CONTRAT DE BAIL

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

Sieur ………………………………………………………………………………………….……..,
titulaire de la CIN n° ……………………………………………………………………….., délivrée
le ………………………………………………… à ……………………………………., demeurant
au ………………………………………………………………………, en sa qualité de propriétaire;
ci-après dénommé « le Bailleur »,
D'UNE PART,
ET :
La société ……………………………………………………. ………, dont le siège social est situé
à …………………………………………………, immatriculée au Registre du Commerce sous le
numéro ………………………………………………………….…………………………………,
NIF ……….…………………………………………………….……………………..……..…,
STAT ……………………………………….………………….…………………, représentée par
Monsieur/Madame ……………………………………………………………………, en sa qualité
de ………………………………, dûment habilité(e) à cet effet,
ci-après dénommée « le Preneur »,
D'AUTRE PART,
Il a été convenu et arrêté ce qui suit :
ARTICLE 1 – OBJET
Le Bailleur donne à bail au Preneur, qui accepte, l'ensemble immobilier à usage mixte commercial
et résidentiel dont la désignation suit :
— Nature : complexe immobilier à usage mixte
— Adresse : ……………………………………..Anosipatrana Est, Antananarivo, Madagascar
— Accessible aux véhicules poids lourds de type semi-remorque
Tout dommage causé aux accès, rampe, sol ou clôture par les véhicules du Preneur est à sa charge
exclusive.
Composition des lieux loués :
— Au rez-de-chaussée : un local commercial comprenant une grande salle, une cuisine, une douche
et toilette ;
— À l'étage : un appartement à usage résidentiel composé de deux (2) chambres, un (1) salon, une
cuisine, une douche et toilettes, un balcon extérieur et un balcon intérieur ;
— En dépendance : une grande salle de dépôt et un bureau indépendant à l'étage ;
— Terrain plat exploitable sous réserve d'approbation écrite du Bailleur.
Sont expressément exclus des lieux loués les locaux réservés au Bailleur tels que définis à l'Article
1 BIS ci-après.
Le Preneur s'engage à utiliser les lieux loués conformément à leur destination mixte telle que
définie au présent article. Toute modification de destination est subordonnée à l'accord écrit
préalable du Bailleur.
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ARTICLE 1 BIS — LOCAUX RÉSERVÉS AU BAILLEUR, PERSONNEL DE
SUPERVISION ET ACCÈS
A. Locaux exclus du bail
Les locaux suivants sont expressément exclus du présent bail et demeurent en tout état de cause
réservés à l'usage exclusif du Bailleur :
— le rez-de-chaussée de la petite maison sise sur la propriété, constituant un espace de stockage
exclusif du Bailleur ;
— l'étage de ladite maison, constituant le logement de fonction du personnel de supervision du
Bailleur.
Le Preneur reconnaît expressément que ces locaux ne font pas partie des lieux loués au titre du
présent contrat. Il lui est strictement interdit d'y accéder, d'en prendre possession, d'y stocker des
biens ou d'en restreindre l'accès sous quelque forme que ce soit. Toute violation de cette interdiction
constituera un manquement grave susceptible d'entraîner la résolution du bail dans les conditions
prévues à l'article 10.
B. Personnel résidant du Bailleur
Le Bailleur affecte, à ses frais exclusifs, un employé résidant dans le logement de fonction visé au
paragraphe A. Cet employé est préposé du Bailleur et agit exclusivement sous son autorité. Sa
présence sur la propriété a pour seul objet la supervision et la gestion du stock du Bailleur.
Le Preneur ne pourra en aucun cas donner des instructions à cet employé, modifier ses conditions
de présence, restreindre sa liberté de circulation sur les locaux réservés et les voies d'accès y
menant, ni se prévaloir de sa présence pour s'exonérer de quelque obligation que ce soit.
Le Bailleur prend en charge l'ensemble des frais liés à cet employé, notamment sa rémunération, ses
charges sociales et l'entretien courant de son logement de fonction.
C. Obligations de gardiennage et de maintenance à la charge exclusive du Preneur
Le Bailleur n'assure aucun service de gardiennage, de surveillance ou de sécurité de la propriété au
profit du Preneur. Il appartient au Preneur, sous sa seule responsabilité et à ses frais exclusifs :
— de mettre en place et de financer un service de gardiennage adapté à la sécurité de ses biens,
véhicules, matériel et personnel présents sur les lieux loués ;
— d'assurer l'entretien courant et la maintenance des lieux loués conformément à ses obligations
définies aux articles 5 et 6 du présent contrat.
Le défaut de mise en place d'un service de gardiennage ou de maintenance par le Preneur ne saurait
en aucun cas engager la responsabilité du Bailleur ni justifier une quelconque réduction de loyer ou
compensation.
D. Accès permanent du Bailleur à ses locaux réservés
Le Bailleur, ses mandataires et son personnel conservent en tout état de cause un droit d'accès libre,
permanent et sans préavis aux locaux réservés visés au paragraphe A — et notamment à l'espace de
stockage du rez-de-chaussée — ainsi qu'aux voies d'accès nécessaires à cet effet.
Le Preneur s'engage à ne placer aucun véhicule, équipement, matériel ou obstacle de quelque nature
que ce soit susceptible d'entraver ou de retarder cet accès. En cas d'obstruction, le Bailleur pourra
faire constater le manquement par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception,

