La Propiedad Horizontal.

Un régimen infravalorado

Por Mayra Andrea Lucero1(*) y Marcos Ariel Hernández2(**)

En nuestra experiencia en la implementación del Registro Público de

Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de
Buenos Aires – RPAC-3 nos encontramos con un sector que no había
registrado ninguna participación estatal en ninguno de sus aspectos más
destacados. El apartamiento de las normas que rigen el sistema de la
Propiedad Horizontal, como derecho real - y como tal es de orden público-
incorporado al Código Civil y Comercial es sustancial y conllevará muchos años
en lograr una armonización territorial y equitativa en su aplicación. Los
esfuerzos sustanciales sin dudas están dirigidos a esos objetivos, resultando la
Ley 14.701 (la de creación del RPAC) sólo uno de los aspectos, no el único.

1(*)
Dra. Mayra Andrea Lucero, abogada Egresada de la Universidad de Buenos Aires
Diplomada en Propiedad Horizontal, Administración de Consorcios y Urbanizaciones- Título
expedido por la Universidad de Belgrano junto al CPACF-. Técnica Superior en Negociación de
Bienes – Corredor y Martillero Público- Título expedido en la Universidad Tecnológica Nacional.
Directora Académica de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal. Asesora técnico legal
del Ministerio de Justicia de la Provincia de Buenos Aires asignada al RPAC (Registro Público
de Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal- Dirección Provincial de
Personas Jurídicas.).
2(**)
Dr. Marcos Ariel Hernández, abogado, Egresado de la Universidad de Mar del Plata.
Magíster de la Universidad Nacional de Buenos Aires en Derecho Comercial y de los Negocios.
Director del RPAC (Registro Público de Administradores de Consorcios de la Propiedad
Horizontal- Dirección Provincial de Personas Jurídicas. - Ministerio de Justicia de la Provincia
de Buenos Aires)
3
(Ingresar)

1
En ese mapa de situación, en donde se conjugan todos los intereses de
múltiples actores, es necesario proponer un camino crítico de acción y
compartir fundamentos jurídicos que ayuden esencialmente a los profesionales
vinculados, para aplicar las herramientas válidas para desarrollar
armónicamente las relaciones humanas, dotadas de derechos y obligaciones,
en este complejo y apasionante mundo de comunidad de intereses que poseen
los propietarios. El mismo puede presentarse en cualquier conjunto
inmobiliario4, sea vertical / horizontal, de residencia permanente o temporaria,
de uso civil o comercial, y bajo cualquier tipo jurídico indistinto, ya que la
propiedad horizontal se presenta en diversas situaciones y cualquiera de ellas,
es regida por este derecho real, la común y la especial5.

Partiendo de esa concepción de derecho real, de indisponibilidad de sus

fundamentos, de irrenunciabilidad de sus prescripciones legales y métodos, fija
la conductas y exigencias mínimas en las que se debe desarrollar, dejando al
mundo del derecho privado – y la tan conocida autonomía de la voluntad – para
aquellos supuestos de disponibilidad específica, en modo de agravante,
aunque nunca de resignación o disminución de exigencias. Por ejemplo, la
doble mayoría de personas y porcentaje de participación en el dominio para
establecer que una asamblea presencial ha logrado “una decisión” cuando
están presentes o representados con esa mayoría absoluta, y si no lo están, lo
tratado en esa asamblea resultará “una propuesta” sobre la cual deberán los
ausentes realizar oposiciones con mayoría suficiente (artículo 2060 primer y
segundo párrafo). Un reglamento no podría válidamente establecer que ese
mínimo de mayoría absoluta fuera inferior, por ejemplo, que con 1/3 para lograr
una decisión6.

En tal contexto, y como sostenemos que la propiedad horizontal, en cada tema

abre tantas aristas del derecho de fondo, que además pueden conjugarse con
los derechos locales (el poder de policía provincial en las diferentes materias
no delegadas al Estado nacional), en este trabajo vamos a intentar – con
mucha fuerza y esperanza – introducir el planteo sobre tres aspectos que
entendemos sustanciales, relevantes y que merecen un urgente abordaje.

Los mismos son “el Libro de Propietarios como base de la pirámide del
funcionamiento ordenatorio de la Propiedad Horizontal”, “el proceso

4
Art 2073 del CCYC “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.”
5
Art 2075 segundo párrafo del CCYC “…Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a
la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro,
con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho
real de propiedad horizontal especial…”
6
Art 2060 primer párrafo del CCYC “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se
adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades
funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto…”

2
asambleario del derecho real de Propiedad Horizontal” y “el Consejo de
Propietarios y su rol (¿nuevo?).

El Libro de Propietarios (un libro inexistente y resistido):

El artículo 2067 del Código Civil y Comercial, entre las obligaciones de los
administradores, establece en su inciso i) llevar en legal forma los libros de
actas, de administración, de registro de propietarios, de registro de firmas
y cualquier otro que exija la reglamentación local. ...”

