Resumen Tasaciones, Subasta y corretaje M1 -M2- Bety

Tasaciones (Universidad Siglo 21)

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
MODULO 1
U1- Historia de las Tasaciones. Conceptos
básicos de valoración
Historia de las Tasaciones:
Daniel Aguiar:
“Toda disciplina requiere de conceptos fundantes para su estudio, y la tasación
inmobiliaria no se sustrae a esta realidad. (…) Definir el objeto, preceptuar los elementos
constitutivos, identificar e interpretar procesos e influencias, establecer métodos de
trabajo, es siempre una tarea ardua y no pocas veces discrepante.”

Eduardo L. Lapa (2007)

Tasador: “la historia de las tasaciones y/o sus primeros registros entienden al tasador,
como la persona que fija y determina el precio justo de una cosa.

La historia de las tasaciones, demarcan que siempre existió la necesidad de determinar

el valor de algo por y para distintos motivos: canon, tributo, trocar, permutar, etc.

Distintas corriente y enfoques:

Dante Guerrero:
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y
dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos
procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de
mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva (1984, p. 4)

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Los métodos de valuación pueden ser clasificados: SEPARATIVOS Y DE CONJUNTO
• LOS MÉTODOS SEPARATIVOS Consideran al bien inmueble formado por dos
elementos principales:
1) el terreno;
2) las construcciones o mejoras edilicias
Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y tienen
valores propios e independientes entre sí.

• LOS MÉTODOS DE CONJUNTO Quienes siguen esta corriente o método, proponen

que el uso o beneficio que presta o es prestado por un bien inmueble proviene de
su singularidad, “del todo”, al margen de las partes que la componen. El todo,
caracterizado por las partes, contribuye y logra su utilidad que, en términos de
valor, se mide por la renta real o probable (poco seguro en países inflacionarios o
con poca estabilidad económica).

Ambos métodos pueden ser, a su vez, específicos o comparativos.

Son específicos: en cuanto basan su análisis en las particularidades y
características del bien en sí: su renta, la calidad material y funcional de las
mejoras, su aptitud, su destino actual y probable, etc. ([Link]. Método Ross-
Heidecke).
Son comparativos: en cuanto se basan en el estudio y/o examen de propiedades
semejantes al bien estudiado, teniendo en cuenta y comparándolas en cuanto a
sus características, sus particularidades y su destino actual y probable ([Link].
Método empírico).

La clasificación moderna toma en cuenta esta clasificación y los divide, a su vez, en

directos e indirectos.

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EL METODO DIRECTO

Este método es separativo, a través del mismo se establece el valor de la

tierra de forma comparativa en un mismo sector o zona.
El valor de las mejoras se determina por la misma vía comparativa o
específica, tomando como referencia edificios o mejoras de igual
tipología, antigüedad y superficie cubierta. Por la vía específica se
determinará el costo de reposición de la construcción, descontando su
depreciación, tanto física como funcional.
Se obtienen como resultado de este método, dos o más resultados (tierra +
mejoras), que luego sumados, nos arrojaran el valor de la nuda
propiedad.

EL METODO INDIRECTO

Este método es de conjunto y consiste en capitalizar a una tasa de interés

conveniente, las rentas reales o hipotéticas de una propiedad.
Es coincidente el pensamiento de esta cátedra con el de Aguiar, cuando
refiere que “algunos autores reconocen la aparición de los llamados
métodos diferenciales o residuales que permiten establecer el valor de
una de las partes (suelo o mejoras) por diferencia entre el valor del todo
y el de la otra parte conocida” (2009, p. 62).

Los métodos citados poseen varias formas de aplicación,

Chandías (1954) sugiere la “técnica de balance”, la cual consiste en cotejar los

resultados obtenidos por todos los métodos y obtener luego un único valor.

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Introducción y antecedente. Legislación. Conceptos
TASAR: Definiciones
1) Dante Guerrero (1984): pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de
quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes
haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta
formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa.

2) Es señalar el justo precio o avalúo de las cosas. Es efectuada con los fines de poder
dar con el precio de una cosa, basándose en las características de la misma y en un
momento determinado. Debe ser realizada sobre aquellas cosas, objetos materiales
capaces de modificar su valor, que desde el punto de vista jurídico responden al
nombre de bienes y que los mismos constituyen parte del patrimonio de un
individuo, sean estos muebles, inmuebles o semovientes.

3) es estimar el valor económico de un bien, basándose en los elementos que emergen

de aquel, en relación con un mercado actual y aplicando una metodología
determinada.

Legislación:
Marco Regulatorio: Nivel Nacional la Ley 20266 modificada por ley 25.028 Régimen
Legal de Martilleros y Corredores. Esta ley está vigente en toda la República Argentina,
regula lo referente al ejercicio de la profesión de Martillero y Corredor Publico,
estableciendo requisitos de carácter técnico a tales fines y definiendo derechos y
obligaciones de los profesionales que se encomiendan a la tarea de corretaje
inmobiliario.
En la actualidad en Argentina no hay un marco regulatorio en la materia de Tasación
En la provincia de Córdoba esta regulada a través de la Ley 7.191 y sus modificaciones
leyes 7.524 y 8.724. Y el de Corredores Inmobiliarios con la Ley 9445 que regula la
actividad.

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LEY 20266 • condiciones habilitantes

LEY 25028 • Reformas - Confirmacion

• Ley que regula Actividad de Martilleros y corredores

LEY 7191 publicos de Cordoba

• Ley que regula la actividad de Corredores

LEY 9445 Inmobiliarios de Cordoba

Acuerdo Reglamentario • Requisitos para la inscripción de peritos judiciales

N° 125 Serie "B" según Acuerdo Reglamentario N.º 125. Serie “B”

Definiciones y diferencias de valor–precio / valuar–tasar

Definiciones y diferencias de valor–precio / valuar–tasar
❖ VALUAR: transitivo de valorar.
❖ VALORAR: señalar el precio.
❖ VALOR: grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o
proporcionar bienestar o deleite.

Estos tres términos hacen referencia a conceptos similares, son actividades que
puede realizar cualquiera.

❖ COTIZAR: estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en relación

con un fin determinado. Es una actividad que solo puede realizar una persona que
posea una formación, idoneidad, pericia o experiencia. Asimismo debe ser un
experto conocedor sobre la actividad que realiza, para que sea reconocido como
un agente público. Realizan un informe a pedido de su cliente antes de la venta o
locación de un bien ya sea mueble o inmueble.

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❖ TASAR: fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía.
En Resumen: Solo pueden efectuar una tasación quienes poseen formación técnica y en
el ejercicio de ello certifican el precio o el valor de una cosa. En este caso los Martilleros
y Corredores Públicos, Corredores Inmobiliarios cuando realizan esta tarea en forma
Judicial como Perito Tasadores, actúan a solicitud del juez y manera Oficial de un
organismo estatal.
Las diferencias: consisten en la persona que realiza tales actividades (cualquier
persona o un profesional) y en el ámbito en que lo hace (particular u oficial).
El acto de VALUAR puede realizarlo cualquier persona. El acto de COTIZAR solamente
personas con formación e idoneidad y cuando estos profesionales son requeridos por un
órgano del Estado, están realizando la actividad de TASAR.

Definiciones Internacionales –
Según Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuaciones (UPAV)
TASADOR: un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en
su país, con un alto nivel de competencia técnica e impecable integridad que analiza
todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos
y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su
valor, procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente,
dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su
valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y un lugar determinado,
considerando un uso y propósito específico.
Principal Tarea: Observar, evaluar y juzgar la cualidad de un bien ,derivando de esa
observación y un posterior análisis, una valoración del respectivo bien
Para que dicha valoración sea aceptada, es fundamental que el tasador que la efectúa
cuente con el respeto y la aceptación por parte de la sociedad.
PRECIO: es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un
bien o servicio. Es un hecho histórico, sea de conocimiento público o reservado.
Generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o

