
détermination de la chose ou du bien, de manière précise et claire, ne permet pas d’ignorer
qu’elle est considérée comme l’une des conditions pour la validité du contrat, et qu’elle engendre
son annulation en cas de non respect de cette condition ».82

b- Le Prix:

Une acquisition immobilière est avant tout une vente telle qu’elle est définie par l’article 478 du
DOC qui stipule que «  la vente est un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété
d’une chose ou d’un droit à l’autre contractant moyennant un prix que ce dernier s’oblige à lui
payer ».

L’étude du prix dans la vente immobilière s’oppose tout d’abord de faire une distinction entre le
prix de la vente définitif et celui de la promesse.

Dans la plupart des arrêts rendus par la cour de cassation, on remarque que cette dernière emploi
toujours le terme de la « vente primitive » et confond, le terme de la promesse de vente et la
vente pure et simple, et fait allusion à la vente et à ses conditions alors qu’il s’agit d’une simple
promesse de vente.

Cette confusion entre la vente définitive et la promesse de vente empêche de ressortir le régime
juridique du prix dans la promesse de vente, qui doit normalement être distinct de celui de la
vente définitive.
Pour la cour de cassation,  la vente préliminaire est une vente et doit réunir tous les éléments
nécessaires y compris l’accord des parties sur le prix ; à titre d’illustration on peut cité l’arrêt de
la cour de cassation n° 3420 en date du 16/08/2011, dossier n° 586/1/7/2010, dont lequel la cour
a défini la promesse de vente comme un contrat par lequel l’une des parties promet de vendre  à
l’autre un immeuble ou des biens réels définis avec un prix déterminé83.

Ceci nous emmène à nous interroger sur l’importance de la détermination du prix dans la
promesse de vente alors quelle n’est pas encore une vente parfaite.

82
Jugement rendue par le Tribunal de 1ère instance daté du 16/1/2005 N° 36. Non publiée.
83
M’bark Jaanaoui, Magistrat : Le prix dans la vente immobilière à la lumière de la jurisprudence de la
cour de cassation.
 La promesse de vente en matière immobilière

En effet, la nécessité de déterminer le prix dans la promesse de vente peut s’expliquer par la
volonté d’assurer son efficacité de sorte que l’acquéreur ne soulèvera l’option d’achat qu’après
avoir payé le prix.84
Sans la détermination du prix, la promesse de vente ne peut jamais produire son plein effet, c'est-
à-dire comment l’une des deux parties pourrait elle exiger l’exécution de la promesse si le prix
n’est pas encore déterminé?

La Doctrine française estime que la conclusion d’une vente sans la détermination du prix ne
constitue pas une vente nulle, mais une vente sous conditions suspensives de déterminer le prix.
A défaut de le faire la vente sera nulle.

En droit Marocain, la nullité de la vente définitive dans laquelle le prix fait défaut trouve sa base
dans l’article 30685 du DOC. Par contre la promesse de vente n’a aucune base légale puisque le
prix, élément de la vente n’est pas un élément de la promesse.
La question qui se pose alors : à quels moments le prix peut être déterminé dans la promesse de
vente ?

Normalement la règle générale est que le prix se paye aux moments de la conclusion du contrat
définitif. Mais quand la vente est précédée d’une promesse de vente ou d’un compris, les parties
fixent un délai pour le paiement du prix, le bénéficiaire quant à lui doit s’acquitter de cette
obligation avant le terme convenu, à défaut, le promettant peut demander l’annulation de la
promesse voire la vente définitive. Et cela conformément de l’article 581 du DOC qui
prévoit : « S'il a été stipulé, d'après le contrat ou la coutume du lieu, que la vente serait résolue
faute de paiement du prix, le contrat est résolu de plein droit par le seul fait du non-paiement
dans le délai convenu ».

Comme on a dit précédemment, la vente immobilière est presque toujours précédée d’une
promesse de vente. Toutefois l’une des causes parmi lesquelles les parties font recours à cette
promesse est l’obtention d’un prêt bancaire, par lequel ils vont pouvoir financer leur transaction
immobilière.
Mais le problème qui se pose ici c’est que les banques n’acceptent pas toujours le financement
de cette opération. Et même dans le cas où elles acceptent, elles ne délivrent pas les fonds
directement à l’acquéreur mais se contentent d’exprimer leur accord en ajoutant que les sommes
seront remises au notaire après la signature du contrat définitif, avec l’engagement de ce dernier
de procéder à l’inscription d’une hypothèque à leurs profils pour garantir la dette.

A ce titre une question se pose de savoir si, le promettant peut il refuser le paiement du prix par
le bénéficiaire de la promesse, après l’obtention du prêt ?

84
Belguide Nezha, la perfection de la vente en droit civil, Mémoire, DESA, université Hassan II, année
1984, page 173.
85
Article 306 du DOC.
 La promesse de vente en matière immobilière

La cour de cassation a déclaré dans plusieurs arrêts que, lorsque les parties ont convenu que le
paiement du prix sera fait d’une manière déterminée (tel est notre cas, par obtention de prêt),
elles ont acceptés les procédures et les modalités prévues par cette technique.
C'est-à-dire qu’il n’a pas le droit de refuser le paiement du prix. Et même s’il refuse, et que le
bénéficiaire arrive à obtenir son prêt avant le délai convenu entre les parties pour la réalisation de
la condition ou pour la levée d’option. Ce dernier, a le droit de demander la réalisation de la
vente en consignant le prix auprès du tribunal de 1 er instance, et en demandant l’exécution par
nature.

Reste un point à savoir, le rôle du Notaire dans le paiement du prix ? En effet la mission du
Notaire ne se limite pas à la rédaction de l’acte. Mais conformément à l’ancien dahir de 1925
remplacé par la loi 32/09 « relative à l’organisation de la profession de Notaire », le Notaire est
tenu de procéder à toutes les formalités nécessaires pour rendre les actes, qu’il adresse, efficaces
et utilisables.

En résumé, le prix comme la chose constituent des éléments essentiels du contrat. Ils doivent
donc être déterminés ou déterminables dès la conclusion du contrat d'option. Dans le cas
contraire, doivent intervenir de nouvelles négociations entre les parties. Or cela est contraire à la
nature et fonction de la promesse de vente qui est un contrat préparatoire à la vente définitive,
dés lors que tous les éléments essentiels doivent être déterminés dés sa conclusion dans un
objectif de clarté et d’efficacité.

Toutefois, lorsque un prix considéré par les parties comme juste et convenable au moment de la
formation du contrat et que par la suite se révèle complètement insignifiant ou exorbitant ; quelle
sera la situation des parties dans une telle situation, peuvent ils demander la révision du prix de
vente ?

La seule solution pour y remédier, permettant la révision du prix, et que les parties aient prévu
une clause en ce sens.

2- La Cause :

La cause du contrat est la raison pour laquelle chacune des parties au contrat a décidé de
conclure. Le législateur Marocain à réglementé cette notion par l’article 62 et suivants du DOC
en énonçant que « l'obligation sans cause ou fondée sur une cause illicite est non avenue. La
cause est illicite quand elle est contraire aux bonnes mœurs » la loi française quant à elle énonce
dans son article 1131 du code civil que « L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur
une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Ceci nous laisse constater pour que la cause soit valable, elle doit exister et être licite. Toutefois
il est à noter que le contrat d’option diffère du contrat définitif du fait que les droits et
obligations de la promesse sont distincts des conditions et obligations du contrat définitif, chacun
à sa propre cause.
 La promesse de vente en matière immobilière

Ainsi, la cause pour le bénéficiaire sera la possibilité d'acquérir ou non la chose offerte et pour le
promettant l'avantage que lui procure le prix ou les primes.

Dans tous les cas, la cause doit être licite, conforme aux bonnes mœurs. Et si la cause disparaît
ou n'existe pas, le contrat d'option n'est pas valablement formé86.

Cependant après avoir analysé les différents conditions de fond relative à la validation du contrat
conformément au DOC. Ils nous semblent qu’une autre condition est nécessaire pour la
validation du contrat de promesse de vente : c’est la détermination du délai d’option.

3- Le délai d’option : ou la durée de la promesse

Le contrat d'option est un contrat dans lequel le promettant propose de vendre son bien à un prix
déterminé ou déterminable pendant un certain délai. Si le bénéficiaire souhaite la formation du
contrat définitif, il lui suffit de lever l'option pendant ce délai.
Et dans le cas contraire, si le bénéficiaire ne se présente pas dans le délai convenu pour exprimer
son accord en levant l’option, la promesse devient caduque faute pour le bénéficiaire d’avoir levé
l’option à temps, et il n’est pas nécessaire de mettre le bénéficiaire en demeure de prendre parti
sauf stipulation contraire (art 117, 118, 134, 128 du D.O.C).

C’est ainsi que le délai pour la réalisation de la promesse doit être nettement exprimé, et que sans
fixation de délai, le promettant ne peut se dégager de la promesse qu’en mettant le bénéficiaire
en demeure87 de se prononcer et ceci après lui avoir donné le temps nécessaire d’accepter ou de
refuser la promesse. Alors, ou bien le contrat de vente est conclu ou bien le promettant est libéré.
La cour d’appel a précisé dans un arrêt daté du 31/3/2008 que : « si le délai pour la levée
d’option n’a pas été précisé dans l’acte de promesse, la mise en demeure ne peut être faite
qu’après lui avoir dressé un congé ».88

La doctrine Marocaine considère que le faite de ne pas préciser le délai dans le contrat d’option
ne peut nuire au contrat et il est réputé valable 89. La loi française elle aussi, prévoit la même
chose et considère que cette limitation n'existe pas, puisque les parties sont libres de le
déterminer selon le principe de l'autonomie de la volonté, et s’il n'a pas été déterminé, à tout
moment, le promettant peut mettre le bénéficiaire en demeure de se prononcer.

Et puisqu’on parle du principe d’autonomie, il convient de rappeler que la promesse

synallagmatique de vente elle aussi est présumé comme un contrat autonome. D’ou il convient
d’analyser les conditions de fond relatif à cette promesse.
86
Sophie Hel : La promesse de vente entre le droit français et le droit espagnol, La cause : page 34,
université de Nancy.
87
La mise en demeure article 255 du DOC : Le débiteur est constitué en demeure par la seule échéance
du terme établi par l'acte constitutif de l'obligation.
88
La cour d’appel d’El-Jadida N° 131 daté du 31-3-2008, non-publiée.
89
Mémoire préparé par fatimzahra Laaroussi, La promesse de vente portant sur un bien immobilier,
page 23, année universitaire 2010,
 La promesse de vente en matière immobilière

P2 : La promesse synallagmatique (compromis):

Sachant qu’elle est la plus adoptée dans la pratique surtout dans les ventes immobilières, la
promesse synallagmatique de vente doit remplir également les conditions de fond exigées pour la
validation du contrat définitif.

Observé comme un contrat autonome par lequel les parties donnent leur consentement au contrat
définitif, et retardent la formation jusqu’à l’accomplissement d’une formalité. Les conditions
liées au consentement sont donc communes aux deux contrats, les autres conditions doivent êtres
remplies lors de la conclusion du contrat définitif.

A-Consentement et capacité :

L’existence de l’intégralité du consentement au contrat définitif doit s’apprécier au jour de la

promesse, contrairement à la promesse unilatérale de vente, le promettant et le bénéficiaire
doivent justifier tous les deux de leur capacité de conclure le contrat définitif à la date de la
promesse. C'est-à-dire que la capacité nécessaire pour l’efficacité du contrat de promesse doit
être la même exigée pour la validité du contrat définitif. Sinon cela permettrait la conclusion
d’un contrat dont l’exécution est impossible.

B-L’objet et la cause :

Une promesse de vente synallagmatique pour être valable, doit réunir les mêmes conditions que
celles exigées pour la validation du contrat définitif à savoir le consentement, la chose le prix et
les autres clauses du contrat (art 488 du doc).

Ce rapprochement est d’ailleurs confirmé par la jurisprudence Marocaine qui à étendu le champ
d’application de l’article 488 aux promesses de vente lorsque celles-ci remplissent les conditions
légales exigées pour le contrat de vente90.

L’article 1589 du Code civil français considère que « la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y-
a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». C’est-à-dire la simple
acceptation du compromis vaut engagement définitif d'acheter.
Or, il est à noter que la promesse de vente vaut vente s’il n’ya pas de conditions suspensives !
C'est-à-dire que l’assimilation entre vente et promesse synallagmatique de vente ne peut avoir
lieu que si la condition se réalise.
On constate alors, que les conditions liées au consentement doivent s’apprécier lors de la
promesse et les autres conditions à savoir les conditions suspensives ou résolutoires doivent être
remplies lors de la conclusion du contrat définitif.

،‫ الرباط‬،‫ لبنى الوزاني " التزامات الموتق من خالل عقد الوعد ببيع عقار محفظ في ضوء االجتهاد القضائي " مكتبة دار السالم‬90
.37 ‫ ص‬،2010
 La promesse de vente en matière immobilière

Finalement, et après avoir analysé les différentes conditions de fond concernant le contrat de
promesse synallagmatique et unilatéral, on pourrait dire que la rédaction d’une promesse de
vente efficace est plus délicate que celle de l’acte définitif : non seulement la promesse doit
contenir succinctement, les dispositions essentielles du contrat de vente définitif lui-même «  les
parties, l’objet, propriété jouissance, les charges et conditions, le prix, etc. », mais aussi, les
clauses particulières à sa nature même de la promesse « bénéficiaire, modalités de paiement,
versement d’arrhes d’acompte, conditions suspensives, la durée de la promesse ». Ceci nous
emmène a examiner les conditions de forme relatives aux contrats de promesse dans une seconde
section.

S2- les conditions de forme :

L’étude des ces conditions suppose de faire la distinction entre les conditions de forme de la promesse
unilatérale (P1) et celles de la promesse synallagmatique de vente (P2).

P1-La promesse unilatérale :

Le contrat d’option est un contrat consensuel, il n’est donc soumis à aucune condition de forme,
de plus l’absence de texte organisant le contrat implique qu’il se forme valablement par le seul
consentement du promettant et du bénéficiaire, et cela conformément au principe des règles
généraux en matière de contrats.

On s’est demandé toutefois, si le contrat de promesse ne devait pas respecter les conditions de
formes éventuellement exigées pour la validation du contrat définitif ?

La réponse n'est positive qu'à propos des formalités protectrices du consentement ; lorsque de
telles formalités sont exigées pour le contrat définitif, elles doivent être remplies lors de la
conclusion du contrat de promesse par le promettant, car lui seul donne son consentement au
contrat définitif.
Lorsque, en revanche, les formalités requises à propos du contrat définitif sont destinées à
protéger le consentement de celui qui, dans la promesse du contrat, est en position de
bénéficiaire, elles ne doivent être remplies que lors de la levée de l'option (car c'est à ce moment,
seulement, que le bénéficiaire consent au contrat définitif)91.

Cependant les promesses de vente entrant dans le champ d’application doivent être constatées
par écrit soit par un acte sous sein privé ou authentique. Cette règle trouve son origine dans
l’article 489 du DOC : «  lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou
autres choses susceptible d’hypothèque, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et n’a
d’effet à l’égard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi ».

91
Mémoire prépare par Ayoubi Mehdi, La promesse unilatérale de vente : (le formalisme requis),
université Mohamed V Casablanca, année universitaire 2010/2011.
 La promesse de vente en matière immobilière

La cour suprême a déclaré dans un arrêt daté du 16/7/2008 que : «  si la promesse porte sur un
bien immobilier, l’acte doit conformément à l’article 489 du doc, être fait par écriture ayant date
certaine, et ajoute que le consentement seul n’est pas suffisant pour prouver92l’existence de l’acte
et l’enregistrer, il faut absolument passer par un écrit. Dans le cas contraire il ne peut y avoir de
contrat ».93 Et cette règle concerne toutes les ventes d’immeubles, que ce soit pour un bien
immatriculé ou non immatriculé.

Remarquons ainsi, malgré l’absence de textes spéciaux réglementant cette forme, que les
conditions de forme concernant l’acte de promesse sont semblables à l’acte définitif. Il en va
ainsi pour se convaincre de se référer à un arrêt rendu par la cour d’appel de rabat datée du
5/6/2008 qui énonce : « bien que la promesse de vente n’est pas une vente parfaite en elle
même, elle est soumise aux même conditions de forme de l’acte définitif (art.489 du DOC) »94

Par ailleurs, parmi l’une des conditions de forme exigées dans le contrat définitif, est
l’enregistrement des actes. L’article 126 du code générale des impôts énonce que
l’enregistrement est une formalité à laquelle sont soumis les actes et les conventions. Etant donné
que la promesse unilatérale est une convention, elle est donc assujettie à cette formalité.

Dans le même ordre d’idée et puisqu’on parle d’enregistrement, il est primordiale de préciser le
délai pour accomplir cette formalité ainsi que les personnes chargées de l’enregistrement et de la
publication.
Il faut tout d’abord rappeler que la formalité de l’enregistrement 95 a pour effet de faire acquérir
date certaine aux actes sous seing privé au moyen de leur inscription sur un registre dit registre
des entrées et d’assurer la conservation des actes. Cette règle trouve sa source dans l’article 425
du doc.

