ACCIÓN CONTRACTUAL-Reconocimiento del pago de mejoras y reparaciones
indispensables, realizadas en inmueble de la accionada
CADUCIDAD-La demanda se presentó dentro del término legal
Como la demanda se presentó el 4 de mayo de 2001 no había transcurrido el término de
dos años para incoar la acción de controversias contractuales y por tanto no se había
configurado el fenómeno de la caducidad.
PROCESO DE RESTITUCIÓN DE INMUEBLE-El proceso se inició por la mora en
el pago de los cánones de arrendamiento
Afirman las partes que por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento se
adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con sentencia
de 8 de noviembre de 2000 que dio por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento,
diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada se llevó a cabo el 31 de
agosto de 2001 día en que se hizo entrega del bien a FERROVÍAS.
PROCESO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO-El pago de mejoras y perjuicios
no debe reclamarse por esta vía, sino, por el proceso de restitución.
De las normas anteriores surge con claridad que adelantado el proceso de restitución de
bien inmueble arrendado que terminó por sentencia ejecutoriada en razón de la cual se
adelantó y practicó la diligencia de lanzamiento, no es factible ahora en proceso
contencioso administrativo solicitar el pago de mejoras y perjuicios habida cuenta que
ello debió hacerse en el proceso de restitución.
Con el proceso de restitución no se busca el pago de los cánones de arrendamiento –para
ello se acude al proceso ejecutivo.
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(2500023260002001 01016 01)
PROCURADURÍA PRIMERA DELEGADA
ANTE EL CONSEJO DE ESTADO
CONCEPTO No. 156 / 2013
Bogotá, D.C., 18 de junio de 2013.
SEÑORES
CONSEJO DE ESTADO
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN C
Consejera Ponente Doctora OLGA MÉLIDA VALLE DE DE LA HOZ
E. S. D.
EXPEDIENTE: 28.883 (250002326000 2001 01016 01)
Acción Contractual
ACTOR: Colegio Militar Academia General Santander
DEMANDADO: Empresa Colombiana de Vías Férreas FERROVÍAS
Antioquia
Para efectos de la audiencia de conciliación citada por la Consejera Ponente, el
Ministerio Público presenta a consideración de la Sala su concepto en el proceso
de la referencia
I. ANTECEDENTES
1.1. Demanda.- El 4 de mayo de 2001 (fl. 13 vto. C. 1) la señora María Edilma
Sierra Cepeda, en condición de rectora y representante legal del COLEGIO
GENERAL SANTANDER – COLEGIO MILITAR ACADEMIA GENERAL
SANTANDER- demandó a la Nación – Ministerio de Transporte – Empresa
Colombiana de Vías Férreas – FERROVÍAS-, para que se les condenara a
reconocer y pagar a su favor el valor de las mejoras y reparaciones
indispensables realizadas en el inmueble de la accionada y que fue objeto de
arrendamiento (contrato 13-0048-94 y adicional), más la indemnización de perjuicios
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materiales y morales.
Señaló que por el cobro del reajuste hizo incurrir a la arrendataria en mora; que
además no descontó del canon el valor de las reparaciones indispensables que
realizó la actora; que Ferrovías no hizo entrega material total del campamento
arrendado (objeto del contrato adicional), situación que perturbó el uso y goce del
inmueble causándole incalculables perjuicios; que de manera irresponsable le
suspendieron al colegio los servicios de agua y energía entorpeciendo las labores
del plantel; el 12 de marzo de 1998 el Director Regional de Ferrovías
extralimitándose en sus funciones renovó los contratos cuando tenían fecha de
vencimiento 3 de febrero de 1999, porque eran funciones del Presidente quien
firmó los contratos; que el Director regional también dio por terminado el contrato
de arrendamiento principal dejando vigente el adicional; al liquidar los cánones de
arrendamiento cobraron intereses sobre los intereses; terminado el contrato cobró
reajuste por ipc cuando solo podía cobrar intereses; que conforme a lo pactado en
el contrato la actora realizó cuantiosas obras (cerramiento, pintura, mejoras –
explanaciones, aljibe, apartamento, alojamientos, adecuación de salones, acometida de servicios
públicos, arborización-), que son mejoras o reparaciones indispensables que no han
sido canceladas; que por el desorden administrativo la demandada perdió los
comprobantes de consignaciones de cánones por lo que se presentaba mora
aparente; que alegando la mora tramitó proceso de restitución de inmueble
arrendado que concluyó con sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dispuso
dar por terminado el contrato y ordenó el lanzamiento lo que está pendiente de
realizar; que han pretendido la entrega sin cancelar las mejoras y reparaciones
plantadas.
