Poder Judicial de la Nación
JUZGADO CIVIL 63
“DI LAUDADIO GILBERTO ARTURO C/ NOUVEL SOCIEDAD
FIDUCIARIA S.R.L. S/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA” –
EXPEDIENTE N° 44.467/2023.-
Buenos Aires, veintiséis de agosto de 2025.-
Habiendo concluido la licencia médica
otorgada al suscripto -conf. Res. 1036/25-, procedo a
dictar la presente sentencia de mérito, cuyo llamado
de autos para dictarla fuera suspendido el 07/08/2025:
Y VISTOS:
Estos autos caratulados: “Di Laudadio
Gilberto Arturo c/ Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L.
s/ Prescripción Adquisitiva”, en trámite por ante la
Secretaría Actuaria de este Tribunal, para dictar
sentencia definitiva, de los que
RESULTA:
1.- Con fecha 21/06/2023 se presenta por
derecho propio Gilberto Arturo Di Laudadio ,
promoviendo demanda por adquisición de dominio por
usucapión contra “Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L.”
conforme surge del informe de dominio adjuntado
respecto de la Matrícula 9-5779/64 (ex 9-1723) del
Registro del Propiedad Inmueble de la vivienda ubicada
en la Av. Corrientes 3722/3724 –entre las calles Mario
Bravo y Bulnes-, Piso 10° “B” (UF 64) de la Ciudad de
Buenos Aires, en a las consideraciones que
seguidamente expone.-
Relata que en febrero de 2008 fue celebrado
el contrato de Fideicomiso denominado "Fideicomiso
Inmobiliario Solares de Almagro" ("Fideicomiso"), en
el cual “Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L.” fue
designada como tal. Agrega que finalizada la obra,
adquirió la UF 64 y el día 12 de Octubre de 2011
-conforme acredita con el Acta de Tenencia- la
fiduciaria le hizo entrega de dicha unidad ubicada en
el Piso 10° Letra "B" del Edificio sito en Av.
Corrientes 3722/24 de la Ciudad de Buenos Aires.-
Fecha de firma: 26/08/2025
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Agrega que declarada la quiebra de la
Fiduciaria por ante el Juzgado Comercial N° 8 el
17/12/2015, autos "Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L.
S/Quiebra", Expte. COM N° 008533/2015, solicitó en
dichas actuaciones a los efectos de inscribir el
inmueble en el RPI a su nombre el levantamiento de la
Inhibición General de Bienes trabada a la fallida,
pero frente a la inexistencia de un fiduciario
sustituto -post quiebra de la fiduciaria “Nouvel
Sociedad Fiduciaria S.R.L.”- para intervenir
válidamente en el otorgamiento de la respectiva
Escritura, se le ha tornado artificioso cumplir con la
transferencia del dominio fiduciario respecto al
inmueble mencionado, causándole un grave perjuicio a
su patrimonio, viendo frustrada la posibilidad que se
registre el inmueble a su nombre, siendo la vía
procesal lo único idóneo para lograr concretar dicha
finalidad.-
Destaca además, que desde el 12/10/2011 en
que ocupó la unidad comenzó a realizar actos
posesorios (amueblamiento, pago de impuesto
inmobiliario, de alumbrado, barrido y limpieza, pago
de luz, aguas, gas del Edificio, expensas, percepción
de frutos civiles, etc.), comportándose como titular
de un derecho real sobre el departamento, y a lo largo
de más de 10 años que detentó a título de dueño el
inmueble, ha asumido a su exclusivo costo, el
mantenimiento del mismo (acompaña comprobantes que
certifican el ejercicio de actos posesorios tales como
documentos, contratos, boletas por gastos afrontados
de impuestos y servicios).-
Funda en derecho y ofrece prueba.-
2.- Con fecha 21/11/2023 se presenta por
apoderado “Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”.-
Contesta el traslado conferido y manifiesta
que su intervención es obligatoria atento los alcances
del art. 24 de la ley 14.159 (Dec. 5756/58), a efectos
de fiscalizar la prueba a producirse y solo investirá
el carácter de demandada para el supuesto que resulte
que existe interés fiscal comprometido, y solicita que
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al momento de dictarse sentencia se exprese que el
GCBA se encuentra exento de costas y costos del
proceso.-
