DESALOJO
CONCEPTO DESALOJO: Al decir de Alsina, el proceso de
desalojo es un modo de actuación de la vida jurídica para proteger el
derecho de propiedad, y su objeto es dejar libre el USO de los bienes
materia del litigio, sustrayéndolos , con el auxilio de la fuerza pública
si fuere necesario, a la acción de sus detentadores.
El desalojo entonces será la acción legal por la que se expulsa a la
persona que ocupa o tiene arrendada una casa o un terreno.
Es una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de
un bien inmueble que se encuentra ocupado por quién carece
de titulo para ello, ya sea por tener una obligación exigible
de restituir o por revestir el carácter de simple intruso; no
puede en este juicio discutirse controversia o decisión respecto al
derecho de propiedad o de posesión que puedan arrogarse las
partes.
REGULACIÓN LEGAL: Art. 676 a 678 CPCC – 1217 a 1226 CCYCN - ley [Link]
COMPETENCIA: la acción de desalojo es PERSONAL art.5 inc.3
El juez del lugar en que deba cumplirse la obligación
A elección del actor, el del domicilio del demandado o el del lugar del contrato, siempre que el demandado se encuentre en
él, aunque sea accidentalmente , en el momento de la notificación.
La acordada en el contrato de locación expresamente.
LEGITIMACION PASIVA
Locatario
Sublocatario
Tenedor precario
Intruso
O cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible. No es taxativa.
LEGITIMACION ACTIVA: todos aquellos que tengan derecho a
recuperar total o parcialmente el uso y goce de un bien inmueble
expulsando a su o sus ocupantes por surgir clara la obligación de éstos a
restituir el bien.
- El propietario
- El condómino
- Los herederos con declaratoria inscripta
- El locador legítimo, no obstante no ser el propietario
- El locatario principal (1214 CCYCN)
- El usufructuario (2142 CCYCN)
- El poseedor legítimo
- El comodante (1536 inc e CCYCN)
- El administrador de una sucesión
La enumeración no es taxativa
TIPO DE PROCESO: SUMARIO Art. 676 CPCC
CAUSA DEL JUICIO DE DESALOJO
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EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN INTRUSIÓN FALTA DE
PAGO
(art. 1217 -8 CCYCN)
a) Cumplimiento del plazo acordado
b) Cumplimiento del plazo mínimo legal , si este no fue
convenido
c) Resolución anticipada * cambio de destino o uso
irregular
* falta de conservación o abandono
* falta de pago
OBJETO: obtener la restitución del uso y goce de la cosa locada
PROCURA prevenir los perjuicios que podrían derivarse de una ocupación indebida ( pérdida
de valor del bien, el lucrocesante por alquileres caídos, el corte de suministro de ciertos servicios, la
generación de deudas por impuestos que gravan el inmueble.
CAUSA DEL DESALOJO : INTRUSIÓN
REQUISITO PREVIO: DILIGENCIAMIENTO DE MEDIDAS
PRELIMINARES
Identificación del inmueble
Pedido de Constatación de la ocupación del inmueble, para determinar
quienes son los ocupantes y en qué carácter lo ocupan
POSEEDOR TENEDOR
USUCAPIÓN DESALOJO
REIVINDICACIÓN
INDIVIDUALIZACIÓN DE LA CAUSAL: Aunque en el juicio de desalojo se persiga el
desahucio de un inmueble, está obligado el actor a señalar en forma concreta la causal
que le permita obtener su restitución por parte de las personas que lo ocupan y no
pretender que el juez modifique la causa pretendi en desmedro de la defensa en juicio;
si el interesado erró en el planteo inicial no se puede alterar la constitución de la litis.
CAUSA DEL DESALOJO ES LA FALTA DE PAGO:
INTIMACIÓN PREVIA (Art. 1222 CCyC)
Plazo de 10 días corridos
Monto de deuda
Lugar de pago
Meses adeudados (req. Extra)
Enviar la cd al domicilio constituído en el contrato
El objetivo de la INTIMACION PREVIA por FALTA DE PAGO no es constituir en mora al
locatario. Es una oportunidad más que se le da para evitarle un juicio futuro. Tiene la
finalidad de asegurar que no sea la falta de colaboración de este un impedimento para el
pago, otorgándole un plazo de gracia que le permite al locatario liberarse de la deuda .
DEBER DE COLABORACIÓN DEL LOCADOR. Es una garantía mas para los derechos del
inquilino que previene abusos del locador
La mora se produce por el vencimiento del plazo para hacerlo sin necesidad de
interpelación judicial o extrajudicial , en caso que se haya fijado plazo para el pago y lugar
de pago (y no sea éste el domicilio del locatario o de su representante) .
Para redimir su estado de mora debe ofrecer no solo el capital, sino también los daños
moratorios.
Ley 23091 art. 5 Intimación De Pago.
Previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de
la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos conta
dos a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago
CCyC de la Nacion
Efectos de la extinción
ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda d
e desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el
pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
ARTICULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa
locada.
CADUCIDAD DE LA FIANZA. Cesa la obligación del
fiador cuando cesa el contrato. IMPORTANTE envío de carta
documento.
JUICIO EJECUTIVO DE ALQUILERES
Aquí la FINALIDAD de la ejecución es distinta a la del desalojo, sin perjuicio de
ello se considera eficaz la intimación practicada a través de ese juicio .
En este proceso solo se persigue el cobro de los períodos locativos adeudados .
Es necesario iniciar un proceso separado y distinto para ello .
DESOCUPACIÓN INMEDIATA
CALIDAD DE INTRUSO O TENEDOR PRECARIO EN EL DEMANDADO
FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DE CONTRATO
VEROSIMILITUD DEL DERECHO DEL ACTOR
PELIGRO DE GRAVES PERJUICIOS SI SE DEMORA LA ENTREGA
SOLICITADA
CONTRACAUTELA REAL POR LOS EVENTUALES DAÑOS Y PERJUICIOS QUE
SE PUDIERAN CAUSAR AL DEMANDADO
HABERSE TRABADO LA LITIS
CIVIL Y COMERCIAL
B5057831
Desalojo - Legitimación pasiva | Desalojo - Reintegro del inmueble |
El inquilino que permanece en el inmueble luego de vencido el contrato de locación, aún cuando continúe
abonando los arriendos, constituye un tenedor precario, ya que la sola manifestación del
locador en el sentido de no admitirle la permanencia, basta para justificar el pedido de desalojo.
CC0103 MP 165428 139 I 02/05/2018
Carátula: "FERNANDEZ JULIO C/ AZZALI NICOLAS ALEJANDRO Y OTROS S/DESALOJO FALTA DE PAGO"
Magistrados Votantes: Zampini-Gerez
Tribunal Origen: JC0900MP