R É F É R E N C E

R ÉJ UF RÉI R E N C E
D I Q U E
J U R I D I Q U E

R É F É R E N C E R É F É R E N C E

Traité de droit de la démolition

J U R I D I Q U E J U R I D I Q U E

Les exigences environnementales ont largement modifié l’acte de démolir, entendu désormais comme
Traité de droit
de la démolition
une déconstruction supposant de préserver les matériaux en vue de leur réemploi. Juridiquement,
l’acte de démolir consiste en l’ensemble des actions visant à décomposer une structure, un ouvrage,
en éléments suffisamment réduits pour être évacués, éventuellement recyclés, dans les meilleures
conditions de sécurité, en mettant en œuvre les procédés et méthodes les mieux adaptés.
Suivant l’ordre chronologique d’une opération de démolition, ce traité présente en deux parties le droit
de la démolition et ses fondements en s’appuyant sur la distinction fondamentale entre démolition
volontaire et contrainte. Il détaille ensuite le cadre juridique d’une opération de démolition et de la
gestion des déchets intégrant notamment leur réemploi. Déconstruction et réemploi
Jean-Louis Sablon

Jean-Louis Sablon
Cet ouvrage exhaustif répond à toutes les ques-
tions que peuvent se poser les professionnels de
la construction en matière de démolition afin de
sécuriser leurs opérations tout en développant Jean-Louis Sablon est avocat spécialisé
des pratiques plus vertueuses et durables. en droit de l’immobilier, diplômé en droit de
la construction et de l’urbanisme. Il a publié
plusieurs ouvrages juridiques en matière de
construction, notamment Le contentieux des
dommages de construction (Eyrolles).
Sommaire

Partie 1. Droit de démolir. Partie 2. Opération de démolition et ses déchets.

ISSN 2261-3749
ISBN 978-2-281-13603-6

20510_RJ_Traite_droit_demolition_couv.indd 1 21/02/2023 15:06

 Sommaire

Abréviations............................................................................................. 7

Introduction.............................................................................................. 9

Partie 1 Droit de démolir................................................................................ 17

Titre 1 Démolition volontaire.......................................................................... 19

Titre 2 Démolition contrainte......................................................................... 77

Partie 2 Opération de démolition et ses déchets................................... 169

Titre 3 Opération de démolition..................................................................... 171

Titre 4 Gestion des déchets........................................................................... 271

Index........................................................................................................ 309

Table des matières..................................................................................... 317

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 PARTIE 1
Droit de démolir

11. La démolition peut prendre différentes formes : involontaire, volontaire ou contrainte.

La première d’entre elles – qui ne concerne d’ailleurs pas la déconstruction –, ne présente
juridiquement qu’un intérêt limité, du moins s’agissant de la notion elle-même, mais on la
retrouvera en seconde partie, dans ses applications, lors de l’examen des dommages causés
au voisinage au cours des opérations de démolition :
– Il n’existe aucune disposition propre aux biens immobiliers qui, seuls, font l’objet de cet
ouvrage ;
– Sur le plan civil, la destruction accidentelle d’un bien est traitée comme un dommage
parmi d’autres et relève à ce titre des règles générales de la responsabilité extracontractuelle
des articles 1240 et suivants du Code civil ou du trouble anormal de voisinage, ou de la res-
ponsabilité contractuelle (baux, copropriétés, lotissements) ;
– Sur le plan pénal, il existe bien un délit de destruction, dégradation ou détérioration invo-
lontaire (C. pén., art. 322‑5) mais son intérêt est marginal (voir infra § 32).
Par conséquent, on ne retiendra ici que les deux suivantes. L’acte de démolir présente en
effet cette originalité qu’il peut être l’expression d’un droit qui, s’il n’est pas totalement
libre, n’en est pas moins voulu, ou, au contraire, d’une obligation dans certaines situations
essentiellement dangereuses ou transgressives.

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 TITRE 1
Démolition volontaire

12. Le droit de démolir appartient au propriétaire si telle est sa volonté. Tout autre que lui,
quand bien même il aurait des droits sur l’ouvrage, n’a en principe pas ce droit, mais le
propriétaire doit lui-même, lorsqu’il décide de démolir, prendre en compte ces droits et les
respecter. Il s’agit d’une première limite pour lui. Il peut toutefois les autoriser à démolir
dans des conditions qu’il lui appartient de déterminer. En revanche, il peut s’opposer à toute
forme de destruction tant sur le plan civil que sur le plan pénal.
L’exercice de ce droit connaît une seconde limite, l’intérêt général. La protection des
personnes et des biens doit être préservée et la démolition ne saurait porter atteinte au patri-
moine historique ou naturel ou encore avoir lieu en dehors de tout cadre juridique pour des
opérations de grande envergure telles que la rénovation urbaine ou d’aménagement, pas plus
qu’elle ne doit menacer la sécurité et la santé des occupants ou du voisinage.
Mais l’encadrement ne suffit pas : il est nécessaire qu’un contrôle en vérifie la juste applica-
tion tant avant l’exécution des travaux, sous forme de permis et d’autorisations, que pendant
et après, et que des recours puissent être exercés et des sanctions prises.