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vendedor en cuestión dan a los bienes y servicios en circunstancias particulares. Es una
valoración respecto de un bien.
COSTO: Es el precio pagado por los bienes o servicios, o la cantidad requerida para
crearlo o producirlo. Es lo que debemos erogar para adquirir un bien. Cuando se ha
concluido su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o
servicio se convierte en el costo para el comprador.
MERCADO: Es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambios de bienes
y/o servicios entre compradores y vendedores. Implica el comercio regular y regulado,
donde existe cierta competencia entre los participantes. Es un sistema en que se efectúa
el intercambio de bienes y servicios teniendo como característica la habitualidad y la
libertad para efectuar las transacciones deseadas, las mismas se realizan sujetas a
precios asignados a los determinados bienes a cambiar. Un mercado puede ser local,
regional, nacional o internacional.
DEMANDA: el acto, actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para prever
la satisfacción de las necesidades, por parte de uno o más consumidores, en un mercado
determinado y durante un período de tiempo. Si la demanda se concreta (se realiza), se
denomina demanda real o efectiva y debe estar plenamente respaldada con medios de
pago. Si la demanda no se concreta por cualquier circunstancia, se la conoce como
demanda potencial.
OFERTA: Es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están
dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado
momento y en un determinado mercado.
VALOR DE UN BIEN El valor de un objeto es la estimación que le asignamos en nuestras
preferencias.
Dante Guerrero: Los motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y
subjetivos y se acerca más a la verdad la acepción de algunos economistas modernos de
que la dificultad de su adquisición es una causa importante del valor de ciertas cosas.
Según la convención Panamericana de Valuadores (Lima 1949): El valor de un
inmueble en un momento dado es único, cualquiera sean los fines para los que se avalúa
este valor es ideal y el objeto de una valuación es aproximarse lo más posible a él. El
grado de aproximación de una valuación está en función directa del fin para el cual se

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efectúan, ya sea tributario, hipotecario, comercial o judicial. Por lo tanto hay un solo valor
pero distintas metodologías para arribar a él.
Según Rivarola: La tasación de un inmueble tiene siempre una finalidad práctica
determinada y cualquiera que sea la teoría que alrededor de esta operación se desarrolle
será forzoso reconocer que, dado su carácter netamente utilitario, su aplicación a los
casos concretos no podrá escapar a la influencia de la naturaleza de aquella finalidad.
Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC): Provee dos tipos de
definiciones asociadas al término Valor
❖ Valor basado en el mercado: asumen la operación de un mercado en el cual las
transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado.
❖ Valores ajenos al mercado: usan métodos que consideran la utilidad económica
o funciones de un activo – más que su capacidad de ser comprado o vendido por
los participantes del mercado – o el efecto de condiciones de mercado atípicas o
inusuales.

Diversos ámbitos de valor

El valor de un bien es único, no obstante, se encuentran diversos métodos o caminos para
arribar a ese valor.
Podemos encontrar los siguientes valores
VALOR DE MERCADO: Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un
vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado
técnicamente las características del mismo y suponiendo una comercialización
adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente
informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés
económico y sin un condicionamiento particular en la operación.
VALOR DEL COSTO DE REPOSICIÓN (CR):
El valor del costo de reposición puede ser:
• Bruto o nuevo (CRB) Es la suma de las inversiones necesarias para
reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de sus
mismas características.

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• Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación
física y/o funcional en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles,
deberá sumarse el valor del terreno.

VALOR DE USO Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la
utilización que de él hace. Se recomienda limitar su utilización solo para casos solicitados
por el comitente, ya que el resultado no representa un valor objetivo.
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación. La finalidad de la
tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a
nuevo o depreciado, valor de uso)

VALOR PRESENTE - VALOR FUTURO (VP-VF)

Esta dicotomía se plantea entre dos teorías diferenciadas.

TEORIA DE LA ACTUALIDAD TEORIA DE LA APTITUD

Es es la que se considera correcta

Es la más acorde a los sucesivos
Tiene como precepto
cambios que pueden producirse
fundamental la consideración del
en el valor de un bien por
valor de un inmueble solamente
circunstancias ajenas o propias a
en su aspecto presente, sin tomar
él. En efecto, esta teoría toma en
en cuenta toda potencialidad del
cuenta tanto el valor actual de un
mismo que pueda preverse a
bien como su “aptitud”, esto es, el
futuro. Esto es el llamado “valor
valor potencial que puede
potencial” de un bien.
preverse al día de hoy y para el
futuro.

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VALUACIÓN PARA EXPROPIACIÓN corresponderá la determinación del valor objetivo
del bien, según Ley N.º 21.49923, como la suma dineraria que le permita al expropiado
resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, sin tener en cuenta “circunstancias de carácter personal, valores afectivos,
ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse”

VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE: Se trata de obtener el valor neto de realización, o el

valor de reposición depreciado.
VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN: Será el Valor de mercado preferentemente
obtenido por el método comparativo.
VALUACIÓN PARA LOCACIÓN O CONCESIÓN DE USO: Será el valor de mercado
obtenido por el método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por
deducción fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta
u otro método financiero apropiado.
VALUACIÓN PARA GARANTÍA: Será el Valor de realización entendido como el valor de
mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un
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término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos
adicionales directos que podrían generarse para su comercialización.
VALUACIÓN PARA SUBASTA: Será el Valor de mercado o costo de reposición
depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que
determinará el comitente según la legislación vigente.
VALUACIÓN PARA SEGUROS: Será el Costo de reposición depreciado sin incorporar en
el cado de los inmuebles el valor del terreno.
VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO: Será el Valor de mercado o el
costo de reposición depreciado afectado por un coeficiente que determinara la autoridad
de aplicación.
VALUACIÓN PARA SERVIDUMBRE: Será el Valor de mercado afectado por los
coeficientes de restricción según el caso.

Otros Valores:
Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC): los inmuebles pueden tasarse sobre
bases diferentes al valor de mercado, o pueden cambiar de manos a precios que no
reflejan el valor de mercado como se ha definido. Tales bases pueden ser reflejo de una
utilidad económica o funcional ajena a su capacidad de comercialización o de condiciones
inusuales y ajenas al mercado.
Podemos encontrar:
• VALOR DE INVERSIÓN: Es el valor de un inmueble para un inversionista en
particular, o una clase de inversionistas específicamente identificados.

• VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA: Es el valor del negocio como un todo. El

concepto involucra la tasación de una empresa en operaciones, a partir de la cual
se puede distribuir o repartir el valor conjunto del negocio en marcha entre las
partes constitutivas, pero ninguna constituye una base de valor de mercado.

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• VALOR DE RESCATE: es el valor de un inmueble excluyendo el suelo,
considerando la venta de los materiales que contiene, en lugar de considerar una
continuación de su uso sin hacer reparaciones especiales o adaptaciones.

• VALOR DE LIQUIDACIÓN O DE VENTA FORZOSA: es el importe que

razonablemente se podría recibir de la venta de la propiedad dentro de un marco
de tiempo relativamente corto.

• VALOR ESPECIAL: Se relaciona con un elemente extraordinario cuyo valor esta

por encima del valor de mercado. Es un incremento de valor aplicable a un
propietario mas que al mercado en general.

Cuadro Resumen:
Esquemas de los Diversos Ámbitos del Valor

• Valor Mercado
• Valor costo de reposición
• Valor de uso
• Valor de Tasación
• Valor Presente – Valor Futuro
• Valuación para Expropiación
AMBITOS • Valuación Técnico contable
DEL VALOR • Valuación para Venta o Adquisición

Valor de Inversión
• Otro Valores Valor de Negocio en Marcha
Valor de Rescate

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Diferencias entre Valor y Precio

VALOR PRECIO
• compara dos riquezas entre sí • evidencia económicamente una
• se representa en función de otra riqueza en sí misma;
cosa distinta; • surge cuando el valor es
• es el valor que asignamos a comparado y expresado en papel
nuestras preferencias (es subjetivo) moneda;
• es anterior (trueque) • se representa en moneda de curso
legal
• es posterior (valor expresado en
moneda = precio)

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U2-Variabilidad del Precio. El principio de
la escasez
Principios generales de Tasación

✓ PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN: el valor de un bien es equivalente al de otros

activos de similares características sustitutivos de aquel.

✓ PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD: el valor de un bien está en función de la fecha

de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.

✓ PRINCIPIO DE FINALIDAD: la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el

método y las técnicas por seguir.

Motivos que requieren del avalúo

¿Qué importancia tiene en la sociedad el Tasador de Bienes?
El trabajo del tasador “contribuye a un mejor aprovechamiento de los bienes que hacen a
la vida, higiene, seguridad y confort de la humanidad” (Guerrero, 1984, p. 16).
En la modernidad son varios los fenómenos que suman importancia a la constante
necesidad, por parte de las diversas sociedades, de tasar los bienes con los que se
cuentan.
Por otra parte, y como una natural consecuencia de la evolución de los Estados, la
creciente industrialización ha requerido de la participación de tasadores de manera
conjunta con las grandes empresas, al momento de elegir, prudentemente, el lugar de
asiento de las diversas inversiones que inciden en el crecimiento de los activos.

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En la sociedad tiene importancia la profesión del tasador de bienes porque requiere de
profesionales que cuenten con el conocimiento necesario para poder determinar el
VALOR de los bienes confiados, para su venta o alquiler.

Es fundamental poseer el conocimiento necesario de los métodos científicos y las

técnicas homologadas para poder determinar el JUSTO precio de un bien.

