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Pocket Guide

SCPI 2019
Un support résilient
d’investissement immobilier
De la réglementation à la pratique :
118 questions/réponses

décembre 2018
6e édition
L’univers des
SCPI à fin 2017
Source IEIF
Éditorial de
l’ASPIM
Pocket Guide
SCPI 2019

Pocket Guide rédigé par Isabelle HAMEL

nos spécialistes SCPI Directrice PwC, AM Regulatory
du pôle Real Estate
Fabrice BRICKER
Associé PwC, Audit

Hélène OLLIVIER
Directrice PwC, Audit

Jessica CASTRO-OUDNI
Directeur PwC Société d’Avocats,
Fiscaliste

et par

Lionel LEPETIT
Associé PwC

Décembre 2018
Introduction
Cette sixième édition de notre Pocket Guide SCPI s’inscrit
dans un contexte du marché immobilier toujours porté par les
tendances qui ont fait son succès depuis plusieurs années. Un
environnement de taux toujours bas, tout comme les taux de
rendement des différentes classes d’actifs, une collecte toujours
élevée et des investisseurs toujours en quête d’un rendement plus
difficile à atteindre dans un marché concurrentiel.
Ce contexte a porté la collecte des véhicules régulés, dont les
SCPI, toujours plus haut. Celles-ci ont attiré des montants
records d’épargne des français avec 6,3 Md€ de collecte nette en
2017 (après 5,6 Md€ en 2016, 4,3 Md€ en 2015, 3 Md€ en 2014
et 2,5 Md€ en 2013) (Source IEIF). Pour le 1er semestre 2018,
le niveau de collecte nette ressort à 2,4 Md€ (Source ASPIM),
un niveau en retrait par rapport à 2017 mais supérieur aux
moyennes historiques.
Dans ce contexte favorable, les SCPI et les sociétés de gestion
qui les gèrent doivent faire face à des enjeux complexes et
majeurs pour leur avenir : servir le rendement attendu sans
trop pénaliser les réserves antérieures, adapter le niveau des
investissements et du levier bancaire souhaité à la collecte
réelle et aux impératifs de gestion de la liquidité, gérer le risque
de valorisation associé à la hausse des prix. Plus encore, la
profonde transformation du secteur de l’immobilier, confronté
aux enjeux des évolutions technologiques (nouveaux usages,
digitalisation, nouveaux acteurs, obsolescence accélérée, …) et de
la prise de conscience sociétale et environnementale (transition
énergétique et écologique, innovation, sobriété carbone et
économie circulaire, …) nécessite une réflexion approfondie et
une anticipation par les acteurs de la place.
Cette sixième édition du Pocket Guide SCPI, préparée par les
spécialistes de l’immobilier et de la gestion collective de PwC,
fait un point sur les caractéristiques et le fonctionnement de
ce véhicule régulé, sous la forme de 118 questions/réponses,
privilégiant une approche concrète et opérationnelle issue de
l’expérience acquise par PwC au côté des sociétés de gestion de
SCPI.
Sommaire

Éditorial 5

L’univers des SCPI à fin 2017 7

La SCPI : un régime juridique propre 13

Les différents acteurs 41

Le régime fiscal des SCPI 61

Un plan comptable spécifique assurant

aux associés une bonne visibilité des
investissements locatifs 83

Un plan comptable spécifique 84

Sommaire détaillé 119

Annexe 128
Renvois aux textes applicables
La présence de références aux articles du Code Monétaire
et Financier (COMOFI) ou du Règlement général de
l’Autorité des Marchés Financiers (RG AMF) dans cet
ouvrage est indiquée par un renvoi.
Ces références peuvent être consultées dans l’annexe
à la fin du Pocket Guide.
Éditorial
La SCPI, un véhicule d’épargne très prisé
par les épargnants qui sait se réinventer

2017 a été une année riche pour les SCPI. Tout d’abord en termes
de création de produits. En effet, les sociétés de gestion ont lancé
des fonds avec des stratégies très diversifiées : SCPI régionales,
SCPI internationales, SCPI dédiées au logement en zone euro,
SCPI spécialisées dans l’hébergement, SCPI orientées dans la
santé ou dans d’autres types d’actif sociétaux (cabinets médicaux,
cliniques, crèches, résidences étudiantes ou maisons de retraite).
Ensuite, riche en termes d’investissement. Les SCPI ont réalisé un
total d’acquisitions en immobilier de 9,2 milliards €, conservant
un rôle majeur au sein des investisseurs immobiliers en France. A
noter qu’aujourd’hui plus d’un tiers de ces investissements (30 %)
a été réalisé à l’étranger. Enfin, une année 2017 riche en termes
de collecte, les SCPI affichant depuis plusieurs années un rythme
de collecte soutenu, avec en 2017 un total supérieur à 6 milliards,
soit une augmentation de 14 % par rapport à l’exercice précédent.
Le volume global de collecte pour l’année 2018 devrait se ralentir
pour se stabiliser à plus de 4,5 milliards €.
2018 a été synonyme de modernisation du cadre légal des SCPI
grâce aux trois amendements proposés par l’ASPIM et adoptés
par les députés dans le cadre de Loi Pacte. Ces modifications
vont améliorer la diversité du véhicule en renforçant le rôle
qu’ils jouent dans le financement de l’économie. Le premier
amendement concerne l’extension de l’objet social des SCPI à
la détention de biens meubles et meublants. Les SCPI pourront
désormais équiper les immeubles qu’elles détiennent de biens
permettant le développement de certaines activités liées à la
nouvelle économie en proposant des lieux d’activité « clés en
main » et des installations socialement vertueuses comme la

SCPI 2019 – 5
Éditorial

mise à la disposition des bailleurs d’espaces de co-working /

co-living, ainsi que l’exploitation de panneaux photovoltaïques
sur les immeubles qu’elles détiennent. La deuxième disposition
confirme la possibilité légale pour une SCI filiale d’une SCPI de
détenir un immeuble via l’acquisition de parts d’une autre SCI
interposée entre cette filiale et l’immeuble (« SCI de SCI »). Enfin,
le troisième amendement vise à faciliter les investissements des
SCPI réalisés à l’étranger au travers de filiales revêtant la forme
de sociétés commerciales.
Par ailleurs, l’ASPIM et l’AFG ont travaillé sur les critères qui
permettront de rendre les fonds immobiliers éligibles au label
ISR gouvernemental. Ce projet de Label ISR permettra aux fonds
immobiliers d’intégrer les enjeux Environnementaux, Sociaux
et de Gouvernance (ESG) dans les processus d'acquisition et
de gestion d'actifs immobiliers. Le Label ISR constitue un réel
enjeu pour la profession et une attente pour les investisseurs
institutionnels.
PwC publie cette année la 6e édition du Pocket Guide SCPI,
un ouvrage de qualité qui permet de mieux comprendre le
fonctionnement de ce véhicule.
Nous vous souhaitons une bonne lecture.

Décembre 2018

Frédéric Bôl,
Président de l’ASPIM

6 – Pocket Guide PwC

 L’univers des SCPI
à fin 2017

L’univers des SCPI 8

Les Sociétés de gestion 8

Les SCPI d’entreprises 11

Les SCPI d’habitations 12

Présentation générale 14

Objet social de la SCPI 14

Source : Annuaire des SCPI 2017

11e édition, (Extraits) de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) - 2017

SCPI 2019 – 7
L’univers des SCPI à fin 2017

L’univers des SCPI

A fin 2017, on compte 181 SCPI gérées par 30 sociétés de gestion,
contre 178 gérées à fin 2016 (+2 %). La répartition est toujours
largement dominée par les 35 SCPI bureaux (stable), suivi par les 22
SCPI commerces (-4 %), les 21 SCPI diversifiées (+5 %), les 7 SCPI
spécialisées (+17 %) et les 96 SCPI immobilier résidentiel (+2 %).
Le rythme de progression du marché des SCPI reste toujours en
forte progression avec une collecte brute en hausse de 14 % pour
atteindre 7 195 millions d’euros. Par ailleurs, les rendements
restent à un niveau élevé de 4,44 % (-20 bps) pour l’année 2017,
contrairement aux assurances-vie qui restent sous le seuil de 2 %.

Les Sociétés de gestion

Depuis le début des années 2000, la capitalisation des SCPI
s’est accrue chaque année. La barre des 6 milliards d’euros a
été franchie puisque le nouveau record de collecte nette atteint
6,3 milliards d’euros au 31 décembre 2017 (+14 %). La collecte
est essentiellement soutenue par le fait que 20 SCPI ont levé
plus de 100 millions d’euros en 2017, contre 17 en 2016, et
représentant plus de 80 % de la collecte nette de toutes les
SCPI confondues. On notera par ailleurs qu’une SCPI récolte
818 millions d’euros, qui représente à elle seule 13 % de la
collecte nette totale. Il reste intéressant de noter que malgré
une forte progression de la collecte nette en début d’année 2017
(+57 %), celle-ci a fortement diminué au cours du deuxième
semestre (-38 %). Les causes de cette diminution relèvent
principalement des incertitudes sur le traitement fiscal des SCPI
et l’insuffisance de l’offre des actifs immobiliers au profit de la
demande.

8 – Pocket Guide PwC

SCPI ayant récolté plus de 100 millions d'euros en 2017

PRIMOVIE
ACCIMO-PIERRE
EDISSIMMO
PRIMOPIERRE
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
CORUM ORIGIN
EPARGNE FONCIERE
IMMORENTE
LF EUROPIMMO
NOTAPIERRE
ACTIPIERRE EUROPE
GENEPIERRE
PIERVAL SANTE
EPARNE PIERRE
PFO 2
LAFFITTE PIERRE
PIERRE PLUS
PATRIMMO COMMERCE
PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE
NOVAPIERRE ALLEMAGNE
0 200 400 600 800 1000

Avec ses 181 SCPI, la capitalisation progresse de 15,6 % atteignant

pour la première fois le seuil de 50,3 milliards d’euros (contre 43,5
en 2016), une progression comparable à celle de l’année précédente.
Cette augmentation continue s’explique par :
• Des SCPI spécialisées dont la capitalisation a doublé en un an, passant
ainsi de 1190 millions d’euros à près de 2365 millions d’euros en 2017;
• La collecte brute en SCPI à nouveau en progression en 2017,
dépassant la barre des 6 milliards d’euros ;
• Les transactions sur le marché secondaire, représentant 850 millions
d’euros et dont la progression se confirme en 2017 (+19 %).
En prenant le trio de tête des sociétés de gestion des SCPI, leur gestion
d’actif représente 40 % de la capitalisation totale de 2017. On notera
qu’en incluant le 4e acteur du marché, la part de capitalisation
atteint 50 % sur l’ensemble des SCPI. Cette concentration de
capitalisation reste inchangée depuis plus de vingt ans où le
marché reste tiré par les premiers acteurs.

SCPI 2019 – 9
L’univers des SCPI à fin 2017

Capitalisation par société de gestion

(en ordre décroissant, en millions d'euros)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80

LA FRANCAISE REIM

AMUNDI IMMOBILIER

AEW CILOGER

PRIMONIAL REIM

BNP REIM FRANCE

SOFIDY

PERIAL AM

HSBC REIM FRANCE

UNOFI
GESTION D'ACTIFS

FIDUCIAL GERENCE

IMMOVALOR GESTION

CORUM AM

FONCIA
PIERRE GESTION

PAREF GESTION

ATLANTIQUE
GERANCE

CABINET VOISIN

INTER GESTION

Nombre de SCPI en 2017

URBAN PREMIUM
Nombre de SCPI en 2016
Capitalisation à fin 2017 en M€
DELTAGER
Capitalisation à fin 2016 en M€

EURYALE AM

ADVENIS IM

0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 6400 6800 7200 7600 7800

Source : Annuaire des SCPI 2017

10 – Pocket Guide PwC

Les SCPI d’entreprises
La performance des SCPI Immobilier d’entreprise continue de
se tasser sur l’année 2017. A l’inverse des dernières années où le
taux de distribution s’expliquait par l’érosion des revenus locatifs,
la situation change : l’accroissement de la demande placée et
l’inflation du secteur immobilier indiquent une stabilisation du
marché locatif. Ceci est corrélé par une baisse continue des taux de
rendement et des revenus distribués ces dernières années ; en effet,
le taux de distribution diminue de 20 points de base à 4,44 % et les
revenus distribués restent stables à hauteur de 4,4 %.
Les SCPI d’entreprises avec un total de 85 SCPI représentent une
capitalisation de près de 46,2 milliards d’euros doit une hausse
de 17 %. Ces SCPI détiennent un patrimoine majoritairement
composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts,
commerces…) dont les taux de rendements restent supérieurs à
des immeubles d’habitation. Il est toutefois important de noter que
l’immobilier de santé (résidences séniors, Ehpad, cliniques etc.)
offre des perspectives prometteuses qui attirent les investisseurs.
On peut les regrouper sous 4 catégories selon la typologie de leur
patrimoine ou de sa localisation.

Les SCPI d’entreprises - Capitalisation à fin 2017

70 %
SCPI Bureaux

16 %
SCPI Commerces

5%
SCPI Spécialisées

9%
SCPI Diversifiées

SCPI 2019 – 11
L’univers des SCPI à fin 2017

Les SCPI d’habitations

On dénombre 96 SCPI d’habitation à fin 2017, soit 2 de plus qu’en
2016, pour une capitalisation de 4,1 milliards d’euros (+1 %).
D’une croissance plus modérée que les SCPI d’entreprises, elles
s’inscrivent dans une détention long terme, notamment au
travers des dispositifs fiscaux permettant ainsi aux épargnants
de bénéficier de réductions d’impôts sous conditions d’une durée
minimale de détention de parts (9 à 13 ans selon les régimes
fiscaux).
Ces SCPI portent généralement le nom de régimes fiscaux
auxquelles elles sont associées (Pinel, Duflot, Déficit foncier…).
La collecte nette des SCPI investies en immobilier résidentiel a
reculé en moyenne de 21 % (contre une augmentation de 17 % à
fin 2016) pour s’établir à 199 millions d’euros en 2017, soutenue
essentiellement par la collecte de 8 SCPI Pinel (contre 7 en 2016,
avec une collecte de +30 %).

Les SCPI d’habitations - Capitalisation à fin 2017

6,7 %
SCPI Pinel

1,9 %
SCPI Duflot

8,7 %
SCPI Déficit Foncier

44.7 %
SCPI Scellier et Scellier BBC

38 %
SCPI Autres
(Robien, Girardin, Borloo, …)

[Link]
12 – Pocket Guide PwC
La SCPI : un régime
juridique propre

Forme juridique de la SCPI et mode de fonctionnement 17

Contraintes réglementaires encadrant la gestion d’actif 28

La SCPI : un véhicule nécessitant réglementairement

l’intervention de différents acteurs 42

SCPI 2019 – 13
La SCPI : un régime juridique propre

Présentation générale
La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société
civile immobilière (SCI) particulière, dont le statut de « société
civile » a été introduit par la Loi du 31 décembre 1970.
Elle est régie conjointement avec les sociétés d’épargne forestière
(SEF) et les groupements forestiers d’investissement (GFI) par le
Code Monétaire et Financier (COMOFI)1 et le Règlement Général
de l’Autorité des marchés financiers (RG AMF)2. Le présent
Pocket guide ne traite toutefois que des seules SCPI.
Comme toute société civile, elle est également tenue de se
conformer aux dispositions prévues par le Code Civil3, sauf
disposition contraire prévue par les statuts.
La SCPI a la possibilité de procéder à une offre au public4 sous
réserve du respect de conditions précisées par le RG AMF5.
Compte tenu de leur nature, les SCPI ont été considérées par le
régulateur comme fonds d’investissement alternatif (FIA)6 et leur
environnement réglementaire a été modifié de manière à prendre
en compte cette classification.

Objet social de la SCPI

Les SCPI doivent avoir pour objet7 :
• l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur
d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté
à la location ;
• l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elles font construire
exclusivement en vue de leur location.
Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent :
• procéder à la réalisation de travaux de toute nature dans ces
immeubles (notamment construction, rénovation,
réhabilitation, etc.) en vue de leur location ;
• acquérir des équipements ou installations nécessaires à
l’utilisation des immeubles ;

14 – Pocket Guide PwC

• céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles
ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles
cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Q1. Quelles sont les catégories d’immeubles pouvant être

détenus, directement ou indirectement par une SCPI ?
Les immeubles éligibles à l’actif d’une SCPI sont8 les immeubles
construits ou acquis en vue de la location mais également les
droits réels portant sur de tels biens.
Immeubles construits 1. Immeubles loués ou offerts à la location à
ou acquis en vue de la la date de leur acquisition par la SCPI ou
location par toute personne morale ayant conclu
une convention d’usufruit dans le cadre
des dispositions prévues par le Code de la
construction et de l’habitat.
2. Immeubles que la SCPI fait construire,
réhabiliter ou rénover en vue de leur
location par elle-même ou par toute
personne morale ayant conclu une
convention d’usufruit dans le cadre des
dispositions prévues par le Code de la
construction et de l’habitat.
Ces immeubles peuvent être acquis par des
contrats :
- de vente à terme ;
- de vente en l'état futur d'achèvement ;
- de vente d'immeubles à rénover ou à
réhabiliter, ou faire l’objet de contrats de
promotion immobilière.
3. T
 errains nus situés dans une zone urbaine
ou à urbaniser délimitée par un document
d'urbanisme.
Ces terrains ne doivent pas représenter plus
de 10 % de la valeur vénale du patrimoine
immobilier de la SCPI.

SCPI 2019 – 15
La SCPI : un régime juridique propre

Droits réels portant sur de 1. Propriété, nue-propriété et usufruit.

tels biens 2. Emphytéose.
3. Servitudes.
4. D
 roits du preneur d'un bail à construction
ou d'un bail à réhabilitation.
5. Tout droit réel conféré par un titre ou par un
bail emphytéotique à raison de l'occupation
d'une dépendance du domaine public de
l'État, d'une collectivité territoriale, ou d'un
établissement public sur les ouvrages,
constructions et installations de caractère
immobilier réalisés sur cette dépendance.
6. Autres droits de superficie.
7. Tout droit relevant d'un droit étranger et
comparable à l'un des droits mentionnés
aux 1º à 6º.

Q2. Quelles sont les différentes modalités d’investissement

immobilier possibles ?
Les actifs immobiliers détenus à l’actif d’une SCPI peuvent avoir
été :
• acquis directement par la SCPI ;
• reçus sous la forme d’apports en nature dans le cadre d’une
souscription9, ou d'une fusion-absorption d'une autre SCPI.

Q3. Les SCPI peuvent-elles effectuer des opérations

de marchand de biens ?
Non, la SCPI ne peut acquérir d’actifs immobiliers exclusivement en
vue de leur revente, ce qui exclut l’activité de marchand de biens.
Toutefois, cette disposition ne s’applique pas aux actifs immobiliers
à usage d'habitation acquis en nue-propriété dans le cadre des
dispositions du code de la construction et de l'habitation.
Par ailleurs, au niveau des filiales de la SCPI, en l’absence de
précision légale, une telle activité nous semble être possible à titre
accessoire.

16 – Pocket Guide PwC

Q4. Une SCPI peut-elle investir dans des actifs immobiliers
situés hors de France ?
Oui. Les textes ne prévoient pas de restriction aux
investissements directs ou indirects d’une SCPI dans des actifs
immobiliers situés hors de France. Toutefois, il convient que cette
nature d’investissement soit explicitement prévue dans la note
d’information. Par ailleurs, la SGP doit disposer des compétences
pour mener et suivre de tels investissements.

Forme juridique de la SCPI

et mode de fonctionnement
La SCPI est une société civile qui n’acquière sa personnalité
morale qu’à compter de son immatriculation au Registre du
Commerce et des Sociétés10.
La SCPI est gérée par une SGP agréée par l’AMF lors de sa
création. La SGP doit établir un programme d’activité spécifique
« immobilier » devant permettre à l’AMF d’apprécier les moyens
– financiers, humains et techniques – dont elle dispose ainsi que
l’organisation et les procédures mises en place. Les dispositions
spécifiques applicables aux SGP sont décrites dans la partie « Les
différents acteurs ».

Q5. Une SCPI peut-elle faire une offre au public ?

Oui. En effet, les parts émises par les SCPI sont considérées
réglementairement comme des titres financiers11, et ne font pas
l’objet de la même exemption spécifique que les parts ou actions
émises par d’autres types d’organismes de placement collectifs,
notamment les actions d’OPCI.
En conséquence, il y a offre au public dès lors qu’il y a12 :
• une communication adressée sous quelque forme et par
quelque moyen que ce soit à des personnes et présentant une
information suffisante sur les conditions de l'offre et sur les
titres à offrir, de manière à mettre un investisseur en mesure de
décider d'acheter ou de souscrire ces titres financiers ;

SCPI 2019 – 17
La SCPI : un régime juridique propre

• ou un placement de titres financiers par des intermédiaires

financiers.
Il n’y a toutefois pas offre au public dès lors que la
souscription est réservée à des investisseurs qualifiés
ou à un cercle restreint d'investisseurs, sous réserve
que ces investisseurs agissent pour compte propre.

Cette offre au public ne peut toutefois intervenir que sous réserve :

• que la valeur des parts détenues par les membres fondateurs
soit supérieure au capital social minimal (760 K€)13 ;
• que la SCPI justifie d’une garantie bancaire approuvée par
l’AMF destinée à faire face au remboursement des souscripteurs
si le capital social maximal fixé par les statuts n’est pas souscrit
dans le délai d’une année14.
La SCPI doit alors remplir deux conditions5 :
• établir une note d’information visée par le régulateur ;
• établir un bulletin de souscription.
En outre, le lancement effectif de la première offre au public est
subordonnée à :
• la souscription du capital d'origine par les fondateurs ;
• l'agrément de la société de gestion ;
• l'acceptation de l'expert externe en évaluation immobilière
présenté ;
• l’approbation de la garantie bancaire mentionnée ci-avant.
Les parts émises par une SCPI ne peuvent en revanche pas être
cotées.

18 – Pocket Guide PwC

Note d’information
Il convient de préciser que, à la date de rédaction du présent
Pocket Guide, la doctrine de l’AMF concernant les SCPI n’a pas
été définitivement mise à jour des conséquences des dispositions
résultant de la transposition de la directive AIFM et de la
publication des mesures de modernisation de la gestion d’actifs.
Les développements ci-après découlent en conséquence de la
synthèse des différents textes en présence.
Si la SCPI souhaite faire offre au public, et sous réserve des règles
exposées ci-avant, elle doit préalablement obtenir le visa de l’AMF
sur sa note d’information.
Ce visa est délivré sur la base d’un dossier établi par la société de
gestion, qui comprend les éléments suivants :
• la note d’information ;
• les statuts signés et enregistrés et une attestation
d'immatriculation au greffe du RCS ;
• le procès-verbal de l'assemblée générale constitutive
(nomination du conseil de surveillance et du/des
commissaire(s) aux comptes) ;
• l'attestation de dépôt des fonds (capital souscrit par les
fondateurs) ;
• la garantie bancaire ;
• le bulletin de souscription.