19

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 Démolition volontaire – Titre 1

Chapitre 1 Attribut du droit de propriété

13. Le droit de démolir est un attribut de la propriété dans la mesure où, selon l’article 544
du Code civil, elle est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue,
pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Elle inclut donc
l’abusus, c’est-à-dire la possibilité de détruire. La démolition s’analyse dès lors juridique-
ment en un acte matériel de disposition.
Bien qu’il ne vise pas expressément la démolition parmi les travaux que peut faire le proprié-
taire du sol, l’article 552, par sa généralité, réaffirme implicitement le principe selon lequel
la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à pro-
pos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de
ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des
lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.
14. Ce même droit est encore consacré par différents textes particuliers, l’interdiction devant
rester l’exception.
Ainsi, à Paris, la pose d’appuis sur les murs des façades ou sur les toits et terrasses des bâti-
ments pour des appareils d’éclairage public ou de signalisation ne peut faire obstacle au droit
du propriétaire de démolir (C. voirie routière, art. L. 171‑5).
De même, sur l’ensemble du territoire, s’agissant des réseaux de gaz et d’électricité, la ser-
vitude établie n’entraîne aucune dépossession et la pose d’appuis sur les murs ou façades ou
sur les toits ou terrasses des bâtiments ne peut davantage faire obstacle au droit du proprié-
taire de démolir (C. énerg., art. L. 323‑6 et L. 323‑6).

Section 1 Un droit réservé au seul propriétaire

15. Exception. Si la démolition intervient à l’initiative d’un autre que le propriétaire mais
dans l’intérêt de celui-ci, par exemple, pour éviter l’effondrement imminent de tout ou partie
d’un bâtiment, les règles de la gestion d’affaires (C. civ., art. 1301 à 1301‑5) ont vocation à
s’appliquer, dans la mesure où des travaux ayant une utilité ont pu être jugés comme justi-
fiant l’initiative prise de les faire exécuter et l’existence d’une gestion d’affaires.
Il s’agissait en l’espèce de simples travaux de réparation dans un logement mais la solution
serait a fortiori la même pour des travaux de démolition destinés à prévenir la ruine(1).

§ 1 Exclusion des autres titulaires de droits sauf convention contraire

16. Il s’agit des titulaires sur le bien d’un droit réel autre que la propriété ou d’un droit per-
sonnel auxquels seul le contrat ou le titre peut, le cas échéant, accorder le droit de démolir,
dans les conditions qu’il précise.

(1) Cass. 1re civ., 5 mars 1985, n° 84‑10.097.

21

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 Traité de droit de la démolition

EXEMPLE
Le titre d’occupation constitutif de droit réel sur le domaine public comporte les ouvrages, constructions et
installations de caractère immobilier à édifier et, le cas échéant, la liste de ceux qui doivent être maintenus en état
jusqu’à l’expiration de la durée de validité du titre (CGPPP, art. R 2122‑17 1°) ce qui sous-entend, a contrario, que
la démolition par l’occupant de certains ouvrages existants pourrait intervenir avant.

Parmi eux, l’usufruitier – ou celui qui dispose d’un droit d’usage et d’habitation. S’il peut
jouir de la chose comme un propriétaire, c’est à charge d’en conserver la substance (C. civ.,
art. 578 et 625)(2). De même, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation(3) et le bénéfi-
ciaire d’une servitude qui ne doit faire aucun changement qui aggrave la condition du fonds
dominant (C. civ., art. 702).
17. À plus forte raison, tous ceux qui n’ont qu’un droit de jouissance : le locataire,
l’occupant, le concessionnaire ou l’emprunteur. Ceux-là, en démolissant sans autorisation,
s’exposeraient à une action en réparation du propriétaire fondée sur des textes particuliers et,
plus généralement l’article 1217 du Code civil (auparavant art. 1143).
TEXTE OFFICIEL

Article 1217 du Code civil

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut […] demander réparation
des conséquences de l’inexécution […] des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire doit user raisonnablement de la chose sous peine de résiliation du bail (C. civ.,
art. 1728 et 1729).
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne
prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (C. civ., art. 1732).
Il est tenu des dégradations et des pertes du fait de ses proches et de ses sous-locataires
(C. civ., art. 1735). Il répondra, par exemple, de la suppression des cloisons et des portes(4).
L’interdiction de démolir est le plus souvent reprise par le contrat alors que des travaux
d’aménagement sont par ailleurs autorisés, en particulier dans les baux commerciaux ou les
contrats de crédit-bail immobilier. Il appartient aux juges d’interpréter le contrat et de déci-
der ce qui relève de la démolition ou pas(5).
La règle est aussi expressément reprise par la loi pour les baux d’habitation ou mixtes (pro-
fessionnels et d’habitation) dans lesquels le locataire a des obligations bien précises.
Il doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans
les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par
cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit
dans le logement(6). Tel n’est évidemment pas le cas lorsque des détériorations sont causées
à l’immeuble non par un usage normal mais volontairement(7).

(2) Cass. 3e civ., 5 décembre 1968, Bull. n° 532.