El tasador de bienes es el profesional con conocimiento TECNICO que se encuentra

capacitado para informar el valor de un bien.

Nociones de Ética Profesional

La ética regula el obrar hacia el camino del bien. Todo profesional debe,
necesariamente, desempeñar su función observando de manera detallada las normas
fundamentales de ética. En el caso del tasador, la tarea específica que ejerce al valorar
los bienes de sus clientes hace que su actividad esté profundamente ligada a lo más
íntimo de la sociedad. Por este motivo, el tasador debe observar profundamente las
normas legales y éticas que regulan su práctica.
(LAPA 2007) “El valor ético es regulador por excelencia en virtud de que es el que
propone al hombre sobre su conducción. Dicha conducción moral se encuentra basada en
la existencia de dos facultades primordiales: razón y la voluntad cuyas intervenciones
respectivas se traducen en el interpretar y el querer. De este raciocinio surge entonces que
si la lógica estudia la posición indispensable para que la razón logre la verdad, la moral
estatuye las normas que conducen a la voluntad para que el hombre se guie hacia el bien,
que acompañado con la razón aclarara más conceptos del bien.”

(LAPA) “El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea
y hacer de su profesión un inquebrantable deber de conciencia puesto que está
estrechamente vinculado e identificado con los nobles principios sociales. “

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U3-Categoria de las Tasaciones
Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías:

El experto realiza la La fundamentación de la Para que una tasación

apreciación del valor
apreciación del valor económico radica en
cuente con esta
económico del bien. Lo comparar los valores
denominación tiene que
realiza mediante que se analizaron
haber realizado al menos
comparaciones de detalladamente a partir
una de las siguientes tres
valores que no fueron de las reglas técnicas. tareas: analizar los precios
ORDINARIAS
ESTIMATIVAS

EXTRAORDINARIAS
analizados Esto estará acompañado en todos los rubros donde
técnicamente. El de una memoria esta tasación pueda ser
comitente deberá descriptiva que detallará aplicable; investigar el
la tarea realizada. Los mercado, las
recibir las explicaciones
planos que se necesiten a circunstancias, técnicas,
que atañen a la entre algunas cuestiones
estimación, puede ser fin de efectuar la tarea
serán impartidos por el que pertenezcan a una
comunicado por escrito comitente. fecha de por lo menos
o de palabra cinco años previos a la
fecha de encomienda; o
haber actuado
conjuntamente con otros
profesionales.

Casos en los que es necesaria una tasación.

COMPRAVENTA
Esta operación tiene como objetivo el intercambio de un bien por una suma de dinero.
Es una de las operaciones monetarias principales. En esta situación es esencial
determinar el precio JUSTO por el cual se desarrollará el negocio. Una correcta y
acertada tasación es la que nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.

DIVISION DE CONDOMINIO: presenta dos requisitos, estos son:

✓ que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida
según lo establecido en la norma;
✓ que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa.

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La tasación que realice perito designado será vital para llegar a una justa división del
condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien pueden tener
distintos valores entre sí.

CASOS RELACIONADOS CON EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL:

Cuando se sufre menoscabo de distintas naturalezas.
Art 2055: la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la
reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a
contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de
los disconformes, según valuación judicial.
Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es
en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a definir exactamente si la
destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.

GARANTÍA DE MUTUO: la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del
mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta devolución del monto especificado
con un inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra
persona.
Debe realizarse una tasación sobre el inmueble por un profesional de la materia, ya que
será esta la que nos dará el valor que se le puede atribuir al inmueble ofrecido en
garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto que afianza.

DAÑOS Y PERJUICIOS: si hay menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del

accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal consecuencia el
deber de indemnizar dicho daño.
Y si el mismo lo es sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación
del mismo para valorar el menoscabo causado.

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EXPROPIACIÓN: La expropiación es el poder legal por parte del Estado de privar a una
determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de
una determinada suma de dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien
objeto del procedimiento.
La facultad de expropiar es privativa del Estado ya que va en contra de un
principio principal de nuestro orden constitucional como es el de Propiedad
Privada, plasmada en el art 17 de la CN que reza:
La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino
en virtud de sentencia fundada en Ley. La expropiación por causa de utilidad pública,
debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.
Esta es una de las tasaciones más complicadas y la prueba de la compensación incumbe
a tasadores competentes y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea
técnica a la que una persona debería dedicarse solo después de años de preparación y
experiencia en la especialidad.

CONFECCIÓN DE UN INVENTARIO: En este caso se ordena una tasación para que su

resultado sea plasmado en un inventario de bienes. Es necesaria la tasación siempre
que el valor que se dictamine por los bienes objetos del inventario vaya a ingresar al
patrimonio de una persona en carácter de activos.

REGULACIÓN DE HONORARIOS: para los supuestos que las partes no estén de

acuerdo en el precio del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para
determinar su verdadero valor para que un juez competente, basándose en el dictamen
que resulte regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.

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Aspectos jurídicos, técnicos y económicos
La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una especialidad
que involucra tres aspectos: jurídico, económico y técnico.
ASPECTO JURÍDICO: es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el
propietario del bien con respecto a la cosa en sí misma.
• Tasación para futuras transmisiones, resultando ser meros
poseedores del mismo, careciendo de lo que en derecho se expresa como
título perfecto y que es el que casualmente exige nuestra normativa
vigente para realizar una transferencia de un inmueble conforme a su
derecho.
• Uno a varios sucesores de una persona fallecida soliciten la tasación
de un inmueble, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado
la correspondiente declaratoria de herederos ante juez competente,
están en consecuencia inhabilitados legalmente para efectuar la mentada
transferencia de una manera eficaz.
• Puede pasar muchas veces que el inmueble que se pretende tasar no se
condiga con las especificaciones edilicias que se exigen para la zona en
que se encuentra.
• También puede darse que en el mismo inmueble se alce una
construcción sin planos debidamente confeccionados o sin el correcto
visado exigido por las ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su
construcción.
• El parcelario: en el consta entre otros datos la superficie y ubicación
exactas del inmueble dentro de una manzana determinada y es
fundamental su examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad,
toda vez que se puedan dar situaciones en que la realidad difiera
sensiblemente de lo asentado en el mismo.

Es importante recordar que para la correcta tasación no basta con solo visitar el
inmueble sino que es fundamental verificar el dominio (donde consta su propietario) y
el parcelario (donde consta la superficie y ubicación exactas del inmueble dentro de

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una manzana determinada, es decir la designación oficial ). Con ambos elementos se
debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación.

ASPECTO ECONÓMICO: Es muy importante realizar un acabado estudio de las

condiciones del mercado. Juega un papel muy importante la economía del país,
provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentra situado el bien.

Son altamente importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las
variaciones en el nivel adquisitivo de la misma, todos estos elementos afectan de
manera directa en el valor del bien a tasar.

ASPECTO TÉCNICO: El aspecto técnico es aquel que proveerá orden metodológico a

toda la información que será recabada por el tasador para lograr de esta manera
arribar a un valor determinado.
Así el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera basándose en una
minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como piedra fundamental el criterio
pero deberá a su vez valerse de la técnica como elemento fundamental para lograr
una correcta determinación del precio de una cosa.

"El aspecto técnico es el más importante a la hora de seleccionar la metodología

aplicable al caso concreto."

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U4- Informe de Valoración- Aspectos
fundamentales y contenidos mínimos.
INFORME DE VALORACIÓN: Es un largo y minucioso procedimiento efectuado por el
profesional de la tasación, durante el cual recabó información en lo atinente a los
elementos constitutivos del bien, comparación de distintos bienes situados en la zona
con similares características, estudio de las diversas operaciones realizadas en la zona,
etc
El llamado informe de valoración será emitido por un profesional del rubro ante un
requerimiento formulado, ya sea por un particular o por una persona jurídica que
requiera sus servicios.
A su vez deberá ser emitido toda vez que un profesional de la materia actúe en sede
judicial como perito en un litigio determinado.
En el caso que se expropie un bien, conforme a las Leyes 21.625 y 21.499 debe
intervenir el Tribunal de Tasaciones de la Nación a través de un dictamen en los casos
en que se de controversia acerca del monto indemnizatorio.
No habiendo avenimiento respecto del valor de los bienes inmuebles, la cuestión será
decidida por el Juez quien, respecto a la indemnización prevista en el Art. 10 y sin
perjuicio de los otros medios probatorios requerirá dictamen del Tribunal de
Tasaciones de la Nación el que deberá pronunciarse dentro de los noventa días.
CORDOBA: La ley 6.394 que regula sobre la materia de expropiaciones realizadas por
el Estado Provincial en la Provincia de Córdoba, que reza en su articulado:
“Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente
del propietario dentro del valor máximo que en concepto de total indemnización fije el
Consejo General de Tasaciones de la Provincia incrementado en un 10%.”
No habiendo avenimiento, el Juez de primera instancia en lo Civil y Comercial decidirá
la diferencia por el trámite de Juicio Verbal, fijando la indemnización en base a las
actuaciones y dictámenes que deberá elaborar para cada caso el Tribunal
Administrativo, constituido a estos efectos con arreglo a lo dispuesto en el Art.6º, inc. c)
de la Ley 5330.
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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Dicho Tribunal deberá pronunciarse dentro de los noventa (90) días del requerimiento
del Juez. Juntamente con el requerimiento al Consejo General de Tasaciones de la
Provincia, el Juez intimará al expropiado para que dentro del término de diez (10) días
comparezca su representante a integrar el Tribunal Administrativo, bajo
apercibimiento de prescindir de su intervención”.