El 20 de septiembre de 2001 la actora corrigió la demanda señalando que la
demandada no canceló oportunamente los servicios públicos de agua y luz lo que
llevó a la suspensión de los servicios en el Colegio; que los funcionarios de la
estación de Ferrovías afectados por la suspensión reactivaron el servicio sin
autorización de las empresas por lo que les impusieron multas por 8 millones que
la demandada tuvo que cancelar; por esos hechos la actora se vio precisada a
independizar lo servicios de agua y luz lo que le costó una cuantiosa suma y
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constituyó mejora que debe cancelar la demandada. Y que las mejoras y
reparaciones se hicieron a ciencia y paciencia de Ferrovías, que la demandante
detenta la posesión de las mismas de buena fe. Que finalmente se practicó el
lanzamiento causándole incalculables perjuicios (fls. 68 a 72 c. 1)
1.2. Contestación de la demandada.
- Nación – Ministerio de Transporte (fls. 21 a 26 c. 1). Propuso las
excepciones de falta de legitimación en la causa por pasiva y de inexistencia de la
obligación.
- FERROVÍAS (fls. 35 a 42 c. 1). Señaló que el demandante fue el que
incumplió el contrato de arrendamiento pues incurrió en mora, lo que condujo q
iniciar proceso de restitución de inmueble arrendado, que terminó con sentencia
pero está pendiente la restitución. Propuso las excepciones de indebida o inepta
demanda; cobro de lo no debido e incumplimiento del contrato.
A la corrección de la demanda contestó señalando que no autorizó independizar
los servicios y que en nada valorizo el inmueble, que no autorizó ninguna mejora
(fls. 79 81 c. 1).
1.3. La sentencia de primera instancia (fls. 193 a 200 c. 4). El Tribunal
Administrativo de Cundinamarca Sección Tercera Subsección B 1 declaró probada
la falta de legitimación por pasiva del Ministerio de Transporte – porque el contrato de
arrendamiento y su adicional fueron suscritos por FERROVÍAS -; declaró probada la
excepción de cobro de lo no debido y condenó a FERROVÍAS a pagar a la parte
actora la suma de $[Link].
Señaló que no hay certeza de la fecha en que fue desalojado el arrendatario
del inmueble arrendado, fecha a partir de la cual se configuraría el pretendido
daño consistente en el no pago de las mejoras por lo que concluyó que no había
caducidad.
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Sentencia de 4 de agosto de 2004
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Sostuvo que no había lugar a condena por las mejoras locativas efectuadas por
la actora porque el perjuicio se materializa con el desalojo, del que no hay prueba.
Que no obstante lo anterior aun si se hubiera demostrado el daño no habría lugar
a reconocer suma alguna, porque de acuerdo con el contrato la entidad no
reconocería suma alguna por mejoras locativas en el lote, solamente las
indispensables para lo cual se estipuló un trámite para el reembolso. Por lo
anterior concluyó que prosperaba la excepción de cobro de lo no debido que
propuso FERROVÍAS.
En lo referente al valor del cerramiento del lote arrendado estimó procedente
acceder al reconocimiento de esa suma porque en la cláusula sexta numeral 2 se
pactó esa obligación del arrendatario y en el proceso se acredito que se había
efectuado.
1.5. Apelación. Las dos partes impugnaron el fallo
- FERROVÍAS (fls. 204 a 207 c. 4). Señaló que si el Tribunal fuera consecuente
con la premisa de que el daño no se había configurado debía negar todas las
pretensiones y no acceder respecto a los costos del cerramiento, que debía
negarlo porque son las mismas circunstancias. Agregó que el hecho de no objetar
el dictamen no significa que acepta la cuantía; que en el contrato se pactó que el
arrendatario debía cercar el lote pero no se convino que los costos fueran por
cuenta del arrendador.