(3) CA Bordeaux, 31 mai 2010, n° 05/06314.
(4) CA Agen, 5 octobre 2004, n° 03/944.
(5) Pour un exemple : CA Aix-en-Provence, 2 mai 2008 n° 05/17533.
(6) Article 7 c de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
(7) Cass. soc. 6 juin 1946, D. 1946. 310.

22

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 Démolition volontaire – Titre 1

Pour certains travaux de rénovation énergétique impliquant une déconstruction, tels que le
remplacement des menuiseries extérieures, le locataire qui veut les exécuter à ses frais doit
demander l’accord préalable du bailleur et lui préciser les transformations envisagées ainsi
que les conditions d’exécution. À défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur
est réputé avoir donné son accord tacite et ne peut plus, à l’issue du bail, demander la remise
en état des lieux(8).
18. Quelques illustrations sont listées ci-dessous :
– Ayant retenu que les preneurs avaient effectué les travaux de démolition sans autorisation,
que la clause résolutoire insérée au bail pouvait jouer pour toute autre infraction que celle
afférente au non-paiement des loyers et en l’occurrence pour une infraction qui était de
nature à nuire à la solidité de l’immeuble, qu’ils ne prétendaient pas avoir rétabli l’escalier
dans le délai d’un mois de la signification malgré la sommation qui leur avait été délivrée
ni dans les trois mois du prononcé du jugement qui avait ordonné l’exécution provisoire, la
cour d’appel qui en a déduit qu’ils reconnaissaient l’infraction qui était de nature à nuire à
la solidité de l’immeuble, a légalement justifié sa décision(9) ;
– Résiliation du bail pour démolition, le jour même de son édification, d’un mur construit
par le bailleur(10) ;
– Pour débouter la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de
la société preneuse, qui avait supprimé une cloison et modifié la distribution des lieux loués
sans son autorisation et ce, en contravention aux clauses du bail, l’arrêt qui retient qu’elle
n’a subi aucun préjudice et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une atteinte à la solidité de
l’immeuble ni d’une diminution de la valeur locative a violé les textes susvisés(11).
19. Toutefois le preneur d’un bail à construction, s’il est tenu de maintenir les constructions
en bon état d’entretien et de réparations, peut, sauf stipulation contraire du bail, démolir les
bâtiments existants uniquement, et seulement en vue de les reconstruire (CCH, art. L. 251‑4).
Le droit de démolir n’est pas reconnu non plus aux preneurs à bail emphytéotique, à bail réel
immobilier ou à bail réel solidaire sur les constructions existantes ou qu’ils ont pu édifier,
même pour les reconstruire, sauf clause contraire (C. rur., art. L. 451‑7 ; CCH, art. L. 254‑2
et L. 255‑7).
Le concessionnaire répond des dégradations qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il
ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute(12).
L’emprunteur, lui, doit veiller à leur conservation et les restituer (C. civ., art. 1875 et 1880).
20. Ils sont en outre passibles de sanctions pénales dans les mêmes conditions que les tiers
(voir infra § 26 à 32).

(8) Article 7 f de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2022‑1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de
rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire.
(9) Cass. 3e civ., 13 novembre 1997, n° 95‑18.779.
(10) CA Bastia, 21 octobre 2015, n° 14/00644.
(11) C. civ. art. 1134 et 1143 anciens et Cass. 3e civ., 13 novembre 1997 n° 95‑21.311.
(12) Article 52, al. 1er de la loi n° 67‑1253 du 30 décembre 1967.

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 Traité de droit de la démolition

§ 2 Exclusion des non titulaires de droits

21. La démolition ou la déconstruction de l’immeuble d’autrui est interdite aux tiers y

compris lorsqu’ils sont propriétaires des matériaux avec lesquels le propriétaire du terrain a
construit. En application des règles de l’accession posées par les articles 551 et suivants du
Code civil, ils ne peuvent les enlever pour les récupérer et ont seulement droit au rembour-
sement de leur valeur (C. civ., art. 554).
Par ailleurs, tous ceux dont le droit sur l’immeuble (et plus seulement le propriétaire) est
frappé ou menacé par une démolition ou déconstruction réalisée par des tiers peuvent agir
sur le plan civil et sur le plan pénal.

A. Sur le plan civil

Les titulaires de droits sur un bien ont à leur disposition différentes actions selon la nature
du droit à protéger, lesquelles ne distinguent pas selon que l’atteinte est volontaire ou pas.
Il leur appartient de rapporter la preuve de l’identité de l’auteur du dommage(13).
1° Actions ouvertes à tous les titulaires de droits
22. Tous disposent des actions fondées sur la responsabilité civile (C. civ., art. 1240 et s.) ou
le trouble de voisinage, s’il s’agit seulement de défendre un simple droit de jouissance ou de
mettre fin au dommage causé par la démolition ou sa tentative.
REMARQUE
Il faut noter la situation particulière du locataire victime d’une voie de fait (en l’espèce, une démolition).

