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Contrato de encomienda

Es el instrumento que prueba el acuerdo que estamos dispuestos a cumplir. Puede ser solamente verbal si
no se firma nada. La naturaleza jurídica de este contrato es la Locación de obra intelectual.

Locación de obra intelectual. Dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una
cosa o a ejecutar una obra, y la otra a pagar por ello. Quedan plasmadas las responsabilidades de las partes,
tanto éticas, civiles y penales.

Responsabilidades:
- Técnica: Proyecto y obra cumplirán las condiciones de diseño, materiales y ejecución acordadas.
- Costos: Tarea profesional y otros costos de la encomienda. El arquitecto tiene la responsabilidad de
ejecutar un proyecto dentro de los montos que el cliente expreso como disponibles.
- Plazos: De los pagos, la ejecución de la encomienda y de la obra.
- Calidad: Definida en el acuerdo.

Datos básicos:
- Definición de las partes: Se enuncian con sus datos.
- Tarea profesional encomendada.
- Categoría de la obra: Primera categoría o Segunda categoría.
- Destino y superficie estimada.
- Honorarios estipulados.
- Domicilio de la obra.
- Plazo de ejecución de la encomienda.
- Constitución de domicilio legal.
- Jurisdicción de tribunales.

Normativa de edificación

El marco regulador es una cuestión municipal, que adhiere a leyes provinciales y nacionales. Uso rural y
uso urbano. En Córdoba son 4 ordenanzas madres: Fraccionamiento, Ocupación y Uso del suelo son de tipo
urbanístico y el Código de Edificación es una normativa específica de edificación.

1- Fraccionamiento del suelo

Regula: Fraccionamiento de tierras en el ejido municipal. Sirve para definir los sectores de la ciudad en los
que se puede proyectar nuevas urbanizaciones, su magnitud, densidad y las exigencias de dotación de
infraestructura.

Disposiciones: Tamaño de las parcelas, conectividad vial, espacios verdes en intervenciones urbanísticas,
barrios abiertos y cerrados, loteos, planes de vivienda. Subdivisión, mesura y unión. Frente mínimo y
superficie mínima.

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2- Ocupación del suelo

Regula: La máxima superficie edificable, estableciendo límites físicos a los que se someterá el proyecto.

FOS – Factor de Ocupación del Suelo: Relación entre la superficie determinada por la proyección del edificio
sobre un plano horizontal en el terreno y la superficie total de la parcela. Es un porcentaje.

FOT – Factor de Ocupación Total: Relación del total de la superficie edificable (cubierta) y la superficie total
de la parcela. El subsuelo no está incluido. Es un valor absoluto.

Plano límite: Barrera límite hasta la cual puede ocupar la edificación. Puede ser de frente, fondo, lateral o
altura.
- Altura máxima NO superable: Encima de la altura máxima solo se pueden ubicar espacios técnicos.
- Altura máxima superable: Encima de la altura máxima se puede incrementar la altura de la
edificación mediante el retranqueo a 45°.

Perfil edilicio: Puede estar en lugar del FOT. Determina las caras del máximo volumen edificable en una
parcela. Sirve para ordenar homogéneamente el tejido. Cuando este existe, para determinar la Máxima
superficie edificable se debe recurrir a la generación de un volumen teórico que contemple todas las
restricciones físicas que impone la normativa y así poder cuantificar la cantidad de m2 que podría albergar.

Centro de manzana: Queda definido en forma y ubicación por las Líneas de frente interno.

3- Uso del suelo

Regula: Tipos de uso que pueden asentarse en cada sector del territorio, ordenando el asentamiento
urbano. Patrones de uso del suelo: Actividad industrial, comercial, rural, residencial y mixta. Tiene relación
con el tamaño de las calles y el ingreso de materiales.

Disposiciones: Características, distancias, tamaños de parcela, tipos de depósito, estacionamientos, calidad,

estado edilicio.

Nomenclatura catastral: Número conformado por 10 dígitos, en este orden: Distrito (2 dígitos), Zona (2
dígitos), Manzana (3 dígitos) y Parcela (3 dígitos)

4- Código de edificación
Regula: Construcción de edificios nuevos, ampliaciones, refacciones y demoliciones. Plasma las exigencias
funcionales, tecnológicas, espaciales, etc., que deben cumplir los edificios, como también las medidas que
se deben tomar durante su ejecución y los trámites necesarios para la aprobación de planos ante el
municipio.

Disposiciones: Tramites de aprobación. Normas de habitabilidad de los espacios. Iluminación mínima.

Retiros. Líneas municipales, de ochavas, cercas de frente, veredas, voladizos. Seguridad de las personas en
obra y a terceros. Cálculos de patios de iluminación y ventilación según destino de locales. Medios de
egreso, escaleras, puertas, pasadizos.
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Gestiones aprobatorias:
1- Obtención del permiso de edificación: Expediente con documentos gráficos y escritos. Contiene
declaración jurada, plano municipal, certificación catastral y constancia de registro de plano al
Colegio de Arquitectos. De no haber observaciones se aprueba la construcción.
2- Presentación del aviso de avance de obra.
3- Obtención del certificado final de obra.