A- Le délai pour accomplir la formalité de l’enregistrement :

L’article 1840 du CGI du droit français précise que la formalité d’enregistrement doit être
accomplie dans les dix jours de l'acceptation de la promesse en tant que telle, dans les dix jours
de la cession, à moins que les parties ne préfèrent dans le même délai faire constater l'opération
dans un acte authentique.

92
Le moyen de preuve en matière d’acte juridique est la preuve littéraire (écrite). La règle est que la
preuve d’un engagement doit se faire par un écrit préconstitué, c'est-à-dire en la forme authentique
ou sous seing privé. Art 417 du doc
93
Arrêt de la cour suprême N° 2744 daté du 16/6/2008, chambre civile n° 4512/1/5/2006. Publié a la
revue juridique n° 13/14 – 2008 « najah, El-Jadida ».
94
La cour d’appel de rabat n° 122 daté du 5/6/2008, revue Almiyar ((‫المعيار‬- N°42.
95
L’article 127 du CGI : sont obligatoirement assujettis à la formalité d’enregistrements, alors même
qu’a raison du vice de leur forme et ils seraient sans valeurs. Toutes conventions, écrite ou verbale et
quelle que soit la forme de l’acte (authentique ou sous seing privée) notarié ou adoulaire portant sur
un immeuble immatriculé ou non immatriculé
 La promesse de vente en matière immobilière

Et ajoute, si la promesse est assortie d'une condition suspensive, ce n'est pas à la date de la
réalisation de la condition qu'il convient de se placer, mais au moment de l'acceptation de la
promesse.

En revanche le délai de l’enregistrement en droit Marocain est de 30 jours 96 à compter du fait

générateur, constitué par l’établissement de l’acte, sous peine de pénalités (peine pécuniaire).

B - Les personnes chargées de l’enregistrement et de la publication de l’acte :

Normalement et conformément à l’article 137 du CGI, c’est au Notaire de veiller à

l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement, il doit présenter à l’inspecteur le répertoire
officiel97, faire enregistrer les actes et acquitter les droits dans le délai prescrit, il doit déposer
également au bureau de l’enregistrement compétent le double de l’acte sous seing privé98.

Une fois que le bénéficiaire lève l’option, le Notaire conserve les fonds de l’acheteur jusqu’à
inscription de la vente sur les livres fonciers tenue à la conservation foncière.
Il se charge également de payer les impôts afférents au vendeur sur demande de celui-ci, si non il
conserve les fonds jusqu’à ce que le vendeur lui ramène un justificatif du paiement.

C - La publication des promesses :

Sous l’empire de la loi régissant notre système de l’immatriculation foncière. La pratique des
actes préparatoires soumis aux conditions suspensives (promesse de vente ou compromis),
souffre de la difficulté de la publication de ces actes. 99 Vu l’importance de la promesse dans la
pratique, une reforme des textes actuels est nécessaire !
La mise en place des textes disposant la publicité de ces actes permettra donc, aux praticiens de
les porter à la connaissance des tiers, ce qui contribuera sans doute à renforcer l’efficacité de ces

96
Article 1ere section A. code générale des impôts
97
Article 51 Dahir N° 1-11-179. Du 25 Hija 1432 (22 Novembre) portant promulgation de la loi 32-09
(relative à l’organisation de la profession de Notaire) : Le notaire tient un registre de consignation dont
la forme est fixée par arrêté du ministre de la justice. Le président du tribunal de première instance
dans le ressort duquel exerce le notaire ou son suppléant en vise toutes les pages, en y apposant sa
signature et le cachet dudit tribunal.
Le notaire porte sur ce registre des mentions succinctes des actes qu'il reçoit, selon leur numéro de
série, au jour le jour, sans laisser de blanc ni d'espace entre les lignes. Tout article concernant un acte
doit contenir : le numéro de série de l'acte ; sa date ; son objet ; les noms et prénoms des parties, leur
nationalité et leur domicile ; indication des biens, leur situations et leur prix s'il s'agit d'un droit de
propriété, de jouissance ou d'exploitation les références d'enregistrement.
Le notaire doit présenter ledit registre à l'inspecteur des impôts chargé de l'enregistrement
compétent, dans les dix jours suivant la fin de chaque mois, aux fins de visa et en vue d'arrêter le
nombre des actes qui y sont portés. Il tient également un registre de legs dont la forme et le contenu
sont fixés par arrêté du ministre de la justice
98
Note circulaire N°714 relatif aux droits d’enregistrements
99
Selon l’article 37-11 du décret du 4 janvier 1955, les promesses de vente ne font pas l’objet que
d’une publicité facultative, dite pour l’information des usagers et dont la portée est de faciliter la
preuve de la mauvaise foi des tiers qui acquerrait des droits sur l’immeuble au détriment du
bénéficiaire de la promesse de vente (répertoire du Notariat déférions 8 me édition P. 78 et 79).
 La promesse de vente en matière immobilière

précontrats, d’une part, et d’autre part de garantir une certaine sécurité aux transactions
immobilières, à la circulation des biens et au crédit immobiliers100.

Il est important de noter que si le bénéficiaire de la promesse ne donne pas son acceptation en
levant l’option, le transfert de propriété ne se réalise donc pas et les droits d'enregistrements ne
sont pas dus.

Cependant après avoir analysé les différentes conditions de forme de la promesse de vente
unilatérale en matière immobilière, il convient d’analyser également les conditions de formes
relatives à la promesse synallagmatique de vente (compromis).

P2-la promesse synallagmatique :

Il s'agit ici de constater que la promesse ne requiert aucune condition de forme pour être valable ;
en effet, la promesse synallagmatique de vente ou promesse bilatérale est un contrat consensuel
dont la validité n'est soumise à aucune condition de forme particulière. Sauf disposition légale
contraire notamment aux exigences des articles 443101 et 489 du D.O.C.

100
Maitre khalil dinia, publication des promesses, ouvrage précité pages 49.
101
Article 443 du DOC.
 La promesse de vente en matière immobilière

Mais lorsqu’il s’agit d’un compromis de vente notarié, il doit respecter un formalisme stricte qui
est édicté les articles 40102, 41103, 42104, 43105, 44106 de la 32-09 relative à l’organisation de la
profession de Notaire

Toutefois, bien que le compromis de vente ne soit pas une vente parfaite ; il est considéré plus
qu'une simple promesse de vente. Certain auteur estime que la promesse synallagmatique vaut
vente si elle répond aux exigences de l’article 488 du DOC, et relève, en particulier le
consentement des parties sur la chose et sur le prix.
De plus, le compromis de vente, qui peut-être soit un acte notarié, ou sous seing privé est
supposé produire les mêmes effets qu'un contrat de vente définitif « si les conditions auxquelles
il est subordonné se réalisent ».
Fiscalement, il opère le transfert de la propriété du bien vendu et les droits d’enregistrement au
titre de la mutation sont dus107, et doit faire l’objet de la formalité de la publicité foncière au
bureau des hypothèques du lieu de la situation de l’immeuble pour être opposable aux tiers 108, à
condition que la promesse ou le compromis de vente ne soit pas assorti d’une condition
suspensive109.

102
Article 40 : L'acte doit faire mention que les parties l'ont lu ou que son contenu leur a été
communiqué par le notaire. Si l'une des parties ne comprend pas la langue dans laquelle l'acte a été
rédigé, le notaire en fait mention et doit dans ce cas appliquer les dispositions de l'article 38 du même
code
103
Article 41 : L'acte est établi sous la responsabilité du notaire sans interruption, grattage, correction,
insertion, interligne, addition, rature ou blanc, sauf ce qui sépare les paragraphes et les clauses, et
dans ce cas un trait est mis sur le blanc. Toutes les pages sont numérotées et mention de leur nombre
est faite à la fin de l'acte. Les erreurs et les omissions doivent être corrigées par des renvois soit en
marge, soit en bas de page. Il doit être mentionné en dernière page les mots et les chiffres annulés, le
nombre des renvois ainsi que les blancs en indiquant le nombre des traits mis dessus. Ces mentions
doivent être signées et cachetées par le notaire, avec signature des autres parties après avoir pris
connaissance du contenu de la rectification. Sont nuls tous les mots ou chiffres ayant fait l'objet de
grattage, correction, radiation, insertion, addition ou interlignage, en cas de non respect des
dispositions prévues par l'alinéa précédent.
104
Article 42 : Les actes et écritures sont obligatoirement rédigés en langue arabe sauf si les parties
optent pour une autre langue. Les minutes et les copies des actes sont établies de façon lisible et
indélébile sur un papier offrant une garantie totale de conservation.
105
Article 43 : Les minutes des actes sont revêtues, sous peine de nullité, des noms, prénoms et
signatures des parties et le cas échéant, de l'interprète et des témoins, ainsi que de la signature et du
sceau du notaire. Les parties signent chaque page de l'acte avec mention de la date de signature de
chaque partie. Le notaire appose son visa sur chaque page. La date et l'heure de signature des parties
et du notaire sont indiquées en lettres et en chiffres. Si l'une des parties ne peut signer, elle appose
son empreinte digitale sur l'acte et le notaire en fait mention. Si elle ne peut ni signer, ni apposer son
empreinte digitale, le notaire en fait également mention en présence de deux témoins. Les visas et les
signatures sont toujours transcrits à la main avec une encre indélébile. En cas d'existence de pages non
visées par le notaire ou non signées par les parties, la nullité n'entachera que lesdites pages.
106
Article 44 : Le notaire doit signer l'acte immédiatement après la dernière signature des parties.
L'acte acquiert son caractère authentique à compter de la date de signature du notaire.
107
Note circulaire N° 717, relatifs aux droits d’enregistrements, page 14, année 2007
108
Mémento, Pratique Francis Lefebvre : Contrats préparatoires, promesses synallagmatique de vente,
P. 194- paragraphe 2353, Immobilier, Editions 1991.
109
Note circulaire N° 717, relatifs aux droits d’enregistrements. Page 14
 La promesse de vente en matière immobilière

Dans le cas contraire, si la promesse est assortie d’une condition suspensive, elle n’est pas
soumise à l’enregistrement tant que la condition n’est pas réalisée. Au moment de la réalisation
de cette condition, la vente devient parfaite et doit être enregistrée dans le délai de trente jours
suivant la date de cette réalisation.

Or, si la promesse est faite sous une condition résolutoire, celle ci est parfaite dés l’origine. Elle
doit être enregistrée dans les trente jours de la date de sa formation.

Cependant, Il est à noter, que ce soit pour la promesse unilatérale ou synallagmatique, les
formalités d'enregistrement sont imposées à peine de pénalité. Et le défaut d'enregistrement ne
doit pas permettre à une partie «  de mauvaise foi » d'obtenir la nullité du contrat. Cette loi est
essentiellement fiscale et destinée à protéger l'administration et non pas les parties.

Chapitre II- les modalités et les mesures de garanties de la promesse de vente :

La réalisation définitive de la vente, avec les obligations découlant pour chacune des parties,
peut être subordonnée à divers conditions, qui sont des événements futurs et incertains de nature
différentes, soit l’existence (condition suspensive), soit l’extinction (conditions résolutoire)
d’une obligation (art 107110 du DOC). Dans la quasi-totalité des cas, un délai est
contractuellement prévu pour la réalisation de la condition suspensive ou la défaillance d’une
condition résolutoire (le terme).
Il est à noter que quelque soit l’obligation contracté, les parties doivent toujours prévoir des
mesures de garanties en cas d’inexécution.

S1- les Modalités de la promesse de vente:

La famille des contrats préparatoires ne se réduit pas aux seuls avant-contrats, elle ne se ramène
pas aux seules conventions qui préparent la survenance d’un élément constitutif du contrat final.
On y trouve aussi la convention dont l’efficacité est subordonnée à l’existence d’un élément
accessoire, d’une modalité, dont l’absence, sans affecter la formation de la vente, empêche la
naissance des obligations de livrer la chose et d’en payer le prix. C’est ainsi que la vente
conditionnelle est un véritable contrat préparatoire puisque la stipulation d’une condition
suspensive bloque les effets de la vente pendante (transfert de propriété).

P1- la promesse sous conditions suspensives et résolutoires :

A- la promesse de vente sous condition suspensives :

L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle dont la réalisation dépend de la
survenance de l’événement considéré, qui doit être :

110
Article 107 du DOC.
 La promesse de vente en matière immobilière

Suffisamment précis, être licite et conforme à l’ordre public et aux bonnes mœurs (art. 108 111 du
DOC), être futurs et incertains, être indépendant de la volonté des parties (art. 112 112, 129113 du
DOC), et dont dépend la naissance de l’obligation.
Tant que la condition n’est pas réalisée, la condition est dite « pendante ».

Normalement, le contrat de promesse doit toujours bien préciser le délai pendant lequel doit se
réaliser la condition suspensive. Pratiquement ce délai doit être normal et suffisant pour
permettre la réalisation de la condition. En tout cas, il ne peut être inférieur à un mois, à compter
de la date de la signature de l’acte 114, mais il arrive dans certains cas que les parties aux contrats
ne fixent pas de délai.

Donc si la détermination de la condition est fixée par un terme, elle est censée être défaillie
lorsque le temps à expiré sans que la condition soit réalisée. Le tribunal ne peut accorder dans ce
cas, aucune prorogation de délai (art.117115-1 du doc), sauf stipulation contraire des parties.

En revanche, si aucun terme n’a été fixé, la condition peut être toujours accomplie, et elle n’est
censée être défaillie que lorsqu’il est devenu certain que la condition n’arrivera plus (art. 117-2,
118 du doc). Il est à noter que tant que la condition n’est pas réalisée ni le promettant ni le
bénéficiaire ne peuvent demander la réalisation de la vente116.
A titre d’illustration on peut faire référence à un arrêt de la cour suprême daté du 18 avril 1990
qui prévoit : « puisque le contrat de promesse stipule que la vente deviendra définitive après que
l’autorité compétente autorise le projet de lotissement, le contrat sera suspendu suite à une
condition suspensive au sens de l’article 107 du D.O.C. Si aucun terme n’a été fixé, la condition
peut toujours être accomplie, et elle n’est censée être défaillie que lorsqu’il est devenu certain
que l’autorisation ne peut plus être réalisée ».117

A ce titre, il serait important de connaitre le sort du contrat avant et après la réalisation de la

condition suspensive que ce soit pour la promesse unilatérale ou pour la promesse
synallagmatique. 

111
Article 108 du DOC
112
Article 112 : L'obligation est nulle, lorsque l'existence même du lien dépend de la nue volonté de
l'obligé (condition potestative). Néanmoins, chacune des parties, ou l'une d'elles, peut se réserver la
faculté de déclarer, dans un délai déterminé, si elle entend tenir le contrat ou le résilier.
Cette réserve ne peut être stipulée dans la reconnaissance de dette, dans la donation, dans la remise
de dette, dans la vente à livrer dite "selem "
113
Article 129 : L'obligation est nulle lorsque le terme a été remis à la volonté du débiteur ou dépend
d'un fait dont l'accomplissement est remis a sa volonté.
114
Maitre khalil dinia, le délai de réalisation de la condition suspensive, ouvrage précité Page 66
115
Article 117 du DOC
116
Editions Francis Lefebvre, Contrat préparatoire : sort du contrat avant la réalisation de la condition,
page 25, paragraphe : 148
117
Arrêt de la cour suprême N° 889 daté du 18/4/1990 publiée dans la Revue jurisprudentielle, GTM,
N° 46 page 15
 La promesse de vente en matière immobilière

 Dans une promesse unilatérale sous conditions suspensive : la levée de l’option est paralysée
jusqu’à la réalisation de la condition convenue. Cette promesse est conclue généralement sous la
condition suspensive de l’obtention d’un prêt ; Ainsi, l’articulation de l’option et de la condition
dans la promesse conduit à distinguer deux cas de figure :
- premier cas : si la condition défaille, par exemple : si le prêt n’est pas accordé à l’expiration du
délai fixé pour la levée d’option, cette défaillance entraine la caducité de la promesse. Le cas
échéant, l’indemnité d’immobilisation versée au promettant doit être intégralement restituée au
bénéficiaire. Et tout se passe comme si la promesse de vente n’avait jamais existée.
- Deuxième cas : reprenons le même exemple du prêt, si le prêt est accordé avant l’expiration du
délai, il suffira, pour cela que le bénéficiaire ait reçu d’une banque une offre de crédit
conforme à sa demande, dans ce cas la condition est réalisée, et le bénéficiaire peut lever
l’option. Le contrat sera supposé avoir pris effet, rétroactivement, au jour où il a été conclu.
Sauf si le bénéficiaire refuse de levée l’option.

 Dans une promesse synallagmatique sous condition suspensive : l’obligation est conditionnelle et
sa naissance est suspendue à la réalisation, avant le terme convenu, de l’événement en question.
Sauf si le bénéficiaire renonce à la condition118.
Par ailleurs si la condition suspensive se réalise, elle aura pour effet de consolider l’obligation en
la transformant en une obligation pure et simple, assortie d’effets actuels et certains, avec un
effet rétroactif au jour de la convention. Sauf dans le cas où les parties ont expressément entendu
écarter une telle rétroactivité. Chacune des parties pourra alors exiger de constater la vente par
acte authentique.

