Módulo III:
Control de Costos y Presupuestos a Obras de Construcción
INDICE
CAPITULO I ADMINISTRACION DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION
1.- DEFINICIONES
2.- ANALISIS DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION
2.1 COSTOS INDIRECTOS
2.2 COSTOS DIRECTOS
CAPITULO II PLANIFICACION DE PROYECTOS
3.- GENERALIDADES
3.1 PLANIFICACION
3.2 PROGRAMACION
3.3 CONTROL
4 MODELOS DE PROGRAMACION Y CONTROL DE PROYECTOS
4.1 CARTA GANTT
4.2 LAST PLANNER
4.3 FORMATO AVANCE Y RECOMENDACIONES
CAPITULO I ADMINISTRACION DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION
1.-DEFINICIONES
¿Qué es un proyecto de construcción?
Las definiciones son variadas, pero generalmente se entiende por proyecto a un conjunto de
actividades interrelacionadas que deben realizarse siguiendo una cierta secuencia “lógica”, de
forma de concretar un objetivo previamente establecido, que le entrega el nombre al proyecto.
Cada proyecto está conformado por una serie de actividades interrelacionadas y que deben
realizarse de acuerdo a una secuencia lógica. Adicionalmente, cada proyecto genera la demanda
de recursos: materiales, humanos, de maquinarias y el más escaso, el tiempo.
¿Cual es el costo de un proyecto de construcción?
Es la cantidad de dinero que el cliente pagará por la terminación del proyecto en el plazo acordado
y en concordancia a todo requisito técnico y legal y/o criterios de aceptación de los trabajos
contratados.
La clave para el control efectivo del proyecto es medir el avance real y compararlo con el
planificado y si es necesario realizar todas las acciones correctivas de inmediato. El beneficio
definitivo de poner en práctica TECNICAS DE ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS es tener un cliente
satisfecho.
¿Que función cumple la Administración de Proyecto?
La Administración, ejecutará los trabajos contratados en el plazo acordado, cumpliendo con las
políticas de calidad y prevención de riesgos planificadas y dentro de los costos estudiados para el
proyecto.
La Inspección Técnica de Obras verificará que se cumplan todas las normas técnicas que aseguren
la calidad de los trabajos contratados, y se cumpla toda la normativa técnica, medio ambiental,
laboral, de seguridad y legal que regula la construcción en Chile, además coordinará con la
administración del contrato la solución a los problemas de diseño del proyecto si los hubiere de
manera de que el plazo de ejecución del proyecto contratado no se vea afectado.
En lo particular al inicio de la construcción deberá colocar en Libro de Obras:
-Individualización del proyecto.
-Número y fecha del permiso municipal.
-Nombre del propietario (mandante).
-Nombre del arquitecto.
-Nombre del calculista.
-Nombre del supervisor.
-Nombre del constructor. (Empresa Constructora y quien la representa).
-Nombre del inspector técnico.
-Del revisor independiente.
-Del revisor de cálculo.
-Nombre de los proyectistas de especialidades.
Además el Inspector Técnico de Obras deberá implementar dos archivos al inicio de la obra, que
contengan los documentos que a continuación se detallan, esto para una adecuada inspección y
supervisión de las obras a construirse.
a) Archivo Administrativo
-Contrato de la obra a construcción.
-Bases Administrativas Generales y Especiales.
-Programa de avance físico y financiero (carta Gantt) presentado por la Constructora.
-CIP (Certificados de Informaciones Previas).
-Factibilidades de Agua Potable, Alcantarillado, Electricidad y otros necesarios.
-Documentos servidumbre, canales, derechos de agua si corresponde
-Aclaraciones de Propuesta.
-Permiso de Edificación.
-Presupuesto del contrato y análisis de precios unitarios.
Es fundamental que el Inspector Técnico de Obras implemente dos archivos al inicio de la obra. Así
la inspección de los trabajos será más fácil y expedita. De lo contrario, puede arriesgar distintas
sanciones y multas. Aquí podrás ver en detalle cuáles son los datos que se solicitan el inicio, los que
se deben incorporar en el avance de la obra, y cómo debe ser cerrado el archivo.
Y se irán incorporando durante el desarrollo de la obra:
-Acta de Entrega de Terreno.
-Copia de Estados de Pago Mensuales. §Cuadros de avance Físico y Financiero Mensuales. -
Informes de Asesorías si corresponde.
