Módulo 2: La valoración, la depreciación y la
tasación de bienes
IN TR ODUCCIÓN AL MÓDULO
Introducción
UN IDAD 4: LA VALOR ACIÓN
Introducción a la unidad
Tema 1: Bases de valoración
Tema 2: Categoría de las tasaciones
Cierre de la unidad
UN IDAD 5: DEPR ECIACIÓN DE B IEN ES
Introducción a la unidad
Tema 1: Depreciación de los bienes
Tema 2: Bienes y cosas
Tema 3: Servidumbre
Tema 4: Bienes públicos y privados del Estado
Cierre de la unidad
UN IDAD 6: TASACIÓN DE B IEN ES MUEB LES
Introducción a la unidad
Tema 1: Fundamentos técnicos
Tema 2: Gráfico y fórmulas
Tema 3: Metodología operativa
Cierre de la unidad
CIER R E DEL MÓDULO
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1 17
Introducción
M2 - TASACIONES
EaD Kennedy
03:12
Se trabajará sobre las bases de valoración de bienes, la categoría de las tasaciones y la depreciación de
bienes. Se desarrollarán los fundamentos, fórmulas y métodos de la tasación de bienes muebles.
Objetivos del módulo
Identificar las bases de la valoración a partir de la categoría de las tasaciones.
Inferir la depreciación de bienes, considerando la clasificación de los mismos.
Interpretar los fundamentos fórmulas y métodos para la tasación de bienes muebles.
Contenidos del módulo
Unidad 4- La valoración
4.1 Bases de Valoración.
4.2 Categoría de las tasaciones.
Unidad 5- Depreciación de bienes
5.1 Depreciación de los bienes.
5.2 Bienes y Cosas.
5.3 Servidumbres.
5.4 Bienes públicos y privados del Estado.
Unidad 6- Tasación de bienes muebles
6.1 Fundamentos técnicos.
6.2 Gráfico y fórmulas.
6.3 Metodología operativa.
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Introducción a la unidad
¿En qué se funda la apreciación del valor?
Contenidos de la unidad
1 Bases de valoración.
2 Categoría de las tasaciones.
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Tema 1: Bases de valoración
Valor recuperable
El valor de un activo en los estados contables, como parte componente de cualquier bien susceptible de ser
valuado, es denominado Valor Recuperable y debe ser siempre obtenido con criterios técnicos de tasación.
Para su obtención, deben aplicarse criterios de obsolescencia, desgaste, mantenimiento correctivo,
intensidad de uso, criterios de diseño y vida útil estimada por el fabricante, etc.
Se aclara que el denominado valor recuperable utilizado usualmente en los registros contables es producto
de una convención propia de la disciplina contable y no debe ser utilizado para determinar el valor objetivo
del activo a los fines de una tasación.
Ese procedimiento ajusta el valor del bien por índices mediante una convención que solamente tiene en
cuenta la edad del bien, de forma lineal, sin considerar el estado, y suma las mejoras o reparaciones al valor
con un criterio absolutamente ajeno a la realidad del mercado.
Dentro del concepto de Valor Recuperable, las mejoras se consideran como un registro aislado o como un
valor que incrementa el valor del bien. Este criterio no es correcto, porque la mejora sobre un bien no puede
considerarse como un bien en sí mismo o como parte del bien tasado, sino como un costo de
mantenimiento necesario para conservar el valor del bien principal.
Finalmente, el valor de los bienes, los costos de las mejoras y su
depreciación por edad y estado, deben ser determinados por un
especialista en arquitectura o ingeniería (en todas sus
especialidades), con incumbencias profesionales otorgadas por la
Ley de Educación Superior.
1
Valuación para venta o adquisición
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el
método comparativo.
2
Valuación para locación o concesión de uso
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método
comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción fundada a partir del valor
de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método financiero apropiado.
3
Valuación de bienes en leasing
El Valor de Tasación de bienes en leasing, es el valor de mercado del bien al momento de su
tasación, afectado por un coeficiente que refleje el porcentaje abonado del bien ala fecha de su
tasación, sin tomar en cuenta los intereses abonados del contrato de leasing.
4
Valuación para garantía
El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de
realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta
la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de
plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización.
5
Valuación para subasta
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado,
afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el
comitente según la legislación vigente. El Tribunal de Tasaciones de la Nación no determina el
valor base de subasta de bienes públicos.
