MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y TASADOR

DERECHO CIVIL Y COMERCIAL II

UNIDAD 2

a) El Mandato: definición, características, clasificación. Disposiciones

generales. Obligaciones del mandatario. Obligaciones del mandante.
Responsabilidades. Extinción.

b) El contrato de Compraventa: definición, características, clasificación.

Disposiciones generales. Cosa vendida. Precio. Obligaciones del
vendedor. Obligaciones del comprador. Entrega de la documentación.
Entrega de la cosa. Recepción de la cosa y pago del precio. Otras
cláusulas. El boleto de compraventa.

c) El Contrato de Permuta: definición, características, clasificación.

Gastos. Evicción.

d) El Contrato de Locación: definición, características, clasificación.

Disposiciones generales. Objeto y destino. Tiempo de la locación. Efectos
de la locación. Obligaciones del locador. Obligaciones del locatario.
Régimen de mejoras. Cesión y sublocación. Extinción. Efectos de la
extinción.

e) El Contrato de obras y servicios: definición, características,

clasificación. Disposiciones comunes a las obras y a los servicios.
Disposiciones especiales para las obras. Normas especiales para los
servicios. Responsabilidad.

f) El Corretaje: definición, características, clasificación. Conclusión.

Obligaciones. Prohibición. Garantía y representación. Comisión.
Intervención múltiple. Supuestos específicos. Gastos. Normas especiales.
g) El Depósito: definición, características, clasificación. Disposiciones
generales. Presunción. Obligaciones. Plazo. Ligar. Modalidad.
Restitución. Pérdida de la cosa. Prueba del dominio. Herederos.

h) El Leasing: definición, objeto, características, clasificación. Canon.

Precio del ejercicio de opción. Modalidades en la elección del bien.
Responsabilidades, acciones y garantías en la adquisición del bien.
Servicios y accesorios. Forma e inscripción. Modalidades de los bienes.
Traslado de los bienes. Oponibilidad. Subrogación. Uso y goce del bien.
Acción reivindicatoria. Opción de compra, Ejercicio. Prórroga del
contrato. Transmisión del dominio. Responsabilidad objetiva.
Cancelación de la inscripción. Cancelación a pedido del tomador.
Procedimiento. Cesión de contratos o de créditos del dador.
Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles. Normas supletorias.

i) El Fideicomiso: definición, objeto, características, clasificación.

Contenido. Plazo. Condición. Forma. Objeto. Sujetos. Efectos. Extinción.
EL MANDATO: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS, CLASIFICACIÓN.
DISPOSICIONES GENERALES. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO.
OBLIGACIONES DEL MANDANTE. RESPONSABILIDADES. EXTINCIÓN.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a

realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra. El mandato puede ser
conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si una persona sabe que alguien
está haciendo algo en su interés, y no lo impide, pudiendo hacerlo, se entiende
que ha conferido tácitamente mandato. La ejecución del mandato implica su
aceptación aun sin mediar declaración expresa sobre ella.”

Se define al mandato como aquel contrato en el cual una parte (mandatario) se

obliga a realizar uno o más actos jurídicos en “interés” de otra (mandante).

La definición al referir al “interés” alude tanto al acto gestionado mediante la

representación, como al efectuado en colaboración de otro.

El mandato es una típica figura de colaboración, que posee gran desarrollo y

proyección en el tráfico negocial moderno.

En cuanto a sus caracteres, el contrato es:

a) consensual, ya que su validez no depende de la observancia de una forma

establecida en la ley, rigiéndose por el principio de libertad de forma; basta el
acuerdo de voluntades cualquiera sea su expresión: escrita, verbal y aún tácita.
b) bilateral, puesto que ambas partes se obligan a transferir a la otra la
propiedad de una cosa

c) no formal

d) oneroso, en tanto que el contrato representa ventajas y sacrificios

económicos para todas las partes
Parte de la doctrina indica que tiene —además— carácter preparatorio, en
cuanto su finalidad es hacer posible la conclusión de los actos jurídicos que se
encargan por su intermedio.

El mandato se presume oneroso. En caso de falta de acuerdo sobre la

retribución a pagar al mandatario, se abonará la que establezcan las
disposiciones legales o reglamentarias aplicables; o las que surjan de los usos
o; en su defecto, se determinará judicialmente en caso de ausencia de tales
parámetros.

Este tipo de contratos se celebra como medio para hacer otra cosa: el interés al
que alude el concepto de mandato no se identifica con el de la voluntad, ni con
el objeto: se refiere al asunto gestionado mediante la representación, o a lo
buscado mediante la colaboración de otro.

Respecto del objeto, se alude a actos jurídicos (es decir, el mandatario se

obliga a realizar actos jurídicos y no otro tipo de actos materiales, los cuales se
rigen por normas especiales como el contrato de locación servicios, de obra, el
contrato de trabajo, etc.).

Con respecto a la formación del contrato, en primer lugar, puede concretarse

de modo expreso o tácito.

Respecto del mandato tácito, se prevén dos supuestos particulares: por un

lado, se entenderá como mandato tácito el supuesto en el cual alguien tome
conocimiento de que otro está realizando un acto jurídico en su interés y,
pudiendo impedirlo, no lo haga; y por otro, que se entenderá que la ejecución
del mandato implica su aceptación aun sin mediar declaración expresa.

MANDATO CON REPRESENTACIÓN:

Si el mandante confiere poder para ser representado, le son aplicables las

disposiciones de la Representación Voluntaria. Aun cuando el mandato no
confiera poder de representación, se aplican las disposiciones citadas a las
relaciones entre mandante y mandatario.
El CCYC contempla a la representación como el acto que permite imputar
efectos directos a una persona por la actuación de otra, el cual puede tener
como fuente un origen legal o bien voluntario o convencional.

En el mandato con representación las relaciones activas y pasivas nacen

directamente entre el tercero y el mandante.

Se trata de dos negocios jurídicos que confluyen y dos son las relaciones que
coexisten: una es la interna entre mandante y mandatario, caracterizada por el
deber de cumplir el encargo conferido y aceptado y regulada por el contrato de
mandato; la otra es la externa entre mandante y tercero, caracterizada por el
poder que permite la actuación en nombre ajeno, regulada por el negocio
unilateral de apoderamiento.

Como se indicó, la representación permite imputar efectos directos a una

persona por la actuación de otra, sea que exista un acto voluntario o un
comportamiento objetivado que autorice a hacerlo. Los actos o hechos que el
mandatario ejecuta dentro de los límites de su poder y a nombre del mandante,
así como las obligaciones que en consecuencia hubiere contraído son
considerados como hechos por este personalmente.

En lo referente a los actos jurídicos que pueden ser objeto de representación,

la regla es que puede actuarse por representante en todos los actos jurídicos
patrimoniales y entre vivos. Sin embargo, no es posible encomendar al
representante la realización de actos que el representado no puede celebrar
por sí, así como tampoco encomendar la ejecución de obligaciones intuitu
personae (La expresión "intuitu personae" es una locución latina que se utiliza
en el ámbito jurídico para referirse a las obligaciones que se contraen por la
confianza en la persona del deudor).

MANDATO SIN REPRESENTACIÓN:

Si el mandante no otorga poder de representación, el mandatario actúa en

nombre propio pero en interés del mandante, quien no queda obligado
directamente respecto del tercero, ni éste respecto del mandante. El mandante
puede subrogarse en las acciones que tiene el mandatario contra el tercero, e
igualmente el tercero en las acciones que pueda ejercer el mandatario contra el
mandante.

Se define el mandato sin representación como el supuesto en el cual existe un

encargo, pero el mandatario debe cumplir la realización del o los actos jurídicos
en su propio nombre, aunque en interés ajeno.

Las relaciones activas y pasivas nacen entre mandatario y tercero, a diferencia

de lo que sucede en el mandato con representación en el cual las relaciones se
dan de modo directo entre mandante y tercero, siendo el mandatario un tercero
en el negocio gestorio. Aquí son dos las relaciones que coexisten: una interna,
entre mandante y mandatario (contrato de mandato); y otra externa, entre el
mandatario y el tercero con el cual contrata. El mandatario es, en principio, el
único responsable frente al tercero por las obligaciones asumidas en el contrato
desde que actúa en nombre propio, pero en interés del mandante quien no
queda obligado directamente respecto del tercero, ni este respecto de aquel.

Ahora bien, esta relación interna mandante-mandatario (contrato de mandato)

que legitima la actuación de este último y determina que no actúe en su propio
interés sino en interés del mandante, determina que el acto celebrado con los
terceros no resulte totalmente indiferente a aquel, ya que se autoriza al
mandante a ejercer la acción subrogatoria (es decir, ejercer judicialmente las
acciones que tenga el mandatario contra el tercero) y también se autoriza al
tercero a ejercer las acciones que el mandatario posea contra el mandante.

OBLIGACIONES DEL MANDATARIO

El mandatario está obligado a:

a) cumplir los actos comprendidos en el mandato, conforme a las instrucciones

dadas por el mandante y a la naturaleza del negocio que constituye su objeto,
con el cuidado que pondría en los asuntos propios o, en su caso, el exigido por
las reglas de su profesión, o por los usos del lugar de ejecución

b) dar aviso inmediato al mandante de cualquier circunstancia sobreviniente

que razonablemente aconseje apartarse de las instrucciones recibidas,
requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptar las
medidas indispensables y urgentes

c) informar sin demora al mandante de todo conflicto de intereses y de toda

otra circunstancia que pueda motivar la modificación o la revocación del
mandato

d) mantener en reserva toda información que adquiera con motivo del mandato
que, por su naturaleza o circunstancias, no está destinada a ser divulgada

e) dar aviso al mandante de todo valor que haya recibido en razón del
mandato, y ponerlo a disposición de aquél

f) rendir cuenta de su gestión en las oportunidades convenidas o a la extinción

del mandato

g) entregar al mandante las ganancias derivadas del negocio, con los intereses
moratorios, de las sumas de dinero que haya utilizado en provecho propio; h)
informar en cualquier momento, a requerimiento del mandante, sobre la
ejecución del mandato

i) exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión

encomendada, y entregarle la que corresponde según las circunstancias.

Si el negocio encargado al mandatario fuese de los que, por su oficio o su

modo de vivir, acepta él regularmente, aun cuando se excuse del encargo,
debe tomar las providencias conservatorias urgentes que requiera el negocio
que se le encomienda.
El mandatario tiene que anteponer los intereses del mandante a los suyos, ante
un supuesto de conflicto de intereses y debe dar aviso inmediato si se presenta
tal conflicto, imponiendo como regla de conducta que debe priorizar los
intereses del mandante o, caso contrario, renunciar al encargo conferido. La
obtención, en el desempeño del cargo, de un beneficio no autorizado por el
mandante, tiene como sanción la pérdida de la retribución pactada.

Si el mandato se confiere a varias personas sin estipular expresamente la

forma o el orden de su actuación, se entiende que pueden desempeñarse
conjunta o separadamente.

El mandatario puede sustituir en otra persona la ejecución del mandato y es

responsable de la elección del sustituto, excepto cuando lo haga por indicación
del mandante. El mandatario responde directamente por la actuación del
sustituto cuando no fue autorizado a sustituir, o cuando la sustitución era
innecesaria para la ejecución del mandato.

OBLIGACIONES DEL MANDANTE:

El mandante está obligado a:

a) suministrar al mandatario los medios necesarios para la ejecución del

mandato y compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo
gasto razonable en que haya incurrido para ese fin

b) indemnizar al mandatario los daños que sufra como consecuencia de la

ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario

c) liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros,

proveyéndole de los medios necesarios para ello

d) abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin

culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio
cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le
corresponde, el mandante no puede exigir su restitución.

EXTINCIÓN DEL MANDATO:

El mandato se extingue:

a) por el transcurso del plazo por el que fue otorgado, o por el cumplimiento de
la condición resolutoria pactada

b) por la ejecución del negocio para el cual fue dado

c) por la revocación del mandante. La revocación sin justa causa del mandato
otorgado por tiempo o asunto determinado obliga al mandante a indemnizar los
daños causados; si el mandato fue dado por plazo indeterminado, el mandante
debe dar aviso adecuado a las circunstancias o, en su defecto, indemnizar los
daños que cause su omisión.

d) por la renuncia del mandatario. La renuncia intempestiva y sin causa

justificada del mandatario obliga a indemnizar los daños que cause al
mandante.

e) por la muerte o incapacidad del mandante o del mandatario. Producida la

muerte o incapacidad del mandatario, sus herederos, representantes o
asistentes que tengan conocimiento del mandato deben dar pronto aviso al
mandante y tomar en interés de éste las medidas que sean requeridas por las
circunstancias. Si se produce la muerte o incapacidad del mandante, el
mandatario debe ejecutar los actos de conservación si hay peligro en la
demora, excepto instrucciones expresas en contrario de los herederos o
representantes.
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS,
CLASIFICACIÓN. DISPOSICIONES GENERALES. COSA VENDIDA.
PRECIO. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR. ENTREGA DE LA DOCUMENTACIÓN. ENTREGA DE LA
COSA. RECEPCIÓN DE LA COSA Y PAGO DEL PRECIO. OTRAS
CLÁUSULAS. EL BOLETO DE COMPRAVENTA.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay compraventa si una de las partes se obliga a

transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.”

A partir de la definición de contrato de compraventa podemos distinguir los

siguientes caracteres:

a) bilateral, pues emergen obligaciones para ambas partes contratantes

(transferir la propiedad de una cosa el vendedor, y pagar un precio en dinero el
comprador)

b) oneroso, ya que representa ventajas y sacrificios para ambas partes

c) en principio conmutativo, en tanto las ventajas para todos los contratantes

son ciertas. Sin embargo, puede ser aleatorio en algunos supuestos
(compraventa de cosa cierta que ha dejado de existir o compraventa de cosa
futura), o cuando así lo hayan previsto las partes en ejercicio de la autonomía
de la voluntad

d) formal en el caso de los bienes inmuebles y no formal en los demás

supuestos

e) nominado, ya que tiene una regulación legal completa y específica.

Aclaración importante: Si bien la compraventa es un título causal idóneo para

transmitir el dominio de una cosa, no basta su celebración para producir el
efecto transmisivo; pues la adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

El modo suficiente es la tradición posesoria. Por lo tanto, el comprador no

adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición.

Por ello es correcto definir, que en virtud de la compraventa el vendedor se

obliga a transferir la propiedad de una cosa; pues con la celebración del
contrato, revestido en su caso con las formas establecidas por la ley, se tendrá
el título causal, restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir
de la cual quedará verificado el dominio en cabeza del comprador.

COMPRAVENTA VS CONTRATO DE OBRA:

Cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio,

aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas
de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal
de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas
asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales
necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

COMPRAVENTA VS CONTRATO DE PERMUTA:

Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de

permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

COSA VENDIDA:

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

Los bienes materiales se llaman cosas. También se aplica el concepto “cosas”

a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre.
La cosa objeto de la compraventa debe ser:

a) determinada o determinable en su especie o género según el caso, aunque

no lo estén en su cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable
cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización

b) susceptible de valoración económica

c) no prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes que

por un motivo especial se prohíben que lo sean

DISTINTOS SUPUESTOS:

Cosa cierta que ha dejado de existir:

La cosa objeto del contrato de compraventa debe ser existente al tiempo del
contrato o susceptible de existencia (cosa futura).

Siendo que la cosa es un elemento esencial del contrato de compraventa, si se

trata de cosa cierta y esta ha dejado de existir al tiempo de la celebración,
como principio general el contrato no surte efectos (es ineficaz).

La excepción a dicho principio general se trata del supuesto en que el

comprador asume el riesgo de que la cosa cierta deje de existir o esté dañada.
En tal caso el contrato de compraventa es aleatorio

No se produce tal ineficacia del contrato cuando:

a) se trata de obligaciones de género, pues antes de la individualización de la

cosa debida, el caso fortuito no libera al deudor, pues resulta de aplicación el
principio que el género no perece; por lo que el vendedor no podrá liberarse de
su obligación

b) la cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del

contrato, pues el propietario soporta los riesgos de la cosa. Los casos de
deterioro o pérdida, con o sin culpa, se rigen por lo dispuesto sobre la
imposibilidad de cumplimiento (Responsabilidad Civil).
c) la compraventa es aleatoria: cuando en ejercicio de la autonomía de la
voluntad las partes convengan que la compraventa sea aleatoria por asumir el
comprador el riesgo de que la cosa haya dejado de existir al tiempo del
contrato o estaba dañada. En caso de que el vendedor conociera al tiempo de
la celebración del contrato que la cosa ya había perecido o se había dañado,
no puede exigir el cumplimiento del contrato, pues en ese caso no existe el
acontecimiento incierto que determina la ventaja o pérdida para uno de ellos o
para todos.