Par ailleurs, sur le plan fiscal la condition suspensive, suspend à la fois, l’exigibilité de
l’obligation, et l’exigibilité des droits d’enregistrement comme on a pu remarquer
précédemment, et elle ne donne ouverture qu’à un droit fixé de 200119 DHS, au profil du service
de l’enregistrement.120Or dès que la condition se réalise, elle rend la vente définitive et les droits
exigibles, même si les parties renoncent amiablement à la vente postérieurement à cet
événement.

Une dernière question qui mérite d’être posée avant de passé à la condition résolutoire ; à part
l’expiration du terme qui entraine la défaillance de la condition suspensive, que se passe- t-il si
la condition ne se réalise pas par la faute de l’acquéreur, et quelle serait la sanction appliqué?

Selon l’article 122 du DOC qui correspond parfaitement à l’article 1178 du code civil français,
chaque fois que la condition n’a pas pu être réalisée par la faute du débiteur de l’obligation, elle
sera, à titre de sanction, considérée comme ayant été réalisée.

118
Edition Francis Lefebvre : Contrats préparatoires, conditions suspensive : la promesse
synallagmatique, p. 185, paragraphe 2245.
119
Article 135 du code générale des impôts ; 2012-2013
120
Maitre Khalil dinia, de la condition suspensive, ouvrage précité, Page 40.
 La promesse de vente en matière immobilière

A titre d’exemple, lorsque l’acquéreur a conclu le contrat de promesse sous condition suspensive
de l’obtention d’un prêt et qu’il n’a pas fait les démarches nécessaires pour l’obtenir auprès de
toutes les banques désignées dans la promesse, ni aucune autre démarche auprès des organismes
équivalents, comme il s’y était contractuellement engagé, et qu’il n’a pas exécuté de bonne foi le
contrat. Par sa carence fautive, il a délibérément, empêché l’accomplissement de la clause
suspensive121.
L'acquéreur se trouve ainsi dans la même situation que si le prêt avait été obtenu. Mais le
caractère illusoire est évident, et le contrat se trouve aussitôt résolu aux torts de la partie
défaillante.

Par ailleurs, s'agissant du contrat de prêt lui-même, la loi prévoit toujours dans un but de
protection de l'acquéreur, qu'il est conclu sous la condition résolutoire de la réalisation de la
vente de l'immeuble. Cela signifie que si la vente est résolue, le prêt l'est également de plein
droit.

B- la promesse de ventes sous conditions résolutoire :

La condition résolutoire est celle, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et

remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé ; l’article 121 du DOC
énonce que la condition résolutoire ne suspend point l’exécution de l’obligation et ajoute qu’elle
oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu dans le cas où l’événement, prévu par la
condition, s’accomplit. Il est tenu des dommages et intérêts dans le cas où il ne pourrait faire
cette restitution pour une cause dont il doit répondre.

Toutefois, il convient de ne pas confondre la condition résolutoire avec la clause résolutoire qui
constitue en fait une sanction en cas de non exécution d’une obligation. Telle par exemple
l’absence du paiement du prix.
Soulignons ainsi, que contrairement à la résolution du contrat (par application de la clause
résolutoire) la réalisation de la condition résolutoire n’entraine pas le paiement des dommages et
intérêts.

On pourrait donner l’exemple des parties qui par leur propre consentement décident à ce que le
contrat soit résolu de plein droit si l’une des parties ne respecte pas l’obligation qui lui incombe,
Un arrêt rendu le 7-3-2007 par la cour suprême vient confirmer ceci en énoncent que : « Dans le
cas où l’une des parties ne respecte pas son obligation, le contrat sera résolu de plein droit. Ce
qui signifie que la survenance de la condition résolutoire efface de plein droit l’obligation née de
la vente formée. Ceci n’exclut toutefois pas qu’avant de prononcer la caducité de la promesse,
de vérifier le non respect de l’obligation qui invoque cette défaillance»122

121
Article publiée par [Link], La défaillance de la condition suspensive de l’avant contrat, dans la
revue Jurisprudentielle, le 23-6-2009
122
Arrêt de la cour suprême daté du 7-3-2007, N°285, publiée dans la revue jurisprudentielle de la cour
suprême GTM, N° 68 page : 187
 La promesse de vente en matière immobilière

Par ailleurs, la vente affectée d’une condition résolutoire est réputée fiscalement parfaite dès
l’origine et opère le transfert immédiat du droit de la propriété, et puisqu’on parle d’une
promesse de vente, il ne s’agira que d’un droit personnel tant que l’acte définitive n’est pas
établi. Cette vente doit être enregistrée dans les 30 jours de la date de sa formation.

P2- le Terme :

Cette condition est régie par les dispositions de l’article 127123 et suivant du DOC. C’est un
événement futur et certain, à la réalisation duquel les parties font dépendre leur contrat.
Il est à noter que le terme de la promesse de vente est différent du terme de l’acte définitif.
Il peut être sous forme d’un terme suspensif ou résolutoire :

A- Le Terme suspensif :

Le terme est dit suspensif lorsque les parties font dépendre de ce terme l’exécution de leur
contrat. Il ne suspend pas sa formation mais il retarde seulement l’exécution. C’est une modalité
non pas de l’existence même de l’obligation mais de son exigibilité.
C'est-à-dire que l’obligation n’est pas exigible avant le terme, et que le créancier ne peut
revendiquer droit. En revanche il peut prendre les mesures conservatoires tant que le terme n’est
pas échu.124
Ainsi, une foi le terme déchu, le créancier peut réclamer l’exécution de l’obligation et prendre
toutes les mesures nécessaires pour sa réalisation.
Par conséquence, sur le plan fiscal, le terme est sans effet sur l’exigibilité des droits
d’enregistrement125.

B- Le Terme résolutoire :

Le terme est résolutoire lorsque les parties font dépendre de ce terme l’extinction de leur contrat.
Il produit les mêmes effets de la condition résolutoire (art. 134126 du DOC).

Par conséquence, et selon l’article 127 du DOC « lorsque l’obligation n’a pas d’échéance
déterminée, elle doit être immédiatement exécutée, à moins que le terme ne résulte de la nature
de l’obligation de la manière ou du lieu indiqué pour son exécution ». Sur ce point, la cour
suprême à rendu un arrêt daté du 6-2-1986 dans le quel elle précise que : la non détermination du
terme dans le contrat préparatoire n’oblige pas l’acheteur (bénéficiaire), de payer le prix de la
vente avant la signature de l’acte définitif et cela conformément à l’article 577 du DOC, et ajoute
123
Article 127 : Lorsque l'obligation n'a pas d'échéance déterminée, elle doit être immédiatement
exécutée, à moins que le terme ne résulte de la nature de l'obligation de la manière ou du lieu indiqué
pour son exécution. Dans ces cas, le terme est fixé par le juge
‫ جامعة الحسن‬،‫ رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص‬،‫ الوعد بالتعاقد في ضوء التشريع المغربي‬: ‫ بلعيد كرومي‬124
1986-1985 ‫التاني‬
125
Note circulaire 714 relative au droits d’enregistrements « le terme, page : 13 »
126
Article 134 : le terme suspensif produit les effets de la condition suspensive ; le terme résolutoire
produit les effets de la condition résolutoire.
 La promesse de vente en matière immobilière

que c’est à bon droit que le tribunal a prononcé dans son jugement « que l’acte de promesse ne
comportait pas de délai pour le paiement du prix ni celui pour la signature de l’acte définitif ce
qui signifie que l’acheteur n’est pas en demeure sauf s’il lui adresse une mise en demeure
d’exécuter son obligation dans un délai déterminé»127.

Toutefois, il convient de rappeler que le terme se distingue de la condition par le fait que la
condition rend le contrat incertain dans son existence même, alors que le terme est un événement
futur, mais dont l’arrivé est certaine.
Néanmoins, quelque soit la nature des obligations contractées par les parties, un rédacteur averti
et soucieux de sa responsabilité doit prévoir des mesures de garantie en cas d’inexécution.

S2- les mesures de garantie dans la promesse de vente :

P1- Arrhes, Acomptes, Indemnité d’immobilisation et Séquestre :

Selon le dahir des obligations et contrats, les mesures de garanties peuvent consister en ce qui
suit : arrhes, acomptes, indemnité d’immobilisation, et enfin par un séquestre.

A- les Arrhes :

Au terme de l’article 288 du D.O.C « Les arrhes sont ce que l'un des contractants donne à l'autre
afin d'assurer l'exécution de son engagement». Définie comme étant la somme d’argent qui doit
être versée lors de la conclusion de la promesse, c’est le bénéficiaire de la promesse qui la verse
au promettant, ou plus souvent, pour des raisons de sécurité, à un tiers choisi par les parties.
« Notaire ».

Toutefois, et contrairement au droit comparé, les arrhes en droit Marocain ne constituent pas un
moyen de dédit128 (art. 290 du DOC), elles permettent à celui qui les a reçus d’exercer sur elles
un droit de rétention jusqu'à l’allocation, le cas échéant, des dommages-intérêts en réparation des
préjudices subis par le créancier pour rupture de contrat.

Cependant, si une promesse de vente à été faite avec des arrhes et que les parties ont convenu
dans l’acte, qui est affecté d’une condition suspensive, un terme pour la signature de l’acte

127
Arrêt de la cour suprême daté du 6/02/1982. Publiée dans la Revue jurisprudentielle « arrêt de la
cour suprême» GTM, chambre civile N° 1966-1982 P. 531.
128
Le « dédit » c’est la somme représentant les dommages et intérêts conventionnels qui est due par
celle des parties qui, lorsque leur contrat le prévoit, permet à celui au profit du quel le dédit a été
convenu, de renoncer à l’exécution de ce contrat. Le contrat est définitif dès l’échange des
consentements. Pour que l’une des parties signataires puissent se dédire, il est nécessaire, soit que la
clause de résolution soit insérée lors de la signature du contrat, soit que la faculté de résolution résulte
d’un accord ultérieur. Il est rare que la rétractation soit prévue ou acceptée sans dédit. Généralement
le montant en est fixé par les parties ou à défaut d’accord sur le montant, par le Tribunal ou par voie
d’arbitrage. Entre commerçants, la faculté de dédit comme l’appréciation de son montant résultent
quelquefois de règlements ou d’usages professionnels.
 La promesse de vente en matière immobilière

définitif. Quel sera donc le sort des arrhes versées par le bénéficiaire de la promesse en cas de la
réalisation ou de la non réalisation de l’obligation ?

Toute d’abord il faut rappeler que le versement d’arrhes constitue un moyen de preuve et de
sécurité pour les parties, et assurent plus au moins l’irrévocabilité de la convention.
En cas d’exécution de l’obligation notamment du contrat, le montant des arrhes est porté en
déduction de ce qui est dû par la partie qui les donne.
Or si le terme est déchu et que l’obligation n’a pas pu être réalisée suite à un cas fortuit, le
contrat est résolu de plein droit, et les arrhes sont restituées à celui qui les a données. Cette règle
est appliquée également lorsque les parties décident d’un commun accord de résilier le contrat
(art. 289 du doc).

En revanche, si l’obligation n’as pas pu être exécutée suite à la faute du bénéficiaire (celui qui à
donné les arrhes), le promettant (celui qui les a reçus) a le droit d’exercer sur elle le droit
rétention jusqu'à allocation, le cas échéants, dommages-intérêts en réparation du préjudice.
Le même cas s’applique si l’une partie renonce à la conclusion du contrat129.

Il est à noter que le montant de la somme versée à ce titre n’est pas fixé par la loi, mais par les
usages qui la limitent entre 5 à 10 % environ du prix de la vente130.

On constate de ce fait, que la promesse accompagnée d’arrhes, a pour effets d’assurer

l’irrévocabilité de la convention et constitue un moyen de preuve ; la seule difficulté qui
survienne dans le domaine des arrhes, lorsqu’il s’agit de discerner si la remise d’une somme
d’argent au moment d’une promesse, est le moyen de rétention ou d’acomptes sur le prix.

B- l’acompte :

Vu la ressemblance dans la pratique entre les arrhes et les acomptes, il sera nécessaire de faire en
premier lieu une distinction entre ces deux mesures :

Les arrhes sont distinctes des acomptes en ce que ces derniers sont considérés comme une
fraction du prix, un versement à la formation du contrat. L’acompte stipulé et versé ne permet à
aucun des contractants de se rétracter. Les parties sont liées et ne peuvent revenir sur leur
accord131.
Les arrhes, au contraire, permettent de se retirer d’une promesse de vente bilatérale et de réparer
les dommages que ce trait peut causer.
Donc la somme versée par le bénéficiaire de la promesse peut également avoir le caractère d’un
acompte, chaque fois que la rétractation n’est pas envisagée.

-86 ‫ صفحة‬-‫ عبد الرزاق السنهوري – الوسيط في شرح القانون المدني الجديد – الجزء الرابع – دار النهضة العربية – القاهرة‬129
.44 ‫فقرة‬
130
Maitre Khalil dinia, les mesures de garantie « arrhes », ouvrage précité, page 70,
131
T. Rousseau Houle : La promesse d’achat immobilière « distinction entre les arrhes et acomptes »,
1976, P. 153
 La promesse de vente en matière immobilière

Le versement d’acompte sur le prix implique la volonté de réalisation de la vente.

Une vente est parfaite, par le consentement des parties, lequel est établi par le paiement d’un
acompte accepté par le vendeur132

C- L’indemnité D’immobilisation :

Le plus souvent, il est prévu que si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option qui lui est
offerte dans la promesse, il devra verser au promettant en contrepartie de l’offre qui lui est
consentie, une indemnité d’immobilisation.
Comme son nom l’indique, le but de cette indemnité est de compenser l’immobilisation du bien
dans le patrimoine du promettant, autrement dit, de fournir une contre partie à l’exclusivité
contractuelle consentie au bénéficiaire. En cas de levée d’option, cette indemnité s’impute sur le
prix de vente, à défaut, le promettant la conserve.

Toutefois, s’il est d’usage de verser une indemnité d’immobilisation, celle-ci ne relève cependant
ni de la nature, ni de l’essence d’une promesse unilatérale de vente. La stipulation d’une telle
indemnité est facultative. C'est-à-dire qu’elle peut être prévue tant sur une promesse unilatérale
que sur une promesse synallagmatique.

Il est à noter que le montant de l’indemnité d’immobilisation s'élèvera généralement à 10% du

prix total de la vente. De plus en matière de vente immobilière, l'indemnité d'immobilisation
reste séquestrée entre les mains du notaire

D- le séquestre :

Pour concrétiser son engagement, même conditionnel, l’acquéreur verse habituellement un

acompte sur le prix, de même importance que la somme fixée dans la clause pénale. Il est alors
stipulé que, s’il est défaillant, cet acompte demeurera acquis au vendeur à titre de réparation,
mais qu’il lui sera restitué au cas de non réalisation de la condition.
Il faut alors fournir à l’acquéreur une double garantie :
- Que cet acompte pourra, le cas échéant, servir à l’apurement du passif hypothécaire du
vendeur.
- Que celui-ci sera en mesure de le restituer si la vente ne se réalise pas. A cette double fin, en
pratique, plutôt que de le remettre au vendeur, il est déposé entre les mains d’un séquestre (art.
818 et suivants du DOC)133.

P2- La Clause pénale :

132
François Paul Blanc, Les obligations et les contrats en droit marocain DOC. Page 81
133
Maitre Khalil dinia, ouvrage précité, séquestre, page 71 
 La promesse de vente en matière immobilière

En l’absence d’une définition formalisée la clause pénale, la Doctrine Marocaine à défini la

clause pénale comme étant « la clause, par laquelle les parties fixent elle mêmes et de manières
forfaitaire le montant d’indemnité qui sera dû en cas d’inexécution d’un engagement134 ».
Elle peut jouer aussi bien en cas d’inexécution totale ou partielle qu’en cas de retard dans cette
exécution.
La clause pénale ne serait pas due si l’inexécution était due à un cas fortuit ou de forces
majeures.
PARTIE II- LA PROMESSE DE VENTE : SES EFFETS, SA PROTECTION JURIDIQUE,
ET LES ACTIONS JUDICAIRES QUI PEUVENT EN DÉCOULER

L’acte de promesse portant sur un immeuble est une convention formée par la rencontre de
l’offre du promettant et de l’acceptation du bénéficiaire (qu’il ne faut pas confondre avec la levée
d’option).Une fois que l’acte est conclu, il a pour but d’aménager une situation juridique qui doit
garantir la sécurité des parties durant la période antérieure à la réalisation du contrat définitif.

Quels sont donc les effets que peuvent engendrer cette situation, et comment peut-on garantir la
protection juridique des parties dans une telle institution ?