Libro de Actas, es el libro más común (por su existencia) y que el administrador

y consorcistas entendían como el único más importante, pues allí se vuelcan
las asambleas en donde surgen las principales decisiones del consorcio, la
designación y fijación de los honorarios del administrador, la elección del
Consejo de Propietarios si lo hubiera, y diferentes actos relacionados a las
principales decisiones del consorcio, como lo son las contrataciones que ya no
son actos de mera administración. Como veremos en el próximo punto,
además ahora, también a través de este Libro, se acredita la presencialidad en
el acto de asamblea, ya que la asistencia debe asentarse en el mismo (artículo
2062), tiene que surgir el resultado de la notificación de los ausentes para las
oposiciones de temas que no hubieran sido decididos por mayoría absoluta
como mínimo, o de la agravada si el Reglamento estableciera otra, y lo más
importante y sustancial en nuestro criterio, la nota del último párrafo de ese
mismo artículo, en donde el administrador (o el Consejo si administra en el
breve plazo autorizado por el artículo 2064) debe dejar asentado cómo terminó
la decisión de cada punto del orden del día. No es el mismo libro de la
derogada Ley 13.512, es un libro más potente aún.

Libro de Administración, que es donde se reflejan los ingresos y egresos

mensuales, el fondo operativo y el fondo de reserva si lo hubiera. Recordemos
que los consorcios, aún como personas jurídicas en los términos del artículo
2044, ninguna de las provincias argentinas (incluida CABA) ha establecido la
obligación de llevar balances y que si bien los reglamentos de propiedad
horizontal pueden preverlos, denominando algunos como “presupuesto y
balance” , en nuestro criterio estos términos hacen a la organización, previsión
y control de la administración a cargo del administrador, de modo tentativo y sin
previa autorización de desvíos intra consorcial. Es el mismo Código, el que
establece el supuesto de utilización del fondo de reserva antes situaciones
extraordinarias (conforme artículo 2064 inciso c).

Libro de Registro de Firmas de los propietarios, que es un libro obligatorio en la

reunión asamblearia, para poder cotejar los mandatos otorgados por los
propietarios y que debe encontrarse permanentemente actualizado. Si bien es
una obligación del administrador, también lo es del propietario quien no podría
delegar mandato escrito en documento privado – salvo firma certificada ante
notario o entidad autorizada en el reglamento de propiedad- si no está
actualizada su firma en este libro. A la vista de las reformas tecnológicas post
pandemia, todas indicarían que nos encaminamos hacia una firma digital o
electrónica, pero ello no sería posible hasta que no avancemos en su

3
incorporación en el Código Civil y Comercial. Parecería que no es competencia
de los registros de administradores ni de las autoridades de aplicación de esas
normas, la de poder avanzar sobre esta actividad del derecho real de
Propiedad Horizontal sin esa reforma legislativa. Sin embargo, si está creada la
comunidad de correos electrónicos verificados “administrador/propietarios”
parecería que nada impediría que el mandato se pueda otorgar por este medio,
previa habilitación en el acto de Convocatoria o a pedido expreso de los
propietarios con conocimiento del resto del consorcio.

Y finalmente, y el más importante de todos, el de propietarios. ¿Y por qué es

más importante? A veces nos consultamos si la pregunta es sincera o retórica
para esconder realidades subyacentes y que, por las mismas, este libro, creado
por el Código Civil y Comercial a partir del 01/08/2015 en 2024 aún no se
encuentra completo, y no de modo excepcional, sino de modo generalizado. Y
no solo en la Provincia de Buenos Aires .... en CABA tampoco y en el resto de
las provincias.

El Libro de Propietarios, y aunque parezca curioso aclararlo, está destinado

para asentar el registro de “Propietarios”, ergo, titulares de dominio con
facultades jurídicas para disponer del bien7, gravarlo, ser responsable jurídico
de los actos que en el mismo sucedan, responder por expensas comunes y
extraordinarias y por acciones de responsabilidad vinculadas a los daños a
terceros que podrían suceder por acción y omisión. Son los integrantes de la
persona jurídica Consorcio, como lo son los accionistas. Parangonando en el
régimen societario, en una asamblea de socios

¿Podría votar alguna persona que no resulte accionista o apoderada por este?

El artículo 1941 del Código define al dominio perfecto como “el derecho real
que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa dentro de los límites previstos en la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”

Pues bien, uno de los principales problemas de los consorcios en la actualidad,

es la fuerte resistencia que reciben los administradores al momento de solicitar
la acreditación del rol de propietarios, y a la par, la calificación jurídica que
debe realizarse para insertar esa condición en el libro. Carlos adquiere casado
en primeras nupcias con María, genera que el propietario es Carlos y no María,
ya que esta última posee un derecho de ganancialidad en expectativa que solo
sucederá cuando se produzca un divorcio vincular o el fallecimiento del titular,
con la correspondiente asignación judicial de la condición de heredera del
causante, en la medida que correspondiera.

7
La definición de Marina Mariani de Vidal- Adriana Abella “El dominio es el derecho real que
confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El titular de
dominio tiene la plena in re potestas. La diferencia con los demás derechos reales, a los que
les corresponden el ejercicio de determinadas facultades sobre la cosa, el dueño tiene todas
las posibles, por más que, naturalmente, deba obrar dentro de los límites que le marca el
ordenamiento jurídico” Derechos Reales en el Código Civil y Comercial, Tomo 1. Editorial
Zavalia, 1era edición, página 87

4
El padre que dona a sus hijos el bien, y se reserva el derecho de usufructo
vitalicio. ¿Quiénes son los propietarios? En la formulación de la pregunta en
plural se encuentra la respuesta, pero en aras de advertir a desprevenidos,
será el titular dominial. En este caso el derecho a disponer de la cosa estaría
limitado a la previa conformidad o fallecimiento del usufructuario, más no le
quita la responsabilidad y la titularidad del derecho consorcial a los propietarios.

