DERECHO REGISTRAL

Mag. REYES LOAIZA, Katia Scarlet

DERECHO REGISTRAL Y
SEGURIDAD JURÍDICA

El Derecho Registral
• Concepto
• Fundamento
• Ubicación en el ordenamiento jurídico
La seguridad Jurídica
DERECHO REGISTRAL
EL DERECHO REGISTRAL

CONCEPTO
El Derecho Registral ha sido conceptuado como el
conjunto de normas que regulan los mecanismos e
instituciones que realizan la publicidad registral de los
hechos y relaciones jurídicas referentes a las personas y
los bienes.

Pascual Martín Pérez: ” El Derecho Registral Objetivo es

el conjunto de normas reguladoras de aquellos bienes
aptos para engendrar titularidades Erga Omnes,
mediante la publicidad del registro.
DERECHO REGISTRAL
EL DERECHO REGISTRAL

CONCEPTO
El derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios
propios de derecho publico y privado que coexisten y funcionan
armónicamente constituyendo una disciplina independiente y de la cual el
Sistema Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

Para Martínez Alegría: es “la disciplina jurídica que estudia los

mecanismos y las situaciones jurídicas encargadas según el ordenamiento
positivo de la publicidad de las relaciones y de los hechos jurídicos
relativos a las personas y a los bienes, con la finalidad general de
conservar el orden y la seguridad jurídica dentro del Estado”
DERECHO REGISTRAL
CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO REGISTRAL

• Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo marco legal pueden encuadrarse sus
normas, aunque tiende a la autonomía;
• Derecho particularmente heterogéneo: parte de sus normas, referidas a la organización del registro
de la propiedad, se enmarca en principios de orden público, mientras aquellas que se ocupan de la
publicidad dinámica de los derechos reales sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de
derecho privado;
• Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las relaciones jurídicas, sobre la base de dos
principios fundamentales que son la fe pública y la legitimación;

EFECTOS EFICACIA MODERNIDAD

MARCO LEGAL MODO DE GESTIÓN TECNOLOGÍAS

DERECHO REGISTRAL
FUNDAMENTO DEL DERECHO REGISTRAL

Esta propuesta
La trascendencia del
fundamental nace en el
Derecho registral se
ámbito de los inmuebles,
encuentra en otorgar
La idea del “registro” nace pero rápidamente se
publicidad de
con la finalidad de amplía a otros órdenes
determinados actos o
simplificar la prueba de los patrimoniales, en los que
negocios que son
derechos sobre bienes. también se necesita la
relevantes para la vida y el
notoriedad de
tráfico económico de una
determinadas situaciones
sociedad
jurídicas.

REGISTRO
DERECHO REGISTRAL
FUNDAMENTO DEL DERECHO REGISTRAL

Archivo de actos y contratos Archivo público que permite

referido a un sujeto o bien el acceso de todos aquellos
específico , que se utiliza que tienen interés en
como criterio ordenador conocer la información
REGISTRO
El registro busca
proteger los derechos y
asegurar las
adquisiciones,
Archivo que otorga efectos
basándose en la jurídicos de derecho
publicidad de los actos privado, por lo cual se pone
en situación de ventaja al
sujeto que inscribe su
derecho.
DERECHO REGISTRAL
FUNDAMENTO DEL DERECHO REGISTRAL

En tal contexto, las instituciones jurídicas, como actos del hombre, solo se justifican por
su finalidad; por tanto, el análisis del registro exige distinguir dos planos:

Ser del registro: La publicidad es lo que tipifica el registro,

su ser o esencia, pues lo individualiza.

Razón de ser del registro: El registro cumple una función,

específicamente, servir de prueba y conservación de los
derechos, así como proteger a los terceros.
DERECHO REGISTRAL
UBICACIÓN DEL DERECHO REGISTRAL

En cuanto a la ubicación de esta nueva

disciplina del Derecho Registral debemos
recordar que tiene contactos con el
Derecho Administrativo (en lo
concerniente a los órganos que practican
la “toma de razón”); Procesal (en cuanto
al procedimiento que hay que llevar para
lograr la registración); Privado (respecto
de los efectos que produce la toma de
razón); y Público (contenido normativo y
directrices dadas por el Estado)
DERECHO REGISTRAL
SEGURIDAD JURÍDICA

SEGURIDAD Relaciones entre el Estado y el

JURÍDICA ciudadano

PÚBLICA
Relaciones de los ciudadanos
entre sí, garantiza las
relaciones jurídicas de los
SEGURIDAD
derechos subjetivos de
naturaleza privada, así como
de sus actos jurídicos
JURÍDICA
constitutivos, modificativos y
extintivos (autonomía de la
PRIVADA
voluntad)
DERECHO REGISTRAL
SEGURIDAD JURÍDICA

Protección al
SEGURIDAD
titular de
ESTÁTICA
derechos.
SEGURIDAD
JURÍDICA
Protección de
SEGURIDAD
derechos al
Garantía de derecho que DINÁMICA
proporciona un sentimiento adquiriente
de conservación y respeto
de los derechos.

