FISCALITE IMMOBILIERE ET ADMINISTRATIVE

INTRODUCTION GENERALE

Pour bon nombre de citoyens le droit fiscal est une discipline technique, exotérique et instable
qui pour le reste serait l’apanage des seuls initiés. En réalité, il n’en est rien. Selon les propos
de GROSCLAUDE Jacques et de Philippes MARCHESSOU tirés de leur ouvrage commun
Droit Fiscal Général paru aux éditions Dalloz « ceux qui savent dépasser ce cliché découvrent
dans son étude la cohérence d’une construction bâtie autour de quelques grands principes
juridiques, l’approfondissement de certains concepts la recherche continuelle d’avantage de
justice et d’efficacité, l’ingéniosité des solutions imaginées par les praticiens ».

I. CONSIDERATION GENERALE AU SUJET DU DROIT FISCAL

A. DEFINITION DU DROIT FISCAL

Le doyen Louis TROTABAS définit le droit fiscal comme étant « la branche du droit
public qui règle les droits du fisc1 et de leurs prérogatives d’exercice ». Si l’appartenance
du droit fiscal au droit public n’est pas contestée, il n’en demeure pas moins qu’il reste
influencé par le droit privé notamment le droit commercial.

 L’IMPOT, OBJET DU DROIT FISCAL

L’impôt est une notion beaucoup usurpée mais qui malheureusement n’a pas de définition
légale encore moins jurisprudentielle, la définition la plus complète de l’impôt est l’œuvre
de la doctrine. La définition qui à l’heure paraît la plus complète est celle donnée par
Lucien MEHL et Pierre BELTRAME pour ces leur faculté contributive, par voie
d’autorité, à titre définitif et sans contrepartie déterminée en vue auteurs « l’impôt est une
prestation pécuniaire requise des personnes physiques ou morales de droit privé ou
public d’après de la couverture de dépenses publiques ou à des fins d’intervention de
la puissance publique ».

La nature de l’impôt :

 L’impôt est de nos jours un prélèvement sous forme pécuniaire, cependant les
modalités de paiement en nature l’impôt n’ont pas totalement disparues du
1
Fisc : vient du latin fiscus qui désignait à l’époque le panier utilisé pour recueillir
l’argent.
 système fiscal contemporain elles demeurent présentes avec la dation en paiement 2
qui est un procédé de paiement de l’impôt en nature, il vise par exemple à
permettre à l’Etat d’autorisé ses débiteurs à s’acquitter de leurs dettes fiscales par
la remise d’une œuvre d’art.

 Les caractères de l’impôt :

 L’impôt est un prélèvement obligatoire effectué par voie d’autorité. Cela signifie
que, le contribuable n’a ni le droit de prétendre se soustraire à sa dette d’impôt ni
celui de vouloir fixer librement ou négocier le montant de sa contribution. Si
d’aventure le contribuable s’avérait récalcitrant, l’administration serait en droit de
recourir aux procédures d’exécution forcée pour le contraindre à satisfaire à ses
obligations.
 Un prélèvement effectué à titre définitif : cela signifie que les collectivités
publiques qui en bénéficient ne sont pas tenues de le rembourser ; sauf s’il a été
irrégulièrement perçu ou lorsque son remboursement à expressément été prévu
dans le cadre des politiques économiques spécifiques.
 Un prélèvement sans contrepartie immédiate : juridiquement l’impôt ne
constitue pas le prix d’un service rendu, par conséquent le contribuable ne peut
exiger que l’impôt qu’il paie soit affecté à tel ou tel service public ou au
financement de telle ou telle opération.
 Un prélèvement effectué d’après les facultés contributives : la faculté
contributive est la capacité estimée d’un contribuable qui acquitte ses impôts de
financer une partie des dépenses publiques. Elle a pour objectif de repartir le plus
équitablement possible la charge fiscale entre les différents contribuables en tenant
compte du niveau de leurs revenus et également de la valeur de leur patrimoine.

 Les fonctions de l’impôt

L’impôt a présentement deux fonctions : la fonction financière et la fonction non

financière. Relativement à la fonction financière l’impôt sert au fonctionnement du
budget des collectivités publiques par conséquent il doit être économiquement et
socialement neutre.

2
Dation en paiement : un procédé de paiement de l’impôt en nature, il vise par exemple à
permettre à l’Etat d’autorisé ses débiteurs à s’acquitter de leurs dettes fiscales par la
remise d’une œuvre d’art.
 La fonction non financière quant à elle peut être appréhendée au double plan social et
économique. Au plan social l’impôt est un instrument de redistribution, au plan
économique l’impôt participe à la régulation des grands équilibres en luttant contre
l’inflation3, stimulant l’activité, contribuant au plein emploi.

I. LES OPERATIONS D’ETABLISSEMENT DE L’IMPÔT (le

processus fiscal)

L’établissement de l’impôt est constitué d’une succession d’opération à savoir : l’assiette,

la liquidation et le recouvrement.

 L’assiette : elle est constituée de l’ensemble des opérations ayant pour but de
rechercher la matière imposable et de déterminer la base d’imposition. La matière
imposable est un élément ou un ensemble d’éléments ayant une valeur économique
à partir de laquelle est déterminée la base d’imposition il peut s’agir de choses
matérielles ou immatérielles (comme le revenu le bénéfice ou la dépense etc.).

 La liquidation : c’est l’opération de calcul de l’impôt dû. Elle consiste à appliquer

à la base d’imposition un ensemble de règles qui font le tarif de l’impôt. L’élément
essentiel du tarif est l’impôt.

 Le recouvrement4 : c’est l’opération qui consiste à faire parvenir le montant de

l’impôt dans les caisses du trésor public.

II. LES REGIMES D’IMPOSITIONS

Depuis l’entrée en vigueur de l’annexe fiscale de 2021 un changement s’est

opéré au niveau des régimes d’imposition. Désormais ces régimes sont :

3
Inflation : augmentation généralisée des prix
4
Perception de l’impôt par le fisc
Le régime de l’entreprenant ce régime regroupe les entreprises dont le chiffre annuel ttc
n’excède pas 50 millions. A l’intérieur de ce régime on distingue deux autres régimes :

- Le régime de la taxe communale de l’entreprenant : il est applicable aux

entreprises dont le chiffre d’affaire n’excède pas cinq millions de francs CFA il est
déterminé par application d’un taux de 2% ou de 2,5% au chiffre d’affaire selon qu’il
s’agit des activités de commerce ou d’autre types d’activités y compris les prestations
de services

- Le régime de la taxe d’Etat de l’entreprenant : il est applicable aux entreprises dont

le chiffre d’affaire est compris entre cinq millions un et cinquante millions

-Le régime de l’impôt des micro-entreprises

Ce régime est applicable aux entreprises dont le chiffre d’affaire annuel TTC se situe entre
cinquante millions un et deux cent millions de francs CFA.

Le régime du réel simplifié d’imposition : les entreprises assujetties à ce régime sont

celles ayant un chiffre d’affaire TTC situé entre deux cent millions un et cinq cent
millions.

Le régime réel normal d’imposition

Seules les entreprises ayant un chiffre d’affaire TTC supérieur à cinq cent millions sont
assujetties à ce régime.

