SOMMAIRE

INTRODUCTION
Cher investisseur ou futur investisseur,

Si tu as investi dans ce ebook, c'est que tu souhaites te dégager un

complément de salaire ou même vivre de l'investissement immobilier.
C'est également mon but, tu es au bon endroit !

J'ai écrit ce guide car j'ai eu énormément de messages, de demandes

concernant mon acquisition, les nombreuses peurs pour certains,
comment ils peuvent être rentables dans leur investissement eux aussi...
Je vais pouvoir répondre à toutes les questions que tu te poses.

Je peux tout d'abord te féliciter car tu te rapproches de ton passage à

l'action. Si tu as acheté (investi) dans ce guide, tu as donc investi en toi.

Je peux te dire que dans l'investissement immobilier, le plus dur est de

passer à l'action. Pourquoi ? Le monde de l'immobilier est victime de
nombreux préjugés, de nombreuses barrières psychologiques... et les
sommes engagées sont conséquentes...
J'avais ces mêmes doutes, mes proches me disaient " tu vas pas investir
dans l'immobilier à 21 ans, t'es trop jeune..."

Et pourtant je l'ai fait : j'ai acheté mon 1er bien pour en faire de
l'investissement locatif rentable (= qui me dégage un cash-flow positif
chaque mois)
Mais comment j'ai fait pour passer à l'action... éviter les erreurs, être sûr de
mon opération... comment j'ai eu la confiance de ma banque... comment
gérer mes travaux...

Je tiens à préciser que dans ce guide,

je vais aborder seulement la location meublée en longue durée. C'est à
dire que je n'aborderai pas la location courte durée qui a ses spécificités
propres.

Dans ce ebook je vais te donner toutes clés pour que :

Tu saches comment l'immobilier peut te créer des (gros) revenus

Tu maitrises parfaitement la location meublée pour que tu puisses
faire la même chose
 LE POURQUOI DU COMMENT ?
Qui suis-je ?
Pourquoi investir dans l'immobilier ?
Pourquoi j'ai personnellement voulu investir dans l'immobilier ?
Ma stratégie d'investissement

2 - VOICI MON SECRET POUR ÊTRE RENTABLE :

MAITRISE PARFAITEMENT LA LOCATION MEUBLÉE SUR LE
BOUT DES DOIGTS

1. Qu'est-ce que la location meublée (dite LMNP) ?

2. Le LMNP au micro-bic ou au réél ?
3. La magie de la fiscalité du LMNP au réél
4. Comparaisons chiffrés et résultats entre les 4 régimes du nu et du meublé
5. Les gros avantages de la location meublée et pourquoi je loue en meublé ?
6. Pourquoi la location meublée est plus rentable que la location nue ?
7. Qui sont les locataires qui louent en meublé ?
8. Dans quels secteurs je peux louer mon bien meublé ?
9. Est-ce que tu peux faire de la location meublée ?
10. Quelques informations importantes sur la location meublée

3- SI J'ÉTAIS TOI, QU'EST-CE QUE JE FERAI ?

11. Déterminer ton pourquoi

12. Fixe toi des objectifs
13. Que faire après avoir fixé mes objectifs ?
14. Passer à la vitesse supérieure et acheter mon 1er bien rentable en 90 jours
15. Mes derniers conseils (très utiles)

Immonetiz
 Je me présente, je
m'appelle Simon,
j'ai 24 ans et j'ai
acheté mon 1er
bien immobilier
rentable à
seulement 21 ans

QUI SUIS-JE POUR T'AIDER ?

SIMON LENOIR
Je m'appelle Simon, j'ai 24 ans et je suis fondateur de
l'entreprise de conseil et d'accompagnement en
développement de patrimoine immobilier : IMMONETIZ

J'ai un bachelor (licence) négociateur conseil en

patrimoine immobilier et financier.

Depuis 4 ans, je suis également agent immobilier à Lille

et je suis également investisseur immobilier.

Je suis passionné d'immobilier, et surtout de ce qu'on

peut en faire.

A l'heure actuelle, j'aide (surtout les débutants) à réussir

dans l'investissement immobilier locatif rentable.

Immonetiz
 CHAPITRE 1
Le pourquoi du comment...

Avant même de passer à la suite, il est important que tu

comprennes comment l'investissement immobilier locatif
peut t'enrichir, te dégager des revenus et atteindre tes
objectifs

A- Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Ce type d'investissement consiste à acheter un logement

pour le louer à des locataires.
En investissement immobilier locatif rentable (qui est ma
stratégie) :

Tu vas emprunter de l'argent à la banque pour acheter

un logement.
Cet emprunt sera remboursé par le locataire de ton bien.
(c'est lui qui paie ton crédit)
Le but visé : Le loyer payé par ton locataire rembourse
ton crédit, couvre tes impôts et te dégage ne somme
d'argent chaque mois en + (complément de salaires)
Si ton investissement est rentable : cela montre que tu
maitrises l'investissement immobilier. La banque
t'accordera plus facilement sa confiance pour réaliser un
nouvel investissement rentable, puis enchaîner pour
atteindre le but final : en vivre.. (ou surtout bien préparer
tes retraites)

Cependant, l'investissement immobilier à plusieurs buts :

Te dégager un complément de salaire (et en vivre)

Préparer ta retraite
Défiscaliser (payer moins d'impôts)
Te constituer un patrimoine

Selon le but et l'objectif recherché, il ne faudra pas s'orienter sur la même

typologie de bien.
Par exemple : si tu souhaites défiscaliser et payer moins d'impôts, il faut se
tourner vers l'immobilier neuf (VEFA) car l'état a mis en place des dispositifs
visant à réaliser des économies d'impôts.
Mais si souhaites faire comme moi, ce n'est pas ce type de bien qu'il faut cibler,
nous allons nous tourner vers l'immobilier ancien : tu comprendras par la suite
pourquoi.

⟶ L’immobilier est un placement souvent recommandé dans un patrimoine. Parce

qu’il s’agit d’un actif qui peut être financé à crédit, qui apporte une réelle sécurité
et répond à de nombreux enjeux, l’immobilier est toujours plébiscité.

Immonetiz
 CHAPITRE 1
B - Pourquoi j'ai décidé personnellement d'investir dans l'immobilier

Mon père et ma mère ne sont pas du monde de l'immobilier : ma mère est comptable
pour une entreprise de travaux publics et mon père technicien de maintenance.

Quand j'étais jeune, j'allais très souvent chez ma marraine et son mari faisait beaucoup de
travaux lui-même. Au fur et à mesure des années, ils ont acheté quelques maisons à
travaux pour les remettre au goût du jour et les mettre en location. J'étais trop jeune pour
comprendre encore l'intérêt d'investir dans l'immobilier...

Depuis mes 12-13 ans, je savais ce que je voulais faire plus tard : être agent immobilier. Je
voulais travailler dans le commerce/vente et ne pas rester dans un point fixe (showroom).
A ce moment là, j'ai commencé à m'intéresser à l'immobilier : Je regardais des vidéos sur
Internet, j'essayais de m'instruire énormément sur ce sujet jusqu'au jour où je suis arrivé
sur des forums de personnes qui investissaient dans l'immobilier non pas pour y habiter,
mais pour gagner de l'argent. Depuis ce temps-là, j'étais convaincu que j'allais faire la
même chose et je peux te dire que les discussions avec mon oncle qui faisait des travaux
dans ses maisons, n'étaient plus les mêmes qu'avant. J'étais fasciné à l'image de gagner
de l'argent grâce à des biens mis en location.

J'étais intéressé par l'immobilier, mais je me disais qu'il fallait avoir de l'argent pour
acheter des maisons. Mais la banque est là pour ça !

Tu peux donc t'enrichir et développer ton patrimoine avec l'argent que n'as pas :

La banque te prête l'argent (prêt bancaire)

Le locataire rembourse le prêt avec la paiement de son loyer
Et toi, tu encaisses et tu développes ton patrimoine. Ce n'est pas le scénario rêvé ?

