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Final Inmobiliario

Derecho inmobiliario (Universidad Abierta para Adultos)

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PARTICIPANTE
Cruz María Diaz Sánchez
MATRICULA
100023857
ASIGNATURA
Derecho inmobiliario
FACILITADOR
Rigoberto Lorenzo

13-06-2022
RECINTO
Santo Domingo

Introducción

En el presente trabajo estaremos tratando acerca de lo que es el recurso de revisión

por causa de fraude, cabe destacar que El recurso de revisión es un medio de

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impugnación extraordinario a disposición de las partes en un proceso judicial ante

resoluciones por motivos tasados en la ley y que constituye un proceso autónomo.
Este medio de impugnación es totalmente extraordinario. Esto significa que no se
puede utilizar este tipo de recurso para impugnar cualquier resolución providencia, auto
o sentencia con la que una de las partes no esté de acuerdo, sino que solamente
puede impugnarse por motivos tasados en la ley.

La finalidad del recurso de revisión por causa de fraude, es s la salvaguarda del

ejercicio del derecho de defensa de la persona privada de un terreno o sea lesionada

por una sentencia o decreto, quien debe probar ante los tribunales que el beneficiario la

obtuvo por medios fraudulentos. Pueden ejercer el derecho de recurrir en revisión por

causa de fraude; toda persona privada de un terreno o de un interés en el mismo, la

víctima del fraude, sus causahabientes y sus herederos al declarar nuestro más alto

tribunal que la acción en revisión por fraude es intransmisible a los herederos

Estimados participantes el trabajo final consiste en lo siguiente:

Realice un recurso de revisión por causa de fraude, detallando paso por

paso conforme a la normativa aplicable, verificar Ley 108-05 y sus
reglamentos de aplicación en especial el de los Tribunales Superiores
de Tierras y de Jurisdicción Original, además de dicho procedimiento el
trabajo deberá contener lo siguiente:

INSTANCIA EN SOLICITUD DEL RECURSO

DE REVISION POR CAUSA DE FRAUDE

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Presidente del Tribunal Superior de Tierras y demás jueces que lo

componen.

Asunto: Instancia en solicitud de SOLICITUD DEL RECURSO

DE REVISION POR CAUSA DE FRAUDE

HONORABLES Magistrados:

El suscrito LD. CRUZ MARIA DIAZ dominicana, mayor de edad, sortera, portadora de la
Cédula de identidad y Electoral No. 402-2163259-5 con estudio abierto en la calle K Alma
rosa, actuando a nombre y en representación Max Alexander Urbáez quien hace
elección de domicilio en el estudio de abogado del suscrito, antes indicado, para los
fines y consecuencias legales de la presente instancia, muy respetuosamente tiene a
bien exponeros lo siguiente:
ATENDIDO: A que en fecha 01 del mes de enero del año 2021 el tribunal de tierras de
jurisdicción original con asiento en la ciudad de Santo Domingo Este celebró una
audiencia en relación al saneamiento del siguiente inmueble: parcela Núm. 3455999222
Ubicada en el sector de Villa Faro.

ATENDIDO: A que el señor José Pablo Matos en la indicada audiencia solicitó lo

siguiente: que le sea acogida la presente demanda como buena y valida en el fondo y
la forma, ya que cuenta con los documentos y testigos que pueden demostrar que
tengo más de 30 años siendo el duelo de la referida parcela.

ATENDIDO: A que para sustentar el indicado pedimento dicho señor José Pablo Matos
presentó al indicado tribunal los siguientes documentos. contrato de compra venta Núm.,
0000, 2 de enero del año 1990, y los siguientes testigos, el Señor Manuel Pérez quien reside al
lado de dicha parcela, Pedro Castro Ramona Valdez, quienes residen el lado Sur de la Parcela

ATENDIDO: A que el referido señor José Pablo Matos sorprendió en su buena fe al

referido tribunal, ya que en sus alegatos manipuló la verdad de manera
fraudulentamente para que fueran acogidas sus peticiones, lo cual ha perjudicado en
sus intereses a mi representado.
ATENDIDO: A que, en virtud de la indicada sentencia, el registro de título expidió en
favor de José Pablo Matos el Duplicado del Dueño del certificado de título No.37.42

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ATENDIDO: A que mi representado, en vista de que se encuentra dentro del plazo legal
para intentar el recurso de REVISIÓN POR FRAUDE, y en vista de que se ha visto
perjudicado en sus intereses de sus derechos de propiedad dentro del indicado
inmueble por las MANIOBRAS FRAUDULENTAS utilizadas por José Pablo Matos, muy
respetuosamente tiene a bien solicitaros lo siguiente:
PRIMERO: Que declaréis la presente instancia en REVISIÓN POR FRAUDE regular en
la forma por haber sido intentado dentro del plazo legal;
SEGUNDO: Que ordenéis la celebración de nuevo juicio para el saneamiento del
siguiente inmueble: parcela Núm. 3455999222 Ubicada en el sector de Villa Faro

TERCERO: Que ordenéis al señor José Pablo Matos depositar por ante este honorable
Tribunal, el Duplicado del Dueño del certificado de Titulo No. 00000000
CUARTO: Que apoderéis al tribunal de tierras de jurisdicción original con asiento en la
ciudad de Santo Domingo Este para que conozca en nuevo juicio El saneamiento del
indicado inmueble:

QUE SE OS PIDE Y SE ESPERA MERECER, en la ciudad de Santo Domingo Este

República Dominicana, hoy
día 13 del mes de junio del año 2022
Cruz María Diaz

ABOGADO

PROCEDIMIENTO PARA INTERPONER EL RECURSO DE REVISIÓN POR CAUSA

DE FRAUDE

El procedimiento que se sigue ante el Tribunal Superior de Tierras con motivo del
recurso de revisión por causa de fraude, está contemplado por el artículo 199 del
reglamento de los tribunales de tierras. Es el de las litis sobre derechos registrados,
previstos en los artículos que van del 28 al 31 de la Ley de Registro Inmobiliario.