-Certificado Mensual de la Inspección del Trabajo dónde conste el pago previsional de los
trabajadores de la constructora.
-Solicitudes de recepción de obras parciales y/o totales ,según corresponda. §Certificados de
Recepción Municipal y de Servicios de Utilidad Pública, y todo otro que requiera el proyecto para
su explotación.
b) Archivo Técnico
-Planos de Loteo, Arquitectura, Estructura, Urbanización, Instalaciones domiciliarias, Paisajismo, y
todos otros incluidos en el Permiso de Edificación Aprobado.
-Informe de Mecánica de Suelos del Proyecto.
-Memorias de Cálculo cuándo corresponda y Especificaciones Técnicas de todos los proyectos que
conforman el Permiso de Edificación.
Se irán incorporando durante el transcurso de la obra
-Levantamientos y Replanteos necesarios.
-Modificaciones de proyectos necesarias , si corresponde.
-Certificados de calidad de hormigones usados en la Obra.
-Certificados de Mecánica de Suelos en acuerdo a Normativa
-Certificación de Materiales en acuerdo a Especificaciones y Bases de propuesta.
-Planos As-Built de todos los proyectos que lo requieran, y todo otro documento necesario para la
recepción del proyecto construido.
La Inspección Técnica de Obras al inicio del contrato de construcción deberá revisar todos los
documentos iniciales del Archivo Técnico, con el fin de detectar interferencias entre proyectos
aprobados y/o errores en trazados u otros que puedan afectar el normal desarrollo de la obra a
construir.
2.- ANALISIS DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION
Todo presupuesto se compone de dos grandes bloques
2.1 Costos Indirectos ( Gastos Generales - Costo Financiero Imprevistos - Costos Oficina Central).
2.2 Costo Directo.
Al realizar un análisis de costos, primero debemos dividir los costos en dos: directos e indirectos. De
esta forma será más fácil integrar cada valor de presupuesto.
2.1 COSTOS INDIRECTOS
2.1.1 LOS GASTOS GENERALES parte de los costos indirectos son los necesarios para desarrollar la
administración de la construcción de un proyecto. Representan por lo general entre el 15% y el
30% de los costos directos en la construcción de un proyecto. Algunos gastos generales son:
-Profesionales Supervisores Capataces (sueldos y otros).
-Equipos Indirectos.
-Instalación de Faenas y Equipamiento.
-Fletes.
-Combustible.
-Consumos de servicios de utilidad pública.
-Alimentación.
-Artículos de escritorio.
-Asesorías (Computación-Mecánica de suelos-Legal etc.).
-Boletas de garantía, pólizas de seguro.
El costo indirecto es aquel que afecta al proceso productivo en general de 1 o más productos, por lo
que no se puede asignar directamente a 1 solo producto sin usar algún criterio de asignación. Por
ejemplo: arriendo de maquinaria industrial o pagos en el personal administrativo.
2.1.2. POLIZAS DE SEGUROS
Los seguros de obra tienen por objetivo cubrir los riesgos a los que puede estar expuesta la obra,
los que pueden estar ocasionados por desastres naturales, por descuidos u omisiones de los
trabajadores u operarios, o por hechos fortuitos o de fuerza mayor. Estos riesgos pueden dañar el
patrimonio de la empresa, de sus trabajadores u ocasionar daños a personas que tengan o no
relación con la obra. El fin de contratar un seguro es mitigar la carga económica que podría
ocasionar un siniestro que tenga relación con cualquiera de los riesgos mencionados.
Los seguros también pueden ser condiciones exigidas por el mandante, como parte integrante de
los contratos suscritos, en estos casos la presentación de las pólizas de seguros y sus certificados
de pago pueden condicionar los estados de pago.
Sin pólizas de seguro no es posible llevar a cabo una obra, ya que sirven de respaldo al momento
de accidentes o asuntos económicos.
A) Seguro de Todo Riesgo de Construcción / Montaje, obligatorio para las obras en que el
mandante no lo ha provisto y existen trabajos de construcción y/ o montaje. El costo es un % que
se determina sobre el costo total del contrato.
B) Seguro de Responsabilidad Civil, obligatorio para todas las obras (límite de UF30.000)
corresponde al costo de asegurar cualquier perjuicio civil que la empresa pudiera tener con el
Mandante, por lo general este seguro está incluido en el Seguro todo riesgo de Construcción y
Montaje.
C) Seguro de Accidentes Personales, este seguro sólo se contrata a solicitud del mandante o por
expresa solicitud del gerente de proyecto.
