“TASACIONES”
Mgtr. Ing. Carlos Enrique Cumpa Vieyra
Email: ccumpa@[Link]
INGENIERÍA ECONÓMICA
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Recordando
¿Liquidaciones?
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Objetivos
El estudiante, conocerá
sobre que es una tasación.
El estudiante conocerá
como se realizara una
tasación .
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Contenido
• Tasación.
• Participación Multidisciplinaria.
• Etapas de una tasación.
• Reglamento Nacional de Tasaciones.
• Tasación de predios urbanos.
• Tasación comercial.
• Conclusiones.
• Referencias.
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TASACIÓN
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Definición
Según el Reglamento de Tasaciones:
Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y
analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha para
fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas del presente Reglamento. En
caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada.
Según Enciclopedia Económica:
Una tasación es un informe realizado por un profesional certificado, donde
mediante una metodología y procedimientos técnicos, le asigna un valor
monetario a un bien mueble o inmueble.
La finalidad de una tasación es determinar un monto ¨justo¨, que proceda de
las condiciones de una actividad económica de oferta y demanda del mercado.
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PARTICIPACIÓN
MULTIDISCIPLINARIA
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Tipos de Tasaciones
Tasación de empresas:
Aquella que se efectúa a entidades económicas del sector comercio,
servicios o manufactura. La metodología utilizada para su cálculo es
mediante el enfoque de los ingresos proyectados, el valor representativo
de mercado y la ponderación de los activos productivos.
Tasación de bienes inmuebles:
Aplica para determinar el valor de terrenos, viviendas, galpones,
edificios, haciendas y granjas, entre otras. Se emplea la técnica de
valuación por costo, valor de mercado, valor de oportunidad, valor de
reposición y valor de capitalización.
Tasación de bienes muebles:
Se emplea para determinar el valor justo de equipos informáticos,
telecomunicaciones, enseres del hogar y mobiliario de oficina. La base
de cálculo maneja el valor contable, mercado, reposición, etc.
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Tipos de Tasaciones
Tasación de vehículos, aeronaves y navieras:
Determina el valor monetario de los bienes automotores (motos, carros,
camiones, motor home y camionetas). Igualmente, valora aviones,
avionetas, aeroplanos y navieras (barcos, yates y lanchas).
Tasación de joyas y obras de arte:
Empleada para piedras, metales preciosos, pinturas y esculturas.
Factores que influyen en una tasación
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Tipos de Tasaciones
SEGÚN EL REGLAMENTO DE TASACIONES TENEMOS:
Tasación reglamentaria:
Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los Valores
Arancelarios de Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de Edificación,
aprobados de acuerdo con la normativa vigente.
Tasación comercial:
Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando
métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
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Factores que influyen en una tasación
Tasación de empresas:
El factor que influye es la marca comercial de la organización, trayectoria
en el mercado, análisis de los estados financieros, activos productivos,
número de clientes, pasivos acumulados, capacidad instalada y cultura
empresarial.
Tasación de bienes inmuebles:
La ubicación, año y área de construcción, calidad de los materiales
empleados, estado de conservación, distribución de los espacios y
categoría comercial.
Tasación de bienes muebles:
El tiempo de uso, la depreciación acumulada, condiciones generales del
activo, vida útil restante y la cantidad de mejoras o reparaciones
realizadas.
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Factores que influyen en una tasación
Tasación de vehículos, aeronaves y navieras:
Los factores a considerar comprenden el recorrido, la marca, el año de
fabricación, las condiciones generales del motor, pintura, depreciación
acumulada y los trabajos de repotenciación que agregan valor.
Tasación de joyas y obras de arte:
Se pondera principalmente en función del peso y grado de dureza para
las joyas. En las obras de arte, se estipula el renombre del artista y la
trayectoria de presentaciones en galerías.
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ETAPAS DE UNA
TASACIÓN
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Etapas de una tasación
Para Tasaciones Privadas:
• Fin o motivo de la tasación
• Recolección de documentación del predio o elemento a tasar.
• Verificación en campo (insitu) de elementos, edificación, obras
complementarias, bienes intangibles o mejoras realizadas en el
predio o elementos.
• Obtención de muestra para el estudio de mercado.
• Estudio de mercado (solo para el terreno).
• Memoria descriptiva e informe de tasación.
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Etapas de una tasación
Para Tasaciones Publicas:
• Fin o motivo de la tasación
• El estado te brinda una memoria descriptiva en la cual indica los elementos a tasar
con su documentación respectiva.