Contenido del Informe

1. Planos, croquis, mensura, cómputos y valores referenciales agregados en carpeta
separada, pero como parte del dictamen.
2. Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes para la
determinación de los valores.
3. Utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los casos.
4. Mención de factores excepcionales, si los hubiere.
5. Tasación del terreno.
6. Tasación de todo otro valor incidente, o que parte del todo.
7. Reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación final global.
8. Toda otra consideración u observación especial.
9. Índice de la actualización de valores.
10. Cuenta de gastos y estimación de honorarios.
11. Ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del trabajo.
12. Fotografías del frente del inmueble y se encontrare con edificio, diversos
ambientes del mismo.
13. SIEMPRE DEBE IR FIRMADO

En el texto del dictamen pueden agregarse además, los factores referenciales obtenidos,
en virtud de que el perito tasador se auxilia para lograr valores que usa de cotejo y
aproximación, compulsando y requiriendo informes a diferentes registros, escribanos,
resultados de subastas, registros de ventas de colegas, informes de instituciones
bancarias y financieras, etc.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Aspectos formales
Es muy importante tener en cuenta lo indicado supra. La tasación será presentada en
tribunales, ante un Juez, para ilustrar su saber y el de las partes.

Contenidos: El Informe -Parte

PRESENTACION
• Como veremos en el ejemplo a continuación, la presentación es la primera parte
del informe. Es fundamental tener en cuenta todos los detalles de la causa en la
cual se nos ha solicitado el informe. Corresponde, entonces, incorporar el
Tribunal, el Juez, la causa, el nombre de esta, nuestro nombre completo y
matrícula
DESARROLLO
• Corresponde indicar el desarrollo de toda nuestra actividad y la descripción del
bien en su totalidad. Como así también, las respuestas a las preguntas solicitadas
por las partes.

CONCLUSION
• Como resultado de nuestro desarrollo, llegaremos a esta instancia. Nuestra
conclusión al respecto debe ser clara, precisa y concreta con lo solicitado.
ANEXOS
• Este último paso es de fundamental importancia. Aquí incorporaremos los
fundamentos de los pasos anteriores: fotos, consulta a
colegas/publicaciones/diarios/revistas, etc. Las fórmulas utilizadas que
contemplan la justificación al valor arribado. La planilla de gastos efectuados y
nuestra condición ante AFIP.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
VIDEO CONCEPTUAL: Modulo 1
Historia de las Tasaciones: Conceptos Básicos de
Valoración
Al comenzar el estudio de las Tasaciones es importante tener
en cuenta su estudio y evolución.
El profesional debe conocer los conceptos básicos y métodos
de trabajo para poder llevar adelante su trabajo de tasación.

Es necesario evidenciar los modelos de Gestión para valuar que se utilizaron en tiempos
pasados a fin de rescatar un somero registro de ellos.
Dichos modelos tenían la misma finalidad que ahora: ESTABLECER UN PRECIO.
No obstante el transcurso del tiempo fue adaptando los procesos a los efectos de
satisfacer el resultado buscado: FIJAR EL PRECIO IDEAL DE UNA COSA.
TASAR: en una primera aseveración puede conceptualizarse como la determinación
económica del bien.
Ante la necesidad de obtener el precio justo de un bien es necesario determinar el objeto
compararlo con otro de similares características y efectuar un análisis de mismo para
obtener su valor. El valor para tomar en cuenta para el intercambio es el económico, de
esta manera homogeneizando los elementos señalados podemos concluir que
“TASAR es estimar el valor económico basándose en los elementos que emergen de aquel
en relación con un mercado actual y aplicando una metodología determinada”
Respecto del Valor pueden enunciarse tres principios fundamentales:
➢ Principio de Sustitución: el valor de un bien es equivalente a de otros activos de
similares características, sustitutivos de aquel
➢ Principio de Temporalidad: el valor de un bien se da en función de la fecha de
tasación y puede variar a lo largo del tiempo
➢ Principio de Finalidad: condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Relevancia del tasador
¿Tiene importancia en la sociedad la profesión del
tasador de bienes?
La función particular que ejerce valorando los bienes de sus
clientes hace que su actividad este profundamente ligada a
los mas intimo de la sociedad, razón por la cual al momento
de ejercer , debe observar meticulosamente las normas
legales, ademas debe considerar aquellas normas éticas que regulan el ejercicio de su
profesión

Clasificación de tasaciones
Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías:
ESTIMATIVAS: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión
del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser
comunicada de palabra o por escrito.
ORDINARIAS: La apreciación del valor se funda en comparaciones de valores
analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañara de una
memoria descriptiva con los pormenores de la tarea ejecutada. Los planos
necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
EXTRAORDINARIAS Cuando a ademas a las que caracterizan se realiza una o más
de la siguiente tareas:
a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean
aplicables
b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc correspondientes
a una época anterior en 5 años por lo menos a la fecha de encomienda.
c) Actuación conjunta con otros profesionales.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Aspectos fundamentales a tener en cuenta para una
correcta Tasación
A. JURIDICIOS: Se trata de la situación en particular que tiene el propietario del bien
con respecto a la cosa en si.
B. ECONOMICO: Implica el análisis acabado de las condiciones de mercado en las que
se encuentra situada la comercialización del bien en cuestión
C. TECNICO: Se trata de proveer orden metodológico a toda la información recabada.
Concluido este proceso de indagación acerca de todo cuanto sea de utilidad para el
trabajo encomendado se procede a la elaboración del INFORME DE TASACION

INFORME DE TASACION: Se formula respetando los siguientes

puntos formales:
1)Presentación: Aquí corresponde tener en cuenta los detalles
de la causa en los que se nos ha solicitado el informe.
Se debe incorporar: Tribunal, Juez , causa ,nombre de la misma,
nombre del tasador y matricula.
2)Desarrollo: Se debe indicar el progreso de la actividad y la
descripción del bien en su totalidad. Se incluyen aquí las repuestas a las preguntas
solicitadas por las partes
3) Conclusión: Como resultado de nuestro desarrollo se llega a esta instancia. La
conclusión del tasador debe ser clara y concreta con lo solicitado.
4) Anexo: Este ultimo paso es de fundamental importancia, ya que el tasador
incorporara los fundamentos de los pasos anteriores: Fotos , consultas, publicaciones,
diarios , etc. Las formulas utilizadas contemplan la justificación al valor arribado. La
planilla de gastos efectuados y la condición del tasador ante AFIP

Este informe deberá ser emitido toda vez que un profesional de la materia actúe
en sede judicial como perito en un litigio determinado.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
MÓDULO 2
U1: MÉTODOS DE VALORACION. FÓRMULAS DE
UTILIZACIÓN
Diversas Modalidades de Tasación
Existen dos doctrinas claramente diferenciadas para recolectar datos para confeccionar
una tasación, son:
a. Corriente Subjetiva: Afirma que para cada bien existen tantos valores como
objetivos se persigan al momento de valorarlo. Es fundamental que el tasador
profesional conozca de antemano los motivos que persigue la tasación
encomendada para saber qué criterio aplicar. El conocimiento previo de la finalidad
de tasación es la clave que permite aplicar el criterio adecuado.
Esta corriente tiene en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los fines de tasar y
que modifica y que condiciona el precio conforme esas motivaciones, se consideran los
conocimientos del mercado y no se aplican métodos, en virtud de que estos son para
los objetos según sus particularidades y no para los sujetos, quienes imponen
modificaciones. Es decir, el precio se encuentra en constante variación.
Ej. Se encomienda una tasación de alguien que desea vender urgentemente, por
necesidades de índole económica. Si dichas razones desaparecen, es lógico que el
precio se reajuste al valor de mercado.

b. Corriente Objetiva: Esta corriente se basa en el principio adoptado por la mayoría

de los escritores de que el valor de un bien es siempre uno, sin importar el objetivo
que se persiga al momento de efectuar su valoración.
Cualquiera sea el método el valor es UNICO, OBJETIVO, PRIVATIVO DEL BIEN
EXAMINADO, de la misma forma que lo son sus dimensiones, su forma, o cualquiera
de sus propiedades.
Esta doctrina, al tomar en cuenta un solo valor para un bien, parte del principio de
que una tasación debe realizarse siguiendo un método determinado, cuya correcta
observación llevará a un resultado acertado, el cual esencialmente no variará para

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
los diversos objetivos que se puedan perseguir con la valuación. Desde esta
corriente debe observarse tres etapas diferenciadas para una tasación:

1. Determinación exhaustiva del bien a tasar.

2. Elección y aplicación del método científico que mejor se adecua a las
circunstancias particulares del caso.
3. Determinación del precio.