Aplicada a la publicidad
pública registral
DERECHO REGISTRAL
SEGURIDAD JURÍDICA
G. Radbruch, señala que el derecho positivo busca tres objetivos: justicia, seguridad y orden o bien
común. A su vez, la seguridad tiene tres aspectos: la seguridad por medio del derecho (seguridad del
orden jurídicamente establecido); seguridad frente a la lesión jurídica (la que imparten los órganos
del Estado); seguridad del derecho mismo (dentro de la que se encuentra la estabilidad del sistema
normativo). 
Positividad del Derecho

Derecho basado en hechos y no en juicios de valor del juez en torno

al caso concreto
CONDICIONES
 Que los hechos en los que se basa el Derecho puedan establecerse
con el menor  margen posible de error, que sean practicables

 El derecho positivo no debe hallarse expuesto a cambios frecuentes

DERECHO REGISTRAL
SEGURIDAD JURÍDICA
REQUISITOS DE LA SEGURIDAD JURÍDICA

CERTEZA ESTABILIDAD
CONTENIDO DISPOSICIONES
•
CARÁCTER GENERAL
CLARIDAD
• SENCILLEZ • DURACIÓN
• • FIJEZA
PLENITUD
• COMPATIBILIDAD DISPOSICIONES DE
CARÁCTER PARTICULAR
EXISTENCIA
• CONTRATOS
• NOTORIEDAD • DERECHOS ADQUIRIDOS
• VERIFICABILIDAD • ETC
• PREVISIBILIDAD • PREVISIBILIDAD
DERECHO REGISTRAL
SEGURIDAD JURÍDICA
SISTEMAS DE SEGURIDAD JURÍDICA

SISTEMA DE
SISTEMA
SEGURIDAD SISTEMA DE
PREVENTIVO DE
JURÍDICA PENAL O TEMOR JUDICIAL
DOCUMENTACIÓN
REPRESIVA

El tratamiento de la La amenaza de la La seguridad

seguridad jurídica pena constituye la jurídica es a priori.
es a posteriori. No prevención (judicial El instrumento más
evita sino que – preventivo). importante,
indemniza el daño constituye el
sufrido. documento.
SISTEMAS REGISTRALES

Los Sistemas Registrales

Teoría del Registro
• Tipos de Registro
RECORDEMO
S DERECHO CONCEPTUALIZACIÓN
CONTENIDO
FUNDAMENTO
REGISTRAL UBICACIÓN

SEGURIDAD CONCEPTUALIZACIÓN
CONTENIDO
DIMENSIONES
JURÍDICA FINES
SISTEMAS REGISTRALES

Desde 1921 en Francia los títulos ya no se

transcriben o copian, sino que el “conservador de
SISTEMA FRANCES hipotecas” (registrador público) se limita a formar
volúmenes con los documentos que le son presentados.
En ese sentido, no hay inscripción registral
Sistema de transcriptio o clandestinidad

INDIVIDUALISTA ABSOLUTO CONSENSUAL

SISTEMAS REGISTRALES
SISTEMA FRANCES

El sistema francés conceptúa el derecho de propiedad

absoluto, no pudiéndose establecer limitaciones INDIVIDUALISTA
legislativas a este derecho.

El propietario puede disponer de sus bienes inmuebles

libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus derechos.
ABSOLUTO

Consentimiento de las partes. CONSENSUAL

SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA ÁLEMÁN

CATASTRO REGISTRO
La transferencia de propiedad en
el Sistema alemán se da con el
consentimiento de las partes aspecto físico de la Gundbuch, aspecto
propiedad jurídico de la
unido a la inscripción en el propiedad
Registro.
La inscripción es requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir
derechos reales sobre ella. El adquirente de dominio no puede transferirlo, gravarlo,
sin que previamente se inscriba el título de adquisición. Sin la inscripción no existe
mutación del derecho real.
SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA ÁLEMÁN

• El sistema registral alemán es de carácter abstracto, a diferencia de otros

sistemas que son causales.
• Para los fines de la mutación del derecho real, el sistema alemán discrimina al
negocio obligacional, por un lado, y al negocio real, por otro.
• El negocio obligacional es la causa (contrato nominado o no: compraventa,
permuta, etc.) que tiene como efecto jurídico la simple creación de obligaciones.
El negocio real es un acuerdo diferente, que se configura en un plano distinto,
desvinculado del negocio obligacional
SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA AUSTRALIANO

• Se toma como base la inmatriculación del inmueble, la cual debe solicitarse

acompañando un plano y los documentos
que justifiquen el derecho que sobre él se tiene.
• El Registro efectúa un doble examen, un estudio jurídico delos títulos y un
estudio topográfico de los planos, se fija también un plazo para que puedan
oponerse quienes se crean con mejor derecho.
• Si no hay oposición y el Registro considera correcta la solicitud, se matricula el
inmueble y se redacta el “ título de”, en dos ejemplares, uno se archiva en el
registro y el otro se entrega al propietario.
SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA AUSTRALIANO

• La inscripción es constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantiva absoluta.