• Verificación en campo (insitu) para constatar que lo que indica en la memoria
descriptiva este al terreno – elementos, edificación, obras complementarias, bienes
intangibles o mejoras realizadas en el predio o elementos.
• Obtención de muestra para el estudio de mercado.
• Si hubiera incompatibilidades entre la memoria que entrega el estado y el terreno en
la verificación en campo, se envía un informe con observaciones del expediente
entregado por la entidad.
• El estado te da respuesta acogiéndose a la observación o indicando que se realice
como un indica la memoria entregada.
• Estudio de mercado (solo para el terreno).
• Memoria descriptiva e informe de tasación.
NOTA: En algunas ocasiones el estado indicara que se considere lucro cesante y daño
emergente. (Mayormente sucede en predios agrícolas).
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REGLAMENTO
NACIONAL DE
TASACIONES
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Reglamento Nacional de Tasaciones
TÍTULO III
TÍTULO I TÍTULO II TASACIÓN DE PREDIOS
DISPOSICIONES TASACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS, PREDIOS
GENERALES URBANOS ERIAZOS Y OTROS BIENES
AGROPECUARIOS
TÍTULO IV TÍTULO VI
TÍTULO V
TASACIÓN DE TASACIÓN DE
TASACIÓN DE BIENES
SERVIDUMBRES Y PROPIEDADES
MUEBLES
USUFRUCTOS EMPRESARIALES
TÍTULO VIII TÍTULO IX TÍTULO X
TASACIÓN DE TASACIÓN DE TASACIÓN DE
AERONAVES EMBARCACIONES YACIMIENTOS MINEROS
Reglamento Nacional de Tasaciones, que consta de diez (10) títulos,
doscientos ocho (208) artículos y dos (02) anexos, que forman parte
integrante de la presente Resolución Ministerial.
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Reglamento Nacional de Tasaciones
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TASACIÓN DE PREDIOS
URBANOS
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Tasación de predio urbano
Según el Reglamento de Tasaciones en el Artículo 4.- Tasación del
predio urbano
4.1 Es el procedimiento para fijar el valor de todos los componentes del predio
urbano, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes.
4.2 En la tasación reglamentaria se utilizan los valores arancelarios de terrenos
urbanos y valores unitarios oficiales de edificación, aprobados por los dispositivos
legales pertinentes.
4.3 En la tasación comercial se estiman los valores en función al análisis de
mercado con el método utilizado y los factores que se consideren pertinentes, los
mismos que son detallados y justificados por el perito tasador.
4.4 Para la tasación de las edificaciones se aplican, según corresponda, los
factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación, establecidos
en el presente Reglamento.
4.5 La tasación de terrenos rústicos en zonas de expansión urbana e islas rústicas,
se realiza de acuerdo a las disposiciones específicas establecidas en el Capítulo VII
del Título II del presente Reglamento.
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Definiciones
Predio Urbano:
Se considera predios a los terrenos , así como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante
de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificación.
Terreno Urbano:
Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado
y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin
urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten
con los servicios generales propios del centro poblado y los que
tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación
urbana, estén o no habilitadas legalmente.
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Definiciones
Valuación Del Terreno:
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una
valuación reglamentaria, se tomará como base el valor unitario
oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de
tasación comercial, se tomara como base el valor unitario
obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona.
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Valor del terreno
Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del
terreno urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del
19 al 22 del presente Reglamento, según correspondan.
18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno
Urbano, el perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos
urbanos, tengan la misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura
urbana, nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al
terreno materia de tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado
inmobiliario de la zona.
18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado
destinados a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar,
además de las limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o
zonificación, las limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de
vivienda social, debidamente sustentado por el perito.
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Valor del terreno
Artículo 18.- Determinación del Valor de Terreno
18.1 En la tasación reglamentaria, se toma como base el valor arancelario del
terreno urbano, a fin de aplicar los procedimientos establecidos en los artículos del
19 al 22 del presente Reglamento, según correspondan.
18.2 En el caso de terrenos que no cuentan con el Valor Arancelario de Terreno
Urbano, el perito adopta los valores que, en comparación con otros terrenos
urbanos, tengan la misma zonificación y uso, similares obras de infraestructura
urbana, nivel socioeconómico y se encuentran ubicados en lugares próximos al
terreno materia de tasación.
18.3 En la tasación comercial, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el valor comercial unitario obtenido del análisis del mercado
inmobiliario de la zona.
18.4 En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado
destinados a proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar,
además de las limitaciones establecidas en los parámetros urbanísticos y/o
zonificación, las limitaciones en el uso del terreno consideradas en el proyecto de
vivienda social, debidamente sustentado por el perito.
