TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE.
1. MEMORIA DESCRIPTIVA.
1.1. PROPIETARIOS: SRA. ASPAJO ZAMBRANO NORMA LUZ.
1.2. SOLICITANTE : SRA. ASPAJO ZAMBRANO NORMA LUZ.
1.3. OBJETO DE LA TASACION: Determinar el Valor Comercial actualizado del Inmueble.
1.4. FECHA DE LA TASACION : Iquitos, 29 de octubre del 2025.
1.5. METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA:
La tasación se formula por el METODO DE LA TASACION DIRECTA, teniendo en cuenta los Valores Comerciales
del Terreno y de la construcción, y; como marco referencial los articulados que se indican en el proceso de la
Tasación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por Resolución Ministerial Nº172-2016-
Vivienda.
Las acciones previas a la Tasación han sido las siguientes:
a) Acopio de información del título archivado del terreno.
b) Fecha de verificación al inmueble, por el Valuador que suscribe: 28/10/2025.
c) Tasación del inmueble.
1.6. ZONIFICACION Y USO DEL PREDIO:
El inmueble está ubicado en Zona Residencial de Densidad Media Alta (ZR-DA), con uso de vivienda multifamiliar,
según muestra de cuadro de Normas de Edificación Residencial.
1.7. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIO URBANO:
La zona donde se ubica el inmueble cuenta con obras de habilitación urbana como son:
a) Red de agua potable.
b) Red de desagüe.
c) Red de energía eléctrica con sus respectivas conexiones domiciliarias.
d) Calzadas, veredas, pavimentadas, Cable, Internet y teléfono.
1.8. UBICACION:
El inmueble está ubicado en CA. SANTA ROSA, MZ: “G”, LOTE: 29, DEL PUEBLO JOVEN ASENTAMIENTO DE
VIVIENDAS PROLONGACION PUTUMAYO, DEL DISTRITO DE IQUITOS, PROVINCIA DE MAYNAS, REGIÓN
LORETO.
1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS:
1.9.1. Los linderos y medidas perimétricas Registrados en SUNARP – Sede Iquitos, son las siguientes:
LINDEROS MEDIDA COLINDANCIA
FRENTE 4.20 ML CA. SANTA ROSA
DERECHA 30.40 ML LOTE 28
IZQUIERDA 30.30 ML LOTE 30
FONDO 4.60 ML LOTE 27
1.9.2. Área y perímetro del Terreno:
El área encerrada dentro de los linderos y medidas perimétricas descritas es:
Área = 133.30 M2. (según copia literal)
La longitud total perimétrica del predio es:
Perímetro = 69.50 ML. (según copia literal)
1.9.3. Descripción y Distribución de la Edificación:
a) Descripción:
Se trata de un inmueble de dos (02) Pisos, de material noble, con piso cerámico, con muros de ladrillos,
revestido y pintado con látex, cobertura de calamina corrugada e=0.26mm y losa aligerada horizontal,
cielorraso de superboard reforzado con listones de 2’’x3’’, instalaciones eléctricas con medidor + tablero
de distribución con corriente monofásica, instalaciones sanitarias con abastecimiento de agua potable
mediante sistema indirecto.
b) Distribución:
La edificación se distribuye de la siguiente manera:
1º. Piso:
Garage + [Link], Sala, Cocina, Escaleras que va 2do. piso, Dormitorio 01 + [Link].
2º. Piso:
Escaleras que viene de 1er. piso, dormitorio 01 + [Link], dormitorio 02 + [Link], dormitorio 03 + [Link],
Lavandería
c) Obras Complementarias: La construcción presenta las siguientes obras complementarias, como son:
Mueble de cocina con mayólica.
Mueble de cocina con mayólica.
Cisterna y tanque elevado.
Escalera de concreto y revestido.
Escalera de madera cedro.
Enchape de fachada del edificio.
1.9.4. Especificaciones Técnicas de la Edificación:
Construcción de zapatas, vigas cimentación, columnas, vigas principales y amarre, cisterna, que se
construirán con mortero armado.
Cimientos y sobrecimientos de mortero simple.
Muro de ladrillo tubular (10.5*16.5*21), aparejo de canto, junta 1.5 cm., c:a=1:5
Cobertura de calamina corrugada e=0.26mm. 3´ x 6´ + correas longitudinales 2" x 3" c/preservante.
Losa aligera de ladrillo reforzado con viguetas y acero superior e inferior + acero de temperatura.
Muros con tarrajeo frotachado en interiores y exteriores, c:a=1:5 , e=1.5cm
Pintura látex 02 manos.
Piso cerámico, asentado en falso piso.
Puertas apaneladas y machiembradas.
Ventanas de aluminio con vidrio.
Instalación eléctrica con tubería PVC-SEL empotrados en piso y pared.
Instalación sanitaria con tubería PVC-SAL Y SAP empotrados en piso.
1.9.5. Área construida:
Tomando la información IN SITU, se verifica que existe una construcción de dos (02) pisos, destinado para
uso de VIVIENDA.
AREA DE TERRENO = 133.30 m2.
AREA CONSTRUIDA
1º. Piso = 133.30 m2.
2º. Piso = 72.48 m2.
Total, área construida = 205.78 m2.
AREA LIBRE = 00.00 m2.
1.9.6. Gravámenes: Negativo.
1.9.7. Antigüedad:
La construcción tiene una antigüedad. : 10 años.
1.9.8. Estado de conservación y depreciación:
- Estado de conservación de la construcción. : Bueno.
- Depreciación según tabla Nº.01 del RNT. : 3%.