III. ANNONCE DU PLAN

L’impôt frappe diverses matières ce qui démontre qu’il n’existe pas un seul impôt
dans le cas d’espèce ce sont les impôts qui frappent les biens immeubles par opposition
aux biens meubles qui font l’objet du droit fiscal immobilier encore appelé fiscalité
immobilière (Première partie). Partant de ce qui précède on pourrait dire que le droit
fiscal administratif étudie l’ensemble des impôts applicables à l’administration ; ce qui
n’aurait pas de sens car l’on ne saurait appliquer l’impôt à l’administration. Il serait juste
de dire que le droit fiscal administratif étudie l’administration fiscale (Deuxième Partie).
 PREMIERE PARTIE DROIT FISCAL IMMOBILIER

Comme préalablement indiqué le droit fiscal immobilier s’entend de l’étude de

l’ensemble des impôts applicables aux biens immeubles. Pour mieux cerner la notion
d’immeuble, il convient de la distinguer du meuble ; deux critères permettent de
distinguer les biens immeubles des biens meubles. Tantôt on utilise le critère physique
(fixité ou mobilité), tantôt on utilise le critère économique (chose de valeur ou chose de
peu de valeur. Suivant le critère physique les biens immeubles sont ceux qui sont fixés à
perpétuelle demeure c’est-à-dire les biens qu’on ne peut pas déplacer, par contre les biens
meubles sont mobiles et par conséquent facile à déplacer.

Suivant le critère économique les biens immeubles sont des biens de valeur tandis que les
biens meubles sont des biens de peu de valeur. A partir de cette distinction, on peut ranger
les biens immeubles en 3 catégories en application de l’article 517 du code civil qui
précise que « les biens sont immeubles soit par leur nature, soit par leur destination, soit
par l’objet auquel ils s’appliquent ». Les impôts applicables aux biens immeubles le sont
pour certains annuellement c’est le cas des impositions et pour les autres
occasionnellement c’est le cas des droits d’enregistrement

CHAPITRE 1 : L’IMPOSITION ANNUELLE DES IMMEUBLES : L’IMPÔT

FONCIER

Jusqu’en 2007 la fiscalité foncière reposait pour l’essentiel sur la contribution

foncière des propriétés bâties. A cette époque, l’impôt foncier apparaissait comme à la fois un
impôt sur le revenu et un impôt sur le patrimoine. Cette double nature n’était pas prise en
compte dans l’émission et dans l’affectation du produit de cet impôt. La réforme introduite
par l’effet de l’annexe fiscale à l’ordonnance n°2007-488 portant budget de l’Etat pour
l’annexe 2007a corrigé cette situation par la création en lieu et place à la contribution foncière
de 2 impôts : l’impôt sur le revenu foncier et l’impôt sur le patrimoine foncier. Aux deux
principaux s’ajoutent : la taxe de voirie, d’hygiène et d’assainissement, le prélèvement d’un
acompte au profit des impôts sur le revenu locatif et sur la taxe d’habitation.

SECTION 1 : LES PRINCIPAUX IMPÔTS FONCIERS

Les principaux impôts fonciers l’impôt sur le revenu foncier l’impôt sur le patrimoine foncier.
Ce dernier peut être scindé en deux avec d’un côté l’impôt sur le patrimoine foncier des
propriétés bâties et de l’autre l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties. En
raison de la proximité de l’impôt sur le revenu foncier et de l’impôt sur le patrimoine foncier
des propriétés bâties il convient de les examiner conjointement mais distinctement de l’impôt
sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties

PARAGRAPHE 1 : L’IMPÔT SUR LE REVENU FONCIER ET L’IMPÔT

SUR LE PATRIMOINE DES PROPRIETES BATIES

I. LE CHAMP D’APPLICATION DES DEUX IMPÔTS

1. LES PROPRIETES IMPOSABLES

L’impôt sur le revenu foncier et l’impôt sur le patrimoine des propriétés bâties sont
établis pour les mêmes propriétés bâties. Il s’agit des maisons, des fabriques, des usines et
d’une manière générale de tous les immeubles construis en maçonnerie fer ou bois fixés au sol
à demeure.

Les deux impôts sont également établis sur les terrains non cultivés à usage commercial
ou industriel tels que les chantiers, les lieux de dépôt de marchandises et autres
emplacements de même nature ; soit que les propriétaires les occupent soit qu’ils les
fassent occuper par d’autres à titre gratuit ou à titre onéreux.

Ils sont enfin établis sur les bateaux utilisés en un lieu fixe et aménagés pour l’habitation,
le commerce, l’industrie ou la prestation de service même s’ils sont retenus par les
amarres.

2. LES PROPRIETES EXEMPTEES

Les propriétés exemptées de l’IRF5 et de l’IPFPB6 sont nombreuses leur liste est dressée
par l’article 151 du code général des impôts. Citons entre autres : les immeubles,
bâtiments ou constructions appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux
établissements publics lorsqu’ils sont affectés à un service public ou d’utilité générales et
sont improductifs de revenus ; les édifices servant à l’exercice public des cultes ; les
immeubles à usage scolaire non productifs de revenus fonciers ; les immeubles affectés à
des œuvres d’assistance sociale ou médicale ; les cases en paille.

5
IRF : L’impôt sur le revenu foncier
6
IPFPB : L’impôt sur le patrimoine foncier
 A. Les modalités d’application de deux impôts

Il existe deux méthodes de calcul de ses impôts : la méthode des loyers et la méthode
d’appréciation directe.

1. La méthode des loyers

A. Les bases d’imposition

L’impôt sur le revenu foncier et l’IPFPB sont calculés à partir de la même base
d’imposition à savoir la valeur locative des années précédentes de ces propriétés. La
valeur locative est par définition le prix que le propriétaire retire de ses immeubles
lorsqu’il les donne à bail ou s’il les occupe lui-même celui qu’il pourrait tirer en cas de
location. La valeur locative est déterminée au moyen de baux authentiques ou de locations
verbales passées dans les conditions normales. En l’absence d’actes de l’espèce
l’évaluation est établie par comparaison avec les locaux dont le loyer aura été
régulièrement constaté ou sera notoirement connu.

2. LES TAUX D’IMPOSITION

Les taux d’imposition de ces différents impôts sont différents :

Le taux d’imposition de l’IRF : il est différent selon qu’il est question d’un ménage ou
d’une personne morale. Le taux est de 3% pour les ménages et de 4% pour les immeubles
appartenant aux personnes morales e aux entreprises.

 IRF = VLA*3% ou 4%
 VLA7 = LOYER MENSUEL * 12

EXERCICE D’APPLICATION

Mr LOUA est propriétaire d’un appartement de 4 pièces sis au deux plateaux les vallons. Cet
appartement est habité par un jeune cadre de l’administration qui lui verse trimestriellement
au titre de loyer la somme de 600.000 FCFA.

TAF :

1- Déterminez l’IRF due par Mr LOUA.

2- Envisagez l’hypothèse dans laquelle l’appartement serait la propriété d’une société.

7
VLA : Valeur Locative Annuelle
Réponses aux questions :

On sait que le loyer trimestriel s’élève à 600.000 alors déterminons la valeur locative annuelle

VLA = 200.000*12 = 2.400.000.

1- Liquidation de l’IRF :

IRF1 = 2.400.000*3%= 72.000

2- Hypothèse selon laquelle le locataire est une société :

IRF2= 2.400.000*4%= 96.000

Le taux d’imposition de l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés bâties : les taux sont
variables. Le taux est de 9% pour les ménages et 11% pour les immeubles appartenant aux
personnes morales et aux entreprises. Le taux de 11% est ramené à 4% pour les personnes
morales et les entreprises et celui de 9% à 3% dans les cas suivants :

- Une seule habitation occupée par le propriétaire à titre d’habitation principale

- Une seule résidence secondaire à usage personnel improductif de revenus fonciers.
L’application de ce taux est subordonnée à la production d’un certificat de résidence
secondaire établi par la DGI.
- Les immeubles bâtis appartenant aux sociétés civiles immobilières de copropriété non
productive de revenus.
- Les immeubles bâtis des personnes physiques restés vacants durant une période de
6 mois consécutifs au cours d’une même année. Le taux de 3% est porté à 4% en ce
qui concerne les immeubles bâtis appartenant à des entreprises ou à des personnes
morales.
 IPFPB = VLA*9% ou 11%

EXERCICE D’APPLICATION

Mr LOUA est propriétaire d’un appartement de 4 pièces sis au deux plateaux les vallons. Cet
appartement est habité par un jeune cadre de l’administration qui lui verse trimestriellement
au titre de loyer la somme de 600.000 FCFA.