Cosa futura.

Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la

cosa llegue a existir, por consiguiente, si esta no llega a existir sin culpa del
deudor, el contrato no surtirá sus efectos por carecer de uno de sus elementos
esenciales.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de
las circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo
convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no

llegue a existir sin culpa del vendedor, en ese caso, la compraventa será
aleatoria. En este supuesto la compraventa no se encuentra sujeta a condición
suspensiva: por consiguiente si, pese la diligencia puesta por el vendedor para
que la cosa llegue a existir, esta no llega a hacerlo, el comprador no obstante
estará obligado al pago del precio convenido.

Venta de cosa ajena.

La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida. El vendedor se obliga

a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador.

En este caso, la obligación del vendedor es transmitir o hacer transmitir su

dominio al comprador. Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito
de la promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la
prestación se realice, y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar
los daños causados. De esta manera podemos concluir, como principio
general, que el vendedor de cosa ajena asume la obligación de adquirirla de su
dueño para transmitírsela al comprador; para hacer que el dueño se la
transmita al comprador. Obviamente, quien no queda personalmente obligado,
por no ser parte del contrato, es el dueño de la cosa vendida.

En principio, la obligación del vendedor debe reputarse como una obligación de

medios; por lo que, si empleando la diligencia necesaria no logra el éxito de la
promesa, no incurre en responsabilidad alguna. Mas, si el vendedor no emplea
la diligencia necesaria, o la cosa no se transmite al comprador por su culpa, el
vendedor será responsable por los daños causados.

La excepción al principio que la naturaleza de la obligación del vendedor es la

de emplear los medios para que la promesa se cumpla, lo constituye la
garantía del vendedor del éxito de la promesa. En tal supuesto, si la promesa
no se cumple, aunque el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá
indemnizar los daños.

PRECIO:

El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el

comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta.

En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes
previeron el procedimiento para determinarlo.

El precio debe ser en dinero. Recordemos que en materia de obligaciones, se

define a las de dar dinero cuando el deudor debe cierta cantidad de moneda
determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación. Es
decir que el precio en dinero debe estar determinado o, al menos, ser
determinable.
Modos de determinación del precio.

El precio es determinado cuando:

a) lo fijan las partes

b) se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes en el

contrato mismo o con posterioridad a su celebración: El precio puede ser
determinado por un tercero designado en el contrato o después de su
celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o
sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el
precio lo fija el juez. El precio fijado por el tercero es irrevocable, salvo
connivencia de una de las partes y el tercero.

c) se determine con relación a otra cosa cierta

d) las partes fijen un procedimiento para determinarlo

Precio de los inmuebles: precio convenido o no convenido por unidad de

medida de superficie:

Se prevén dos formas de determinación del precio de los inmuebles. El primero

es el precio convenido por unidad de medida de superficie. En este caso, las
partes previeron cuál es la superficie del inmueble vendido y establecieron el
precio del mismo (pero no establecieron un precio por unidad de medida de
superficie). En el segundo caso, las partes fijaron el valor de la unidad de
medida, pongamos por caso el precio del metro cuadrado. En tal caso el precio
de la venta será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de medida por
la superficie real del inmueble.

En los dos sistemas de fijación del precio, puede ocurrir que exista una
diferencia entre la superficie real y la determinada en el contrato:

- Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté

edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de
superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco
por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los
 casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador
que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede
resolver la compra.
- Ahora bien, si el precio es convenido por unidad de medida de
superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real
del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie
total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el
contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

La obligación nuclear del vendedor es transferir al comprador la propiedad de la

cosa vendida; de hecho, es la prestación que define al contrato juntamente con
el pago del precio a cargo del comprador.

Deberes secundarios: además de la transferencia de la propiedad, existen una

serie de conductas que el vendedor debe asumir y que coadyuvan al
cumplimiento de la obligación nuclear descripta. En tal sentido son deberes del
vendedor:

a) poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos
o las particularidades de la venta y asumir los costos que demande su
obtención (así, por ejemplo, si se tratara de la venta de un inmueble, deberá
entregar el título de propiedad del bien)

b) asumir los gastos que demande el estudio de título, mensura e impuestos

que eventualmente graven la venta

c) prestar toda la cooperación que le sea exigible para que la transferencia

dominial se concrete

d) asumir los gastos de entrega, salvo pacto en contrario

e) entregar en el plazo convenido. En cuanto al plazo de entrega, rige el

principio de autonomía de la voluntad. Si nada previeran las partes, en materia
inmobiliaria supletoriamente se prevé que la entrega debe hacerse
inmediatamente de la escrituración. En el caso de las cosas muebles, dentro de
las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o
los usos resulte otro plazo

f) entregar en las condiciones convenidas. La entrega debe efectuarse con sus

accesorios; y como lo que se transmite es la posesión, salvo pacto en contrario,
no debe existir sobre la cosa relación alguna de poder ni oposición de terceros.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:

La obligación nuclear del comprador es pagar el precio en el lugar y tiempo

convenido. En cuanto al lugar y tiempo del pago, rige el principio de autonomía
de la voluntad, por cuanto, si las partes lo han previsto, el pago debe hacerse
en el lugar y tiempo convenido. Supletoriamente, para el caso que las partes no
hubieran fijado el tiempo en que debe efectuarse el pago, se entiende que la
venta es de contado.

Las obligaciones secundarias se refieren a las conductas que le son exigibles

al comprador para que el vendedor pueda dar cumplimiento con sus
obligaciones:

a) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación

de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe
esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y
hacerse cargo de la cosa. Esta obligación resulta de suma importancia puesto
que, antes de la entrega de la cosa vendida, los riesgos de la misma corren a
cargo del vendedor. Es por ello que, si el comprador fuera remiso en su
obligación de recibir la cosa, el vendedor podrá consignar judicialmente la cosa
vendida a fin de liberarse de su obligación.

b) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública

y los demás posteriores a la venta.
CONSIDERACIONES ESPECIALES SOBRE LA COMPRAVENTA DE COSAS
MUEBLES:

Silencio sobre el precio: Cuando el contrato ha sido válidamente celebrado,

pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado
un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que
las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento
de la celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en
circunstancias semejantes, en el tráfico mercantil de que se trate.

Precio fijado por peso, número o medida: Si el precio se fija con relación al
peso, número o medida, es debido el precio proporcional al número, peso o
medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del
peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula por el peso neto.

Entrega de factura: El vendedor debe entregar al comprador una factura que

describa la cosa vendida, su precio, o la parte de éste que ha sido pagada y los
demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el pago del
precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro
de los diez días de recibida se presume aceptada en todo su contenido.

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe

entregar un documento que acredite la venta.

Obligación de entregar documentos: Si el vendedor está obligado a entregar

documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el
momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega anticipada
de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega,
subsanar cualquier falta de conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho
no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

Entrega de la cosa: La entrega debe hacerse dentro de las veinticuatro horas

de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro
plazo.
El lugar de la entrega es el que se convino, o el que determinen los usos o las
particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar
en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato.

Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida

en lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin
perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y expresar su no
conformidad dentro de los diez días de retirada. También pueden pactar que la
entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento
de las partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de
transporte desde la fecha de su cesión o endoso.

En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en

cantidad o calidad, el vendedor puede, hasta la fecha fijada: a) entregar la parte
o cantidad que falte de las cosas; b) entregar otras cosas en sustitución de las
dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas entregadas a lo
convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador
inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el
derecho de exigir la indemnización de los daños.

Riesgos de daños o pérdida de las cosas: Están a cargo del vendedor los
riesgos de daños o pérdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla
a disposición del comprador o, en su caso, del transportista u otro tercero,
pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los
usos aplicables o de las particularidades de la venta.

Recepción de la cosa y pago del precio: El pago se hace contra la entrega de la

cosa, excepto pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el
precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles
con esta posibilidad.
ALGUNAS CLÁUSULAS QUE PUEDEN SER AGREGADAS AL CONTRATO
DE COMPRAVENTA: RETROVENTA, REVENTA Y PREFERENCIA:

En ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres de determinar

el contenido del contrato del modo que estimen ajustado a sus intereses.

En tal sentido, no resulta necesario que la ley prevea la totalidad de las

cláusulas que las partes desean incorporar. Sin embargo, existen algunas
cláusulas que resultan de aplicación frecuente por las partes, las que
constituyen elementos accidentales del contrato, por lo que solo estarán en la
compraventa si las partes las han asumido expresamente.

Ellos son:

Pacto de retroventa: es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de

recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del
precio, con el exceso o disminución convenidos. Si el vendedor ejerce la
facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.

Pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de

devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el
precio, con el exceso o disminución convenidos. Si el comprador ejerce la
facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.

Pacto de preferencia: es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a

recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador
decide venderla. A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al
vendedor de recuperar la cosa vendida, el comprador debe notificar al
vendedor su decisión de venderla y todas las particularidades de la operación
proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.
Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo
diferente, el vendedor debe ejercer su preferencia dentro de los diez días de
recibida la comunicación. El derecho que otorga es personal y no puede
cederse ni pasa a los herederos. Si el vendedor ejerce la facultad que le
confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.
Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables: Los pactos de
reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa
cuyo objeto sea tanto cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es

registrable y el pacto resulta de los documentos inscriptos; es decir cuando el
pacto incluido por las partes en la compraventa tiene publicidad registral.
También serán oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido
conocimiento efectivo del pacto.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la

compraventa no es oponible a los terceros adquirentes de buena fe y a título
oneroso.

Plazos: Se impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los
pactos de reventa, retroventa o preferencia: si la cosa vendida es inmueble el
plazo máximo de vigencia del pacto no puede exceder de cinco años; y si es
mueble de dos años. Si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al
máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y perentorio.

BOLETO DE COMPRAVENTA:

Resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria que, previo al

otorgamiento de la escritura requerida a los fines de transmitir el dominio, las
partes celebren un boleto de compraventa.

No cabe duda de que el mismo resulta oponible entre las partes; sin embargo,
la cuestión es más compleja en relación a los terceros. El problema se ha
suscitado particularmente frente al embargo que un acreedor del vendedor
trabe sobre el inmueble vendido con posterioridad a la celebración del boleto
de compraventa, y con relación al concurso o quiebra del vendedor con
posterioridad a la celebración del boleto de compraventa. En tales supuestos
es necesario determinar si prevalece el derecho del acreedor embargante o la
masa de acreedores en el caso de concurso o quiebra; o si se le da prioridad al
adquirente por boleto de compraventa.

Medidas cautelares: Se otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto

de compraventa, frente a los terceros que hayan trabado medidas cautelares
sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la

posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar

c) el boleto tiene fecha cierta anterior a la traba de la cautelar

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

Concurso o quiebra del vendedor: Para que el boleto de compraventa de

inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del vendedor, deben cumplirse
los requisitos que se enumeran a continuación:

a) El adquirente debe ser de buena fe, esto es, desconocer el estado de

cesación de pagos del vendedor

b) Se haya abonado el veinticinco por ciento del precio.

En estos casos, el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva escritura

pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.
En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de
precio.
EL CONTRATO DE PERMUTA: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS,
CLASIFICACIÓN. GASTOS. EVICCIÓN.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a

transferirse el dominio de cosas que no son dinero.”

El contrato de permuta o trueque tiene una larga data en la economía del

mundo, pues antes de la acuñación de la moneda era el contrato de
intercambio por excelencia. Si bien a partir de la aparición de la moneda, la
mayor parte de las operaciones de trasmisión de la propiedad onerosa de
cosas se celebra a través de compraventa, el contrato de permuta sigue
teniendo vigencia en la realidad negocial moderna.

Se define a la permuta como el contrato que las partes se obligan

recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son dinero. Las
cosas intercambiadas no pueden ser dinero, pues en tal supuesto se trataría de
una compraventa y no de una permuta. Si el precio fuera mixto, es decir se
intercambiara la propiedad de una cosa por la propiedad de otra, más una
suma de dinero, el contrato solo es permuta si en relación al precio total, el
valor de la cosa es mayor al de la porción en dinero.

El contrato de permuta presenta los siguientes caracteres:

a) bilateral, puesto que ambas partes se obligan a transferir a la otra la

propiedad de una cosa

b) oneroso, en tanto que el contrato representa ventajas y sacrificios

económicos para todas las partes

c) conmutativo, en principio, ya que las ventajas y pérdidas para ambas partes

son ciertas. Sin embargo, el contrato podrá ser aleatorio si las partes en
ejercicio de la autonomía de la voluntad incorporan algún acontecimiento
incierto del que dependan las ventajas o sacrificios para una o ambas partes
d) no formal en el caso de los bienes muebles, y formal, si se trata de
inmuebles

e) nominado por contar con una regulación legal completa y específica.

Gastos: Excepto pacto en contrario, los gastos De la entrega de la cosa

vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos como así
también todos los demás gastos que origine la permuta, son soportados por los
contratantes por partes iguales.

Evicción: El contrato de permuta, es un contrato oneroso, por consiguiente

resulta un elemento natural del mismo la garantía de saneamiento. El co-
permutante que ha sido vencido en la propiedad de la cosa que se le ha
transmitido, tiene las siguientes opciones: a) pedir la restitución de la cosa que
dio a cambio; b) pedir en dinero el valor de la cosa que dio a cambio; c) hacer
efectiva la responsabilidad por saneamiento.

EL CONTRATO DE LOCACIÓN: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS,

CLASIFICACIÓN. DISPOSICIONES GENERALES. OBJETO Y DESTINO.
TIEMPO DE LA LOCACIÓN. EFECTOS DE LA LOCACIÓN. OBLIGACIONES
DEL LOCADOR. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO. RÉGIMEN DE
MEJORAS. CESIÓN Y SUBLOCACIÓN. EXTINCIÓN. EFECTOS DE LA
EXTINCIÓN.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar

a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto
al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.”
Se adjudica a las partes las siguientes denominaciones que son, por otro lado,
las de uso comúnmente aceptado:

a) locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la

cosa objeto del contrato. Si bien el CCyC no lo menciona, puede ser también
identificado como el arrendador

b) locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como

contraprestación al uso y goce otorgados. Resultan sinónimos aceptados para
esta parte contractual los términos “arrendatario” o “inquilino”.

Los caracteres de este contrato son:

a) bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de la

definición, ya que implica una relación de contraprestación en la que la
obligación esencial que asume cada parte se corresponde recíprocamente con
la otra. Así, por un lado, el locador se obliga a otorgar el uso temporario al
locatario en la inteligencia de que este último le pagará por ello un precio en
dinero; y a su turno, la obligación que asume el locatario encuentra su
motivación en el uso y goce de la cosa al que accederá a partir del
cumplimiento del acuerdo.

b) oneroso: ya que el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el

precio que le abonará el locatario, en función de la prestación a la que aquel se
obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra la ventaja
patrimonial en el uso y goce concedidos.

c) conmutativo: en cuanto a la certeza de las ventajas al momento de su

celebración.

ELEMENTOS ESENCIALES:

Los elementos esenciales propios son aquellos necesarios e imprescindibles

del contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia procurada. Sin alguno de
ellos no podría encuadrarse normativamente a la figura, o bien su ausencia
conduciría a la nulidad del acuerdo.

En el caso de la locación, los elementos esenciales propios que se consagran

en la definición son:

a) el uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a cargo del

locador. El uso supone la utilización de la cosa mientras que el goce importa la
percepción y apropiación de los frutos o productos ordinarios que ésta produce.

b) el precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar el locatario
al locador como contraprestación. Es de tal trascendencia que, de no haber
precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como tal. De allí que su
falta de determinación o su ilicitud aparejará la nulidad del contrato todo. Por
otra parte, la entidad del dinero como definitorio del precio aludido será,
además de lo antedicho, imprescindible para la tipificación del acuerdo como
“locación”, ya que otra prestación que no fuera en dinero ubicaría a ese
contrato celebrado fuera del ámbito de regulación de la locación, por lo que
debe considerárselo, en cuanto a sus efectos y contenido, como un contrato
innominado.

c) el tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como temporario.

La calificación no es casual, ya que el contrato de locación puede clasificarse
como uno de aquellos en los cuales el tiempo resulta ser un elemento esencial
y trascendente. Esta importancia radica en que para el ejercicio del uso y goce
otorgado será necesario el transcurso de una extensión de tiempo que
garantice ese ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. Por otro
lado, el término “temporario” puede interpretarse en cuanto a la finitud de esa
extensión. O sea, no podrá extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo
de finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos del contrato. El
contrato de locación es uno de los contratos caracterizados como “contratos de
larga duración”.
FORMA:

El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una

universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble,
debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y
modificaciones.

