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UNIDAD 2
Actividad 2
Utilidad en la enajenación de bienes inmuebles y por adquisición de bienes
Ejercicio Práctico 13
Cálculo del Pago Provisional de ISR por Enajenación de Bienes Inmuebles
Con dos y tres Fechas
Valor de cada pregunta correcta 0.10 puntos
Valor del planteamiento1: 3 puntos
Datos de la Operación de Compra Venta de un Bien Inmueble realizada en el
Ejercicio 2023
Fecha de la enajenación del bien inmueble
Precio de venta terreno
Precio de venta construcción
Precio de venta adiciones
Fecha de adquisición del terreno
Costo de adquisición del terreno
Fecha de realización de la construcción
Costo de la construcción
Fecha de realización de la adición
Costo de la adición
Fecha de pago de gastos notariales
Importe de gastos notariales pagados por la escrituración del terreno
Fecha de pago de comisiones
Importe de comisiones pagadas por la venta del inmueble
Utiliza para la solución la Plantilla 11 para calcular las deducciones y la Plantilla 13 para el Cálculo
del pago provisional y contesta las siguientes preguntas:
Años transcurridos entre fecha de adquisición y fecha de enajenación de la construcción
Por ciento de depreciación acumulada de la construcción
Importe de la depreciación acumulada de la construcción
Costo neto de construcción
Factor de actualización aplicable al costo neto de construcción
Costo neto de construcción actualizado
Años transcurridos entre fecha de adquisición y fecha de enajenación del terreno
Factor de actualización aplicable al terreno
Terreno actualizado
Años transcurridos entre fecha de la adición y fecha de enajenación de la adición
Por ciento de depreciación acumulada de la adición
Importe de la depreciación acumulada de la adición
Costo neto de construcción de la adición
Factor de actualización aplicable a la adición
Costo neto de construcción actualizado de la adición
Costo comprobado de adquisición actualizado (terreno y construcción)
Factor de actualización aplicable a gastos notariales
Gastos notariales actualizados
Factor de actualización aplicable a comisiones
Comisiones actualizadas
Importe de la ganancia del terreno
Importe de la ganancia de la construcción
Importe de la ganancia de la adición
Importe de la ganancia anual del terreno
Importe de la ganancia anual de la construcción
Importe de la ganancia anual de la adición
Cociente de impuesto
Total del pago provisional
Pago provisional local (entidad federativa)
Pago provisional federal (federación)
de bienes
nmuebles
26-Aug-23
1,036,000.00
1,485,000.00
294,000.00
15-May-04
153,000.00
12-Mar-06
645,000.00
20-Jul-08
72,000.00
15-May-04
6,800.00
26-Jun-23
92,000.00
ra el Cálculo
17 AÑOS
51%
270,900.00
374,100.00
2.1197
792,979.77
19 AÑOS
2.2906
350,461.80
15 AÑOS
36%
25,920.00
46,080.00
1.9302
88,943.62
1,232,385.19
2.2906
15,576.08
1.0048
92,441.60
577,540.08
823,602.29
219,818.60
30,396.85
48,447.19
14,654.57
0.1432
83,286.42
81,048.05
83,286.42
PLANTILLA 11: CALCULO DE LAS DEDUCCIONES AUTORIZADAS
Costo comprobado de adquisicion del terreno 153,000.00
(x) Factor de actualizacion 2.2906
(=) Costo del terreno actualizado 350,461.80
30% X 17 Años 51%
Costo de la construccion 645,000.00
(-) Depreceacion a razon del 3% anual por cada año transcurrido
42%
entre la fecha de adquisicion y la de enajenacion
Depreseacion anual por cada año transcurrido 270,900.00
(=) Costo neto de cosntruccion 374,100.00
(x) Factor de actualizacion 2.1197
(=) Costo neto de cosntruccion 792,979.77
Costo de la Adicion
72,000.00