- La parte actora (fls. 203, 215 a 218 c. 4). Alegó que existen pruebas
contundentes de las vías de hecho de la demandada; que el tribunal no valoró
todas las pruebas ni se pronunció respecto de las pretensiones segunda y tercera
literales c, d y e.
Adujo que no es procedente aplicar la cláusula décima cuarta del contrato porque
si bien se le prohibió hacer mejoras locativas, conforme a los principios generales
del derecho nadie puede enriquecerse a costas del detrimento de otro; que el lote
se arrendó para el funcionamiento del colegio, lo que requiere instalaciones
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óptimas; que la entidad se reservó el derecho de inspeccionar y por ello indicó no
entender cómo permitió continuar con las mejoras locativas y nunca requirió a la
actora para que se detuvieran las obras, actitud de mala fe cuando no quiso
ejercer su derecho de verificar el estado del inmueble
Si la prueba del desalojo era fundamental para dictar sentencia debió decretarla
para resolver la controversia porque al momento de la demanda no se había
materializado.
1.6. Conciliación. De conformidad con la facultad oficiosa - art. 43 de la ley 640 de
2001-, la Consejera Ponente fijó el 19 de junio de 2013 (9:00 a.m.) para llevar a
cabo audiencia de conciliación.
II. CONSIDERACIONES DEL MINISTERIO PÚBLICO
2.1. Problema Jurídico. El problema jurídico consiste en determinar si
FERROVÍAS está obligado a reconocer y pagar a la demandante el valor de las
mejoras y reparaciones que efectuó en el inmueble arrendado, así como los
perjuicios materiales y morales que alega haber sufrido por el incumplimiento del
contrato.
2.2. Caducidad
El contrato de arrendamiento y su adicional se dieron por terminados de manera
unilateral por oficio de 28 de octubre de 1999 a partir del 30 de diciembre de
1999 por incumplimiento de la arrendataria ( fl. 33 c. 2). Se adelantó proceso de
restitución de inmueble arrendado y el lanzamiento y la entrega del bien se
cumplió el 31 de agosto de 2001 (fls. 53, 54, 56, 57 a 58 vto. c. 1).
Como la demanda se presentó el 4 de mayo de 2001 no había transcurrido el
término de dos años para incoar la acción de controversias contractuales y por
tanto no se había configurado el fenómeno de la caducidad
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2.3. Lo probado
a. Contrato, adición y terminación
- Contrato de arrendamiento 13-0048-0-94 (fls. 43 a 47 c. 1; 1 a 5 c. 2), suscrito
entre FERROVÍAS y el Colegio General Santander. Objeto: lote de terreno frente a
la Estación de Facatativá. Plazo desde el 3 de febrero de 1994 hasta el 2 de
febrero de 1999, renovable por un año previo acuerdo entre las partes. Precio
$[Link] reajustado al vencimiento de cada año con el ipc
En la cláusula sexta, dentro de las OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
acordaron las partes:
“1. Destinar el (los) inmueble (s) que por este documento se arrienda (n) únicamente
para instalar y poner en funcionamiento un colegio de educación primaria y
segundaria, cuya construcción solo podrá realizarse en prefabricado
exclusivamente. (…). 2. Si el (los) inmueble (s) arrendado (s) es (son) un (os) lote
(s) o zona (s) de terreno, el ARRENDATARIO deberá cercar y mantener cercado
dicho bien. (…). 6. Hacer las reparaciones locativas a que aluden los art. 2028,
2029 y 2030 del C.C.2, y aquéllas que sean necesarias por daños causados por
hechos suyos o de sus trabajadores o estudiantes. El ARRENDADOR rembolsará al
ARRENDATARIO el costo de las reparaciones indispensables no locativas que
el ARRENDATARIO hiciere en el (los) inmueble (s) arrendado (s), siempre que no
sean consecuencia de hechos originados por su culpa o la de sus
trabajadores o estudiantes, debiendo dar aviso por escrito al ARRENDADOR
2
ARTICULO 2028. <REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL ARRENDATARIO>. Las reparaciones llamadas
locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo
recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de
caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de
construcción.
ARTICULO 2029. <OBLIGACIONES ESPECIALES DEL INQUILINO>. Será obligado especialmente el inquilino:
1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y
tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.