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1) Se notifica una instancia motivada, (ésta motivación es el fraude que se dice que se
cometió) al demandante vía alguacil con copia en cabeza de la instancia que se
pretende depositar en el T.T. Primero se notifica antes de depositar.

2) Se lleva la instancia con el acto de alguacil registrado a la secretaría del T.S.T.

correspondiente con una instancia anexa y un índice de los documentos que se
están depositando.

3) Solicitud de fijación de audiencia, en la misma instancia que se está depositando.

4) Cuando el T.S.T. dicta el auto de fijación de audiencia y citación, debemos notificar a

la parte demandada este acto vía alguacil, dándole copia en cabeza del auto.

Solo se conocerán dos audiencias, la 1ra. Es de depósito de documentos (audiencia de

pruebas), se escucharán los testigos y debe depositarse la lista de testigos por lo
menos 5 días antes a la celebración de la audiencia (art. 80 de los Reglamentos de los
Tribunales). La prueba se somete en la audiencia de prueba o antes de la audiencia.

En las conclusiones al fondo, ésta se presenta por escrito al Tribunal (art. 60, Ley
10805).

PLAZO PARA INTERPONER EL RECURSO DE REVISIÓN POR CAUSA DE

FRAUDE

Por disposición del artículo 86, párrafos I y II, se puede interponer este recurso a partir
de publicitada la sentencia y hasta transcurrido un año después de expedido el primer
certificado de título correspondiente.

Si la sentencia de saneamiento no ha sido apelada, se convierte, en definitiva. Ahora

bien, si no se expedido el certificado de título, dicha sentencia puede ser objeto del
recurso de revisión por causa de fraude en cualquier momento sin importar el tiempo
que haya transcurrido desde que la misma adquirió la autoridad de la cosa juzgada.

Resulta importante tener en cuenta que con la publicación de la sentencia se puede

interponer el recurso de revisión por causa de fraude, no hay que esperar la emisión
del Certificado de título. La jurisprudencia ha establecido que se reputan registrados los
terrenos desde el momento en que se dicta la sentencia de adjudicación que pone fin al
saneamiento

TRIBUNAL COMPETENTE PARA CONOCER EL RECURSO DE REVISIÓN POR

CAUSA DE FRAUDE.

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El artículo 87 de la Ley 108-05, establece la competencia del tribunal superior de tierras

para conocer este recurso en única instancia, con relación al tribunal de jurisdicción
original que emitió la sentencia recurrida.

Aunque lo correcto sería decir que el departamento del Tribunal Superior de Tierras de
donde este situado el inmueble objeto del recurso, y que el saneamiento fue instruido y
fallado en primer grado por un tribunal de Jurisdicción Original de su demarcación, será
el competente para conocer del recurso de revisión por causa de fraude. Este es el
espíritu del artículo.

CONDICIONES PARA EJERCER EL RECURSO DE REVISIÓN POR CAUSA DE

FRAUDE:

Ciertamente, para que el recurso de revisión por causa de fraude tenga éxito es
imprescriptible con ciertas condiciones esenciales tales como;

1) Que se ejerza a partir de la expedición del Certificado de Títulos.

2) Solo está reservado a las personas que no participaron en el saneamiento.

3) Tiene que estar dirigido contra la sentencia del saneamiento.

4) Tiene que haber sufrido un perjuicio con el supuesto fraude que se cometió en el
proceso de saneamiento.

1-Concepto del recurso de revisión por causa de fraude

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario en su Art. 86 establece que: "La Revisión por
Causa de Fraude es la acción mediante la cual se impugna una sentencia que el
interesado considera que fue obtenida fraudulentamente durante el proceso de
saneamiento. Además, establece ciertas formalidades para interponer este recurso, y
de no cumplirse darían lugar a la inadmisibilidad del mismo, como son: la violación a
los plazos que es de un año y la notificación previa a la persona contra quien se dirija el
recurso.

2-Criterio doctrinal

Entre otros que han aportado sobre el Recurso de Revisión por causa de Fraude está
el Magistrado Víctor Santana Polanco, el cual en su obra "Derecho Procesal para la
Jurisdicción Inmobiliaria" de Abril de 2008, refiriéndose a la definición que establece la

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Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, aclara que conforme a esta ley, el Recurso de
Revisión por causa de Fraude tiene un carácter de orden público, toda vez que con el
mismo se impugna una sentencia dictada por el Tribunal de Jurisdicción Original, como
consecuencia de un proceso de saneamiento, por lo que de conformidad con el Art. 20
de dicha ley, es de orden público, lo que implica que al cuestionar la sentencia del
saneamiento con este recurso extraordinario, el mismo adquieres el carácter de orden
público que tiene todo proceso de saneamiento.

3-Criterio Jurisprudencial.

La Jurisprudencia define el fraude como cualquier actuación, maniobra, mentira,

omisión o reticencia cometida para perjudicar a un tercero en sus derechos e intereses,
y que haya permitido adjudicación al autor de la actuación contraria al voto de la ley.

3-Dererecho comparado entre República Dominicana y España

El tema del estudio comparativo de los sistemas registrales inmobiliarios de la

República Dominicana y España resultante de gran importancia, debido a la influencia
ejercita por este último en la consagración de nuestro sistema jurídico registral a partir
de la Bula Inter Caetera dictada por el Papa Alejandro VI, la cual investía a la corona
española del derecho de propiedad de todas las tierras descubiertas o por destruir en
esta parte del mundo.

Es relevante la investigación, debido a que ambos sistemas presentan grandes

diferencias, a pesar de que el sistema de registro inmobiliario de la República
Dominicana parte del derecho inmobiliario español, debido a que este último se
moderniza de forma constante, dejando en el atraso al nuestro.

El tema es considerado como novedoso, ya que son escasos los trabajos que abordan
la temática aquí planteada.

