TASACIONES

OBJETIVO: COMPRENDER EL USO

DE LOS DISTINTOS METODOS DE
VA LUA C I O N D E L O S I N M U E B L E S
 TASAR

Tasar o valuar un bien significa determinar

su valor económico en un contexto dado y
en una fecha precisa

Derivado de la palabra tasa, es decir de la

determinación del valor de un bien, con una
cierta finalidad específica contributiva,
concepto restringido que se ha generalizado.
 La tasación participa dentro de tres
universos técnicos que coexisten:

● El mundo de la economía, pues involucra valores

expresados en monedas corrientes.
● El mundo de la arquitectura y de la ingeniería, ya
que se trata de la valuación de bienes inmuebles:
edificios y terrenos.
● El mundo del derecho, pues los requerimientos que
originan la tasación pueden involucrar condiciones
legales específicas.
Tipos de tasaciones (según el Decreto Ley 1332)
 Organismo competente

 La ley 21.626 del año 2001 dispuso que el Tribunal de

Tasaciones de la Nación –organismo público de más de
50 años de trayectoria- asumiera el carácter de organismo
rector de tasaciones. ([Link])

 Tiene a su cargo la valuación de todo tipo de inmuebles, los

dictámenes en casos de expropiaciones, adquisiciones,
ventas, locaciones o concesiones en las que intervenga el
Estado Nacional; pudiendo incluso actuar por solicitud de
jurisdicciones provinciales y de particulares.

 El Tribunal de Tasaciones de la Nación es un organismo

descentralizado de la administración Pública. Está integrado
por cinco miembros, tiene la finalidad de cubrir todo el país
y cuenta con una dotación de setenta personas.
 Criterios de valor.

El paso previo a cualquier valuación es

determinar la finalidad de la misma, algunos
motivos pueden ser:
Valuación patrimonial.
Venta, adquisición.
Garantía hipotecaria.
Seguros.
A efectos impositivos o catastrales.
Para servidumbre.
Expropiación.
En todas estas situaciones, la meta es la
misma: determinar un valor lo más
objetivo posible; pero es la finalidad de
la tasación la que orientará el camino a
seguir para asegurar que los recaudos
necesarios se cumplan. La finalidad
servirá de guía para identificar el tipo
o concepto de valor que se adoptará.
En cuanto al concepto de valor y los distintos tipos,
existen varias interpretaciones.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación en las Normas
Nacionales de Valuación, establece…

TIPOS DE VALOR
●E L VA L O R D E L M E R C A D O O V E N A L :
E S E L Q U E E X P R E S A E L P O S I B L E R E S U LTA D O D E U N A
T R A N S A C C I Ó N L I B R E E N T R E L A S PA R T E S, E S D E C I R
EL QUE SE UBIQUE EN LA INTERSECCIÓN DE LAS
C U R VA S D E L A O F E R TA Y L A D E M A N D A .
●EL COSTO DE REPOSICIÓN BRUTO O NETO:
ES VALOR DE NATURALEZA PARTICULAR, CONFORMADO A PARTIR
DEL VALOR DEL TERRENO Y EL VALOR O COSTO DE LA
CONSTRUCCIÓN. ES DECIR, QUE SE TRATA DE UN VALOR “NO
INTEGRAL”, PRODUCTO DE UN PROCESO TÉCNICO DESAGREGADO.

●EL VALOR DE USO:

ESTE CONCEPTO PUEDE ASIMILARSE AL VALOR DE UN INMUEBLE
DADO QUE TIENE PARA SU DUEÑO, PARA EL FIN CONCRETO AL
QUE ESTÁ DESTINADO.
SE TRATA DE UN VALOR NO OBJETIVO, POR LO CUAL SU
DETERMINACIÓN SE RESTRINGE A CLIENTES PARTICULARES QUE
NECESITEN SABER CUANTO VALE PARA SU EMPRESA ESE BIEN. NO
REPRESENTA EL VALOR QUE ESE BIEN PODRÍA TENER PARA
CUALQUIER OTRO INTERESADO.
 Métodos directos o
separativos :
Se obtiene la valuación
Métodos examinando por separado el
utilizado valor de la tierra y el de las
construcciones, mejoras y
s accesorios
para El método comparativo

tasar. (usado en Trabajo Práctico: Método de

comparación de valores venales con
homogeneización de antecedentes)

El valor del costo de

reposición depreciado
Métodos
Directos o
Separativos
(énfasis en el
valor de
cambio)
 Métodos indirectos o de
conjunto:
En estos casos se considera la
Métodos renta que produce o es
utilizado susceptible de producir el
inmueble
s  Los métodos de
para rentabilidad
tasar:
La metodología del valor
residual
Métodos
Indirectos
o de conjunto

(énfasis en el
valor de uso)
 Conclusiones y proyecciones:

To d o s e s t o s m é t o d o s c o m p a r t e n u n a c a r a c t e r í s t i c a : d e
su aplicación se deduce el valor económico del inmueble
a v a l u a r, s e l o d e s c u b r e a p a r t i r d e u n o s d a t o s
determinados. Por otra parte existe una nueva
orientación en este tema en otro sentido: se dirige al
p r o c e s o d e l a f o r m a c i ó n d e l v a l o r, a p a r t i r d e l o s
aspectos fundamentales que intervienen en él. Apunta
además a fomentar la consideración de otros aspectos
que son descuidados.