Mon parcours scolaire :

A 18 ans, après un BAC STMG, je suis partie en BTS Négociation et Relation Client en
alternance dans une entreprise qui vendait du mobilier de bureau pour entreprise
pendant 2 ans. J'étais sur le terrain, je prospectais énormément et j'ai su me développer un
réseau.
A la fin de ces 2 ans, je suis parti faire une licence Négociateur Conseil en Patrimoine
Immobilier et Financier à l'Ecole Française de l'Administration des Biens à Lille, toujours en
alternance mais dans une agence immobilière. J'étais également sur le terrain et formé au
métier d'agent immobilier.

Immonetiz
CHAPITRE 1
Et après mes études.. ?

AvA la fin de cette année de licence, j'avais eu 3 dilemmes :

Grâce à mon implication, on m'a proposé les clés d'une

agence immobilière que je devais développer. (en CDI)
Je pouvais partir dans une autre agence (CDI ou statut
d'indépendant)
Me lancer à mon propre compte car j'avais les diplômes
nécessaires

Je me suis toujours débrouillé seul et j'ai été très autonome

très jeune.

Tu dois alors te dire : il a lancé sa propre agence immobilière.

Eh bien... non ! Pourquoi ? A 21 ans, on me proposait un poste
de responsable d'agence en CDI. J'insiste sur le CDI car cela
me permet d'avoir des revenus récurrents (CDI avec avances
sur commissions) ce qui me permet de rassurer la banque
pour réaliser mon 1er investissement.

Si j'avais opté pour le statut indépendant, la banque m'aurait

demandé au minimum 3 ans de bilan (et donc attendre mes
24 ans pour faire mon 1er investissement immobilier)

Même dans mon "choix de carrière" : j'optimisais un

maximum mon profil pour avoir la confiance des banques :
emprunter → investir dans l'immobilier rentable avec de
l'argent que je n'avais pas. C'est la grande force de
l'investissement immobilier !

Je m'endette pour m'enrichir... j'ai un crédit sur le dos

effectivement, mais il est payé par mes locataires.

Mes premiers mois en tant qu'agent immobilier, j'ai travaillé

sans compter mes heures pour développer mon portefeuille
de biens à vendre, d'acquéreurs et surtout... réaliser des
ventes
.
Il faut savoir qu'en tant qu'agent immobilier : nous sommes
rémunérés à la commission, que l'on perçoit lorsqu'un bien se
vend et que l'acte authentique (définif) est signé : les
commissions ne sont pas les mêmes chaque mois, et donc le
salaire varie...

Maintenant que tu sais pourquoi je voulais investir dans

l'immobilier, passons à ma stratégie

Immonetiz
CHAPITRE 1
2 - Ma stratégie d'investissement.

Investir dans l'immobilier locatif rentable, ce n'est pas juste

acheter un appartement et y mettre un locataire...

C'est une stratégie précise (business plan) et des objectifs.

Cette stratégie doit être prise en fonction de :

Ta situation personnelle (famille, déménagement...)

Ta situation professionnelle (ton métier, futures
mutations? ...)
Ta situation financière (tes revenus)

Mais aussi de ces 3 autres paramètres :

Le temps que tu souhaites y consacrer

Ta gestion du risque
Ta capacité à gérer ta charge mentale

En fonction de ces 6 paramètres, tu pourras plus facilement

trouver TA stratégie propre à toi et ainsi choisir les biens que
tu vas cibler, l'exploitation (location longue durée, location
courte durée, colocation...)

Mon objectif d'investissement : Utiliser le moins possible

l'argent que j'ai / réaliser des prêts immobiliers sur la plus
longue durée possible pour avoir un maximum de cash-flow
positif chaque mois.

Dans l'investissement immobilier locatif, tu as 3 grandes stratégies :

La stratégie patrimoniale
La stratégie équilibrée
La stratégie de rendement (à cash-flow).

Lorsque tu n'as pas énormément d'argent/de capital de départ : il vaut mieux t'orienter vers une
stratégie équilibrée, et au mieux : la stratégie de rendement. J'ai personnellement opté pour la
stratégie de rendement.

En détail, tu trouveras l'objectif, les avantages et inconvénients des 3 stratégies (les stratégies
peuvent se cumuler) :

Immonetiz
 CHAPITRE 1
1 - La stratégie de rendement/de développement (cash-flow) :

Le but ici est d’acquérir des biens qui dégage du cash-flow. Le loyer perçu couvrira le coût du crédit,
des charges, des impôts et dégagera des revenus supplémentaires chaque mois.

Cette stratégie est idéale pour les investisseurs ayant peu de cash/capital pour gagner de l'argent
chaque mois et partir sur de plus gros investissements au fur et à mesure.

Il sera judicieux de maitriser parfaitement les caractéristiques de cette stratégie : aucune erreur ne
sera tolérée. Le cash-flow positif à la fin du mois est impératif pour enchaîner.

2 - La stratégie équilibrée :

On va s’orienter vers des biens un peu moins rentable chaque mois mais dont la valeur augmentera
aussi un peu au fil des années (le loyer couvre le crédit)

Immonetiz
 CHAPITRE 1
3 – La stratégie patrimoniale :

Le but ici est d’acquérir des biens de haut-standing qui prennent de la valeur dans le temps (= plus-
value à la revente !) : le loyer ne couvre pas le coût du crédit. C'est une bonne stratégie pour ceux qui
ont un capital/du cash à investir.

Tu l'auras compris : je me suis orienté vers

une stratégie de rendement pour gagner
de l'argent dès mon 1er mois de détention
du bien... au détriment d'une plus-value à la
revente conséquente (tu verras par la suite
que j'arrive à avoir une plus-value
également).

Cette stratégie permet de gagner de

l'argent de suite plutôt que plus tard (à la
revente)

Immonetiz
 CHAPITRE 2
Voici mon secret pour être rentable :
Maitrise parfaitement la location meublée
sur le bout des doigts

Je tiens à préciser que dans cet ebook,

je vais aborder seulement la location meublée en
longue durée.
C'est à dire que je n'aborderai pas la location courte
durée qui a ses spécificités propres.

1 - Qu'est-ce que le LMNP en location meublée ?

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est

une forme d'investissement locatif qui permet de louer un
bien meublé tout en bénéficiant de certains avantages
fiscaux.

En tant que LMNP (régime réél) : vous pouvez déduire vos

charges (amortissement du bien, frais de gestion, intérêts
d'emprunt, etc.) de vos revenus locatifs, ce qui permet de
réduire votre taux d'imposition.

Le statut LMNP est accessible à tous, sans condition de

diplôme ou de formation, et ne nécessite pas d'être
enregistré au registre du commerce et des sociétés.

Cependant, il est important de noter que le régime LMNP

s'applique uniquement aux biens meublés, et que la
location doit être considérée comme une activité accessoire
à une autre activité professionnelle ou à la retraite.
De plus, il existe des limites de revenus locatifs à respecter
pour bénéficier des avantages fiscaux.

En résumé, le régime LMNP peut être une solution

intéressante pour les investisseurs immobiliers cherchant à
optimiser leur fiscalité et à investir dans des biens meublés.

Au LMNP, on distingue 2 régimes :

Le micro-bic et le réél

Immonetiz
 CHAPITRE 2
Pour faire de la location meublée, il faut respecter certaines conditions.
Il est impératif de proposer des meubles obligatoires (Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :

Table avec chaises

Luminaires
Etagères de rangement
Vaisselle necessaire pour la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Literie comprenant couette et couverture
Dispositif d'ocultation des fenêtres pour les pièces utilisées comme chambre à coucher
Plaques de cuisson
Réfrigérateur ou congélateur ou réfrigérateur ayant un compartiment pouvant atteindre une
températeur de -6°
Four ou four micro-ondes

Les loueurs en meublé non professionnels sont les

personnes qui proposent en location des locaux comportant
tous les éléments mobiliers indispensables à une
occupation normale par le locataire, mais qui n’assurent pas
de services de nature hôtelière (service du petit déjeuner,
nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de
maison, accueil de la clientèle).