6
Valuación para seguros
El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado,
sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno.
7
Valuación a efectos impositivos o de catastro
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición
depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.
8
Valuación para servidumbres
El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de
restricción según el caso.
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Tema 2: Categoría de las tasaciones
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
E S T I M AT I V A S O RD I N A RI A S E XT RA O RD I N A RI A S
La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en
comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al
comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
E S T I M AT I V A S O RD I N A RI A S E XT RA O RD I N A RI A S
La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las
reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los
planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
E S T I M AT I V A S O RD I N A RI A S E XT RA O RD I N A RI A S
Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:
Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en
cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda.
Actuación conjunta con otros profesionales.
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Cierre de la unidad
¿En qué se funda la apreciación del valor?
La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las
reglas técnicas y es usado para diferentes fines.
Bibliografía
de referencia
–
Ibáñez, M. y Topallan, A. (2008) Elementos de la Tasación – Edit. Alveroni. Córdoba 2.008
Novellino, N. (2008) Tasación y Subasta Judicial. Edit. García Alonso, Bs. As.
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Introducción a la unidad
¿Qué es “Depreciación de bienes”?
Contenidos de la unidad
1 Depreciación de los bienes.
2 Bienes y cosas.
3 Servidumbre.
4 Bienes públicos y privados del Estado.
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Tema 1: Depreciación de los bienes
Depreciación
Depreciación de bienes es la merma en el valor económico de un bien.
D E PRE C I A C I Ó N FÍ S I C A D E PRE C I A C I Ó N FU N C I O N A L
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado
de conservación y duración de sus elementos.
D E PRE C I A C I Ó N FÍ S I C A D E PRE C I A C I Ó N FU N C I O N A L
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la
función a la que se destina.
Amortización
Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida útil del
mismo.
Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha de la
valoración.
Vida remanente
Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien.
Vida útil
Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente.
Estado
Características de mantenimiento y conservación de un bien.
Antecedente
Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características.
Referencia
Antecedente que no se puede comprobar fehacientemente en el mercado.
Remanente
Parte de un bien que queda después de una expropiación.
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Tema 2: Bienes y cosas
Bien: Definición
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto de
los bienes de una persona constituye su “patrimonio”
Cosas: Definición
Se llaman “cosas” en el Código Civil y Comercial de la República Argentina, los objetos materiales
susceptibles de tener un valor.
Clasificación de las cosas:
Las cosas pueden dividirse en cosas muebles e inmuebles.
C O S A S I N M U E BLE S C O S A S M U E BLE S C O S A S A C C E S O RI A S
Inmuebles por su naturaleza: Art. 225 (C. CyC.) “Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre”.
Inmuebles por accesión: Art. 226 (C. CyC.) “Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los
muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario”.
C O S A S I N M U E BLE S C O S A S M U E BLE S C O S A S A C C E S O RI A S
Cosas Muebles: Art. 227 (C. CyC.) “son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una
fuerza externa”.
C O S A S I N M U E BLE S C O S A S M U E BLE S C O S A S A C C E S O RI A S
Cosas Accesorias. Art. 230 (C. CyC.) “Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la
cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar
un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del
mismo valor no hay cosa principal ni accesoria”.
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Tema 3: Servidumbre
El Art. 2162 del (C. CyC) la define como: “La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.”
El Código Civil y Comercial de la República Argentina clasifica a las servidumbres en:
1 Positivas y Negativas.
2 Reales y Personales.
3 Forzosas o Voluntarias.
1. Servidumbres Positivas y Negativas:
Servidumbre positiva
–
Le permite al titular del predio dominante realizar alguna actividad (por ejemplo, extraer agua o de paso), y el
titular del fundo sirviente debe soportar (dejar hacer). En suma, las servidumbres positivas son aquellas
cuyo contenido es aquella en que un inmueble debe soportar o sufrir el contenido del gravámen.
Servidumbre negativa
–
Le permite exigir al titular del fundo sirviente que se abstenga de hacer algo en su inmueble que le sería
lícito hacer si no existiese aquella carga (por ejemplo, no construir más allá de cierta altura). La abstención
debida incluye a cualquiera que posea el predio y no solo al que contrató. Ocurre que la servidumbre
negativa constituye una situación beneficiosa que todos deben respetar; y ello es una derivación del
principio de absolutez que rige todos los derechos reales. Las negativas son las que poseen como objeto
un no hacer, por el cual el titular del fundo en el que la servidumbre está establecida ve menoscabado su
dominio útil en cuanto se ve privado de hacer algo que, si no fuera por la carga constituida, estaría en el
ámbito de sus facultades.