Q6. Quelles sont les modalités de mise à jour de la note

d’information ?
La note d'information doit être mise à jour :
• lorsque l'écart entre le prix de souscription d'une part de SCPI
et la valeur de reconstitution ramenée à une part notifiée à
l'AMF est supérieur à 10 % ;
• lorsque des modifications substantielles interviennent au sein
de la SCPI ou de la société de gestion.

SCPI 2019 – 19
La SCPI : un régime juridique propre

Il convient de préciser par ailleurs que toute demande de visa

doit être précédée d'une autorisation de l’assemblée générale
extraordinaire prise sur la base d'un rapport établi par la société
de gestion en cas :
• d’émission de parts nouvelles après une période de plus de trois
ans sans augmentation de capital. Dans ce cas, le rapport de la
société de gestion doit être visé par le commissaire aux
comptes ;
• de modification de la politique d'investissement initiale.

Modalités de constitution de la SCPI

Les dispositions du COMOFI prévoient que la SCPI peut être
constituée par des apports en numéraire et/ou des apports en
nature ou stipulation d’avantages particuliers10.

Q7. Les SCPI sont-elles concernées par le règlement PRIIPS ?

Le règlement PRIIPs (Produits d’investissement packagés
de détail et fondés sur l’assurance) prévoit la mise en place
d’un document d’informations clés (DIC) pour les produits
d’investissement dits « packagés » commercialisés par les banques
ou les compagnies d’assurance, mais également pour les fonds
d’investissement, dès lors que ces produits sont commercialisés
auprès d’une clientèle retail.
On entend par « Produit d’investissement packagés de détail » un
investissement, y compris les instruments émis par les véhicules
de titrisation et les structures de titrisation ad hoc, quelle que
soit sa forme juridique, pour lequel le montant remboursable
à l’investisseur de détail est soumis à des fluctuations parce
qu’il dépend de valeurs de référence ou des performances d’un
ou de plusieurs actifs que l’investisseur de détail n’achète pas
directement.
Les SCPI sont en conséquence pour la plupart concernées par la
mise en place de ce document.

20 – Pocket Guide PwC

Q8. Quel est le contenu du DIC ?
Ce document d’informations clés répond à un formalisme strict
défini par le règlement européen et devait être mis à disposition
des investisseurs non professionnels pour la première fois à
compter du 1er janvier 2018.
Le DIC a été défini de manière à permettre à la fois une
information appropriée des investisseurs et une comparabilité
entre véhicules d’investissement. Ce document comporte
principalement, outre des informations générales sur le véhicule,
les données suivantes :
• un indicateur de risques, présenté sur une échelle de 1 à 7, 7
étant le plus risqué et visant, essentiellement, les supports pour
lesquels l’investisseur est susceptible de perdre un montant
supérieur à son investissement ; cet indicateur est une
combinaison de risque de crédit et de risque de marché, ce
dernier résultant de calculs effectués sur la base des données
historiques du véhicule, notamment sa volatilité ;
• 4 scénarios de performance – favorable, modéré, défavorable et
stressé – présentés pour une durée de détention de 1 an, la
moitié de la durée de détention recommandée et la durée de
détention recommandée ; le mode de calcul de ces scénarios
dépend, schématiquement, de la catégorie dans laquelle se
situe le véhicule mais est pour l’essentiel basé sur les
performances constatées effectivement au cours des 5
dernières années ;
• une information détaillée sur les coûts et charges que va
supporter l’investisseur ; ces coûts comportent à la fois les
courts ponctuels (i. e. essentiellement à l’entrée ou la sortie
dans le véhicule), les coûts récurrents mais également, le cas
échéant, les coûts accessoires, tels que notamment les
commissions de surperformance.

SCPI 2019 – 21
La SCPI : un régime juridique propre

En l’état actuel des discussions de place, et en

l’absence de dispositions expresses définissant
l’information à communiquer par les véhicules
immobiliers, l’information sur les coûts et charges
devrait comprendre l’ensemble des frais immobiliers
supportés, directement ou indirectement, par le
véhicule.

Q9. Quelles sont les autres conséquences de l’entrée

en application du règlement PRIIPS ?
Les SCPI peuvent être amenées à devoir fournir les informations
requises par le règlement aux producteurs de produits
commercialisés auprès d’une clientèle retail qui comprendraient
leurs véhicules (notamment contrats d’assurance vie). Les
informations nécessaires correspondent aux informations
définies pour le DIC. Afin de faciliter la collecte et le traitement de
ces informations par les compagnies d’assurance, il a été mis en
place un fichier standardisé de transmission (« EPT »).

Q10. Quels sont les actifs pouvant faire l’objet d’un apport
en nature à une SCPI ?
Le RG AMF ne limite pas la nature des actifs pouvant être
apportés. En conséquence, la réalisation d’un apport mixte
(i. e. immeuble tel que défini en Q1 et autres actifs prévus
par le COMOFI11) nous semble possible et n’est donc soumis
qu’aux décisions prises par l’assemblée générale constitutive
ou extraordinaire quant à l’évaluation des apports ou octroi
d’avantages particuliers, aux conditions de quorum et majorité
prévues.
Il convient par ailleurs de noter qu’il n’est possible de réduire
la valeur des apports et l’octroi d’avantages particuliers qu’à
l’unanimité de tous les fondateurs ou souscripteurs et avec
approbation expresse des apporteurs ou bénéficiaires des
avantages particuliers16.

22 – Pocket Guide PwC

Capital social
Le capital social minimal d’une SCPI est de 760 000 €. Le montant
unitaire minimal des parts nominatives, est par ailleurs au
minimum de 150 €13.
Les statuts fixent le montant du capital social initial, souscrit par
les fondateurs sans que ce soit constitutif d’une offre au public.
Les statuts fixent également le montant du capital maximum,
correspondant à la limite dans laquelle peuvent être reçues des
souscriptions à une augmentation de capital.
Lorsqu’une SCPI procède à une offre au public, la valeur des
parts détenues par les fondateurs doit représenter un montant
au moins égal au capital social minimal. En outre, ces parts sont
inaliénables pour une durée de 3 ans à compter de la délivrance
du visa de l’AMF17. Le capital maximal fixé par les statuts doit
alors être souscrit à hauteur de 15 % au moins par le public, dans
un délai d’un an après l’ouverture de la souscription14. A défaut, la
société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de
leur souscription18.
Conformément aux dispositions applicables, les SCPI peuvent
opter pour le régime de variabilité du capital. On distingue donc
deux types de SCPI19 :
• possible d’entrer au capital que dans le cas d’une augmentation
de capital décidée en assemblée générale, ou par acquisition de
parts auprès d’autres associés (marché secondaire organisé par
la société de gestion de portefeuille ou un intermédiaire) ; la
sortie du capital d’un investisseur ne peut se faire que par
cession des parts détenues sur le marché secondaire ;
• la SCPI à capital variable qui permet d’entrer ou de sortir du
capital à tout moment (souscription, cession ou retrait de
parts) ; la sortie du capital d’un investisseur se fait par
confrontation des ordres de souscriptions et de rachats.

SCPI 2019 – 23
La SCPI : un régime juridique propre

SCPI à capital variable

modalités de souscriptions-retraits
La société de gestion doit tenir un registre sur lequel sont
enregistrés chronologiquement les ordres de souscriptions et
retraits reçus.

Q11. Comment détermine-t-on les prix de souscription

et de retrait de la part ?
Le prix de souscription de la part est déterminé périodiquement
sur la base de la valeur de reconstitution20. Cette dernière
correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des
frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale
des immeubles et autres droits réels détenus directement et
indirectement par la SCPI, appréciée par l’expert externe en
évaluation, et de la valeur nette des autres actifs de la société.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de
reconstitution de plus de 10 % doit être justifié par la
société de gestion et notifié à l’AMF..

Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué

à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la
commission de souscription.
Si le retrait n'est pas compensé, le remboursement ne peut
s'effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni
inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF.

Q12. Q
 uelles sont les solutions en cas d’insuffisance
des souscriptions ?
Les SCPI ont la possibilité de mettre en place un fonds de
remboursement sur décision de l’assemblée générale des associés.

24 – Pocket Guide PwC

Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de cession
d'éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de
l'approbation des comptes annuels.
Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées
au seul remboursement des associés.
La reprise des sommes disponibles sur ce fonds doit être autorisée
par décision d'une assemblée générale des associés, après rapport
motivé de la société de gestion, et l’AMF en est préalablement
informée.
Enfin, lorsque la société de gestion constate que les ordres de
retrait non satisfaits dans un délai de douze mois représentent au
moins 10 % des parts, elle en informe sans délai l’AMF. Dans les
deux mois à compter de cette information, la société de gestion
convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose
la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure
appropriée.

SCPI à capital fixe - modalités de gestion des parts

Lors d’une augmentation de capital, les ordres de souscription
sont reçus par la société de gestion et exécutés sur la base du prix
de souscription fixé.

Q13. Dans quelles conditions peut-on émettre

de nouvelles parts ?
Avant toute mesure de publicité en vue de la souscription de parts
nouvelles et avant toute souscription à ces parts, l'émission des
parts nouvelles fait l'objet d'une notice19 publiée au Balo qui doit
reprendre un certain nombre d’informations21 et faire référence
au visa de l’AMF sur la note d’information.
Il n’est pas possible d’émettre de nouvelles parts dès lors que
subsistent des offres de cession de parts non satisfaites depuis
plus de trois mois pour un prix inférieur ou égal à celui demandé
aux nouveaux souscripteurs22.

SCPI 2019 – 25
La SCPI : un régime juridique propre

Il convient de préciser qu’il n’existe plus de condition

spécifique liée à un investissement minimal des
précédentes souscriptions pour lancer une nouvelle
augmentation de capital.

Q14. Comment est déterminé le prix de souscription

des parts nouvelles ?
Le prix de souscription des parts nouvelles est déterminé sur la
base de la valeur de reconstitution20. Cette dernière correspond la
valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à
la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale
des immeubles et autres droits réels détenus directement et
indirectement par la SCPI, appréciée par l’expert externe en
évaluation, et de la valeur nette des autres actifs de la société.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de
reconstitution de plus de 10 % doit être justifié par la
société de gestion et notifié à l’AMF.

Q15. Doit-on libérer immédiatement les parts nouvelles

souscrites ?
À l’exception du capital initial qui doit être intégralement libéré,
les parts sociales représentatives d’apports en numéraire peuvent
n’être libérées, lors de la souscription, que d’un quart au moins
de leur valeur nominale et, le cas échéant, de la totalité de la
prime d’émission. La libération du surplus doit alors intervenir en
une ou plusieurs fois dans un délai de 5 ans23. Toutefois, aucune
nouvelle augmentation de capital ne pourra être lancée tant que
le capital n’aura pas été intégralement libéré.

26 – Pocket Guide PwC

Q16. Comment est organisé le marché secondaire des parts ?
Les ordres d’achat – indication d’un prix maximal d’achat - ou de
ventes – indication d’un prix minimal de vente - des parts sont
reçus par la société de gestion ou par un intermédiaire habilité.
Un registre des ordres d’achat et de vente24 doit être tenu au siège
de la SCPI.
La confrontation des ordres d’achat et de vente selon une
périodicité définie dans les statuts permet de déterminer le prix
d’exécution, comme étant le prix auquel peut être échangée la
plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la
base de ce premier critère, le prix d'exécution est celui pour lequel
le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n'auraient pas permis de
déterminer un prix unique, le prix d'exécution est le plus proche
du dernier prix d'exécution établi.
Le prix d'exécution ainsi que les quantités de parts échangées
sont rendus publics par tout moyen approprié le jour de
l’établissement du prix.
En cas d'impossibilité d'établir un prix d'exécution, la société de
gestion publie le prix d'achat le plus élevé et le prix de vente le
plus faible, accompagnés pour chacun de ces prix des quantités de
parts proposées.

Q17. De quelle façon sont exécutés les ordres d’achat

et de vente ?
Les ordres sont exécutés dès l'établissement du prix d'exécution et
à ce seul prix25.
Sont exécutés en priorité les ordres d'achat inscrits au prix le plus
élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus faible. À limite
de prix égale, les ordres sont exécutés par ordre chronologique
d'inscription sur le registre.

SCPI 2019 – 27
La SCPI : un régime juridique propre

Q18. P
 eut-on fixer une durée de validité aux ordres d’achat
et de vente ?
La durée de validité d’un ordre de vente est fixée à 12 mois26.
L'associé ayant donné ou transmis l'ordre doit être préalablement
informé du délai d'expiration de l'ordre. Le délai de validité de
l'ordre peut être prorogé de douze mois maximum sur demande
expresse de l'associé.
Bien que cela ne soit pas explicitement prévu par les textes, les
ordres d’achat peuvent également fixer une durée de validité.
Généralement la durée de validité choisie par l’acquéreur
potentiel correspond à un nombre de périodes de confrontation.
Lorsque les ordres de vente inscrits sur le registre
(ou demande de retrait) depuis plus de 12 mois
représentent au moins 10 % des parts émises, la
société de gestion doit informer sans délai l’AMF27 et
convoquer dans les deux mois une Assemblée
Générale Extraordinaire afin de lui proposer la
cession totale ou partielle du patrimoine.

Contraintes réglementaires encadrant

la gestion d’actif
Soumise le cas échéant au visa de l’AMF lors de sa création et
de toute modification ultérieure21, la SCPI doit être gérée dans
le respect de la réglementation générale et des dispositions
spécifiques décrites dans ses statuts et la note d’information.
Les contraintes réglementaires qui s’appliquent aux SCPI
concernent principalement :
• les règles spécifiques de composition d’actif ;
• les règles relatives aux travaux et aux cessions ;
• les conditions d’endettement.

28 – Pocket Guide PwC

Règles spécifiques de composition d’actif
La nature des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI est
limitativement définie par l’article L.214-115 du COMOFI. Il est
donc important de valider au préalable les conditions éventuelles
d’éligibilité des nouveaux investissements envisagés au regard de
ces dispositions.
En application de ces dispositions, l’actif d’une SCPI est
exclusivement constitué :
• d’immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des
droits réels portant sur de tels biens ;
• de parts de sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux
négociations sur un marché réglementé et répondant à
certaines conditions57 ;
• de parts de sociétés civiles de placement immobilier, des parts
ou actions d’organismes de placement collectif immobilier,
d’organismes de placement collectif immobilier professionnels
et de parts, actions ou droits détenus dans des organismes de
droit étranger ayant un objet équivalent quelle que soit leur
forme ;
• de dépôts et de liquidités ;
• d’avances en compte courant.

Q19. Quelles seraient les conséquences d’un non-respect

des règles de composition de l’actif ?
Les règles relatives à la composition de l’actif doivent être
respectées en permanence. Lorsque l’AMF constate que la situation
réelle de la SCPI ne correspond plus à la note d’information, le visa
de la note d’information peut être retiré28 après mise en demeure
infructueuse de régulariser la situation.
La notification de retrait de visa de la note d’information est
adressée à la société de gestion qui en informe le conseil de
surveillance. Cette mesure entraîne l'interdiction de proposer au
public l'acquisition ou la souscription de parts de la SCPI.

SCPI 2019 – 29
La SCPI : un régime juridique propre

Q20. Une SCPI peut-elle détenir des instruments financiers ?

Les dispositions présentées ci-avant conduisent à conclure que les
actifs non mentionnés dans celles-ci ne peuvent être détenus par
une SCPI.
Les dispositions réglementaires du COMOFI ne définissent pas
ce qu’il convient d’entendre par « dépôts et liquidités ». Il semble
alors possible de retenir la définition apportée pour ce qui
concerne l’éligibilité à l’actif des OPCI :
• Les dépôts sont des dépôts à terme satisfaisant aux quatre
conditions suivantes29 :
1. ils sont effectués auprès d'un établissement de crédit avec
lequel est passée une convention écrite (…) ;
2. leur terme est inférieur ou égal à douze mois ;
3. ils peuvent être remboursés ou retirés à tout moment à la
demande de l'organisme de placement collectif immobilier ;
4. la somme versée en réponse à une demande de
remboursement, diminuée des éventuels frais ou pénalités de
remboursement anticipé, mais augmentée des intérêts
éventuels, est au moins égale à la valeur initiale du dépôt.
Les liquidités sont :
1. les dépôts à vue effectués auprès du dépositaire de
l'organisme de placement collectif immobilier (…) ;
2. les créances d'exploitation.
Il en découle alors, à notre avis, que les SCPI ne peuvent investir
en instruments financiers.

Q21. Les SCPI peuvent-elles conclure des contrats financiers ?

L’ordonnance du 4 octobre 2017 est venue modifier les
dispositions du Code monétaire et financier en ce qui concerne
l’éligibilité des actifs.

30 – Pocket Guide PwC

Cette modification, qui est entrée en application le 3 janvier 2018,
prévoit que les SCPI peuvent conclure des contrats financiers,
également dénommés « instruments financiers à terme », figurant
sur une liste fixée par décret71.

Q22. L’usufruit sur un immeuble ou sur des parts de sociétés

fait-il partie des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI ?
Les actifs éligibles à l’actif d’une SCPI sont limitativement définis
par le COMOFI15.
Figurent ainsi parmi les actifs éligibles « des immeubles (…) et
des droits réels portant sur de tels biens (…) » dans le cadre de
l’objet social d’investissement « dans des immeubles destinés à la
location ».
Il en résulte que l’usufruit sur un immeuble est éligible à l’actif
d’une SCPI.
En revanche, les conditions strictes30 d’éligibilité des « parts
de société » ne permettent pas, à notre avis, de considérer
comme éligible l’usufruit sur des parts de sociétés non cotées à
prépondérance immobilière.

Q23. La nue-propriété sur un immeuble fait-elle partie

des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI ?
La nue-propriété d'un immeuble, également droit réel, est
également éligible dès lors qu’il s’agit d'un immeuble « destiné à
la location ». La modification de cette rédaction en mars 2014 par
rapport à la rédaction antérieure – « immeubles qu’ils donnent
en location » – a été réalisée afin de permettre la réalisation
par les SCPI d’investissements en nue-propriété d’immobilier
locatif social. Les droits réels éligibles sont également définis par
la réglementation et incluent notamment la propriété, la nue-
propriété et l’usufruit.

SCPI 2019 – 31
La SCPI : un régime juridique propre

Le nu-propriétaire a le droit de disposer d’un bien – notamment

le vendre, le donner, le léguer – alors que l’usufruitier dispose du
droit de jouir de ce bien, d’en user et d’en percevoir les fruits – au
cas présent d’un bien immobilier les loyers.
Il en résulte que la nue-propriété sur un immeuble n’est éligible
à l’actif d’une SCPI que sous réserve que (i) le contrat de
démembrement prévoit explicitement que le nu-propriétaire
(et non l’usufruitier) dispose du droit de louer cet immeuble ou
(ii) que cet immeuble soit loué ou mis en location par un tiers
habilité, dès lors qu’il s’agit d’un logement social. Il convient de
préciser que cette ouverture n’est possible qu’aux SCPI créés après
la publication de cette loi (« loi ALUR »).

Q24. Une SCPI peut-elle conclure, directement ou

indirectement, des contrats de crédit-bail ?
Une SCPI ne peut pas conclure directement de contrat de crédit-
bail. En effet, les droits de crédit-preneur ne sont pas mentionnés
dans la liste limitative des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI.
Par ailleurs, les conditions d’éligibilité de parts de sociétés non
cotées à prépondérance immobilière définissent, notamment,
que les immeubles et droits réels à l’actif de ces sociétés doivent
répondre aux critères d’éligibilité de tels biens à l’actif de la SCPI.
Les parts de sociétés ne répondant pas à ce critère ne peuvent
représenter plus de 10 % de l’actif de la SCPI. En conséquence,
il en ressort selon nous que les contrats de crédit-bail ne sont
pas éligibles, directement ou indirectement, à l’actif d’une SCPI
sauf le cas échéant dans le cas d’une détention indirecte par
l’intermédiaire d’une société de personnes éligible au seul ratio
de 10 % de l'actif (voir Q26).

32 – Pocket Guide PwC

Q25. Quelles sont les structurations possibles
d’investissements indirects ?
Lors de la transposition des dispositions de la directive
européenne et la publication des mesures de modernisation de
la gestion d’actifs, une possibilité nouvelle d’investissement par
l’intermédiaire de sociétés de personnes a été introduite pour les
SCPI.
Les conditions d’éligibilité de tels investissements sont
limitativement définies30. Les sociétés concernées ne peuvent être
que des sociétés de personne dont les parts ne sont pas admises
aux négociations sur un marché réglementé, et qui répondent aux
conditions suivantes :
• les associés répondent du passif au-delà de leurs apports ;
• l’actif doit être principalement constitué d’immeubles acquis ou
construits en vue de leur location ou de droits réels portant sur
de tels biens ;
• les autres actifs sont composés d’avances en comptes courants,
des créances résultant de l’activité principale ou de liquidités ;
• les instruments financiers qu’elles émettent ne sont pas admis
aux négociations sur un marché réglementé ;
• elles ne doivent pas répondre indéfiniment et solidairement des
dettes des actions, parts et autres droits qu’elles détiennent.
Le projet de loi Pacte, dans sa version adoptée par
l’Assemblée Nationale en date du 9 octobre 2018,
prévoit que (i) les SCPI pourront investir, sous
certaines conditions, en titres de société de capitaux
et/ou en meubles meublants et (ii) que les SCI
éligibles pourront investir en titres d’autres SCI
(possibilité de “SCI holding”). Sous réserve du
maintien de cette disposition dans la loi définitive et
des limitations qui pourraient être apportées
ultérieurement par décret, cet élargissement des
possibilités d’investissement des SCPI rend leurs
possibilités d’investissement quasiment identiques
aux OPCI.
SCPI 2019 – 33
La SCPI : un régime juridique propre

Q26. L’actif d’une SCPI peut-il être constitué à 100 %

de parts de sociétés de personnes éligibles ?
Oui, sous réserve du respect des dispositions suivantes par les
sociétés de personnes en question :
• établissement de comptes annuels et intermédiaires d’une
fréquence au moins semestrielle ;
• les immeubles et droits réels inscrits à l’actif sont éligibles à
l’actif d’une SCPI ;
• la société concernée est contrôlée par la SCPI.
Il convient de préciser que, par dérogation à ce qui précède, ces
participations peuvent représenter jusqu’à 10 % de la valeur
vénale du patrimoine de la SCPI, lorsqu’elles ne respectent
que la seule condition d’établissement de comptes annuels et
intermédiaires d’une fréquence au moins semestrielle sans que
les autres conditions ne soient remplies.

Q27. Quels sont les critères d’appréciation du contrôle

par une SCPI d’une société de personne éligible ?
Cette condition de contrôle est considérée respectée dès lors que
la SCPI se trouve dans au moins l’une des situations suivantes :
• la SCPI détient directement ou indirectement la majorité des
droits de vote ;
• la SCPI désigne pendant deux exercices successifs la majorité
des membres des organes d’administration, de direction ou de
surveillance, cette désignation étant présumée si la SCPI
détenait au cours de la période directement ou indirectement
une fraction supérieure à 40 % des droits de vote et si aucun
autre associé ou actionnaire ne détenait, directement ou
indirectement, une fraction supérieure à la sienne ;
• la SCPI dispose du droit d’exercer une influence dominante sur
ces sociétés en vertu d’un contrat ou de clauses statutaires,
lorsque le droit applicable le permet.