Pour bénéficier du LMNP, il faut absolument que les

recettes locatives du foyer fiscal :

Ne doit pas excéder 23.000€ de recettes par an ET,

Etre inférieur à 50% des revenus annuels

Ainsi, par exemple :

Si vous générez 22 000 € de revenus via votre location

meublée, vous bénéficiez du statut de loueur non
professionnel
Si vous générez 25 000 € de revenus locatifs et touchez
20 000 € de salaires, vous basculez dans le régime du
loueur en meublé professionnel
Si toutefois, vous générez toujours 25 000 € de revenus
locatifs et touchez 30 000€ de salaires, alors vous
conservez le statut de LMNP.

Ces recettes doivent être inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le
revenu dans les catégories des traitements, salaires, pensions et rentes (au sens de
l’article 79 du code général des impôts), bénéfices industriels et commerciaux autres que
ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non
commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code
général des impôts.

Sinon, un loueur devient professionnel (LMP) si ces deux conditions ne sont pas
cumulativement remplies : la fiscalité n'est alors plus du tout la même.
Immonetiz
 CHAPITRE 2
Appréciation de la limite de 23 000€

Les recettes à prendre en compte correspondent au total des loyers annuels acquis
charges comprises, augmenté le cas échéant des indemnités d’assurance visant à
garantir les loyers en cas de défaillance du locataire.
En cas de début ou de cessation de location en cours d’année, le montant des recettes
doit être ajusté prorata temporis, distinctement par immeuble loué.

Appréciation de la part des recettes de location par rapport aux autres revenus
professionnels du foyer fiscal

Pour déterminer si les recettes tirées de la location meublée excèdent le montant des
autres revenus du foyer, il faut prendre en compte les revenus nets de chaque catégorie,
c’est-à-dire après déduction des charges et abattements propres à chaque catégorie, et
avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs.
Les revenus exonérés d’impôt ne sont pas retenus.

Vos formalités préalables

Les loueurs en meublé non professionnels doivent accomplir les formalités d’inscription
auprès du greffe du tribunal de commerce compétent, à savoir celui dans le ressort
territorial duquel le bien loué est situé. Tout nouveau bien mis en location doit également
faire l’objet d’une formalité de « déclaration d’ouverture d’un nouvel établissement » dans
les mêmes conditions.
La formalité auprès du greffe est gratuite et n’entraîne pas d’immatriculation au registre
du commerce et des sociétés.

En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre- mer (DROM), la réception

et le traitement des formalités sont assurés par les services des impôts des entreprises
(SIE). Les personnes doivent remplir un formulaire de déclaration d’activité (P0i,
disponible sur le site [Link] > Professionnels > Services en ligne et formulaires >
Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée
indépendante (P0i))

À défaut de report de ce numéro obligatoire, les loueurs doivent compléter leur

déclaration en mentionnant l’identité précise de la personne du foyer fiscal exerçant cette
activité ainsi que ses conditions d’exercice (caractéristiques du (ou des) bien(s) loué(s),
situation, surface...) si elles ne l’ont pas été lors de la création.

Ils doivent, sans délai, régulariser leur situation auprès du centre de formalités des
entreprises du greffe du tribunal de commerce ou, en Alsace-Moselle et dans les DROM,
auprès des SIE, en souscrivant une déclaration d’activité (P0i).

L’activité de loueur en meublé non professionnel est considérée comme une activité
commerciale qui est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie bénéfices industriels et
commerciaux) et également aux impôts directs locaux :

Cotisation foncière des entreprises sous réserve de certains cas d’exonération

Taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé

Immonetiz
 CHAPITRE 2
Déclaration des revenus perçus
Le numéro d’identification (n° SIRET) doit être reporté sur la déclaration de revenus
complémentaires n° 2042 C PRO.

1 - Régime micro-BIC

il faut déclarer les loyers perçus (dans leur totalité, charges comprises) sur la déclaration des
revenus complémentaire, le formulaire n° 2042 C-PRO, dans la rubrique des « Professions
non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »
L’abattement ne doit pas être déduit, c’est l’administration fiscale qui se chargera de ce
calcul.

2 - Régime réél

Ta décision d’imposition doit être signalée sur le formulaire P0i et remise au Greffe du
tribunal de commerce. Par la suite, l’administration vous retournera un numéro SIRET
nécessaire à la déclaration au régime réel.
Pour être affilié, il est ensuite important d’adresser un courrier de levée d’option joint à la
première déclaration de revenus locatifs au réel, ou la réaliser en ligne sur le site
[Link]. La déclaration des revenus d’un loueur de meublés non professionnel au
régime réel suppose de remplir une déclaration de résultat n°2031 lors de sa déclaration
d’impôt et d’y associer un bilan avec un compte de résultat en bonne et due forme.
Pour déduire des charges d’amortissement, il vous faudra en plus procéder à la rédaction
d’un tableau respectant les normes fixées par le Code général des impôts en son article 39C

En cas de changement de régime en cours d’activité, il est possible d’en faire la demande
avant la limite de la déclaration des revenus (entre mai et juin) de l’année N pour une
déclaration qui sera déposée en N+1. L’option choisie est valable pour deux ans et est
automatiquement renouvelée.

La détermination du bénéfice imposable à l'impôt sur le revenu :

La location en meublé constitue une activité commerciale relevant au regard de l’impôt sur
le revenu de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des
revenus fonciers.

Il existe 2 régimes fiscaux différents pour la détermination du bénéfice imposable en ce qui

concerne les locations en meublé :

Le régime micro-bic applicable lorsque le montant des recettes n’excède pas

Le régime réél : tenue comptable obligatoire pour pouvoir déduire les charges et amortir
les travaux + frais de notaire + le bâti

Toutefois, vous êtes exonéré si vous remplissez les 2 conditions suivantes :

Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes de
passage
Les revenus perçus ne dépassent pas 760€ TTC par an.

Immonetiz
 CHAPITRE 2
2 - Le régime micro-bic le régime réel

Mais alors, faire du LMNP c'est bien... mais quel régime choisir entre le micro-bic et le régime réél ?

Chaque régime possède ses avantages et inconvénients. Le régime que tu choisiras dépendra encore
une fois de ta situation et des objectifs.

Grâce au tableau ci-dessous, tu comprendras les avantages et inconvénients pour que tu puisses
faire un choix dans ta décision. Attention : le choix d'un régime t'engage sur la durée et est
irrévocable pendant 3 ans.

Pour bénéficier du LMNP, il faut absolument que les recettes locatives du foyer fiscal :

Ne doit pas excéder 23.000€ de recettes par an ET,

Etre inférieur à 50% des revenus annuels

Exemple : Si le foyer possède 60.000€ de revenus par an, les recettes du LMNP ne doivent pas
dépasser 50%, donc 30.000€.

Comprendre les principales différences entre ces 2 régimes du LMNP (et comprendre comment les
choisir

Le régime micro-bic Le régime réél

Régime par défaut du LMNP C'est une option du régime LMNP

Abattement automatique de 50% Déductions des charges
sur les loyers perçus Obligation de tenir une comptabilité

1 - Comprendre le micro-bic simplement

Pour faire simple, le régime micro-bic est très simple et ne demande aucune tenue de comptabilité.
Il faut perçevoir -15.000€ de loyers par an (si tu perçois plus, tu devras être obligatoirement au réél)

Si tu perçois 14.000€ de loyers par an. 50% seront pris en compte pour calculer ton imposition + taxe :
14.000 x 0,5 = 7.000€
L'imposition et les taxes seront donc calculées sur 7000€ en étant au micro-bic.