Cette seconde parties est essentiellement consacrée à l’analyse des effets et des actions qui
naissant d’un fait juridique dans une promesse de vente portant sur un bien immobilier:
On va pouvoir analyser les effets qui découlent de la promesse de vente portant sur un bien
immobilier, dans un premier chapitre.
Et dans le second chapitre on aura l’occasion d’examiner les différentes actions qui naissent d’un
acte de promesse.

Chapitre I- les effets de la promesse de vente portant sur un bien immobilier :

Avant d’analyser les différents effets qui découlent d’une promesse de vente. Il importe tout
d’abord de préciser que le contrat de promesse ne va pas produire les mêmes effets à l’égard des
contractants selon qu’il s’agit d’une promesse synallagmatique ou d’une promesse unilatérale
qui nécessite par elle-même de faire la distinction suivant que l’on se trouve dans la période
d’attente (avant la levée d’option) ou au moment où le bénéficiaire prend parti sur l’offre de
vente (après ou lors de la levée d’option). Nous envisagerons également d’étudier, les effets du
contrat d’option à l’égard des tiers.

S1- les effets du contrat d’option avant et après la levée d’option :

La promesse unilatérale de vente produit des effets à l’occasion de la levée de l’option qui
matérialise la volonté du bénéficiaire de la promesse de conclure la vente, mais aussi la sanction
peut être comme un effet dans la mesure où le promettant après la levée de l’option nie son
engagement primitif et refuse de passer la vente.
134
Omar Azziman « Droit Civil », P.291, Editions le Fennec.
 La promesse de vente en matière immobilière

Les effets de la promesse unilatérale sont eux aussi fonction de la double nature de l’engagement
du promettant, elle engage définitivement son auteur, soit pour la durée du délai d’option stipulé
(à l’expiration duquel la promesse devient en principe caduque), soit en l’absence de délai exprès
ou tacite, jusqu’à l’expiration du délai de prescription extinctive.
Pendant ce délai, la promesse est, à la différence de l’offre, irrévocable et toute rétractation du
promettant engage sa responsabilité contractuelle qui sera sanctionnée par l’allocation de
dommages et intérêts.

P1-les effets de la promesse avant la levée d’option :

Dans la période d’attente, c'est-à-dire la période pendant laquelle le bénéficiaire n’a pas fait
connaitre sa décision, la situation des parties est la suivante :
Le promettant qui à donné son consentement, s’est engagé à maintenir son offre et à ne rien faire
qui puisse empêcher la réalisation du contrat définitif. Or pendant ce délai, le promettant reste
seul propriétaire du bien objet de la promesse.
Le bénéficiaire quant à lui, n’a pas l’obligation de conclure le contrat définitif, le choix lui
appartient à lui seul, il a la possibilité de repousser sa décision finale pendant un délai déterminé.
C’est l’objet même du contrat d’option135.

Ainsi, le contrat d’option crée une obligation pour le promettant, et donne naissance à un droit
appelé « droit d’option » qui est exercé par le bénéficiaire.

Avant de passer à l’analyse de ces effets, il convient tout d’abord de définir qu’est ce que c’est
un droit d’option :
Parmi les contrats préparatoires, seules les promesses unilatérales de vente et d’achat confèrent
au bénéficiaire un droit spécifique d’option136.
De nombreux auteurs ne voient pas dans le droit d’option un droit autonome. Ils considèrent, en
effet, que le bénéficiaire a un droit personnel : le droit de contraindre le promettant à l’exécution,
un droit à se faire passer la vente, ou un droit d’opter utilement.
On constate en effet, que, par l’exercice du droit d’option, le bénéficiaire de la promesse
unilatérale de vente a le pouvoir de créer une situation juridique nouvelle puisque, par sa seule
volonté il peut transformer le contrat de promesse en une vente pure et simple.

A- les effets de la promesse à l’égard du promettant :

La situation juridique du promettant, par rapport au bien promis, reste « apparemment »

inchangée jusqu’à la levée de l’option. Elle présente deux particularités notables : en premier
lieu, le promettant n’aura pas à renouveler son offre au moment de la levée d’option ; en second
lieu, pendant la durée d’option, le bénéficiaire pourra accepter de conclure le contrat de vente.
135
Françoise Benac- Schmidt, Le contrat de promesse unilatérale, l’obligation du promettant, page 37,
Edition paris 1983
136
François Collart Dutilleul, ouvrage précité « les effets des contrats préparatoires » P.141
 La promesse de vente en matière immobilière

Or, pendant le délai d’attente, le promettant reste seul propriétaire du bien, il peut en disposer
valablement, mais en revanche il doit respecter les obligations qui lui incombent.

Donc l’obligation du promettant est de maintenir son consentement à la disposition du

bénéficiaire pendant la durée de l’option et de s’abstenir de tout comportement qui
compromettrait la réalisation du contrat définitif. C’est-à-dire que le promettant doit: conserver
la chose, ne pas retirer son offre, ne pas conclure le contrat avec une autre personne que le
bénéficiaire ou vendre le bien.

 Conserver la chose : le promettant doit conserver la chose « en bon père de famille » telle quelle,
c'est-à-dire qu’il ne doit pas la grever de charge (hypothèque ou autre chose susceptible de grever
le bien). Et dans le cas où le bénéficiaire décide de lever l’option, ce dernier doit obtenir une
chose conforme à ce qui a été prévu au contrat.
Mais la question qui se pose est : pour combien de temps le promettant doit-il conserver la chose
au profil du bénéficiaire ?  
Comme on a pu voir précédemment, le promettant ne s’oblige que pour un délai déterminé.
C'est-à-dire que son offre n’est valable que jusqu'au délai convenu dans le contrat d’option.
Lorsque le délai est expiré, l’option s’éteint et ne peut plus être valablement exercée 137. Il a été
jugé que faute d’acceptation dans le délai prévu, des versements postérieurs à l’expiration ne
peuvent faire revivre le délai si tel n’a pas été l’intention des parties.

 Maintenir l’offre : l’obligation du promettant consiste dans le maintien du consentement au

contrat définitif. Que se passe t’il alors si le promettant rétracte sa promesse ou son
consentement avant la levée d’option ?
Tout retrait de consentement est un cas d’inexécution de la promesse, et la levée d’option dans
un tel cas n’aura plus de valeur et le contrat définitif ne pourra plus être formé. Or, le caractère
essentiel du contrat d’option est qu’il rend l’offre irrévocable. Dès cette instant, le promettant ne
peut plus rétracter son offre138.

 Ne pas empêcher la conclusion du contrat définitif : le promettant a l’obligation de ne pas

empêcher la conclusion du contrat définitif, que se passe t’il alors si le promettant conclut avec
une autre personne un contrat d’option sur le même bien ou si carrément il vend le bien objet de
la promesse à une tierce personne?
Il convient tout d’abord de rappeler que jusqu'à la levée d’option le bénéficiaire n’est titulaire
que d’un droit personnel sur le bien objet de la promesse. Donc si le promettant met par sa faute,
obstacle à l’exécution de l’obligation, en cédant le bien à une tierce personne qui à fait objet de
la promesse, il engage sa responsabilité. Mieux encore, si le tiers acquiert le bien en
connaissance de la promesse antérieure, il est réputé de mauvaise foi. Dans ce cas les Magistrats

137
Mémoire préparé par Ayoub El frayni, Le contrat de promesse unilatérale de vente « l’obligation du
promettant, le promettant ne s’oblige que pour un délai déterminé » page. 41
138
Ayoub El frayni , Le contrat de promesse unilatérale de vente « l’obligation du promettant, l’offre de
vente »page38.
 La promesse de vente en matière immobilière

peuvent décider que son droit est inopposable au bénéficiaire, ce qui permettra à celui-ci de
l’emporter s’il lève l’option.

En dehors de ces effets, une autre problématique se pose : quel sera la position du promettant
devant le bénéficiaire de la promesse, si le bien objet de la promesse, a été soumis a une
expropriation pour cause d’utilité public ?

Dans ce cas le promettant n’est tenu d’aucune obligation ni d’aucune indemnité au profil du
bénéficiaire, du seul fait qu’il n’est pas responsable de la défaille de cette promesse.139

En résumé, le bénéficiaire doit pouvoir exercer son choix en toute liberté, et s’il ne peut pas,
c’est qu’il y a eu violation de la promesse, et que le promettant n’a pas pu respecter ses
obligations.

B- les effets de la promesse à l’égard du bénéficiaire :

Dans la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à vendre le bien, le bénéficiaire

quant à lui en acceptant la promesse, reste libre de sa décision. S’il préfère ne pas acquérir le
bien, il renonce à la l’exercice de cette option. Et s’il décide d’acquérir le bien il lève l’option
dans le délai prévu dans le contrat.

Jusqu'à la levée d’option le bénéficiaire n’est titulaire que d’un droit personnel, c'est-à-dire que
la promesse ne lui confère ni la propriété, ni aucun droit réel sur le bien qui en est l’objet.
Mais en revanche son droit est transmissible entre vifs et à cause de mort, à moins qu’il n’ait été
accordé « intuitu personae » c'est-à-dire en raison de la promesse du bénéficiaire, dans ce cas
l’accord du promettant est indispensable.140
Encore une fois la jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur la décision traitant la
transmission du droit personnel entre vifs ou a à cause de mort en énonçant: « selon les
dispositions de l’article 189141 et suivant du DOC, que le bénéficiaire de la promesse a le droit de
transmettre son droit personnel à une tierce personne qui va le faire remplacer devant le
promettant142 »143.

Par ailleurs, le promettant, est soumis à une obligation de ne pas faire 144, il reste libre dans sa
propriété et peut en disposer valablement comme il veut, sans apporter préjudice au bénéficiaire.
.77 ‫ ص‬-‫ عقد البيع – مرجع سابق‬: ‫ عبد الحق صافي‬139
140
La cour suprême de rabat, arrêt daté du 2/5/2007, N°1467- non publiée.
141
Article 189 : Le transport des droits et créances du créancier primitif à une autre personne peut
avoir lieu, soit en vertu de la loi, soit en vertu d'une convention entre les parties
142
Arrêt de la cour suprême daté du 14/1/1994, n° 4443, dossier N°4 038/86, publiée dans la revue
jurisprudentielle de la cour suprême 1997.
‫ من قانون االلتزامات و‬189 ‫" بأنه بمقتضى الفصل‬،1994‫ دجنبر‬14 ‫ في هدا الصدد جاء في قرار للمجلس األعلى مؤرخ في‬143
‫العقود و ما بعده بشأن انتقال الحقوق و حوالتها فإن من حق المشتري في عقد بيع مستجمع لكافة أركانه أن يفوت حقوقه في هذا العقد‬
"‫للغير ليحل محله إزاء المالكين السابقين في كافة حقوقه و التزامه‬
144
Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personne s’oblige envers une ou
plusieurs autre à donner à faire ou à ne pas faire quelques chose ;
 La promesse de vente en matière immobilière

Mais s’il ne respecte pas ses obligations, par exemple, s’il vend le bien pendant le délai d’attente,
il engage sa responsabilité. Dans ce cas, le bénéficiaire ne peut pas demander l’annulation de la
vente, vu qu’il ne dispose que d’un droit personnel sur le bien. Mais par contre il pourra
demander l’allocation des dommages et intérêts au promettant.

Or, cette règle n’est pas toujours appliquée, si le bénéficiaire fait preuve de l’existence de la
mauvaise foi du tiers acquéreur ou s’il fait preuve que le tiers acquéreur a reçu le bien par le biais
d’un acte à titre gratuit (donation):

- Lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : c'est-à-dire qu’il a acquis le bien même s’il avait
eu connaissance de l’existence de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire et que celui-
ci avait l'intention de lever l'option, encore mieux, si le tiers a conclu une entente avec le
promettant pour faire obstacle à la vente promise au bénéficiaire.
La cour d’appel de rabat a tranché sur cette affaire, en confirmant le jugement rendu par le
tribunal de 1er instance de Casablanca qui a décidé : de faire rayer l’accord frauduleux passé
entre le vendeur et l’acquéreur, du seul fait, que ce dernier avait eu connaissance de la promesse
faite entre le vendeur et le bénéficiaire, et que malgré cela, il a acheté le bien objet de la
promesse et il l’a inscrit sur le livre foncier, sans annuler l’acte initial « l’acte de promesse »145.

- Le bénéficiaire peut également demander l’annulation du contrat de vente s’il fait preuve que le
tiers acquéreur a reçu le bien par le biais d’un acte à titre gratuit (donation) :
Dans un tel cas, la loi française et selon l’article 1167 146du code civil, prévoit que le bénéficiaire
de la promesse peut exercer une action paulienne contre le promettant, et ainsi faire révoquer la
donation qui lui a apporté préjudice, et qui a été accomplie en fraude par le promettant avec une
tierce personne.
A ce titre, il importe de préciser, que l’objet de l’action paulienne n’est pas de faire disparaitre
les effets de l’acte passé entre le promettant et le tiers acquéreur, mais de sanctionner les parties
pour le préjudice causé.147

Que se passe-t-il alors en droit Marocain, et quelle sera la sanction appliquée dans une telle
situation ? Si le donataire fait inscrire son droit sur le titre foncier, quelle sera alors la position du
bénéficiaire sachant que ce dernier n’a pas encore levé l’option ? Et quel sera l’intérêt du
bénéficiaire en exerçant cette action paulienne ?

Il importe de souligner, de prime abord, que le législateur Marocain ne s’est pas préoccupé de
définir l’action paulienne, et que la source de cette action est essentiellement jurisprudentielle.

Le débiteur d’une obligation de donner doit transmettre un droit réel, alors que les obligations de faire
et de ne pas faire (selon les dispositions de l’article 261 et 262 du DOC) sont des obligations
personnelles et ne confère au créancier de la promesse qu’un droit personnel.
.146 :‫ ص‬-‫ نفس المرجع‬-‫ عقد البيع‬-‫ قرار مشار إليه في مرجع عبد الحق صافي‬145
146
Article 1167 du Code civil, « Les créanciers sont autorisés à attaquer, en leur nom personnel, les
actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits. « Cette action, permet aux créanciers agissant à
titre personnel de faire sanctionner des actes découverts consentis en fraude de leurs droits
147
L’action Paulienne, Article publiée par Sabine Haddad, Avocat au Barreau de Paris
 La promesse de vente en matière immobilière

Donc pour donner une définition à cette action on pourrait dire que c’est une voie de droit qui
permet à un créancier d'attaquer un acte fait par son débiteur lorsque ce dernier a agi en fraude de
ses droits. Cette action est utilisée notamment pour permettre au créancier de faire réintégrer
dans le patrimoine de son débiteur un ou des biens que celui-ci avait aliéné à un tiers,
généralement complice, dans le but d'empêcher le créancier de faire saisir ce ou ces biens. Mais,
le créancier avant d’agir, devra prouver à la fois la fraude du débiteur et celle de son
cocontractant.

Cependant, lorsque l’acte frauduleux est un acte à titre gratuit, l’action paulienne est recevable
contre l’acquéreur qu’il soit de bonne foi ou de mauvaise foi. Et donc la preuve de la complicité
du tiers acquéreur n’est pas nécessaire, ce dernier ne procure aucune contre partie au patrimoine
du débiteur148.

On constate alors, que le bénéficiaire de la promesse peut exercer l’action paulienne contre le
promettant, sans faire preuve de la mauvaise foi du tiers acquéreur, et ainsi faire radier la
donation faite au profil du tiers. Mais si ce dernier a inscrit son droit sur le livre foncier, quelle
sera alors la position du bénéficiaire ?

C’est le cas d’une décision rendue par le tribunal de 1 ére instance d’Agadir le 6 juin 1996, qui,
après s’être assuré que l’acte de donation, a été établi postérieurement de l’acte de promesse, a
prononcé : «  la nullité de l’acte de donation, objet du titre foncier n°…., en ordonnant à
Monsieur le conservateur de faire rayer le dit acte de donation »149.

L’intérêt donc du bénéficiaire est d’obtenir l’annulation, et que celle-ci engendre

l’anéantissement rétroactif du contrat conclu avec le tiers, et par conséquent le retour du bien
dans le patrimoine du promettant. Ce qui lui permettrait de lever l’option et obtenir l’exécution
forcée du contrat.

En conclusion, on peut dire que même si le bénéficiaire de la promesse n’est titulaire que d’un
simple droit personnel, celui-ci, lui permet de se protéger contre les collusions frauduleuses
passées entre le promettant et les tierces personnes de bonne ou de mauvaise foi.

C- les effets de la promesse à l’égard des tiers :

Si le promettant, au lieu de vendre au bénéficiaire, vend à un tiers, il engage sa responsabilité.

L’acquéreur qui va participer à cette inexécution sera responsable lui aussi, parce qu’il aura
participé à la violation de la promesse. Cette responsabilité délictuelle du tiers complice présente
deux particularités. D’abord il faut que le tiers ait conclu le contrat avec le promettant en

148
Mémoire préparé par Youssef Fassi Fihri : L’action paulienne en droit Marocain, Université de
Perpignan, DESS, année universitaire 2003/2004
149
Jugement rendu par la T.P.I d’Agadir n° 347 du 6/6/1996 dossier civil N° 700/93 – décision non
publiée ;
 La promesse de vente en matière immobilière

connaissance de cause « l’existence du contrat de promesse ». Et ensuite, il faut qu’il ait été de
mauvaise foi. Ceci nous emmène à faire la distinction entre le tiers de bonne ou de mauvaise foi.