34 – Pocket Guide PwC

Ces 3 premiers critères s’apprécient soit directement au niveau de
la SCPI, soit conjointement avec d’autres SCPI ou OPCI gérés par
la même société de gestion ou une société de gestion ayant un lien
de contrôle avec celle-ci.
• les sociétés s’engagent, par accord écrit avec la SCPI, à
communiquer à la société de gestion de la SCPI les informations
qui lui sont nécessaires, en vue notamment de l’évaluation des
actifs et passifs et de la limite d’endettement.

Q28. L’actif d’une SCPI peut-il être constitué à 100 % de parts

d’autres SCPI, d’OPCI, d’OPPCI ou de véhicules étrangers
équivalents ?
Non. Les parts ou actions de SCPI, d’OPCI, d’OPPCI ou
d’organismes de droit étranger ayant un objet équivalent ne
peuvent représenter plus de 10 % de la valeur du patrimoine
immobilier de la SCPI.

Q29. Comment apprécier cette limite de 10 % ?

En l’absence de disposition réglementaire spécifique, il nous
semble que ce ratio est à vérifier sur la base de la valeur de
réalisation du patrimoine immobilier de la SCPI, en rapportant
le montant des investissements en titres concernés au total du
patrimoine immobilier de la SCPI.

Q30. U
 ne SNC pourrait-elle être une filiale,
directe ou indirecte, d’une SCPI ?
Non. En effet, une SNC est une société dont les associés répondent
indéfiniment et solidairement des dettes. Or les règles d’éligibilité
d’une société non cotée à prépondérance immobilière prévoient
que les SCPI et les sociétés de personnes qu’ils détiennent ne
peuvent détenir d’actions, parts, droits financiers ou droits de
vote dans une entité, quelle que soit sa forme, dont les associés ou
membres répondent indéfiniment des dettes de l’entité31.

SCPI 2019 – 35
La SCPI : un régime juridique propre

Règles relatives aux travaux

Il ressort des dispositions régissant l’objet social des SCPI
qu’elles peuvent, pour les besoins de leur gestion, procéder à des
travaux de toute nature dans les immeubles qu’elles détiennent,
notamment les opérations afférentes à leur construction, leur
rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration,
leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux
normes environnementales ou énergétiques.

Q31. La réalisation de travaux par une SCPI est-elle libre ?

Non. Le COMOFI32 régit de manière stricte les possibilités de
réalisation de travaux d’agrandissement et de reconstruction.
Une SCPI ne peut réaliser de travaux d’agrandissement que
dans la limite d’un coût total de travaux, au cours d’un même
exercice de 12 mois, de 15 % de la valeur vénale du patrimoine
immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos.
Il convient d’inclure dans le montant de ces travaux les travaux
d’amélioration qui auraient été réalisés à l’occasion de ces travaux
d’agrandissement pour un même immeuble. Par ailleurs, il est
possible, si les travaux d’agrandissement ne sont pas réalisés
sur un seul exercice, de cumuler la limite de 15 % avec celle de
l’exercice suivant.
Une SCPI ne peut réaliser de travaux de reconstruction que
dans la limite d’un coût total de travaux, au cours d’un même
exercice de 12 mois, de 15 % de la valeur vénale du patrimoine
immobilier de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice
clos. Il convient d’inclure dans le montant de ces travaux les
travaux d’agrandissement et d’amélioration qui auraient été
réalisés à l’occasion de ces travaux de reconstruction pour un
même immeuble. Par ailleurs, il est possible, si les travaux de
reconstruction ne sont pas réalisés sur un seul exercice, de
cumuler la limite de 15 % avec celle de l’exercice suivant.

36 – Pocket Guide PwC

 Il est possible de déroger à la limite de 15 % pour la
réalisation de travaux de reconstruction totale ou
partielle en cas de force majeure ou lorsqu’ils sont
imposés par un changement de réglementation.

Règles relatives aux cessions

La définition de l’objet social d’une SCPI prévoit que celle-ci peut
céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu'elle ne
les a pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions
ne présentent pas un caractère habituel.
Le COMOFI32 définit limitativement les conditions auxquelles une
SCPI peut réaliser des cessions :
• la SCPI doit être propriétaire de l’immeuble cédé depuis au
moins 5 ans ;
• la valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice
est limitée à 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier
de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos.
Cette limitation des possibilités de cessions ne
s’applique pas à la nue-propriété d’immeubles
d’habitation acquis dans le cadre des dispositions du
Code de la construction et de l’habitat.

Q32. Est-il possible de cumuler les limites de cessions

sur plusieurs exercices ?
Oui. Si aucune cession n’est réalisée au titre d’un exercice, ou
au cours de deux exercices successifs, la limite de 15 % peut être
reportée ou cumulée avec celle de l’exercice suivant, dans la
limite de trois exercices.
Cette possibilité de cumul ne s’applique qu’en cas
d’absence de cession au cours d’un exercice, ou de
deux exercices successifs. Elle ne s’applique pas si des
cessions sont réalisées au cours d’un exercice donné
pour un montant inférieur à la limite définie ci-avant.

SCPI 2019 – 37
La SCPI : un régime juridique propre

Q33. Est-il possible de déroger à la durée minimale

de détention de 5 ans ?
Oui. La durée minimale de détention ne s’applique pas dans les
cas suivants :
• les cessions interviennent au cours des 3 années qui précèdent
le terme statutaire de la SCPI, pour autant (i) que ce terme ne
soit pas ultérieurement prorogé et que (ii) le produit de cession
ne soit pas réinvesti en actifs immobiliers ;
• la valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice
n’excède pas 2 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier
de la SCPI figurant au bilan du dernier exercice clos ;
• les cessions concernent des immeubles détenus par des sociétés
non contrôlées33, ou lors de cessions de parts, actions ou droits
des SCPI, OPCI ou organismes de droits étrangers.

Q34. Les limitations en matière de cessions s’appliquent-elles

aux immeubles détenus de manière indirecte ?
Les dispositions réglementaires applicables prévoient que le délai
minimal de détention ne s’applique pas aux cessions d’immeubles
détenus par des sociétés non contrôlées. Il en résulte à notre avis :
• que les cessions d’immeubles détenus par des sociétés de
personnes contrôlées doivent respecter la condition de délai de
détention et être prises en compte dans la détermination du
pourcentage de cession ;
• que les cessions d’immeubles détenus par des sociétés de
personnes non contrôlées doivent être prises en compte dans la
détermination du pourcentage de cession.

Q35. Les cessions de parts de SCPI ou d’OPCI font-elles l’objet

d’une limitation ?
Les dispositions réglementaires prévoient expressément que
le délai de détention minimal de 5 ans ne s’applique pas en cas
de cession de parts ou actions de SCPI, d’OPCI, d’OPPCI ou
d’organismes étrangers équivalents.

38 – Pocket Guide PwC

En l’absence de précisions spécifiques, ces cessions devraient
selon nous être prises en compte dans le calcul du ratio de 15 %.
Règles d’endettement
Les SCPI sont autorisées à souscrire des emprunts. Elles peuvent
également procéder à l’acquisition d’actifs immobiliers payables
à terme.
Toutefois, le montant global de ces financements ne peut excéder
un montant maximal fixé par l’Assemblée Générale des Associés34.
Celle-ci fixe ce montant de telle sorte qu'il soit compatible avec les
capacités de remboursement de la SCPI :
• sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les
dettes ;
• et avec ses capacités d'engagement pour les acquisitions
payables à terme35.
Même si les opérations d’acquisition en l’état futur d’achèvement
ne correspondent pas à des acquisitions payables à terme, il nous
semble qu’elles devraient être incluses dans le montant maximal
autorisé par cohérence avec la capacité d’engagement de la SCPI.

Q36. Comment calculer le montant effectif des emprunts

au regard de cette limite ?
Les dispositions réglementaires36 prévoient que ce calcul tient
compte de l’endettement des sociétés non cotées à prépondérance
immobilière détenues.
Il en ressort à notre avis que :
• l’endettement des sociétés non cotées non contrôlées est à
prendre en compte ;
• l’endettement des SCPI, OPCI, OPPCI et organismes étrangers
détenus ne sont pas à prendre en compte.
Bien que non explicitement défini dans les dispositions
réglementaires, les comptes-courants octroyés par la
SCPI à ses filiales sociétés de personnes ne nous
semblent pas devoir être pris en compte dans ce calcul.
SCPI 2019 – 39
La SCPI : un régime juridique propre

Q37. Quelles sont les garanties pouvant être octroyées

par une SCPI au regard des emprunts immobiliers
souscrits ?
Le COMOFI37 prévoit expressément que les SCPI peuvent
consentir sur leurs actifs « des garanties nécessaires à la
conclusion des contrats relevant de leur activité, notamment ceux
relatifs à la mise en place des emprunts ».
En l’absence de disposition réglementaire formelle, l’octroi de
telles garanties nécessite toutefois à notre avis :
• une mention explicite dans la note d’information, prévoyant la
possibilité d’octroi de garanties ainsi que leurs limites ;
• que la nature et la valeur de ces garanties soient cohérentes
avec les engagements qu’elles doivent couvrir.

40 – Pocket Guide PwC

Les différents acteurs

L’Autorité des marchés financiers (AMF) 44

La Société de Gestion de Portefeuille 47

Le conseil de surveillance 56

Le dépositaire 57

L’expert externe en évaluation 58

Le Commissaire aux comptes (CAC) 59

Aperçu du régime fiscal applicable aux SCPI 62

Droits d’enregistrement relatifs aux transactions

SCPI 2019 – 41
La SCPI : un régime juridique propre

La SCPI : un véhicule nécessitant réglementairement

l’intervention de différents acteurs
Le fonctionnement d’une SCPI nécessite réglementairement
l’intervention de plusieurs acteurs et de leurs délégataires
éventuels. Sous le contrôle de l’AMF, les principaux intervenants
dans la vie de la SCPI sont :
• la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ;
• le dépositaire ;
• les experts externes en évaluation ;
• le Commissaire aux comptes.
Le schéma page suivante présente les principales relations entre
ces intervenants.
Par ailleurs, la réglementation impose la mise en place au sein de
la SCPI d’un conseil de surveillance.

42 – Pocket Guide PwC

 Société de gestion de portefeuille Administrateur de fonds
Société de gestion de portefeuille
– Gestion financière et immobilière (« Valorisateur »)
– Délégation de gestion financière
– Gestion administrative et comptable – Délégation de gestion
administrative et comptable

Expert externe
en évaluation
Commissaire
SCPI AMF
aux comptes

Dépositaire
– Suivi des flux de liquidité Teneur de Comptes Conservateur
– Conservation des actifs hors immobiliers – Conservation des actifs
– Vérification de la propriété des actifs hors immobiliers
immobiliers et tenue de registre
– Contrôle de la régularité des décisions
de la société de gestion

délégation possible
supervision

SCPI 2019 – 43
La SCPI : un régime juridique propre

L’Autorité des marchés financiers (AMF)

En tant que régulateur notamment des activités de gestion
collective pour compte de tiers, l’AMF est l’organe de tutelle des
SCPI et des sociétés qui en assurent la gestion. À ce titre, l’AMF :
• agrée les sociétés de gestion et en contrôle le bon
fonctionnement ;
• vise les notes d’information des SCPI qui font offre au public
lors de leur création et des modifications qui interviennent en
cours de vie.

Q38. Les SCPI sont-elles concernées par la directive

sur les gestionnaires de fonds alternatifs
(appelée également directive AIFM) ?
Oui, les SCPI sont qualifiées de fonds alternatifs (FIA) par nature
et entrent dans le champ d’application de la directive AIFM38
qui régit l’ensemble des gestionnaires européens de fonds non
coordonnés.
La directive AIFM est entrée en application le 22 juillet 2013 et a
été transposée dans la législation française le 25 juillet 2013.
Dans ce cadre, il était prévu que les sociétés de gestion de SCPI,
qui bénéficiaient de dispositions particulières, se transforment
en sociétés de gestion de portefeuille en parallèle avec l’obtention
de l’agrément de l’AMF en tant que SGP soumises à AIFM dans un
délai expirant le 22 juillet 2014.
Les principaux enjeux organisationnels relatifs à cette mise en
conformité portaient sur :
• la mise en place d’une politique de rémunération conforme aux
dispositions de la directive ;
• l’adaptation de la politique et des procédures d’évaluation des
actifs ;
• le reporting aux autorités de tutelle ;
• la mise en place de la fonction dépositaire pour chacune des
SCPI concernées.

44 – Pocket Guide PwC

Q39. Toutes les sociétés de gestion de SCPI doivent-elles être
agréées conformes à la directive AIFM ?
En principe non. En effet, sont soumis de plein droit à la directive
AIFM les gestionnaires39 qui gèrent, hors OPCVM, plus de
500 millions d’euros d’actifs au travers de FIA qui ne recourent
pas à l’effet de levier et dont les rachats sont bloqués pour une
période de 5 ans suivant l’investissement initial, ou plus de
100 millions d'euros d’actifs dans le cas contraire.
Ces seuils s’apprécient non sur la base de l’actif net des FIA
gérés mais en tenant compte d’une part de la valeur des actifs
acquis par utilisation de l’effet de levier (i. e. essentiellement par
emprunts s’agissant des SCPI) et d’autre part de l’équivalent sous-
jacent des instruments dérivés éventuellement mis en place.
Toutefois, les dispositions réglementaires françaises imposent
qu’une SCPI soit gérée par une société de gestion de portefeuille
agréée, et le seul allégement éventuel porterait dès lors sur les
obligations de reporting aux autorités (dispositif allégé pour
les SGP en dessous des seuils et agréées AIFM en tant que
telles, donc sans option) et les politiques de rémunération et
d’évaluation. En effet, même si la société de gestion, en dessous
des seuils, ne requérait pas un agrément AIFM, un dépositaire
devrait être mis en place sur les SCPI gérées dès lors qu’elles sont
offertes à des investisseurs non professionnels.

Q40. Quelles sont les nouvelles opportunités offertes

par la directive AIFM ?
La contrepartie du respect de ce corpus réglementaire est la
possibilité pour le gestionnaire et/ou son fonds alternatif de
bénéficier d’un passeport européen. Ceci signifie, d’une part, que
le gestionnaire pourra créer et gérer un fonds alternatif dans un
autre État membre (« passeport gestion »), et d’autre part, que
les parts d’un fonds alternatif pourront être commercialisées
auprès d’investisseurs professionnels situés dans d’autres États
membres (« passeport commercialisation »).

SCPI 2019 – 45
La SCPI : un régime juridique propre

Ces nouvelles opportunités concernent les sociétés de

gestion agréées AIFM moyennant notification à l’AMF de la
volonté de bénéficier du passeport gestion ou du passeport
commercialisation.

Q41. Quelles sont les modalités pratiques

d’obtention des passeports ?
Le principe général repose sur la notification, par la SGP agréée
AIFM, à l’autorité de tutelle de son État membre de l’Union
Européenne, de sa volonté (i) de créer et gérer un fonds alternatif
et/ou (ii) de commercialiser un fonds alternatif qu’elle gère, et ce
dans l’un quelconque des autres États membres.
L’autorité de tutelle dispose alors d’un délai de :
• 20 jours pour le passeport commercialisation ;
• 1 ou 2 mois pour le passeport gestion, selon qu’il s’agit de libre
prestation de services ou de libre-établissement, pour notifier
le pays d’accueil et confirmer cette notification à la SGP.
Le passeport demandé est valide dès réception de cette
confirmation. Il convient toutefois de prendre en considération
les aspects suivants :
• la création d’un fonds alternatif dans un autre État membre
nécessite un agrément de ce véhicule selon les dispositions
applicables dans cet état ;
• la commercialisation d’un fonds alternatif dans un autre État
membre par passeport est limitée à une clientèle professionnelle
et doit respecter les règles applicables dans cet état.

Q42. Les SCPI sont-elles concernées par la directive OPCVM V ?

Sur le principe, non. En effet, la directive OPCVM V vise les
véhicules de gestion collective coordonnés et leurs sociétés
de gestion. Toutefois, les modalités pratiques d’application de
certaines dispositions de cette directive pourront avoir un impact
ultérieur sur la directive AIFM et ses modalités d’application,
essentiellement en ce qui concerne les obligations en matière de
rémunération des salariés.
46 – Pocket Guide PwC
La Société de Gestion de Portefeuille
Quelle que soit sa forme juridique, une SCPI est gérée par une
Société de Gestion de Portefeuille (SGP) réglementée40.
La SGP est nommée par les statuts de la SCPI, ou à la majorité
des voix des associés présents ou représentés à une assemblée
générale. Elle peut être révoquée aux mêmes conditions de
majorité, des dommages-intérêts pouvant être dus si cette
révocation n’est pas pour justes motifs.
La SGP est un prestataire de services d’investissement faisant
l’objet d’une réglementation spécifique et soumise à agrément/
contrôle de l’AMF, qui gère des portefeuilles tant individuels que
collectifs d’instruments financiers et/ou immobiliers pour le
compte de clients.

Conditions d’agrément de la SGP

La SGP de SCPI est agréée par l’AMF sur la base d’un dossier
intégrant un programme d’activité spécifique relatif à la gestion
immobilière.
Le dossier d’agrément de la SGP doit être établi selon un modèle
défini par l’AMF41, afin de permettre à cette dernière d’apprécier
les moyens financiers, humains et matériels mis en place au
regard de l’activité envisagée (nature des véhicules gérés, nature
de la clientèle cible, stratégies d’investissement).
Le développement envisagé de l’activité doit être présenté sous
forme d’un business plan détaillé sur 3 ans.

Q43. Les sociétés de gestion d’OPCI sont-elles concernées

par la Directive MF II ?
Les sociétés de gestion de portefeuille agréées pour la gestion
collective ne sont désormais plus définies comme des entreprises
d’investissement, et ne sont en conséquence pas directement
concernées par les dispositions de MiF II.

SCPI 2019 – 47
La SCPI : un régime juridique propre

Toutefois, ces sociétés de gestion peuvent être amenées à fournir

des services d’investissement à leurs clients, que ce soit dans
le cadre d’un agrément spécifique – notamment conseil en
investissement ou gestion sous mandat – ou à l’occasion de la
commercialisation des véhicules qu’elle gère. Notamment, les
SCPI étant des FIA sont considérés, au sens de la Directive MiF
II, comme des instruments financiers complexes et ne peuvent
faire l’objet d’un simple service d’exécution d’ordre pour une
clientèle non professionnelle. Leur commercialisation devrait en
conséquence être assortie soit de conseil en investissement, soit à
tout le moins d’un test d’adéquation.
Enfin, les sociétés de gestion peuvent être amenées à fournir des
informations spécifiques aux distributeurs de leurs produits.

Q44. Quelles sont les principales conséquences de la directive

MiF II ?
Les sociétés de gestion distribuant leurs propres produits doivent
mettre en place un dispositif formalisé de gouvernance produits,
comportant notamment la définition d’un marché cible pour
chaque nouveau véhicule créé à compter du 3 janvier 2018, et
pour les véhicules faisant l’objet d’une commercialisation auprès
d’une clientèle non professionnelle à cette date. Cette information
peut par ailleurs devoir être communiquée aux distributeurs
qui devront, à leur niveau, définir également un marché cible de
commercialisation.
Par ailleurs, les relations avec les distributeurs ont évolué, ces
derniers devant se déclarer, vis-à-vis de la société de gestion de
portefeuille, comme :
• distributeur indépendant ; dans ce cas, le distributeur n’est pas
autorisé à toucher de rémunération de la société de gestion sous
la forme de rétrocession de commissions ;

48 – Pocket Guide PwC

• distributeur non-indépendant ; dans ce cas, le distributeur peut
continuer de toucher des rétrocessions de commissions en
provenance de la société de gestion sous réserve (i)
d’information transparente des investisseurs et (ii) de service
d’investissement continu apporté à l’investisseur.
Il convient de préciser que le distributeur est seul responsable (i)
de la déclaration en tant qu’indépendant ou non indépendant au
regard de la société de gestion et (ii) de la poursuite du service
d’investissement continu.
Enfin, la directive MiF II prévoit un renforcement des
informations aux investisseurs en ce qui concerne les coûts et
charges supportés au titre d’un service d’investissement.

Q45. Q
 uels sont les moyens spécifiques
dont doit disposer une SGP ?
La SGP est soumise à des obligations spécifiques en ce qui concerne :
a. les moyens financiers :
• capital social minimum de 125 K€42 ;
• fonds propres43 au moins égaux au plus élevé des 2 seuils
suivants (dans la limite de 10 M€) :
–– 125 K€ + 0,02 % de l’actif géré supérieur à 250 M€ ;
–– ¼ des frais généraux de l’exercice précédent ;
• fonds propres supplémentaires44 d’un montant suffisant pour
couvrir les risques éventuels de la mise en cause de sa
responsabilité pour négligence professionnelle. La société de
gestion peut choisir de couvrir ce risque par une assurance de
responsabilité civile professionnelle au titre de l’engagement de
sa responsabilité pour négligence professionnelle ;

SCPI 2019 – 49
La SCPI : un régime juridique propre

b. la nécessité de moyens humains dédiés et expérimentés :

• deux dirigeants45, dont au moins un à temps plein ;
• deux gérants à temps plein par nature d’activité, ayant une
expérience de la gestion pour compte de tiers. Ainsi,
notamment, en fonction de la stratégie d’investissement, la SGP
devra avoir au minimum :
–– deux gérants immobiliers, permettant de couvrir l’ensemble des
« métiers » immobiliers : transactions, « asset management »
(valorisation du patrimoine), « property management » ;
• un responsable de la conformité et du contrôle interne (RCCI) ;
• une fonction de gestion des risques séparée, sur le plan
hiérarchique et fonctionnel, des fonctions opérationnelles, y
compris les fonctions de gestion de portefeuille ;
• un Commissaire aux comptes46, et ce quelle que soit la forme
juridique retenue.
En fonction de la taille de la société et du champ de ses activités,
des aménagements peuvent être apportés aux différentes
fonctions décrites ci-dessus ;
c. une politique de gestion des conflits d’intérêts adaptée à
l’organisation et à l’activité de la société.
Compte tenu de l’importance particulière de cette dernière
problématique, l’AMF a formalisé quelques points d’attention
dans ce cadre dans une recommandation47.

Q46. Quelles sont les possibilités d’investissement

des fonds propres d’une SGP ?
Les fonds propres d’une SGP ne peuvent être investis, à tout
moment, qu’en placements en actifs aisément convertibles en
liquidités et ne comportant pas de positions spéculatives.
En effet, selon l’AMF48, les placements réalisés pour les besoins
de la gestion des fonds propres de la SGP ne doivent pas être de
nature à mettre en cause le respect des dispositions relatives aux
fonds propres minimum.