Agrega que a los efectos de controlar y
fiscalizar el debido proceso y la prueba a producirse,
la parte actora deberá oficiar al RENAPER, Policía
Federal, Cámara Nacional Electoral, AFIP, ANSES e IGJ
a fin de que informen los domicilios registrados de
los titulares registrales demandados en autos.-
Para el caso de no poder ubicar al accionado
o la existencia de titular registral de dominio, hace
reserva de reclamar la propiedad del bien motivo de
autos en base a lo prescripto por los arts. 2342, 2344
y c.c. del Código Civil, para el caso que exista
interés fiscal comprometido, ello en tanto se
interpreta que el encargado de la defensa fiscal es el
representante del GCBA, por ser el propietario de
todas las tierras sin dueño. Y, que para el caso que
comparezca en autos él o los titulares del dominio que
se pretende usucapir, deberá seguir interviniendo el
Defensor Oficial, y para el caso de verificarse una
eventual herencia vacante, deberá darse vista a la
Procuración General del Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires en virtud de las prescripciones de la ley
52.-
Se adjuntan Nota de la Dirección General de
Escribanía General, en la cual se informa los
antecedentes notariales y registrales del inmueble de
Litis; Nota de la Dirección General Registro de Obras
y Catastro, por la cual surge que el inmueble de Litis
no está ni estuvo afectado a expropiación alguna y
demás antecedentes que se acompañan; Nota de la
Dirección General de Bienes, en la cual se informan
los antecedentes del inmueble de autos; Nota de la
Dirección General de Rentas, en la que informan los
antecedentes del inmueble de autos.-
Funda en derecho y ofrece prueba.-
3.- Con fecha 21/12/2023 se decreta la
rebeldía de la demandada “NOUVEL SOCIEDAD FIDUCIARIA
S.R.L”, quien a pesar de hallarse debidamente
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notificada, conforme constancias digitalizadas el
22/11/2023, no se presentó a estar a derecho (art. 59
del CPCC).-
4.- Con fecha 20/08/2024 en los términos
previstos en el artículo 360 del Código Procesal se
dispuso la apertura a prueba de las presentes
actuaciones, proveyéndose las probanzas oportunamente
ofrecidas.-
5.- Con fecha 25/03/2025 se clausura el
período probatorio, poniéndose los autos en Secretaría
a los fines previstos por el artículo 482 del Código
Procesal.-
Se agrega el alegato en formato digital
presentado por el actor (20/04/2025); única parte que
hizo uso del derecho de alegar.-
6.- Con fecha 17/06/2025 se llamaron autos a
sentencia, providencia que ha quedado consentida.-
Y CONSIDERANDO:
I.- ACLARACIÓN PRELIMINAR:
Ante la sanción y puesta en vigencia de la
ley 26994 (que aprueba al Código Civil y Comercial de
la Nación), se hace menester destacar que los hechos
objeto de controversia en la presente causa se
encuentran regidos por la ley 340 (aprobatoria del
Código Civil) habida cuenta de lo dispuesto en el art.
7º del CCyC y que en la materia se trata de cuestiones
nacidas con antelación a la entrada en vigencia del
nuevo cuerpo legal más con efectos pendientes de
cumplimiento, estos últimos regidos por la nueva
norma; se aclara ello no obstante señalar que la
cuestión no variaría a tenor de los principios que los
arts. 1891, 1897, 1898, 1902 y 1903 del CCyC
contemplan (conf. Kemelmajer de Carlucci, A. en “La
aplicación del Código Civil y Comercial a las
relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág.
160, Ed. 2015 e Idem, Parte Segunda, pág. 248 y notas
418 a 420 al pie, Ed. 2016 ambos editados por Rubinzal
Culzoni Editores).-
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II.- LA ACCIÓN ENTABLADA Y LA CARGA DE LA
PRUEBA:
La usucapión ha sido definida como un modo
originario de adquisición de los derechos reales por
la continuación de la posesión en forma pública,
pacífica, continua e ininterrumpida durante el tiempo
establecido por la ley (conf. Gatti, Teoría General de
los Derechos Reales”, pág. 340, Ed. Abeledo Perrot,
1975 y Highton, E. en “Derechos Reales T : 2 – II.