Si bien los métodos son rígidos e inmodificables, durante el proceso de la tasación,

pueden darse motivos especiales que modifiquen el resultado del proceso. Dichas
variables se podrán aplicar una vez finalizado el proceso científico elegido y es aquí
donde se podrán tomar las distintas circunstancias en que se encuentren los sujetos que
solicitan la tasación. Cuando se realiza esto en una tasación decimos que el Tasador
aplicó su “Criterio Profesional”.

Posteriormente a la tasación y la oferta del bien dentro del mercado, al momento de

concretar la operación se arribará al denominado “precio real”.

Ej. Una tasación otorga un precio determinado (precio real o ideal) para un inmueble que
quiere ser enajenado rápidamente por su titular (debemos dar el precio venal o de
mercado) para la venta, el cual puede ser distinto al precio ideal fruto del proceso
científico de valoración.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Variabilidad de Precios. Distinción de Métodos
La mayoría de la doctrina se inclina por la unicidad de valores,
Dante Guerrero: “Pueden existir muchos caminos para hallar el valor, inclusive que ese
valor pueda ser de distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos,
sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre
oferta y demanda, es siempre uno solo y surge de la inteligente ponderación o
preponderancia de las facetas valorativas contempladas en el análisis.”
De lo expresado se puede inferir que:
• No existe diversidad de valores, pero si pluralidad de métodos, cada uno con
matices diferenciados.
• El éxito del tasador en su función radica entre otras cosas en la selección y
cuidadosa aplicación del método que mejor contemple las circunstancias
particulares del bien y la finalidad esencial del avaluó encargado.

Esquema de las Corrientes de Tasación

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Introducción a los Métodos científicos: Son procedimientos determinados que se
siguen para hallar la verdad, en este caso esta verdad será el valor de un inmueble
determinado.
Los métodos para tasar no son extraídos de norma legal alguna, ya que no existe en el
derecho positivo ninguna ley que prescriba lo atinente a los mismos.
Los diversos métodos con que cuenta la doctrina son fruto de investigaciones y ensayos
científicos por parte de sus autores. Según la jurisprudencia, hay que guiarse por normas
de estricto carácter técnico y científico.

Antecedentes Históricos. Clasificación

Antes se diferenciaban dos grandes teorías a saber:
a) Teoría de la Actualidad Exclusiva: Se proponía establecer el precio de un
inmueble sobre datos presentes exclusivamente, sin tener en cuenta
circunstancias que puedan darse en el futuro.
b) Valor Potencial: Establece que para una acertada tasación se debe tomar en
consideración el conjunto de datos que puedan recabarse en el presente, junto con
las diversas potencialidades que puedan darse en el futuro.

La primera teoría fue rechazada por Chandias, ya que las condiciones presentes
son importantísimas pero nunca debe perderse de vista que toda estimación de
valores presentes se funda en los beneficios futuros.

Clasificación Actual
Hoy los métodos de tasación pueden ser clasificados en dos grandes grupos:
a) Separativos: Se individualizan y se analizan por separado tanto el terreno como
las mejoras que se le hayan efectuado. Ambos elementos deben ser considerados
por separado y analizados individualmente.

b) De Conjunto: Toma al inmueble como un todo concreto, sin valorar sus partes,
pero sí observando el uso o beneficio que puede redituar un bien determinado en
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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
su conjunto, sin tomar en cuenta los diversos elementos que lo conforman. El uso
o beneficio que presta un bien inmueble proviene de sus SINGULARIDAD al
margen de las partes que lo forman. Todas sus partes contribuyen a su utilidad
integral que, en términos de valor, se mide por la renta, real o probable.

Hay dos categorías de técnicas a seguir dentro de estas dos clasificaciones:

a. Específicas (Técnica de Valoración de mejores de Ross Heidecke): Parten del
análisis de las características individuales del bien, que son:
▪ Terreno y sus dimensiones
▪ Edificaciones alzadas en el
▪ Productividad
▪ Tipo de suelo
▪ Forma de lote
▪ Zona en que se encuentra ubicado.

b. Comparativas: Toman en consideración las características del bien, pero o hacen

para compararlas con inmuebles similares, observando similitudes y diferencias
entre sí.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Métodos Directos e Indirectos. Clasificación de Dante Guerrero

Según Dante Guerrero: “La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la
directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen
distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando
permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva.

a. Método Directo: Procede de la inspección aislada del valor del predio y sus mejoras.
Opera como un método separativo, analizando individualmente el inmueble
independientemente de todas las mejoras que puedan encontrarse en él. El análisis de
este método se basa en la faz informativa del tasador, Y es crucial la actividad de
recopilar datos.
Es vital el buen desempeño del tasador. Saber tasar no significa, como muchos
creen, tener un amplio conocimiento de los valores actuales en distintas zonas
de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes
que finalmente condujeron al valor buscado (Dante Guerrero).
Este método presenta en principio una mayor seguridad al momento de realizar una
tasación, puesto que la misma será resultado de un profundo análisis de las
características esenciales de lotes similares en la misma zona. Como desventaja debe
remarcarse que su elaboración es muy laboriosa, ya que exige recopilación de datos
de gran labor.
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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
b. Método Indirecto: Es un método de mayor simplicidad, consiste en convertir la
renta neta en capital. El procedimiento consiste en capitalizar las rentas reales o
hipotéticas de una propiedad, dicha operación comprende dos elementos
fundamentales:
• Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.
• Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.

Este método es de mayor facilidad de aplicación ya que en la mayoría de las situaciones

se basa en una simple operación matemática que nos dará el valor determinado de una
propiedad.
• Las tasas a aplicar son por naturaleza variables y pueden modificarse
permanentemente.
• En países de estabilidad económica limitada, este método no siempre es eficaz
para reflejar las permanentes fluctuaciones de los precios de mercado.
• No es eficaz para países con menos estabilidad económica, la inseguridad y no
permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas convenientes a aplicar.
• Son necesarios como control y ante eventualidades que los hagan únicos.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Enfoques de Tasación
Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC): Organismo de transcendencia
mundial encargado de dictar lineamientos básicos en la materia de la tasación. Sus
definiciones son:
Enfoque de Tasación: Se refiere a las metodologías analíticas generalmente aceptadas
y que son de uso común, pueden denominarse como métodos de tasación.
La tasación basada en el mercado emplea uno o más enfoques de tasación, aplicando el
principio de sustitución, que sostiene que una persona no pagaría más por un bien o
servicio que el costo de adquisición de otro que lo sustituya en forma igualmente
satisfactoria, en ausencia de factores que lo compliquen como tiempo, mayor riesgo u
otros inconvenientes. El menor costo de la mejor alternativa, sea sustituto o el original,
tiende a establecer el valor de mercado.
Los enfoques de Tasación incluyen:
• Enfoque de Costos: Es un enfoque comparativo que considera la posibilidad que,
como un sustituto a la compra de una propiedad dada, se podría construir otra que
sea una réplica del original u otra que pueda prestar igual utilidad. No se justificaría
pagar más por una propiedad, que el costo de adquisición de un terreno equivalente
y la construcción de una estructura alternativa. Este enfoque también incluye
también una estimación de la depreciación para las propiedades más viejas y/o
menos funcionales, donde una estimación del costo nuevo excede en forma no
razonable el precio probable que se pagaría por la propiedad tasada.
• Enfoque de comparación de ventas: Es un enfoque comparativo que considera las
ventas de propiedades similares o sustitutivas e información referente al mercado y
establece un valor estimado mediante procesos que implican comparaciones. Las
cotizaciones y ofertas también pueden considerarse.
• Enfoque de Capitalización de Ingresos: Este enfoque comparativo considera la
información de ingresos y gastos de la propiedad que se tasa y estima el valor a través
de un proceso de capitalización. Relaciona los ingresos y un valor definido para
convertir una cantidad de ingreso en un valor estimado. En general, el principio de
sustitución sostiene que el flujo de ingresos que produce el mayor retorno estimado
para un nivel dado de riesgo, determina el valor más probable.
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CORRETAJE
U2- MÉTODOS DIRECTO E INDIRECTO
Método Directo (Separativo)
Consiste en el análisis del valor del terreno y de las mejoras separadamente, obteniendo
de cada uno de estos un resultado determinado que deben ser sumados para obtener el
valor total del inmueble.
Los estudios a realizar son:
a. Estudio del Suelo: Se realizará en forma comparativa, partiendo de la búsqueda de
antecedentes de similares características dentro de la zona en que se encuentre
asentado. Estos antecedentes deben ser homogeneizados a través de determinadas
técnicas.
b. Características de la edificación: Para obtener el valor de las mejoras se debe tomar
en cuenta las características de la edificación en lo referente a calidad de materiales,
edificación, antigüedad que tenga lo edificado, estado actual de mantenimiento en
que se encuentre. Para realizar este análisis es necesario tomar en cuenta: el
presupuesto de ejecución de la obra o el valor del metro cuadrado de similares
características en la zona; a lo que deberá aplicarse el porcentaje de descuento por
amortización, según el estado de conservación y antigüedad de la edificación.