- Tiers de bonne foi :

Le tiers acquéreur de bonne foi qui a publié la vente, est à l'abri de toute revendication. Et le
titulaire du droit d'option n'a d'autres ressources que de se faire indemniser du préjudice qu'il a
subi. Le promettant quant à lui, engage sa responsabilité contractuelle d’avoir désobéi la
promesse faite entre lui et le bénéficiaire.
Il faut préciser que nous raisonnons ici dans le cas où aucune rétractation n'a été stipulée pour le
promettant avant la conclusion du contrat de vente, sinon il n'y aurait plus de violation de
contrat.

Toutefois, la question qui nous préoccupe est de savoir : Si le Notaire qui a passé l’acte de vente
entre le tiers acquéreur et le promettant, peut voir sa responsabilité engagée dans une telle
situation ?
Suite à une décision rendue par la cour de cassation le 20/12/2012, cette dernière est venue
limiter de manière significative la responsabilité du Notaire en énonçant : que le Notaire ne voit
pas sa responsabilité engagée pour avoir passé un acte en méconnaissant les droits antérieurs
d’un bénéficiaire issus d’une promesse de vente non publiée150.

- Tiers de mauvaise foi :

Un tiers de mauvaise foi, c’est celui qui à conclu le contrat de vente en connaissance de cause,
ou celui qui a conclu une entente avec le promettant juste pour faire obstacle à la vente promise
au bénéficiaire. Dans ce cas il engage également sa responsabilité délictuelle en contractant avec
le promettant.

Cependant, comme on l’a déjà mentionné précédemment, le bénéficiaire qui entend attaquer un
contrat frauduleux conclu par son prometteur, devra prouver à la fois la fraude du débiteur et
celle de son cocontractant.
Si la mauvaise foi du tiers est établie, le bénéficiaire pourra demander réparation sur le terrain ou
allocation des dommages et intérêts.
Si la faute du promettant et du tiers est une faute commune, ils seront condamnés solidairement
conformément à l'article 99 du DOC lequel énonce que : « Si le dommage est causé par plusieurs
personnes agissant de concert, chacune d'elles est tenue solidairement des conséquences, sans
distinguer si elles ont agi comme instigateurs, complices ou auteurs principaux ».

Le bénéficiaire pourra donc obtenir une réparation en nature, pour ce faire, il va déclarer
l’inopposabilité de la vente conclue avec le tiers, de façon à permettre qu’il lève l’option et qu’il

150
 C. Cass., 1ère Civ, 20 décembre 2012, n°11-19.682, Pierre R c/Sté Cilaos
 La promesse de vente en matière immobilière

devienne acquéreur. « Ce jugement en déclaration d’inopposabilité fait que la vente n’existe
pas ».

P2-les effets de la promesse après la levée d’option :

Pour la formation du contrat d’option, le bénéficiaire doit manifester sa volonté d’acheter le bien
objet de la promesse par la levée d’option. L’exercice de cette action, doit intervenir selon les
modalités de fond et de forme convenue dans le contrat, et de manière non équivoque.
Toutefois, la levée d’option, doit remplir certaines conditions pour pouvoir produire ses effets.

A- les conditions de la levée d’option :

Le contrat de vente est formé par la levée d’option du bénéficiaire, c’est un acte de volonté
irrévocable, unilatéral et définitif qui doit intervenir dans le délai convenu dans la promesse, et
qui ne nécessite en principe aucune formalité spécifique, puisque les parties ont déjà fixé les
modalités de fond et de forme dans le contrat d’option.
Il suffit alors, pour la formation du contrat définitif, que le bénéficiaire manifeste sa volonté en
acceptant l’offre du contrat définitif formulé par le promettant, lors de la conclusion du contrat
d’option. Ce dernier ayant déjà donné irrévocablement son accord, n’aura pas besoin de
renouveler une deuxième fois son consentement.

Toutefois, la réalisation du contrat de vente, suppose que chacune des parties ait préalablement
rempli les obligations qui lui incombent en vertu de la promesse ; le promettant (vendeur) est
tenu de transmettre la propriété du bien objet de la promesse, et le bénéficiaire (acheteur) de
payer le prix au vendeur. Il est à noter, que la somme éventuellement versée dans le contrat
d’option s’impute sur le prix de la vente ; à la condition que cela ait été stipulé dans le contrat.

Ensuite, le transfert de la propriété s’effectue automatiquement, puisqu’il acquiert un droit réel

sur le bien dès la levée d’option notamment dès la signature de l’acte authentique, le bien est
donc transmis à son profil et même s’il n’est pas encore immatriculé. Cette règle trouve sa source
dans l’article 491 du DOC qui stipule : « l’acheteur acquiert de plein droit la propriété de la
chose vendue dès que le contrat est parfait par le consentement des parties ».

En revanche, ce transfert de propriété doit respecter certaines formalités exigées par la loi ; le
DOC rappel ce principe au terme de l’article 489 du même dahir qui énonce : toute vente qui a
pour objet des immeubles ou droits immobiliers, doit être faite par écriture ayant date certaine et
n’a d’effet à l’égard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi.
L’article 66, 67151 de la loi 14-07 portant sur l’immatriculation foncière, confirme ceci et ajoute :
que tout droit réel relatif a un bien immatriculé n’est censé exister, à l’égard des tiers, qu’a partir
du jour de son inscription sur le livre foncier par le conservateur de la propriété foncière.
151
Article 67 : Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer,
modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu'à dater de l'inscription,
sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions.
 La promesse de vente en matière immobilière

Toutefois, lorsque le contrat de vente est conclu valablement entre les parties il ne peut plus être
anéanti en demandant en justice sa résolution152, il prend effet au jour où il est formulé sans
aucune rétroactivité. Mais par contre, ce principe implique les conséquences suivantes :
- Les risques et périls de la chose passent sur la tête du bénéficiaire à dater de la levée d’option.
- L’existence des vices cachés s’apprécie au cours de la levée d’option.
- Le caractère lésionnaire du contrat s’apprécie lors de la levée de l’option153
- La capacité et le pouvoir de l'acquéreur s'apprécie à la date de la levée de l'option
- Les actes et faits émanant du promettant depuis la conclusion de la promesse sont opposables à
l’acquéreur, sauf action éventuelle en dommages-intérêts contre le promettant.
- Envers les tiers, l’acquéreur ne sera propriétaire qu’à dater de l’accomplissement de la
formalité de publicité «  après constatation judiciaire ou notariée de la vente »154. 

Tout cela pour dire qu’un immeuble, doit être estimé suivant son état et sa valeur au jour de la
levée d’option, et puisque cette dernière va permettre la conclusion de la vente, elle doit
respecter les conditions requises pour sa perfection.

Finalement, à travers cette analyse, on a pu déterminer quelques effets parmi d’autres, qui
résultent de la déclaration du bénéficiaire en levant l’option, pour conclure le contrat de vente. Il
faut noter ici que nous raisonnons dans le cas où le promettant tient toujours à sa promesse, ce
qui va engendrer la conclusion du contrat définitif155.
Mais que ce passe t’il si l’une des parties refuse d’accomplir ses obligations et renonce à la
conclusion du contrat définitif, après avoir levé l’option ?

B- Refus de vendre ou d’acheter après la levée d’option : 

1-Refus du promettant :

 Vente à un tiers : Si le promettant a vendu le bien, alors que le bénéficiaire avait déjà levé
l’option dans le délai prévu, il y aura donc un conflit entre les deux droits réels. Il faut distinguer
ici, si la vente litigieuse a pu être publiée ou non.
Si cette vente a été publiée au bureau des hypothèques de la conservation foncière, elle est donc
opposable à tous, à condition bien sûr que le tiers acquéreur ait été de bonne foi.
Le bénéficiaire quant à lui n’aura aucune antériorité à faire valoir puisque son droit ne peut être
protégé de façon efficace. Mais par contre, la responsabilité contractuelle du promettant est
toujours engagée, si le bénéficiaire fait preuve que la dite vente a été passé postérieurement a la
levée d’option, il aura alors droit de demander au tribunal compétent l’allocation des dommages
et intérêts pour le préjudice causé par le promettant.
152
Ed. Francis Lefebvre, contrats préparatoires Effets de la levée d’option, page 47, paragr. 262
153
Art. 1675 du [Link] : «  en cas de promesse de vente unilatérale la lésion s’apprécie au jour de la
réalisation » ; et le délai imparti pour exercer l’action en rescision court a compter de se jour art. 1676
du même code.
154
Ed. Francis Lefebvre, ouvrage précité: les effets de la levée d’option, P. 46 P : 261
.215 ‫ ص‬،‫ مرجع سابق‬،‫ الوعد بالتعاقد‬،‫بلعيد كرومي‬ 155
 La promesse de vente en matière immobilière

En outre, si le tiers acquéreur ait été de mauvaise foi. Il s’agit donc d’une collusion frauduleuse
entre le promettant et le tiers acquéreur que le bénéficiaire devrait prouver, pour qu’il puisse
demander l’annulation ou la radiation de la vente.
Donc l’intérêt de cette annulation, comme on a pu l’expliquer précédemment ; c’est qu’elle
engendre l’anéantissement rétroactif conclu avec le tiers, et réitère le bien dans le patrimoine du
promettant. Ce qui permettra au bénéficiaire de lever l’option, et d’obtenir l’exécution forcée du
contrat.

A ce titre, il nous parait opportun de faire référence à un arrêt rendu par la cour d’appel d’El-
Jadida, qui a jugé à bon droit : « de maintenir la procédure de la vente pour l’appelant, en
ordonnant a Monsieur le conservateur de la propriété immobilière et des hypothèques, de
considérer le jugement rendu entant qu’un titre pour le faire enregistrer sur le livre foncier ».156

 Refus injustifié : le bénéficiaire peut être exposé à un refus de la part du promettant de passer
l’acte authentique de vente.
Le contrat de vente étant formé entre les parties par le seul fait de la levée de l’option, le
bénéficiaire peut obtenir en justice que le promettant soit condamné à signer l’acte authentique
dans un certain délai, ou que le jugement tienne lieu d’acte de vente, il peut en outre demander
des dommages-intérêts pour le refus d’exécuter ses engagement et pour le préjudice subi.
Par ailleurs, pour préserver ses droits de cette longue procédure, il est prudent pour le
bénéficiaire de prendre des mesures conservatoires.
Il peut a ce titre publier au bureau des hypothèques soit la demande en justice tendant à la
réalisation de la vente en la forme authentique, soit le procès verbal notarié constatant le défaut
ou le refus du promettant, soit encore la déclaration notariée de sa propre volonté d’exiger la
réalisation de la promesse157. Il s’agit d’une prénotation dans l’attente de la publication de la
décision définitive ou de l’acte à la conservation des hypothèques.

2-Refus du bénéficiaire :

Si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai requis, il est censé y avoir renoncé et la
promesse devient caduque. Ce choix peut résulter non seulement d’une manifestation de volonté
expresse, mais simplement d’une pure abstention du bénéficiaire qui reste silencieux pendant
tout le délai ou encore omet les formalités qui ont pu être prévues pour l’exercice de l’option
(notamment le versement ou la consignation du prix).
En principe, ce choix n’engage jamais la responsabilité du bénéficiaire puisqu’il n’est que
l’exercice, dans un sens négatif, d’un droit qu’il s’était réservé. Mais en revanche le promettant
conserve le plus souvent la somme de l’indemnité d’immobilisation ou les arrhes initialement
versées par le bénéficiaire. Cette indemnité d’immobilisation n’a pas la nature d’une pénalité
contractuelle et échappe par conséquent aux possibilités de révisions judiciaires prévues par
l’article 264 du D.O.C en ce qui concerne les clauses pénales.
156
Arrêt rendu par la cour d’appel d’El-Jadida, le 19/05/2008, N° 193/08, non-publiée.
157
Ed. Lefebvre. Ouvrage précité, le refus du promettant (refus injustifié), Page : 48, P. 271
 La promesse de vente en matière immobilière

Par ailleurs, si le bénéficiaire après la levée d’option ne peut ou ne veut réitérer la vente par acte
authentique, la vente peut être résolue suite à la demande du promettant, devenu vendeur, qui
conservera alors le plus souvent la somme de l’indemnité d’immobilisation initialement versée
par le bénéficiaire. Cette règle trouve sa source dans l’article 259158 du DOC.

C- le dénouement de la promesse :

Par hypothèse, la promesse unilatérale de vente peut connaître deux types de dénouements.

Le premier dénouement concevable : est la renonciation du bénéficiaire à lever l’option. Cette

renonciation peut aussi bien résulter d’un refus exprès que de l’inaction du bénéficiaire au cours
du délai convenu pour lever l’option. Dans les deux cas, la promesse devient caduque, la vente
ne se forme donc pas, et le bénéficiaire est tenu, le cas échéant, d’abandonner au promettant
l’indemnité d’immobilisation stipulée.
Par contre si la vente n’a pas pu se réaliser suite à la faute du promettant, l’indemnité
initialement versée par le bénéficiaire doit lui être restituée.

Le second dénouement concevable : après la levée d’option, des imprévus peuvent survenir ; à
part le refus de vendre ou d’acheter, ou la non réalisation de la condition suspensive, il arrive
qu’au moment de la levée de l’option la chose objet de la promesse était périe en totalité ou en
partie. La question qui se pose alors : Comment le bénéficiaire de la promesse peut-il garantir
son droit dans une telle situation ?
Il faut tout d’abord noter que si le bien a péri avant la levée de l’option, la promesse se trouve
frappée de caducité. Mais si au moment de la levée d’option le bien a été péri en totalité, la vente
est nulle. Si une partie seulement de la chose a péri, le bénéficiaire devenu acquéreur peut soit
abandonner la vente, soit demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix de la partie
restante.

Jusqu'à présent on a pu examiner les effets de la promesse unilatérale avant et après la levée
d’option. Mais on ne peut parler des effets de la promesse de vente unilatérale portant sur un
bien immobilier, sans examiner les effets qui découlent d’un compromis de vente ou d’une
promesse synallagmatique de vente.

S2- les effets de la promesse synallagmatique de vente ou du compromis de vente

Quand il y a promesse synallagmatique de vente, cela signifie en principe que la vente est déjà
formée. D’ailleurs, elle a les mêmes effets qu’un contrat de vente.
Mais en pratique, la promesse synallagmatique de vente est généralement soumise à la
réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives. «  Sinon quel sera l’intérêt de conclure une
promesse de vente»

158
Article 259 du DOC
 La promesse de vente en matière immobilière

Alors, tant que la formalité convenue n'a pas été réalisée, le contrat définitif n'est pas formé et ne
peut donc produire aucun effet. Si la ou les conditions se réalisent, le contrat produira ses effets
entre les parties dès la promesse. Si elles défaillent, il sera rétroactivement anéanti.

A ce titre, il sera prudent de se demander comment une promesse signée et dressée s’exécutera.
Cette exécution sera-t-elle volontaire ? Conséquence normale d’une promesse efficace, ou
forcée, aspect surprenant mais à prévoir. C’est ce qu’on va pouvoir analyser dans cette section.

P1-L’exécution de la promesse :

 L’exécution volontaire : dans ce cas, aucun problème particulier ne se pose, le vendeur

(promettant) exécute la promesse par la signature de l’acte de vente définitif dans le délai
convenu, en délivrant le bien contre le prix fixé, l’acquéreur (bénéficiaire) consigne le prix et les
frais et exécute les autres conditions de la promesse159.

 L’exécution forcée : la réalisation de la promesse peut connaître des difficultés, à cause du

comportement du promettant qui n’a plus l’intention de vendre, ou même qui a déjà vendu en
violation des engagements insérés dans la promesse.

- Refus du promettant: devant cette attitude abusive, le bénéficiaire peut demander au tribunal
compétent de contraindre le promettant à exécuter son engagement promis, par la signature de
l’acte de vente et à lui délivrer le bien vendu, et ce jugement allouera éventuellement des
dommages et intérêts à l’acquéreur 160. Réciproquement, le bénéficiaire (acquéreur) peut être
contraint au paiement du prix.

- La vente au mépris de la promesse : le promettant restant propriétaire pendant la durée de la

promesse, peut vendre le bien objet de la promesse à un tiers, en violation de cette dernière.
Le problème de la conclusion du contrat définitif avec un tiers, produit les mêmes effets de la
promesse unilatérale ; il faut tout d’abord faire la distinction, selon qu’il s’agisse d’un tiers de
bonne ou de mauvaise foi.
Si le tiers acquéreur est de bonne foi, et qui ne connaissait pas l’existence de la promesse, le
bénéficiaire ne pourra que demander au promettant défaillant des dommages et intérêts.
Mais si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, le juge peut demander la résiliation et la radiation
de la vente en cas d’inscription, le cas échéants allocations des dommages et intérêts. En
attendant la décision rendue, le bénéficiaire peut prendre les mesures conservatoires nécessaires
pour protéger son droit ; ainsi par la publication de l’acte de promesse à la conservation foncière.