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Valor del terreno
Artículo 19.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo
frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el
área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario de Terreno
Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.
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Valor del terreno
Artículo 20.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de
un frente a vía pública
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a la
vía pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
1. El área total del terreno se divide en partes proporcionales a cada uno de sus
frentes y se procede con cada porción de área en la forma que se indica en el
artículo precedente, sumándose luego los resultados parciales.
2. Se considera como frente único separadamente a cada uno de los frentes
que tiene el terreno y se les aplica el procedimiento señalado en el artículo
precedente.
3. El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparación de los
casos antes descritos.
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Valor del terreno
Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un
pasadizo común o vía de dominio privado en condominio
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o
vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del
dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al
siguiente procedimiento:
1. El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento
del artículo 19, pero con un Supuesto Valor Arancelario Urbano, el que se
determina de la manera siguiente:
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU resulta menor de 0,5 VATU se
descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al centésimo, medida en el lindero
de ésta con la vía pública. Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación, expresado en metros
con aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
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Valor del terreno
Artículo 21.- Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un
pasadizo común o vía de dominio privado en condominio
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o
vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando el valor del área del
dominio exclusivo y el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al
siguiente procedimiento:
2. La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al
procedimiento señalado en el artículo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto, al frente del lote materia de
tasación.
3. En el caso que el acceso a la vía de dominio privado o pasadizo común sea
desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento señalado en el numeral precedente, seleccionando el valor que
resulte mayor.
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Valor del terreno
Artículo 24.- Determinación de los valores comerciales de mercado
Los valores comerciales de mercado, son obtenidos en la zona en la que se ubica el
predio a tasar, identificando por lo menos tres muestras con características similares y/u
homologadas, considerando:
1. Las características que correspondan a cada muestra, referidas a ubicación,
zonificación, extensión, entorno y otros aspectos que se consideren necesarios.
2. De existir muestras que cuenten con edificaciones, se fija el valor del terreno
descontando el valor de dichas edificaciones.
3. Se aplican los factores de homologación a las muestras comparables, ue el perito
estime necesarios.
Artículo 25.- Restricción de uso por servidumbre
En la tasación comercial, la restricción de uso que afecta a un predio, derivado de la
existencia de una servidumbre de paso a favor de terceros u otra carga, castiga el valor
del terreno del predio sirviente con un coeficiente determinado a criterio del perito y
debidamente sustentado, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.
29 [Link]
Valor del terreno
Artículo 26.- Tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra fi rme y parte
en mar, lago o río
Para la tasación de terrenos urbanos situados parte en tierra firme y parte en mar, lago o
río, se valoriza únicamente la parte no inundable del área total, identificándose como
límite entre ésta y la línea marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria.
Artículo 27.- Discrepancias entre las medidas perimétricas y áreas de un terreno
urbano
En los casos que exista discrepancias entre las medidas perimétricas y el área de un
terreno urbano consignadas en la documentación presentada para efectuar la tasación,
con la realidad física del terreno u otros documentos técnicos, el perito ejecuta la
tasación considerando la información que fi gura inscrita en la Partida del Registro de
Predios u otros documentos de carácter público, dejando constancia de las discrepancias
encontradas.
30 [Link]
Valor de las edificaciones
Artículo 28.- Valor de la Edificación
El valor de la edificación es la sumatoria del valor de las áreas techadas,
de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes,
las mismas que se tasan de acuerdo a las características predominantes
de cada una.
Artículo 29.- Cálculo del Valor Similar Nuevo
El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos
por el área techada, el metrado de las obras complementarias y de las
instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos valores unitarios.
31 [Link]
Valor de las edificaciones
Artículo 30.- Depreciación de la edificación
30.1 La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y
el estado de conservación, según el material constructivo predominante,
empleando la expresión siguiente:
30.2 En caso que los materiales de la edificación no se encuentren
incluidos en las Tablas señaladas en el numeral precedente, el perito fi ja
y justifica los porcentajes de depreciación empleados para la
tasación de la edificación.
32 [Link]
Valor de las edificaciones
Artículo 31.- Tasación reglamentaria de los componentes de la
edificación
31.1 Para calcular el valor del área techada se utilizan los Cuadros de Valores
Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados por el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento vigentes a la fecha de la tasación, debiendo aplicarse,
según el caso, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación
que están determinados en el presente Reglamento.
31.2 Para calcular el valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes ubicadas en una edificación techada, se evalúa si están incluidas en
los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, y se valoriza la partida
correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o
instalaciones.