Con su desarrollo, tanto la comunidad jurídica como el legislador podrán aprovechar

algunos planteamientos que pudieran servir para una profunda adecuación de nuestro
sistema registral inmobiliario, con el propósito de ponerlo acorde a los nuevos tiempos
que demanda el mundo actual.

La principal motivación para la elección del tema lo constituye el hecho de que, a pesar
de los avances mostrados en las últimas décadas en diversos ámbitos, y el jurídico no
es la excepción, nuestro legislador se ha quedado atrás a no realizar actualizaciones

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con el propósito de incluir figuras y técnicas judiciales que pudieran resolver muchos de
los problemas que se presentan ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en
nuestro país.

Serán resumidas todas las leyes del ámbito jurídico inmobiliario, tanto de España
como de la República Dominicana, con el objetivo de realizar extrapolaciones, las
cuales nos permitirán identificar semejanzas y similitudes en ambos sistemas
registrales inmobiliarios.

Primeramente debemos conocer qué es un sistema registral, el cual la doctrina ha

definido como “(...) el conjunto armónico de principios que aspira a producir, mediante
la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de los
bienes inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre los mismos, ofreciendo
con ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”. (Cossio y Corral, 1956).

Los sistemas registrales son el conjunto de normas que regulan la forma de inscripción
de los derechos reales a través del asiento de la propiedad en un determinado país, a
los fines de dar publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través
del registro de la propiedad, o sea, es el conjunto de normas que determinan la forma
de los asientos registrales.

Los sistemas registrales a nivel mundial se engloban de forma general en tres grupos
que son sistema de transcripción, sistema de libros territoriales y el sistema Torrens. El
sistema de transcripción no es un requisito ineludible para la constitución o transmisión
de derechos reales entre las partes, pero sí es requisito ineludible de punibilidad del
acto respeto de tercero se encuentra presente en Argentina, Italia, Francia entre otros.

De esta definición se destaca la importancia que los ordenamientos conceden al

derecho de propiedad y cómo éste debe ser debidamente tutelado frente a
intervenciones de terceros; y en efecto, un sistema de registro permite al Estado
fiscalizar adecuadamente los derechos que recaen sobre las tierras y sus accesorios,
así como cualquier movimiento o transferencia de dichos derechos con terceros.

A pesar de las múltiples diferencias que pueden existir entre uno u otro ordenamiento
jurídico, tanto en el pasado como en el presente, respecto al derecho de

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propiedad inmobiliaria existe una preocupación común, puesto que, como lo define
Ciprián (2010), la tierra es una expresión de la soberanía de un Estado, y por ello la
preocupación colectiva por reglamentar su tenencia. No obstante a este punto común
de encuentro, cada sistema registral tiene características que le son propias, y esto es
normal, considerando que se desarrollan en distintos períodos históricos y en regiones
geográficamente separadas. Lo importante es que dicho sistema de registro cuente con
los cuatro principios fundamentales: publicidad, legalidad, autenticidad o legitimidad y
especialidad; si alguno de estos principios falta o no se cumple a cabalidad dentro del
sistema registral, se dice que está incompleto.

El derecho de propiedad organizado a través del Registro Público de la Propiedad,

reviste una gran importancia por sustentar la economía de los pueblos, el mismo se
encuentra consagrado tanto en la normativa nacional como internacional. (Álvarez
Caperochini, 2006, p. 4).

Los pueblos a lo largo de la historia, desde sus distintas realidades históricas, sociales
y culturales han comprendido la importancia de contar con un Registro de Inmuebles
eficiente y expedito, de acuerdo a las exigencias de los tiempos y de una sociedad que
se desarrolla económicamente de manera rápida, y por lo tanto necesita de un servicio
público registral que satisfaga adecuadamente sus demandas y necesidades.

En la base del sistema inmobiliario registral dominicano se encuentra el Sistema

Torrens, el cual se caracteriza por ser in rem (sobre la cosa), constitutivo y convalidante
de derechos. El mismo está regulado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y su
reglamentación complementaria. Se estructura así una jurisdicción especializada y suis
generis conformada tanto por los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, como por una
Dirección Nacional de Registros de Títulos llamada a inscribir y dar publicidad a los
derechos reales inmobiliarios (a través de los Registros de Títulos), y una Dirección
Nacional de Mensuras Catastrales, órgano técnico por excelencia, llamada a

individualizar, determinar y ubicar los inmuebles (a través de las Direcciones

Regionales).

Bajo este sistema, para que efectivamente un derecho real inmobiliario sea reconocido
debe estar debidamente registrado. Prima así la máxima de que aquello que no está en
el registro no existe y el principio de prioridad que establece que el primero en el
tiempo es el primero o mejor en el derecho (prior in tempo prior in iure). Esto busca

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evitar la existencia de derechos, cargas o gravámenes ocultos que afecten a un

inmueble.

Como elementos cardinales de este sistema se erigen cuatro principios registrales que
constituyen sus pilares:

a) El principio de legalidad garantiza la previa depuración de los derechos registrados,

existiendo certitud sobre la existencia de los mismos.

b) El principio de especialidad, que parte de la debida individualización y determinación

del inmueble, procurando que a éste se le atribuya un lugar particular y se tome como
base del sistema registral, el cual busca reflejar “como en un espejo” todos los
incidentes de su vida jurídica. Se tiene así certeza sobre el objeto registral sobre el cual
recaen los derechos.

A esto se suma la debida identificación del sujeto y de la causa del derecho, siendo
introducidos acertadamente en la legislación dominicana como elementos nodales a fin
que transparentar la realidad del inmueble.

c) El principio de legitimidad o autenticidad garantiza la existencia de los derechos y

asegura que sólo el titular pueda disponer de ellos, quedando investido de las
atribuciones que le confiere dicha titularidad.

d) El principio de publicidad, a través del cual tiene lugar la materialización del asiento
que lleva a la constitución, convalidación y oponibilidad de los derechos. El mismo tiene
a la vez por finalidad que haya una fuente de información para los terceros que permita
transparentar la situación jurídica del inmueble, pesando sobre el registro una
presunción de exactitud y dotando de fe pública su constancia.