La servidumbre positiva y los actos posesorios
La mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, con excepción de las servidumbres negativas
y la hipoteca. En ese sentido, las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados, de acuerdo a lo previsto en él (Art. 1891 C. CyC), sin que el titular dominante ostente la
posesión. Esto nos permite inferir que, al haber actos posesorios, resulta factible su adquisición por
usucapión.
El (Art. 2565 C. CyC) que prevé que los derechos reales principales se pueden adquirir por prescripción y que,
a tal fin, la posesión para prescribir debe ser “ostensible y continua” (Art. 1900 C. CyC).
El (Art. 1892 C. CyC), prevé que “el primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva”.
Esa norma establece con claridad cómo se adquieren los derechos reales en forma derivada por actos entre
vivos; en lo que aquí interesa, la servidumbre afirmativa se adquiere por la tradición que se ve reflejada en el
“primer uso”.
Ello es así, pues las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por medio de la posesión y, en
consecuencia, para su nacimiento, es imposible exigir la tradición como entrega del fundo. Sin embargo, la
teoría del título y el modo resulta igualmente aplicable a las servidumbres positivas, pues la tradición es
sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho.
Así, cuando una servidumbre positiva tenga como fuente un contrato, nacerá cuando su titular ejerza por
primera vez el derecho. Este primer ejercicio equivale a la tradición, por eso se habla de la “cuasi-tradición”
de las servidumbres (positivas).
Por el contrario, cuando la servidumbre es negativa, como ella no reconoce su sustento en el poder de hecho
de la posesión ni en el de determinados actos posesorios, no resulta ni siquiera necesaria la cuasi-tradición.
2. Servidumbres Reales y Personales:
El Art. 2165 (C. CyC) expresa la Servidumbre real y Personal.
Servidumbre Real
–
Es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a
favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
La Servidumbre Real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en
contrario. La carga debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios
debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada
activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder
que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a
gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
La servidumbre real o predial requiere, para su constitución, de la existencia de dos inmuebles. La ventaja
que brinda la heredad sirviente debe recaer en beneficio del predio dominante y no de su titular. De este
modo, no posee ninguna incidencia el cambio en la persona del titular o poseedor del fundo dominante.
Aunque se afirma que en las servidumbres reales el vínculo se traba entre dos inmuebles, lógicamente, la
relación jurídica vincula a personas. Según la norma, el beneficio o “ventaja real” le corresponde al fundo
dominante, sin que importe quién sea su titular.
En síntesis, en las servidumbres reales o prediales un fundo sufre una limitación extraordinaria (sirviente),
que importa una ventaja para el otro fundo (dominante). Esta es una característica distintiva y tipificante de
las servidumbres reales, sin perjuicio de la posibilidad de la existencia de servidumbres personales, en las
cuales, en lugar de haber “fundo dominante” habría “titular dominante”, pues es un sujeto el que se beneficia
de la servidumbre a costa del predio que la sufre.
En cuanto a la inherencia de la servidumbre real, la norma menciona que la servidumbre real, considerada
activa y pasivamente, es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente.
Sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una
convención, ni ser sometida a gravamen alguno. La inherencia es una de las características necesarias de
la servidumbre, como de todo derecho real, aunque a diferencia de aquellos, en la servidumbre la inherencia
comprende tanto al derecho del titular del fundo dominante como a la carga del titular del fundo sirviente.
Esta inherencia permite que tanto el derecho como la carga se transmitan a los sucesores particulares o
universales, junto con la transmisión entre vivos o mortis causa del dominio de cualquiera de los predios;
aunque su existencia no hubiese sido debidamente denunciada al efectuarse la transmisión.
La inherencia es una característica tipificante de la servidumbre: es su dependencia respecto del predio al
cual beneficia y respecto del fundo que la sufre. De esta cualidad se desprende que la servidumbre jamás
podría ser objeto de negocios jurídicos, independientemente del inmueble que la sufre o del predio a favor
del cual se constituyó.