2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.
ARTICULO 2030. <OTRAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>. El inquilino es, además, obligado a mantener las
paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas; a mantener limpios los pozos,
acequias y cañerías, y a deshollinar las chimeneas.
La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y
aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves.
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indicando el valor de las reparaciones y anexando dos cotizaciones en las que se
especifiquen las reparaciones a realizar, con el fin de que el ARRENDADOR
proceda a efectuarlas o autorice al ARRENDATARIO a realizarlas por su cuenta
y descontarlas del canon de arrendamiento en forma mensual y en porcentaje no
superior al 50% del mismo, para lo cual EL ARRENDATARIO deberá presentar los
recibos de pago correspondientes (…). 10. Realizar por su cuenta las adecuaciones
necesarias sobre el (los) inmueble (s) arrendado (s) para ser utilizado (s) conforme a
los fines a que está (n) destinado (s). (…)”
(Subrayas y negrillas fuera del texto)
También acordaron:
“DÉCIMA CUARTA. MEJORAS. Está prohibido al ARRENDATARIO realizar
cualquier clase de mejoras en el (los) inmueble (s) arrendado (s), excepto las
indispensables no locativas autorizadas por el ARRENDADOR; aquéllas que se
efectúen contraviniendo esta prohibición será de propiedad del ARRENDADOR, sin
pago de indemnización alguna de su parte y sin que el ARRENDATARIO tenga
derecho a quitarlas o destruirlas, sin embargo las mejoras que permitan su
retiro, sin detrimento de (los) bien (es) arrendado (s), podrán ser retiradas por el
ARRENDATARIO”.
(Subrayas y negrillas fuera del texto)
- Adicional No. 1 de 24 de junio de 1994 (fls. 48 y 49 c. 1; 6 y 7 c. 2 ). El objeto
fue incluir dentro del arrendamiento un campamento situado en la estación de
Facatativá “inmueble que se arrienda para instalar y poner en funcionamiento
un colegio”. El plazo fue igual al del principal, hasta febrero de 1999; el precio se
amplió en $[Link] (para un total de $150.000) reajustado el 1 de julio de
cada año con el ipc
Relación de cánones pendientes y actualización respectiva a agosto de 2001 ( fls.
50 y 51 c. 1).
- Por Oficio de 12 de marzo de 1998 el Director regional Central de
FERROVÍAS le comunica a la arrendataria que SE RENOVARON EL CONTRATO
PRINCIPAL Y EL ADICIONAL a partir del 1 de enero de 1998, indicando reajuste
de canon (fl. 24 c. 2).
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- Por oficio de 19 de diciembre de 1999 la arrendataria se dirige al Presidente
de FERROVÍAS solicitando la ampliación del contrato “pues confío en el
comunicado firmado por el doctor Pedreros en el que con fecha de 1998 renueva
el contrato en los mismos terrenos y condiciones del anterior” (fls. 21 a 23 c. 2).
- Por oficio de 28 de octubre de 1999 FERROVÍAS informa a arrendataria
que da por terminado el contrato a partir del 30 de diciembre de 1999 por
incumplimiento (fl. 33 c. 2).
- Acta de entrega y recibo del inmueble, 30 de diciembre de 1999. No
asistió la representante legal sino el esposo quien manifestó no conocer el
inventario y la imposibilidad de hacer la entrega del inmueble (fls. 34 y 35 c. 2).
b. Lanzamiento y restitución
- Acta de diligencia de lanzamiento- Inspección primera Municipal de
Policía de Facatativá, 7 de junio de 2001 –después de presentar la demanda el 4 de
mayo de 2001 y antes de corrección de la demanda en septiembre de 2001-, ordenado por el
Juzgado Segundo Municipal de Facatativá, proceso 0319-2000, promovido por
Ferrovías contra el Colegio Academia General Santander ( fls. 52 y 52 vto. c. 1). Allí
se indica que se inició proceso de reconocimiento de mejoras ante el Tribunal
Contencioso Administrativo y con base en la misma presentó oposición a la
diligencia. Se aplazó diligencia de restitución para el 5 de julio de 2001. Se indica
que no hay oposición que resolver porque la diligencia se basa en sentencia
ejecutoriada y que la arrendataria inició trámite ante la justicia contencioso
administrativa allí se resolvería lo pertinente.