Se conforma así un sistema que busca fortalecer la seguridad jurídica preventiva a fin
de proteger a los terceros adquirientes y las transacciones e inversión en el sector
inmobiliario, a la vez que salvaguardar los derechos reales inmobiliarios en sí mismo.

Sobre los sistemas registrales los jurisconsultos y tratadistas del mundo han hecho
algunas clasificaciones, y en sentido general están presentes en los diferentes
sistemas registrales de la humanidad, por su parte Coviello (1924) estima dos grandes
sistemas, el sistema francés o de transcripción presente en Francia, Italia y Bélgica; y
el sistema germánico o de inscripción presente en Austria, Prusia y Australia.

Sartre (1968) aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no registrales, también

clasifica los sistema inmobiliarios registrales en “registros con efecto de requisitos de
oponibilidad; registros con efecto de exactitud y plena protección de terceros; y
registros con plena eficacia formal o sustantiva”. (p. 16).

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Los sistemas registrales clasificados por los tratadistas citados descansan sobre las
bases de siete principios registrales generales, estos son:

Principio de Inscripción, este principio en los sistemas formales de registro, es la base

para constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre los inmuebles.

Principio de especialidad, reposa sobre la base de un derecho único y especial y

personaliza la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

Principio de fe pública, descansa sobre las bases del carácter del funcionario público
que tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y redactar y confeccionar las
actuaciones administrativas públicos que deben estar embestidos de ésta.

Principio de legalidad, es el exigido por la ley a los registradores sobre las formas
intrínsecas de los documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o calificación
las escrituras públicas bajo su cuidado a los fines de verificar su validez.

Principio de prioridad, este principio no es más que la validez de la máxima jurídica que
establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto que primero ingrese al
registro se antepone a otro que posteriormente pueda ingresar, aunque este último
tuviere fecha anterior.

Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento de las actuaciones administrativas

en forma en que uno siga al otro de modo eslabonado, sin que se produzcan vacíos o
saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en cuestión objeto de solicitud
de registro o anotación esté inscripto con anterioridad a favor de los otorgantes y que
se siga con el mismo un ordenamiento lógico.

Principio de publicidad, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación

jurídica con el objeto de que se conozca en forma general; esta publicidad en ciertos
casos hace el acto oponible, además de que hace fe de la existencia del acto. En
sentido general, la publicidad está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas
situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y la seguridad de tráfico.

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Cabe destacar que, el sistema de registro de la República Dominicana se encuentra

regido por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la cual es una de las
dependencias del marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria, órgano con carácter
nacional con su sede principal en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según
lo define el artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esta dependencia se
encarga de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros
de Títulos, vela por el cumplimiento de la ley en lo concerniente a su competencia.

La Dirección Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional de

Registro de Títulos. Además de la Dirección Nacional de Registro de Títulos están las
Oficinas de Registro de Títulos, que son creadas y puestas en funcionamiento por la
Suprema Corte de Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas están a
cargo de un registrador o registradora de Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están subordinadas jerárquicamente a la Dirección

Nacional de Registro de Títulos; la delimitación territorial de estas oficinas está
marcada por su vinculación a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a su vez,
a un tribunal superior de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de
Títulos responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre sí.

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MARCO LEGAL:

La Constitución de la República Dominicana establece en el artículo 51, que “el Estado

reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social
que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de
sus bienes”.

La Carta Magna nos damos cuenta que “el Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el
acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada”. Por lo que es
de interés nacional titular los terrenos que carecen de la debida inscripción en el
Registro de la Propiedad. Debido a que es través de la inscripción de los derechos que
el Estado tutela y garantiza el derecho de propiedad.

La Declaración Internacional de Derechos Humanos, consagra en su artículo 17, el

derecho de toda persona a la propiedad: “Toda persona tiene derecho a la propiedad,
individual y colectivamente”. Esta misma carta de derechos establece en el acápite 2
del mismo artículo que “nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”, con lo que
queda prohibida la expropiación forzosa por parte del Estado de la propiedad privada
de los individuos, sin una causa justa y sin la debida indemnización del afectado por tal
medida.

También está la Ley No. 108-05, de registro inmobiliario, la cual establece como
principio que todo derecho de propiedad debidamente registrado es perpetuo, en
consecuencia nadie podrá perder su derecho, por ninguna causa, salvo si el derecho
perime por sí mismo, a causa de ruina o deterioro, o alguna catástrofe. De lo dicho
antes, podemos colegir que el legislador dominicano, reconoció la importancia de la
propiedad inmobiliaria y le atribuyó al Estado, el deber de tutelar la propiedad

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registrada, protegiendo al titular inscrito y al comercio inmobiliario, a través de la

creación de una apariencia de seguridad jurídica.

De tal manera, que es posible visualizar el Registro de la Propiedad de inmuebles

como “un instrumento técnico que sirve al desarrollo económico”. (Álvarez Caperochini,
2006, p. 6).

La Ley núm. 51-07 del 23 de abril de 2007, que introduce modificaciones a la Ley 108-
05, de registro inmobiliario.

El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la

Jurisdicción Inmobiliaria, con la modificación que introdujo la Resolución No. 1737-
2007, de fecha 12 de julio del 2007, de la Suprema Corte de Justicia.

El Reglamento general de Registro de Títulos, Resolución No. 2669-2009, del 10 de

septiembre de 2009, de la Suprema Corte de Justicia.

Reglamento General de Mensuras Catastrales, instituido por Resolución núm. 628-

2009.

Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por

Resolución núm. 517-2007.

Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, instituido por Resolución

núm. 355-2009.

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Reglamento para la Actualización Parcelaria y Registral de Inmuebles Complejos,

instituido por Resolución núm. 3461-2010.