Dominio y Usucapión, pág. 137, Ed. Hammurabi, 1983).-
Desde tal prisma, se ha señalado que en
procesos de la laya del presente, se ve afectado el
orden público como que está en juego el derecho de
propiedad inmueble y su forma de transmisión, por lo
que la ausencia de controversia o la falta de
contestación a la demanda no adquiere la virtualidad
decisoria que pudiera tener en otros procesos en los
que se discuten derechos privados creditorios o
eminentemente subjetivos y patrimoniales; por ende no
bastan para la admisión de la demanda.-
Tal temperamento se asienta en que la
prescripción adquisitiva de dominio es legal y no
dependiente de la voluntad de los particulares, pues
la adquisición se produce mediante la posesión
continua, con los elementos característicos que marca
la ley y por el término que la misma exige. La
adquisición, por ende, surge de la ley cuando se dan
las condiciones de su nacencia y la intervención
judicial lleva a la comprobación de aquellas
condiciones y, en su caso estimatorio, al dictado de
una sentencia meramente declarativa que da fehaciencia
de tales antecedentes y logra la publicidad de la
situación adquirida mediante la inscripción
registral.-
De ahí que la incomparecencia de la
contraria o la falta de contestación a la demanda
carecen de incidencia en torno de la carga
concerniente a llenar los recaudos de la pretensión.-
Ahora bien, la prescripción breve
pretendida, que reduce a la mitad el tiempo exigido
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comúnmente para adquirir cosas inmuebles, consolida el
derecho real de dominio luego de ejercer la posesión
animus domini por diez años en forma pública,
pacífica, continua e ininterrumpida, por lo que no
difiere en absoluto de la usucapión o prescripción
veinteñal en relación a que se requieren posesión y
tiempo; empero sin embargo para que proceda, la ley
exigía y aún exige que promedie un extremo cardinal
que no es otro que el justo título.-
III.- ACERCA DEL JUSTO TÍTULO:
En la especie, no promedia mayor hesitación
en tener por debidamente acreditado que hacia el 12 de
marzo de 2008 la parte actora participó como
fiduciante adherente de un contrato de fideicomiso
inmobiliario de inmueble a construir sobre el lote
cuyos datos catastrales se individualizó como
Circunscripción: 9; Sección: 13; Manzana: 6; Parcela:
2, Partida: 3968209 DV 08 (ex 195577), Matrícula FR 9
-5779 denominado “Solares de Almagro” cuya
administración se encomendó al fiduciario Nouvel
Sociedad Fiduciaria SRL quien, una vez concluida la
obra si bien se obligó a entregar la posesión y
transferir el dominio al accionante de la unidad
funcional n°64 sita en el 10° piso e identificada
provisoriamente bajo la letra B del edificio sito en
Avda. Corrientes Nro.3722/24, sólo cumplimentó la
entrega de la tenencia , que en tal calidad fue
aceptada, asumiendo los impuestos, gastos y/o expensas
comunes del edificio a partir del 12 de octubre de
2011 (cláusulas 1ª y 2ª conf. fd. 52/54).–
También emerge que no instó, en la quiebra
de la fiduciaria la escrituración de bien, sino que
obtuvo una cautela orientada a tales fines (fd.
22/25).-
Más allá de que ningún elemento permite
vislumbrar la mutación del carácter de la declarada
relación de tenencia -que no se altera ante el
transcurso del tiempo a tenor de lo dispuesto en el
art. 2353 del Código Velezano y arts. 1915 y 1929 del
CCyC- para tal cometido (conf. CSJN 316:2297;
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Lafaille, H., "Derecho civil. Tratado de los Derechos
Reales", 1943, T. I; Alterini, J. en Llambías
-Alterini, “Código Civil …”, T:IV-A; Highton, E.,
“Posesión y tenencia. Concepto de ambos institutos.
Semejanzas y diferencias en la doctrina en general y
en nuestro Código Civil” en LL, 1988-A, 973; Mariani
de Vidal, M. ob. cit. T:I, pág. 148; Ventura, G., “La
interversión de título”, LLC 2001, pág. 259, CNCiv.