Y de estos casos de confusión entre propietarios (dominiales) y tenedores

existen en variada cantidad. Entre personas humanas y en combinación con
personas jurídicas o contratos de fideicomisos, tan fomentados últimamente
para la administración sucesoria o como forma de protección de activos para
los regímenes de responsabilidades vigentes en nuestro sistema jurídico.

Por lo tanto, la negativa a participar a personas que no revisten el carácter de

propietario (titular dominial) o en su defecto herederos declarados, no hace
más que confirmar que no pierden el derecho a voto, pues no se pierde un
derecho que nunca se tuvo.

Resulta una tarea ardua, difícil y con solución para el administrador. Ante la
negativa, podría obtener una copia de un asiento registral y calificar la
propiedad de acuerdo a la publicidad del Registro de la Propiedad Inmueble de
la jurisdicción que corresponda. Sobre ese titular deberá liquidar expensas, es
a ese titular al que le reconocerá derechos consorciales. Es respecto de ese
titular a quien tomará la firma del Libro de Registro de Firmas. Es respecto de
ese titular a quien le tomará el correo electrónico para las notificaciones (en
Provincia de Buenos Aires, como sistema válido de notificaciones intra
consorciales con alcance legal como medio fehaciente).

Insistimos, es el acto fundamental y necesario que cualquier administrador

debe realizar. Es su obligación principal, para la responsabilidad profesional de
quien administra, para el respeto de los derechos de los demás propietarios y
para dotar de seguridad jurídica al consorcio, como representante legal que
resulta ser (artículo 2065). Y desde allí protege a todos.

Adviértase, por ejemplo, que para entablar una demanda ejecutiva por cobro de
expensas (o de gastos y contribuciones comunes según el plenario
“Sausalito8”) el administrador debe identificar al sujeto pasivo de la obligación.
Ya lo establece el artículo 2050 cuando señala que los obligados al pago de
expensas “Además del propietario, y sin implicar liberación de este, están
obligados al pago…” Para embargar y ejecutar el bien, es necesario demandar
al propietario; para demandar hay que conocer quién es. Y ese conocimiento
se debe tener en forma constante y no solo ante esta situación de cobro
forzado, que resulta excepcional.

Del tema se podría conjeturar tantas situaciones de riesgo legal, como

cualquier acto realizado por quienes no poseen capacidad jurídica para
realizarlas, pero conlleva un agravante destacado: muchos de los actos no son
8
Expte. N° SI-14329-2020 - “Sausalito Club S.A. c/ Cibra S.A. s/ cobro ejecutivo de expensas” -
CÁMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL DE SAN ISIDRO (Buenos Aires) –
12/09/2023 ([Link] - AADA83)

5
a título singular, sino a título colectivo, por ejemplo, si integra – inválidamente-
el Consejo de Propietarios. Allí, además de la responsabilidad del “tercero en la
relación consorcial”, rige la responsabilidad del administrador que debe
procurar ese Libro de Propietarios, incluso con la determinación de no dejar
representar a esa unidad funcional en la próxima asamblea, circunstancia que
debe exigir en la notificación de la convocatoria. Aquí se presenta la
circunstancia muy compleja para la administración y los restantes propietarios.
Presentado al acto de asamblea (y a la cual ha asistido siempre), solicita que la
asamblea lo autorice a emitir su voto aun no habiendo completado el Libro de
Propietarios.

¿Es legal? ¿Están incumpliendo la ley el resto de los consorcistas que lo

consienten? ¿Debería el pretendido propietario sin acreditar título obtener la
venia o autorización judicial previa? Parecería que esta última opción es la más
recomendable. Si un administrador interpusiera una denuncia penal contra un
pretendido propietario (al que ya ha autorizado votar) sería un camino sin
retorno respecto del mismo y en sí, respecto de la relación con el resto de los
propietarios. Desde 2015 así como no hay libros de propietarios completos,
tampoco hay fallos judiciales que decidan sobre la materia, porque estos vicios
son consentidos, se resuelven en el acto de la asamblea y generalmente
permiten la votación. De igual manera, nunca el administrador debe ser quien
decida, sino quien informe, que la asamblea decida y luego comience el resto
del tratamiento del orden día. -

En esta cuestión, que no es solo de una creación teórica, sino que sucede más
de lo pensado, y de allí el estado general de cosas, es responsabilidad del
administrador completar el Libro de Propietarios previo a la convocatoria de la
próxima asamblea. Notificar a todos los propietarios que unidades funcionales
ya están registrados y cuáles no, y que, si no envían copia de los títulos de
propiedad o constancias de dominio, procederán a su costa (por expensas
como gasto particular de la unidad funcional) a solicitar una copia del asiento
registral, informando luego de asentado quien detenta propietario y adecuando
su liquidación de expensas.