(-) Depreceacion del 3% anual por cada año transcurrido en la fecha
36%
de adquisicion y la de enajenacion (12 años)
(=) Costo neto de cosntruccion
(x) Factor de actualizacion
(=) Costo neto de la cosntruccion actualizada
Costo de neto de la construccion actualizado 792,979.77
(+) Costo del terreno actualizado 350,461.80
(+) Costo neto de la adicion actualizado
(=) Costo comprobado de adquisicion actualizado
Gastos notariales, impuestos, derechos y avaluos 6,800.00
(x) Factor de actualizacion 2.2906
(=) Gastos notariales, impuestos, derechos y avaluos 15,576.08
Comisiones y mediaciones 92,000.00
(x) Factor de atualizacion 1.0048
(=) Comisiones y mediaciones actualizadas 92,441.60
ORIZADAS FACTOR DE ACTUALIZACION
153,000.00 Terreno Construccion Adicion
2.2906 INCP mes inmediato
350,461.80 anterior a que se 128.8220 128.8220 128.8220
efectue la enagenacion
645,000.00 INCP del mes que se
realizo la adquisicion o 56.24 60.7725 66.7421
42%
se efectuo la erogacion
270,900.00
374,100.00 INPC
2.1197 8/26/2023 129.5450
792,979.77 5/15/2004 56.2416
3/12/2006 60.7725
7/20/2008 66.7421
72,000.00
6/26/2023 128.2140
36% 7/1/2023 128.8320
25,920.00
46,080.00
1.9302
88,943.62
792,979.77
350,461.80
88,943.62
1,232,385.19
6,800.00
2.2906
15,576.08
92,000.00
1.0048
92,441.60
ZACION
Gastos Notariales Comisiones
128.8220 128.8220
56.2416 128.214
Pagos provisionales por enajenación de bienes inmuebles dos y tres fec
Cantidad (en
Cantidad (en
pesos)
pesos) Terreno
Construcción
Proporción conforme el precio de venta 37% 53%
Precio de venta 1,036,000.00 1,485,000.00
(-) Deducciones del artículo 121 LISR 458,459.92 661,397.71
Fracción I 350,448.17
Fracción II 792,995.35
Fracción III 15,575.47
Fracción IV 92,436.27
= Ganancia 577,540.08 823,602.29
(/)Número de años transcurridos entre la fec 19 17
= Ganancia Anual 30,396.85 48,447.19
A la Ganancia Anual Total se le aplica la 30,396.85 48,447.19
tarifa del Artículo 96 LISR elevada al año
(consultar Anexo 8 Resolución Miscelánea)
(-) Límite inferior (artículo 96 LISR) 8,952.50 8,952.50
= Excedente S/Límite inferior 21,444.35 39,494.69
(X) Por ciento S/Excedente de límite inferior 6.40% 6.40%
= Impuesto marginal 1,372.44 2,527.66
(+) Cuota fija 171.88 171.88
= Impuesto causado 1,544.32 2,699.54
Impuesto causado 1,544.32 2,699.54
(/) Ganancia Anual Total 30,396.85 48,447.19
= Cociente de impuesto 0.0508 0.0557
Ganancia anual 30,396.85 48,447.19
(X) Cociente de impuesto 0.0508 0.0557
(X) Mismo número de años en que se dividió 19 17
= Pago provisional 29,342.05 45,892.19
nes inmuebles dos y tres fechas
Cantidad (en
pesos) Adición Cantidad (en pesos) Total
10% 100%
294,000.00 2,815,000.00
74,181.40 1,194,039.03
74,181.40 424,629.58
792,995.35
15,575.47
92,436.27
219,818.60 1,620,960.97 81,048.05 Pago provisional local (entidad federativa)
15
14,654.57 93,498.61
14,654.57 93,498.61
8,952.50
5,702.07
6.40%
364.93
171.88
536.81 4,780.67
536.81
14,654.57
0.0366
14,654.57 93,498.61
0.0366 0.1432
15
8,052.19 83,286.42
nal local (entidad federativa)
Determinación de las deducciones actualizadas
Concepto MOI Deducción INPC Adquisición
Terreno 153,000.00 153,000.00 56.2416
Construcción 645,000.00 374,100.00 60.7725
Adiciones 72,000.00 46,080.00 66.7421
Gastos notariales de adquisición 6,800.00 56.2416
Comisiones pagadas por adquisición 92,000.00 128.2140
Subtotal
ciones actualizadas
INPC Enajenación Factor actualizaciónDeducción actualizada
128.8220 2.2905 350,448.17
128.8220 2.1197 792,995.35
128.8220 1.9301 88,941.13
128.8220 2.2905 15,575.47
128.8220 1.0047 92,436.27
1,340,396.40