Resolución núm. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de

Deslinde y Procedimientos Diversos.

MARCO COCEPTUAL:

Sistemas registrales: Es la consignación que se practica en los registros

complementarios de los inmuebles, como consecuencia de la ejecución de documentos
aptos para los fines especificados por la ley.

Derecho de propiedad: De acuerdo con Magallon Ibarra (2017), “es el dominio o

capacidad que poseemos para disponer de las cosas que nos pertenecen, de manera
que se nos permite usar y disponer de ellas de manera exclusiva, porque solo su titular
lo puede hacer; eliminando a cualquier otra persona que pretendiera intentarlo. Y que
es una facultad absoluta”.

Inmueble: Es toda superficie de terreno con todo lo planteado, edificado o clavado y

adherido al suelo, individualizado mediante un plano de mensura con una designación

catastral, sobre el que existe un derecho de propiedad registrado en el Registro de

Títulos.

Operaciones registrales: Son las distintas actuaciones que ingresan en los diferentes
Registros de Títulos.

Registro de títulos: Dependencia de la Dirección Nacional de Registro de Títulos que

funciona dentro de una Jurisdicción específica.

Registrador de títulos: El Registrador de Títulos es el funcionario encargado de velar

por la correcta aplicación de los principios registrales, con la finalidad de que a través
de la oponibilidad a terceros obtenida por la publicidad que este genera, blinde el
sistema de una robusta seguridad jurídica.

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Seguridad jurídica: El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia (2010),

la define como “cualidad del ordenamiento jurídico, que implica la certeza de sus
normas y, consiguientemente, la previsibilidad de su aplicación”.

Historia del sistema registral de la República Dominicana:

El derecho registral inmobiliario en la República Dominicana se inicia con la Orden

Ejecutiva No. 511 de fecha 1 de julio de 1920, la cual instituye el sistema Torrens en el
país. La Orden Ejecutiva No. 511 al implementar el sistema Torrens incorpora no sólo la
tutela del derecho de propiedad, sino también brindó protección a los derechos reales
accesorios que afectan al derecho principal de propiedad. (Ruiz Tejada, p. 1952, p.
135). El sistema dominicano, fiel a la influencia australiana se caracteriza por atribuirle
gran importancia al Certificado de Título, cuya exactitud goza de una presunción iuris
tantum, es decir está sujeto a impugnación si existen causales de fraude en el proceso
de saneamiento. Así como si existen motivos de rectificación debido a un error material
en el asiento de inscripción del dominio.

Se ha afirmado, exceptuando los casos mencionados anteriormente, que el Certificado

de Título es inatacable e imprescriptible”. No obstante, atribuirle al Duplicado del
Certificado de Título la condición de imprescriptibilidad, constituye una imprecisión, que
se corresponde a una interpretación errónea de nuestro sistema. Ya que lo importante y
lo que garantiza el Estado en consonancia con su interés de garantizar la propiedad
sobre las fincas, es la inscripción de los derechos y es ésta la que goza de la condición
de imprescriptibilidad. (Ruiz Tejeda, 1952, p. 135).

A la que se refiere el principio IV de la Ley 108-05 al indicar que “todo derecho

registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección
y garantía absoluta del Estado”.

Otra característica que se le atribuye al Duplicado del Certificado de Título es la de ser

irrevocable una vez emitido. No es que el Certificado expedido al dueño sea
irrevocable, sino más bien que la inscripción se mantendrá no obstante cualquier
alegato o contestación, salvando las excepciones indicadas anteriormente. En
consecuencia, el afectado a causa de la verdad proclamada por el registro, cuando ello
se deba a un error imputable al sistema, dispone de una acción contra el fondo de
garantía de inmuebles registrados contemplado en la Ley 108-05 de Registro
Inmobiliario, si bien en la actualidad dicho fondo no está habilitado, constituyendo esto

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una deficiencia en la aplicación de nuestro modelo, que lo hace alejarse de la

concepción de garantía que establece el sistema Torrens.

El sistema dominicano adopta el procedimiento de inmatriculación del sistema

australiano, que nuestra legislación denomina saneamiento. En el cual en aras a
garantizar al tercero que se fía del registro para contratar, se adoptan medidas de
depuración del derecho que pretende ingresar al sistema. En ese sentido, el principio
de legalidad es un pilar de nuestro ordenamiento, pues el mismo es una garantía de
que el derecho que se incorpora al sistema está exento de vicios e irregularidades que
pudieran expoliar al verdadero titular de su derecho de dominio.

Otro rasgo fundamental del sistema registral dominicano, que adopta del sistema
Torrens, es la organización de un sistema de publicidad de los derechos inscritos, que
permitirá a los terceros acceder a la información contenida en los libros registrales
relativa la realidad jurídica de las fincas, la cual es imprescindible conocer para evitar
sorpresas e incertidumbre en las negociaciones.

Antes de instaurarse el sistema Torrens en el país nos regíamos en materia de

inmuebles por el sistema Ministerial Francés. Al amparo del Código Napoleónico
adoptado bajo la ocupación haitiana de 1822. Lo peculiar del Sistema Ministerial
Francés era la transcripción en la Conservaduría de Hipotecas de los actos inter vivos
que contuvieren afectación jurídico-real de los derechos para hacerlos oponibles a todo
el mundo.

El sistema Ministerial Francés utiliza para la llevanza de los libros registrales la técnica
de folio personal. Lo que equivale a decir que el registro está organizado con relación a
los nombres de los titulares de los derechos inscritos. Contrario al sistema Torrens, en
el cual la llevanza de los libros se realiza tomando como parámetro el inmueble. La
organización del registro por titularidades del dominio produce una demora en la
investigación del estado jurídico de los inmuebles, ya que será necesario investigar las
adquisiciones anteriores hasta llegar a la última, para determinar si las transmisiones

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anteriores han sido válidas. Otra tara del sistema Ministerial Francés y por lo cual se le
ha considerado como un sistema imperfecto es la ausencia en el mismo de la
calificación por parte del conservador de hipotecas, lo que implica una falta de
depuración de los derechos transcritos, que se traduce en incertidumbre para los
terceros.