Este libro es “el padrón donde se asientan aquellos que poseen derechos y
obligaciones consorciales”. Es el reflejo del conjunto de titulares con derecho a
y con deber a, y cambia todas las relaciones intra consorciales. La de
autorización de acceso, la titularidad de seguros, la legitimidad para reclamar y
ser sujeto de reclamos, el uso de espacios comunes y una serie de acciones
vinculadas a su investidura. ¿Alguien podría ingresar a un club sin ser socio y
utilizar sus instalaciones sin estar autorizado? En tantos órdenes de la vida,
esta condición de “acreditación” es tan normal y consuetudinaria, que es
llamativa la situación que se ha presentado en la propiedad horizontal.

Es hora de trabajar fuertemente y echar luz, mucha luz sobre este Libro de
Propietarios y dotar a los administradores de herramientas de gestión para el
cumplimiento de una obligación que el Código Civil y Comercial le exige en el
artículo 2067 inciso i).

6
El proceso asambleario en el derecho real de Propiedad Horizontal.

Anteriormente, se realizaba una asamblea que tenía quórum, primer llamado,

segundo llamado, se firmaba la asistencia en un libro de asistencia como en los
clubes u otras asociaciones civiles, todo ello ya no existe. Fue derogado,
aunque muchos se sorprendan al leerlo como nos sucede cuando damos
charlas presenciales, el 01/08/2015.

El Código Civil y Comercial de la Nación, ley aplicable en todo el territorio

argentino sin excepción, y bajo el principio de prelación normativa que surge
del artículo 963, estableció un proceso asambleario, que va en su descripción
desde el artículo 2058 al 2062 inclusive.

Cabe decir, aquellas asambleas en donde participaban un minúsculo grupo de

gente y decidían por los demás consorcistas – que por alguna razón- no
participaban, era una decisión, se pasaba a libro, se firmaba y se ejecutaba sin
más trámite. De esta manera, en un consorcio de 300 unidades funcionales, la
presencialidad de 10 consorcistas decidía la suerte de las otras 290. Derogado
el 01/08/2015.

El legislador argentino, a través de las prescripciones del artículo 2060,

estableció que las decisiones en la propiedad horizontal se adoptan por
mayoría absoluta, esto es, con la presencia de más de la mitad de las personas
y que representen más de la mitad de los porcentajes de dominio establecidos
en el Reglamento de Propiedad (por ejemplo, coeficientes para considerar la
liquidación de expensas). Salvo, que el Reglamento hubiera establecido una
mayoría más agravada.

De tal manera, el régimen del Código es “el piso” para considerar lo tratado en
una asamblea como decisión y poder ejecutarla. La decisión es aquella
aprobada por la doble mayoría. Si existe un consorcio de 100 unidades
funcionales, con un coeficiente cada uno de 0.10%, es necesario el voto
positivo del punto del orden del día de 51 unidades funcionales. Si no
alcanzaran esos votos, cada punto del orden con ese apoyo, se transforma en
“propuesta” y debe darse traslado por medio fehaciente a los ausentes para
que realicen las oposiciones, que deberán contar con mayoría suficiente para
revertir el resultado presencial.

Aquí se introducen varios aspectos significativos, como lo son el del medio

fehaciente y la mayoría suficiente de las oposiciones.

Con relación al medio fehaciente, siempre se interpretó que la notificación

personal, la carta documento remitida por Correo Oficial de la República
Argentina S. A (conocida por su marca Correo Argentino) que es la única
entidad postal que preserva facultades fedatarias producto de la derivación de
esas virtudes en el proceso de ENCOTESA o un acta notarial eran las tres
variantes de medio fehaciente. Esto desalentó por costos y dificultad la puesta
en ejercicio de este sistema, forzándose una interpretación jurídica relacionada
que las propuestas consistían en puntos no contenidos en el orden del día y no

7
a la relación de alcanzar doble mayoría o no en la votación. Ello debe ser
abandonado y regularizado de inmediato. Ya no existen más excusas.

En la Provincia de Buenos Aires, a través de las Disposiciones que pusieron en

funcionamiento el RPAC (Disposiciones 27 y 48 del año 2023 DPPJ, ambas
publicadas en el Boletín Oficial de la provincia de Buenos Aires 9) y que
receptan la Ley de Domicilio electrónico N° 15.230, norma aprobada por
unanimidad en el año 2020 por la legislatura bonaerense, el administrador
posee constituido un domicilio electrónico como profesional habilitado por el
Estado Provincial ( a través del RPAC) y realiza lo propio con el propietario en
el Libro de Propietarios.

De esta manera, al generarse una conjunción de domicilios electrónicos de

comunicación, validados entre administrador y consorcistas, se crea una
comunidad electrónica de comunicación válida, otorgando seguridad a las
comunicaciones, que a diferencia de la restante y hasta ahora conocida
mensajería, el correo electrónico no puede ser bloqueado. AFIP/ ARBA en
PBA, las compañías de seguros con las pólizas digitales, los domicilios
electrónicos judiciales, las condiciones de envío de resúmenes electrónicos de
tarjetas de crédito, entre muchos otros, en especial post pandemia 2020,
resultan ser medios fehacientes de comunicación para todos los actos
consorciales. Por allí se le remite la liquidación de expensas, por allí se les
envía la convocatoria a las asambleas, por allí se realizan los pedidos o
reclamos, y también, por allí se cumple con la notificación a los ausentes para
realizar las oposiciones dentro de los 15 días corridos, que prevé el segundo
párrafo del artículo 2060 del Código Civil y Comercial.

