CASACIÓN N.
° 3272-2018 – JUNÍN
Proceso: Mejor derecho de propiedad
1. Partes procesales
Demandante: Asociación Civil Centro Comercial Mery Francesqui
Demandada: Josefa Casaña viuda de Orchán
2. Pretensión de la demanda
La demandante interpone demanda de:
1. Mejor derecho de propiedad sobre un inmueble ubicado en Huancayo.
2. Pretensión accesoria: entrega (restitución) del bien inmueble.
3. Fundamentos de la demanda
La demandante sostiene, en esencia, que:
Adquirió el inmueble mediante escritura pública de compraventa, la cual se
encuentra inscrita en Registros Públicos.
Afirma haber adquirido el bien a título oneroso y amparada en la fe pública
registral.
Señala que no existía impedimento para que los vendedores dispusieran del
bien.
Indica que la demandada solo contaba con un contrato privado previo, que
califica como contrato preparatorio de compraventa, celebrado solo con
algunos copropietarios.
Por ello, su título debía prevalecer frente al de la demandada y correspondía la
entrega del bien.
4. Sentencia de primera instancia
El Juzgado:
Declaró fundada la demanda.
Reconoció a la demandante el mejor derecho de propiedad.
Ordenó que la demandada entregue el inmueble.
Argumentos centrales:
El contrato de la demandada era considerado un contrato preparatorio, no
definitivo.
El pago efectuado por la demandada tenía carácter de arras de retractación.
El retracto del vendedor dejaba sin efecto dicho contrato.
La demandante tenía un contrato definitivo, además inscrito, por lo que su
derecho
Continúo 👍, manteniendo el orden lógico y procesal, en resumen completo pero
claro, sin meter nombres innecesarios dentro del desarrollo.
5. Sentencia de segunda instancia (sentencia de vista)
La Sala Superior revocó parcialmente la sentencia de primera instancia.
Decisión:
Declaró fundada en parte la demanda.
Reconoció a la demandante mejor derecho de propiedad solo respecto del
50% del inmueble.
Ordenó la entrega del bien únicamente sobre ese 50%.
Fundamentos principales:
El contrato que tenía la demandada, aunque fue denominado como
“preparatorio”, en realidad era un contrato definitivo de compraventa,
porque:
o Se produjo el pago del precio.
o Hubo entrega efectiva e inmediata del inmueble.
Sin embargo, dicho contrato solo podía producir efectos respecto de los
copropietarios que sí intervinieron, por lo que solo se transfirieron acciones y
derechos sobre el 50% del bien.
La Sala concluyó que la demandante actuó con mala fe, pues:
o Sabía que el inmueble estaba ocupado por la demandada.
o Existían relaciones previas de vecindad y conocimiento del negocio
anterior.
Por ello, no podía ampararse plenamente en la fe pública registral, pese a
tener título inscrito.
6. Recurso de casación
La demandante interpone recurso de casación alegando, principalmente:
Vulneración del derecho al debido proceso y a la debida motivación.
Inaplicación de normas sobre:
o Persona jurídica (arts. 77 y 78 CC).
o Compromiso de contratar (arts. 1415 y 1416 CC).
o Arras de retractación (arts. 1480 y 1481 CC).
o Oponibilidad registral (art. 2022 CC).
Interpretación errónea del principio de fe pública registral (art. 2014 CC).
Sostuvo que su título inscrito debía prevalecer y que no actuó de mala fe.
7. Pronunciamiento de la Corte Suprema
La Corte Suprema declara infundado el recurso de casación.
Razones centrales:
La Sala Superior sí motivó adecuadamente su decisión, valorando
correctamente las pruebas.
El contrato de la demandada no era preparatorio, sino definitivo, pues:
o El pago no operó como verdaderas arras de retractación.
o Se entregó el inmueble, lo que demuestra voluntad de ejecutar un
contrato definitivo.
La demandante no actuó de buena fe, ya que:
o Conocía la ocupación del bien.
o Sabía de la transferencia anterior.
La inscripción registral no puede proteger conductas de mala fe.
El principio de fe pública registral no es absoluto y exige buena fe.
Por ello, no era aplicable la preferencia registral del artículo 2022 del
Código Civil.
8. Decisión final
La Corte Suprema:
Declara INFUNDADO el recurso de casación.
NO CASA la sentencia de vista.
Se mantiene firme la decisión de segunda instancia:
o La demandante solo tiene mejor derecho sobre el 50% del inmueble.
o La demandada conserva el otro 50%.