Servidumbre Personal
–
En la Servidumbre Personal también se requiere la existencia de dos inmuebles pero, a diferencia de la
servidumbre real, la utilidad de la heredad sirviente no recae directamente sobre el predio dominante sino
sobre la persona de su titular. Por ejemplo: Si en razón de su actividad agrícola, ganadera, etc., a una
heredad le interesara contar con otro camino hacia la vía pública, podrá constituir, por contrato, una
servidumbre de paso con otro predio vecino que soportará el gravamen, en cuyo caso quedará establecida,
no en favor del fundo dominante en sí mismo, sino en la persona de su propietario.
De esta manera, la servidumbre personal provee de una ventaja a una persona determinada, porque
establece un vínculo entre una persona y una cosa que, desde el punto de vista activo, es el derecho que
tiene una persona de obtener una utilidad de la cosa de otro; y, desde el punto de vista pasivo, es una carga
impuesta a una cosa de procurar una ventaja a una persona distinta del propietario. Por el contrario, la
servidumbre real es, desde la óptica activa, el derecho atribuido a un predio de retirar utilidad de otro;
mientras que, desde la óptica pasiva, es el gravamen impuesto a una heredad de otorgarle una ventaja a
otro inmueble.
Duración de las servidumbres
Este derecho real puede ser perpetuo o temporario. Mientras las servidumbres reales pueden ser perpetuas
o temporarias en caso de que una convención de las partes la limite temporalmente las servidumbres
personales son siempre temporarias, toda vez que no pueden durar más allá de la vida del titular (vitalicias) o
50 años, si se trata de una persona jurídica (Art. 2182, inc. c, C. CyC).
Así, la norma aclara que, si se constituye a favor de una persona humana, se presume vitalicia —salvo que,
del título, resulte una duración menor—. Esta razón permite desterrar aquella corriente que considera que los
derechos reales de usufructo, uso y habitación —derechos esencialmente temporarios— constituyen
distintas especies del género servidumbres. A ello debe adunarse que incluso la servidumbre perpetua se
puede extinguir por el no uso durante un plazo de (10) diez años (Art. 2182, inc. b, C. CyC).
Aquí se observa una diferencia con el derecho real de dominio que, al ser perpetuo, no se extingue por el no
uso. El dominio no posee límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aun cuando el dueño no ejerza sus facultades (Art. 1942 C. CyC).
En suma, la importancia de esta clasificación es que las
servidumbres personales no pueden ser perpetuas. Así, en la
escritura deberá establecerse el plazo de duración; a falta de este,
cuando el titular es una persona física, serán vitalicias y, cuando el
titular es una persona jurídica, no podrán establecerse por más de
50 años.
La ubicación de los fundos
El Código dispone expresamente con relación a los inmuebles en una servidumbre real que no es
indispensable que ellos se toquen, mientras que se asegure una ventaja real al fundo dominante; es decir,
que su ubicación puede no ser de contigüidad. Generalmente, ambos inmuebles son contiguos, vecinos,
pero no es un requisito indispensable. Incluso, puede haber un fundo intermedio entre ambos. La cuestión
es si uno le procura al otro una ventaja, una utilidad.(Comentario al Art. 2166 Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado).
3. Servidumbres Forzosas o Voluntarias
El Art. 2166 ([Link]) expresa como Servidumbre forzosa: “Nadie puede imponer la constitución de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa”.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada
artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una
servidumbre forzosa es “imprescriptible.”
El principio general es que nadie puede imponer a otro una servidumbre, y esto es así atento a que se
presume la libertad de los inmuebles. Por ello, las servidumbres forzosas son excepcionales, ya que solo
surgen cuando se dan las circunstancias fácticas previstas taxativamente en la norma.
Excepciones que el Código Civil y Comercial de la República Argentina prevé:
Servidumbres forzosas
El [Link] denomina servidumbres forzosas a aquellas que la ley autoriza e impone, con independencia de la
voluntad u oposición del titular del predio sirviente. De este modo, si se reúnen las circunstancias fácticas
previstas en la norma, el titular de un derecho real sobre un inmueble puede exigir a su vecino la tolerancia
de una servidumbre, por imperio de la ley. Así, la norma conserva la noción de servidumbre forzosa que, en el
ordenamiento anterior, era confundida con la de servidumbre de origen legal y enumera cuáles son los casos
de servidumbres forzosas.