50 – Pocket Guide PwC

Toutefois, il est possible, si les fonds propres représentent plus
de 130 % des fonds propres réglementairement requis, de placer
ce surplus sans respecter les règles ci-avant, pour autant que les
actifs correspondant ne fassent pas peser un risque substantiel
sur les fonds propres réglementaires.

Q47. Quelles situations prendre en compte dans l’analyse

des risques potentiels de conflits d’intérêts ?
Les conflits d’intérêts sont essentiellement les situations dans
lesquelles il existe un risque de porter atteinte aux intérêts d’un
client.
En ce qui concerne les SGP ayant une activité de gestion de SCPI,
les principales zones de risques à prendre en compte sont les
suivantes :
a. l’activité immobilière des autres sociétés du groupe
d’appartenance de la SGP ; les situations suivantes sont
particulièrement significatives en termes de risques de conflits
d’intérêts, car elles sont susceptibles de remettre en cause
l’indépendance et l’autonomie de la SGP :
• activité de gestion immobilière pour compte propre au sein du
groupe ;
• activité de gestion immobilière pour compte de tiers au sein du
groupe (ex. société de gestion d’OPCI, autre SGP…) ;
• existence d’une activité de promotion immobilière, de
marchand de biens, d’administration de biens au sein du
groupe ;
b. l’existence de structures gérées ayant des stratégies
d’investissement proches ou identiques ; ainsi, la gestion
de plusieurs véhicules ayant la même cible d’investissement
nécessite de mettre en place une procédure formalisée
d’affectation ou de répartition des investissements envisagés ;
c. l’existence de modalités particulières de rémunération
directe ou indirecte de la SGP ;

SCPI 2019 – 51
La SCPI : un régime juridique propre

d. l’existence de modalités incitatives de rémunération basées

de manière significative sur la « performance » (gérants :
performance du/des portefeuilles, équipes commerciales :
volume de souscriptions).
À ce titre, la société de gestion de portefeuille doit mettre en
place une politique de rémunération qui, pour les personnes
concernées contribuant au profil de risque de la société de
gestion et/ou des FIA gérés, encadre notamment l’équilibre des
rémunérations fixes et variables et les modalités de paiement des
rémunérations variables.
L’ensemble de ces analyses doit être documenté dans le dossier
d’agrément de la SGP.
Face à ces situations, la SGP doit mettre en place des procédures
adaptées lui permettant de gérer de manière efficace les conflits
d’intérêts potentiels qui en découlent.
Ces procédures doivent faire l’objet d’un suivi permanent, sous le
contrôle du RCCI.

Q48. Quel formalisme mettre en place pour le suivi

des conflits d’intérêts ?
L’analyse et le suivi des conflits d’intérêts reposent sur :
• une politique formalisée de gestion des conflits d’intérêts ;
• une cartographie des risques de conflits d’intérêts, incluant
l’ensemble des risques identifiés, et les mesures envisagées face
à ces risques ;
• un registre des conflits d’intérêts, recensant les situations
effectivement identifiées présentant un risque de conflits
d’intérêts et les mesures prises pour les gérer.

52 – Pocket Guide PwC

Conditions de délégations
La SGP peut déléguer certaines de ses fonctions, mais doit
conserver l’essentiel des fonctions significatives de l’entreprise.
L’existence de délégations de fonctions n’exonère pas la
SGP des responsabilités qui lui sont attribuées par les textes
réglementaires.
Les délégations de fonctions significatives ont un impact majeur
en termes d’organisation de la SGP et doivent donc faire l’objet
d’un agrément préalable de l’AMF :
• soit lors de l’agrément de la SGP (initial ou modificatif) en cas
de fonction générale déléguée dans son ensemble ;
• soit lors du visa de la note d’information d’une SCPI (initial ou
modificatif) en cas de fonction déléguée spécifiquement pour
un véhicule donné.

Q49. Quelles sont les conditions de mise en œuvre

de conventions de délégation ?
Les délégations :
• impliquent que la SGP dispose des moyens et compétences
suffisants pour le contrôle des activités déléguées ;
• supposent la mise en œuvre préalable d’un processus de
sélection des délégataires, basé sur l’appréciation de leurs
compétences et de la qualité de la prestation attendue ;
• doivent être formalisées par une convention signée entre la
SGP et le délégataire ;
• ne peuvent être conclues dans certains cas qu’au profit d’une
structure réglementée ; par exemple, la délégation des
fonctions de gestion de portefeuille ou de gestion des risques ne
peut se faire qu’à une société de gestion de portefeuille.

SCPI 2019 – 53
La SCPI : un régime juridique propre

Au-delà des délégations de fonctions, la SGP peut ponctuellement

faire appel à des tiers (« prestataires de services ») dans le cadre
de la réalisation d’une opération spécifique. La sélection de
ces tiers doit également être fondée sur l’appréciation de leurs
compétences et de la qualité de leur prestation mais ne nécessite
pas un agrément de l’AMF.
L’ensemble de ces processus doit faire l’objet d’un contrôle
spécifique du RCCI : modalités de sélection des prestataires,
contrôle effectif de la réalisation des tâches déléguées, modalités
d’évaluation périodique de la qualité de la prestation rendue.

Q50. Quels sont les principaux points d’attention en cas

de recours à un administrateur de biens ?
Le « property management » des actifs immobiliers détenus,
directement ou indirectement, par une SCPI, est normalement
une fonction de la société de gestion. S’agissant toutefois d’une
fonction « non essentielle » au plan réglementaire, il est possible
pour la SGP de déléguer cette fonction à un tiers. L’administrateur
de biens externe est alors en charge des fonctions principales
suivantes :
• quittancement des locataires et encaissement des loyers ;
• suivi des charges d’entretien et des petits travaux ;
• reddition annuelle des charges.
Tous ces éléments ont un impact direct sur le résultat de la SCPI,
et il importe en conséquence, lors du choix de l’administrateur de
biens délégataire, de prendre en compte plus particulièrement les
aspects suivants :
• capacité du système de l’administrateur de biens à fournir des
informations comptables au rythme de distribution des
acomptes sur dividendes de la SCPI concernée, dans un délai
cohérent avec le délai défini dans la note d’information ;
• organisation du contrôle interne de l’administrateur de biens
assurant la réalisation des contrôles de 1er niveau
préalablement à la communication des données comptables ;

54 – Pocket Guide PwC

• capacité de l’administrateur de biens à estimer l’impact de la
reddition de charges lors de l’arrêté des comptes de chaque
acompte sur dividendes.
Enfin, l’organisation des flux financiers avec l’administrateur de
biens doit prévoir que la trésorerie résultant des encaissements de
loyers soit transférée sans délai à la SCPI.

Q51. Quelles sont les modalités possibles de rémunération

de la société de gestion ?
Le RG AMF liste limitativement les natures de commissions que
peut toucher une SGP au titre de la gestion d’une SCPI49.
• Une commission de souscription calculée sur les sommes
recueillies lors des augmentations de capital ;
• Une commission de cession de parts, calculée sur le montant
de la transaction lorsque la cession s'effectue à partir du
registre prévu réglementairement, ou forfaitaire ;
• Une commission de gestion assise sur les produits locatifs
hors taxes encaissés ; l'assiette de cette commission peut être
étendue aux produits financiers nets à la condition que le public
en soit informé.
• Les statuts de la société civile de placement immobilier ou, à
défaut, la note d'information mentionnent de façon précise
l’assiette et le taux des commissions versées à la société de
gestion.
• Une commission d'acquisition ou de cession d'actifs
immobiliers calculée sur le montant de l'acquisition ou de la
cession immobilière ;
• Une commission de suivi et de pilotage de la réalisation des
travaux sur le patrimoine immobilier calculée sur le montant
des travaux effectués.

SCPI 2019 – 55
La SCPI : un régime juridique propre

Le conseil de surveillance
Un conseil de surveillance est chargé d’assister la société
de gestion. Ses membres, au nombre minimum de 7, sont
nommés par l’assemblée générale des associés pour un mandat
renouvelable de 3 ans.
Toutefois, il convient de noter que, à l’occasion de l’assemblée
générale statuant sur les comptes du troisième exercice social
complet, le conseil de surveillance est renouvelé en totalité afin
de permettre la représentation la plus large possible d'associés
n’ayant pas de lien avec les fondateurs.

Q52. Le conseil de surveillance participe-t-il activement

à la gestion de la SCPI ?
Le COMOFI50 prévoit que les statuts d’une SCPI peuvent subordonner
à l’autorisation préalable du conseil de surveillance la conclusion
de certaines opérations, à énumérer dans les statuts. Toutefois, le
RG AMF51 précise que le conseil de surveillance s’abstient de tout
acte de gestion. Enfin, l’AMF précise52 qu’une société de gestion
de portefeuille « prend ses décisions d’investissement de façon
indépendante. Tout comité regroupant des personnes externes
à l’équipe de gestion, seule habilitée à prendre les décisions
d’investissement, ne peut dès lors n’avoir qu’un rôle consultatif. Ainsi
un comité regroupant porteurs/actionnaires, experts externes ou
tout autre tiers extérieur à la société de gestion de portefeuille ne peut
disposer de voix décisionnaire dans le processus d’investissement. »
Il en ressort selon nous qu’une organisation possible serait, le cas
échéant, de prévoir de soumettre les décisions d’orientation de la
gestion au CS, les décisions de gestion au quotidien ne pouvant elles
relever que de la responsabilité de la société de gestion.

56 – Pocket Guide PwC

Le dépositaire
Le dépositaire est distinct de la SCPI, de la SGP et de l’expert
externe en évaluation. C’est un établissement de crédit ou une
entreprise d’investissement habilitée à la fourniture des services
de conservation ou d’administration d’instruments financiers53.
Le dépositaire doit :
• avoir son siège social en France ou être la succursale en France
d’un établissement de crédit ou d’une entreprise
d’investissement d’un État membre de l’UE habilité à être
dépositaire dans son pays ;
• être désigné par la SCPI et mentionné dans le dossier
d’agrément (prospectus) ;
Sa mission est à la fois une mission de54 :
• suivi adéquat des flux de liquidités de la SCPI ;
• garde des actifs :
–– conservation des actifs hors immeubles et créances
d’exploitation ;
–– vérification de la propriété et tenue de position des actifs
immobiliers ;
–– contrôle semestriel et certification annuelle de l’inventaire, y
compris des actifs immobiliers ;
Il convient de noter que cette fonction vise également, par
transparence, les actifs détenus indirectement par le biais de
structures contrôlées par la SCPI.
• contrôle de la régularité des décisions de la SCPI et de la société
de gestion.

SCPI 2019 – 57
L’expert externe en évaluation
Les évaluations immobilières sont un des éléments critiques de
détermination de la valeur de la part des SCPI.
Aussi, afin de sécuriser les valeurs données aux actifs immobiliers
détenus par la SCPI, le législateur a prévu le recours à un expert
externe en évaluation55 :
• un expert est désigné après accord de l’AMF par l’assemblée
générale de la SCPI, pour une durée de 5 ans ; il peut être
nommé plusieurs experts, qui interviennent alors solidairement ;
• les relations entre l’expert et la SCPI sont régies par une
convention, qui précise notamment les modalités de
rémunération de l’expert ;
• l’ensemble du patrimoine locatif de la SCPI fait l’objet d’une
expertise au moins tous les 5 ans ; cette expertise est actualisée
chaque année par l'expert externe en évaluation.
Un expert nouvellement nommé peut procéder à
l’actualisation d’expertises intervenues moins de cinq
ans auparavant.

Il convient de préciser que les « évaluateurs immobiliers »

estiment actuellement qu’ils ne peuvent être considérés
comme les « experts externes en évaluation » au sens de la
directive AIFM au regard des obligations réglementaires et des
responsabilités qui se rattachent à cette fonction. Il convient
donc que le process d’évaluation mis en place au sein de la
société de gestion tienne compte de cette situation, et intègre en
conséquence un process interne par une personne indépendante
de la gestion, qui sera en charge de déterminer l’évaluation de
l’ensemble des lignes en portefeuille lors du calcul de chaque
valeur liquidative.
Le terme d’expert externe en évaluation utilisé dans la présente
partie correspond en conséquence aux dispositions spécifiques
des SCPI et non à celles de la directive AIFM.

Le Commissaire aux comptes (CAC)

Le Commissaire aux comptes est nommé par l’assemblée générale
de la SCPI. Sa mission consiste essentiellement à :
• certifier les comptes annuels de la SCPI ;
• établir un rapport spécial sur les conventions conclues
notamment avec la société de gestion ;
• établir un rapport sur les opérations de distribution d’acomptes
de la SCPI.
Par ailleurs, aucune réévaluation d'actif ne peut être effectuée
sans qu'un rapport spécial à l'assemblée générale ait été
préalablement présenté par les commissaires aux comptes et
approuvé par celle-ci.

Q53. Les évolutions prévues dans le projet de loi Pacte visant à

relever les seuils de nomination obligatoire d'un
commissaire aux comptes impacteront-elles les SGP ?
Non. En effet, des dispositions spécifiques du Code monétaire et
financier imposent la nomination d'un commissaire aux comptes
pour les SGP, et ce quelle que soit leur structure juridique et/ou
leur taille.

SCPI 2019 – 59
Le régime fiscal des SCPI

sur parts et actions de SCPI 78

Situation au regard de la TVA 79

Situation au regard de la CET 79

Situation au regard de l’ISF 79

Situation au regard de l’IFI 80

Principes génériques 84

SCPI 2019 – 61
Le régime fiscal des SCPI

Aperçu du régime fiscal applicable aux SCPI

Les principales caractéristiques fiscales des SCPI sont les suivantes :
• les SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés dès lors
qu’elles respectent leur objet social réglementaire et qu’elles
sont autorisées à offrir au public leurs parts sociales ;
• les associés sont personnellement imposés sur les bénéfices
réalisés par la SCPI, soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt
sur les sociétés, pour la part des bénéfices sociaux
correspondant à leurs droits dans la société ;
• l’imposition des bénéfices réalisés par la SCPI suit donc le
régime d’imposition propre aux associés ;
• les SCPI sont des sociétés cessionnaires éligibles aux
dispositions de l’article 210 F du code général des impôts
(ci-après « CGI »). Ces sociétés sont ainsi en mesure de faire
bénéficier aux vendeurs d’actifs immobiliers d’une fiscalité
favorable : les plus-values de cession à titre onéreux de locaux à
usage de bureau ou à usage commercial ou industriels ou d’un
terrain à bâtir réalisées au profit de SCPI sont imposées, sous
certaines conditions, à l’impôt sur les sociétés au taux de 19 %
(ou 19,63 % si la contribution additionnelle est applicable), au
lieu des taux de droit commun actuellement en vigueur de 28 %
à hauteur de 500 000 € de bénéfice imposable et de 33,33 %
au-delà (ou 34,43 % si la contribution sociale de 3,3 %
s’applique).

Q54. Quel est le régime fiscal applicable aux SCPI ?

Les SCPI sont soumises, sous certaines conditions, au régime
fiscal des sociétés de personnes. Ce régime fiscal est un système
dit de « translucidité », ce qui signifie que les associés de la SCPI
sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt
sur les sociétés pour les bénéfices sociaux correspondant à leurs
droits dans la société.

62 – Pocket Guide PwC

Il est important de préciser que les associés d’une SCPI sont
imposés sur la part des bénéfices leur revenant selon la nature des
revenus (revenus fonciers par exemple) indépendamment de leur
distribution (i. e., mise en réserve).
Les SCPI ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés.
La réalisation d’opérations commerciales par une SCPI ne remet
pas en cause son régime fiscal de « translucidité » si le montant de
ces opérations n’excède pas 10 % de ses recettes totales (pour plus
de précisions, cf. Q56).

Q55. Q
 uelles sont les conditions à respecter pour bénéficier
du régime de translucidité fiscale propre aux SCPI ?
Pour bénéficier du régime de « translucidité fiscale », les SCPI
doivent d’abord respecter une condition tenant au respect de leur
objet social réglementaire.
En effet, les SCPI doivent avoir pour objet social :
• l’acquisition directe et indirecte, y compris en l’état futur
d’achèvement ;
• la gestion d’un patrimoine locatif immobilier ;
• l’acquisition et la gestion d’immeubles qu’elles font construire
exclusivement en vue de leur location.
Les SCPI sont toutefois autorisées à réaliser des travaux sur
les immeubles gérés (construction, rénovation, entretien,
réhabilitation, amélioration, mise aux normes environnementales
ou énergétiques, etc.) et à céder, sous certaines conditions, les
éléments du patrimoine immobilier de manière occasionnelle et
sans intention spéculative.
Ces activités accessoires ne remettent pas en cause le régime de
translucidité fiscale.
Ensuite, les SCPI doivent également être autorisées à procéder à
une offre au public de titres financiers.

SCPI 2019 – 63
Le régime fiscal des SCPI

Q56. Les SCPI peuvent-elles perdre leur régime de

translucidité fiscale ?
Oui, les SCPI peuvent perdre leur régime de « translucidité
fiscale » lorsqu’elles réalisent des opérations commerciales dont le
montant dépasse 10 % des recettes totales de l’année. Dans ce cas,
et uniquement si la moyenne des recettes hors taxes de nature
commerciale réalisées au cours de l’année considérée et des trois
années antérieures excède 10 % du montant moyen des recettes
totales réalisées au cours de la même période, les SCPI retombent
dans le champ de l’impôt sur les sociétés et sont imposées à cet
impôt dans les conditions de droit commun au taux de 28 % à
hauteur de 500 000 € de bénéfice imposable et 33,33 % au-delà
(ou 34,43 % si la contribution sociale de 3,3 % s’applique).

Q57. Comment sont imposés les loyers et autres revenus

accessoires courants de la SCPI au niveau des associés ?
En principe, la part de bénéfice revenant à chaque associé est
déterminée et imposée en tenant compte de la nature de l'activité
de la société. Les SCPI exercent une activité patrimoniale et sont
susceptibles de dégager deux types de revenus :
• des loyers directement perçus, ou via les SCI qu’elles
détiennent, et
• des produits financiers, provenant soit de leurs participations,
soit de placements de trésorerie.
À titre de rappel, le résultat dégagé par la SCPI est imposé au
niveau de chaque associé selon le régime d’imposition qui lui est
propre :
• lorsque la SCPI est détenue par une personne morale soumise à
l’impôt sur les sociétés, sa quote-part de bénéfices est imposée
selon les règles d’assiette et de taux de l’IS entre ses mains ; et
• lorsque la SCPI est détenue par une personne physique ou une
personne morale non soumise à l’IS (société de personnes), sa
quote-part de bénéfices est susceptible d’être imposée, à l’impôt
sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, des

64 – Pocket Guide PwC

bénéfices industriels et commerciaux (ci-après « BIC ») ou des
bénéfices agricoles (ci-après « BA ») entre ses mains. A titre de
précision, pour les personnes physiques ou les sociétés de
personnes associées de la SCPI, l’imposition à l’impôt sur le
revenu dans la catégorie des BIC ou des BA n’est possible que si
les titres de la SCPI sont affectés à cette activité et que les
revenus de la SCPI sont accessoires à cette activité (moins de
5 % ou 10 % dans certains cas des revenus globaux).
L’entrée en vigueur du prélèvement à la source de
l'impôt sur le revenu source (ci-après « PAS ») est fixée
au 1er janvier 2019. Une « année blanche » est prévue
afin d’éviter la double imposition des revenus sur les
revenus perçus au cours de l’année 2018 et
normalement imposables en 2019. Bien qu’aucunes
dispositions spécifiques n’aient été prévues au cas des
SCPI et de leurs associés, le PAS s’applique aux
revenus fonciers perçus via la SCPI et feront l’objet
d’un acompte. Pour la détermination des revenus
fonciers nets et par dérogation au principe de
déduction des charges lors de leur paiement effectif,
les charges dites « récurrentes » sont déduites à la
date de leurs échéances et les charges dites
« pilotables » sont déduites globalement au titre de
l’année 2019 en retenant la moyenne des montants
supportés pour ces charges au titre de 2018 et 2019.
L'impôt sur le revenu dû au titre des revenus
disponibles au cours de l’année 2018 afférent au
revenu net foncier qualifié de non exceptionnel
entrant dans le champ du PAS ouvrira droit au crédit
d’impôt pour la modernisation du recouvrement
(ci-après « CIMR ») afin d’éviter une double
imposition.

SCPI 2019 – 65
Le régime fiscal des SCPI

Q58. Comment sont imposés les loyers et autres revenus

accessoires courants de la SCPI en cas de démembrement
de la propriété du titre ?
Les associés personnes physiques détenant les parts de la SCPI
en usufruit, ne sont imposables qu’à raison de la quote-part
déterminée en fonction de leurs droits d’usufruitiers dans
les bénéfices sociaux de la SCPI. En pratique, l’usufruitier ne
peut donc pas déduire les déficits constatés par la SCPI, ce
droit revenant en principe au nu-propriétaire. Par exception,
l’usufruitier peut déduire une quote-part du déficit dégagé par la
SCPI lorsque le nu-propriétaire l’y autorise.

Q59. Peut-on prévoir une répartition dérogatoire de

l’application des seuls droits des associés dans les
résultats sociaux ?
Les associés sont en principe réputés appréhender le résultat
de la SCPI à hauteur de leurs droits dans la société à la clôture
de l’exercice, même si ces bénéfices ne sont pas effectivement
distribués mais mis en réserve.
Cependant, il est possible de conférer aux associés des
droits différents dans les bénéfices sociaux par un acte ou
une convention antérieure à la clôture de l'exercice. La base
d'imposition de chacun d'eux est alors déterminée en tenant
compte des stipulations de cet acte ou de cette convention. En
pratique, ces dispositions pourront être insérées dans les statuts
ou la note d’information aux porteurs de la SCPI.

Q60. À quel moment se fait l’attribution des résultats

entre associés ?
Les résultats doivent être regardés comme acquis à la clôture de
chaque exercice.
En principe, la période d’imposition des sociétés immobilières
correspond à l’année civile. Toutefois, il est désormais possible de
clôturer un exercice à cheval sur deux années civiles.

66 – Pocket Guide PwC

Ainsi, il découle de ce principe qu’en cas de départ d’un associé
en cours d’année (par exemple, suite à une cession ou à un rachat
de parts), seuls sont imposables les associés présents à la clôture
de l’exercice. Une répartition des résultats prorata temporis entre
les associés présents et les associés sortants n’est pas opposable
à l’administration fiscale pour la détermination de l’assiette de
l’impôt.

Q61. Est-il possible de répartir le résultat en fonction

d’une date d’entrée en jouissance des parts sociales
postérieure à la date de l’investissement ?
Il est fréquent, notamment dans les SCPI à capital variable,
qu’un délai de jouissance soit prévu lors de l’acquisition des parts
sociales. Ce délai permet à la société de gestion d’investir les
fonds sans diluer les droits des anciens associés.
Sur le plan fiscal, ce délai n’a d’effet que s’il est expressément
prévu dans les statuts ou dans la note d’information aux porteurs.
Cela permet de déroger au principe exposé en Q53, selon
lequel les résultats sont réputés appréhendés à la clôture par les
associés indépendamment de toute distribution, pour les associés
investissant dans la SCPI en cours d’exercice.