Plano municipal: Documento gráfico que el Código de edificación determina para la representación de un
proyecto con sus datos más importantes. Posee un formato normalizado y debe expresar que el proyecto
allí representado cumplimenta con toda la normativa de aplicación. Constará de:
1- Planta general: Planta baja. Los muros bajo cubierta deben estar lavados para distinguirlos de los
exteriores. Designación de locales. Mobiliario fijo. Aberturas con su forma de abrir y designación.
Cotas de dimensión y nivel. Especificaciones generales. Línea municipal, de edificación, de frente
interno, de cordón vereda y de eje medianero.
2- Plantas restantes.
3- Planta de techos.
4- Dos cortes: Por lo menos uno pasando por la Línea municipal.
5- Fachadas.
6- Planilla de aberturas. Indica dimensiones de largo, ancho y superficie, y las características de
iluminación y ventilación.
7- Planilla de superficie de locales y unidades habitables.
8- Declaración de haber cumplimentado con las normas antisísmicas.
9- Caratula reglamentaria: Expresa los datos catastrales del inmueble.
10- Contra caratula: Expresa en carácter de declaración jurada el cumplimiento de la normativa.

Capacidad de los edificios: Se determina dividiendo la superficie construida por la relación de superficie por
persona que le corresponda al tipo de edificio en cuestión.

Derechos reales y derechos inmobiliarios

Derecho real: Relación de derecho en virtud de la cual una cosa se encuentra, de una manera inmediata y
exclusiva, en todo o en parte, sometida al poder de apropiación de una persona. Incluidos en el Código Civil
y Comercial de la Nación, algunos son:

Conjunto inmobiliario
Son clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino.

Reglamento: Puede contener limitaciones edilicias, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, fijar reglas de convivencia, prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios. Toda limitación establecida por reglamento debe estar transcripta en las escrituras.

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Tiempo compartido
Existe si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines. Debe estar inscripto en el respectivo registro de la propiedad. La
administración puede ser ejercida por el emprendedor o por un tercero.

Superficie
Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo. El plazo no puede exceder los 70 años, pero
puede luego ser prorrogado.

El superficiario puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras
unidades privativas, sin necesidad de consentimiento del propietario.

Propiedad horizontal
Otorga a su titular facultades de uso, goce, y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre las partes comunes de un edificio. Para su constitución se redacta el reglamento por
escritura pública, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

Contenido del reglamento: Terreno. Unidades funcionales y complementarias. Enumeración de bienes.

Patrimonio. Parte proporcional indivisa. Proporción en el pago de las expensas. Uso y goce de las cosas y
las partes. Destino de las unidades. Determina las mayorías necesarias para tomar decisiones. Designa
facultades y obligaciones especiales del administrador. Ejercicio financiero del consorcio.

Consorcio: Persona jurídica constituida por el conjunto de propietarios de las unidades funcionales. Tiene
su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Administrador: Representante legal en su carácter de mandatario. Debe estar inscripto en un registro

habilitante. Debe mantener asegurado el inmueble y ocuparse de los gastos y mantenimiento.

Prehorizontalidad: En caso de que se pretendiera la promoción y venta previa a la construcción. Es

obligatorio contratar un seguro para que, en el caso de que no se construya el edificio, el comprador reciba
su dinero más intereses.

Diferencia usos propios y comunes:

- Unidad funcional: Piso, departamento o local con independencia funcional y comunicación con la
vía publica directamente o por medio de un pasaje.
- Cosas y partes propias: Comprendidas en el volumen delimitado por sus estructuras divisorias,
comprende los tabiques internos NO portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos.
- Cosas y partes comunes indispensables: Terreo, pasillos, vías de comunicación, terrazas, techos, la
estructura, los locales de servicio, las cañerías, la vivienda del encargado, los ascensores.
- Cosas y partes comunes no indispensables: Pileta, gimnasio, lavadero, etc.
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Tipos de superficie:
Superficies cubiertas:
- Superficie cubierta propia - CP o PH: De uso exclusivo de cada propietario.
- Superficie cubierta común – CC: De uso común por todos los copropietarios.
- Superficie cubierta común de uso exclusivo – CCUE: Otorga a la unidad a la cual le corresponde su
uso exclusivo. Las que están en la fachada, balcones, azoteas.
Superficies descubiertas:
- Superficie descubierta común – DC. De uso común por todos los propietarios. Ej: Jardín de acceso,
azotea.
- Superficie descubierta común de uso exclusivo – DCUE: Otorga a la unidad a la cual le corresponde
su uso exclusivo. Ej: Patios en planta baja.
Superficie de traza de muros: Vista en planta.
- Muros cubiertos comunes – MCC: Encierran una superficie cubierta, no se pueden demoler.
- Muros descubiertos comunes – MDC: Encierran una superficie descubierta.
Superficie vacíos: Espacios residuales de frente y contrafrente en los pisos superiores y vacío del ascensor.

Condiciones:
- Obra terminada y habitable.
- Mensura del terreno aprobada.
- Certificado de final de obra emitido por el municipio.
- Obligaciones tributarias al día.

