Ahora bien, a continuación se analizan los agravios expresados por el apelante
codemandado SERGIO ALBERTO GONZÁLEZ CAZARES, en el Toca
178/23/3, de la manera siguiente:
Es infundado el primer agravio expresado por el apelante codemandado, ya que
contrario a lo aseverado, no acreditó estar al corriente en el pago d,e_las rentas
subsecuentes a que se encontraba obligado, porque los billetes ·de depósito
exhibidos en la contestación a la dema17da por los codemandados fueron
realizados extemporáneamente.
Lo anterior es así, toda vez que si bien es cierto tomando en consideración que la
acción de rescisión ejercitada por la parte actora se basó en la falta de pago y de
pago puntual de las rentas de los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil
veintidós, más las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega
del inmueble materia de la litis y para ello, el pago o cumplimiento de las
obligaciones corresponde acreditarlas a los deudores y no su incumplimiento a
la acreedora, en esas condiciones, los demandados al dar contestación a la
demanda instaurada en su contra, exhibieron las documentales públicas
consistentes en cinco billetes de depósito, todos de fecha catorce de noviembre
de dos mil veintidós, por las cantidades de $2,000.00 (DOS MIL PESOS .00/:,100
MONEDA NACIONAL), con los números: W345361, W345362, W345363,
W345364 y W345365, sin que se advierta de los mismos a qué mes de renta
corresponden, documentales con las cuales se acredita que los demandados
realizaron pagos por rentas, por lo que se deben tomar en cuenta como pago de
renta de ios meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de dos mil
veintidós, sin embargo, de los referidos billetes también se advierte el
incumplimiento por parte de los demandados en las obligaciones de pago a su
cargo, ya que los mismos se realizaron contraviniendo lo establecido en la
cláusula sexta del contrato de arrendamiento celebrado el uno de junio de dos mil
dieciséis base de la acción, donde las partes pactaron que la arrendataria
pagaría a la arrendadora puntualmente la renta pactada- dlentro de los
primeros diez días de cada mes, es decir, de los billetes de depósito exhibidos no
se acredita que los demandados hayan realizado los pagos reclamados dentro
de los primeros diez días de cada mes, pues éstos fueron realizados el catorce de
noviembre de dos mil veintidós, de ahí entonces, que el apelante codemandado no
acredita encontrarse al corriente en el pago de las rentas reclamadas, pues las
rentas consignadas con posterioridad a la demanda no justifican que ei
arrendatario haya dado cumplimiento oportunamente a la obligación de pago de
rentas en los términos convenidos en el contrato por lo que al haberse hecho el
pago de las rentas cuando ya se ha faltado a esa obligación, como en el caso
sucede, y después que la arrendadora, precisamente por esa falta de pago, se vio
en la necesidad de demandar al inquilino y a la fiadora, es indudable que sí existe
la mora, pues de otra manera siempre tendría el arrendatario la facultad de no
cumplir con el contrato en lo que se refiere al pago de rentas, por tanto, el
apelante codemandado no acredita con los billetes de depósito exhibidos
encontrarse al corriente en el pago de las rentas reclamadas, aunado a que no
acreditó sus afirmaciones en el sentido de que la arrendadora se negó a recibirle
la renta, de ahí lo infundado de este agravio.
Por otra parte, es inoperante el ·agravio relativo a que la arrendadora aduce la
falta de pago de más de tres meses de renta por lo que se entiende que el
apelante si las pagó, toda vez que nunca presentó escrito mediante el cual le
requiriera del pago de las rentas y no entregó ningún recibo de renta, de ahí que
no existía mora en el pago de las rentas, por lo que es claro la indebida
interpretación del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal, ahora
Ciudad de México.
En efecto, tales asertos son inoperantes, toda vez que esta Sala se encuentra
impedida para ,analizarlos, porque al tratarse del arrendamiento destinado a casa
habitación, como en el caso sucede, no se puede analizar que oficio la presunción
de pago derivada del artículo 2428-E del Código Civil para el Distrito Federal,
ahora Ciudad de México, pues debía plantearse la excepción de pago
correspondiente por la parte demandada, lo que no hizo, por lo que el juzgador no
tenía por qué interpretar dicho artículo, ya que en materia civil no opera la
suplencia de la queja.
Lo anterior es así, toda vez que si la presunción legal prevista en el artículo 2428-
E referido, no formó parte de la litis, porque no fue planteada la excepción de pago
correspondiente, lo que era necesario para que el Juez se encontrara facultado
para analizarla, ello no constituye una omisión que implique una violación evidente
de la ley que deje sin defensa la apelante codemandada, pues la autoridad no
transgrede alguna norma procedimental o sustantiva; por el contrario ·considera el
estudio de una cuestión que no formó parte de la litis, afectaría situaciones
procesales resueltas en el juicio de arrendamiento inmobiliario en el que no se
planteó la excepción de pago y fue introducida por el Juez lo
que transgrediría la suplencia de la queja deficiente, cuyo límite en materia civil
consiste en no afectar situaciones resueltas en el procedimiento del que derive la
sentencia reclamada, en términos del artículo 79, fracción VI, de la Ley de
Amparo.