S’agissant de tiers ne prétendant à aucun droit sur l’immeuble, le locataire ne peut demander
la garantie du bailleur et doit les poursuivre en son nom personnel (C. civ., art. 1725).
En revanche, si les tiers revendiquent des droits sur l’immeuble, il doit appeler le bailleur en
garantie et sera lui-même mis hors de cause (C. civ., art. 1727). Tel serait, par exemple, le cas
d’un voisin qui, revendiquant la propriété du mur séparatif, en aurait entrepris la démolition.
2° Actions ouvertes aux propriétaires et titulaires de droits réels
23. Les propriétaires et les titulaires de droits réels, disposent en outre, des actions réelles
immobilières s’il s’agit de protéger le droit lui-même et plus seulement de mettre fin au
dommage.
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu
qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (C. civ., art. 544).
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et
moyennant une juste et préalable indemnité (C. civ., art. 545).
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire
lui-même (C. civ., art. 578).

(13) CA Basse-Terre, 25 novembre 2019, n° 17/015991.

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 PARTIE 2
Opération de démolition
et ses déchets

315. La démolition intervient dans un cadre juridique et fiscal préexistant qui emprunte lar-
gement aux opérations de construction avec certaines variantes.
Les travaux eux-mêmes obéissent à différentes règles tant avant que pendant leur exécution,
Reste la question de la gestion des déchets qui a pris tout récemment une importance capitale
dans la démolition et la déconstruction.

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 TITRE 1
Opération de démolition

Chapitre 1 Cadre juridique et fiscal

Section 1 Aspects juridiques

316. Ils sont d’ordre contractuel (acteurs, marchés) et réglementaire (permis, chantier).
Il est à noter, en marge de ces deux aspects, la publication au service chargé de la publicité
foncière de la situation des immeubles, par les soins de l’administration compétente des
procès-verbaux établis par le service du cadastre, pour constater les démolitions affectant des
immeubles inscrits au fichier immobilier et situés dans la partie agglomérée d’une commune
urbaine, ainsi que les modifications provenant de décisions administratives ou d’événements
naturels(579).

§1 Cadre contractuel

Les professions de la démolition se distinguent des autres professions du BTP par une com-
pétence et une organisation qui leur sont propres (A). Les contrats qu’elles sont amenées à
passer à l’occasion des opérations de démolition sont les mêmes mais comportent des dispo-
sitions spécifiques de l’activité (B).

A. Acteurs de la démolition/déconstruction
1° Entreprises(580)
Dans la nomenclature d’activités de l’INSEE, les activités de démolition et de déconstruction
occupent plusieurs rubriques qui servent également à les classer dans les différentes catégo-
ries professionnelles des chambres de commerce et d’industrie (C. com., art. L. 713‑26 et
annexe 7‑4).

(579) Article 36 du décret n° 55‑22 du 4 janvier 1955.

(580) Pour des informations statistiques, voir supra § 5.

171

TDD_.indb 171 20/02/2023 13:04

 Traité de droit de la démolition

Ces rubriques sont :

43.1. Travaux de démolition et de préparation des sites.
38. Collecte dépollution et autres services de gestion des déchets.
39. Traitement et élimination des déchets ; récupération de matériaux.
a) Qualification professionnelle
317. Les entreprises peuvent faire l’objet d’une qualification professionnelle par un orga-
nisme agréé comme QUALIBAT, association émanant des professions du bâtiment et
exerçant une mission d’intérêt public depuis 1949.
Dans la nomenclature QUALIBAT qui comprend notamment, les travaux de démolition-­
déconstruction, fondations-soutènement, aménagements du site, échafaudages et étaiements,
décontamination amiante et traitement curatif et préventif de la maison (insectes xylophages,
champignons, etc.), les travaux de démolition-déconstruction font partie de la famille 1
« Préparation du site et infrastructure ».
Ils se décomposent en quatre spécialités :
– 111- Travaux de démolition-déconstruction ;
– 114- Démolition par carottage ou sciage ;
– 115- Démolition par explosifs ;
– 116- Curage.
Sur son site, QUALIBAT indique qu’elle évalue les compétences d’un point de vue non
seulement technique mais aussi administratif, juridique et financier selon différents critères
suivants :
– L’entreprise dispose d’une assurance en responsabilité travaux, comme en responsabilité
civile, en cours de validité ;
– Sa situation fiscale et sociale est en règle (URSSAF, caisse des congés payés, impôts et
taxes) ;
– Sa situation financière sur les 2 derniers exercices a été vérifiée, elle est saine et donne
confiance dans la stabilité de ses ressources ;
– Ses moyens humains et matériels sont suffisants et adaptés aux travaux pour lesquels elle
est qualifiée ;
– Un responsable technique a été nommément désigné pour superviser les chantiers ;
– Des références de chantiers ont été produites et détaillées pour apporter la preuve concrète
du savoir-faire et de l’expérience de l’entreprise ;
– Les clients de l’entreprise ont témoigné leur satisfaction sur la qualité de ses réalisations,
le respect des délais et la tenue de ses chantiers ;
– L’entreprise s’engage sur la conformité finale des travaux, sur la qualité des matériaux et
des matériels qu’elle met en œuvre.
318. Les activités de démolition et de déconstruction, comme toutes les activités de
construction dont elles font partie, ne peuvent être exercées que par une personne qualifiée
professionnellement ou sous le contrôle effectif et permanent de celle-ci, quels que soient le
statut juridique et les caractéristiques de l’entreprise(581).