Documentación a preparar:
Planos:
- Relevamiento: De obra terminada. El norte debe estar exactamente vertical, no importa si la planta
queda inclinada
- Subdivisión en propiedad horizontal: Con cotas, números de propiedades en doble círculo, muros
de alrededor, número para individualizar superficies, tipos de superficie, acotación sobre muros de
arista a arista.
Planillas:
- Superficies: Discrimina los distintos tipos de superficie, dice la ubicación, posición, designación y
saca totales.
- Porcentajes y prorrateos: Unidad, superficie, porcentaje, incidencia, total superficie cubierta.
% de prorrateo = (CP + CCUE) / (Total CP + Total CCUE)
- Cierre de superficie: Se suman solo las superficies cubiertas, las demás no.
- Resumen: Superficie cubierta total, cantidad de unidades, superficie del terreno según título y
superficie del terreno según mensura.
Títulos:
- Terreno.
- Edificio: Se la totalidad de las parcelas horizontales y superficies comunes.
Reglamento de copropiedad.

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Legajo de proyecto

Conjunto de documentos técnicos contractuales, gráficos y escritos, necesarios, completo y suficientes

para computar, presupuestar, ejecutar, controlar y cobrar un proyecto de arquitectura.

Documentación grafica
Contiene:
- Carátula con imagen 3D, localización y responsables.
- Índice y simbología.
- Planos de obra, de replanteo, de detalles y especiales.
- Planilla de locales.

Documentación escrita
1- Memoria descriptiva: Aspectos principales que sustentan el proyecto, con objetivos propuestos,
descripción del partido, relación con el entorno y descripción del sistema constructivo

2- Pliego de condiciones: Condiciones legales, económicas y técnicas que normaran el acuerdo. Debe
redactarse particularmente para la obra de que se trate:

Clausulas técnicas:
- Objeto del contrato: Descripción de los trabajos para los que se realiza la contratación.
- Documentos del contrato: Indica los elementos que constituyen el legajo de obra.
- Plazo de ejecución y plan de trabajo.
- Trabajos adicionales: Cuales serán considerados como tales y cuál será su tratamiento.
- Materiales y mano de obra: Menciona obligación del contratista de emplear operarios competentes
y en cantidad suficiente.
- Recepción provisional: Condiciones en que se recibirá el día de conclusión de la obra, sin
observaciones del Director Técnico.
- Recepción definitiva: Condiciones necesarias para ello concluido el plazo de garantía.
- Otras obligaciones: Replanteo, tramites, servicios, obrador.

Clausulas legales:
- Sistema de adjudicación: Forma de definir a quien se le otorgara la ejecución de la obra.
o Contratación directa: Cuando los costos no son elevados.
o Compulsa abreviada de precios: Se solicitan por lo menos tres cotizaciones.
o Subasta electrónica: Competencia de precios dinámica y en tiempo real.
o Licitación pública: Se invita a participar a todos los interesados.
- Sistema de contratación (especificados más abajo)
o Con precios predeterminados: Ajuste alzado o Unidad de medida.
o Sin precios predeterminados: Coste y costas.
o Mixtos.
- Seguros y garantías.
- Plazo de garantía.
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- Prórroga del plazo de ejecución: Que causas lo justificarían

- Divergencias de interpretación: Prever algún tipo de solución.
- Rescisión del contrato: Motivos por los que podría realizarse.
- Sanciones y multas.

Clausulas económicas:
- Certificaciones de obra: Se estipula frecuencia de las mismas y fechas de pago.
- Variaciones de costos: Se enuncia en base a que se hará el cálculo si el sistema de contratación lo
admite.
- Acopios de materiales.
- Anticipos financieros.
- Fondo de reparo: Porcentaje que el comitente se reserva de cada certificado, por si el contratista
no resuelve inconvenientes derivados de la construcción que surjan una vez terminada la obra.

3- Pliego de especificaciones técnicas: Detalle en forma teórica de cada uno de los ítems a ejecutar en la
obra. Presenta datos específicos de cada tarea a realizar, respaldando la documentación gráfica. Partes:
- Índice (con los ítems).
- Nombre y número de ítem (según rubro).
- Unidad de medición.
- Descripción del procedimiento de ejecución.

4- Cómputo y presupuesto desagregado: Computo de todos los ítems intervinientes en la obra, con su
correspondiente unidad de medida y presupuesto detallado por análisis de precios, ordenado también por
rubros y sus ítems.

5- Contrata: Ratifica la voluntad de las partes de llevar adelante el contrato de construcción. Describe:
- Datos de comitente y contratista.
- Objeto de contrato (trabajos y ubicación).
- Modalidad de contratación.
- Monto del contrato.
- Forma de pago.
- Plazos de ejecución.
- Tribunales a los que se acudirá por incumplimiento.

Sistemas de contratación

La ejecución de la obra puede ser por administración propia donde el comitente adquiere materiales y
emplea mano de obra o por contratación de empresa constructora o constructor, que se puede contratar
por:

1- Ajuste alzado: La empresa constructora o constructor construirán la obra y el comitente pagara un precio
global, acordado de manera cerrada y de antemano, en base al presupuesto que contempla la ganancia del
empresario constructor. Suele estipularse pagos parciales, de manera quincenal o mensual, para lo que se
elaboran certificados de obra donde constan las tareas que se van realizando.
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- Ajuste alzado absoluto: El precio acordado no sufrirá ninguna variación a lo largo del tiempo. No
tiene en cuenta la inflación.
- Ajuste alzado relativo: Acepta variaciones de costos según diversos índices que se estipulan en el
contrato.