1.9.9. Inscripción:
El predio se encuentra inscrito en la Partida Registral Nº. P12018749 de la Oficina de SUNARP de Loreto
ZONAL – IV - Sede Iquitos.
1.9.10. Declaratoria de Fábrica: Negativo.
2. TASACION:
2.1. CONSIDERACIONES GENERALES:
Para efectos de la Tasación Comercial Actualizado del inmueble, se han tenido en cuenta los siguientes factores:
Estructura urbana.
Zonificación.
Redes Viales.
Servicios Comerciales Circundantes.
Equipamiento Urbano adecuado.
Rentabilidad en el Mercado Inmobiliario.
Consolidación Urbana en el entorno.
2.2. VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE: (VR).
(VR) = Valor del terreno + Valor de edificación + Valor de Obras complementarias.
(VR) = Vt + Vedif + VOC.
a) Valor del Terreno (Vt): Según el estudio del Mercado Inmobiliario el Valuador a considerado los siguientes
factores:
La ubicación del terreno a tasar está dentro de la zona urbana
La calidad del acceso peatonal y vehicular es eficiente.
La localización, dimensión y condición del terreno es residencial y comercial.
El estado y calidad de los servicios públicos de agua, desagüe y electricidad, son eficientes.
Analizando las operaciones inmobiliarias y el entorno, el Valuador ha determinado un valor comercial de:
Aproximadamente de = S/. 900.00 Soles/m2, que equivale en U$. 265.48/m2
El tipo de cambio a la fecha se ha considerado que: 1U$ = S/. 3.39 Soles.
Vt = U$ 265.48/m2 x 113.30 m2 x 1.00.
Vt = U$. 30,078.88 DOLARES AMERICANOS.
b) Valor de la edificación (Ve):
Para la Valuación de la edificación, se ha tenido en consideración las características técnicas constructivas, los
acabados y los materiales predominantes empleados en la construcción, así como los Valores Unitarios Oficiales
de Edificación para la Costa, Sierra y Selva, aprobados mediante RESOLUCIÓN MINISTERIAL N°277-2025-
VIVIENDA, obteniéndose los siguientes resultados:
VUEdif = Valor Unitario / m2 x área techada (m2) x 1.00
Ve = U$. 383.00/M2 x 205.78 M2 x (1.00 – 0.03)
Ve = U$. 76,449.33 DOLARES AMERICANOS.
c) Valor de obras complementarias (VOC): La edificación tiene obras complementarias como son:
- Mueble de cocina con mayólica = 01 Mueble. = U$. 1,500.00.
- Cisterna y tanque elevado. = Global. = U$. 2,500.00.
- Escalera de concreto y revestido. = 01 Unidad. = U$. 1,500.00.
- Escalera de madera cedro. = 02 Unidad. = U$. 1,000.00.
- Enchape de fachada del edificio. = 01 Unidad. = U$. 1,500.00.
VOC = U$. 8,000.00.
VOC = U$. 8,000.00 DOLARES AMERICANOS.
2.3. TASACION TOTAL DEL INMUEBLE (VTI):
VTI = Valor del Terreno + Valor de la Edificación + Valor de obras complementarias.
VTI = Vt + Ve + VOC.
VTI = U$ 30,078.88 + U$ 76,449.33 + U$. 8,000.00.
VTI = U$. 114,528.21 DOLARES AMERICANOS.
2.4. VALOR DE REALIZACION AUTOMATICA DE MERCADO (VRM):
El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos,
considerar un porcentaje recomendable hasta el 30%, en el cual se deben considerar los siguientes conceptos,
como son:
- La Propaganda.
- La Comisión de venta.
- La Guardianía.
- Las Publicaciones.
- El Mantenimiento.
- Las Facilidades de venta.
- Los Promotores.
Para nuestro caso el Tasador ha considerado un (Fd) = 10%.
(VRM) = Valor Comercial x Fd (Factor de deducción) (*), (Fd) = 10%.
(VRM) = U$. 114,528.21 x (1.00 – 0.10)
(VRM) = U$. 103,075.39 DOLARES AMERICANOS.
(*) El factor de deducción (fd), se ha obtenido, teniendo en cuenta la actual coyuntura económica del Mercado
inmobiliario local, con exceso de oferta sobre la demanda, por lo que el valuador ha estimado un factor de
deducción del 90% para el valor final de la realización automática o venta inmediata del predio materia de la
presente tasación.
2.5. VALOR DEL INMUEBLE EN SOLES:
Tipo de cambio= U$. 1.00= S/. 3.39 SOLES.
VRM = U$. 103,075.39 x S/. 3.39/ U$.1
VRM = S/. 349,425.57 SOLES.
EL VALOR TOTAL DE LA TASACION COMERCIAL DEL INMUEBLE ASCIENDE A LA SUMA DE:
S/. 349,425.57 SOLES (TRESCIENTOS CUARENTINUEVE MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO Y 57/100
SOLES).
2.6. OPINIÓN INTEGRAL DEL VALUADOR:
La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes; no asumiendo
responsabilidad el Valuador, por la veracidad o no de la información y de los documentos proporcionados por el
Cliente, ni por los vicios constructivos ocultos que pueda tener la edificación.
El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un valor de Realización Final.
2.7. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Valuador complementada con datos de
nuestra base de datos, estudio de mercado e Internet.
Se adjunta copia de la Partida Registral Nº P12018749, Registrados en SUNARP – Sede Iquitos.
Se adjunta panel fotográfico.
Iquitos, 31 de octubre del 2025.
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TASADOR
PANEL FOTOGRAFICO N°01