• En el sistema australiano no existen los principios registrales de legitimación y
Fe Pública, ya que las constancias del Registro prevalecen siempre sin hacer
distinciones de ninguna clase.
• El sistema australiano se basa en la facción jurídica de que, en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del
vendedor anulando el título de éste y hace una nueva concesión al
comprador, entregando un nuevo certificado o título real.
SISTEMAS REGISTRALES

SISTEMA ESPAÑOL

Registro de propiedad = oficina Declaraciones presumidas

pública exactas

Registro publica derechos no

Registro llevado por fincas
hechos

Modificaciones independientes
Fe Publica Registral
del Registro

Inscripción voluntaria Sistema causal

SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

DECLARATIVO CONSTITUTIVO OBLIGATORIO

SISTEMAS REGISTRALES

DECLARATIVO

• Es declarativo cuando el acto o el derecho se constituye fuera del

registro, por lo que la inscripción no tiene carácter obligatorio.
• La inscripción del hecho o acto le otorga publicidad registral.
• La inscripción es por regla constitutiva y por excepción
constitutiva.
• La constitución, modificación, transmisión o extinción se opera
fuera del Registro, en la vida civil.
SISTEMAS REGISTRALES

CONSTITUTIVO

• Es declarativo cuando no se admite la existencia de un acto o

derecho sino esta inscrito en Registros Públicos.
• Es una inscripción que no se limita exclusivamente a publicar una
mutación jurídico- real ya producida, sino que coopera a ella de
modo que sin inscripción no tiene lugar.
• El carácter constitutivo es excepcional en nuestro Derecho Civil.
SISTEMAS REGISTRALES

OBLIGATORIO

• Será obligatorio cuando existan sanciones para quienes no

cumplen con inscribirlos.
• Las inscripciones no presentan mas particularidad que la
existencia de un imperativo legal que obliga a practicarlas, pero
sin ninguna repercusión jurídica en la mutación jurídico – real que
proclaman. Son abundantes en la extensa y profusa legislación
administrativa.
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN POR EL MÉTODO DE INSCRIPCIÓN

TRANSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN
SISTEMAS REGISTRALES

TRANSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN

Se da cuando el título que Cuando el registrador

contiene el documento que realiza un resumen de los
da mérito a la inscripción datos relevantes
es un acto o derecho se contenidos en el
transcribe literalmente al documento que contiene el
Registro sin que se título que da mérito a la
modifique ningún elemento inscripción del acto o
derecho.
SISTEMAS REGISTRALES

CLASIFICACIÓN POR LA TÉCNICA DE INSCRIPCIÓN

FOLIO FOLIO
REAL PERSONAL
SISTEMAS REGISTRALES

FOLIO REAL

• Las partidas registrales se abren teniendo como base el como la

unidad de registro, por lo que se abre en cada partida registral
independiente.
• Concentra todo el historial jurídico que corresponde a cada
predio en su partida respectiva.
• El objeto de la inscripción es la cosa.
SISTEMAS REGISTRALES

FOLIO
PERSONAL

• Las partidas registrales se abren tomando como unidad con base

en la persona natural, por lo que no se toma en algunos casos al
bien como punto de organización.
• La partida se abrirá con el nombre de la persona y en ella misma
se inscribirán los inmuebles del que es titular dicha persona.
SISTEMAS REGISTRALES
En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia
variedad de situaciones: Hipoteca (constitutiva),
Transferencia de propiedad (declarativa),
Arrendamiento(declarativa), Persona Jurídica
(constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En
conclusión, lo que pretende el ordenamiento civil es
otorgar a la inscripción de cada institución la naturaleza
que a ella sea más conveniente. En nuestro Sistema los
Registros de Bienes se distinguen de los Registros
Personales: En cuanto a la técnica, los de bienes son de
folio real y los personales son de folio personal. En
cuanto a la forma de los asientos, todos se extienden
bajo la modalidad de la inscripción
DERECHO REGISTRAL
PERUANO

El Derecho Registral Peruano

RECORDEMO
S

CLASIFICACIÓN

EFECTOS MÉTODO TÉCNICA

DERECHO REGISTRAL PERUANO

SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Este sistema se encuentra dentro del ámbito de influencia del

Derecho Registral Español, tanto en la técnica: folio real; forma
de los asientos: Inscripción; y efectos de la inscripción, acoge la
presunción juris tatum y la jure et de jure, para quien adquiere
bajo la fe del registro
DERECHO REGISTRAL PERUANO

Es un SISTEMA DE OPONIBILIDAD frente a terceros tal como establece el Art.2022 del C.C.

Se recoge el principio de TRACTO SUCESIVO recogido en el Artículo 2015 del Código Civil y en el
Artículo VI del T.U.O. de los Registros Públicos

Se recoge el PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA

Se utiliza el Sistema de Folio Real, extendiéndose asientos de inscripción que constituyen un resumen
del título presentado en el registro.

Se basa en dos presunciones de exactitud: el PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN que respalda a quien ha

obtenido el bien (Art.2013) y en el de FÉ PUBLICA REGISTRAL que protege el derecho de terceros.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
LA PARTIDA REGISTRAL

Unidad de Registro base del sistema registral peruano, que esta conformada por los asientos
de inscripción organizadas sobre la base de determinada finca o bien, persona u otro
elemento.

TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

PARTIDA
TOMO FICHA ELECTRÓNIC
A
DERECHO REGISTRAL PERUANO
LA PARTIDA REGISTRAL
TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

TOMO FICHA
PARTIDA
ELECTRÓNICA

• Tiene su origen en la legislación española que extendían los asientos de una partida
registral en diversas fojas de un tomo
• Eran libros grandes constituidos por fojas donde se plasmaban a manuscrito los asientos
registrales que contenían actos, derechos, situaciones jurídicas, etc.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
LA PARTIDA REGISTRAL
TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

TOMO
FICHA PARTIDA
ELECTRÓNICA

• Surge como influencia del Derecho Registral Argentino

• Tarjeta movibles especialmente diseñada y que corresponde a una partida o folio.
• Las fichas llevan una información mas ordenada respecto a los asientos que se publican
DERECHO REGISTRAL PERUANO
LA PARTIDA REGISTRAL
TÉCNICAS DE INSCRIPCIÓN

TOMO FICHA
PARTIDA
ELECTRÓNICA
• Remplaza el soporte físico de las inscripciones.
• Imágenes físicas y digitalizadas en asientos electrónicos que remplazan al tomo y a la
ficha.
• Permite ahorrar tiempo y espacio ya que permite ahorrar espacio y tiempo, debido a su
acceso remoto y publicidad en forma instantánea.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

ASIENTOS NO
CONCEPTO CONTENIDO ORIGINADOS
EN UN TÍTULO

INVALIDEZ CANCELACIÓN
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

• Constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en los

libros de registro
• Connotación sobre los hechos, actos, contratos, etc, que por
su naturaleza tienen acceso al mismo, dentro de una
formalidad o solemnidad.
CONCEPTO • Se redactan sobre la base de breves notas con indicación de
número y fecha en que el documento fue presentado en el
registro y lleva la firma del registrador responsable.
• Presentan diversas modalidades: i. asiento de presentación; ii.
asiento de inscripción; iii. Asiento de anotación preventiva; iv.
Asiento de cancelación; y, v. asiento o nota marginal.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

• Designación de la persona en cuyo favor se extiende la

inscripción.
• Designación de la persona de quien procede el derecho o bien.
CONTENIDO • La designación se realiza precisando los nombres,
apellidos, nacionalidad, documento de edad y la condición
de mayoría o minoría de edad.
• Datos relevantes al acto realizado.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

• REGLA GENERAL: Todo asiento es producto del ingreso de un

ASIENTOS NO titulo al diario en referencia al principio de rogatoria para su
ORIGINADOS respectiva inscripción.
• EXCEPCIÓN: Anotaciones de cierres de partidas u otros
EN UN TÍTULO (anotaciones de correlación de inscripciones)
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

• El órgano jurisdiccional es el competente para declarar la

invalidez de un asiento de inscripción.
INVALIDEZ • Procede la invalidez a pedido del interesado en base a la
resolución judicial de invalidez del acto registral.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
EL ASIENTO REGISTRAL

• Recogido en el Título VII del Reglamento General de Registros

Públicos.
• Cancelación de asientos de inscripción
• Extinción de la persona jurídica
• Nulidad del titulo que le dio origen
CANCELACIÓN • Nulidad de la inscripción
• Caducidad de la inscripción
• Otros
• Cancelación de asiento por inexistencia del acto causal
• Titulo archivado no contiene el acto publicitado.
• En el título archivado existe un acto del cual no se ha
solicitado su rogatoria.
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PRINCIPIOS PROCESALES

PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA Art. 2010 CC.-

La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria.
Instrumentos públicos:
Judiciales, Notariales, Administrativos, Consulares.
Instrumentos privados: Solo cuando la ley lo autoriza.
• Ley 27157 Ley de regularización de edificaciones (formularios registrales).
• Art. 111 Código Civil: Constitución de comité (Dcto. privado con legalización de firma
fundadores)
• Ley 27755 Ley que crea el Registro de Predios (formulario registral hasta 20 UIT).
• Ley 26702 Ley del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros (contrato privado
firmas legalizadas no exceda 40UIT).
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PRINCIPIOS PROCESALES

PRINCIPIO DE ROGACIÓN Art. 2011 CC.-

ALos registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción...
Título Preliminar Art. III del TUO del Reglamento de los Registros Públicos.-
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en
el título, salvo reserva expresa…”
NO inscripción de oficio.
Excepciones:
Hipoteca Legal: Art. 1119 CC.- Las hipotecas legales legales establecidas en el artículo
1118, se constituyen de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del
registrador simultáneamente con los contratos de los cuales emanan.
Rectificación de errores materiales
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES

PRINCIPIO DE LEGALIDAD Art. 2011 CC.-

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos,
de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Inscripción No automática: Calificación (acto y documento).

Cumplimiento de las formalidades propias del título.
Capacidad de los otorgantes.
Validez del acto.