2- Unidad de medida: Las partes se comprometen, el contratista a ejecutar las fracciones de obra que se
expliciten y el comitente a abonar un precio predeterminado por unidad de tarea que se ejecute.
- Unidad de medida con cantidad: Presupone un acuerdo de cumplimiento de determinada cantidad
de obra.
- Unidad de medida simple: No se estipula por contrato cantidades fijas, se abona lo que se ejecuta.

3- Coste y costas: La empresa realizara todos los gastos necesarios para la ejecución de la obra que abonara
el comitente junto a un porcentaje que compensa la actividad empresarial. El coste son los materiales,
mano de obra y gastos generales directos de la obra. Las costas son gastos generales de la empresa y el
beneficio empresario.

4- Mixto.

Costo de la obra

Costos directos: Vinculados directamente a la ejecución de la obra. Son los materiales, mano de obra,
maquinaria y equipos. Son cuantificables.

Costos indirectos: Necesarios para la ejecución de la obra, aunque no se observen cuando esté finalizada.
Son gastos generales de obra y empresa constructora, tasas e impuestos, gastos financieros, beneficio
empresario, transporte, personal, seguros, honorarios. No se pueden cuantificar

1- Etapa de perfil: Se evalúa si es conveniente o no realizar la obra. Método por analogía: precio por m2,
por fuente de experiencia propia y de revistas especializadas. Es importante ver las características de la
obra que se toma de referencia, que sea similar.

2- Etapa de prefactibilidad: Para anteproyecto, distintas alternativas con distintos costos. Presupuesto por
elementos: descomposición de la obra (envolvente vertical exterior, divisiones verticales interiores,
superficie horizontal inferior, etc.) y precio por metro de cada elemento.

3- Etapa de factibilidad: Para proyecto terminado. Presupuesto detallado por análisis de precio. Se
descompone la obra en unidades elementales de producción, rubros e ítems, y se realiza un cómputo
métrico, para ello se necesita:
- Planos definitivos de la obra, plantas, cortes, fachadas estructuras e instalaciones.
- Planillas de locales, superficies, estructuras e instalaciones.
- Pliego de especificaciones técnicas.

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Se realiza un análisis de precio de cada Ítem interviniente. Determinando los costos de materiales, mano
de obra, gastos generales y beneficio, que componen la ejecución de una unidad de ítem. Para ello se
realiza un Despiezo, que es la división del ítem en los distintos materiales que la componen. Ejemplo un
Muro portante de ladrillo hueco cerámico 18x18x33, se despieza en cemento, cal hidratada, arena gruesa
y ladrillo cerámico 18x18x33.

También se necesita conocer el costo de la mano de obra y para ello se calcula el Rendimiento de la mano
de obra, que es el tiempo necesario para ejecutar la unidad de medida de un ítem. Se usa como base el
salario básico por hora de la UOCRA.

Una vez realizado el cómputo métrico y el análisis de precio de cada ítem, se realiza el Presupuesto
detallado, que indica el costo total de la obra. Sirve para cotizaciones y para la programación de la obra.

Planificación y programación

Su objetivo es la correcta gestión de los recursos para lograr la ejecución de la obra en términos de calidad,
costos y cumplimiento de plazos.

Diagrama de Gantt: Grafico de barras superpuesto a un calendario.

Diagrama de redes o sagital (PERT o CPM): Basado en un esquema de redes, vinculación de las tareas de
forma esquemática. Se puede ver el camino crítico.

Recursos humanos: Si la tarea se ejecuta sin que trabajen con interferencias, tendrá una duración
considerada tiempo normal y se obtendrá el Costo normal directo de la tarea. Tanto el acortamiento como
la prolongación de su duración producirán un aumento de los costos.
- Densidad de trabajadores: Evitar concentración.
- Rotación del personal: Eleva costos y afecta la calidad.
- Repetición de actividades: Organizar en función a las especialidades aplicadas a las tareas.

Tareas críticas: Tareas que no poseen “margen de demora”, que es el tiempo que transcurre entre la
terminación de una tarea lo antes posible y su finalización lo más tarde que se pueda. Definen la duración
total del proyecto, por medio de su vinculación se obtiene el camino crítico, que tiene incidencia directa
en el plazo de obra. El procedimiento más razonable para acortar el placo de obra es acortar primero la
tarea crítica que produzca menor incremento de costo por unidad de tiempo a reducir.

Tiempo tipo: Demora de un operario trabajando a un ritmo normal bajo condiciones tipificadas, sumado a
un suplemento dado por los momentos de descanso, satisfacción de sus necesidades y demoras
inevitables.

Cálculo de duración de las tareas:

1- Tiempo de recursos mínimos: Tiempo que demora en ejecutarse una tarea con un solo operario.
Ejemplo para 1m2 de Revoque grueso común: Oficial 1hs y Ayudante 0,55hs.