TAF :

1- Déterminez l’IPFPB due par Mr LOUA.

 2- Envisagez l’hypothèse dans laquelle l’appartement serait la propriété d’une société.

Réponses aux questions :

On sait que le loyer trimestriel s’élève à 600.000 alors déterminons la valeur locative annuelle

VLA = 200.000*12 = 2.400.000.

1- Liquidation de l’IPFPB :

IPFPB1 = 2.400.000*9%= 216.000

2- Hypothèse selon laquelle le locataire est une société :

IPFPB2= 2.400.000*11%= 264.000

Lorsqu’un propriétaire met son immeuble en location il s’acquitte simultanément de l’IFR et

de l’IPFPB ; lorsque l’immeuble ne produit pas de revenus c’est l’hypothèse dans laquelle le
propriétaire habite lui-même sa maison il paiera uniquement l’IPFPB.

EXERCICE D’APPLICATION

[Link] est propriétaire de deux villas jumelée sis dans le quartier de Cocody. Il habite l’une
des villas avec sa femme et ses enfants. La deuxième villa est occupée par un jeune cadre de
l’administration célibataire de son état qui lui verse mensuellement la somme de 500.000 au
titre de son loyer.

Liquidez l’impôt foncier dû par monsieur LOUA.

Réponses aux questions :

Liquidation de l’impôt foncier dû par Mr LOUA

La situation fiscale de la villa habitée par M. LOUA

Cette maison est assujettie à l’IPFPB :

1ère hypothèse :

VLA : 500.000*12 = 6.000.000

IPFPB : 6.000.000*3% = 180.000

2ième hypothèse :

La situation fiscale de la villa mise en location

Cette maison est assujettie à l’IRF et à l’IPFPB :

Déterminons l’IRF :

IRF=VLA * 3% = 180.000

Déterminons IPFPB

IPFPB= VLA*9% = 540.000

Total impôt foncier dû par [Link]

540.000+180.000= 720.000

Impôt foncier dû sur les deux villas

720.000+180.000= 900.000.

2. La méthode d’appréciation directe :

Dans l’impossibilité d’utiliser la méthode des loyers, l’administration fiscale a recours à

la méthode d’appréciation directe pour liquider l’impôt foncier plus précisément à la méthode
du taux moyen d’intérêt de placement immobilier. Elle consiste à appliquer un taux moyen à
la valeur au bilan de la propriété imposable. A ce titre, il convient de distinguer deux cas de
figure :

Dans le cas particulier des usines et des établissements industriels : terrains, usine VL8=VB9
*5,6% ; bureau, hangars, magasins VL= VB*15%

Dans le cas des entreprises commerciale et de prestation de service VL= VBI 10*10%. Dans ce
cas de figure, le taux de l’imposition de l’impôt foncier est porté à 15% de la VL des
immeubles appartenant aux personnes morales et aux entreprises et affectés à leurs activités.

EXERCICE D’APPLICATION

TOSSETA est une entreprise industrielle, les immobilisations inscrites au titre de

l’entreprise se présentent comme suit :

Terrain 100.000.000 ; Bureau 60.000.000 ; Véhicule 50.000.000.

8
VL : Valeur locative
9
VB : Valeur au bilan
10
VBI : Valeur au Bilan Immobilier
TAF : Liquidez l’impôt foncier dû par TOSSETA ; envisagez l’hypothèse dans laquelle
TOSSETA serait une entreprise commerciale.

Liquidation de l’impôt dû par TOSSETA

*Entreprise industrielle

Le cas du terrain

100.000.000*5,6%= 5.600.000

Le cas du bureau

60.000.000*15%= 9.000.000

Valeur locative du bureau et du terrain

9.000.000+5.600.000= 14.600.000

IF= 14.600.000*15%= 2.190.000

*Entreprise commerciale

VLT+VLB= VBI

VBI= 14.600.000

Dans les cas particuliers d’établissements hôteliers, la détermination de la valeur locative se

fait de la manière suivante :

- Pour les établissements hôteliers de moins de 3 étoiles la VL= RL*10%

- Pour les établissements hôteliers à partir de 3 étoiles VL= RL*20%. Le revenu locatif
est égal au total du prix moyen cumulé de toutes les chambres de l’hôtel pour une
journée multiplié par 360 jours : RL=TPMC*360

EXERCICE D’APPLICATION

Soit un hôtel de deux étoiles installées à BASSAM comportant 25 chambres. Les

chambres rapportent par jour 40.000 FCFA. Déterminez la valeur locative.

RL11=40.000*25= 1000.000

RLA =1000.000*360= 360.000.000

11
RL= Revenu Locatif
 VL= 365.000.000*10%= 36.000.000

A. L’acompte au titre des impôts sur les revenus locatifs

Il convient de préciser à toute fin utile, que l’acompte n’est pas un impôt. C’est un
paiement partiel à valoir sur le montant d’une somme due. S’agissant du cas spécifique de
l’impôt sur le revenu foncier et de l’IPFPB la loi fiscale autorise certains organismes précis à
prélever sur le montant brut des loyers au propriétaire des locaux loués un taux de 15%
(lorsque le local appartient à une personne morale) ou de 12% (lorsque le local appartient à un
ménage).

Les personnes habilitées à effectuer ces prélèvements sont : les organismes payeurs du trésor
public (y compris les régimes des forces armées et des eaux et forêts), les agences
immobilières, les syndics d’immeubles, les gérants de biens, les sociétés civiles immobilières.

Les sommes prélevées doivent être reversées à la caisse du receveur des impôts dans les
quinze premiers jours du mois suivant leur encaissement.

Le non-respect de l’obligation de prélèvement expose le contrevenant au paiement d’une

amende fiscale qui est égale au montant des retenues non effectuées sans préjudice de la
réintégration des sommes en cause au bénéfice imposable.

RF12=RT13+R14-D.

En outre, pour chaque période d’un mois écoulé entre la date à laquelle les versements
auraient dû être normalement effectués et le jour du paiement une amende fiscale égale à 10%
du montant des sommes dont le versement a été différé sera appliquée. Pour le calcul de cette
amende toute période d’un mois commencé est comptée entièrement.

PARAGRAPHE 2 : L’IMPÔT SUR LE PATRIMOINE FONCIER DES

PROPRIETES NON BÂTIES

A. LE CHAMP D’APPLICATION

1. LES PROPRIETES IMPOSABLES

12
RF= Revenu Fiscal
13
RT= Revenu Total
14
R= Réintégration
Les propriétés imposables à l’IPFPNB sont les immeubles urbains. On entend par
immeuble urbain :

- Les terrains situés dans l’étendue d’une agglomération déjà existante ou en voie de
formation et compris dans les limites des plans de lotissement régulièrement
approuvés.
- Les immeubles se trouvant en dehors du périmètre des agglomérations et qui sont
destinés à l’établissement des maisons d’habitation avec leur aisance et dépendances
lorsque lesdites constructions ne se rattachent pas à une exploitation agricole.

2. LES PROPRIETES EXEMPTEES

En application des articles 162 et suivants du code général des impôts, les propriétés
exemptées du paiement de cet impôt sont entre autres :

- Les terrains ruraux ; les terrains faisant l’objet d’une interdiction générale absolue de
construire résultant par application de textes réglementaires, de leur situation
topographique et ceux qui font l’objet d’une interdiction temporaire ou conditionnelle
résultant d’une décision particulière des autorités locales ne provenant pas des du fait
du propriétaire.