Recordemos que el principio de libertad de formas abarca a todos los contratos

a los que la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la
voluntad. En consecuencia, todo contrato —incluido, en principio, el de
locación— podrá celebrarse por cualquier forma de exteriorización válida, salvo
que la ley disponga una especie de forma determinada.

En el caso de la locación, la regla establecida dispone un régimen formal

especial para el caso en el que el contrato verse sobre cosas inmuebles o
muebles registrables, o de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o
de parte material de un inmueble, en los que se impone el requerimiento de la
forma escrita. A su vez, el mayor rigor formal impuesto para este tipo de
locaciones se extenderá, en cuanto a su tiempo y efectos, a las prórrogas y
modificaciones respectivamente.

La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de

oponibilidad frente a terceros, tiende también a que el locatario —usualmente la
parte débil de la relación locativa— pueda contar con un documento que le
permita verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del contrato
y, muy especialmente, aquello a lo que se encuentra efectivamente obligado.

El incumplimiento de la forma escrita, no aparejará la nulidad o ineficacia del

contrato sino su imposibilidad de prueba, por lo que la regla formal impuesta
resulta ser ad probationem.

DISPOSICIONES GENERALES:

Transmisión por causa de muerte: Excepto pacto en contrario, la locación se

transmite activa y pasivamente por causa de muerte. Esto quiere decir que la
muerte del locador y/o del locatario no constituye una causa válida de extinción
del contrato, ni habilita a ninguna de las partes para que se la invoque como
modo de extinción anticipado al plazo legal inicialmente acordado. En
consecuencia, producido el fallecimiento de alguna de las partes del contrato,
continuarán ese carácter, en principio, los sucesores universales del causante,
y se garantizará así la eficacia del contrato hasta el término del plazo acordado.
Los sucesores, en su nueva calidad de parte y respecto del contrato de
locación celebrado, pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares
de los mismos derechos que la fallecida.

Enajenación de la cosa locada: El locador, al celebrar el contrato de

arrendamiento y otorgar el uso y goce al locatario, no renuncia ni merma en sus
derechos como propietario de la cosa. El contrato de locación no constituye un
gravamen de carácter real ni configura un desmembramiento del dominio,
solamente importa el ejercicio de un derecho personal, nacido de la voluntad de
partes en el contrato, por el cual el locatario es simple tenedor de la cosa
reconociendo la posesión en el locador. Por lo tanto, este último, como señor
de la cosa arrendada, está habilitado para enajenarla, sea a título gratuito u
oneroso. Ahora bien, esa enajenación no implica desconocer el derecho
personal otorgado anteriormente al locatario. El locador enajenante, al
transmitir la cosa, debe cumplir con los requisitos de título y modo para que se
configure la transmisión dominial en cabeza del nuevo. El nuevo adquirente no
recibirá materialmente la cosa ya que, al estar arrendada, permanece en poder
del locatario. Sin embargo, es su carácter de poseedor el que habilita a tener
por cumplido el requisito transmisivo del modo, mediante el reconocimiento de
la posesión que el arrendatario hace en el dueño de la cosa. En consecuencia,
la regla aquí consagrada no vulnera ninguno de los derechos involucrados, a la
vez que consagra especialmente el del locatario a usar y gozar de la cosa
hasta el cumplimiento del plazo locativo. Para la operatividad de este efecto,
será suficiente la notificación al locatario respecto de la enajenación operada.
Continuador de la locación: Como dijimos anteriormente, se consagra la
continuidad del contrato por fallecimiento de alguna de las partes. Los
continuadores, en tal caso, serán, por el carácter esencialmente patrimonial del
contrato, sus sucesores. Ahora bien, si la cosa locada es inmueble, o parte
material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o
fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo
habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el
año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la
locación prevalece sobre el del heredero del locatario. Para que se configure
esta excepción, es necesario que se reúnan los siguientes requisitos:

a) locación sobre inmueble o parte material del inmueble

b) inmueble destinado a habitación. Es esencial que la locación hubiera sido

pactada con destino a habitación

c) abandono o fallecimiento del locatario. El abandono es entendido como la

ausencia del locatario, que se constituye como duradero o permanente en el
tiempo, de modo que pudiera habilitar al locador, en términos generales, a
solicitar la resolución del contrato. Por lo tanto, esto funciona como un remedio
excepcional que impedirá, de darse todos sus elementos constitutivos, que se
reconozca al locador este derecho. En cuanto al fallecimiento, bastará con
acreditar su circunstancia

d) persona que habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario

ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o al fallecimiento.
Además de imponerse como requisito que el continuador haya habitado el
inmueble, se agrega que hubiere recibido ostensible trato familiar. Debe
entenderse como situaciones en las que, sin ser necesario el requisito del trato
o relación convivencial importen un trato personal que permita reconocer una
relación personal propia de cualquier forma familiar, aunque esta fuera
objetivamente amistosa, social o similar (concubinos, compañeros de
habitación, parientes lejanos, etc.). Este trato, además debe haberse extendido
por un plazo mínimo de un año, computado desde el fallecimiento o abandono
del locatario.

La carga de la prueba de todos requisitos recaerá en quien lo invoca y la

continuación de la locación se extenderá hasta alcanzar el plazo de vigencia
contractual originalmente acordado con el locatario.

OBJETO DE LA LOCACIÓN:

Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser
objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea sólo en su
especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los
productos y los frutos ordinarios.

Cosa presente o futura: La cosa objeto de la locación puede ser presente o

futura. Se entiende “futura” cuando no existe como tal al momento de
celebrarse el contrato, por lo que el locador no tiene acceso material ni jurídico
inmediato a ella. Es decir que en estos casos, el contrato se considerará
celebrado con la condición, suspensiva en sus efectos, de que la cosa llegue a
existir. A su vez, en la medida de lo posible, importará el deber del locador de
realizar todas las tareas y esfuerzos para que aquello ocurra.

Tenencia: El derecho que adquiere el locatario sobre la cosa es personal. El

locador no transmite derecho real alguno. En consecuencia, el arrendatario,
como tal, reconoce la posesión y dominio de la cosa en otro constituyéndose
en simple tenedor de la cosa objeto del contrato.

Que esté en el comercio: La tenencia de la cosa debe estar en el comercio,

entendido esto como la aptitud para tener entidad patrimonial suficiente y
disponibilidad para ser objeto de negocios jurídicos.

Determinada o determinable: En razón de carecer de alguno de los aspectos

que la constituyen como determinada (individualización en cuanto a su género,
cantidad y especie), la cosa también puede ser determinable. Por lo tanto, será
determinable cuando se establezcan los criterios suficientes para su
individualización. En ese supuesto, la validez del contrato celebrado quedará
supeditada a que se determine en la formación del acto, aunque sea su
especie.

Productos y frutos ordinarios: El concepto jurídico de goce, incluye el derecho

del locatario de percibir los productos de la cosa y los frutos ordinarios que ésta
genere. No obstante, la regla dispuesta constituye una presunción ante la falta
de previsión en contrario, por lo que si las partes pactaran una limitación a
alguno de estos derechos inicialmente reconocidos por ley a favor del locatario,
el objeto sería igualmente válido, por ejercicio de la autonomía de la voluntad,
sin que ello implique desnaturalizar la finalidad del contrato.

DESTINO DE LA LOCACIÓN:

La determinación del destino de la cosa dada en locación está implícitamente

ligada con la finalidad del contrato, y con los límites jurídicos definidos para el
locatario cuando se le otorga el uso y goce.

El destino como presunción: La regla general es que las partes han acordado
un destino dado para la cosa y para el ejercicio de su uso y goce. El locatario
debe dar a la cosa el destino acordado.

Ausencia de pacto sobre el destino: Ahora bien, señalada esta regla inicial,
podría ocurrir que las partes no hubieran pactado un destino específico. En ese
supuesto, se debe dar a la cosa:

a) el destino que tenía al momento de locarse. Esto es, el destino para el que
era utilizada la cosa en el instante inmediato anterior al momento de celebrarse
el contrato. Se toma como punto de partida interpretativo la situación
antecedente de la propia cosa

b) el destino que se le da a cosas análogas en el lugar en el que se encuentra

la cosa. Como en el caso anterior, la regla se sitúa interpretativamente en un
supuesto antecedente. La diferencia con la regla anterior es que aquí se acude
a un mecanismo de analogía y no ya al destino que tenía la propia cosa antes
de ser locada. Se trata, en términos generales, del destino que tienen las cosas
de igual especie en el lugar en el que está la cosa arrendada

c) el destino que corresponde a su naturaleza. La directiva está centrada aquí

en la naturaleza de la cosa, que esencialmente la hace propia para un destino
definido. En esta situación no se acude a ninguna verificación antecedente —ni
propia ni de cosas análogas—, sino a su calidad o condición intrínseca.

Estas tres pautas interpretativas pueden no tener una prevalencia una sobre la
otra y, como toda regla interpretativa que aporte fundamentos para la decisión
del juez, cuando las partes no estén de acuerdo o no lo hubieran expresado en
comunión, servirán en cada caso preciso según la situación material y jurídica
de la cosa en relación con el contrato celebrado.

Destinos mixtos: Se entienden como destinos mixtos aquellos en los cuales al

dar en locación un inmueble se habilita su uso conjunto como comercial y/u
otro destino diverso, y a la vez como habitacional. En esos supuestos, se
aplicarán las normas correspondientes a la locación habitacional.

Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida: Es nula la

cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera
sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se
encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o
sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

Fianza, garantía y periodicidad del pago: Las partes pueden determinar

libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o
depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.
Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser
inferior a mensual.

TIEMPO DE LA LOCACIÓN:

Plazo máximo: El plazo máximo de la locación ha resultado ser un tema de

constante debate por cuanto coloca en juego dos intereses jurídicamente
relevantes. Por un lado el carácter transitorio —como antítesis de
perpetuidad— que debe impregnarse al contrato (lo contrario sería suponer que
el uso y goce se podría transmitir perpetuamente, lo que si bien no es una
situación jurídica prohibida, excede el plano de la locación y se ubica en el
tratamiento del usufructo). Por lo tanto, de ser así, se desvirtuaría la naturaleza
del contrato y los derechos que genera. El tiempo de la locación, cualquiera
sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y
cincuenta años para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente
por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.

Plazo de la locación de inmueble: Es dable destacar que este aspecto ha sido

recientemente modificado por el Decreto N° 70/2023 (denominado “BASES
PARA LA RECONSTRUCCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA”).

Se dispone que el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las
partes hayan establecido (antes se establecía obligatoriamente un plazo
mínimo de dos años). Solo en caso que no se haya establecido plazo, se
considera lo siguiente:

a) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y

costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado,

b) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin

muebles, será de dos (2) años

c) para los restantes destinos será de tres (3) años

Moneda de pago y actualización: Conforme lo dispuesto por el Decreto N°

70/2023 (denominado “BASES PARA LA RECONSTRUCCION DE LA
ECONOMIA ARGENTINA”), actualmente los alquileres podrán establecerse en
moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El
locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la
establecida en el contrato. También se dispone que las partes podrán pactar el
ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado
por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se
pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la
vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares
que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera
fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país
que emita la moneda de pago pactada.

OBLIGACIONES DEL LOCADOR:

Entregar la cosa: la obligación de entrega a cargo del locador constituye la

primera prestación esencial sin la cual no se podrá desarrollar la finalidad del
contrato. La entrega en sí misma encierra, además de la oportunidad para su
cumplimiento, el estado físico en que la cosa es entregada al locatario. Este
punto no es menor, ya que como correspondencia directa de ello se
determinará, al finalizar el contrato, si la restitución que efectúe el locatario se
hace dentro de los mismos parámetros, en cuanto al estado de conservación
de la cosa, salvo el normal desgaste por su uso. Quedarán siempre a salvo de
la obligación del locador los defectos que el locatario hubiera o debiera haber
conocido. En pleno ejercicio de su autonomía de la voluntad, las partes pueden
pactar expresamente las circunstancias y características que deberá revestir la
cosa locada para su entrega. Es esta la regla prioritaria de interpretación para
determinar el cumplimiento de la obligación de entrega. Ahora bien, a falta de
previsión contractual al respecto, se dispone supletoriamente que la cosa debe
entregarse en el estado apropiado para su destino. La pauta es objetiva, ya que
no considera la expectativa del locatario, sino las condiciones que la cosa
presenta para posibilitar el uso y goce otorgado. Con respecto a los defectos de
la cosa al momento de la entrega, los mismos se tienen por aceptados —y,
como tales, impropios para fundar un posterior reclamo del locatario— aquellos
que el locatario conocía o pudo haber conocido.

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: El locador debe

conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y
efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto,
originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o
silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para
que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con
cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones
no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las
mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos,
contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá
proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la
notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se
tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Frustración del uso o goce de la cosa: Si por causas no imputables al locatario,

éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se
viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes.

OBLIGACIONES DEL LOCATARIO:

Prohibición de variar el destino: El locatario, como contraprestación por el

canon que abona, tiene derecho a ejercer el uso y goce otorgados. Las partes,
en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden determinar el uso y goce,
el destino en sí, y sus límites. Si no lo hicieran, la obligación consistirá en
respetar el destino que corresponda Su incumplimiento constituye una violación
del contrato y además del ordenamiento jurídico, que veda y sanciona los actos
celebrados o ejecutados en contra del orden público. Como ya se expusiera en
párrafos precedentes, la definición del destino y su extensión están implícitos
en el contrato de locación, puede pactarse y aun deferirse en base a las
directivas que la ley brinda. El locatario no podrá, en este último sentido,
ampararse en la falta de perjuicio como fundamento legal válido para eximirse
del incumplimiento señalado.

Conservar la cosa en buen estado: La obligación que tiene el locatario en

cuanto a la conservación de la cosa comienza desde el momento que la recibe,
y se extiende hasta el momento de su restitución. La conservación a la que se
obliga el locatario, se configura y cumple si este la mantiene en “el estado en
que la recibió”. Se señalan tres situaciones que adjudican al locatario
responsabilidad por incumplimiento, estas son:

a) abandonar la cosa sin dejar quien haga sus veces: Está en juego el riesgo
sobre el bien, que queda descuidado y sometido a los riesgos propios que
pueden provenir de una multiplicidad de factores. No se considera “abandono”
la ausencia temporal por motivos previsibles y comunes a la vida cotidiana de
las personas, como un viaje por vacaciones o ausencias relacionadas con
compromisos laborales o personales a cumplirse fuera de la ciudad

b) cualquier deterioro causado a la cosa: La responsabilidad del locatario

subsiste aun si el daño o deterioro hubiera sido causado por visitantes
ocasionales. La idea que se centra en este supuesto es la conservación
entendida como actividad diligente, por la cual al locatario no le basta con
argüir como eximente el hecho de un tercero cuando este último hubiera sido
introducido al inmueble, por ejemplo, con anuencia del locatario

c) el incendio de la cosa locada: El locatario responde por la destrucción de la

cosa por incendio no originado en caso fortuito

Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones: El locatario de cosas muebles

tiene a su cargo los gastos de conservación y las mejoras de mero
mantenimiento. Los primeros son los inherentes a la conservación ordinaria,
que no importan reparaciones, sino los gastos de cuidado sobre la cosa. Los
segundos están definidos como la reparación de deterioros menores originados
por el uso ordinario de la cosa. Si la cosa es inmueble, el locatario tiene a su
cargo solo los gastos de mejoras de mero mantenimiento. A partir del juego
armónico de esta disposición, se desprende que a los efectos de delinear los
límites de las sendas obligaciones de conservación que pesan sobre locador y
locatario, resulta que al primero le corresponderá afrontar la obligación de las
mejoras necesarias, mientras que al locatario, las de mero mantenimiento. No
obstante, el artículo aclara que el locatario podrá realizar reparaciones urgentes
necesarias a costa del locador, previo aviso a este último.

Pagar el canon convenido: El canon es la prestación dineraria integral del

locatario a favor del locador. Constituye la prestación esencial del locatario en
el contrato y define la bilateralidad del vínculo. La prestación dineraria a cargo
del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de
pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos,
expensas, etc.). A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:
si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

Pagar cargas y contribuciones por la actividad: El locatario tiene a su cargo el

pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la
cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las
expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo
del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales,
entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Restituir la cosa: La obligación de restitución a cargo del locatario es

consecuencia directa e inevitable de la extinción del contrato de locación. Esto
se integra con la entrega al locador de las constancias de pago de los servicios
y demás obligaciones que hubiera tenido a su cargo. El locatario debe restituir
al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros
provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

RÉGIMEN DE MEJORAS.
La regla general es que el locatario puede realizar mejoras, sin importar de qué
clase sean. Por lo tanto, esta facultad se limitará si estuviera prohibida su
ejecución en el contrato, o bien si aun de no haberse previsto una cláusula
restrictiva, las mejoras alterasen la sustancia o forma de la cosa.