En este contexto aparece la demanda de especialistas

con conocimientos en el campo técnico, económico,
social y jurídico que tengan la capacidad de valuar y
a n a l i z a r d i v e r s o s c a s o s y q u e a d e m á s p u e d a n o r g a n i z a r,
desarrollar y gestionar proyectos complejos.
 El valor de un terreno

Por proceso de
Por Método Residual.
comparación
 Para el arquitecto independiente  Este método es utilizado en
que pretende lograr una casos en donde por la
estimación aproximada del valor
excepcionalidad del terreno,
de un terreno, el método
comparativo con antecedentes no es aconsejable el método
correctamente elegidos es el comparativo, ya que la
camino ideal. Para su correcta inexistencia de terrenos que
aplicación lo ideal sería trabajar puedan actuar como
con datos fidedignos de ventas, antecedentes puede llevar a
pero como esto resulta difícil, se
estimar valores con altos
trabaja con valores de ofertas
(que deben ser visitadas) y se
porcentajes de error.
debe ponderar el ajuste razonable
que trae cada negociación en
cada caso.
 Factores a considerar en la tasación de
tierras

Factores Intrínsecos Factores Extrínsecos

Formas, Características de la zona,

normas de uso del suelo,
dimensiones, FOS, FOT, planos límites,
niveles, orientación, corazón de manzana,
ubicación, calidad tendencia de la zona
del suelo, relación (regresiva, progresiva,
estancada), servicios
frente fondo, forma, públicos, características
superficie del lote, de la calle, vecindad,
superficie condiciones de venta,
estabilidad monetaria.
edificable,
topografía.
 El valor de mercado de un
edificio.

El valor de un inmueble construido es esencialmente integral,

es decir que involucra el terreno y la construcción. El valor del
mercado puede establecerse por métodos comparativos
considerando los siguientes parámetros de comparación:

●L a u b i c a c i ó n e n g e n e r a l .
●L a u b i c a c i ó n r e l a t i v a ( s i s e t r a t a d e u n a u n i d a d d e n t r o d e u n
edificio).
●L a s c a r a c t e r í s t i c a s c o n s t r u c t i v a s d e l a e d i f i c a c i ó n .
●L a a n t i g ü e d a d o e x p e c t a n c i a : t i e m p o d e v i d a ú t i l q u e l e r e s t a .
●E l e s t a d o e n e l q u e s e e n c u e n t r a .
●L a s c o m o d i d a d e s a d i c i o n a l e s d e l b i e n ( p i s c i n a , q u i n c h o , d o b l e
circulación de una departamento).
●L a f i r m a d e l a r q u i t e c t o , s i e s c o n s i d e r a d a d e n t r o d e l m e r c a d o
como un valor agregado.
 El método de comparación integral es de fácil manejo en casos de
departamentos, oficinas o locales, pero es más complejo en casas con
terreno propio, donde las características y dimensiones del terreno son un
factor más de comparación porque el valor unitario incluye el del terreno y
la superficie cubierta homologada.

Cualquiera sea el destino del bien que se desea tasar, se debe

homogeneizar u homologar las superficies de los antecedentes y del
inmueble a tasar para evitar distorsiones. Se trata de un criterio práctico y
simple de determinar claramente que superficie, al margen de la cubierta,
se tomará en cuenta asignando ciertos porcentajes de incidencia a
espacios descubiertos y balcones, que luego serán multiplicados por el
valor unitario, por ejemplo un 33% para patios y 20% para balcones. Para
establecer la magnitud de estos porcentajes se debe partir de un criterio
general que considere determinadas superficies estandarizadas dentro de
ciertos márgenes razonables.
 Factores a considerar en la tasación
de construcciones

FACTORES FACTORES
INTRÍNSECOS EXTRÍNSECOS
 Calidad física. (Calidad de la  Entorno
mano de obra, de materiales, (Características de la zona
correcta utilización de técnicas residencial, comercial,
constructivas, edad y estado de industrial, rural)
la conservación, gastos
necesarios para renovación o
rehabilitación de las
instalaciones, de las envolventes
y/o estructuras, valor de
demolición o valor residual.)
 Calidad funcional.
(Distribución de zonas y locales,
dimensiones, ventilación,
asoleamiento, comunicaciones o
circulaciones, acceso, carácter y
calidad de las instalaciones,
destino, adaptabilidad y
 Claves a considerar en una tasación.

 Determinar la finalidad de la tasación.