2 - Comprendre le régime réél simplement

Au réél, ton abbattement est calculée sur les charges déductibles + amortissements.
PS : Si tu cherches à faire un maximum de cash avec l'immobilier, c'est le régime réél qu'il faut aller
chercher car les 100% d'abattements sont possibles !
Il te faudra tenir une très bonne comptabilité (et payer un comptable également)

Il est possible donc d'avoir 14.000€ de loyers, et d'avoir un abattement de 100%. (abattement =
14.000€) donc 14.000 - 14.000 = 0
L'imposition et les taxes seront donc calculées sur 0€ en étant au régime réél.

Immonetiz
CHAPITRE 2

3 - La magie du régime réél LMNP

Tu l'auras compris, c'est donc le régime réél qui te permettra

de ne pas payer d'impôts et de taxes sur tes loyers.
Mais qu'est-ce qui peut te permet d'atteindre les 100%
d'abattements ?

EN LMNP au réél, il y a des charges déductibles et des

charges amortissables. C'est une déclaration plutôt difficile
avec le calcul des durées d'amortissement + charges
déductibles. Il est necessaire de te faire accompagner par un
comptable ou avocat fiscaliste.

Au réél, tu pourras déduire certains charges :

Les charges fixes et frais fixes comme l'eau, l'électricité, le

gaz, le téléphone, Internet
La taxe foncière
La CFE (la contribution financière des entreprises)
L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI)
Les charges de copropriété (hors travaux)
Les dépenses d'entretiens et de réparations (-600€)
Les frais de comptable
Les frais de notaire
Les frais d'agence immobilière (pour l'achat du bien, pour
la location ou la gestion)
Les interêts d'emprunts et les frais de dossier
Les frais de publicité (publication annonce..
L'achat de fournitures (en location courte durée : savon,
café, papier WC...)

Tu pourras également amortir certaines charges :

Les travaux de réparation

Les travaux d'amélioration
L'achat du mobilier (pour la location meublée)

Immonetiz
CHAPITRE 2
Mais surtout cette possibilité...

Mais aussi, il est possible d'amortir le bâti : c'est l'uns des

avantages principaux qui te permettra de ne pas payer
d'impôts sur les loyers perçus par la location meublée.

En effet, on considère qu'une durée moyenne

d'amortissement d'un bien immobilier est fixée entre 25 et 30
ans. Cela signifie qu'en fonction de la valeur du bien à la date
de début d'activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque
année, pendant cette durée moyenne.

Prenons l'amortissement du bâti sur 25 ans :

Chaque année, tu pourras déduire de tes loyers 4% du

montant total du bâti. (4% = 1 an d'amortissement sur 25 ans)
Si par exemple le bâti vaut 140.000€, tu pourras déduire
5600€ (=4% des 140.000€) en + des autres charges à amortir
et déductibles.

PS : Cet amortissement possible n'aura aucun impact sur la

plus-value si tu revends ton bien par la suite car tu es
dépendant du régime de la plus-value des particuliers. (tu le
verras par la suite que c'est encore un très bel avantage du
LMNP)

Pour information, voici une liste de la durée d'amortissement

possible :

Travaux : Entre 5 et 12 ans - Prends une moyenne de 10 ans

Meuble : 5 ans en moyenne
Informatique : 3 à 5 ans
Les murs : Entre 25 et 30 ans en moyenne
Frais d'agence immobilière : déduction totale lors de
l'année d'achat ou amortissement sur la durée des murs
Frais de notaire : déduction totale dès l'année d'achat ou
amortissement sur la durée des murs

Retiens cette formule... :

Amortissement du bien (bâti)

+ charges déductibles
+ charges d'amortissement
= Possibilité d'avoir 100% d'abattements.

Immonetiz
 CHAPITRE 2

Une fois que abattements sont réalisés... qu'en est-il des

impôts et taxes ?

Une fois les abattements réalisés, il faudra :

Payer la cotisation foncière des entreprises (CFE)

Payer les prélévements sociaux
Payer l'impôt sur le revenu

1 - La CFE

En LMNP, il faut savoir que tu es redevable de la côtisation

foncière des entreprises. Celle-ci est calculée en fonction du
chiffre d'affaires que tu réalises (= recettes des loyers)
Pour te donner une idée, voici un tableau récapitulatif du
montant de la CFE :

Recettes réalisées à Montant de la base

l'année N-2

Jusqu'à 10.000€ Entre 227€ et 542€

Entre 10 001€ et 32 Entre 227€ et 1083€

600€

Entre 32 601€ et 100 Entre 227€ et 2276€

000€

Il faut savoir que le montant de la CFE est calculée sur une base
de cotisation forfaitaire décidée par la commune.

Immonetiz
 CHAPITRE 2
2 - Les prélèvements sociaux

Lorsque les abattement sont terminés, il faut

payer les prélévements sociaux (Au LMNP, tu ne
paies pas les côtisations sociales)

Elles répresentent 17,2% des loyers imposés

(après abattements)

On va prendre l'exemple ci-après : 15.000€ de

loyers perçus et 100% d'abattements pour le
régime réel

Au micro-bic Au réél

Abattements 50% 100% (pour

l'exemple)

Loyers 7500 0
imposables

Prélèvements 1 290€ 0
sociaux (17,2%)

Au micro-bic, tu devras donc payer 1290€ de prélèvements

sociaux. Au régime réél, 0 euros.

Immonetiz
 CHAPITRE 2
3- L'impôt sur le revenu

Une fois que les prélèvement sociaux sont payés,

il faut également payer l'impôt sur le revenu.

Cet impôt est calculé en fonction de ta TMI

(tranche marginale d'imposition) qui est évaluée
selon tes revenus perçus mais aussi en fonction
de la composition de ton foyer.

Par exemple, si ta tranche marginale est de 30%,

alors :

Micro-bic Au réel

Abattements 50% 100% (pour

l'exemple)

Loyers imposables 7500 0€

Prélèvements 1 290€ 0€
sociaux (17,2%)

Impôt sur le 2 250€ 0€

Revenu (30%)

TOTAL à payer 3 540€ 0€

Sur les 15.000€ de loyers perçus, tu devras payer 3 540€ en

impôt et taxes si tu es au régime micro-bic et 0€ si tu es au
régime réél.

Les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu est donc

calculé sur les loyers imposables. Grâce aux amortissements
du bien, aux charges déductibles et d'amortissement, il est
donc possible d'aller chercher 0€ de loyer imposable.
Immonetiz
Tu l'auras donc compris : voici la grande force de la location
CHAPITRE 2
4 - Comparaisons et résultats entre les 4 exploitations
possibles en investissement immobilier locatif

En investissement immobilier locatif en nom propre, il

existe 4 régimes :

Le régime nu en micro-foncier et au foncier réél

Le régime meublé en micro-bic et au réél

Pour ces 4 exemples, je vais prendre le même contexte.

En sachant qu'un bien meublé se loue 20% plus cher
qu'un bien nu.

Le contexte :

Monsieur Test - célibataire

10.000€ de loyers perçus par an - TMI de 30% pour la
location nue.
12.000€ de loyers perçus par an - TMI à 30% pour la
location meublée

1 - Régime 1 - La location nue au régime micro-foncier

Calculs Résultat

Abattement (30%) 10000 - 3000 7000

Loyers imposables 7000

Prélèvements 7000 x 0,172 1 204

sociaux (17,2%)

Impot sur le revenu 7000 x 0,3 2 100

Total 1204 + 2100 3 304€

Loyers restants 10000 - 3304 6 696€

Sur les 10.000 euros de loyers perçus à la base, Monsieur Test à 6 696€ restants
(il paiera donc 3 304€ d'impôts)

Immonetiz
CHAPITRE 2
2 - Régime 2 - La location nue au régime réél

Comme dans ce régime, il est possible de déduire des charges,

il faudra donc rajouter des informations au contexte.