31.3 Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no están
incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la edificación techada, se
tienen en cuenta los elementos que las conforman y los materiales empleados y se
efectúan los correspondientes análisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalación, con costos a la fecha de publicación del Cuadro
33 [Link]
Valor de las edificaciones
Artículo 33.- Determinación del Valor de la Edificación
33.1 El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor
Similar Nuevo, aplicando la siguiente expresión:
33.2 Se determina el Valor de la Edificación a través de la sumatoria de los
productos comprendidos por el área techada, el metrado de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos
valores unitarios y los factores de depreciación, según la siguiente expresión:
34 [Link]
Valor total del predio
Artículo 36.- Determinación del Valor Total del Predio
36.1 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:
36.2 En el caso de tasaciones comerciales, el perito puede considerar en el valor
total del predio un factor de incremento o pérdida del valor por las características
especiales que éste pudiera tener. En este caso, el perito justifica las razones del
incremento o pérdida del valor.
Artículo 37.- Anexos al Informe de Tasación
El Informe de Tasación se acompaña de anexos tales como planos, fotografías y
demás documentos empleados por el perito para efectuar la tasación.
35 [Link]
TASACIÓN COMERCIAL
36 [Link]
Tasación comercial
Artículo 32.- Tasación comercial de los componentes de la edificación
32.1 Para calcular el valor del área techada se aplican los valores unitarios de
edificación comerciales que obtenga el perito como resultado de su análisis y
estudio del mercado inmobiliario de la zona, así como los factores de depreciación,
en caso correspondan.
32.2 Las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes se tasan de
acuerdo a los elementos que las conforman y los materiales empleados, mediante el
análisis de costos unitarios para obtener el costo directo, incluyendo los gastos
generales, utilidades e impuestos; aplicando los factores de depreciación por
antigüedad y estado de conservación, para cada componente de la edificación, a
criterio del perito tasador.
37 [Link]
CASO PRACTICO
38 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
I.- MEMORIA DESCRIPTIVA
01. PROPIETARIO
INVERSIONES DOGAR S.A
02. SOLICITANTE
INVERSIONES DOGAR S.A
03. OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor Comercial del inmueble, para efectos de venta por parte de la
entidad solicitante.
04. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN
20 de Marzo del 2010
39 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
05. REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
Para la presente valuación se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05-
2007, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que corresponde a
la determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección
ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.
06. UBICACION
Av. Santa Catalina (cuadra 6), esquina con la calle Pascual Saco Oliveros (cuadra 4 ),
Urbanización Santa Catalina, Distrito de la Victoria, Provincia y Departamento de
Lima.
07. AREA DEL TERRENO
360.00 m2
40 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
- Por el frente, con la Av. Santa catalina con 12.00m
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Pascual Saco Oliveros con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m
09. PERIMETRO
84.00 m.
10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
08. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
- Por el frente, con la Av. Santa catalina con 12.00m
- Por la derecha entrando, con propiedad de terceros con 30.00 m
- Por la izquierda entrando, con la calle Pascual Saco Oliveros con 30.00 m
- Por el fondo, con propiedad de terceros con 12.00 m
09. PERIMETRO
84.00 m.
10. DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en esquina.
42 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
11. TITULACION E INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha
N°274515 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
12. GRAVAMENES Y CARGAS
No tiene.
13. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO
El predio se encuentra ubicado en zona residencial de mediana densidad, existiendo
comercio local en el entorno.
14. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
Se trata de una habilitación urbana, que cuenta con vías vehiculares pavimentadas,
veredas, redes públicas y domiciliarias de agua, desagüe , electricidad y teléfono.