- Refus de l’acquéreur : le bénéficiaire, peut se refuser à acquérir et c’est précisément pour cela
que la formule de l’indemnité d’immobilisation est passée dans la pratique des promesses.
Si donc cet acquéreur renonce à acheter, dans le délai et aux conditions convenues, il s’expose à
perdre l’indemnité d’immobilisation prévue au profit du promettant en cas de défaillance de

159
Maitre Khalil dinia, l’exécution volontaire de la promesse, ouvrage précité, P. 163
160
Maitre Khalil dinia, refus du promettant, ouvrage précité P. 163.
 La promesse de vente en matière immobilière

l’acquéreur. La constatation de ce refus résultera de l’expiration du délai fixé par les parties, qui
est un délai de rigueur161.

P2-La durée de l’exécution de la promesse :

Une fois la promesse synallagmatique conclue, les parties doivent faire en sorte de parvenir à la
conclusion du contrat définitif de vente. Pour cela un délai est souvent prévu.

Donc si la réalisation de l'obligation a pu être assortie d'un terme, et qu’à l'expiration du délai,
les formalités prévues n'ont pas pue être réalisées. Quel sera le sort du contrat dans une telle
situation ?

La jurisprudence a répondu à cette problématique en confirmant : lorsque la promesse

synallagmatique de vente est affectée d'une condition suspensive, les effets de la promesse sont
suspendus jusqu'à la réalisation de cette condition suspensive (ex : obtention d'un prêt), dont la
non réalisation entraînera l'annulation de la promesse et donc de la vente.
Si par contre, la condition se réalise, la vente est réputée conclue au jour de la promesse, sauf
stipulation contraire.

Par ailleurs si aucun délai n’a été fixé, le promettant ne peut être dégagé de la promesse qu’en
mettant le bénéficiaire en demeure de réaliser la condition dans un délai déterminé qui ne peut
être inférieur à un mois.

Chapitre II- la protection juridique de la promesse de vente portant sur un bien

immobilier

Le contrat de promesse procure généralement un droit personnel à son bénéficiaire, qui n’est pas
soumis à l’obligation de l’inscription sur le titre foncier.
Cette règle trouve sa source dans un arrêt rendu par la cour suprême datée le 2/05/2007 et qui
énonce : « bien que le contrat de promesse procure au bénéficiaire un droit personnel à
l’encontre du promettant, celui-ci n’est pas soumis aux dispositions des articles 83 et 84 162 (du
dahir de 1913 relatif a l’immatriculation foncière), ni à la règle de purge consacrée dans l’article
2163 du même dahir et qui demeure une règle spéciale pour les droit réels susceptibles d’être

161
Maitre Khalil dinia, refus de l’acquéreur, ouvrage précité P. 164
162
Article 84 (modifié et complété par la nouvelle loi 14-07, relatif a l’immatriculation foncière) :
Lorsqu’un droit soumis à la publicité est constitué sur l’immeuble au cours de la procédure
d’immatriculation, le bénéficiaire peut, pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers,
effectuer à la conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription.
Ce dépôt est mentionné au registre des oppositions et, au jour de l’immatriculation, si l’événement de
la procédure le permet, le droit est inscrit sur le titre foncier au rang qui lui est assigné par ledit dépôt.
163
L’article 2 du dahir de 1913 relatif a l’immatriculation foncière à été abrogés par la loi 14-07 du 22
novembre 2011
 La promesse de vente en matière immobilière

inscrits sur le titre foncier, à la différence des droits personnels qui restent liés au propriétaire de
l’immeuble, objet d’immatriculation, même après la fin de la procédure d’immatriculation ».164
A ce titre il sera primordial de poser la question suivante : un contrat de promesse de vente
portant sur un bien immobilier pourrait-il faire l’objet d’une prénotation ou d’une saisie
conservatoire alors que le bénéficiaire ne dispose que d’un droit personnel, sur le bien objet de la
promesse ?

S1- La prénotation et la saisie conservatoire:

P1- La promesse de vente et la prénotation :

Selon Paul Decroux, « la prénotation sur un titre foncier a pour rôle de conserver
provisoirement, soit un droit existant mais contesté et dont on attend la proclamation en justice,
soit un droit dont la perfection est retardée par une formalité restant à compléter »165.

Par ailleurs, et comme on a déjà précisé à plusieurs reprises ; une promesse de vente valablement
formée, ne confère au bénéficiaire de la promesse qu’un droit personnel, susceptible d’être
transmissible entre vifs et à cause de mort à moins qu’il n’ait été accordé « intuitu personae ».
Toutefois, la question qui se pose est de savoir si le bénéficiaire d’une promesse de vente peut
conserver son droit sur le bien objet de la promesse en demandant l’inscription d’une prénotation
sur le livre foncier ?

Selon les dispositions de l’article 85 «  de la nouvelle loi 14-07 relative à l’immatriculation
foncière », tout prétendant à un droit sur un immeuble immatriculé peut requérir une prénotation
pour la conservation de la propriété foncière, soit en vertu :
- d’un titre attestant un droit sur l’immeuble que le conservateur ne peut inscrire en l’état,
- d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance dans le ressort
duquel est situé l’immeuble,
- ou d’une copie de requête sur le fond introduite devant les juridictions compétentes.

La règles générale est que seul un droit réel peut faire l’objet d’une prénotation, mais
remarquons ici, que le législateur n’a pas précisé le type de droit, en précisant s’il s’agit d’un
droit personnel ou d’un droit réel. La problématique, qui se pose ici, de savoir si tous les droits
qu’ils soient réels ou personnels sans exception peuvent-ils faire l’objet d’une prénotation, ou
seulement les droits réels ?

La réponse à cette question a soulevé un grand débat tant au niveau de la doctrine que de la
jurisprudence et a donné lieu à une divergence de points de vue et de décisions. Mais au final, ils
ont pu dégager la conclusion suivante :

164
Arrêt de la cour suprême, n° 1467, daté du 2/5/2007, chambre civile n° 4477/1/5/2006, publiée dans
la revue jurisprudentielle, GTM, N°155 " "‫مجلة القضاء و القانون‬.
165
Paul Decroux : prénotation, P. 169, droit foncier Marocain – Ed. La Porte, rabat 1977.
 La promesse de vente en matière immobilière

« Peuvent faire l’objet d’une prénotation tous les droits soumis à l’inscription aux livres fonciers.
C’est à dire les droits inscriptibles au moment où ils accomplissent toutes les conditions de leur
constitution, ou encore au moment où ils sont reconnus par le biais de la justice, et ce, soit en
tant que droits réels, soit en tant que droits personnels, revêtant virtuellement le caractère de droit
réels ou non et pouvant se convertir en droits inscriptibles directement ou indirectement 166».
En conséquence peuvent faire l’objet d’une prénotation : un compromis de vente, une promesse
de vente, les droits de préférence et même les promesses de location.

Ainsi, le bénéficiaire de la promesse de vente, et dans le but de conserver provisoirement son

droit contre une éventuelle vente conclue entre le promettant et un tiers, peut demander la
prénotation de son droit, soit par la présentation d’une requête introductive d’instance devant les
juridictions compétentes ou par ordonnance rendue par le tribunal de 1er instance dans le ressort
duquel est situé l’immeuble.

Il est à noter que cette ordonnance n’est pas rendue en vertu des dispositions du code procédure
civile (ordonnance de référé)167, mais en vertu des dispositions de l’article 85 et 86 de la loi 14-
07 sur l’immatriculation foncière. De plus, la production du duplicata du titre foncier n’est
obligatoire dans le cas présent. La prénotation de ce genre de droit ne peut être conventionnelle.
Elle intervient en vertu d’une ordonnance du président du Tribunal de 1ere instance sans le
consentement du propriétaire inscrit et en son absence.

Cette prénotation a pour objet également la conservation provisoire d’un droit qui ne peut être
inscrit.
Néanmoins, il nous paraît opportun de souligner un arrêt de la Cour suprême rendu le 9/9/2009 et
qui énonce : «  la règle générale est que la prénotation empêche le débiteur de céder son bien tant
qu’il est grevé d’une prénotation provisoire, qui sera donc suivi d’une inscription définitive qui
rétroagit à l’égard des tiers à compter du jour de l’inscription de la prénotation, en référence a
l’article 85 du dahir 1913 sur l’immatriculation foncière168 ».

En conclusion, la prénotation est une mention essentiellement conservatoire et n’emporte pas

indisponibilité du droit grevé, elle gratuit simplement le rang d’un droit à compter du jour de son
inscription, en cas d’une collusion frauduleuse.

P2- La promesse de vente et la saisie conservatoire :

.‫ أكادير‬-1984 ‫ سنة‬-84 ‫ محمد بن الحاج السالمي – التقييد اإلحتياطي في التشريع العقاري – ص‬166
167
Article 149 du CPC
168
Arrêt de la cour suprême, n° 3124, daté du 9/9/2009, chambre civile 3139/1/5/2008, non publié.
‫ عقاره المتقبل بتقييد مؤقت و هو بمثابة إعالن إلى الكافة بكون الحق منازعا‬k‫" معلوم أن التقييد االحتياطي يضمن منع المدين من تفويت‬
85 ‫فيه في انتظار حصوله على القوة الثبوتية الالزمة لتقييده نهائيا بأثر رجعي مند تاريخ إجراء التقييد االحتياطي استنادا إلى الفصل‬
"‫ الذي نص على أن تاريخ التقييد االحتياطي هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التاريخ الالحق للحق‬1913 ‫من ظهير التحفيظ العقاري‬
 La promesse de vente en matière immobilière

La saisie conservatoire est une saisie à caractère provisoire qui a pour effet exclusif de mettre
sous la main de la justice les biens meubles ou immeubles sur lesquels elle porte et d’empêcher
le débiteur d’en disposer au préjudice de son créancier169.
Elle apporte une garantie au créancier, avant que soit prononcé le jugement ordonnant son
débiteur à payer le prix.

Mais par conséquences, le saisi reste en possession de ses biens jusqu'à conversion de la saisie
conservatoire en une saisie exécutoire 170, « cette saisie ne peut être convertie que sur présentation
d’un procès verbal de carence des meubles ».171 A moins qu’il ne soit  autrement ordonné et qu’il
ne soit nommé un séquestre judiciaire172.

A ce titre, la question qui se pose est de savoir: est ce qu’on peut valablement conclure une
promesse de vente ou un compromis de vente sur un bien immobilier grevé d’une saisie
conservatoire ?

A vrai dire, c’est l’une des conditions qui encouragent les parties à conclure un compromis de
vente sous condition suspensive, afin d’obtenir la main levée173. Ce n’est pas là le problème !
Mais la vraie question qui devrait se poser  est de savoir: Si le bénéficiaire d’une promesse de
vente peut faire une saisie conservatoire sur le bien promis en attendant que soit prononcé le
jugement ordonnant son débiteur à payer le prix ?

A titre d’exemple : Si le promettant refuse de signer le contrat de vente définitif malgré qu’il ait
reçu la grande part du prix de la vente.
Dans ce cas, le bénéficiaire peut s’adresser au tribunal compétent pour demander l’annulation de
la vente et la restitution du prix initialement versé par lui, au profil du promettant.
En revanche pour préserver ses droits de cette longue procédure il pourra demander l’ordonnance
de la saisie conservatoire qui est rendue sur requête par le président de 1 ère instance au lieu où se
situe l’immeuble (selon les dispositions de l’article 452174 du CPC).

S2- L’astreinte (art 448 du code de procédure civile) :

C’est une mesure qui ne peut être ordonnée que lorsque le poursuivi se refuse à accomplir une
obligation de faire ou contrevient à une obligation de ne pas faire, l’agent chargé de l’exécution

169
Article 453 du code de procédure civile.
170
En vertu des dispositions de l’article 469 du CPC, et contrairement à la saisie conservatoire qui peut
être pratiquée indifféremment sur les biens meubles et immeubles du débiteur, la saisie exécution ne
peut être pratiquée sur les immeubles qu’en cas d’insuffisance des biens meubles.
171
Jawad Amahmoul, Procédure civile, les biens saisis P. 166 ; P : 459, Edition 2009
172
Article 454 du code de procédure civile
173
C’est la juridiction de fond, appelée à se prononcer sur la validité de la saisie-arrêt, qui est, en
principe, compétente pour ordonner la mainlevée
174
Article 452: L'ordonnance de saisie conservatoire est rendue sur requête par le président du
tribunal de 1ère instance. Cette ordonnance doit énoncer au moins approximativement le montant de
la créance pour laquelle la saisie est autorisée. L'ordonnance est notifiée et exécutée sans délai.
 La promesse de vente en matière immobilière

le constate dans son procès verbal et rend compte au président, lequel prononce une astreinte si
cela n’avait pas encore été fait175.

La question qui se pose dans ce carde est de savoir : quel rapport peut-il y avoir entre la
promesse de vente et l’astreinte ?

Le bénéficiaire d’une promesse de vente peut « dans le cadre d’une action intenter pour la
conclusion du contrat de vente définitif » demander au tribunal compétant de prononcer une
astreinte à l’encontre du promettant qui se refuse d’exécuter son obligation et accomplir ainsi
l’acte de vente définitif.
C’est un moyen de contraindre le promettant à l’exécution de la vente et se transforme en cas
d’inexécution en dommages et intérêts176. Cette règle trouve sa source dans l’article 264 177 du
DOC.

Par ailleurs, dans le cadre d’un commun accord les parties du contrat de promesse peuvent
désigner une astreinte qui a pour finalité de contraindre la partie ayant manqué à l’exécution de
son obligation. « Généralement un Notaire ».
S3- la responsabilité engagé en cas de violation de la promesse :

Tout au long de notre étude, nous avons pu traiter différents cas de violation de la promesse qui
engendrent l’annulation de la vente définitive. Mais on ne s’est jamais interrogé sur la nature de
la responsabilité engagée en cas de violation du contrat de promesse ; s’agit-il d’une
responsabilité contractuelle ou d’une responsabilité délictuelle ?

Par un contrat de promesse de vente, le promettant s’engage à vendre un bien déterminé au

bénéficiaire, ce dernier reste libre de lever l’option, pour manifester sa volonté d’acheter.
Toutefois, pendant cette période d’attente ou même après, la rupture de la vente peut intervenir à
n’importe quels moments, sur décision conventionnelle des parties. Dans ce cas aucun des
contractants ne peut voir sa responsabilité engagée.

175
Article 448 du code de procédure civile.
176
Arrêt rendu par la cour suprême daté du 1/1/2010, N° 124, chambre commerciale, « recueil des
arrêts de la cour suprême », n° 59.60, P.325
177
Article 264 : (Dahir n° H1-95-157H du 11 août 1995 -13 rabii I 1416, B.O 6 septembre 1995 : Les
dommages sont la perte effective que le créancier a éprouvée et le gain dont il a été privé, et qui sont
la conséquence directe de l'inexécution de l'obligation. L'appréciation des circonstances spéciales de
chaque espèce est remise à la prudence du tribunal : il doit évaluer différemment la mesure des
dommages-intérêts, selon qu'il s'agit de la faute du débiteur ou de son dol. Les parties contractantes
peuvent convenir des dommages-intérêts dus au titre du préjudice que subirait le créancier en raison
de l'inexécution totale ou partielle de l'obligation initiale ou en raison du retard apporté à son
exécution. Le tribunal peut réduire le montant des dommages-intérêts convenu s'il est excessif ou
augmenter sa valeur s'il est minoré comme il peut réduire le montant des dommages-intérêts
convenu, compte tenu du profit que le créancier en aurait retiré du fait de l'exécution partielle de
l'obligation. Toute clause contraire est réputée nulle.
 La promesse de vente en matière immobilière

Ou sur une décision unilatérale, par exemple si le promettant refuse de signer ou de vendre le
bien après la levée d’option. Cette liberté d’agir imposé par l’autonomie de la volonté, ne doit
pas tout de même autoriser des abus que ce soit, de la part du promettant ou du bénéficiaire. Les
parties doivent en effets respecter leur engagement, sinon, leur responsabilité sera susceptible
d’être engagée. On parle ici d’une responsabilité civile qui est de nature contractuelle.

Par ailleurs, si le promettant met par sa faute, obstacle à l’exécution de l’obligation, en cédant le
bien à une tierce personne qui a fait objet de la promesse, il engage sa responsabilité. Mieux
encore, si le tiers acquiert le bien en connaissance de la promesse antérieure, ce dernier est réputé
de mauvaise foi et sa responsabilité civile sera également engagée, cette éventuelle responsabilité
est de nature délictuelle.

Chapitre III- les actions judiciaires relatives à l’acte de promesse :

Les dispositions procédurales ont permis au cocontractant qui subit un préjudice du faite de
l’inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat, d’intenter une action en justice soit pour
demander la conclusion du contrat de vente définitif, ou la résolution du contrat préparatoire
(promesse de vente unilatérale, promesse synallagmatique).