La diligencia de lanzamiento continuó los días 5 de julio, 11 de julio, 13 de julio y
31 de agosto de 2001.
El 31 de agosto de 2001 se hizo ENTREGA REAL Y MATERIAL DEL
INMUEBLE, LOTE, CAMPAMENTO, DOS MÓDULOS PREFABRICADOS Y
OTRA CONSTRUCCIÓN ALEDAÑA. Se entrega libre de personas y cosas. El
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apoderado manifestó que recibe el bien en la manera descrita (fls. 53, 54, 56, 57 a
58 vto. c. 1).
c. Cánones adeudados
- Demanda ejecutiva de FERROVÍAS CONTRA Colegio Militar Academia
Militar Santander por cobro de cánones de arrendamiento, dentro del proceso de
restitución –en fax ilegible parcialmente- (fls. 59 a 63 c. 1).
- Oficio de 2 de agosto de 1995, por medio del cual envía recibos de
consignación (febrero a agosto de 1995) de arrendataria a FERROVÍAS. ( fls. 163 c.
1, 11 c. 2).
- Por oficio de 30 de septiembre de 1998 FERROVÍAS solicita a arrendataria
copia de pagos de arrendamiento de los 3 últimos meses; el 5 de abril de 1999
solicita copia de última consignación (fl. 28 c. 2). El 8 de septiembre de 1999
FERROVÍAS le comunica a arrendataria que aparece en mora y plantea interés de
llegar a un acuerdo de pago; en igual sentido obra oficio de 26 de octubre de
1999 (fls. 26 a 30 c. 2).
- Por oficio de 31 de octubre de 2000 FERROVÍAS le informa a la
arrendataria que acepta la solicitud de propuesta de pago de la deuda por
arrendamiento pendiente y le señala los términos de interés, refinanciamiento, etc.
(fls. 31 y 32 c. 2).
- Relación de cánones adeudados a 2 de abril de 2001 (fls. 36 y 37 c. 2).
d. Solicitud de entrega de bodega
- Correspondencia de arrendataria a FERROVÍAS solicitando la entrega de
una Bodega que estaba dentro del campamento arrendado. Oficios de 16, 19, 28
de febrero de 1997 (fls. 156 a 160 c. 1; 12 a 16 c. 2).
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e. En relación con los servicios públicos
Oficio de 25 de julio de 1995 de arrendataria a FERROVÍAS poniéndole de
presente inconvenientes en el suministro de agua por negligencia de funcionarios
de la Estación Facatativá de la cual dependen (fls. 164 c. 1; 10 c. 2).
Por oficio de 28 de febrero de 1997 informa al Presidente de FERROVÍAS que no
reciben suministro de agua y le indica que no ha sido posible independizarlo sin
la autorización de FERROVÍAS que el doctor Neira le dijo que había encargado al
Ingeniero Charry para que expidiera la autorización para llevarla al acueducto pero
que eso tampoco ha sido posible (fls. 17 a 19 c. 2).
Por oficio de 20 de marzo de 1997 la arrendataria se dirige al ingeniero Jairo
Muller Charry informándole que la autorización que le entregó para solucionar
el problema de agua fue aceptada por la empresa de acueducto y
alcantarillado y se cumplieron los trámites respectivos y le pone de presente los
pormenores de la instalación de tuberías (fl. 20 c. 2).
Por oficio de 1 de septiembre de 1998 el Ingeniero Jairo Muller Charry Losada de
FERROVÍAS se dirige a la empresas de energía de Cundinamarca solicitando
ordenar la reconexión del servicio de energía a la Academia General Santander
la cual funciona en una bodega de propiedad de FERROVÍAS por arrendamiento;
que esa bodega hace parte del globo de terreno como de las construcciones que
conforman la Estación de Facatativá y hace parte en cuanto al servicio de energía
del contador de la estación porque no se ha desglobalizado el predio donde
funciona la Academia y por tanto ellos pagan una cuota parte a FERROVÍAS por
servicios púbicos (fl. 25 c. 2).
f. Prueba testimonial.