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lequel vaudra mise en demeure immédiate, avec application de la clause résolutoire prévue à
l'article 10 à l'expiration du délai de huit (8) jours sans remise en état.
E. Exonération de responsabilité du Bailleur
Le Bailleur ne pourra être tenu pour responsable :
— de tout vol, dégradation, effraction ou sinistre affectant les biens du Preneur, ses véhicules, son
matériel ou son personnel ;
— de toute défaillance, insuffisance ou absence de l'employé de supervision dans l'exercice de ses
fonctions ;
— de tout préjudice subi par le Preneur du fait d'un tiers accédant à la propriété.
Le Preneur reconnaît prendre en charge sa propre sécurité et celle de ses biens et renonce
expressément à tout recours contre le Bailleur au titre des risques visés au présent paragraphe E.

ARTICLE 2 – DURÉE
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de trois (3) ans, à compter du
……………………………
À défaut de congé signifié par l'une ou l'autre des parties dans les conditions prévues à l'article 9, le
bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois (3) ans, et ainsi de suite par
périodes successives de trois (3) ans — soit aux termes de neuf (9) ans au total — sans qu'il soit
besoin d'un acte exprès de renouvellement. La reconduction tacite s'entend aux mêmes conditions
contractuelles, à l'exception du loyer qui fait l'objet d'une révision annuelle automatique
conformément aux dispositions de l'article 3.3 du présent contrat.
Chaque reconduction tacite prend effet à la date d'expiration de la période en cours, de sorte que les
échéances successives sont fixées à trois (3) ans, six (6) ans et neuf (9) ans à compter de la prise
d'effet du présent bail.
À l'issue de la neuvième (9ème) année, le présent bail ne pourra en aucun cas faire l'objet d'une
nouvelle reconduction tacite. Le Preneur sera tenu de libérer les lieux à cette échéance, sauf
conclusion d'un nouveau contrat de bail expressément négocié et signé par les deux parties avant
l'expiration de ladite période. À défaut de nouveau contrat signé, le Preneur sera réputé occupant
sans titre à compter du lendemain de l'échéance, et le Bailleur pourra en demander l'expulsion sans
délai.

ARTICLE 2 BIS — DÉLÉGATION DE GESTION LOCATIVE

Le Bailleur se réserve le droit de confier à tout moment, et sans notification préalable au Preneur, la
gestion locative du présent bail à une société de gestion immobilière de son choix, ci-après
dénommée « le Gestionnaire ».
Le Gestionnaire ainsi désigné sera habilité à :
— percevoir les loyers et charges au nom et pour le compte du Bailleur ;
— adresser toute notification, mise en demeure ou correspondance relative à l'exécution du présent
bail ;
— réceptionner et traiter les demandes du Preneur relatives à la gestion courante des lieux loués ;
— délivrer les quittances de loyer au nom du Bailleur.

