1.
Presentación corta y profesional
“Hola, mi nombre es carlos, tengo una empresa de construcción y remodelación aquí en Nueva
York. Estoy evaluando opciones de financiamiento para un proyecto fix & flip y quiero conocer
exactamente sus términos.”
2. Preguntas CLAVE que debes hacer sí o sí
A. Sobre la tasa y costos
1. ¿Cuál es la tasa de interés exacta para mi caso? (No el rango, la tasa real).
2. ¿Cuántos puntos (origination fees) cobran al inicio?
3. ¿Hay penalidad por pagar antes del plazo?
4. ¿Cuáles son todos los costos de cierre (closing costs)?
Tú comentario adicional:
“Quiero transparencia completa en todos los costos — no quiero sorpresas en el closing.”
B. Sobre el préstamo
5. ¿Qué porcentaje del costo de compra me financian (LTC)?
6. ¿Cúanto financian para la remodelación (rehab budget)?
7. ¿Cubren el 100% de la remodelación o solo una parte?
8. ¿Cómo funcionan los ‘draws’? ¿Tengo inspecciones? ¿Qué tan rápido liberan los
fondos?”
9. ¿Aceptan propiedades que necesitan permisos estructurales o solamente cosmetic
rehab?
Tú añadirías:
“Como soy contratista, necesito claridad en cómo y cuándo liberan el dinero, porque eso afecta
el cronograma de obra.”
C. Sobre la aprobación
10. ¿Qué documentación necesitan para aprobarme?
11. ¿Cuánto tiempo tardan en aprobar y en cerrar (closing)?
12. ¿Necesito experiencia previa haciendo flips o me aceptan como contratista?”
13. ¿Financian propiedades en mi zona específica (NY/NJ)?”
D. Sobre el riesgo y seguridad
14. ¿Piden garantía personal (personal guarantee) o solo firma de la LLC?”
15. ¿Hacen verificación de crédito? ¿De cuánto debe ser mi score mínimo?”
16. ¿Requieren appraisal? ¿Lo tengo que pagar yo?”
E. Sobre los pagos
17. ¿Desde qué mes empiezo a pagar intereses?”
18. ¿Ofrecen Interest Reserve o pagos diferidos para los primeros meses?”
19. ¿Los pagos son solo de interés (interest-only), verdad?”
Lo que tú comentarías:
“Quiero manejar bien mi flujo de dinero para no frenar la remodelación.”
3. Algo importante que tú deberías decirle durante la llamada
Después de hacerles preguntas, suelta esto:
“Yo tengo empresa de construcción y experiencia real renovando casas. Para mí la velocidad del
préstamo y la claridad en los términos son lo más importante. No quiero perder propiedades
por demoras, así que busco un prestamista directo, no un broker que demore el proceso.”
Esto hace que:
Te tomen en serio
Te bajen tasas o puntos
Te ofrezcan mejor prioridad
Te evites intermediarios (brokers que suben costos)
4. Pregunta final para cerrar la llamada
“¿Qué tengo que hacer HOY para que me manden un pre-approval o un term-sheet por
escrito?”
Esto obliga al prestamista a darte condiciones reales y no solo hablar bonito por teléfono.
¿Qué es el LTC (Loan to Cost)?
LTC = Loan to Cost significa “préstamo respecto al costo total del proyecto”.
Es el porcentaje del costo total del proyecto que el prestamista está dispuesto a financiar.
COSTO TOTAL DEL PROYECTO = precio de compra + costo de remodelación
Ejemplo:
• Casa: $200,000
• Remodelación: $60,000
• Costo total = $260,000
Si el prestamista ofrece 85% LTC, significa:
ellos te dan el 85% de $260,000 = $221,000
tú pones el resto: 15% = $39,000
. ¿Cómo funciona un draw?
1. Haces parte del trabajo (ejemplo: demolición, plomería, electricidad, framing).
2. Pides un "draw request" al prestamista.
3. El prestamista manda un inspector (o fotos/videos según el prestamista).
4. Si aprueban el avance, liberan el dinero para pagar esa etapa.
5. Continúas la siguiente fase de la remodelación.
¿Qué tan rápido liberan el dinero?
Depende del prestamista:
• 24–48 horas → muy rápido
• 3–5 días → normal
• 1 semana o más → lento
Los buenos prestamistas fix & flip intentan liberar dinero en 1–3 días para no atrasarte.
¿Siempre hay inspecciones?
Sí, casi siempre.
Puede ser:
• Inspector en persona
• Fotos geolocalizadas
• Video llamada
• Aplicación con verificación
Ellos confirman que el trabajo está hecho antes de darte el siguiente pago.
Ejemplo real de un draw
Remodelación: $60,000
Prestamista divide en:
• Draw #1 – Demoliciones y framing: $15,000
• Draw #2 – Electricidad y plomería: $20,000
• Draw #3 – Drywall, pisos, pintura: $15,000
• Draw #4 – Acabados finales: $10,000
Tú avanzas → ellos revisan → te liberan el dinero.
¿Qué es una LLC?
LLC = Limited Liability Company
En español: Compañía de Responsabilidad Limitada.
Es un tipo de empresa que te protege legalmente a ti como persona.
¿Para qué sirve una LLC?
1. Protege tus bienes personales
Si pasa un problema en la remodelación (demanda, accidente, deuda),
no te pueden quitar tu carro, tu casa ni tus cuentas personales.
Solo responde la empresa (la LLC).
2. Es lo que usan casi todos los inversionistas de real estate
Es el estándar para hacer fix & flip, buy & hold, rentas, etc.
3. Te permite sacar préstamos a nombre de la empresa
Muchos prestamistas fix & flip solo trabajan con LLC o corporaciones, no con personas.
¿Qué significa garantía personal (personal guarantee)?
Aunque el préstamo esté a nombre de tu LLC,
muchos prestamistas piden que TÚ también firmes personalmente, como respaldo adicional.
Eso se llama PG – Personal Guarantee.
Si te dan préstamo sin PG → Excelente (más seguro para ti).
Si te piden PG → Es normal en fix & flip, casi todos lo hacen.
¿Qué te conviene?
✔ Abrir una LLC a tu nombre en el estado donde vas a invertir (NY, NJ, CT, donde trabajes).
✔ Poner las propiedades de inversión a nombre de la LLC, no a tu nombre personal.
✔ Preguntar siempre al prestamista:
“¿El préstamo requiere garantía personal o solo la firma de la LLC?”