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2- Recursos mínimos óptimos: Necesarios para evitar que alguno de los recursos caiga en largos
tiempos improductivos. Ejemplo: 1 ayudante = 1,82 oficiales.
3- Tiempo a recursos fijos: Tiempo que se tarda en hacer la tarea, suponiendo los recursos fijos
(conociendo la composición de la cuadrilla).
4- Recursos a tiempo fijo: Cantidad de recursos para terminar la tarea en un tiempo determinado

Relación de dependencia entre tareas:

- Dependencias obligatorias: Hay tareas que no pueden realizarse hasta tanto no se haya terminado
otra o parte de ella.
- Dependencias por recurso: Imposibilidad de realizar tareas en simultaneo por la misma cuadrilla.
- Dependencias discrecionales: Fruto de decisiones de gestión (económicas, por ejemplo).
- Factores externos: Inciden en el inicio de alguna tarea como la provisión de servicios o la obtención
de permisos.

Tarea predecesora: Determina cual tarea tiene que estar lista para iniciar esta actividad.

Tarea sucesora: Determina cual tarea le sigue a esta actividad

Flujo de caja: Planificación financiera del costo de la obra a lo largo del tiempo. Planilla donde figura semana
a semana el movimiento económico necesario para asumir el desarrollo y garantizar el pago de todas las
tareas y actividades según el avance de obra programado. Fechas tempranas y tardías, permite obtener
una curva de inversiones.

Obrador

Son todas las instalaciones y construcciones temporarias y/o definitivas que son indispensables como
apoyo para construir lo proyectado.

Condicionantes:
- Estilo empresario: Forma de contratar personal, de conseguir las herramientas y equipos, los
materiales, la transformación del obrador.
- Recursos: Humanos (espacio para la actividad), Técnicos (herramientas, equipos, espacio de
guardado) y Económicos (capital, certificaciones, financiamiento de la obra).
- Tipo: Modo constructivo (convencional, no convencional, prefabricado, mixto) y Tipología (vivienda
unifamiliar, urbanización, etc.).
- Sitio: Ubicación, geometría, clima, construcciones linderas, topografía, etc.
- Situación: Accesos, servicios, recursos humanos, normativas, servicios básicos.
- Costos: Inversión inicial, periodo de amortización, porcentaje de incidencia, incluir el obrador en el
costo de obra.

Componentes: Accesos, cercado, control, información, oficinas, acopios al aire libre y bajo techo, pañol,
equipos, acometidas de servicio, sanitarios, primeros auxilios, distribución interna de los servicios,
estacionamiento, circulación.

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Planificación de las acciones:

- Etapa 1: Análisis previo a la formulación económica. Se define el costo de inversión en obrador, se
diseña, se resuelve y se planifica la logística de la obra.
- Etapa 2: Luego de contratar y antes de empezar. Se elabora la documentación necesaria para todas
las tramitaciones previas, como acometidas de servicio o programación de instalaciones.
- Etapa 3: Al recibir el sitio y antes de comenzar la obra. Se da inicio a la construcción del obrador.
- Evolución y mutación: Va cambiando a medida que avanza la obra, debe estar planificada.

Sistemas legales de ejecución de obras

Categorías de obras:
- Primera categoría: Obras con dificultades arquitectónicas o constructivas, construcciones
monumentales y edificios de más de dos plantas o de luces estructurales mayores a 5,5m.
- Segunda categoría: Las no incluidas en primera categoría, además de galpones y depósitos de hasta
10m de luz, sin estructura de hormigón ni fundaciones especiales o complicaciones constructivas.

Caso 1 - Obra de primera categoría – Encargo a un profesional constructor

Constructor: Profesional de la arquitectura o la ingeniería que se encargara de la provisión de materiales y
mano de obra. Se celebra un contrato de obra material, ya que la obra es un objeto tangible.
- Obligaciones: Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales. Informar al comitente
sobre aspectos esenciales. Proveer los materiales adecuados o usar diligentemente los materiales
provistos por el comitente. Ejecutar la obra en el tiempo convenido

Director técnico: Arquitecto que representa al comitente, ya que este carece de los conocimientos
necesarios para controlar que el constructor ejecute fielmente el proyecto. También revisa y extiende los
certificados que correspondan a pagos. Se celebra un contrato de obra intelectual con el comitente.
- Obligaciones: Entregar al constructor el proyecto. Realizar los traites correspondientes ante las
instituciones públicas. Cumplir leyes, reglamentos y ordenanzas. Visitar la obra (su ausencia puede
generar responsabilidades por los errores no detectados en su momento. Recibir la obra en nombre
del comitente.
- Derechos: Acceso a la obra. Ordenar inspección de cualquier trabajo ya terminado. Solicitar al
constructor un plan de trabajo. Ser notificado de trabajos que requieran inspección.
- Responsabilidades: Cuando la obra está en ruina o impropia para su destino. Cumplir las
disposiciones relativas a la construcción. Exigencia de normas de seguridad. Daños y perjuicios a
terceros.

Comitente: Obligaciones: Pagar la retribución pactada. Proporcionar al contratista la colaboración

necesaria. Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo acordado en el contrato.

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Caso 2 - Obra de primera categoría – Contratación de empresa constructora

Se contrata a una empresa constructora para adjudicarle la totalidad de la ejecución material de la obra.

Representante técnico: Arquitecto contratado por la empresa constructora para representarlos, que se
ocupa de la fiscalización de los trabajos y de la parte organizativa de la obra.

- Obligaciones: Preparar planes de trabajo con fechas para su ejecución. Supervisar las tareas en obra.
Preparar toda la documentación técnica necesaria. Coordinar a subcontratistas y distintos
proveedores.
- Responsabilidades: Análogas a la del contratista y Director técnico y en higiene y seguridad.