Acto inscribible, partida o partidas con las que se vincula, antecedentes del registro.
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PRINCIPIOS PROCESALES PRINCIPIO DE LEGALIDAD Art. 2011 CC.-
CARACTERES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

ACTIVIDAD • EL REGISTRADOR DESARROLLA UNA

FUNCION DE CONTROL JURISDICCIONAL
JURISDICCIONAL DE DE LA LEGALIDAD Y AUTENTICIDAD DE LA
CONTROL DE LEGALIDAD TITULACION PRESENTADA AL REGISTRO

• LA FUNCION CALIFICADORA ES DE LA
COMPETENCIA EXCLUSIVA Y PERSONALISIMA
EXCLUSIVA DEL COMPETENCIA DEL REGISTRADOR, SIN
QUE PUEDA DELEGARLA EN OTRO
REGISTRADOR FUNCIONARIO

• LA CALIFICACION ES POR MANDATO

IMPERATIVO. NO PUEDE EL REGISTRADOR
FUNCION OBLIGATORIA INHIBIRSE EN SU FUNCION DE DECIR
SOBRE LA EXISTENCIA Y ALCANCES DE LOS
DERECHOS A EFECTOS DE LA INSCRIPCIÒN.
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PRINCIPIOS PROCESALES PRINCIPIO DE LEGALIDAD Art. 2011 CC.-
CARACTERES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

FUNCION
• EL REGISTRADOR NO ESTA VINCULADO POR PACTOS O DECISIONES
DE PARTICULARES QUE TRATEN DE LIMITAR LA LIBERTAD Y AMBITO
DE CALIFICACIÓN.
• EL CRITERIO DEL REGISTRADOR DEBE TENER SUSTENTO LEGAL Y NO

INDEPENDIENTE Y SU LIBRE ALBEDRIO.

• NO LE VINCULAN , LAS DECISIONES DE OTROS ORGANOS Y
ENTIDADES , RESPECTO DE LOS CUALES ES ABSOLUTAMENTE

LIBRE INDEPENDIENTE.
• EL REGISTRADOR DEBERÁ CALIFICAR TENIENDO EN CUENTA, LA LEY ,
LA DOCTRINA Y LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA .
•

FUNCION • LA INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DEL REGISTRADOR EN LA

CALIFICACIÓN TIENE COMO CONTRAPARTIDA SU
RESPONSABILIDAD PERSONAL (CIVIL, PENAL,
RESPONSABLE ADMINISTRATIVA)

• LA DECISION DEL REGISTRADOR EN EJERCICIO DE LA

FUNCION CALIFICADORA, PRODUCE EFECTOS “ERGA
FUNCION OMNES”, AUNQUE DESPROVISTA DE COSA JUZGADA.
• EN UNA CALIFICACIÓN NEGATIVA SE PUEDE RECURRIR EN
APELACIÓN AL TRIBUNAL REGISTRAL Y HASTA AL
REVISABLE CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
• EN RELACION A LA CALFICACION POSITIVA, LA INSCRIPCION
PODRÍA SER CUESTIONADA EN LA VIA JUDICIAL
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Art. 2012 CC.-

Este principio constituye la razón de ser del registro y es uno de los efectos de la
inscripción, porque consiste en poner de manifiesto “erga omnes” los derechos inscritos a
los terceros interesados y además la ley declara que nadie puede alegar desconocimiento
del contenido del Registro con una presunción de conocimiento Jure et Jure, esto es sin
admitir prueba en contrario.

La excepción lo constituye el Art. 1597 C.C. (retracto), la presunción contenida en el art.

2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.
Objeto: Es publicitar actos o derechos con relevancia jurídica:
Derechos: propiedad, servidumbre, uso etc. Acto: medida cautelar de no innovar,
declaración de insolvencia, constitución de persona jurídica.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES FORMAL

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Art. 2012 CC.-

Se refiere a la posibilidad de acceder a la información que
FORMAL
ofrece el registro. PUBLICIDAD

MATERIAL Se refiere al efecto que produce la inscripción.

MATERIAL

La publicidad material y formal son dos aspectos del mismo fenómeno. En el primero nos
ocupamos de los fines jurídicos que se persigue y en el otro son los medios que se emplean
para lograr esos fines.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Art. 2013 CC.-

Exige una calificación registral fuerte!.
Otorga fuerza legitimadora al derecho que aparece inscrito en favor del titular registral.

El contenido de los asientos registrales surten efectos aún en el caso que contengan
errores.

INEXACTITUD REGISTRAL: Todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad

extrarregistral.
➔Error Material.- Omisión o error de palabras o cifras distintas a las del título archivado.
➔Error de Concepto.- Los errores no comprendidas como error material.
RECTIFICACIÓN.-
➔De oficio.- Surte efecto desde que se rectifica.
➔A solicitud.- Surte efecto desde que se solicita.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Art. 2014 CC.-
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de las causas que no consten en los asientos registrales y los títulos registrales que
lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”. (Ley N° 30313).
Tercero Registral: Requisitos.
[Link]ón a título oneroso.
[Link] sea el titular registral.
[Link] debe inscribir su derecho.
[Link] (tercero) obre de buena fe (SE PRESUME).
Doble efecto:
i) Inscripción surte efecto frente a los adquirentes que no inscriben y ii) frente a todos en
general.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Art. 2014 CC.-
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de las causas que no consten en los asientos registrales y los títulos registrales que
lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”. (Ley N° 30313).
Tercero Registral: Requisitos.
[Link]ón a título oneroso.
[Link] sea el titular registral.
[Link] debe inscribir su derecho.
[Link] (tercero) obre de buena fe (SE PRESUME).
Doble efecto:
i) Inscripción surte efecto frente a los adquirentes que no inscriben y ii) frente a todos en
general.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Art. 2014 CC.-
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Art. 2015 CC.-
CONCEPTO:
Concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo bien o persona.
Encadenamiento sucesivo de asientos de inscripción: No puede inscribirse la segunda
transferencia si la primera no está inscrita.
Orden: Primero se inmatricula, luego se inscribe la primera transferencia, luego la
segunda, y así sucesivamente respecto del mismo inmueble en la partida registral.