María Teresa Alarcón Méndez (fls. 40 a 42 c. 2). Declaró haber laborado en
el colegio por 9 años; señaló que por parte de FERROVÍAS rompieron
elementos del colegio e impidieron que los internos sacaran sus cosas;
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cuando llegó era un campamento con ratas y personas drogadictas
alrededor y el colegio se fue adaptando poco a poco, se renovaron paredes,
instalaron teléfono, se hizo un aljibe revistiéndolo, se hicieron baños
nuevos, corredores, siembras de árboles , se tenían todos los servicios
públicos; que actualmente el colegio no funciona en ese predio porque el
año anterior le hicieron lanzamiento, lo cual les afectó porque la rectora
debió conseguir un lugar de urgencia del que después debieron trasladarse
y funciona en las instalaciones de la Universidad del Cundinamarca; no
sabe hasta cuándo se canceló el arrendamiento.
Zaid Amín Chawez Mahecha (fls. 43 a 45 c. 2). Declaró que cuando recibió el
campamento de FERROVÍAS estaba abandonado, era un escondite de
drogadictos, el campamento era una bodega; se hicieron arreglos,
divisiones para aulas, se arreglaron y construyeron baños, cercas alrededor
de las instalaciones, sembraron en zona verde, se construyó un aljibe,
prefabricados, jardines, corredores. En esa época era Coordinador General
y Director de Internos; dijo que el colegio funcionó hasta el primer semestre
de 2001 por lanzamiento que ejecutó la Inspección de Facatativá; por ello
debieron empezar a buscar instalaciones, en el momento del lanzamiento
les botaron las cosas a la calle, a los internos no les dejaron sacar las
cosas personales, hubo retraso en los estudios; que supo de un atraso en
el arriendo y cree que por eso fue el lanzamiento.
Omar Sierra Cepeda (fls. 46 a 49 c. 2). Dio cuenta de los arreglos que se
hicieron al inmueble para adaptarlo a Colegio, salón por salón, siembras,
apartamento para vigilantes, baños, alojamiento de internado, cerramiento,
instalación de todos los servicios públicos etc., en el lanzamiento rompieron
todo; desde el lanzamiento ya no funciona ahí, no les dieron la opción de
terminar el año lectivo; a los internos los debieron ubicar en casas de
familia, comparar camas, etc lo que significó grandes gastos; a las
personas las trataron muy mal ese día; los elementos de oficina, los
pupitres, las ollas fueron tirados a la calle, no les dejaron sacar nada; el
motivo del lanzamiento fue la mora en el pago de cánones, porque por
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hacer hicieron grandes inversiones en el colegio se atrasaron en el
pago; el contrato daba facultades para adaptar el lugar para un colegio.
Este testigo allegó documentos que fueron decretados por el magistrado
dando traslado a las partes: incidente de oposición al lanzamiento dirigido al
inspector de Policía el 5 de julio de 2001 y solicitud de suspensión ( fls. 50 a
62 c. 2).
g. Dictamen pericial (anexo)
Señaló que se efectuaron las siguientes mejoras: replanación del terreno y
adaptación con relleno; construcción de un aljibe; construcción de internado;
adecuación salones, laboratorios, oficinas, puertas y ventanas arborización y
siembre de Granma; acometida de acueducto, alcantarillado, líneas telefónicas.
Reparaciones locativas: cerramiento y pintura.
Señala los valores y los actualiza ( no aporta documento alguno en que se sustenten los
valores referidos).
2.4. Análisis
2.4.1. El marco legal de las mejoras:
El C.C. dispone:
ARTICULO 1985. <RESPONSABILIDAD DEL MANTENIMIENTO DE LA COSA
ARRENDADA>. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado
consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a
excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al
arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la
mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.
ARTICULO 1992. <AUSENCIA DE DERECHO A LA INDEMNIZACIÓN>. El
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arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede
por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el
arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su
parte ignorarlo; o si renunció expresamente a la acción de saneamiento por el
mismo vicio, designándolo.
ARTICULO 1993. <REEMBOLSO DE LAS MEJORAS NECESARIAS NO
LOCATIVAS>. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo
de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en
la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias
por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que
las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador
no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su
costo razonable, probada la necesidad.
ARTICULO 1994. <MEJORAS UTILES>. El arrendador no es obligado a
reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la
expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los
materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté
dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.