Con relación a las oposiciones, queda evidente que las mismas deben ser
expresadas, o sea, de manera escrita, sea por correo electrónico (si está
constituido ese ambiente intra consorcial como tal) o por nota o por carta
documento si fuera necesario, pero agrega el legislador que las oposiciones
deben ser presentadas “… por igual medio, con mayoría suficiente”.

De tal manera, que esta situación de las oposiciones que deben ser realizadas,
activan la excepción al principio que el silencio no consiente la voluntad, salvo
que estuviera obligado a expedirse por una prescripción legal (conforme
sistema del artículo 263 del Código Civil y Comercial). De lo contrario, si no se
oponen, aquellos que guardan silencio, deben sumarse en el cómputo a los
que hayan votado por la afirmativa (mayoritaria) en la asamblea presencial que
no logró mayoría absoluta.

No podemos obviar, que el artículo 2061 introduce que cuando se tratara de

cuestiones en donde se produjera una supresión o limitación de derechos
acordados a las unidades que excedan las meras cuestiones de administración
de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad
expresa de los titulares. Aquí, el caso más relevante para nosotros consistiría

9
Disposición 27/23 DPPJ – publicada en el Boletín Oficial de la provincia de Buenos Aires el
26/04/2023.
Disposición 48/23 DPPJ – publicada en el Boletín Oficial de la provincia de Buenos Aires el
13/06/2023

8
en la conformación o no del Consejo de Propietarios y su integración. ¿Es un
acto de mera administración o es la creación e integración de un órgano de la
persona jurídica? ¿Consiste en alguna supresión o limitación de derechos?
Parecería que no estaría alcanzado por esta exigencia de manifestación
escrita, pero en rigor de verdad, no hemos podido localizar ningún fallo judicial
trascendente o plenario que aborde esta situación. No habría llegado a esa
instancia de tratamiento en los tribunales argentinos.

Este proceso aún se encuentra inconcluso y puede resultar que los diversos
puntos del orden del día se presenten en diferentes números de votaciones.
Que algunos alcancen la calificación de “decisiones” y otros resulten
“propuestas”.

Para despejar la cuestión, se introduce otro de los grandes cambios que se ha

generado sobre el derecho real de propiedad horizontal y que en la actualidad
se siguen registrando vicios. La asistencia a la asamblea se acredita con la
firma del propietario o su representante en el mismo libro de actas. Prescribe el
artículo 2062 en su segundo párrafo “…Debe labrarse acta de cada asamblea
en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de
asistencia…” O sea, y por favor abandonen el viejo Libro de Asistencia de
Asambleas, que ha quedado vigente para otras entidades, pero no para
aquellas personas jurídicas de la propiedad horizontal.

En este transitar, que marca el propio Código, en la reunión de propietarios

denominada asamblea, convocada previamente en cumplimiento de las formas
legales y por los medios fehacientes correspondientes a todos los propietarios
(identificados previamente en el Libro de Propietarios) y con los libros de Actas
y de Registro de Firmas presentes en el mismo, surge que:

A) El encabezado y el orden del día ya debe estar transcrito en el Libro de

Actas al inicio del acto.

B) El administrador como representante legal del consorcio y en el

cumplimiento de sus obligaciones, identifica a los presentes, verifica además
los mandatos que ostentan o que podría haber recibido previamente y
declarando la validez de la convocatoria y de la realización de la asamblea,
hace firmar en el libro a todos los presentes. Allí ya posee un cómputo de la
presencialidad y ya sabe de antemano si lo que se tratará será una decisión o
una propuesta, o anticipará esta situación debiendo consignar el cálculo de la
doble mayoría en cada caso.

C) A continuación de la declaración de legalidad, la corroboración de poderes

/mandatos, de la firma de los presentes y del anuncio de cómputo, se eligen a
las autoridades de la asamblea, en la medida que el Reglamento no las hubiera
predispuesto. Y allí, el administrador pasa a un rol de secundario en el acto,
para brindar explicaciones y asesorar, pero la asamblea es soberana y
funciona con sus autoridades y propietarios. En este desarrollo, y para evitar
equívocos muy comunes, la presencia de un escribano previsto en el
Reglamento, o por usos o costumbres o a pedido de algún propietario, no
reemplaza ninguna de estas exigencias previas que deben surgir del libro de

9
actas. Si el escribano/a es pedido por Reglamento, a continuación de la
declaración de legalidad del acto y firma de los presentes, podrá transcribir el
desarrollo de la asamblea, aun si quisiera repetir la parte inicial dejando
asentado lo ocurrido. Es muy importante destacar que el escribano no
reemplaza al presidente ni al secretario ni otorga legalidad al acto. Solo daba fe
de lo que estaba sucediendo. No califica una situación, no válida firmas ni
títulos, ni otorga certeza con ningún alcance que no sea la de volcar en su libro
lo que sucedió, con la obligación de entregar copia de su actuación.