Procedimiento de Aplicación
Dante Guerrero: “La Tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino
que siempre es imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un
criterioso espíritu de equidad en el valuador”
Etapas:
1. Búsqueda de Antecedentes: Recabar información sobre ventas de similares
características en la zona en que se encuentra el inmueble en cuestión. El tasador
debe utilizar recursos para lograr una completa base para, posteriormente, realizar
la comparación entre los distintos resultados, estos recursos pueden ser:
a. Visita a Martilleros y Tasadores de la zona.
b. Reconocimiento del bien a tasar.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
c. Búsqueda a través de los diversos diarios (Aplicar un prudente coeficiente
correctivo por tratarse los mismos procedentes de ventas en potencia y no
realizadas.
d. Obtención de antecedentes a través de diversos registros catastrales.
e. Recurrir a gestores.

2. Inspección Ocular del Terreno: Verificación de todos los datos recabados en cuanto
al inmueble en sí y de las diversas ventas recabadas como antecedentes.
• zona en que se ubican, acceso a agua potable y servicios públicos,
• estado de edificación de la zona en cuestión,
• mejoras existentes en el inmueble,
• estado de conservación de las mismas,
• valor de los materiales con que fueron construidas, y su valor de recupero para
el caso de que se decida demolerlas,
• todo elemento que de forma alguna pueda valorizar o desvalorizar la zona en
cuestión, acceso a las vías de comunicación, estado de pavimentación o falta de
ella de las calles, entre otras variables.
• si el inmueble a tomar como antecedente fue vendido desocupado o con
inquilinos en él.

3. Apreciación de los Factores de Valor que pueden influir en el valor del

inmueble: Comprensión de los elementos que pueden afectar el valor de una
propiedad:
• Factores Particulares inherentes al lote: Tamaño del inmueble, forma,
dimensiones, ubicación dentro de la cuadra, nivel, orientación, superficie del
inmueble.
• Factores de Carácter Zonal: Características, aspecto residencial, densidad de
población, impronta (comercial, industrial, vivienda), reglamentación de altura,
acceso a servicios públicos, espacios verdes, etapa de crecimiento, características
de las inmediaciones.
• Factores de Carácter General: Este tipo de factores no son inherentes ni al
inmueble en sí ni a la zona determinada en que este se encuentre, tiene que ver
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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
principalmente con Estado del mercado, de la plaza inmobiliaria, limitaciones a la
subdivisión de lotes, perspectivas agropecuarias, leyes regulatorias de locaciones.

4. Homogenización de Antecedentes: Una vez recabada la totalidad de los

antecedentes a utilizar en la tasación encomendada, el profesional debe proceder a
homogeneizarlos a través de la denominada “Planilla de estudio de la tierra”.

Según Dante Guerrero: La homogeneización de antecedentes es la conversión de

todos ellos a operaciones de venta supuestas al contado, de lotes tipos tomados como
patrón, baldíos, ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos, y todas
referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser la actual o una
anterior. Tal homologación se obtiene mediante coeficientes correctivos, en cuya
exacta determinación o elección, está la base de una buena Tasación. Aspectos a
ajustar:
a. Fecha de Venta u Oferta.
b. Ubicación.
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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
c. Características físicas:
• Terreno (dimensiones, forma y proporción, calidad del suelo).
• Calidad constructiva del edificio.
• Antigüedad.
• Estado de conservación.
• Superficie edificada.
• Cantidad y tipo de ambientes.
• Calidad funcional.
• Instalaciones accesorias.
• Mejoras externas.
d. Términos y condiciones de venta.

5. Confección de la Planilla de Antecedentes: Los datos recabados ya

homogeneizados, serán plasmados en la Planilla de Antecedentes, que comprende
todo lo referente a los datos que serán utilizados para comparar los distintos
antecedentes con el inmueble objeto de la tasación.

Método Indirecto (o de Conjunto)

Chandias: “La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un
tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico en toda
tasación.”
Este método de la actualización de rentas o capitalización de rentas, se trata de un
procedimiento rápido, que comprende dos elementos determinantes:
a. La estimación y separación de la renta bruta actual
b. La aplicación de una tasa conveniente de capitalización.

Elementos:

• Renta: En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la explotación de un

inmueble. La renta de una propiedad está destinada a cubrir varios objetivos:
✓ Compensar los gastos de explotación.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
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✓ Restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión.
✓ Producir beneficios o utilidades.

Para obtener la renta líquida deberá tomarse la renta bruta y descontarle los gastos
de explotación y la parte destinada a amortizar el capital:

Renta Bruta

RL= RB – (Go+A)
Amortización
Renta Líquida
Gastos Operativos

A= Amortizacióin: Una vez determinada la renta líquida, cabe analizar el proceso de

capitalización, a través de éste se podrá inducir matemáticamente el valor actual de un
bien:
Renta Líquida

VP= RL
I
Valor Presente Tasa de Interés

• Gastos de Operación: Son todos aquellos que serán necesarios para el correcto
funcionamiento de la explotación del inmueble en cuestión y su mantenimiento en
condiciones de servicio.
• Amortización: Su objeto es conservar el bien, a modo de mantener el rédito que da
el mismo. Todo capital representado a través de un bien físico desaparece por
depreciación por el paso del tiempo, el objeto de la amortización es separar
periódicamente una suma que permita, al fin de la vida útil del bien, su reemplazo.
• Tasa de Capitalización: Es el factor más difícil de determinar. Para determinarla
será necesario tomar en cuenta una larga lista de elementos, como el estado del
inmueble, la variabilidad y los riesgos de la economía del lugar.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
RESUMEN DE FORMULAS:
RENTA= CAPITAL x TASA
CAPITAL= RENTA / TASA
TASA= RENTA / CAPITAL

La tasa de interés va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta

y que le aseguren duración, de manera que a condiciones favorables corresponde una
disminución de la tasa y viceversa.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
U3- TABLAS Y FORMULAS
Coeficientes de Homogeneización
Homogeniezar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado,
de lotes tipo tomados como patrón: baldíos ubicados en un punto básico, con iguales
servicios públicos y referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede
ser tanto actual como una anterior. Para realizar una correcta homogeización es
necesario aplicar coeficientes correctivos a cuyos fines se han confeccionado tablas, que
si se aplican de manera correcta se transforman en la base de una correcta tasación. En
definitiva saber homogeneizar es saber tasar.

Coeficiente de Forma de Pago: Su objetivo es convertir todas las operaciones que se

desee comparar a una misma forma de pago, generalmente de contado.

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 TASACIONES, SUBASTAS Y
CORRETAJE
Coeficiente de Actualización: Permite llevar las ventas con que se cuente al valor que
tendrían en la actualidad o a una fecha determinada en el tiempo.
Este coeficiente se extrae de las curvas de actualización que representan la evolución del
mercado inmobiliario y son la suma de la valorización de los inmuebles en su expresión
pura más la desvalorización monetaria.
Hay que distinguir entre “Coeficiente de Actualización inmobiliaria” con el
“coeficiente de inflación monetaria” ya que una cosa es la posible desvalorización de
la moneda, otra distinta es la valorización de los inmuebles, la cual puede ser
consecuencia de varias situaciones en particular que influencian en esto, como el
crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, etc.

Hay dos tipos de mecanismos para actualizar el valor de un inmueble:

• Curva por densidad de puntos: Se debe homogeneizar todos los antecedentes en

todos los aspectos menos en el temporal.
• Curva de actualización mediante Ventas y Reventas.

Coeficiente de Medidas: Responden a la particular dificultad del tasador cuando los

antecedentes recopilados poseen diferentes medidas entre sí y con respecto al inmueble
al cual se desea tasar. En necesario, en primer lugar, contar con antecedentes
heterogéneos en sus medidas, para transformarlos en un lote tipo de comparación, el
cual conforme lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría de las tasaciones tendrá
de medias 11 mts. x 30 mts. o10 mts. x 30 mts.