 Realizar una inspección técnica.
 Visitar los antecedentes comparables.
 Realizar una identificación dominial del bien.
 Considerar y observar tanto las características intrínsecas
como las extrínsecas.
 Calcular el valor.
 Ser riguroso en casos complejos, presentando informes
completos y fundados.
 Tener disponibilidad potenciando el espíritu de observación.
 Tener en un banco de datos registros comparables
considerando los plazos de validez y vigencia de los mismos.
 Permanente formación que permita la renovación de temas y
enfoques.
 Depreciación

Se denomina depreciación a la pérdida

inevitable de valor que se incrementa a pesar
de los prudentes gastos de mantenimiento y
que solo puede recuperarse mediante el
reemplazo de unidades depreciadas por
nuevas, al final de su vida o servicio útil. El
valor residual resultante es el valor de los
materiales en el momento del retiro.

Valor presente o Valor depreciado = (Valor

a nuevo – Depreciación) + Valor residual
 Causas de depreciación

CAUSAS DE ORIGEN CAUSAS DE ORIGEN

FÍSICO FUNCIONAL
 Averías: Por accidentes o  Inadecuación: Errores de
fallas progresivas, por organización funcional, mala
mala conservación, ventilación, insuficiente
siniestros sufridos iluminación, instalaciones
(inundaciones, incendios, defectuosas o incompletas.
terremotos, etc.).  Obsolescencia: Cuando
 Deterioro: por el uso o
ciertos elementos deben ser
roturas. El deterioro reemplazados por otros de
aumenta con la edad. mayor calidad y confort.
 Desgaste: se incrementa  Anulación: Cuando el
con el uso. servicio deja de prestarse en
la forma prevista
Criterios de depreciación obsoletos

De la línea recta: supone depreciaciones

constantes proporcionales a la edad.

Valor
D = edad x Vnd = x x Vnd
duración n
d= 1- x
n

Edad
●De la parábola ( Kuentzle): supone
depreciación menor al comienzo y mayor al final
de la vida útil.

Valor D = x2 Vnd
n2
d= 1- x2
n2

Edad
●De Ross: supone un promedio entre las dos
anteriores.

Valor

D=1 x + x2 x Vnd
2 n n2

d= 1-1 x + x2
2 n n2

Edad
 Vnd: Valor nuevo a depreciar.
Referencias. Vr: Valor residual.
Vnd: Valor nuevo depreciado.
Vnd = Vn - D
Vp: Valor presente o valor
depreciado. Vp = Vnd
d: Porcentaje del valor a nuevo que
mide la depreciación a la fecha
(según tabla).
D: Depreciación total. D = Vn – Vp
x: Edad.
n: Duración, vida probable o útil.
c: Estado de conservación en
porcentaje.
De Heidecke: parte del supuesto de que la
depreciación no puede ser evitada con gastos de
mantenimiento, éstos solo permitirán aumentar
la vida útil. Se aconseja aumentar la
depreciación si no hubo buena conservación.
Para dar practicidad a este criterio se
establecieron cinco categorías de estados de
conservación con cuatro intermedias, dando a
cada una un coeficiente. Estas tablas se utilizan
en lugar de las formula aparentemente
complicada que resulta de aplicar el criterio con
el de la línea recta, de la parábola o de Ross.
 Criterio de depreciación vigente

La combinación de criterios de depreciación de Ross y de Heidecke

dan origen a una tabla de depreciación que contempla ambas causas
estudiadas: antigüedad y estado de conservación.

Para hacer este cálculo se usa la Tabla de Ross-Heidecke (NORMA

TTN 4.1).

Es una tabla de doble entrada, donde en la columna de la izquierda

esta expresada de 0 a 100 la antigüedad en porcentual de la vida
probable. En la primera fila están enumerados los cinco estados de
conservación y otros estados intermedios. A partir de estas
coordenadas se establecen los valores
CONSIGNA TRABAJO PRACTICO Nº 6
Tasar 1 medianera (considerar uno de los lados del terreno de la obra dada), utilizar
método previsto en la Norma del T.T.N. 04 _1. Entrega: 27/06/22 - 23:59 hs
DATOS:
Antigüedad de la construcción = 14 años
Tiempo estimado de vida útil = 70 años
Valor residual = 10% del valor nuevo
Estado del bien = NECESITADO DE REPARACIONES SENCILLAS

Orde
n Descripción Unidad Cantidad Prec. Item Impt. Final
1 MOVIMIENTO DE SUELOS
Excavación para zapata de
1.1 fundación. m3

2 ESTRUCTURA RESISTENTE
2.1. Zapata de HºAº corrida m3

3 ALBAÑILERIA
Mamp. de [Link] 0,30 de lad.
3.1. Común m3
Mamp. de elev. de lad. Comun de
3.2. 0,30 m3

4 AISLACIONES
4.1. Capa aisladora horizontal m2
4.2. Capa aisladora vertical. m2

TOTAL PRESUPUESTO MEDIANERA COMPLETA $