Especialmente, y más allá que nada se hubiera expresado en el contrato,

tampoco podrá el locatario efectuar ningún tipo de mejora si ya hubiera sido
interpelado a restituir la cosa arrendada.

Recuperada la cosa por el locador, será este quien, por oportunidad y

economía, decida la conveniencia o necesidad en la ejecución de mejoras.

El locatario no tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero

lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al
locador.

CESIÓN Y SUBLOCACIÓN:

La locación de cosas está sujeta, comúnmente, a dos fenómenos negociales

que se incorporan de manera trascendente, ya que no solamente modifican en
cierta medida la estructura original del acuerdo, sino que incorporan a personas
que inicialmente no eran partes ni interesados en el contrato y sus efectos. Son
los casos de cesión y de sublocación del contrato.

Así, el contrato de locación original no sufre ningún cambio en cuanto a sus

efectos y las partes que originalmente lo celebraron, por lo que el tercero que
se integra lo hace a partir de un nuevo contrato, supeditado al esquema
regulatorio del primero.

En el supuesto en que se pacte expresamente en el contrato la prohibición de

ceder, esta importará también la de sublocar y viceversa.
Cesión: En la cesión, el locatario transmite su posición contractual a un tercero,
que la asume y que desplaza así al arrendatario original. Su fuente es
contractual.

Se habilita la posibilidad de que el locatario ceda su posición contractual

siempre y cuando el locador la consienta antes, simultáneamente, o después
de celebrada. La violación a esta disposición torna inoponible la cesión al
locador, y lo habilita a reclamar la resolución del contrato por incumplimiento en
la obligación de mantener el destino de la cosa locada, sin perjuicio de los
derechos y acciones que se reconocen en la relación entre cedente y
cesionario.

Sublocación: En el caso de la sublocación, el locatario, como sublocador, cede

parcialmente el uso y goce de la cosa a quien se incorpora en una relación
contractual con este: sublocatario. El sublocatario, como contraprestación, se
obliga a abonarle al primero un precio.

El locatario está facultado para sublocar si no existe prohibición expresa en el

contrato para ello o para ceder su posición contractual. No obstante, esta
facultad está sujeta al cumplimiento de un procedimiento para que la
sublocación sea eficaz y oponible entre todas las partes, tanto del contrato de
locación como de la sublocación: el locatario, en caso de intentar sublocar,
previamente deberá notificar al locador fehacientemente esa intención. Para
ello, la comunicación deberá contener el nombre y domicilio de la persona que
se propone como sublocatario, y la indicación del destino que este le asignará
a la cosa. La notificación contendrá un plazo de diez días corridos dentro de los
cuales se habilitará al locador para que responda aceptando, oponiéndose o
simplemente guardando silencio.

El locador, dentro del plazo indicado, podrá:

a) aceptar la sublocación. Esta aceptación será convalidatoria de la

sublocación que se le notifica, habilitando al locatario a su celebración, con la
consiguiente oponibilidad del contrato al locador
b) oponerse a la sublocación. Para ello, dentro del plazo de diez días de
notificado por el locatario, el locador tendrá derecho a oponerse a la
sublocación propuesta. La oposición no requiere de expresión de causa alguna,
y debe dirigirse al locatario por medio fehaciente. Esta impedirá al locatario
celebrar el contrato de sublocación con la persona y destino propuestos. Si el
locatario, no obstante la oposición, celebra el contrato de todos modos, tal
conducta se considerará como violatoria de su obligación de no modificar el
destino acordado para la locación original, habilitando al locador a dar por
resuelto el contrato

c) silencio del locador. Cumplida la notificación al locador, si vencido el plazo

de diez días este guarda silencio sobre la propuesta, se interpretará como
aceptación sin más, y el locatario quedará habilitado para celebrar la
sublocación, con todos los efectos y oponibilidad ya señalados. En este caso el
silencio opera como una manifestación de voluntad presumida por la ley, cuya
virtualidad genera los mismos efectos que si ésta hubiera sido expresa

EXTINCIÓN.

La extinción contractual en el caso de la locación supone el cese del derecho a

usar y gozar de la cosa por parte del locatario, y la obligación de restituir la
cosa al locador, principalmente.

Modos especiales de extinción de la locación:

a) el cumplimiento del plazo convenido. Si vence el plazo convenido o el plazo

mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia
de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en
los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por
concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

b) la resolución anticipada. Esta modalidad se verifica por voluntad unilateral

del locatario, sin invocación de causas. El locatario podrá, en cualquier
momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento
(10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la
notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Resolución imputable al locatario: El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien

haga sus veces

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos

consecutivos.

d) por cualquier causa fijada en el contrato

Resolución imputable al locador: El locatario puede resolver el contrato si el

locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido,

salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el
locatario;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN.

Intimación de pago y desalojo de viviendas: Si el destino es habitacional,

previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el
lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se

tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse
por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo o habiéndose verificado la extinción de la locación por
cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado.
Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial
de desalojo.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones
pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del
inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los
gastos y costas a cargo del locador.

En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria

a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de
que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la
consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma, o
desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la
consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias: El locatario puede retirar la

mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó
que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella,
o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la
mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor
valor que adquirió la cosa.

Caducidad de la fianza. Renovación: Las obligaciones del fiador cesan

automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive
de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento
expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita,
una vez vencido el plazo del contrato de locación. Es nula toda disposición
anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
principal pagador, del contrato de locación original.
EL CONTRATO DE OBRAS Y SERVICIOS: DEFINICIÓN,
CARACTERÍSTICAS, CLASIFICACIÓN. DISPOSICIONES COMUNES A LAS
OBRAS Y A LOS SERVICIOS. DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LAS
OBRAS. NORMAS ESPECIALES PARA LOS SERVICIOS.
RESPONSABILIDAD.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona,

según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando
independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar
una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución.
El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las
circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar.”

El contrato de obra y servicios se define como aquel en que una persona (el
contratista, o el prestador de servicios), actuando independientemente, se
obliga a favor de otra (comitente) a realizar una obra material o intelectual o a
proveer un servicio mediante una retribución.

El obrar independiente del contratista o prestador de servicios constituye un

elemento distintivo fundamental que permite la división entre el servicio
autónomo y el dependiente.

Dicho contrato es gratuito si las partes así lo pactan, o cuando por las
circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar. La
realización de la obra material o intelectual o la provisión de un servicio puede
ser retribuida o no al contratista o prestador de servicios.

En cuanto al objeto, expresamente se establece que puede constituir en la

provisión de un servicio o en la realización de una obra y que esta puede ser
material o intelectual.

CALIFICACIÓN DEL CONTRATO.

Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de
servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad
independiente de su eficacia.

Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado

eficaz, reproducible o susceptible de entrega.

Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del
derecho laboral.

La necesidad de recurrir a la calificación se presenta cuando las partes

disienten en cuanto al tipo de vínculo que las une y el problema aparece en
forma contemporánea, es decir, que la calificación debe interpretarse en el
presente.

Contrato de servicios: se entiende que hay contrato de servicios cuando la

obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independientemente de
su eficacia.

En primer término, es preciso señalar que la obligación de hacer es aquella

cuyo objeto consiste en la prestación de un servicio o en la realización de un
hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes.

Es así que la prestación de un servicio puede consistir en:

a) realizar cierta actividad, con la diligencia apropiada, independientemente de

su éxito

b) procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su

eficacia

c) proporcionar al acreedor el resultado eficaz prometido.

Contrato de obra: se entiende que hay contrato de obra cuando se promete un

resultado eficaz reproducible o susceptible de entrega. En este tipo de contrato,
la actividad del deudor es un medio para alcanzar el objeto reproducible y
susceptible de entrega.
En el contrato de obra se contrata la utilidad de la persona y no a la persona en
cuanto es útil, de allí que esta no resulte relevante y sea sustituible, salvo en
los casos en los que el contrato haya tenido el carácter intuitu personae.

A diferencia del servicio que es intangible y desaparece al primer consumo, la

obra debe contar con la posibilidad de ser reproducida con independencia de
su autor.

Asimismo, la obra puede ser material o intelectual, y en tal sentido, debemos

resaltar que ley específica sobre propiedad intelectual prescribe que obra es
toda producción científica, literaria, artística, didáctica, cualquiera fuere el
medio de reproducción; también son obras los comentarios, críticas; los
discursos políticos, conferencias sobre temas intelectuales; artículos no
firmados, colaboraciones anónimas, reportajes, dibujos, grabados,
informaciones en general que tengan un carácter original; el retrato de una
persona; la representación teatral y la interpretación musical.

Servicio en relación de dependencia: a diferencia de los servicios autónomos,

aquellos prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del
derecho laboral, ya que el trabajo dependiente se encuentra regulado en la ley
de contrato de Trabajo 20.744 y sus modificatorias.

En la ley 20.744 se establece que habrá contrato de trabajo, cualquiera sea su

forma o denominación, siempre que una persona física se obligue a realizar
actos, ejecutar obras o prestar servicios en favor de la otra y bajo la
dependencia de esta, durante un período determinado o indeterminado de
tiempo, mediante el pago de una remuneración. Sus cláusulas, en cuanto a la
forma y condiciones de la prestación, quedan sometidas a las disposiciones de
orden público, los estatutos, las convenciones colectivas o los laudos con
fuerza de tales y los usos y costumbres.

DISPOSICIONES COMUNES A LAS OBRAS Y SERVICIOS:

Medios utilizados:

A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, el contratista o prestador de

los servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato.

Es decir que se establece la regla a seguir en cuanto a los medios a adoptar

cuando no hay convenio sobre el modo de ejecución de la obra. En tales casos,
tanto el contratista como el prestador autónomo tienen discrecionalidad técnica,
es decir, libertad para elegir los medios que utilizarán para la ejecución del
contrato conforme con la ciencia y los conocimientos que ponen en juego en
cada prestación.

Esto debe ser interpretado en forma armónica con lo dispuesto respecto de las
obligaciones del contratista o prestador de servicios, el que deberá ejecutar el
contrato conforme a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de
su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondiente a la actividad
desarrollada. Es decir que la discrecionalidad técnica encuentra su límite y
marco en los conocimientos propios de cada actividad en función del arte, la
ciencia y la técnica.

Cooperación de terceros:

El contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar

el servicio, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte
que fue elegido por sus cualidades para realizarlo personalmente en todo o en
parte. En cualquier caso, conserva la dirección y la responsabilidad de la
ejecución.

En orden a la ejecución de un servicio o de una obra, pueden concretarse

distintas situaciones:

a) que, según la índole de la obligación, el contratista o prestador de los

servicios haya sido elegido por sus cualidades y condiciones para realizarlo
personalmente en todo o en parte
b) que las partes hayan estipulado que el contratista o prestador de los
servicios fue elegido para su ejecución por sus cualidades y condiciones
personales

c) que el contratista o prestador de los servicios se valga para su realización de

terceros (u otras personas), en los casos que no se configuren los supuestos
previstos en los apartados a) y b).

En los supuestos previstos en los acápites a) y b) se trata de obligaciones

contratadas intuitu personae, es decir, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional, por lo que este no podrá solicitar la cooperación
de terceros. Sí podrá hacerlo cuando no se configuren estos casos, por lo que
podrá valerse de otras personas para la ejecución de la obra o del servicio, es
decir, recurrir al recurso de la llamada “tercerización”

La regla general es que el contratista o prestador de los servicios conserva la

dirección y la responsabilidad de la ejecución en todos los casos contemplados,
es decir, trátese o no de contratos celebrados a título personal respecto del
contratista o prestador de los servicios.

Precio:

El precio es la contraprestación a cargo del comitente que, por lo general, se

encuentra pactada en el contrato.

En caso, que ello no ocurra, puede surgir de la ley, de los usos, o en su

defecto, ser determinado judicialmente.

En esta materia, se consagra el principio de libre determinación del precio en

cabeza de los contratantes, en tanto se establece que las leyes arancelarias no
pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de la obra o
de los servicios.

Se contempla el supuesto de que la retribución deba ser determinada por el

juez y, en tal caso, establece la regla general por la cual esta deberá ser fijada
en orden a lo establecido en las leyes arancelarias. También se indica que su
determinación deberá adecuarse a la labor cumplida por el prestador. En
consecuencia, el juez deberá ponderar la importancia del servicio o de la obra,
las calidades y cualidades personales del contratista y, en su caso, el precio
convenido.

Por otra parte, si la aplicación estricta de la ley de arancel conduce a una

evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la
importancia de la labor cumplida, el juez puede fijarla equitativamente.

De manera tal que, para el caso en que exista una gran desproporción entre los
honorarios que corresponde fijar conforme las pautas arancelarias y la labor
efectivamente cumplida por el profesional, el juez podrá fijar los honorarios
conforme la equidad.

Obligaciones del contratista y del prestador:

El contratista o prestador de servicios está obligado a:

a) ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los

conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el
arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada: como
regla general se establece que resulta la primera obligación del contratista o
prestador del servicio ejecutar el contrato conforme lo convenido entre las
partes. A ello debe agregarse que también deberá ajustar su actuar y su
actividad a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su
realización por el arte, la ciencia y la técnica

b) informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la

obligación comprometida: el deber de información es de suma importancia en
tanto guarda una estrecha relación con el desenvolvimiento de la relación
jurídica y el efectivo ejercicio de la libertad contractual. Ello, por cuanto el
contratista o prestador debe poner en conocimiento del comitente los aspectos
principales del cumplimiento de la obligación, de manera tal que este pueda
concertar libremente el contrato con efectivo conocimiento de sus
características y modo de configuración y desarrollo

c) proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la

obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los
usos: la experticia del contratista o prestador alcanza a la determinación de la
calidad de los materiales que debe proveer a fin de ejecutar la obra o el
servicio. Ello siempre y cuando no se hubiere pactado otra cosa o que algo
diferente resulte de los usos.

d) usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle

inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan
vicios que el contratista o prestador debiese conocer: el uso en forma diligente
importa que el contratista o prestador deberá emplear los materiales provistos
por el comitente en debida forma y correctamente a fin de procurar su efectiva
custodia y conservación

e) ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el

que razonablemente corresponda según su índole: en cuanto al plazo de
ejecución de la obra o servicio, puede ocurrir que: a) haya sido acordado
expresamente por las partes en el contrato, en este caso el contratista o
prestador deberá cumplir con la ejecución de la obra o servicio en ese plazo; b)
no haya sido acordado por las partes en el contrato, en este caso el contratista
o prestador deberá cumplir con la ejecución de la obra o servicio en el plazo
que razonablemente pudiere corresponder en orden a la obligación contraída.

Obligaciones del comitente:

El comitente está obligado a:

a) pagar la retribución: esta resulta la obligación principal del comitente;

primordialmente la retribución es convenida entre las partes

b) proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria,

conforme a las características de la obra o del servicio: el deber de
colaboración es propio de toda la materia contractual y resulta una derivación
del de buena fe en el ejercicio de los derechos. La colaboración por parte del
comitente debe ser plena y destinada a procurar el efectivo cumplimento de la
obra o servicio; ello en función de sus características y condiciones particulares

c) recibir la obra: la obligación de recepción no puede ser incumplida por el

comitente una vez realizada la obra o prestado el servicio si el contratista o
prestador dio cumplimiento efectivo con las obligaciones impuestas a su
persona

Otras cláusulas:

- Riesgos de la contratación: Si los bienes necesarios para la ejecución de

la obra o del servicio perecen por fuerza mayor, la pérdida la soporta la
parte que debía proveerlos. Ya sea en la ejecución de una obra o en la
prestación de un servicio, los materiales pueden ser provistos por el
comitente o por el contratista y, por regla general, si estos perecen por
fuerza mayor, la pérdida deberá ser soportada por aquel que los provee.
- Muerte del comitente: La muerte del comitente no extingue el contrato,
excepto que haga imposible o inútil la ejecución. La regla es que la
muerte del comitente no extingue el contrato en tanto este puede ser
continuado por sus herederos si se encuentran interesados en su
conclusión; en tal caso, deberán cumplir con las obligaciones del
comitente. Ahora bien, las partes en ejercicio de su autonomía pueden
pactar lo contrario, es decir, la extinción del contrato por fallecimiento del
comitente.
- Muerte del contratista o prestador: La muerte del contratista o prestador
extingue el contrato, excepto que el comitente acuerde continuarlo con
los herederos de aquél. En caso de extinción, el comitente debe pagar el
costo de los materiales aprovechables y el valor de la parte realizada en
proporción al precio total convenido.
 - Desistimiento unilateral: El comitente puede desistir del contrato por su
sola voluntad, aunque la ejecución haya comenzado; pero debe
indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la
utilidad que hubiera podido obtener. El juez puede reducir
equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma conduce a
una notoria injusticia.

DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LAS OBRAS.

Sistemas de contratación:

La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado

“retribución global”, por unidad de medida, por coste y costas o por cualquier
otro sistema convenido por las partes. La contratación puede hacerse con o sin
provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada se convino
ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue
contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los materiales.

Los sistemas contemplados son:

a) por ajuste alzado o por “retribución global”: Conforme este sistema, en el

presupuesto se establece el precio final de la obra que será invariable y el
contratista —que debe realizar un exhaustivo estudio de la obra— se
compromete a realizarla por el precio total estipulado. Este sistema es el más
común de todos y obedece a la experiencia ordinaria según la cual se entiende
que es el contratista quien cuenta con formación y experiencia, lo que le
permite analizar la obra a ejecutar y calcular su precio teniendo en cuenta las
posibles fluctuaciones que pudieran presentarse en cuanto al valor de los
materiales y de la mano de obra.

b) por unidad de medida: Según este sistema, la obra se fracciona en ítems o

etapas. Las etapas se designan, se calculan y a cada una de ellas se les
asigna un costo. La suma total del costo de cada una de las etapas constituye
el precio de la obra. También puede ocurrir, bajo esta modalidad, que el precio
sea fijado en función de los ítems ejecutados.

c) por coste y costas: En este sistema de contratación, se le asigna a la obra un

precio estimativo que solo servirá de referencia para apreciar la magnitud de la
obra. De manera tal que el precio no resulta fijo y el contratista podrá
reajustarlo de acuerdo a las modificaciones que experimenten los valores de
los materiales y de la mano de obra. En este caso, la retribución del contratista
estará integrada por el valor de: i) los materiales; ii) la mano de obra; iii) otros
gastos directos e indirectos.

Variaciones del proyecto convenido:

Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede variar el

proyecto ya aceptado sin autorización escrita del comitente, excepto que las
modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del
arte y no hubiesen podido ser previstas al momento de la contratación; la
necesidad de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente al
comitente con indicación de su costo estimado.

Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio

pactado, el comitente puede extinguirlo comunicando su decisión dentro del
plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la modificación y su
costo estimado.

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen

cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra.

A falta de acuerdo, las diferencias de precio surgidas de las modificaciones

autorizadas se fijan judicialmente.

Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa:

Si la ejecución de una obra o su continuación se hace imposible por causa no

imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene
derecho a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada.
No debe mediar culpa de ninguna de las partes y la denominada “causa no
imputable” deberá implicar la ruptura cierta y concreta del nexo causal entre la
actuación de la parte y el incumplimiento.

Esto comprende los supuestos de imposibilidad material o física, que, a su vez,

puede ser objetiva o subjetiva, y también la imposibilidad jurídica, que es
aquella que surge del mismo ordenamiento legal.

Asimismo, debe ser insuperable, sobreviniente y definitiva. De manera tal de

que si esta es temporaria o transitoria, no dará lugar a la extinción del contrato
sino a la prórroga de sus efectos por el plazo equivalente al de la imposibilidad.

Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega:

La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso

fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar
por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:

a) si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del

comitente, el contratista tiene derecho a su valor y a una compensación
equitativa por la tarea efectuada;

b) si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o

inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el
contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al comitente;

c) si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o

del deterioro de parte importante de la obra, debe la remuneración pactada.

Derecho a verificar:

En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el

comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa el estado de avance,
la calidad de los materiales utilizados y los trabajos efectuados.

Vicios o defectos y diferencias en la calidad. Las normas sobre vicios o

defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra.
RESPONSABILIDAD.

Plazos de garantía:

Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique

la obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y
no hace presumir la aceptación.

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su

destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la
obra, el contratista:

a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes

b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción

Obra en ruina o impropia para su destino:

El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a

tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los
daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su
destino.

El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena.

No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente

o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el
contratista.

Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino:

La responsabilidad por obra en ruina o impropia se extiende concurrentemente:

a) a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho
construir si hace de esa actividad su profesión habitual

b) a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño

de la obra, cumple una misión semejante a la de un contratista
c) según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la
obra y a cualquier otro profesional ligado al comitente por un contrato de obra
de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus partes.

Plazo de caducidad:

Para que sea aplicable la responsabilidad el daño debe producirse dentro de

los diez años de aceptada la obra.

Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad:

Toda cláusula que dispensa o limita la responsabilidad prevista para los daños
que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble destinada a
larga duración o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

Responsabilidades complementarias:

El constructor, los subcontratistas y los profesionales que intervienen en una

construcción están obligados a observar las normas administrativas y son
responsables, incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el
incumplimiento de tales disposiciones.

EL CORRETAJE: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS, CLASIFICACIÓN.

CONCLUSIÓN. OBLIGACIONES. PROHIBICIÓN. GARANTÍA Y
REPRESENTACIÓN. COMISIÓN. INTERVENCIÓN MÚLTIPLE. SUPUESTOS
ESPECÍFICOS. GASTOS. NORMAS ESPECIALES.

DEFINICIÓN CCYC: “Hay contrato de corretaje cuando una persona,

denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y
conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o
representación con ninguna de las partes.”

El Código de Comercio, en un principio, y luego la Ley 25.028 (Régimen legal

de Martilleros y corredores), entendieron al corredor como un agente auxiliar
del comercio. La regulación se centraba en la actividad subjetiva del corredor,
sin brindar ninguna definición del contrato de corretaje.

Actualmente el CCYC regula al corretaje como un contrato típico, consagrando

su autonomía y alejándolo de la consideración personal del corredor.

Las normas vinculadas a este contrato se han visto reducidas a fin de permitir
su adaptación a la evolución de la vida negocial.

El corretaje está regulado en el CCYC; en los artículos 1 a 35 de la Ley 20.266

de ejercicio de la Profesión de Martilleros y en el artículo 77 de la ley 24.441 de
Financiamiento de la Vivienda y la construcción.

En las provincias, por su parte, este está previsto en las leyes y demás normas
reglamentarias de carácter local, que disciplinan la actividad de los corredores
en general o de algunas modalidades de esta figura.

El corretaje es un contrato que se celebra entre un sujeto denominado corredor

—que desarrolla la tarea de intermediar entre la oferta y la demanda de cosas,
bienes y servicios— y otro sujeto, el comitente, que la encarga.

El corredor se ocupa de acercar a las partes para que ellas realicen

directamente el negocio, es decir que su función es la de llevar a cabo todos
los actos conducentes para que aquel se concrete.

El corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios

negocios. Su función no es la de perfeccionar el negocio, sino la de aproximar
a las partes para que ellas lo hagan. La negociación puede referir a cosas
muebles, inmuebles, fondos de comercio, servicios y todo sobre lo que sea
lícito negociar, en tanto la ley no establece limitación.

El corredor no tiene relación de dependencia o representación con ninguna de

las partes. Es decir que la actuación profesional del corredor se caracterizan
por su autonomía, su imparcialidad y su objetividad. El corredor tampoco puede
tener relación de colaboración con ninguna de las partes.
El contrato de corretaje es bilateral, oneroso, consensual, típico, aleatorio y no
formal.

CONCLUSIÓN DEL CONTRATO.

El contrato de corretaje se entiende concluido, si el corredor está habilitado

para el ejercicio profesional del corretaje, por su intervención en el negocio, sin
protesta expresa hecha saber al corredor contemporáneamente con el
comienzo de su actuación o por la actuación de otro corredor por el otro
comitente.

El contrato de corretaje se considera concluido por la intervención en el

negocio del corredor. Eso sucederá, salvo que exista protesta expresa que se
le haga saber contemporáneamente con el comienzo de su actuación. La
protesta no podrá ser hecha por el comitente que contrató con el corredor, y
refiere a la manifestación oportuna de la parte que no acepta la intervención de
aquel en la negociación. La protesta tiene como consecuencia la imposibilidad
para el corredor de reclamarle el pago de la comisión al que la manifiesta.

El contrato de corretaje se entenderá concluido, asimismo, por la actuación de

otro corredor por el otro comitente —es decir, en el caso de que la otra parte de
la negociación contrate un corredor y este comience a realizar conductas de
intermediación para acercar a las partes—.

En caso de que el comitente sea una persona de derecho público —es decir,
estado nacional, provincial, municipal o alguna entidad autárquica—, el
corredor deberá ajustarse a las reglas de contratación pertinentes, por ejemplo,
las normas aplicables a licitaciones, pliegos, etc., que serán aplicables por
sobre las del corretaje.

Pueden actuar como corredores personas humanas o jurídicas.

Todo esto se complementa tanto con los arts. 32 y 33 de la ley 20.266 de

ejercicio de la Profesión de Martilleros, que establecen las condiciones
habilitantes para ser corredor y los requisitos para matricularse en la
jurisdicción en la que el profesional se desempeñe:

- El artículo 32 Ley 20.266, establece que para ser corredor se requieren

las siguientes condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar
comprendido en ninguna de las inhabilidades y b) Poseer título
universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las
reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.
- El artículo 33 Ley 20.266 dice que quien pretenda ejercer la actividad de
corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción
correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos: a)
Acreditar mayoría de edad y buena conducta; b) Poseer el título
universitario; c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el
lugar donde pretende ejercer como corredor; d) Constituir una garantía
real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control
de la matrícula (la que es inembargable y responderá exclusivamente al
pago de los daños y perjuicios que causare la actividad del matriculado,
al de las sumas de que fuere declarado responsable y al de las multas
que se le aplicaren, debiendo en tales supuestos el interesado proceder
a la reposición inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de
suspensión de la matrícula) y e) Cumplir los demás requisitos que exija
la reglamentación local.

Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen
el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración ni retribución de
ninguna especie.

Por su parte, el artículo 77 de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y

la construcción determina que, para la matriculación y el desempeño del
corredor, no será exigible hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende
ejercer.
OBLIGACIONES DEL CORREDOR:

El corredor debe:

a) asegurarse de la identidad de las personas que intervienen en los negocios

en que media y de su capacidad legal para contratar

b) proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de

mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes. La
buena fe, la lealtad y la diligencia deben ser características propias de la
actuación del corredor. Se establece que el corredor no tiene derecho a
retribución en caso de que el contrato se anule por ilicitud de su objeto, por
incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra
circunstancia que haya sido conocida por aquel

c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento

y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio

d) mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las

que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de
autoridad pública competente;

e) asistir, en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de los

instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores, si alguna de
las partes lo requiere. En caso que alguna de las partes lo requiera, el corredor
deberá asistir, en las operaciones llevadas a cabo por su intervención, a la
firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de los objetos o valores
Como se observa, no se hace distinción entre la forma escrita y no escrita de
las operaciones. La obligatoriedad de la asistencia surgirá del pedido de alguna
de las partes.

f) guardar muestras de los productos que se negocien con su intervención,

mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo
entregado.

Por su parte, el artículo 35 de la Ley 20.266 establece que los corredores

deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas
con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro,
rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del
gobierno de la matrícula en la jurisdicción.

Prohibiciones:

Está prohibido al corredor:

a) adquirir por sí o por interpósita persona efectos cuya negociación le ha sido

encargada

b) tener cualquier clase de participación o interés en la negociación o en los

bienes comprendidos en ella.

Esto se complementa con el artículo 19, inc. b de la Ley 20.266, en cuanto

prohíbe tener participación en el precio que se obtenga, no pudiendo celebrar
convenios por diferencias a su favor o de terceras personas; comprar por
cuenta de terceros, directa o indirectamente, los bienes cuya venta se les
hubiere encomendado; y comprar para sí los mismos bienes, o adjudicarlos o
aceptar posturas sobre ellos, respecto de su cónyuge o parientes dentro del
segundo grado, socios, habilitados o empleados.

El fundamento de estas prohibiciones es el de mantener la imparcialidad del

corredor en su actuación como intermediario, que se vería afectada si pudiese
adquirir los bienes objeto de la negociación o tuviese algún interés en aquella.

GARANTÍA Y REPRESENTACIÓN

El corredor puede:

a) otorgar garantía por obligaciones de una o de ambas partes en la

negociación en la que actúen

b) recibir de una parte el encargo de representarla en la ejecución del negocio.

El precepto se vincula con lo dispuesto por el artículo 34 de la Ley 20.266, que
enumera las facultades del corredor del siguiente modo:

a) Poner en relación a 2 (dos) o más partes para la conclusión de negocios sin

estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o
representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la
represente en los actos de ejecución del contrato mediado

b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser
objeto de actos jurídicos

c) Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y

particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus
deberes

d) Prestar fianza por una de las partes

COMISIÓN

El corretaje se presume oneroso para el caso de que el negocio se celebre

como resultado de la intervención del corredor.

Si el corredor cumplió su labor eficazmente, se establecen las pautas a seguir a

fin de determinar cuál será su paga.

El corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra

como resultado de su intervención. Si no hay estipulación, tiene derecho a la de
uso en el lugar de celebración del contrato o, en su defecto, en el lugar en que
principalmente realiza su cometido. A falta de todas ellas, la fija el juez.

Intervención de uno o de varios corredores: Si sólo interviene un corredor,

todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de
una de las partes. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor,
por lo que serán aplicables las pautas para las obligaciones simplemente
mancomunadas. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos
sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
Se debe tener en cuenta que para que la comisión sea exigible, el corredor
deberá estar matriculado, ya que en caso de no estar inscripto no tendrá la
posibilidad de reclamar ningún tipo de retribución Asimismo, se establecen dos
requisitos para que el corredor perciba la comisión: que el contrato mediado se
celebre y que esa celebración haya sido en virtud de la actividad de aquél.

La comisión será la pactada. En caso de no haberse estipulado, el corredor

tiene derecho a la de uso en el lugar de celebración del contrato de corretaje o,
en su defecto, a la del lugar en que principalmente realiza su actividad. Como
se dijo, a falta de todas ellas, será fijada por el juez.

En caso de que intervenga un solo corredor, todas las partes deberán afrontar
la comisión, salvo que hayan pactado algo distinto o haya existido protesta de
una de ellas.

Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión: Se establece en qué

casos el corredor tiene derecho a reclamar la comisión por haber logrado la
celebración del negocio mediado:

a) En caso de contrato sujeto a condición resolutoria. Esto quiere decir que se

entiende que el corredor tiene derecho a una retribución, aunque la condición
no se cumpla

b) En caso de que el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie

distracto. Esta estipulación protege al corredor a fin de que pueda perseguir
una retribución en caso de que, a pesar de haber cumplido eficazmente su
labor y logrado acercar a las partes, las vicisitudes que afectan el acuerdo lo
lleven a su fin

c) En caso de que el corredor no llegue a mediar hasta el momento de la

conclusión del contrato, igualmente tendrá derecho a la comisión si inicia la
negociación y no la puede continuar porque el comitente encarga su conclusión
a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.
Como puede verse, se protege al corredor de la mala fe del comitente que
quiere evitar el pago aprovechándose de las tareas realizadas por aquel y que
le fueron de utilidad.

Supuestos específicos en los que la comisión no se debe:

a) En caso de que el contrato esté sometido a condición suspensiva y este no

se cumple. En este caso, la existencia misma del negocio mediado depende de
una condición: el contrato no estará concluido hasta que aquella no se cumpla.
Por ese motivo, hasta que no se produzca el hecho futuro e incierto, la ley no
habilita el pago de la comisión.

b) En caso de que el contrato se anule por ilicitud de su objeto, por incapacidad

o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia
que haya sido conocida por el corredor, este no tendrá derecho a percibir
comisión.

Esto se vincula con las obligaciones que debe cumplir el corredor para que el
negocio mediado sea válido.

Asimismo, establece que el corredor no podrá reclamar su paga en caso de

que el contrato se anule por ilicitud del objeto. Por lo tanto, el corredor deberá
tomar los recaudos a fin de verificar tanto la representación y capacidad de las
partes como que el objeto no sea prohibido, y ponderar cualquier otra
circunstancia que sea de su conocimiento y pueda llevar a la anulación del
contrato.

GASTOS:

El corredor no tiene derecho a reembolso de gastos, aun cuando la operación

encomendada no se concrete, excepto pacto en contrario.

Es decir que, en caso de que las partes no hagan uso de la libertad de pactar el
reembolso, se entiende que los gastos no se deben por el comitente.
EL DEPÓSITO: DEFINICIÓN, CARACTERÍSTICAS, CLASIFICACIÓN.
DISPOSICIONES GENERALES. PRESUNCIÓN. OBLIGACIONES. PLAZO.
LIGAR. MODALIDAD. RESTITUCIÓN. PÉRDIDA DE LA COSA. PRUEBA
DEL DOMINIO. HEREDEROS.

DEFINICIÓN CCYC: Hay contrato de depósito cuando una parte se obliga a

recibir de otra una cosa con la obligación de custodiarla y restituirla con sus
frutos.