ARTICULO 1995. <DERECHO DE RETENCIÓN DEL ARRENDATARIO>. En
todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser
éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se
le asegure el importe por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada.
ARTICULO 2028. <REPARACIONES LOCATIVAS A CARGO DEL
ARRENDATARIO>. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el
inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado
que lo recibió; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo
y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del
edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción.
(Subrayas y negrillas fuera del texto)
2.4.2. Proceso de restitución de bien inmueble arrendado
Afirman las partes que por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento se
adelantó proceso de restitución de inmueble arrendado que concluyó con
sentencia de 8 de noviembre de 2000 que dio por terminado el contrato y ordenó
el lanzamiento, diligencia que en cumplimiento de la sentencia ejecutoriada
se llevó a cabo el 31 de agosto de 2001 día en que se hizo entrega del bien a
FERROVÍAS.
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Respecto del proceso de restitución de bien inmueble arrendado 3 el cpc disponía
para la fecha de los hechos4:
ARTÍCULO 424. RESTITUCION DEL INMUEBLE ARRENDADO. <Artículo
reformado por Decre. 2282 de 1989 art. 1> Cuando se trate de demanda para que el
arrendatario restituya al arrendador el inmueble arrendado, se aplicarán las
siguientes reglas:
PARÁGRAFO 1o. Demanda y traslado.
(…)
PARÁGRAFO 2o. Contestación, derecho de retención y consignación.
1. Si el demandado pretende derecho de retención de la cosa arrendada, deberá
alegarlo en la contestación de la demanda y en tal caso el demandante podrá pedir
pruebas relacionadas con ese derecho, en el término señalado en el artículo 410.
(…)
PARÁGRAFO 3o. Oposición a la demanda y excepciones. (…)
PARÁGRAFO 4o. Pruebas del proceso. Resueltas las excepciones previas, el juez
procederá a decretar y practicar las pruebas del proceso.
PARÁGRAFO 5o.
1. Si la sentencia reconoce al arrendatario el derecho de retención de la cosa
arrendada, se aplicará lo dispuesto en el artículo 339.
2. Si al tiempo de practicarse la diligencia se encuentra en el bien alguna persona
que se oponga a ella, el juez aplicará lo dispuesto en el artículo 338.
3. Si se reconoce al demandado derecho al valor de mejoras, reparaciones o
cultivos pendientes, tal crédito se compensará con lo que aquél adeuda al
demandante por razón de cánones o de cualquiera otra condena que se le
haya impuesto en el proceso.
(…)
ARTÍCULO 338. OPOSICIÓN A LA ENTREGA. <Artículo modificado por el artículo
1, numeral 160 del Decreto 2282 de 1989.> Las oposiciones se tramitarán así:
PARAGRAFO 1. QUIENES PUEDEN OPONERSE. PRUEBAS Y RECURSOS:
1. El juez rechazará de plano la oposición a la entrega formulada por persona
contra quien produzca efectos la sentencia, o por quien sea tenedor a nombre de
aquélla, mediante auto que será apelable en el efecto devolutivo. Sobre la
concesión de la apelación se resolverá al terminar la diligencia.
2. Podrá oponerse la persona en cuyo poder se encuentra el bien y contra
quien la sentencia no produzca efectos, si en cualquier forma alega hechos
3
El art. 408 dispone que se tramitarán y decidirán en proceso abreviado “9. Restitución del inmueble arrendado y el
reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar”
4
Artículo modificado por la ley 794 de 2003 y derogado por la ley 1564 de 2012 CGP.
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constitutivos de posesión y presenta pruebas siquiera sumaria que los demuestre, o
los acredita mediante testimonios de personas que puedan comparecer de
inmediato. (…)
ARTÍCULO 339. DERECHO DE RETENCIÓN. <Artículo modificado por el artículo 1,
numeral 161 del Decreto 2282 de 1989.> Cuando en la sentencia se haya
reconocido el derecho de retención, el demandante sólo podrá solicitar la entrega
si presenta el comprobante de haber pagado el valor del crédito reconocido en
aquélla o de haber hecho la consignación respectiva. Esta se retendrá hasta cuando
el demandado haya cumplido cabalmente la entrega ordenada en la sentencia.