Les terrains appartenant à l’Etat et aux collectivités territoriales affectés ou non à un usage
public mais improductifs de revenus.

II. LES MODALITES D’APPLICATION DE L’IPFPNB

1. BASE D’IMPOSITION

L’IPFPNB est assis sur la valeur vénale des propriétés non bâties au premier janvier de
l’année d’imposition. La valeur vénale est la valeur de l’immeuble eu égard à sa situation
présente et au prix que l’on tirerait normalement de sa vente. C’est la valeur marchande de
l’immeuble. Elle est fonction de la situation géographique des terrains, elle est déterminée
de deux manières. Dans le cas des terrains urbains la valeur vénale est déterminée par des
commissions communales nommées par arrêté du ministre des finances. Elle est fixée
pour une période d’imposition de 3 ans au cours du deuxième trimestre de l’année
précédant ladite période ; pour les terrains situés hors d’une agglomération deux méthodes
sont utilisées, soit la valeur vénale est déterminée par voie de comparaison au moyen
 d’acte translatif de propriété concernant les terrains imposables ou les terrains voisins, soit
à défaut par voie d’estimation directe.

2. LE TAUX D’IMPOSITION

Le taux de l’IPFPNB est fixé à 1,5% de la valeur vénale, c’est un taux unique. Il
s’applique à partir de la fin de la deuxième année suivant l’année d’acquisition du terrain.

 IPFPNB= VV*1,5%

EXERCICE D’APPLICATION

[Link] a acquis dans la commune de COCODY un terrain de forme rectangulaire

de 30 mètres de long et de 20 mètres de large. On vous informe que dans ladite commune le
mètre carré de terrain est donné à 5000. Déterminez l’IPFPNB.

Liquidation de l’IPFPNB

30*20 = 600m2

VV = 600*5000 = 3.000.000

IPFPNB = 3.000.000*1,5% = 45.000

NB : Depuis 2012 les exploitations agricoles des entreprises agro-industrielles sont soumises
à l’impôt sur le patrimoine foncier des propriétés non bâties. (Voir tableau ci-dessous)

Exploitations Tarif (en franc Exploitations Tarif (en franc

Agricoles par hectare Agricoles par hectare
planté) planté)
Hévéa 7500 Palmier à huile 5000
Cacao 5000 Fleurs 5000
Café 5000 Canne à sucre 2500
Banane 5000 Mangue 2500
Ananas 5000 Anacarde 2500
Coco 5000 Citron 2500
 SECTION 2 : LES PRELEVEMENTS ASSIMILENT AUX IMPÔTS
FONCIERS

PARAGRAPHE 1 : LA TAXE DE VOIRIE D’HYGIENE ET D’ASSAINISSEMENT

Elle est prévue à l’article 166 du code général des impôts. Elle est établie à la charge
des propriétaires exonérés de l’impôt sur le revenu foncier et de l’impôt sur le patrimoine
foncier des propriétés bâties, il s’agit des représentations diplomatiques et assimilés et des
entreprises bénéficiaires des avantages du code des investissements et d’autres codes
particuliers.

L’alinéa 2 de l’article précité précise qu’exceptionnellement la société Côte d’Ivoire

énergie est exonérée de cette taxe sur une période de 10 ans pour les ouvrages et équipements
existant ou à construire affectés à la production au transport et à la distribution de l’énergie
électrique ainsi que pour des lignes d’interconnexion avec des réseaux étrangers existant ou à
construire mis à sa disposition et figurant à l’actif de son bilan à l’exclusion des lignes créées
en vertu d’un traité international.

La base d’imposition de la taxe est la VL. Quant au taux d’imposition il est fixé à 2% ;
TVHA15= VL*2%.

Le produit de la taxe est intégralement affecté à l’organisme chargé de la gestion des ordures
ménagères en l’occurrence l’Agence Nationale de la Salubrité Urbaine

PARAGRAPHE 2 : LA TAXE D’HABITATION

La création de la taxe d’habitation remonte à 2003 son institution répondait aux soucis
des pouvoirs publics d’élargir la surface financière des collectivités territoriales dont les
charges et les missions se sont considérablement accrues. La taxe d’habitation à le même
champ d’application que l’IRF et l’IPFPB. Toutefois, les habitations à loyer modéré sont
exonérées du paiement de cet impôt.

Initialement on entendait par habitation à loyer modéré, les habitations dont l’abonnement à
un concessionnaire de service public de distribution d’eau relevait de la tranche sociale. Cette
conception à été abandonnée au motif qu’il est impossible d’identifier les abonnés à la tranche
sociale de consommation d’eau du fait que cette tranche est intégrée à toutes les factures.
Actuellement, sont considérées comme habitations à loyer modéré, celle dont l’abonnement à
15
TVHA : La Taxe De Voirie D’hygiène Et D’assainissement
un concessionnaire de service de distribution de l’électricité relève de la tranche sociale ;
celle-ci est liée à l’ampérage.

La taxe d’habitation est due par els personnes physiques ou morales occupant des immeubles
d’habitations ou des immeubles professionnels en qualité de propriétaires ou de locataires. La
contribution est fixée forfaitairement à 20.000F par an payable en en deux fractions égales.

PARAGRAPHE 3 : LA REDEVANCE D’EVALUATION IMMOBILIERE

Elle est perçue sur la valeur du patrimoine immobilier des personnes physiques ou morales
sollicitant l’expertise immobilière de la DGI. Elle est perçue au taux de 15% sur le montant
dévaluation. Celle-ci ne peut être inférieure à 50.000fr.

L’Etat et ses démembrements sont exonérés du payement de la redevance immobilière.

SECTION 3 : LES OBLIGATIONS FISCALES DES CONTRIBUABLES

ASSUJETTIS AUX IMPOTS FONCIERS

PARAGRAPHE 1 : L’OBLIGATION DE DECLARATION

Il est fait obligation au propriétaire, personne physique et en cas de sous location pour
locataires principaux ou en leur lieu et place au gérant d’immeuble de souscrire une
déclaration au service d’assiettes des impôts du lieu de situation de l’immeuble entre le 1er
octobre et le 15 novembre. Par le passé les entreprises et les personnes morales étaient tenues
de faire leur déclaration au plus tard le 15 février de chaque année.

Pour les entreprises relevant de la direction des grandes entreprises ou de la direction des
moyennes entreprises la déclaration devrait être faite les 10 ;15 et 20 février en fonction de la
nature de l’activité des entreprises. Dans la pratique il était difficile pour ces entreprises de
tenir dans ce délai, afin de permettre aux services compétents d’avoir un délai suffisant pour
éditer les avis d’imposition à transmettre aux contribuables, l’annexe fiscale 2021 à ramené la
taxe de souscription des déclarations foncières des entreprises et des personnes morales au
plus tard le :

-10 janvier pour les entreprises industrielles, pétrolières et minières

-15 janvier pour les entreprises commerciales

-20 janvier pour les entreprises de prestation de service.

PARAGRAPHE 2 : L’OBLIGATION DE PAIEMENT

Le montant de la cotisation de l’impôt foncier est payé en 4 fractions égales au plu tard le 15
mars, le 15 juin, le 15 septembre et le 15 décembre de chaque année.

Pour les entreprises individuelles et les personnes morales ce montant est payé en deux
fractions égales au plus tard le 15 mars et le 15 juin de chaque année. Pour les PME, le
montant de l’impôt dû au titre des deux premières années à compter de la date de création est
réduit de 25% au moment du règlement lorsque le paiement intervient au plus tard le 15 Mars
et le 15 Juin de chaque année.