(581) Article 16 de la loi n° 96‑603 du 5 juillet 1996.

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TDD_.indb 172 20/02/2023 13:04

 Opération de démolition – Titre 1

Les personnes qui exercent un métier ou une partie d’activité relevant des activités de
construction, entretien et réparation des bâtiments ou qui en contrôlent l’exercice par des
personnes non qualifiées doivent être titulaires d’un certificat d’aptitude professionnelle,
d’un brevet d’études professionnelles ou d’un diplôme ou titre de niveau égal ou supérieur
homologué ou enregistré lors de sa délivrance au répertoire national des certifications
professionnelles et attestant d’une qualification dans le métier ou dans la partie d’activité
concernés.
À défaut, elles doivent justifier d’une expérience professionnelle de trois années acquises en
qualité de dirigeant d’entreprise, de travailleur indépendant ou de salarié dans l’exercice du
métier ou de la partie d’activité concernés faisant l’objet d’une attestation de qualification
professionnelle par la chambre de métiers et de l’artisanat compétente(582).
Parmi les diplômes officiels de la filière du bâtiment et des travaux publics, il n’en existe
aucun propre aux métiers de la démolition qu’il s’agisse de l’ingénieur ou du simple opéra-
teur dont, pour ce dernier, la qualification s’acquiert en général par un CAP ou un Bac pro
des métiers du bâtiment et des travaux publics complété par une formation en entreprise.
La branche professionnelle délivre toutefois un certificat de qualification professionnelle de
préparateur en démolition.
319. Les salariés accomplissant, dirigeant ou organisant, même à titre occasionnel, acces-
soire ou secondaire, sur un site ou un chantier de bâtiment ou de travaux publics, des
travaux de démolition ou de déconstruction doivent être titulaires d’une carte d’identification
professionnelle.
Ceux des architectes, diagnostiqueurs immobiliers, métreurs, coordinateurs en matière de
sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs géomètres-topographes et géo-
mètres-experts ne sont pas concernés (C. trav., art. L. 8291‑1 et R. 8291‑1)(583).
b) Spécialités
Amiante et autres polluants(584)
320. Pour exécuter des travaux de retrait ou d’encapsulage d’amiante et de matériaux,
d’équipements et de matériels ou d’articles en contenant(585), les entreprises doivent faire
l’objet d’une certification (C. trav., art. R. 4412‑129) délivrée par l’un des certificateurs
agréés : QUALIBAT, AFNOR Certification et GLOBAL Certification(586).

(582) Article 1er du décret n° 98‑246 du 4 mai 2017.

(583) Sur les modalités de délivrance : C. trav., art. R. 8291‑2 à R. 8295‑3 ; sur les conditions de compétence
relatives à la réalisation des différents diagnostics voir supra § 311, § 406 et infra § 409 et § 418.
(584) S’agissant des conditions relatives à la réalisation des diagnostics, voir infra § 409 et § 418; s’agissant des
mesures voir infra § 475.
(585) Voir infra § 477 et s.
(586) Sur les conditions et modalités d’attribution de la certification, se référer à l’arrêté du 14 décembre 2012 et
à la norme NF X46‑011 « Travaux de traitement de l’amiante – Modalités d’attribution et de suivi des certificats
des entreprises » d’août 2012 qui définit les critères d’attribution de la certification.

173

TDD_.indb 173 20/02/2023 13:04

 Traité de droit de la démolition

Différents titres professionnels ont en outre été créés par arrêtés du 20 juillet 2018 :
– l’opérateur de chantier qui procède au retrait de matériaux sous la responsabilité de
l’encadrant de chantier et dont les activités principales sont la préparation et la réalisation
d’opérations de traitement ;
– l’encadrant de chantier qui réalise avec ses équipes d’opérateurs la préparation de l’opéra-
tion, le retrait de matériaux et le repli ;
– l’encadrant technique qui réalise l’étude, la préparation, la gestion complète de l’opération
de traitement.
Explosifs
321. Il existe un certificat de préposé au tir avec des options complémentaires(587).
RÉFÉRENCES

Sur l’habilitation dont doit être titulaire la personne qui n’a pas qualité pour détenir de titre d’acquisition
et à qui sont confiés sur les lieux d’emploi, la garde, la mise en œuvre et le tir de produits explosifs
et plus généralement les conditions de détention et d’emploi des explosifs
Voir infra § 488 et s.
Sur l’ensemble de la question « Travaux à l’explosif » de l’OPPBTP
Voir [Link] ouvrage