Si el valor de las mejoras no hubiere sido regulado en la sentencia se liquidará
mediante incidente, el cual deberá promoverse dentro de los veinte días siguientes
a la ejecutoria de aquélla o del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior,
según fuere el caso.
Vencido este término sin que se haya formulado la solicitud, se procederá a la
entrega y se extinguirá el derecho al pago de las mejoras.
Si en la diligencia de entrega no se encuentran las mejoras reconocidas en la
sentencia, se devolverá al demandante la consignación; si existieren parcialmente,
se procederá a fijar su valor por el trámite de un incidente para efectos de las
restituciones pertinentes.
(Subrayas y negrillas fuera del texto)
De las normas anteriores surge con claridad que adelantado el proceso de
restitución de bien inmueble arrendado que terminó por sentencia ejecutoriada en
razón de la cual se adelantó y practicó la diligencia de lanzamiento, no es factible
ahora en proceso contencioso administrativo solicitar el pago de mejoras y
perjuicios habida cuenta que ello debió hacerse en el proceso de restitución.
Con el proceso de restitución no se busca el pago de los cánones de
arrendamiento –para ello se acude al proceso ejecutivo-,
“[M]ediante el lanzamiento se procura, primordialmente, la restitución de la tenencia
otorgada por el arrendador al arrendatario y las indemnizaciones a que haya
lugar, y no el pago de los cánones adeudados o de multas pactadas en caso de
incumplimiento (…)
(…)
De otra parte, es de importancia destacar que el proceso de lanzamiento se ha
instituido para que, por las vías propias del proceso abreviado y siguiendo los
trámites especiales del art. 424 del C. de P.C. se tramiten todas las controversias
que, en razón de la terminación del contrato y la consiguiente restitución del
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inmueble dado en arrendamiento, puedan suscitarse
(…)
Un ejemplo ilustra este aspecto: Si en la sentencia el juez decreta el lanzamiento
y reconoce que el demandado tiene derecho a mejoras por valor de un millón de
pesos, en principio, mientras no se pague o consigne esa suma, tal como lo
prevé el art. 339, no se podrá señalar fecha para la diligencia de lanzamiento
(…)
Se debe tener presente que en estos eventos lo más aconsejable es consignar el
valor de las mejoras en la cuenta del despacho, pues se permite la fijación
inmediata de fecha para llevar a cabo el lanzamiento (…)”5
(Subrayas y negrillas fuera del texto)
En el proceso de restitución de bien inmueble arrendado se imponía a la
arrendataria, al contestar la demanda, solicitar el pago de mejoras y perjuicios, los
que de encontrarse probados debían ser objeto de pronunciamiento y
reconocimiento en la sentencia para su cancelación antes del lanzamiento.
En el sub judice no podía la arrendataria oponerse a la diligencia de lanzamiento
alegando perjuicios y mejoras que no fueron reconocidas en la sentencia ( principio
de preclusión o eventualidad). Tampoco así puede en proceso diferente, ante la
jurisdicción contencioso administrativa alegar su reconocimiento y pago pues, se
itera, se surtió un proceso de restitución de inmueble arrendado que terminó con
sentencia.
En concepto del Ministerio Público las pretensiones no tienen vocación de
prosperidad.
Por último no sobra destacar que no existía fundamento alguno para que el
Tribunal afirmara que el perjuicio se materializa con el desalojo y que no había
prueba ni certeza de la fecha en que fue desalojado el arrendatario del
5
LÓPEZ BLANCO Hernán Fabio. Procedimiento Civil- parte especial. Octava edición Dupre Editores Bogotá 2004.
Pags. 179, 180, 200.
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inmueble arrendado, porque como quedó visto el lanzamiento y la entrega del
inmueble se llevó a cabo el 31 de agosto de 2001, después de la presentación de
la demanda inicial y antes de la corrección de la misma.
III. CONCLUSIÓN
En virtud de lo expuesto, el Ministerio Público considera que no resulta VIABLE
CONCILIACIÓN en la que se reconozca indemnización a favor de la parte
demandante.
De los señores consejeros, respetuosamente,
FRANCISCO MANUEL SALAZAR GÓMEZ
Procurador Primero Delegado ante el Consejo de Estado
PHM / fmsg
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