CHAPITRE 2 : L’IMPOSITION OCCASIONNELLE DES IMMEUBLES : LES

DROITS D’ENREGISTREMENT

L’imposition des immeubles est dite occasionnelle lorsqu’elle dépend de la survenance

d’évènements susceptibles de se produire une ou plusieurs fois dans l’existence d’une
personne physique ou morale. Cette modalité d’imposition prend dans la grande majorité des
cas le nom de droit d’enregistrement, l’enregistrement est au sens propre l’inscription sur un
registre. Il s’agit donc d’une formalité accomplie à titre obligatoire ou facultatif à l’occasion
de laquelle est perçu un impôt appelé droit d’enregistrement ces droits sont des impôts sur le
patrimoine du contribuable dont le fait générateur est l’accomplissement d’actes ou
d’opérations juridiques. Ils sont perçus lors de la présentation des actes à la formalité de
l’enregistrement. En matière d’immeuble, ces droits sont perçus sur des mutations à titre
onéreux, des mutations à titre gratuit et des apports en société.

SECTION 1 : LES DROITS DE MUTATION A TITRE ONEREUX

Les droits de mutation sont perçus lorsqu’un bien change de propriétaire. Ils sont dits
à titre onéreux lorsque le nouveau propriétaire du bien verse à l’ancien propriétaire une
contrepartie financière. Les droits de mutation à titre onéreux sont perçus à l’occasion des
ventes, des échanges d’immeubles et des partages d’immeubles.

PARAGRAPHE 1 : LA VENTE D’IMMEUBLE

La vente d’immeuble est une convention par laquelle le vendeur transfert la propriété de son
immeuble à un acheteur moyennant un prix

A- LES CONDITIONS DE TAXATION DE LA VENTE

Pour que la vente soit taxable, les conditions suivantes doivent être remplies à savoir que la
vente doit être parfaite d’une part et qu’elle doit être certaine et actuelle d’autre part.

1- LA VENTE DOIT ETRE PARFAITE

La vente est dite parfaite lorsqu’il y a accord de parties sur la chose qui fait l’objet de la vente
et sur le prix à payer par l’acquéreur. Dès lors que les parties ne s’accordent pas sur la chose
la vente n’est pas parfaite. De même, lorsqu’elles ne tombent pas d’accord sur le prix la vente
n’est pas parfaite.

2- LA VENTE DOIT ETRE CERTAINE ET ACTUELLE

Affirmer que la vente doit être certaine et actuelle, implique que les droits ne peuvent être
perçus tant que subsiste une incertitude sur la réalisation de la mutation. C’est le cas des
ventes sous conditions suspensives. Ici la vente produit les effets uniquement lors de la
survenance de l’évènement futur et incertain érigé en condition. Les ventes sous condition
résolutoire sont en revanche immédiatement à l’impôt qui n’est pas restituable en cas de
résiliation de la condition. La condition résolutoire est un évènement futur et incertain qui s’il
survient, entraîne la disparition de l’obligation. En principe, lorsque survient l’évènement, le
créancier devra restituer ce qu’il a reçu. Exemple : l’acte de vente doit spécifier que si
l’acquéreur ne s’arrange pour que l’acte de vente définitif soit signé dans un délai de 4 mois,
le compromis de vente deviendra caduc et le vendeur pourra reprendre son bien sans avoir à
verser de contrepartie financière. Il convient de noter que la promesse unilatérale est nulle si
elle n’est pas constatée par un acte authentique ou un acte sous seing privé dans les délais
requis.

En revanche, la promesse synallagmatique de vente est constituée comme une vente.

 L’ASSIETTE

Elle est constituée du prix exprimé et à défaut de la valeur vénale. Le prix exprimé est le prix
sur lequel les parties se sont accordées, c’est donc le prix qui figure dans le contrat de vente.
A ce prix on pourrait ajouter toutes les indemnités stipulées au profit du cédant et à quelques
titres ou pour quelques causes que ce soit. La valeur vénale est quant à elle la valeur réelle du
bien cédé, on y a recours lorsqu’elle est supérieure au prix exprimé.

3- LE TAUX D’IMPOSITION
Il faut distinguer le taux des droits de celui de la taxe sur la publicité foncière. En cas
d’acquisition d’immeuble à usage professionnel il est perçu un droit de 4% assorti de la taxe
sur la publicité foncière. En cas d’acquisition d’immeuble à usage autre que professionnel il
est perçu un droit de 10% assorti de la taxe sur la publicité foncière.

Quant à la taxe sur la publicité foncière son taux est fixé à 1,2% soit 0,80% pour la
contribution aux frais généraux de service et 0,4% pour la conservation de la propriété
foncière.

EXERCICE D’APPLICATION

M. LOUA riche propriétaire terrien se trouvant à YOPOUGON vend à M. KOFFI un terrain

nu au prix de 5.000.00. Liquidez les droits d’enregistrement dus au terme de cette opération.

Résolution

Liquidation des droits de mutation :

Droit de mutation (DM)= PE *taux

Liquidation de la TPF (Taxe sur la propriété foncière)

TPF= PE*1,2%

Total des droits dû ou droits d’enregistrement :

DE= DM+TPF

Calculons DM

- Immeuble à usage professionnel

DM= 5.000.000*4%=200.000

TPF=5.000.000*1,2%= 60.000

DE= 60.000+200.000 =260.000

- Immeuble à usage non professionnel

DM= 5.000.000*10=500.000

TPF= 5.000.000*1,2%= 60.000

DE= 500.000+60.000= 560.000

M. LOUA est propriétaire d’un terrain de 5ha qu’il vend à M. KOFFI à 2000F le m². On
vous informe que dans sa commune le m² de terrain nu est vendu à 2500F. NB : KOFFI
voudrait utiliser ce terrain pour l’exercice de ses activités commerciales. Liquidez les
droits d’enregistrement dus à l’issu de cette opération.

Résolution

1ha = 10.000m² ; 5ha= 10.000m²*5= 50.000m²

Valeur vénale :

VV= Superficie*prix au m²

VV= 50.000*2500= 125.000.000 FCFA

Détermination du droit de mutation :

DM= VV*4% ; DM= 125.000.000*4%= 5000.000F

Détermination la TPF :

TPF= VV*1,2% ; TPF= 1.500.000

Détermination des droits d’enregistrement :

DE= DM+TPF ; DE= 6.500.000F

PARAGRAPHE 2 : LES ECHANGES D’IMMEUBLE

L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour
une autre. En l’espèce, l’échange porte sur des immeubles. Il convient de préciser que les
immeubles, quelques soit leur nature sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la
date de la transmission d’après la déclaration estimative des parties. L’échange peut
revêtir deux formes il peut être pur et simple (échange sans retour) ou avec soulte, ou
plus-value (échange avec retour)

A. L’ECHANGE PUR ET SIMPLE

L’échange est dit pur et simple ou encore sans retour, lorsqu’il porte sur des
immeubles d’égale valeur. Cet échange est passible d’un droit sur la valeur d’une des
parts échangées seulement et non sur chacune des deux parts.
L’assiette du droit est la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date de la transmission.
Cette valeur est appréciée d’après la déclaration estimative des parties sauf redressement
éventuel. Si d’aventure l’un des immeubles échangés a fait l’objet d’une adjudication dans
les deux années qui ont précédées ou suivies l’acte d’échange l’imposition exigible ne
peut être calculée sur une somme inférieure au prix d’adjudication.

Les échanges de biens immeubles sont assujettis à un droit de 3% puis assorti sur la taxe
de la publicité foncière. Ce droit est perçu sur la valeur d’une des parts.