c) Organisation professionnelle
322. Il existe une organisation professionnelle, le Syndicat des entreprises de déconstruction,
dépollution et recyclage (SEDDRe), résultat d’une fusion le 1er juin 2018 entre le Syndicat
national des entreprises de démolition (SNED) et le Syndicat des recycleurs du BTP
(SR-BTP), dont le but est de répondre aux évolutions des métiers de la déconstruction et du
recyclage qui constituent des activités complémentaires et de permettre de progresser dans le
développement de nouvelles filières de recyclage et la valorisation des déchets du BTP et la
prévention des risques liés à la gestion des substances dangereuses. Ce syndicat est membre
adhérent de la Fédération française du bâtiment (FFB) et regroupe près de 250 membres,
65 partenaires, 7 500 salariés pour un chiffre d’affaires de 1,3 milliard d’euros.
2° Autres intervenants
323. On retrouve la plupart des intervenants des chantiers de construction dans des domaines
comme les études, la maîtrise d’œuvre de conception, l’exécution et le contrôle.
Différentes qualifications existent également pour certains d’entre eux :
– l’OPQTECC (Organisme de qualification des économistes de la construction et des pro-
grammistes) délivre une qualification 2.3 « Démolition. Désamiantage » aux économistes de
la construction et aux programmateurs. La qualification comporte différentes sous-catégories
propres au diagnostic des déchets, à la maîtrise d’œuvre de la démolition et à la maîtrise
d’œuvre ou la prescription du désamiantage ;
– l’OPQIBI (Organisme professionnel de qualification de l’ingénierie bâtiment industrie) délivre
des qualifications en matière d’ingénierie : une qualification « Démolition. Déconstruction »
pour les études et la gestion des déchets et une qualification « Amiante » pour le repérage
et la maîtrise d’œuvre.

(587) Arrêté du 26 mai 1997.

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 Opération de démolition – Titre 1

B. Marchés
324. Les travaux de démolition ou de déconstruction font normalement l’objet d’un contrat
d’entreprise, en l’espèce, le louage d’ouvrage et d’industrie des architectes, entrepreneurs
d’ouvrages et techniciens par suite d’études, devis et marchés (C. civ., art. 1779 3).
Ils peuvent aussi, plus rarement, avoir lieu dans le cadre d’une vente de matériaux, voire
après la vente de l’immeuble tout entier en vue de la récupération de matériaux.
1° Les travaux de démolition relèvent de la construction et du bâtiment
Cette double appartenance a essentiellement des conséquences en matière de marché à for-
fait et de sous-traitance.
L’entrepreneur qui exécute des travaux de démolition est également soumis aux dispositions
de la loi n° 71‑584 du 16 juillet 1971 sur la retenue de garantie et la caution de substitution,
y compris comme sous-traitant, et, pour un montant supérieur à 12 000 euros, bénéficie de
la garantie de paiement de l’article 1799‑1 du Code civil.
a) Marché à forfait (C. civ., art. 1793 et 1794)
Application aux travaux de démolition
325. Dans la mesure où l’article 1793 du Code civil concerne la construction d’un bâtiment,
la question est donc de savoir si les travaux de démolition, quoique distincts, font partie de
la construction.
L’article L. 111‑1 8° du Code de la construction et de l’habitation qui définit cette dernière
comme « l’édification d’un bâtiment nouveau ou l’extension d’un bâtiment existant »
n’apporte pas de réponse mais on admet généralement que le terme construction englobe
toutes les activités accessoires dont la démolition de bâtiments existants.
Si la démolition est incluse dans un marché plus vaste de construction ou de transformation,
elle prendra la qualification de marché à forfait ou non de celui-ci qui dépend elle-même de
l’importance de l’opération.
Des travaux très importants réalisés lors d’une opération de construction d’un immeuble
ayant nécessité l’adaptation et la modification du gros œuvre ne sont pas de simples travaux
d’aménagement et doivent être assimilés à une construction au sens de l’article 1793 du
Code civil et se voir appliquer les règles du marché à forfait(588).
Des travaux exécutés dans un appartement s’analysent en une rénovation ponctuelle sur par-
ties privatives car sans intervention sur les murs de refend ni sur les planchers et consistent
en travaux intérieurs sur les cloisons et en installation d’équipements ne portant pas sur la
construction d’un bâtiment, ne peuvent relever de l’article 1793(589).
Mais la Cour de cassation admet l’application de l’article 1793 à des travaux de démoli-
tion pure et simple selon marché spécifique(590) alors qu’on aurait pu se poser la question

(588) Cass. 3e civ., 15 décembre 1982, n° 81‑11.459.

(589) Cass. 3e civ., 23 juin 1999, n° 98‑10.276.
(590) Voir les arrêts de la troisième chambre de la Cour de cassation des 18 avril 2019 et 2 juin 2016, cités infra
§ 326.

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 Traité de droit de la démolition

puisqu’elle le refuse pour des travaux de terrassement qui, certes, sont techniquement plus
éloignés de la construction proprement dite mais dont ils peuvent néanmoins être considérés,
au même titre que la démolition, comme le préalable(591).
Conséquences
326. Les conséquences sont les mêmes que pour tous les travaux de construction, et
peuvent parfois s’avérer sévères pour l’entrepreneur. Comme la démolition est une activité
pour laquelle les mauvaises surprises sont certainement plus fréquentes que dans d’autres
domaines(592), la conclusion d’un marché à forfait appelle ici des réserves sur le principe
même du recours à ce type de marché et, en tous cas, la nécessité de prendre un maximum
de précautions.
EXEMPLE
« On peut citer l’exemple d’un chantier d’immeuble R+5 dans les fondations duquel furent découverts de gros blocs
en béton. Le maître d’ouvrage a dû réévaluer le plan de l’opération. C’est aussi le cas avec l’amiante qui, découverte
en cours de chantier, nécessite un arrêt le temps de la validation du nouveau plan de retrait. Cet effet “surprise” est
inévitable aujourd’hui dans la mesure où les édifices démolis n’ont pas été conçus dans l’idée d’une déconstruction/
démolition/destruction future » (Laetitia Mongeard, Vincent Veschambre, Éléments pour une histoire de la
déconstruction : évolutions en matière de démolition de l’habitat social (agglomération lyonnaise : 1978‑2013),
Deuxième congrès francophone d’histoire de la construction, janvier 2014, Vaulx-en-Velin, France., p. 7)