Por ende, la suplencia de la queja deficiente no tiene e! alcance de introducir
cuestiones o .elementos que no formaron parte de la litis, con el pretexto de
indefensión del recurrente codemandado, pues es evidente que al ser un juicio de
naturaleza civil, como lo es el arrendamiento, es necesario que ocurra una
violación manifiesta de la ley que deje sin defensa a la inconforme, para que se
justifique la aplicación de ese principio lo que no ocurre tratándose de aspectos
que no fueron planteados por las partesdentro del juicio, de ahí, entonces que esta
Sala se encuentra impedida para analizar este agravio, por lo que deviene
inoperante.
Por otra parte, es inoperante el agravio relativo a que existe una indebida
valoración de las Pruebas aportadas por los demandados porque el A quo emitió
su ilegal resolución el mismo día en que celebró la audiencia de Ley, porque no
tuvo tiempo para una debida valoración de las pruebas aportadas en perjuicio del
apelante, lo que denota una preferencia hacia a la actora.
Tales manifestaciones son inoperantes, en virtud de que las cuestiones alegadas por el apelante
codemandado se refieren a violaciones procesales, que no son de estudiarse en esta ocasión en
que se está resolviendo ei recurso de apelación que se hizo valer en contra de la sentencia
definitiva, puesto que la interposición del presente recurso sólo le da facultades a esta Sala para
avocarse al estudio de las violaciones cometidas en el dictado de la misma, con el
objeto dé proceder a confirmar, revocar o modificar la resolución impugnada;
consecuentemente, y por los motivos relatados es de reiterarse lo inoperante del
agravio en estudio.
Es infundado el segundo agravio expresado por el apelante codemandado, ya que
si bien con los billetes de depósito exhibidos por los codemandados en la
contestación de demanda instaurada en su contra se tuvieron por pagados las
rentas correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y
noviembre de dos mil veintidós, no menos cierto es también que con los mismos
billetes quedó acreditado el incumplimiento de los codemandados, pues dichos
pagos fueron realizados el catorce de noviembre de dos mil veintidós y no dentro
de los primeros diez días de cada mes, contraviniendo así lo pactado en la
cláusula sexta del contrato de arrendamiento base de la acción, por tanto, no se
cumplió con el pago.. de .la renta en la forma y términos pactados en el contrato,
por lo que al no cubrirse oportunamente la renta mensual, se actualiza la pena
moratoria del diez por ciento mensual de la renta no pagad por cada mes de
atraso, prevista en la misma cláusula antes citad , como lo hizo el juzgador en la
sentencia definitiva apelada.
Lo anterior se considera así ya que si las partes celebrantes lo convinieron así de
manera voluntaria, dicha manifestación cobra relevancia en virtud de haber1
sido emitida por los propios celebrantes dada la libertad contractual que existe,
ya que en los contratos civiles cada una de las partes se obliga en la forma y
términos que aparezca que quiso obligarse, tal como se aprecia del contenido de
los artículos 6 y 1832 del Código Civil para el Distrito Federal, ahora Ciudad de
México.
Y si en el caso los celebrantes PAOLA GRACIELA KARAM VALDÉS, SERGIO
ALBERTO GONZÁLEZ CAZARES y LUCÍA CAZAREZ VERDUGO, concertaron
un contrato de arrendamiento en el cual estos últimos se obligaron conjuntamente
a pagar la renta oportunamente dentro del término de diez días de cada mes y al
no hacerse así convinieron que se pagaría una pena moratoria del diez por ciento
mensual de la renta no pagada por cada mes de atraso, durante todo el tiempo
que dure la mora, al encontrarse expresa esa manifestación, como se desprende
de la parte final del contrato referido en el que obra el nombre y la firma del señor
Sergio González. Cazares como arrendatario, Paola Graciela Karam Valdés como
arrendadora y Lucía Cazarez Verdugo como fiadora, debemos atender a lo
pactado entre las partes en relación a cuando no se cubra oportunamente la renta
mensual como ya se había señalado al actualizar lo relativo a la apelación de la
codemandada Lucía Cazarez Verdugo.
Por tanto, procede condenar a los demandados al pago de la pena moratoria
pactada equivalente al diez por ciento sobre el monto mensual de la renta a partir
de la fecha del incumplimiento, es decir a partir del mes de julio 9e dos mil
veintidós y hasta la total desocupación y entrega del bien arrendado.
Además la condena a los demandados al pago de la pena moratoria pactada
equivalente aI diez por ciento sobre el monto mensual de la renta no es usurera,
porque como ya se dijo, el único límite que tiene dicha pena es que no exceda en
valor y cuantía a la obligación principal, de conformidad con lo dispuesto por el
artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal, ahora Ciudad de México, y
la misma no es acumulativa, por lo que resulta inaplicable al caso el criterio
jurisprudencia invocado por el apelante relativo al interés usurario pues se trata de
una hipótesis diversa a la pena convencional, de ahí entonces, resulta infundado
el agravio en estudio.
En las relatadas condiciones, al ser infundados e inoperantes los agravios
expresados por ambos codemandados, lo procedente es confirmar la sentencia
definitiva apelada.
IV.- Por encontrarse este asunto en lo dispuesto por el artículo 140 fracción IV del
Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, ahora Ciudad de
México, al existir dos sentencias conformes de toda ,conformidad en su parte
resolutiva, se condena a los apelantes al pago de las costas causadas en esta
instancia.