D) Seguro de Terrorismo, también se toma sólo a solicitud del mandante.
E) Seguro de Incendio y/o Robo para instalaciones de faena, este seguro se contrata si la obra no
tiene seguro de Todo Riesgo de Construcción y existen instalaciones de faena de costo
considerable, o por petición del gerente de proyecto o de las bases de licitación.
F) Seguro de transporte a todo riesgo: corresponde al costo por servicio de transporte de alta
seguridad, en caso de ser solicitado por el Mandante.
Los plazos para la cotización y contratación de seguros están acotados por el inicio de la obra.
Toda obra al comenzar sus trabajos debe tener al menos un seguro de Responsabilidad Civil
Contratado.
Aquí te mostramos en detalle las pólizas asociadas a la obra.
2.1.3 BOLETAS DE GARANTÍA
El costo referente a las boletas de garantía incluye los siguientes ítems:
-Boleta de Seriedad Oferta: corresponde al costo de la garantía por la seriedad de la propuesta
presentada al Mandante. El valor dependerá del monto y plazo de la boleta.
-Boleta Fiel cumplimiento: corresponde al costo de la garantía por el fiel cumplimiento de lo que
se convino en el contrato. El valor dependerá del plazo y del porcentaje sobre el costo total del
contrato.
-Boleta por anticipo: corresponde al costo de la garantía por utilizar el anticipo dado por el
Mandante en el desarrollo de la obra. El valor dependerá del plazo y del porcentaje sobre el costo
total del contrato.
- Canje de retenciones: corresponde al costo por la garantía de responder ante cualquier evento
después de terminada la obra, por un período determinado. El valor dependerá del plazo y del
porcentaje sobre el costo total del contrato.
Además de las pólizas, existen las boletas de garantía, las cuales se definen como el cumplimento
de obligaciones, de dinero, de dar, de hacer y de no hacer. Por ejemplo, busca garantizar la
transferencia de una propiedad, de dar. O la construcción de una obra, de hacer. Pero además
cumplen con el objetivo de indemnizar en el caso de no cumplimiento de la obligación.
2.1.4 FINANCIAMIENTO
- En los proyectos de construcción el financiamiento se define básicamente de dos formas:
Anticipo del Cliente (% del valor total del proyecto).
Financiamiento Bancario (% del valor total del proyecto contra relación deuda garantía).
Es importante estimar minuciosamente cómo serán los flujos de pago de un proyecto, para evitar
caer en un ciclo prolongado de caja negativa.
El costo financiero se considera dentro de los gastos generales.
El financiamiento sin lugar a dudas es lo más importante, ya que es dinero para realizar la
construcción. El monto puede venir de un anticipo del mandante o de financiamiento bancario
(préstamo).
2.2 COSTOS DIRECTOS
Son aquellos costos que están relacionados directamente con los productos que se fabrican o los
servicios que se produce o vende. Está compuesto básicamente por:
- Mano de Obra.
- Materiales.
- Equipos y maquinarias.
- Transportes.
- Subcontratos.
2.2.1 MANO DE OBRA DIRECTA: es la mano de obra consumida en las áreas que tienen una
relación directa con la producción o la prestación de algún servicio. Es la generada por los obreros
y operarios calificados de la empresa.
MAN0 DE OBRA DIRECTA OBRAS CIVILES :
- Enrocados
- Minería
- Movimiento de Tierras
- Hormigón
- Moldaje
- Enfierradura
- Albañilería
- Terminaciones
- Insertos
Los costos directos son los gastos que estén directamente relacionados con la obra de
construcción. Los costos directos incluyen costos de la construcción del edificio, adquisición de
tierra, servicios, incluyen sanitarios y alcantarillado pluvial, líneas de agua, gas y eléctrico,
nivelación del sitio, control de erosión y sedimentación, pavimento de las calles, bordillos, cunetas y
aceras, etc.
ANALISIS DE LA MANO DE OBRA DIRECTA
Para determinar el valor de la MOD, se definen todos los gastos asociados a esta en que se
incurre en un mes, luego se define una cantidad de horas mensuales a trabajar, que corresponde a
las horas mínimas más el sobretiempo, dividiendo ambos valores (gasto mensual por persona/
cantidad de horas) se obtiene el valor $/HH.
Aquí podemos verificar la forma de determinar el valor de la mano de obra directa. Monto que se
obtiene realizando una división total del mes y horas a trabajar.