1
1. Servidumbre de tránsito
Es definido como el derecho que posee el propietario de un fundo, o titular de otro derecho real
sobre él, de pasar por un inmueble ajeno. Así, la servidumbre de tránsito es constituida a favor de
un predio destituido de comunicación con la vía pública, y la ventaja real importa el paso sobre el
predio sirviente. El presupuesto previsto en la norma es que aun cuando el inmueble posea cierta
comunicación con la vía pública, le resulte insuficiente.
El encerramiento del predio puede ser físico o funcional; es decir, que el fundo dominante, atento a
la explotación económica que allí se desarrolle, requiera de otra vía de comunicación acorde con
aquella actividad. Debe tratarse de una verdadera necesidad, no de una mera comodidad para el
predio dominante.
2
2. Servidumbre de acueducto
Esta servidumbre se refiere al paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización. La
ventaja está constituida por el hecho de hacer entrar agua en un inmueble propio que proviene de
un predio ajeno. Este derecho corresponde al titular del dominio y, en principio, a otros
poseedores legítimos (por ejemplo, usufructuario).
La norma prevé el presupuesto que debe cumplirse para que el gravamen pueda ser impuesto:
Resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante o
para la población. En este último caso, la doctrina apunta que la servidumbre parece tener
naturaleza administrativa.
El Nuevo Código elimina la mención a los predios exceptuados de soportar la servidumbre
de acueducto y también una innecesaria casuística sobre lo que podía hacer el dueño del
fundo sirviente.
3
3. La servidumbre de recibir agua
Esta servidumbre de recibir agua de un predio ajeno consiste en la tolerancia de parte del fundo
sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades. A diferencia de la servidumbre de
acueducto, aquí el destino del agua no es el fundo dominante, sino el sirviente.
Una aclaración adicional en torno a este derecho es que el predio sirviente recibe las aguas
artificiales originadas en un fundo superior, y estas llegan allí como consecuencia de la acción de
una maquinaria que extraiga el agua.
4
4. Servidumbre administrativa de Electroducto
Todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y
transformar energía eléctrica (art 2 ley 19552 de la República Argentina) La servidumbre
administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al
dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y disponer todo
sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos
destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art 3 ley 19552 de
la República Argentina).
Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley
19552 (art 18 ley 24065 de la República Argentina).
5
5. Servidumbre de Gasoducto
Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno
establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan
cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a
favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N.º 24.076 de Gas
Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina.
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Tema 4: Bienes públicos y privados del Estado
El Código Civil y Comercial de la República Argentina determina:
Las cosas son bienes públicos del Estado general que forma la Nación, o de los Estados particulares de que
ella se compone, según la distribución de los poderes hecha por la Constitución Nacional; o son bienes
privados del Estado general o de los Estados particulares.
Bienes pertenecientes al dominio público (Art. 235 C. CyC)
Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial,
sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma
continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende
por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más
bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la
legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso;
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y
con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre,
delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se
entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos.
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma
continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que
pertenecen a particulares;
e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o
comodidad común;
g) los documentos oficiales del Estado;
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.
Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero
estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales (Art. 235 C. CyC).
Son bienes del dominio privado del Estado (Art. 236 C.C y C)
Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según
lo normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
e) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
f) los bienes adquiridos por el Estado Nacional, provincial o municipal por cualquier título (Art. 236 C. CyC).
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Cierre de la unidad
¿Qué es “Depreciación de bienes”?
Depreciación de bienes es la merma en el valor económico de un bien; puede ser depreciación física
(deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado
de conservación y duración de sus elementos), o depreciación funcional (deducción que se realiza sobre el
costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina).
Bibliografía
de referencia
–
Gómez Picasso, G. y Rozados, J. (2006) Tasación de Inmuebles. El valor de Mercado. Edit. BRE Bs. As.
Novellino, N. (2008) Tasación y Subasta Judicial. Edit. García Alonso, Bs. As.
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Introducción a la unidad
¿Qué parámetros se consideran para la valoración de un bien?
Contenidos de la unidad
1 Fundamentos.
2 Gráfico y fórmulas.
3 Metodología operativa.
Comenzar la unidad
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13 17
Tema 1: Fundamentos técnicos
El valor de tasación será determinado de acuerdo con la finalidad de la misma. Para la finalidad de venta o
adquisición, expropiación y/o valuación técnica - contable, los valores correspondientes se determinarán por
comparación con el valor de reemplazo técnica y tecnológicamente equivalente al momento de la valuación.