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Le Preneur sera informé des coordonnées du Gestionnaire par tout moyen écrit au moment de la
prise d'effet de la délégation. À compter de cette information, le Preneur s'engage à adresser tout
paiement et toute correspondance directement au Gestionnaire désigné.
En l'absence de désignation d'un Gestionnaire, ou jusqu'à notification de ses coordonnées, le
Preneur règle le loyer directement au Bailleur selon les modalités prévues à l'article 3.2.
Cette délégation de gestion ne constitue pas un transfert de propriété et n'affecte pas les droits et
obligations du Bailleur au titre du présent bail.

ARTICLE 3 – LOYER ET MODALITÉS DE PAIEMENT

3.1 — Loyer initial
Le loyer mensuel est fixé à la somme de Treize millions cinq cent mille Ariary (Ar 13 500 000),
payable d'avance, au plus tard le 15 (quinze) de chaque mois.
3.2 — Modalités de règlement
Le loyer sera réglé par virement ou versement sur le compte bancaire au nom du Bailleur ou de son
Gestionnaire mandaté, contre remise d'une quittance signée.
3.3 — Révision annuelle automatique
Le loyer fera l'objet d'une révision annuelle automatique et de plein droit à chaque date anniversaire
de l'entrée en jouissance du Preneur, par application d'un taux fixe de cinq pour cent (5%) calculé
sur le loyer en vigueur au moment de la révision.
Le Gestionnaire adressera au Preneur une notification écrite au moins deux (2) mois avant la date
d'effet de ladite révision, à titre d'information. Cette notification a valeur d'information et non de
condition suspensive : le défaut ou le retard de notification ne saurait faire obstacle à l'application
automatique de la révision ni ouvrir droit à une quelconque régularisation en faveur du Preneur.
À titre indicatif, le calendrier prévisionnel des révisions est le suivant :
— 1ère révision : Ar 14 175 000 / mois
— 2ème révision : Ar 14 883 750 / mois
La présente clause est établie conformément à l'Article 20 de la Loi n° 2015-037 relative aux baux
commerciaux à Madagascar, qui autorise expressément la fixation conventionnelle d'un taux de
révision entre les parties.

ARTICLE 4 – DÉPÔT DE GARANTIE

À la signature du présent contrat, le Preneur verse au Bailleur ou à son Gestionnaire un dépôt de

garantie de un (1) mois de loyer, soit la somme de Treize millions cinq cent mille Ariary (Ar 13
500 000).

Ce dépôt sera restitué dans un délai de trente (30) jours à compter de la remise des clés et de la
vérification des lieux, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au titre des loyers impayés
ou des dégradations locatives constatées au-delà de l'usure normale.
Le versement du dépôt de garantie ne se substitue pas au paiement de l'indemnité de résiliation
anticipée prévue à l'article 9 BIS et ne vient pas en déduction de celle-ci.

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ARTICLE 5 – CHARGES
5.1 — À la charge du Preneur :
— la consommation d'eau, d'électricité et de tout autre fluide ;
— la taxe sur les ordures ménagères ;
— l'entretien courant des lieux loués, des espaces extérieurs et des accès de la propriété.
5.2 — À la charge du Bailleur :
Les grosses réparations limitativement énumérées ci-après, affectant la structure du bâtiment :
— gros murs porteurs ;
— charpente ;
— toiture ;
— fondations ;
— clôture périmétrale ;
— fosses septiques de structure.
Toute autre réparation ou intervention, non visée dans la liste ci-dessus, est à la charge exclusive du
Preneur.