43 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el
estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado
en la esquina formada por la Av. Santa Catalina y por la calle Pascual Saco Oliveros se le
asignan unos valores unitario de terreno de US $ 600.00 /m² y US $ 400.00/m2
respectivamente
44 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
Área del Terreno (S) :
S = 12.00m x 30.00m
S = 360.00m²
Valores Unitarios Comerciales
Av. Santa Catalina: Va = US $ 600.00/m²
Calle Saco Oliveros: V'a = US $ 400.00/m²
45 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional
S = 360.00 m²
Av. A : 360.00m² x 12.00 = 102.86 m² (S’)
30 + 12
Calle B : 360.00m² x 30.00 = 257.14 m² (S")
30 + 12
46 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
SEGUNDO PASO: Valorización de áreas prorrateadas del terreno
Av. A: Frente = 12.00m S' < 3a²
VT-S´ = 102.86m² x US $ 600.00/m²
VT-S´ = US $ 61, 716.00
Calle B: Frente = 30.00m S" < 3b²
VT-S´´ = 257.14m² x US $ 400.00/m²
VT-S´´ =US $ 102,856.00
-----------------------------------------------------------------
VT = US $164,572.00
47 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
a) VALOR DEL TERRENO: VT
TERCER PASO: Valorización del terreno considerando como frente el lado "a"
Av. A: S < 3a²
V’T = 360.00M² X US $ 600.00/M²
V’T = US $ 216,000.00
CUARTO PASO: Valorización del terreno considerando como frente el lado "b"
Calle B : S < 3b²
V"T = 360.00M² X US $ 400.00/M²
V"T = US $ 144,000.00
QUINTO PASO: Comparación de valores encontrados
Entonces el valor definitivo será:
V‘ T = US $ 216,000.00
48 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
II. TASACIÓN
b) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP
El valor total del predio (VTP), será igual al Valor del Terreno (VT) ; o sea:
VTP = VT
VTP = US $ 216, 000.00
c) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP
De acuerdo al estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuación; y teniendo en cuenta la situación actual del mercado, el
perito considera que el valor de tasación calculado refleja adecuadamente el valor
comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:
VCP = VTP
VCP = US $ 216, 000.00
SON: DOSCIENTOS DIECISEIS MILY 00/100 DOLARES AMERICANOS
49 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo,
el valor que le corresponde del pasadizo común; conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento del del
reglamento, pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como
sigue:
Donde:
SVAU = Supuesto Valor Arancelario Urbano de la vía de dominio privado. Si el SVAU resulta menor de 0,5 VATU se
descarta, considerándose como mínimo 0,5 VATU.
VATU = Valor Arancelario de Terreno Urbano de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros con aproximación al centésimo, medida en el lindero de
ésta con la vía pública. Si la relación a/3,00 resulta mayor de 1,0 se asume una unidad (1,0) como valor de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación, expresado en metros con
aproximación al centésimo, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5 VT
50 [Link]
Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo,
el valor que le corresponde del pasadizo común; conforme al siguiente procedimiento:
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento
señalado en el reglamento y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en
su defecto al frente del lote materia de valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una
de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que
resulte mayor.
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
2.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo,
el valor que le corresponde del pasadizo común; conforme al siguiente procedimiento:
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento
señalado en el reglamento y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en
su defecto al frente del lote materia de valuación.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una
de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que
resulte mayor.
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS:
SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d)
3.00
SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la vía de dominio privado.
VT = Valor arancelario o comercial de la vía pública desde la que se accede a la vía de
dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado
Si a>1 se asume a=1
3.00 3.00
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 VAU
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
CONSIDERACIONES PREVIAS:
SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d)
3.00
SVU = Supuesto valor arancelario urbano de la vía de dominio privado.
VT = Valor arancelario o comercial de la vía pública desde la que se accede a la vía de
dominio privado.
a = Ancho de la vía de dominio privado
Si a>1 se asume a=1
3.00 3.00
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de tasación.
Si S V U < 0.5 V A U se considera como mínimo 0.5 VAU
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Caso Practico
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
PRIMER PASO: CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)
SVU = VCU x a (1 - 0.01 d)
3
Como a > 1, entonces asumimos como máximo la unidad
3
SVU = US $ 400.00/m² x 1 (1 - 0.01 x 16.00)
SVU = US $ 400.00/m² x 0.84
SVU = US $ 336.00
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)
S = 8.00m x 16.00m
S = 128.00m² S < 3f²
Vt = 128.00m² x US $ 336.00/m²
Vt = US $ 43, 008.00
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't)
S1 = 128.00m² Frente = a = 4.00m S1 > 3a²
v’t = 48.00 m2x US $ 400.00/m² + 80.00 m2 x US $ 400.00/m2 x 0.5
v’t = US $ 19, 200.00 + US $ 16, 000.00
v’t = US $ 35, 200.00
Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr)
Pr =v‘t
8
Pr = US $ 4, 400.00
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Caso Practico
TASACIÓN COMERCIAL DE INMUEBLE
CASO PRACTICO
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 400.00/m²
a = 4.00m
d = 16.00m
SOLUCIÓN
CUARTO PASO: CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT)
VT = vt + v't/8
VT = US $ 43, 008.00 + US $ 4, 400.00
VT = US $ 47, 408.00
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Conclusiones
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Referencias
• RESOLUCIÓN MINISTERIAL Nº 172-2016-VIVIENDA - REGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES (2016)
• REGLAMENTO DE LEY DE CONTRATACIONES DEL ESTADO
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Mgtr. Ing. Carlos Enrique Cumpa Vieyra
Email: ccumpa@[Link]
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