En este procedimiento la depreciación será una función lineal de la edad y su gráfica una recta. Con este
método se calculaban en general las depreciaciones, principalmente desde la óptica contable, ya que se
asignaba una vida probable, descontando el valor residual y así se obtenía el valor depreciable, que, dividido
por la edad probable, resulta una tasa de depreciación. Para bienes muebles este método resulta aceptable
técnicamente considerando el estado del bien.
Se consideran los siguientes parámetros:
1 Valor de reemplazo equivalente.
2 Valor residual al final de su vida útil.
3 Vida útil.
4 Estado del bien al momento de la inspección.
Se adoptará la siguiente terminología:
1
Valor de reemplazo equivalente
Es el valor de compra del bien equivalente a la fecha del relevamiento. Se considerará equivalente,
al bien que entregue similares prestaciones.
2
Valor residual
Es el monto neto que de ellos se obtendría vendiéndolos en el mercado vigente a la fecha de
valuación cuando ha finalizado su vida útil, operativa o tecnológica. Se lo denomina también
valor de rezago.
3
Período de vida útil
Es el tiempo en años que el bien puede ser utilizado normalmente, con mantenimiento adecuado,
en buenas condiciones operativas y tecnológicas. Se deben considerar especialmente los casos
en que la obsolescencia tecnológica es determinante de ese periodo.
4
Estado del bien
Es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la
inspección.
14 17
Tema 2: Gráfico y fórmulas
Gráfico de depreciación lineal de un bien mueble en general, con la influencia de los distintos estados del
mismo.
Fórmula:
Va = [ vre - (vre – vr) k1] k2
Siendo cada elemento:
Va = valor actual.
Vre= valor de reemplazo equivalente.
Vr = valor residual.
K1 = coeficiente que relaciona la antigüedad con la vida útil.
K1 = vu - vrem.
Vrem = vida remanente.
Vu = vida útil en años.
En los casos en que los bienes tengan superada su vida útil, o se determina que se puede superar la vida útil,
se valorizará con el concepto de expectativa de vida del bien, modificando el coeficiente k1:
K1 = ant.(ant + vexp).
Ant = antigüedad del bien.
Vexp = vida esperada o expectativa de vida en años en todos los casos el valor actual al final de su vida útil
es siempre el valor residual del mismo.
K2 = coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados.
Concepto Estado Coef. K2
Nuevo 1.0 1
Excelente 1.1 0.9
Muy bueno 1.2 0.8
Bueno 2.0 0.7
Normal 2.1 0.6
Regular 3.0 0.5
Deficiente 3.1 0.4
Recuperable 3.2 0.3
Malo 4.0 0.2
Rezago 5.0 0.1
Los valores de k2 pueden ser interpolados.
Se deberá considerar menores valores residuales en los casos en que la vida útil haya sido superada. En los
casos en que los bienes tengan superada su vida útil, que su estado sea malo, se encuentre en desuso y se
lo considere irrecuperable, su valor deberá considerarse de $1, a los fines de valores contables.
15 17
Tema 3: Metodología operativa
Para determinar el valor del bien se deben seguir los siguientes procedimientos:
Establecer el período de vida útil del bien.
En el caso de valuación técnica - contable, se utilizarán las tablas de bienes de uso del catálogo de bienes y
servicios de la oficina nacional de contrataciones.
Incorporar los antecedentes necesarios para la determinación del valor del bien. Estos antecedentes deben
ser clasificados por los siguientes ítems:
Electromecánica.
Informática.
Mobiliario.
Rodados.
Otros.
Datos a solicitar
En el caso de valuaciones técnico - contables, los registros de las bases de datos deben estar clasificados
por el catálogo de bienes y servicios de la oficina nacional de contrataciones. La clasificación debe ser por
rubro y por descripción del bien, a fin de lograr una mejor determinación de los valores. Antigüedad: debe
requerirse como información necesaria el número de años de antigüedad del bien o la fecha de adquisición.
Datos que deben incorporarse
Expectativa de vida remanente: sobre la base de la inspección de los bienes, se determinará
la expectativa de vida. Este valor puede ser utilizado para las amortizaciones que correspondan
en los registros contables.