Il sera possible de déduire les frais suivants :

Charges de copro - entretien du bien - assurance PNO -

gestion locative - assurance GLI - frais de comptable - interets
d'emprunt bancaires - travaux d'amélioration - etc...

Imaginons que ces charges représentent 7000€ de frais

annuels.

Calculs Résultat

Abattement = 10000 - 7000 3000

recettes -
charges

Loyers 3000
imposables

Prélèvements 3000 x 0,172 516

sociaux (17,2%)

Impot sur le 3000 x 0,3 900

revenu

Total 516 + 900 1 416€

Loyers restants 10000 - 1 416 8 584€

Tu encaisses donc 10.000€ de loyers, tu vas pouvoir déduire les 7000€ de

charges.
Et c'est sur ce résultat des loyers imposables (donc 3000€ dans notre exemple)
que seront calculés l'impôt sur le revenu et les PS.

Ici, Monsieur Test paiera 1 416€ d'impôts (3 304€ en nu au régime micro-foncier).

Immonetiz
CHAPITRE 2
3 - Régime 3 - La location meublée au micro-bic

Le micro-bic s'applique pour les locations meublées.

C'est le régime utilisé par défaut lorsque tu fais du LMNP.

L'abattement est donc de 50%. Tu paieras donc tes impôts et

les prélèvements sociaux sur 50% des loyers que tu perçois.

Calculs Résultat

Abattement 10000 - 5000 5000

(50%)

Loyers 5000
imposables

Prélèvements 5000 x 0,172 860

sociaux (17,2%)

Impot sur le 5000 x 0,3 1 500

revenu

Total 860 + 1500 2 260€

Loyers restants 10000 - 2 260 7 640€

Tu encaisses donc 10.000€ de loyers, tu vas pouvoir déduire 50%

d'abattements. Et c'est sur ce résultat que seront calculés l'impôt sur le revenu
et les PS.

Ici, Monsieur Test paiera 2 260€ d'impôts (gardera 7 640€ de loyers).

Ce ne sera donc pas avec ce régime que tu pourras avoir 0 impôt à payer sur
tes loyers...

Immonetiz
CHAPITRE 2

4 - Régime 4 - La location nue au régime réél

C'est ce régime qui est une merveille !

il est possible de déduire des charges, amortir les travaux et

surtout... amortir ton bien ! il faudra donc rajouter des
informations au contexte

Il sera possible de déduire les frais suivants (identique au

régime réél en nu) :

Charges de copro - entretien du bien - assurance PNO -

gestion locative - assurance GLI - frais de comptable -
interets d'emprunt bancaires - travaux d'amélioration - etc...
Mais surtout : amortir le prix de ton bien !

Qu'est-ce qu'amortir le prix de son bien ? L'administration

française va te permettre d'amortir ton bien (c'est considéré
comme une charge).
Pour l'amortissement du bien, il faut considérer que chaque
année, ton bien "perd de la valeur" : seulement lorsque tu
loues en meublé. (c'est purement un avantage contable)
Cette "perte de valeur" est donc une charge que tu peux
rajouter à ton déficit et charges que tu déduis déjà.

Comme vu précédemment, un bien s'amorti entre 25 et 30

ans.

Pour faire simple :

déduction des frais + amortissement des travaux +

amortissement du bien =

Autant de déficit/charges que de rentrées de loyers.

Grâce à cela, on aura 100% d'abattements sur les loyers...

Imaginons que ces charges représentent 10.000€ de frais

annuels... (pour 10.000€ de loyers perçus)

Immonetiz
CHAPITRE 2
Calculs Résultat

Abattement = 10000 - 10000 0

recettes - charges = abattement
100%

Loyers imposables 0

Prélèvements 0 x 0,172 0
sociaux (17,2%)

Impot sur le revenu 0 x 0,3 0

Total 0+0 0€

Loyers restants 10000 - 0 10.000€

Tu l'auras compris, le but est donc d'avoir autant de charges que de loyers pour avoir un résultat =
0. (= abattement de 100%)

Les impôts et prélèvements sociaux se calculent donc sur les revenus imposables de 0€.

En moyenne, il est facilement jouable d'avoir un abattement de 100% sur une dizaine d'années. Si
tu souhaites en savoir d'avantage, lis les lignes suivantes :

Si tu veux un exemple hyper détaillé avec le calcul des charges déductibles, celles à amortir
et avec l'amortissement du bien, envoies-moi un message (@simon_immonetiz sur Twitter ou
Instagram) avec le code #EtudeDeCasAmortissement. Je te l'enverrai gratuitement en
version PDF.

Mais alors si j'ai trop de déficit par rapport au loyer chaque année, comment ça se passe ?

Il se peut fortement que tu es un déficit et des charges supérieures aux loyers que tu encaisses.
Et dans ce cas, on va alors parler de déficit foncier. Il est possible de déclarer jusqu'à 10.700€ de
déficit foncier par an sur 10 ans. Ce déficit est reportable sur 10 ans.

Par exemple : Tu perçois 10.000€ de loyers par an et tu as 13.000 de charges. 13000 - 10000 =
3000€
Tu auras donc 3000€ de "déficit reportable" sur la prochaine année.
Immonetiz
CHAPITRE 2
5 - Pourquoi je loue mes biens en meublé ?

Il faut savoir que je loue exclusivement mes biens en meublé.

Mon but étant d'avoir du cash-flow chaque mois pour
réutiliser ce cash-flow dans des opérations plus conséquentes
et rentables par la suite.

Pour avoir du cash-flow, il faut donc que les loyers payés par
mes locataires couvrent mon crédit + mes impôts sur les
loyers.

Il faut donc tout optimiser... et surtout ma fiscalité.

J'ai donc décidé de m'orienter vers le meublé et surtout le

régime LMNP au réel. En effet, grâce aux abattements (suite
aux charges et amortissements), je peux payer 0 impot sur
mes loyers.

LE LMNP est le seul régime qui te permet de ne pas payer

d'impôt sur tes loyers pendant quelques années.
Il faut savoir également que les locations meublées se louent
+ cher qu'une location nue (20% de + en moyenne)

Je souhaitais également des biens à travaux :

Le payer moins cher

Réaliser les travaux que je veux (et qui s'amortissent pour
augmenter mes abattements)
Apporter de la plus-value (revente + cher)
Le LMNP te permet de bénéficier du régime des
particuliers pour le calcul de la taxe sur la plus-value (qui
est meilleure qu'en société!)

En résumé, le LMNP au réel te permet de :

Louer + cher
Ne pas payer d'impôts

C'est donc le meilleur "duo" possible pour aller chercher un

maximum de cash-flow et gagner le maximum d'argent.

PS : Dans le chapitre 3 où je présente mon projet, je t'ai réalisé

les calculs et les résultats de ma première acquisition si je
louais mon bien en nue au régime microfoncier ou foncier ou
alors en meublé au micro-bic (et je peux te dire que la
rentabilité et le montant du cash-flow n'est absolument pas
le même qu'au LMNP au réél...)

Tu connais maintenant mes arguments et ma justification sur

le choix de faire de la location meublée
(je pense que je t'ai conquis aussi non... ?) Immonetiz
 CHAPITRE 2
6 - Pourquoi la location meublée est plus rentable que
la location nue ?

Pourquoi la location meublée est plus rentable que la location

nue (dite location classique) grâce à un facteur fiscal... :
l'amortissement.

Lorsque tu loues en nu ou en meublé, tu paies des impôts sur

les loyers que tu perçois (je ne t'apprends rien jusque là...)
Loyers perçus = Revenus

Cependant, tu ne paies pas des impôts sur 100% des loyers

que tu perçois. L'administration française te permet de
déduire toutes les charges auxquelles tu fais face pour louer
ton logement. Tu as donc de nombreuses charges
déductibles (comme vu plus haut).