A. L’ECHANGE AVEC SOULTE OU PLUS VALUE

Il est fait avec soulte ou plus-value ou encore avec retour lorsque les immeubles échangés
ont des valeurs différentes. L’opération comporte alors soit une soulte, c’est-à-dire une
somme d’argent remise par l’un des échangistes à l’autre pour compenser la différence
soit une plus-value d’un lot sur l’autre dans le cas où aucune soulte n’est stipulée malgré
l’inégalité de valeur. Dans ce cas de figure la moindre portion est frappée par un taux de
2% et la grande à un taux de 3%. A cela s’ajoute la taxe sur la publicité foncière qui est
également assise sur la grande portion !

EXERCICE D’APPLICATION

M. LOUA est un homme d’affaire et son ami KOFFI ont effectué une succession
d’opérations. LOUA a échangé sa villa d’une valeur de 30 millions contre un immeuble de
la même valeur appartenant à M. KOFFI. En outre KOFFI dispose d’une autre villa d’une
valeur de 50 millions qu’il échange contre une villa de M. LOUA évaluée à 20 millions.

Calculez les droits exigibles pour ces différentes opérations.

Résolution

Déterminons le droit de mutation :

DM= 30.000.000*3%= 900.000

Déterminons la taxe sur la propriété foncière :

30.000.000*1,2%= 360.000

TDE= 360.000+900.000= 1.260.000

Deuxième cas : échange d’immeuble d’inégale valeur

Droits dû sur la moindre partie

DM= VV*2%= 20.000.000*2%= 400.000

Droits dû sur la grande partie

DM= VV*3%= 50.000.000*3%= 1.500.000

TPF sur la grande portion

TPF=VV*1,2%= 50.000.000*1,2%= 600.000

Droits exigibles à l’ensemble des opérations d’inégale valeur

DE= Droit sur la grande portion + DMGP

=400.000+1.500.000+600.000=2.500.000 FCFA

PARGRAPHE 3 : LE PARTAGE D’IMMEUBLES

Le partage est l’acte qui contient la division d’un bien, en l’occurrence un bien immeuble.
Le droit de partage est exigible uniquement lorsque le partage fait l’objet d’un acte écrit
authentique ou sous seing privé. L’acte de partage doit réaliser un véritable partage donc
avec une attribution des biens à proportion de leurs droits à chaque copartageant. Les
partages ont en principe un effet déclaratif et non déclaratif. Cela signifie que, lorsqu’un
bien indivis entre plusieurs est partagé celui qui devient plein propriétaire est sensé en
avoir toujours été propriétaire. Il revêt deux formes : le partage pur et simple et le partage
avec soulte ou plus-value.

A. LE PARTAGE PUR ET SIMPLE

Un partage est pur et simple lorsque chaque coindivisaire reçoit un lot d’une valeur
correspondant exactement à celle de ses droits indivis. Ainsi, les partages de biens
immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et associés à quelques titres que ce soit sont
assujettis à un droit de 1%.

B. LE PARTAGE AVEC SOULTE OU PLUS-VALUE

Il y a partage avec soulte lorsque l’un ou plusieurs des copartageants reçoit des
attributions supérieures à leurs droits à charge de verser aux autres une somme d’argent.

Il y a partage avec plus-value lorsque la valeur d’un lot excède des droits de l’attributaire
sans que ce dernier ait à fournir des compensations.
Le partage avec soulte ou plus-value à une nature mystique, il est en principe déclaratif
(comme le partage pur et simple) dans la mesure où le lot reçu par le coindivisaire le
débiteur de la soulte, correspond à ses droits dans la masse indivise. Il est au contraire
translatif à concurrence de la soulte payée ou de la plus-value réalisée laquelle donne lieu
à taxation comme une mutation à titre onéreux au taux de 4%.

SECTION 2 : LES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT

Les mutations à titre gratuit sont celles qui ne comportent pas en principe la fourniture de
contrepartie par le bénéficiaire. Lorsqu’ils sont l’effet de la volonté des intéressés ils
procèdent d’une intention de libéralité. Ils peuvent avoir lieu entre vifs (donation) ou
résulter du décès (succession).

PARAGRAPHE 1 : LA DONATION

Elle est un contrat par lequel une personne (le donateur) transfère actuellement et
irrévocablement sans contrepartie et avec intention libérale la propriété d’un bien à
une autre (le donataire) qui l’accepte.

A. LES CONDITIONS D’EXIGIBILITE DES DROITS DE DONATION

L’exigibilité des droits de donation est soumise à trois conditions qui découlent de
la définition même des donations :

- Le contrat doit être gratuit

- Le donateur doit être dessaisit des biens donnés
- La donation doit être expressément acceptée par le donataire

1. LE CONTRAT DOIT ETRE GRATUIT

Un acte ne s’analyse en une donation que s’il révèle clairement l’intention du

donateur de consentir une libéralité au donataire. Les charges imposées le cas échéant au
donataire (obligation de loger le donateur par exemple), n’enlève pas au contrat son
caractère gratuit dès lors qu’elles sont inférieures à la valeur des biens donnés. Si les
charges sont d’une valeur égale à celle des biens donnés, le contrat s’analyse en une vente.
Si les charges sont d’une valeur supérieure à celle des biens donnés, il y a donation en
sens inverse du prétendu donataire au prétendu donateur. Le point de savoir, si une
donation avec charge constitue ou non une mutation à titre gratuit relève de l’appréciation
d’une situation de fait et du contrôle des tribunaux.

2. LE DESSAISISSEMENT DU DONATEUR

Pour qu’une donation soit taxable il faut que conformément à la règle « donner et retenir
ne vaut » elle entraîne le dessaisissement actuel et irrévocable du donateur. Mais la
transmission immédiate des biens donnés n’est pas nécessaire elle ne peut en effet
n’intervenir qu’à terme.

3. L’ACCEPTATION DU DONATAIRE

La donation doit être expressément acceptée par le destinataire. A défaut d’acceptation, il

y a seulement offre de donation passible d’un droit fixe. L’acceptation constituant le fait
générateur de l’impôt, les droits sont perçus sur la valeur des biens à la même date.

A. LES MODALITES D’APPLICATION DES DROITS DE DONATION

1. L’ASSIETTE

En règle générale, pour la liquidation et le paiement des droits de mutation à titre

gratuit entre vifs, la valeur du bien immeuble est déterminée d’après la déclaration
détaillée et estimative des parties. Néanmoins, si dans les deux années qui ont précédé ou
suivi l’acte de donation les immeubles transmis ont fait l’objet d’une adjudication, les
droits exigibles ne pourront être calculés sur une somme inférieure au prix de
l’adjudication en y ajoutant toute charge en capital à moins qu’il ne soit justifié que la
consistance des immeubles a subi dans l’intervalle des transformations susceptibles d’en
modifier la valeur.

2. LES TAUX D’IMPOSITION

Les frais d’enregistrement des donations entre vifs sont perçus selon les quantités et
suivant les modalités prescrites par la loi. Ainsi, ces droits sont fixés au tarif ci-après.
Deux hypothèses sont envisagées à cet effet, le premier est relatif aux donations faites en
ligne directe et entre époux :

- Lorsque la fraction de part net taxable n’excède pas 2.500.000 le taux applicable
est de 4%
- Lorsque la fraction de part net taxable est comprise entre 2.500.000 et 10.000.000
le taux applicable est de 10%.
- Lorsque la fraction de part net taxable est comprise entre 10.000.000 et
50.000.000 le tarif applicable est de 15%.
- Lorsqu’il va au-delà de 50.000.000 le tarif est de 20%

La deuxième hypothèse est relative aux donations faites en ligne collatérale entre non
parents :

- Entre frères et sœurs lorsque la fraction de part net taxable n’excède pas
10.000.000 le taux applicable est de 25%, lorsqu’elle est supérieure à 10.000.000
le taux applicable est de 35%
- Entre parents jusqu’au 4ième degré la fraction de part net est de 40%
- Entre parents au-delà du 4ième degré la fraction de part net est de 45%
- Entre non parents la fraction de part net est de 45%

La loi prévoit des cas ou la perception de ces droits est soumise à des abattements
et des remises.