EXCEPCIONES:
Inmatriculación.
Orden judicial.
Prescripción adquisitiva.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Art. 2016 CC.-
• PRIMERO EN EL TIEMPO, PRIMERO EN EL DERECHO.
• SUPERIORIDAD DE RANGO. TÍTULOS COMPATIBLES.
• PREFERENCIA: QUIEN INSCRIBIÓ PRIMERO SIN IMPORTAR LA FECHA DEL TÍTULO.
• CASOS: GRAVÁMENES Y MEDIDAS CAUTELARES.
• ART. 2022 CC.
• [Link] VS. [Link] (INSCRITOS) - ART. 1112CC.
• [Link] VS. [Link] (INSCRITO Y NO INSCRITO) - ART.949CC.
DERECHO REGISTRAL PERUANO
PRINCIPIOS PROCESALES
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Art. 2017 CC.-
No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior.
Establece reglas en caso de conflicto de derechos reales inscritos y no inscritos.
Este principio se aplica cuando existen dos derechos cuya existencia simultánea en el
registro no puede concurrir u ocurrir.
Este problema no puede presentarse en sistemas registrales constitutivos.
SISTEMA NACIONAL DE
REGISTROS PÚBLICOS

• Sistema Nacional de Registros Públicos

• Instituciones Registrales
• El Registrador Público
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del Sector

Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y
tiene entre sus principales funciones y atribuciones el de dictar las
políticas y normas técnico - registrales de los registros públicos que
integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir,
coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en
los Registros que conforman el Sistema.

BASE LEGAL: Mediante Ley N° 26366, se crea el Sistema de Nacional de

Registros Públicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos
- SUNARP, y por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el
Estatuto de la SUNARP. 

Que, mediante Resolución N° 346-2015-SUNARP/SN, la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, aprobó su Plan
Estratégico Institucional para el periodo 2016-2018, en el cual se indica
que la visión se desarrolla a nivel del Sector Justicia y Derechos humanos
y la misión se define a nivel institucional. 
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Misión

Inscribir y publicitar actos,

contratos, derechos y titularidades
de las personas de manera
oportuna, inclusiva, transparente,
predictible y eficiente.
Visión

En el Perú se respetan los derechos humanos en un contexto de

cultura de la legalidad y convivencia social, armónica, con bajas tasas
de criminalidad y discriminación, donde toda persona goza de
seguridad jurídica y tiene acceso a una justicia inclusiva y confiable,
gracias a un Estado moderno y transparente que protege
efectivamente los intereses del país y de sus ciudadanos.
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

ORGANIGRAMA
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

Zona I - Sede Piura (Oficinas)

Zona II - Sede Chiclayo (Oficinas)
Zona III - Sede Moyobamba (Oficinas)
Zona IV - Sede Iquitos (Oficinas)
Zona V - Sede Trujillo (Oficinas)
Zona VI - Sede Pucallpa (Oficinas)
Zona VII - Sede Huaraz (Oficinas) ZONAS REGISTRALES
Zona VIII - Sede Huancayo (Oficinas)
Zona IX - Sede Lima (Oficinas)
Zona X - Sede Cusco (Oficinas)
Zona XI - Sede Ica (Oficinas)
Zona XII - Sede Arequipa (Oficinas)
Zona XIII - Sede Tacna (Oficinas)
Zona XIV - Sede Ayacucho (Oficinas)
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS

REGISTROS
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera
inscripción de determinado predio (inmatriculación). Aquí
también se inscriben sus modificaciones, transferencias,
cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.
 
¿Qué registros los conforman?
•Registro de Predios.
•Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios
Públicos.
•Registro de Derechos Mineros.
•Registro de Áreas Naturales Protegidas.
 