Mais en meublé au régime réél, tu vas pouvoir en plus,

amortir la valeur de ton logement.

Par exemple, nous allons dire que la bâti s'amortie sur 25 ans.
Donc chaque année, tu pourras déduire de tes loyers 4% de la
valeur du logement. (car 4% = 1 an d'amortissement du bien
sur 25 ans)
Si le bâti vaut 140.000€, tu vas pouvoir déduire 5600€ par an.
(= 4% de 140.000€)

Tu pourras défiscaliser un maximim sur te loyers. Donc en

plus des autres charges, tu peux défiscaliser/amortir le bâti
qui te permettra de ne pas payer d'impôts sur tes revenus
perçus.
En effet, la somme des charges déductibles + l'amortissement
des travaux + l'amortissement du bien te permettront d'avoir
100% d'abattement (= 0€ de loyer imposable)

Mais alors, pourquoi tout le monde ne le fait pas ?

Pour 3 raisons :

La déclaration fiscale au réeel est (assez) compliquée : il

faut impérativement faire un plan d'amortissement (il faut
se faire accompagner par un comptable)
La location meublée est superbe fiscalement mais ce type
de location ne convient pas à tout le monde, à tous les
logements et à tous les secteurs.
Elle demande + de gestion que de location nue :
Les locataires peuvent partir + souvent (bail d'1 an)
Il faut remplacer régulièrement les meubles
Cela demande plus de temps et de maintenance

Maintenant, tu sais pourquoi la location meublée est un

Immonetiz avantage et est plus rentable que la location nue.
CHAPITRE 2
7 - Quel est le profil des locataires qui louent du
meublé ?

Ce sont souvent des étudiants ou des jeunes couples/actifs

qui souhaitent se mettre en ménage et qui n'ont pas
spécialement de meubles.

Il y a beaucoup plus de personnes interessées que tu ne le

penses.

8 - Sur quels secteurs ?

Les locations meublées sont très prisés dans les grandes

villes, villes, proche des transports, des gares, des
commerces et universités.

Il est possible de cibler des secteurs vivants et plutôt éviter

les zones très rurales. (à l'écart de tout)

Bien évidemment, une étude marché est toujours à prévoir

avant tout achat/investissement.

9 - Est-ce que tu peux faire de la location meublée ?

Evidemment, tu peux faire de location meublée. Il est

également possible de faire de la location meublée en SCI à
l'impôt sur les sociétés (IS)

10 - Quelques informations importantes sur la location

meublée

→ Il est possible de déduire certains restaurants (utile à ton

activité) et de déduire tes frais kilométriques également.
(au régimé réél)

→ Un bail de location meublée dure 1 an (il est reconductible

automatiquement)

→ Le locataire doit te verser 2 mois de loyer hors charge

comme caution/dépôt de garantie (c'est 1 seul mois en
location nue)

→ Il faut remplir une déclaration de résultat n°2031 lors de sa

déclaration d’impôt et d’y associer un bilan avec un compte
de résultat en bonne et due forme

Immonetiz
 CHAPITRE 3
Si j'étais toi, qu'est-ce que je ferai ?

Malheureusement je ne suis pas à ta place

et personne ne pourra passer à l’action à ta place...

Mais,
je me formerai ou me ferait accompagner si tu ne veux pas
faire une erreur, et je passerai à l’action.

Chaque personne à sa motivation, son pourquoi, ses

objectifs, sa situation personnelle, financière et
professionnelle, sa situation patrimoniale… alors chaque
personne est unique, et donc les conseils doivent être
uniques (et donc propres à toi)

Mais la toute première chose à faire, avant toute chose :

24 - Détermine ton pourquoi

Cette question est effectivement surprenante mais avant

d’investir, il faut que tu saches impérativement pourquoi tu
veux investir dans l’immobilier. Il y a une multitude de «
pourquoi » possible car chaque pourquoi est propre à
chacun, tu as ton pourquoi :

- Pour t’assurer une bonne retraite ?

- Pour payer moins d’impôts ?
- Pour transmettre à tes enfants ?
- Pour subvenir aux besoins de ta famille ?
- On m’a dit que l’immobilier est un bon placement…
- Car on peut utiliser l’argent de la banque pour investir…
- L’immobilier est le milieu qui créé le plus de millionnaire…

Ton pourquoi déterminera ton envie d’investir dans

l’immobilier, mais t’aideras fortement aussi à définir tes
objectifs et la manière dont tu souhaites investir dans
l’immobilier.

Ton pourquoi est bien établi ? Tu sais pourquoi tu veux

investir dans l'immobilier ?

Passons donc à la suite...

Immonetiz
CHAPITRE 3
25 - Fixe-toi des objectifs

Pour atteindre un but précis (et ton pourquoi), tu vas devoir te

fixer des objectifs (obligatoires).

Tu ne va pas "juste acheter un bien et le mettre en location"

car tu l'as vu dans mon exemple...
Si je n'avais pas optimisé ma fiscalité, j'aurai eu environ 175€
de cash-flow négatif (à sortir de ma poche chaque mois).
Ce serait donc un investissement "pas rentable" pour ma
stratégie de rendement...

Je savais que je voulais du cash-flow et je savais quelle type

d'exploitation faire sur mon bien.

J'avais compris que les travaux allaient être LA SOLUTION

pour être rentable, car ils permettent de :

Créer de la valeur (optimiser les espaces)

Amortissement (pour ne pas payer d'impôts)
Argument de négociation (car un bien rentable se fait
surtout à l'achat)

Il faut donc maitriser la fiscalité immobilière avant de se

laisser (ou te faire accompagner)
-> Tu peux te faire accompagner pour être sûr de ne pas faire
d'erreur et être en adéquation avec tes objectifs

Une fois que tu maitrises la fiscalité et que tu connais ton

pourquoi.

Tu auras une idée de tes objectifs et donc.. de la stratégie à

adopter.

Si as beaucoup de cash, tu vas opter pour une stratégie

patrimoniale (j'ai évoqué les stratégies page 9 et 10) car tu ne
cherches pas à gagner de l'argent chaque mois mais plutôt
un placement (avec prise de valeur dans le temps) de ton
cash.

Par contre, si tu souhaites gagner de l'argent chaque mois

avec l'immobilier, et je pense fortement que c'est ton cas
(c'est le mien également), il va falloir s'orienter vers une
stratégie de rendement pour avoir du cash-flow chaque mois
et commencer par avoir des compléments de revenus,
réinvestir dans des projets plus rentables...

Chaque stratégie a ses propres objectifs.

Immonetiz
 CHAPITRE 3
Il n'y a aucune stratégie miracle dans l'immobilier.

Chaque stratégie est différente pour chacun car tout le

monde n'a pas le même pourquoi, la même situation, la
même famille, le même salaire, la même gestion du risque...

Tous tes objectifs et tes stratégies seront influencés par ta

situation, fais donc ton bilan patrimonial

Professionnelle : Poste ? Salaire ?

Personnelle : Es-tu marié ? As-tu des enfants ?
Financière : Payes-tu beaucoup d’impôts ? Es-tu déjà
propriétaire ?

Pose-toi également ces questions :

Est-ce que je cherche l’investissement le + rentable

possible ? (Au détriment de mon temps)
Est-ce que je dois diminuer mes impôts ?
Suis-je prêt à réaliser des travaux (ou à déléguer) pour
réhabiliter ou rénover mon bien ?
Préfères-tu des rentes immobilières chaque mois
(investissement locatif) ou de la « trésorerie immédiate »
(achat/revente)

** Nous pouvons réaliser ensemble un bilan patrimonial que

je t'offre pour :

T'aider à trouver TA stratégie d'investissement

Tester ton élibilité au prêt bancaire
Eventuellement tester ton éligibilité à mon
accompagnement personnalisé. (Je t'en parle au
Chapitre 4)

[Link]
offert-immonetiz-30mn

Immonetiz
 CHAPITRE 3
Dans tes objectifs, tu devras suivre précisement ce
"cheminement" :

1- Définir ton pourquoi

2- Bilan patrimonial
3- Connaître ta capacité d'emprunt

C'est obligatoire ! Si tu veux du cash-flow et que tu as peu de

capital. Il faut que tu sois éligible au prêt bancaire.