La función social y económica del contrato de depósito es la custodia de las

cosas depositadas. La guarda y custodia de las cosas depositadas es la
obligación principal del depositario, a diferencia de otros contratos en los que la
custodia es una obligación secundaria, como por ejemplo, la locación de cosas
o el mandato.

El contrato de depósito es un contrato de confianza, independientemente de su

carácter oneroso. La obligación de custodia es intransferible y debe cumplirla el
depositario personalmente.

La definición expresada delinea el depósito regular voluntario que es tomado

como base para la regulación de este contrato.

La obligación de restituir la cosa es una nota típica de los contratos en los que
se concede el uso o la tenencia de una cosa ajena, como en el comodato, la
locación y el mutuo, por lo que no constituye un elemento tipificante del
contrato de depósito.

CARACTERÍSTICAS. PRESUNCIÓN.

El depósito se presume oneroso. Si se pacta la gratuidad, no se debe

remuneración, pero el depositante debe reembolsar al depositario los gastos

razonables en que incurra para la custodia y restitución.

En el Código Civil, se establecía el carácter gratuito del contrato de depósito. El
Código de Comercio, por el contrario, establecía la onerosidad del contrato de
depósito comercial, teniendo en cuenta que no había contemplados contratos
gratuitos en el ámbito comercial.

Actualmente, el CCyC consagra la onerosidad del contrato de depósito,

permitiendo a las partes pactar la gratuidad. Esta gratuidad se refiere
exclusivamente a la remuneración del depositario, ya que los gastos en los que
se incurra para la custodia y restitución deben ser reembolsados por el
depositante.

CLASIFICACIÓN.

Depósito regular: es aquel en el que la cosa depositada es una cosa cierta, por
lo que el depositario debe restituir la misma cosa que recibió más sus frutos

Depósito irregular: se caracteriza por ser aquel en el cual la cosa depositada

tiene la calidad de ser fungible, por lo que el depositario debe restituir una cosa
del mismo género.

Depósito necesario: es aquel en que el depositante no puede elegir la persona

del depositario por un acontecimiento que lo somete a una necesidad
imperiosa, y el de los efectos introducidos en los hoteles por los viajeros

OBLIGACIONES.

La obligación principal del depositario es custodiar la cosa depositada. Siendo

el contrato de depósito un contrato de confianza, la obligación de custodia no
puede ser transmitida y debe cumplirla el depositario personalmente.

Cuando la cosa depositada sufra algún desmedro, se pierda o perezca por

culpa del depositario, este responderá ante el depositante por los daños y
perjuicios sufridos por el incumplimiento de su obligación de custodia.
En el caso del depósito oneroso, el depositario es quien hace del depósito su
profesión. Por lo tanto, la responsabilidad deberá ser valorada según el
siguiente parámetro: “Cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y
pleno conocimiento de las cosas, mayor es la diligencia exigible al agente y la
valoración de la previsibilidad de las consecuencias. Cuando existe una
confianza especial, se debe tener en cuenta la naturaleza del acto y las
condiciones particulares de las partes. Para valorar la conducta no se toma en
cuenta la condición especial, o la facultad intelectual de una persona
determinada, a no ser en los contratos que suponen una confianza especial
entre las partes. En estos casos, se estima el grado de responsabilidad, por la
condición especial del agente”.

Solamente en el caso de que el contrato de depósito se haya pactado gratuito,

la responsabilidad del depositario se evaluará según factores subjetivos. Como
sabemos, son factores subjetivos de atribución la culpa y el dolo. La culpa
consiste en la omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la
obligación y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar.
Comprende la imprudencia, la negligencia y la impericia en el arte o profesión.
El dolo se configura por la producción de un daño de manera intencional o con
manifiesta indiferencia por los intereses ajenos.

La prohibición de usar las cosas depositadas opera en el depósito regular

PLAZO.

El contrato de depósito generalmente es un contrato de duración, es usual en

esta clase de contratos que no se estipule plazo.

Se establece que si se conviene un plazo, se presume que lo es en favor del

depositante. Pero si el depósito es gratuito, el depositario puede exigir del
depositante, en todo tiempo, que reciba la cosa depositada.

Esta presunción puede ser desvirtuada por pacto en contrario.

Es decir que, si se convino un plazo, este lo es a favor del depositante; esto
significa que el depositante puede pedir la restitución de la cosa en cualquier
tiempo, aún si no ha vencido el plazo del contrato. Es el depositario quien debe
respetar el plazo convenido. Cabe señalar que esto es aplicable al depósito
oneroso.

En el caso del depósito pactado gratuito, se invierte la solución y se faculta al

depositario a pedirle al depositante que reciba la cosa depositada en todo
tiempo, aunque se haya convenido un plazo.

CARACTERÍSTICAS DEL DEPÓSITO ONEROSO.

Si bien el plazo convenido se presume a favor del depositante, el depositario

tiene derecho a percibir la remuneración acordada por todo el plazo,
independientemente de si el depositante decidiera retirar antes del vencimiento
la cosa depositada. Primando la autonomía de la voluntad, se faculta a las
partes a pactar en contrario.

Con respecto a los gastos extraordinarios para la conservación de la cosa

(tales como refrigeración, ventilación del ambiente, entre otros), el obligado al
pago es el depositante, sin embargo el depositario tiene la obligación de dar
aviso inmediato al depositante si hay peligro de que la cosa pueda sufrir algún
daño para que este autorice el gasto o lo sufrague directamente.

Independientemente de la decisión del depositante, el depositario cumple con

su obligación dando aviso de la novedad, pero si omite avisar, responderá por
los daños causados por su omisión.

Si el peligro de daño a la cosa depositada es inminente, el depositario debe

tomar las medidas y realizar los gastos necesarios para evitar ese daño. Si no
lo hiciere, responderá por su incumplimiento. Estos gastos son por cuenta del
depositante.
LUGAR DE RESTITUCIÓN.

La cosa depositada debe ser restituida en el lugar en que debía ser custodiada.

Esto alude al lugar en el que se deberá restituir la cosa al momento de la

finalización del contrato de depósito, no admitiéndose interpretaciones: la cosa
depositada debe ser restituida en el lugar en que deba ser custodiada. No
admite que las partes puedan pactar otro lugar para la restitución que no sea el
mismo donde la cosa debe ser custodiada.

Persona a quien debe restituirse la cosa: La restitución debe hacerse al

depositante o a quien éste indique. Si la cosa se deposita también en interés de
un tercero, el depositario no puede restituirla sin su consentimiento.

El depositario tiene la obligación de restituir la cosa y se libera al entregarla a la

persona legitimada para recibirla; en caso de realizar la entrega a otro, deberá
responder por los daños ocasionados al depositante por su incumplimiento.

El primer legitimado es el mismo depositante. Asimismo, el depositante pudo

haber indicado a otro para recibir la cosa depositada, es a este otro a quien el
depositario deberá restituir la cosa depositada.

También se contempla el supuesto en el que la cosa haya sido depositada

también en interés de un tercero. En este caso, para que el depositario
restituya la cosa depositada al depositario o a quién este indique, es necesario
que el tercero preste su consentimiento.

MODALIDAD DE LA CUSTODIA

Si se convino un modo específico de efectuar la custodia y circunstancias

sobrevinientes exigen modificarlo, el depositario puede hacerlo, dando aviso
inmediato al depositante.

Esto regula el caso de la modificación del modo convenido de efectuar la

custodia de la cosa depositada.
Las partes pueden convenir un modo particular y específico de realizar la
custodia de la cosa depositada, sea aumentando o disminuyendo las
condiciones del modo determinado por el profesional que se dedica al negocio
del depósito y custodia de bienes.

Si por circunstancias sobrevinientes se hace necesario modificar el modo de

custodia pactado, se autoriza al depositario a hacer la modificación avisando
inmediatamente al depositante del cambio.

Está implícito en la autorización que se confiere que el cambio en la modalidad

pactada para la custodia no puede ocasionar ningún perjuicio al depositante ni
daño alguno a la cosa depositada.

PÉRDIDA DE LA COSA.

Si la cosa depositada perece sin culpa del depositario, la pérdida debe ser
soportada por el depositante.

Para la interpretación de esto, es necesario distinguir entre depósito regular y

depósito irregular. Como se expresó, mientras el primero es aquel en el que la
cosa depositada es una cosa cierta, por lo que el depositario debe restituir la
misma cosa que recibió más sus frutos, el segundo se caracteriza por ser aquel
en el cual la cosa depositada tiene la calidad de ser fungible, por lo que el
depositario debe restituir una cosa del mismo género.

Es decir que solamente las cosas sujetas a un contrato de depósito regular

pueden perderse. Si la cosa se pierde sin culpa del depositario, la pérdida será
soportada por el depositante, es decir, su dueño. En cambio, si la cosa se
pierde por negligencia del depositario, este deberá indemnizar los daños
ocasionados por su culpa.

Distinta es la solución si el depósito es irregular, siendo la cosa depositada

fungible, siempre puede ser reemplazada por otra de la misma especie.
Tengamos en cuenta que en esta clase de depósito, el depositante transfiere la
propiedad de la cosa al depositario, motivo por el cual la pérdida también es
soportada por el dueño de la cosa que, en este caso es el depositario

PRUEBA DEL DOMINIO.

El depositario no puede exigir que el depositante pruebe ser dueño de la cosa

depositada.

La calidad de depositante no necesariamente tiene implícito el carácter de

titular del dominio.

Es decir que el depositante puede no ser el propietario de la cosa depositada,

ya que es posible que fuese el tenedor o el poseedor de la cosa, por lo que se
prohíbe al depositario exigir al depositante la prueba de que es el dueño de la
cosa depositada.

El depositario tiene la obligación de restituir la cosa depositada al legitimado

para recibirla.

Según ya vimos, los legitimados para recibir la cosa depositada son el

depositante o a quien este indique. La ley no limita la celebración del contrato
de depósito a los propietarios de la cosa depositada.

El derecho a recibir la cosa depositada nace del contrato de depósito, no de la

calidad de dueño

HEREDEROS.

Los herederos del depositario que de buena fe hayan enajenado la cosa

depositada sólo están obligados a restituir al depositante el precio percibido. Si
éste no ha sido pagado, deben cederle el correspondiente crédito.

Esto solo opera sobre la regla de la buena fe, en el caso determinada por la
ignorancia de los herederos del depositario, respecto de que la titularidad de la
cosa está en cabeza ajena a la de aquel a quien heredan.
En el caso de fallecimiento del depositario, aplicando las normas que regulan la
transmisión mortis causa, los herederos deben cumplir la obligación de restituir
la cosa depositada al depositante. Pero se consagra una excepción a esas
normas, pues se prevé el supuesto de que los herederos del depositario,
ignorando que la cosa que se hallaba en poder del depositario no le pertenecía
—sino que este la tenía en calidad de depositario para su guarda y custodia—,
la hubieran enajenado.

En tal caso, en tanto haya actuado de buena fe —la que, en este supuesto,
consiste en la ignorancia acerca de la real titularidad de la cosa—, el heredero
puede liberarse restituyendo al depositante el precio recibido por la cosa, que
puede diferir del de mercado, sin tener que responder por daños y perjuicios.

En sentido contrario, el heredero que vendió bienes ajenos que sabía que
habían sido entregados en depósito a su causante, debe responder por los
daños y perjuicios que con ello hubiera generado al depositante.

EL LEASING: DEFINICIÓN, OBJETO, CARACTERÍSTICAS,

CLASIFICACIÓN. CANON. PRECIO DEL EJERCICIO DE OPCIÓN.
MODALIDADES EN LA ELECCIÓN DEL BIEN. RESPONSABILIDADES,
ACCIONES Y GARANTÍAS EN LA ADQUISICIÓN DEL BIEN. SERVICIOS Y
ACCESORIOS. FORMA E INSCRIPCIÓN. MODALIDADES DE LOS BIENES.
TRASLADO DE LOS BIENES. OPONIBILIDAD. SUBROGACIÓN. USO Y
GOCE DEL BIEN. ACCIÓN REIVINDICATORIA. OPCIÓN DE COMPRA,
EJERCICIO. PRÓRROGA DEL CONTRATO. TRANSMISIÓN DEL DOMINIO.
RESPONSABILIDAD OBJETIVA. CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN.
CANCELACIÓN A PEDIDO DEL TOMADOR. PROCEDIMIENTO. CESIÓN DE
CONTRATOS O DE CRÉDITOS DEL DADOR. INCUMPLIMIENTO Y
EJECUCIÓN EN CASO DE INMUEBLES. NORMAS SUPLETORIAS.
DEFINICIÓN CCYC: En el contrato de leasing el dador conviene transferir al
tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra
el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio.

Se define el contrato de leasing como un convenio en función del cual el dador,

con la finalidad de otorgar financiamiento, entrega la tenencia de un bien cierto
y determinado para su uso y goce contra el pago de un canon, y le confiere al
tomador una opción de compra.

El leasing es un verdadero método de financiación sumamente ventajoso para

las empresas, —en especial para las pequeñas y medianas organizaciones.
Permite adquirir activos fijos (bienes que la empresa necesita) sin compromiso
de capital inicial (por falta de liquidez o uso alternativo del capital con mayor
beneficio). De esta manera, el empresario puede aplicar los recursos que
hubiera destinado a la adquisición de equipos y maquinarias, para el desarrollo
de otras actividades; lo que permite, no solo la diversificación, sino el uso
racional de los fondos líquidos de la empresa.

Este contrato permite la sustitución y renovación de equipos, maquinarias,

instalaciones y programas. Es el medio más apto y económico para adaptar la
estructura de la empresa a las innovaciones derivadas del avance tecnológico;
constituye una interesante herramienta de fomento de la inversión productiva,
por lo que contribuye al desarrollo general de la economía.

OBJETO.

Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o
modelos industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el
dador tenga la facultad de dar en leasing.

Se comprende, entonces, a las cosas muebles, registrables o no, los

inmuebles, los bienes inmateriales (marcas, patentes o modelos industriales) y
los bienes tecnológicos (software con licencia) de propiedad del dador o sobre
aquellos que tenga la facultad de dar en leasing.
Deben ser siempre cosas individualizadas que permitan su posterior
registración.

CARACTERÍSTICAS.

El leasing es un contrato nominado, consensual, bilateral, oneroso,

conmutativo, formal, de duración, de empresa o de consumo, que puede ser,
incluso, celebrado por adhesión.

Es un contrato de naturaleza propia y autónoma que no puede asimilarse a

ningún contrato tradicional.

CLASIFICACIÓN.

A continuación, se explicitan las modalidades del leasing:

a) Leasing financiero: en esta modalidad una sociedad financiera o una

sociedad cuyo objeto societario sea el leasing, adquiere bienes de un
fabricante o proveedor —previamente elegidos por el tomador— con la
finalidad de celebrar un contrato de leasing. Existe una intermediación
financiera entre fabricante y tomador que permite adquirir un bien que: o bien el
tomador no puede adquirir por carecer de capital, o bien porque no tiene interés
en hacerlo, prefiriendo la amortización del mismo.

b) Leasing operativo: constituye una modalidad del contrato cuya finalidad no

es eminentemente financiera. Es, generalmente, utilizada sobre bienes de
capital para las industrias, en la construcción inmobiliaria y en los bienes de
consumo. La diferencia sustancial con el leasing financiero es la ausencia de
intermediación financiera.

c) Leasing de retro o retroleasing (también conocido como leaseback): esta

modalidad permite al dador adquirir el bien directamente al tomador, con el
objeto de satisfacer las necesidades financieras de este último (dificultades
económicas, inmovilización de activos). Mediante esta modalidad el tomador
transforma un bien de capital en activo líquido, pero sigue usando y gozando
del bien como si fuera el dueño, teniendo incluso siempre la posibilidad de
ejercer la opción de compra y readquirir la cosa

d) Subleasing: en este supuesto el dador no es el propietario o poseedor del

bien, objeto del leasing. Se define como el contrato “en el cual el tomador
originario se convierte, a su vez, en dador”

CANON.

El monto y la periodicidad de cada canon se determinan convencionalmente.

El canon es el importe periódico que el tomador debe abonar al dador como

contraprestación por el uso y goce de la cosa, durante el plazo de utilización
del bien. Es una suma de dinero pactada por las partes. Constituye un
elemento tipificante del contrato, ya que al ser oneroso necesariamente tiene
un precio.

Las partes tienen completa libertad para convenir el monto del canon. Se
admiten diversos métodos.

En general, el canon se integra con diversos rubros como:

a) valor locativo

b) valor de amortización

c) costo financiero

d) los riesgos inherentes a la conservación del bien

e) gastos administrativos y servicios.

Debe ser cierto y determinado en dinero y se distingue —por la pluralidad de

rubros— de un mero alquiler, propio del contrato de locación.