Caso 3 - Obra de primera categoría – Sistema de administración

El comitente se transforma en empresario de sí mismo, contrata la mano de obra y se ocupa de la provisión
de materiales. Será necesaria la contratación de un Director técnico que lo represente y verifique la correcta
ejecución, certifique y labre las actas correspondientes. También necesitara un Representante técnico que
lo habilite a construir y se encargue de las funciones de organización y coordinación. Puede ser un único
profesional el que cumpla los dos roles.

Caso 4 - Obra de segunda categoría

Conductor técnico: Dirige y representa en los aspectos técnicos al comitente. Se aúnan en una sola función
las tareas, obligaciones y responsabilidades del Director y Representante técnico. Al momento que se
entrega la obra se firma la Recepción sin reservas, donde se absorben diferencias respecto al proyecto, se
descarta el incumplimiento de los plazos y se presta conformidad a los vicios aparentes.

Comitente: Por lo general también actúa como empresario de sí mismo. Quedan a su cargo las obligaciones
empresariales derivadas de la ejecución de la obra, liberando al Conductor técnico por los defectos o falta
de conformidad a lo estipulado en que puedan incurrirse en la construcción, siempre que estos no lleguen
a configurar un peligro de ruina para la edificación.

Control y gestión de la construcción

Contrato de obra: Existe cuando una persona, actuando independientemente, se obliga a favor de otra,
llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual, percibiendo una retribución.

Actas: Certificación que deja constancia de situaciones puntuales en el proceso de la obra. Todas suscriptas
por el Representante técnico de la empresa y el Director técnico.
- Acta de inicio de obra o replanteo: Constancia de la fecha de inicio a partir de la cual comienza a
computarse el plazo de la obra.
- Acta recepción provisoria: Constancia de la fecha de finalización de los trabajos objetos del
contrato. Inicio del plazo de garantía.
- Acta de recepción definitiva: Transcurrido el plazo de garantía. Determina que en la obra no se
observó ningún vicio.

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Comunicaciones: Quedan asentadas en el libro de obra, que permanece físicamente en la obra y tiene
validez legal.
- Orden de servicio: Director técnico al Constructor. Indicaciones para la empresa contratista:
rechazo de materiales, modificación de trabajos mal ejecutados, advertencia de incumplimiento de
medida de seguridad, contestación a pedidos.
- Nota de pedido: Constructor a Director técnico. Responden a órdenes de servicio o realizan
pedidos.

Certificación
Hacer constar por escrito una realidad o hecho o dar fe de ello por medio de un documento o instrumento
público. Quien tiene atribución para ello es el Director técnico.

1- Certificado de avance de obra: Se consigna la cantidad de cada ítem de obra ejecutado en un periodo
dado para proceder al pago correspondiente. Los certificados son acumulativos. Puede pagarse por:

Precio unitario para cada ítem

(imagen)

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Porcentaje de obra ejecutada

(imagen)

2- Certificado de variación de
costos o redeterminación:
Demuestra el aumento de los
costos entre el momento en
que se proyecta y realiza la
obra. Puede ser por:
- Número índice:
Sincrónico o
asincrónico. (imagen)
- Fórmula polinómica
- Análisis de precios

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3- Certificado de acopio de materiales: Por adquisición anticipada, certificación de lo guardado en la obra,

según cantidad y tipo.

4- Certificado de trabajos adicionales: Tareas que no estaban previstas en el proyecto inicial ni

presupuestadas y que el Director técnico legitima.

5- Certificado de intereses: Por si no se produce el pago según lo pactado.

6- Certificado de gastos improductivos: Cuando se paralizan los trabajos por razones atribuibles al
comitente.

Pericia

Informe realizado por un perito para asesorar e ilustrar con claridad a quien la solicite. Su fin es brindar
información especializada y específica para llegar a la resolución de conflictos y/o acuerdos. Los arquitectos
realizan pericias en tasación y patologías.

Perito: Profesional titulado. Experto en alguna materia, ciencia o disciplina, es quien posee conocimientos
específicos y experiencia y cuyo aporte es fundamental para la resolución de un caso.

Informe técnico: Pericia:

- Documento descriptivo. - Dictamen técnico.
- Expone circunstancias y hechos observados. - Fundamento de lo que se afirma.
- No expone opinión sobre motivo o causa. - Incluye dictamen sobra las causas de los
daños observados y los estudios realizados.

Tipo de pericias:
- Privada o de parte: Solicitada por una de las partes al profesional para que elabore un informe
pericial acerca de determinada situación. No tiene carácter de peritaje, sino que constituyen
pruebas pre-constituidas y extraprocesales. Los honorarios se acuerdan entre las partes. Esta debe
determinar: Sujeto (partes implicadas), hechos (determinar el nexo causal para determinar
responsabilidades), daños, costos, tiempo (de reparación) y pronostico del daño (que sucede si no
se repara). No sigue una modelo estándar, depende de cada caso.
- Oficial o judicial: Perito elegido por sorteo de un listado oficial y nombrado judicialmente a pedido
del juez para elaborar un informe pericial. Los honorarios los regula el juez. Sigue un orden formal.
Solo puede nombrar lo que se pregunte en el pliego. Para ser perito judicial se debe estar inscripto
en el Tribunal Supremo de Justicia.