C'est ce prêt qui va te permettre de profiter de "l'effet de

levier bancaire" et te constituer un patrimoine avec de
l'argent que n'as pas au départ.

Capacité d'emprunt = 35% de tes revenus quand tu investi en

nom propre (normes HCSF) en 2023.

Bien évidemment, tout autre crédit doit être compris dans les
35% d'endettement.

En moyenne, un prêt pour de la location se fait au maximum

sur 20 ans. (il y a des stratégies pour obtenir un prêt sur 25
ans)

Conseil : Réalise un prêt sur la plus longue durée possible,

certes à la fin cela te reviendras plus cher mais c’est de cette
manière que tu pourras dégager du cashflow et de l’excès de
trésorerie chaque mois pour être rentable.

Exemple :

Tu peux facilement trouver un bien avec un crédit de

400€/mois sur 20 ans avec un loyer à 550€. Tu gagnes donc
150€ par mois (sans aucune taxe et impôts déduits)

Mais si tu empruntes sur 10 ans

10 x 12 = 120 et 120 / 100000 = 833),
cela te fait une mensualité de 833€ pour un loyer de 550€
833 – 550 = -283€

Tu devras donc sortir 283€ de ta poche chaque mois, et donc

ton opération ne sera pas du tout rentable et tu ne pourras
pas continuer à investir dans l’immobilier car les banques ne
te suivront pas.

Immonetiz
 CHAPITRE 3
4- Quel mode d'exploitation choisir ?

Il faut que tu choisisses un mode d'exploitation en fonction de

ta stratégie d'investissement.

Exploitation du moins rentable au plus rentable :

(le risque est donc du moins fort au plus fort)
(le temps demandé est donc du plus petit au plus grand)
(la gestion demandée est de la moins forte à la plus forte)

Location nue
Location meublée
Colocation
Immeuble de Rapport : nu ou meublé avec mix de
location longue durée ou courte durée
Location étudiante meublée pendant 9 mois + 3 mois de
location courte durée
Location courte durée
Location courte durée à thème

Je rajouterai également la division officielle qui permet de

vendre lot par lot et donc apporter une plus-value à la
revente. (c'est ce que j'ai fait)

Pour information, le nu et le meublé et la location de longue

durée ou de courte durée n'ont pas la même fiscalité et donc :
pas la même éligibilité aux charges déductibles, aux
amortissements etc...

C'est à prendre en compte dans le choix de ton exploitation.

Dans ton investissement, même si tu choisis de faire de la

location courte durée.. assures-toi que ce bien est aussi
rentable en location longue durée.
C'est impératif au cas où les réglementations changent, et
necessaires pour la banque.
Il faut toujours anticiper au maximum...

Tu connais maintenant le mode d'exploitation... ?

Tu peux donc commencer à rechercher un bien (enfin!)
car... tes objectifs sont fixés !

Immonetiz
CHAPITRE 3
25 - Que faire après a voir fixé mes objectifs ?

A la suite, tu devras maitriser tout ce qui suit... :

Trouver la perle rare !

Quels types de biens cibler ?
Quels secteurs cibler ?
Analyser et étudier parfaitement un secteur
L'utilité du réseau off market
Les techniques efficaces pour trouver un bien

Négocier comme un pro de l'immo

Calculer efficacement les rentabilités en quelques minutes
Quels élèments vérifier lors de la visite ?
Savoir estimer les travaux à vue d'oeil
Comment acheter en dessous du prix du marché
Quelles questions poser ?
Comment rédiger une offre d'achat
Mets-toi le propriétaire ou l'agent immo dans ta poche

Se développer/constituer un réseau
Quelles utilités ?
Les professions utiles à avoir
Comment l'entretenir ?
Faire la différence pour les biens viennent à toi

Te faire financer à tous les coups

Quels documents à avoir ?
Etablir un relation gagnant-gagnant avec ton banquier
banquier ou courtier ?
Réaliser un dossier de financement en béton armé
Les conditions idéales d'un prêt
Etre prêt à faire quelques concessions (relation gagnante-gagnante)

Les secrets pour exploser ta rentabilité

Tous mes secrets pour louer + cher et augmenter ta rentabilité
Quels biens cibler pour avoir une meilleure rentabilité
Le bien parfait pour réaliser ton 1er investissement rentable
Diviser pour mieux rentabiliser
La colocation
La location courte durée
Transformer les grandes surfaces en petites surfaces
Réutiliser intelligemment le cash-flow généré par mon investissement

Les travaux
Pourquoi faire des travaux ?
Faire des travaux soi-même ou déléguer à des artisans ?
Quels travaux pour apporter de la valeur ajoutée ?
Comment trouver les bons artisans ?

Immonetiz
CHAPITRE 3
Les outils d'un investisseur immobilier rentable
Outils d'aide à l'estimation
Fiche visite pour ne rien oublier
Sites Internet utiles
Simulateurs rentabilités

L'administratif : Mener à bien toutes les étapes de ton investissement

La promesse d'achat
Le compromis de vente
Les conditions suspensives à mettre dans ton compromis
La clause pénale
La signature de l'acte authentique chez le notaire
La revisite avant signature
Le rôle du notaire

Trouver le locataire parfait

Déléguer ou faire les visites toi-même ?
Les pièces à obtenir
Organiser tes visites
Les astuces pour trouver le locataire parfait

La gestion du logement
Déterminer le prix de la location
Déléguer ou faire toi-même
Quels travaux à responsabilité du locataire ?
Les assurances obligatoires et utiles

Et que faire après ?

Comment déclarer mes revenus ?
Elaborer mon tableau d'amortissement parfait pour payer 0 impôt
Que faire lorsque j'arrive au maximum de ma capacité d'endettement ?
Comment enchainer les opérations en 2023 ?

Comment valoriser mon bien pour le louer ou le vendre au meilleur prix

15 conseils d'un professionnel de la valorisation immobilière pour vendre
ton bien 5% plus cher

** Toute cette liste te paraît énorme ? Tu ne penses pas tout maitriser ? Ni savoir
tout faire... ?

C'est exactement pour celà que j'ai fondé Immonetiz.

Je t'accompagne dans A à Z dans toutes ces étapes pour que tu puisses investir
dans un bien rentable en 90 jours ! REUSSITE 100% GARANTIE

Tu souhaites en savoir d'avantage sur ce service sur-mesure ?

[Link]
Programme un appel avec moi : immonetiz/appel-offert-
immonetiz-30mn
Immonetiz
CHAPITRE 3
26 - Passe à la vitesse supérieure et achète un bien
rentable en 90 jours

Je t'accompagne personnellement (24h/24 et 7j/7) dans toutes

les étapes de ton investissement immobilier pendant 1 an
et je peux te promettre une chose :

Que tu deviennes un investisseur immobilier autonome en 3

mois.

Objectif : Compromis de vente signé en 120 jours !

Toutes des décisions et questions pourront être validées. (+

comptable spécialisé dans l'investissement immobilier
locatif et le marchand de biens)

L'investissement immobilier locatif : c'est de la maitrise... et des

chiffres. Aucune erreur ne sera donc possible si tu suis tout le
processus/programme que j'ai créé exprès pour toi

Accessible à tous : et surtout au débutant.