Dans ce présent chapitre, nous examinerons les actions judiciaires qui proviennent d’une
promesse de vente portant sur un bien immobilier à travers ses trois sections :

S1- L’action judiciaire intentée pour la conclusion du contrat définitif (‫)دعوى إتمام إجراءات البيع‬.
S2- L’action en résolution judiciaire.
S3- La sanction pénale prévue en cas d’inexécution de la promesse

S1- L’action judiciaire intentée pour la conclusion du contrat définitif :

L’action en justice est ouverte à toute personne qui y a un intérêt, cette règle est également
exprimé par l’adage «  pas d’intérêt pas d’action ».

Toutefois, l’intérêt de cette action est de permettre au (demandeur/ créancier) de réclamer à

l’autre partie contractantes (débiteur/ défendeur) l’exécution de ce qui lui est dû, à condition
qu’il ait payé ce qu’il doit.

Cela dit, le tribunal compétant avant de trancher une affaire relative à la conclusion de l’acte de
vente définitif doit s’assurer tout d’abord de l’existence de certains éléments :

- Vérifications des éléments constitutifs du contrat de vente178, à savoir les conditions de fond et
de forme ; pour dégager clairement le sens du contrat et pour mieux en assurer son exécution.
- Vérifications de la réalisation des conditions suspensives ou de la non réalisation des
conditions résolutoires, pour déterminer les modalités d’exécution de la vente.

178
De l’article 478 à 490 du DOC
 La promesse de vente en matière immobilière

Par ailleurs, cette action judiciaire vise à prononcer un jugement qui prouve l’opération de la
vente et par conséquence contraindre le vendeur à exécuter son obligation et qui consiste soit : à
transférer la propriété, délivrer ou prendre livraison de la chose vendue, et de payer le prix
convenu dans l’acte de vente. En revanche, les parties quoique d’accord ne peuvent être
épargnées de leurs obligations que dans le cas où l’exécution devient impossible. (Art. 335 à
339179)

A ce titre, il nous parait opportun de souligner un arrêt rendu par la cour suprême daté du 15-12-
2004 relatif à l’exercice de cette action et qui énonce : « l’action en justice est ouverte à toute
personne, à condition de ne pas nuire à autrui ; cette action a pour but d’assurer la protection
juridique des parties ; sans dol, sans faute lourde et sans mauvaise foi »180.

Par ailleurs, le législateur Marocain a exigé pour la recevabilité de cette action, que le demandeur
justifie qu’il a accompli ou offert d’accomplir tout ce qu’il devait de son côté, d’après la
convention ou d’après la loi et l’usage181. Et les offres de paiement doivent se faire
conformément aux dispositions de l’article171 et suivant du CPC

Pareillement, dans le cadre des contrats bilatéraux ou synallagmatiques l’une des parties peut
refuser d’accomplir son obligation jusqu’à l’accomplissement de l’obligation corrélative de
l’autre partie, a moins que, d’après la convention ou l’usage, l’un des contractants ne soit tenu
d’exécuter le premier sa part de l’obligation ; conformément aux dispositions de l’article 235 du
DOC.

En outre, les prestations promises par les parties doivent être exécutées simultanément, trait pour
trait ; il en résulte que, si l’un des contractants réclame l’exécution de ce qui lui est dû sans pour
autant payer ce qu’il doit, l’autre partie contractante peut refuser d’exécuter sa propre prestation,
en lui opposant l’exception d’inexécution encore appelé « exceptio non adimpleti contractus182 ».
La portée de cette règle est clairement exprimée par de nombreux arrêts qui affirment que « Nul
n’est tenu de procéder à l’exercice de cette action sauf s’il fait preuve qu’il ait payé tout ce qu’il
devait conformément à l’acte, de plus dans les contrats synallagmatique chaque partie a le droit
de refuser d’accomplir son obligation jusqu’à l’accomplissement de l’obligation corrélative de
l’autre partie »183.
La cour suprême a confirmé à bon droit cet arrêt par un autre arrêt rendu le 9-12-1999184et qui
énonce : « conformément aux dispositions de l’article 234 du DOC ; nul ne peut exercer l’action
naissant d’une obligation s’il ne justifie qu’il a accompli ou offert d’accomplir tout ce qu’il

179
L’impossibilité d’exécution ; Article 335 et s. du DOC
180
Arrêt n°3588 rendu le 15 décembre 2004, chambre civile n° 2854/1/5/2003 ; revue jurisprudentielle
« ‫مجلة قضاء المجلس األعلى‬ », N°69.
181
Art. 234 du DOC
182
R. CASSIN, De l'exception de l'inexécution dans les rapports synallagmatiques, thèse, Paris, 1994
183
Arrêt de la cour suprême n° 233 rendu le 16/2/1983, publié « ‫مجلة قضاء المجلس األعلى‬ » n°32 P.21 et
suivants.
184
Arrêt de la cour suprême n° 5640 rendu le 9-2-1999, chambre civile dossier n°867/95 publié «  ‫مجلة‬
‫قضاء المجلس األعلى‬ » n° 69
 La promesse de vente en matière immobilière

devait, de son côté, d’après la convention ou d’après la loi, ce qui engendre que l’acquéreur ne
peut demander la conclusion du contrat de vente que s’il exécute son obligation conformément à
l’acte de vente ».

Il est à noter que cette action intentée pour la conclusion du contrat définitif s’applique
généralement sur les actes de promesse et les compromis de vente. Ce qui implique le respect
aux dispositions de l’article 234 et 235 du DOC.

S2- L’action en résolution judiciaire :

Selon les dispositions de l’article 259 du DOC ; lorsque le (débiteur/acquéreur) est en demeure,
le (créancier/vendeur) a le droit de contraindre le débiteur à accomplir l’obligation, si l’exécution
en est possible, à défaut, il peut demander la résolution du contrat de vente, ainsi que les
dommages-intérêts dans les deux cas.

Toutefois, si le vendeur ne délivre pas la chose, objet du contrat, le bénéficiaire de la promesse,

devenue acheteur, peut se prévaloir de la disposition insérée dans l’article 259 du DOC qui lui
permet de contraindre le débiteur à accomplir l’obligation si l’exécution en est possible.

Cependant, il convient de noter de prime abord, que l’action résolutoire peut être exercée par les
deux parties contractantes, à condition que le contrat ne soit pas résolu suite au non paiement du
prix convenu dans l’acte.

Par ailleurs, la résolution a pour objet de faire disparaître le contrat rétroactivement depuis son
origine. Elle peut soit résulter du non respect des conditions résolutoires, soit être demandée ou
constatée en justice par l’exercice d’une action résolutoire. Mais on ne peut intenter cette action
résolutoire en justice que par la réunion de certaines conditions à savoir :

 Il faut tout d'abord qu'il y ait inexécution : il n'y a pas de difficultés si l'inexécution est totale. Si
elle est partielle, la résolution ne sera possible que si l'inexécution porte sur un point considéré
par les parties comme essentiel, ce qui relève de l'appréciation du juge.

Néanmoins, une mise en demeure est nécessaire pour constater l'inexécution185.

Jusque là, on peut dire qu'il y a un simple retard, sans effet juridique. La mise en demeure est
inutile si l'impossibilité d'exécuter est évidente, par exemple au cas de contravention à une
obligation de ne pas faire ou de destruction de la chose promise par le débiteur.

Enfin l'inexécution doit être imputable au débiteur. Si elle résulte d'un cas fortuit, on appliquera
la théorie des risques. La résolution est de plein droit.

185
Article 255 du DOC
 La promesse de vente en matière immobilière

On constate de ce fait, que l’action résolutoire peut revêtir trois forme à savoir : la résolution
judiciaire ; la résolution de plein droit, la résolution par un accord commun.

La résolution judiciaire : avant de trancher sur l’affaire, le tribunal de fond doit s’assurer tout
d’abord que le débiteur à accompli ou offert d’accomplir tout ce qu’il devait de son coté, et de
s’assurer également que le débiteur est en demeure, par la seule échéance du terme établi par
l’acte constitutif de l’obligation. Et de fixé un délai pour son exécution et que ce délai soit
déchu186 conformément aux dispositions de l’article 255 du DOC.

Par ailleurs, la personne ayant demandé la résolution de l’acte de promesse peut réclamer ;
réparation du préjudice causé suite au refus de l’autre partie de signer l’acte de vente définitif.
Cette responsabilité est qualifiée, comme une responsabilité contractuelle qui ne peut être
engagée que si l’acte de vente est parfaitement formé et établi et que le préjudice est réalisé
pendant la période précontractuelle.

La résolution de plein droit : est constaté si l’obligation devient impossible suite un cas fortuit
ou de forces majeures. La cour suprême a pris soin de rappeler : « le prix de vente est restitué en
totalité si la résolution du contrat a été causée suite à une force majeur ou un cas fortuit
conformément aux dispositions de l’article 961 du DOC »187

La résolution par un commun accord : selon les dispositions relatives à l’article 107 du DOC,
la condition est une déclaration de volonté qui fait dépendre d’un événement futur et incertain,
soit l’existence de l’obligation soit son extinction.

Et la condition résolutoire est celle lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et

qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait jamais existé,

A coter de cette action, les parties peuvent prévoir dans la convention primitive qu’à la levée de
l’option le contractant qui refuse d’exécuter son obligation aura à payer une somme
préalablement déterminée. Il s’agit d’une clause pénale, définie comme une évaluation
conventionnelle et forfaitaire des dommages intérêts au cas d’inexécution, et que le juge ne peut
ni annuler ni réviser du fait de l’interdiction dressé par l’article 230 du DOC.

S3- La sanction pénale prévue en cas d’inexécution de la promesse

L’inexécution d’une promesse peut être sanctionnée pénalement c’est ainsi que l’art. 551 du
CPP. « Quiconque s’étant fait remettre des avances en vue de l’exécution d’un contrat, refuse
sans motif légitime d’exécuter ce contrat ou de rembourser ces avances, est puni de
l’emprisonnement d’un à six mois et d’une amende de 200 à 250188 dirhams. »
186
La promesse de vente portant sur un bien immobilier, selon les règles jurisprudentielle, « l’acte en
résolution, page 57 Mémoire préparé par : Fatime zehra Elgrini
187
Arrêt rendu par la cour suprême le 14/9/1994, dossier civil 88/4417, publié «  ‫مجلة قضاء المجلس‬
‫األعلى‬ », n ° 47 P.22, décembre 2000.
188
Le minimum des amendes délictuelles est porté à 200 dirhams par le dahir n° 1-81-283 du 11 rejeb
1402 (6 mai 1982) portant promulgation de la loi n° 3-80 modifiant certaines dispositions du code
 La promesse de vente en matière immobilière

La mise en œuvre de la sanction prévue par l’art 551 est subordonnée à deux conditions :

- La première : refus sans motif légitime d’exécuter le contrat ou de rembourser les avances
reçues.
- La seconde : il faut que la partie qui refuse l’exécution ait reçu des avances189.

Le refus injustifié du promettant est requis c’est ainsi que le stipulant fautif, en vendant le bien à
un tiers, ou à la levée de l’option par le bénéficiaire, et qui refuse de conclure la vente définitive,
peut se voir appliquer les dispositions de l’art. 551 du CPP

Encore faut-il que le vendeur promettant, ait reçu des avances sur le prix.

Malgré la rigueur de l’art 551 CPP., ce dernier, ne reçoit pas l’application qu’il mérite, l’absence
de jurisprudence nous le confirme.

Cependant, les parties peuvent contrecarrer les dispositions de l’art 551 en prévoyant que le
bénéficiaire de l’option perdra les sommes avancées, s’il ne lève pas l’option à la date fixée.

Conclusion :

La promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique a connue depuis

le temps une grande évolution et s’est procurée une importance dans le milieu
contractuel surtout dans les ventes immobilières.

Elle est devenue un mécanisme de plus en plus adopté par les parties à un contrat
de vente futur, et ce, compte tenu, de son utilité consistant à altérer la vente
définitive, ainsi que ses effets les plus ordinaires à savoir l’obligation du transfert
de propriété qui incombe au propriétaire du bien. Et en contrepartie l’obligation du
paiement du prix par le bénéficiaire au contrat, cependant, et malgré tout l’intérêt
que porte cette institution, elle reste méconnue par les praticiens et rarement
utilisée du fait qu’elle présente des conditions et règles qui lui sont spécifique et
qui porte à confusion.
D’où la nécessité de l’intervention du législateur Marocain afin de cerner le
domaine des avant contrats dont relève généralement l’institution de la promesse

pénal, art. 2, Bulletin Officiel n° 3636 du 15 ramadan 1402 (7 juillet 1982), p. 351
‫ من‬551 ‫ "ال يكفي لقيام الجريمة المنصوص عليها في الفصل‬:12/10/1989 ‫فقد جاء في قرار المجلس األعلى صادر بتاريخ‬189
‫ دون عذر‬,,,, ‫ عقد بل إن الذي يكون هذه الجريمة هو االمتناع عن تنفيذ العقد أو رد المبلغ المقبوض‬k‫القانون الجنائي عدم تنفيد‬
‫ قرار منشور‬.18708/92 ‫ الملف عدد‬1503/3 ‫ عدد‬15/09/1995 ‫ و هو ما أكده قرار المجلس األعلى الصادر بتاريخ‬k,"‫مشروع‬
50-49 ‫ بالنسبة للقرار األول أما القرار الـثاني فهو منشور في نفس المجلة عدد‬186 ‫ ص‬45 ‫في مجلة قضاء المجلس األعلى عدد‬
،206 :‫ص‬
 La promesse de vente en matière immobilière

de vente.

Par ailleurs, on ne peut nier les avantages qu’apporte cette forme précontractuelle,
surtout au niveau des transactions immobilières, et qu’on a largement détaillés
dans notre étude à travers :
D’abord, l’étude du fondement et de la nature juridique de la promesse de vente
portant sur un bien immobilier, sans oublier la distinction faite entre la promesse
unilatérale de vente, le compromis et les autres contrats préparatoires similaires.
Ensuite, par la détermination des modalités et des conditions de la formation du
contrat préparatoire à savoir les conditions de fond et de forme qui s’appliquent sur
toutes les formes contractuelles. Et enfin, sur les effets et les actions judiciaires
relatifs à cette promesse.

De ce fait, cette étude nous a permis de nous interroger sur différentes

problématiques auxquelles on a pu répondre. Mais la question qui nous préoccupe
et a laquelle on a toujours pas trouvé de réponse est: sachant que le législateur
marocain n’a pas réglementé de manière claire et précise la promesse de vente à
l’instar des autres contrats, et qu’il en a juste fait allusion dans ces articles 14, 18
du DOC relative spécifiquement a la promesse unilatérale, mais il n’a aucunement
désigné un article relative a la promesse de vente.
Doit-on dire que la promesse de vente n’est pas visée par le DOC, et que le droit
marocain méconnait cette institution ?

En effet l’absence de texte qui traite spécifiquement cette forme précontractuelle,

ne veut pas dire qu’aucune qualification juridique ne peut être donnée à cette
institution. Il suffit de se référer aux arrêts jurisprudentiels et aux débats doctrinaux
pour combler plus au moins cette lacune. Mais malheureusement pour un
particulier qui à plus de foi dans un texte que dans un raisonnement, le salut ne
vient que de la loi.

En conclusion, on peut dire qu’une urgence se fait sentir quant à la réglementation

de cet avant-contrat en vue de mieux organiser et protéger la relation entre les
futurs acquéreurs et vendeurs.

Pour cette raison, on propose :

 La promesse de vente en matière immobilière

De renforcer l’arsenal juridique des ventes portant sur des biens immobiliers par
des textes de lois réglementant le processus de la promesse de vente de manière
claire et précise ;
- Afin d’apporter des solutions aux multiples conflits insolubles relatives a la
transaction immobilière.
- Et d’assurer une protection juridique stricte capable d’empêcher les collusions
frauduleuses qui exposent l’acquéreur à ne pas conclure l’acte définitif.