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
 
REGISTROS ¿Qué actos se pueden inscribir?
•Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
•Compra venta, donación, anticipo de herencia.
•Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de
propietarios, numeración.
•Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación,
anotación de demanda.
•Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas,
subdivisión de lote.
•Subdivisión con regularización de fábrica,
independización.
•Traslación de dominio por sucesión intestada y
testamentaria.
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SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS
Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de
Propiedad Vehicular es el más importante por su
significativa demanda. Este registro también lo
integran:
 
•Registro Mobiliario de Contratos.
•Registro de Naves y Aeronaves.
•Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.
DERECHO REGISTRAL
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REGISTROS Es el Registro responsable de la inscripción y publicidad de actos y
contratos referidos a las personas naturales; por lo que unifica a los
siguientes Registros:
 
•Registro Personal, donde se inscriben divorcios, separación de
patrimonio y sustitución, declaraciones de insolvencia, entre otros
actos.
•Registro de Mandatos y Poderes, en el cual encontramos los
siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y
modificación de los mismos, la sustitución, la delegación y su extinción.
•Registro de Testamento, donde encontramos el otorgamiento y
modificación del testamento, la ampliación del asiento de inscripción
del testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación del
asiento de extinción del testamento otorgado por escritura pública al
fallecimiento del testador, entre otros.
•Registro de Sucesiones Intestadas, donde se inscriben las sucesiones
intestadas, su anotación preventiva, entre otras.
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS El Registro de Personas Jurídicas está organizado en función de cada ente
societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona
jurídica, en la que se inscribe su constitución, su estatuto, modificación del
estatuto, extinción, así como el desenvolvimiento de sus órganos directivos,
entre otros órganos inscribibles.
 
Con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad jurídica. De
esta manera, surge la persona jurídica como centro de imputación de derechos
y obligaciones.
 
En el ámbito no societario, encontramos los siguientes tipos de persona
jurídica:
•Asociaciones
•Fundaciones
•Comités
•Comunidades campesinas y nativas
•Cooperativas
•Organizaciones sociales de base
 
DERECHO REGISTRAL
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
REGISTROS
 
En el ámbito societario encontramos, entre otros:
•Sociedades Anónimas (abiertas y cerradas)
•Sociedades Colectivas
•Sociedades en Comandita
•Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada
•Sociedades Civiles
LA FUNCIÓN REGISTRAL Y
EL PROCEDIMIENTO
REGISTRAL

• Actos inscribibles
• Instancias Registrables
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
RECORDEMO
S

SISTEMA
REGISTRAL
PERUANO
ACTOS INSCRIBIBLES

La calificación según nuestra

legislación es la que sigue: DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS

DOCUMENTOS
JUDICIALES

DOCUMENTOS
NOTARIALES
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
NOTARIALES

• Los documentos públicos notariales

están representados por los partes
notariales, como instrumentos de
traslado notarial provenientes de las
escrituras públicas.
• Partes notariales dirigidos especialmente
al registrador público.
• Las actas notariales por si solas,
excepcionalmente, son actos inscribibles,
sirviendo mayormente como base para el
asiento inscribible.
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
JUDICIALES

• Conformados por los partes judiciales y

copias certificadas de los actuados
judiciales que dan mérito a una
inscripción de un acto rogado.
• Las sentencias y mandamientos en
general no requieres de un
mandamiento para evocar una
inscripción, pues su testimonio es
bastante para ello.
 ACTOS INSCRIBIBLES
DOCUMENTOS
ADMINISTRATIVOS

• Son las resoluciones administrativas con

carácter de cosa decidida que son
generados por los entes administrativos
del Estado, estas pueden ser las copias
certificadas de las partidas de los
registros del estado civil, el certificado de
numeración expedida por
municipalidades u otras resoluciones que
emiten las entidades estatales.
INSTANCIAS REGISTRABLES

SEGUNDA TRIBUNAL REGISTRAL

INSTANCIA

PRIMERA REGISTRADOR PÚBLICO

INSTANCIA
INSTANCIAS REGISTRABLES

SEGUNDA
INSTANCIA

PRIMERA
INSTANCIA REGISTRADOR PÚBLICO
Es un funcionario público que tiene el rol de calificar los títulos
para su respectiva inscripción dentro de un proceso judicial-
administrativo, es decir, proceso especial no contencioso.
Es un funcionario público del orden judicial-administrativo y el
desempeño de su función esta sometido al régimen de
impedimentos, incompatibilidades, deberes, prohibiciones y
vigilancia de los jueces.
INSTANCIAS REGISTRABLES

SEGUNDA La función registral debe:

INSTANCIA • Verificar el cumplimiento de los requisitos
esenciales de validez del acto o negocio
PRIMERA jurídico.
INSTANCIA REGISTRADOR PÚBLICO
• Adecuación con los antecedentes del
registro.
• Verificación de la autenticidad del
documento

• La función calificadora es autónoma, ello implica que la función

AUTONOMÍA
del registrador no debe estar sujeta a ninguna coerción.
• El registrador califica los títulos conforme a los dispositivos legales
INSTANCIAS REGISTRABLES

Órgano de la SUNARP con competencia

SEGUNDA nacional que conoce y resuelve en segunda y
INSTANCIA última instancia administrativa las
PRIMERA TRIBUNAL REGISTRAL apelaciones contra las observaciones, tachas
INSTANCIA y otras decisiones de los Registradores, y
Abogados Certificadores, en su caso, emitidas
en el ámbito de su función registral.