Finalizado el acto, culminada la redacción del acta por parte del secretario,
leída a viva voz, la firma del Presidente y de los dos testigos si fueran elegidos
(propietarios que refrendan el acta), el administrador debe compartir con la
totalidad de los propietarios el acta final, ya que la firma de los presentes se
encuentra al inicio del mismo. Si hubiera decisiones, informará cuales son para
proceder a su ejecución inmediata. Si fueran propuestas, habilitará el periodo
de oposiciones por 15 días corridos desde que los propietarios fueran
notificados. Finalizado el período de oposiciones, realizará la nota que le exige
el artículo 2062 en su último párrafo, y al respecto insertará a continuación del
acta, lo siguiente:

A) dejar constancia de las comunicaciones a los ausentes

B) dejar constancia de las oposiciones recibidas y como quedaron las

decisiones en cada punto del orden del día que se encontraban en estado de
“propuestas”, o en su caso de las propuestas expresas si el caso encuadra en
los supuestos del artículo 2061.

Como se verá, y seguramente muchos se encontrarán sorprendidos, existe

todo un proceso asambleario que debe cumplirse y ser observado por todos los
actores de la propiedad horizontal.

Se nos viene al caso, una situación en la cual, en un consorcio de 450

unidades funcionales, se realiza una asamblea convocada por el Consejo de
Propietarios para remover al administrador actual y designar uno nuevo. En la
Provincia de Buenos Aires, para ser designado o renovado, todo administrador
debe presentar un Certificado de Acreditación previsto en el artículo 6 de la ley
14.701, que posee una vigencia de 30 días corridos. Caso contrario es
sancionado de acuerdo al régimen previsto en los artículos 16 y 17 de la misma
ley.

En la referida asamblea, sobre los 450 propietarios, se hacen presente un

número cercano a 150 unidades funcionales. Se decide la revocación del
mandato del administrador y se instituye uno nuevo. El Consejo realiza la
notificación a los ausentes y a las 48 horas del acto, el nuevo administrador,
con una copia notarial del acta de asamblea, se presenta en una entidad
bancaria y toma posesión de la cuenta. Los empleados bancarios, con el acta
notarial realizan el cambio de firmante de la cuenta corriente y el administrador
designado toma posesión. Todo incorrecto, no estaba concluido el proceso
asambleario. El Consejo, si existían razones de urgencia, así como realizó las
notificaciones a los ausentes, debía tomar posesión de la cuenta para el

10
mantenimiento del consorcio. El nuevo administrador, debería aguardar que el
Consejo realizara el cómputo de las oposiciones recibidas y asentará en el libro
o al final del acta si la misma no había podido ser pasada a libro aún, si
efectivamente el nuevo administrador había quedado designado. -

Supongamos que, en el caso, las oposiciones no reunieran –menos los

silencios- una mayoría suficiente, con lo cual la propuesta de remoción y
designación del nuevo administrador hubiera sido aceptada. Evaluemos, que
generalmente son puntos diferentes, que un punto haya sido aceptado
(remoción) y el otro rechazado (designación de un determinado administrador).
Le habrían entregado el manejo de la administración y los recursos del
consorcio a un tercero no autorizado válidamente. Incumplimiento y
responsabilidad del Banco y sus funcionarios, del Consejo de Propietarios que
lo permitió, ya que, en términos técnicos por renuncia o ausencia del
administrador, quien se encuentra administrando es el Consejo por un plazo de
30 días (conforme Art. 2064 y las responsabilidades emergentes del Art. 160
del Código Civil y Comercial)

Estos ejemplos, y de los cuales hay muchos, los más comunes también tienen
que ver con los aumentos de honorarios del administrador o ejecución de obras
en el consorcio cuya decisión fue sometida a la asamblea, son la clara
demostración que el régimen fue modificado ostensiblemente. Se buscó la
participación aún en ausencia. La eliminación del “oscurantismo” que muchas
veces rodeaba a las decisiones de pocos sobre el derecho de muchos,
generando situaciones de conflicto y de irritabilidad.

El sistema (proceso) asambleario de la propiedad horizontal vigente, de

seguirse con la principal obligación – completar el Libro de Propietarios- es un
procedimiento casi perfecto. La imperfección la generamos los humanos y es
nuestra obligación, como actores de la propiedad horizontal, bajar al máximo
las posibilidades de ocurrencia con una simple actividad: seguir el
procedimiento del Código Civil y Comercial.

No puede escapar al cierre de este tema, que el Código ingresó en vigencia el

01/08/2015, casi 5 años antes de la pandemia Covid 19, que modificó
esencialmente muchas de las conductas humanas a nivel global. Y en el
ámbito local trajo aparejada la realización de asambleas no presenciales,
fundadas en medidas de aislamiento social preventivo, que finalmente la OMS
y luego el Estado argentino dieron por concluidas. No obstante, y si bien el
artículo 2062 habla de reunión y de presencia de libros físicos junto al
administrador y firmas en el libro como acreditación de presencia, es indudable
que nos debemos un proyecto legislativo que modifique o incorpore a las
asambleas híbridas, que permita el voto electrónico de decisiones urgentes con
plena utilización de los medios electrónicos. Libros que puedan ser digitales,
aún rubricados digitalmente como lo son muchos de los expedientes digitales
del ámbito estatal e incluso judicial. La agenda del futuro se debe dar, luego de
haber cumplido al menos, las cuestiones básicas que desde 2015 aún están
pendientes, pues de lo contrario, volcar a lo digital algo incompleto e incluso,
brindará mayores problemas a futuro. Y necesitamos adoptar e integrar estos
cambios que produjo el Código.