Respecto de la periodicidad, también el criterio legal es flexible, está librado a

la autonomía de la voluntad de las partes y se pueden pactar cuotas iguales o
escalonadas en forma creciente, decreciente o alternada, mensual, bimestral o
trimestral y todas aquellas opciones que no desnaturalicen el contrato.

PRECIO DEL EJERCICIO DE OPCIÓN.

El precio de ejercicio de la opción de compra debe estar fijado en el contrato o

ser determinable según procedimientos o pautas pactadas.

Esto hace referencia al valor residual, que es el importe que debe pagar el
tomador para el caso de ejercer la opción de compra, otro elemento tipificante
del contrato.

Se indica, entonces, que el precio de la opción de compra, o bien debe estar

fijado en el contrato, o bien debe ser determinable según procedimientos o
pautas pactadas en el mismo.

El leasing constituye un verdadero contrato de opción, del cual nace para el

tomador un derecho de opción que obliga al dador, no solo a cumplir el contrato
de compraventa, sino de abstenerse de celebrar con terceros otros negocios
que puedan afectar ese derecho durante el plazo del ejercicio de dicha
prerrogativa.

Se otorga a las partes una gran libertad y autonomía para fijar esta opción de
compra.

Sin embargo, además de ser cierto y determinado, el precio debe ser

razonable, existiendo una relación entre el precio por el uso del bien y el precio
por la compra.

La falta de determinación de la opción de compra hace nulo el contrato, al igual

que si se lo deja al arbitrio exclusivo de una de las partes.

MODALIDADES EN LA ELECCIÓN DEL BIEN

El bien objeto del contrato puede:

a) comprarse por el dador a persona indicada por el tomador

b) comprarse por el dador según especificaciones del tomador o según

catálogos, folletos o descripciones identificadas por éste

c) comprarse por el dador, quien sustituye al tomador, al efecto, en un contrato

de compraventa que éste haya celebrado

En estos tres casos, nos encontramos ante lo que se denomina “leasing

financiero”.

d) ser de propiedad del dador con anterioridad a su vinculación contractual con

el tomador. En este caso, estamos frente a un “leasing operativo”.

e) adquirirse por el dador al tomador por el mismo contrato o habérselo

adquirido con anterioridad. “Leasing de retro o retroleasing (también conocido
como leaseback)”

f) estar a disposición jurídica del dador por título que le permita constituir
leasing sobre él. “Subleasing”

RESPONSABILIDADES, ACCIONES Y GARANTÍAS EN LA ADQUISICIÓN

DEL BIEN.

Se establece el sistema de responsabilidades, acciones y garantías para cada

modalidad de leasing:

Leasing financiero: en esta modalidad, una sociedad financiera, o cuyo objeto

societario sea el leasing, adquiere bienes de un fabricante o proveedor —
previamente elegidos por el tomador—, con la finalidad de celebrar un contrato
de leasing.

De este modo, hay un contrato de compraventa o suministro, celebrado por el

fabricante o comerciante con el dador (que es quien financia el negocio), sobre
el bien indicado por el tomador, y luego un leasing entre la entidad financiera y
el tomador. En este supuesto parecería que el dador cumple el contrato
adquiriendo los bienes previamente elegidos por el tomador, pero esta
obligación, en el contexto general del contrato de leasing, debe completarse
con la puesta a disposición de los bienes al tomador. Una vez que ello ocurre,
el tomador puede reclamar todos los derechos que emergen del contrato de
compraventa.

El dador, quien —como señalamos— interviene en el contrato en su carácter

de intermediario financiero, puede liberarse convencionalmente de las
responsabilidades de entrega y de la obligación de saneamiento (evicción y
vicios redhibitorios). Estas cláusulas de eximición de la responsabilidad deben
interpretarse con criterio restrictivo y serán difícilmente compatibles, si el
tomador fuera un consumidor

Leasing operativo: en esta modalidad de leasing no existe intermediación

financiera, y generalmente se utiliza para la adquisición de bienes con un alto
valor económico destinados al equipamiento de la empresa. En este caso, el
dador es fabricante, importador, vendedor o constructor del bien dado en
leasing, por lo cual resulta razonable que se le impida liberarse de las
obligaciones de entrega y saneamiento, resultando nula toda cláusula de
exoneración en contrario.

Retroleasing: es un contrato por el cual el empresario vende un bien mueble o

inmueble de su propiedad al dador del leasing, que paga el precio
correspondiente y, a su vez, en forma simultánea, cede el uso y goce del bien
adquirido al vendedor, quien se obliga a pagar los cánones durante un período
de tiempo, con la posibilidad de readquirir el bien (su propiedad) al vencimiento
del contrato, mediante el pago de un precio establecido. En esta modalidad el
dador no responde por las obligaciones de entrega y saneamiento, salvo pacto
expreso en contrario.

Subleasing: deben aplicarse las reglas de los párrafos anteriores, según

corresponda a un caso de leasing financiero, operativo o retroleasing. El
subleasing es un contrato en el cual el tomador originario se convierte, a su
vez, en dador.
SERVICIOS Y ACCESORIOS.

Pueden incluirse en el contrato los servicios y accesorios necesarios para el

diseño, la instalación, puesta en marcha y puesta a disposición de los bienes
dados en leasing, y su precio integrar el cálculo del canon.

Este caso surge, básicamente, cuando el dador es el fabricante o vendedor de

los bienes objeto del contrato, contando en su estructura empresaria con estos
servicios y suministro de accesorios.

Debe aclararse que son prestaciones accesorias al objeto principal del

contrato, que es la transmisión del uso y goce de la cosa. Estos servicios y
accesorios pueden ser incluidos como parte del precio del cálculo del canon
fijado.

Si se tratara de un leasing de consumo, los fabricantes deben asegurar un

servicio técnico adecuado, suministrando partes y repuestos.

FORMA E INSCRIPCIÓN.

Para que el contrato de leasing pueda ser oponible a terceros debe inscribirse
en el registro que corresponda, según la naturaleza de la cosa que constituya
su objeto.

A los efectos de su oponibilidad frente a terceros, el contrato debe inscribirse

en el registro que corresponda según la naturaleza de la cosa que constituye
su objeto. La inscripción en el registro puede efectuarse a partir de la
celebración del contrato de leasing, y con prescindencia de la fecha en que
corresponda hacer entrega de la cosa objeto de la prestación comprometida.

Para que produzca efectos contra terceros desde la entrega del bien objeto del
leasing, la inscripción debe solicitarse dentro de los cinco días hábiles
posteriores. Pasado ese término, produce ese efecto desde que el contrato se
presente para su registración.
Si se trata de cosas muebles no registrables o de un software, deben
inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar donde la cosa se
encuentre o, en su caso, donde ésta o el software se deba poner a disposición
del tomador.

En el caso de inmuebles, la inscripción se mantiene por el plazo de veinte

años; en los demás bienes se mantiene por diez años.

En ambos casos puede renovarse antes de su vencimiento, por rogación del

dador u orden judicial.

Respecto de su forma, en materia de inmuebles, buques y aeronaves se

requiere escritura pública, mientras que —en los otros casos— basta que el
contrato se celebre por instrumento privado (se aclara que el contrato de
leasing siempre es escrito).

Es decir que, con la finalidad de la protección de los derechos de terceros, se

establece la inscripción registral del contrato de leasing en el registro que
corresponda, según la naturaleza de bien que se pretenda inscribir. En el caso
de los inmuebles, buques y aeronaves cada uno de ellos tiene su propio
registro. Los bienes que no tuvieran previsto un registro particular (cosas
muebles no registrables, marcas, patentes, modelos industriales y software) se
inscribirán en el registro de créditos Prendarios del lugar donde la cosa se
encuentre o, en su caso, donde ella o el software se deba poner a disposición
del tomador.

Sin embargo, debemos aclarar que el contrato de leasing no inscripto será

perfectamente válido entre las partes, aunque no así respecto de terceros, que
tendrán la posibilidad de agredir la cosa objeto del contrato de leasing.

No se impone el deber de registración al dador o al tomador, sino que dicha

carga es común a ambos contratantes.

Tampoco se establece un plazo general respecto de cuándo debe inscribirse el

contrato de leasing, pero se presentan dos posibilidades:
a) inscripción a partir de la fecha de celebración del contrato, con prescindencia
de la fecha de entrega del bien

b) inscripción a partir de la entrega de la cosa.

Se considera que, al tratarse el contrato de leasing de un contrato formal, la

regla debería ser la inscripción a partir de la fecha de celebración del contrato,
desde la cual será oponible a terceros.

Finalmente, se establecen dos plazos de vigencia de la inscripción del contrato

de leasing, a los efectos de su oponibilidad frente a terceros. En el caso de los
inmuebles, la inscripción tiene una vigencia de veinte años; mientras que, en el
caso de muebles, derechos o software será de diez años.

En ambos casos es posible la renovación de los plazos, por solicitud expresa

del dador o por orden judicial.

MODALIDADES DE LOS BIENES.

A los efectos de la registración del contrato de leasing son aplicables las

normas legales y reglamentarias que correspondan según la naturaleza de los
bienes. En el caso de cosas muebles no registrables o software, se aplican las
normas registrales de la Ley de Prenda con Registro y las demás que rigen el
funcionamiento del Registro de Créditos Prendarios. Cuando el leasing
comprenda a cosas muebles situadas en distintas jurisdicciones, se aplica lo
dispuesto en la Ley de Prenda con Registro para iguales circunstancias. El
registro debe expedir certificados e informes. El certificado que indique que
sobre determinados bienes no aparece inscrito ningún contrato de leasing tiene
eficacia legal hasta veinticuatro horas de expedido.

TRASLADO DE LOS BIENES.

El tomador no puede sustraer los bienes muebles del lugar en que deben
encontrarse de acuerdo a lo estipulado en el contrato inscrito. Sólo puede
trasladarlos con la conformidad expresa del dador, otorgada en el contrato o
por acto escrito posterior, y después de haberse inscrito el traslado y la
conformidad del dador en los registros correspondientes. Se aplican las normas
pertinentes de la Ley de Prenda con Registro al respecto.

OPONIBILIDAD. SUBROGACIÓN.

El contrato de leasing debe inscribirse por ante el registro correspondiente para

resultar oponible a los acreedores de las partes (a terceros).

La inscripción registral genera la publicidad necesaria y suficiente para resultar

el contrato oponible a terceros, pudiendo incluso, ser invocado por las propias
partes ante los acreedores de la otra.

Por la finalidad y funcionamiento del leasing, en especial, la protección de los

derechos que el contrato confiere al dador y al tomador, resulta indispensable
que los terceros, especialmente los acreedores de las partes, conozcan la
existencia del contrato.

Se otorga a los acreedores del tomador la posibilidad de subrogarse en los

derechos de este para ejercer la opción de compra, pagando el valor residual
que se haya estipulado en el contrato, en el supuesto en que el tomador no lo
haga, sin perjuicio del carácter facultativo que tiene esta opción de compra.

USO Y GOCE DEL BIEN.

El tomador puede usar y gozar del bien objeto del leasing conforme a su
destino, pero no puede venderlo, gravarlo ni disponer de él. Los gastos
ordinarios y extraordinarios de conservación y uso, incluyendo seguros,
impuestos y tasas, que recaigan sobre los bienes y las sanciones ocasionadas
por su uso, son a cargo del tomador, excepto convención en contrario.

El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing, excepto pacto en

contrario.
En ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre el
bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador.

ACCIÓN REIVINDICATORIA.

La venta o gravamen consentido por el tomador es inoponible al dador.

Como existe la prohibición al tenedor de efectuar actos de disposición sobre el

bien objeto del contrato (no lo puede vender ni gravar), frente a la perspectiva
de que el tomador incumpla su obligación básica de reconocer la titularidad del
bien al dador, se le otorga la facultad de iniciar una acción judicial, llamada
“acción reivindicatoria” sobre la cosa mueble que se encuentre en poder de
cualquier tercero, pudiendo obtener el inmediato secuestro del bien, con la sola
presentación del contrato inscrito, y la prueba de haber interpelado al tomador
por un plazo no menor de cinco días para la regularización. Producido el
secuestro, queda resuelto el contrato. El dador puede promover ejecución por
el cobro del canon que se haya devengado ordinariamente hasta el período
íntegro en que se produjo el secuestro, la cláusula penal pactada en el contrato
y sus intereses; todo ello sin perjuicio de la acción del dador por los daños y
perjuicios, y la acción del tomador si correspondieran.

OPCIÓN DE COMPRA, EJERCICIO.

La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado
tres cuartas partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieron las
partes.

La opción de compra es un elemento esencial del contrato de leasing. Consiste

en la facultad unilateral del tomador de adquirir la cosa o bien. El dador no
puede oponerse a su ejercicio ya que prestó su consentimiento al celebrar el
contrato.
El momento en que puede ejercerse el derecho de opción, que puede quedar
librado a lo que convengan las partes en el contrato. A falta de acuerdo
respecto del plazo, la norma establece que la opción se podrá ejercer a partir
del pago de las tres cuartas partes (el 75%) del canon total estipulado, pero
también podrá hacer uso hasta antes del vencimiento contractual.

PRÓRROGA DEL CONTRATO.

Se permite, a opción del tomador, una vez vencido el plazo de vigencia del
contrato, hacer uso de las siguientes facultades:

a) ejercer la opción de compra

b) devolver el bien al dador

c) prorrogar el contrato o renovar los bienes que constituyen su objeto. La

prórroga del contrato puede estar prevista en una cláusula contractual que
debe contener, asimismo, las condiciones de su ejercicio. Es un cláusula
accidental del contrato (puede estar o no) contando con ella el tomador, quien
es el que puede tener el interés de continuar en el leasing más allá de la opción
de compra prevista.

La prórroga implica una modificación del contrato, por lo cual debe ser
inscripta.

TRANSMISIÓN DEL DOMINIO.

El derecho del tomador a la transmisión de dominio del bien objeto del leasing
nace con el ejercicio de la opción de compra, vale decir, con la declaración de
voluntad exteriorizada necesaria para optar por la adquisición del bien. En este
momento, también nace la obligación del dador de transmitir el dominio del
bien, convirtiéndose el tomador en comprador y el dador en vendedor.

Se aplican subsidiariamente las reglas del contrato de compraventa

El perfeccionamiento del contrato de compraventa del bien objeto del contrato
de leasing se produce, entonces, con el ejercicio de la opción de compra,
requiriéndose una acción personal del tomador, quien debe pagar el precio,
que sumado a la tradición produce la transmisión de dominio.

La obligación de otorgar la documentación y efectuar los demás actos

necesarios por las partes a los fines de perfeccionar la transmisión de domino,
en especial por parte del dador titular del bien, es una obligación de hacer
susceptible de ejecución forzada, pudiendo el juez suplir la voluntad de la parte
extendiendo la documentación por el deudor.

RESPONSABILIDAD OBJETIVA.

La responsabilidad objetiva emergente de la responsabilidad civil por las cosas

riesgosas (recordemos que se establece que “Toda persona responde por el
daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, o de las actividades que sean
riesgosas o peligrosas por su naturaleza, por los medios empleados o por las
circunstancias de su realización”) recae exclusivamente sobre el tomador o
guardián de las cosas dadas en leasing.

CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN.

La inscripción del leasing sobre cosas muebles no registrables y software se

cancela:

a) por orden judicial, dictada en un proceso en el que el dador tuvo oportunidad

de tomar la debida participación: el tomador deberá iniciar una acción judicial
tendiente a obtener la cancelación de la inscripción registral.

b) a petición del dador o su cesionario.

CANCELACIÓN A PEDIDO DEL TOMADOR.

El tomador puede solicitar la cancelación de la inscripción del leasing sobre
cosas muebles no registrables y software si acredita:

a) el cumplimiento de los recaudos previstos en el contrato inscrito para ejercer

la opción de compra, es decir haber abonado tres cuartas partes del canon
total, salvo estipulación menor en contrario y haber exteriorizado su voluntad
de adquirir el bien (no debe estar en mora)

b) el depósito del monto total de los cánones que restaban pagar y del precio
de ejercicio de la opción, con sus accesorios

c) la interpelación fehaciente al dador, por un plazo no inferior a quince días

hábiles, ofreciéndole los pagos y solicitándole la cancelación de la inscripción

d) el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales exigibles a su

cargo.

PROCEDIMIENTO DE CANCELACIÓN.

Solicitada la cancelación, el encargado del registro debe notificar al dador, en el

domicilio constituido en el contrato, por carta certificada:

a) si el notificado manifiesta conformidad, se cancela la inscripción;

b) si el dador no formula observaciones dentro de los quince días hábiles desde

la notificación, y el encargado estima que el depósito se ajusta a lo previsto en
el contrato, procede a la cancelación y notifica al dador y al tomador;

c) si el dador formula observaciones o el encargado estima insuficiente el

depósito, lo comunica al tomador, quien tiene expeditas las acciones
pertinentes.