Se encarga de resolver oportunamente y

dentro del plazo legal las apelaciones
interpuestas contra las derogatorias de
Circunscribirse solo a calificar
inscripción, interpretando y aplicando la ley,
si en el caso, el Registrador
CALIFICACIÓN
verifico que los documentos fijando criterios jurisprudenciales a efectos
presentados no subsanan las de generar predictibilidad y contribuir con la
observaciones seguridad jurídica.
OFICINAS RECEPTORAS

El artículo 23 del Reglamento General de los

Registros Públicos concordado con la
Directiva N° 09-2014-SUNARP/SN, aprobado
por Resolución N° 330-2004-SUNARO-SN
regula el servicio registral de competencia
nacional para otorgar prioridad registral y a
su aplicación para trámites de oficinas
receptoras y de destino.

Cuando las solicitudes de inscripción ingresen

a las oficinas receptoras, se inscribirán en el
Libro diario y serán remitidas a la sede que
corresponda.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Es aquella consecución de actos que realizan las personas para inscribir el

título en el Registro (SUNARP), la inscripción del título sirve para brindar
seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que se inscribe.

La naturaleza jurídica del procedimiento registral se encuentra regulada por

el artículo 1° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el
cual prescribe que “El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

TUO
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir

que va a servir para inscribir un título en el registro.
• Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica o
del derecho que se desea registrar; es decir, la pretensión del presentante
(solicitante).
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

ASIENTOS DE PRESENTACIÓN

PRÓRROGA
CONCEPTO VIGENCIA
• Asiento preliminar y de • El asiento tiene una
duración tasada que se vigencia de 35 días útiles a
practica en el libro diario de partir de la fecha de
operaciones de los presentación prorrogable
Registros. por 25 días adicionales SUSPENSIÓN
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACIÓN DE LOS TÍTULOS

LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS

• Formas extrínsecas
• Faltas de legalidad

CAPACIDAD DE LOS OTORGANTES

• Capacidad de ejercicio para los actos a inscribir

VALIDEZ DEL ACTO

• Requisitos de validez
• Requisitos de eficacia

ADECUACIÓN CON LOS ANTECEDENTES

PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACIÓN POSITIVA

• Involucra que el titulo reúne todos los

requisitos formales y materiales, adecuación
al antecedente registral que tiene la partida
sobre el cual recaerá la inscripción.
• Se cumple la finalidad del procedimiento
registral.
• Otorga posición jurídica preferente y
ventajosa sobre el titular registral:
LEGITIMACIÓN REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACIÓN NEGATIVA

Título adolece de defectos

subsanables o no se adecua a los
OBSERVACIÓN antecedentes registrales.
Invalida el título mas no el acto.

Tacha sustantiva
Tacha por caducidad
TACHAS Tacha especial
Tacha de resoluciones judiciales

Pago de derechos registrales

LIQUIDACIÓN pendientes
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
PUBLICIDAD E
INEXACTITUDES
REGISTRALES
• Publicidad Registral
• Certificaciones registrales
• Inexactitudes registrales y su rectificación
RECORDEMO
S

SEGUNDA
PRIMERA INSTANCIA
INSTANCIA

REGISTRADOR PÚBLICO TRIBUNAL REGISTRAL

CALIFICACIÓN POSITIVA Límite en la calificación
CALIFICACIÓN NEGATIVA
• Observación
• Liquidaciones
• Tachas
PUBLICIDAD REGISTRAL

PUBLICIDAD

PUBLICIDAD
JURÍDICA
REGISTRAL
PUBLICIDAD REGISTRAL

CLASES DE
PUBLICIDAD

PUBLICIDAD PUBLICIDAD
MATERIAL FORMAL

Publicidad Publicidad
Formal Formal
Directa Indirecta
PUBLICIDAD REGISTRAL

1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual

ningún titular de derechos subjetivos puede ser
privado de ellos sin su consentimiento. Se
PUBLICIDAD FINES encuentra garantizada por el principio de
“legitimación registral” (art CC) y por la garantía de
“intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme” (art. 3 lit. b de la Ley
N°26366).
2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida
a que el adquirente de un derecho subjetivo no
puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una
causa que no conoció o que no debió conocer al
tiempo de llevada a [Link] encuentra garantizada
por el principio de oponibilidad (art C.C.) y por el
principio de fe pública registral (art C.C.).
PUBLICIDAD REGISTRAL

LITERALES Positivos
CERTIFICADOS
COMPENDIOSOS Negativos

De Vigencia
PUBLICIDAD REGISTRAL

Copia o impresión de la totalidad o

parte de la partida registral, o de los
LITERALES documentos que dieron mérito
para extenderlos
CERTIFICADOS
Extracto, resumen o indicación de
determinadas circunstancias del
COMPENDIOSOS contenido de las partidas
registrales.
INEXACTITUD REGISTRAL

INEXACTITUD
REGISTRAL

ERROR ERROR DE
MATERIAL CONCEPTO
INEXACTITUD REGISTRAL

• Equivocación u omisión al conseguir diferentes datos como

ERROR nombres, cantidades, números y otros datos plasmados en los
MATERIAL asiento registrales.

• Implica la alteración o variación del verdadero sentido del

ERROR término, expresión o de una idea que recoge el contenido del
DE CONCEPTO titulo.
• Se produce cuando al expresar en la inscripción alguno de los
datos contenidos en el titulo se altera o varia su sentido.