Proceso de mediación: Instancia obligatoria de todo tipo de controversia entre particulares, previo al inicio
de las actuaciones judiciales de Córdoba. Proceso más corto en que las partes intentan ponerse de acuerdo.
De fallar se procede a la demanda.

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Tasación

Es la estimación del valor de un bien inmueble en un momento concreto y para una finalidad determinada.
Se realiza para:
- Fines públicos (ej: valor de expropiación, cálculo para impuestos).
- Fines mixtos (ej: créditos hipotecarios, créditos procrear).
- Fines privados (ej: compra/venta de inmueble).

Métodos:
- Directos o comparativos: En forma separativa se determina el valor de la tierra, de mejoras y
accesorios. Da mayor seguridad, pero son más laboriosos.
- Indirectos: Se basan en la renta que produce un bien o es susceptible de producir (por ejemplo,
según el precio de alquiler de un departamento). De mayor rapidez, pero es más impreciso.

Terreno libre de mejoras – Procedimiento por método comparativo

1- Reconocimiento del bien a tasar: Factores intrínsecos (topografía, medidas, arbolado) y Factores
extrínsecos (accesibilidad, entorno inmediato).

2- Buscar antecedentes de bienes similares ubicados en la zona.

3- Registrar los antecedentes recopilados en una planilla con sus valores.

4- Homogeneizar valores unitarios de los antecedentes. Se usan distintas tablas según lo tasado. La tabla
de Fitte-Cervini es la más usada en zona de viviendas individuales. Ley de Hoffman: Criterio de valoración
según el cual la mitad del frente del terreno mide 2/3 del total y la del fondo 1/3.

Se completa la planilla con los datos

y calculo el precio por m2.
Completo el coeficiente de
Frente/Fondo con los datos
obtenidos de la tabla de Fitte-
Cervini.
$/m2 / coeficiente de Fitte-Cervini = $/m2 homogeneizado.

5- Promediar los valores homogeneizados de los antecedentes para obtener valores unitarios o valor cuadra
($/m).

6- Aplicar al valor unitario ($/m) los coeficientes correctivos que hayamos seleccionado (por ej. coeficiente
de frente/fondo). Valor unitario ($/m2) x Coeficiente F/F = $/m2

7- Calcular el valor final del lote. $/m2 x m2 = $ Valor de tasación.

8- Realizar el informe final de tasación.

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Tasación de mejoras
Mejoras: Toda nueva construcción en un bien inmueble, que representa en la mayoría de los casos un
aumento en su valor.

Valor a nuevo: Monto de dinero que habría que desembolsar hoy si se quisiera construir una edificación
igual que la que se está tasando. Se puede determinar por:
- Cómputo y presupuesto: Es la forma más precisa y laboriosa.
- Costo comparativo o valor actual del m2 de superficie cubierta: Es el más usado.
- Actualización del valor de origen según índices relativos: Se aplica cuando no se pueden usar los
anteriores, en casos muy específicos. No es muy preciso.

Depreciación física: Disminución del valor de una cosa, ya sea con relación al que antes tenía o
comparándola con otras de su clase. Si es algo nuevo no tiene. Para determinarlo:
1- Ver los antecedentes: planos, escritura, costo de m2 del momento.
2- Vida útil: Obtener de la planilla.
3- Edad en % = edad / vida útil
4- Estado de conservación: Tabla de Ross-Heidecke, da un índice de depreciación (K)

Valor a nuevo – Depreciación física = Valor depreciado

1- Cálculo de la superficie cubierta total del edificio = Total CP + Total CCUE + Total CC + Total MCC
Total cubierta propia = CP locales x cantidad de locales
Total cubierta común de uso exclusivo = CCUE x cantidad de locales

2- Cálculo valor a nuevo del edificio = Superficie cubierta total x valor unitario ($/m2)

3- Cálculo del porcentaje de prorrateo de cada local = (CP local + CCUE local) / (total CP + total CCUE)

4- Cálculo de la superficie cubierta total de cada local = CP local + CCUE local + % CC + % MCC

5- Cálculo del valor a nuevo del local = Superficie total x valor unitario ($/m2)

6- Cálculo de K (coeficiente de depreciación) = Edad / Vida útil

7- Cálculo del valor actual de cada local = Valor a nuevo – Depreciación

8- Cálculo del valor total del terreno = Superficie del terreno x valor unitario del terreno ($/m2)

9 - Cálculo de valor porcentual del terreno por local = % de prorrateo x Valor del terreno

10- Calculo del valor total del local = Valor mejoras + Valor % del terreno
Este es el valor de tasación, después el valor de venta puede variar +/- 10%.

11- Presentación informe final.

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Medianería

Es un condominio de indivisión forzosa, el muro es de los dos, no se puede dividir. Según el Código Civil y
Comercial de la Nación es de 3m sobre el nivel de piso o lo que disponga el municipio, que en Córdoba es
2m.

Muro según su posición:

- Encaballado: Al eje sobre el eje medianero.
- Contiguo: Construido totalmente en el terreno vecino o en mi lote.