PARAGRAPHE 2 : LA SUCCESSION

Les droits successoraux frappent tous les biens qui font partie du patrimoine du défunt et
qui sont transmis par ce décès à ses héritiers ou légataires.

A. L’ASSIETTE

Pour la liquidation et le paiement des droits sur les mutations à titre gratuit par décès,
la valeur est déterminée d’après la déclaration détaillée et estimative des parties sans
distraction des charges ou par la valeur vénale réelle du bien transmis, lorsque cette valeur
est supérieure à la valeur déclarée par les parties. Il importe de préciser que pour la
liquidation et le paiement des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt
dont l’existence est connue au jour de l’ouverture de la succession sont déduites.
Toutefois, ne sont pas déductibles :

- Les dettes échues depuis plus de 3 mois avant l’ouverture de la succession à

moins qu’il ne soit produit une attestation du créancier en certifiant l’existence
de la créance à cette époque.
- Les dettes consenties par le défunt au profit de ses héritiers ou des personnes
interposées (les pères, mères, enfants, descendants et l’épouse de l’héritier
 donataire, le légataire, les enfants de l’époux survivant issus d’un autre mariage
et les parents dont cet époux est l’héritier présomptueux).
- Les dettes reconnues par testament.

A. LES TAUX

Idem avec les taux sur les donations.

SECTION 3 : LES APPORTS EN SOCIETE

Les droits d’apports sont perçus à la création de la société, ils sont fonction de la nature
des apports. On distingue deux types d’apports : les apports purs et simples et les apports à
titre onéreux.

PARAGRAPHE 1 : LES APPORTS PURS ET SIMPLES

A. LA DEFINITION DES APPORTS PURS ET SIMPLES

Ils confèrent à leurs auteurs des droits sociaux, des titres de participation, des actions. A la
création des entreprises le total des APS constitue le capital de social de l’entreprise le
capital social est la base d’imposition de l’enregistrement

B. LA TAXATION DES APS

Le taux applicable aux droits d’apports suit le barème dégressif prévu à l’article 754
du code général des impôts. Si le montant de l’apport est supérieur à 10.000.000 et
inférieur ou égal à [Link] le taux applicable est de 0.3% ; Si le montant de
l’apport est supérieur à [Link] la fraction de l’apport excédant [Link] est
taxée au taux de 0.1%. En revanche, conformément à l’article 664 TER du CGI les actes
de formation de société dont le capital social n’excède pas 10.000.000 sont exonérées du
droit d’enregistrement. Il convient de préciser que les APS peuvent être en nature comme
en numéraire. Lorsqu’ils sont en nature et qu’ils portent sur des immeubles bâtis ou non, il
est perçu un droit additionnel appelé TPF sur la valeur des immeubles. La TPF a un taux
global de 1.2%.

PARAGRAPHE 2 : LES APPORTS A TITRE ONEREUX

Les ATO sont des apports dont la contrepartie est une reconnaissance de dette, un
remboursement ou la prise en compte d’un passif. Ils sont effectués en cas d’apports
 mixtes c’est-à-dire en présence d’APS et d’ATO. Les ATO sont assimilés à des ventes,
c’est pourquoi on leur applique des droits de mutation. Ces droits sont fonction de la
nature des biens qui les engendre. Voir tableau ci-dessous.

ELEMENTS TAUX
CREANCES 18.000 FCFA
TRESORERIE (CAISSE, BANQUE) 0%
DROITS SOCIAUX (ACTIONS, PARTS SOCIETE) 18.000 FCFA
STOCKS DE MARCHANDISES 18.000 FCFA
BIENS MEUBLES APPORTES EN DEHORS DU FOND DE 18.000 FCFA
COMMERCE 18.000 FCFA
BAIL DE MEUBLE, LOCATION VENTE
MUTATION D’IMMEUBLE INSTALLE A L’ETRANGER 1,5% + CF
BAIL A DUREE LIMITEE, DROIT AU BAIL (IMMEUBLE 2,5%
ET FONDS DE COMMERCE)
ECHANGE D’IMMEUBLE AVEC RETOUR 2% + CF
ACQUISITION D’IMMEUBLE A USAGE PROFESSIONNEL 4% + CF
(BUREAU, MAGASINS)
ECHANGE D’IMMEUBLE SANS RETOUR 3% + CF
BAIL D’IMMEUBLE A DUREE ILLIMITEE 10%
 LE DROIT FISCAL ADMINISTRATIF

Le droit fiscal administratif s’entend du droit fiscal applicable à l’administration, il

renvoi donc à l’étude des administrations qui ont à charge la gestion de l’impôt. Celle-ci sont
au nombre de 3 : la Direction générale des douanes ; la Direction générale du trésor et de la
comptabilité publique et la Direction générale des impôts. Deux administrations vont donc
retenir notre attention il s’agit de la Direction générale du trésor et de la comptabilité publique
et la Direction générale des impôts.

CHAPITRE 1 : LA DIRECTION GENERALE DU TRESOR ET DE LA

COMPTABILITE PUBLIQUE

(Comptable de fait16)

La DGTCP est une direction du ministère du budget et du portefeuille de l’Etat. Elle

n’a donc pas une personnalité juridique distincte de celle de l’Etat. A la tête de cette structure
étatique se trouve un DG assisté dans l’exercice de ces fonctions de 2 directeurs généraux
adjoints tous 3 nommés par décret pris en conseil des ministres.

SECTION 1 : LES STRUCTURES DU TRESOR EN CHARGE DU

RECOUVREMENT (NON TRAITE)

SECTION 2 : LA MISSION DU TRESOR EN MATIERE FISCALE : LE

RECOUVREMENT

Le recouvrement s’entend de l’ensemble des opérations effectuées par les comptables publics
en vue d’obtenir le paiement de l’impôt, en termes simples le recouvrement de l’impôt c’est la
perception de l’impôt par l’administration fiscale. La question du recouvrement conduit à
examiner les différentes modalités de recouvrement. Mais ici, l’accent sera mis sur le
recouvrement amiable et le recouvrement forcé.

PARAGRAPHE 1 : LE RECOUVREMENT AMIABLE

16
C’est lorsqu’un non comptable s’ingère dans la gestion de deniers publics
Il est dit amiable lorsqu’il se déroule dans un contexte non conflictuel entre le contribuable et
l’administration fiscale. C’est la situation dans laquelle le contribuable qui reçoit un avis
d’imposition, ne fait pas obstacle à s’acquitter de sa dette fiscale dans les délais qui lui sont
impartis. L’avis d’imposition est adressé sous plis fermé au contribuable inscrit au rôle. Le
critère de l’incidence de l’impôt ; le fait générateur et du rôle (critère administratif)
constituent les critères à prendre en compte dans la distinction impôt direct et indirect. Il
mentionne le total par nature d’impôt des sommes à acquitter, les conditions d’exigibilité, la
date de mise en recouvrement et la date limite de paiement. Comme on le voit, l’envoi de
l’avis d’imposition a pour but d’informer le contribuable du montant et des modalités de
paiement de sa dette fiscale.

Si le contribuable reste indifférent à l’avis d’imposition le recouvrement est fait par la force.

PARAGRAPHE 2 : LE RECOUVREMENT FORCE

Le recouvrement forcé à lieu dans l’hypothèse où le contribuable refuse de s’acquitter

de sa dette fiscale. La mise en œuvre du recouvrement forcé commence par une sommation
sans frais que l’administration fiscale adresse au contribuable. En cas de refus,
l’administration lui notifie un commandement de payer. Si le contribuable s’obstine dans la
défiance de l’Etat il s’expose à des poursuites. Les moyens utilisés à cet effet sont des moyens
de droit commun ou des moyens propres à la matière fiscale.