En nuestro ordenamiento si se trata de un inmueble registrado, regirá el sistema

Torrens, si por el contrario el inmueble no se encontrare registrado, regirá el sistema
Francés, cuyo ámbito de aplicación se reduce a los derechos no saneados. El sistema
Ministerial Francés funciona como un depósito de documentos en el cual se considera
al Conservador de Hipotecas como un archivero de los títulos que se le someten. Con
estas características es fácil darse cuenta que el tercero no goza de la debida
protección, ya que adolece de la calificación registral y por consiguiente de la fe pública
registral.

La doctrina local ha afirmado que “el grueso de la legislación sobre el derecho de

propiedad de los inmuebles (...) son instituciones propias de derecho común...”.
(Luciano, 2014, p. 63). Debido a que las más importantes figuras de trascendencia
jurídico-real, como la compraventa, las garantías más comunes en la práctica,
hipotecas y los privilegios, las sucesiones, entre otras, corresponden al derecho
sustantivo. No obstante, la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario contiene importantes y
novedosas figuras registrales que sirven como herramientas para la fluidez del
comercio y la seguridad del sistema registral inmobiliario dominicano.

Nuestro sistema se define en virtud del principio V de la Ley de Registro Inmobiliario,

como un sistema de numerus clausus. Dicho principio establece que: “en relación con
derechos registrados ningún acuerdo entre partes está por encima de esta ley de
Registro Inmobiliario”. Con esta disposición la ley se revela imperativa en esta materia,
por lo que los pactos privados sobre derechos reales inmobiliarios no podrán
contravenir sus disposiciones.

En este sentido, el artículo 89, indica que son documentos registrables, aquellos: (...)
que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles. Los que impongan cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre los
mismos. Los que dispongan limitaciones administrativas y legales de carácter particular
sobre inmuebles, tales como servidumbres, declaración de patrimonio cultural y otras
que de alguna manera limitan o restringen la libertad de disposición sobre el inmueble.
Los derechos de los condóminos sobre su unidad exclusiva, así como la parte
proporcional en las áreas comunes.

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Notamos en esta disposición de la ley que la misma se refiere a documentos

registrables, lo que no es un término del todo exacto debido a que nuestro registro es
un registro de derechos. Los cuales se encuentran amparados en los títulos
presentados al registrador y que contienen la causa del negocio. De forma que lo que
realmente se registra en nuestro sistema son los derechos y no los documentos
presentados, como pudiera pensarse a raíz de esta disposición legal. No obstante,
algunos autores opinan que los registros de derechos son aquellos en los que como en
el sistema alemán se registran los títulos en los que consta la transmisión
prescindiendo de la causa. (Atilio Cornejo, p.

El registro dominicano tiene naturaleza jurídica debido a que no se limita a informar lo

registrado, sino que atribuye a la inscripción importantes efectos sustantivos. (Manzano
Solano y Manzano Fernández, p. 110). No podrá desconocerse lo publicado por el
registro, lo cual tiene un carácter de cognoscibilidad. (Atilio Cornejo, p. 9).

Los derechos se presumen conocidos, si bien no exista un conocimiento real de los

mismos por parte de todos. En consecuencia, nadie podrá menoscabar ni usurpar el
derecho debidamente inscrito.

El modelo dominicano conserva los títulos que operan mutación jurídico-real. Es

oportuno considerar si conservar los títulos formales de los derechos inscritos, es
coherente con nuestro sistema registral inmobiliario de carácter constitutivo y
convalidante.

De acuerdo, al efecto convalidante de los derechos como plasma el artículo 90 de la

Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, los mismos al momento de su inscripción y fruto
del control de legalidad ejercido por el registrador, quedan convalidados por el sistema,
subsanando la inscripción cualquier vicio del cual adoleciere el acto inscrito. O lo que
es lo mismo, la inscripción convalida el derecho. La conservación de los títulos
formales que amparan los derechos se corresponde más bien a un sistema ministerial,
como el sistema francés.

Para fortalecer el control de legalidad de los actos inter vivos que operan mutación
jurídico-real, reforzar el papel del notariado sería adecuado, pues la calificación notarial
es el primer filtro de los actos convencionales que llegan a la oficina del registrador.
Esta función calificadora por parte del notario es un corolario que se desprende del
principio de actuación notarial 77 que establece el compromiso de los fedatarios en la
consecución de la seguridad jurídica preventiva. (Ley 140-15 sobre Notariado).

De igual modo, sería ventajoso para nuestro sistema exigir las escrituras públicas como
único medio de inscribir los actos convencionales que afecten derechos reales
inmobiliarios. Esto así, por la seguridad que proporciona el documento público o
auténtico frente al documento bajo firma privada, pues en aquél en un sistema notarial
de tipo latino, como el nuestro, el notario debe verificar la calidad, capacidad y la causa

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del negocio jurídico, así como también brindar asesoría a las partes sobre lo pactado.
Un título notarial con las características arriba especificadas e inscrito, constituye una
garantía.

Como régimen de reparación a los perjudicados por errores en la calificación de los

documentos aplicamos la hipótesis del artículo 1382 del Código civil “cualquier hecho
del hombre que causa a otro un daño, obliga a aquél por cuya culpa sucedió a
repararlo”.

Esta responsabilidad de derecho común resulta ser insuficiente para otorgar al sistema
seguridad. Debido a que, en nuestro modelo, los registradores no ofrecen fianza como
ocurre en España y como hemos mencionado anteriormente el fondo de garantías no
está habilitado.

A favor del sistema registral dominicano ha de decirse que es un sistema registral de

derechos con plano asociado con deslinde; ahora bien, la brevedad de las
inscripciones hace que el registro se convierta en un almacén de títulos, de la misma
forma que ocurre en Suiza.