Réserve ton appel pour qu'on puisse établir un diagnostic de ta

situation et voir ton éligibilité au mentoring

Pourquoi je suis dans la possibilité de t'aider ?

1-SIMON, QUI ES-TU ?

Je m’appelle Simon, je suis issu de la génération coupe du monde

1998.
Je suis négociateur immobilier dans une agence physique à
proximité de Lille mais j’ai également une double casquette…

Je suis également consultant en stratégies et développement de

patrimoine immobiliers, j’accompagne donc des personnes à
investir dans l’immobilier rentable, qui vous fait gagner de
l’argent.

Je suis passionné de football, d’automobile mais aussi

d’immobilier. Depuis mes 12/13 ans, je voulais être agent
immobilier et je connaissais déjà le cursus scolaire que je devais
faire pour y parvenir.

Terminale STMG option Marketing : Sciences et Technologies

du Management et de la Gestion
BTS Négociation et Relation Client (réalisé en alternance) : Je
voulais vraiment démarcher/prospecter des clients (des
entreprises) afin d’être vraiment près et performant sur le
terrain.
Après mon BTS ? j’ai réalisé un Bachelor (Licence)
Négociateur Conseil en Patrimoine Immobilier et Financier à
l’Ecole Française de l’Administration des Biens à Lille.

L’immobilier, c’était donc pour moi une vocation…

Immonetiz
CHAPITRE 3
2- POURQUOI JE PEUX ET JE VEUX VOUS ACCOMPAGNER ?

J’ai toujours été passionné par l’investissement et l’éducation

financière. (j’ai toujours dit que je ne compterai pas sur ma
retraite).

L’histoire est simple car depuis que je suis agent immobilier, j’ai
toujours été le grand référent de la famille. Je n’étais plus Simon,
mais le spécialiste et l’expert en immobilier de la famille :
On me demandait toujours des conseils sur l’immobilier, j’étais
l’agent immobilier, le notaire, le banquier, le fiscaliste de ma
famille et mes proches.

Beaucoup me parlaient d’investissements immobiliers :

Ils souhaitaient investir mais ne savaient pas comment faire et ils
avaient beaucoup d’aprioris sur ce domaine.
Les plus courantes :
« - Comment emprunter ? / et si mon locataire ne me paie pas ? /
on est rentable que lorsqu’on a fini de payer l’appartement ? / quel
bien acheter ? il faut déjà être riche pour investir ? »

Bref, je peux encore vous en citer des dizaines…

J’avais donc des problématiques qui empêchaient beaucoup de
monde à passer à l’action sur un domaine qui me passionne.

3- MAIS ALORS, QUEL A ETE DONC DECLIC ?

Avec ces problématiques et ma passion pour l’immobilier et ses

multiples investissements possibles.

J’ai donc pris le temps d’échanger, accompagner et gérer

l’investissement d’un proche en 2018. Son investissement a été
rentable il est déjà à sa quatrième opération pour 11 lots possédés.
OPERATIONS REUSSIE !
J’ai donc continué à accompagner des proches, j’ai réalisé au final
5 accompagnements dans divers investissements immobiliers :
location meublée, colocation, immeuble de rapport,
investissements en bourse et crowdfunding immobilier.

Le résultat : Mes proches ont placé leur argent et dégagent de la

trésorerie chaque mois grâce à leurs investissements (pilotés par
mes soins)

Ils me disent alors : « Simon, Merci ! » et me conseille de me lancer

et accompagner d’autres personnes car j’ai apporté une réelle
plus-value dans mon accompagnement et que sans moi, il serait
encore à l’étape « Je veux investir dans l’immobilier. »

Immonetiz
CHAPITRE 3
4- A QUI SONT DESTINES TES ACCOMPAGNEMENTS ?

Mes accompagnements sont destinés à toutes personnes

voulant investir dans l’immobilier et ayant une « logique
entrepreneuriale », c’est-à-dire aux personnes capables de
se former, d’aller de l’avant, passer à l’action, d’apprendre, et
de prendre des risques.
Ces personnes doivent avoir un objectif et un « pourquoi je
veux investir dans l’immobilier ?»

Tu peux être :

- Salarié en CDI
- Chef d’entreprise/entrepreneur
- Profession libérale
- Étudiant (avec revenus/salaire)

Vous pouvez :

- Investir seul
- Investir à plusieurs

Pour différents objectifs :

- Percevoir un revenu complémentaire

- Préparer sa retraite
- Se constituer un patrimoine
- En Vivre
- Réduire tes impôts (défiscalisation)

Tu l'auras compris...

Je t'aide à développer ton patrimoine immobilier selon tes

attentes.

Pour devenir un cador de l'investissement immobilier rentable, j'ai

la solution pour toi :

JE PRENDS MON APPEL

IMMEDIATEMENT (en cliquant ici)

Immonetiz
CHAPITRE 3
27 - Mes derniers conseils très utiles :

Forme-toi (pas trop) avant le passage à l'action

Fixes-toi des objectifs réalisables et une stratégie

d'investissement

Ton "pourquoi" va te permettre d'atteindre tes objectifs

Pour débuter dans l'investissement immobilier locatif, le

LMNP au réél (comme je l'ai fait) est incroyable :

Bien à travaux + charges déductibles + amortissement des

travaux + amortissement du bien
= Rentabilité sans payer d'impôts et taxes.

Si tu souhaites gagner de l'argent chaque mois avec

l'immobilier, la stratégie de rendement est alors pour toi
(indispensable) : mettre le moins d'argent possible et
avoir le loyer qui couvre le prêt, les charges et ton
imposition. Ce qu'il reste = cash-flow positif =
complément de salaire.

Des partenaires (comptables, artisans...) sont très

précieux et vont de faire gagner des sommes
conséquentes. (au début celà demande un
investissement, mais c'est extremmement rentable sur
le long terme)

L'investissement immobilier locatif est un marathon,

alors commence dès que tu peux. (il n'existe pas
d'investissement immobilier parfait)

Si tu as du temps et l'envie, la location courte durée peut

vraiment booster ta rentabilité... (j'en connais beaucoup
qui chiffrent énormément)

Le plus dur en immobilier : c'est le passage à l'action.

Une fois que ce pas sera fait, tu voudras enchainer...
(En 5 ans, tout peut aller très vite)

Aujourd'hui, j'ai les connaissances, les partenaires et

l'expérience pour t'accompagner dans ta carrière
d'investisseur immobilier à succès.

JE VEUX APPRENDRE A INVESTIR

CLIQUE ICI
ET NE PAS FAIRE D’ERREUR

Immonetiz
Ce guide t'as permis de comprendre :

Comment tu peux gagner de grosses sommes avec l'immobilier

Maitriser parfaitement la fiscalité de la location meublée
Pourquoi les biens à travaux sont géniaux
Pourquoi le LMNP au régime réél est un un merveilleux régime
Comment ne pas payer d'impôt sur tes loyers
Etre le plus rentable possible
Les différentes stratégies d'investissement

Si je l'ai fait avec peu de capital, tu peux le faire aussi.

Ce livre m'a demandé un temps considérable pour concentrer toutes les plus
informations possibles et utiles pour toi.
J'espère vivement que celui-ci t’aidera dans ton avancée dans la quête de ton
investissement immobilier rentable.

Tu peux nous retrouver sur nos réseaux sociaux au nom de "simon_immonetiz” et

même nous envoyer un message pour toute demande particulière.

N’hésite pas à me faire un retour par rapport à ce livre.

À très vite, prends soin de toi et bon cash-flow !

on L enoir
Sim

“Je t’accompagne et te forme

jusqu’à la réussite de ton
investissement immobilier rentable.”

[Link]

Mentions légales :
Immonetiz est une marque déposée.

Tu n'as le droit ni de le diffuser en nombre ou sur Internet, ni d’en faire des

utilisations commerciales, ni de le modifier, ni d’en utiliser des extraits.

Immonetiz