Tablas que pueden utilizarse:

• Tabla de Fitte y Cervini: Establece como lote tipo a comparar uno de 11 mts. de
frente por 30 mts. de fondo. Es aplicable a lugares destinados a viviendas de tipo
individuales. Su proceso de aplicación es:
1. Homogeneización de los Antecedentes.
2. Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados.
3. Determinar el valor del metro cuadrado normalizado.
4. El valor del lote surgirá de la multiplicación del valor por metro cuadrado ya
normalizado por la superficie total del lote a tasar.
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CORRETAJE
• Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina: Moderniza el concepto dado
por Fitte y Cervini, tomando en consecuencia como lote tipo a comparar uno de 10
mts. de frente por 30 mts. de fondo. Esto se da por el cambio de criterio edilicio que
se fue observando en materia inmobiliaria y de la construcción.

• Ley de Hoffman: Esta Teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos
partes iguales, afirmando que 2/3 del valor del inmueble se encuentran en la primera
mitad, o sea el frente de la propiedad, asignándole a la mitad correspondiente al
fondo, el 1/3 restante del valor total del inmueble,

• Regla Norteamericana: Es también conocida como la 4/3/2/1 y consiste en

idealizar sobre un lote, una división en cuatro partes iguales a lo largo, desde el frente
y hacia el fondo, la parte de mayor valor, es la que se ubica sobre el frente y se valoriza
en un 40% del total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un
20% y la última parte contra el fondo del lote en un 10% siempre sobre el valor total
del lote.

• Tabla de Dante Guerrero: “Pasaje de lote a bloque”, remarca que la utilización de

las tablas que proponen los métodos tratados anteriormente NO satisfacen
plenamente las necesidades que pueden surgir en una tasación. Propone un sistema
en el cual se consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en
relación a otro. Así, propone una tabla basada en el método denominado “Pasaje de
lote a bloque”, el cual resulta de gran utilidad cuando se pretende dar con el valor
de un lote de gran terreno y no se cuenta con antecedentes de iguales dimensiones.
Esta tabla es de fácil utilidad para terrenos rectangulares, para otro tipo de formas
conviene hallar, el fondo relativo dividiendo la superficie del lote por el frente.

Coeficiente de Formas: No existe un coeficiente determinado para homogeneizar

los antecedentes en lo referente a la forma, está es de gran importancia, puesto que
basta en considerar que muchas veces afecta las posibles construcciones que se
puedan alzar o usos que puedan darse al inmueble en cuestión. Se aprecia como
conveniente aplicar al valor del inmueble de forma irregular un coeficiente de
disminución para así equipararlo con uno regular. Este coeficiente se complementa
en su aplicación con el de medidas, este deberá ser calculado teniendo como base el
núcleo regular del inmueble en cuestión.
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CORRETAJE
FONDO RELATIVO: Surge de dividir la superficie del lote por el frente, se establece de
esta manera un “fondo relativo” o ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a
la del lote real. Puede resultar mayor, igual o menos que el fondo efectivo del terreno. La
obtención de este fondo relativo que idealiza el terreno como si fuera de forma regular,
no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y
limitador. Este concepto es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la
forma presentan poca importancia. En lotes con una irregularidad importante, la
utilización del fondo relativo llevaría a resultados totalmente deformados, ante esto debe
preferirse el método de dividir al lote en formas parciales que se estudian por separado,
y luego se suman para obtener el valor total.
Lotes con martillo a favor: El fondo relativo ideal es Mayor que el fondo efectivo del
terreno.
Lotes con martillo en contra: El fondo relativo ideal es Menor que el fondo efectivo del
terreno.
Lotes con fondo sesgado: Resultan menos aprovechables. El fondo relativo ideal es
Menor que el fondo efectivo del terreno.

Lotes Triangulares: Criterios de Tasación:

1. 1er. Criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular,
castigando luego la regularidad en forma estimativa.
2. 2do. Criterio: Se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica el
coeficiente de la tabla correspondiente a esta longitud.
3. 3er. Criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la
irregularidad de acuerdo con la escala adoptada de Mc Michael.

Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar

Simetría: Caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se efectuará la
tasación, afectando de manera directa sobre su precio.
La Simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y
armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, respecto de un punto o
una recta, constituyen un conjunto armónico.

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CORRETAJE
Conceptos relacionados con la simetría:
• Centro de Simetría: Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una
línea recta o curva.

• Eje de Simetría: Es la línea recta que pasa por el centro de una figura, dividiéndola
en dos partes iguales y sobre la cual giran ambas partes.

Medidas de Longitud: Sirven para medir distancias.

Medidas de Superficie: Sirven para medir extensiones en sus dos dimensiones: largo y
ancho.

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CORRETAJE

Medidas Agrarias: Miden lotes rurales.

Coeficiente de Esquina: Tradicionalmente se considera a los lotes ubicados en esquina

de un mayor valor que los otros mediales próximos. El método más utilizado es el creado
por el Ing. Valvano: Propone un sistema en el cual es necesario partir de la relación entre
la superficie del lote y la suma de los dos frentes. Según este método, el coeficiente de
esquina es un índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro
de iguales dimensiones ubicado en la mitad de la cuadra.

Coeficiente de Topografía
Es de aplicación para aquellos casos en que existen diferencias de topografía entre los
antecedentes seleccionados y el inmueble a tasar. Mediante este coeficiente se busca
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CORRETAJE
nivelar los distintos valores, puesto que estas diferencias entre los distintos lotes pueden
influir en un facto de ponderación positiva o negativa.
Coeficiente de Ubicación: Responde a las diferentes variables en lo referente a la
ubicación en particular con la que pueden contar los distintos inmuebles tomados como
antecedentes entre sí y con respecto al lote a tasar. No hay fórmulas rígidas para este
coeficiente. Es esencial el cauteloso análisis del tasador de los distintos componentes que
puedan influir en las distintas ubicaciones en que se encuentren los inmuebles, esto es si
los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales o industriales, con todas las
repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.

Metodología
la operatoria de este método en particular podría resumirse de la siguiente manera.

✓ Se procede a analizar inmuebles que se hayan vendido o se encuentren en venta

dentro de la zona en que se encuentre el inmueble encomendado para tasar, con
características similares a este.
✓ Una vez analizados estos valores, es menester del tasador ajustar los distintos
casos para que puedan ser aplicados a la situación en particular.

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CORRETAJE
U4 CASOS ESPECIALES DE VALORACIÓN
AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIÓN
Para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la tasación, se puede proceder
de dos maneras diferentes:
• Promedio Directo: Se promedian todos los valores obtenidos una vez
homogenizados los antecedentes, esto nos dará el valor probable de la zona.

• Promedio Ponderado: El mismo puede realizarse de dos maneras distintas:

✓ Hallar otro promedio descartando las ventas que se encuentren por arriba o
por debajo de un determinado porcentaje a elección. Una vez sacado el
promedio general tomando en cuenta todos los antecedentes recabados, se calcula
un segundo promedio con todos los valores que se encuentren en un radio de
distancia a aquel, este segundo promedio es que nos dará el valor de la zona.

✓ Método de dispersión de valores se hace un promedio inicial con todos los

valores recaudados y posteriormente dividir el valor resultante de cada uno de los
antecedentes por el valor de este promedio inicial.
El resultado que otorgue la división de cada venta con el promedio, nos dará una
relación que puede ser mayor o menor que uno, a este número se le resta la unidad
y de esta manera se consigue una diferencia de signo positivo o negativo.
A continuación, se suman todas las diferencias y se divide el resultado por la
cantidad total de antecedentes que se tomaron en cuenta, esto otorga el valor
máximo de la diferencia que se considera como aceptable para tomar en cuenta los
antecedentes.
El promedio final se realizará tomando en cuenta los antecedentes que se
encuentren dentro del margen calculado como aceptable conforme la cifra
obtenida anteriormente.

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CORRETAJE
Método del Coste (Para Tasación de Mejoras)
Parte de una afirmación de carácter funcional, es decir, que en condiciones regulares de
mercado, una persona no pagaría más por un inmueble con una mejora construida en el
de lo que costaría la edificación de la misma mejora, con similares características de
antigüedad, estado de conservación y funcionalidad, en un lote terreno baldío.
Procedimiento: Para calcular el valor del lote a través de este método, el profesional
tasador deberá seguir los siguientes pasos:
1. Calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente.
2. Restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación y
3. Sumar al costo depreciado el valor del terreno.