Q62. Les associés soumis à l’IS peuvent-ils prendre en compte

une dotation d’amortissement sur l’immeuble détenu
par la SCPI pour le calcul de leur quote-part de résultat ?
Une dotation aux amortissements peut être prise en compte
par les associés IS à la condition que cet amortissement ait été
comptabilisé par la SCPI.
Au cas des SCPI, les dispositions comptables interdisent un tel
amortissement.
Le tableau ci-après synthétise les règles d’imposition applicables
en fonction de la qualité de l’associé français (personne physique
ou personne morale).

SCPI 2019 – 67
Le régime fiscal des SCPI

Associé Quote-part de résultat de Autres (intérêts ou

français la SCPI correspondant aux dividendes)
loyers
Personnes • Imposition au barème • Imposition au prélèvement
physiques progressif dans la forfaitaire obligatoire non
(gestion de catégorie des revenus libératoireC de 12,8 %
patrimoine) fonciers : pour les intérêts ou les
- Si revenus bruts < à dividendes imputables sur
15 000,00 € A : Imposition l’impôt sur le revenu ;
sur 70 % des loyers • Imposition au PFU au
encaissés ; taux de 12,8 % ou au
- Si revenus > à barème progressif dans
15 000,00 € : Imposition la catégorie des revenus
sur la différence entre les de capitaux mobiliers,
loyers encaissés et les après application d’un
charges de propriété. abattement de 40 %
(option)D ;
• Application des
prélèvements sociaux au • Application des
taux de 17,2 % B. prélèvements sociaux au
taux de 17,2 %.
• En cas de déficits fonciers :
- Imputation sur le revenu
global dans la limite de
10 700 € pour la fraction du
déficit correspondant à des
charges autres que des
intérêts d’emprunt.
Le reliquat non imputé est
reportable sur le revenu
global des 6 années
ultérieures ;
- Imputation du déficit > à
10 700 € sur les revenus
fonciers des 10 années
ultérieures ;
- Impossibilité de déduire
les déficits générés par un
immeuble qui n’est plus
affecté à la location et
restant à imputer.

68 – Pocket Guide PwC

 Personnes • Imposition à l’impôt sur les sociétés au taux de 28 % à
morales hauteur de 500 000 € de bénéfice imposable et, au-delà,
au taux de 33,33 % (ou 34,43 % si la contribution sociale
de 3,3 % s’applique)E.

A
 t si l’associé est en plus propriétaire d’un immeuble qu’il donne en location
E
nue et n’investit pas dans certaines SCPI « fiscales ».
B
 a loi de financement de la sécurité sociale pour 2018 a prévu une hausse des
L
prélèvements sociaux (CSG) pour atteindre un taux global de 17,2 %.
C
 es contribuables modestes appartenant à un foyer fiscal dont le revenu fiscal
L
de référence de l’avant dernière année est inférieur à certains seuils peuvent
demander à être dispensés du prélèvement forfaitaire. Par ailleurs, pour les
foyers fiscaux percevant moins de 2 000 € d’intérêts, il est possible d’opter
pour un prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu au taux de 24 %.
D
 a loi de Finances pour 2018 a prévu la mise en place, à compter du
L
1er janvier 2018, d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur les
revenus du capital se décomposant en un taux forfaitaire d’IR de 12,8 %,
auquel s’ajouterait les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. En
pratique, ce PFU va concerner les revenus tirés d’une partie des liquidités des
SCPI qui peuvent être placées en valeurs mobilières ou en actions d’OPCI
ou organismes de droit étranger équivalent, pour la quote-part revenant à
des personnes physiques ou à des entreprises individuelles ou personnes
morales relevant de l’impôt sur le revenu si les parts de la SCPI ne sont pas
immobilisées à son actif ou que celles-ci ne sont pas qualifiées d’accessoires
à l’activité professionnelle.
Les contribuables personnes physiques dont le niveau d’imposition résultant
de l’application du barème serait plus favorable ont la possibilité d’opter pour
la soumission de leurs revenus au barème de l’IR.
E
L a loi de Finances pour 2018 a abaissé de manière progressive, jusqu’en
2022, le taux de l’impôt sur les sociétés pour atteindre un taux d’impôt sur les
sociétés de 25 %.

Si corrélativement à cette imposition, l’associé perçoit un dividende

de la SCPI correspondant au montant ou à une partie du montant
de sa quote-part (par exemple en cas de provisionnement de
travaux par la SCPI) déjà taxé, celui-ci n’est pas imposé.

Q63. Comment sont imposés les associés non-résidents ?

Les associés non-résidents sont imposables en France comme
les associés résidents sur leur quote-part de résultat de source
française.

SCPI 2019 – 69
Le régime fiscal des SCPI

Les conventions fiscales internationales peuvent trouver à

s’appliquer lorsque la SCPI dégage des revenus de source
étrangère.
Le tableau ci-après synthétise les règles d’imposition applicables
en fonction de la qualité de l’associé non-résident (personne
physique ou personne morale).
Associé Quote-part de résultat Autres
non-résident de la SCPI correspondant (intérêts ou dividendes)
aux loyers
Personnes • Revenu net imposable • Imposition au prélèvement
physiques en France à l'impôt sur le forfaitaire obligatoire
(gestion de revenu conformément au non libératoire de 12,8 %
patrimoine) barème progressif ; pour les intérêts ou les
• Imposition à un taux dividendes (à compter du
minimal de 20 % sauf 1er janvier 2018), imputable
s'il démontre que l'impôt sur l’impôt sur le revenu ;
français théorique sur • Imposition au prélèvement
son revenu mondial serait forfaitaire unique au taux
inférieur à 20 % ; de 12,8 % ou, sur option,
• Application des imposition au barème
prélèvements sociaux au progressif.
taux de 17,2 % ;
• Dans l'hypothèse où
l'exploitation de l'immeuble
français serait déficitaire,
le déficit est reportable
sur les années ultérieures
et imputables sur les
résultats français ;
• En revanche, pour tenir
compte du fait que
les revenus taxés en
France ne représentent
qu'une partie de ceux
dont ils disposent, les
contribuables domiciliés
hors de France ne peuvent
pas opérer de déduction
au titre des charges
du revenu global et ne
bénéficient pas des crédits
d'impôt (sauf exception).

70 – Pocket Guide PwC

 Personnes • Pas de RAS au titre de l'article 115 quinquies du CGI.
morales • Imposition à l’impôt sur les sociétés au taux de 28 % à
hauteur de 500 000 € de bénéfice imposable et, au-delà,
au taux de 33,33 % (ou 34,43 % si la contribution sociale
de 3,3 % s’applique).
• Déclaration de résultat en France au titre de sa quote-part
des résultats de la société civile.

Q64. Q
 uel est le régime fiscal applicable à la cession
d’un immeuble par la SCPI ?
L’éventuelle plus-value de cession est imposable au niveau des
associés selon le régime qui leur est propre et à hauteur de leurs
droits dans la SCPI.
Le tableau ci-après synthétise le régime fiscal applicable en
fonction de la qualité de l’associé.

SCPI 2019 – 71
Le régime fiscal des SCPI

Qualité de Quote-part de plus-value sur cession d’immeuble revenant à

l’associé
Un résident français Un non-résident
Personnes • Exonération si prix de cession • Imposition au taux de
physiques de l’immeuble est < 36,2 % (taux de 19 %
(gestion de à 15 000 € ; + prélèvements sociaux de
patrimoine) • Imposition de la plus-value à 17,2 %)A ;
l’impôt sur le revenu au taux • Application de
de 36,2 % (taux de 19 % l’abattement pour durée de
+ prélèvements sociaux de détention sur le montant
17,2 %). de la plus-value imposable
- L a plus-value imposable (i. e., même régime que
est égale à la différence pour les résidents) ;
entre le prix de cession et • Si le montant de la plus-
le prix d’acquisition (majoré value après abattement
des frais d’acquisition réels > à 50 000 € : application
ou d’un forfait de 7,5 %) d’une surtaxe (tarif
- A compter du progressif).
1er septembre 2013,
application d’un
abattement pour durée
de détention sur le
montant de la plus-value
imposable :
- de 6 % par an de la 6e à
la 21e année et de 4 %
au terme de la 22e année
pour la détermination
du montant imposable à
l’impôt sur le revenu, soit
une exonération totale
après 22 ans ;

A
 n cas de contentieux relative au taux d’imposition, les réclamations peuvent
E
être présentées jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de
son versement.

72 – Pocket Guide PwC

 Personnes - de 1,65 % par an de la 6e
physiques à la 21e année, de 1,60 %
(gestion de par an pour la 22e année
patrimoine) et de 9 % par an au-delà
pour la détermination du
montant imposable aux
prélèvements sociaux,
soit une exonération totale
après 30 ansB.
Les abattements sont
calculés en fonction
du nombre d’années
de détention de
l’immeuble par la SCPI,
indépendamment de
la durée de détention
des parts de la SCPI par
l'associé.
- Si le montant de la plus-
value après abattement
> à 50 000 € : application
d’une surtaxe (tarif
progressif). Le seuil de
50 000 € est apprécié au
niveau de la SCPI.

Personnes • Imposition à l’impôt sur les • Imposition à un

morales sociétés au taux de 33,33 % prélèvement au taux de
actuellement en vigueur (ou 33,33 % sur la plus-value
34,43 % si la contribution égale au prix de cession
sociale de 3,3 % s’applique). du bien moins le prix
- la plus-value imposable d’acquisition ;
est égale au prix de cession • Imposition selon les
diminuée de sa valeur nette règles de détermination
comptable ou fiscale. de la plus-value et le taux
applicable aux résidents
français lorsque l’associé
est résident européen ou
d’un État partie à l’accord
sur l’EEE conventionné
(sous certaines
conditions).

B
 xonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention par la
E
SCPI.

SCPI 2019 – 73
Le régime fiscal des SCPI

Q65. Quelles sont les conditions à respecter par une SCPI dans
le cadre de l’acquisition d’un actif réalisée avec le
bénéfice des dispositions de l’article 210 F du CGI ?
Les dispositions de l’article 210 F du CGI permettent d’imposer la
plus-value de cession d’un local à usage commercial ou industriels
ou à usage de bureau ou d’un terrain à bâtir réalisée par une
entreprise soumise à l’IS au profit d’une SCPI au taux de 19 %
(ou 19,63 % si la contribution additionnelle est applicable), au
lieu du taux de droit commun de 28 % à hauteur de 500 000 €
de bénéfice imposable et, au-delà, de 33,33 % (ou 34,43 % si la
contribution sociale de 3,3 % s’applique). Les actifs éligibles à ce
dispositif doivent se situer dans des communes situées dans des
zones géographiques dites « tendues », présentant un déséquilibre
important entre l’offre et la demande de logements.
Ce régime donne donc un avantage fiscal au vendeur de
l’immeuble. La SCPI doit, en contrepartie du bénéfice de cet
avantage fiscal consenti au vendeur, prendre l’engagement de
transformer l’immeuble acquis en immeuble à usage d’habitation
dans les quatre ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours
duquel l’acquisition a eu lieu ou, s’agissant d’un terrain à bâtir, à y
construire un immeuble à usage d’habitation dans le même délai.
En pratique, pour une SCPI qui clôture son exercice au
31 décembre de chaque année et achète un immeuble le
15 juin 2015, les travaux de transformation devront être achevés
au plus tard au 31 décembre 2019. La date d’achèvement de
la transformation à retenir sera celle figurant sur l’attestation
d’achèvement des travaux.
Sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté,
le non-respect de l’engagement de transformation ou de
construire dans le délai de quatre ans fait peser sur la SCPI
acheteuse une amende égale à 25 % du prix de vente de
l’immeuble. Le prix de vente qui sert de base au calcul de cette
amende est celui qui a été retenu lors de la cession de l’immeuble
sous le bénéfice des dispositions de l’article 210 F du CGI,
autrement dit il s’agit du prix exprimé dans l’acte notarié
74 – Pocket Guide PwC
constatant également l’engagement de transformation ou de
construction pris par l’acheteur et non respecté.
La fusion-absorption d’une SCPI qui a pris l’engagement de
transformation ou de construction, ne déclenche pas le paiement
de l’amende de 25 % sous réserve que l’absorbante s’engage à se
substituer, dans le traité de fusion, à la SCPI absorbée dans son
engagement de transformation ou de construction.

Q66. Existe-t-il un avantage particulier à investir

dans une SCPI pour un associé personne physique ?
Oui. Les personnes physiques qui souscrivent au capital des SCPI
peuvent bénéficier des différentes réductions d’impôt propres à
l’investissement immobilier dans le cadre de la gestion de leur
patrimoine privé (Régime Pinel-Duflot, Scellier, Borloo ancien,
Malraux ou Outre-mer).
En pratique, il existe des SCPI dédiées qui confèrent à leurs
associés le bénéfice de ces différents régimes. Ces SCPI sont dites
SCPI « fiscales », lesquelles sont principalement investies en
immobilier d’habitations.
L’attribution de ces avantages fiscaux est subordonnée à un
engagement de l’associé de conservation des parts, en plus des
engagements que doit respecter la SCPI (engagement de location
des logements par exemple).
L’associé personne physique n’est donc pas exactement replacé
dans la même situation que s’il avait investie directement dans un
immeuble.

Q67. Quelles sont les obligations déclaratives des SCPI

et de leurs associés ?
Les SCPI doivent souscrire une déclaration d’existence
(déclaration M0) auprès du service des impôts dont elles
dépendent, à laquelle sont annexés les statuts de la société. Par
ailleurs, les SCPI doivent souscrire une déclaration de résultats
(n° 2072) chaque année auprès du service des impôts des
entreprises dont elles dépendent.
SCPI 2019 – 75
Le régime fiscal des SCPI

En cas de cession d’immeubles, la déclaration de la plus-value doit

être effectuée sur une déclaration spéciale (n° 2048 IMM) auprès
du service de publicité foncière. En pratique, cette déclaration,
ainsi que le paiement de l’impôt, sont effectués par le notaire à
partir de la liste des associés et de leur régime fiscal, fournis par
la société de gestion.
Les SCPI ont enfin l’obligation de présenter, à première demande
du service des impôts, tous documents (comptables, sociaux,
inventaires, etc.) de nature à justifier l’exactitude des déclarations
portées sur leurs déclarations.
Les associés personnes physiques doivent déclarer leur quote-
part de résultat fiscal dans la catégorie des revenus fonciers
sur la déclaration n° 2044 ou n° 2044-SPE. Lorsqu’un associé
personne physique ne perçoit pas d’autres revenus fonciers, il
peut seulement porter directement sa quote-part de résultat sur
sa déclaration de revenus n° 2042.
Les associés relevant de l’IS déclarent la quote-part de résultat
dans leur liasse fiscale (n° 2058 A).
Régime fiscal applicable aux associés d’une SCPI en cas de
cession de leurs parts.
Le tableau ci-dessous offre une vision de l’imposition des associés
français ou étrangers en cas de cession de parts de SCPI en
l’absence de convention fiscale qui ne donne pas à la France le
droit d’imposer ces opérations.

76 – Pocket Guide PwC

 Associés Résidents Non-résidents
Personnes • Imposition de la plus-value à • Imposition en France
physiques l’impôt sur le revenu au taux au taux de 36,2 %
(gestion de de 36,2 % (taux de 19 % (taux de 19 %
patrimoine) + prélèvements sociaux de + prélèvements
17,2 %). sociaux de 17,2 %)1 ;
- La plus-value imposable est • Application de
égale à la différence entre l’abattement pour
le prix de cession et le prix durée de détention
d’acquisition (majoré des frais sur le montant de la
d’acquisition réels). Le prix de plus-value imposable
revient des parts fait l’objet d’un (i. e. même régime que
ajustement des bénéfices déjà pour les résidents) ;
imposés et déficits déduits afin • Si le montant de la
d’éviter les doubles impositions plus-value après
(ajustements « Quéméner »)A. abattement > à
- A compter du 1er septembre 50 000 € : application
2013, application d’un d’une surtaxe (tarif
abattement pour durée de progressif).
détention sur le montant de
plus-value imposable :
- de 6 % par an de la 6e à la
21e année et de 4 % par an
au-delà pour la détermination du
montant imposable à l’impôt sur
le revenu ;
- de 1,65 % par an de la 6e à la 21e
année, de 1,60 % par an pour
la 22e année et de 9 % par an
au-delà pour la détermination
du montant imposable aux
prélèvements sociaux.
Les abattements sont calculés à
compter de la date d’acquisition
des titres par l’associé.
- Si le montant de la plus-value
après abattement > à 50 000 € :
application d’une surtaxe (tarif
progressif).

1
 fin d’assouplir ces dispositions, et suite à la décision 2017-668 QPC du
A
27 octobre 2017, le Gouvernement a déposé un amendement dans le cadre du
projet de loi de finances pour 2019 visant à assouplir les règles d’exonérations
dont peuvent bénéficier les non-résidents personnes physiques, notamment
dans le cadre du transfert de la résidence principale.

SCPI 2019 – 77
Le régime fiscal des SCPI

Associés Résidents Non-résidents

Personnes • Imposition en France au taux de • Imposition à un
morales 28 % à hauteur de 500 000 € de prélèvement au taux
bénéfice imposable et, au-delà, de 33,33 % sur la
de 33,33 % (ou 34,43 % si la plus-value égale au
contribution sociale de 3,3 % prix de cession du
s’applique). bien moins le prix
d’acquisition, avec la
possibilité de déduire
un amortissement
annuel forfaitaire de
2 %;
• Imposition selon
les règles de
détermination de
la plus-value et le
taux applicable aux
résidents français
lorsque l’associé est
résident européen
ou d’un État partie
à l’accord sur l’EEE
conventionné (sous
certaines conditions).

Droits d’enregistrement relatifs aux transactions

sur parts et actions de SCPI

Souscription de parts Exonération.

de SCPI
Acquisition de parts de Droit d’enregistrement de 5 % sur le prix de
SCPI à capital fixe sur le vente.
marché secondaire
Rachat de parts de SCPI Exonération.
à capital variable

78 – Pocket Guide PwC

Situation au regard de la TVA
Les SCPI peuvent opter pour l’application de la TVA sur le
montant des loyers facturés sur des locaux professionnels, à la
condition que cette option soit prévue par le contrat de bail.
Cette option a pour avantage de permettre l’exercice du droit à
déduction et de la récupération de la TVA supportée en amont par
la SCPI, notamment sur ses frais de gestion.

Situation au regard de la CET

La contribution économique territoriale (ci-après « CET ») se
compose de deux cotisations spécifiques :
• d’une part, une cotisation foncière des entreprises (ci-après
« CFE ») assise sur les seules valeurs locatives des biens
passibles d’une taxe foncière ;
• d’autre part, une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
(ci-après « CVAE ») assise sur la valeur ajoutée produite. Le taux
de la CVAE est progressif, allant de 0 % pour les entreprises
dont le CA est inférieur à 500 000 €, à 1,5 % lorsque le CA est
supérieur à 50 M€.
La location de locaux non meublés (à l’exclusion de locaux à usage
d’habitation) entre dorénavant dans le champ d’application de la
CET (ce n’était pas le cas lorsque la taxe professionnelle existait).
En pratique, les SCPI qui se limitent à gérer un patrimoine
immobilier d’habitation ne sont pas redevables de la CET.
En revanche, les SCPI sont soumises à la CET en cas de location à
titre habituel de locaux professionnels ou de location en meublé.

Situation au regard de l’ISF

L’impôt de Solidarité sur la Fortune (ci-après « ISF ») était dû par
les personnes physiques dont le patrimoine excédait 1 300 000 €
au 1er janvier.

SCPI 2019 – 79
Le régime fiscal des SCPI

La loi de Finances pour 2018 a remplacé l’ISF par l’Impôt sur la

Fortune immobilière (ci-après « IFI ») dès le 1er janvier 2018. Les
parts de SCPI entrent en principe dans le champ d’application de
ce nouvel impôt.
Les dispositions relatives à l'ISF continuent de s'appliquer dans
leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2017 à l'ISF dû au titre
des années antérieures. Ces dispositions conservent donc toutes
leurs portées en ce qui concerne les contrôles sur pièces des
déclarations déposées auprès de l’administration fiscale.
Les personnes domiciliées hors de France n’entraient dans le
champ de cet impôt que sur les biens situés en France.
Les parts sociales de SCPI entraient dans le calcul de l'ISF dû
par les personnes physiques. Elles ne pouvaient bénéficier de
l’exonération prévue pour les biens professionnels car les SCPI
exercent une activité patrimoniale.
Les parts devaient être évalués au 1er janvier de l'année
d'imposition. La valeur des parts à retenir pour l’assiette de l’ISF
est celle du prix d'exécution publié par la société de gestion.
Les biens et droits grevés d'un usufruit étant compris pour leur
valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier.
Corrélativement, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de
l'ISF.

Situation au regard de l’IFI

L’IFI a été introduit par la loi de Finances pour 2018 à compter du
1er janvier 2018.
Les personnes physiques qui détiennent un patrimoine net
supérieur à 1 300 000 € sont soumises à l’IFI en raison de leurs
actifs imposables situés en France ou hors de France.
Le principal changement par rapport à l’ISF représente l’assiette
de l’IFI, qui est définie comme l'ensemble des immeubles détenus
directement par les personnes physiques et des immeubles
détenus indirectement, via des sociétés ou des organismes de

80 – Pocket Guide PwC

placement, lorsque ces immeubles ne sont pas affectés à l'activité
des entités en question. En pratique, un non-résident qui n’était
jusqu’alors pas soumis à l’ISF pourra entrer dans le champ de
l’IFI.
Les personnes physiques qui détiennent des titres de SCPI
peuvent désormais être redevables de I'IFI pour la fraction de
la valeur vénale de ces titres correspondant à des immeubles.
Cette fraction est déterminée par application d’un coefficient
correspondant à la quote-part des actifs situés en France détenus
par la SCPI au regard de la valeur de l’ensemble des actifs qu’elle
détient au 1er janvier. À cet égard, les emprunts souscrits pour
acquérir les parts de SCPI sont en principe déductibles de la
valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
En cas de démembrement des parts de la SCPI, le seul redevable
de l’IFI sera l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété.
Enfin, les personnes physiques redevables de l’IFI peuvent
notamment obtenir, sur demande :
• la valeur des parts de la SCPI dans laquelle ils investissent ; et
• la fraction des parts de cette même SCPI représentative de
biens ou droits immobiliers détenus directement ou
indirectement et entrant dans le champ de l’IFI.
En pratique, il reviendra à la société de gestion de la SCPI
considérée de fournir les informations demandées aux associés,
en tenant compte le cas échéant, des cas de détention indirectes
par la SCPI.