ARTICLE 6 – OBLIGATIONS DU PRENEUR

Le Preneur est tenu :
— de payer régulièrement le loyer aux termes convenus ;
— d'user des lieux loués en bon père de famille et conformément à leur destination ;
— de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, sauf à prouver
qu'elles n'ont pas eu lieu par sa faute ;
— de ne pas sous-louer tout ou partie des lieux loués ni céder le présent bail sans l'autorisation
expresse et écrite du Bailleur, conformément à l'article 10 de l'Ordonnance n° 62-100 du 1er octobre
1962 ;
— de ne pas effectuer de travaux de transformation ou de construction sans autorisation écrite
préalable du Bailleur ;
— de restituer les lieux en bon état d'entretien à l'expiration du bail ;
— de permettre en permanence l'accès libre aux locaux réservés au Bailleur conformément à
l'Article 1 BIS ;
— de contracter et maintenir en vigueur, pendant toute la durée du présent bail, une assurance
multirisque professionnelle couvrant au minimum sa responsabilité civile, les dommages incendie,
dégâts des eaux et risques locatifs pour les lieux loués. Le Preneur s'engage à fournir au Bailleur ou
à son Gestionnaire, à toute première demande écrite, l'attestation d'assurance en cours de validité.
Le défaut de souscription ou de justification de cette assurance dans un délai de quinze (15) jours
suivant la demande constituera un manquement grave susceptible d'entraîner la résolution du bail
dans les conditions prévues à l'article 10.

ARTICLE 7 – OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Le Bailleur est tenu :
— de délivrer les lieux loués en bon état d'usage et de réparation ;

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— d'assurer au Preneur la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail ;
— d'effectuer les grosses réparations nécessaires à la conservation du bien, dans les limites définies
à l'article 5.2 ;
— de ne pas s'immiscer dans l'usage et l'exploitation des lieux loués par le Preneur sans motif
légitime.

ARTICLE 8 – PRISE EN ÉTAT DES LIEUX

Le Preneur reconnaît expressément avoir visité les lieux loués préalablement à la signature du
présent contrat et les avoir trouvés en bon état d'usage et de location, propres à l'usage auquel ils
sont destinés, sans réserve ni réclamation de sa part. Il prend les lieux en l'état et renonce à toute
contestation à ce titre.
Un constat de l'état général des lieux pourra être établi contradictoirement par les deux parties à la
remise des clés à l'expiration du bail, afin de servir de base à la liquidation du dépôt de garantie.
Toute dégradation constatée à la sortie, au-delà de l'usure normale, sera imputée sur le dépôt de
garantie.

ARTICLE 9 – CONGÉ ET PRÉAVIS

9.1 Le Preneur souhaitant mettre fin au bail devra signifier son congé au Gestionnaire par acte
d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de trois (3) mois avant
la date effective de départ.
9.2 Le Bailleur souhaitant mettre fin au bail à son échéance devra notifier son congé au Preneur par
acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis de six (6) mois
avant l'échéance, conformément à l'Article 30 de la Loi n° 2015-037.

ARTICLE 9 BIS — INDEMNITÉ DE RÉSILIATION ANTICIPÉE

En cas de résiliation du bail par le Preneur avant l'expiration de la période triennale en cours — qu'il
s'agisse de la première période ou de l'une des périodes de reconduction — le Preneur sera
redevable envers le Bailleur d'une indemnité de résiliation anticipée.

Cette indemnité est fixée conventionnellement à un montant égal au loyer mensuel en vigueur au
moment de la résiliation, multiplié par le nombre de mois restant à courir jusqu'à l'échéance de la
période triennale concernée, dans la limite de six (6) mois de loyer.

Cette indemnité est due de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure préalable, dès la
prise d'effet du congé signifié par le Preneur. Elle est exigible dans un délai de trente (30) jours à
compter de la date d'effet du départ.

Le versement du dépôt de garantie ne se substitue pas au paiement de cette indemnité et ne vient

pas en déduction de celle-ci.

ARTICLE 10 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE DE PLEIN DROIT

10.1 Les parties conviennent expressément que le présent bail sera résolu de plein droit, sans qu'il
soit besoin d'une décision judiciaire préalable, dans les cas suivants :