Valor actual del bien: valor del bien en función de la fórmula anteriormente descripta.
Observaciones: comentarios al respecto de cada bien inspeccionado que se consideren de
importancia para el solicitante.
Desvíos de la metodología
En el caso de valuaciones técnico - contables, cuando la clasificación de bienes solamente fuera por rubro
del catálogo de bienes y servicios, los datos a procesar se ubicarán entre los medios de cada rubro. En todos
los casos, de no contar con información sobre la antigüedad, se determinará una antigüedad estimada
según la inspección de los bienes. Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un reemplazo
equivalente nuevo y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como, de vehículos usados de mucha
antigüedad, la comparación para determinar el valor del bien a tasar será determinada únicamente por su
estado y su expectativa de vida. Se debe comparar bienes que tengan la misma antigüedad.
Recomendaciones
Para determinar el valor residual de los bienes es aconsejable estudiar cada caso. En general se estima que
este valor ronda entre un 5 % al 10 % del valor de reposición equivalente.
Tabla orientativa de vida útil de los bienes
La misma se transcribe en el anexo de esta norma una clasificación de bienes y su vida útil estimada, en
norma TTN 11.3 del tribunal de tasaciones de la nación. [Link]
publicas/tribunal-de-tasaciones-de-la-nacion
Ejemplo 1
–
Con menos de 10 años:(aviso venta de automóvil)
Volkswagen gol 1.6 3p power3 luz de stop, asiento conductor regulable en altura manual, stereo con mp3,
apoya cabeza asientos traseros, vidrios tonalizados, paragolpes color carrocería, frenos de disco delanteros
70.000 km 2005 nafta precio: $33.000
Un automóvil año 2005 cuyo valor estimativo de venta publicado es de $33.000 en junio/2011 aplicando la
norma en el ítem 47 automóviles, nos fija una vida útil de 10 años y su valor de reposición a nuevo: $ 51.900
Va = vre – {vre – (vre – vr) * k1} k2
Va = $51.900 – {51.900 – (51.900 –10%) * 0,6} * 0,7
$51.900 – {(51.900 – 5.190) * 0,6} * 1 $51.900 – {46.710 * 0,6} * 1 $51.900 – {28.026} * 1
Va= $28.026
Es dable destacar en este caso puntual de los automóviles, que apenas sale de la agencia su
desvalorización es automática y está en el orden del 20% del automóvil nuevo. Si a esto le agregamos el
tiempo transcurrido y su uso su porcentaje de desvalorización estaría por encima de este número.
Ejemplo 2
–
Con más de 10 años:(aviso venta de camioneta)
Camioneta Ford f-100, en regular estado. Color rojo. Único dueño. Nafta. 274.820 km año 1979 precio:
$34.000
Una camioneta marca ford f-100 año 1979 cuyo valor estimativo de venta publicado en un medio de
publicidad masiva en mayo/2011 es de $ 34.800 aplicando la norma en el ítem 126 camionetas, nos fija una
vida útil de 10 años, y su valor de reposición a nuevo: $ 86.000:
Va = vre – {vre – (vre – vr) * k1} k2
Va = $86.000 – {86.000 – (86.000 –10%) * 0,76} * 0,5
$86.000 – {(86.000 – 8.600) * 0,76} * 0,5 $86.000 – {77.400 * 0,76} * 0,5 $86.000 – {58.824} * 0,5
Va= $ 29.412
Nota:
El valor k1 es equivalente a 0,76, ya que la camioneta tiene 32 años de antigüedad. A los efectos de este
ejemplo se estiman 10 años más de vida, por consiguiente, ha pasado de su vida útil donde: k1 = 32 ÷ (32 +
10) = 0,76.
Considerando que la unidad se encuentra en regular estado:
El coeficiente k2 = 0,5
16 17
Cierre de la unidad
¿Qué parámetros se consideran para la valoración de un bien?
Se consideran los siguientes parámetros:
Valor de reemplazo equivalente.
Valor residual al final de su vida útil.
Vida útil.
Estado del bien al momento de la inspección.
Bibliografía
de referencia
–
Normas del tribunal de tasaciones de la Nación: [Link]
publicas/tribunal-de-tasaciones-de-la-nacion
Ibáñez, M. y Topallan, A. (2008) Elementos de la Tasación - Editar. Alveroni. Córdoba 2.008.
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