SCPI 2019 – 81
Un plan comptable
spécifique assurant aux
associés une bonne visibilité
des investissements locatifs

Opérations sur le patrimoine 86

Opérations en lien avec les capitaux propres 100

Obligations en termes d’information financière 104

Opérations de fusion 114

Liquidation d’une SCPI 115

SCPI 2019 – 83
Un plan comptable spécifique

Principes génériques
Le COMOFI56 précise que les SCPI sont tenues d’appliquer le plan
comptable général adapté à leurs moyens et leurs besoins, compte
tenu de la nature de leur activité.
Un nouveau plan comptable spécifique aux SCPI est entré en
vigueur au 1er janvier 2017 (règlement 2016-03 du 15 avril 2016
de l’ANC, homologué le 7 juillet 2016), abrogeant les anciens
textes comptables spécifiques aux SCPI (arrêté du 26.04.1995,
règlement CRC 99-06 et recommandations ANC 2015-01). Ce
nouveau texte précise qu’en l’absence de traitement comptable
spécifique prévu, c’est le Plan Comptable Général (PCG) qui
s’applique.
L’objectif de ce plan comptable spécifique est de permettre à
l’épargnant d’obtenir une information la plus proche possible
de celle dont il disposerait s’il investissait directement dans
un (ou des) immeubles(s) locatif(s).
Ainsi les états financiers (état du patrimoine, tableau d’analyse
de la variation des capitaux propres, compte de résultat, état
du hors-bilan et annexe), comprennent non seulement des
informations comptables mais également des informations sur les
valeurs vénales estimées du patrimoine.
Outre l’enregistrement des souscriptions et des retraits, une des
principales caractéristiques des règles comptables spécifiques
aux SCPI, et qui n’est pas remise en cause par le nouveau
règlement, est l’évaluation au coût historique des immeubles sans
amortissement ni dépréciation, ce même principe s’appliquant
également aux titres de sociétés contrôlées par la SCPI.

84 – Pocket Guide PwC

Q68. Comment comptabiliser les frais de constitution
d’une SCPI ?
Les frais de constitution comprennent notamment les frais
de publicité légale (frais de greffe, frais d’insertion, etc.), les
frais d’enregistrement et les frais de notaire. Ces frais ont la
caractéristique d’être à la fois « tarifés » et de correspondre à une
obligation légale.
Le plan comptable des SCPI prévoit que ces frais soient
comptabilisés en frais d’établissement. En fin d’exercice, les
traitements suivants sont alors possibles :
• imputation sur la prime d’émission si les statuts le prévoient ;
• en cas d’insuffisance de la prime, le solde non imputé est amorti
(cf. ci-après) ;
• ou amortissement via le compte de résultat ; dans ce cas,
l’amortissement doit intervenir au plus tard à l’expiration du
premier exercice suivant celui au cours duquel ils sont engagés.
Ce traitement comptable est également applicable
aux frais d’augmentation de capital et frais de fusion
(uniquement les frais de publicité légale et
d’enregistrement, pour les autres frais voir Q112)
directement réglés par la SCPI.

SCPI 2019 – 85
Un plan comptable spécifique

Opérations sur le patrimoine

Les dispositions comptables applicables aux opérations sur le
patrimoine (acquisitions, évaluations, revenus, cessions) sont
définies de manière à permettre un traitement et une information
au niveau de l’investisseur équivalents à ceux qu’il aurait en cas
de détention directe des actifs.

Acquisition du patrimoine immobilier

Le plan comptable des SCPI définit le coût d’acquisition d’un actif
immobilier comme :
• le prix d’achat ;
• augmenté des frais accessoires.
Les frais accessoires s’entendent de toutes les dépenses liées à
l’acquisition et à la remise en état de l’immeuble, à l’exception des
frais suivants :
• TVA non récupérable pour les immeubles commerciaux et
professionnels ;
• droits d’enregistrement ;
• frais de notaires.
La TVA non récupérable sur les immeubles
d’habitation est, elle, constitutive des frais
accessoires et donc incluse dans le coût de revient des
immeubles correspondants.

Les frais cités ci-avant exclus du coût d’acquisition des immeubles

sont comptabilisés en charges et peuvent être imputés sur la
prime d’émission, si les statuts le prévoient.

86 – Pocket Guide PwC

Q69. Les immeubles sous promesse d’achat font-ils partie
du patrimoine ?
Non en général.
La notion d’immeuble acquis n’est pas définie dans le plan
comptable SCPI. Il est à notre avis possible de s’en tenir à la
définition juridique de l’acquisition ou de retenir la notion du PCG
qui retient la notion d’acquisition du contrôle pour inscrire un
actif au bilan.
Or une promesse d’achat (même synallagmatique) ne transfère
jamais la propriété juridique à l’acquéreur et en général, il n’y a
pas, non plus, le transfert du contrôle sur l’immeuble tant que
l’acte définitif n’est pas signé.
Les immeubles sous promesse ne sont donc pas acquis par la SCPI
et ne peuvent pas figurer dans le patrimoine.
Il convient toutefois de préciser que, dans la pratique, certaines
SCPI mentionnent à la suite du détail des immeubles du
patrimoine, sur une ligne à part et après le total, les informations
relatives aux immeubles sous promesse d’achat.
Les immeubles sous promesse ne sont pas dans le patrimoine
mais ils doivent faire partie du hors-bilan. Des informations sont
donc requises dans l’état du hors-bilan (cf. Q102).

Q70. Comment comptabiliser un impôt sur les revenus

générés par des investissements faits à l’étranger ?
Le plan comptable ne prévoit pas de ligne impôt sur le revenu au
sens large, la SCPI étant translucide (cf. Q53).
A notre avis, il nous semble possible de créer un compte dans la
rubrique 63 – Impôts taxes et versements assimilés. Ce compte
devrait permettre de distinguer cet impôt sur les revenus à
l’étranger des impôts et taxes versés en France.

SCPI 2019 – 87
Un plan comptable spécifique

Q71. Quel traitement comptable retenir pour l’acquisition

de titres et des créances rattachées ?
Ils sont comptabilisés à leur coût d’acquisition, c’est-à-dire le prix
d’achat et tous les coûts directement attribuables (comme cela est
fait pour l’acquisition des immeubles).
Les avances en compte courant sont des créances rattachées
à ces titres. Quelle que soit leur échéance, les avances sont à
comptabiliser à leur date d’octroi pour leur montant nominal.

Q72. L
 es frais financiers engagés pendant la construction
ou la restructuration d’un immeuble peuvent-ils être
intégrés au prix de revient des actifs immobiliers
concernés ?
Le plan comptable des SCPI prévoit que peuvent être incluses
dans le coût de revient des immeubles « toutes les charges liées
à l’acquisition et à la remise en état de l’immeuble ». Il n’est pas
précisé de traitement pour les frais financiers engagés pendant la
construction ou la restructuration d’un immeuble.
Dans cette situation, il convient de se reporter au PCG qui prévoit
une option pour l’incorporation de tels frais financiers dans le
coût de revient de l’opération si l’actif en construction est éligible
à cette option.
En conséquence, les frais financiers engagés pendant la période
de construction et/ ou de restructuration d’un immeuble sont
intégrés au coût de revient de l’immeuble correspondant si
l’option a été prise. Sinon, les frais financiers constituent des
charges de la période sur laquelle ils ont été encourus.
Les frais visés peuvent être, par exemple, des intérêts financiers
ou l’amortissement de frais d’émission d’emprunt (voir Q92 sur le
traitement des frais d’émission).

88 – Pocket Guide PwC

Q73. Les coûts et honoraires de commercialisation supportés
par une SCPI ou sa filiale peuvent-ils être intégrés
au coût de revient des actifs immobiliers concernés ?
Non.
En effet, ces frais correspondent aux dépenses liées à la
commercialisation locative des actifs immobiliers et incluent
notamment les frais de recherche de locataires, de relocation, de
documentation commerciale, et les frais et honoraires de gestion
y afférents.
Ces frais ne répondent pas selon nous à la notion de « charges
liées à l'acquisition » car, s’ils concourent à la valorisation de
l'actif en ce sens qu'ils en permettent la location, ils ne sont pas
liés directement à l’acte d'acquisition (ni aux travaux ultérieurs).
En conséquence, ces frais ne peuvent, à notre avis, être inscrits
dans les frais à intégrer dans le coût d'acquisition mais font partie
des charges de la SCPI.

Q74. Un complément de prix prévu dans l’acte d’acquisition

d’un actif immobilier détenu directement ou
indirectement peut-il être pris en considération,
directement ou indirectement, dans la valeur
de réalisation de la SCPI ?
Le complément de prix éventuel prévu dans l’acte d’acquisition
d’un immeuble ou de titres doit être analysé au regard de sa
probabilité de survenance et doit à notre avis être enregistré en
coût de revient de l’actif concerné dès lors qu’il est certain sur son
principe et sur son montant. La contrepartie est une dette vis-à-
vis du vendeur de l’immeuble ou des titres.
En tout état de cause, il doit être pris en compte lorsque l’expert
externe en évaluation tient compte des événements déclencheurs
de ce complément pour l’évaluation du bien immobilier.

SCPI 2019 – 89
Un plan comptable spécifique

Q75. Est-il possible d’étaler une franchise accordée

à un locataire ?
Non.
Le nouveau plan comptable précise en effet que les loyers sont
enregistrés en produits sur la base des loyers courus et des termes
du bail. En conséquence, si du fait de la franchise, le loyer est nul,
alors il n’y a aucun produit à comptabiliser.

Évaluation des actifs immobiliers

Les dispositions applicables prévoient que les immeubles
détenus par une SCPI ne peuvent, sauf exception, faire
l’objet d’amortissement ou de provisions. Ils restent donc
comptablement à leur coût de revient.

Q76. Quelles sont les exceptions possibles au principe

de non-amortissement ?
Les actifs suivants constituent des exceptions :
• le mobilier indépendant de l’immeuble locatif doit être amorti
sur sa durée d’utilisation prévue, ainsi que les agencements,
aménagements, installations générales qui sont acquis
séparément de l’immeuble ;
Bien que cette précision sur le caractère d’acquisition
séparée ne soit pas reprise dans le nouveau plan
comptable, à notre avis, il n’est pas dans l’esprit du
nouveau texte de séparer le mobilier du reste de
l’immeuble, l’approche par composants du PCG
n’étant pas reprise dans le plan comptable des SCPI.

• les constructions sur sol d’autrui (étant restituées en fin de

bail) doivent être amorties sur la durée du bail ;
• les concessions, les baux emphytéotiques ou les usufruits
doivent être amortis sur leur durée d’utilisation limitée à la
durée du contrat.

90 – Pocket Guide PwC

Ces éléments font par ailleurs l’objet d’éventuelles dépréciations
conformément au plan comptable général.
Enfin, des provisions spécifiques pour dépréciation doivent être
constituées sur les actifs immobiliers au coût de revient dans des
cas exceptionnels : incendie d’un immeuble non assuré, etc.

Q77. Quel traitement comptable doit être retenu

pour les titres de sociétés détenus au regard
de leur valorisation ?
Deux traitements comptables sont prévus selon que les sociétés
sont ou non contrôlées par la SCPI :
• pour les titres, parts et actions des entités dont la SCPI
détient le contrôle
Leur valeur comptable est évaluée au coût historique sans tenir
compte des éventuelles appréciations ou dépréciations.
Selon le plan comptable, ces titres sont à présenter dans l’état du
patrimoine en tant que placements immobiliers, dans la même
rubrique que les immeubles détenus en direct.
• pour les autres titres, parts et actions détenus par la SCPI
Leur valeur comptable est évaluée à la valeur d’utilité, c’est-à-
dire au prix qu’accepterait de débourser la SCPI pour acquérir
de nouveau ces titres à la date de clôture. Si cette valeur est
inférieure au coût de revient, alors les titres sont dépréciés. La
contrepartie de la dépréciation est une charge financière. Si la
valeur est supérieure au coût de revient, aucune écriture n’est
enregistrée.
Ces titres sont à présenter dans la catégorie des immobilisations
financières.

SCPI 2019 – 91
Un plan comptable spécifique

Q78. Quelle valeur retenir pour les titres dans la colonne

« valeurs estimées » du patrimoine ?
Les titres de sociétés contrôlées sont à présenter dans la colonne
des « valeurs estimées » de l’état du patrimoine à la date de
clôture, pour leur valeur vénale en tenant compte des plus ou
moins-values latentes. Les titres de sociétés non contrôlées
sont à présenter pour leur valeur comptable. Voir par ailleurs,
les questions Q102 à Q104 pour la définition plus générale des
différentes valeurs à communiquer dans le rapport annuel.

Q79. Comment évaluer les avances en compte courant ?

L’évaluation du compte courant tient compte d’une éventuelle
dépréciation sur la base des éléments suivants : évolution
défavorable de la situation de la filiale ou participation, de ses
perspectives, de sa rentabilité, de sa trésorerie, … En cas de
dépréciation, elle est comptabilisée en charges financières et
la valeur de l’avance en compte courant est présentée nette de
dépréciation dans l’état du patrimoine58.
Par ailleurs, dans l’état du patrimoine les avances sont présentées,
que l’avance soit faite à une société contrôlée par la SCPI ou non,
dans la même rubrique que les titres, parts ou actions de sociétés
non contrôlées.

Q80. Est-il possible de comptabiliser les plus-values latentes

sur les actifs immobiliers détenus ?
Non, les principes comptables applicables prévoient le maintien
des actifs immobiliers détenus à leur coût de revient.
Toutefois, les SCPI sont autorisées à procéder à une réévaluation
des actifs59 détenus sous condition d’approbation de cette
opération par l’assemblée générale sur la base d’un rapport
spécial présenté par le(s) commissaire(s) aux comptes. L’écart de
réévaluation est calculé globalement comme la différence nette,
immeuble par immeuble, entre la valeur vénale et le coût de
revient. Ce montant net est ensuite comptabilisé dans les comptes

92 – Pocket Guide PwC

d’immobilisations correspondants en contrepartie d’un poste de
capitaux propres indisponible.

Q81. Pourquoi porter une attention particulière

aux dépenses de grosses réparations ?
Les principes comptables décrits ci-avant ne prévoient pas
d’amortissement des actifs immobiliers, sauf exception. Les
SCPI ne disposent donc pas de « réserve de trésorerie » leur
permettant, lorsque nécessaire, de faire face aux travaux
significatifs d’entretien et de réparations.

Q82. Quelles sont les modalités de suivi des dépenses

d’entretien et de réparations à mettre en œuvre ?
Un plan prévisionnel d’entretien doit être établi par la société
de gestion pour chaque immeuble. Il est destiné à anticiper
les grosses dépenses nécessaires au maintien en bon état de
l’immeuble.
Le nouveau plan comptable reprend les principes du
plan prévisionnel pluriannuel de travaux (141-22).
Cependant, compte tenu de son utilisation pour
estimer la PGE, la période des prévisions doit au
moins couvrir les 5 prochaines années (voir Q83).

Q83. Comment comptabiliser les dépenses d’entretien

et de réparation ?
Le plan prévisionnel d’entretien sert de support à la
détermination d’une provision pour risques et charges : la
provision pour gros entretiens (PGE). Les dépenses couvertes
par cette provision doivent répondre aux conditions suivantes :
• toutes les dépenses non prévues au plan sont de facto exclues ;
• ces dépenses doivent être probables, individualisées (c’est-à-
dire prévues immeuble par immeuble) et évaluées avec une
approximation suffisante sur les 5 prochaines années ;

SCPI 2019 – 93
Un plan comptable spécifique

• toutes les dépenses, bien qu’inscrites dans le plan prévisionnel

d’entretien mais constituant des dépenses de remplacement, ne
peuvent pas être provisionnées car elles sont immobilisables
selon le nouveau plan comptable (Q85).
La dotation (classée en charges immobilières) se fait
obligatoirement de manière linéaire jusqu’à la date prévue des
travaux et se détermine par différence entre la provision calculée
en fin d’année et la provision de la période antérieure minorée
des reprises.
Cette provision fait l’objet d’une reprise au fur et à mesure de la
réalisation effective des travaux couverts pour chaque immeuble.
Ainsi dès la dépense faite, la provision correspondant à ces
travaux doit être reprise, pour le montant doté, par le compte de
résultat.
Le solde résiduel de provision lors de la cession d’un actif doit par
ailleurs également être repris.
La PGE, contrairement à l’ancienne PGR :
• n’est pas mutualisable ;
• son rythme de dotation est obligatoirement linéaire
sur 5 ans.
Elle nécessite donc un suivi renforcé des dépenses
immeuble par immeuble, et une tenue rigoureuse du
plan prévisionnel.

Q84. Quelles sont les modalités de mise à jour de la PGE pour

les arrêtés intermédiaires ?
Aucune obligation n’existe dans le plan comptable de faire une
mise à jour du plan de travaux pour les comptes intermédiaires
et aucune modalité n’est prévue pour la mise à jour de la PGE lors
des arrêtés intermédiaires.
A notre avis, pour les dépenses effectuées, il convient de
reprendre la provision à hauteur de ces dépenses et de solder la
ligne prévue si les travaux sont terminés.

94 – Pocket Guide PwC

Toute dépense abandonnée doit être retirée de la PGE et donc
reprise lors de l’arrêté intermédiaire qui suit la décision.
En ce qui concerne la dotation, la dotation annuelle étant
linéaire, il convient de linéariser aussi sur chaque période
intercalaire, modulo l’impact sur la dotation des dépenses
abandonnées en cours d’année.

Q85. Q
 uelle est la nouvelle définition
des actifs immobilisables ?
Selon le nouveau plan comptable, toute dépense doit être incluse
dans le coût de revient si :
• elle améliore l’immeuble ;
• elle remplace une partie de l’immeuble et en prolonge ainsi la
durée de vie.
Les installations générales agencements et
aménagements relatifs à l’immeuble locatif sont
évalués conformément au PCG : ils doivent être
comptabilisés séparément de l’immeuble et amortis
sur la durée prévue d’utilisation.
A notre avis, la décomposition de l’immeuble lors de
l’achat n’étant pas prévue, le caractère séparé n’est
rempli que lors du renouvellement de ces actifs. Ces
nouveaux actifs seront alors, eux, amortis.
Implicitement, cela revient à déterminer pour chacune des
parties de l’immeuble une durée de vie, ce qui correspond à
l’approche par composants définie dans le PCG.
La note d’accompagnement du nouveau règlement rappelle que
le plan comptable des SCPI ne prévoit pas de comptabilisation
séparée pour les éléments principaux d’un immeuble. En
conséquence, historiquement, la valeur des différents éléments
n’était en général pas suivie. Or dans le cas d’un remplacement, il
convient de sortir du patrimoine la valeur de l’élément remplacé.

SCPI 2019 – 95
Un plan comptable spécifique

La note indique que cette valeur, si elle n’est pas connue, peut être
estimée, cette estimation se basant sur le prix du nouvel élément
retraité d’un effet vétusté, d’un effet inflation, c’est-à-dire de
tout effet identifié comme ayant pu impacter le prix depuis
l’acquisition initiale.
Le montant ainsi déterminé n’est pas comptabilisé en compte de
résultat mais en compte de « gains ou pertes en capital ».
Contrairement au PCG, les valeurs à sortir du
patrimoine ne sont pas des valeurs amorties mais une
estimation de la valeur d’origine.

En l’absence de précision des textes, à notre avis, il

existe un risque que les montants ainsi imputés sur le
compte de gains en capital viennent réduire la
capacité de distribution des plus values réalisées. En
effet le nouveau plan comptable ne créé pas de compte
spécifique « gains ou pertes en capital », il n’existe que
le compte « plus ou moins-values réalisées ».

Q86. Faut-il, même si ce n’est pas prévu au plan comptable

des SCPI, décomposer les immeubles comme en PCG ?
L’approche par composant n’est pas prévue dans le plan
comptable spécifique aux SCPI et donc une comptabilisation
décomposée n’est pas adaptée. Cependant, les règles établies
pour les dépenses de remplacement (voir Q85) implicitement
poussent à faire au moins partiellement une décomposition extra-
comptable des immeubles.
Par exemple, en cas d’acquisition d’un immeuble dont le coût de
la toiture à refaire a été déduit du prix, que devient la dépense
au moment où la SCPI fait les travaux ? Si aucune trace de la
négociation n’a été conservée, alors le traitement sera d’estimer

96 – Pocket Guide PwC

a posteriori un coût initial de la toiture à sortir (méthode
d’approximation proposée par la note d’accompagnement du
nouveau plan comptable, voir Q85). En revanche si au moment
de l’acquisition une décomposition mettant en évidence la valeur
0 de la toiture dans le coût d’acquisition, alors le coût à sortir et
impactant les capitaux propres sera nul.

Cession des actifs immobiliers

La SCPI a pour objet social l’acquisition et la gestion d’un
patrimoine locatif. Des cessions d’immeubles peuvent toutefois
intervenir en cours de vie, notamment dans le cadre de plans
d’arbitrages d’actifs.
Les plus et moins-values qui découlent de ces cessions ont la
nature de gain ou de perte en capital et ne sont donc pas inscrites
en compte de résultat.

Q87. Comment déterminer la plus ou moins-value de cession ?

La plus-value (ou moins-value) de cession est déterminée par
différence entre :
• le prix de cession ;
• et la valeur comptable de l’immeuble cédé,
et prend en compte la reprise éventuelle du solde de provision
pour gros entretiens relatives à l’immeuble cédé.
Si l’immeuble avait au préalable fait l’objet d’une réévaluation,
l’impact de celle-ci est neutralisé et la plus ou moins-value de
cession est déterminée comme en l’absence de réévaluation.
Les plus ou moins-values de cession d’un immeuble
intègrent la reprise de PGE relative à l’actif cédé
(Q90), et la valeur des composants sortie lors des
remplacements (Q85).

SCPI 2019 – 97
Un plan comptable spécifique

Q88. La plus-value de cession d’un immeuble

est-elle distribuable ?
Pas forcément.
Le montant distribuable est le solde de la réserve des plus ou
moins-values réalisées sur cessions d’immeubles locatifs. Les
plus-values d’un exercice doivent donc préalablement compenser
les éventuelles moins-values d’exercices antérieurs avant de
pouvoir être distribuées.
La distribution des plus-values réalisées ne peut se décider que
sur résolution spécifique en assemblée générale. Cependant des
acomptes peuvent être distribués sur décision de la société de
gestion durant l’exercice.

Q89. La plus value sur la cession de titres non contrôlés

est-elle distribuable ?
Pas forcément.
Les titres non contrôlés ne sont pas des immobilisations du
patrimoine locatif mais des immobilisations financières. Une
plus ou moins-value dégagée lors de la cession de ces titres est
comptabilisée en résultat financier. Elle fait donc partie du
résultat et il ne pourra y avoir distribution uniquement si ce
résultat, compte tenu de l’éventuel report à nouveau, est positif.

Q90. Que devient la PGE en cas de vente d’un immeuble ?

À la date de la cession de l’immeuble, le solde éventuel de PGE
affectée à l’immeuble cédé est repris en plus ou moins-value de
cession.