Un muro medianero es cuando es un condominio, o sea los dos tienen la propiedad, adquiriendo la porción
de muro que corresponde. De lo contrario es un muro divisorio. Formas de adquirir la medianería:
- Construcción simultanea: Pagada a medias.
- Reposición: Muro en condiciones de ser demolido, se repone en acuerdo con el colindante. El
vecino no tiene la culpa de que yo quiera reponer, él no paga.
- Prescripción: Por el solo paso del tiempo, a los 10 años si el que lo construyo no lo reclama.
- Compra: Primero se realiza un plano donde se analiza cual parte de la construcción no voy a hacer
porque el vecino ya la hizo y yo la uso. No tengo que pagar si lo hizo más alto del mínimo, solo hasta
donde me exijan, si lo uso lo pago, sino no. Luego se realiza un presupuesto que tiene que ser
analizado por depreciación física. Finalmente se hace un convenio o recibo.

Derechos del condominio:

- Reclamar (el pago).
- Reconstruir (si está deteriorado y al vecino le sirve).
- Abdicar (si no paga y renuncia a la medianería).

Obligaciones del condominio:

- Pagar (nadie se puede negar a pagarlo).
- Mantener.

Higiene y seguridad

Disciplina que tiene como principal objetivo preservar la salud del trabajador. El fin es evitar accidentes y
enfermedades del trabajo, mediante la planificación, implementación y control de medidas que apunten a
eliminar o disminuir los riesgos derivados del trabajo.

Acción preventiva: Acción tomada para eliminar la causa de una no conformidad potencial o una situación
posible de ocasionar algo no deseado.

Acción correctiva: Acción tomada para eliminar la causa de una no conformidad detectada o una situación
indeseable.

No conformidad: No cumplimiento de un requisito o exigencia.

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Accidente de trabajo: Acontecimiento no deseado e imprevisto que irrumpe el desarrollo normal de una
actividad generando daño a la persona.

Incidente: Acontecimiento no deseado e imprevisto que NO altera el desarrollo de una actividad y NO

genera daños a las personas.

Enfermedad profesional: Aquella adquirida en el ámbito de trabajo debido a la exposición del trabajador a
agentes contaminantes.

Accidente In itinere: Acontecimiento dañoso que se produce en el trayecto directo, habitual y en un tiempo
lógico, entre la vivienda del empleado y el lugar de trabajo y viceversa.

Condición peligrosa: Aquella causa que es imputable a condiciones físicas, situaciones o elementos cuya
presencia hace que ocurra un accidente.

Acto inseguro: Aquella causa en la cual el accidente se produce por un error humano, por lo general
relacionados al comportamiento del trabajador, ya sea por descuido, impericia o irresponsabilidad.

Peligro: Toda condición o situación potencial de producir un daño sobre las personas o bienes.

Riesgo: Probabilidad de que un peligro produzca un hecho no deseado ocasionando un determinado daño.

Marco legal
Leyes nacionales:
- 19.587: Ley de higiene y seguridad en el trabajo.
- 24.557: Ley de riesgos de trabajo. Crea la SRT y las ART, establece la obligatoriedad del seguro de
accidentes de trabajo.

Decretos reglamentarios:
- 351: Reglamenta la ley 19.587.
- 911: Regula la industria de la construcción. Enumera las medidas de higiene y seguridad a
implementar en las obras de acuerdo a los riesgos generales y específicos presentes en las mismas.
Crea el Legajo técnico en higiene y seguridad y menciona que contiene. Crea el Programa de
seguridad, que es un manual de buenas prácticas para excavación, demolición, construcciones de
más de 1000m2, de más de 4m de altura o próximas a líneas de media tensión.

Resoluciones: Órdenes dictadas por un organismo de servicio público que tiene carácter general,
obligatorio y permanente. Para la construcción son dictados por la Superintendencia de Riesgos de Trabajo
(SRT)
- 231: Condiciones básicas a cumplir en HyS en obras de construcción y legajo técnico en HyS.
- 051: Programa de seguridad general y aviso de inicio de obra a la ART.
- 319: Programa de seguridad para obra repetitiva y de corta duración.
- 035: Articulación de programas de seguridad en una misma obra.

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- 550: Mecanismo de intervención más eficiente para las etapas de demolición d edificaciones
existentes, excavación para subsuelos y ejecución de submuraciones.
- 503: Medidas de prevención para cuando se ejecutan trabajos de movimiento de suelos,
excavaciones a cielo abierto superiores a 1,2m, y para todo tipo de pozo no indicado en la Res 550.
- 346: Presentación en el CYMAT del formulario de comunicado de inicio de obra.

Protecciones
Generales o colectivas: Protegen al trabajador de los riesgos presentes en toda obra.
Ejemplo: vallados y barandas, redes y bandejas, pasarelas, tableros eléctricos y sus protecciones,
matafuegos, tapado de pozos, distancia de seguridad, señalización. La llave térmica protege a las máquinas
y el disyuntor diferencial protege a las personas.

Protecciones individuales: Protegen al trabajador de los riesgos específicos en alguna tarea.

Ejemplo: Facial, ocular, de vías respiratorias, de cabeza (casco), de manos (guantes), de pies (calzado de
seguridad, botas), contra caídas (arnés con doble cola de amarre), auditiva (auriculares, tapones),
corporales, ropa de trabajo.

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