Igualmente, los problemas de corrupción asociados a la creación de títulos notariales,

las superposiciones y desplazamientos de fincas y las Constancias anotadas han
supuesto la falta de idoneidad de este modelo para la materialización de sus fines.
(Gómez Gálligo, p. 371-402).

Los principios registrales desde una óptica comparatista:

Se ha señalado la vocación comparatista de nuestra disciplina, que se pone de

manifiesto en los importantes principios rectores del derecho registral inmobiliario. Los
principios registrales se sirven del derecho comparado, y en muchos ordenamientos
tienen el mismo contenido, como veremos más adelante. Los mismos sirven de guía al
operador jurídico cuando debe interpretar y aplicar el derecho en los distintos
presupuestos que se le presentan. Así como también, constituyen la fisonomía de un
sistema registral dado, confiriéndole “su carácter científico y lógico”.

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Los principios registrales o hipotecarios como lo llama el legislador español, son las
reglas o ideas fundamentales que sirven de base al sistema inmobiliario registral de un
país determinado. De igual modo, se define a los principios registrales como conceptos
generales que inspiran a determinado sistema registral son el esqueleto de las leyes
registrales que integran un definido sistema jurídico inmobiliario. Asimismo se
considera que los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales
que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos
planteados en el derecho positivo.

Los principios registrales así entendidos no deben asimilarse a principios generales del
derecho, a pesar de sus características y de configurar a los distintos sistemas
registrales de cada nación. Podemos afirmar que estos principios forman parte de la
estructura del derecho registral inmobiliario y que en consecuencia definen a los
distintos sistemas. Por contraposición a los principios racionales deductivos, los
principios registrales se consideran inductivos porque parten de lo particular,
deduciendo de los hechos una regla general dentro de cada sistema. Tampoco deben
considerarse principios generales del derecho, ya que no son axiomáticos ni
universales, sino que los mismos pueden variar dependiendo del sistema de que se
trate. Podemos decir que los mismos no se consideran una categoría jerárquicamente
superior dentro del sistema o que estén por encima del ordenamiento jurídico. (De
Reina Tartière, s/f, p. 53).

La doctrina ha convenido en asimilar los principios registrales a normas o reglas, ya

que se encuentran contemplados en textos legales, los cuales constituyen su fuente.
La mayoría de los países han adoptado los principios de la legislación australiana,
suiza y española, adaptándolos a la peculiar concepción de su sistema registral. Los
distintos sistemas clasifican los principios en categorías dependiendo de la naturaleza y
contenido de los mismos. Así habrá principios que se aplican al procedimiento registral,
como lo es el principio de legalidad y principios sustantivos como el principio de
inscripción.

De igual modo, los principios registrales han influido en la clasificación del derecho
inmobiliario en formal y material. El derecho formal 86 trata la estructura del registro, y
concierne principios como el de especialidad y tracto sucesivo. Abarcando el derecho
inmobiliario material, principios como el de publicidad.

La doctrina española ha clasificado los distintos principios, atendiendo a los efectos de

la inscripción. Dentro de esta clasificación se encuentran: el principio de inscripción (en
sentido material), legitimación, oponibilidad, fe pública y prioridad. (Fernández- Reyes,
2017). En contraposición a los que se refieren a los requisitos de la inscripción como
son los principios de rogación, tracto sucesivo, legalidad y especialidad.

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Los sistemas registrales clasificados por los tratadistas citados descansan sobre las
bases de siete principios registrales generales, estos son:

Principio de Inscripción, este principio en los sistemas formales de registro, es la base

para constituir, transmitir, extinguir o modificar derechos reales sobre los inmuebles.

Principio de especialidad, reposa sobre la base de un derecho único y especial y

personaliza la inscripción de los derechos reales inmobiliarios.

Principio de fe pública, descansa sobre las bases del carácter del funcionario público
que tiene atribuciones conferidas por la ley para dar fe, y redactar y confeccionar las
actuaciones administrativas públicos que deben estar embestidos de ésta.

Principio de legalidad, es el exigido por la ley a los registradores sobre las formas
intrínsecas de los documentos bajo su cuidado y exige someter a examen o calificación
las escrituras públicas bajo su cuidado a los fines de verificar su validez.

Principio de prioridad, este principio no es más que la validez de la máxima jurídica que
establece, primero en tiempo primero en derecho. El acto que primero ingrese al
registro se antepone a otro que posteriormente pueda ingresar, aunque este último
tuviere fecha anterior.

Principio de trato sucesivo, dispone el ordenamiento de las actuaciones administrativas

en forma en que uno siga al otro de modo eslabonado, sin que se produzcan vacíos o
saltos registrales, o sea, que requiere que el inmueble en cuestión objeto de solicitud
de registro o anotación esté inscripto con anterioridad a favor de los otorgantes y que
se siga con el mismo un ordenamiento lógico.

Principio de publicidad, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación

jurídica con el objeto de que se conozca en forma general; esta publicidad en ciertos
casos hace el acto oponible, además de que hace fe de la existencia del acto. En
sentido general, la publicidad está orientada a dar a conocer, a todos, determinadas
situaciones jurídicas para la tutela, los derechos y la seguridad de tráfico.

Cabe destacar que, el derecho registral es un conjunto de normas y reglas jurídicas

que se utilizan para regular las relaciones jurídicas, ya sea entre particulares o entre el
Estado y particulares con el fin de salvaguardar, mediante la publicidad registrar los
derechos de las personas para así brindar la seguridad jurídica en torno a esos
derechos.

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El derecho registral se caracteriza por disponer de tres condiciones principales es de

orden público, protector y legitimador, y es regulador. El derecho registral es de orden
público y descansa bajo la base de la publicidad registral. La publicidad registral es el
medio a través del cual se informa a las personas sobre las actuaciones administrativas
jurídicos públicos o sobre las actuaciones administrativas entre particulares de orden
público.