Q91. Que deviennent les mobiliers ou agencements séparés

en cas de cession de l’immeuble ?
À la date de cession, les mobiliers et agencements non récupérés
sont à sortir de l’état du patrimoine.
Ces actifs étant comptabilisés comme en PCG, à notre avis, leur
sortie du patrimoine devrait être constatée par le compte de
résultat.
98 – Pocket Guide PwC
Cependant, aucun texte ne prévoit la règle d’allocation du prix de
vente entre ces actifs et l’immeuble. A notre avis, il conviendrait
lorsque cela est possible et pertinent de faire un exercice de
répartition du prix reçu au prorata de la valeur de marché de
chacun des éléments.
Emprunts
Il convient de rappeler que la capacité maximale de recours à
l’emprunt fait l’objet d’une approbation préalable de l’Assemblée
Générale (voir Q36 pour le calcul effectif de cette limite
d’endettement).

Q92. Comment enregistrer les frais de mise en place

d’un emprunt immobilier ?
La commission des études comptables de la CNCC s’est prononcée
sur la comptabilisation de tels frais (EC 2015-50 de février 2016).
Cette position émise antérieurement au nouveau plan comptable
nous semble toujours applicable, le nouveau plan comptable ne
donnant pas plus de précision que l’ancien sur ce point.
Cet avis dispose qu’en l’absence de traitement spécifique prévu
pour les frais d’émission d’emprunt, les principes du
PCG s’appliquent, c’est-à-dire un choix de méthode entre la
comptabilisation immédiate en charges ou l’étalement sur la
durée de l’emprunt. Il n’est pas prévu que :
• ces frais puissent s’imputer sur le coût d’acquisition de
l’immeuble, même quand l’emprunt est dédié à cette acquisition ;
• ces frais puissent faire partie des frais imputables sur la prime
de souscription.
L’amortissement de ces frais d’émission d’emprunt peut être
incorporé au coût de construction ou de restructuration dans
certaines conditions, voir Q72.
Par ailleurs, s’agissant d’un choix de méthode, elle doit être
appliquée de manière constante à tous les emprunts.

SCPI 2019 – 99
Un plan comptable spécifique

Q93. À
 quelle valeur doit figurer un emprunt
dans l’état du patrimoine ?
Le plan comptable des SCPI prévoit que l’emprunt est
comptabilisé à sa valeur contractuelle, c’est-à-dire le nominal
majoré des intérêts courus. Toutefois, il doit être tenu compte
des conséquences d’un remboursement anticipé de l’emprunt, si
celui-ci est hautement probable.
La valeur affichée dans la colonne « valeurs estimées » sera
identique.
A notre avis, ce même principe devrait être appliqué aux
emprunts souscrits indirectement dans le cadre de la valorisation
des titres des sociétés contrôlées par la SCPI (Q106).

Opérations en lien avec les capitaux propres

Les souscriptions au capital sont effectuées à un prix de
souscription correspondant à la valeur nominale de la part,
majorée le cas échéant d’une prime d’émission. Cette prime
d’émission est, notamment, destinée à permettre la prise en
charge d’un certain nombre de frais, sous réserve de mention
expresse dans les statuts, et notamment :
• les frais d’établissement (voir Q68) ;
• certains frais d’acquisition d’immeubles (cf. Acquisition du
patrimoine immobilier) ;
• la commission de souscription.

Q94. À quoi correspond la commission de souscription ?

La commission de souscription est prévue dans les bulletins de
souscription et payée en même temps que la souscription elle-
même.
Cette commission reçue par la SCPI est ensuite versée à la SGP
afin de couvrir les frais engagés par celle-ci pour le compte de la
SCPI, et notamment les frais :

100 – Pocket Guide PwC

• de prospection de capitaux ;
• de recherche d’immeubles (à l’exception des commissions
versées aux intermédiaires, directement réglées par la SCPI) ;
• d’augmentation de capital à l’exception des frais de publicité
légale, des frais d’enregistrement et des frais de notaire réglés
directement par la SCPI.
Le montant et les modalités de comptabilisation de cette
commission doivent être définis dans les statuts et la note
d’information de la SCPI.
Dans ce cadre, la commission de souscription est enregistrée en
charges et peut être, à la clôture de l’exercice :
• soit imputée sur la prime d’émission si les statuts le prévoient et
en cas d’insuffisance le solde peut être étalé en résultat ;
• soit étalée en résultat sur une durée qui ne peut excéder cinq ans.

Q95. Comment sont enregistrées les subventions

d’investissement reçues par une SCPI ?
Les subventions d’investissement reçues par une SCPI,
notamment dans le cas de la rénovation lourde de certains
immeubles, sont à comptabiliser en déduction du coût de
l’immeuble rénové. La contrepartie est un compte qui est présenté
en capitaux propres, sans impact sur le résultat de la SCPI.
En cas de cession d’un immeuble ayant bénéficié de subventions,
le compte de capitaux propres est soldé et vient impacter le calcul
de la plus ou moins-value de cession.

Q96. À quoi correspond le fonds de remboursement ?

Le fonds de remboursement70 est destiné, dans les SCPI à capital
variable, à permettre le remboursement des associés ayant
demandé le retrait de leurs parts lorsque celui-ci ne peut être
compensé par des souscriptions.
Il n’est pas de constitution obligatoire dans les SCPI, mais il peut
être prévu dans les statuts.

SCPI 2019 – 101

Un plan comptable spécifique

Dans ce cas, le fonds de remboursement suit des règles

strictement définies60 :
• il est exclusivement destiné à rembourser des associés ;
• les modalités de sa constitution, sa dotation, et sa reprise
éventuelle sont décidées exclusivement en assemblée générale ;
• la dotation ne peut se faire que par affectation du produit de la
vente d’immeubles locatifs ou par affectation de résultats de
l’exercice ou d’exercices antérieurs ;
• il doit être disponible à tout moment.
L’AMF doit être préalablement informée61 avant toute
décision de reprise sans objet du fonds de
remboursement.

Q97. Comment est comptabilisée la constitution du fonds

de remboursement ?
La constitution du fonds de remboursement consiste de fait
à cantonner un montant de trésorerie destiné à permettre le
remboursement des associés concernés.
Quelles que soient les modalités de constitution retenues, la
trésorerie correspondante doit être inscrite dans un compte de
trésorerie spécifique62.
Par ailleurs, en cas de prélèvement sur les résultats, une écriture
spécifique d’affectation du résultat dans un compte de capitaux
propres correspondant doit être enregistrée.

Q98. La constitution d’un fonds de remboursement

sur la base de plus-values réalisées empêche-t-elle
la distribution des plus-values ?
Non.
Comptablement, une plus-value de cession est constatée par son
enregistrement en compte de capital « Plus ou moins-values de
cessions réalisées » (cf. Q87).
102 – Pocket Guide PwC
La constitution d’un fonds de remboursement sur la base de la
réalisation de plus-values relève d’une allocation de la trésorerie.
L’écriture comptable est une écriture de trésorerie disponible à
un compte dédié au remboursement et non une diminution du
compte de plus ou moins-value (cf. Q96).
Ainsi, la constitution d’un fonds de remboursement basée sur
la réalisation de plus-values n’ampute pas les possibilités de
distribution des plus-values réalisées aux associés si tant est qu’il
y ait de la trésorerie disponible par ailleurs.

Q99. Comment est comptabilisé le retrait d’un associé ?

Le retrait d’un associé imputé sur une souscription ne fait l’objet
d’aucune écriture spécifique en comptabilité de la SCPI.
Dans le cas d'un retrait couvert par le fonds de remboursement,
l’écriture comptable de remboursement des parts est imputée en
compte de trésorerie « fonds de remboursement » en contrepartie :
• du capital social à hauteur de la valeur nominale des parts ainsi
remboursées ;
• du poste de prime d’émission à hauteur de la quote-part de
prime d’émission nette de début d’exercice ;
• du poste de plus-ou moins-values de cession à hauteur de la
quote-part correspondante ;
• du poste « écart sur remboursement de parts » des capitaux
propres pour le solde net.
Par ailleurs, si le fonds de remboursement a été doté par
affectation du résultat, le poste correspondant des fonds
propres est débité par le crédit d’un compte spécifique « fonds de
remboursement utilisé ».

SCPI 2019 – 103

Un plan comptable spécifique

Obligations en termes d’information financière

Les dispositions applicables en matière d’information financière
des SCPI découlent :
• de la directive AIFM, qui définit les nécessités d’information des
investisseurs préalables, périodiques et annuelles de manière
générique pour l’ensemble des FIA ;
• de la réglementation française pour la déclinaison spécifique de
ces obligations en ce qui concerne les SCPI.
Le RG AMF prévoit que dans les quarante-cinq jours suivant la fin
de chaque trimestre soit diffusé un bulletin d'information faisant
ressortir les principaux événements de la vie sociale survenus au
cours du trimestre concerné de l'exercice63.

Information périodique
Q100. Quelles sont les informations minimales obligatoires
dans un bulletin d’information périodique ?
Le contenu détaillé est précisé par instruction de l’AMF21, non
encore mise à jour à la date de rédaction du présent Pocket guide.
Le bulletin d’information périodique contient :
• le rappel des conditions de souscription et de cession ou de
retrait des parts ;
• l’évolution du capital depuis l'ouverture de l'exercice en cours ;
• les conditions d’exécution des ordres depuis l’ouverture de la
période analysée (prix, volume échangé, date) ;
• le montant et la date de paiement du prochain acompte sur
dividende ;
• l’état du patrimoine locatif :
–– acquisitions et cessions du trimestre ;
–– taux d'occupation (loyers facturés/loyers facturables) en
moyenne trimestrielle ;
–– encaissement des loyers selon les mêmes règles que celles
définies pour le rapport annuel ;
–– vacances locatives.

104 – Pocket Guide PwC

 La possibilité assez récente pour une SCPI d’avoir des
titres dans son patrimoine n’a pas encore donné lieu à
une mise à jour des textes relatifs au contenu du
bulletin d’information périodique. Ce dernier
pourrait à notre avis comporter des informations sur
les titres acquis (en sus des informations données
dans le cadre de l’acquisition en direct d’un
immeuble) telles que la forme de la société, le
pourcentage détenu par la SCPI, l’endettement de la
filiale.

Si une assemblée s’est tenue au cours du trimestre analysé, le

bulletin indique en outre les résolutions qui n’auraient pas été
approuvées.

Rapport annuel
À la clôture de chaque exercice, la société de gestion dresse
l'inventaire des divers éléments de l'actif et du passif existant à
cette date.
Elle dresse également les comptes annuels et établit un rapport de
gestion écrit. Ce rapport de gestion expose :
• la situation de la société durant l'exercice écoulé ;
• son évolution prévisible ;
• ainsi que les événements importants intervenus entre la date de
la clôture de l'exercice et la date à laquelle il est établi.
La société de gestion mentionne, dans un état annexe au rapport
de gestion, la valeur comptable, la valeur de réalisation et la
valeur de reconstitution de la SCPI.
Par ailleurs, lorsque la SGP est agréée AIFM, l’information
suivante doit être indiquée dans le rapport de gestion :
• le montant total des rémunérations pour l’exercice, ventilé en
rémunérations fixes et rémunérations variables, versées par le
gestionnaire à son personnel, et le nombre de bénéficiaires, et,
le cas échéant, l’intéressement aux plus-values (carried
interests) versé par le FIA ;
SCPI 2019 – 105
Un plan comptable spécifique

• le montant agrégé des rémunérations, ventilé entre les cadres

supérieurs et les membres du personnel du gestionnaire dont
les activités ont une incidence significative sur le profil de
risque du FIA.
Le planning indicatif d’arrêté et d’approbation des comptes d’une
SCPI est présenté ci-après :

106 – Pocket Guide PwC

 Date de Bulletin
clôture d’information
(31/12/N) trimestriel
15 jrs
J J + 30 jrs J + 45 jrs J+7 semaines J + 75 jrs* avant AG J + 6 mois

Inventaire et Rapport de gestion Certification Rapports CAC Convocation Date maximale

comptes annuels mis à disposition dépositaire à l’AG pour la tenue
mis à disposition du CAC de l’AG
du CAC

Nécessité d’obtention Nécessité de tenue

des comptes et rapports de l’AG des filiales
de gestion des filiales

* Sauf si comptes annuels modifiés non obtenus à J + 45.

Dans la pratique, date ultime de tenue du conseil de surveillance.

SCPI 2019 – 107

Un plan comptable spécifique

Par ailleurs, les informations suivantes doivent être communiquées

périodiquement aux associés, en application des dispositions de la
directive AIFM :
• le pourcentage d'actifs du FIA qui font l’objet d'un traitement
spécial du fait de leur nature non liquide ;
• toute nouvelle disposition prise pour gérer la liquidité du FIA ;
• le profil de risque actuel du FIA et les systèmes de gestion du
risque utilisés par le FIA ou sa société de gestion de portefeuille
pour gérer ces risques ;
• tout changement du niveau maximal de levier auquel la société
de gestion de portefeuille peut recourir pour le compte du FIA,
ainsi que tout droit de réemploi des actifs du FIA donnés en
garantie et toute garantie prévus par les aménagements relatifs
à l'effet de levier ;
• le montant total du levier auquel ce FIA a recours.
En l’absence de précision réglementaire sur la périodicité à retenir,
il nous semble que ces informations pourraient être intégrées
dans le bulletin trimestriel de la SCPI. En tout état de cause, elles
devront a minima être présentées dans le rapport annuel de la
SCPI.

Q101. Quelles sont les contraintes spécifiques en matière

de calendrier d’approbation des comptes pour une SCPI
en cas d’existence de filiales immobilières ?
La détention par une SCPI de titres ou parts d e sociétés
immobilières crée des contraintes supplémentaires en termes de
calendrier d’approbation des comptes.
En effet, l’arrêté et l’approbation des comptes de la SCPI
nécessitent que les comptes des structures détenues soient
également respectivement arrêtés et approuvés au préalable.
Il convient donc de tenir compte de l’ensemble des contraintes
propres des structures détenues, y compris indirectement, lors de
l’établissement du calendrier d’approbation des comptes.

108 – Pocket Guide PwC

Q102. Quels sont les éléments à inclure
dans les comptes annuels ?
Les comptes annuels d’une SCPI comportent :
• un état du patrimoine ;
• un tableau de variation des capitaux propres ;
• un compte de résultat ;
• une annexe, incluant notamment un tableau récapitulatif et un
inventaire détaillé des placements immobiliers.
• Un état hors bilan présentant, en comparatif avec l’exercice
précédent, les positions prises et les garanties :
–– dettes garanties par des sûretés réelles ;
–– engagements financiers qui ne figurent pas dans l’état du
patrimoine tels les acquisitions en l’état futur d’achèvement
ou les engagements d’achat/de vente ;
–– avals, cautions, garanties données et reçues ;
–– autres engagement donnés et reçus.
Les formats de ces états et la liste des informations devant être
communiquées doivent être conformes aux dispositions prévues
par le plan comptable des SCPI qui propose dans sa partie II, un
modèle de ces états de synthèse.

Q103. Quelles sont les informations minimales devant figurer

dans le rapport de gestion ?
Le contenu du rapport de gestion est défini par le RG AMF64 :
• politique de gestion suivie, problèmes particuliers rencontrés,
perspectives de la société ;
• évolution du capital et du prix de la part ;
• évolution et évaluation du patrimoine immobilier ;
• acquisitions (réalisées, projetées), cessions, le cas échéant,
travaux d'entretien ou de remise en état avant relocation ;
• présentation des travaux d'évaluation effectués par l'expert
immobilier ;

SCPI 2019 – 109

Un plan comptable spécifique

• indication de la réalisation préalable d’une expertise

immobilière en cas d’acquisition d'immeubles réalisée en cours
d'exercice avec un vendeur qui a, directement ou
indirectement, des intérêts communs avec la société de gestion
ou des associés de la société civile de placement immobilier ;
• évolution du marché des parts au cours de l'exercice ;
• évolution des recettes locatives, de la part des recettes locatives
dans les recettes globales, des charges ;
• situation du patrimoine locatif en fin d'exercice, immeuble par
immeuble : cette information doit indiquer la localisation
précise des immeubles, leur nature, leur surface, leurs dates
d'acquisition et d'achèvement, le cas échéant, leur prix d'achat
hors droits ou taxes, le montant de ces droits et taxes ;
• occupation des immeubles : sont notamment mentionnés le
taux d'occupation en loyers facturés par rapport aux loyers
facturables - exprimé en moyenne annuelle -, les vacances
significatives constatées en cours d'exercice et le manque à
gagner entraîné pour la société civile de placement immobilier.
Par ailleurs, l’instruction de l’AMF indique en annexe un
ensemble de tableaux à joindre au rapport de gestion :
• composition du patrimoine immobilier en % de la valeur vénale
des immeubles (à la clôture de l’exercice, par type d’immeubles
et par localisation) ;
• évolution du capital (nombre de parts, nombre d’associés, prix
d’entrée… sur les 5 dernières années) ;
• évolution des conditions de cession ou de retrait (nombre de
parts cédées, délais d’exécution… sur les 5 dernières années) ;
• évolution du prix de la part (prix de souscription, dividende
versé, rentabilité… sur les 5 dernières années) ;
• évolution par part des résultats financiers (sur les 5 dernières
années) ;
• emploi des fonds (fonds collectés, cessions et acquisitions
d’immeubles, fonds restant à investir… sur l’année écoulée).

110 – Pocket Guide PwC

Q104. À quoi correspondent les différentes valeurs
devant être communiquées ?
La valeur comptable correspond à la valeur des actifs en
comptabilité, déterminée selon les principes explicités ci-avant
« opérations liées au patrimoine ».
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale
des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.
Cette valeur est utilisée dans la détermination du prix de retrait
non compensé (voir Q11).
La valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation
augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution
du patrimoine de la SCPI. La valeur de reconstitution de la
société est ainsi déterminée à partir de la valeur de réalisation
augmentée de la commission de souscription au moment de
la reconstitution, multipliée par le nombre de parts émises,
ainsi que de l'estimation des frais qui seraient nécessaires pour
l'acquisition du patrimoine de la société à la date de clôture de
l'exercice. Cette valeur est utilisée dans la détermination du prix
de souscription des parts (voir Q11 et Q14).
Ces valeurs font l'objet de résolutions soumises à l'approbation de
l’assemblée générale. En cours d'exercice, et en cas de nécessité,
le conseil de surveillance peut autoriser la modification de ces
valeurs, sur rapport motivé de la société de gestion.

Q105. Comment est déterminée la valeur vénale

des immeubles ?
La valeur vénale des immeubles peut être définie comme le prix
qu’accepterait de payer un investisseur pour l’immeuble dans
son état actuel et en conservant sa nature d’immeuble
locatif. Cette valeur est calculée hors droits d’acquisition.
L’expert immobilier mandaté par l’Assemblée générale de chaque
SCPI65, détermine la valeur vénale des immeubles sur la base
d’une expertise minimale tous les cinq ans, expertise mise à jour
chaque année.

SCPI 2019 – 111

Un plan comptable spécifique

La SGP, sur la base de cette expertise établit les valeurs vénales à

reprendre dans l’état du patrimoine.
Par ailleurs, elle inclut les éventuels coûts de gros entretiens et
les éventuelles franchises accordées. Ainsi la PGE est reprise pour
un montant nul dans la colonne « valeurs estimées » de l’état du
patrimoine car elle est de fait intégrée dans la valeur retenue
pour l’immeuble correspondant.
De même, en cas de loyers contractuellement payés d’avance,
le produit constaté d’avance correspond à de la trésorerie reçue
mais dont on diffère l’impact dans le compte de résultat. Or cette
trésorerie n’est pas réintégrée dans les flux de trésorerie futurs
pris en compte dans la valeur estimée de l’immeuble. Afin de
ne pas avoir double effet, de tels produits constatés d’avance
devraient être retirés des passifs dans la colonne « valeurs
estimées » du patrimoine.

Q106. Comment sont traités les éléments du patrimoine

immobilier autres que les immeubles détenus directement ?
L’expert externe en évaluation est tenu d’estimer chaque année la
valeur vénale des immeubles et droits réels détenus directement
et/ou indirectement par la SCPI. La société de gestion doit donc
à notre avis déterminer, sur cette base, une valeur vénale et,
partant, une valeur de réalisation, pour les titres des sociétés de
personne non cotées qu’elle détient.
Les dispositions légales applicables65 prévoient par ailleurs
que la valeur nette des autres actifs, arrêtée sous le contrôle du
commissaire aux comptes, tient compte des plus-values et moins-
values latentes sur actifs financiers. Ces plus ou moins values
sont déterminées par rapport à la valeur d’utilité de ces différents
actifs.
Il en ressort selon nous que les principes suivants devraient
être retenus pour déterminer la valeur vénale des autres actifs
détenus par la SCPI :

112 – Pocket Guide PwC

• actions et parts d’OPCI/d’OPPCI/d’organismes étrangers
équivalents : dernière valeur liquidative connue ;
• parts de SCPI : dernière valeur de réalisation connue ;
• actions et parts de sociétés à prépondérance immobilières non
contrôlées : actif net réévalué selon les mêmes principes
comptables que ceux appliqués par la SCPI (notamment Q105
pour la valeur de l’immeuble et Q93 pour les dettes).
Pour les titres de sociétés non contrôlées l'évaluation
de la valeur vénale ne sert qu'à calculer une éventuelle
dépréciation comptable, les titres restant à leur
valeur comptable dans la colonne « valeurs estimées ».

Q107. Comment déterminer la valeur vénale d’immeubles

en cours de construction ?
La valeur vénale des immeubles en cours de construction est
déterminée sur la base du prix présumé qu’accepterait d’en
donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve
cet immeuble à l’arrêté des comptes. Cette valeur doit être
déterminée hors droits d’acquisition.
En cas d’impossibilité de déterminer la valeur de marché de façon
fiable, ces actifs sont maintenus à leur coût de revient. Il convient
notamment de considérer qu’il n’est pas possible de déterminer
une valeur de marché de façon fiable dès lors que les experts
externes en évaluation ne sont pas en mesure de produire une
expertise de l’immeuble.

Q108. Comment déterminer la valeur vénale des actifs

immobiliers sous promesse de vente ?
La valeur vénale des actifs immobiliers sous promesse de vente
doit selon nous être déterminée sur la base du prix convenu
entre les parties dès lors qu’il est hautement probable que cette
promesse aboutisse. Dans ce cas, il convient de déduire de cette
valeur convenue les frais de cession estimés.

SCPI 2019 – 113

Un plan comptable spécifique

Q109. Comment déterminer la valeur vénale d’un actif détenu

à l’étranger ?
Le plan comptable des SCPI prévoit que la valeur vénale des actifs
détenus à l’étranger est déterminée dans la devise du pays, puis
convertie en euros au cours de la devise au jour d’évaluation.