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— non-paiement de tout ou partie du loyer dans un délai de quinze (15) jours à compter de la
signification d'un commandement de payer par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé
de réception demeuré infructueux ;
— réalisation par le Preneur de tous travaux de construction, transformation, modification ou
aménagement des lieux loués sans autorisation écrite préalable et expresse du Bailleur, dès la
constatation desdits travaux par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception ;
— sous-location ou cession du bail sans autorisation écrite du Bailleur ;
— utilisation des lieux contrairement à leur destination définie à l'article 1er ;
— obstruction ou entrave par le Preneur à l'accès du Bailleur, de ses mandataires ou du gardien aux
locaux réservés visés à l'Article 1 BIS ;
— défaut de souscription ou de justification de l'assurance multirisque professionnelle visée à
l'article 6, dans les conditions y précisées.
10.2 La résolution de plein droit sera acquise dans les conditions suivantes :
— Pour le cas visé au 1° : le Bailleur fera signifier au Preneur, par acte d'huissier ou lettre
recommandée avec accusé de réception, un commandement de payer les sommes dues. Si le
Preneur n'a pas réglé l'intégralité des sommes réclamées dans un délai de quinze (15) jours à
compter de ladite signification, la résolution du bail sera acquise de plein droit, sans autre formalité
ni délai de grâce.
— Pour les cas visés aux 2°, 3°, 4°, 5° et 6° : le Bailleur fera constater le manquement par acte
d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, lequel vaudra mise en demeure. Si le
Preneur n'a pas, dans un délai de huit (8) jours à compter de la signification, remis les lieux en leur
état antérieur ou cessé le manquement, la résolution sera acquise de plein droit.
10.3 La résolution de plein droit ainsi acquise emportera obligation immédiate pour le Preneur de
libérer les lieux et de restituer les clés au Bailleur. À défaut de libération volontaire dans les
quarante-huit (48) heures suivant la résolution acquise, le Bailleur pourra saisir le Président du
Tribunal de Commerce d'Antananarivo en référé, sur simple requête, aux fins d'obtenir une
ordonnance d'expulsion exécutoire sans délai, conformément à l'Article 44 de la Loi n° 2015-037.
10.4 En cas de travaux non autorisés visés au 2°, les constructions ou aménagements réalisés sans
autorisation deviendront, au choix du Bailleur et sans indemnité aucune pour le Preneur :
— soit la propriété du Bailleur, incorporés définitivement aux lieux loués ;
— soit démolis et remis en état aux frais exclusifs du Preneur, dans un délai fixé par le Bailleur.
Ce choix sera notifié au Preneur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
10.5 La résolution du bail en application du présent article ne préjudicie pas au droit du Bailleur de
réclamer au Preneur le paiement des loyers échus impayés ainsi que tous dommages et intérêts en
réparation du préjudice subi.
ARTICLE 11 – DROIT DE VISITE ET DE CONTRÔLE
11.1 Le Bailleur ou son représentant dûment mandaté — y compris son Gestionnaire le cas échéant
— se réserve le droit de visiter les lieux loués à tout moment qu'il jugera utile, aux fins de vérifier le
bon usage des lieux, l'état général du bien, le respect de la destination des locaux et l'absence de
travaux non autorisés.

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11.2 Pour les visites courantes, le Bailleur ou le Gestionnaire s'efforcera d'en informer le Preneur au
moins quarante-huit (48) heures à l'avance, par tout moyen. Toutefois, en cas de manquement
apparent ou suspecté aux obligations du Preneur, notamment en cas de travaux non autorisés, de
dégradations constatées ou de troubles signalés, le Bailleur pourra procéder à une visite immédiate
sans préavis, le cas échéant accompagné d'un huissier.
11.3 Le Preneur ne pourra s'opposer à l'exercice de ce droit de visite sous peine de constituer un
manquement grave aux présentes, susceptible d'entraîner la résolution du bail dans les conditions
prévues à l'article 10.
ARTICLE 12 – DISPOSITIONS DIVERSES
12.1 Tout litige relatif à l'interprétation ou à l'exécution du présent contrat sera soumis à la
compétence exclusive du Tribunal de Commerce d'Antananarivo.
12.2 Toute modification aux présentes devra faire l'objet d'un avenant écrit signé des deux parties.
12.3 Le présent contrat est établi en deux (2) exemplaires originaux de même valeur juridique, dont
un remis à chaque partie.

Fait à Antananarivo, le …… / …… / ………

LE BAILLEUR LE PRENEUR
Sieur………………………………………………. La société……………………………………

Signature: Signature et cachet :

Mention manuscrite obligatoire du Preneur : « Lu et approuvé »

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