Les travaux supplémentaires nécessaires à la réalisation de l’ouvrage sont, en effet, norma-

lement compris dans le forfait.
Pour accueillir la demande en paiement de travaux supplémentaires, la cour d’appel avait
retenu que le devis quantitatif limitait les travaux confiés à l’entreprise de démolition à la
« démolition du plancher béton sur sous-sol » alors qu’il s’est révélé, après démolition de la
dalle en béton, que celle-ci reposait en réalité sur une assise granitique rocheuse compacte
qui a rendu indispensables d’importants travaux de déroctage sur environ la moitié de la
surface du plancher bas. L’arrêt est cassé au motif qu’en cas de marché à forfait, les travaux
supplémentaires relèvent du forfait s’ils sont nécessaires à la réalisation de l’ouvrage comme
c’était le cas, en l’espèce(593).
On note toutefois des divergences entre les deux ordres de juridiction.
Ainsi, s’agissant de travaux distincts non prévus au contrat, il est jugé alors que le caractère
global et forfaitaire du prix du marché ne fait pas obstacle à ce que l’entreprise cocontrac-
tante sollicite une indemnisation au titre de travaux supplémentaires effectués, même sans
ordre de service, dès lors que ces travaux étaient indispensables à la réalisation de l’ouvrage
dans les règles de l’art(594).
En revanche, l’arrêt retenant que les travaux de terrassement, qui ne sont pas compris dans
le marché à forfait de démolition, ne sont pas des travaux supplémentaires nécessitant

(591) Cass. 3e civ., 25 mars 1997, n° 95‑18.046. Pour une application du forfait à la démolition d’une usine et
l’évacuation des déblais, déjà : T. com. Nanterre, 16 janvier 1987, Jurisdata n° 046711.
(592) Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18‑18.801.
(593) Cass. 3e civ., 18 avril 2019, n° 18‑18.801.
(594) Pour le paiement de travaux de démolition et d’évacuation de fondations et de cloisons ne figurant pas au
marché du démolisseur : CAA Marseille, 11 octobre 2021, n° 18MA01539.

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 Opération de démolition – Titre 1

l’acceptation du maître de l’ouvrage dès lors qu’ils se sont avérés nécessaires, qu’ils ont
été commandés par le maître d’œuvre, qui avait en apparence le pouvoir d’engager le
maître de l’ouvrage, doit être cassé dans la mesure où ces motifs ne suffisent pas à établir
que ces travaux avaient été valablement commandés ou acceptés sans équivoque après leur
exécution(595).
b) Sous-traitance
327. Les travaux de démolition ont la nature juridique de « travaux de bâtiment » au sens
de l’article 14‑1 de la loi n° 75‑1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance(596).
En l’espèce, il s’agissait d’un marché principal distinct portant sur le lot démolition qui
avait été sous-traité, mais passé dans le cadre d’une opération de construction d’immeubles
de bureau.
Il ressort de l’arrêt que la cour d’appel avait jugé que les travaux revêtaient la nature de « tra-
vaux de bâtiment » au motif qu’ils se sont inscrits dans une opération globale de construction
dont ils ont constitué le préalable nécessaire. On peut donc se poser la question de savoir si
la Cour de cassation qui se contente de relever qu’il s’agit de travaux de bâtiment au sens
de l’article 14‑1 a considéré par-là que l’article 14‑1 devait s’appliquer à toute démolition
quand bien même elle ne s’inscrirait pas dans une opération plus vaste de construction
d’immeubles.
L’intérêt est pour le sous-traitant que l’entrepreneur principal n’aurait pas déclaré et fait
accepter et/ou qui serait privé de l’action directe en paiement, du paiement direct ou d’une
caution, de permettre au maître d’ouvrage qui en a connaissance d’exiger que l’entrepreneur
principal s’acquitte de ses obligations(597).
2° Dispositions intéressant les marchés de démolition
328. Les marchés principaux et de sous-traitance doivent, pour les chantiers importants,
mentionner l’obligation de participer à un collège interentreprises(598).
Les devis relatifs aux travaux de démolition de bâtiments mentionnent les modalités et les
coûts d’enlèvement et de gestion des déchets(599).
La double appartenance relevée plus haut(600) a aussi pour conséquence l’extension de la
plupart des dispositions régissant les marchés de travaux en général aux marchés de démoli-
tion. Toutefois certaines leur sont propres.
Sur un plan purement technique, s’agissant de la démolition et de la déconstruction, il
n’existe pas de DTU(601) qui sont des normes précisant les conditions techniques de bonne
exécution des ouvrages destinées à être incorporées dans les marchés de travaux de bâti-
ment. Simplement, pour l’amiante, un projet de Règles techniques dit « de Sous-Section 3 »

(595) Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n° 15‑16.673.