Sala H 26/06/2003 en DJ 2003-3, 1276) ni es menester
más que ser tenedor para otorgar o transferir la
tenencia (art. 1177 y arts. 1493 y 1494 del código
civil, su doct. y arg.), lo cierto y exacto es que en
la especie se blandió una equivocada comprensión del
concepto de justo título.-
Debe entenderse por tal al negocio causal de
transmisión de dominio que adolece de algún defecto
que impide u obstaculiza su perfección y así lo previó
el Código Civil en el art. 4010 en cuanto señala que
el justo título para la prescripción, es todo título
que tiene por objeto transmitir un derecho de
propiedad, estando revestido de las solemnidades
exigidas para su validez, sin consideración a la
condición de la persona de quien emana. En su nota, el
codificador expresó por justo título se entiende
exclusivamente la reunión de las condiciones legales …
un justo título no es un acto que emane del verdadero
propietario, pues que es contra él que la ley autoriza
la prescripción. Precisamente el vicio resultante de
la falta de todo derecho de propiedad en el autor de
la transmisión es lo que la prescripción tiene por
objeto cubrir.-
Entendiéndose que lo es aquel acto jurídico
que, revestido de los caracteres que la ley establece,
es idóneo para hacer adquirir el dominio por la
posesión continuada durante diez años, siempre que
tenga por objeto transmitir el dominio de una cosa y
que se encuentre -reitero- revestido de las
solemnidades exigidas por la ley, debiéndose valorarse
Fecha de firma: 26/08/2025
Firmado por: PABLO JORGE TORTEROLO, JUEZ DE 1RA INSTANCIA
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el título por sí mismo, sin consideración a la
condición de la persona que lo otorgó, fuese o no
propietaria.-
Desde antiguo se ha entendido que el recaudo
se orienta a subsanar las deficiencias de un título
que emana de una persona que no era propietaria de la
cosa o del derecho real transmitido o de una persona
que, siendo propietaria, no tenía el derecho de
disponer de ella y dado que en tales casos la
propiedad no ha sido legalmente adquirida se ve
obligado el poseedor a recurrir a esta acción pues el
justo título existe desde el momento que la adquirió
por un título apto para operar la transmisión de la
propiedad, para así cubrirse contra la falta de todo
derecho de propiedad en el enajenante, contra los
vicios que puedan afectar este derecho y/o repeler una
acción reivindicatoria; va de suyo que la forma del
justo título, este debe asentar en una escritura
pública, pues es el instrumento idóneo para transferir
el dominio sobre bienes inmuebles pues el título con
defecto de forma exigida por la ley ya sea ad
solemnitatem o ad probationem (como ocurre en la
especie) no es útil para servir de base para admitir
esta acción (conf. Peña Guzmán, Luis A., “Derecho
Civil. Derechos Reales”, T:II, Buenos Aires, TEA,
1975, p. 242; Salvat, R. “Derecho Civil Argentino.
Derechos Reales”, T: II, Buenos Aires, TEA, 1952, pp.
259-260; Mariani de Vidal, M. “Derechos Reales”, T:
pág. 153 ap. f) y T: III, pág. 355; Ed. Zavalía, 2004;
Areán, B. “Juicio de Usucapión”, págs. 291, 295, y
nutrida jurisprudencia allí citada, y en particular
págs.299/300, Ed. Hammurabi 2007).-
El Código Civil y Comercial no ha innovado
sobre el tópico a poco que se repare en la redacción
dada al art. 1892 párr. 2° y su correlación con el
art. 1902 en cuanto reza este último que el justo
título es aquél que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado
al efecto … , tal como se aprecia el recaudo de la
Fecha de firma: 26/08/2025
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formalidad de escritura pública que plasme el negocio
causal con idoneidad traslativa (vide art. 1017 del
CCyC) no ha variado en punto a las formalidades
exigidas por la ley para el acto adquisitivo; nótese
incluso que el plazo de la posesión útil (art. 1898)
se cuenta desde la registración del instrumento (conf.
Cossari, N. en Alterini, J. “Código Civil y
Comercial…”, T: IX, págs. 77, 202, 206, Ed. La Ley,
2016 y Kiper, C. en Lorenzetti, R. “Código Civil y
Comercial …”, T: IX, págs. 36, 61/62 y 64; E. Rubinzal
Culzoni Editores, 2015).-
En conclusión, más allá de lo observado ante
un somero análisis en torno de la argüida posesión, la
ausencia liminar del recaudo de justo título para
pretender, pues de los instrumentos acompañados sólo
emergen derechos creditorios, se impone la
desestimatoria de la acción propuesta.-
En mérito de lo hasta aquí considerado,
normas legales y jurisprudencia citada FALLO: I.-
Rechazando la demanda intentada por Gilberto Arturo De
Laudadio contra "Nouvel Sociedad Fiduciaria S.R.L.
(hoy s/ quiebra)”. II.- Se difiere la regulación de
honorarios hasta tanto se acompañe la valuación actual
del bien.-
Notifíquese a las partes presentadas por
Secretaría, regístrese y oportunamente archívese.-
Fecha de firma: 26/08/2025
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