CESIÓN DE CONTRATOS O DE CRÉDITOS DEL DADOR.

El dador siempre puede ceder los créditos actuales o futuros por canon o
precio de ejercicio de la opción de compra.
Esta cesión no perjudica los derechos del tomador respecto del ejercicio o no
ejercicio de la opción de compra o, en su caso, a la cancelación anticipada de
los cánones, todo ello según lo pactado en el contrato.

INCUMPLIMIENTO Y EJECUCIÓN EN CASO DE INMUEBLES.

Cuando el objeto del leasing es una cosa inmueble, el incumplimiento de la

obligación del tomador de pagar el canon produce los siguientes efectos:

a) si el tomador ha pagado menos de un cuarto del monto del canon total

convenido, la mora es automática y el dador puede demandar judicialmente el
desalojo. Se debe dar vista por cinco días al tomador, quien puede probar
documentalmente el pago de los períodos que se le reclaman o paralizar el
trámite, por única vez, mediante el pago de lo adeudado, con más sus
intereses y costas. Caso contrario, el juez debe disponer el lanzamiento sin
más trámite

b) si el tomador ha pagado un cuarto o más pero menos de tres cuartas partes

del canon convenido, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago
del o de los períodos adeudados con más sus intereses y el tomador dispone
por única vez de un plazo no menor de sesenta días, contados a partir de la
recepción de la notificación, para el pago del o de los períodos adeudados con
más sus intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador
puede demandar el desalojo, de lo que se debe dar vista por cinco días al
tomador. Dentro de ese plazo, el tomador puede demostrar el pago de lo
reclamado, o paralizar el procedimiento mediante el pago de lo adeudado con
más sus intereses y costas, si antes no hubiese recurrido a este procedimiento.
Si, según el contrato, el tomador puede hacer ejercicio de la opción de compra,
en el mismo plazo puede pagar, además, el precio de ejercicio de esa opción,
con sus accesorios contractuales y legales. En caso contrario, el juez debe
disponer el lanzamiento sin más trámite
c) Si el incumplimiento se produce después de haber pagado las tres cuartas
partes del canon, la mora es automática; el dador debe intimarlo al pago y el
tomador tiene la opción de pagar lo adeudado más sus intereses dentro de los
noventa días, contados a partir de la recepción de la notificación si antes no
hubiera recurrido a ese procedimiento, o el precio de ejercicio de la opción de
compra que resulte de la aplicación del contrato, a la fecha de la mora, con sus
intereses. Pasado ese plazo sin que el pago se verifique, el dador puede
demandar el desalojo, de lo que debe darse vista al tomador por cinco días,
quien sólo puede paralizarlo ejerciendo alguna de las opciones previstas
agregándole las costas del proceso;

d) producido el desalojo, el dador puede reclamar el pago de los períodos de

canon adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y
costas, por la vía ejecutiva. El dador puede también reclamar los daños y
perjuicios que resulten del deterioro anormal de la cosa imputable al tomador
por dolo, culpa o negligencia por la vía procesal pertinente.

NORMAS SUPLETORIAS.

En todo lo no previsto, al contrato de leasing se le aplican subsidiariamente las

reglas del contrato de locación, en cuanto sean compatibles, mientras el
tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de
su precio. No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos
mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas
convencionalmente. Se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa para la determinación del precio de ejercicio de la opción de
compra y para los actos posteriores a su ejercicio y pago.

EL FIDEICOMISO: DEFINICIÓN, OBJETO, CARACTERÍSTICAS,

CLASIFICACIÓN. CONTENIDO. PLAZO. CONDICIÓN. FORMA. OBJETO.
SUJETOS. EFECTOS. EXTINCIÓN.
DEFINICIÓN CCYC: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada
fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra
persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra
llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al
cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.”

Este contrato se distingue por la transferencia —o por la obligación de

efectuarla— de los bienes que sean objeto de la prestación al fiduciario para
que este los administre, de acuerdo a las pautas establecidas por el fiduciante,
a favor del beneficiario.

Esta transferencia, si bien se considera gratuita, tiene como base el interés en

el cumplimiento del encargo al que se obliga el fiduciario.

El fideicomiso tiene una estructura que le ha permitido adaptarse a diversas

finalidades (como garantía, inversión, ahorro, administración), lo que ha
favorecido su utilización cada vez más extendida.

Aunque, por los mismos motivos, ha sido objeto de uso con fines fraudulentos,
como puede ser en perjuicio de los acreedores o para la evasión impositiva.
esta flexibilidad ha sido aprovechada también para fideicomisos públicos.

El fideicomiso inmobiliario como supuesto de gran difusión una de las

utilizaciones cada vez más común de este contrato se encuentra en el mercado
inmobiliario, donde resulta una herramienta de financiación de proyectos de
toda índole. Si bien no se encuentra regulado por separado, esta operación de
canalización de capitales en proyectos de vivienda posee características
particulares que vale la pena destacar. En estos casos, por lo general, habrá
identidad entre los fiduciantes, los beneficiarios y los fideicomisarios, quienes
revisten el carácter de aportantes, así como también serán quienes reciban los
beneficios del fideicomiso, sea en forma de unidades construidas o el producto
de su venta.

En estas estructuras contractuales puede haber dos tipos de fiduciantes:

a) aquellos originarios, quienes además de incorporar bienes, serán quienes
fijen las pautas de actuación al fiduciario

b) los fiduciantes posteriores, quienes adhieren al contrato ya otorgado y

tienen, en consecuencia, menos injerencia en la dirección del proyecto. A estos
últimos les resultará aplicable, en lo pertinente, la normativa relativa a contratos
de consumo.

Además de las partes descriptas, suele aparecer la figura del desarrollador

(también denominado developer), que será la empresa o persona física que
organizará el negocio, que podrá o no revestir el carácter de fiduciario, y quien
obtendrá un rédito por su actividad.

OBJETO.

El fideicomiso, además de tener una amplia gama de finalidades posibles,

posee una gran amplitud en cuanto a los bienes que pueden ser objeto de la
transferencia fiduciaria, por lo que podrán incorporarse no solo bienes muebles
o inmuebles, sino también créditos e incluso universalidades.

Sin embargo, no todos los bienes incorporados al contrato estarán sujetos a un

dominio fiduciario, ya que este derecho real —que se origina con la
operación— solo puede recaer sobre cosas. Para los restantes bienes será de
aplicación la figura de la cesión de créditos.

Al respecto, cabe recordar que se entiende por universalidad a la pluralidad de

bienes que puede ser considerada como una unidad o como un todo; puede
clasificarse en universalidades de hecho y de derecho.

CARACTERÍSTICAS.

Resulta evidente el carácter bilateral de este contrato, atento a la existencia de

obligaciones tanto en cabeza del fiduciante (la de entregar los bienes), como
del fiduciario (la de ejercer la propiedad en beneficio del beneficiario y entregar
los bienes al finalizar el contrato.

Si bien la transferencia efectuada por el fiduciante a favor del fiduciario, se

entiende gratuita, esto no lleva a clasificar el contrato como tal. El fideicomiso
será un contrato gratuito cuando se pacte que el fiduciario no recibirá una
retribución por su actividad, y será oneroso si esta contraprestación existe, aun
cuando no esté determinada en el contrato, ya que podrá ser fijada consensual
o judicialmente con posterioridad.

CONTENIDO.

Se enumeran los elementos que obligatoriamente deberían ser incorporados al

texto del contrato de fideicomiso. Aunque no prevén sanción para el caso que
alguno de los requisitos enunciados no sean plasmados en el contrato, resulta
claro que no debe entenderse que la ausencia de cualquiera deba traer
aparejada la nulidad del contrato. El contrato debe contener:

a) la individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar

posible tal individualización a la fecha de la celebración del fideicomiso, debe
constar la descripción de los requisitos y características que deben reunir los
bienes

b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al

fideicomiso

c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria

d) la identificación del beneficiario, o la manera de determinarlo. El beneficiario

puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o no al tiempo del
otorgamiento del contrato; en este último caso deben constar los datos que
permitan su individualización futura. Pueden ser beneficiarios el fiduciante, el
fiduciario o el fideicomisario. Pueden designarse varios beneficiarios quienes,
excepto disposición en contrario, se benefician por igual; para el caso de no
aceptación o renuncia de uno o más designados, o cuando uno u otros no
llegan a existir, se puede establecer el derecho de acrecer de los demás o, en
su caso, designar beneficiarios sustitutos. Si ningún beneficiario acepta, todos
renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es el
fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a
existir, el beneficiario debe ser el fiduciante. El derecho del beneficiario, aunque
no haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de
muerte, excepto disposición en contrario del fiduciante. Si la muerte extingue el
derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos
precedentes.

e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del

fideicomisario a quien deben transmitirse o la manera de determinarlo. El
fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el
fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de
ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario. Si ningún fideicomisario acepta,
todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el fiduciante.

f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

PLAZO. CONDICIÓN.

El plazo o condición resulta un elemento esencial para el contrato, pues

importa el límite temporal del patrimonio fideicomitido y el nacimiento, una vez
cumplido, del derecho del fideicomisario para reclamar la entrega de los bienes.

Tal como vimos, los actos jurídicos pueden estar sujetos a diferentes
modalidades. En este contrato serán de aplicación las modalidades de plazo o
condición.

El CCYC establece el plazo máximo de treinta años para la duración del

fideicomiso, tal como se encuentra previsto en la ley 24.441.

La excepción está contemplada en los casos en que el beneficiario sea un

incapaz o una persona con capacidad restringida, en cuyo caso el plazo
máximo no resultará aplicable.
En dichos supuestos podrá disponerse un plazo mayor o una condición
resolutoria cuyo cumplimiento ocurra luego de transcurridos los treinta años.

Se trata de una norma de orden público, por lo que el plazo máximo de

duración no puede ser dejado de lado por las partes, salvo en los supuestos de
excepción ya mencionados.

FORMA.

Como ya estudiamos, la forma del contrato está constituida por el conjunto de

solemnidades requeridas para dotarlo de virtualidad jurídica.

El contrato de fideicomiso es formal, dado que exige la incorporación de ciertas

cláusulas esenciales que requieren de una forma escrita. Deberá ser plasmado
en un instrumento público o privado, según el carácter de los bienes que
constituyan el objeto de la prestación. Cabe aclarar que, en caso de que se
incorporen posteriormente bienes cuya transferencia requieran ciertas
formalidades, deberá inscribirse dicha transferencia junto con el texto del
contrato de fideicomiso original.

Entonces, para el caso que los bienes incorporados al fideicomiso deban ser
transmitidos por instrumento público, esa forma deberá ser utilizada para el
contrato, y en caso de incumplimiento, será de aplicación la conversión del
negocio jurídico, entendiendo que dicha transferencia, nula por incumplimiento
de formas, será reputada como promesa para celebrar las formalidades
correspondientes y perfeccionar dicha transmisión.

Ahora bien, la aceptación del beneficiario no requiere una forma en particular, y

puede efectuarse incluso por medio de actos inequívocos.

Además de la registración de los bienes —que se impone a los que ostenten el

carácter de registrables—, se prevé la registración de todos los contratos en un
registro de contratos de fideicomiso, donde deberían inscribirse todas las
contrataciones de este tipo, aun las que tengan como objeto únicamente bienes
no registrables. Esta registración, novedosa respecto de lo previsto en la Ley
24.441, deberá cumplirse en el “registro Público que corresponda”, resultando
evidente su finalidad protectoria respecto de los derechos de terceros
interesados que quieran contratar con el fideicomiso, dado que les permitirá
acceder a la documentación registrada públicamente y otorgar certeza a los
límites del contrato.

La publicidad que brinda dicha inscripción confiere mayor seguridad jurídica

respecto de terceros contratantes de buena fe, no solo en cuanto a las
limitaciones en la actuación del fiduciario, sino también al hacer pública la
finalidad del fideicomiso, que será el principio rector para interpretar su
actuación diligente. Si bien esta registración no impedirá la actuación en
exceso de los límites por parte del fiduciario, se entiende que propenderán a
reducir el riesgo de que se lleve a cabo.

SUJETOS.

Beneficiario: El beneficiario puede ser una persona humana o jurídica, que

puede existir o no al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso
deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser
beneficiarios el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario.

Pueden designarse varios beneficiarios quienes, excepto disposición en

contrario, se benefician por igual; para el caso de no aceptación o renuncia de
uno o más designados, o cuando uno u otros no llegan a existir, se puede
establecer el derecho de acrecer de los demás o, en su caso, designar
beneficiarios sustitutos.

Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende

que el beneficiario es el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o
no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante.

El derecho del beneficiario, aunque no haya aceptado, puede transmitirse por

actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del
fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se
aplican las reglas de los párrafos precedentes.

Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la

propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o
una persona distinta de ellos. No puede ser fideicomisario el fiduciario.

Si ningún fideicomisario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, el

fideicomisario es el fiduciante.

Fiduciario: El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.

Sólo podrán actuar como fiduciarios en fideicomisos financieros que cuenten

con autorización de oferta pública de sus títulos valores las entidades
financieras o aquellas sociedades que se encuentren inscriptas en el registro
de fiduciarios financieros del organismo de contralor del mercado de valores.

El fiduciario puede ser beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto
de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en
el contrato.

EFECTOS.

Propiedad fiduciaria: Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una

propiedad fiduciaria, regida por las disposiciones del CCyC y por las que
correspondan a la naturaleza de los bienes.

Efectos frente a terceros: El carácter fiduciario de la propiedad tiene efectos

frente a terceros desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos
de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.

Registración. Bienes incorporados: Si se trata de bienes registrables, los

registros correspondientes deben tomar razón de la calidad fiduciaria de la
propiedad a nombre del fiduciario.

Excepto estipulación en contrario del contrato, el fiduciario adquiere la

propiedad fiduciaria de los frutos y productos de los bienes fideicomitidos y de
los bienes que adquiera con esos frutos y productos o por subrogación real
respecto de todos esos bienes, debiéndose dejar constancia de ello en el título
para la adquisición y en los registros pertinentes.

Patrimonio separado. Seguro: Los bienes fideicomitidos constituyen un

patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario
y del fideicomisario.

Sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar

un seguro contra la responsabilidad civil que cubra los daños causados por las
cosas objeto del fideicomiso. Los riesgos y montos por los que debe contratar
el seguro son los que establezca la reglamentación y, en defecto de ésta, los
que sean razonables. El fiduciario es responsable por el daño causado por el
riesgo o vicio de la cosa cuando no haya contratado seguro o cuando éste
resulte irrazonable en la cobertura de riesgos o montos.

Acción por acreedores: Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción

singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco pueden agredir
los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo las
acciones por fraude y de ineficacia concursal. Los acreedores del beneficiario y
del fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su deudor.

Deudas. Liquidación: Los bienes del fiduciario no responden por las

obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que sólo son
satisfechas con los bienes fideicomitidos. Tampoco responden por esas
obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto
compromiso expreso de éstos.

Lo dispuesto no impide la responsabilidad del fiduciario por aplicación de los

principios generales, si así corresponde.

La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a esas obligaciones,

no da lugar a la declaración de su quiebra. En tal supuesto y a falta de otros
recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones
contractuales, procede su liquidación, la que está a cargo del juez competente,
quien debe fijar el procedimiento sobre la base de las normas previstas para
concursos y quiebras, en lo que sea pertinente.

Actos de disposición y gravámenes: El fiduciario puede disponer o gravar los

bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea
necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del fideicomisario.

El contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición

de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros
correspondientes a cosas registrables. Dichas limitaciones no son oponibles a
terceros interesados de buena fe, sin perjuicio de los derechos respecto del
fiduciario.

Si se nombran varios fiduciarios, se configura un condominio, los actos de

disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en
contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure
el fideicomiso.

Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de

conformidad con lo previsto en esta norma.

Acciones: El fiduciario está legitimado para ejercer todas las acciones que
correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, contra terceros, el
fiduciante, el beneficiario o el fideicomisario.

El juez puede autorizar al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario, a ejercer

acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo haga sin motivo
suficiente.

EXTINCIÓN.

El fideicomiso se extingue por:

a) el cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el

vencimiento del plazo máximo legal
b) la revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad;
la revocación no tiene efecto retroactivo; la revocación es ineficaz en los
fideicomisos financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los
certificados de participación o de los títulos de deuda

c) cualquier otra causal prevista en el contrato

Producida la extinción del fideicomiso por cualquiera de estas causas, el

fiduciario está obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a
sus sucesores, a otorgar los instrumentos y a contribuir a las inscripciones
registrales que correspondan.