A. LES MOYENS DE POURSUITE DE DROIT COMMUN

Les moyens dont il s’agit sont ceux qui sont utilisés aussi bien en matière fiscale que civile.
Ce sont :

- La saisie mobilière et la saisie immobilière

1. LA SAISIE MOBILIERE

C’est la procédure par laquelle le créancier bloque entre les mains d’un tiers une
créance ou un meuble appartenant à son débiteur. La saisie peut revêtir le caractère
conservatoire. On parle de saisie conservatoire, ou alors prendre le caractère exécutoire on
parle alors de saisie exécution ou de saisie vente.

Le trésor est autorisé à opérer la saisie conservatoire sur les biens meubles, sur les biens
placés dans un coffre-fort, sur les créances et sur les valeurs mobilières. Toute saisie
conservatoire deviendra définitive lors de la mise en recouvrement de l’impôt ou de son
exigibilité. En matière de saisie vente, les vente des objets saisis ne peuvent s’effectuer qu’en
vertu d’une autorisation spéciale du DG du Trésor. Les ventes ne peuvent avoir lieu que 21
jours après la saisie. Exceptionnellement, en ce qui concerne les fruits et les récoltes, ainsi que
les biens qui ne peuvent être conservés sans courir le risque de détérioration la vente est
effectuée dans les 10 jours qui suivent la saisie. Toutefois, certains objets mobiliers en raison
de leur nature sont exclus de la saisie, il s’agit des objets qui sont nécessaires à l’exercice de
la profession menée par le débiteur ainsi que ceux affectés à l’existence quotidienne.

2. LA SAISIE IMMOBILIERE

Elle est une procédure par laquelle un créancier, muni d’un titre exécutoire, fait mettre la
main sur un immeuble appartenant à son débiteur en vue de le vendre aux enchères publiques
pour se payer sur le prix. Elle peut être poursuivie contre un tiers détenteur lorsque le
créancier bénéficie d’une hypothèque ou d’un échéancier. En matière fiscale, la saisie
immobilière pratiquée par l’administration ne peut porter que su les biens immeubles du
contribuable. Cette procédure ne peut être engagée que si le trésor dispose d’une hypothèque
sur l’immeuble. Cette hypothèque prend rang à la date de l’inscription de l’immeuble au
service de la conservation foncière et de l’hypothèque.

A. LES MOYENS DE POURSUITE PROPRES A LA MATIERE FISCALE

A la différence des premiers moyens de poursuite qui sont utilisés aussi bien en matière civile
que fiscale, la particularité de ce deuxième groupe de moyens st qu’il est propre au seul
domaine fiscal. Les règles qui leurs sont applicables sont contenues dans le Livre de
Procédure Fiscale, ce sont : l’avis à tiers détenteur, la fermeture d’établissement et
l’interdiction d’exercer.

1. L’AVIS A TIERS DETENTEUR

Il n’est pas à proprement parlé une voie d’exécution, mais son utilisation permet au
comptable public d’obtenir l’exécution forcée des engagements du contribuable. L’avis à tiers
détenteur est une demande adressée par le comptable public ou le receveur au tiers détenteur
des deniers provenant du chef du redevable débiteur, de payer à l’acquis de ceux-ci le montant
des fonds qu’il doit ou qui sont entre leurs mains. Par l’envoi de l’ATD, le comptable
demande au tiers débiteur ou dépositaire le denier appartenant au contribuable de verser au
trésor public les sommes qu’il détient à concurrence du montant de la dette fiscale du
contribuable.
Les personnes considérées comme des tiers détenteurs sont entre autres, les locataires, les
clients, les administrateurs etc. en pratique, les ATD sont adressés aux clients principaux ainsi
qu’aux banques qui ont la charge de gérer les comptes bancaires du contribuable. La
notification de l’ATD opère un changement dans la personne du créancier, de sorte que le
débiteur du redevable devient le débiteur du trésor qui dispose de moyens plus contraignants.
Lorsque les tiers détenteurs paient pour le compte de contribuable, ils reçoivent des quittances
qu’ils pourront opposer le cas échéant au contribuable réclamant le paiement de sa créance. Si
le tiers reçoit l’avis et ne s’exécute pas, il encourt une responsabilité solidaire avec le
contribuable pour le paiement des impôts concernés. Cependant, si le contribuable s’acquitte
lui-même de sa dette fiscale, une main levée de l’ATD peut être prononcée par le comptable
public.

2. LA FERMETURE D’ETABLISSEMENT (MAGASIN…)

Les mesures de fermeture ont pour conséquence la cessation des activités du contrevenant. De
ce point de vue il s’agit de mesures graves qui ne peuvent être prise par n’importe qui et à
n’importe quel moment. C’est pourquoi leur application est strictement encadrée par les
articles 123 à 129 du LPF. Les personnes habilitées à ordonner de telles mesures sont au
terme de la loi :

- Le DG du trésor et le DG des impôts, pour une durée de 60 jours francs

renouvelable sur décision du Ministre du budget et du portefeuille de l’Etat.
(MINISTRE DES FINANCES)
- Les comptables du trésor et de la DGI en cas de défaut de paiement pour une
durée de 20 jours francs renouvelable sur décision du DG du trésor ou des
impôts.

3. L’INTERDICTION D’EXERCER

Elle vise aussi bien les personnes physiques que morales, elle peut également
s’appliquer aux dirigeants des personnes physiques et morales. L’appréciation des mesures de
fermeture ou d’interdiction d’exercer visés ci-dessus peut être levé lorsqu’elle est ordonnée
par défaut de paiement, moyennant le versement préalable contre le montant de l’impôt, des
pénalités et des frais de poursuites d’un supplément égal au montant des droits ou en cas de
récidive au double de ce montant. Si le contribuable n’établit pas sa bonne foi, les majorations
et suppléments prévus par la loi sont doublés. Concomitamment ou indépendamment de la
fermeture des magasins et établissements, il peut être procédé dans les 10 jours de la
signification d’un commandement de payer à la saisie des biens meubles et marchandises
qu’ils contiennent ainsi que des autres biens meubles appartenant au contribuable débiteur.

CHAPITRE 2 : LA DIRECTION GENERALE DES IMPOTS

C’est une direction du ministère du budget et du portefeuille de l’Etat, c’est donc un

service de l’Etat qui de ce fait n’est pas doté de la personnalité juridique. Par rapport aux deux
autres structures, elle constitue le principal service de l’Etat en charge des affaires fiscales
(fiscalité intérieure).

SECTION 1 : L’ORGANISATION DE LA DGI (NON TRAITE)

SECTION 2 : LES MISSIONS DE LA DGI

La DGI est chargée de :

- L’élaboration et de l’application de la législation et de la réglementation fiscale et

parafiscale.
- La préparation et l’application des conventions fiscales.
- Des opérations d’assiette, de liquidation et de contrôle de l’impôt pour le comte
de l’Etat et des collectivités territoriales.
- Du recouvrement des recettes fiscales et parafiscales autre que de portes.
- Du contentieux de l’impôt (responsabilité, recouvrement, annulation, assiette)
- De la conception, de la création et de la gestion du cadastre en zone urbaine et
rurale.
- De la conservation de la propriété foncière et des hypothèques
- De la gestion financière des domaines de l’Etat
- Les opérations d’enregistrement et de timbre.

Un contrôle qui accorde un pouvoir important à l’administration publique.

Protégé avant pendant et à la fin du contrôle. Les impôts d’Etat rétrocédés aux
collectivités territoriales (inexistence d’impôts propres aux collectivités territoriales).
L’Etat contrôle les collectivités territoriales