Tasaciones Judiciales
TASACIÓN JUDICIAL
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PRESENTACIÓN DE LA PERICIA (PROCESO | INFORME)
El proceso de tasación
El proceso de tasación es el conjunto de pasos y procedimientos a seguir para
arribar a un resultado "confiable y verificable" la determinación del "precio potencial"
con un grado de semejanza y la menor incertidumbre posible.
En este caso, se abordará el proceso de tasación por método directo de
comparación de antecedentes. (método comparativo)
Tasación por comparables
Es un método que consiste en estimar el valor de tasación de una propiedad
inmueble a partir de precios pagados o solicitados (oferta) de otros bienes con
características similares al bien problema, continuando los siguientes pasos:
▪ Se seleccionan los comparables.
▪ Se analizan las diferencias existentes entre las características de los
comparables o antecedentes y el bien problema.
▪ Se efectúan los ajustes de valor en función de las diferencias existentes.
▪ Finalmente se establece el valor.
El proceso de tasación
El proceso de tasación es el conjunto de pasos y procedimientos a seguir para
arribar a un resultado "confiable y verificable" la determinación del "precio potencial"
con un grado de semejanza y la menor incertidumbre posible.
En este caso, se abordará el proceso de tasación por método directo de
comparación de antecedentes. (método comparativo)
Tasación por comparables
Es un método que consiste en estimar el valor de tasación de una propiedad
inmueble a partir de precios pagados o solicitados (oferta) de otros bienes con
características similares al bien problema, continuando los siguientes pasos:
▪ Se seleccionan los comparables.
▪ Se analizan las diferencias existentes entre las características de los
comparables o antecedentes y el bien problema.
▪ Se efectúan los ajustes de valor en función de las diferencias existentes.
▪ Finalmente se establece el valor.
Propiedades c omparables
Las propiedades comparables son aquellas con similares características a la
propiedad a tasar. Los atributos a tener en cuenta para la selección de comparables
son:
o Ubicación
o Tamaño
o Calidad de la construcción
o Antigüedad
o Estado de mantenimiento
o Ambientes
o Comodidades
o Estacionamiento
o Posibilidad de comercialización
Pasos de una tasación
Una tasación basada en método comparativo, debería abordar los siguientes pasos:
a) Identificación y localización de la propiedad a tasar.
b) Recopilación de información general y especifica.
c) Evaluación del bien inmueble objeto de la tasación.
d) Selección de los comparables y su relevamiento.
e) Análisis de la información relevada.
f) Análisis y ajustes de los comparables con el bien a tasar.
g) Definición y determinación del "valor más probable" del bien objeto detasación.
Tipos de inmuebles a tasar
Los tipos de inmuebles a tasar pueden ser los siguientes:
AGRUPAMIENTO URBANO AGRUPAMIENTO RURAL
TERRENOS CHACRAS
CASA CAMPO
QUINTA YACIMIENTOS
DEPARTAMENTO CANTERAS
OFICINA MINAS
LOCAL COMERCIAL LOCAL COMERCIAL
GALPÓN / DEPÓSITO GALPÓN / DEPÓSITO
PLANTA INDUSTRIAL PLANTA INDUSTRIAL
EQUIPAMIENTO URBANO EQUIPAMIENTO RURAL
Documentación necesaria para tasar un inmueble
La documentación a tener en cuenta para efectuar la tasación de un bien
inmueble varía de acuerdo al tipo de bien que se trate.
Terrenos urbanos y rurales: título de propiedad, plano de mensura, impuestos
provinciales y municipales.
Viviendas: título de propiedad, plano de mensura, plano de construcción y/o
regularización, impuestos provinciales y municipales.
Viviendas en PH: título de propiedad, reglamento de copropiedad, plano de
mensura y subdivisión, plano de construcción, impuestos provinciales y
municipales.
Pautas a tener en cuenta en el proceso de tasación
▪ Se deberá asegurar que la información utilizada provenga de fuentes
fidedignas o fuentes confiables y especializadas.
▪ Identificar la propiedad con su dirección y datos catastrales.
▪ Inspeccionar minuciosamente las diversas áreas de la propiedad a tasar
debiéndose señalar cualquier anomalía respecto de la estructura,
mantenimiento, instalaciones o funcionamiento.
▪ Inspeccionar baños y cocinas verificando el suministro de agua fría y caliente
en cantidad, probando artefactos.
▪ Observar el estado, la calidad y el grado de mantenimiento de las propiedades
vecinas, especialmente las linderas a la propiedad a tasar.
▪ Si la propiedad tasada tuviere algunas ampliaciones, modificaciones, mejoras,
se deberá consignar la edad de la propiedad en base a la porción más
antigua.
▪ En el caso de remodelación total de la propiedad, se deberá calcular la
expectancia de vida teniendo en cuenta las mejoras introducidas.
Práctica de tasación inaceptables
▪ La utilización de los comparables que no hayan sido vistos u observados en
forma directa.
▪ La utilización de los comparables que sean inadecuados por su ubicación,
estado físico, por superficie, etc respecto del inmueble en cuestión.
▪ La inclusión de datos inexactos respecto al terreno, barrios, edificios,
mejoras o de propiedades comparables.
▪ Utilizar información otorgada por partes o parte que tenga intereses
financieros en la realización de la compra o venta de la propiedad.
▪ Omitir en el informe de tasación, los factores negativos del barrio, de la
propiedad o de la proximidad del inmueble a factores de riesgo.
▪ Utilizar información de fuentes dudosas o interesadas en la realización de
las operaciones de compra o venta de la propiedad.
▪ El valor de la tasación del bien como promedio simple de los valores
comparables sin homogeneizar.
Procedimiento
Secuencia operativa
En toda tasación debemos afrontar una secuencia operativa, esta metodología de
abordaje nos acomoda y encuadra dentro un orden sistemático de apropiación en
todo el proceso de la tasación. La tarea inicial radica en los siguientes pasos a
saber:
o Identificación del inmueble
o Elección de los métodos
o Recolección de datos
Formalidad
Secuencia metodológica
1. Identificación del problema
1.1 Indicación del comitente
1.2 Identificación del inmueble, tipo y destino actual
1.3 Ubicación
1.4 Datos catastrales y de dominio
1.5 Relación con el tejido urbano
1.6 Servicios y equipamiento del área
2. Relevamiento del objeto de tasación
2.1 De la documentación
2.2 De la inspección ocular
3. Características principales
3.1 Terreno (cualitativo-cuantitativo)
3.2 Construido (cualitativo-cuantitativo)
3.3 Servicios y equipamiento
4. Análisis del problema
4.1 Identificación del mercado (segmento, movilidad)
4.2 Determinación del tipo
5. Selección de antecedentes
5.1 Relevamiento de antecedentes
5.2 Elección y registro
5.3 Ubicación urbana respecto del problema
6. Determinación de asimiladores (terreno – vivienda)
Especificar cada uno de los asimiladores
6.1 Ubicación
6.2 Superficie
7. Producción de pronóstico
7.1 Procedimiento de cálculo
7.2 Elección de planilla
7.3 Determinación de valor
7.4 Redondeo
8. Indicadores
8.1 Segmento de incertidumbre
8.2 Tendencia
9. Anexos diversos
9.1 Material complementario a la tasación
9.2 Indicadores de referencia y fuentes de información
9.3 Bibliografía