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El Consejo de Propietarios. La resistencia a lo que ya no es

Uno de los grandes y profundos cambios que produjo el Código fue el

apartamiento de los propietarios de los actos de administración, eliminando el
Consejo de Administración.

Hay que recordar, que los Consejos de Administración no estaban previstos en

la ley 13.512, sino que habían surgido de los usos y costumbres producto de la
redacción de algún reglamento de propiedad original, que luego se fue
corporalizando hasta dotarlos de facultades incluso superiores a los
administradores.

Al no haberse definido a la propiedad horizontal como un derecho real, y

haberlo dejado a la libre interpretación del derecho privado, por esta creación
ingeniosa de algún reglamento, el administrador compartía el ejercicio de la
administración junto a este Consejo, en el cual los propietarios contaban con
prerrogativas como elegir proveedores, firmar las cuentas corrientes bancarias,
y hasta remover al administrador. Resulta erróneo considerar a este Consejo
de Propietarios como continuador de aquel Consejo de Administración, primero
porque no existía como un órgano creado por ley, y superando aquella
discusión poco práctica ahora, porque se ratifica que la esencia de facultades
en la toma decisiones son de la asamblea, y no de un grupo pequeño de
propietarios.

Desde el 2015, la persona jurídica consorcio (artículo 2044) tiene un

representante legal único que es el administrador (y de acuerdo a las leyes
provinciales en CABA, Provincia de Buenos Aires y Neuquén que “debe”
encontrarse matriculado para poder ejercer la actividad de administración”) y se
prevé un Consejo de Propietarios que puede o no estar. Es opcional.

Así, el artículo 2064 establece las facultades de este Consejo, comenzando por
una definición rotunda de quienes lo pueden integrar: solo propietarios. ¿Qué
propietarios? Los que hayan sido registrados en el Libro de Propietarios, como
tales.

Y con ese alcance, le brinda una serie de incumbencias (atribuciones) muy

determinadas, a saber:

A) convocar a la asamblea y redactar el orden del día, si por cualquier

causa el administrador omite hacerlo. Esta facultad debe ser interpretada
restrictivamente con un administrador en funciones. ¿La negativa es
considerada “omisión”, o la omisión tiene las características relacionadas a la
inobservancia? Recordamos que el artículo 2058 en el inciso b) autoriza a
proponer un punto de tratamiento del orden del día, a la propuesta realizada
por quien represente al menos el 5% de las partes proporcionales en relación al
conjunto (que no es lo mismo que el 5% de los propietarios, sino que se refiere
a propiedad). Se refiere a ese punto o a cualquier pedido de asamblea que el
administrador se niegue o solo cuando omite? Aunque parezca llamativo, aún

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por el plazo transcurrido no existe jurisprudencia de referencia en la materia.
Siendo la asamblea soberana, y el órgano de deliberación por excelencia del
consorcio, siempre que en la medida que no se trate de un método reiterativo
destinado a condicionar permanentemente las decisiones del administrador,
debería primar un criterio amplio que alcanzará todas las opciones, incluso
aquella en la cual el administrador se hubiera negado.

B) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. De

acuerdo a la naturaleza de la representación legal y actividad profesionalizada
de administración, se entiende que este control debe ser posterior. No podrían
válidamente los integrantes del Consejo de Propietarios participar activamente
del esquema de firmas de la cuenta corriente del consorcio, en especial hoy
plataformas de gestión bancaria, resultando la firma individual. Tampoco de la
accesibilidad a las cajas de seguridad o demás depósitos regulares que
pudiera poseer el consorcio. Para asumir esa situación de administración, debe
existir una renuncia o ausencia del administrador, por ejemplo, en una visita
prolongada en el extranjero que bloqueara el uso digital de las plataformas
bancarias. Este control, en nuestro criterio, consiste en solicitar detalles a la
administración, para contar con los elementos de valoración para emitir un
informe previo – al resto de los consorcistas- en donde se recomienda renovar
o no el mandato, o en el supuesto de la rendición de cuentas documentada. -

C) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante

gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. En estas situaciones, y si
bien los administradores utilizan la alternativa de “gastos ordinarios no
corrientes” u otras definiciones que evitan el término “extraordinarios” el fondo
de reserva debe encontrarse debidamente determinado u ordenado por la
asamblea (no por el Consejo). Inversiones en moneda extranjera, en títulos
públicos, y en otros papeles de comercio que conllevan una orden y rescate o
liquidación sobre un valor de reserva determinado. Un fondo común de
inversión, de rescate inmediato o de un par de días, sería un acto de inversión
del administrador en un periodo de variación de precios de la economía
(inflación) que integra el fondo operativo y no de reserva. Similar caso con los
depósitos a plazo fijo, ajustables o no, con o sin indisponibilidad. Para ser
considerados fondos de reserva, entenderíamos que se le debería haber
asignado ese alcance o establecerse en un manual de inversiones que la
asamblea le asigna al administrador, bajo tutela del Consejo o incluso para
variar la calidad de inversiones de ese fondo.

D) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia

del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante
dentro de los treinta días de producida la vacancia. Los actos de
administración están sometidos al cumplimiento de condiciones de ausencia o
vacancia. La ausencia parecería ser la situación más imprecisa, porque la
misma debería conllevar la imposibilidad en un mundo absolutamente
conectado de no poder cumplir con sus obligaciones. Por ejemplo, la
enfermedad prolongada o grave del administrador, o de un familiar en el país o
en el exterior. La vacancia, también se puede presentar si en el proceso
asambleario, el administrador es removido y se niega o es reticente a realizar
las notificaciones a los ausentes, la nota del artículo 2062 o si sus actos ponen

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en peligro el normal funcionamiento del consorcio (pago de salarios, servicios
esenciales, entre otros casos).

Y el Código parecería estar en el corazón de los consorcios, porque remarca

“excepto en los casos indicados en este artículo, el consejo de
propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus
obligaciones”

Resulta harto evidente, que, en materia de atribuciones, los propietarios

mantienen y han sido fortalecidos en el ámbito de las asambleas, incluso
debiendo notificar a los ausentes para que se opongan si poseen mayoría
suficiente o en algunos casos deban expresarse afirmativamente, como es el
caso del artículo 2061.

Es quizás, este cambio de paradigma y sus efectos, de las principales razones

por las cuales tantos años ha costado ingresar en esta normalización de la
propiedad horizontal al régimen legal vigente, y pensado en un sentido
bidireccional. Los administradores seguían amparándose en una
coadministración con los propietarios, que evitará discusiones, e incluso
llamándoles equívocamente “Consejo de Administración “y abonando seguros
de responsabilidad del artículo 160 del Código Civil y Comercial cuando
claramente el último párrafo del artículo 2064 los ha excluido de las
responsabilidades de administración. ¿Para qué abonar un seguro de un riesgo
que no existe? Esta situación la deben revisar inmediatamente para no incurrir
en un pago sin causa, repetible por ese mismo artículo 160 contra su
patrimonio.

Y paralelamente, los propietarios tampoco querían desprenderse de aquellas

antiguas y derogadas facultades de administración. Aquellos viejos tiempos
donde podían pensar que el administrador era un dependiente de ellos, un
ejecutor de sus decisiones. Si bien es un ejecutor bajo el mandato civil como
representante legal, es un ejecutor de la asamblea y no del Consejo de
Propietarios.

¿Vale hacer la aclaración que, si bien es cierto que la Asamblea es soberana,

las decisiones que allí se tomen y deba ejecutar el administrador, no deben
apartarse de las normas vigentes, es decir, puede una asamblea impartir al
administrador la orden de no cumplir con las normativas que obligan al
administrador y al consorcio a ser cumplidas? Pues claramente la respuesta es
no; la asamblea no debe ni puede tomar decisiones contrarias a la ley ni al
orden público; no escapa de nuestro conocimiento la toma de decisiones que
ponen en jaque al administrador, y es cuestionado por querer dar cumplimiento
con el ordenamiento. -

También, quedó para el Consejo como única y exclusiva obligación, la

aprobación del certificado de deudas para posibilitar el cobro judicial de
expensas, como título ejecutivo. Y aquí conviene realizar una remisión,
importante y determinante, de la importancia que ese consejo se encuentre
conformado por propietarios registrados en el Libro de Propietarios, siempre,

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pero principalmente al momento de la aprobación de este certificado.
(Conforme artículo 2048 último párrafo).

En resumen, en esta primera aproximación a las grandes y tan poco difundidas,

modificaciones que el Código generó en la propiedad horizontal en la República
Argentina , la invitación a todos los actores de la propiedad horizontal, que van
desde los propios consorcistas, sus familiares no propietarios, los
administradores (personas humanas y jurídicas) las empresas que liquidan
expensas y realizan el soporte integral a los administradores y consorcios, los
profesionales del derecho, de las ciencias económicas, del notariado, a las
autoridades públicas de todos los órdenes, a los bancos oficiales y privados, a
las compañías de seguros, al sindicato y entidades relacionadas a la propiedad
horizontal, a todos los proveedores en general, a revisar cada uno de los actos.

Los queremos convocar, si se nos permite el atrevimiento, a ordenar los

consorcios y someterlos al régimen legal establecido por el Código Civil y
Comercial de la Nación. A cumplir con las normas locales en sus diversos
alcances y ayudar a los administradores a cumplimentar la difícil y
profesionalizada actividad multifacética, como pocas profesiones tienen, porque
ellos enfrentan situaciones de la vida misma del resto de todos nosotros.

Que deben ser controlados y fiscalizados como toda actividad, pero también
resultar acompañados porque deben contener la sumatoria de exigibilidades de
los propietarios e intereses particulares del conjunto, más su concurrente
necesidad alimentaria-.

Y finalmente, aguardar el tratamiento de los jueces, los que, en definitiva, aún

con crítica profesional o no, serán quienes establezcan los límites reales de los
pensamientos profesionales como los que integran este trabajo.

Citar: elDial DC34AC

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