Costo de reposición: Es el monto que se ve como necesario para reproducir el edificio,

tomando en cuenta las consideraciones de precios de la fecha de la tasación. Hay dos
caminos que dependen del criterio que desee adoptar el tasador:
• Costo de reproducción (objetivo: reproducir el edificio ideal a tasar) Considerar
al costo de reposición como lo que costaría erigir un edificio idéntico en todos los
aspectos al que se encuentra construido, tomando en cuenta las técnicas de
construcción empleadas, los materiales y demás características del mismo.
Se aplica en los casos que lo requieran las disposiciones vigentes, o si la
normativa de la jurisdicción en la que se halla el bien exige la conservación del
edificio.

• Considerar a los costos de reposición como aquel que deviene de erigir un edificio de
similares características con respecto al sujeto a comparar, pero con las técnicas
actuales y empleando los materiales de construcción disponibles en la actualidad del
mercado.
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CORRETAJE
Se debe alojar la actividad actual en un edificio más pequeño, en razón de
cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno
sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar la actividad
presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales.

Sea cual fuera el criterio adoptado por el tasador, el costo de reposición puede
determinarse a través de dos vías distintas:

• Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: Se trata un método

de carácter comparativo, basado en que el costo de dos edificios semejantes es, con
muy poco grado de diferencia, el mismo. Los valores a utilizar serán extraídos de
publicaciones especializadas de la materia de la construcción.

• Por cómputo y presupuesto. Consiste en el cálculo de cada uno de los valores

unitarios pertenecientes a los elementos que puedan encontrarse construidos en un
edificio por separado y su sumatoria final en forma de presupuesto.

Para calcular el valor de un inmueble, al costo de reposición o de reproducción se le debe

restar la pérdida de valor por depreciación. Este número refleja la pérdida, gradual o
brusca, de aptitud y forma del bien respecto al fin con el que fue habilitado.
Se pueden distinguir tres clases de depreciación netamente diferenciadas:

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CORRETAJE

Dentro de lo que es Depreciación Física, hay distintos métodos entre ellos:

• Método de Línea Recta: La depreciación de un edificio será uniforme en el tiempo a
medida que este envejezca.

• Tabla de Ross Heidecke (Ingreso superior / horizontal) Es el criterio de mayor

aceptación para calcular la depreciación de las mejoras de un lote. Toma como
factores de depreciación el estado de conservación del edificio, la antigüedad del
mismo y la vida probable que pueda tener.

Calcular la edad en % de la duración de la mejora.

E= Edad en % de la duración
e= -Antigüedad total del edificio
vp= Vida media probable

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CORRETAJE
El valor alcanzado, de edad en porcentaje de la duración debe aún ser utilizado a través
de la Tabla de Ross Heidecke, la cual es doble entrada y dará el coeficiente necesario
para calcular la depreciación de un edificio.
Estado de conservación puede ser de distintos tipos:
✓ Estado 1: Nuevo o muy bueno. La determinación
del estado de
✓ Estado 2: Conservación Normal
conservación va a
✓ Estado 3: Necesita de reparaciones sencillas. depender del
✓ Estado 4: Necesita de reparaciones importantes. valuador.
✓ Estado 5: Estado de demolición.

Si el resultado evidencia decimales se sugiere redondear la cifra. El principal objetivo es

obtener el coeficiente K, dato que otorga la tabla para calcular la depreciación.
• Posteriormente a la obtención del llamado Coeficiente de depreciación es necesario
aplicar la fórmula de VA.

VA= VR – (VR – Vr) . K

VA= Valor Actual
VR= Valor de Reposición
Vr= Valor residual
K= Coeficiente de depreciación obtenido de la tabla.
Valor Residual: Es cero cuando la propiedad está construida y recobra valor cuando está
en estado demolición.

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CORRETAJE
Unidades Funcionales en Propiedad Horizontal:
Departamentos, Oficinas y Locales
Método de comparación de valores venales
El objetivo de este método es permitir la comparación directa de unidades similares y la
manera en que opera es muy parecida a la que comúnmente se aplica para determinar el
valor de la tierra urbana.
Este método permite obtener un real valor venal de las unidades funcionales a valorar,
por las siguientes razones:
• Porque no requiere la información del valor del terreno.
• Porque de esta manera ya se puede prescindir del cálculo de las mejoras o
construcciones.
• Permite obtener el valor mercado en forma directa por comparación con los valores
de otras unidades venales.

La planilla del Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio
unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente.
Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores:

• Actualización
• Ubicación
• Piso
• Planta
• Superficie
• Características Constructivas
• Edad y Estado
• Proporciones de frente y de fondo (solo para locales)
• Existencia de patio o terraza.

A estos se suma el coeficiente de oferta que se aplica a cada antecedente de oferta

consignado.

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CORRETAJE
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente estimado en función
del valor real que asumiría la operación.
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total
por cada antecedente.
Este antecedente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese
antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada paso.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre si obteniendo
el valor unitario final aplicable.
Superficies
Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor
económico estará expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una
unidad conveniente que será el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar
las superficies con un criterio de homogeneización.
En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie deberá homogeneizarse
con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente.
• La superficie cubierta se consignará al 100 %.
• La superficie semicubierta o descubierta será procesada con un porcentaje
razonable, tomando en cuenta que la misma sea tomada como un concepto venal y
no se confunda con el terreno en el caso de edificios en terreno propio.

Coeficiente de Mercado: El valor de mercado de un inmueble es el espacio de encuentro

entre la oferta y la demanda, y como tal para su interpretación debe analizarse en forma
profunda las características y peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en
un determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel más probable en el que
coincidirán las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre el valor
termina ajustándose a estos parámetros.

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CORRETAJE
VIDEO CONCEPTUAL: Modulo 2
Métodos de Valorización – Formulas de Utilización

En la actualidad los métodos de tasación pueden se clasificados en dos grandes grupos:

A. SEPARATIVOS: Parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales,
por un lado:
• El terreno
• Las mejoras que se hayan efectuado

B. DE CONJUNTO: toma al inmueble como un todo concreto sin valorar sus partes,
pero si observando el uso o beneficio que puede redituar un bien determinado en
su conjunto, es decir toma en consideración los diversos elementos que conforman
el todo

Marco General de los Métodos

Habiendo trazado el marco general de los métodos que reconoce hoy la doctrina cabe
mencionar que, dentro de la clasificación dada, existen dos categorías de técnicas a
seguir:
❖ ESPECIFICA: parten del análisis de las características particulares del bien, las
mismas son el terreno y sus dimensiones, las edificaciones que se hayan alzado, su
productividad el tipo de suelo, etc.
❖ COMPARATIVAS toman en consideración las características del bien, pero lo
hacen para compararla con inmuebles similares

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Sobre los métodos de Tasación y clasificación, la doctrina esgrime la siguiente
propuesta:
Consiste en el análisis del valor del
terreno por un lado y de las posibles
mejoras que pueden encontrarse en el por
el otro, para obtener asi el valor total del
inmueble

Para analizar este método se puede citar

una afirmación de Chandias:
“La conversión de la renta en valor
presente mediante su capitalización a
un tipo equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico
en toda tasación”
En forma práctica podemos simplificar la formula diciendo:

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CORRETAJE

HOMOGENEIZAR ANTENCEDENTES es convertirlos a todos en operaciones de venta al

contado de lotes tipo tomados como patrón

Para realizar una correcta homogenización, es

necesario:
Aplicar coeficientes correctivos, a cuyos fines se han
confeccionado tablas que si se aplican de manera
correcta se transforman en la base de una correcta
tasación

Las tablas que utilizaremos son:

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CORRETAJE
LA REGLA NORTEAMERICANA

LEY DE HOFFMAN
Esta teoría parte de la división del lote
a homogeneizar en dos partes iguales,
afirmando que las dos terceras partes
(66%) del valor del inmueble se
encuentran en la primera mitad, o sea
el frente de la propiedad, asignándole a
la mitad correspondiente al fondo, el
tercio (33%) restante del valor del
inmueble.
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CORRETAJE

TABLA DE VALVANO:

TABLA DE DANTE GERRERO:

Método de pasaje de Lote a bloque, es de
mucha utilidad cuando se pretende dar
con el valor de un lote de gran terreno y
no se cuenta con antecedentes de iguales
dimensiones
TABLA NRO 6 Y 7

Para lotes triangulares

Por último, tendremos en cuenta las distintas clases de depreciaciones:

1) FISICA: es esencialmente una perdida de valor debido a una disminución de la
aptitud física.
2) FUNCIONAL: implica un detrimento por ineptitud del diseño o falta de utilidad de
sus diferentes componentes.
3) AMBIENTAL: este tipo de depreciación es consecuencia de variables que se puedan
dar en el entorno que rodea a las mejoras a valorar.

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