Bibliographie

Les Ouvrages :

 Christian Larrounet- Droit Civil- Les Obligations et Contrat- Tome 3- 6e Edition

 François Collart Dutilleul- Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble-
Edition 1988- professeur a la faculté de droit de Nancy.
 Françoise Benac- Contrats de promesse unilatérale- Schmidt- Edition paris 1983
 François PAUL BLANC, « A propos de la classification légale des sources des
obligations en Droit Civil Marocain » ; RMED 1983, N°4
 Jawad Amahmoul- Procédure Civile- Edition 2009- Sijelmassa- Meknes
 Jean François Pille bout -Droit Professionnel Notarial- 7eme Edition
 Joanna Schmidt- Négociation et Conclusion de Contrats- Dalloz, Paris 1982
 La promesse de vente en matière immobilière

 Immobilier- contrats préparatoires- Edition Francis Lefebvre- Mémento Pratique-

1991
 Immobilier- Edition Francis Lefebvre- Mémento Pratique-1995
 Khalil Dinia- La Pratiques de la Promesse de vente en droit Marocain - Edition
2005- Notaire à Rabat
 Georges vermelle- Les Contrats Spéciaux- Mémentos Dalloz- 4eme Edition- 2003
 Omar Azziman- Le Contrat- Volume 1- Edition le Fennec- 1995
 Paul Decroux- Droit Foncier Marocain-Edition la Porte- Rabat 1977

‫المراجع باللغة العربية‬

‫ة‬oo‫ مطبع‬-2001-‫ة‬oo‫ة الثالث‬oo‫ الطبع‬- ‫اء‬oo‫دار البيض‬oo‫ ال‬- ،‫ل‬oo‫ر و العم‬oo‫ وثيقة البيع بين النظ‬o-‫عبد الرحمن بلعكيد‬ 
‫النجاح‬
‫ الجديدة‬-1988-‫ دراسة في قانون االلتزامات و العقود‬:‫ عقد البيع‬:‫عبد الحق صافي‬ 
‫ القاهرة‬-‫ دار النهضة العربية‬-‫ البيع و المقايضة – الجزء الرابع‬: ‫عبد الحق السنهوري‬ 
-‫الم‬o‫ دار الس‬-2010 ‫وبر‬o‫ أكت‬-‫ظ‬o‫ار محف‬o‫بيع عق‬o‫د ب‬o‫د الوع‬o‫لبنى الوزاني – التزامات الموثق من خالل عق‬ 
‫الرباط‬
‫ المطبعة الرئيسية‬-‫ أكادير‬-1984 -‫محمد بن الحاج السلمي – التقييد االحتياطي في التشريع العقاري‬ 
‫ النجا‬-‫ الدار البيضاء‬-1997 -‫ الطبعة األولى‬،‫ بيع العقار بين الرضائية و الشكل‬-‫محمد كشبور‬ 


: ‫الرسائل و األطروحات‬

:‫ية‬oo‫نة الدراس‬oo‫ الس‬-‫رين‬oo‫ة التم‬oo‫الة نهاي‬oo‫ رس‬- ‫ربي‬oo‫ريع المغ‬oo‫ه في التش‬oo‫البيع و تطبيقات‬oo‫د ب‬oo‫ الوع‬-‫ة‬oo‫رف بن الزيدي‬oo‫أش‬ 
2004-2002
-‫راف‬oo‫ تحت إش‬-‫ربي‬oo‫ائي المغ‬oo‫ الوعد بالبيع المنصب على العقار في ضوء العمل القض‬-‫فاطمة الزهراء الكريني‬ 
2010 -2008 -‫األستاذة لبنى الوزاني‬

Mémoires :

 Nezha Belaguide «  la perfection de la vente en droit civil Marocain » DES privé Casablanca,
1985
 Youssef fassi Fihri, L’action paulienne en droit Marocain, DESS, 2004, université de
Perpignan

Codes et lois :

 Dahirs des obligations et contrats (12 aout 1913) -BO n° 5584 du 6-12-2007.
 La promesse de vente en matière immobilière

 La Loi n° 1-74-447 (11 ramadan 1394) approuvant le texte du Code de procédure civile (B.O.
30 septembre 1974).
 La loi N° 14-07 relatifs a l’immatriculation foncière - Dahir n° 1-11-177 du 22/11/2011- BO.
N°5998 du 24/11/2011. Page. 5575.
 Code générale des Impôts 2012-2013.
 La note circulaire N° 714 relative aux droits d’enregistrement.
 La Loi 32-09 Relative à l’organisation de la profession notariale promulguée par le Dahir n°
1-11-179 du 25 hija 1432. (B.O. n° 6062 du 5 juillet 2012).

INDEX ALPHABETIQUE (LES CHIFFRES RENVOIENT AUX NUMEROS

DES PAGES)

A ambigus, 20
arrhes, 18, 37, 47, 48, 59
acceptation, 1, 8, 12, 13, 14, 17, 18, 21, 37, 39, 40, assujettis, 25
50, 52, 80 authentification, 22
accessoire, 9 autonomie de volonté, 16
accord de volonté, 17 avant-contrats,3, 4, 8, 10, 11, 12, 14, 15
acheteur, 15
achèvement, 19 B
acompte, 37
acquéreur, 14 bénéficiaire, 17
acte sous seing privé 5, 16 bien immobilier grevé d’une saisie conservatoire, 65
actions judiciaires, 23, 69 biens mobiliers, 4
adéquation, 11 bonne foi, 56
allocation, 47 bonnes mœurs, 34
 La promesse de vente en matière immobilière

bureau des hypothèques, 59 E

C échange, 7, 8, 9, 10, 17
échéant, 13
caduque, 12, 17 effet obligatoire, 19
capacité, 25 émetteur, 13
cas fortuit, 72 enregistrement, 15
cession, 10 expresse, 13, 16, 59
clauses, 18 expropriation, 53
compromis, 1, 3, 4, 14, 15, 17, 22, 23, 37, 40, 41, 60, expropriation pour cause d’utilité public, 53
64, 65, 70, 73, 80, 82
conclusion, 2, 3, 5, 8, 10, 11, 19, 21, 23, 24, 26, 29, F
30, 31, 32, 33, 34, 36, 37, 47, 48, 52, 55, 56, 57,
58, 61, 62, 63, 64, 66, 67, 69, 70, 74, 82 fiscale, 22
conditions de fond, 24 fondement juridique, 1, 15, 80
conditions de forme, 25 force contraignante, 16
conditions suspensives, 4,18, 37, 40, 61, 69 force majeur, 72
conseiller, 22 force obligatoire, 16
consentement, 9,26 force probante, 4, 23
conservation foncière, 39 forces majeures, 49
constitutifs, 24 formalité de l’enregistrement, 38
contractants, 7, 8, 9, 25, 26, 27, 29, 31, 47, 48, 50, formation du contrat, 25
67, 70, 81 frauduleux, 54
contrat autonome, 36
contrat consensuel, 8, 37, 40
H
contrat d’option, 14
contrat de bail, 14 hypothécaire, 22
contrat de vente, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 17, 18, 20, 23,
26, 27, 29, 30, 31, 32, 35, 37, 41, 52, 54, 56, 57,
I
58, 59, 60, 65, 66, 69, 70
contrat définitif, 10
illégitime, 27
contrat préliminaire, 6
illicite, 34
contrat préparatoire, 5,4, 42
immatriculé, 57
contrats commutatifs, 7
immeuble à construire, 11
contrats innomés, 7
immeuble existant, 11
contrats nommés, 7
incapables, 13
contrats unilatérales, 7
informer, 22
intentée, 69
D
L
délai, 3, 4, 5, 12, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 29, 33,
34, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 46, 51, 52, 53, 54, 57,
l’accord, 32
58, 59, 60, 61, 62, 65, 71, 81
l’acte définitif, 22
délai d’option, 35
l’acte notarié, 12, 25
délai de rigueur, 62
l’action paulienne, 54
dénouement, 60
l’anéantissement rétroactif, 59
dommages-intérêts, 21
l’astreinte, 65
donation, 54
l’engagement, 10
dressé un congé, 35
L’erreur, 26
droit personnel, 53
L’exécution du la promesse, 61
droits d'enregistrements, 40
L’exécution forcée, 61
L’exécution volontaire, 61
L’expiration du délai, 21
 La promesse de vente en matière immobilière

l’immatriculation foncière, 9, 40, 57, 62, 63, 64, 76 pourparlers contractuels, 10

L’objet, 31 pourparlers préliminaires,8, 9
l’offrant, 12 pourparlers simples, 10
l’offre, 12, 13, 17, 18, 21, 26 précontractuelle, 3, 5, 10, 71, 73
la défaillance, 44 prénotation, 63
la nullité, 33 préparatoire, 3, 4, 10, 12, 15, 17, 18, 19, 20, 42, 43,
la vente d’immeuble à construire, 3 46, 69
l'action en responsabilité, 68 prescription, 20
l'autonomie de la volonté, 36 présomption, 27
le consentement, 8, 9, 12, 14, 25, 26, 27, 29, 30, 36, prêt bancaire, 33
37, 38, 41, 48, 57, 64 prix, 12
Le Dol, 27 promesse bilatérale, 40
les effets de la promesse, 51 promesse d’achat, 18
lésion., 28 promesse de vente, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 14, 15,
levée d’option, 1, 5, 17, 43, 51, 52, 57, 58 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29,
liberté contractuelle, 7 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44,
lien de causalité, 23 45, 46, 47, 48, 49, 50, 56, 60, 61, 62, 63, 64, 65,
66, 69, 71, 73, 80, 81, 82
M promesse de vente et d’achat, 6
promesse synallagmatique, 4
mainlevée d’hypothèque,, 3 promesse synallagmatique,, 3, 44
Maintenir l’offre, 52 promesse unilatérale, 1, 3, 4, 5, 11, 14, 16, 17, 18,
mauvaise foi, 41 19, 20, 21, 23, 25, 26, 31, 36, 37, 38, 41, 43, 49,
mesures de garantie, 47 50, 51, 52, 53, 60, 61, 73, 75
modalités, 12 promesses le pacte de préférence, 11
modalités d’exécution, 4, 69 promettant, 12
moyen de dédit, 18 promettre, 14
propriété du bien, 5, 41, 57
protection juridique, 2, 6, 23, 50, 62, 69, 82
N
provisoire, 4, 15, 19, 64
nature juridique, 16 provisoirement, 10, 63, 64
négociation,3, 10, 11, 26 publication, 39
non-paiement, 33
Notaire, 1, 4, 6, 12, 22, 23, 31, 34, 39, 40, 43, 44, 47, R
48, 49, 56, 61, 62, 66, 75, 80
nullité, 19 ratification, 31
nullité absolue, 26 rayer l’accord, 54
rédaction, 22
refus d’exécuter ses engagement, 59
O
Refus de vendre, 58
objet, 17 Refus du bénéficiaire, 59
obligations, 35 Refus du promettant, 58
obligations spécifiques, 11 Refus injustifié, 59
offre, 8, 9, 12, 13, 14, 17, 18, 20, 21, 22, 25, 26, 30, réquisition d’immatriculation, 22
43, 48, 50, 51, 52, 57, 80 résolution, 2, 8, 23, 45, 58, 60, 69, 70, 71, 72, 82
résolution de plein droit, 71
résolution judiciaire., 69
P
résolution par un commun accord, 72
résolutoire, 18
pacte de préférence, 6
responsabilité contractuelle, 56
patrimoine, 55
responsabilité du Notaire, 22
période d’attente, 51
rétroactif, 18
pollicitant, 13
rétroactivement, 44
pourparlers, 10
 La promesse de vente en matière immobilière

revendication., 56 titre foncier, 54

révocable, 21 transactions immobilière, 4, 73
transactions immobilières, 40
S transfert de propriété, 42
transmissible, 21
saisie conservatoire, 64 transmission des biens, 7
sanction, 54
Séquestre, 49 V
signature de l’acte, 43
somme, 59 Vente, 8
sous peine de pénalités, 39 vente d’immeuble, 3, 4, 7, 19, 20, 23, 31, 32, 51, 75
subordonnée, 20 vente d’immeuble à construire, 3, 8, 19, 32
substantiels, 9 vente définitive, 14
suspendu, 43 vente en état futur d’achèvement, 19
vente parfaite, 8, 15, 17, 18, 31, 33, 38, 41
T vente primitifs, 32
vente synallagmatique, 4, 36
tacite, 13 vente unilatérale, 4, 5, 15, 29, 40, 69
Terme, 45 ventes immobilières, 10
Terme résolutoire, 46 vice de consentement, 28
Terme suspensif, 46 vices cachés, 58
tiers, 21, 58 violation de la promesse, 53

Tables de matières:
Introduction : ………………………………………………………………………..3
Chapitre préliminaire………………..
……………………………………………………………..7

I-Définitions générales…………………………………………………………………………....8
 La vente, contrat parfait…………………………………………………………………9
 Les pourparlers préliminaires…………………………………………………………..10
 Les avant contrats ……………………………………………………….…………….11
 L’offre et l’acceptation………………………………………………………………...12
 L’offre………………………………………………………………….……………...12
 L’acceptation……………………………………………………………..…………....14
II-La promesse de vente (contrat d’option et compromis)………………………..………........14
III-La forme juridique de la promesse de vente………………………………..……................15
IV-La nature juridique de la promesse de vente……………………………………..………...17
V-Distinction de la promesse de vente avec d’autres contrats préparatoires ………..………...18
 La promesse d’achat …………………………………………………………..………18
 Contrat préliminaire……………………………………………………………..…......19
 Le pacte de préférence…………………………………………………………………20
 L’offre de contracter……………………………………………………………….......21
 La promesse de vente en matière immobilière

VI- Le Rôle et La responsabilité du Notaire dans la rédaction de l’acte de promesse………...23

Partie I- La promesse de vente portant sur un bien immobilier:.…………………………….
…....../25

Chapitre I- La formation de la promesse de vente……………………………………………25

S1-Conditions de fond :………………………………………………………………………………..26
P1 : Promesse unilatérale……………………………………………………………………..26
A : Les Conditions relatives aux contractants.............................................................................27
1 : Consentements des contractants ……..…………………………………………………......27
2 : Les Capacités des contractants …………………………………………………………......30
3 : Qualités des contractants ……………………………………………………………….......32
B : Les Conditions relatives au contrat …………………………………………………….......32
1 : L’objet ………………………………………………………………………………….......32
a : Chose …………………………………………………………………………………….....33
b : Prix ........................................................................................................................................33
2 : La Cause………………………………………………………………………………….....36
3 : Le délai d’option....................................................................................................................36
P2 : Promesse synallagmatique…………………………………………………………….....37
A : Consentements et capacité………………………………………………………………….37
B : L’objet et la cause…………………………………………………………………………..38
S2- Conditions de forme…………………………………….………………………………..38
P1- Promesse unilatérale…………………………………………………………………….....39
A : Le délai pour accomplir la formalité d’enregistrement………………………………….....40
B : Les personnes chargées de l’enregistrement et de la publication de l’acte………………...40
C : La publication des promesses………………………………………………………………41
P2-Promesse synallagmatique………………………………………………………………….41
Chapitre II / Modalités et mesures de garanties de la promesse de vente :………………......43
S1- Les modalités de la promesse de vente :…………………………………………............43
P1- La promesse de vente sous conditions suspensive et résolutoire……..………………........44
A- promesse de vente sous condition suspensive………………………………………………44
B- promesse de vente sous condition résolutoire………………………………………………
P2- Le terme…………………………………………………………………………………....47
S2- Les mesures de garantie de la promesse de vente :……………………………………..48
P1- Arrhes, Acompte, indemnité d’immobilisation et séquestre...………………………..........48
A- Les Arrhes…..........................................................................................................................48
B- L’acompte…………………………………………………………………………………...49
C- L’indemnité d’immobilisation……………………………………………………………....49
D- Le Séquestre………………………………………………………………………………...50
P2- La Clause Pénale…………...………………………………………………………………50

Partie II- La promesse de vente : ses effets, sa protection juridiques, et les actions judiciaires
qui en découlent.
 La promesse de vente en matière immobilière

Chapitre1- Les effets de la promesse de vente portant sur un bien immobilier…………......52

S1- Les effets du contrat d’option avant et après la levée d’option………………….........52
P1-Les effets de la promesse avant la levée de l’option :…………………………………………...53
A/ Les effets de la promesse à l’égard du promettant …………….……………………….......53
B/ Les effets de la promesse à l’égard du bénéficiaire……….……………………………......55
C/ Les effets de la promesse l’égard des tiers…………………………………………………57
P2- Les effets de la promesse lors de la levée d’option..…………………………………..............58
A/ Conditions de la levée d’option ……………….………………………………………........59
B/ Refus de vendre ou d’acheter après la levée d’option………………….……………….......60
C/ Le dénouement de la promesse…………………………………….……………..................62
S2- Les effets de la promesse synallagmatique ou du compromis de vente……….………62
P1/ L’exécution de la promesse …………………………………………………..…………...63
P2/ La durée de l’exécution…………………………………………………………………....64
Chapitre II- La protection juridique de la promesse vente portant sur un bien immobilier
S1- La promesse de vente et la prénotation……………………………………………………65
S2- La promesse de vente et la saisie conservatoire ………………………………………. ....67
S3- La promesse de vente et l’astreinte (art 448 du code de procédure civile)……………….68
S4- La responsabilité engagée en cas de violation de la promesse de vente ………………….69
Chapitre III- Les actions judiciaires relatives à la promesse de vente…………...………......69
S1-L’action intentée pour la conclusion du contrat définitif………………………………......69
S2- L’action en résolution judiciaire ……………...………………………………………......71
S3- La sanction pénale en cas d’inexécution de la promesse………………………………......73
CONCLUSION…………………………………………………………………………………………………………………………………75
BIBLIOGRAPHIE………………………………………………………………………………………………………………………….....77
INDEXE ALPHABETIQUE………………………………………………………………………………………………………………….79
 La promesse de vente en matière immobilière

Abréviations 

Art : Article

[Link] : Arrêt de la cour de cassation

CIV : Chambre civile

CPP : Code de procédure pénale

CPC : Code de procédure civile

DOC : Dahir des obligations et contrats

 La promesse de vente en matière immobilière

GTM : Gazette des tribunaux du Maroc

P. : page, paragraphe

VEFA : vente en état futur d’achèvement

[Link] : Cour de cassation civile

[Link] : Code civil Français