Opérations de fusion
Q110. Quelles sont les caractéristiques des fusions de SCPI ?
Une société de gestion peut, notamment pour atteindre des seuils
de taille critique de patrimoine, fusionner des SCPI sous certaines
contraintes.
Les caractéristiques générales66 d’une fusion de SCPI sont les
suivantes :
• un régime de fusion très proche en termes de contraintes
réglementaires de celui des Sociétés Anonymes68 ;
• une SCPI ne peut fusionner qu’avec une autre SCPI66, ou le cas
échéant un OPCI (SPPICAV et/ou FPI)69 dans le cadre de sa
transformation en OPCI ;
• les patrimoines de chacune des SCPI doivent être comparables
ainsi que les orientations de gestion (par exemple une SCPI de
rendement dont la note d’information prévoit qu’elle est
investie majoritairement en bureaux en Ile de France devra
fusionner avec une SCPI similaire).
Par ailleurs, le règlement (R214-154) prévoit explicitement que
les associés ne peuvent prétendre à un nombre entier de parts, la
fusion génère donc en général des rompus.

Q111. Un commissaire à la fusion doit-il être désigné ?

Non.
En effet, la mission du commissaire à la fusion de SCPI est
remplie par le (ou les) commissaire(s) aux comptes des SCPI
concernées. Le COMOFI66 précise que l’opération de fusion est
effectuée sous le contrôle conjoint du(des) commissaire(s) aux

114 – Pocket Guide PwC

comptes de chacune des sociétés concernées et que la mission des
CAC s’effectue dans les mêmes conditions que celles prévues pour
les commissaires à la fusion.

Q112. Comment comptabiliser les frais de fusion ?

Comme mentionné précédemment (voir Q68), les frais de fusion
engagés par la SCPI et enregistrés en frais d’établissement
peuvent être inscrits en frais d’établissement, et être alors soit
imputés sur la prime d’émission soit amortis.
Certains frais de fusion ne peuvent toutefois pas être enregistrés
en frais d’établissement, et notamment les frais d’études, les
honoraires de notaires, de même que la commission de gérance
spécifiquement acquittée en contrepartie de frais supportés par la
société de gestion. Ces frais sont alors comptabilisés en charges.
En fin d’exercice, la SCPI peut, si les statuts le prévoient, décider
d’imputer ces frais sur la prime de fusion ou opter pour son
étalement par le compte de résultat sur une période qui ne peut
excéder cinq ans.

Liquidation d’une SCPI

Q113. SCPI en liquidation conventionnelle : que faire ?
En matière de SCPI les liquidations conventionnelles sont assez
fréquentes du fait de l’existence de véhicules fiscaux dont les
durées de vies sont calquées sur les durées de conservation
minimales des actifs immobiliers faisant l’objet des avantages
fiscaux en question.
En l’absence de texte spécifique du COMOFI ou du RG AMF c’est
le droit commun des sociétés qui s’applique. Un liquidateur doit
être nommé. En pratique, c’est la société de gestion qui remplit ce
rôle. Une clause statutaire est d’ailleurs souvent prévue en ce sens
dès la création de la SCPI.

SCPI 2019 – 115

Un plan comptable spécifique

Q114. Quelles sont les valeurs vénales à retenir pour

les immeubles lors de la liquidation d’une SCPI ?
En théorie, les valeurs à retenir pour les évaluations des actifs
et des passifs sont des valeurs de liquidation c'est-à-dire que les
plus et moins-value latentes sur actifs immobiliers devraient être
enregistrées dans les comptes de la SCPI en liquidation.
La commission des études comptables de la CNCC69 (Compagnie
Nationale des Commissaires aux Comptes) considère que dans
ce contexte la détermination de la valeur vénale des immeubles
locatifs doit être estimée à la clôture en tenant compte des
nouvelles perspectives de vente à court terme. Cette « valeur
liquidative » doit prendre en compte notamment les frais de
cession, et plus particulièrement les commissions versées lors de
la vente d'immeubles.
En outre, il est alors considéré que la valeur bilantielle des
immeubles doit être dépréciée si une perte est attendue de la
future cession des immobilisations. Cette provision doit être
constatée par imputation directe sur les capitaux propres.
La commission de la CNCC ne s’est pas prononcée sur
le traitement comptable des plus-values latentes sur
actifs immobiliers. A notre avis, c’est la règle générale
qui doit servir de référence, en particulier le principe
de prudence et le principe généralement admis que les
plus-values latentes éventuelles résultant des
différences entre les valeurs liquidatives et les valeurs
nettes comptables ne sont pas enregistrées.

Q115. Que devient la provision pour gros entretiens

durant la liquidation d’une SCPI ?
Les provisions pour gros entretiens doivent être recalculées en
fonction de la perspective de cession du parc immobilier et donc
de la durée prévisionnelle de la liquidation67.

116 – Pocket Guide PwC

Q116. Tous les frais de liquidation doivent-ils être provisionnés
dès l’ouverture de la liquidation ?
Non, la commission des études comptables de la CNCC67 a défini
que les frais de liquidation doivent être comptabilisés au fur et à
mesure des prestations effectuées par le liquidateur.

Q117. Durant la période de liquidation, quelle information

la société de gestion doit-elle préparer ?
Les opérations de réalisation de l’actif des SCPI étant relativement
longues, la liquidation s’étend, en pratique, sur plusieurs exercices.
La société de gestion, en tant que liquidateur, doit préparer
et présenter à l’assemblée générale les comptes annuels, ainsi
que les autres informations à destination des associés. Ces
documents n’ont pas de particularité par rapport aux documents
habituellement préparés, hormis le détail des opérations de
liquidation qui doit être présenté dans le rapport annuel et les
bulletins trimestriels.
Les états financiers présentés à l’assemblée générale
sont audités par le commissaire aux comptes dont le
mandat se poursuit durant la période de liquidation,
à moins d’une décision contraire de l’assemblée
générale.

Par ailleurs, à notre avis et en l’absence de texte spécifique

aux SCPI la mission générale du commissaire aux comptes ne
comprend pas l’émission d’un rapport sur les comptes définitifs de
liquidation (ni d’ailleurs, sur la période allant du dernier exercice
contrôlé au jour de la liquidation).
Toutefois, la société de gestion, peut demander au commissaire
aux comptes d’effectuer une mission particulière sur les comptes
de clôture de la liquidation (audit, revue limitée, …). Cette
pratique est fréquente et permet à la société de gestion de
s’assurer de la qualité des informations qu’elle a préparées pour
les associés, notamment pour leurs besoins de déclaration fiscale.

SCPI 2019 – 117

Un plan comptable spécifique

Q118. Que faire des sommes non réclamées

lors d’une liquidation ?
Les sommes attribuées à des associés mais qui ne peuvent leur
être versées doivent être déposées à la Caisse des Dépôts.

118 – Pocket Guide PwC

Sommaire détaillé

L’univers des SCPI à fin 2017 7

L’univers des SCPI 8

Les Sociétés de gestion 8

Les SCPI d’entreprises 11

Les SCPI d’habitations 12

La SCPI : un régime juridique propre 13

Présentation générale 14

Objet social de la SCPI 14

Q1. Quelles sont les catégories d’immeubles pouvant être
détenus, directement ou indirectement par une SCPI ? 15
Q2. Quelles sont les différentes modalités d’investissement
immobilier possibles ? 16
Q3. Les SCPI peuvent-elles effectuer des opérations
de marchand de biens ? 16
Q4. Une SCPI peut-elle investir dans des actifs immobiliers
situés hors de France ? 17
Forme juridique de la SCPI
et mode de fonctionnement 17
Q5. Une SCPI peut-elle faire une offre au public ? 17
Q6. Quelles sont les modalités de mise à jour de la note
d’information ? 19
Q7. Les SCPI sont-elles concernées par le règlement PRIIPS ? 20
Q8. Quel est le contenu du DIC ? 21

SCPI 2019 – 119

 Q9. Quelles sont les autres conséquences de l’entrée
en application du règlement PRIIPS ? 22
Q10. Quels sont les actifs pouvant faire l’objet d’un apport
en nature à une SCPI ? 22
Q11. Comment détermine-t-on les prix de souscription
et de retrait de la part ? 24
Q12. Quelles sont les solutions en cas d’insuffisance
des souscriptions ? 24
Q13. Dans quelles conditions peut-on émettre
de nouvelles parts ? 25
Q14. Comment est déterminé le prix de souscription
des parts nouvelles ? 26
Q15. Doit-on libérer immédiatement
les parts nouvelles souscrites ? 26
Q16. Comment est organisé le marché secondaire des parts ? 27
Q17. De quelle façon sont exécutés les ordres d’achat
et de vente ? 27
Q18. Peut-on fixer une durée de validité aux ordres d’achat
et de vente ? 28
Contraintes réglementaires encadrant
la gestion d’actif 28
Q19. Quelles seraient les conséquences d’un non-respect
des règles de composition de l’actif ? 29
Q20. Une SCPI peut-elle détenir des instruments financiers ? 30
Q21. Les SCPI peuvent-elles conclure des contrats financiers ? 30
Q22. L’usufruit sur un immeuble ou sur des parts de sociétés
fait-il partie des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI ? 31
Q23. La nue-propriété sur un immeuble fait-elle partie
des actifs éligibles à l’actif d’une SCPI ? 31
Q24. Une SCPI peut-elle conclure, directement
ou indirectement, des contrats de crédit-bail ? 32
Q25. Quelles sont les structurations possibles
d’investissements indirects ? 33
Q26. L’actif d’une SCPI peut-il être constitué à 100 %
de parts de sociétés de personnes éligibles ? 34
 Q27. Quels sont les critères d’appréciation du contrôle
par une SCPI d’une société de personne éligible ? 34
Q28. L’actif d’une SCPI peut-il être constitué à 100 % de parts
d’autres SCPI, d’OPCI, d’OPPCI ou de véhicules étrangers
équivalents ? 35
Q29. Comment apprécier cette limite de 10 % ? 35
Q30. Une SNC pourrait-elle être une filiale,
directe ou indirecte, d’une SCPI ? 35
Q31. La réalisation de travaux par une SCPI est-elle libre ? 36
Q32. Est-il possible de cumuler les limites de cessions
sur plusieurs exercices ? 37
Q33. Est-il possible de déroger à la durée minimale
de détention de 5 ans ? 38
Q34. Les limitations en matière de cessions s’appliquent-elles
aux immeubles détenus de manière indirecte ? 38
Q35. Les cessions de parts de SCPI ou d’OPCI font-elles l’objet
d’une limitation ? 38
Q36. Comment calculer le montant effectif des emprunts
au regard de cette limite ? 39
Q37. Quelles sont les garanties pouvant être octroyées
par une SCPI au regard des emprunts
immobiliers souscrits ? 40

Les différents acteurs 41

La SCPI : un véhicule nécessitant réglementairement

l’intervention de différents acteurs 42

L’Autorité des marchés financiers (AMF) 44

Q38. Les SCPI sont-elles concernées par la directive
sur les gestionnaires de fonds alternatifs
(appelée également directive AIFM) ? 44
Q39. Toutes les sociétés de gestion de SCPI doivent-elles être
agréées conformes à la directive AIFM ? 45
 Q40. Quelles sont les nouvelles opportunités offertes
par la directive AIFM ? 45
Q41. Quelles sont les modalités pratiques
d’obtention des passeports ? 46
Q42. Les SCPI sont-elles concernées par la directive OPCVM V ? 46
La Société de Gestion de Portefeuille 47
Q43. Les sociétés de gestion d’OPCI sont-elles concernées
par la Directive MF II ? 47
Q44. Quelles sont les principales conséquences
de la directive MiF II ? 48
Q45. Quels sont les moyens spécifiques
dont doit disposer une SGP ? 49
Q46. Quelles sont les possibilités d’investissement
des fonds propres d’une SGP ? 50
Q47. Quelles situations prendre en compte dans l’analyse
des risques potentiels de conflits d’intérêts ? 51
Q48. Quel formalisme mettre en place pour le suivi
des conflits d’intérêts ? 52
Q49. Quelles sont les conditions de mise en œuvre
de conventions de délégation ? 53
Q50. Quels sont les principaux points d’attention en cas
de recours à un administrateur de biens ? 54
Q51. Quelles sont les modalités possibles de rémunération
de la société de gestion ? 55
Le conseil de surveillance 56
Q52. Le conseil de surveillance participe-t-il activement
à la gestion de la SCPI ? 56
Le dépositaire 57

L’expert externe en évaluation 58

Le Commissaire aux comptes (CAC) 59

Q53. Les évolutions prévues dans le projet de loi Pacte visant
à relever les seuils de nomination obligatoire d'un
commissaire aux comptes impacteront-elles les SGP ? 59
Le régime fiscal des SCPI 61

Aperçu du régime fiscal applicable aux SCPI 62

Q54. Quel est le régime fiscal applicable aux SCPI ? 62
Q55. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier
du régime de translucidité fiscale propre aux SCPI ? 63
Q56. Les SCPI peuvent-elles perdre leur régime
de translucidité fiscale ? 64
Q57. Comment sont imposés les loyers et autres revenus
accessoires courants de la SCPI au niveau des associés ? 64
Q58. Comment sont imposés les loyers et autres revenus
accessoires courants de la SCPI en cas
de démembrement de la propriété du titre ? 66
Q59. Peut-on prévoir une répartition dérogatoire
de l’application des seuls droits des associés
dans les résultats sociaux ? 66
Q60. À quel moment se fait l’attribution des résultats
entre associés ? 66
Q61. Est-il possible de répartir le résultat en fonction
d’une date d’entrée en jouissance des parts sociales
postérieure à la date de l’investissement ? 67
Q62. Les associés soumis à l’IS peuvent-ils prendre
en compte une dotation d’amortissement
sur l’immeuble détenu par la SCPI pour le calcul
de leur quote-part de résultat ? 67
Q63. Comment sont imposés les associés non-résidents ? 69
Q64. Quel est le régime fiscal applicable à la cession
d’un immeuble par la SCPI ? 71
Q65. Quelles sont les conditions à respecter par une SCPI
dans le cadre de l’acquisition d’un actif réalisée avec le
bénéfice des dispositions de l’article 210 F du CGI ? 74
Q66. Existe-t-il un avantage particulier à investir
dans une SCPI pour un associé personne physique ? 75
Q67. Quelles sont les obligations déclaratives des SCPI
et de leurs associés ? 75
Droits d’enregistrement relatifs aux transactions
sur parts et actions de SCPI 78

Situation au regard de la TVA 79

Situation au regard de la CET 79

Situation au regard de l’ISF 79

Situation au regard de l’IFI 80

Un plan comptable spécifique assurant

aux associés une bonne visibilité
des investissements locatifs 83

Un plan comptable spécifique 84

Principes génériques 84
Q68. Comment comptabiliser les frais de constitution
d’une SCPI ? 85
Opérations sur le patrimoine 86
Q69. Les immeubles sous promesse d’achat font-ils partie
du patrimoine ? 87
Q70. Comment comptabiliser un impôt sur les revenus générés
par des investissements faits à l’étranger ? 87
Q71. Quel traitement comptable retenir pour l’acquisition
de titres et des créances rattachées ? 88
Q72. Les frais financiers engagés pendant la construction
ou la restructuration d’un immeuble peuvent-ils être
intégrés au prix de revient des actifs immobiliers
concernés ? 88
Q73. Les coûts et honoraires de commercialisation supportés
par une SCPI ou sa filiale peuvent-ils être intégrés
au coût de revient des actifs immobiliers concernés ? 89
Q74. Un complément de prix prévu dans l’acte d’acquisition d’un
actif immobilier détenu directement ou indirectement peut-il
être pris en considération, directement ou indirectement, dans
la valeur de réalisation de la SCPI ? 89
Q75. Est-il possible d’étaler une franchise accordée
à un locataire ? 90
Q76. Quelles sont les exceptions possibles au principe
de non-amortissement ? 90
Q77. Quel traitement comptable doit être retenu
pour les titres de sociétés détenus au regard
de leur valorisation ? 91
Q78. Quelle valeur retenir pour les titres dans la colonne
« valeurs estimées » du patrimoine ? 92
Q79. Comment évaluer les avances en compte courant ? 92
Q80. Est-il possible de comptabiliser les plus-values latentes
sur les actifs immobiliers détenus ? 92
Q81. Pourquoi porter une attention particulière
aux dépenses de grosses réparations ? 93
Q82. Quelles sont les modalités de suivi des dépenses d’entretien
et de réparations à mettre en œuvre ? 93
Q83. Comment comptabiliser les dépenses d’entretien
et de réparation ? 93
Q84. Quelles sont les modalités de mise à jour de la PGE
pour les arrêtés intermédiaires ? 94
Q85. Quelle est la nouvelle définition
des actifs immobilisables ? 95
Q86. Faut-il, même si ce n’est pas prévu au plan comptable
des SCPI, décomposer les immeubles comme en PCG ? 96
Q87. Comment déterminer la plus ou moins-value de cession ? 97
Q88. La plus-value de cession d’un immeuble
est-elle distribuable ? 98
Q89. La plus value sur la cession de titres non contrôlés
est-elle distribuable ? 98
Q90. Que devient la PGE en cas de vente d’un immeuble ? 98
Q91. Que deviennent les mobiliers ou agencements séparés
en cas de cession de l’immeuble ? 98
 Q92. Comment enregistrer les frais de mise en place
d’un emprunt immobilier ? 99
Q93. À quelle valeur doit figurer un emprunt
dans l’état du patrimoine ? 100
Opérations en lien avec les capitaux propres 100
Q94. À quoi correspond la commission de souscription ? 100
Q95. Comment sont enregistrées les subventions
d’investissement reçues par une SCPI ? 101
Q96. À quoi correspond le fonds de remboursement ? 101
Q97. Comment est comptabilisée la constitution du fonds
de remboursement ? 102
Q98. La constitution d’un fonds de remboursement
sur la base de plus-values réalisées empêche-t-elle
la distribution des plus-values ? 102
Q99. Comment est comptabilisé le retrait d’un associé ? 103
Obligations en termes d’information financière 104
Q100. Quelles sont les informations minimales obligatoires
dans un bulletin d’information périodique ? 104
Q101. Quelles sont les contraintes spécifiques en matière
de calendrier d’approbation des comptes pour une SCPI
en cas d’existence de filiales immobilières ? 108
Q102. Quels sont les éléments à inclure
dans les comptes annuels ? 109
Q103. Quelles sont les informations minimales devant figurer
dans le rapport de gestion ? 109
Q104. À quoi correspondent les différentes valeurs
devant être communiquées ? 111
Q105. Comment est déterminée la valeur vénale
des immeubles ? 111
Q106. Comment sont traités les éléments du patrimoine
immobilier autres que les immeubles détenus directement ? 112
Q107. Comment déterminer la valeur vénale d’immeubles
en cours de construction ? 113
 Q108. Comment déterminer la valeur vénale des actifs
immobiliers sous promesse de vente ? 113
Q109. Comment déterminer la valeur vénale d’un actif détenu
à l’étranger ? 114
Opérations de fusion 114
Q110. Quelles sont les caractéristiques des fusions de SCPI ? 114
Q111. Un commissaire à la fusion doit-il être désigné ? 114
Q112. Comment comptabiliser les frais de fusion ? 115
Liquidation d’une SCPI 115
Q113. SCPI en liquidation conventionnelle : que faire ? 115
Q114. Quelles sont les valeurs vénales à retenir pour
les immeubles lors de la liquidation d’une SCPI ? 116
Q115. Que devient la provision pour gros entretiens
durant la liquidation d’une SCPI ? 116
Q116. Tous les frais de liquidation doivent-ils être
provisionnés dès l’ouverture de la liquidation ? 117
Q117. Durant la période de liquidation, quelle information
la société de gestion doit-elle préparer ? 117
Q118. Que faire des sommes non réclamées
lors d’une liquidation ? 118

Sommaire détaillé 119

Annexe 128
Annexe
(Renvois figurant à l’intérieur du Pocket Guide)
1
art. L.214-86 à L. 214-126 et R.214-130 à R.214-176 du COMOFI
2
art. 422-189 à 422-249 du RG AMF
3
art. 1845 à 1870-1 du Code civil
4
art. L.214-86 du COMOFI
5
art. 422-192 du RG AMF
6
art. L.214-24 du COMOFI
7
art. L.214-114 du COMOFI
8
art. L.214-115 I 1° et R. 214-155 du COMOFI
9
art. L.214-91 du COMOFI
10
art. 1842 du Code civil
11
art. L.211-1 du COMOFI
12
art. L.411-1 du COMOFI
13
art. L.214-88 du COMOFI
14
art. L.214-116 du COMOFI
15
art. L.214-115 et R.214-156 du COMOFI
16
art. L.214-91 du COMOFI
17
art. L.214-86 du COMOFI
18
art. 422-191 du RG AMF
19
art. 422-196 du RG AMF
20
art. L.214-94, L.214-109 et R. 214-157-1 du COMOFI
21
Instruction AMF 2002-01
22
art. L.214-96 du COMOFI
23
art. L.214-96 du COMOFI
24
art. L.214-93 du COMOFI et art. 422-215 du RG AMF
25
art. 422-214 du RG AMF
26
art. 422-205 du RG AMF
27
art. L.214-96 du COMOFI
28
art. 422-195 du RG AMF
29
art. R.214-92 du COMOFI
30
art. R 214-156 du COMOFI
31
art. L.214-115 II du COMOFI
32
art. R.214-157 du COMOFI
33
art. R.214-156 II du COMOFI
34
art. L.214-101 du COMOFI
35
art. 422-203 du RG AMF

128 – Pocket Guide PwC

36
art. L.214-101 du COMOFI
37
art. L.214-102 du COMOFI
38
art. directive 2011/61/UE du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds
d’investissement alternatifs (ensemble des fonds non coordonnés)
39
art. R.532-12-1 du COMOFI
40
art. L.214-98 du COMOFI
41
instruction 2008-03 de l’AMF
42
art. 317-2, I du RG AMF
43
art. 317-2, II du RG AMF
44
art. 317-2, IV du RG AMF et 12 à 15 du règlement (UE) n° 231/2013 de la
Commission Européenne du 19/12/2012
45
art. 317-4 du RG AMF
46
art. 318-2 du RG AMF
47
art. recommandation de l’AMF 2009-23 concernant la gestion des conflits
d’intérêt dans les sociétés de gestion de portefeuille gérant des OPCI
48
art. 317-3 du RG AMF et art. 38 de l’instruction 2008-03 de l’AMF
49
art. 422.224 du RG AMF
50
art. L.214-99 du COMOFI
51
art. 422-199 du RG AMF
52
art. 3.2.3. de la position AMF 2012-19
53
art. L.321-2, al. 1 du COMOFI
54
art. L.214-24-8 du COMOFI
55
art. 422-234 du RG AMF
56
art. L.214-109 du COMOFI
57
art. R214-156
58
art. L.214-110 du COMOFI
59
art. 422-233 du RG AMF
60
art. 422-232 du RG AMF
61
art. 422-228 du RG AMF
62
art. 422-227 du RG AMF
63
art. R.214-157-1 du COMOFI
64
art. L.214-111 du COMOFI
65
art. L.236-10 du Code de commerce
66
art. L.214-117 du COMOFI
67
art. L.214-66 et L.214-76 du COMOFI
68
art. R.214-158 du COMOFI
69
art. Bulletin CNCC n° 134, 01/06/2004, p. 374-379
70
art. 422-231 du RG AMF
71
art D.211-1 A du COMOFI

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