La publicidad registral previene que un acto jurídico no esté viciado de nulidad absoluta
y da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada persona. A
la vez que informa y da fe pública sobre la constitución o creación de un derecho que
tiene consecuencias jurídicas.

El registro de títulos en la República Dominicana:

Dirección Nacional de Registros de Títulos, es una de las células o dependencias del

marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria, órgano con carácter nacional con su
sede principal en la ciudad de Santo Domingo, Distrito Nacional, según lo define el
artículo 13 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Esta dependencia se encarga de
coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registros de Títulos,
vela por el cumplimiento de la ley en lo concerniente a su competencia. La Dirección
Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional de Registro de
Títulos. Además de la Dirección Nacional de Registro de Títulos están las Oficinas de
Registro de Títulos, que son creadas y puestas en funcionamiento por la Suprema
Corte de Justicia acorde a las necesidades del sistema, estas oficinas están a cargo de
un registrador o registradora de Títulos.

Las Oficinas de Registros de Títulos están subordinadas jerárquicamente a la Dirección

Nacional de Registro de Títulos; la delimitación territorial de estas oficinas está
marcada por su vinculación a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a su vez,
a un tribunal superior de tierras. En la actualidad, existen 22 oficinas de Registro de
Títulos responsables del Registro de los derechos reales inmobiliarios dentro de sus
localidades. Los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, son interdependientes entre sí.

Importancia de la Dirección Nacional de Registros de Títulos:

La Dirección Nacional de Registro de Títulos como órgano superior jerárquico de las

Oficinas de Registros de Títulos, tiene su base legal en el artículo 13 de la Ley 108- 05
de Registro Inmobiliario, la ley es vaga en cuanto a definir las atribuciones y

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funciones de la Dirección Nacional de Registro de Títulos, por cuanto esta ley pone a
cargo de la Suprema Corte de Justicia la prerrogativa de establecer sus funciones por
la vía reglamentaria, así como su sede.

En atención a lo expresado la Suprema Corte de Justicia a los fines de reglamentar las

funciones de la Dirección Nacional de Registros de Títulos, dicta el Reglamento
General de Registros de Títulos para normar las actividades tanto de la Dirección
Nacional de Registros de Títulos como las Oficinas de Registros de Títulos y su
personal. Los artículos 5, 6, 7, 8, 9 y 10 tratan lo concerniente a esta Dirección
Nacional.

Esta dirección cuenta con una estructura integrada por el Director Nacional de
Registros de Títulos, sus abogados ayudantes y un equipo técnico agrupado en
divisiones o unidades para desempeñar funciones específicas de esta dependencia.

Las facultades del Registrador de Títulos dominicano están abocadas a la salvaguarda

de uno de los patrimonios más preciados de un país, que es su territorio, toda vez que
este es un administrador del inventario registral-inmobiliario que posee la República
Dominicana.

Evidentemente la facultad de calificar un expediente se aboca a determinar la

procedencia o no del mismo, atendiendo a criterios propios de la materia en que el
juzgador se desempeñe.

Evidentemente el Registrador de títulos debe analizar las formas extrínsecas de los

documentos a inscribir, pero sus facultades no se extinguen en el estudio de las
formas, toda vez que debe analizar también los actos inscribibles, en su contenido u
coordinarlos con los asientos ya previamente inscritos que se refieren a ellos.

Conforme Moisset de Espanes (1977), “el Registrador no tiene facultades judiciales, y

por tanto no se pronuncia sobre la validez o invalidez de los documentos, sino
solamente sobre su admisibilidad o inadmisibilidad”.

En la materia de derecho registral dominicano, la denominada función calificadora se

enmarca en la acción de determinar si un acto o documento que se le presenta al
Registrador de Títulos, cumple o no con los requerimientos establecidos por la
normativa legal inmobiliaria, cuyo objetivo sea la de preverse de la validez y eficacia
frente a terceros, para así blindarse de la protección que brinda el sistema.

En esa misma línea de pensamientos, al observar las facultades establecidas por el

Reglamento General de Registro de Títulos respecto a la función calificadora podemos
denotar que el registrador debe al realizar todas exigencias puesta a su cargo se
convierte en generador de decisión respecto a la documentación que le he sometida.

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Interesante resaltar que dentro de la función el Registrador de Títulos, este se

encuentra compelido a subsanar por su propios medios irregularidades, defectos,
errores u omisiones que pudieran contener la documentación que examina, sino que
puede mediante el mecanismo de oficio motivado requerirle la enmienda de dicha
documentación en procura de realizar la incorporación al sistema registral el acto
sometido.

Por último, los artículos 43 y 44 del Reglamento General de Registro Títulos establece
que la función calificadora “es la facultad que el Registrador de Títulos tiene para
examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”, de dicha
aseveración podemos inferir que el Registrador de Títulos somete a un proceso de
evaluación los documentos que le son presentados para la consiguiente realización del
asiento registral.

CONCLUSION:

Después de haber realizado dicha actividad, cabe destacar, que, como toda acción en
justicia, el recurso de revisión por causa de fraude tiene que cumplir con requisitos de
forma y fondo que la ley de registro inmobiliario ha establecido, apegadas al carácter
excepcional y extraordinario que se le confiere. Es de carácter excepcional, porque es
propio de la Jurisdicción Inmobiliaria y solamente el Tribunal Superior de Tierras es
quien tiene competencia para conocerlo, puesto que el legislador fue quien lo previó y
lo instituyó como una acción especial y única de la materia inmobiliaria.

El carácter extraordinario, en palabras de Ciprián, R. (2009, p. 601), se debe a que no

entra en la clasificación clásica de los denominados recursos ordinarios, como la
apelación, entre otros, interponiéndose, además, como una última acción que tiene el
objetivo de proteger y hacer reconocer judicialmente un derecho vulnerado.

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