(596) Cass. 3e civ., 24 octobre 2014, n° 13‑14.404.
(597) Sur la retenue de garantie et la caution bancaire : voir supra § 325.
(598) Article 14‑1 de la loi n° 75‑1334 du 31 décembre 1975 ; voir infra § 430.
(599) Voir infra § 571.
(600) Voir supra § 324.
(601) Documents techniques unifiés édités par l’AFNOR.

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 Traité de droit de la démolition

élaboré par les organisations professionnelles, pourrait, le cas échéant, constituer la base des
règles de l’art sans avoir, à l’instar des DTU, de valeur contractuelle.
Les DTU sont des référentiels qui, comme toute norme, ne s’imposent que dans la mesure
où ils sont repris par les marchés(602).
a) Marchés publics
Marchés de travaux
329. Les marchés publics de travaux ont pour objet soit l’exécution, soit la conception
et l’exécution de travaux dont la liste figure dans l’avis annexé au Code de la commande
publique (CCP, art. L. 1111‑2). Les travaux de démolition en font partie.
TEXTE OFFICIEL

Annexe n° 1 du CCP, Avis relatif à la liste des activités qui sont des travaux en droit de la commande
publique
Classe 45, 11 Démolition et terrassements
Cette classe comprend :
– La démolition d’immeubles et d’autres constructions ;
– Le déblayage des chantiers ;
– Les travaux de terrassement : creusement, comblement, nivellement de chantiers de construction, ouverture de
tranchées, dérochement, destruction à l’explosif ;
– La préparation de sites pour l’exploitation minière ;
– L’enlèvement de déblais et autres travaux d’aménagement et de préparation des terrains et des sites miniers ;
– Le drainage des chantiers de construction ;
– Le drainage des terrains agricoles et sylvicoles.

Ils sont soumis aux dispositions générales du Code de la commande publique consacrées
aux marchés publics (CCP, art. L. 2000‑1 à L. 2728‑1 et R. 2100‑1 à R. 2691‑1) notamment
celles concernant la préparation, la passation et l’exécution des marchés, l’acceptation et le
paiement des sous-traitants et le règlement des différends.
330. Les pièces constitutives du marché sont celles habituelles des marchés publics de
travaux, soit essentiellement, l’acte d’engagement, le cahier des clauses administratives
générales (CCAG) et particulières (CCAP), le cahier des clauses techniques générales
(CCTG) et particulières (CCTP).
Certaines dispositions concernant plus particulièrement les travaux de démolition, directe-
ment ou indirectement, figurent dans le CCAG.
Cahier des clauses administratives générales des marchés publics de travaux CCAG (arrêté
du 30 mars 2021)
Protection de l’environnement, sécurité et santé
331. La protection de l’environnement, la sécurité et la santé sont traitées dans l’article 7
des CCAG 2021.

(602) Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 20‑15277.

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 R É F É R E N C E
R ÉJ UF RÉI R E N C E
D I Q U E
J U R I D I Q U E

R É F É R E N C E R É F É R E N C E

Traité de droit de la démolition

J U R I D I Q U E J U R I D I Q U E

Les exigences environnementales ont largement modifié l’acte de démolir, entendu désormais comme
Traité de droit
de la démolition
une déconstruction supposant de préserver les matériaux en vue de leur réemploi. Juridiquement,
l’acte de démolir consiste en l’ensemble des actions visant à décomposer une structure, un ouvrage,
en éléments suffisamment réduits pour être évacués, éventuellement recyclés, dans les meilleures
conditions de sécurité, en mettant en œuvre les procédés et méthodes les mieux adaptés.
Suivant l’ordre chronologique d’une opération de démolition, ce traité présente en deux parties le droit
de la démolition et ses fondements en s’appuyant sur la distinction fondamentale entre démolition
volontaire et contrainte. Il détaille ensuite le cadre juridique d’une opération de démolition et de la
gestion des déchets intégrant notamment leur réemploi. Déconstruction et réemploi
Jean-Louis Sablon

Jean-Louis Sablon
Cet ouvrage exhaustif répond à toutes les ques-
tions que peuvent se poser les professionnels de
la construction en matière de démolition afin de
sécuriser leurs opérations tout en développant Jean-Louis Sablon est avocat spécialisé
des pratiques plus vertueuses et durables. en droit de l’immobilier, diplômé en droit de
la construction et de l’urbanisme. Il a publié
plusieurs ouvrages juridiques en matière de
construction, notamment Le contentieux des
dommages de construction (Eyrolles).
Sommaire

Partie 1. Droit de démolir. Partie 2. Opération de démolition et ses déchets.

ISSN 2261-3749
ISBN 978-2-281-13603-6

20510_RJ_Traite_droit_demolition_couv.indd 1 21/02/2023 15:06